2-22-4092/37 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Gea Lepik (eesistuja), Liis Arrak ja Kairi Piirisild

Määruse tegemise aeg ja koht

7. november 2024, Tallinn

Kohtuasja number

2-22-4092

Kohtuasi

G.X-i avaldus Tallinn, Nõmme tee 63a korteriühistu

vastu 31. jaanuari 2022. a üldkoosoleku otsuste

tühisuse tuvastamiseks ja kehtetuks tunnistamiseks

ning kulutuste hüvitamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 7. novembri 2022. a määrus

Kaebuse esitaja ja liik

Tallinn, Nõmme tee 63a korteriühistu määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja G.X (isikukood XXX)

Puudutatud isik Tallinn, Nõmme tee 63a korteriühistu

(registrikood

80089899),

lepinguline

esindaja

vandeadvokaat Teet Lehiste

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Võtta määruskaebemenetluses esitatud uued tõendid asja materjalide juurde.

2. Tühistada Harju Maakohtu 7. novembri 2022. a määrus osas, millega maakohus

rahuldas osaliselt G.X-i avalduse kulutuste hüvitamise nõudes ning mõistis

Tallinn, Nõmme tee 63a korteriühistult G.X-i kasuks välja 121,03 eurot ja

võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras viivise sellelt alates 7.

jaanuarist 2022 (osaliselt maakohtu määruse resolutsiooni p 2), samuti osas,

millega maakohus jättis kulutuste hüvitamise nõude osas menetluskulud Tallinn,

Nõmme tee 63a korteriühistu kanda ja määras need rahaliselt kindlaks (osaliselt

maakohtu määruse resolutsiooni p 3 ja terves ulatuses resolutsiooni p 4). Teha

tühistatud osas uus määrus, millega jätta G.X-i avaldus kulutuste hüvitamise

nõudes rahuldamata ja selle nõude esitamisega seotud menetluskulud G.X-i

kanda. Muus osas jätta maakohtu määrus muutmata, kuid muuta osaliselt

määruse põhjendusi.

3. Harju Maakohtu 7. novembri 2022. a määrus on jõustunud osas, millega

maakohus rahuldas G.X-i avalduse korteriomanike 31. jaanuari 2022. a

üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamise nõudes ja tuvastas korteriomanike 31.

jaanuari 2022. a üldkoosoleku otsuste tühisuse (maakohtu määruse resolutsiooni p

1), ning osas, millega G.X-i avaldus jäeti kulutuste hüvitamise nõudes osaliselt

rahuldamata (osaliselt maakohtu määruse resolutsiooni p 2).

2-22-4092

4. Rahuldada Tallinn, Nõmme tee 63a korteriühistu määruskaebus osaliselt.

5. Jätta määruskaebemenetluse kulud osas, milles need tekkisid korteriomanike 31.

jaanuari 2022. a üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamise nõudega seotud

menetluskulude jaotuse vaidlustamisest, Tallinn, Nõmme tee 63a korteriühistu

kanda, ning osas, milles need tekkisid kulutuste hüvitamise nõude vaidlustamisest,

G.X-i kanda.

6. Kohtumääruse tervikresolutsioon on järgmine

:

6.1.

Rahuldada G.X-i avaldus Tallinn, Nõmme tee 63a korteriühistu vastu

korteriomanike 31. jaanuari 2022. a üldkoosoleku otsuste tühisuse

tuvastamise nõudes ja tuvastada korteriomanike 31. jaanuari 2022. a

üldkoosoleku otsuste tühisus.

6.2.

Jätta rahuldamata G.X-i avaldus Tallinn, Nõmme tee 63a korteriühistu

vastu kulutuste hüvitamise nõudes.

6.3.

Jätta maakohtus kantud menetluskulud osas, milles need tekkisid

korteriomanike 31. jaanuari 2022. a üldkoosoleku otsuste tühisuse

tuvastamise nõude esitamisest, Tallinn, Nõmme tee 63a korteriühistu kanda,

ning osas, milles need tekkisid kulutuste hüvitamise nõude esitamisest, G.X-i

kanda.

6.4.

Jätta määruskaebemenetluse kulud osas, milles need tekkisid korteriomanike

31. jaanuari 2022. a üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamise nõudega

seotud menetluskulude jaotuse vaidlustamisest, Tallinn, Nõmme tee 63a

korteriühistu kanda, ning osas, milles need tekkisid kulutuste hüvitamise

nõude vaidlustamisest, G.X-i kanda.

Edasikaebamise kord

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning

avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb

määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi

taotlusele esitada ka määruskaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul

pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.

MENETLUSE KÄIK

1. G.X (avaldaja) esitas 21. märtsil 2022 Harju Maakohtule avalduse Tallinn, Nõmme tee 63a

korteriühistu (puudutatud isik või korteriühistu) vastu korteriomanike 31. jaanuari 2022. a

üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamise ja kehtetuks tunnistamise nõudes (tsiviilasi nr 2-

22-4092).

Avalduse kohaselt rikuti korteriomanike 31. jaanuari 2022. a üldkoosoleku kokkukutsumise

korda. Koosoleku kutsus kokku isik, kes ei ole selleks õigustatud. Üldkoosoleku teate

avaldamise ja koosoleku toimumise päeva vahele peab jääma vähemalt 15 päeva, kuid jäi 14.

2. Avaldaja esitas 4. aprillil 2022 Harju Maakohtule avalduse puudutatud isiku vastu kulutuste

hüvitamise nõudes (tsiviilasi nr 2-22-5064).

2 (10)

2-22-4092

2.1. Avalduse kohaselt avastas avaldaja, et elamu sissesõidu väravad olid pärast 5. detsembri

2021. a lumerohket päeva ja ööd jäänud ebaloomulikult 45 kraadi all avatuks. Väravate sellise

ebatavalise seisukorra uurimisel selgus, et väravatiibade ajamite mehaanilised kinnitused on

vigastatud ja katki. Sellest tingituna ei avanenud ega sulgunud väravad esialgsel viisil

korrektselt ega täitnud väravate tavapärast ülesannet. Avaldajal tuli väravad majaelanike

läbisõidu tagamiseks jätta avatuks. Kuna korteriühistu mõistliku aja jooksul väravate

mittetöötamise kohta teateid ei saatnud ja väravaid ei parandanud, tegi avaldaja ajavahemikus

19. detsember 2021 kuni 21. detsember 2021 ise väravate parandustööd (defekteerimine,

materjalide otsimine ja soetamine, teostus ja seadistamine). Tööde tulemusena taastati

väravate seisukord ning tagati kaasomandi eseme esialgne ohutu ja tõrgeteta kasutatavus.

2.2. Avaldaja esitas korteriühistule nõude kulutuste hüvitamiseks 30. detsembril 2021,

määrates tasumise tähtajaks 6. jaanuari 2022. Korteriühistu avaldajale kulutusi ei hüvitanud.

Avaldaja leiab, et kulutused tuleb talle hüvitada korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS)

§ 37 lg 1 alusel. Avaldaja palus mõista puudutatud isikult enda kasuks välja kulutused 150

eurot ja võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras viivise alates 7.

jaanuarist 2022.

2.3. Avaldaja täpsustas, et tema osa kulutustest on 28,97 eurot (= 150 eurot ÷ 11079 × 2140).

3. Harju Maakohus liitis 2. mai 2022. a määrusega tsiviilasjad nr 2-22-5064 ja 2-22-4092 ühte

menetlusse.

4. Puudutatud isik võttis avalduse õigeks osas, mis puudutas korteriomanike 31. jaanuari

2022. a üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamise või kehtetuks tunnistamise nõudeid.

Puudutatud isik vaidles vastu kulude hüvitamise nõudele ja palus jätta avaldus selles osas

rahuldamata. Menetluskulud palus puudutatud isik jätta avaldaja kanda.

4.1. Puudutatud isik leidis, et otsuste vaidlustamise nõudega seotud menetluskulud tuleb jätta

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 168 lg 6 alusel avaldaja kanda, kuna puudutatud

isik võttis avalduse kohe õigeks ja ta ei olnud andnud põhjust kohtule avalduse esitamiseks.

Puudutatud isik ei ole keeldunud üldkoosoleku otsuste kehtetuks tunnistamisest ega

kohtuvälise lahenduse leidmisest muul viisil. Avaldaja võinuks enne kohtusse pöördumist

paluda uue üldkoosoleku kokkukutsumist ning esitada ettepaneku 31. jaanuaril 2022 tehtud

otsuste kehtetuks tunnistamiseks. Avaldaja pöördumine kohtu poole on vastuolus KrtS § 12

lg-st 2 tuleneva hea usu põhimõttega, kuivõrd tekitab korteriühistule põhjendamatut rahalist

kulu. Alternatiivselt tuleb puudutatud isiku menetluskulud avalduse õigeks võetud osas jätta

avaldaja kanda TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel, kuna lahend tehakse avaldaja huvides.

4.2. Avaldaja kulutuste hüvitamise nõue tuleb jätta rahuldamata, sest avaldaja tehtud

kulutused ei olnud kaasomandi eseme säilimiseks vajalikud. Avaldusest ei nähtu, et värava

seisukord oleks ohustanud kaasomandi eseme säilimist või olnud ohtlik muul viisil, mis

toonuks kaasa kaasomandi eseme hävimise. Värav oli enne avaldaja poolt töö tellimist

kasutuskõlblik, see oli endiselt avatav ja suletav ning täitis piirde funktsiooni. Pole alust väita,

et parandustöö tegemine oleks olnud vajalik või korteriomanike huvides. Puudutatud isikul oli

plaanis väravaautomaatika peagi välja vahetada.

4.3. Avaldusest ei nähtu, et parandustöid oleks tehtud. Kuna avaldaja tellis töö endaga seotud

juriidiliselt isikult, ei ole selge, miks ei väljastatud selle kohta tööde üleandmise-vastuvõtmise

akti ega fikseeritud värava remondi eelset ja järgset seisukorda. Puudutatud isik tellis värava

ülevaatuse kümme päeva enne avaldaja väidetava parandustöö tegemist. 9. detsembri 2021. a

3 (10)

2-22-4092

ülevaatusaktiga fikseeriti üksnes väravaautomaatika amortiseerumine. Isegi kui avaldaja tellis

väidetud töö, on tema käitumine vastuolus korteriomanike huvidega. Puudutatud isiku juhatus

oli olukorrast teadlik ning asus sellest lähtuvalt väravaautomaatika väljavahetamiseks vastava

teenuseosutajaga läbirääkimistesse.

Maakohtu määrus ja põhjendused

5. Maakohus rahuldas 7. novembri 2022. a määrusega avalduse korteriomanike üldkoosoleku

otsuste vaidlustamise nõudes ja tuvastas korteriomanike 31. jaanuari 2022. a üldkoosoleku

otsuste tühisuse. Maakohus rahuldas osaliselt avalduse kulutuste hüvitamise nõudes ning

mõistis puudutatud isikult avaldaja kasuks välja 121,03 eurot ja VÕS § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud määras viivise sellelt alates 7. jaanuarist 2022. Menetluskulud jättis maakohus

puudutatud isiku kanda ja mõistis puudutatud isikult avaldaja kasuks välja riigilõivu 50 eurot.

5.1. Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt ei ole menetlusosalistel vaidlust selles, et

korteriomanike 31. jaanuari 2022. a üldkoosoleku kokkukutsumise korda rikuti, mistõttu seal

vastu võetud otsused on tühised. Puudutatud isik on avaldaja nõuet selles osas tunnistanud ja

avaldus tuleb selles osas rahuldada.

5.2. Järgmisena hindas maakohus avaldaja kulutuste hüvitamise nõuet. Maakohus märkis, et

menetlusosalistel ei ole vaidlust selles, et sissesõidu väravad ei olnud katki, vaid värava

automaatika oli amortiseerunud ja ei lukustunud kinnituste külge. Värava automaatika

amortiseerumine tuvastati 9. detsembril 2021. Vaidlust ei ole selles, et värav ei lukustunud

kinnitite külge ja ei täitnud tavapärast värava ülesannet (ei avanenud ega sulgunud

korrektselt) ning puudutatud isikule tehti ettepanek amortiseerunud väravate automaatika

väljavahetamiseks. Maakohus asus seisukohale, et avaldaja kulutused tuleb hüvitada KrtS §

37 lg 1 alusel. Puudutatud isik ei ole väitnud, et parandamiskulu oleks üle paisutatud või et

korteriühistu oleks vastava töö või teenuse saanud odavamalt. Korteriühistus on kokku kuus

korteriomandit ja hüvitatavalt summalt tuleb maha arvata avaldaja korteriomandile vastav

proportsioon. Avaldaja osa kulutustest on 28,97 eurot (= 150 eurot ÷ 11079 × 2140). Seega

tuleb puudutatud isikult avaldaja kasuks välja mõista 121,03 eurot.

5.3. Maakohus rahuldas ka avaldaja viivisenõude. Avaldaja tegi parandustööd ajavahemikul

19. detsember 2021 kuni 21. detsember 2021 ja esitas arve kulude hüvitamiseks 30.

detsembril 2021, paludes tasuda arve seitsme päeva jooksul, so hiljemalt 6. jaanuaril 2022.

Puudutatud isik ei ole kulu hüvitanud.

5.4. Maakohus viitas TsMS § 172 lg-le 1 ja jättis menetluskulud puudutatud isiku kanda.

Maakohus põhjendas menetluskulude jaotust sellega, et kohus rahuldas avalduse suuremas

osas. Puudutatud isikult tuleb avaldajale välja mõista põhjendatud menetluskuluna riigilõiv 50

eurot.

Määruskaebus ja menetluse edasine käik

6. Puudutatud isik esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada osas,

millega puudutatud isikult mõisteti avaldaja kasuks välja 121,03 eurot ja viivis sellelt, ning

menetluskulude jaotuse osas. Puudutatud isik palub teha uus määrus, millega jätta avaldus

kulutuste hüvitamise nõudes rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda.

6.1. Maakohus ei ole põhjendanud, miks ta ei nõustu puudutatud isiku väidetega, mis

puudutavad avalduse õigeks võetud osas menetluskulude avaldaja kanda jätmist, rikkudes

sellega TsMS § 442 lg-s 8 sätestatud lahendi põhjendamise kohustust. Puudutatud isik on

4 (10)

2-22-4092

jätkuvalt seisukohal, et menetluskulud tuleb avalduse õigeks võetud osas jätta avaldaja kanda.

Puudutatud isik kordas varem esitatud seisukohti.

6.2. Maakohus leidis vääralt, et avaldaja tegi enda väidetud tööd. Maakohus tugines avaldaja

paljasõnalistele väidetele. Avaldajaga seotud äriühingu poolt avaldajale arve esitamisest ja

selle tasumisest ei teki puudutatud isikul kohustust avaldajale kulutused hüvitada. Siinsel

juhul ei ole võimalik tuvastada tööde tegemist ega nende mõju värava seisukorrale.

6.3. Maakohus on jätnud põhjendamatult arvestamata puudutatud isiku hinnangu tööde

ebavajalikkuse kohta. Maakohus ei määratlenud kaasomandi eset, mille olulist halvenemist

või hävimist vaidlusaluste töödega ära hoiti. Samuti ei ole maakohus tuvastanud, et värava

seisukord oleks ohustanud kaasomandi säilimist. Maakohus on vastupidiselt tuvastanud, et

autovärav ei olnud väravaautomaatika amortiseerumisest tulenevalt ohtlik. Puudutatud isik on

jätkuvalt seisukohal, et Mikrel OÜ 28. detsembri 2021. a arvel kajastatud tööd ei ole

käsitatavad vajaliku kuluna. Maakohus on vaidlusaluste tööde vajalikkust hinnanud

vastuoluliselt, kuivõrd selliseid töid ja meetmeid, mida pidasid asjakohaseks puudutatud isik

ja Hansadoor OÜ tehnik, ei nähtu Mikrel OÜ poolt avaldajale esitatud arvest. Puudutatud isik

ei nõustu maakohtuga ka selles, et pooltel puudub vaidlus värava korrektse avanemise ja

sulgumise osas. Puudutatud isik on selgitanud, et planeeritud oli väravaautomaatika

väljavahetamine, kuid sellest ei järeldu, et värav olnuks kasutuskõlbmatu. Värav oli avatav ja

suletav ning täitis piirde funktsiooni.

7. Avaldaja vaidles määruskaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata.

8. Maakohus määruskaebust ei rahuldanud ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel

läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

9. Ringkonnakohus selgitas 8. juuli 2024. a kirjaga menetlusosalistele menetluslikku olukorda

ja võimaldas neil esitada täiendavaid seisukohti ning uusi tõendeid (dtl-d 276–278).

10. Avaldaja esitas 5. augustil 2024 ja 9. augustil 2024 seisukohad koos tõenditega (dtl-d

280–320, 326–350).

11. Puudutatud isik esitas 23. augustil 2024 seisukoha koos tõenditega (dtl-d 353–392).

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

12. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 (koosmõjus §-ga

659) alusel tühistada osas, millega maakohus rahuldas osaliselt avaldaja kulutuste hüvitamise

nõude ning mõistis puudutatud isikult avaldaja kasuks välja 121,03 eurot ja seadusjärgses

määras viivise alates 7. jaanuarist 2022, samuti osas, millega maakohus jättis kulutuste

hüvitamise nõude osas menetluskulud puudutatud isiku kanda ja määras avaldaja

menetluskulud rahaliselt kindlaks. Ringkonnakohus saab tühistatud osas teha uue määruse,

millega jätab avaldaja kulutuste hüvitamise nõude rahuldamata ja selle nõude esitamisega

seotud menetluskulud avaldaja kanda. Muus osas tuleb maakohtu määruse resolutsioon jätta

vaidlustatud osas TsMS § 657 lg 1 p 21 (koosmõjus §-ga 659) järgi muutmata, kuid maakohtu

määruse põhjendusi tuleb muuta menetluskulude jaotuse osas. Puudutatud isiku määruskaebus

rahuldatakse osaliselt.

TsMS § 654 lg 22 kohaselt esitab ringkonnakohus määruse resolutsioonis kehtiva

resolutsiooni tervikliku sõnastuse.

5 (10)

2-22-4092

13. Ringkonnakohus kontrollib TsMS § 651 lg 1 (koosmõjus §-ga 659) järgi maakohtu

määrust üksnes määruskaebusega vaidlustatud osas. Puudutatud isik vaidlustas maakohtu

määruse osas, millega maakohus osaliselt rahuldas avaldaja kulutuste hüvitamise nõude,

samuti menetluskulude jaotuse osas. Ülejäänud osas ei ole maakohu määrust vaidlustatud,

mistõttu see on vaidlustamata osas TsMS § 456 lg 1, lg 2 p 1 ja lg 4 teise lause (koosmõjus §

463 lg-ga 2) alusel jõustunud.

14. Ringkonnakohus võtab TsMS § 662 lg 3 alusel asja materjalide juurde

määruskaebemenetluses esitatud uued tõendid, s.o avaldaja 5. augusti 2024. a ja 9. augusti

2024. a seisukohtadele lisatud dokumendid ja videod ning puudutatud isiku 23. augusti 2024.

a seisukohale lisatud dokumendid.

15. Ringkonnakohus hindab puudutatud isiku määruskaebust esmalt osas, milles puudutatud

isik vaidlustas avaldaja kulutuste hüvitamise nõude osalise rahuldamise. Maakohus asus

vaidlustatud määruses seisukohale, et puudutatud isikul tuleb sissesõidu väravate

remontimiseks tehtud kulutused avaldajale hüvitada KrtS § 37 lg 1 alusel. Kolleegiumi

hinnangul kohaldas maakohus vääralt KrtS § 37 lg-t 1 ja rahuldas avaldaja kulutuste

hüvitamise nõude põhjendamatult. Avaldajal ei ole ka muul õiguslikul alusel õigust nõuda

väravale tehtud kulutuste hüvitamist, mistõttu avaldus tuleb jätta selles osas rahuldamata.

Ringkonnakohus põhjendab oma seisukohta alljärgnevalt.

16. KrtS § 37 lg 1 sätestab, et korteriomanikul on õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks

vajalikke toiminguid teiste korteriomanike ja korteriühistu nõusolekuta ning ta võib nõuda

korteriühistult vajalike kulutuste hüvitamist. Seejuures on Riigikohus selgitanud, et kulutuste

vajalikkust tuleb hinnata tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 63 p 1 järgi (RKTKm

20.06.2022, 2-19-8045, p 16). TsÜS § 63 p 1 sätestab, et esemele tehtud kulutused on

vajalikud, kui nendega säilitatakse eset või kaitstakse seda täieliku või osalise hävimise eest.

Õiguskirjanduses on väljendatud seisukohta, et kulutuste vajalikkuse hindamisel on määrav

kulutuste tegemise ajahetk, st kas konkreetsete kulutuste tegemise ajal olid kulutused eseme

säilimiseks vajalikud või ilma nende tegemiseta oleks sattunud eseme säilimine ohtu.

Seejuures on oluline hinnata, kas vastava kulutuse tegemine vastavas mahus oli vajalik.

Kulutuste hindamisel tuleb lähtuda objektiivsest, mitte subjektiivsest vaatest. Kulutusi tuleks

hinnata pigem vaoshoitult, sest kulutused, mis ühele võivad tunduda vajalikud või kasulikud,

võivad teise jaoks tunduda tarbetud. Asja omanikul ei peaks tekkima seetõttu kulutuste

hüvitamise kohustust, et valdaja soovis olemasolevat asja paremaks muuta ja see võis ka

mõistlik olla (TsÜS komm (2023), § 63, p 3).

17. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole avaldajal KrtS § 37 lg 1 alusel nõuet korteriühistu vastu,

sest värava parandamine ei olnud „kaasomandi eseme säilitamiseks vajalik toiming“ selle

sätte tähenduses. Seejuures ei olnud avaldaja tehtud kulutused vajalikud TsÜS § 63 p 1

mõttes, kuna need ei olnud vajalikud selleks, et väravat säilitada või kaitsta seda täieliku või

osalise hävimise eest.

17.1. Avaldaja ei ole tõendanud, et värava säilimine oleks olnud ohus, ega ka seda, et värav

oli hävinemas. Korteriomanike 31. jaanuari 2022. a üldkoosoleku protokolli p-st 3 nähtuvalt

ei tuvastatud väraval ka ohtlikku seisukorda (dtl 51). Seejuures oli asja materjalidest nähtuvalt

võimalik väravat ka kasutada, selle sai jätta avatud asendisse (millele avaldaja on ka ise

avalduses viidanud) ning seda sai avada ja sulgeda manuaalselt (millele on viidanud

korteriühistu ning mis nähtub ka värava manuaalist, dtl 374). Ainuüksi asjaolust, et värav ei

avanenud ega sulgunud automaatselt, ei saa järeldada, et värava säilimine oleks olnud ohus

6 (10)

2-22-4092

või et värav oleks olnud ohtlik. Kolleegium nõustub korteriühistuga, et värav täitis oma

funktsiooni ka manuaalsel kasutamisel.

17.2. Ringkonnakohus märgib, et kulutuste hüvitamine KrtS § 37 lg 1 alusel eeldab, et

korteriomanik on teinud kaasomandi säilitamiseks selliseid vajalikke toiminguid, mille

tegemata jätmisel asja seisund halveneks oluliselt enne, kui on võimalik otsustada

säilitamiseks vajalike toimingute tegemine tavapärasel viisil. Siinsel juhul ei olnud värava

parandamise vajadus sedavõrd kiireloomuline, et seda poleks saanud otsustada korteriühistu

tavapärases otsustamise korras. Seega ei olnud avaldaja kui ühe korteriomaniku omaalgatuslik

tegutsemine õigustatud ja ta ei saa nõuda sellega tekkinud kulude hüvitamist korteriühistult

KrtS § 37 lg 1 alusel.

18. Riigikohus on selgitanud, et kui korteriomaniku poolt kaasomandile tehtud kulutused ei

ole vajalikud, võib korteriomanikul olla nõue teiste korteriomanike vastu nende hüvitamiseks

käsundita asjaajamisest tulenevalt VÕS § 1018 ja § 1023 lg 1 alusel või alusetu rikastumise

sätete alusel vastavalt VÕS § 1042 lg-le 1 (RKTKm 20.06.2022, 2-19-8045, p 16.1; vt ka

TlnRKm 19.05.2023, 2-21-5794, p-d 55–57). Ringkonnakohus on avaldaja nõude

alternatiivseid aluseid ja tõendamiskoormust menetlusosalistele selgitanud ja

menetlusosalised on saanud selles osas seisukohti avaldada ja tõendeid esitada.

18.1. Ringkonnakohus kontrollib esmalt avaldaja nõuet käsundita asjaajamise sätete alusel.

18.1.1. VÕS § 1018 lg 1 kohaselt kui isik (käsundita asjaajaja) teeb midagi teise isiku

(soodustatu) kasuks, ilma et viimane oleks talle andnud õiguse tegu teha või kohustanud teda

tegu tegema, on käsundita asjaajajal VÕS §-des 1019–1023 sätestatud õigused ja kohustused,

kui soodustatu kiidab asjaajamise heaks (p 1), asjaajamisele asumine vastab soodustatu huvile

ja tegelikule või eeldatavale tahtele (p 2) või asjaajamisele asumata jätmise korral jääks

õigeaegselt täitmata soodustatu seadusest tulenev kohustus kolmandat isikut ülal pidada või

on asjaajamisele asumine muul põhjusel avalikes huvides oluline (p 3). VÕS § 1023 lg 1

võimaldab käsundita asjaajal nõuda, et soodustatu hüvitaks talle asjaajamisel tehtud kulutused

ja vabastaks ta asjaajamisel võetud kohustustest. Kulutuste hüvitamist ja asjaajamisel võetud

kohustustest vabastamist võib käsundita asjaajaja nõuda ulatuses, milles käsundita asjaajaja

võis kulutuste tegemist või kohustuste võtmist pidada mõistlikult vajalikuks. Seejuures tuleb

arvestada VÕS § 1018 lg-ga 2, mille kohaselt ei ole tegemist käsundita asjaajamisega, kui

isikul puudub tahe tegutseda teise isiku kasuks. Arvestades kohtu ette toodud asjaolusid, võiks

praegusel juhul kõne alla tulla VÕS § 1018 lg 1 p-s 2 sätestatud olukord, s.o asjaajamisele

asumine vastab soodustatu huvile ja tegelikule või eeldatavale tahtele.

18.1.2. Ringkonnakohus leiab, et siinsel juhul ei ole alust järeldada, et asjaajamisele asumine

oleks vastanud korteriühistu (korteriomanike) huvile ja tegelikule või eeldatavale tahtele. Asja

materjalidest nähtub, et korteriühistu oli värava automaatika amortiseerumisest/rikkest teadlik

ja kutsus 9. detsembril 2021 (s.o enne avaldaja parandustööde tegemist) väravat üle vaatama

Hansadoor OÜ tehniku. Tehnik soovitas värava automaatika välja vahetada (vt

korteriomanike 31. jaanuari 2022. a üldkoosoleku protokolli p 3, dtl 51). Seejuures sai

korteriühistu selleks tööks hinnapakkumised 10. detsembril 2021 Hansadoor OÜ-lt, 28. juunil

2022 Sungate Automaatika OÜ-lt ja 27. juunil 2022 Piirdeaiad OÜ-lt (vt avaldaja 5. augusti

2024. a seisukoha lisad, dtl-d 310–313). Korteriomanike 23. septembri 2022. a üldkoosolekul

otsustati paigaldada uus autovärava automaatika, tellides see Piirdeaiad OÜ-lt (vt

üldkoosoleku protokoll, dtl-d 314 ja 315). Seejärel aga jõuti novembriks 2022 ettevõtteni

Kinema OÜ, kellelt telliti hoopis väravaautomaatika remont (vt 1. novembri 2022. a e-kiri, dtl

7 (10)

2-22-4092

306; Kinema OÜ arve ja tööde teostamise akt, dtl-d 384–386). Ringkonnakohtu hinnangul

saab eelnevast järeldada, et korteriühistu tegeles rikkis väravaautomaatika probleemiga.

18.1.3. Arvestades seda, et korteriühistu tegeles probleemiga, ei saa korteriühistu

(korteriomanike) tegelikele ega eeldatavatele huvidele vastavaks lugeda seda, et avaldaja asus

väravaid omal algatusel parandama. Korteriühistu huvides oli värav lõplikult korda saada,

tehes selleks ühekordse kulutuse ja tellides tööd selliste väravate parandamisele või

automaatika pakkumisele spetsialiseerunud ettevõttelt. Asjas esitatust nähtub, et väravatega

oli probleeme veel ka jaanuaris, aprillis ja juunis 2022 ning need said lõplikult korda alles

pärast Kinema OÜ-lt tellitud tööde tegemist (vt korteriomanike ja majahalduri e-kirjad, dtl-d

389–392). Olukorras, kus korteriühistu tegeleb mingi kaasomandi eseme korrashoidu

puudutava küsimuse lahendamisega, ei ole ühistu huvides see, et üksik korteriomanik asuks

probleemiga tegelema omal algatusel, tekitades sellega ühistule lisakulusid. Seejuures on ka

Riigikohus selgitanud, et käsundita asjaajamise sätted ei võimalda isikule peale suruda

soovimatuid teenuseid ja kohustada teda nende eest tasu maksma, st luua sisuliselt leping,

mida isik ei ole soovinud (RKTKo 08.02.2019, 2-10-12908, p 15.2).

18.1.4. Lisaks tuleb praegusel juhul arvestada, et avaldaja ei teavitanud vastavalt VÕS § 1020

lg-le 1 asjaajamisele asumise soovist ega oodanud ära korteriühistu seisukohta, ehkki see

oleks siinsel juhul võimalik olnud (avaldaja ei ole toonud välja ühtegi asjaolu, mis õigustaks

teavitamiskohustuse täitmata jätmist). Seega ei saanud avaldaja värava parandamisel ka

eeldada, et asjaajamisele asumine vastab korteriühistu huvile ja tahtele.

18.2. Järgnevalt hindab ringkonnakohus avaldaja nõuet alusetu rikastumise sätete alusel.

18.2.1. VÕS § 1042 lg 1 esimese lause kohaselt võib teise isiku esemele õigusliku aluseta

kulutusi teinud isik nõuda teiselt isikult kulutuste hüvitamist ulatuses, milles isik, kelle

esemele kulutusi tehti, on seeläbi rikastunud, võttes muu hulgas arvesse, kas need kulutused

on sellele isikule kasulikud ning millised on olnud tema kavatsused eseme suhtes. Praegusel

juhul tuleks seega hinnata, kas teised korteriomanikud on avaldaja arvel rikastunud (kas

tehtud kulutuste tõttu on avaldaja vara väärtus vähenenud ja teiste korteriomanike vara

väärtus vastavalt suurenenud). Seejuures on Riigikohus selgitanud, et kui teise isiku esemele

tehtud kulutused on põhjendatud, võib eeldada, et isik oleks samasisulisi kulutusi ka ise

teinud, ning vastupidi – kui kulutuste tegemine ei olnud majanduslikult põhjendatud, tuleb

eeldada, et isik selliseid kulutusi oma asjale teinud ei oleks (vt ka RKTKo 21.09.2011, 3-2-1-

66-11, p 12).

18.2.2. Ringkonnakohus leiab, et avaldaja alusetust rikastumisest tulenevad hüvitisnõuded

välistab siinsel juhul VÕS § 1024 lg 4, kuivõrd avaldaja poolt värava parandamine, mis ei

vastanud VÕS § 1018 lg 1 p-des 1–3 sätestatule, oli õigustamatu ja pahauskne VÕS § 1020 lg

1 ja § 1024 lg 1 järgi (vt RKTKm 07.06.2011, 3-2-1-44-11, p 33; RKTKo 29.01.2014, 3-2-1-

158-13, p-d 12 ja 13).

18.2.3. Lisaks ei ole korteriühistu (korteriomanikud) avaldaja tehtud kulutuste tõttu

rikastunud. Asja materjalid ei anna alust järeldada, et värava või laiemalt kaasomandi eseme

väärtus oleks kulutuste tulemusel suurenenud. Ka ei olnud avaldaja tehtud kulutused

korteriühistule kasulikud, kuna korteriühistu soov oli tellida väravaga seotud tööd selleks

spetsialiseerunud ettevõttelt. Seejuures lõppesidki väravaga seotud probleemid alles pärast

Kinema OÜ tööde tegemist (vt selle kohta siinse määruse p 18.1.3). Asjas esitatust ei nähtu, et

avaldaja tehtud tööde tulemusel oleks hilisemad remondikulud olnud väiksemad.

8 (10)

2-22-4092

19. Eeltoodud põhjendustel ei ole avaldaja kulutuste hüvitamise nõue põhjendatud ning

avaldus tuleb jätta selles osas rahuldamata. Kuna kohus rahuldab selles osas määruskaebuse,

ei hinda kohus määruskaebuse muid väiteid seoses avaldaja kulutuste hüvitamise nõudega.

20. Kuigi korteriühistu ei vaidlustanud maakohtu määrust korteriomanike 31. jaanuari 2022. a

üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamise nõude rahuldamise osas, vaidlustas ta selle

nõudega seotud menetluskulude jaotuse. Maakohus jättis kõnealused menetluskulud TsMS §

172 lg 1 alusel korteriühistu kanda. Kolleegium nõustub menetluskulude jaotuse otsustusega,

kuid muudab selles osas maakohtu määruse põhjendusi. Määruskaebuse väited ei anna alust

menetluskulude jaotust kõnealuse nõude osas muuta.

20.1. Maakohus põhjendas menetluskulude korteriühistu kanda jätmist sellega, et kohus

otsustas avaldaja avalduse suuremas osas rahuldada. Puudutatud isiku hinnangul tulnuks

korteriomanike üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamise nõude osas jätta menetluskulud

TsMS § 168 lg 6 alusel avaldaja kanda, sest puudutatud isik võttis selle nõude õigeks,

mistõttu oli kohtusse pöördumine põhjendamatu ja vastuolus hea usu põhimõttega.

20.2. TsMS § 168 lg 6 sätestab, et kui kostja võtab hagi kohe õigeks, kannab hageja

menetluskulud ise, kui kostja ei ole oma käitumisega andnud põhjust hagi esitamiseks.

Iseenesest on korteriühistu õigesti viidanud, et TsMS § 172 lg 1 teine lause võimaldab kohtul

menetluskulude jaotamisel kohaldada ka TsMS § 168 lg-t 6, kui kohus leiab, et see on

õiglane. Samas leiab ringkonnakohus, et ainuüksi asjaolu, et avaldaja oleks saanud nõuda

üldkoosoleku kokkukutsumist või enda initsiatiivil üldkoosoleku kokku kutsuda, ei anna alust

asuda seisukohale, et avaldaja pöördus kohtusse ilmselgelt põhjendamatult ja vastuolus hea

usu põhimõttega. Ringkonnakohus viitab, et TsÜS § 38 lg 2 kohaselt saab huvitatud isik

juriidilise isiku organi otsusele tugineda, kui kohus on otsuse tühisuse tuvastanud. Seega sai

korteromanike 31. jaanuari 2022. a üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastada vaid kohus ja

avaldajal oli oma eesmärgi saavutamiseks vaja pöörduda sellekohase avaldusega kohtusse. Ka

Riigikohus on selgitatud, et kui poolte õigussuhe on olemuselt selline, et seda ei saa

reguleerida kohtuvälise kokkuleppega, ei ole hagi esitamine TsMS § 168 lg 6 kohaldamise

tähenduses hagejale ette heidetav ja kulusid ei saa jätta sel alusel hageja kanda (RKTKo

11.04.2013, 3-2-1-36-13, p-d 10–13). Kuna avaldaja oma eesmärgi saavutas, on põhjendatud

jätta TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel menetluskulud puudutatud isiku kanda. Täiendavalt

märgib ringkonnakohus, et TsMS § 172 lg 1 esimese lause järgset menetluskulude jaotust

(menetluskulude jätmine isiku kanda, kelle kasuks lahend tehti), on otstarbekas kohaldada

juhul, mil hagita menetluses selle iseloomu tõttu peale avaldaja teisi menetlusosalisi ei ole (vt

ka RKTKm 02.06.2008, 3-2-1-42-08, p 18).

21. Kuivõrd avaldaja vaidlustas ringkonnakohtus korteriühistu lepingulise esindaja

esindusõiguse, märgib kolleegium lõpetuseks järgmist. TsMS § 221 lg 2 esimese lause

kohaselt tõendab lepingulise esindaja volitust volikiri, mis esitatakse kohtule. TsMS § 226 lg

1 viimase lause kohaselt advokaadi puhul eeldatakse esindusõiguse olemasolu. Siinses asjas

esindab korteriühistut advokaat, mistõttu kohtule volikirja esitamine ei ole vajalik. Praegusel

juhul ei kohaldu avaldaja viidatud mittetulundusühingute seaduse § 19 lg 1 p 4 sest avaldaja

ei ole puudutatud isiku juhatuse liige ega muu põhikirjaga ettenähtud organi liige.

Menetluskulude jaotus

9 (10)

2-22-4092

22. Kuna maakohtu määrus tühistatakse osaliselt, muudab ringkonnakohus kooskõlas TsMS §

173 lg-tes 1 ja 3 sätestatuga menetluskulude senist jaotust.

23. TsMS § 172 lg 1 esimese lause järgi kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle

huvides lahend tehakse. TsMS § 172 lg 1 teine lause annab kohtule menetluskulude

jaotamisel laia kaalutlusruumi, võimaldades põhjendatud juhtudel jätta menetluskulud

täielikult või osaliselt mõne menetlusosalise kanda, eeldusel et hagita menetluses osaleb mitu

isikut. Menetluskulude jaotamisel TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel on lähtekohaks õigluse

põhimõte (vt RKTKo 11.03.2015, 3-2-1-87-14, p 29). Mitme menetlusosalisega hagita

menetluses on üldjuhul õiglane jätta menetluskulud selle isiku kanda, kelle kahjuks lahend

tehti (vt RKTKm 02.06.2008, 3-2-1-42-08, p 18).

Kuna avaldaja avaldus jäi kulutuste hüvitamise nõudes rahuldamata, on põhjendatud jätta

maakohtus kantud menetluskulud selle nõude osas avaldaja kanda. Muus osas

ringkonnakohus maakohtus kantud menetluskulude jaotus ei muuda (vt ka siinse määruse p-s

20 jj esitatud põhjendused).

24. Arvestades, et puudutatud isiku määruskaebus jäi korteriomanike üldkoosoleku otsuste

vaidlustamise nõuet puudutavate menetluskulude jaotuse osas rahuldamata, tuleb

määruskaebemenetluse kulud jätta TsMS § 171 lg 1 järgi selles osas puudutatud isiku kanda.

Kuna määruskaebus rahuldati osas, milles puudutatud isik vaidlustas avaldaja kulutuste

hüvitamise nõude osalise rahuldamise, tuleb selles osas jätta menetluskulud TsMS § 171 lg 1

ja § 172 lg 1 teise lause järgi avaldaja kanda.

25. Kuna ringkonnakohus muudab maakohtu määrust menetluskulude jaotuse osas, siis

ringkonnakohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks ei määra (vt RKTKm 12.05.2021 2-

19-15916, p 16 ja seal viidatud kohtupraktika). Menetluskulude suuruse kõigis kohtuastmetes

määrab TsMS § 177 lg 2 järgi kindlaks asja lahendanud maakohus pärast määruse jõustumist.

26. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates,

millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1 esimene lause).

(allkirjastatud digitaalselt)

10 (10)