2-23-14609/34 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kersti Kerstna-Vaks, Margit Jäätma, Triin Uusen-Nacke

Määruse tegemise koht ja aeg

Tartu, 13. november 2024

Tsiviilasja number

2-23-14609

Tsiviilasi

Eliana Tamme, Reelika Päädami, Peep Päädami

avaldus Tapa vald, Tapa linn, XXXXXX korteriühistu

üldkoosoleku 7. detsembri 2022. a otsuste tühisuse

tuvastamiseks ning 28. augusti 2023. a otsuste ja 30.

novembri 2023. a otsuse kehtetuks tunnistamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 30. mai 2024. a määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Tapa vald, Tapa linn, XXXXXX korteriühistu

määruskaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse esitaja (puudutatud isik): Tapa vald,

Tapa linn, XXXXXX korteriühistu

(registrikood

XXXXXXXXX), lepinguline esindaja Maarika Kutser

Vastustajad (avaldajad):

1. Eliana Tamm (isikukood XXXXXXXXXXXX)

2. Reelika Päädam (isikukood XXXXXXXXXXXX)

3. Peep Päädam (isikukood XXXXXXXXXXXX)

Vastustajate lepinguline esindaja Marika Bogun

RESOLUTSIOON

1. Jätta Viru Maakohtu 30. mai 2024. a määruse

resolutsioon muutmata osas, milles maakohus tuvastas,

et Tapa vald, Tapa linn, XXXXXX korteriühistu 7.

detsembri 2022. a üldkoosoleku otsus põhikirja

muutmise osas on tühine (resolutsiooni p 2), muuta

maakohtu määruse põhjendusi.

2. Tühistada Viru Maakohtu 30. mai 2024. a määrus

osas, milles maakohus tuvastas, et Tapa vald, Tapa linn,

XXXXXX korteriühistu 30. novembri 2023. a

üldkoosoleku päevakorra punktis 2 vastu võetud otsus

7. detsembril 2022 vastu võetud põhikirja kehtima

jätmise osas on tühine (resolutsiooni p 3). Teha

tühistatud osas uus määrus, millega tunnistada

kehtetuks Tapa vald, Tapa linn, XXXXXX

korteriühistu 30. novembri 2023. a üldkoosoleku

päevakorra punktis 2 vastu võetud otsus 7. detsembril

2022 vastu võetud põhikirja kehtima jätmise osas.

3. Tühistada Viru Maakohtu 30. mai 2024. a määrus

osaliselt osas, millega maakohus lõpetas asjas menetluse

ja jätta maakohtu määruse resolutsiooni punktist 4

välja välistus „välja arvatud 7. detsembril 2022 vastu

võetud põhikirja kehtima jätmise osas“.

4. Lugeda määruse resolutsioon tervikuna sõnastatuks

järgmiselt:

4.1. Avaldus rahuldada.

4.2. Tuvastada, et Tapa vald, Tapa linn, XXXXXX

korteriühistu 7. detsembri 2022. a üldkoosoleku otsus

põhikirja muutmise osas on tühine.

4.3. Tunnistada kehtetuks Tapa vald, Tapa linn,

XXXXXX korteriühistu 30. novembri 2023. a

üldkoosoleku päevakorra punktis 2 vastu võetud otsus

7. detsembril 2022 vastu võetud põhikirja kehtima

jätmise osas.

4.4. Lõpetada menetlus avalduses Tapa vald, Tapa linn,

XXXXXX korteriühistu 28. augusti 2023. a

üldkoosoleku otsuste päevakorrapunktide 1, 2, 3, 6, 7

osas kehtetuks tunnistamise nõudes seoses selles osas

avaldusest loobumise vastuvõtmisega.

4.5. Jätta menetluskulud maakohtus Tapa vald, Tapa

linn, XXXXXX korteriühistu kanda.

5. Rahuldada Tapa vald, Tapa linn, XXXXXX

korteriühistu määruskaebus osaliselt.

6. Jätta asja materjalide juurde võtmata Eliana

Tamme, Reelika Päädami ja Peep Päädami esitatud

tõend – 23. septembri 2022. a kandeavalduse koos

sellele lisatud dokumentidega.

7. Jätta menetluskulud ringkonnakohtus Tapa vald,

Tapa linn, XXXXXX korteriühistu kanda.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks

maakohus pärast lõpplahendi jõustumist.

Edasikaebamise kord

Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus

Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse

kättetoimetamisest.

Hagita menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada

ise või advokaadi vahendusel.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta

esitama tähtaja kestel määruskaebuse. Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD

1. Eliana Tamm (avaldaja 1), Reelika Päädam (avaldaja 2) ja Peep Päädam (avaldaja 3)

esitasid 14. oktoobril 2023 Viru Maakohtule avalduse, milles palusid tunnistada kehtetuks

Tapa vald, Tapa linn, XXXXXX korteriühistu 28. augusti 2023. a üldkoosoleku päevakorra

punktides 1–3, 6 ja 7 vastu võetud otsused ja tuvastada puudutatud isiku 7. detsembri 2022. a

üldkoosolekul vastu võetud otsuste tühisuse. Avaldajad esitasid 27. detsembril 2023 täiendava

nõude tunnistada kehtetuks puudutatud isiku 30. novembri 2023. a üldkoosoleku päevakorra

punktis 2 vastu võetud otsus 7. detsembril 2022 vastu võetud põhikirja kehtima jätmiseks ning

avaldajad loobusid nõudest osas, milles avaldajad palusid tunnistada kehtetuks puudutatud

isiku 28. augusti 2023. a üldkoosoleku päevakorra punktides 1–3, 6 ja 7 vastu võetud otsused.

Avalduse kohaselt on avaldajad Tapa linnas XXXXXX asuvate korteriomandite nr 1, 2, 6 ja 7

omanikud ja puudutatud isiku liikmed. Avaldaja 1 on korteriomandi nr 1 omanik, avaldaja 3

on korteriomandi nr 2 omanik, avaldajad 2 ja 3 on korteriomandite nr 6 ja 7 ühisomanikud.

Kortermajas on kokku 7 korteriomandit. Ehitisregistri kohaselt on eluruumide pind kokku

199,9 m2. Korteriomandite eriomandite suurused on järgmised: korteriomand nr 1 – 23,9 m2;

korteriomand nr 2 – 24,4 m2; korteriomand nr 3 – 31,6 m2 (omanik Indrek Saapar);

korteriomand nr 4 – 23,6 m2 (omanik Tiina Kople); korteriomand nr 5 – 47,3 m2 (omanik I.

Saapar); korteriomand nr 6 – 24,1 m2; korteriomand nr 7 – 25 m2.

7. detsembril 2022 toimunud korteriomanike kordusüldkoosolekul otsustati päevakorra

punktis 1 korteriomandite nr 2, 6 ja 7 omanikele korteriomandite sundvõõrandamisnõude

esitamine. Seejärel otsustati 7. detsembril 2022 toimunud üldkoosoleku päevakorra punktis 1

võtta vastu korteriühistu uus põhikiri. Avaldajad leiavad, et mõlemad otsused on tühised

tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 38 lg 2 alusel vastuolu tõttu heade kommetega.

Korteriomandite sundvõõrandamisnõude esitamise otsustamise eesmärk oli kaotada ära

avaldajate 2 ja 3 hääleõigus korteriühistu uue põhikirja vastuvõtmise otsustamisel. Avaldajate

2 ja 3 vastuhäältega ei oleks saanud põhikirja muuta.

Korteriomandite sundvõõrandamisnõude esitamise otsuse põhjendused olid täielikult otsitud.

Otsuse poolt hääletanud korteriomanikud T. Kople ja I. Saapar otsustasid 21. jaanuari 2023. a

üldkoosolekul tunnistada kehtetuks 7. detsembri 2022. a üldkoosoleku otsuse korteriomandite

nr 2, 6 ja 7 omanikele korteriomandite sundvõõrandamisnõude esitamise kohta. Otsus pandi

hääletusele T. Kople ja I. Saapari ettepanekul. T. Kople ja I. Saapari käitumine näitab, et

sundvõõrandamisnõude esitamise otsus võeti vastu selleks, et võtta vastu järgnevaid otsuseid

ilma korteriomandite nr 2, 6 ja 7 häälteta. Viidatud korteriomandid moodustasid korteriühistus

peaaegu 50% häältest. Uue põhikirjaga muudeti häälte jaotust korteriomanike üldkoosolekul.

Kui 29. aprilli 2017. a põhikirja punkti 7.8.2 kohaselt oli igal korteriomandil üks hääl (s.o

üldkoosolekul kokku 7 häält), siis 7. detsembri 2022. a põhikirja punktis 2.4 nähti ette, et

korteriomanike üldkoosolekul määrab häälte arvu korteriomandi kaasomandi osa suurus.

Eriomandite suurus kortermajas on kokku 199,9 m2. Uue põhikirjaga omandasid T. Kople ja I.

Saapar igavese häälteenamuse üldkoosolekutel.

Avaldajatelt 2 ja 3 on võetud alusetult õigus hääletada ning selline olukord suudeti saavutada

üksnes heade kommete vastaselt. Riigikohus on leidnud (RKTKo 14.10.2014, 3-2-1-76-14, p

21), et oluline rikkumine, mis toob kaasa otsuse tühisuse on olukord, kus juhatus jätab

osaniku hääletamise võimalusest teavitamata. Praegusel juhul ütles juhatus avaldajatele 2 ja 3,

et neil ei ole uue põhikirja vastuvõtmisel hääleõigust. Selliselt ei olnud avaldajatele 2 ja 3

teada, kas nad tohivad üldse uue põhikirja vastuvõtmise otsustamisel osaleda. Kui otsus,

millega avaldajate 2 ja 3 hääleõigust piirati, on heade kommetega vastuolus, on heade

kommete vastane ka otsus, mis avaldajate 2 ja 3 hääleõiguse piiramise tagajärjel vastu võeti.

Heade kommete vastasena on etteheidetav uue põhikirja vastuvõtmine selleks, et muuta

hääleõiguse jaotust üldkoosolekutel ajal, mil umbes 50% hääleõigusest on piiratud (7 häälest

3 häält).

Avaldajate 2 ja 3 hääleõiguse piiramise ja uue põhikirja vastuvõtmise tagajärjel muudeti

seadusevastaselt kulude kandmise jaotust ning kehtestati äärmiselt ebamõistlikke kulude

tariife. Seejuures hakkab vähem kulusid kandma I. Saapar, kes kasutas oma hääleõigust

selleks, et otsustada avaldajate 2 ja 3 korteriomandite sundvõõrandamine ning kelle

lähikondsest juhatuse liikmele Heinar Saaparile on samuti kehtestatud kõrge juhatuse liikme

tasu. T. Koplele kuulub üks väikseim korteriomand majas ja selliseid otsuseid toetades

kannab ta kõrgemaid majandamiskulusid. Praeguseks on T. Koplele määratud juhatuse liikme

tasu, mis vähemalt osaliselt katab tema tõusnud majandamiskulud ära.

30. novembri 2023. a üldkoosoleku päevakorra punktis 2 võeti vastu otsus tunnistada

kehtetuks 28. augustil 2023 vastu võetud põhikiri ja jätta kehtima 7. detsembril 2022 vastu

võetud põhikiri. Avaldajad paluvad otsuse 7. detsembril 2022 vastu võetud põhikirja kehtima

jätmiseks TsÜS § 38 lg 1 alusel kehtetuks tunnistada, otsuse vastuvõtmisel rikuti

häälteenamuse nõuet.

30. novembri 2023. a üldkoosoleku protokollis on märgitud, et koosolekul osalevad T. Kople

23,6 häälega, Maie Päädam, kes esindab avaldajat 3 24,4 häälega ning H. Saapar, kes esindab

I. Saaparit 78,9 häälega. Selliselt näidati, et koosolekul on esindatud vaid 126,9 häält ning

päevakorra punktis 2 otsustasid T. Kople ja I. Saapar kokku 102,5 poolthäälega 7. detsembri

2022. a põhikirja kehtima jäämise (2/3 126,9 häälest on 84,6 häält). Tegelikkuses oli 30.

novembri 2023. a üldkoosolekul esindatud 176 häält (avaldaja 2 korteriomand nr 2 24,4

häälega, I. Saapari korteriomand nr 3 31,6 häälega, T. Kople korteriomand nr 4 23,6 häälega,

I. Saapari korteriomand nr 5 47,3 häälega, avaldajate 2 ja 3 korteriomand nr 6 24,1 häälega ja

avaldajate 2 ja 3 korteriomand nr 7 25 häälega), millest 2/3 põhikirja muutmise otsuse

vastuvõtmiseks on 117,33 häält.

30. novembri 2023. a üldkoosolekul osalejate nimekirjast on näha, et M. Päädam oli volitatud

esindama korteriomandeid nr 2, 6 ja 7, kuid ta loeti põhjendamatult vaid avaldaja 3 ühe

väikseima korteriomandi nr 2 volitatud esindajaks. 30. novembri 2023. a üldkoosoleku

protokolli lisana on märgitud M. Päädami volikiri avaldaja 3 esindamiseks, volikirjast nähtub,

et avaldaja 3 on volitanud M. Päädamit esindama korteriomandeid nr 2, 6 ja 7.

30. novembri 2023. a koosolekule eelnevalt edastas M. Päädam avaldajate 2 ja 3 volikirjad

puudutatud isikule. M. Päädam palus arvestada, et tema esindatavate kokku 73,5 häält on 7.

detsembri 2022. a põhikirja kehtima jäämise vastu. Avaldaja 2 volikirjast nähtub, et avaldaja

2 on edasivolitamise õigusega volitanud kaasomanikku avaldajat 3 esindama ennast seoses

kaasomandis olevate korteriomanditega nr 6 ja 7. Seejärel on avaldaja 3 volitanud M.

Päädamit ennast esindama seoses korteriomanditega nr 2, 6 ja 7. Seega oli puudutatud isik M.

Päädami esindusõigusest teadlik, kuid otsustas M. Päädami esindusõiguse ning avaldajate 2 ja

3 häältega tervikuna mitte arvestada.

Nii 7. detsembri 2022. a kui ka 28. augusti 2023. a põhikirjad sätestasid punktis 2.3, et üks

isik võib korteriomanike üldkoosolekul esindada ühte korteriomanikku. M. Päädam esindaski

ühte korteriomanikku – avaldajat 3, kellel oli korteriomandite nr 2, 6 ja 7 ainuesindusõigus.

Korteriomandi ühised omanikud võivad määrata endale ühise esindaja. Põhikirja punkt 2.3

võib vähemalt ühiste omanike puhul olla seadusega vastuolus.

2. Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu ja palus jätta kõik menetluskulud avaldajate

kanda.

22. jaanuaril 2023 on korteriomanike poolt koosolekut kokku kutsumata vastu võetud otsus,

millega tunnistati kehtetuks 7. detsembril 2022 toimunud korteriomanike üldkoosoleku otsus

kohustada korteriomandite 2, 6 ja 7 omanikke enda korteriomandeid sundvõõrandama. Otsus

korteriomandite sundvõõrandamise kohta on juba kehtetuks tunnistatud ning 22. jaanuaril

2023 vastu võetud otsust vaidlustatud ei ole.

Puudutatud isiku seaduslik esindaja H. Saapar selgitas 8. aprillil 2024 toimunud kohtuistungil,

et probleem oli kütmata korteritega 6 ja 7. Sundvõõrandamise otsus sai tagasi võetud, kui M.

Päädam ütles, et probleem on lahendatud ja köetakse elektriga. Probleem lahendati alles

pärast seda, kui ähvardas sundvõõrandamine.

30. novembril 2023 toimunud korteriomanike üldkoosolekul võeti ühehäälselt 126,9 häälega

vastu otsus tunnistada kehtetuks 28. augustil 2023 vastu võetud põhikiri. Otsus jätta kehtima

7. detsembril 2022 vastu võetud põhikiri, võeti vastu 102,5 poolthäälega, vastu oli 24,4 häält.

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 22 lg 5 kohaselt võib põhikirjaga ette näha

sama isiku poolt esindatavate korteriomanike ülemmäära. Põhikirja punkti 2.3 kohaselt võib

üks isik korteriomanike üldkoosolekul esindada ühte korteriomanikku. KrtS § 15 lg 1

sätestab, et kui korteriomand kuulub mitmele isikule ühiselt, võivad need isikud teostada

korteriomandiga seotud õigusi üksnes ühiselt. Korteriomandite nr 6 ja 7 ühisomanikud on

avaldajad 2 ja 3, korteriomandi nr 2 omanik on avaldaja 3. Puudutatud isik on põhikirja

punktile 2.3 viidates õigesti arvesse võtnud, et M. Päädam esindab avaldajat 3, kellele kuulub

24,4 häält. Õige ei ole avaldajate seisukoht, et tegelikult M. Päädam esindabki ühte

korteriomanikku – avaldajat 3, kellel on avaldajate väitel korteriomandite nr 2, 6 ja 7

ainuesindusõigus. Tulenevalt KrtS § 15 lg-st 1 saavad avaldajad 2 ja 3 teostada

korteriomandiga seotud õigusi üksnes ühiselt ning seetõttu ei saa M. Päädam ühisomandisse

kuuluvate korteriomandite puhul avaldajat 3 esindada.

Kuna üldkoosolekul oli esindatud 126,9 häält ja põhikirja vastuvõtmisel hääletas selle poolt

102,5 häält, on 2/3 häälteenamuse nõue täidetud.

MAAKOHTU SEISUKOHT

3. Viru Maakohus rahuldas 30. mai 2024. a määrusega avalduse ja tuvastas, et puudutatud

isiku 7. detsembri 2022. a üldkoosoleku otsus põhikirja muutmise osas on tühine ning 30.

novembri 2023. a üldkoosoleku päevakorra punktis 2 vastu võetud otsus 7. detsembril 2022

vastu võetud põhikirja kehtima jätmise osas on tühine. Maakohus lõpetas menetluse avalduses

puudutatud isiku 28. augusti 2023. a üldkoosoleku otsuste päevakorrapunktide 1, 2, 3, 6, 7

(välja arvatud 7. detsembril 2022 vastu võetud põhikirja kehtima jätmise) osas kehtetuks

tunnistamise nõudes seoses selles osas avaldusest loobumise vastuvõtmisega. Maakohus jättis

kõik menetluskulud puudutatud isiku kanda.

KrtS § 29 lg 2 alusel korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise ja tühisuse

tuvastamise nõue lahendatakse kohtus hagita menetluses. Muus osas kohaldatakse

tsiviilseadustiku üldosa seaduses juriidilise isiku organi otsuse kehtetuse kohta sätestatut

käesolevas paragrahvis sätestatud erisustega. TsÜS § 38 lg 2 järgi juriidilise isiku organi otsus

on tühine, kui see on tagajärjena seaduses otse sätestatud või kui otsus on vastuolus heade

kommetega või kui see rikub juriidilise isiku võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi

tõttu kehtestatud seaduse sätet või kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud

korda. Huvitatud isik saab otsuse tühisusele tugineda, kui kohus on otsuse tühisuse

tuvastanud.

KrtS § 23 lg 3 sätestab, et korteriomanikul ei ole hääleõigust juhul, kui otsustatakse tema

vabastamist kohustusest või vastutusest, tema ja korteriühistu vahel tehingu tegemist või

temaga õigusvaidluse pidamist ning selles tehingus või õigusvaidluses korteriühistu esindaja

määramist või küsimusi, mis puudutavad korteriomaniku või tema esindaja juhatuse liikmena

tegutsemise kontrollimist või hindamist, või kui korteriomaniku kohta kehtib KrtS § 32

kohaselt tehtud otsus. Esindatuse määramisel selle liikme hääli ei arvestata. Kuna 7.

detsembril 2022 toimunud üldkoosoleku päevakorra punkti 1 osas otsustati avaldajatele 2 ja 3

kuuluvate korteriomandite sundvõõrandamisnõude esitamine, siis kvoorumi

kindlakstegemisel ja hääletamisel ei arvestatud nende hääli. Avaldajatel ei ole vaidlust

hääletamisel avaldajatele 2 ja 3 häälte määramata jätmise üle. Puudutatud isiku alates 29.

aprillist 2017 kehtinud põhikirja punkti 7.8.2 kohaselt on üldkoosolekul igal korteriomandil

üks hääl ja punkti 7.7.1.4 kohaselt korduskoosolek on pädev vastu võtma otsuseid, kui sellel

osaleb vähemalt kolm ühistu liiget.

KrtS § 22 lg 3 viimase lause eesmärgiks on vältida huvitatud korteriomaniku eeliste saamist ja

võimalike huvide konflikti tekkimist. Riigikohus on 5. juuni 2019. a kohtuotsuse 2-16-1907

punktis 27 selgitanud, et heade kommete vastasus eraõigusliku juriidilise isiku juhtorgani

otsuse tühisuse alusena saab vähemalt üldjuhul tulla kõne alla siis, kui heade kommete

vastasus seostub otsuse sisuga ehk sellega, mida otsustati. Riigikohus leidis (RKTKm

12.04.2023, 2-20-2549, p 17), et KrtS § 32 järgi tehtud korteriomanike üldkoosoleku otsuse

korral ei hinda kohus seda, kas esinevad korteriomandi võõrandamise nõude eeldused KrtS §

32 lg 2 mõttes. Selles osas saab isik, keda kohustati korteriomandit võõrandama, esitada

vastuväiteid hiljem, vajaduse korral ka KrtS § 33 alusel algatatud hagimenetluses. Kuna

otsustati avaldajatele 2 ja 3 kuuluvate korteriomandite sundvõõrandamise üle, siis avaldajatele

2 ja 3 selles küsimuses häälte mitte määramine on toimunud vastavalt seadusele. Seega ei

nõustunud maakohus, et sundvõõrandamiseks kohustamise otsus on tühine heade kommetega

vastuolu tõttu.

Avaldajad heidavad puudutatud isikule ette seda, et sundvõõrandamiseks kohustamise otsus

võeti vastu, et võtta vastu järgnevaid otsuseid ilma avaldajate 2 ja 3 häälteta.

Sundvõõrandamiseks kohustamise otsuse tühisuse tõttu avaldajate arvates on tühine ka 7.

detsembri 2022. a teine otsus uue põhikirja vastuvõtmise kohta. Maakohus märkis, et 7.

detsembril 2022 ei toimunud kahte erinevat üldkoosolekut toimunud. Avaldajad leiavad, et

sundvõõrandamise küsimuse osas avaldajatele 2 ja 3 häälte mitte andmise tõttu ei saanud

avaldajad 2 ja 3 ka teise päevakorra punkti osas hääletada. KrtS § 22 lg 3 esimesest lauses

tulenevalt puudub korteriomanikul hääleõigus üksnes temaga seotud küsimuse otsustamisel,

mis ei tähenda, et avaldajatel 2 ja 3 ei olnud hääleõigust muude küsimuste otsustamisel samal

üldkoosolekul. Avaldajatel oli hääleõigus 7. detsembri 2022. a üldkoosoleku päevakorra

punkti 2 osas hääletamiseks. Puudutatud isiku alates 29. aprillist 2017 kehtiva põhikirja

punkti 7.8.6 järgi peab põhikirja muutmise otsuse poolt olema rohkem kui pool ühistu

liikmetele kuuluvate häälte üldarvust. Samas üldkoosolek oli asunud seisukohale, et

korteriomandite 2, 6 ja 7 osas on kehtiv korteriomanike otsus sundvõõrandamise kohta KrtS

§ 32 alusel, mistõttu nende korteriomandite omanikel ei ole koosolekul hääleõigust ja

esindatuse määramisel nende liikmete hääli ei arvestata (KrtS § 22 lg 3). Lisaks on protokollis

kirjas, et korteriomandite 2, 6 ja 7 omanikud ehk avaldajad 2 ja 3 ei ole koosolekule ilmunud.

Kuna korraldatud oli üks korduskoosolek, mille päevakorra punkti 1 osas avaldajatele 2 ja 3

hääli ei antud, siis ei vasta protokollis kajastatu tegelikkusele avaldajate 2 ja 3 üldkoosolekule

mitteilmumise kohta.

27. novembril 2022 üldkoosoleku mittetoimumist kinnitab asjaolu, et selle protokolli kohaselt

korteriomandite 2, 6 ja 7 osas on kehtiv korteriomanike otsus sundvõõrandamise kohta. Kuna

enne 27. novembrit 2022 sellist ostust tegelikult ei olnud vastu võetud, siis kinnitab see

omakorda, et üldkoosolek ka põhikirja muutmise osas tegelikult on toimunud samal päeval 7.

detsembril 2022, s.o kellavahemikus 14:30-15:00 ehk sundvõõrandamise päevakorra punkti

osas hääletamise läbiviimisest 5 minuti möödumisel.

Protokolli kohaselt võtsid üldkoosolekust osa 3 ühistu liiget, kellele kuulub 4 häält, sh T.

Kople – 1 hääl, avaldaja 1 – 1 hääl ja I. Saapar – 2 häält. Esimese, s.o 7. detsembril 2022 kell

14:00-14:25 läbi viidud üldkoosoleku protokolli kohaselt võtsid üldkoosolekust osa I. Saapar

(esindaja Ü. Kastepõld) 2 häälega ja T. Kople 1 häälega. Sellega on tuvastanud, et tegelikult

on avaldaja hiljem lubanud üldkoosolekule avaldaja 1, kellele on ka andnud hääleõiguse ja 4

poolt häältega otsustanud võtta vastu puudutatud isiku uus põhikiri. Puudutatud isik on

põhikirja muutmise otsustamisel lubanud koosolekul osaleda isikul, kes ei ole koosoleku

alguseks kella 14-ks üldkoosolekule kohale ilmunud ja kellega ta kvoorumi kindlakstegemisel

ei ole arvestanud. Sellega on tekitatud puudutatud isikule soodsam olukord, mis võimaldas

uue põhikirja vastu võtta. Sellise otsuse vastuvõtmise on puudutatud isik oluliselt rikkunud

otsuse vastuvõtmiseks ettenähtud korda, sest ei ole selge, kuidas ja mis ajahetkest alates

avaldaja 1 üldkoosolekule ilmus ja mis ajast alates tema häält arvestati. Olukorras, kus

üldkoosolekul oli õigus uue põhikirja vastuvõtmise eest hääletada kahel korteriomanikult,

kellele kuulus 3 häält kokku 7 häälest, ei ole põhikirja muutmine toimunud vastavalt 29.

aprilli 2017. a põhikirja punktile 7.8.6, sest põhikirja muutmise otsuse poolt ei ole tegelikult

saadud rohkem kui poole ühistu liikmetele kuuluvate häälte üldarvust. Lisaks ei ole otsuse

vastuvõtmisel täidetud 2/3 poolthäälte nõuet. Seega on üldkoosoleku otsus põhikirja

muutmise osas tühine.

30. novembril 2023 kell 14:00 toimunud korteriomanike üldkoosolekul otsustati tunnistada

kehtetuks 28. augustil 2023 vastu võetud põhikiri ja jätta kehtima 7. detsembril 2022 vastu

võetud põhikiri. Üldkoosoleku protokolli kohaselt toimus häälte arvu määramine vastavalt

korteriomanikele kuuluvate eluruumide üldpindadele, sh T. Kople – 23,6 häält, M. Päädam

(esindas volikirja alusel avaldajat 3) – 24,4 häält ja H. Saapar (esindas volikirja alusel I.

Saaparit) – 78,9 häält. Kokku 126,9 häält 199,9-st.

Avaldajad väidavad, et tegelikult oli 30. novembri 2023. a üldkoosolekul esindatud mitte

126,9 häält, vaid 176 häält (s.o avaldaja 3 korter nr 2 – 24,4 häälega, I. Saapari korter nr 3 –

31,6 häälega, T. Kople korter nr 4 – 23,6 häälega, I. Saapari korter nr 5 – 47,3 häälega ning

avaldajate 2 ja 3 korter nr 6 – 24,1 häälega ja korter nr 7 – 25 häälega) ja et põhikirja

muutmise otsuse vastuvõtmiseks oli vaja mitte lihthäälteenamust, vaid 2/3 poolthäält ehk

117,33 häält. Vahe on tekkinud avaldajatele 2 ja 3 korteriomandite 6 ja 7 eest häälte

mittearvestamisest.

Mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 23 lg 1 sätestab, et põhikirja muutmise otsus on

vastu võetud, kui selle poolt on hääletanud üle 2/3 üldkoosolekul osalenud liikmetest või

nende esindajatest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet. KrtS § 20

lg 1 teise lause järgi korteriomanike üldkoosolekule kohaldatakse lisaks samas seaduses

sätestatule muu hulgas ka mittetulundusühingute seaduse § 23 lõigetes 1 ja 2 sätestatut.

Korteriomanike põhikirja muutmise otsuse kehtivuse hindamisel peab kohus kontrollima, kas

poolt on antud vähemalt 2/3 häält.

Menetluses esitatu alusel 20. juulil 2020 dateeritud (27. oktoobril 2023 kell 10.09 digitaalselt

allkirjastatud) volitusega volitas avaldaja 2 avaldajat 3 esindama teda hääleõigusega Tapa

vald, Tapa linn, XXXXXX korteriühistus temale kuuluvate korterite 6 ja 7 seonduvaga. 20.

juulil 2020 dateeritud (27. oktoobril 2023 kell 21:47 digitaalselt allkirjastatud) volitusega

volitas avaldaja 3 M. Päädamit esindama avaldajat 3 korteriühistus XXXXXX, Tapa linnas

temale kuuluvate korteritega XXXXX, X ja X.

Avaldajad 2 ja 3 on korteriomandite 6 ja 7 ühisomanikud. KrtS § 15 lg 1 tulenevalt, kui

korteriomand kuulub mitmele isikule ühiselt, võivad need isikud teostada korteriomandiga

seotud õigusi üksnes ühiselt. See ei kehti korteriühistu suhtes, kui ühine omand ei ole kantud

kinnistusraamatusse. Volitust tõlgendatakse selliselt, nagu pidi esindatava tahteavaldust või

käitumist mõistma isik, kellele volitus anti või kes avalikkusele suunatud tahteavaldusele või

esindatava avaldusele või käitumisele tugineb. Avaldaja 2 volitas avaldajat 3 ennast esindama

korteritega 6 ja 7 seonduvates küsimustes. Edasivolituse tegemisel ei volitanud avaldaja 3 M.

Päädamit avaldajat 2 esindama, sest sõnastust „mind esindama“ tuleb tõlgendada, et

edasivolitust ei antud teise ühisomaniku (avaldaja 2) esindamiseks. Avaldaja 3 volitus korteri

nr 2 esindamiseks on kehtiv. Selle korteriomandi osas on avaldajale 3 üldkoosolekul 24,4

häält antud. Kuna üldkoosolekul ei olnud korterite nr 6 ja 7 ühisomanikud kohal ja neid ei

esindanud esindaja, siis ei ole õiged avaldajate väited avaldajate 2 ja 3 esindatuse kohta 30.

novembri 2023. a üldkoosolekul ja avaldajatele 2 ja 3 nende ühisomandisse kuuluvate

korteriomandite nr 6 eest 24,1 hääle ja nr 7 eest 25 hääle mitteandmise kohta. Üldkoosoleku

protokolli kohaselt päevakorra punkti 2 osas tunnistada kehtetuks 28. augustil 2023 vastu

võetud põhikiri ja jätta kehtima 7. detsembril 2022 vastu võetud põhikiri anti 126,9 poolt häält

ja vastu 24,4 häält ehk otsuse poolt oli antud 83.87% esindatud häältest (126,9 m2 : 151,3 m2

x 100), mis on suurem kui seadusest tulenev 2/3 nõue, kuid see ei tähenda, et sellest tulenevalt

otsus on kehtiv.

30. novembri 2023. a otsus põhikirja muutmiseks võeti vastu lähtudes 28. augusti 2023

üldkoosolekul vastuvõetud põhikirjas sätestatud häälte arvu määramisest (eluruumide

ruutmeetrite suurustest). 14. oktoobri 2023 esialgses avalduses nõudsid avaldajad 28. augusti

2023. a üldkoosoleku otsuste tühistamist päevakorra punktide 1) põhikirja muutmise, 2)

halduskulude tariifi kinnitamise, 3) remondifondi tariifi kinnitamise, 6) juhatuse liikmetele

tasu määramise 7) majanduskava kinnitamine osas. 30. novembril 2023 toimunud

üldkoosoleku otsustega tühistati 28. augustil 2023 päevakorrapunktide 1, 2, 3, 6, 7 osas vastu

võetud otsused, tunnistati kehtetuks 28. augustil 2023 vastu võetud põhikiri ning otsustati jätta

kehtima 7. detsembril 2022 vastu võetud põhikiri. 27. detsembri 2023. a menetlusdokumendis

loobusid avaldajad 28. augusti 2023. a üldkoosoleku otsuste päevakorrapunktide 1, 2, 3, 6, 7

kehtetuks tunnistamise nõudest. Avaldajad ei vaidle hääle arvu määramisel eluruumide

ruutmeetrite aluseks võtmise üle. 7. detsembri 2022. a otsus, millega määrati võtta vastu uus

põhikiri, on tühine. 30. novembri 2023. a otsuse vastuvõtmisel on lähtutud 7. detsembri 2022.

a üldkoosolekul vastu võetud (tühisest) põhikirjast. TsÜS § 84 lg 1 esimese lause järgi ei ole

tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Seega on tühised kõik 30. novembri 2023.

a üldkoosoleku otsused, kuna need võeti vastu 7. detsembri 2022. a tühise põhikirjaga

kehtestatud häälte arvu määramise reeglite alusel. Avaldajatel on vaidlus vaid 30. novembril

2023 üldkoosoleku päevakorra punktiga nr 2 7. detsembril 2022 vastu võetud põhikirja

kehtima jätmise osas, seega on 30. novembri 2023. a üldkoosoleku otsus tühine üksnes selles

osas.

MÄÄRUSKAEBUS

4. Puudutatud isik esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub maakohtu

määruse tühistada ning jätta avaldus rahuldamata ja menetluskulud avaldajate kanda.

Puudutatud isik vaidlustab maakohtu määrust resolutsiooni p-de 2 ja 3 osas ning osaliselt p 4

osas, samuti menetluskulude jaotuse osas.

Maakohus märkis määruse resolutsiooni p-s 4, et menetlus tuleb lõpetada puudutatud isiku 28.

augusti 2023. a üldkoosoleku otsuste päevakorrapunktide 1, 2, 3, 6, 7 (välja arvatud 7.

detsembril 2022 vastu võetud põhikirja kehtima jätmise) osas kehtetuks tunnistamise nõudes

seoses selles osas avaldusest loobumise vastuvõtmisega. Avaldaja esitatud taotluses loobuti

täielikult 28. augusti 2023. a üldkoosoleku päevakorra punktides 1, 2, 3, 6 ja 7 vastu võetud

otsuste tühistamise nõudest, taotluses ei kasutata sõnastust „välja arvatud 7. detsembril 2022

vastu võetud põhikirja kehtima jätmise osas.“

Maakohus leidis õigesti, et kuna otsustati avaldajatele 2 ja 3 kuuluvate korteriomandite

sundvõõrandamise küsimus, siis avaldajatele 2 ja 3 selles küsimuses häälte mitte määramine

on toimunud vastavalt seadusele. Maakohus leidis, et üldkoosoleku otsus põhikirja muutmise

osas on tühine, kuna otsuse vastuvõtmisel ei ole järgitud MTÜS § 23 lg-s 1 sätestatud

häälteenamuse nõuet. Riigikohus selgitas, et otsus, mille vastuvõtmisel on rikutud

häälteenamuse nõudeid, on olemuselt seaduse või põhikirjaga vastuolus ning üksnes kehtetuks

tunnistatav (TsÜS § 38 lg 1 esimene lause; vt nt RKTKo 27.03.2013, 3-2-1-16-13, p 12).

KrtS § 29 lg 3 kohaselt on korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise nõude esitamise

tähtaeg 60 päeva otsuse vastuvõtmisest arvates. Häälteenamuse nõude rikkumise tõttu saaks 7.

detsembril 2022 toimunud üldkoosoleku otsust üksnes kehtetuks tunnistada. Avaldajad

pöördusid kohtu poole 10 kuud peale otsuse vastu võtmist.

Maakohus on ekslikult märkinud, et 30. novembri 2023. a üldkoosoleku protokolli kohaselt

päevakorra punkti 2 osas anti 126,9 poolt häält ja vastu 24,4 häält ehk otsuse poolt oli antud

83,87% esitatud häältest. Tegelikult võeti otsus – tunnistada kehtetuks 28. augustil 2023 vastu

võetud põhikiri, vastu ühehäälselt 126,9 häälega, aga otsus – jätta kehtima 7. detsembril 2022

vastu võetud põhikiri võeti vastu 102,5 poolthäälega, vastu oli 24,4 häält. Kuna üldkoosolekul

oli esindatud 126,9 häält ja põhikirja vastuvõtmisel hääletas selle poolt 102,5 häält, on MTÜS

§ 23 lg-s 1 sätestatud 2/3 häälteenamuse nõue täidetud.

Maakohus asus õigesti seisukohale, et kuna üldkoosolekul ei olnud korterite nr 6 ja 7

ühisomanikud kohal ja neid ei esindanud nende poolt ühiselt volitatud esindaja, siis ei ole

õiged avaldajate väited avaldajate 2 ja 3 esindatuse kohta 30. novembri 2023. a üldkoosolekul

ja avaldajatele 2 ja 3 nende ühisomandisse kuuluvate korteriomandite nr 6 eest 24,1 hääle ja

nr 7 eest 25 hääle mitteandmise kohta.

Maakohus asus seisukohale, et 30. novembri 2023. a üldkoosoleku otsused on tühised, kuna

need võeti vastu 7. detsembri 2022. a tühise põhikirjaga kehtestatud häälte arvu määramise

alusel. Kuna maakohus ei saanud tuvastada 7. detsembril 2022 vastu võetud üldkoosoleku

otsuse tühisust, on kehtiv ka 30. novembri 2023. a üldkoosoleku päevakorra punktis 2 vastu

võetud otsus 7. detsembril 2022 vastu võetud põhikirja kehtima jätmiseks.

5. Avaldajad paluvad jätta määruskaebuse rahuldamata, maakohtu määruse muutmata ja

menetluskulud puudutatud isiku kanda.

Maakohus on määruse punktis 40 ebaõigesti põhjendanud, et 7. detsembri 2022. a põhikirja

muutmise otsuse hääletamisest võttis osa avaldaja 1. Avaldaja 1 ei ole 7. detsembri 2022. a

põhikirja muutmise poolt häält andnud ja see ei nähtu ka 7. detsembri 2022. a põhikirja

muutmise otsuse protokollist. Otsuse poolt on antud 3 häält, mitte 4 häält.

Maakohus leidis määruse punktis 37, et avaldajatele 2 ja 3 korteriomandite sundvõõrandamise

küsimuses häälte mitte määramine on toimunud vastavalt seadusele. Avaldajad ei tuginenudki

kohtumenetluses sellele, et avaldajatele 2 ja 3 häälte mittemääramine on tühine heade

kommetega vastuolu tõttu. KrtS § 22 lg 3 kohaselt ei saanud avaldajatel 2 ja 3 olla hääleõigust

neile kuuluvate korteriomandite sundvõõrandamise otsustamisel. Maakohus selgitas määruse

punktis 36, et avaldajatel ei ole vaidlust selle küsimuse üle hääletamisel avaldajatele 2 ja 3

häälte mitte määramise üle.

Maakohus leidis määruse punktis 38, et KrtS § 22 lg 3 esimese lause kohaselt puudub

korteriomanikul hääleõigus üksnes temaga seotud küsimuse otsustamisel, mis ei tähenda, et

avaldajatel 2 ja 3 ei olnud hääleõigust järgmiste küsimuste otsustamisel. Kohtu seisukoht ei

pruugi olla õige. KrtS § 22 lg 3 sätestab, et korteriomanikul ei ole hääleõigust, kui

korteriomaniku suhtes kehtib KrtS § 32 kohaselt tehtud otsus (otsus korteriomandi

võõrandamise kohta). 7. detsembri 2022. a korduskoosolekul just selline otsus vastu võeti. 7.

detsembri 2022. a põhikirja muutmise otsuse vastuvõtmisel on protokolli märgitud, et kuna

korteriomandite 2, 6 ja 7 suhtes on kehtiv sundvõõrandamise otsus, siis neil ei ole koosolekul

hääleõigust ja esindatuse määramisel nende liikmete hääli ei arvestata (KrtS § 22 lg 3).

Maakohus ei hinnanud avaldajate väiteid, et 7. detsembri 2022. a otsused korterite 2, 6 ja 7

sundvõõrandamise ning põhikirja muutmise kohta olid kantud ühest ja samast heade kommete

vastasest eesmärgist – kaotada korterite 2, 6 ja 7 hääleõigus sundvõõrandamise otsustamise

läbi, et võtta seejärel vastu otsuseid (sh põhikirja muutmine) ilma korterite 2, 6 ja 7 häälteta,

kes moodustasid korteriühistus peaaegu 50% häältest. 7. detsembri 2022. a protokolli väited

sundvõõrandamise põhjenduste kohta on täielikult otsitud ja tõendamata. Kõigile

korteriomanikele oli teada, et avaldajad 2 ja 3 ei oleks hääletanud põhikirja muutmise poolt.

Avaldajad jäävad heade kommete vastasuse hindamisel täielikult oma maakohtus esitatud

põhjenduste juurde. Avaldajad on endiselt seisukohal, et 7. detsembri 2022. a otsused

korterite 2, 6 ja 7 sundvõõrandamise ning põhikirja muutmise kohta on tühised.

Kui ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et tegelikkuses oli avaldajatel 2 ja 3 hääleõigus

edasiste otsuse vastuvõtmisel olemas, siis on 7. detsembri 2022. a otsus põhikirja muutmise

kohta sellegipoolest tühine. Avaldajatel 2 ja 3 ei lubatud põhikirja muutmise otsustamisel

osaleda, põhjendusega et neil puudub hääleõigus. Kuna avaldajatel 2 ja 3 keelati koosolekul

osalemine ning neile öeldi, et nende häältega ei arvestata, siis on tegemist otsuse vastuvõtmise

korra olulise rikkumisega TsÜS § 38 lg 2 esimese lause mõttes, mille tagajärjel on 7.

detsembri 2022. a otsus põhikirja muutmise kohta tühine.

Maakohus tuvastas õigesti, et 7. detsembri 2022. a üldkoosolekul vastu võetud otsus põhikirja

muutmise kohta on tühine. Kuna tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi, on

tühine ka 30. novembri 2023. a otsus, kuna see võeti vastu 7. detsembri 2022. a tühise

põhikirjaga kehtestatud häälte arvu määramise alusel.

Avaldajad jäävad maakohtus esitatud vastuväidete juurde, mille kohaselt esineb alus ka 30.

novembri 2023. a üldkoosoleku päevakorra punktis 2 vastu võetud otsuse kehtetuks

tunnistamiseks osas, millega jäeti kehtima 7. detsembril 2022 vastu võetud põhikiri.

Avaldajad ei nõustu maakohtuga, et avaldaja 3 ei ole volitanud M. Päädamit esindama

avaldajat 2. Kui M. Päädam edastas enne 30. novembri 2023. a üldkoosoleku toimumist

puudutatud isikule volikirja, millest nähtus, et avaldaja 2 on andnud avaldajale 3

edasivolitamise õigusega volikirja enda esindamiseks seoses korteritega 6 ja 7 ning volikirja,

milles avaldaja 3 volitab M. Päädamit esindama kortereid 6 ja 7 (ning 2), siis sai mõistlikule

isikule olla selge M. Päädami õigus esindada korterite 6 ja 7 omanikke avaldajaid 2 ja 3. M.

Päädam on sisuliselt kogu puudutatud isiku tegutsemise aja esindanud avaldajaid 2 ja 3

korteriomanike üldkoosolekul ja puudutatud isik on kogu aeg M. Päädami esindusõigusest

teadlik olnud. Puudutatud isik on otsustanud M. Päädami esindusõigust tunnistada valikuliselt

ja pidi olema M. Päädami esindusõigusest teadlik juba vähemalt 23. septembril 2022.

Kuna puudutatud isik kohtuväliselt avaldajate nõude osaliselt rahuldas, siis ei ole ainuüksi

seetõttu põhjendatud menetluskulusid täielikult avaldajate kanda jätta. Menetluskulud tuleb

jaotada vastavalt sellele, mis on õiglane konkreetse juhtumi asjaolusid arvestades.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

6. Ringkonnakohus leiab, et puudutatud isiku määruskaebus tuleb rahuldada osaliselt.

Maakohtu määruse resolutsioon tuleb jätta muutmata osas, milles maakohus tuvastas, et

puudutatud isiku 7. detsembri 2022. a üldkoosoleku otsus põhikirja muutmise osas on tühine

(resolutsiooni p 2), kuid muuta tuleb maakohtu põhjendusi. Maakohtu määrus tuleb tühistada

osas, milles maakohus tuvastas, et puudutatud isiku 30. novembri 2023. a üldkoosoleku

päevakorra punktis 2 vastu võetud otsus 7. detsembril 2022 vastu võetud põhikirja kehtima

jätmise osas on tühine (resolutsiooni p 3). Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue määruse,

millega tunnistab puudutatud isiku 30. novembri 2023. a üldkoosoleku päevakorra punktis 2

vastu võetud otsuse 7. detsembril 2022 vastu võetud põhikirja kehtima jätmise osas kehtetuks.

Ringkonnakohus tühistab maakohtu määruse osaliselt osas, milles maakohus lõpetas asjas

menetluse ja jätab resolutsiooni punktist 4 välja välistuse „välja arvatud 7. detsembril 2022

vastu võetud põhikirja kehtima jätmise“ osas. Ringkonnakohus jätab menetluskulud maa- ja

ringkonnakohtus puudutatud isiku kanda.

Juhindudes TsMS § 654 lg-st 2² ja §-st 659, esitab ringkonnakohus määruse resolutsiooni

juures kohtumääruse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse.

7. Ringkonnakohus kontrollib TsMS § 651 lg 1 ja § 659 järgi maakohtu määruse

seaduslikkust ja põhjendatust üksnes määruskaebusega vaidlustatud osas. Maakohus ei võtnud

määruse resolutsioonis seisukohta avaldajate nõude osas tuvastada 7. detsembri 2022. a

üldkoosoleku otsuse, millega otsustati korteriomandite nr 2, 6 ja 7 omanikele korteriomandite

sundvõõrandamise nõude esitamine, tühisus. Maakohtu põhjenduste (määruse p 37) kohaselt

maakohtu hinnangul ei olnud otsus tühine heade kommetega vastuolu tõttu. Seega maakohus

ei pidanud avaldaja nõuet põhjendatuks. Avaldajad jäid vastuses määruskaebusele

seisukohale, et sundvõõrandamise nõude esitamise otsus on tühine. Arvestades et avaldajad ei

esitanud maakohtu määruse peale määruskaebust, siis ringkonnakohus ei hinda

korteriomandite võõrandamise nõude esitamise otsuse kehtivust.

8. Määruskaebuse põhjendamiseks võib TsMS § 662 lg 3 kohaselt esitada uusi asjaolusid ja

tõendeid. Uusi asjaolusid ja tõendeid saavad määruskaebuse menetluses esitada ka teised

menetlusosalised. Avaldajad esitasid koos vastusega määruskaebusele uue tõendina

puudutatud isiku 23. septembri 2022. a kandeavalduse koos sellele lisatud dokumentidega.

Avaldajad soovivad sellega tõendada asjaolu, et puudutatud isik pidi olema M. Päädami

esindusõigusest teadlik juba vähemalt 23. septembril 2022. Asja materjalidest nähtuvalt ei

olnud vaidlust selles, et M. Päädam oli avaldajaid 2 ja 3 ka varem korteriomanike

üldkoosolekul esindanud ja puudutatud isik oli M. Päädami esindusõigusest teadlik. Seega

ringkonnakohus leiab, et esitatud tõend ei oma asjas tähtsust ja tõendi vastuvõtmisest tuleb

keelduda (TsMS § 238 lg 1 p 1).

9. Ringkonnakohus nõustub määruskaebuse väidetega, mis puudutavad avaldusest osalise

loobumise vastu võtmist. Avaldajad loobusid 27. detsembril 2023 esitatud avalduses (dtl

123-129) täielikult 28. augusti 2023. a üldkoosoleku päevakorra punktides 1–3, 6 ja 7 vastu

võetud otsuste kehtetuks tunnistamise nõudest. Maakohus märkis vaidlustatud määruse

resolutsiooni punktis 4 alusetult, et „välja arvatud 7. detsembril 2022 vastu võetud põhikirja

kehtima jätmise“ osas. 28. augusti 2023. a üldkoosoleku protokollist (dtl 30-33) ei nähtu, et

sellel üldkoosolekul oleks üldse vastu võetud otsus 7. detsembril 2022 vastu võetud põhikirja

kehtima jätmise kohta. Eeltoodut arvestades täpsustab ringkonnakohus maakohtu määruse

resolutsiooni punkti 4 sõnastust.

10. Korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise nõude esitamise tähtaeg on 60 päeva

otsuse vastuvõtmisest arvates, huvitatud isiku taotlusel võib kohus nõude esitamise tähtaja

ennistada (KrtS § 29 lg 3, lg 4 esimene lause). Otsuse tühisusele tuginemine ei ole ajaliselt

piiratud (v.a TsÜS § 38 lg 7 teises lauses nimetatud juhul).

Avaldajad pöördusid 7. detsembri 2022. a üldkoosoleku otsuste vaidlustamiseks kohtusse 14.

oktoobril 2023. Vaidlust ei ole selles, et selleks ajaks oli otsuste kehtetuks tunnistamise nõude

esitamise tähtaeg möödunud. Avaldajad ei taotlenud tähtaja ennistamist ega oleks ka saanud

seda enam teha, kuna kohtusse pöördumise ajaks oli tähtaja lõppemisest möödunud enam kui

kuus kuud (KrtS § 29 lg 4 teine lause, TsMS § 67 lg 2). Seega 7. detsembri 2022. a

üldkoosolekul vastu võetud otsuseid ei ole enam võimalik tunnistada kehtetuks, võimalik on

üksnes nende tühisuse tuvastamine. Avaldajad pöördusid 30. novembri 2023. a üldkoosoleku

otsuse vaidlustamiseks kohtusse 27. detsembril 2023, seega järgides KrtS § 29 lg-s 3

sätestatud tähtaega.

11. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga, et 7. detsembri 2022. a põhikirja muutmise otsus

on tühine TsÜS § 38 lg 2 alusel otsuse vastuvõtmise korra olulise rikkumise tõttu.

Maakohus on määruse punktis 40 ebaõigesti märkinud, et protokolli (dtl 42-43) kohaselt

võtsid üldkoosolekust osa 3 ühistu liiget, sh Eliana Helve Maria Kuusela (s.o avaldaja 1 –

avaldaja 1 endine nimi). Üldkoosoleku protokollist ei tulene, et avaldaja 1 võttis

üldkoosolekust osa, avaldaja 1 on nimetatud isikuna, kellel on koosoleku toimumise ajal

hääleõigus; koosolekul osalesid T. Kople ja I. Saapari esindaja. Eelnevast tulenevalt ei saa

nõustuda maakohtu järeldusega, mille kohaselt puudutatud isik on oluliselt rikkunud otsuse

vastuvõtmiseks ettenähtud korda, sest ei ole selge, kuidas ja mis ajahetkest alates avaldaja 1

üldkoosolekule ilmus ja mis ajast alates tema häält arvestati.

Maakohus põhjendas otsuse tühisust ka sellega, et põhikirja muutmine ei ole toimunud

vastavalt otsuse vastuvõtmise ajal kehtinud 29. aprilli 2017. a põhikirja punktile 7.8.6 (dtl 60),

sest põhikirja muutmise otsuse poolt ei saadud tegelikult rohkem kui poolt ühistu liikmetele

kuuluvate häälte üldarvust. Ringkonnakohus selgitab, et otsuse vastuvõtmiseks vajaliku

häälteenamuse nõude rikkumine ei too kaasa otsuse tühisust; kui otsuse vastuvõtmisel on

rikutud seadusest või põhikirjast tulenevat häälteenamuse nõuet, on kohaseks

õiguskaitsevahendiks otsuse kehtetuks tunnistamise nõue (vt RKTKo 27.03.2013, 3-2-1-16-

13, p 12; RKTKm 16.02.2022, 2-20-17009, p 21).

Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu seisukohaga (määruse p 38), et avaldajatel oli

hääleõigus põhikirja muutmise üle hääletamisel. KrtS § 32 lg 1 sätestab, et kui korteriomanik

on korduvalt rikkunud oma kohustusi teise korteriomaniku või korteriühistu suhtes ja kui

korteriomanikud ei pea enam võimalikuks tema kuulumist korteriomanike hulka, võivad nad

nõuda, et ta oma korteriomandi võõrandab. KrtS § 32 lg 3 järgi otsustavad KrtS § 32 lg-s 1

sätestatud nõude esitamise üle korteriomanikud häälteenamuse alusel. KrtS § 22 lg 3 esimese

lause viimase alternatiivi kohaselt ei ole korteriomanikul hääleõigust juhul, kui

korteriomaniku kohta kehtib KrtS § 32 kohaselt tehtud otsus. Kuna avaldajate 2 ja 3 suhtes

kehtis KrtS § 32 kohane otsus, siis puudus neil põhikirja muutmise otsuse vastuvõtmisel

hääleõigus. Ringkonnakohus märgib, et isegi kui hääleõiguse piirangut oleks ebaõigesti

kohaldatud, siis ei ole tegemist rikkumisega, mis tooks kaasa otsuse tühisuse. Koosoleku

läbiviimise käigus toimuvad võimalikud rikkumised, näiteks hääleõiguse piirangu

põhjendamatu kohaldamine koosoleku juhataja poolt võib olla aluseks otsuse kehtetuks

tunnistamiseks (P. Varul jt. Tsiviilseadustiku üldosa seadus. Kommenteeritud väljaanne. Tartu

2023, § 38, komm 3.2.3.2 c) viies lõik).

Ringkonnakohus selgitab ka, et otsuse tühisus otsuse vastuvõtmise korra olulise rikkumise

tõttu saab kõne alla tulla eelõige otsuse vastuvõtmisel koosolekut kokku kutsumata KrtS § 21

järgi.

KrtS § 20 lg 1 ja MTÜS § 23 lg 1 järgi on põhikirja muutmise otsus vastu võetud, kui selle

poolt on hääletanud üle 2/3 üldkoosolekul osalenud liikmetest või nende esindajatest ja

põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet. Põhikirja punkti 7.8.6 esimese

lause kohaselt pidi põhikirja muutmise otsuse poolt olema rohkem kui pool ühistu liikmetele

kuuluvate häälte üldarvust. Uue põhikirja vastuvõtmise poolt oli 3 häält ühistu liikmetele

kuuluvast 7 häälest. Seega ei olnud põhikirja muutmiseks vajaliku häälteenamuse nõue

täidetud. Põhikirjast tuleneva häälteenamuse nõude rikkumise korral on otsus kehtetuks

tunnistatav; otsust ei ole võimalik aga kehtetuks tunnistada, kuna avalajad ei ole otsuse

vaidlustamiseks tähtaegselt kohtusse pöördunud. Seega olenemata asjaolust, et avaldajatel 2 ja

3 (neile kuulub 3 häält) ei olnud põhikirja muutmise otsuse vastuvõtmisel hääleõigust, ei

oleks otsust saanud vastu võtta, see asjaolu ei välista aga otsuse tühisuse tuvastamist vastuolu

tõttu heade kommetega.

12. Ringkonnakohus leiab, et 7. detsembri 2022. a põhikirja muutmise otsus on tühine TsÜS §

38 lg 2 alusel vastuolu tõttu heade kommetega.

Kuna maakohtu hinnangul oli 7. detsembri 2022. a otsus tühine otsuse vastuvõtmise korra

olulise rikkumise tõttu, ei hinnanud maakohus avaldajate väiteid, mis puudutavad otsuse

tühisust vastuolu tõttu heade kommetega.

Praegusel juhul võtsid korteriomanikud 7. detsembril 2022 esmalt vastu otsuse

korteriomandite nr 2, 6 ja 7 omanikele (avaldajad 2 ja 3) korteriomandite võõrandamise nõude

esitamise kohta. Seejärel võeti samal päeval (protokollis on kuupäevana ekslikult märgitud

27. november) vastu korteriühistu uus põhikiri. Tulenevalt korteriomandite võõrandamise

nõude esitamise otsustamisest, ei olnud avaldajatel 2 ja 3 uue põhikirja vastuvõtmise

otsustamisel hääleõigust. Ringkonnakohus märgib, et ei hinda seda, kas korteriomandite nr 2,

6 ja 7 võõrandamise nõude eeldused olid täidetud, vaid seda, kas võõrandamise nõude

esitamisega on heade kommete vastaselt saavutatud korteriühistu põhikirja muutmine.

Uue põhikirjaga muudeti muuhulgas häälte jaotust üldkoosolekul. KrtS § 22 lg 1 järgi annab

korteriomanike üldkoosolekul iga korteriomand ühe hääle. Korteriühistu põhikirjaga võib ette

näha, et igal korteriomanikul on üks hääl sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust või

et häälte arvu määrab korteriomandi kaasomandi osa suurus. Kui 7. detsembril 2022 kehtinud

29. aprilli 2017. a põhikirja punkti 7.8.2 esimese lause kohaselt oli üldkoosolekul igal

korteriomandil üks hääl, siis vastu võetud uue põhikirja punkti 2.4 kohaselt määrab

korteriomanike üldkoosolekul häälte arvu korteriomandi kaasomandi osa suurus. Kortermajas

on kokku 7 korteriomandit, millest 4 kuulub avaldajatele (korteriomandid 1, 2, 6 ja 7).

Avaldajatele kuulus varasema häälte jaotuse kohaselt ca 57% häältest. Korteriomandite 2, 6 ja

7 omanikele (avaldajad 2 ja 3) kuulus varasema häälte jaotuse kohaselt ca 43% häältest.

Avaldajad on välja toonud korterite pindalad, kuid ei ole kaasomandi osa suuruseid välja

toonud. Kinnistusraamatu andmetel kaasomandi osa suurused vastavad eluruumi üldpinnale:

korteriomand 1 – 239/1999 (23,90 m2), korteriomand 2 – 244/1999 (24,40 m2), korteriomand

3 – 316/1999 (31,60 m2), korteriomand 4 – 236/1999 (23,60 m2), korteriomand 5 – 473/1999

(47,30 m2), korteriomand 6 – 241/1999 (24,10 m2), korteriomand 7 – 250/1999 (25,00 m2).

Avaldajatele kuulub uue häälte jaotuse kohaselt ca 49% (974/1999) häältest. Korteriomandite

2, 6 ja 7 omanikele (avaldajad 2 ja 3) kuulub uue häälte jaotuse kohaselt ca 37% (735/1999)

häältest. Korteriomandite 2, 6 ja 7 omanikele korteriomandite võõrandamisnõude esitamise ja

uue põhikirja vastuvõtmise poolt hääletanud korteriomandite 3, 4 ja 5 omanikele kuulus

varasema häälte jaotuse kohaselt ca 43% häältest, uue häälte jaotuse kohaselt aga ca 51%

häältest. Seega uue põhikirja vastuvõtmisega omandasid korteriomandite võõrandamisnõude

esitamise ja põhikirja vastuvõtmise poolt hääletanud korteriomanikud üldkoosolekul

häälteenamuse.

Määruskaebemenetluses ei ole vaidlustatud maakohtu määruse punktis 38 tuvastatut, et

tegelikult ei ole 7. detsembril 2022 kahte erinevat üldkoosolekut toimunud, kuigi

üldkoosoleku kohta on koostatud kaks erinevat protokolli, ning kuna tegelikult oli korraldatud

üks korduskoosolek, ei vasta tegelikkusele (põhikirja muutmise otsustamisel) protokollis

kajastatu avaldajate 2 ja 3 üldkoosolekule mitteilmumise kohta. Uus põhikiri võeti vastu

kolme poolthäälega. Avaldajate 2 ja 3 vastuhäältega (3 häält) ei oleks uut põhikirja saanud

vastu võtta.

Ringkonnakohus nõustub avaldajate seisukohaga, mille kohaselt puudutatud isik on kasutanud

ära korteriomandite 2, 6 ja 7 omanikele korteriomandite võõrandamise nõude esitamise

otsustamisega kaasnevat hääleõiguse piirangut selleks, et võtta vastu uus põhikiri.

Ringkonnakohus märgib, et puudutatud isik ei ole sellele avaldajate seisukohale ka vastu

vaielnud. Ringkonnakohtu hinnangul tuleb uue põhikirja vastuvõtmise otsuse heade kommete

vastasuse hindamisel arvestada esiteks seda, et tegemist võis olla ajutise hääleõiguse

piiranguga. Praegusel juhul võtsid korteriomanikud ise hiljem vastu otsuse, millega

tunnistasid korteriomandite 2, 6 ja 7 omanikele korteriomandite võõrandamise nõude

esitamise otsuse kehtetuks (dtl 68). Kui korteriomanikud seda teinud ei oleks, oleksid

avaldajad 2 ja 3 saanud võõrandamisnõudele vastu vaielda otsuse täitmiseks algatatud

hagimenetluses (KrtS § 33). Samuti tuleb uue põhikirja vastuvõtmise otsuse heade kommete

vastasuse hindamisel arvestada asjaolu, et uue põhikirjaga muudeti häälte jaotust

üldkoosolekul nende korteriomandite omanike kahjuks, kelle hääleõigus oli põhikirja

muutmise üle otsustamisel piiratud. Eelnevat arvestades ei saa ringkonnakohtu hinnangul

pidada avaldajate 2 ja 3 hääleõiguse piirangu ära kasutamist selleks, et vastu võtta uus

põhikiri, heade kommetega kooskõlas olevaks.

13. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus ebaõigesti tuvastanud, et puudutatud isiku 30.

novembri 2023. a üldkoosoleku päevakorra punktis 2 vastu võetud otsus 7. detsembril 2022

vastu võetud põhikirja kehtima jätmise osas on tühine.

Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu seisukohaga, mille kohaselt on üldkoosoleku otsus

tühine tulenevalt asjaolust, et selle vastuvõtmisel lähtuti põhikirjast, mille vastuvõtmise otsuse

tühisuse kohus eelnevalt tuvastas. Iseenesest on õige, et otsust jätta kehtima 7. detsembril

2022 vastu võetud põhikiri, ei saanud vastu võtta 7. detsembril 2022 vastu võetud põhikirjast

lähtudes. Kui maakohus leidis, et otsust ei saanud lugeda vastu võetuks, arvestades varem

kehtinud põhikirjast tulenevat häälte jaotust üldkoosolekul, oleks maakohus pidanud

tunnistama otsuse 7. detsembril 2022 vastu võetud põhikirja kehtima jätmise osas kehtetuks.

Avaldaja 1 ei osalenud otsuse tegemisel. M. Päädam, kes avaldajate väitel oli avaldajate 2 ja 3

esindaja, hääletas otsuse vastu ja lasi protokollida oma vastuväite otsusele. Seega avaldajad

saavad TsÜS § 38 lg 4 järgi nõuda otsuse kehtetuks tunnistamist.

29. aprilli 2017. a põhikirja punkti 7.8.2 esimese lause kohaselt on üldkoosolekul igal

korteriomandil üks hääl. Põhikirja punkti 7.8.6 esimese lause kohaselt peab põhikirja

muutmise otsuse poolt olema rohkem kui pool ühistu liikmetele kuuluvate häälte üldarvust.

Otsuse poolt hääletasid 2 korteriomanikku 7-st, seega ei olnud põhikirja muutmiseks vajaliku

häälteenamuse nõue täidetud. Menetlusökonoomia kaalutlustel ei käsitle ringkonnakohus

avaldajate väiteid, mille kohaselt häälteenamuse nõue ei olnud täidetud ka avaldajatele 2 ja 3

korteriomandite 6 ja 7 eest häälte määramata jätmise tõttu.

14. Vaidluse asjaolusid ja avaldaja nõuete rahuldamise ulatust arvestades on põhjendatud jätta

menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus TsMS § 172 lg 1 alusel puudutatud isiku kanda.

15. Kuna maakohus ei määranud vaidlustatud lahendis menetluskulude rahalist suurust

kindlaks, määrab menetluskulude rahalise suuruse kõigis kohtuastmetes TsMS § 177 lg 2 järgi

kindlaks maakohus.

(allkirjastatud digitaalselt)