3-22-855/27 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Maret Altnurme, liikmed Villem Lapimaa ja

Virgo Saarmets

Otsuse tegemise aeg ja koht

22.10.2024, Tallinn

Haldusasja number

3-22-855

Haldusasi

Okka Farm OÜ kaebus Maa-ameti 04.03.2022

korralduse nr 1-17/22/497 osaliseks ja 23.03.2022

korralduse nr 1-17/22/666 tervikuna tühistamiseks ning

vastustaja kohustamiseks kinnitada enampakkumise

tulemused Kanarbiku kinnisasja osas kaebaja kasuks

Menetlusosalised

Kaebaja – Okka Farm OÜ, esindajad C.E ja Z.I

Vastustaja – Maa-amet, esindaja V.Q

Kolmas isik – Heinamaa OÜ, esindaja E.D

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 10.03.2023 otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

Okka Farm OÜ apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

14.10.2024 kohtuistungil

RESOLUTSIOON

1. Jätta Okka Farm OÜ apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu

10.03.2023 otsus haldusasjas nr 3-22-855 muutmata.

2. Jätta menetlusosaliste apellatsioonimenetluse kulud nende endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult

teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 21.11.2024, välja arvatud HKMS § 212 lg 1 teises

lauses sätestatud juhul (HKMS § 212 lg 1).

Vastuseks esitatud kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada

vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse

esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on

pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3).

Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS §

213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse

3-22-855

läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223

lg 1).

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Maa-amet avaldas 28.01.2022 Ametlikes Teadaannetes ja veebilehel riigivara

enampakkumise teate ning korraldas 17.02.2022 avaliku elektroonilise enampakkumise

maaüksuse tasu eest kasutada andmiseks. Mh pakuti Eesti Vabariigi omandis olevat Harju

maakonnas Harku vallas Sõrve külas asuvat Kanarbiku kinnistut (registriosa nr 14241702,

katastritunnus 19801:001:2263, riigi kinnisvararegistri kood KV50170, pindala 4,6 ha,

sihtotstarve maatulundusmaa 100%).

2. Vastustaja avaliku elektroonilise enampakkumise läbiviimise komisjoni 18.02.2022

koondprotokolli (protokollil kuupäev 17.02.2022, digitaalselt allkirjastatud 18.02.2022) ja

selle lisa 1 protokolli nr 11 kohaselt esitasid Kanarbiku kinnistule pakkumise Okka Farm OÜ

summas 270 eurot ja Heinamaa OÜ summas 220 eurot.

3. Heinamaa OÜ taotles 25.02.2022 Maa-ametilt Kanarbiku kinnistu kasutamise eelisõigust

riigivaraseaduse (RVS) § 105 lg 2 alusel enampakkumisel kujunenud hinnaga 270 eurot.

4. Maa-amet kinnitas 04.03.2022 korraldusega nr 1-17/22/497 enampakkumise tulemused.

Kanarbiku kinnisasja osas tunnistati RVS § 66 lg 7 ja § 105 lg 2 alusel lepingu sõlmimiseks

õigustatud isikuks Heinamaa OÜ, sest ta kasutas enne enampakkumist viimasena seda

kinnisasja 12.07.2011 sõlmitud põllumajandusliku kasutuslepingu alusel.

5. Okka Farm OÜ esitas Maa-ameti 04.03.2022 korralduse peale 14.03.2022 vaide, mille

Maa-amet jättis 23.03.2022 korraldusega nr 1-17/22/666 rahuldamata. Heinamaa OÜ oli

kinnisasja viimane kasutaja ja õigustatud isik RVS § 66 lg 7 tähenduses. RVS-st ei tulene, et

eelisõigust omav isik pidi kasutama maad kuni enampakkumise korraldamiseni. Maa ajutise

kasutamise lepingu lõppemise fakt ei välista eelisõiguse olemasolu, kuna ajutise kasutamise

lepingud lõppesid maareformi käigus maa riigi omandisse jätmisega. Eelisõiguse loob fakt, et

tegemist oli viimase ajutise kasutamise lepinguga kasutamiseks antava maa suhtes, sõltumata

selle lõppemise hetkest. Tallinna Ringkonnakohus leidis 30.09.2019 otsuses asjas nr 3-18-

1024, et RVS § 66 lg 7 mõtteks on eristada olukordi, kui isik kasutas maad lepinguta ehk

õigusvastaselt. Õigusvastane tegevus ei loo uut õigust. Ostueesõigust ei ole isikul, kellega

sõlmitud kasutusleping lõpetati selle kasutajapoolse rikkumise tõttu. Kui kasutuslepingut ei

ole rikkumise tõttu lõpetatud, on alust eeldada, et maad on kasutatud põllumajandusliku

tegevuse otstarbel.

12.07.2011 sõlmitud riigimaa ajutiseks kasutamiseks andmise lepingu nr 23367 puhul ei ole

tegemist maareformi seaduse (MaaRS) 341 lg-s 51 sätestatud maale kasutusvalduse seadmise

lepinguga, vaid see sõlmiti Vabariigi Valitsuse 06.06.2007 määruse nr 169 „„Maareformi

seaduse“ § 31 lõikes 2 nimetatud maa ajutiseks kasutamiseks andmise kord“ (määrus nr 169)

alusel. Seega ei pidanud leping vastama MaaRS-s kasutusvalduse seadmise lepingule ette

nähtud kohustuslikele tingimustele. 12.07.2011 leping vastab määruse nr 169 § 6 lg-s 1

toodud nõuetele. Lepingut ei lõpetatud rikkumise tõttu, vaid poolte kokkuleppel.

2(8)

3-22-855

RVS-s ei ole sätestatud eelisõiguse kohaldamise eeldusena mõistliku aja printsiipi. Vastustaja

peab eelisõiguse kohaldamisel lähtuma seadusest, mitte kitsendama isiku eelisõiguse

realiseerimise võimalusi.

Vastustaja ja kolmas isik sõlmisid 29.03.2022 riigivara rendilepingu Kanarbiku kinnisasja

kasutamiseks põllumajanduslikul otstarbel kuni 01.10.2027.

6. Okka Farm OÜ esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse Maa-ameti 04.03.2022 korralduse

tühistamiseks Kanarbiku maaüksust puudutavas osas ja 23.03.2022 korralduse tühistamiseks

ning vastustaja kohustamiseks kinnitada enampakkumise tulemused Kanarbiku kinnisasja osas

kaebaja kasuks.

Kaebaja on veisekasvatusega tegelev pereettevõte, kes soovib rentida Kanarbiku kinnistut

veiste suvise karjamaa laiendamiseks. Kaebaja tegi parima pakkumise. Riigimaa ajutiseks

kasutamiseks andmise 12.07.2011 leping lõpetati kolmanda isiku algatusel poolte kokkuleppel

2011. a augustis ja vaidlusalust kinnisasja ei kasutatud. Seda tõendavad naabruses elavate

isikute tunnistused. Vaidlusalust kinnisasja ei ole põllumajanduslikul otstarbel kasutatud

pärast 01.01.2000 ja seetõttu puudub kolmandal isikul eelisõigus kinnisasja rentimiseks.

Määruse nr 169 § 6 lg 1 kohaselt pidi maa ajutiseks kasutamiseks saaja tasuma maamaksu ja

kasutama maad sihtotstarbeliselt. Kuna kolmas isik ei kasutanud maad sihtotstarbeliselt, ei

täitnud ta enda kohustusi ja lepingut ei tohiks arvestada eelisõiguse määramisel vaatamata

sellele, et ajutine maa kasutamine lõpetati poolte kokkuleppel, mitte rikkumise tagajärjel.

Eelisõiguse kasutamisel tuleks rakendada mõistliku aja printsiipi. Kanarbiku kinnistu on

pärast lepingu lõpetamist seisnud üle 10 aasta. Teadaolevalt ei ole keegi peale kaebaja

pöördunud vastustaja poole rendisooviga. Eelisõiguse algne mõte oli kaitsta maa pikaaegset

kasutajat, kes tegeleb seal põllumajandustegevusega ja on maad järjepidevalt kasutanud.

Kanarbiku kinnistu on registreeritud 2011. a-l põlluna, kuid põllumajandustoetusi selle eest ei

küsitud. See viitab, et kolmas isik soovis maatükki kasutada, ent pärast tutvumist loobus ja

lõpetas rendilepingu.

7. Maa-amet palus jätta kaebuse rahuldamata.

Kõik pakkujad kinnitasid oksjonikeskkonnas, et on tutvunud ja nõustuvad kõikide

enampakkumise tingimustega. Kaebaja oli teadlik enampakkumisel osalemise protseduurist ja

pakkumise tegemise tagajärgedest ning pidi arvestama võimalusega, et mõni pakkuja võib

kasutada RVS § 66 lg-s 7 ja § 105 lg-s 2 sätestatud eelisõigust saada kinnisasi kasutusse

enampakkumisel kujunenud hinnaga.

12.07.2011 maa ajutise kasutamise lepingu p-de 1.2 ja 3.2 kohaselt anti kolmandale isikule

maa ajutiseks kasutamiseks heinamaana suurusega 4,0 ha. Vaidlusalusest maast moodustati

16.01.2013 plaanimaterjali alusel Kanarbiku katastriüksus, mis jäeti Maa-ameti peadirektori

06.03.2013 käskkirjaga nr 94 riigi maareservina riigi omandisse. Viidatud lepingu p 4.1 alusel

võis lepingu lõpetada poolte kokkuleppel. Leping vastab määruses nr 169 sätestatud nõuetele

ja on sellega kooskõlas.

Kaebaja soovib eelisõiguse kasutamisele seada täiendavaid ja seadusest mittetulenevaid

piiranguid ehk nõuda maa ajutiselt kasutajalt lisaks maa varasemat kasutusõigust tõendavatele

dokumentidele ka maa varasema faktilise kasutamise ja maamaksu tasumise tõendamist. Kui

maa ajutise kasutamise leping lõpetatakse poolte kokkuleppel, eeldab see mõlema poole

lepinguliste kohustuste täitmist. Vastupidisel korral ei saa korraldaja lepingu lõpetamisega

nõustuda ja leping tuleb lõpetada teistel alustel. Vastustaja maade kasutuse kaardirakendusest

nähtub, et maavalitsuse ametnik on sisestanud andmed: „leping lõpetatud ennetähtaegselt

3(8)

3-22-855

poolte kokkuleppel 30.08.2011 nr 23408“. Vastustajale ei ole riigimaa ajutiseks kasutamiseks

andmise dokumentatsiooni üle antud. Pärast maa ajutise kasutamise lepingu lõppemist

30.08.2011 ei ole riigivara valitseja Keskkonnaministeerium ega volitatud asutus Maa-amet

seda maad kellegi kasutusse andnud.

RVS-st ei tulene, et eelisõigust omav isik pidi kasutama ajutiseks kasutamiseks antud maad

kuni enampakkumise korraldamiseni. Maa ajutise kasutamise lepingu lõpetamine poolte

kokkuleppel ei välista eelisõigust, sest maa ajutise kasutamise lepingud lõppesid nagunii

maareformi käigus maa riigi omandisse jätmisega ehk maaomaniku kindlaks määramisega.

Maa kasutamise tõendamiseks RVS § 66 lg 7 ja § 105 lg 2 tähenduses piisab vaid varasema

kasutusõiguse tõendamisest ja maa faktilise kasutamise tõendamine eraldi ei ole vajalik.

Kaebaja jätab selgitamata, kuidas maa varasema faktilise kasutamise tõendamine peaks

toimuma. Ei ole usutav, et keegi naabritest enam kui 10 aastat hiljem täpselt mäletaks, kas

kolmas isik koristas ajavahemikus 12.07.‒30.08.2011 heinamaal kive ja niitis või purustas

heina. Õiguslikul alusel põhinev kasutusõigus saab tuleneda vaid kasutuslepingust. Kui on

tõendatud kasutuslepingu olemasolu ja asjaolu, et riik ei lõpetanud lepingut kasutajapoolse

rikkumise tõttu, ei ole vajalik täiendavalt tõendada, et kasutuslepingu alusel maa õiguspärane

kasutaja ka faktiliselt maad kasutas.

Kuivõrd RVS §-st 66 ja § 105 lg-st 2 tulenevalt on nii riigivara võõrandamise kui ka kasutusse

andmise aluspõhimõtted ja eelisõiguse kohaldamise kriteeriumid samad, on kohane viidata

Tallinna Ringkonnakohtu 30.09.2019 otsusele asjas nr 3-18-1024 (p 16), milles leiti, et kui

kasutuslepingut ei ole rikkumise tõttu lõpetatud, on alust eeldada, et maad on kasutatud

põllumajandusliku tegevuse otstarbel. Praegusel juhul olid kõik seadusest tulenevad vajalikud

vältimatud eeldused eelisõiguse kasutamiseks täidetud. Asjaolu, et kaebaja avaldas

01.05.2021 kirjas vastustajale riigimaa rentimise huvi, ei anna kaebajale mingit eelisõigust.

Mõistliku aja printsiipi RVS-s eelisõiguse kohaldamise eeldusena sätestatud ei ole.

Äriregistri andmetel on kolmanda isiku lisategevusaladeks taimekasvatuse abitegevused,

söödakultuuri- ja heinataimekasvatus jm üheaastaste põllukultuuride kasvatus ning muu

veislaste ja pühvlikasvatus. Seega on nii kaebaja kui ka kolmas isik põllumajanduses

tegutsevad ettevõtjad.

8. Heinamaa OÜ palus jätta kaebuse rahuldamata.

Kolmas isik võttis 12.07.2011 riigile kuuluva Kanarbiku kinnisasja põllumajanduslikku

kasutusse 4,0 ha ulatuses. Perioodil 12.07.‒10.08.2011 koristas kolmas isik põllumaalt kive ja

purustas heina Põllumajanduse Registrite ja Informatsiooni Ameti (PRIA) nõuete kohaselt.

Pärast seda otsustas juhatus selle maa kasutamise lõpetada, sest oli võtnud 2011. a-l endale

liiga palju maad hooldada. Paar aastat hiljem oli ettevõte juba hästi kosunud ja valmis võtma

uuesti maa enda kasutusse, kuid Keskkonnaamet ei olnud maareformi käigus maaomanikku

kindlaks määranud. Vastus oli, et kui otsus on langetatud, võib maa minna enampakkumisega

müüki või renditavaks. Esimene enampakkumine toimus 17.02.2022.

PRIA-s oli võimalik põldu deklareerida 15.04.‒20.05.2011, kuid kolmas isik sai

maakasutuslepingu 12.07.2011. Kolmas isik ei deklareerinud põldu, kuna sel ajal ei olnud tal

kasutusluba. See ei tähenda, et ei tehtud põllumajanduslikke toiminguid.

9. Tallinna Halduskohus

jättis

10.03.2023 otsusega

kaebuse rahuldamata ja

menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.

Kolmanda isikuga ei lõpetatud lepingut selle rikkumise tõttu, mh põhjusel, et kolmas isik jättis

maamaksu tasumata, kasutas maad mittesihtotstarbeliselt või jättis lepingulised kohustused

4(8)

3-22-855

täitmata. Lepingu lõpetamisest poolte kokkuleppel saab järeldada, et lepingu rikkumist ei

esinenud ja pooltel puudusid teineteise vastu pretensioonid. Sellises olukorras puudub vajadus

koguda tõendeid selle kohta, kas kaebaja tasus maamaksu ja täitis lepingust tulenevaid

kohustusi.

Kolmas isik selgitas, kui palju ja mil moel ta vaidlusalust maad 2011. a-l kasutas ning selle

selgituse tõelevastavuses puudub alus kahelda. Nimetatud tegevusi saab pidada seotuks

põllumajandusliku kasutuse või selle ettevalmistamisega. Kaebaja esitas kohtule Q, W ja C

kinnituskirjad, et neile teadaolevalt ei ole vaidlusalusel kinnistul põllumajanduslikku tegevust

toimunud. Kinnituskirjadega ei saa lugeda tõendatuks, et kolmas isik 12.07.‒30.08.2011

vaidlusalust maad üldse ei kasutanud. Samuti tuleb arvestada, et maakasutusest on möödas üle

10 aasta ja ei ole usutav, et kinnituskirjade esitajad 10 aasta taguseid asjaolusid väga täpselt

mäletavad.

Seaduses ei ole sätestatud ajapiirangut, millal pidi isik eelisõiguse saamiseks olema

vaidlusalust maatükki kasutanud. Kaebaja viidatud mõistliku aja printsiipi seadus ei sätesta ja

vastustajal puudub õigus piirata kolmanda isiku eelisõigust seaduses sätestamata tingimustega.

Kolmas isik on 2011. a lepingu alusel vaidlusalust maatükki kasutanud enne selle

kinnistusraamatusse kandmist ja RVS § 105 lg-s 2 on sõnaselgelt sätestatud kinnistamata

maatüki kasutamise arvestamine eelisõiguse andmise otsustamisel. Seega hoolimata asjaolust,

et kaebaja kasutas vaidlusalust maatükki enam kui 10 aastat tagasi, ei välistanud see kolmanda

isiku eelisõigust.

Kanarbiku kinnistu rendile saamise soovi avaldamine ei anna kaebajale RVS alusel eelisõigust

saada maa enda kasutusse. Seega ei ole kaebaja väide, et teadaolevalt ei ole keegi peale tema

rendile andmist taotlenud, asjakohane. Asjakohatu on ka kaebaja viide PRIA-lt

põllumajandustoetuste taotlemata jätmisele. Põllumajandusega tegeleval isikul ei ole

kohustust PRIA-lt toetusi taotleda. Samuti ei ole tegemist tingimusega, millest sõltuks

eelisõiguse olemasolu.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

10. Okka Farm OÜ palub 10.04.2024 apellatsioonkaebuses tühistada Tallinna Halduskohtu

10.03.2023 otsus ja uue otsusega kaebus rahuldada ning jätta menetluskulud vastustaja kanda.

Halduskohus ei ole eelmenetluses selgitanud välja asjas tähtsust omavaid asjaolusid ega

täitnud nõuetekohaselt selgitamiskohustust. Kaebajale oli üllatuslik kohtuotsuse p-s 14

väljendatud järeldus, et puudub vajadus koguda tõendeid, kas ja kuidas on kolmas isik

lepingut täitnud. Kui halduskohus leidis, et kaebaja esitatud tõendid selle kohta on

ebapiisavad, oleks kohus pidanud juhtima sellele kaebaja tähelepanu. Kohtu järeldus, et

lepingu rikkumist ei esinenud ja pooltel puudusid teineteise vastu pretensioonid, on

hüpoteetiline ega tugine asjas kogutud tõenditele. Isegi kui nõustuda, et leping võidi lõpetada

poolte kokkuleppel, ei tulene sellest automaatselt, et riigil puudusid kolmanda isiku vastu

pretensioonid või rikkumisi ei esinenud. Kohus ei ole välja selgitanud, kellele on Maa-ameti

23.05.2022 vastuses (p 28) viidatud dokumentatsioon üle antud.

Kui kohus leidis, et kaebaja esitatud kinnituskirjad pole piisavad ja usaldusväärsed tõendid,

oleks pidanud nende koostajad üle kuulama tunnistajatena. Kui tunnistajate ülekuulamise

taotlus oli puudustega, oleks kohus pidanud seda selgitama. Halduskohus oleks pidanud

esmalt lahendama tunnistajate ülekuulamise taotluse, seejärel tunnistajad üle kuulama (või

põhjendama, miks taotlus jääb rahuldamata) ning alles siis oleks saanud võtta seisukoha, kas

isikute ütlused on tõendina usaldusväärsed või mitte. Halduskohus on eelistanud kolmanda

5(8)

3-22-855

isiku selgitusi kaebaja esitatud tõenditele (kinnituskirjad). Kanarbiku kinnistul ei ole kunagi

(sh 2011. a-l) intensiivset põllumajanduslikku tegevust toimunud. Enamik piirkonna põlde on

seisnud kümneid aastaid kasutamata, kasutamise alustamine on ebatavaline sündmus, mis ei

jääks naabritele märkamatuks. Lisaks oli Kanarbiku kinnistu kuni 2022. a augustini põllukive

täis, mis sisuliselt välistas masinapõhise põllumajandusliku tegevuse. Kui ka kive ei oleks,

võtaks maa kündmine vähemalt pool päeva aega ning eeldaks järeltegevusi: heina koristamine

või taimede külvamine. Midagi taolist Kanarbiku kinnistul tehtud ei ole. Kivid eemaldas

kolmas isik sealt alles 2022. a-l.

Halduskohtu otsuse järeldused on vastuolulised, mistõttu ei ole kohtuotsus seaduslik ja

põhjendatud. Kohus ei ole arvestanud, et riigimaa ajutise kasutamise leping oli kolmanda

isikuga lõpetatud juba 30.08.2011. Lõppenud õigussuhte alusel ei saa tekkida õigusi ja

kohustusi. Samuti nähtub kolmanda isiku 11.05.2022 vastusest kohtule, et ilmselt siiski ütles

kolmas isik kõnealuse lepingu ühepoolselt üles, millele viitab sõnastus: „Peale seda oli

juhatus otsustanud lõpetada selle maa kasutamise, sest oli 2011. a võtnud enda kanda liiga

palju maad, mida tuli hooldada.“ Halduskohus ei teinud kindlaks, millisel alusel varasem

kasutusleping kolmanda isikuga lõpetati, sh kas võis esineda kasutajapoolne rikkumine. Maa-

ameti 23.05.2022 vastuse p-s 28 esitatud selgitused Heinamaa OÜ-ga sõlmitud lepingu

lõpetamise kohta on ebapiisavad. Kuna maa kasutamise leping oli 30.08.2011 lõpetatud, ei ole

Kanarbiku kinnistut põllumajanduslikul eesmärgil kasutatud järjepidevalt ja puudus alus RVS

§ 66 lg 7 kohaldamiseks. RVS § 66 lg 7 järgi on eelisõiguse andmise eesmärk toetada

jätkusuutlikku põllumajandustootmist. See tähendab maa sihtotstarbelist kasutamist kuni

enampakkumise toimumiseni. Praegusel juhul oli maa sihtotstarbeline kasutamine lõppenud.

Seda, et õigustatud isik ei kasutanud Kanarbiku kinnistut põllumajanduslikul eesmärgil ja tal

puudus selleks huvi, näitavad kaebaja esitatud kinnituskirjad ja 10.07.2022 menetlusdokument

PRIA vastusega infopäringule. Kaebaja viide põllumajandustoetuste taotlemata jätmisele ei

ole asjakohatu, vaid tuleneb Euroopa Parlamendi ja nõukogu 17.12.2013 määrusest (EL) nr

1307/2013 (art 9 lg 1). Kolmas isik ei ole aktiivne põllumajandustootja ja juba sellest asjaolust

tulenevalt ei tuleks temaga sõlmida lepingut. Seda ka sõltumata asjaolust, kas temaga oli

sõlmitud 2011. a-l leping maa kasutamiseks või mitte. Kohus ei pööranud tähelepanu

asjaolule, et tegemist on Euroopa Liidu (EL) ühist põllumajanduspoliitikat puudutava

õigusküsimusega, mille puhul tuleb lähtuda eelkõige EL õigusest. Euroopa Liidu Kohus on

14.10.2010 otsuses C-61/09 leidnud, et põllumajandusettevõtja peab tõendama maa tegelikku

kasutamist ja kasutuse formaalne õiguslik alus (rendileping või muu tehing) ei ole niivõrd

oluline. Kolmas isik ei ole tõendanud, et ta maad ka tegelikult kasutas põllumajanduslikel

eesmärkidel. Seega on halduskohus jõudnud ekslikule järeldusele, mis ei ole kooskõlas EL

õigusega.

11. Maa-amet palub 15.05.2024 vastuses jätta apellatsioonkaebus rahuldamata, jäädes

halduskohtus esitatud seisukoha juurde.

Kaebaja ei ole põhjendanud ega tõendanud, milles seisneb Maa-ameti 04.03.2022 korralduse

õigusvastasus, millise RVS või korra sättega on see vastuolus ja kuidas see kaebaja õigusi

rikub. Maa-ameti hinnangul ei esine takistavaid asjaolusid, mille tõttu Kanarbiku kinnisasja

enampakkumisel kujunenud hinnaga kasutamise õigustatud isikuks ei oleks saanud kinnitada

Heinamaa OÜ-d. Heinamaa OÜ on kasutanud avaliku enampakkumise menetluses RVS-ga

ette nähtud eelisõigust ning lähtuvalt sellest on Maa-ameti 04.03.2022 korralduses otsustatud

sõlmida temaga rendileping.

12. Heinamaa OÜ apellatsioonkaebusele vastust ei esitanud.

6(8)

3-22-855

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

13. Apellatsioonkaebuse väited ei anna alust halduskohtu otsust muuta ega tühistada.

14. Halduskohus ei ole eksinud uurimis- ega selgitamisekohustuse vastu ning on õigesti

hinnanud tõendeid. Kolmas isik sai eelisõiguse sõlmida Kanarbiku kinnistu rendileping (dtl

100 jj) RVS § 66 lg 7 ja § 105 lg 2 alusel. RVS § 66 lg 7 sätestab, et põllumajanduslikul

otstarbel kasutatava maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasja võõrandamisel või

kasutamiseks andmisel on võõrandatavat või kasutamiseks antavat maad enne enampakkumist

viimasena põllumajandusliku kasutuslepingu alusel kasutanud või MaaRS § 341 alusel

kasutusõigust omanud isikul, kes osales enampakkumisel, kuid ei osutunud võitjaks, õigus

kinnisasi omandada või kasutusse saada enampakkumisel kujunenud hinnaga, kui ta viie

tööpäeva jooksul enampakkumise tulemuste teatavaks tegemisest arvates kinnitab kirjalikult,

et kasutab seda õigust. /…/ Käesolevas lõikes nimetatud õigust ei ole isikul, kellega sõlmitud

kasutusleping lõpetati selle kasutajapoolse rikkumise tõttu.

15. Tõendatud on, 12.07.2011 riigimaa ajutiseks kasutamiseks andmise leping (dtl 163 jj)

lõpetati ennetähtaegselt poolte kokkuleppel 30.08.2011, mitte kolmanda isiku lepingu

rikkumise tõttu. See nähtub üheselt Maa-ameti andmebaasist (dtl 288‒290). Miski (ka

kolmanda isiku selgitused) ei toeta kaebaja oletust või hüpoteesi, et leping võis olla lõpetatud

kolmanda isiku poolse lepingu rikkumise tõttu. RVS § 66 lg 7 kohaselt ei oma tähendust,

milliseid pretensioone võisid lepingu pooled teineteise vastu omada, vaid tähtis on üksnes

lepingu lõpetamise alus. Praegusel juhul ei lõpetatud lepingut kasutajapoolse rikkumise tõttu,

vaid poolte kokkuleppel. Kuna RVS § 66 lg-s 7 sätestatud eelisõiguse andmisest keeldumise

aluseks ei oleks saanud olla tagantjärele antud hinnang, kas lepingut täideti nõuetekohaselt,

siis puudus ka halduskohtul vajadus püüda leida lepingu täitmise või selle lõpetamise

asjaolude kohta rohkem tõendeid.

16. Vaidlus puudub selles, et Kanarbiku kinnistut kasutas viimasena põllumajandusliku

kasutuslepingu alusel Heinamaa OÜ. RVS § 66 lg 7 ei näe ette, millises mahus või millise

perioodi jooksul peab olema või kui kaua aega tagasi võib olla maakasutus lepingu alusel aset

leidnud. Seadus selliseid piiranguid ei sätesta. Üksnes seetõttu, et RVS ja sellega seonduvalt

teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu seletuskirja (eelnõu 171 SE, lk 25) kohaselt oli

seaduse muudatuse eesmärgiks mh toetada jätkusuutlikku põllumajandustootmist, ei saa

järeldada, et olukorras, kus seda tootmist ei ole ca 10 aastat toimunud, ei ole RVS § 66 lg 7

üldse kohaldatav. Seletuskirja alusel ei saa kohaldada piiranguid, mida sätte sõnastusest ei

tulene. Seejuures oli seletuskirjast nähtuvalt eesmärk võrdsustada eelisõiguse andmisel maad

ajutise kasutamise lepingu ja rendilepingu alusel kasutanud isikud ning ka viide

jätkusuutlikule põllumajandustootmisele on tehtud just selles kontekstis. RVS § 66 lg 7 kõrval

on asjakohaseks normiks ka RVS § 105 lg 2, mille kohaselt on RVS alusel kasutamiseks

andmata haritava maa või loodusliku rohumaa kõlvikut sisaldava maatulundusmaa

sihtotstarbega kinnisasja võõrandamisel või kasutamiseks andmisel RVS § 66 lg-s 7 nimetatud

õigustatud isikuks isik, kes kasutas enne kinnisasja riigi kinnisvararegistris registreerimist

viimasena enam kui poolt võõrandatavast kinnisasjast või kasutamiseks antavast maa-alast

maa ajutise kasutamise lepingu alusel. Maa jäeti riigi omandisse 2013. a-l (dtl 154 jj),

viimasena kasutas kinnisasja lepingu alusel Heinamaa OÜ 2011. a-l ja pärast seda kuni 2021.

a-ni ühtegi enampakkumist selle kinnisasja osas ei toimunud.

17. Ringkonnakohus on tõlgendanud ülalviidatud sätteid 30.09.2019 otsuses nr 3-18-1024 ja

leidnud, et RVS § 66 lg-s 7 sätestatud tingimust „kasutuslepingu alusel kasutanud“ tuleb

mõista selliselt, et maa kasutamine peab olema toimunud kasutuslepingu alusel. Normi

eeldusena on esmatähtis seega kasutusleping. Normi mõtteks on eristada neid olukordi, kus

7(8)

3-22-855

isik oli maa kasutamiseks sõlminud lepingu, nendest olukordadest, kus isik kasutas maad ilma

lepinguta ehk õigusvastaselt. Kui kasutuslepingut ei ole rikkumise tõttu lõpetatud, on alust

eeldada, et maad on kasutatud põllumajandusliku tegevuse otstarbel (p 16). Ehkki praeguse

vaidluse kontekstis võib arutleda, kas olukorras, kus põllumajandusmaad ei ole keegi ca 10

aasta jooksul kasutanud, peaks olema üldse otstarbekas kohaldada eelisõiguse andmist, ei ole

sellist regulatsiooni ometi põhjust pidada põhiseadusega vastuolus olevaks. Riigimaa kasutada

andmine on eelise andmine ning sellises olukorras ei saa isikute erinevat kohtlemist varasema

maakasutuse ja koostöökogemuse alusel pidada meelevaldseks ega diskrimineerivaks. Seda ei

ole väitnud ka kaebaja. Kuna kasutuslepingut ei lõpetatud lepingu rikkumise tõttu, sai Maa-

amet eeldada maa kasutamist põllumajandusliku tegevuse otstarbel ning seega puudus nii

Maa-ametil kui ka halduskohtul vajadus ja ka kohustus koguda täiendavalt tõendeid (küsitleda

tunnistajaid) tegeliku maakasutuse kohta. Kaebaja esitatud Q, W ja C kinnituskirjad ei oma

seetõttu asja lahendamisel määravat tähtsust. Isegi kui need omaksid tähendust, ei saaks need

välistada, et kolmas isik kasutas ca 10 aastat tagasi 1,5 kuu jooksul talle kasutada antud maad

vähemalt mingil määral. Sellele viitab nt ka PRIA 07.06.2022 vastus (dtl 206), millest

nähtuvalt märkis Heinamaa OÜ 2011. a pindalatoetuste taotlusvormil katastriüksuse

19801:001:2263 kasutamise loodusliku rohumaana.

18. Kaebaja viide Euroopa Kohtu otsusele nr C-61/09 ja seal antud tõlgendusele ei ole

asjakohane, sest see ei ole antud praeguse vaidlusega sarnase vaidluse lahendamise kontekstis.

Asjakohane ei ole ka viide Euroopa Parlamendi ja nõukogu määrusele nr 1307/2013 ‒ vaidlus

ei puuduta toetuse maksmist Heinamaa OÜ-le Euroopa Liidu eelarve vahenditest. Samuti ei

oma asja lahendamisel tähendust, kas Heinamaa OÜ taotles või ei taotlenud või mis põhjusel

ei taotlenud PRIA-lt põllumajandustoetusi. RVS § 66 lg 7 kohaldamine ei eelda, et

maakasutuslepingu alusel maad kasutav isik pidi kuni enampakkumiseni olema aktiivne

põllumajandustootja, nagu on viidatud apellatsioonkaebuse p-s 13.

19. Eelnevast tulenevalt jääb apellatsioonkaebus rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata

(HKMS § 200 p 1). HKMS § 108 lg 1 ja § 109 lg 1 alusel jäävad menetlusosaliste

apellatsiooniastme menetluskulud nende endi kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)

8(8)