2-23-149428/17 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

E e s t i V a b a r i i g i n i m e l

Kohus

Harju Maakohus, Tallinna kohtumaja

Kohtunik

Moonika Tähtväli

Otsuse tegemise aeg ja koht

31.10.2024, Tallinn

Tsiviilasja number

2-23-149428

Tsiviilasi

Estvest OÜ hagi Q.W vastu kahjuhüvitise summas

2517,60 euro ja alates 18.01.2024 viivise saamiseks VÕS

§ 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras

Tsiviilasja hind

2832,30 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: Estvest OÜ (12651731), seaduslik esindaja X.Y

Kostja: Q.W (XXX)

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON:

1. Jätta rahuldamata Estvest OÜ hagi Q.W vastu kahjuhüvitise summas 2517,60 euro ja

alates 18.01.2024 viivise saamiseks VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

2. Jätta menetluskulud Estvest OÜ kanda. Kostjale hüvitamisele kuuluvad menetluskulud

puuduvad.

Edasikaebamise kord ja selgitused

Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul,

alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese

astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada

ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi

menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja

tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige

esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise

puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue

1. Estvest OÜ esitas 07.12.2023 Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse

võlgnikult 3344 euro saamiseks. Kohus lõpetas maksekäsu kiirmenetluse võlgniku vastuväite

tõttu ja andis 02.01.2024 määrusega asja üle Harju Maakohtule menetluse jätkamiseks

hagimenetluses.

2. 25.01.2024 esitas hageja hagi, mida ta 15.02.2024 täpsustas. 23.02.2024 esitas hageja hagi

tervikteksti, paludes kostjalt välja mõista kahjuhüvitise summas 2517,60 eurot ja alates

18.01.2024 viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

3. Hagi kohaselt sõlmisid pooled 04.02.2020 tähtajatu üürilepingu, millega kostja sai üürile

Tallinnas Akadeemia tee 42-55 asuva korteri.

4. 16.08.2023 kontrolli tulemusel tuvastas hageja, et kinnisasjale on põhjustatud kostja poolt

ulatuslikult kahju.

5. Hageja teavitas kostjat 17.08.2023 lepingu olulise rikkumise tõttu üürilepingu lõpetamisest

30-päevalise tähtajaga. Kostjat informeeriti, et temalt oodatakse kinnisasja tagastamist samas

seisukorras, milline see oli üürilepingu sõlmimisel.

6. Kostja tagastas kinnisasja hagejale 17.09.2023 purunenud inventariga, koristamata ja

määrdununa.

7. Hageja informeeris kostjat 18.09.2023 parandustööde ja uue mööbli vajadusest, mille täpne

koguhind oli selgumisel. Samuti andis hageja kostjale võimaluse korraldada voodi, kardinate,

purunenud tooli, laua, laelambi ja seinalambi ära viskamise, mida sel juhul ei lisataks arvele.

Kostja seda võimalust ei kasutanud.

8. 02.10.2023 teavitas hageja kostjat tehtud parandustööde ja mööbli asendamise maksumusest

kokku summas 2066 eurot.

9. Kostja vastas hagejale, et seoses töökoha puudumisega ja finantsiliselt hapra seisuga ei ole ta

võimeline nõutud summat korraga tasuma ning palus ajapikendust.

10. 27.10.2023 esitas hageja kostjale lõpliku renoveerimistööde ja -materjalide arve ning pakkus

kostjale võimalust tasuda kolmes osas: 1000 eurot tähtajaga 06.11.2023, ülejäänud summast

50% novembri 2023 lõpuks ning 50% detsembri 2023 lõpuks. Summast on maha arvutatud

kostja poolt tagatisrahana makstud 290 eurot ning ei sisalda saamata jäänud üüritulu.

11. Kinnisasjale tehtud kahju korvamiseks tehtud kulutused summas 2066 eurot moodustus

järgnevatest elementidest:



Uus WC prill-laud hinnaga 58 eurot ja selle vahetus ja abimaterjalid hinnaga 90 eurot

(ilma käibemaksuta) vastavalt Pipeprof arvele nr 1036. 04.02.2020 kinnisasja

üleandmisel hinnati vannituba kogumina ning prill-laua osas ei olnud probleeme välja

toodud, kinnisasja tagastamisel hagejale oli prill-laud katki.



Uued lambid ja pirnid hinnaga 82 eurot (ilma käibemaksuta) vastavalt Nord

Kinnisvara arvele MA 2300056. 04.02.2020 kinnisasja üleandmisel hinnati seisukorda

heaks, kinnisasja tagastamisel hagejale olid need koltunud.



Uued kardinad hinnaga 70 eurot (ilma käibemaksuta) vastavalt Nord Kinnisvara OÜ

arvele MA 2300060. 04.02.2020 kinnisasja üleandmisel hinnati seisukorda heaks,

kinnisasja tagastamisel hagejale olid need määrdunud.



Uus madrats hinnaga 99 eurot (ilma käibemaksuta) vastavalt Nord Kinnisvara OÜ

arvele MA 2300060. 04.02.2020 kinnisasja üleandmisel fikseeriti madratsil mõned

plekid. Kinnisasja tagastamisel hagejale oli see rikutud.



Pesumasin ja selle paigaldus kokku hinnaga 309,90 eurot (ilma käibemaksuta)

vastavalt AS Ottender & Valgemäe arvele nr 208345. 04.02.2020 kinnisasja

üleandmisel hinnati seisukorda heaks, kinnisasja tagastamisel hagejale oli pesumasin

must ja roostes.



Kinnisasja suurpuhastus hinnaga 96 eurot (ilma käibemaksuta) vastavalt Nord

Kinnisvara OÜ arvele MA2300051. 04.02.2020 kinnisasja üleandmisel oli kinnisasi

korras ja puhas, kinnisasja tagastamisel hagejale olid kinnisasjal ulatuslikud

suitsukahjustused ja sisustus rikutud.



Köögi remont, köögimööbli paigaldus ja abimaterjalid kokku summas 271,10 eurot

(tegelik kulu 274,30 eurot, millest hageja nõuab käesolevas menetluses 271,10 eurot)

vastavalt Viapolar OÜ arvele nr 34. 04.02.2020 kinnisasja üleandmisel oli pliidi kohal

õhupuhasti heas seisukorras, pliidil mõned väikesed kulumismärgid ning köögikapid

heas seisus, kinnisasja tagastamisel hagejale olid köögiseinad kulunud, kapid

määrdunud ja rikutud, õhupuhasti määrdunud.



Värvimistööd ja materjalid summas 990 eurot (ilma käibemaksuta) vastavalt

VikingCompany OÜ arvele nr 13 (18.01.2024 hagiavalduse lisa 4 lk 6). 04.02.2020

kinnisasja üleandmisel ei fikseeritud seinte, lae ja põranda seisukorda, kinnisasja

tagastamisel hagejale olid kriimustused lael, voodi lähedal seinal ja köögiseinal.

12. Kostja vaidles sellele vastu ning leidis, et hageja on parandanud asju, mis olid juba korras

ning nõudis pilte tehtud parandustest. Täiendavalt oli ta endiselt tööotsingutel ning

majanduslikes raskustes. Rohkem kostja hageja kirjadele ei vastanud.

13. Kui kostja oleks kohelnud kinnisasja kokkulepitud hoolsusega ning tagastanud kinnisasja

hagejale samas seisukorras, milles ta selle üürilepingu sõlmimisel sai, oleks hagejal olnud

võimalik kiiresti leida sinna uus üürnik ning saada perioodi 18.09.2023 – 27.10.2023 (40

päeva) eest üüri eelduslikult vähemalt 451,60 eurot, arvestades, et 04.02.2020 üürilepingu

järgne üür oli 350 eurot kuus, s.o vähemalt 11,29 eurot päevas.

Kostja vastuväited

14. Kostja leiab, et hageja kulud on oluliselt ülepaisutatud korteri renoveerimise õigustamiseks.

Korter ei olnud tagastamisel must, kostja tegi puhastustöid, kuid kuna korteris on palju

kitsaid kohti, siis osadesse nurkadesse ulatumine osutus väga keeruliseks. Lisaks korteri

peamiselt valge värvilahendus tõi välja iga väiksemagi puuduse, mis oli vältimatult tekkinud

üle kolme aastase elamise järel. Vastupidiselt hageja väitele polnud tool katki, vaid puudu oli

vaid üks kruvi. Sellest puudusest oli hageja teadlik. Kostja korteris asuvat tooli rohkem ei

kasutanud, vaid asendas selle vastupidavamaga. Pärast kolmeaastast kasutamist on kardinad

loomulikult kulunud. Kostja sissekolimisel olid laual juba kriimustused, millele aja jooksul

lisandusid kulumisest tulenevad kriimud. Serva lähedal olevad kriimustused, kuigi

märgatavad, ei õigustanud väljavahetamist. Lambipirnidele tolmu kogunemine oli vältimatu

korteri suuruse ja peatee läheduse tõttu. Siiski olid need kostja lahkumise ajal töökorras.

Kostja lahkumisel oli pesumasin töökorras ja kostja ei vastuta hiljem tekkinud probleemide

eest. Väidetav rooste ja lõhn ei õigusta väljavahetamist, eriti arvestades masina

töökorrasolekut tagastamisel. Madratsi seisundit tunnustati varasema ülevaatuse käigus ja

kostjale anti madratsikaitse. Madratsi puhastamise ei olnud kostja võimuses, arvestades selle

disaini ja katte kinnitust. Kostja ei vastuta korteri renoveerimisega seotud kulude eest. Otsus

renoveerimiseks tehti ainult hageja poolt ja paljud väidetavad kahjustused olid ülepaisutatud.

Kohtuotsuse põhjendused

15. Kohus, tutvunud asja materjaliga, samuti uurinud kohtule esitatud dokumentaalseid tõendeid,

leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata.

16. Pooltel ei ole vaidlust selles, et pooled sõlmisid 04.02.2020 tähtajatu üürilepingu, millega

kostja sai üürile Tallinnas Akadeemia tee 42-55 asuva korteri (dtl 151-154, sama 278-281,

tõlge 282-285). Samuti ei ole pooltel vaidlust, et üürileping lõppes 17.09.2023 (dtl 286-287,

tõlge 288-289). Eluruumi valdus anti kostjale üle üleandmise-vastuvõtmise akti alusel (dtl

286-287, tõlge 288-289).

17. Hageja esitas üürilepingu rikkumisest tuleneva kahjuhüvitise nõude.

18. VÕS § 334 lg 1 järgi peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist

tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. VÕS § 334 lg 2 kohaselt

vastutab üürnik üüritud asja kahjustumise eest, mis toimub ajal, kui asi oli üürniku valduses,

kui ta ei tõenda, et kahjustumine toimus asjaoludel, mis ei tulenenud temast. Üürnik ei

vastuta asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja

lepingujärgse kasutamisega.

19. Seega vastutab üürnik üksnes puuduste eest, mis on tekkinud ajal, mil ruumid olid tema

kasutuses, ning mis ületavad asja lepingujärgsel kasutamisel harilikult tekkivat kulumist,

kahjustusi ja muutusi. Lepingulise kahjuhüvitise nõude aluse annab üürileandjale VÕS § 115

lg 1, mille kohaselt kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega

või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja

arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu

seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. Üldjuhul võib sellise nõude VÕS § 115 lg 2

järgi esitada alles pärast täitmiseks antud täiendava tähtaja möödumist, sellest erand on

sätestatud VÕS § 115 lg-s 3. VÕS § 127 lg 1 järgi on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud

isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui

kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Kui asja on kahjustatud,

hõlmab kahjuhüvitis eelkõige asja parandamise mõistlikud kulud (VÕS § 132 lg 3).

20. Riigikohtu praktika järgi võib VÕS § 115 lg 1 ning § 127 ja § 128 alusel võlausaldaja lepingu

rikkumise korral nõuda kahju hüvitamist, kui on täidetud eelkõige järgmised üldised eeldused

(vt nt Riigikohtu 25. novembri 2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-130-15, p 11):

• võlgnik on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1);

• võlgnik vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1);

• võlausaldajale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128);

• kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2);

• kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena võlgnikule lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a

kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3);

• rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4).

21. Hageja kahjunõue koosneb järgmistest kulutustest:

21.1.

Uus WC prill-laud hinnaga 58 eurot ning selle vahetus ja abimaterjalid hinnaga 90 eurot

(ilma käibemaksuta) vastavalt Pipeprof arvele nr 1036 (dtl 132). Hageja väitel 04.02.2020

kinnisasja üleandmisel hinnati vannituba kogumina ning prill-laua osas ei olnud probleeme

välja toodud, kinnisasja tagastamisel hagejale oli prill-laud katki.

21.2.

Uued lambid ja pirnid hinnaga 82 eurot (ilma käibemaksuta) vastavalt Nord Kinnisvara

arvele MA 2300056 (dtl 141). Hageja väitel 04.02.2020 kinnisasja üleandmisel hinnati

seisukorda heaks, kinnisasja tagastamisel hagejale olid need koltunud.

21.3.

Uued kardinad hinnaga 70 eurot (ilma käibemaksuta) vastavalt Nord Kinnisvara OÜ

arvele MA 2300060 (dtl 142). Hageja väitel 04.02.2020 kinnisasja üleandmisel hinnati

seisukorda heaks, kinnisasja tagastamisel hagejale olid need määrdunud.

21.4.

Uus madrats hinnaga 99 eurot (ilma käibemaksuta) vastavalt Nord Kinnisvara OÜ arvele

MA 2300060 (dtl 142). Hageja väitel 04.02.2020 kinnisasja üleandmisel fikseeriti madratsil

mõned plekid. Kinnisasja tagastamisel hagejale oli see rikutud.

21.5.

Pesumasin ja selle paigaldus kokku hinnaga 309,90 eurot (ilma käibemaksuta) vastavalt

AS Ottender & Valgemäe arvele nr 208345 (dtl 139). Hageja väitel 04.02.2020 kinnisasja

üleandmisel hinnati seisukorda heaks, kinnisasja tagastamisel hagejale oli pesumasin must ja

roostes.

21.6.

Kinnisasja suurpuhastus hinnaga 96 eurot (ilma käibemaksuta) vastavalt Nord Kinnisvara

OÜ arvele MA2300051 (dtl 134). Hageja väitel 04.02.2020 kinnisasja üleandmisel oli

kinnisasi korras ja puhas, kinnisasja tagastamisel hagejale olid kinnisasjal ulatuslikud

suitsukahjustused ja sisustus rikutud.

21.7.

Köögi remont, köögimööbli paigaldus ja abimaterjalid kokku summas 271,10 eurot

(tegelik kulu 274,30 eurot, millest hageja nõuab käesolevas menetluses 271,10 eurot)

vastavalt Viapolar OÜ arvele nr 34 (dtl 140). Hageja väitel 04.02.2020 kinnisasja

üleandmisel oli pliidi kohal õhupuhasti heas seisukorras, pliidil mõned väikesed

kulumismärgid ning köögikapid heas seisus, kinnisasja tagastamisel hagejale olid

köögiseinad kulunud, kapid määrdunud ja rikutud, õhupuhasti määrdunud.

21.8.

Värvimistööd ja materjalid summas 990 eurot (ilma käibemaksuta) vastavalt

VikingCompany OÜ arvele nr 13 (dtl 137). Hageja väitel 04.02.2020 kinnisasja üleandmisel

ei fikseeritud seinte, lae ja põranda seisukorda, kinnisasja tagastamisel hagejale olid

kriimustused lael, voodi lähedal seinal ja köögiseinal.

22. TsMS § 230 lg 1 kohaselt, kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid,

millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti.

23. Kohus selgitas pooltele, et asja lahendamiseks tuleb välja selgitada, millises seisus oli korter

ja selles olevad asjad (mille osas hageja leiab, et on kahjustused) enne korteri üürile andmist

ja pärast lepingu lõppemist. Kohus tegi hagejale ettepaneku esitada kuupäevadega fotod

korterist ja seal olnud asjadest nii korteri üürile andmisel kui ka pärast lepingu lõppemist, et

tõendada üürikorteri seisundit üürile andmise hetkel ja pärast lepingu lõppemist. Samuti palus

kohus hagejal välja tuua ja tõendada, millised konkreetsed esemed pärast hageja enda tellitud

puhastust olid kasutuskõlbmatud.

24. Kohus leiab, et käesolevaga ei ole võimalik tuvastada, milline oli korteri olukord üürilepingu

sõlmimise hetkel, et võrrelda nende olukorda väidetavalt pärast lepingu lõppemist tehtud

fotodega. Hageja esitatud fotodel (dtl 59-131) puuduvad fotode tegemise kuupäevad. Hageja

sõnul on fotod tehtud 17.09.2023 üleandmisel kui ka pärast parandusi (dtl 162), kuid

kuupäevadega fotosid hageja kohtule kohtu ettepanekule vaatamata ei esitanud. Fotosid

eluruumi kostjale üürimise hetkel ei tehtud. Üksnes eluruumi valduse kostjale üleandmise-

vastuvõtmise akti alusel (dtl 286-287, tõlge 288-289) ei ole võimalik veenduda korteri

seisukorras selle üürile andmise hetkel. Aktis puudub märge WC prill-laua osas, lampide ja

pirnide, kardinate, pesumasina seisukord on märgitud hea, madratsi osas märge, et mõned

plekid madratsil, seinte, lae ja põranda seisukorda ei ole fikseeritud, pliidi osas märge, et

mõned väikesed kulumismärgid, köögikapi seisukord hea. Aktist ei ole võimalik tuvastada,

mida tähendab konkreetselt esemete ja eluruumi hea seisukord või kus konkreetselt puudused

esinesid. Eluruumi ja selles olevate esemete olukord aktis on fikseeritud üldsõnaliselt ja see

ei võimalda tuvastada tegelikku olukorda hetkel, kui kostja eluruumi sisse kolis ja selle

tagastas. Seetõttu ei ole kohtu hinnangul tõendatud, et kahjustused olid tekitatud kostja poolt

üürisuhte ajal. Lisaks märgib kohus, et koltunud esemeid ei peaks ka kostja hüvitama, sest

tegemist on loomuliku kasutamisest tuleneva kulumisega, mille eest kostja ei vastuta.

Määrdunud esemed on võimalik puhastada ja pesta ning nõuda vaid puhastamise tasu. Kuid

selleks peaks olema tuvastatav nende seisund üürile andmisel. Ka ei ole hageja kohtule

selgitanud ega tõendanud, millised konkreetsed esemed pärast hageja enda tellitud puhastust

olid kasutuskõlbmatud.

25. Hageja nõuab kostjalt saamata jäänud üüri 40 päeva eest.

26. Riigikohus on väljendanud seisukohta, et saamata jäänud tulu eest hüvitise saamiseks peab

hageja tõendama, et tal oli kavatsus ja võimalus tulu saada (vt Riigikohtu 21. juuni 2011. a

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-55-11, p 12; 19. novembri 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-94-08,

p 12; 3. juuni 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-60-09, p 14).

27. Kohus selgitas, et hagejal tuleb tõendada vastavad asjaolud. Lisaks tuli hagejal põhjendada,

miks nõuab hageja üüri just 40 päeva eest. Hageja märkis, et suurem osa asjadest olid

määrdunud ja kohus selgitas, et hagejal tuleb põhjendada ja tõendada, et nende puhastamine

võttis just selle aja.

28. Hageja eelmärgitut kohtule ei selgitanud ega tõendanud, mistõttu jätab kohus hageja vastava

nõude rahuldamata.

29. Lisaks, peab kohtu hinnangul üürileandja arvestama remondile ja parendamisele kuuluva

ajaga ka olukorras, kus korter on olnud mitu aastat üürniku kasutada. Tegemist võib sel juhul

olla tavapärase kulumisega.

30. Kõike eelnevat arvestades jääb hagi tervikuna rahuldamata.

31. Menetluskulud

31.1.

Tsiviilkohtumenetluse seadustik (TsMS) § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud

kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas

määruses. Kohus jätab TsMS § 162 lg 1 alusel hagi rahuldamata jätmise tõttu

menetluskulud hageja kanda. Kostjale hüvitamisele kuuluvad menetluskulud puuduvad.

31.2.

TsMS § 178 lg 1 kohaselt menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle

kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.

Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi

kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati.

/allkirjastatud digitaalselt/

Moonika Tähtväli

kohtunik