3-23-3021/20 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Pihel Sarv

Otsuse tegemise aeg ja koht

16. oktoobril 2024 Tallinnas

Haldusasja number

3-23-3021

Haldusasi

Fuxia Holdings OÜ kaebus Viimsi Vallavolikogu 14.

novembri 2023. a otsuse p 2 osaliseks ja p 4 tervikuna

tühistamiseks ning valla kohustamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja Fuxia Holdings OÜ, esindaja vandeadvokaat Indrek

Kukk

Vastustaja Viimsi vald, esindaja Kristiina Laura Järve

Asja läbivaatamise vorm

Avalikul kohtuistungil 19. septembril 2024

RESOLUTSIOON

1. Jätta rahuldamata Fuxia Holdings OÜ taotlus määrata kohtulik ekspertiis Linnase

tee L2, Kesk-Kaare tee L7 ja L9 ning Suur-Kaare tee 13 asuvate vee- ja kanalisatsiooni-

torustike jääkasenduskulu määramiseks.

2. Jätta kaebus rahuldamata.

3. Jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, so hiljemalt 15. novembril 2024 (halduskohtu-

menetluse seadustiku (HKMS) § 181 lg 1).

Vastuapellatsioonkaebuse (vt HKMS § 184) võib esitada 14 päeva jooksul

apellatsioonkaebuse kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui

see on pikem kui 14 päeva. Kui apellatsioonkaebuse esitaja soovib, et ringkonnakohus arutaks

asja kohtuistungil, tuleb tal seda märkida. Vastasel juhul eeldatakse, et ta on nõus asja

lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Viimsi Vallavolikogu otsustas 14. novembri 2023. a otsusega nr 49

sundvõõrandada Fuxia Holdings OÜ-le kuuluvad Viimsi vallas Pärnamäe külas asuvad

transpordimaa sihtotstarbega kinnistud Kesk-Kaare tee L7 (katastritunnus

89001:010:1465), Kesk-Kaare tee L9 (89001:010:2441) ja Suur-Kaare tee L13

(89001:010:1466). Otsuse p-ga 2 määrati kaebajale sundvõõrandamise tasu 35 044

3-23-3021

eurot. Otsuse p-ga 4 andis vald Fuxia Holdings OÜ-le kinnisasjade valduse

vabatahtlikuks üleandmise tähtajaks 31. jaanuari 2024.

1.1.

Vald selgitas, et kõnealustel kinnistutel asuv tee on 12. juunil 2001 ja 10.

veebruaril 2004 kehtestatud detailplaneeringute (DP) järgi avalikus kasutuses. 22.

veebruaril 2023 teatas Fuxia Holdings OÜ, et sulgeb kinnisasjad ja lülitab välja

tänavavalgustuse. Kaebaja pani ette, et vald sõlmib valgustussüsteemi kasutamise

lepingu või ostab kinnisasjad ja valgustussüsteemi ära. Kaebaja tehtud pakkumised on

valla hinnangul ülemäära kallid ja ebamõistlikud.

1.2.

Kohalikud elanikud esitasid 25. märtsil 2023 Viimsi vallale taotluse

sundvõõrandamise menetluse läbiviimiseks. Taotlejad selgitasid, et probleemid

kinnisasjade omanikuga on tinginud olukorra, kus elamurajoonis pole toimivat

teedevõrku ja tänavavalgustust.

1.3.

Inimestele peab olema tagatud takistusteta ligipääs oma kodudele. Olukorras,

kus eratee on DP järgi ainus võimalik juurdepääs avalikult kasutatavale teele paljude

kinnisasjade omanike jaoks, ei ole eraõiguslikud mehhanismid kõigi isikute huvide

tasakaalustatud kaitseks piisavad. Üheteist kinnisasja omanikule on kohus määranud

juurdepääsu oma kinnisasjale. Siiski ei ole juurdepääs ka neile alati tagatud, kuna

teeomanik käitub asumi elanike ja tee kasutajate suhtes sageli pahatahtlikult. Kaebaja

on keelanud transpordimaa kasutamist prügiveoks ja ehitustranspordiks. Ka ei täida

kaebaja tee hooldamise kohustust.

1.4.

Sundvõõrandamine on vajalik avalikes huvides: 50 majapidamisele ja lasteaiale

juurdepääsu kindlustamiseks ning hooldatud teedevõrgu tagamiseks. Eelkõige on

oluline võõrandatavate kinnisasjadega piirnevate kinnistute omanike huvi.

1.5.

Sundvõõrandamise tasu koosneb üksnes kinnisasjade väärtusest. Fuxia

Holdings OÜ-le ei teki sundvõõrandamise tõttu otsest varalist kahju ega jää saamata

tulu. Kaebaja vabaneb hoopis tee korrashoiu ja tänavavalgustuse hooldamise

kohustusest. Vastustajale teadaolevalt ei olnud Fuxia Holdings OÜ-l kinnisasja üüri-

ja/või rendilepinguid ega muid kokkuleppeid, mille alusel ta oleks lootnud kasu saada.

Kinnisasjade väärtuse määramisel lähtus vald sellest, et tegu on transpordimaa

kinnistutega, millel ei ole aktiivset turgu.

2. Fuxia Holdings OÜ esitas 29. detsembril 2023 Tallinna Halduskohtule

kaebuse, milles palub tühistada 14. novembri 2023. a otsuse p 2 osas, milles vald

määras kaebajale tema hinnangul nõutavast väiksema sundvõõrandamise tasu. Kaebaja

palub kohustada valda määrama sundvõõrandamise tasu uuesti. Kaebaja palub

tühistada ka vaidlustatud otsuse p 4.

2.1. Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) §-s 12 on sätestatud

kinnisasja väärtuse ja varalise kahju hindamise alused. Vald koostas praegusel juhul

hindamisakti ise. Tegu on üksnes valla arvamusega, mis on vormistatud hindamisaktina.

Hindamisaktis pole kirjas hindajate nime ja kvalifikatsiooni. Esitatud pole hinnangu

põhjendusi. On vaid põhjendamata seisukoht, et kõigel muul peale kinnistute korralisel

hindamisel kindlaks tehtud maa hinna puudub väärtus ja hind. Maa hindamise seaduse järgi

on hindamise objekt maatükk ilma sellel asuvate ehitiste, haljastuse ja päraldisteta (§ 2 lg 1).

Hindamata on jäetud kinnistute teekatendi ja haljastuse väärtus. Hindamisakt tuleb koostada

ka valgustussüsteemi kohta. Kaebaja hinnangul on iga valgustiposti hind 2000 eurot.

Kinnistute koosseisu kuuluvad ka unikivist tehtud sissesõiduteed erakinnistutele

maksumusega 22 500 eurot.

2(14)

3-23-3021

2.2. KAHOS § 14 alusel tuleb kaebajale hüvitada saamata jäänud tulu piiratud asjaõiguste

eest. Piiratud asjaõigused on üle antud tähtajatult. Seega tuleb tulu hüvitada tähtajatult, kuid

mitte üle nõude aegumise tähtaja, milleks on kümme aastat (tsiviilseadustiku üldosa seaduse §

149).

2.3. Kaebaja tellis hindamisaruande kutseliselt hindajalt Toivo Rattasepalt. 12. detsembril

2023 koostatud aruanne lükkab ümber kõik vastustaja väited.

a) Kesk-Kaare tee L7 välisrajatiste (tee, tänavalgustus) jääkasenduskulu käibemaksuga

on 53 800 eurot. Sellest tuleb lahutada valgustussüsteemi jääkasenduskulu 7500 eurot,

kuna sellele on seatud piiratud asjaõigus teise isiku kasuks. Järelikult tuleb vallal

hüvitada 46 300 eurot.

b) Kesk-Kaare tee L9 välisrajatiste (tee, tänavalgustus) jääkasenduskulu käibemaksuga

on 181 100 eurot. Sellest tuleb lahutada valgustussüsteemi jääkasenduskulu 61 150

eurot. Vallal tuleb hüvitada 119 950 eurot.

c) Suur-Kaare tee L13 välisrajatiste (tee, tänavalgustus) jääkasenduskulu käibemaksuga

on 68 200 eurot. Sellest tuleb lahutada valgustussüsteemi jääkasenduskulu 11 600

eurot. Vallal tuleb hüvitada 56 600 eurot.

2.4. Kolme kinnistu peale tuleks vallal kokku tasuda 222 850 eurot. Lisaks eeltoodule tuleb

vallal kaebajale hüvitada ekspertiisikulud ja saamata jäänud tulu piiratud asjaõiguste tasude

näol. Kaebaja palub halduskohtul määrata õiglase hüvitise.

2.5. Otsuse punkti 4 palub kaebaja tühistada põhjusel, et omandi kaotamisega peab kaasnema

õiglane ja kohene hüvitis (põhiseaduse (PS) § 32 lg 1, Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 9.

veebruari 2006. a otsus asjas nr 3-2-1-168-05, p 9). Vastustaja ei või nõuda valduse

üleandmist enne kaebajale õiglase hüvitise maksmist. Kui hüvitise suuruse üle on vaidlus,

tohib vara sundvõõrandada alles pärast vastava kohtuotsuse jõustumist ja otsusega määratud

tasu saamist. Kui vara on ikkagi sundvõõrandatud enne vaidluse lahendamist või kohtu

otsusega määratud tasu saamist, on igaühel, kelle vara on tema nõusolekuta võõrandatud,

õigus pöörduda kohtusse ning vaidlustada nii vara võõrandamine kui ka hüvitis või selle

suurus (Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi 8. novembri 1996. a otsus asjas

nr 3-4-1-2-96). Kui hüvitise maksmine viibib, võib olla nõutav seda korrigeerida, arvestades

inflatsiooni ja intressiga.

3. 20. veebruaril 2024 esitatud avalduses täpsustas kaebaja oma nõuet kinnistute

kasutamiseks sõlmitud lepingutest saamata jäänud tulu osas (KAHOS § 11 lg 1 p-d 1 ja 2).

3.1. Kaebaja on sõlminud rendilepingu OÜ-ga Pääsupoeg ning isikliku kasutusõiguse

lepingud OÜ-ga Aragvi Grupp. Kaebaja leiab, et talle tuleb hüvitada nendest lepingutest

saamata jäänud tulu kokku 199 500 eurot.

3.2. KAHOS § 14 lg 2 sätestab, et piiratud asjaõigusest või rendi- ja üürilepingust tulenev

saamata jääv tulu hüvitatakse kuni lepingu lõppemiseni, kui selleni on vähem kui aasta.

Lepingu ennetähtaegse lõpetamise korral hüvitatakse saamata jääv tulu ühe aasta ulatuses.

3.3. Servituutide lõpetamiseks pole alust. Asjaõigusseaduse § 235 lg-st 2 lähtudes tuleb võtta

reaalkoormatise kestuseks 30 aastat. Seega peaks ka saamata jäänud tulu hüvitama 30 aasta

eest. KAHOS § 14 lg 2 tuleb jätta kohaldamata, kuna see on põhiseadusega vastuolus.

KAHOS eelnõu seletuskirjas pole seda piirangut põhjendatud. Riigil või KOV-il ei tohiks

võimaldada omanikke ebaõiglaselt kohelda, võrreldes tavapärase tsiviilõigusliku suhtega.

Tegemist on õigusriigis lubamatu olukorraga.

4. Vastustaja esitas 25. märtsil 2024 vastuse, milles palus kaebuse rahuldamata jätta.

3(14)

3-23-3021

4.1. Vastustaja lähtus Vabariigi Valitsuse 9. märtsi 2023. a määrusest nr 22 „Kinnisasja era-

korralise hindamise kord“. Sundvõõrandamise tasu 35 044 eurot on vastustaja kaebajale

tasunud.

4.2. Määruse nr 22 seletuskirja järgi rakendatakse selles sätestatud korda eelkõige riigivara-

seaduse ja looduskaitseseaduse alusel tehtavates menetlustes, aga selles olevaid põhimõtteid

on võimalik rakendada ka maakorraldusseaduse ja KAHOS-e alusel tehtavates menetlustes.

Transpordimaa kinnisasjal pole aktiivset turgu. Kinnisasjade sihtotstarve vastab nende

parimale kasutusele (vt määruse nr 22 § 13 p-d 1 ja 2, keskkonnaministri 7. juuli 2022. a

määruse nr 32 „Maa korralise hindamise metoodika“ § 15 lg 1 p 1). Aktiivse turu puudumise

korral ei ole võimalik maa turuväärtust hinnata. Sellisel juhul võib maa väärtusena kasutada

maa maksustamishinda (määruse nr 22 § 12 lg 4). Seda on kinnitanud ka Maa-amet.

4.3. Kaebajale ei teki otsest varalist kahju ega jää saamata tulu. Viimsi vallale teadaolevalt ei

olnud Fuxia Holdings OÜ-l üüri- ja/või rendilepinguid ega muid kokkuleppeid, mille alusel ta

tulu oleks saanud. Kaasnevat kahju ei tuvastatud. Sellises olukorras koosneb

sundvõõrandamise tasu ainult kinnisasja väärtusest. Kaasnev kahju ja saamata jäänud tulu

sisalduvad selles tasus. Seetõttu pole võimalik pakkumises ega otsuses tasu kõiki komponente

eraldi kajastada.

4.4. Vald võõrandas 13. veebruari 2024. a otsusega nr 18 samade kinnisasjade piiratud

asjaõigused, sh Aragvi Grupp OÜ isiklikud kasutusõigused. Aragvi Grupp OÜ-ga sõlmitud

notariaalsed lepingud pole asjakohased, kuna vald kustutab kinnistusraamatust kõik eba-

vajalikud kinnistuid koormavad asjaõigused. Ei ole tõendatud, et Aragvi Grupp on Fuxia

Holdings OÜ-le tasunud lepinguga määratud tasusid. Vallal on kahtlus, et tegu on fiktiivsete

lepingutega. Kaebajal tuleb tõendada, et ta on saanud kõik lepingujärgsed tasud Aragvi Grupp

OÜ-lt ja Aleon Tehnika OÜ-lt oma arvelduskontole alates lepingute sõlmimisest kuni

tänaseni. Isikliku kasutusõiguse puhul tuleb lähtuda KAHOS § 14 lg-st 2. Saamata jääv tulu

hüvitatakse, kui lepingu lõppemiseni on vähem kui aasta. Lepingu ennetähtaegse lõpetamise

korral hüvitatakse saamata jääv tulu ühe aasta ulatuses. Pääsupoeg OÜ-ga sõlmitud leping

lõppeb 1. mail 2025. Juhul, kui kaebaja tõendab, et lepingud ei ole fiktiivsed, loeb vald

põhjendatuks järgmist saamata jäänud tulu:

4.4.1. Pääsupoeg OÜ lepingu alusel 12 kuud × 100 eurot = 1 200 eurot;

4.4.2. notariaalse lepingu nr 3467 alusel 1 aasta × 600 eurot = 600 eurot;

4.4.3. notariaalse lepingu nr 3469 alusel 1 aasta × 600 eurot = 600 eurot;

4.4.4. notariaalse lepingu nr 3052 alusel 1 aasta × 600 eurot = 600 eurot;

4.4.5. notariaalse lepingu nr 3593 alusel 1 aasta × 600 eurot = 600 eurot.

Kokku 3 600 eurot. KAHOS § 14 lg 2 ei ole põhiseadusega vastuolus. Saamata jäänud tulu

arvestamisel tuleb lähtuda KAHOS sätetest.

4.5. Kaebaja viitab Riigikohtu otsusele tsiviilasjas nr 3-2-1-168-05 (p 9). Tegu on 2006. a-l

tehtud otsusega. Pärast seda on õigusruum muutunud. Vald on otsuses viidatud

üldpõhimõtteid arvestanud.

5. 26. juunil 2024 esitatud avalduses selgitas kaebaja, et kinnistutel paiknevad ka kaebaja

omandis olevad vee- ja kanalisatsioonitorustikud (sh sademeveekanalisatsioon), mis

mõjutavad kinnistute hinda.

KOHTU PÕHJENDUSED

Selgitused sundvõõrandamise tasu suuruse määramise kohta

4(14)

3-23-3021

6. KAHOS § 11 lg 1 kohaselt peab kinnisasja omandaja maksma kinnisasja

omandamise korral kinnisasja omanikule tasu. Tasu koosneb kinnisasja väärtusest ning

hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva

tulu eest, kui need esinevad (samas, lg 2).

7. Kinnisasja omandamisel viiakse hindamine läbi hüvitamise eesmärgil. Kahju

hüvitamine on tegevus, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda,

mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu

ei oleks esinenud (KAHOS § 12 lg 3).

8. Menetluse läbiviija võib määrata kinnisasja väärtuse, lähtudes maa hindamise

seaduse (MHS), looduskaitseseaduse, riigivaraseaduse või muu asjakohase seaduse

alusel kinnitatud metoodikast. Vajaduse korral tuleb tellida kinnisasja väärtuse

hindamine kutsetunnistusega hindajalt. Hindamise tulemus vormistatakse

hindamisaruandena. Hindamisaruanne koostatakse hindamise head tava arvestades.

Vajaduse korral kaasatakse hindamisse teise eriala ekspert (KAHOS § 12 lg-d 2 ja 7).

9. MHS § 8 lg 2 alusel on kehtestatud kinnisasja erakorralise hindamise kord

(viidatud Vabariigi Valitsuse määrus nr 22). Sundvõõrandamise korral on õigustatud

sellest lähtuda, kui selle alusel saadav sundvõõrandamise tasu vastab hindamise

eesmärgile, st võimaldab asetada omaniku olukorda, mis on võimalikult lähedane

olukorrale, milles ta oleks olnud, kui tema kinnistuid ei sundvõõrandataks.

10. Erakorralise hindamise korra § 12 lg 4 kohaselt võib maa väärtusena kasutada

maa maksustamishinda juhul, kui puudub aktiivne turg ja maa sihtotstarve vastab

parimale kasutusele. Aktiivne turg puudub mh juhul, kui kinnisasja olemasolev või

kavandatav kasutus on seotud üksnes tehnovõrgu ja -rajatise või teega (samas, § 13 p

2).

11. Maa-amet selgitas Viimsi vallale 26. oktoobri 2022. a kirjas (dtl 435), et seniste

müügitehingute ja väljakujunenud praktika põhjal transpordimaa sihtotstarbega

kinnistutel turuväärtust pole. Enamasti antakse taristuelemendid tasuta või sümboolse

tasu eest KOV-ile üle eesmärgiga vabaneda edasistest omanikukohustustest. Kui

sellise kinnisasja KOV-ile üleandmine on vormistatud müügitehinguna, on tehingutes

märgitud müügihind üldjuhul marginaalne. Seejuures ei nähtu, et tee ja teiste

taristuelementide olemasolu või nende seisukord mõjutaks tehinguhinda. Selle

põhjuseks on asjaolu, et üldise praktika kohaselt kajastuvad arendusala taristule (teed

ja tehnovõrgud) tehtud kulutused sama arenduse kruntide turuväärtuses. Seega teenib

arendaja taristuga seotud kulutused tagasi kruntide müügiga.

11.1.

Harvemini on omandatava transpordimaa omanikuks eraisik või ettevõte, kes

pole ise taristuelemente ehitanud. Sellisel juhul puudub ka minevikus kantud kulu.

Omandamisega kaasnevaks kahjuks on omaniku jaoks enamasti vaid ostuhind.

Ostuhinnal tuginevaid eksperdihinnanguid Maa-ametile esitatud ei ole. Põhjuseks võib

olla asjaolu, et soetushinda on võimalik manipuleerida näiliste tehingute abil. Seetõttu

ei oleks tegu hindamise kontekstis usaldusväärse lähenemisega. Mõnel juhul võib

ostuhind siiski üsna adekvaatselt kahju peegeldada.

11.2.

Erandlikeks olukordadeks on juhtumid, kus isik on ehitanud osa

taristuelementidest, kuid pole kunagi omanud, arendanud ega müünud sama

arendusala krunte. Sellistel juhtudel on taristu ehitamise eesmärgid ebaselged. Selleks

võib olla saada toetusi või ootus võõrandada valmis ehitatud taristu KOV-ile

ehituskulu hinnaga. See eeldaks tõenäoliselt siiski eelnevaid kokkuleppeid KOV-iga.

5(14)

3-23-3021

Kui selliseid kokkuleppeid pole, võib tegemist olla äririskiga, mis ei pruugi kuuluda

hüvitamisele (vt Riigikohtu halduskolleegiumi 5. märtsi 2021. a otsus asjas nr 3-16-

245, p 31).

11.3.

Maa-amet pakkus lahenduseks hinnata transpordimaa sihtotstarbega kinnisasju

maksustamishinna alusel. Hindamistulemus võib olla võrreldes maa ostuhinna ja

taristuelementidele tehtud kulutustega madal, kuid kooskõlas praktilise elu ja

turuosaliste väärtushinnangutega.

11.4.

Vald küsis Maa-ametilt ka, kas paarkümmend aastat vanade tehnovõrkude ja -

rajatiste puhul, mis on aastate jooksul amortiseerunud ja vajavad hooldustöid, on üldse

võimalik rääkida hüvitusväärtusest KAHOS kontekstis. Maa-amet selgitas, et

tehnovõrkude ja -rajatiste puhul tuleb hüvitusväärtust hinnata juhul, kui KOV

omandab tehnovõrkude- ja rajatiste tarbeks seatud piiratud asjaõiguse, saades ise

piiratud asjaõiguse omanikuks. Sellisel juhul käsitletakse hüvitusväärtuse hindamisel

tehnovõrkude ja -rajatiste tarbeks seatud piiratud asjaõigust eraldi. Kindlasti tuleb

jälgida, et kahju tekkimine on selgelt tuvastatav ja tõendatav, s.t kahju hüvitatakse

sellele osapoolele, kes kahju kannatab. Igasugusel kulupõhisel lähenemisel tuleks

seetõttu välja selgitada, kas tänane maaomanik on taristuelementide ehitaja ja tegeliku

kulu kandja või mitte. Samuti tuleb hindamisel arvestada tehnovõrkude ja -rajatiste

olukorda, kaasates vajadusel vastavad eriala eksperdid.

Kesk-Kaare tee L7 ja L9 ning Suur-Kaare tee L13 kinnistud

12. Kesk-Kaare tee L7 ja Suur-Kaare tee L13 kinnisasjad jäävad Viimsi

Vallavolikogu 12. juuni 2001. a otsusega nr 140 kehtestatud Vainu I maaüksuse DP

alale. DP põhijoonise järgi on neile maaüksustele kavandatud teed (tänavad) (joonisel

tähistatud positsiooninumbritega 16 ja 17, vt digitoimiku leht (dtl) 437). DP

seletuskirja (dtl 439–447) p 2.7 „Kinnisomandi kitsendused ja servituutide vajadus“

järgi on kõik planeeritud teed avaliku kasutusega. Ka DP põhijoonise järgi on

viirutusega tähistatud liiklusmaal kõigil teedel avalik kasutus. DP alusel on kinnistute

sihtotstarbeks määratud 100% transpordimaa. Kinnistud on kasutusel teemaana.

13. Kesk-Kaare tee L9 kinnisasi jääb Viimsi Vallavolikogu 10. veebruari 2004. a

otsusega nr 24 kehtestatud Pärnamäe küla Soosepa tee, Lageda tee, Vehema tee ja

Pärnamäe tee vahelise ala DP alale. DP põhijoonise järgi on tegu planeeritud teega,

mis on avaliku kasutusega (dtl 423). DP seletuskirja järgi (dtl 424–434) on teede maa-

alade sihtotstarve transpordimaa (p 2.2). Teed on avaliku kasutuse kitsendusega

(seletuskirja p-d 2.5 ja 2.7). Kinnistu on kasutuses teemaana.

14. Kaebaja ostis kõnealused kinnistud 2012. a-l pankrotimenetlustes.

14.1.

Kesk-Kaare tee L7 ja Suur-Kaare tee L 13 kinnistud ostis kaebaja 18. mail

2012 toimunud AS-i AND Projekt pankrotivara enampakkumisel hinnaga 109 eurot ja

20 senti kinnistu kohta (pankrotivara enampakkumise aktid dtl 452 ja 459).

14.2.

Kesk-Kaare tee L9 kinnistu ostis kaebaja 17. detsembril 2012 toimunud AS Q

Vara pankrotivara enampakkumisel hinnaga 4000 eurot (akt dtl 455).

15. Kohus leiab eeltoodu põhjal, et vastustaja lähtus kinnistute väärtuse määramisel

põhjendatult maa maksustamishinnast. Tegu on aktiivse turuta teekinnistutega, mille

puhul õigusaktid võimaldavad määrata sundvõõrandamise tasu maksustamishinna

alusel. Maa maksustamishinna väljaselgitamiseks ei ole vaja kutselise

kinnisvarahindaja hinnangut. Vastustaja võis seega sundvõõrandamise tasu

6(14)

3-23-3021

määramiseks vajaliku hinnangu ise koostada. See on kooskõlas nii KAHOS § 12 lg-ga

2 kui ka uurimispõhimõttega (haldusmenetluse seaduse § 6).

16. Kaebaja on iseenesest põhjendatult leidnud, et hinnal, mille eest kinnistud on

omandatud, ei ole sundvõõrandamise tasu määramisel määravat tähendust. Siiski

viitab ka kinnistute ostuhind praegusel juhul sellele, et maksustamishinna alusel

määratud hüvitisväärtus ei ole ilmselgelt asjakohatu ja kaebaja suhtes ebaõiglane.

17. Poolte vahel ei ole vaidlust maa maksustamishinna suuruse üle. Poolte vahel on

vaidlus selle üle, kas sundvõõrandamise tasu oleks pidanud sisaldama lisaks maa

maksustamishinnale, mis peegeldab maa enda väärtust, ka kompensatsiooni

kinnistutele rajatud teede, tänavavalgustusrajatiste ja haljastuse eest.

Teed

18. Ehitisregistri järgi on Kesk-Kaare tee kui ehitis (ehitisregistri kood 220270172)

võetud kasutusele 2007. a-l (vt ka kaebaja esitatud T. Rattasepa hindamisaruanne, lk 5,

dtl 67). Suur-Kaare tee kui ehitise kasutuselevõtu aja kohta pole T. Rattasepa

hindamisaruandes infot.

19. Vastustaja on esitanud teedeinseneri (tase 8) Alan Muruvälja eksperdiarvamuse

(dtl 364–374), mille järgi on teede alused rajatud 2005. a-l. Teede katted on Kesk-

Kaare tee L9 puhul rajatud 2006 a.-l, Kesk-Kaare tee L7 puhul 2010. a-l ja Suur-Kaare

tee L13 lõigul 2015. a-l. Teede alused ehitas arendaja kinnisvara arendustegevuse

käigus. Katted rajas osaliselt arendaja, Kesk-Kaare tee L7 puhul valla teehooldajale

teadaolevalt kohalikud elanikud ja Suur-Kaare tee L13 puhul Viimsi Vallavalitsus.

Kõik eelmainitud teed on olnud valla teehooldes alates nende valmimisest.

20. Kohus leiab, et selleks, et panna kaebaja olukorda, milles ta oleks olnud ilma

sundvõõrandamiseta, ei ole tarvis hüvitada talle lisaks maa maksustamishinnale

praegusel juhul kinnistutel asuvate teede rajamise kulusid. Vastupidi, teede rajamise

kulutuste arvestamine kinnistute väärtuse hulka tooks kaasa kaebaja põhjendamatu

rikastumise. Kaebaja ei ole kõnealuseid teid rajanud ega selleks kulutusi kandnud.

21. Kõnealused teed on rajatud DP-dega kavandatud arenduse realiseerimise

käigus. Eeldatavasti on kinnistute arendaja teedele tehtud kulutused tagasi teeninud

arendusala kinnistute müügist. Osaliselt on teede ehitamist rahastanud hoopis vald, kes

on kandnud ka teehoolduse kulud, ning kohalikud elanikud. Asjaoludest ei nähtu, et

kaebaja oleks teinud teede rajamiseks kulutusi, mida põhjendatult lootis edaspidi

tagasi teenida.

22. Kohus nõustub Maa-ametiga, et avalikult kasutatava tee paiknemine kinnistul

tähendab kinnistuomanikule eeskätt koormavaid kohustusi. Seetõttu antakse

teekinnistud arenduste realiseerimise käigus üldjuhul tasuta üle KOV-ile. Sellise tee

paiknemine kinnistul ei tõsta kinnistu turuväärtust ega väärtust omaniku jaoks.

Avalikult kasutataval teel ehitisena on oluline väärtus inimeste jaoks, kes seda

kasutavad, ja KOV-i jaoks, kelle ülesandeks on korraldada valla või linna teede

ehitamist ja korrahoidu (kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 6 lg 1).

7(14)

3-23-3021

23. Kaebaja leiab, et juhul, kui vald oleks omandanud ilma teerajatisteta kinnistud,

oleks tal tulnud hakata tegema kulutusi teede rajamisele. Seetõttu leiab kaebaja, et talle

tuleks hüvitada teede kui ehitiste jääkasenduskulu.

24. Ekspert T. Rattasepp selgitas (hindamisaruande lisa, dtl 473–482), et ehitise

asenduskulu on hinnatava ehitisega sama eesmärki täitva, kuid võimaluse korral

funktsionaalsema ehitise loomise kulu (s.o arvestades tänapäevaseid ehitusnõudeid).

Asenduskulu hinnatakse väärtuse kuupäeva hindades (standard EVS 875-8:2018).

Ehitise jääkasendusväärtuse leidmiseks arvatakse selle asenduskulust maha ehitise

kulum. Vara hindamisel käsitletakse kulumit turuga seotud tähenduses, s.o väärtuse

vähenemine tulenevalt vara kahanenud tootluspotentsiaalist.

Kogu objekti asenduskulude saamiseks liidetakse ehitustööde kulud, projekteerimiskulu,

ehitusloa taotlemisega seotud kulu, omanikujärelevalve kulu, ehitusplatsi üld- ja korraldus-

kulud, projektijuhtimise kulu ning käibemaks.

25. KAHOS normid ei toeta kaebaja arutluskäiku. Selleks, et panna kaebaja

olukorda, milles ta oleks olnud, kui omandamist poleks toimunud, ei ole tarvis talle

kompenseerida kõnealuste teede kui ehitistega sama eesmärki täitvate ehitiste loomise

kulud. Kaebajal ei ole tarvis hakata kinnistute koosseisus võõrandatud teid kuskil

mujal üles ehitama. KAHOS näeb ette kulumiga ehitusmaksumuse lisamise maa

turuväärtusele juhul, kui võõrandatakse hoonestatud kinnistu (vt § 12 lg 5). Praegu

sellise olukorraga tegu pole. Kaebaja olukorra hindamisel ei ole oluline see, et juhul,

kui kõnealuseid teid kinnistutel poleks, tuleks vastustajal need rajada.

26. Kuna kaebajale ei tule hüvitada teede jääkasenduskulu, ei ole jääkasenduskulu

suuruse väljaselgitamine kaebuse lahendamiseks oluline.

27. Kõnealuste teede seisukorra kohta esitatud andmed kinnitavad järeldust, et

teede rajamiseks tehtud kulutuste kompenseerimine ei ole vajalik selleks, et panna

kaebaja olukorda, kus ta oleks juhul, kui võõrandamist poleks toimunud.

27.1.

Vastustaja on 14. novembri 2023. a hindamisaruandes (dtl 54) selgitanud, et tegi

võõrandatud kinnistutel paikvaatluse. Selle tulemusel leidis ta, et kinnistutel asuv taristu ja

tehnovõrgud on amortiseerunud ja nendel pole väärtust.

27.2.

T. Rattasepa 12. detsembri 2023. a hindamisaruandes on detailsemalt

kirjeldatud praeguse kohtuasjaga mitte seotud Linnase tee L2 tee seisundit. Märgitud

on, et asfaltkate on pragunenud tee aluste vajumise tõttu asfaltkatte ja mulla

liitumispiirkonnas. Teekattel on tuvastatavad varem bituumeniga tihendatud kohad.

Nähtavad praod ei vähenda oluliselt tee kasutusomadusi, kui jätkuva deformeerumise

vältimiseks tuleks need hooldusremondi käigus kohtparandada. Tee alused pole

oluliselt deformeerunud. Kesk-Kaare tee L7, Kesk-Kaare tee L9 ja Suur-Kaare tee 13

rajatiste kohta on ekspert lakooniliselt märkinud, et nende ehitustehniline seisund on

samasugune.

27.3.

Vastustaja esitas teedeinseneri (8. tase) A. Muruvälja 13. septembri 2024.a

eksperdiarvamuse (dtl 364). A. Muruväli leidis kokkuvõttes, et teede rajamise aega,

kasutatud materjale ja ehitustehnilisi võtteid, seisundit ning kasutamisintensiivsust

arvestades on teed tänaseks amortiseerunud ja neil pole KOV-i jaoks kohe väärtust.

Teed tuleb pärast ülevõtmist remontida. Muuhulgas on ekspert leidnud järgmist:

a) Kesk-Kaare tee L9 asfaltkatend on rajatud 18 aastat tagasi. Arvestades selle seisundit,

tuleks teele paigaldada uus asfaltbetoonist katendikiht. Enne katendi paigaldamist

8(14)

3-23-3021

tuleb hinnata aluskonstruktsiooni kandevõimet. Nõuetekohase kandevõime puudumise

korral tuleb teele rajada uus aluskonstruktsioon. Lisatud on fotod, millelt nähtub, et

teekatend on muutunud poorseks ja praguliseks (dtl 365 ja 366).

b) Kesk-Kaare tee l7 asfaltkatend on rajatud 14 aastat tagasi. Ka selle tee katte pindmine

osa on kogu tee ulatuses muutunud väga poorseks. Esineb ka põik- ja pikipragusid.

Vaja on paigaldada uus asfaltbetoonist katendikiht ja hinnata aluskonstruktsiooni

kandevõimet. Vajaduse korral tuleb rajada uus aluskonstruktsioon. Lisatud on fotod,

mis kinnitavad, et teekatend on poorne ja pragunenud (dtl 370–372).

c) Suur-Kaare tee L13 teele on 2015. a-l rajatud kohalike elanike panusel kahekordse

graniitkillustikuga pinnatud katend. Katendi alla paigaldati kuni 10 cm paksune frees-

purust tasanduskiht. Tasanduskihi all asub kruusakatend. Teekattes on üksikud

väiksemad augud. Märgata on kulumisjälgi, eriti rattajälgedes. Teekatendis on

hakanud vähenema bituumenosise osakaal. Seetõttu ei püsi killustikosis enam

katendikihis kinni. Katend ei pea koormusele ja ilmastikutingimustele vastu.

Arvestades teekatendi vanust (üheksa aastat) ja seisukorda, tuleks teha säilitusremont,

mille käigus rajada ühekordse graniitkillustikuga pinnatud katendikiht. Lisatud on

fotod, millelt on näha teekatendis olevad üksikud augud ja kulumine rattajälgedes (dtl

373 ja 374).

28. Kaebaja leiab, et A. Muruvälja arvamus ei ole objektiivne, kuna mees töötab

valla teehooldaja juures. Kohus leiab, et see ei anna põhjust tema arvamust kõrvale

jätta. Arvamus on selgelt põhjendatud ja tugineb asjakohastele faktidele. A. Muruväli

on arvamuse andmiseks kvalifitseeritud. Valla teehooldaja on teede seisukorraga kõige

paremini kursis. Ei valla teehooldajal ega tema töötajatel ei ole mingit isikliku huvi

kõnealuse sundvõõrandamise menetlusega seoses.

29. Kokkuvõttes leiab kohus, et on tõendatud, et teed on rajatud aastaid tagasi.

Nende seisukorrast tulenevalt vajavad nad lähiajal ulatuslikke remonttöid. Teede kui

ehitiste väärtuse arvestamata jätmine kinnistute väärtuse hindamisel on ka sel põhjusel

põhjendatud.

Haljastus

30. Kaebaja leiab, et kinnistu väärtuse määramisel tuleks arvestada sellele rajatud

haljastuse väärtust.

30.1.

Kaebaja esitas dokumendi „Puittaimestiku haljastusliku väärtuse ja maksumuse

hindamine“, mille on koostanud viienda taseme puittaimede hindaja Sulev Järve (dtl

350 ja 351). S. Järve tegi 2023. a oktoobris välitööd, mille raames selgitas puittaimede

liigilist kuuluvust, mõõtis puude rinnasläbimõõtu ja hindas visuaalselt võra, tüve ja

juurekaela seisundit.

Üle 8 cm rinnasläbimõõduga puude maksumuse arvutas S. Järve vastavalt Tallinna Linnavoli-

kogu määruse „Raie- ja hoolduslõikusloa andmise kord“ 3. peatükis „Asendusistutus“

kirjeldatud metoodikale, arvestades ühe haljastusühiku maksumuseks 49 eurot ja 52 senti.

Haljastusühiku hind sisaldab kulutusi uute istikute transpordiks, istutustööks ja

garantiiaegseks (kaheaastaseks) hoolduseks.

Kirjeldatud metoodika põhjal leidis hindaja, et Kesk-Kaare tee L7 haljastuse väärtus on 6588

eurot ja 70 senti, Suur-Kaare tee L13 haljastuse väärtus on 7892 eurot ja Kesk-Kaare tee L9

haljastuse väärtus on 3461 eurot.

9(14)

3-23-3021

30.2.

Vastustaja leidis 18. septembril 2024 esitatud seisukohas, et haljastuse väärtus

pole teekinnistute puhul rahaliselt mõõdetav. Pole usutav, et võimalik ostja oleks nõus

teekinnistu eest rohkem maksma, kuna selle ääres kasvavad taimed, puud ja põõsad,

mida tuleb hooldada.

31. Vastustaja seisukoht kattub Tallinna Halduskohtu seisukohaga 28. septembri

2024. a otsuse p-s 19. Kohus jääb praeguses asjas sama seisukoha juurde. Pole alust

arvata, et haljastuse olemasolu teekinnistute turuväärtust tõstaks. Seetõttu ei muuda

haljastuse olemasolu seisukohta, et maa väärtuse määramisel võis praegusel juhul

võtta aluseks maa maksustamishinna.

32. Asendusistutuskulude kompenseerimine pole vajalik selleks, et panna kaebaja

olukorda, kus ta oleks olnud, kui sundvõõrandamist poleks toimunud. Kaebaja ei pea

kandma pärast kinnistute võõrandamist kulutusi uute istikute ostmisele. Kaebajal ei ole

asendusistutuskohustust, mille määratlemiseks on Tallinna Linnavolikogu kehtestatud

S. Järve viidatud metoodika. Seetõttu pole alust kompenseerida talle kulutusi

puittaimede asendamiseks. Kaebaja pole ära näidanud, et ta oleks teinud puittaimede

soetamiseks kulutusi, mida lootis põhjendatult tagasi teenida.

Tänavavalgustus

33. Kaebaja leiab, et talle tuleks kompenseerida teeäärsete valgustite

jääkasendusväärtus. Täpsemalt nõuab kaebaja valgustipostide ja maakaabelliinide

soetamise ja paigaldamise kulusid. Kaebaja on kaebuses märkinud, et

tänavavalgustuse jääkasenduskuludest tuleb maha arvata valgustussüsteemi

jääkasenduskulud, kuna valgustussüsteemile on seatud piiratud asjaõigus teise isiku

kasuks.

34. Vastustaja esitas ekspert Tõnu Roosma (B pädevus, tunnistus EL-290-22)

seisukoha valgustite kohta (dtl 377–379).

34.1.

Valgustid on rajatud 2004.–2005. aastal. 2005. a-l andis arendaja Kesk-Kaare

tee L7 teevalgustuse valla käidukorraldusse, 2007. a-l anti valla käidukorraldusse

Kesk-Kaare tee L7 ja Suur-Kaare tee L13 teevalgustus. Tänavavalgustuspaigaldis on

rajatud maakaablitega, tsingitud koonusmastidel. Valgustitena on kasutatud

kõrgsurvenaatrium valgusteid.

34.2.

Valgustusrajatiste eluiga on üldjuhul 40 aastat. Kesk-Kaare tee L7 valgustid on

2023. a- l vahetatud riigihanke korras LED-valgustite vastu. Valgustite seisukord on

pigem halb. Valgustite korpused on sammaldunud ja muutunud UV kiirguse toimel

murenevaks. Naatriumvalgustite tehnoloogia on moraalselt vananenud ja väga suure

energiatarbimisega. Valgustite väärtus on null eurot või pigem miinusväärtus, kuna

lähiajal on vaja teha investeering valgustite vahetuseks (valgustuspunkti renoveerimise

maksumus 322 eurot).

34.3.

Mastide ja konsoolide seisukord on pigem hea. Esineb üksikuid

korrodeerumise märke. Üksikutel mastidel on väiksemaid mõlke või muid vigastusi.

Tsingitud metallmasti eluiga on sõltuvalt paigalduskoha tingimustest ja toote

kvaliteedist 10 kuni 50 aastat, meie kliimas ca 30 kuni 40 aastat. Arvestades Pärnamäe

paigaldise seisu, siis on nende eeldatava eluea lõpuni veel ligikaudu 12 aastat.

34.4.

Ekspert on selgitanud ka kaablite, mastijalandi ja lülitus-jaotusseadme

seisundit.

10(14)

3-23-3021

34.5.

Kokkuvõttes on ekspert tõdenud, et käidukorraldaja on hoidnud kinnistutele

rajatud teevalgustussüsteeme töökorras. Lähiajal on vaja teha investeering valgustite

vahetamiseks.

35. Kaebaja esitas 4. oktoobril 2024 seisukoha, milles leidis, et Tõnu Roosna ei ole

pädev ekspert. Ta on sisetööde elektrik (tase 47) ja valla käidumeister. Seetõttu on

põhjust kahelda ka tema objektiivsuses. Kaebaja leiab, et eksperdi võime vara väärtust

hinnata on kaheldav. Arvamuses leiab ta, et vara saab veel mitukümmend aastat

kasutada, kuid jõuab seejärel järeldusele, et vara väärtus on null.

36. Kohus leiab, et eksperdiarvamus on usaldusväärne ja asjakohane vähemalt

osas, mis puudutab valgustusrajatiste kirjeldust, seisundit ja nende rajamise aega.

Samuti on valla käidumeister kõige õigem inimene selgitama seda, kes ja kuidas on

tegelenud valgustussüsteemide hooldamisega.

37. Nagu kohus juba tee-ehitiste ja haljastuse puhul leidis, ei mõjuta ka

tänavavalgustusrajatiste olemasolu praegusel juhul kinnistute sundvõõrandamise tasu

suurust. Avalikult kasutatavate teedega transpordikinnistutel pole aktiivset turgu

sõltumata sellest, kas tee äärde on rajatud valgustus või mitte. Praegusel juhul oli maa

väärtuse määramisel seega õige lähtuda maa maksustamishinnast, hoolimata sellest, et

kinnistutel paiknevad valgustussüsteemid.

38. Valgustite väärtuse arvestamata jätmine sundvõõrandamise tasu määramisel ei

mõjuta hinnangut kaebaja olukorrale enne ja pärast kõnealuste kinnistute

sundvõõrandamist. Valgustite rajamise kulud on arendaja eeldatavasti tagasi teeninud

arendusala kinnistute müügist. Valgustid on alates 2005. ja 2007. a-st valla

käidukorralduses. Valgustite hooldusega on sellest ajast alates tegelenud vald. Kaebaja

pole teinud valgustitega seoses kulutusi, mille tagasi teenimist ta oleks õigustatud

lootma. Valgustite jääkasendusväärtust pole põhjust kompenseerida, kuna kaebajal ei

ole vajadust ega kohustust rajada pärast kinnistute sundvõõrandamist samasuguseid

rajatisi kusagile mujale.

39. Seega jättis vastustaja valgustite väärtuse põhjendatult arvesse võtmata.

Saamata jäänud tulu

40. Kaebaja leiab, et vastustaja on jätnud talle õigusvastaselt määramata rendi- ja

servituudilepingutest saamata jäänud tulu. Saamata jääva tuluna käsitatakse kasu, mida

isik oleks tõenäoliselt saanud, eelkõige tema tehtud ettevalmistuste tõttu, kui kinnisasja

omandamist ei oleks toimunud (KAHOS § 14 lg 1). Piiratud asjaõigusest või rendi- ja

üürilepingust tulenev saamata jääv tulu hüvitatakse kuni lepingu lõppemiseni, kui

selleni on vähem kui aasta. Lepingu ennetähtaegse lõpetamise korral hüvitatakse

saamata jääv tulu ühe aasta ulatuses (KAHOS § 14 lg 2).

41. Kaebaja on sõlminud kinnistute kasutamiseks järgmised lepingud.

41.1.

1. mail 2020 sõlmis kaebaja rendilepingu OÜ-ga Pääsupoeg Suur-Kaare tee

L13 kinnistu kasutamiseks parkimisplatsina (leping dtl 140). Lepingu tähtajaks on 1.

mai 2025. Parkimisplatsi kasutamise eest tasub OÜ kaebajale 100 eurot kuus. Kaebaja

leiab, et talle tuleb kompenseerida saamata jäänud tulu 15 kuu eest, kokku 1500 eurot.

41.2.

27. novembril 2014 sõlmis kaebaja tähtajatu isikliku kasutusõiguse lepingu nr

3467 OÜ-ga Aragvi Grupp elektroonilise sidevõrgu liinirajatiste omamiseks ja

majandamiseks (leping dtl 147). Kasutusõigus on seatud Suur-Kaare tee V kinnistule.

11(14)

3-23-3021

Lepingule lisatud plaanist saab järeldada, et see hõlmab praeguse Suur-Kaare tee L13

kinnistu ala (vt dtl 153). Lepingu p 3.1.3 järgi on isikliku kasutusõiguse tasu 600 eurot

aastas. Kaebaja leiab, et talle tuleb kompenseerida saamata jäänud tulu 30 aasta vältel,

kokku 18 000 eurot.

41.3.

27. novembril 2014 sõlmis kaebaja OÜ-ga Aragvi Grupp lepingu nr 3469

Kesk-Kaare tee L7 kinnistul elektroonilise sidevõrgu liinirajatise omamiseks ja

kasutamiseks (leping dtl 156). Kasutusõiguse tasuks määrati 600 eurot aastas (lepingu

p 3.1.3). Kaebaja leiab, et talle tuleb kompenseerida saamata jäänud tulu 30 aasta

vältel. Kokku tuleb kaebaja meelest talle selle lepingu alusel kompenseerida

4×30×600=72 000 eurot.

Kohus märgib, et kaebaja arvutuskäik pole põhjendatud, kuna selles lepingus on kokku lepitud

üksnes ühe kinnistu kasutamine, mille eest on määratud tasu 600 eurot aastas.

41.4.

12. augustil 2014 sõlmis kaebaja OÜ-ga Aragvi Grupp lepingu nr 3052, millega

andis OÜ-le tähtajatu isikliku kasutusõiguse neljale kinnistule (Kesk-Kaare tee L7 ja

L9, Suur-Kaare tee V ja Selise tn 2a, Tallinn) vee- ja survekanalisatsiooni ehitamiseks,

omamiseks ja kasutamiseks (leping dtl 165). Isikliku kasutusõiguse tasuks lepiti kokku

600 eurot aastas iga kinnistu kohta. Kaebaja leiab, et talle tuleb kompenseerida

saamata jäänud tulu 30 aasta vältel, 3×30×600=54 000 eurot.

41.5.

8. septembril 2014 sõlmis kaebaja OÜ-ga Aragvi Grupp lepingu nr 3593,

millega andis OÜ-le isikliku kasutusõiguse Kesk-Kaare tee L 7 ja L9 ning Suur-Kaare

tee V kinnistul paikneva elektrivõrgu kasutamiseks (leping dtl 181). Isikliku

kasutusõiguse tasuks määrati 600 eurot aastas iga kinnistu kohta (lepingu p 2.3).

Kaebaja leiab, et talle tuleb kompenseerida saamata jäänud tulu 30 aasta vältel,

3×30×600=54 000 eurot.

42. Kohus leiab, et KAHOS § 14 lg-t 2 pole põhjust pidada põhiseadusega

vastuolus olevaks. See piirab sundvõõrandamise korral määratava tasu suurust, kuid

mitte ebaõiglaselt (vt PS § 32 lg 1 teine lause). Piirangu kasuks räägib avalik huvi.

Sundvõõrandamine on lubatud üksnes vältimatu vajaduse korral seaduses loetletud

oluliste avalike huvide kaitseks (KAHOS § 4 lg-d 1 ja 2). Avalikud vahendid on

paratamatult piiratud. Servituutidest, rendi- või üürilepingutest saamata jäänud tulu

kompenseerimine ühe aasta tulude ulatuses on õiglane kompromiss avalike vahendite

säästliku kasutamise ja omaniku õiguse vahel saada lepingust loodetud tulu. Ka

sundvõõrandamiseta ei saa omanik kindel olla, kui kaua ta lepingutest loodetud tulu

tulevikus tegelikult saab.

43. Vastustaja leiab, et tegu võib olla fiktiivsete lepingutega, kuna kaebaja pole

tõendanud, et ta lepingujärgseid tasusid sai. Kaebaja selgitas 4. oktoobri 2024. a

seisukohas, et tal on raskusi raamatupidamise algdokumentide esitamisega. Kaebaja

raamatupidamise dokumendid on hävinud süütamise tõttu. Kui kaebaja juhatuse

liikmel õnnestub dokumendid taastada, edastab ta need kohtule.

44. Viimsi vald tegi kaebajale kinnistute võõrandamise tasu ettepaneku 28. aprillil

2023, andes talle tähtaja 29. maini 2023 pakkumusega nõustumiseks või vastuväidete

esitamiseks (vt vaidlustatud otsuse lk-d 2 ja 3, dtl 35 ja 36). 29. mail 2023 esitas

kaebaja vastustajale seisukoha (dtl 212), milles ei ole infot saamata jääva tulu suuruse

määramiseks. Kaebaja poolt kinnisasja sundvõõrandamise otsuse eelnõule esitatud

arvamuse sisu on kajastatud vaidlustatud otsuses (lk-d 5–8, dtl 38–41). Ka selles

arvamuses ei andnud kaebaja vastustajale infot saamata jääva tulu suuruse kohta.

12(14)

3-23-3021

Vaidlustatud otsuses märkis vastustaja seetõttu põhjendatult: „Viimsi vallale

teadaolevalt ei olnud Fuxia Holdings OÜ-l kinnisasja üüri- ja/või rendilepinguid ega

muid kokkuleppeid, millega ta soovis kasu saada.“

Ka kohtule esitatud algses kaebuses ei selgitanud kaebaja, kui suur on tema nõutav saamata

jäänud tulu, vaid palus kohtul selle eest õiglase hüvitise määrata. Vajaliku info andis kaebaja

alles kohtule esitatud 20. veebruari 2024. a avalduses.

45. Sõlmitud lepingute alusel saamata jääva tulu kohta peab haldusorganile infot

andma kinnistuomanik ise. Vallal pole võimalust seda infot ise välja selgitada, kuna

kinnistusraamatus see ei kajastu. Kohus hindab haldusakti õiguspärasust selle andmise

aja seisuga (HKMS § 158 lg 2 teine lause). Kuna vastustajal ei olnud vaidlustatud

otsuse tegemise aja seisuga infot saamata jäänud tulu suuruse kindlaksmääramiseks,

on vaidlustatud otsus õiguspärane ka selles osas.

46. Kohus märgib lisaks, et kaebaja selgitused selle kohta, miks ta ei saa esitada

lepingute alusel tulu saamise kohta tõendeid, ei ole veenvad. Hoolimata väidetavast

süütamisest peaks olema võimalik leida dokumente, mis kinnitavad lepingute alusel

raha liikumist.

46.1.

OÜ-ga Pääsupoeg sõlmitud lepingu järgi pidi rentnik tasuma iga kuu renti

rendileandja esitatud arve alusel. Isegi, kui renti tasuti millegipärast sularahas ning

maksete laekumist kinnitavat pangakonto väljavõtet pole seetõttu olemas, olnuks

kaebajal võimalik küsida OÜ-lt Pääsupoeg talle esitatud rendiarveid.

46.2.

OÜ-ga Aragvi Grupp sõlmitud lepingute järgi tuli kasutajal tasuda isikliku

kasutusõiguse tasu omaniku näidatud kontole. Seega olnuks kaebajal eeldatavasti

võimalik esitada laekumiste kohta kontoväljavõtted.

46.3.

Politsei- ja Piirivalveameti 2. mai 2024. a määruse järgi (dtl 646) toimus

väidetav süütamine 13. oktoobril 2023. Kaebajal oli võimalik esitada laekumisi

tõendavad dokumendid vallale haldusmenetluses enne väidetava süütamise toimumist.

Vee- ja kanalisatsioonitorustik

47. Kaebaja leidis 26. juunil 2024 esitatud avalduses, et kinnistute hinda mõjutab

ka kinnistutel paiknev vee- ja kanalisatsioonitorustik. OÜ-ga Aragvi Grupp sõlmitud

lepingust nr 3052 saab järeldada, et kinnistutel asuvad vee- ja survekanalisatsiooni

trassid ei kuulunud mitte kaebajale, vaid OÜ-le Aragvi Grupp. Samale järeldusele on

jõudnud ka AS Viimsi Vesi 6. detsembri 2018. a kirjas, millega vastas kaebaja

pakkumisele müüa kanalisatsioonitrassid vee-ettevõtjale (dtl 311 ja 312). Seega pole

neid rajatisi kaebajalt koos kinnistuga võõrandatud. Kaebaja ei saa nõuda nende

omandi kaotamise eest tasu.

48. Kaebaja esitas 26. juunil 2024 ka taotluse määrata kohtulik ekspertiis Linnase

tee L2, Kesk-Kaare tee L7 ja L9 ning Suur-Kaare tee 13 asuvate vee- ja

kanalisatsioonitorustike jääkasenduskulu määramiseks. Eeltoodud selgitustest lähtuvalt

ei ole selline ekspertiis asja lahendamiseks vajalik. Kohus jätab taotluse rahuldamata.

Kokkuvõte

49. Kaebus tuleb tervikuna rahuldamata jätta. Kuna vald määras sundvõõrandamise

tasu õigesti, ei ole kahtlust ka otsuse p-i 4, millega vald määras kaebajale kinnisasjade

valduse üleandmise tähtaja, õiguspärasuses.

13(14)

3-23-3021

50. HKMS § 108 lg 1 järgi kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Vastustaja pole kaebajalt menetluskulude väljamõistmist taotlenud. Menetlusosaliste

kulud jäävad seega nende endi kanda.

Pihel Sarv

/allkirjastatud digitaalselt/

14(14)