3-23-2599/10 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Ragne Piir

Otsuse tegemise aeg ja koht

18.10.2024, Tallinn

Haldusasja number

3-23-2599

Haldusasi

X kaebus Viimsi Vallavalitsuse 17.10.2023 haldusakti nr

2312996/05657 tühistamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja: X, esindaja v.adv. Martin Traat

Vastustaja: Viimsi vald, esindaja Karin Mägi

Kolmas isik: Y

Asja läbivaatamise vorm

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada X kaebus.

2. Tühistada Viimsi Vallavalitsuse 17.10.2023 haldusakt nr 2312996/05657.

3. Mõista Viimsi vallalt X kasuks menetluskuluna välja 20 eurot. Ülejäänud osas

jäävad menetlusosaliste menetluskulud nende enda kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse

avalikult teatavakstegemisest arvates, so hiljemalt 18.11.2024 (halduskohtumenetluse seadustiku

(HKMS) § 181 lg 1).

Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse

14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates

või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184).

Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel

korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. X omab aadressil Harju maakond, Viimsi vald, Tammneeme küla, Mereääre tee 34

kinnistut (kt 89001:003:4800).

2. Viimsi vallas, Tammneeme külas asuva Mereääre tee 30 kinnistu (kt 89001:003:1870)

omanik Y esitas ehitusregistrile 08.06.2023 ehitusteatise nr 11201/11842. Teatis esitati 1,5 m

kõrguse ja 285 m pikkuse piirdeaia rajamiseks aadressile Viimsi vald, Tammneeme küla,

Hallikivi tee L1// Mereääre tee 30// 34// 36.

3-23-2599

3. Viimsi Vallavalitsus andis 17.10.2023 haldusakti (lubav) nr 2312996/05657 piirdeaia

(kõrgusega 1,5 m) rajamiseks, milles edastas täiendavad nõuded ehitamisele (dtl 7-13).

4. X esitas 16.11.2023 Tallinna Halduskohtule kaebuse Viimsi Vallavalitsuse 17.10.2023

haldusakti nr 2312996/05657 tühistamiseks. Kohus võttis kaebuse 23.11.2023 määrusega

menetlusse, sh kaasas kolmanda isikuna menetlusse Yi.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

5. Kaebaja palub Viimsi Vallavalitsuse 17.10.2023 haldusakti tühistada (täiendavad

seisukohad 26.09.2024) kokkuvõtvalt alljärgnevatel põhjendustel.

1) Piirdeaia ehituse kooskõlastamine on ebaõige ja ebaseaduslik, rikkudes täielikult

ümbritseva elukeskkonna visuaalse harmoonia. Samuti on see vastuolus valla varasemalt

vastu võetud praktika ja seisukohtadega. Vastustaja on järjekindlalt varasemalt olnud

seisukohal, et selline lahendus on piirkonda täiesti sobimatu ning läbipaistmatuid piirdeaedu

võib rajada ainult ümber tööstus- ja liiklusalade. Sarnase lahendusega piirdeaedu piirkonnas ei

ole ning jääb arusaamatuks, millest tulenevalt jõudis vallavalitsus järeldusele piirdeaia

sobivuse kohta. Vastustaja märgib, et läbipaistmatuid piirdeaedu ei ole lubatud piirkonda

rajada, kuid samas ei määratleta läbipaistvuse ulatust. Tulemiks on kõrge läbipaistmatu

piirdeaed, mille „läbipaistvuse ulatust ei ole määratletud“.

2) Mereääre tee 30 ja 34 kinnistute vahelise piirdeaia asukohas oli varem samas kohas

horisontaallatist piirdeaed, mille kõrgus oli 90 cm ja mis asus kaebaja krundil. Naaber hakkas

kaebajaga kooskõlastamata ehitama uut aeda kõrgusega 1,5 m, mis ei ole enam läbipaistev.

Vald peatas algselt aia ehituse põhjusel, et aeda ehitati ilma loata ning kaebajaga

kooskõlastamata. Jääb arusaamatuks, miks vastustaja varasemat seisukohta aia sobivuse osas

muutis. Samas piirkonnas on olnud kuni viimase ajani aedade kõrgus kuni 90 cm ning

koosnenud läbipaistvatest lattidest. Vaidlustatud haldusakti alusel püstitatud aed on 60 cm

varasemast kõrgem ja läbipaistmatu, mille tulemusel on varjatud vaade merele. Selline

lahendus rikub piirkonna üldist visuaalset pilti, sest kõrged läbipaistmatud aiad ümbruskonnas

muudavad oluliselt piirkonnas senini merele avanenud vaateid. Kaebaja esitatud fotodelt on

näha võrdlus vana ja uue aia vahel. Uus aed rikub kaebaja õigusi merevaatele ning piirkonna

üldist pilti ja vaateid.

3) Tõele ei vasta väide, et Viimsi vallas ei ole välja kujunenud ühtset aedade stiili. Vastustaja

lisatud fotod läbipaistmatutest aedadest on asjakohatud, sest just sellised aiad on erandiks.

Kaebaja 26.09.2024 menetlusdokumendile lisatud fotodelt on näha, millised on enamus

piirdeaedasid piirkonnas. Piirdeaed on ilmselgelt läbipaistmatu ja mõistlikult ei saa jõuda

järeldusele, et kui aia läbipaistvuse ulatust ei ole määratletud, on tegemist piirkonda sobiva

aiaga.

4) Tõendatud ei ole, et Mereääre tee 30 kinnistu ees kulgeb tiheda liiklusega tänav. Tegemist

on tupiktänavaga, millel sõidab päevas maksimaalselt paarkümmend autot (suurim lubatud

sõidukiirus 30 km/h). Seega on väide tihedast liikluskoormusest kunstlikult otsitud.

5) Vastustaja vastusest saab järeldada, et vastustaja jaoks on läbipaistmatute aedade üldine

keeld teemaplaneeringus arusaamatu. See, et vastustaja ei saa aru teemaplaneeringu mõttest ja

eesmärgist, annab omakorda aluse kahelda väljastatud haldusakti objektiivsuses ja seadusele

vastavuses.

6. Vastustaja palub jätta kaebus rahuldamata.

2(10)

3-23-2599

1) Kaebaja on olnud menetlusse nõuetekohaselt kaasatud ning saanud avaldada oma arvamuse

ja vastuväited. Vastustaja kahtleb, kas kaebajal on kaebeõigus kaebuses toodud asjaolusid

arvestades.

2) Ehitusteatise projektdokumentatsioonis käsitletud lahendus vastab Viimsi Vallavolikogu

13.09.2005 määrusega nr 32 kehtestatud üldplaneeringu (ÜP) teemaplaneeringule „Viimsi

valla üldiste ehitustingimuste määramine. Elamuehituse põhimõtted“ (p 4.5), mille kohaselt

võib elamute ümber rajada piirdeid, mis ei ole kõrgemad kui 1,5 m. Rajatud piirdeaia kõrgus

ei ületa 1,5 m, mistõttu on aed selles osas kooskõlas teemaplaneeringuga.

3) Teemaplaneering lubab täiesti läbipaistmatuid plankpiirdeid rajada vaid ümber tööstus- või

liiklusalade, kui see on vajalik müratõkke rajamiseks või ohutuse tagamiseks.

Teemaplaneering ega ükski muu dokument ei määratle piirdeaedade läbipaistvuse ulatust ega

ka seda, mis on liiklusala, mille ümber võib läbipaistmatut aeda rajada. Mereääre tee 30

kinnistu ees kulgeb Mereääre tee, millel on arvestatav liikluskoormus. Kuivõrd

teemaplaneering ei täpsusta aia läbipaistvuse protsenti, vallas ei ole välja kujunenud ühtset

aedade stiili (teemaplaneering edastab vaid soovitused, millisest materjalist majal võiks olla

milline aed) ning ühe kinnistu piires on olulisemad kinnistuomaniku huvid, kui need ei riku

naabrite õigusi ülemääraselt, siis ei ole kaebajal selliseid subjektiivseid avalikke õigusi, mille

kaitseks kohtu poole pöörduda. Projektdokumentatsiooni hulgas on esitatud Mereääre tee

äärsete piirdeaedade visuaalne väljavõte, mis käsitleb sarnase lahendusega aedasid piirkonnas.

Kohaliku omavalituse ehitusteenistuse spetsialistid on hinnanud piirdeaia lahenduse piirkonda

sobivaks. Kaebaja ei ole ehitiste piirkonda sobivuse hindajaks.

4) Ainsa haldusakti andmisest keeldumise alusena oleks saanud kõne alla tulla

ehitusseadustiku (EhS) § 44 p 4. Ehitusprojekti läbivaatamisel on arvestatud, et olemasolevate

hoonete osas säiliks kaugvaate koridor merele. Arvestades, et kaebaja kinnistu avaneb otse

merele ja kinnistul asuva hoone kaks akent on mere poole, kolmanda isiku kinnistu poole

aknaid ei ole ja kinnistusraamatust ei nähtu servituute kaebaja kasuks merevaatekoridorile läbi

naabri kinnistu, ei ole kaebajal tekkinud püsivat negatiivset mõju aia rajamisest. Kaebajal ei

ole õigust piiramatule merevaatele üle kolmanda isiku kinnistu ja merevaade on talle tagatud

sõltumata naabri aiast.

5) Projekteeritud aed kujutab endast metallpostidele toetuvat puit-lippaeda (horisontaalsed

lipid, naturaalne pruun värvus, aialipid ei asetse kohakuti, vaid üksteise suhtes nihkes ja

diagonaalvaates paistab aed osaliselt ka läbi). Nagu vastustaja esitatud fotodelt on näha, on

piirkonnas palju sarnaseid poolläbipaistvaid laudisest aedu. Teemaplaneering ei põhjenda,

miks on sätestatud läbipaistmatute aedade üldine keeld – see ei teeni avalikku huvi,

turvalisust, miljööväärtuslikkust või muud eesmärki. Seega ei ole teemaplaneeringus

konkreetse nõude esitamise eesmärk selge ega arusaadav. Viimsi vald on täis läbipaistmatuid

või osaliselt läbipaistvaid aedu ning siinkohal tuleb arvestada ka isikute privaatsussooviga,

mis on eestlastele väga oluline. Teemaplaneering on küll kehtiv dokument, kuid Viimsi valla

mandriosa ÜP ega ka teemaplaneering ei ole enam ammu asja- ja ajakohased dokumendid.

Vastustaja menetleb uut ÜP-d, mille kehtestamisel tunnistatakse vanad teemaplaneeringud

kehtetuks. Puuduvad mis tahes põhjendused, miks peaks iga väiksemgi kõrvalekalle

planeeringust, sõltumata selle olemusest (materiaalne või formaalne) ja olulisusest, tooma

vältimatult kaasa ehitusloa andmisest keeldumise. Selline tagajärg ei oleks proportsionaalne.

6) Kolmandal isikul on õigus oma kinnistu piirata aiaga. Vaidlustatud haldusakti tühistamine

ei ole proportsionaalne meede kaebaja õiguste suhtes. Kohtupraktika kohaselt on igal

kinnisasjal esmatähtsad tema omaniku huvid ja esmajärjekorras on omanikul õigus oma huve

talle kuuluval kinnisasjal realiseerida. Arvestada tuleb küll ka naaberkinnisasja omanike

õigustega, kuid seda üksnes ulatuses, mis on vajalik naaberkinnisasja omanike õiguste

3(10)

3-23-2599

teostamiseks. Täpselt kinnistu piirile rajatud aed on tulenevalt asjaõigusseaduse (AÕS) §-st

151 piirirajatis, mis on naabrite ühiskasutuses. Ei ole tuvastatud ja kaebaja ei ole ka

tõendanud talle aia püstitamisega tekkinud või tekkida võivat kahju. Aed kaitseb kolmanda

isiku privaatsust ja võimalike koduloomade olemasolu/soetamise korral ka nende heaolu ja

naabri turvalisust. Seega on aed kooskõlas tema otstarbega. Kui asi on vajalik ühe naabri

huvides, ei või seda asja tema nõusolekuta kõrvaldada ega muuta. Naabritevaheliste

asjaõiguslike küsimuste lahendamiseks tuleb pöörduda tsiviilkohtu poole.

7. Kolmas isik palub jätta kaebus rahuldamata.

1) Piirdeaed on piirkonda sobiv. Tammneeme külas on juba varasemalt rajatud sarnaseid

piirdeaedu (nt Mereääre tee 62, Mereääre tee 3, Männikäbi 2, Haugi tee 19 kinnistute

piirdeaiad). Seega ei vasta tõele kaebaja väited, et sarnase lahendusega piirdeaedu piirkonnas

ei ole ning see eristuks antud elupiirkonnas.

2) Teemaplaneeringus ei ole määratletud piirde läbipaistvuse ulatust. Sõltuvalt sellest, millise

nurga alt vaidlusalust piirdeaeda vaadata, on see ka erineval määral läbi nähtav. Ka kaebaja

edastatud fotodelt on selgelt näha, et tegemist ei ole läbipaistmatu plankpiirdeaiaga. Kuigi

kolmanda isiku ja kaebaja vaheline piirdeaed oli varasemast ajast 90 cm kõrgune, on

ümbruskonnas valdavalt kõrgemad piirdeaiad ja see trend pidevalt jätkub. Teemaplaneeringu

kohaselt on lubatud kuni 1,5 m kõrgused piirdeaiad. Samuti kasvavad antud piirkonnas

aedades ja väljaspool aedasid kõrged puud ja põõsad, on rajatud piirdeaedade juurde

läbipaistmatuid hekke jmt. Seega ei ole tegemist piirkonnaga, kus madal haljastus madalate

piirdeaedadega oleks tavapärane ning kõik naudiksid merevaadet läbi üksteise kinnistute,

millist muljet püüab kaebaja piirkonna elu-olust jätta.

3) Rajatud piirdeaia tõttu ei ole piiratud kaebaja vaade merele. Kaebajal on terve oma kinnistu

laiuselt alles otsevaade merele. Piirdeaed piirab kaebaja vaadet üksnes kolmanda isiku

kinnistule, sest see asub kahe kinnistu vahel. Sõltumata piirdeaia läbipaistvusest ei ole

kaebajal ka seal täielikku otsevaadet merele, sest vaadet varjavad puud, põõsad ja muu

taimestik (kevad-suvisel perioodil veel enam). Pigem võimaldaks läbipaistev võrkaed

kaebajal otsevaadet teise naabri aeda. Vaidlusaluse piirdeaia rajamise eesmärk oli pakkuda

privaatsust kolmanda isiku kinnistul ning kindlust, et lemmikloomad ei pääse aiast välja ega

ohusta naaberkinnistute omanikke (sh kaebajat).

4) Olukorras, kus piirdeaed on tänaseks juba rajatud, oleks vaidlustatud haldusakti

tühistamine lähtuvalt kaebaja subjektiivsest arvamusest ilmselgelt ebaproportsionaalne ning

rikuks kolmanda isiku õiguseid. Piirdeaia rajamisega nõustusid kõik teised kolmanda isiku

kinnistu piirinaabrid. Kolmanda isiku ja kaebaja vaheline piirdeaed on kogu rajatud piirdeaia

pikkusest üks väiksemaid lõike.

KOHTU PÕHJENDUSED

8. Kohus leiab, et kaebus on põhjendatud ja tuleb rahuldada.

9. Kaebaja vaidlustab Viimsi Vallavalitsuse 17.10.2023 haldusakti nr 2312996/05657, millega

vastustaja esitas täiendavad nõuded piirdeaia rajamiseks aadressile Hallikivi tee L1// Mereääre

tee 30// 34// 36. Vastustaja võimaldas Mereääre tee 30 kinnistu omanikul (kolmas isik)

ehitusteatise alusel rajada 1,5 m kõrguse metallpostidele toetuva puit-lippaia (vt fotodelt dtl

18, 19), mis piirneb muu hulgas kaebaja omandis oleva Mereääre tee 34 kinnisasjaga.

10. Vastustaja on põhjendamatult kahtluse alla seadnud kaebajal kaebeõiguse olemasolu.

Kohtulikult on kaitstavad põhiõigused ja -vabadused, seadustest, muudest õigustloovatest

aktidest ja haldusaktidest tulenevad õigused (Riigikohtu 20.12.2001 määrus nr 3-3-1-8-01, p

4(10)

3-23-2599

22). Halduskohtus kaitstav subjektiivne õigus võib seega võrsuda muu hulgas planeeringust.

Kaebeõiguse eelduseks on isikule kuuluvate subjektiivsete õiguste riive, mis ei pea

kaebeõiguse tekkimiseks olema intensiivne. Kohus peab väidetavalt rikutud haldusakti (nt

planeeringut) tõlgendades hindama, kas see kaitseb vaid avalikke huve või ka üksikisiku huve.

Kui kaitstakse ka isiku huve, on isikul subjektiivne õigus nõuda asjakohasest sättest

kinnipidamist (nt Riigikohtu 21.06.2022 määrus nr 3-21-2230, p-d 8–9). Seega on isikul

kaebeõigus, kui ta pöördub kohtusse enda väidetavalt riivatud subjektiivse õiguse kaitseks.

Seejuures võib ka ehitise piirkonda sobimatus ja miljöö kahjustamine riivata naabri

omandiõigust (nt Riigikohtu otsus nr 3-3-1-4-12, p 12 ja otsus nr 3-15-2232/93, p 8.3).

Praeguses asjas on kaebaja pöördunud kohtu poole seetõttu, et tema hinnangul on Viimsi vald

õigusvastaselt ja kaebaja õigusi riivates võimaldanud kolmanda isiku esitatud ehitusteatise ja -

projekti alusel rajada varasemast kõrgema ja sisuliselt läbipaistmatu piirdeaia. Seejuures ei ole

vaidlust, et kõnealune piirdeaed asub mh kolmanda isiku ja kaebaja kinnistu vahel (st on

piirirajatis AÕS § 151 mõttes) ning see erineb oma lahenduselt (sh kõrguselt ja

läbipaistvuselt) varem samas asukohas paiknenud piirdeaiast. Kaebaja hinnangul on vastustaja

poolt lubatud kujul piirdeaia rajamine vastuolus kehtiva Viimsi valla ÜP teemaplaneeringuga

„Viimsi valla üldiste ehitustingimuste määramine. Elamuehituse põhimõtted“

(teemaplaneering), mis ei võimalda rajada läbipaistmatut piirdeaeda elamule. Kaebaja leiab, et

naabri rajatud piirdeaed ei sobi olemasolevasse keskkonda (Tammneeme küla miljöösse) ja

piirab kaebaja seniseid vaateid. Sisuliselt väidab kaebaja seega tema omandiõiguse riivamist.

Kuna kaebaja on naaberkinnistu omanikuna pöördunud kohtu poole oma subjektiivsete

õiguste kaitseks (HKMS § 44 lg 1), on tal kaebeõigus.

11. Vaidlust ei ole, et vastustajal tuli kolmanda isiku esitatud ehitusteatise menetlemisel ja

piirdeaia püstitamise lubamisel lähtuda muu hulgas kehtivast Viimsi valla ÜP

teemaplaneeringust, mille seletuskirja p-s 4.5 nähakse ette piiretele esitatavad nõuded.

Nimetatud punktis täpsustatakse, et elamule ei või rajada üle 1,5 m kõrguseid piirdeid. Lisaks

on samas punktis märgitud, et „läbipaistmatuid plankpiirdeid võib rajada vaid ümber tööstus-

või liiklusalade, kui see on vajalik müratõkke rajamiseks või ohutuse tagamiseks“ (vt lk 26-

27).

11.1 Teemaplaneeringus esitatud piirdeaia kõrguse piirangust on seega vaidlusaluse piirdeaia

puhul kinni peetud ning kaebaja ei saa sellest tulenevalt eraldiseisvalt nõuda, et kolmanda

isiku piirdeaed oleks lubatust madalam.

Kohus ei nõustu aga vastustaja käsitlusega, justkui teemaplaneeringu p 4.5 piirdeaedadele

muude omaduste, sh läbipaistvuse osas sisulisi nõudeid ei seagi. Kohtu hinnangul tuleb

eelpool tsiteeritud osas teemaplaneeringu p-i 4.5 mõista selliselt, et Viimsi vallas peavad

elamute piirdeaiad reeglina olema osaliselt läbipaistvad ning erandina võimaldatakse

läbipaistmatute piirdeaedade rajamist vaid ümber tööstus- ja liiklusalade müra tõkestamise ja

ohutuse tagamise eesmärgil. See, et teemaplaneeringus ei ole piirdeaedade läbipaistvuse

ulatust protsentuaalselt täpsustatud, ei võimalda konkreetsele nõudele teistsuguse tähenduse

andmist. Asjakohases punktis on selgelt ja üheselt mõistetavalt nimetatud, millistel juhtudel

on lubatud rajada läbipaistmatu piirdeaed ehk välja on toodud erandid, mil võib kõrvale

kalduda läbipaistva piirdeaia rajamise reeglist. Teemaplaneeringu p-i 4.5 lugedes ja

grammatiliselt tõlgendades ei saa jõuda järeldusele, et elamute piirdeaedade püstitamisele

polegi peale suurima lubatud kõrguse muid kohustuslikke nõudeid seatud. Kui tegelikult ei

omaks Viimsi vallas elamule piirdeaia kavandamisel mingit tähtsust selle läbipaistvuse ulatus

ja läbipaistmatu piirdeaia rajamine on lubatud mh sõltumata selle asukohast (nt merega

piirnev kinnistu vs tööstusalaga piirnev kinnistu), siis eeldatavasti ei oleks teemaplaneeringus

5(10)

3-23-2599

piirdeaedadele esitatud nõuet ka konkreetsel viisil sõnastatud ega eraldi välja toodud neid

juhte, mil on läbipaistmatu piirdeaed lubatav.

Eeltoodut arvestades ei saa olla mõistlikku vaidlust selles, et Viimsi valla teemaplaneeringu

p-st 4.5 tuleneb reegel, et elamute piirdeaiad peavad olema osaliselt läbipaistvad ning

vastustajal tuleb ka ehitusteatiste- ja lubade menetlemisel sellega arvestada.

11.2 Vastustaja ei saa teemaplaneeringus seatud reegli eiramist õigustada sellega, et tegemist

on vananenud planeeringuga. Haldusakt kehtib kuni selle kehtetuks tunnistamiseni

(haldusmenetluse seaduse (HMS) § 61 lg 2). Seega, kuni teemaplaneeringut pole kehtetuks

tunnistatud, on see täitmiseks kohustuslik, sõltumata selle kehtestamisest möödunud ajast.

Vastustaja ei saanud kolmandale isikule piirdeaia rajamiseks nõusoleku andmisel võtta

aluseks alles koostamisel olevat Viimsi valla ÜP-d. Seejuures ei nähtu kohtule, et erinevalt

hetkel kehtivast teemaplaneeringust võimaldaks koostamisel olev ÜP ilma igasuguste

eranditena rajada elamutele läbipaistmatu piirdeaia. Nimelt on koostamisel oleva Viimsi valla

ÜP eelnõu seletuskirja (töö nr 2024-170, september 2024)1 p-i 4.1 „Üldised maakasutus- ja

ehitustingimused“ alajaotises „Piirded“ märgitud, et piire peab sobituma piirkonnas

väljakujunenud laadiga, mis tähendab piirkonnas enim kasutusel olevat lahendust (alapunkt

14). Samuti on selgesõnaliselt välja toodud, et üldjuhul on piirdeaiad osaliselt läbipaistvad,

erandjuhul on KOV-i loal lubatud läbipaistmatud piirded tolmu- ja müratõkke eesmärgil

(alapunkt 18). Seega ka koostamisel olev ÜP näeb ette üldreegli, et elamute piirdeaiad peavad

olema osaliselt läbipaistvad ning sarnaselt kehtiva teemaplaneeringuga on protsentuaalselt

täpsustamata jäetud läbipaistvuse ulatus. Piirdeaia läbipaistvuse ulatus täpsustub edasises

ehitusõiguse andmise menetluses, kus vastustajal on muu hulgas kohustus hinnata, kas

kavandatav piirdeaed oma omadustelt (sh läbipaistvuselt) sobitub piirkonnas enim kasutusel

oleva lahendusega. Järelikult ka uue ÜP kehtestamise ja praegu kehtiva teemaplaneeringu

kehtetuks tunnistamise järgselt tuleb vastustajal jätkuvalt lähtuda reeglist, et elamute

piirdeaiad peavad olema osaliselt läbipaistvad. Ainuüksi eeltoodu valguses on vastustaja

seisukoht teemaplaneeringust kui aegunud dokumendist asjakohatu.

11.3 Ka on liialdatud vastustaja üldsõnaline seisukoht, justkui teemaplaneering poleks

praktikas enam asjakohane ning Viimsi vald on täis läbipaistmatuid ja osaliselt läbipaistvaid

piirdeaedu. Siinkohal näib esmalt, et vastustaja on asunud samastama mõisteid

„läbipaistmatu“ ja „osaliselt läbipaistev“, ent selline lähenemine ei ole korrektne.

Teemaplaneeringu p-s 4.5 seatud reeglist ongi kinni peetud, kui rajatakse osaliselt läbipaistev

piirdeaed. Näiteks polegi võimalik rajada puidust ning samas 100% läbipaistvat piirdeaeda.

Keelatud on aga läbipaistmatute piirdeaedade rajamine ning kaebaja ongi pöördunud kohtu

poole seetõttu, et tema piirinaaber rajas kaebaja hinnangul läbipaistmatu, mitte osaliselt

läbipaistva piirdeaia. Samuti ei ole vastustaja ära näidanud, et Tammneeme külas olekski

tavaks kujunenud elamutele läbipaistmatute piirete rajamine, sh et vastustaja ei oleks viimasel

ajal praktikas seadnud Tammneeme külas asuvate kinnistute puhul keelde läbipaistmatute

piirdeaedade rajamiseks ega nõudnud seda, et piirdeaiad oleks osaliselt läbipaistvad.

12. Vastustaja märgib õigesti, et kohus peab hindama, kas teemaplaneeringus sätestatud

läbipaistva piirdeaia rajamise reegel on mõeldud kaitsma avalike huvide kõrval ka üksikisiku

(nt naaberkinnistu omaniku) õigusi ja huve. Sellest sõltub, kas kaebajal on õigus nõuda

teemaplaneeringu p-st 4.5 kinnipidamist.

12.1 Nõustuda ei saa vastustajaga, et läbipaistmatute piirdeaedade üldise keelu eesmärk on

arusaamatu. Kuigi teemaplaneeringu p-s 4.5 ei ole avatud, miks peetakse oluliseks

läbipaistmatute piirdeaedade vältimist, aitab konkreetse reegli eesmärgist aru saada

1 Kättesaadav: https://experience.arcgis.com/experience/d6757c53f39948d5991b99e82bbde85c/page/materjalid/.

6(10)

3-23-2599

teemaplaneeringu kehtestamise eesmärk üldisemalt ja ka muud selles planeeringus

elamuehitusele seatud reeglid. Teemaplaneeringu seletuskirja kohaselt üritati selle koostamise

käigus leida ehitusreeglid, mis sobiks erinevatele valla piirkondadele ja oleks mõistlikud,

tagamaks erinevate huvide esindajate (nt olemasolevad elanikud, suvilate omanikud,

kinnisvara arendajad jt vallas olevad erinevad huvigrupid) rahulolu (lk 3). Reeglite

kehtestamisega läbi teemaplaneeringu sooviti mh täpsustada nõudeid uute elamute

projekteerimiseks ja ehitamiseks, et tagada piirkonniti elamualade arhitektuurne ühtsus ja

sobivus keskkonnaga ning valla eri piirkondades väljakujunenud hoonestuslaadiga (lk 7). Nii

on ka elamute arhitektuuriliste üldnõuete osas rõhutatud vajadust lähtuda konkreetse piirkonna

ehitustavadest ja asukoha looduslikust eripärast, tagamaks nende arhitektuurne ja esteetiline

sobivus konkreetsesse kohta (p 4.1.4, lk 22-23).

Viimsi valda iseloomustab looduslähedane elukeskkond ning valdavalt aedlinnalik miljöö (vt

ka teemaplaneeringu lk 18). Viimsi valla elamupiirkondade olulisteks väärtusteks saab

seejuures pidada tajutavat avarust ja looduskauneid kaugvaateid. Eelkõige olemasolevate

elanike ja suvilaomanike (s.o huvigrupid, kelle rahuloluga teemaplaneeringust nähtuvalt

ehitusreeglite seadmisel samuti arvestati) peamiseks huviks võib pidada elukeskkonnas

eelnimetatud väärtuste (looduslähedus ja avarad vaated) säilimist. See võib olla üheks

põhjuseks, miks on peetud teemaplaneeringus iseäranis oluliseks kavandatava ehitise

arhitektuurset ja esteetilist sobivust konkreetsesse kohta (sh arvestamist konkreetse koha

loodusliku eripäraga). Ka elamu piirdeaia lahendus mõjutab elamualade arhitektuurset ühtsust

ning seeläbi elukeskkonda visuaalselt. Seejuures ei saa mõistlikku vaidlust olla, et erinevalt

osaliselt läbipaistvatest piirdeaedadest mõjutavad läbipaistmatud piirdeaiad enim piirkonna

üldist avarust ja vaadete ulatust.

12.2 Eelnevat arvestades on kohtu hinnangul teemaplaneeringu p-s 4.5 sätestatud läbipaistva

piirdeaia nõude mõtteks muu hulgas tagada Viimsi valla elamualadele iseloomulik

looduslähedus, õhulisus ja avarad vaated ning lubada seetõttu läbipaistmatud piirded ainult

konkreetsetel juhtudel oluliste huvide tagamiseks. Kuna nõue seondub otseselt elamutele

rajatavate piirdeaedadega ning sellest kinnipidamine mõjutab Viimsi valla elukeskkonnale

omaseid väärtusi (sh looduslähedus ja avarus, mis on mh tajutav vaadete kaudu), on

kõnealusest nõudest kinnipidamist õigus nõuda ka üksikisikul (nt naaberkinnistu omanikul).

Pealegi on praegusel juhul kolmanda isiku rajatud piirdeaia puhul tegemist kaebaja kinnistuga

piirnevas osas piirirajatisega ning seega oleks kohtu hinnangul kohatu väita, et

teemaplaneeringus piirdeaiale seatud nõuded kaebaja kui naaberkinnistu omaniku õigusi ja

huve puudutada ei saagi. Kaebajal on piirinaabrina õigus nõuda, et naaberkinnistu omaniku

poolt rajatav piirdeaed sobiks väljakujunenud miljöösse ega hakkaks kahjustama tema

elukeskkonda. Kaebaja ja kolmanda isiku kinnistud piirnevad vahetult merega, mistõttu võib

eriti oluliseks pidada naabrusesse kavandatava ehitise (sh rajatise) sobivust konkreetsesse

keskkonda. Kaebaja võib seega nõuda, et naaberkinnistule rajatava piirdeaia rajamisel

peetakse kinni teemaplaneeringus selle kohta seatud reeglitest, sh läbipaistvuse nõudest.

13. Kohus nõustub kaebajaga, et praegusel juhul ei ole kinni peetud nõudest rajada elamule

osaliselt läbipaistev piirdeaed ning ei esinenud ka läbipaistmatut piirdeaeda lubavaid

erandjuhte.

13.1 Arvestades eelpool käsitletud piirdeaia läbipaistvuse nõude eesmärki, ei saa kohtu

hinnangul sellega kooskõlas olevaks pidada piirdeaeda, mis üksnes selle vahetus läheduses

viibides võimaldab teatud kindla nurga alt (nt diagonaalvaates) paistvatest avadest läbi näha.

Piirdeaeda saab pidada osaliselt läbipaistvaks, kui ka distantsilt vaadatuna on võimalik sellest

otsevaates teataval määral läbi vaadata. Kuna läbipaistvuse ulatust ei ole ÜP

teemaplaneeringus kui suure üldistusastmega planeeringus kindlaks määratud, on vastustajal

7(10)

3-23-2599

igal konkreetsel juhul kaalutlusõigus otsustamaks, kui ulatusliku läbipaistvusega piirdeaeda

mingisse asukohta lubada. Küll saab kõnealust üldreeglit koosmõjus muude

teemaplaneeringust tulenevate elamuehituse üldnõuetega mõista vähemalt selliselt, et elamule

rajatav piirdeaed ei tohiks mõjuda suletud planguna ja ülemäära massiivselt ning hakata

seeläbi piirama elamupiirkondadele iseloomulikku avarust. Kohtu hinnangul kolmanda isiku

poolt rajatud piirdeaia puhul eeltoodust lähtutud ei ole. Kohtule esitatud fotodelt (nt dtl 18 ja

80) on selgelt näha, et kolmanda isiku rajatud piirdeaed otsevaates sellest läbi näha ei

võimalda. Selle tuvastamine, kas piirdeaed vastab läbipaistvuse nõudele, ei peaks olema

erakordselt keeruline ja nüansside hindamisele taanduv ülesanne. Kui tavapärasel vaatlusel

mõjub piirdeaed otsevaates sisuliselt läbipaistmatuna, ei saa mõistlikult olla tegemist osaliselt

läbipaistva ehk teemaplaneeringus vastavat nõuet järgiva piirdeaiaga.

13.2 Vaidlustatud haldusaktist ei nähtu, et kolmandale isikule oleks piirdeaia rajamisel

kohaldatud teemaplaneeringus nimetatud erandit, mis võimaldab läbipaistmatu piirdeaia

rajamist ümber liiklusala. Vastustaja ei ole sellele erandile tuginemist sisuliselt põhjendanud

ka kohtumenetluses. Teemaplaneeringu p 4.5 mõtteks ei saa pidada seda, et läbipaistmatu

piirdeaia rajamine on lubatud mis tahes sõidutee läheduses asuvate elamute ümber.

Arvestades, et läbipaistmatu piirdeaiaga liiklusala ümbritsemise eesmärk on kõnealusest

üldreeglist nähtuvalt müra tõkestamine ja ohutuse tagamine, saab vastavat erandit õigustava

liiklusalana eelduslikult käsitada eeskätt tiheda liikluskoormusega ja igapäevast elu häirivat

liiklusmüra levitavat ala. Kaebaja on selgitanud, et tema ja kolmanda isiku kinnistute ees

kulgev Mereääre tee on tupiktänav, mida läbib päevas maksimaalselt paarkümmend autot

suurima lubatud sõidukiirusega 30 km/h. Vastustaja ei ole eeltoodut ümber lükanud. Kohus

nõustub, et kinnistu Mereääre teega piirnemine ei ole selliseks asjaoluks, mis võimaldaks

üldreeglist kõrvale kalduda. Pealegi ei ole kolmas isik kohtumenetluses ka ise väitnud, et ta

soovis sisuliselt läbipaistmatu piirdeaia rajamist põhjusel, et tema kinnistu ees kulgeb

Mereääre tee (mis on mh Viimsi valla ÜP teemaplaneeringu „Miljööväärtuslikud alad ja

rohevõrgustik“ kaardil2 tähistatud kui vaatelise tähtsusega ilus teelõik).

13.3 Kui teemaplaneeringust tuleneb üldreegel rajada elamule läbipaistev piirdeaed, ei saa

sellest kõrvale kalduda pelgalt seetõttu, et vallas on teisigi läbipaistmatuid piirdeid. Vastustaja

ja kolmas isik ei ole seejuures põhistanud ja kohtulgi pole põhjust arvata, et Viimsi valla

elamupiirkondades (sh Tammneeme külas) on väljakujunenud lahendusena kasutusel (st kõige

enam levinud) läbipaistmatud piirded, mis on tegelikult kehtiva teemaplaneeringu kohaselt

üldjuhul keelatud.

Samuti ei kinnita ehitusteatisele lisatud piirdeaedade väljavõtted (dtl 38-39) ja kolmanda isiku

poolt 25.01.2024 menetlusdokumendile lisatud fotod seda, et elamutele rajatakse enim just

läbipaistmatuid piirdeid. Kohtule pole toodud näidete puhul mh teada, mis põhjusel lubati

konkreetsetele elamutele rajada sisuliselt läbipaistmatu piirdeaed (nt kas esines erand, mis

õigustas sellise piirde rajamist, või on tegemist kehtivate ehitusreeglitega vastuolus rajatud

piiretega). Väärale halduspraktikale tuginedes ei saa nõuda õigusvastase praktika jätkamist.

Ühtlasi ei nähtu ehitusteatisele lisatud projektdokumentatsioonis esitatud piirete väljavõtetelt,

milline on piirdeaed ühist piiri jagavate kinnistute vahel (nt Mereääre tee 6 kinnistu piirdeaiast

moodustab fotole jäädvustatud puit-lippidest piire vaid teega piirneva väiksema lõigu). Ka on

kohtu hinnangul küsitav, kas kõiki väljavõtetelt nähtuvaid piirdeid saab läbipaistvuselt pidada

sarnaseks kolmanda isiku piirdeaia lahendusega (nt Mereääre tee 40 kinnistu piirdeaia ja ka

eelviidatud Mereääre tee 6 puidust piirdeaia lipid asetsevad pealtnäha hõredamalt ja

läbipaistvust enam võimaldavamalt kui kolmanda isiku aia puhul). Eeltoodust sõltumata ei saa

üksikud erandid olla aluseks kehtivast teemaplaneeringust ja piirkonnas väljakujunenud

2 Kättesaadav arvutivõrgus: https://www.viimsivald.ee/public/Viimsi_RV_VM_tp_kehtestamisele.JPG

8(10)

3-23-2599

lahendusest kõrvale kaldumiseks. Kaebaja on 26.09.2024 menetlusdokumendis selgitanud, et

vastustaja saadetud fotodel kujutatud aiad on piirkonnas erandiks ning esitanud omakorda

fotod selle kohta, millised on konkreetses piirkonnas (Mereääre tee tänaval) levinud piirded.

Vastustaja ei ole kaebaja väitele ja tõenditele vastu vaielnud.

14. Nõustuda ei saa vastustajaga, et konkreetsel juhul tuli pidada olulisemaks kolmanda isiku

kui ehitusteatise esitanud isiku õigusi ja huve (nt privaatsussoovi). Nagu ka vastustaja ise

märgib, on kolmanda isiku rajatud piirdeaia näol kaebaja kinnistuga piirnevas osas tegemist

piirirajatisega AÕS § 151 mõttes. Juba sel põhjusel pole alust väita, et kolmanda isiku õigustel

on suurem kaal. Vastustajal tuli kaalutusõigust teostades leida tasakaal avalikkuse, kolmanda

isiku ja naaberkinnistute omanike (sh kaebaja) huvide vahel, arvestades seejuures kehtivatest

planeeringutest tulenevaid nõudeid ja piirdeaia sobivust ümbruskonda. Vastustajal ei ole

ehitusloa või -teatise menetlemisel võimalik eelistada kinnistuomaniku selliseid soove, mis ei

põhine kehtivatel õigus- või haldusaktidel. See tähendab mh, et isik ei saa nõuda läbipaistmatu

piirdeaia rajamise võimaldamist suuremale privaatsuse soovile tuginedes, kui kehtiv ÜP

teemaplaneering sellisel eesmärgil läbipaistvuse reeglist erandit teha ei võimalda. Ka ei ole

läbipaistmatu piirdeaia lubamist õigustava olulise huvina käsitatav kolmanda isiku üldsõnaline

selgitus, et püstitatud aed aitaks hoida ära lemmikloomade pääsemise kaebaja aeda. Kohtule ei

nähtu menetlusosaliste selgitustest, et kolmanda isiku loomade aias hoidmine poleks võimalik

mis tahes kujul osaliselt läbipaistva piirde püstitamisel.

Kohane ei ole vastustaja seisukoht, et ebaproportsionaalne oleks ehitusloa andmisest/

ehitusteatise aktsepteerimisest keelduda iga väiksemagi formaalse planeeringust

kõrvalekaldumise tõttu. Praegusel juhul sõltub vaidlustatud haldusakti õiguspärasus ja ka

naaberkinnistu omaniku õiguste riive sellest, kas kinni on peetud teemaplaneeringus

piirdeaedadele seatud läbipaistvuse nõudest. Eeltoodu mõjutab otseselt ehitusteatise menetluse

tulemust – kui kavandatud piirdeaed ei vasta kehtivas teemaplaneeringus sätestatud sisulistele

nõuetele, ei ole vastustajal alust selle rajamist taotletud kujul lubada. Seega ei ole

planeeringus piirdeaedade osas seatud üldreeglist kõrvale kaldumine samastatav vaid

formaalse minetusega ning läbipaistmatu piirdeaia püstitamiseks nõusoleku andmisest

keeldumiseks tulenes mh alus EhS § 44 p-st 1 koosmõjus Viimsi valla ÜP teemaplaneeringu

p-ga 4.5.

15. Täiendavalt esines kohtu hinnangul läbipaistmatu piirdeaia püstitamise mittelubamiseks

EhS § 44 p-s 4 sätestatud alus – s.o pädev asutus keeldub ehitusloa andmisest, kui ehitise või

ehitamisega kaasneb kinnisasja omanikule või kinnisasjaga piirnevate kinnisasjade omanikele

või muudele selle mõjualas olevatele isikutele püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia koormav

ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada. Tegemist on kohaliku

omavalitsuse diskretsiooniotsusega, mis eeldab kaalutlusõiguse teostamist. Seejuures

ülemäärast negatiivset mõju EhS § 44 p 4 mõttes ei ole põhjendatud sisustada ainuüksi selle

kaudu, kas ja kuivõrd takistaks ebaseaduslik ehitis naaberkinnisasjade või neil asuvate ehitiste

kasutamist, vaid ülemääraseks tuleb pidada sellist püsivat negatiivset mõju, mis ületab

oluliselt neid püsivaid negatiivseid mõjusid, mida puudutatud isikud pidanuks taluma siis, kui

ehitamine oleks toimunud õiguspäraselt.

Kaebajal ei ole küll õigust nõuda, et kolmas isik jätaks uue piirdeaia üldse rajamata või

püstitaks üksnes talle meelepärase piirdeaia. Samas on tal õigus sellele, et ehitusteatise

menetluses lähtutakse mh tema õigusi ja huve kaitsvatest teemaplaneeringu nõuetest ning

kaalutakse sisuliselt võimalusi, kuidas kaebaja õiguste riive ei oleks ülemäärane. Praegusel

juhul on vastustaja lähtunud üksnes kolmanda isiku huvidest ega ole sisuliselt hinnanud, kas

mh kaebaja kinnistuga piirnevat piirdeaeda saaks püstitada naaberkinnistu omaniku õigustega

enam arvestaval viisil. Kuna kolmandal isikul oli võimalik rajada elamule uus piirdeaed viisil,

9(10)

3-23-2599

mis mõjutab vähem kaebaja õigusi (st rajada teemaplaneeringus seatud ehitusreeglitest kinni

pidades miljöösse sobituv osaliselt läbipaistev piirdeaed), võib vastustaja poolt lubatud

piirdeaiast tulenevat mõju pidada kaebaja jaoks üleliia koormavaks.

16. Kokkuvõttes on kohus seisukohal, et kaebus tuleb rahuldada ja Viimsi Vallavalitsuse

17.10.2023 haldusakt nr 2312996/05657 tühistada.

17. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus

tegi otsuse vastustaja kahjuks, seega jäävad menetluskulud vastustaja kanda. Vastustajalt tuleb

kaebaja kasuks menetluskuluna välja mõista kaebuselt tasutud riigilõiv 20 eurot. Muud

võimalikud menetluskulud jäävad kaebaja enda kanda, kuna ta ei ole 12.09.2024 määruses

määratud tähtaja jooksul esitanud kohtule menetluskulude nimekirja ega kuludokumente

(HKMS § 109 lg-d 1 ja 11).

(allkirjastatud digitaalselt)

10(10)