2-22-13736/22 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

2-22-13736

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Tiia Bergson

Otsuse tegemise aeg ja koht

14. oktoober 2024, Tallinna kohtumaja

Tsiviilasja number

2-22-13736

Tsiviilasi

Kümnesse! OÜ hagi RIA Stanteks OÜ vastu kahju

summas 10 992,90 eurot hüvitamiseks ning viivise

saamiseks

Tsiviilasja hind

Hagi hind 16 116,73 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: Kümnesse! OÜ (registrikood: 16462912;

asukoht XXX)

Hageja lepinguline esindaja advokaat Katrin Paulus (e-

post: XXX)

Kostja: RIA Stanteks OÜ (registrikood: 11242522;

asukoht XXX, e-post: XXX)

Kostja lepinguline esindaja: Rainer Osanik, e-post XXX

Asja läbivaatamine

kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Kümnesse! OÜ hagi RIA Stanteks OÜ vastu kahju summas 10 992,90 eurot

hüvitamiseks, saamata jäänud tulu samiseks ning viivise saamiseks rahuldamata.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

2. Jätta poolte menetluskulud Kümnesse! OÜ kanda.

3. Välja mõista hagejalt Kümnesse! OÜ kostja RIA Stanteks OÜ kasuks

menetluskulu summas 1 668 eurot.

4. Välja mõista hagejalt Kümnesse! OÜ kostja RIA Stanteks OÜ kasuks viivis

menetluskuludelt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates otsuse

jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni (TsMS § 177 lg 4).

Edasikaebamise kord

Pooled võivad esitada otsuse peale apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse

avalikult teatavakstegemisest. Ringkonnakohus võib apellatsioonkaebuse lahendada kirjalikus

2-22-13736

menetluses, kui kaebaja ei taotle selle lahendamist istungil.

Menetlusabi taotlemise selgitus

Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab seaduses sätestatud

tähtaja järgimiseks menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille

tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või

riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi

andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või

tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUDED

1. Kümnesse! OÜ esitas 15.09.2022 Harju Maakohtule hagi RIA Stanteks OÜ vastu kahju

hüvitamiseks. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 01.06.2022 viieks aastaks

äriruumi üürilepingu nr xxxx, mille üüriesemeks oli äripind aadressil XXX, üldpindalaga

ligikaudu 306m2. Hageja soovis kasutada üüritud äriruumi lasketiiruna ning hagejale oli

oluline üüripinna juurdepääsetavus. Hageja valmistas pärast üürilepingu sõlmimist üüritud

äripinna ette õhupüssi lasketiiruks. Lasketiiru valmimiseks tegi hageja juunikuus

investeeringuid summas 4 418,90 eurot. Lepingu kohaselt tasus hageja jooksva ehk 2022

juunikuu üüri summas 960 eurot, tagatisraha summas 960 eurot. Hageja tasus maaklerile

vahendustasu summas 960 eurot (ühe kuu üür käibemaksuga).

2. Hageja on seisukohal, et kostja rikkus oluliselt üürilepingut, kuivõrd hageja ei saanud

alates 20.06.2022 ehk umbkaudu 3 nädalat pärast üürilepingu sõlmimist ning seega ruumi

valduse saamist ruumi sihtotstarbeliselt kasutada, kuivõrd ruumid ei vastanud sellistele

tingimustele, et seal saaks pidada lasketiiru. Lasketiiru pidamine eeldab, et ruumide

tingimused vastavad sellele, et seal saaks hoiustada relvi ning inimesed saaksid seal

mugavalt ja terviseriskideta viibida. Ruumid olid liigniisked ja külmad niiskus 71% ja

temperatuur südasuvel 17,3C. Ebasobivad ning häirivad ruumi tingimused tõid kaasa

klientide lahkumise ning hageja majandustegevuse halvenemise ja hääbumise.

3. Pärast lepingu sõlmimist püstitati maja juurde ka ehistustellingud, mille tõttu oli

üüripinnale sissepääs jäänud ehitustsooni selliselt, et hageja klientidele ning hageja

juhatuse liikmele ei olnud tagatud turvaline sissepääs ruumidesse. Viimane oli vastuolus

üürikuulutuses lubatuga, et äripind on nähtav ja lihtsasti juurdepääsetav. Üürilepingu

sõlmimisel ning ruumi valduse üleandmisel ehitustellinguid ei olnud ja kostja nende

püstitamisest hagejat ei teavitanud.

4. 28.06.2022 alustas kostja üüriruumis puuduste kõrvaldamist, asudes ruume kütma. See

aga ei mõjutanud midagi ja ei viinud ruumi kasutuskõlbliku seisu. Hageja on kostjale

korduvalt teatanud äriruumi puudustest, kuid kostja ei ole teinud mitte midagi selleks (v.a

katsed ruumi soojendada), et ruumi puudusi kõrvaldada.

5. Hageja esitas 29.06.2022 kostjale pretensiooni, mille aluseks oli võimatus üüritud ruume

sihtotstarbeliselt kasutada ning kostja üürinõue tulevase juulikuu eest. Nimelt esitas kostja

28.06.2022 hagejale üüriarve ja ähvardas viivisega kohe kuu esimesest kuupäevast, kuigi

lepingujärgne maksetähtaeg oli 10. kuupäev. Hageja leidis, et üürinõue on alusetu, kuna

äriruumi puuduse tõttu ei saa hageja oma majandustegevust arendada. Hageja viitas ka

äriruumi puudustele. Kostja tagastas hagejale tasutud üüri, kuid ei kõrvaldanud ega

püüdnud kõrvaldada ruumi puudusi isegi pärast hagejalt kirjaliku pretensiooni saamist.

6. 25.07.2022 pöördus hageja lepinguline esindaja kostja poole kohtuväliselt e-posti teel.

Hageja esitas kostjale avalduse lepingu erakorraliseks lõpetamiseks ning

kompromissiettepaneku vaidluse lahendamiseks. Nimelt esitas hageja nõuded tagatisraha

2-22-13736

ja vahendustasu (maakleritasu) tagastamiseks, üüripinnale tehtud kulutuste, saamata

jäänud tulu ning õigusabikulude hüvitamiseks. Kostja hageja kompromissiettepanekutega

ei nõustunud.

7. Hageja leiab, et kostja peab tagastama talle tasutud tagatisraha, samuti tuleb kostjal

hüvitada hageja tehtud investeeringud ja maakleri vahendustasu, hageja kohtueelsed

õigusabikulud ning saamata jäänud tulu. Hageja palub kostjalt välja mõista hageja kasuks

varalise kahju hüvitise summas 10 922,90 (4 418,90+2 712+960+960+1 872) eurot, lisaks

mõista välja kostjalt hageja kasuks saamata jäänud tulu kohtu õiglasel äranägemisel.

Samuti palub hageja mõista välja kostjalt hageja kasuks viivis seadusjärgses määras kindla

summana kohtu välja mõistetud kahju hüvitamise summalt alates hagi kohtule esitamise

päevast kuni kohtuotsuse tegemise hetkeni ning sealt edasi seadusjärgses määras

tähtaegselt kohtu välja mõistetud tasumata kahju hüvitamise nõudelt kuni selle täieliku

rahuldamiseni, kuid mitte rohkem kui kahju hüvitamise nõude summa.

KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE

8. Kostja ei tunnista tema vastu esitatud hagi, vaidleb sellele täies ulatuses vastu ning palub

jätta see rahuldamata. Kostja nõustub, et pooled sõlmisid 01.06.2022 viieks aastaks

äriruumi üürilepingu nr xxxx, mille üüriesemeks oli äripind aadressil XXX, üldpindalaga

ligikaudu 306m2. Kuid kostja juhib tähelepanu, et hageja oli teadlik, et hoones, milles

paikneb äriruum, teostatakse katuse remonti ning paigaldatakse tellingud. Hageja nägi

tellingute paigaldamist juba siis kui ta käis äriruumidega eelnevalt tutvumas aga ka siis,

kui ta tuli äriruume vastu võtma.

9. Hoones toimunud tulekahju kustutusveest sai kahjustada hoone ülemine korrus, seetõttu

ka tulekahju ega selle likvideerimine ei mõjutanud mitte kuidagi moodi äriruumi. Hagejal

oli kogu aeg pidev juurdepääs äriruumile ning mitte kunagi polnud tellingud paigaldatud

selliselt, et äriruumile oleks ligipääs piiratud või see oleks takistatud.

10. Hageja ei teavitanud ka kostjat selles, millistele tingimustele peavad vastama äriruumid.

Kostja ei tea ega peagi teadma, millised eritingimused kehtivad nt lasketiirule. Selline

elementaarne teadmine ja veendumus, kas ruumid vastavad nimetatud nõutele, on

ennekõike üürnikul endal. Ei relvaseadus ega ka lasketiiru ja laskepaiga ning

laskevõistluse ja treeninglaskmise ohutusnõuded ei sätesta mingeid nõudeid lasketiiru

temperatuurile või õhuniiskusele, selle paiknemisele maapinnal (või allpool maapinda),

sellele ligipääsu vms.

11. Hageja poolt üüritud äriruumid asuvad hoone keldrikorrusel st. suuremas ulatuses

madalamal maapinnast ning on elementaarselt eeldatav, et juhul kui ruumides ei kasutata

kütet, on keldripindade temperatuur madalam (sh. ka südasuvel) ja niiskus suurem, kui

nendes ruumides mis asuvad maapinna või näiteks katusel. Seetõttu vastab kütmata

äriruumi keskmine temperatuur ja õhuniiskus keskmisele välistemperatuurile ja

õhuniiskusele. Keskmine välistemperatuur oli 2022 juunis 16,8 kraadi. Keskmine

õhuniiskus on Tallinnas aga juunis 74%. On tavapärane, et siseõhk on suvel niiske (50-

70%) ning talvel langeb see köetavates ruumides väga madalale, jäädes tihti alla 20%.

12. Äriruumid olid varustatud gaasi tarbiva kütteseadmetega, kuid hageja tegelikkuses seda

sihipäraselt kasutama ei hakanud. Hageja väide, et ta polnud teadlik sellisest seadmest, ei

vasta tõele, kuna kostja ruumide üleandmisel instrueeris hagejat kuidas seadet kasutada

ning juba ka üürikuulutuses, oli kirjas, et ruumides on gaasiküte. Kostja oma vestlustest

hagejaga korduvalt viitas, et hageja lülitaks sisse gaasikatla, mis tõstaks ruumides

temperatuuri ning vähendaks ka seeläbi niiskust, kuid hageja seda ei teinud viidates, et

2-22-13736

gaas on kallis. Lõpuks, kui hageja kütte sisse lükkas, tõusis sisetemperatuur 20 kraadile

ning õhuniiskus langes 60%-le.

13. Hageja ja tema klientide sissepääs äriruumidesse oli tagatud ega polnud takistatud. Samuti

olid hoonet ümbritsevad tellingud varjestatud sirmiga ning alt kaetud, mis välistab

juhuslike esemete alla kukkumise või oleks seadnud ohtu hagejat külastavaid kliente.

14. Kostja seisukohal, et hageja poolt lepingu ülesütlemine ei olnud põhjendatud ega

õiguspärane ning seetõttu on ka kõik hageja poolt kostjale esitatud nõuded esitatud

põhjendamatult ja alusetult. Hageja hagis toodud väited on paljasõnalised ning tõendamata

ja nendest ei selgu millist lepingu punkti või millist kehtivat seadust või regulatsiooni ei

ole kostja konkreetselt täinud, mis on kaasa toonud kostja poolse lepingu rikkumise.

Hageja poolt lepingu ülesütlemise põhjus on otsitud ning hageja ei ole käitunud

heauskselt. Hageja ei ole tõendanud, et ta on olnud ise piisavalt hoolas lepingu sõlmimisel

ning näidanud ette piisavat hoolsust ja täitnud elementaarset hoolsuskohustust äriruumide

kasutamisel. Kostja palub jätta hagi rahuldamata ning kõik menetluskulud hageja kanda.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

15. Kohus, tutvunud poolte seisukohtadega ning toimiku kõigi materjalidega, leiab, et

hagiavaldus tuleb jätta rahuldamata. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1

järgi hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest.

Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet

põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või selle vastu vaielda. Pool määrab ise,

mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid

tõendab. TsMS § 436 lg 2 järgi kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud

tõenditele. TsMS § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud

õiguslike väidetega.

16. Poolte vahel puudub vaidlus järgmiste oluliste asjaolude osas:



Pooled sõlmisid 07.08.2017 äriruumi üürilepingu, mille kohaselt üürileandja annab ja

üürnik võtab kasutusse äripinna aadressil XXX üldpindalaga ligikaudu 306 m2 (dtl 22-

29).



Hageja pöördus kostja poole 29.06.2022 kirjaliku pretensiooniga, milles avaldas, et

hagejal on hetkel võimatu üüritud ruumide kasutamine temast mitte olenevatel

põhjustel. Samuti heitis hageja kostjale ette ruumides olevat niiskust 61% ja rõskuse

haisu. Samuti heitis hageja kostjale ette 28.06.2022 arve ning sellel kajastuva

viivisenõudega seonduvat. Ühtegi tähtaega puuduste kõrvaldamiseks hageja kostjale ei

määranud (dtl 84-85).



Hageja lepinguline esindaja esitas 25.07.2022 kostjale üürilepingu ülesütlemise

avalduse, milles ütles üürilepingu üles alates30.07.2022. Hageja tugines lepingu

ülesütlemisel sellele, et üürnikul on tekkinud lepingu objekti kasutamisel tõsised

esineb probleemid, kuivõrd puudub ruumidesse ohutu sissepääs ning ruumides

liigniiskus ning ruumide temperatuur ei vasta nõuetele, mille tulemusena ei ole

lasketiirus võimalik kliente teenindada ega ka relvi hoiustada (dtl 86-92).

17. Hageja palub kostjalt välja mõista varalise kahju hüvitis 10 922,90 eurot ning saamata

jäänud tulu kohtu äranägemisel ning mõista kostjalt välja viivis seadusest tulenevas

määras (VÕS § 113) alates hagi esitamise päevast kuni põhinõude täitmiseni ning jätta

kõik menetluskulud kostja kanda. Hagiavalduses tõi hageja esile, et tema nõue 10 922,90

eurot koosneb äripinna lasketiiruks ettevalmistamise investeeringutest summas 7 130,90

eurot (4 418,90 + 2 712), kostjale tagatisrahana tasutud summast 960 eurot, maakleri

2-22-13736

vahendustasust summas 960 eurot ning hageja kohtueelsetest õigusabikuludest summas 1

872 eurot.

18. Riigikohus on selgitanud, et „hageja võib VÕS § 115 lg 1 ning §-de 127 ja 128 alusel

nõuda kahju hüvitamist, kui on täidetud eelkõige järgmised üldised eeldused (RKTKo nr

3-2-1-5-12, p 27): kostja on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1); kostja vastutab lepingu

rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1), st rikkumine ei ole VÕS § 103 lg 1 järgi vabandatav;

hagejale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128); kahju on hõlmatud rikutud

lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2); kahju oli rikkumise võimaliku

tagajärjena kostjale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või

raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3); rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS

§ 127 lg 4; RKTKo 08.01.2013.a, nr 3-2-1-173-12). Samas lahendis osundas

tsiviilkolleegium, et põhimõtteliselt peab kõiki kahju hüvitamise nõude aluseks olevaid

asjaolusid TsMS § 230 lg 1 esimese lause järgi tõendama hageja. VÕS § 103 lg 1 teise

lause järgi eeldatakse siiski, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav ja kostja peab kahju

hüvitamise kohustusest vabanemiseks tõendama, et rikkumine oli vabandatav.

19. Hageja leiab, et kostja rikkus üürilepingut, kuivõrd andis üle varjatud puudustega ruumid

ning üüripinnale juurdepääs oli takistatud tellingute tõttu ning kostja ei paigaldanud

vajalikku varikatust. Kostja vaidleb hagejale vastu.

20. Lepingu ülesütlemise õigust teostatakse ühe poole tahteavaldusega, st tegemist on

lepingulist suhet lõpetava kujundusõigusega, seega piisab lepingu lõppemiseks tahte

väljendamisest. Lepingu ülesütlemise avaldus muutub kehtivaks vastaspoole poolt

kättesaamisega. Vaidlust ei ole selles, et kostja on hageja lepingulise esindaja 25.07.2022

avalduse kätte saanud ja sellele vastanud 29.07.2022 (dtl 96-97). Seega on täidetud

lepingu ülesütlemise formaalne eeldus.

21. Järgnevalt kohus kontrollib, kas hagejal oli ka sisuline alus üürileping erakorraliselt üles

öelda. Hageja hinnangul on kostja rikkunud üürilepingut sellega, et andis hagejale üle

oluliste varjatud puudustega üürilepingu eseme, äripinna aadressil XXX. Hageja leiab, et

üüripind ei vastanud sellistele tingimustele, et seal saaks pidada õhkrelvade lasketiiru

üüripind oli liigniiske ja külm – niiskus 71% ja temperatuur südasuvel 17,3C. Samuti

puudus juurdepääs üüripinnale. Enne lepingu sõlmimist oli majal, kus asus üüripind

alustatud remonti, kuid väliselt ei olnud võimalik aru saada remondi alustamisest. Pärast

lepingu sõlmimist püstitati maja juurde ehitustellingud, mille tõttu üüripinnale sissepääs

jäi ehitustsooni ja ei olnud tagatud turvaline sissepääs ruumidesse. Üürilepingu sõlmimisel

ehitustellinguid ei olnud. Kostja vaidleb hagejale vastu.

22. VÕS § 271 kohaselt kohustub üks isik (üürileandja) üürilepinguga andma teisele isikule

(üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu

(üüri). VÕS § 276 lg 1 järgi on üürileandja kohustatud asja üürnikule üle andma

kokkulepitud ajaks koos päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja

tagama asja hoidmise selles seisundis lepingu kehtivuse ajal. Vaidlust ei ole selles, et

üürileandja andis ruumi hagejale üle üürilepingus kokkulepitud tähtajal so 01.06.2022.

VÕS § 277 lg 2 järgi kui üürnik asja üleandmisel teadis või pidi teadma, et asi ei vasta

lepingutingimustele, kuid võttis sellele vaatamata asja vastu, kaotab ta lepingust

taganemise õiguse ning võib käesoleva seaduse §-s 278 sätestatud õigusi teostada üksnes

juhul, kui ta asja vastuvõtmisel endale sellise õiguse jättis. Seega on üürnik üürilepingu

eseme vastu võtnud ja hageja saab tugineda vaid neile varjatud puudustele, mida ei olnud

võimalik üürilepingu eseme vastuvõtmisel märgata. Riigikohus on selgitanud, et VÕS §

277 lg 2 eesmärgiks ei ole võtta üürnikult ära õigust kasutada õiguskaitsevahendit

puuduse osas, mille üürileandja on lubanud kõrvaldada, vaid selle sätte eesmärgiks on

2-22-13736

tagada see, kui üürnik võtab asja pretensioonideta vastu, ei asu ta hiljem üllatuslikult

kasutama õiguskaitsevahendeid puuduse osas, mille olemasolust ta oli teadlik (RKTKo 3-

2-1-112-15, p 17).

23. Hageja heidab kostjale kõigepealt ette seda, et üüripind oli külm ja niiske ning lõhnas

rõskelt ning ei sobinud seega õhkerelvade lasketiiruks. On põhjendamatu hageja etteheide

kostjale, et üüripind ei vastanud õhkrelvade lasketiiruks sobivatele tingimustele.

Kõigepealt kohus juhib tähelepanu, et kostja ei üürinud ruume välja konkreetselt

lasketiiruks sobivate ruumidena vaid hageja ise otsustas pärast üürikuulutuse ning

ruumidega tutvumist, et ruumid on lasketiiruks sobivad. Kas lasketiir vastab

tervisekaitse-, keskkonnakaitse- ja tuleohutusnõuetele, selle eest vastutab ikkagi lasketiiru

pidav ettevõtja. Kohtule teadaolevalt ei ole ei „airsofti“-relvade, piiramata ega ka piiratud

tsiviilkäibega õhkrelvade lasketiirudele kehtestatud kindlaid tingimusi. Seega pidi

eelkõige hageja ise lasketiiru pidajana olema teadlik, millistele tingimustele pidid ruumid

vastama ja seda ruumide vastuvõtmisel ka kontrollima. Hageja ei ole esile toonud, et ta

kirjeldas kostjale tingimusi, mida ta lasketiiru pidamiseks vajas.

24. Vaidlust ei ole selles, et käesolevas kaasuses asus üüripind keldrikorrusel (dtl 81).

Tegemist on vana, nõukogude aegse hoonega, mille välisel vaatlusel ei nähtu, et hoonet sh

keldrikorrust oleks hoone renoveeritud ja selle käigus täiendavalt soojustatud (dtl 76-78).

Vundament on laotud paekividest ning täiendavat välist soojustust ei nähtu.

Keldriruumide fotodest nähtub, et kelder ei olnud ka seest soojustatud (dtl 30-31). Samuti

ei ole vaidlust selles, et hageja vaatas enne lepingu sõlmimist üüripinna üle. Üüripinnaga

tutvumisel ja ka selle vastuvõtmisel pidi hageja olema teadlik sellest, et tema üüritav pind

asub keldrikorrusel ja on soojustamata. Sellele vaatamata otsustas hageja üüripinna vastu

võtta ja pidas seda lasketiirule sobivaks.

25. Kohtu hinnangul ei ole hageja poolt kostjale etteheidetav ruumide liigniiskus ning

klientide teenindamiseks liiga madal temperatuur olla käesoleval juhul selliseks varjatud

puuduseks, mille alusel saaks hageja lepingu kostjale erakorraliselt üles öelda. On

üldteada asjaolu, et hoonete keldrikorrusel on lisakütet kasutamata üldjuhul ka südasuvel

temperatuur märksa madalam ja niiskus kõrgem, kui maapealsetes ruumides. Hageja ei

saanud seega kuidagi eeldada, et tema üüritud keldriruumides on sama kõrge temperatuur,

kui näiteks esimesel või teisel korrusel asuvates ruumides. Hageja poolt etteheidetud

äriruumi madal temperatuur ja kõrge õhuniiskus vastavadki kütmata keldriruumide

tingimustele.

26. Kuivõrd keldriruumid on maa all, on õhu ja esemete temperatuur nendes ruumides suvel

oluliselt jahedam kui mujal majas või õues, sest ümbritsev maapind jahutab neid. Kui ka

südasuvel kaevata maasse auk, siis maapind ise võib olla soe, kuid juba 1m sügavusel on

pinnas märksa jahedam. Suvekuudel sisaldab välisõhk aga oluliselt rohkem niiskust kui

talvel. Soe välisõhk aga hakkab külmadel kiviseintel (ja külmadel relvadel)

kondenseeruma. Seega toimus vaidlusalusel üüripinnal kõik elementaarsete

loodusseaduste kohaselt. Niiskus üüripinnal ei saanudki kuidagi väheneda ega

temperatuur tõusta, sest hageja laskis tema enda väidete kohaselt akendest sooja ja niisket

välisõhku maapinnast jahutatud ruumidesse juurde, kuid ruumide temperatuuri tõstmiseks

soojast välisõhust ei piisa ning vaja oleks läinud täiendavat kütet.

27. Kostja on selgitanud, et üüritud ruumides on autonoomne gaasiküte. Kostja tõi esile, et

üüripinda küttev gaasikatel asus üüripinnal asuvas tualettruumis, seega oli gaasikatla

sisselülitamine pärast ruumide hageja poolt vastuvõtmist 01.06.2022 hageja enda kontrolli

all. Kostja väidab, et hageja esindajale tutvustati ja selgitati gaasikatla toimimist ruumide

üleandmisel. Oma väidete kinnituseks esitas kostja kohtule üüripinda vahendanud

2-22-13736

maakleri M. M. kirjalikud selgitused. Maakleri kirjast kostja esindajale nähtub, et hagejale

esialgse ruumide tutvustamise ajal näidati hagejale ette nii ruumid kui ka küttelahendus-

gaasikatel radiaatoritega. Üleandmise hetkel näitas maakler koos üürileandja esindajaga

hagejale katla toimimist, reguleerimist ning juhtimist (dtl 157). Hageja omakorda esitas

oma väidete kinnituseks J. H. kirjalikud selgitused, mille kohaselt esialgselt tutvustas

ruume hagejale objekti omanik, kellega oli J. H. kaasas. J. H. selgituste kohaselt vaatasid

nad hageja esindajaga ruumid üle, aga neile ei räägitud seal olevast küttesüsteemi

sisselülitamise võimalusest. Lepingu allkirjastamise juures J. H.i kohal ei olnud. Kui nad

hakkasid ruume lasketiiruks valmis ehitama (see kestis mitu nädalat), siis seal oli nii

külm, et kui hageja oleks teadnud, et küte on võimalik sisse lülitada, siis nad oleksid seda

ka teinud.

28. Kohtule ei ole veenvad hageja väited selle kohta, et ta sai gaasikatla olemasolust teada

alles 28.06 või 29.06.2022 kui kostja gaasikatla sisse lülitas. Üürikuulutuses avaldatu

kohaselt on küttevõimalusena esile toodud gaasiküte, tsentraalgaas. Ei ole eluliselt usutav,

et ruume viieks aastaks üürile võtnud hageja ei uurinud ruumidega tutvumisel või nende

vastuvõtmisel, kuidas on korraldatud ruumide küte, kas tegemist on tsentraalkütte või muu

lahendusega ja kellest sõltub kütte sisse lülitamine, kas maja haldavast korteriühistust või

kellestki teisest.

29. Lisaks on üüripinna tualettruumis asuv gaasikatel piisavalt kogukas, et olla selgesti nähtav

igale isikule, kes tualettruumi sisse astub (dtl 156). Ei ole eluliselt usutav, et hageja ei

avanud alates äripinnaga tutvumisest või selle vastuvõtmisest kuni üürilepingu

lõpetamiseni kordagi tualettruumi ust või ei tekkinud tal ühtegi küsimust tualettruumis

asuva gaasiagregaadi kohta. Kostja on õigesti esile toonud, et mõistlikult ettevõtjalt saab

eeldada, et ta tutvub ruumide ja tehniliste lahendustega, mis äriruumides on ega võta vastu

ruume, mille osas üürnikul puudub selgus.

30. Kohtu hinnangul ei lükka ka J. H. selgitused ümber kostja väidet ruumide üleandmisel

toimunud gaasikatla toimimise ning reguleerimise selgituste andmise kohta. Nimelt on

maakleri ütlustega leidnud tõendamist, et konkreetseid juhiseid gaasikatla sisselülitamise

ja reguleerimise kohta anti hagejale lepingu allkirjastamisel ja vastuvõtmisel, kuid siis J.

H. juures ei viibinud. J. H. hinnang, et kui nad oleksid gaasikatla sisselülitamise

võimalusest olnud teadlikud, siis oleks nad seda teinud on oletuslik ega ole ka eluliselt

usutav.

31. Nagu kohus juba eelnevalt märkis, on üüripinna tualettruumis asuv gaasikatel olla selgesti

nähtav igale isikule, kes tualettruumi sisse astub (dtl 156). Ei ole eluliselt usutav, et hageja

või seal töid teostanud J. H. ei astunud ruume lasketiiruks ümber ehitamise ajal (so J. H.

selgituste kohaselt mitme nädala vältel) kordagi tualettruumi sisse ja neil ei tekkinud tal

ühtegi küsimust tualettruumis asuva gaasikatla kohta. Seega on leidnud tõendamist kostja

väide, et hageja oli teadlik gaasikatla ja radiaatorite olemasolust, nende sisselülitamise

ning reguleerimise võimalustest. Samuti oli kütte sisselülitamine hageja kontrolli all.

32. Hageja viited hoones toimunud tulekahju kustutamisest põhjustatud jääkniiskusele ja

seega varjatud puudusele ei ole antud juhul põhjendatud. Ei ole iseenesest välistatud, et

tulekahju kustutamisest võis sattuda üüritud ruumisesse täiendav niiskus. Samas on hageja

esile toonud, et niiskus üüripinnal oli juunis 71%. Kostja omakorda märkis, et keskmine

õhuniiskus on Tallinnas juunikuus aastatel 1991-2020 olnud 74%. Seega ei ületa

üüripinna niiskus juunis 2022 keskmist juunikuu välisõhu niiskust ega viita seega

tulekahju kustutamisest tulenevale täiendavale liigniiskusele. Hageja poolt kirjeldatud

tingimused – liigne niiskus ja pikemalt viibimiseks ebamugavalt madal temperatuur

valitsevad ka kõikides soojustamata ning kütmata maa-alustes garaažides ja keldrites.

2-22-13736

Tegemist ei ole varjatud puudusega. Samuti ei ole liigniiskus või madal temperatuur

tekkinud üüripinna kasutamise käigus sellise puudusena, mida peaks kõrvaldama

üürileandja ja mille kõrvaldamata jätmisel saaks hageja üürilepingu erakorraliselt üles

öelda. Et hageja ei osanud arvestada loodusseadustega ning ei lülitanud mingil põhjusel

sisse kütet, ei ole kostjale etteheidetav.

33. Pooltel on vaidlus selle üle, kas lepingu sõlmimisel oli hageja teadlik hoone ümber

paigutatavatest tellingutest. Hageja hinnangul puudus vaba ja ohutu juurdepääs

äriruumidele, kuivõrd vahetult pärast lepingu sõlmimist püstitati Pae 25 maja juurde

ehitustellingud, mille tõttu oli üüripinnale sissepääs jäänud ehitustsooni selliselt, et

hagejale ega hageja klientidele ei olnud tagatud turvaline sissepääs ruumidesse. Maja

territooriumil algatatud ehitustööd tõkestasid läbipääsu territooriumile, kuna ehitusaial

olevad sildid keelasid läbipääsu territooriumile. Kostja leiab, et lepingu sõlmimisel ja

äriruumide üleandmisel 01.06.2022 olid tellingud hoonele ja äriruumi sissepääsu juurde

juba paigaldatud. Hageja oli teadlik, et hoones, milles paikneb äriruum, teostatakse katuse

remonti ning paigaldatakse ümber hoone tellingud. Hageja nägi tellingute paigaldamist

juba siis kui ta käis äriruumidega eelnevalt kahel korral tutvumas aga ka siis, kui ta tuli

äriruume vastu võtma. Hageja ja tema klientide sissepääs äriruumidesse oli tagatud ega

polnud takistatud. Samuti olid hoonet ümbritsevad tellingud varjestatud sirmiga ning alt

kaetud mis välistab juhuslike esemete alla kukkumise või hageja klientide ohtu seadmise.

34. Kohus nõustub kostjaga, et hageja oli lepingu sõlmimisel ja ruumide vastuvõtmisel teadlik

sellest, et hoones hakkab toimuma katuseremont ning hoone ümber ning muuhulgas ka

äriruumide sissepääsu juurde paigaldatakse tellingud ning territooriumil viibimist takistav

piirdeaed. Sellele vaatamata sõlmis hageja üürilepingu ja võttis äriruumid vastu. Kuigi

hageja on oma väidete kinnituseks fotod, kus tellinguid praktiliselt näha ei ole (dtl 78-79),

vaid hagi lisaks 13.1 olevat foto ülemisest paremast nurgast on tellinguid natuke paista, ei

ole need tehtud fotod lepingu sõlmimisel. Fotode failiteabest nähtuvalt on mõlemad fotod

tehtud 24.05.2022 kell 18:02. Seega ei ole õige hageja väide, et fotod on tehtud lepingu

sõlmimisel. Seega pidi juba 24.05.2022 olema hagejale arusaadav, et hoone ümber tulevad

ehitustellingud. Kostja esitas asja materjali juurde tehingut vahendanud maakleri poolt

01.06.2022 kell 12:13 ja 12:26 tehtud fotod, millest nähtub, et tellingud olid paigutatud

muuhulgas ka ümber üüriruumi sissepääsu ning samuti ümbritses ehitusterritooriumi aed

(dtl 153, 154, 155). Järelikult oli hagejale 01.06.2022 teada, et üüripinnale sissepääs on

piiratud ehitustellingute ning aiaga. Sellele vaatamata sõlmis hageja 01.06.2022 kostjaga

üürilepingu ja võttis äriruumid vastu. Kuivõrd samasugune vaade avaneb ka hageja poolt

09.07.2022 14:27 tehtud fotodelt, siis ei muutunud juurdepääs üüripinnale ajas ka vähem

turvalisemaks või takistatumaks (dtl 76, 77). Aed ümber ehitusobjekti oli juba lepingu

sõlmimisel ning üüriruumide vastuvõtmisel ehitusettevõtja poolt paigaldatud.

35. Seega ka selle etteheite puhul ei ole varjatud puudusega või pärast ruumide vastuvõtmist

tekkinud puudusega, mille kostja oleks pidanud kuidagi kõrvaldama ning mis oleks

hagejale andnud õiguse üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Üürieseme seisund ei

halvenenud võrreldes selle üleandmise hetkega. Kohus juhib tähelepanu, et kui üürnik

võttis asja vastu, ehkki teadis või pidi teadma puuduse olemasolust, ning ei esitanud

vastuväiteid, on määrav asja tegelik seisund üleandmisel (VÕS § 277 lg 2). Asja

materjalist ei nähtu, et hageja oleks endale üürilepingu eseme vastuvõtmisel vastava

õiguse reserveerinud.

36. Ühe lepingu ülesütlemise põhjusena on hageja tuginenud sellele, et kostja ei ehitanud

üüriruumide sissepääsule varikatust, et klientidel oleks võimalik ohutult ruumidesse

siseneda. Varikatuse ehitamata jätmist heidab hageja kostjale ette ka 29.06.2022

2-22-13736

pretensioonis. Samas ei ole hageja tõendanud, et on varikatuse ehitamise nõudega kostja

poole kirjalikult pöördunud. Üürilepingu p 11.2 järgi lepinguga seotud teated, taotlused,

avaldused ja vastuväited tuleb anda õigeaegselt kirjalikus vormis teise poole sätestatud

teadete esitamiseks ettenähtud aadressile või poole registrijärgsele aadressile. Õiguslikku

tähendust omavad teated edastatakse teisele poolele kirjalikus vormis käsipostiga,

kullerteenistusega, tähitud postiga või e-posti teel. Kirjalikku pöördumist, kus hageja

nõuaks kostjalt varikatuse ehitamist asja materjalide hulka esitatud ei ole ja nagu hageja

26.06.2024 seisukohas avaldas, siis eelnevaid kirjalikke pöördumisi kostjale ka ei esitatud.

Kohtule on arusaamatu, miks heidab hageja kostjale 29.06.2022 pretensioonis ette

varikatuse ehitamata jätmist, kui ta ise sellise nõudmisega kostja poole eelnevalt

pöördunud ei ole.

37. Iseenesest on õige hageja seisukoht selles, et piirdeaial asusid märgid, mis keelasid

kõrvalistel isikutel objektil viibimise. Samas on kostja esitatud fotodelt näha, et piirdeaed

oli olemas juba 01.06.2022. Kohtule ei ole eluliselt usutav, et 01.06.2022 seisuga, so ajal

kui hageja kostjaga lepingu sõlmis ja ruumid vastu võttis, ei olnud maja ümbritseval aial

kõrvalistel isikutel viibimise keelu silti ja ohutusmärke, kuivõrd tellingute paigaldamine

oli täies hoos, muuhulgas ka üüripinnale juurdepääsu võimaldavale uksele. Sellele

vaatamata võttis hageja üüripinna vastu ja otsustas seal lasketiiru pidama hakata.

38. Kohus on kokkuvõtlikult seisukohal, et kostja ei ole lepingut rikkunud. Hageja ei ole

tõendanud, et kostja oleks andnud talle üürilepingu alusel üle varjatud puudusega lepingu

eseme. Kuivõrd täidetud ei ole kahju hüvitamise nõude esimene eeldus - lepingu

rikkumine kostja poolt - ei ole hageja kahju hüvitamise nõue põhjendatud ning kohus

jätab hagi äripinna lasketiiruks ettevalmistamise investeeringute hüvitamiseks summas 7

130,90 eurot, maakleri vahendustasu hüvitamiseks summas 960 eurot ning hageja

kohtueelsetest õigusabikulude hüvitamiseks summas 1 872 eurot ning saamata jäänud tulu

hüvitamiseks rahuldamata. Ülejäänud kahju hüvitamise nõude komponentidele kohus

hinnangut ei anna.

39. Hageja palus kostjalt välja mõista ka tagatisraha summas 960 eurot. Üürilepingu 6.1 ja 6.2

kohaselt on üürnik kohustatud maksma üürileandjale hiljemalt 01.06.2022 960 eurot

tagatisraha üürileandja kontole ja tagab üürileandjal eelmärgitud suuruses tagatisraha

olemasolu kuni lepingu kehtivuse lõppemiseni (tagatisraha tasumise kohustus).

Tagatisraha tagab üürileandja lepingust ja pärast lepingu lõppemist tekkinud nõuete, sh

üüri, kõrvalkulude, leppetrahvi, kahju ja kulutuste tasumise nõude üürniku poolt täitmist.

Juhul, kui üürnik ei täida mis tahes rahalist kohustust, võib üürileandja rahuldada üürniku

kohustusele vastava nõude tagatisraha arvel (dtl 24). Vaidlust ei ole selles, et hageja on

nõutud summa 960 eurot summa üürilepingu sõlmimisel kostjale tasunud.

40. Hageja leiab, et kostja on tagatisraha jätnud põhjuseta tagastamata, kostja leiab, et on

tasutud tagatisraha tasaarvestanud kostjal hageja vastu oleva võlgnevuse nõudega. Hageja

lahkus äriruumidest ilma neid kostjale üle andmata. Hageja ei taastanud äriruumi

lepingueelsesse seisundisse ning ei viinud ruumidest ära ka enda poolt sinna paigaldatud

mööblit. Kostja tellis ruumide koristamise ja viimise endisesse seisukorda ja tasus selle

eest 5 220 eurot. Kostja esitas 08.08.2022 hagejale arve kõigi oma lepingust tulenevate

nõuetega, millest arvestas maha hageja poolt tasutud tagatisraha.

41. Üürilepingu p 8.6 leppisid pooled kokku, et juhul kui leping lõppeb ennetähtaegselt, on

üürileandal õigus nõuda kompensatsiooni summas 1 200 + KM, üürniku jaoks ühe

kiviseina rajamise eest, suures toas. Kohus leiab, et hagejal puudub antud juhul õigus

saada tagasi tasutud tagatisraha summas 960 eurot. Vaidlust ei ole, et kostja lahkus

äripinnalt enne lepingu tähtaja lõppu. Seega on kostjal lepingu p 8.6 alusel tekkinud õigus

2-22-13736

saada hüvitist/ leppetrahvi summas 1 200 + km eurot. Kostjale lepingu sõlmimisel tasutud

tagatisraha tagas muuhulgas ka leppetrahvi nõude täitmist.

42. Kõige eeltoodu alusel on kohus seisukohal, et hagi on täies ulatuses põhjendamatu ja tuleb

jätta rahuldamata.

43. Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid hagiavalduse

läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitlenud.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

44. TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt näeb kohus

menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab

kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse

kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd kohus jätab hagiavalduse

rahuldamata, on kohus seisukohal, et menetluskulud tuleb jätta hageja kanda.

45. TsMS § 175 lg 1 järgi kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava

kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud,

mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Kostja menetluskulude

nimekirja kohaselt on tema menetluskuluks õigusabikulud kohtumenetluses 1 668 eurot

(13,9 h tööd).

46. Taotluse järgi on hagejale osutatud õigusabi 13,9 tundi, hinnaga 120 eurot tund. Kui

menetlusosaline peab kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud,

mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses (TsMS § 175 lg 1).

Põhjendatud ja vajalikus ulatuses kulude kindlaks tegemisel tuleb hinnata esindamisele

kulunud aega (töötundide arv) ja eraldi ühe tööühiku hinda (tunnihind) (RKTKo 3-2-1-39-

16).

47. Kohus, arvestades tsiviilasja keerukust, esitatud menetlusdokumentide sisu ja tõendite

mahtu, leiab, et kostja menetluskulud esindajakulule on põhjendatud. Kohus kontrollis

kõikide kostja esindaja toimingute ajakulu ning selle vastavust kohtule esitatud

menetlusdokumentidele. Kohtu hinnangul vastab tööaeg kostja esindaja poolt esitatud

menetlusdokumentide sisule ja mahule ning on seeläbi põhjendatud ja vajalik. Seega on

kostja menetluskulude nimekirjas märgitud toimingud põhjendatud ja vajalikud kokku

13,9 tunni ulatuses.

48. Hageja esindaja ühe töötunni hind on 120 eurot (käibemaksuta). Riigikohtu senises

praktikas on mh põhjendatuks ja vajalikuks peetud tunnitasu kuni 153 eurot ilma

käibemaksuta (RKTKm 11.02.2015, 3-2-1-115-14, p 14) ja kuni 170 eurot käibemaksuta

(RKTKm 27.02.2017, 3-2-1-159-16, p 24). Riigikohus on rõhutanud ka, et lepingulise

esindaja tunnitasu põhjendatust ja vajalikkust tuleb hinnata igas kohtuasjas eraldi (3-2-1-

115-14, p 14). Kohus leiab, et arvestades tsiviilasja keerukust, materjale ja menetluse

käiku, saab tunnihinda 120 eurot (käibemaksuta) pidada põhjendatuks. Eeltoodust

tulenevalt on kostja esindaja põhjendatud ja vajalik kulu maakohtus 1 668 eurot

(käibemaksuta).

49. Vastavalt kostja taotlusele tuleb hagejal tasuda välja mõistetud menetluskuludelt viivist

VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses otsuse jõustumisest alates kuni

menetluskulude täieliku tasumiseni.

50. TsMS § 178 lg-st 1 tulenevalt saab hüvitatavate menetluskulude suurust vaidlustada selle

kohtulahendi peale edasi kaevates, kui koos menetluskulude jaotusega määrati kindlaks

hüvitatavate menetluskulude suurus. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt menetluskulude

2-22-13736

kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või

menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab

280 eurot.

/allkirjastatud digitaalselt/

Tiia Bergson

kohtunik