2-23-5036/19 · Tartu Maakohus Tartu kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Maakohus

Kohtunik

Gerty Pau

Otsuse tegemise aeg

21. oktoober 2024

Tsiviilasja number

2-23-5036

Tsiviilasi

OÜ Scoft Vara hagi Olympic

Entertainment Group AS vastu

võlgnevuse väljamõistmiseks

Tsiviilasja hind

667 250,12 eurot

Menetlusosalised ja

nende esindajad

Hageja OÜ Scoft Vara (registrikood

14238136)

Hageja esindaja vandeadvokaat Cardo

Soosaar

Kostja Olympic Entertainment Group AS

(registrikood 14437516)

Kostja esindaja vandeadvokaat Carri

Ginter

Kostja esindaja vandeadvokaat Marcus

Niin

Kohtuistungi toimumise

aeg

28.08.2024, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada OÜ Scoft Vara hagi osaliselt.

2. Mõista Olympic Entertainment Group AS-lt OÜ Scoft Vara

kasuks välja:

2.1.

kahjuhüvitis 398 080,72 eurot ja viivis 97 809,81

eurot;

2.2.

viivis tasumata põhivõlalt 398 080,72 eurolt VÕS §

113 lg 1 II lauses sätestatud määras alates 22. oktoobrist

2024 kuni põhivõla tasumiseni.

2.3.

Otsuse punktides 2.1. ja 2.2. välja mõistetud viivis

kokku ei tohi ületada põhivõla summat 398 080,72 eurot.

3. Otsuse p-des 2.1 ja 2.2. Olympic Entertainment Group AS-lt

väljamõistetud raha tuleb osaühingule Scoft Vara välja maksta

10.05.2019 notariaalakti alusel notar Tiit Sepa juures Olympic

Entertainment Group AS poolt hoiustatud summade arvelt. Kui

notar 21 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest kohtuotsust

ei täida, on osaühingul Scoft Vara õigus nõuda kohtuotsuse

sundtäitmist kohtutäituri juures.

4. Jätta hageja menetluskulud 72% ulatuses kostja kanda ja

ülejäänud menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

5. Välja mõista Olympic Entertainment Group AS-lt OÜ Scoft

Vara kasuks menetluskulud 6 246 eurot.

6. Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda

viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

Edasikaebamise kord ja tähtaeg

Otsuse peale võib esitada Tartu Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse

30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui

viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus

võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle

lahendamist istungil.

Selgitus menetlusabi taotlejale

Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja

tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige

esitama kaebuse. Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise

puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega,

annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse

lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või

tähtaja pikendamise eesmärgil.

HAGEJA NÕUDED JA PÕHJENDUSED

1. OÜ Scoft Vara esitas Olympic Entertainment Group AS vastu hagi,

milles palus kostjalt hageja kasuks välja mõista kahjuhüvitis 01.04.2020

kuni 07.05.2024 eest kokku 554 851,60 eurot, viivis alates 01.04.2020

ja edasiulatuvalt 20% aastas, kuid kokku mitte rohkem kui

põhivõlgnevus.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja Olympic Casino Eesti AS

29.01.2019 üürilepingu, millega hageja andis Olympic Casino Eesti AS-le

üürile Tartus, Ülikooli 8a hoone 1. korrusel ja keldrikorrusel asuvad

äriruumid tähtajaga kuni 28.04.2024. Kostja ja Olympic Casino Eesti AS

ühinesid 24.04.2019 ning üürileping läks kostjale üle. Hageja ütles

üürilepingu 14.08.2019 avaldusega alates 21.08.2019 erakorraliselt

üles. Kostja valdas ja kasutas üürilepingu esemeks olevaid ruume kuni

07.05.2024. Tartu Ringkonnakohus mõistis 31.03.2023 otsusega

tsiviilasjas nr 2-20-4997 kostjalt hageja kasuks välja üürivõla ja VÕS §

335 alusel kahjuhüvitise perioodi 22.08.2019 kuni 31.03.2020 eest ja

sellelt arvestatud viivise. Kohtuotsus jõustus Riigikohtu otsusega

20.12.2023.

2/8

Kostja viivitas VÕS § 334 lg-s 1 sätestatud üüritud asja tagastamise

kohustuse täitmisega ning hageja nõudis kostjalt VÕS § 335 alusel

kahjuhüvitisena üüri. Hageja tugines asjatundja Marko Lauri arvamustes

nimetatud üürihindadele arvestusega, et 1. korruse ruumide pindala oli

425 m2 ning keldrikorruse ruumide pindala 40,5 m2. Marko Lauri

arvamuse kinnitas 7. kutsetaseme hindaja Kadri Kärson. Hageja esitatud

asjatundja arvamus on asjakohane ja usaldusväärne. Kasiino pidamiseks

sobivate äriruumide üürihinnad on nende spetsiifikast tulenevalt

teenindus- ja büroopindade üürihindadest oluliselt kõrgemad. Kasiinoga

kaasneb negatiivne renomee, mis toob kaasa kohalike elanike

vastuseisu ning see kajastub ka kõrgemates

üürihindades.

Vaidlusaluste ruumide asukoht Ülikooli tn on Tartu ööelu mõttes täielik

premiumkoht. Selle läheduses asuvad ööklubid, hotellid, baarid ja

restoranid. Vaidlusaluseid I korrusel asuvaid äriruume ei saa võrrelda

IV-VI korruse büroopindadega, mida kostja asjatundja on teinud. Samuti

pole kostja asjatundja arvesse võtnud, et kõigis äriruumides ei ole

võimalik kasiinot pidada.

Üürilepingu p 3.3 kohaselt on viivisemäär 20% aastas. Kuna tegemist

on lepingu rikkumisest tuleneva nõudega, kohaldub selle kohustuse

täitmisega viivitamise korral VÕS § 113 lg 1 kolmanda lause kohaselt

lepinguga ettenähtud intressimäär. Üürilepingu p 4.6.5 kohaselt on

üüripinna tagastamisega viivitamise korral üürileandjal õigus nõuda

leppetrahvi 1% ühe kuu üüri summast iga üüripinna tagastamisega

viivitatud päeva eest. Kui üürilepingus kokkulepitud viivisemäär 20%

aastas ei ole ruumide tagastamisega viivitatud aja eest esitatud

kahjunõude puhul kohaldatav, kuulub kohaldamisele viivisemäär 1%

päevas.

Hageja leidis, et kahjunõude vähendamiseks puudub alus. Kahju

hüvitamine täies ulatuses ei ole kostja suhtes äärmiselt ebaõiglane ega

muudel põhjustel vastuvõetamatu. Riigikohus on samade poolte

vahelises vaidluses tsiviilasjas nr 2-20-4997 tehtud 25.10.2021 otsuse

p-s 10.1 ja 20.12.2023 otsuse p-s 18 märkinud, et kostja üüri tasumise

kohustust ei saa lugeda täidetuks sellega, et kostja hoiustas üüri VÕS §

120 lg 1 kohaselt notari juures. Kostja ei ole esile toonud selliseid

asjaolusid, mis annaksid aluse üüri VÕS § 140 alusel vähendada. Hageja

kahjuhüvitise nõue oli kostjale ettenähtav.

Hageja palus sõnastada kohtuotsuse täitmise viis nii, nagu sõnastas

selle Tartu Ringkonnakohus 31.03.2022 otsuses tsiviilasjas nr 2-20-

4997: Otsuse p-des 3.2 ja 3.3. OLYMPIC ENTERTAINMENT GROUP AS-ilt

väljamõistetud raha tuleb osaühingule Scoft Vara välja maksta 10. mai

2019

notariaalakti alusel notar Tiit Sepa juures OLYMPIC

ENTERTAINMENT GROUP AS-i poolt hoiustatud summade arvelt. Kui

notar 21 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest kohtuotsust ei täida,

on osaühingul Scoft Vara õigus nõuda kohtuotsuse sundtäitmist

kohtutäituri juures.

3/8

KOSTJA VASTUVÄITED

2. Kostja vaidles hageja nõutud summale vastu. Kostja palus hagi

rahuldamisel määrata, et hageja on õigustatud nõudma hüvitise välja

10.05.2019 notariaalakti alusel notar Tiit Sepa juures hoiustatud

summadest.

Kostja vaidles lõplikes seisukohtades vastu hageja esitatud kahjunõude

suurusele. Kostja esitas asjatundja Grete Laanmetsa arvamuse

vaidlusaluse pinna tavapärase üüri kohta ning leidis, et hageja saab

nõuda kostjalt VÕS § 335 järgi üürieseme turuhinda 01.04.2020-

07.05.2024 perioodi eest 381 226,5 eurot (koos käibemaksuga). Hageja

esitatud hindaja Marko Lauril on kinnisvara hindaja tase 6, mis

tähendab, et talle on antud volitused iseseisvalt hinnata vaid

eluotstarbelist vara. Käesolevas asjas on hindamise all olnud

üüriesemena ärikinnisvara. Hageja valitud asjatundja kasutatud

metoodika on segane ning jälgimatu, arvamus ei ole usaldusväärne

Hageja ei ole tõendanud, et kasiinode üürihinnad on tavalisest

üüriesemest kallimad. Asjatundja arvamuses ei ole arvesse võetud, et

üüriese on kaasajastamata, mitte-energiatõhus hoone ning kõrged

kommunaalkulud mõjutavad üürieseme turuhinda.

Hageja ei saa nõuda kahjuhüvitisena 554 851,6 eurot, sest selline kahju

ei olnud kostjale lepingu sõlmimisel ettenähtav VÕS § 127 lg 3 mõttes.

29.01.2019 sõlmitud üürilepingu kohaselt oli üüri hinnaks 5307,22 eurot

kuus ja üürilepingu p 3.2 järgi on üürileandjal õigus suurendada üüri

iga-aastaselt 4% kehtivast üürist. Kostjale sai olla maksimaalne

ettenähtav kahju üürilepingu järgi kokku 336 247,98 eurot.

Kostja palus vähendada kahjunõuet ja viivisenõuet VÕS § 140 lg 1 järgi.

Kostja on heausklik üürnik, kes on sattunud üürieseme omaniku ja

operaatorite vahelistesse vaidlustesse. Kostja ei ole üritanud üüri

tasumisest kõrvale hiilida, vaid tasus selle vaidluste ajaks notari

deposiitkontole. Õiglane oleks vähendada väljamõistetavat kahjuhüvitist

kuni 29.01.2019 kehtinud üüritasu suuruseni 5307,22 eurot kuus.

Kostja leidis, et kuna poolte üürileping lõppes 21.08.2019, puudub

poolte vahel kokku lepitud viivisemäär ning hageja saab nõuda kostjalt

üksnes seadusjärgset viivist. Viivitusintressina ei saa nõuda üürilepingus

ette nähtud leppetrahvi summat 1%, kuna hageja ei ole teavitanud

kostjat mõistliku aja jooksul leppetrahvi nõudest.

Kostja loobus menetluse käigus VÕS §-le 108 tuginemisest. Kostja oli

nõus, et kasutas vaidlusaluseid ruume kuni 07.05.2024.

KOHTU OTSUSTUS JA PÕHJENDUSED

3. Kohus leiab, et hagiavaldus on põhjendatud osaliselt.

Poolte vahel ei ole vaidlust järgmiste asjaolude üle:



kostja üüris hagejaga 29.01.2019 sõlmitud lepingu alusel äriruume

Tartus, Ülikooli 8a hoone 1. korrusel (pindala 425 m2) ja

4/8

keldrikorrusel (pindala 40,5 m2). Üürilepingu tähtaeg oli 28.04.2024

(dtl 7-15, 16-17);



hageja ütles üürilepingu alates 21.08.2019 erakorraliselt üles (dtl 18-

19);



kostja valdas ja kasutas üürilepingu esemeks olevaid ruume kuni

07.05.2024 (dtl 150-151).

Riigikohus tegi 20.12.2023 tsiviilasjas nr 2-20-4997 otsuse, millega:

1. mõistis OLYMPIC ENTERTAINMENT GROUP AS-ilt osaühingu Scoft

Vara kasuks välja üürivõla 11 107,48 eurot, sissenõutavaks

muutunud viivise ja viivise 20% aastas üürivõlalt alates

01.03.2023 kuni kohtuotsuse täitmiseni, kuid mitte suuremas

ulatuses kui põhivõlg;

2. mõistis OLYMPIC ENTERTAINMENT GROUP AS-ilt osaühingu Scoft

Vara kasuks välja kahjuhüvitise (kasutuseelised) 76 113,83 eurot,

sissenõutavaks muutunud viivise ja viivise 20% aastas

kahjuhüvitiselt alates 01.03.2023 kuni kohtuotsuse täitmiseni,

kuid mitte suuremas ulatuses kui põhivõlg.

3. kohustas OLYMPIC ENTERTAINMENT GROUP AS-i andma

osaühingule Scoft Vara üle Tartus Ülikooli 8a hoone esimesel

korrusel asuva äriruumi 1 (pindala 425 m2) ja keldrikorrusel asuva

äriruumi 2 (pindala 40,5 m2) valduse.

Riigikohtu otsuses nimetatud kahjuhüvitis on välja mõistetud

22.08.2019

kuni

31.03.2020

eest

(https://www.riigikohus.ee/et/lahendid?asjaNr=2-20-4997/57).

Hageja nõuab käesolevas menetluses kahjuhüvitist 01.04.2020 kuni

07.05.2024 eest ning viiviseid. Kostja vaidleb vastu kahjuhüvitise ja

viiviste summale ning on esitanud taotluse nende vähendamiseks VÕS

§ 140 lg 1 järgi. Lisaks leidis kostja, et kahju ei olnud kostjale lepingu

sõlmimisel ettenähtav VÕS § 127 lg 3 mõttes.

4. Poolte vahel oli sõlmitud äriruumide üürileping VÕS § 271 mõttes.

Jõustunud kohtuotsustega on tuvastatud ja poolte vahel ei ole enam

vaidlust selle üle, et üürileping lõppes 21.08.2019. Seega oli kostjal VÕS

§ 334 lg 1 esimese lause kohaselt kohustus üüritud asi tagastada.

Samasugune kohustus tulenes üürilepingu lisa E p-st 4.6.1.

Kostja loobus pärast Riigikohtu 20.12.2023 otsuse kuulutamist VÕS §

108 lg 2 vastuväitest ning kohus jätab selle vastuväite tähelepanuta.

5. Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et kostja tagastas vaidlusalused

ruumid 07.05.2024. Seega on kostja viivitanud üüritud asja

tagastamisega ning hagejal on VÕS § 335 kohaselt õigus nõuda

kahjuhüvitist. Hageja valikul saab ta nõuda kas üürilepingus

kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva

samasuguse asja puhul tavaline. Hageja on esitanud nõude tavalise, s.o

turuüüri väljamõistmiseks.

Hageja on esitanud 01.04.2020 kuni 07.05.2024 eest tavapärase üüri

tõendamiseks asjatundja Marko Lauri arvamuse (dtl 124-149). Marko

5/8

Lauri arvamuse on kinnitanud 7. kutsetaseme hindaja Kadri Kärson (dtl

178 jj). Kostja on esitanud asjatundja Grete Laanmetsa arvamuse (dtl

101-114). Kutseregistris toodud andmete kohaselt on viimased vara

hindajad, tase 7. Marko Laur on kinnisvara hindaja, tase 6.

Kohtul ei ole põhjust eelistada kummagi poole esitatud kinnisvara

hindaja hinnangut. Kohus eeldab, et mõlemad 7. taseme hindajad on

asjatundjad, kes analüüsivad kinnisvara üürihinda objektiivselt ning

erapooletult, võttes arvesse kogu asjakohast teavet. Kui kasiinode

üürihinnad on keskmisest kallimad, on eeldatavasti mõlemad

asjatundjad seda arvestanud. Kohtul puudub sellealane eriteadmine.

Mõlemas asjatundja arvamuses on lähtutud eelkõige 1. korrusel

asuvatest pindadest. Grete Laanmetsa arvamuses on arvetatud ka

pindadega, millel ei saaks HasMS § 27 lg 4 kohaselt mängukohta avada

(nt Riia 20 elamu- ja ärihoone), kuid need pinnad kajastavad

üürilepingute keskmist turuhinda.

Kuivõrd kohus loeb mõlemad asjatundjate arvamused kohaseks, tuleb

ka mõlemad arvesse võtta. Kohus arvestab kohase turuhinnana

asjatundjate arvamuste aritmeetilist keskmist. Kohus jätab arvestamata

ainult Marko Lauri arvamuse, mis käsitleb üürihinda kuni 2020. aasta

veebruarini (dtl 21-34). Nimetatud perioodi üle ei ole vaidlust.

Asjatundjate arvamusest lähtudes leiab kohus, et vaidlusaluste ruumide

keskmine üürihind võis olla järgmine:

2020. aastal 1. korrus 7 225 eurot [(5 950 + 8500) / 2] ja 0. korrus

176,18 eurot [(190,35 + 162) / 2), kokku 7 401,18 eurot;

2021. aastal 1. korrus 7 331,25 eurot [(6 162,5 + 8500) / 2] ja 0. korrus

179,21 eurot [(196,42 + 162) / 2), kokku 7 510,46 eurot;

2022. aastal 1. korrus 7 437,5 eurot [(6375 + 8500) / 2] ja 0. korrus

182,25 eurot [(202,5 + 162) / 2), kokku 7 619,75 eurot;

2023. aastal 1. korrus 8 500 eurot [(6375 + 10 625) / 2] ja 0. korrus

202,5 eurot [(202,5 + 202,5) / 2), kokku 8 702,5 eurot.

Kuna pooled ei ole 2024. aasta kohta andmeid esitanud, lähtub kohus

käesoleva aasta puhul 2023. aasta keskmisest üürihinnast.

Kokku on hagejal õigus nõuda kostjalt 9 x 7 401,18 + 12 x 7 510,46 +

12 x 7 619,75 + 17 x 8 702,5 + (8 702,5 / 31 x 7) eurot.

Kohus mõistab kostjalt hageja kasuks välja kahjuhüvitise kokku 398

080,72 eurot.

6. Kohus leiab, et kahjuhüvitise vähendamiseks VÕS § 140 lg 1 järgi ei

ole alust. Kostja ei ole esile toonud asjaolusid, mis annaksid aluse temalt

hageja kasuks VÕS § 335 järgi kahjuhüvitisena välja mõistetud keskmist

üüri VÕS § 140 alusel vähendada. Kostjal on olnud kogu aeg võimalus

vaidlusalused ruumid tagastada või sõlmida uus üürileping nende

kasutamiseks. Kostja pidi arvestama, et hagejal tekib ruumide

tagastamata jätmisel õigus nõuda nende eest turuüüri. Kohus ei leia, et

sellises olukorras oleks kostjal õigustatud ootus, et ta saaks ruume

6/8

üürida üürilepingus kokku lepitud hinnaga või et turuüüri nõudmine

oleks mõistlikult vastuvõtmatu. Tegemist on äritegevuseks kasutatud

ruumidega, kostja ei olnud majanduslikult sundolukorras. Asjaolu, et

kostja hoiustas üüri notari arvel, ei ole kahjuhüvitise vähendamise

aluseks.

7. Lisaks leidis kostja, et kahju ei olnud kostjale lepingu sõlmimisel

ettenähtav VÕS § 127 lg 3 mõttes.

Kohus ei pea seda vastuväidet põhjendatuks. Kostjal tekkis kohustus

tasuda turuüüri VÕS § 335, s.t seaduse alusel. Kostja pidi ruumide

kasutamise jätkamisel aru saama, et tal tekib ka kohustus selle eest

tasuda. Mõistlik üürnik pidi sellise kohustuse tekkimise ette nägema.

Kahju ettenähtavus ei ole seotud sellega, milline on keskmise üüri

summa.

Seega ei piira kohus välja mõistetava kahju summat lepingujärgse üüri

summaga.

8. Lisaks põhivõlale palub hageja kostjalt välja mõista alates 01.04.2020

viivised 20% aastas, kuid kokku mitte rohkem kui põhivõlgnevus. Kostja

vaidleb viiviste summale vastu.

Kuivõrd kostja on oma kohustusi rikkunud, võib hageja nõuda kostjalt ka

viivist VÕS § 113 alusel kuni kohustuse täitmiseni.

Üürilepingu p-s 3.3. on pooled leppinud kokku viivisemääras 20% per

annum viivitatud summalt päevas.

Kohus peab võimalikuks viivised välja mõista seadusjärgses määras.

Tegemist on pärast lepingu lõppemist tekkinud kahju hüvitamise

nõudega ning hageja taotleb mitte lepingujärgse, vaid keskmise üüri

väljamõistmist. Pooled ei ole kokku leppinud viivist juhuks, kui kostja

jätab üüripinna tagastamata. Kohus leiab, et sellises olukorras tuleb

kohaldamisele mitte lepingujärgne, vaid seadusjärgne viivis.

Üürilepingu lisa E p 4.6.5. kohaselt on pooled kokku leppinud, et

üüripinna tagastamisega viivitamise korral on üürileandjal õigus nõuda

üürnikult üüri ja kõrvalkulude tasumist kuni üüripinna tegeliku

tagastamiseni, samuti leppetrahvi 1% ühe kuu üüri summast iga

üüripinna tagastamisega viivitatud päeva eest. Lepptrahvi nõudmise

eelduseks on see, et hageja teatab kostjale selgelt leppetrahvi nõudest

mõistliku aja jooksul alates kohustuse rikkumisest. Hageja ei ole kostjale

sellist teadet saatnud.

Seega mõistab kohus kostjalt hageja kasuks välja viivise seadusjärgses

määras alates 01.04.2020. Kohus arvestab viivise väljamõistmisel

käesoleva otsuse punktis 5 nimetatud üürihindadega arvestusega, et iga

kuu eest tasutav kahjuhüvitis muutub sissenõutavaks järgmise kuu

7/8

algul. Sissenõutavaks muutunud viivis on arvestatud käesoleva otsuse

kuulutamiseni (k.a).

Kohtu arvutuste kohalt tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista

sissenõutavaks muutunud viivis 01.04.2020 kuni 21.10.2024 eest kokku

97 809,81 eurot. Lisaks sellele mõistab kohus hageja taotlusel ning

TsMS § 367 alusel edasiulatuvalt kuni põhivõla tasumiseni.

9. Mõlemad pooled paluvad sõnastada kohtuotsuse täitmise järgmiselt:

OLYMPIC ENTERTAINMENT GROUP AS-ilt väljamõistetud raha tuleb

osaühingule Scoft Vara välja maksta 10.05.2019 notariaalakti alusel

notar Tiit Sepa juures OLYMPIC ENTERTAINMENT GROUP AS-i poolt

hoiustatud summade arvelt. Kui notar 21 päeva jooksul kohtuotsuse

jõustumisest kohtuotsust ei täida, on osaühingul Scoft Vara õigus nõuda

kohtuotsuse sundtäitmist kohtutäituri juures.

TsMS § 445 lg 1 kohaselt võib kohus otsuses poole taotlusel kindlaks

määrata otsuse täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja või

tähtpäeva. Kohus leiab, et poolte taotlus otsuse täitmise korra kindlaks

määramiseks tuleb rahuldada.

KOKKUVÕTE

Poolte vahel on vaidlus selle üle, milline on tagastatud ruumide

keskmine üürihind. Kohus leiab, et kui asjatundjad on andnud arvamuse

ruumide turuhinna kohta, on kohtul võimalik sellest arvamusest lähtuda.

Kohus saab eeldada, et 7. taseme hindajad on asjatundjad, kes

analüüsivad kinnisvara üürihinda objektiivselt ning erapooletult, võttes

arvesse kogu asjakohast teavet. Keskmise üüri vähendamise nõue ei ole

praegusel juhul põhjendatud, kuna kostja pidi ette nägema, et ruumide

tagastamisega viivitamisel tekib hagejal õigus nõuda kas kokku lepitud

või keskmist üüri. Kohus leiab, et üüritud pinna tagastamisega

viivitamisel tuleb kahjuhüvitiselt tasuda viivist seadusjärgses määras.

10. Menetluskulud

TsMS § 163 lg 1 alusel tuleb menetluskulud jaotada võrdeliselt hagi

rahuldamise ulatusega. Hagi rahuldatakse ligikaudu 72% ulatuses,

seega tuleb 72% hageja menetluskuludest jätta kostja kanda. Ülejäänud

menetluskulud jätab kohus poolte endi kanda. Hageja palus kostjalt

välja mõista menetluskuluna riigilõivu 5000 eurot ja õigusabikulud 3675

eurot (käibemaksuta). Lepinguline esindaja osutas hagejale

õigusteenust kokku 24,5 tundi tunnihinnaga 150 eurot. Kostja ei ole

hageja menetluskulude summale vastu vaielnud. Kohus leiab, et hageja

menetluskulud on olnud vajalikud ja põhjendatud. Seega kuulub kostjalt

hageja kasuks väljamõistmisele menetluskulude katteks 6 246 eurot (72

% 8675 eurost).

/allkirjastatud digitaalselt/

Kohtunik

8/8