2-21-18998/52 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Margit Jäätma, Triin Uusen-Nacke, Kersti Kerstna-

Vaks

Määruse tegemise aeg ja koht

29. oktoober 2024, Tartu

Tsiviilasja number

2-21-18998

Tsiviilasi

Dagmar Mattiisen-i avaldus kinnisasja asukohaga

XXX XX // XX, XXX korteriomanike eriomandi

kokkuleppe muutmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 27. juuni 2024 määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Dagmar Mattiisen-i määruskaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse esitaja (avaldaja): Dagmar

Mattiisen (isikukood XXX), lepinguline esindaja

vandeadvokaat Kristina Sööt

Vastustaja (puudutatud isik): Kati Võrk (isikukood

XXX), lepinguline esindaja Evelin Jõgar

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Maakohtu 27. juuni 2024 määrus ja saata asi maakohtule uueks

läbivaatamiseks.

2. Rahuldada määruskaebus.

3. Menetluskulude jaotuse otsustab maakohus asja uuel läbivaatamisel.

Edasikaebamise kord

Käesolev määrus ei ole Riigikohtule edasikaevatav (TsMS § 427).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Dagmar Mattiisen (avaldaja) esitas 3. detsembril 2021 Tartu Maakohtule avalduse Kati

Võrgu (puudutatud isik) vastu, paludes tuvastada puudutatud isiku kohustus anda

tahteavaldus 30. augustil 2021 sõlmitud korteriomandite koosseisude muutmise kokkuleppe

ja asjaõiguslepingu heakskiitmiseks ning lugeda tahteavaldus asendatuks kohtulahendiga.

2. Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu.

3. Maakohus rahuldas avalduse osaliselt, kohustas puudutatud isikut andma nõusoleku

XXXXXX korteriomandite omanike 30. augustil 2021 sõlmitud korteriomandite

koosseisude muutmise kokkuleppe ja asjaõiguslepingu p-s 3 nimetatud kannete tegemiseks,

muutes seejuures 30. augustil 2021 sõlmitud ülejäänud korteriomanike kokkuleppe p 3.2.2

sõnastust.

4. Puudutatud isik esitas määruskaebuse, milles palus maakohtu määruse tühistada ning teha

asjas uus määrus, millega jätta avaldus rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda.

5. Avaldaja vaidles määruskaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata.

6. Ringkonnakohus rahuldas määruskaebuse ning tühistas maakohtu määruse

menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Ringkonnakohus tegi tühistatud osas uue

määruse, millega jättis avalduse rahuldamata.

7. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palus ringkonnakohtu määruse tühistada ning teha

asjas uus määrus, millega jätta jõusse maakohtu määrus. Alternatiivselt palus avaldaja saata

asi tagasi ringkonnakohtule uueks arutamiseks. Menetluskulud palus avaldaja jätta

puudutatud isiku kanda.

8. Riigikohus leidis, et kohtute määrused tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) §

701 lg 3 alusel menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu tühistada (TsMS § 695 ja § 692

lg 1 p 2) ning saatis asja uueks läbivaatamiseks samale maakohtule.

8.1. Riigikohus leidis, et kohus saab avaldust korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS)

§ 9 lg 2 kohases nõudes menetleda juhul, kui see on esitatud kõigi korteriomanike vastu, kes

ei ole avaldaja soovitud kokkuleppe sõlmimisega nõus. Selleks peab avaldaja kohtule

tõendama, et kõik ülejäänud korteriomanikud, kelle vastu ei ole nõuet esitatud, on

kokkuleppe sõlmimisega nõus. Kui kokkuleppe sisu kohtumenetluse kestel muutub, on

sisuliselt tegemist uue kokkuleppega, millele korteriomanike varasemad nõusolekud ei

laiene. Ka sellisel juhul peab kohus saama veenduda, et teised korteriomanikud on uue

(muudetud) kokkuleppe sõlmimisega nõus. Vastasel juhul ei pruugi avaldus olla

eesmärgipärane ning kohus võib selle menetlusse võtmisest keelduda (TsMS § 371 lg 2 p 2)

või jätta juba menetlusse võetud avalduse läbi vaatamata (TsMS § 423 lg 2 p 2).

8.2. Üldjuhul ei ole korteriomandite loomisel ega muutmisel kaasomandi mõtteliste osade

suuruse seisukohalt tähtsust, milline on eriomandi osade täpne pindala ruutmeetrites. Samuti

ei nõua iga muudatus eriomandite ulatuses ka kaasomandi mõtteliste osade suuruse

muutmist. Küll aga ei tohiks korteriomanikule kuuluva kaasomandi mõttelise osa suurus

siiski oluliselt erineda vastava korteriomandi eriomandi pindala proportsioonist eriomandite

kogupindalasse. Sellisel juhul võib ühtlasi olla tegemist muudatusega, millega kahjustataks

ülemäära korteriomaniku õigustatud huve (KrtS § 9 lg 2 p 2), mille tõttu ei saa

korteriomanikult nõuda nõusolekut eriomandite ulatuse muutmiseks.

8.3. Juhul kui eriomandi kokkuleppe muutmiseks on olemas nende korteriomanike

nõusolek, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest, siis saab sarnaselt KrtS § 9 lg-le 3

2

eeldada, et tegemist on KrtS § 9 lg 2 p-s 1 nimetatud olukorraga, kus olemasoleva olukorra

säilitamine oleks kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega.

Eriomandite ulatuse muutmine selliselt, et ühe korteriomandi eriomandi ulatust

suurendatakse kõigi korteriomandite kaasomandis oleva korterelamu osa arvel, tähendab

teiste korteriomanike jaoks sisuliselt kaasomandisse kuuluva pinna omandiõigusest osaliselt

ilmajäämist. Selline muudatus on üldjuhul alati teiste korteriomanike huve ülemäära

kahjustav (KrtS § 9 lg 2 p 2). Ka see, kui kõik teised korteriomanikud on nõus kokkuleppe

sõlmima ilma vastutasu saamata, ei välista vastutasu andmise kohustust kokkuleppe

sõlmimisest keeldunud korteriomanikule, kelle vastava tahteavalduse andmist kohtu kaudu

nõutakse. Sellise kokkuleppe puhul on sobiv vastutasu kaasomandis oleva korterelamu osa

omandiõigusest ilmajäävatele korteriomanikele üldjuhul rahaline hüvitis. Hüvitise suurus

tuleb välja selgitada analoogselt uue loodava korteriomandi võõrandamise nõude eelduseks

oleva loodava korteriomandi võõrandamisest saadava tulu määramise ja jaotamise korrale

(vt KrtS § 10 lg 2 p-d 2 ja 3)

9. Lähtudes Riigikohtu juhistest selgitas maakohus avaldajale avalduse täiendamise vajadust

ning andis korduvalt tähtaja avalduse täpsustamiseks (sh selge nõude esitamiseks) ning

kompromisspakkumise täpsustamiseks.

Avaldaja täiendas avaldust 3. märtsil ja 30. aprillil 2024.

Avaldaja esitas maakohtule taotluse kõikide XXXXXX korteriomanike puudutatud isikuna

kaasamiseks.

10. Puudutatud isik leidis, et avaldus tuleb jätta läbi vaatamata, kuna avalduse täienduses

esitatud taotlused on jätkuvalt ebaselged. Avaldaja ei ole esitanud kohtule tõendeid selle

kohta, et kõik teised korteriomanikud on kokkuleppega nõus.

Avaldusest ei nähtu, kellelt, millele ja milliseid tahteavaldusi kohtult taotletakse. Samuti ei

selgu avaldusest, millest lähtudes on avaldaja leidnud korteriomandite eriomandi osade

suurenemise ulatuse ja kuidas mõjutab eriomandite osade suurendamine avaldaja arvates

kaasomandis olevate pindade arvelt korteriomandite kaasomandi osade suuruseid.

Avalduses ei räägita enam korter nr 8 eriomandi eseme suuruse muutumisest, kuigi

eriomandi pinna suurendamine kaasomandisse kuuluva koridori osa arvelt puudutab ka

korterit nr 8. Vastava korteri eriosa eseme suurenemine oli ette nähtud ka avalduse aluseks

olnud 30. augusti 2021 notariaalses kokkuleppes.

11. Maakohus jättis 27. juuni 2024 määrusega avalduse läbi vaatamata ja menetluskulud

avaldaja kanda.

Maakohus leidis, et vaatamata kohtu korduvatele selgitustele ei ole avaldaja oma avaldust

sellisel määral täpsustanud, et seda oleks võimalik lahendada ning hiljem teha selle alusel

kandeid kinnistusraamatusse. Kuigi tegemist on hagita menetlusega, ei saa kohus ise

asjaolude pinnalt ilma selge taotluseta asja lahendada ega nõuet koostada, vaid avaldajal

tuleb esitada avalduses asjaolud ja selge taotlus. Ka teiste korteriomanike kaasamisel peab

olema selge, milline on avaldaja taotlus, st kellelt, millele ja milliseid tahteavaldusi kohtu

kaudu taotletakse. Täiendatud avalduses on avaldaja selgitanud, et eriomand suureneb

kokku neljal korteril. Samas arvestades, et avaldaja soovib puudutatud isikutena kaasata ka

teised korteriomanikud, jääb ebaselgeks teiste korteriomanike kaasamise põhjus.

Viimasest esitatud avalduse täpsustusest nähtuvalt palub avaldaja tuvastada puudutatud

isiku kohustus anda tahteavaldused kaas- ja eriomandite koosseisude ja suuruste

muutmiseks. Avaldaja on esitanud taotluse teiste korteriomanike kaasamiseks, kuid

täpsustatud avaldusest nähtub, et tahteavaldust nõutakse ainult ühelt korteriomanikult, st

3

puudutatud isikult. Avaldusest ei nähtu, kas tegemist on uue korteriomandi suuruse

muutmise avaldusega või kokkuleppega, millele kõik korteriomanikud peaksid andma

tahteavalduse. Arvestades viimast avalduse täpsustust ja puudutatud isikute ringi, ei nähtu

avaldusest, kes tegelikult tuleks menetlusse kaasata, st kes omab antud asjas puutumust ning

kes on milleks kohustatud.

Maakohus selgitas, et asja oleks mõistlik lahendada kokkuleppel, lähtudes kohtute antud

juhistest ja leppides kokku omandi kaotusest tuleneva hüvitise suuruse.

Maakohus jättis menetluskulud TsMS § 168 lg 2 alusel avaldaja kanda ja otsustas, et

menetluskulude rahalise suuruse määrab kohus kindlaks pärast lahendi jõustumist

puudutatud isiku taotlusel (TsMS § 174 lg 4).

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

12. Avaldaja esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub tühistada Tartu

Maakohtu 27. juuni 2024 määruse ja võtta avaldaja avaldus puudutatud isiku vastu

menetlusse.

12.1. Avaldaja selgitas, et esitas maakohtule taotluse kaasata menetlusse teised

korteriomanikud, aga see oli puhtalt menetluslik taotlus, mille rahuldamata jätmine kohtu

poolt ei peaks mõjutama puudutatud isiku vastu esitatud avalduse lahendamist. Kuna teised

korteriomanikud peale puudutatud isiku on juba kokkuleppe sõlminud ning on nõus seda

vajadusel ka muutma, siis ei saa kaebaja nendelt midagi nõuda ning kaebajal puudub selleks

ka vajadus. Teised korteriomanikud on valmis aktsepteerima sisuliselt kõiki ruutmeetreid,

kuna nende jaoks on oluline just eriomandite tegeliku koosseisu vastavusse viimine.

Ebamõistlik on nõuda, et teised korteriomanikud sõlmiksid uue notariaalselt tõestatud

kokkuleppe, kui pole selge, mis tingimustel kohus asendab puudutatud isiku tahteavalduse.

Kui kohus on puudutatud isiku tahteavalduse asendanud, saavad teised korteriomanikud

sõlmida kohtulahendi tingimustele vastava kokkuleppe.

Määruskaebuse esitaja ei ole nõus maakohtu hinnanguga, et tema avaldus ei olnud piisavalt

selge. Avaldaja esitas 30. aprillil 2024 avalduse täienduse, milles tõi välja, et ta soovib, et

kohus tuvastaks, et puudutatud isikul on kohustus anda nõusolek avalduses nimetatud

tingimustel kokkuleppe sõlmimiseks ning et kohus asendaks selle nõusoleku kohtuotsusega.

Alternatiivselt taotles avaldaja juhul, kui kohus leiab, et puudutatud isikult ei saa nõuda

kaasomandist loobumist tasuta, et kohus määraks kaasomandi ühe ruutmeetri eest tasuks

1000 eurot. Kuna kaasomandi mõtteliste osade proportsioon ei lähe avaldaja hinnangul

olulisel määral paigast ära (sisuliselt kõigi korteriomanike, sh puudutatud isiku eriomandi

osa suureneb kaasomandi osa arvelt), siis lähtudes maakohtu enda selgitustest ei ole

avaldaja pidanud vajalikuks nõuda puudutatud isikult lisaks kaasomandi osa arvel eriomandi

ulatuse muutmisele ka kaasomandi mõtteliste osade suuruse muutmiseks vajalikku

tahteavaldust.

Arusaamatu on kohtu lähtumine asja menetlusse võtmise otsustamisel 30. aprilli 2024

menetlusdokumendist. Tulenevalt Riigikohtu juhistest (eelkõige sellest, et Riigikohus leidis,

et kaasomandist loobumine hüvitist saamata ei pruugi olla õiguspärane) aga ka sellest, et on

selgunud, et esialgselt sõlmitud lepingus on märgitud valed ruutmeetrid (ning see on üks

vaidlusi põhikohti), on kaebaja ka oma nõuet täiendanud – kaebaja on välja arvutanud, kui

suur osa kaasomandist igale korterile juurde liidetakse ning pakkunud juhuks, kui kohus

leiab, et kaasomandi osast loobumise eest tuleb tasuda hüvitist, välja oma nägemuse hüvitise

suurusest ja hüvitise jagunemisest korteriomanike vahel. Kaebaja on palunud arvestada ka

4

varasemates menetlusdokumentides välja toodut. Seetõttu jääb arusaamatuks, kuidas on

kohus asja kogumis hinnates leidnud, et kaebaja nõue ei ole piisavalt selge. Kui kohus

soovis, et kaebaja esitaks ühe ühtse menetlusdokumendi, st sisuliselt uue avalduse ning jätta

kõrvale kõik varasemalt välja toodu, oleks kohus oma määruses seda pidanud ka

konkreetselt ja arusaadavalt ütlema. See, et kohus lähtus vaid 30. aprilli 2024

menetlusdokumendist, oli kaebaja jaoks äärmiselt üllatuslik. Ükski kohtu lahend ei tohi aga

olla poole jaoks üllatuslik ning see kehtib ka asja menetlusse võtmata jätmise määruse

puhul.

Maakohtu viide, et kaebaja nõude lahendamisel ei ole võimalik teha kandeid

kinnistusraamatusse, jääb kaebajale samuti arusaamatuks. Kaebaja ei ole palunud kohtul

kinnistusraamatusse ühtegi kannet teha, mistõttu jääb arusaamatuks, kuidas see käesolevalt

üldse oluline on. Kaebaja palub asendada puudutatud isiku tahteavalduse kokkuleppe

sõlmimiseks. Kui kohus avalduse rahuldab ja nõusoleku asendab, siis saavad teised

korteriomanikud minna notarisse ja teha uue lepingu ning selle lepingu sõlmimise järgselt

tehakse ka kanded kinnistusraamatusse, kohus ühtegi kannet tegema ei pea.

Maakohus rikkus oluliselt menetlusnormi sellega, et ei selgitanud avaldajale, mis osas

kaebaja kaebus kohtu hinnangul puudulik või arusaamatu on. Tegemist on hagita

menetlusega, milles kohtu roll võrreldes hagimenetlusega on tunduvalt suurem ning kohus

peaks ka ise aitama asja õigele lahendusele kaasa. Maakohtul oleks olnud võimalik TsMS §

372 lg 3 esimese lause kohaselt korraldada ka istung, milles pooled ära kuulata ning istungil

oma täpsustavad küsimused küsida ning siis oleks kaebaja saanud oma positsiooni ja nõuet

täpsemalt selgitada. Kohtu selline avalduse läbivaatamata jätmine tähendab sisuliselt seda,

et pooled peavad igal juhul alustama uut kohtuvaidlust, sest ühel hetkel tuleb siiski

XXXXXX kortermajas asjad korda saada.

Avaldaja nõustub puudutatud isiku välja tooduga, mille kohaselt on kaebaja avaldusest

tõepoolest välja jäänud korteriga nr 8 seonduv, tegemist ei ole aga sellise puudusega, mis

takistaks asja menetlemist. Kui kohus oleks võimaldanud kaebajale esitada täiendava

seisukoha peale seda, kui puudutatud isik oma arvamuse kohtule saatis või korraldanud

poolte ärakuulamise ja seal sellele veale tähelepanu juhtinud, oleks saanud selle puuduse

väga lihtsasti kõrvaldada. Kaebaja rõhutab aga, et iseenesest on võimalik asendada ka

puudutatud isiku tahteavaldus avaldaja poolt välja toodud korterite osas ning vajadusel kas

või uue menetluse käigus ka korter 8 puhul, mistõttu asjaolu, et korter 8 jäi nõudest ekslikult

välja, ei takista kuidagi kaebaja nõuet lahendamast.

Avaldaja leiab ka, et maakohus ei ole piisavalt teinud selleks, et asi saaks lahendatud

kompromissiga. Pelgalt viide, et mõistlik on sõlmida kompromiss, ei ole kohtu poolt

kompromissi sõlmimisele kaasa aitamine. Maakohtul oleks olnud võimalus pooled istungile

kutsuda, et kompromissi arutada või edastada pooltele oma nägemuse kompromissist.

Kohus on aga leidnud, et enne asja menetlusse võtmist ei ole kohtul võimalik kaebaja poolt

pakutud kompromissettepanekut puudutatud isikule isegi mitte edastada. Eeltoodud

seisukoht on avaldaja hinnangul vastuolus TsMS § 4 lg-ga 4 ning ka § 372 lg 3 esimese

lausega.

12.2. Avaldaja esitas 22. augustil 2024 seisukoha puudutatud isiku vastusele, milles viitas,

et kohtul on võimalik lahendada tahteavalduse asendamise nõuet (asendada puudutatud

isiku nõusolek eriomandite muutmise kokkuleppe sõlmimiseks) ka ilma kinnistusraamatusse

kande tegemise nõudeta – kui kohus tuvastab, et puudutatud isikul on kohustus anda

vastavasisuline tahteavaldus, siis saavad korteriomanikud (sh puudutatud isik) minna

notarisse ja sõlmida vastava asjaõiguslepingu. Kui puudutatud isik notarisse ei tule, siis saab

avaldaja vajadusel pöörduda ka uuesti kohtusse ja paluda asendada tahteavaldus

5

asjaõiguslepingu sõlmimiseks. Juhul, kui eelnevalt on tuvastatud puudutatud isiku kohustus

vastav tahteavaldus anda ning sellesisuline tahteavaldus ka kohtu poolt asendatud, siis on

väga vähetõenäoline, et puudutatud isik ei tule notarisse – see oleks äärmiselt ebamõistlik.

Käesoleval juhul on avaldaja nõue algusest peale olnud sama ning äärmiselt lihtne –

avaldaja soovib, et kohus tuvastaks, et puudutatud isikul on kohustus anda tahteavaldus,

millega liidetakse teatud korterite juurde osa kaasomandist (sh puudutatud isiku enda korteri

juurde). Avaldaja hinnangul on kogu menetluse vältel olnud probleemiks kaks asjaolu: (i)

poolte vahel on lahkarvamus selles osas, kui suure osa kaasomandist keegi enda eriomandile

juurde saab (eelkõige kui suure osa saab endale juurde just puudutatud isik ning kui suur on

puudutatud isiku korter peale eriomandite muutmise kokkuleppe sõlmimist) ning (ii) kas

kaasomandi liitmine eriomandite juurde peaks toimuma tasuta või tuleks selle eest tasuda ka

hüvitist. Eeltoodud asjaolusid avaldaja ka vastavalt Riigikohtu juhistele täpsustas.

Maakohtu selgitused, mis lähtusid Riigikohtu juhisest, ei olnud piisavalt selged ja

arusaadavad, mistõttu oleks menetlusökonoomiliselt olnud igal juhul mõistlik korraldada

asjas istung, kus arutada läbi avaldaja nõue. Arvestada tuleb, et pooltevaheline konflikt ning

probleem ei lahene kohtumääruse, millega kohus jättis avalduse läbi vaatamata,

jõustumisega ning tekitab suure tõenäosusega uue kohtuvaidluse.

13. Puudutatud isik leiab, et avaldaja määruskaebus on alusetu ning tuleb jätta rahuldamata.

Puudutatud isik jääb 21. mai 2024 vastuses esitatud seisukohtade juurde ning leiab, et

maakohus on jätnud avalduse põhjendatult läbi vaatamata. Maakohus ei ole seejuures

rikkunud menetlusnorme.

Menetlus käesolevas asjas ei ole eriliselt keerukas, nagu viitab avaldaja, vaid menetluse

pikkuse ja menetlusdokumentide paljususe on põhjustanud just avaldaja ebaselged nõuded

ja puudulik arusaamine vaidluse asjaoludest.

Määruskaebus tekitab seejuures avaldaja nõude osas küsimusi hoopis juurde. Kui

varasemalt on avaldaja taotlus hõlmanud ka puudutatud isiku tahteavalduse asendamist

asjaõiguslepingu osas, mis on vajalik korteriomandite koosseisude muutmiseks

kinnistusraamatus, siis määruskaebuse punktis 2.5 väidab avaldaja, et ta ei olegi palunud

kinnistusraamatusse ühtegi kannet teha ning väljendab arvamust, et kinnistusraamatusse

saab kandeid teha kõigi teiste korteriomanike poolt sõlmitava notariaalse lepingu alusel ilma

puudutatud isiku vastava tahteavalduseta. Selline arvamus on väär. Ilma puudutatud isiku

tahteavalduseta asjaõiguslepingu sõlmimiseks (kinnistusraamatusse kannete tegemiseks) ei

ole võimalik korteriomandite koosseisusid muuta ehk avaldaja taotletavat eesmärki

saavutada. Seega tuleks avaldus ka juba seetõttu jätta TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel läbi

vaatamata.

Avaldaja ei ole määruskaebuses välja toonud, millised tema seisukohad maakohus

väidetavalt arvestamata jättis ning kus avaldaja poolt varem esitatud menetlusdokumentides

on kirjas selline info ja tõendid, mida kohus 11. jaanuari 2024 ja 15. aprilli 2024 kirjades

avaldajalt nõudis. Põhjendamatu on ka etteheide, nagu oleks maakohus pidanud enne

avalduse läbivaatamata jätmist korraldama istungi.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

14. Ringkonnakohus leiab, et Tartu Maakohtu 27. juuni 2024 määrus tuleb tühistada

menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Asi tuleb saata maakohtule uueks

läbivaatamiseks (TsMS § 667 lg 2). Määruskaebus tuleb rahuldada.

6

15. Ringkonnakohus käsitleb avaldaja määruskaebuses esitatud taotlust hoolimata selle

vastuolulisest sõnastusest taotlusena saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks, mitte

menetlusse võtmiseks. Avaldaja on määruskaebuses korduvalt viidanud, et maakohus

lahendas asja teistkordsel läbivaatamisel tema avalduse menetlusse võtmist ja jättis avalduse

menetlusse võtmata (määruskaebuse p 2.4, dtl 501, p 2.4.1, dtl 502, p 2.6, dtl 502, p 2.8.1,

dtl 503). Määruskaebuses taotleb avaldaja võtta avaldus menetlusse (määruskaebuse p 1.9,

dtl 499, taotluse p 4, dtl 504). Kohati on avaldaja siiski ka õigesti viidanud, et maakohus

jättis tema avalduse läbi vaatamata (määruskaebuse p 1.8, dtl 499, p 2.6, dtl 502, p 2.8, dtl

503).

Ringkonnakohus selgitab, et avalduse menetlusse võtmisest keeldumine (TsMS § 371) ja

avalduse läbi vaatamata jätmine (TsMS § 423) on tsiviilkohtumenetluses erinevad

menetlustoimingud. Kohus on avaldaja avalduse menetlusse võtnud 9. detsembril 2021 (dtl

38), kui maakohus asja esimest korda läbi vaatas. Kuigi Riigikohus tühistas 22. novembril

2023 maakohtu 29. septembri 2022 menetlust lõpetava määruse ning saatis asja samale

maakohtule uueks läbivaatamiseks, ei tähenda see, et tühistatud on ka kõik selles asjas

tehtud menetlustoimingud, sh menetlusse võtmise määrus. TsMS § 693 lg 1 kohaselt jätkub

ringkonnakohtu otsuse tühistamise ja asja uueks lahendamiseks saatmise korral menetlus

ringkonnakohtus seisundis, milles see oli enne asja läbivaatamise lõpetamist.

Ringkonnakohus teeb uuesti menetlustoimingud, mis Riigikohtu otsuse kohaselt on

ebaseaduslikud.

Kuigi TsMS § 693 räägib ainult ringkonnakohtu otsuse tühistamise tagajärgedest, kehtivad

need samal viisil vastavalt ka maakohtu otsuse tühistamise tagajärgedena ja asja saatmisel

uueks läbivaatamiseks maakohtusse, juhul kui Riigikohus rakendab TsMS § 691 p-s 4 ja

§ 692 lg-s 5 sätestatut asja saatmisel maakohtusse (vt Tsiviilkohtumenetluse seadustik III.

Kommenteeritud väljaanne, § 693 komm 3.1.a).

Praeguses asjas on Riigikohus tühistanud nii ringkonnakohtu kui ka maakohtu määrused ja

saatnud asja uueks läbivaatamiseks maakohtusse. Riigikohus on küll viidanud, et kui

avaldus ei ole esitatud kõigi korteriomanike vastu, kes ei ole avaldaja soovitud kokkuleppe

sõlmimisega nõus, ei pruugi avaldus olla eesmärgipärane ning kohus võib selle menetlusse

võtmisest keelduda (TsMS § 371 lg 2 p 2) või jätta juba menetlusse võetud avalduse läbi

vaatamata (TsMS § 423 lg 2 p 2). Riigikohus viitas võimalusele, et kui juba avalduse

menetlusse võtmisel on selge, et sellega ei ole võimalik taotletavat eesmärki saavutada, siis

saab kohus jätta avalduse menetlusse võtmata. Kui aga kohus on juba avalduse menetlusse

võtnud, siis saab ta jätta juba menetlusse võetud avalduse läbi vaatamata, mida maakohus

asja teistkordsel läbivaatamisel ka tegi.

Eelnevast tulenevalt käsitleb ringkonnakohus avaldaja määruskaebuse taotluse p-i 4

taotlusena saata asi tagasi maakohtule uueks läbivaatamiseks ja rahuldab taotluse.

16. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus ebaõigesti jõudnud järeldusele, et avaldaja

avaldus tuleb jätta läbi vaatamata TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel, sest seda ei ole võimalik

lahendada nii, et hiljem oleks võimalik vajalike kannete tegemine kinnistusraamatusse.

TsMS § 423 lg 2 p 2 kohaselt jätab kohus hagi läbi vaatamata, kui hagi ei ole esitatud hageja

seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks või eesmärgil, millele riik peaks andma

õiguskaitset või kui hagiga ei ole hageja taotletavat eesmärki võimalik saavutada. TsMS

§ 477 lg 1 kohaselt kohaldub see säte ka hagita menetluses.

Praeguses asjas on avaldaja esitanud avalduse eriomandi kokkuleppe muutmiseks vajalike

tahteavalduste saamiseks KrtS § 9 lg 2 alusel. Selline avaldus vaadatakse kohtus TsMS §

613 lg 1 p 1 kohaselt läbi hagita menetluses. TsMS § 198 lg 3 esimese lause kohaselt kaasab

hagita menetluse osalised kohus omal algatusel. TsMS § 613 lg 3 kohaselt lähtub kohtunik

7

seaduse, korteriomanike kokkuleppe või otsusega reguleerimata küsimustes

kaalutlusõigusest. TsMS § 615 lg 1 kohaselt arutab kohus korteriomandi asja üldjuhul

menetlusosalistega suuliselt ja püüab neid suunata kokkulepet sõlmima. Seega näeb seadus

kohtule ette ulatusliku selgitamis- ja uurimiskohustuse korteriomandi asjade lahendamisel.

17. Riigikohus on praeguses asjas tehtud määruses selgitanud, et kohus saab avaldust KrtS §

9 lg 2 kohases nõudes menetleda juhul, kui see on esitatud kõigi korteriomanike vastu, kes

ei ole avaldaja soovitud kokkuleppe sõlmimisega nõus. Selleks peab avaldaja kohtule

tõendama, et kõik ülejäänud korteriomanikud, kelle vastu ei ole nõuet esitatud, on

kokkuleppe sõlmimisega nõus. Vastasel juhul ei pruugi avaldus olla eesmärgipärane ning

kohus võib selle menetlusse võtmisest keelduda (TsMS § 371 lg 2 p 2) või jätta juba

menetlusse võetud avalduse läbi vaatamata (TsMS § 423 lg 2 p 2) (Riigikohtu määruse p

15.2).

Kui kokkuleppe sisu kohtumenetluse kestel muutub, peab kohus saama veenduda, et teised

korteriomanikud on ka uue (muudetud) kokkuleppe sõlmimisega nõus. Selleks ei pea kohus

tingimata teisi korteriomanikke menetlusse kaasama (vt ka RKTKm 20.06.2022, 2-19-

43/43, p 18), vaid piisab ka sellest, kui kohus määrab avaldajale täiendava tähtaja teiste

korteriomanike nõusoleku tõendamiseks. Asjaolusid arvestades on otstarbekaim, kui

avaldaja esitab selleks kohtule uue notariaalse kokkuleppe, mille on sõlminud ülejäänud

korteriomanikud (Riigikohtu määruse p 15.3).

18. Maakohtu menetluses ei esitanud avaldaja kohtule uut nõusoleku andnud korteriomanike

notariaalselt tõestatud kokkulepet, pidades seda ebamõistlikult koormavaks, sest pole

võimalik ette teada, mis sisuga lahendi kohus teeb (dtl 467). Avaldaja taotles kõigi

ülejäänud korteriomanike menetlusse kaasamist, et kohus saaks teha lahendi, mis on kõigi

korteriomanike jaoks siduv (dtl 457 ja 467). Maakohus aga leidis, et jääb ebaselgeks

ülejäänud korteriomanike kaasamise põhjus, kui eriomandi ulatus suureneb kokku ainult

neljal korteril (maakohtu määruse p 12). Samas ei ole maakohus ka selgitanud, milliste

korteriomanike kaasamine oleks sellise nõude puhul vajalik.

Selline maakohtu seisukoht on ringkonnakohtu hinnangul vastuolus Riigikohtu juhistega

(vt Riigikohtu määruse p-d 15–15.3 ja seal viidatud kohtupraktika). Ringkonnakohtu

hinnangul ei saa Riigikohtu juhistest järeldada, et uue notariaalse kokkuleppe esitamine oli

avaldajale ainus võimalus asja uueks läbivaatamiseks maakohtus. Riigikohus selgitas, et

sellise kokkuleppe sõlmimine ja esitamine kohtule oleks otstarbekas, sest sellisel juhul on

pärast puudutatud isiku tahteavalduse kohtulahendiga asendamist olemas avaldaja lõpliku

eesmärgi ehk eriomandi kokkuleppe muudatuste kinnistusraamatusse kandmiseks vajalikud

tahteavaldused nõutavas vormis.

Riigikohtu sellest selgitusest ei saa aga järeldada, et notariaalse kokkuleppe esitamine on

avaldaja jaoks ainus võimalus tõendada, et ülejäänud korteriomanikud on kokkuleppe

sõlmimisega nõus. Ülejäänud korteriomanikud on ühe korra juba sõlminud notariaalselt

tõestatud eriomandi muutmise kokkuleppe. Kohtumenetluses selgus, et selles kokkuleppes

esines tehnilisi puudusi ja kohtul ei ole võimalik asendada puudutatud isiku tahteavaldust,

mis oleks täpselt sama sisuga, nagu ülejäänud korteriomanike kokkulepe. Seetõttu on

mõistetav nende soovimatus sõlmida uus kokkulepe, mille puhul ei ole jälle teada, kas see

kohtule sobib. Sellest asjaolust ei saa aga järeldada, et ülejäänud korteriomanikud oleksid

nüüd kokkuleppe sõlmimisele vastu.

19. Maakohus oleks ringkonnakohtu hinnangul saanud avalduse TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel

jätta läbi vaatamata juhul, kui avaldaja oleks väitnud, et ülejäänud korteriomanikud on

kokkuleppega nõus, kuid hoolimata kohtu selgitustest keeldunud tõendamast nende

nõusolekut. Praegusel juhul see aga nii ei olnud.

8

20. Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus kõigepealt arvestama, millised nõuded üldiselt

kehtivad eriomandi kokkuleppe muudatuste kinnistusraamatusse kandmisele. Seejärel tuleb

lahendada menetluslikud küsimused, sh vajalike puudutatud isikute kaasamine (vt täpsemalt

käesoleva määruse p 22).

20.1. KrtS § 2 kohaselt luuakse korteriomandid ja korteriühistu kaasomanike vahel sõlmitud

eriomandi loomise kokkuleppega või kinnisasja omaniku jagamisavaldusega. KrtS § 3 lg 2

kohaselt on eriomandi loomiseks nõutav kaasomanike kokkulepe ja sellekohase kande

tegemine kinnistusraamatusse. Eriomandi loomise kokkuleppele kohaldatakse KrtS § 3 lg 3

kohaselt AÕS § 120 lõigetes 1 ja 2 sätestatut, st eriomandi loomise kokkulepe peab olema

notariaalselt tõestatud ega saa olla tehtud tingimuslikult või tähtpäeva määrates.

Asjaõigusseaduse (AÕS) § 641 kohaselt kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja

koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks,

koormamiseks või selle sisu muutmiseks on nõutav õigustatud isiku ja teise poole

notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine

kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti.

Eriomandi loomise kokkulepe on seega asjaõigusleping, millega loodav asjaõigus

(korteriomand) tekib kinnistusraamatu kandega, nagu muudki asjaõigused. Ka eriomandi

kokkuleppe muutmine on asjaõiguslepingu muutmine nii tehingu vormi kui sisu tähenduses.

Asjaõiguslepingut tuleb eristada üldjuhul selle aluseks olevast võlaõiguslikust

kausaaltehingust (kohustustehingust) ning menetluslikust kinnistamisavaldusest ja

nõusolekust kande tegemiseks (Asjaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne, § 641 komm

3.1). Asjaõigusleping on käsutustehinguna iseseisev (asjaõiguslik) leping, mis on suunatud

vahetule asjaõiguslikule õigusmuudatusele, s.o kinnisomandi üleandmisele või

koormamisele või kinnisasja koormava õiguse üleandmisele, koormamisele või selle õiguse

sisu muutmisele (Asjaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne, § 641 komm 3.3.1.1).

Eriomandi kokkuleppe sõlmimiseks või muutmiseks kohustava tehinguna võivad pooled

sõlmida ka võlaõigusliku kohustustehingu (KrtS § 3 lg 4). Kui eriomandi kokkuleppe

muutmisel tasutakse korteriomanikule rahalist hüvitist, siis on see kokkuleppe osa

ringkonnakohtu hinnangul võlaõigusliku iseloomuga, st kehtib ainult kokkuleppe poolte

vahel. Sama iseloomuga on ka kohtulahend, millega hüvitis välja mõistetakse, st ka see

kehtib ainult selle isiku (ja tema üldõigusjärglase) suhtes, kellelt hüvitis välja mõisteti.

20.2. KrtS § 9 lg 1 kohaselt on eriomandi kokkuleppe muutmiseks vajalik asjassepuutuvate

korteriomanike omavaheline kokkulepe, kõigi korteriomanike kokkulepe on vajalik uue

korteriomandi loomiseks. Seega, kui tegemist ei ole uue korteriomandi loomisega, tuleb iga

muu muudatuse puhul hinnata, millised korteriomanikud on kokkuleppe muutmisel

asjassepuutuvad.

Näiteks kui kahe korteriomaniku kokkuleppel antakse ruum ühe korteriomandi eriomandi

eseme hulgast teise korteriomandi eriomandi eseme hulka, ilma et see ülejäänud

korteriomanikke mõjutaks, siis ongi asjassepuutuvad ainult need kaks korteriomanikku, kes

omavahel selle kokkuleppe teevad.

Kui aga mõne korteriomandi eriomandi ese suureneb kaasomandi eseme arvel (nagu see on

praeguses asjas), siis on asjassepuutuvad kõik korteriomanikud, sest väheneb nende

kaasomandi eseme ulatus. Teistsugune tõlgendus tähendaks, et kaks korteriomanikku

saaksid omavahel kokku leppida, et mõlema korteriomandi eriomandi ulatus suureneb

kaasomandi eseme arvel ja teisi korteriomanikke see ei puudutaks, sest nende eriomandi ese

jääb samaks. Selline tõlgendus oleks ilmselgelt vastuolus seaduse mõttega.

9

20.3. Korteriomanike asjassepuutuvus KrtS § 9 lg 1 tähenduses ei ole seotud sellega, kas

muutub ka nende kaasomandi mõttelise osa suurus (harilik murd), mis on kantud

kinnistusraamatusse (KrtS § 6 lg 3). Nagu ka Riigikohus praeguses asjas tehtud määruses

selgitas, ei nõua iga muudatus eriomandite ulatuses kaasomandi mõtteliste osade suuruse

muutmist, kui korteriomanikule kuuluva kaasomandi mõttelise osa suurus ei muutu oluliselt

erinevaks vastava korteriomandi eriomandi pindala proportsioonist eriomandite

kogupindalasse (Riigikohtu määruse p 13). Seega võib korteriomanik olla eriomandi

kokkuleppe muutmisel asjassepuutuv ka siis, kui tema korteriomandi kaasomandi mõttelise

osa suurus ei muutu.

20.4. Erinevalt varasemast seadusest ei kanta korteriomandi eriomandi eseme (varem

reaalosa) pindala suurust ruutmeetrites enam kinnistusraamatusse (vt KrtS § 6 lg 3). Ka

varem kinnistusraamatu registriosa esimesse jakku kantud pindalaandmetel ei ole

õigustloovat või seadusega kaitstud tähendust (vt Riigikohtu määruse p 13 ja selles viidatud

kohtupraktika).

Seega võivad korteriomanikud eriomandi kokkulepet sõlmides või seda muutes küll

märkida, millistest pindala andmetest nad lähtuvad, kuid kinnistusraamatusse neid andmeid

ei kanta. See tähendab muu hulgas, et kuigi praegu on vaidlusaluste korteriomandite

reaalosade pindalad kinnistusraamatusse kantud varem kehtinud seaduse (kuni 31.

detsembrini 2017 kehtinud korteriomandiseaduse § 5 lg 2) alusel, ei ole neid kandeid

võimalik kehtiva seaduse alusel muuta, st kanda sinna senisest erinev pindala, sest kehtiv

seadus enam selliste andmete kinnistusraamatusse kandmist ette ei näe. Võimalik on ainult

pindala andmete kustutamine kinnistusraamatust.

20.5. Eriomandi kokkuleppe muudatuste kinnistusraamatusse kandmiseks tuleb esitada

kinnistamisavaldus, mille sisule ja lisatavatele dokumentidele kehtivaid nõudeid

reguleerivad lisaks kinnistusraamatuseadusele (KRS) KrtS §-d 6 ja 7. See tähendab muu

hulgas, et kinnistamisavaldusele tuleb lisada KrtS § 7 lg 1 p 1 ja lg 2 nõuetele vastav

hoonejaotusplaan (vt Riigikohtu 29. novembri 2023 otsus tsiviilasjas nr 2-20-6161, p 13)

ning KrtS § 7 lg 1 p-s 2 sätestatud pädeva isiku kinnitus, et eriomandite loomine

hoonejaotusplaanil kujutatud viisil vastab KrtS §-s 4 sätestatud nõuetele.

20.6. Eriomandi kokkuleppe muudatuste kinnistusraamatusse kandmiseks on vaja lisaks

materiaalõiguslikule tehingule (eriomandi kokkuleppe muutmisele) või seda asendavale

kohtulahendile ka kõigi kandest puudutatud isikute nõusolekuid KRS § 341 lg 1 tähenduses

(vt ka Riigikohtu 7. aprilli 2021 määrus tsiviilasjas nr 2-18-15391, p 13–15). Seejuures tuleb

arvestada, et eriomandi kokkuleppe muudatuste kinnistusraamatusse kandmisel on

puudutatud isikuteks lisaks korteriomanikele ka kõik asjassepuutuvate piiratud asjaõiguste

omajad (KrtS § 9 lg 5).

20.7. Eriomandi kokkuleppe muudatuste kinnistusraamatusse kandmine erineb kaasomandi

kasutuskorra kokkuleppe (või seda asendava kohtulahendi) kinnistusraamatusse kandmisest.

Kaasomandi kasutuskorra kohta kantakse kinnistusraamatusse ainult märkus (AÕS § 79 lg

2), mis tähendab, et kinnistusraamatu pidaja ei kontrolli kokkuleppe või kohtulahendi sisu.

Eriomandi kokkuleppe muudatuste kinnistusraamatusse kandmisel muudetakse

korteriomandi kui asjaõiguse sisu. Seega hindab kinnistusraamatu pidaja eriomandi

kokkuleppe muutmisele suunatud kinnistamisavaldust läbi vaadates, kas täidetud on kõik

seaduses sätestatud nõuded ja seda ka siis, kui mõni tahteavaldus on asendatud

kohtulahendiga.

21. Eeltoodu tõttu ei ole põhjendatud ka maakohtu etteheide avaldajale, et viimane ei ole

esitanud piisavalt selget taotlust.

10

Riigikohus on praeguses asjas tehtud määruses rõhutanud, et uurimispõhimõtte kohaselt

tuleb kohtul kõrvaldada ka menetlusosaliste taotluste ja asjaoludega seotud ebaselgused.

Seadusest ei tulene avaldajale nõuet esitada kohtule niisuguse kokkuleppe tekst, mida

sõlmima ta soovib puudutatud isikut kohustada. Kui avaldusest jääb ebaselgeks, missugust

kokkulepet avaldaja soovib, peab kohus selle välja selgitama, määrates vajaduse korral

avaldajale tähtaja avalduse täpsustamiseks. Kui kohtule esitatud avalduses on väljendatud

selge tahe soovitava kokkuleppe sisu kohta, saab kohus tulenevalt TsMS § 477 lg-st 5

vajaduse korral avaldaja soovitud kokkuleppe teksti ümber sõnastada, muutmata sealjuures

kokkuleppe sisu, küsides avaldajalt üle, kas kohtu pakutu vastab avaldaja tahtele (Riigikohtu

määruse p 12).

Ringkonnakohtu hinnangul on avaldaja taotlusest võimalik piisavalt aru saada, mis on tema

eesmärk – eriomandi kokkuleppe muutmine selliselt, et see vastaks korteriomandite

esemeks olevate hoonete tegelikule kasutusele. Avaldus tugines algselt korteriomanike

enamuse kokkuleppele eriomandi kokkuleppe muutmise kohta. Seega ei ole vaidlust ka

selles, et enne avalduse esitamist kohtule puudutatud isiku tahteavalduse asendamiseks olid

kõik ülejäänud korteriomanikud, samuti piiratud asjaõiguste omajad muudatustega nõus.

22. Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus Riigikohtu ja ringkonnakohtu juhistest lähtudes

kõigepealt avaldajaga arutama, millised tingimused on vaja täita tema soovitud eesmärgi

saavutamiseks (vt käesoleva määruse p-d 20.1–20.7). Maakohus peab selgitama avaldajale,

millistele nõuetele peab tema soovitava kokkuleppe tekst vastama ja andma avaldajale

võimalus see esitada. Vajadusel saab maakohus avaldaja soovitud kokkuleppe teksti ümber

sõnastada, muutmata sealjuures kokkuleppe sisu, küsides avaldajalt üle, kas kohtu pakutu

vastab avaldaja tahtele.

Seejärel peab maakohus andma avaldajale võimaluse tõendada, millised korteriomanikud ja

muud puudutatud isikud ning mis tingimustel (sh arvestades Riigikohtu juhiseid hüvitise

kohta, vt Riigikohtu määruse p-d 16.1–16.3) on nõus eriomandi kokkuleppe muutmisega ja

muudatuste kinnistusraamatusse kandmisega. Nõusoleku tõendamine on võimalik kõigi

tsiviilkohtumenetluses lubatud tõenditega, st nõusolek ei pea olema antud notariaalselt

tõestatud vormis.

Seejärel saab kohus kaasata menetlusse need puudutatud isikud, kelle tahteavaldused tuleb

kohtul asendada. Menetlusse tuleb puudutatud isikutena kaasata ainult need

korteriomanikud ja muud isikud, kelle puhul kohus ei ole veendunud, et nad on

muudatustega esitatud tingimustel nõus ja kelle nõusolek on seetõttu vaja kohtulahendiga

asendada.

23. Menetluskulude jaotuse määrab kindlaks maakohus asja uuel läbivaatamisel.

24. TsMS § 427 esimese lause kohaselt võib esitada määruskaebuse maakohtu või

ringkonnakohtu määruse peale, millega hagi jäetakse läbi vaatamata. Kuna käesoleva

määrusega ringkonnakohus tühistab maakohtu määruse, millega avaldus jäeti läbi

vaatamata, ei ole käesolev määrus selline määrus, millega avaldus jäetakse läbi vaatamata ja

seega ei saa selle peale esitada määruskaebust Riigikohtule (vt ka Riigikohtu 21. veebruari

2018 määrus tsiviilasjas nr 2-14-7385, p 13).

(allkirjastatud digitaalselt)

11