2-21-15854/80 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

KOHTUMÄÄRUS

Kohus

Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

Kohtunik

Piret Rõuk

Kohtujurist

Evelin Neltsas

Määruse tegemise aeg ja koht

14. oktoober 2024.a Tallinn Lubja 4

Tsiviilasja number

2-21-15854

Kohtuasi

Spitham KV OÜ avaldus H.G.Z vastu avalikult

kasutatavale teele juurdepääsutee määramiseks

Menetlustoiming

Avalduse lahendamine

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Avaldaja: Spitham KV OÜ (registrikood 12115197)

lepinguline esindaja S.Z

Puudutatud isikud: H.G.Z (registrikood XXX) lepinguline

esindaja Y.S, XXX Lääne-Harju Vallavalitsuse kaudu

(registrikood 77000200) volitatud esindaja Z.A, I.Q

(isikukood XXX), W.L (isikukood XXX), J.V (isikukood

XXX), A.K (isikukood XXX), P.F (isikukood XXX)

Resolutsioon

1. Määrata kindlaks tähtajatu ja piiranguteta juurdepääs jalgsi ja igat liiki sõidukitega Harju

maakonnas Lääne-Harju vallas Kurkse külas asuvale X kinnistule (katastritunnus xxx),

mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxx, üle Harju

maakonnas Lääne-Harju vallas Kurkse külas asuva A kinnistu (registrikood xxx), mis on

kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxx mööda A kinnistut läbivat

teed 80 meetri pikkuses ja 4 meetri laiuses, vastavalt kohtumäärusele lisatud kaardile

(määruse lisa 1).

2. Kohustada H.G.Z-i andma tahteavaldus Tartu Maakohtu kinnistuosakonna

kinnistusregistri registriosa nr xxx kolmandasse jakku esimesele vabale järjekohale

märkuse kandmiseks, mille kohaselt Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri

registriossa nr xxx kantud kinnistu igakordne omanik omab piiranguteta ja tähtajatut

juurdepääsu õigust oma kinnistule kohtumääruses sätestatud tingimustel ning asendada

vastav H.G.Z tahteavaldus kohtumäärusega.

3. Määrata tähtajatult juurdepääsutee iga-aastaseks hüvitiseks 2272 eurot, mis tuleb

indekseerida juurdepääsutee hüvitise tasumise tähtaja seisuga VÕS § 113 lg 1 teises lauses

nimetatud intressimääraga ja tasuda Harju maakonnas Lääne-Harju vallas Kurkse külas

asuva X kinnistu (katastritunnus xxx), mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna

registriossa nr xxx igakordsel omanikul Harju maakonnas Lääne-Harju vallas Kurkse

külas asuva A kinnistu (registrikood xxx), mis on kantud Tartu Maakohtu

kinnistusosakonna registriossa nr xxx, igakordsele omanikule hiljemalt 3 päeva jooksul

käesoleva kohtumääruse jõustumisest ja edaspidi igal aastal samaks tähtpäevaks.

Menetluskulude jaotamine

Jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

Edasikaebamise kord ning tähtaeg

Määruse peale võib esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul kättetoimetamisest alates

Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu kaudu.

Avaldaja nõue ja avalduse asjaolude kokkuvõte

1. Spitham KV OÜ (edaspidi avaldaja) esitas kohtule avalduse, milles palus määrata

kindlaks tähtajatu ja piiranguteta juurdepääs jalgsi ja igat liiki sõidukitega Harju

maakonnas Lääne-Harju vallas Kurkse külas asuvale X kinnistule (katastritunnus xxx),

mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxx, üle Harju

maakonnas Lääne-Harju vallas Kurkse külas asuva A kinnistu (registrikood xxx), mis on

kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxx mööda A kinnistut läbivat

teed umbes 75 meetri ulatuses; kohustada H.G.Z-i (edaspidi puudutatud isik 1) andma

tahteavaldus Tartu Maakohtu kinnistuosakonna kinnistusregistri registriosa nr xxx

kolmandasse jakku esimesele vabale järjekohale märkuse kandmiseks, mille kohaselt

Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr xxx kantud kinnistu

igakordne omanik omab piiranguteta ja tähtajatut juurdepääsu õigust oma kinnistule

kohtumääruses sätestatud tingimustel ning asendada vastav puudutatud isiku 1

tahteavaldus kohtumäärusega; määrata kindlaks, et X kinnistu registriosa numbriga xxx

igakordne omanik on kohustatud juurdepääsuõiguse eest kinnisasjale tasuma A kinnistu

registriosa numbriga xxx igakordsele omanikule juurdepääsutasu 10 eurot aastas ning jätta

menetluskulud puudutatud isiku 1 kanda.

2. Avalduse kohaselt kuulub avaldajale kinnistu asukohaga X, Kurkse küla, XXX-i (edaspidi

X kinnistu). Puudutatud isikule 1 kuulub kinnistu asukohaga A, Kurkse küla, XXX-i

(edaspidi A kinnistu). Lähim avalikult kasutatav tee on Kurkse tee (nr xxx), milleni

pääsemiseks peab avaldaja läbima A kinnistu, R kinnistu (katastritunnus xxx, registriosa

number xxx, edaspidi R kinnistu), S tee kinnistu (katastritunnus xxx, registriosa number

xxx, edaspidi S tee), G kinnistu (katastritunnus xxx, registriosa number xxx, edaspidi G),

Kurksemetsa tee L1 kinnistu (katastritunnus xxx, registriosa number xxx, edaspidi

Kurksemetsa tee L1), Kurksemetsa tee L3 kinnistu (katastritunnus xxx, registriosa number

xxx, edaspidi Kurksemetsa tee L3) ja Kurksemetsa tee kinnistu (katastritunnus xxx,

registriosa number xxx, edaspidi Kurksemetsa tee). R kinnistu omanik on seadnud

avaldaja kasuks R kinnistut läbivale teele servituudi. S tee, G ja Kurksemetsa tee L1

kuuluvad avaldajale. Kurksemetsa tee L3 ja Kurksemetsa tee on kantud avalikult

kasutavate teede registrisse (tee nr xxx), seega nendele servituuti ei ole vaja seada. Muid

teid pidi X kinnistule avalikult kasutatavale teele ei pääse. Avaldaja juurdepääsu avalikult

kasutatavalt teelt takistab vaid puudutatud isik. Tegemist on ainukese kinnistuga, üle mille

on juurdepääs X kinnistule takistatud, juurdepääs üle teiste avaliku tee ja X kinnistu

vaheliste kinnistute on seadustatud. Teed, mis läbib A kinnistut, on ajalooliselt kasutatud

X kinnistule avalikult kasutatavalt teelt pääsemiseks. Puudutatud isikut ei koorma oluliselt

see, kui A kinnistut kasutatakse jätkuvalt X kinnistult avalikult kasutatavale teele

pääsemiseks. Vaadeldav tee läbib A kinnistut vaid 75 meetri ulatuses. Tee jääb A kinnistul

asuvatest hoonetest kaugele. Tee on nähtav Maa-ameti Geoportaali kaardilt. Tee pikkus A

kinnistul on Geoportaali andmetel umbes 75 meetrit. Puudutatud isik on keeldunud

igasugustest kokkulepetest seoses servituudi seadmisega, samuti keeldub ta X kinnistule

üle A kinnistu juurdepääsu tagamisest. Kuna pooled ei ole jõudnud läbirääkimistel

kokkuleppele ega vormistanud juurdepääsu korda, siis on avaldajal õigus pöörduda

juurdepääsu määramiseks kohtusse. Puudutatud isik 1 on kohtuväliselt öelnud avaldajale,

et ta võib tee rajada X kinnistu alumisest nurgast A 4 kinnistu äärest suunaga alla mööda

A kinnistu, I kinnistu (katastritunnus xxx, registriosa number xxx, edaspidi I kinnistu), Ö

kinnistu (katastritunnus xxx, registriosa number xxx, edaspidi Ö kinnistu) ja A kinnistu

(katastritunnus xxx, registriosa number xxx, edaspidi A kinnistu) serva ning sealt edasi

mööda Kurksemetsa tee L2 kinnistut (katastritunnus xxx, registriosa number xxx, edaspidi

Kurksemetsa tee L2), Kurksemetsa teed L1, Kurksemetsa teed L3 ja Kurksemetsa teed.

Nimetatud alternatiivset teed ei ole A, I, Ö ja A kinnistu osas mitte kunagi kasutatud X

kinnistult avalikult kasutatavale teele pääsemiseks. Seejuures peaks uue tee rajama

vähemalt umbes 226 meetri ulatuses kuni Ö, A ja U kinnistu (katastritunnus xxx,

registriosa number xxx, edaspidi U kinnistu) ristumiseni. Uue tee rajamine umbes 226

meetri ulatuses koormaks kokku nelja kinnistu omanikke ning eeldab ulatuslikke ja

kalleid ehitustöid, mille tõttu avaldaja peaks kandma ülemääraseid kulutusi. Kinnistuid

katavad praegusel ajal kõrged puud, mis tuleb osaliselt eemaldada. Seejuures peaksid

vaidlusaluste kinnistute omanikud nõustuma puude eemaldamise ja tee rajamisega. Lisaks

tee ehitamise kuludele võivad avaldajale tekkida muud kulud nelja kinnistuomaniku

nõutavate hüvitiste näol. Kohtuotsuse alusel tekkiva juurdepääsuõiguse siduvaks

muutmine kolmandatele isikutele kinnistusraamatu kandega oleks võimalik

kinnistusraamatusse kas sellekohase märke või reaalservituudi kandmisega, mistõttu tuleb

määratava juurdepääsu kohta seada märkus kinnistusraamatusse ja tuvastada puudutatud

isiku kohustus vastava märkuse kinnistusraamatusse kandmiseks nõusoleku andmiseks.

Puudutatud isiku I seisukoha kokkuvõte

3. Puudutatud isik 1 avaldusega ei nõustu ja palub see jätta rahuldamata. Vastuväidete

kohaselt sõlmis ta 12.06.2009 avaldajaga, keda esindas siis M A ja S A Tallinna notar H

K juures notariaalse reaalservituutide seadmise lepingu ja asjaõiguselepingu, mille alusel

seati X kinnistule nr xxx teeservituut puudutatud isiku kinnistu nr xxx igakordse omaniku

kasuks tähtajatult. Notariaalse tehingu tegemise ajal oli avaldaja tolleaegsetel esindajatel

üks pikalt asetsev maatükk, mis hiljem jagati kolmeks eraldi krundiks. Teeservituut

jooksis mööda A kinnistut ja siis piiri pealt pööras puudutatud isiku 1 kinnistule. Tee on

puudutatud isiku 1 poolt valmis ehitatud vaatamata kokkuleppele kulud pooleks teha.

Hiljem jagamisel tekkisid uued omanikud. Avaldaja ja puudutatud isik 1 leppisid notaris

kokku teeservituudi seadmise, mis kanti kinnistusraamatusse kanne nr 2. Lisaks sai

avaldaja vastuteenena tähtajatu elektriliinide servituudi, mis on ka kantud

kinnistusraamatusse kanne nr 1. Sellest tekkis puudutatud isikul 1 õiguspärane ootus

juurdepääsu tee olemasolus ja X kinnistule oli juurdepääs olemas. Teed on võimalik

kasutada igat liiki sõidukiga ja uue teeservituudi rajamine pole vajalik. Avaldusele lisatud

jooniselt, lisa nr 3, ilmneb, et teesevituudi taotluses kavandab avaldaja rajada tee otse läbi

puudutatud isiku 1 õue. Märgitud tee jookseks tema peamaja ja magamishoone vahelt läbi

ehk sisuliselt läbi hoovi, millega puudutatud isik 1 ei saa nõustuda ja see poleks

maakorralduslikult otstarbekas, kinnistule ehitatud hoonete vahele tee ehitada. Puudutatud

isikul 1 on plaanis sinna ehitada varjualune ja autoparkla. Meelevaldne on avaldaja on

väide nagu läbiks puudutatud isiku 1 A kinnistut ajalooline tee. Kui vaadata Padise valla

poolt väljastatud Kurkse küla maa-ala joonist, siis on sinna avaldaja poolt kavandatava tee

asukohta märgitud pinnas, mis tõendab, et mingit avalikku teed pole seal olnud.

Puudutatud isiku 2 seisukoha kokkuvõte

4. XXX Lääne-Harju Vallavalitsuse kaudu (edaspidi puudutatud isik 2) arvamuse järgi on

avaldus avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramiseks põhjendatud. Avaldaja

kinnistu juurdepääs tuleks lahendada mööda olemasolevat ajaloolist teed üle A kinnistu.

Lähim avalik tee on riigiomandis olev Kurkse tee. Lääne-Harju Vallavolikogu 29.06.2021

otsusega nr 53 „Teede nimekirja kinnitamine“ lisa 2 kohaselt on Kurksemetsa tee osaliselt

perspektiivne kohalik tee. Kurksemetsa te L3 (katastritunnus xxx) ja Kurksemetsa tee L 4

(katastritunnus xxx) kinnistud kuuluvad juba Lääne-Harju vallale ning teiste teelõikude

kasutamiseks on plaanis alustada läbirääkimisi. Olemasoleva tee kaudu üle A kinnistu on

otstarbekaim juurdepääsulahendus, kuna avaldajal on juba juurdepääs lahendatud temale

kuuluva kinnistu S tee, G, Kurksemetsa tee kaudu ning R kinnistu kaudu. Sama tee kaudu

oleks võimalik lahendada ka A kinnistu juurdepääs, kuid selleks on vajalik kokkulepe

avaldaja ja puudutatud isik 1 vahel ning saada ka R kinnistu omaniku nõusolek.

Kinnistusraamatust nähtub, et A kinnistu igakordse omaniku kasuks on 2009.a kantud

reaalservituut kinnistutele: 1) registriosa nr xxx, katastritunnus xxx, X; 2) registriosa nr

xxx, katastritunnus xxx, Kärdi; 3) registriosa nr xxx, katastritunnus xxx I ja katastritunnus

xxx Ö. Lääne-Harju vallal puudub täpsem informatsioon servituutide sisu kohta, kuid

Maa-ameti geoportaalis nähtava info kohaselt ei taga eelnimetatud servituudid A

kinnistule juurdepääsu avalikule teele, kuna juurdepääsutee on välja ehitamata. A kinnistu

kasutab avaldajaga sama juurdepääsuteed, kuid kinnistusraamatus kanded puuduvad.

Kuigi uue tee rajamine on kulukam, siis puudutatud isikul 2 puuduvad vastuväited ka

eratee rajamiseks mööda alternatiivset teed, kui sama teega lahendatakse ka A kinnistu

juurdepääs. Lubatud ei ole eratee ehitamine ehituskeeluvööndisse ega ka puurkaevu XXX

sanitaarkaitsealasse, avaldaja plaanil oli tee asukoht kaevu sanitaarkaitsealas. Plaanil

näidatud asukohta ehitamine on võimalik vaid siis, kui puurkaevu sanitaarkaitseala

vähendatakse hooldusalaks. Uue tee puhul tuleks samaaegselt lahendada X ja A kinnistu

juurdepääs mööda X, I, Ö ja U kinnistut kuni Kurksemetsa teeni. Sellise lahenduse puhul

tuleks kaasata menetlusse puudutatud isikutena eelnimetatud kinnistute omanikud ning ka

Kurksemetsa tee teelõikude ja A omanikud. Vaidlusaluses piirkonnas on Padise

Vallavolikogu 23.11.2016 otsusega nr 205 kehtestatud S ja Soognaranna detailplaneering.

Planeeringu menetluses avaliku väljapaneku käigus ettepanekuid ja vastuväiteid ei

laekunud ning X ja A kinnistu suunas minev tee on jäänud S kinnistu ehitusalasse.

Detailplaneering juurdepääsu X ja A jt kinnistutele ei lahendanud ning puudub ka

detailplaneeringust tulenev teeservituudi kohustus. Täiendavalt vaidles puudutatud isik 1

avaldusele vastu põhjusel, et A kinnistu on koormatud alates 19.09.2022 rendilepinguga T

OÜ (reg.nr. xxx), asukoht XXX 11312 kasuks kümneks aastaks, kuni 19.09.2032. A

kinnistul asub rendilepingu järgi avaldaja taotletud teeservituudi alal ehitusmasinate

rendiplats. Seega on avaldaja poolt taotletud teeservituudi ala tänaseks koormatud ka

kolmanda isiku õigustega.

Puudutatud isikute 3-7 seisukohad

5. I.Q (edaspidi puudutatud isik 3), W.L (edaspidi puudutatud isik 4), J.V (edaspidi

puudutatud isik 5), A.K (edaspidi puudutatud isik 6) ja P.F (edaspidi puudutatud isik 7)

avaldasid kohtule, et toetavad avaldaja juurdepääsu avalikule teele üle A kinnistu ega ole

huvitatud alternatiivse tee rajamisest. Puudutatud isikud põhjendasid oma seisukohta

sellega, et see on kõige lühem tee avalikule teele, tegemist on ajalooliselt kohalike elanike

poolt kasutatud teega, tee jääb A kinnistu õuealast mõistlikule kaugusele, puudutatud isiku

1 pakutud alternatiivne tee ei kanna raskemaid sõidukeid ning selle ehitamine oleks

raskendatud liivase pinnase ja vajumise tõttu.

Kohtumääruse põhjendused

6. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg 1 sätestab, et omanikul, kelle kinnisasjale puudub

vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, on õigus

nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu

määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle

kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja

omaniku huve. Riigikohtu tsiviilkolleegium on 20. detsembri 2023 otsuses tsiviilasjas nr

2-19-6901 p-s 12 selgitanud järgmist: Ringkonnakohus selgitas asjakohaselt, et AÕS §

156 lg 1 esimese lause järgi on avalikult kasutatavale teele juurdepääsu nõude

rahuldamise eeldusteks juurdepääsu taotleja kinnisasjalt avalikule teele juurdepääsu

puudumine, taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja

juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu

juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega (vt nt

RKTKm 04.03.2020, 2-17-12857/119, p 15). Samuti ei eksinud ringkonnakohus AÕS §

156 lg 2 kohaldamisel. AÕS § 156 lg 2 eesmärk on säilitada tavana väljakujunenud

ühendus avalikult kasutatava teega, koormamata omanikke, kelle kinnisasja ei ole

avalikult kasutatava teega ühenduse pidamiseks kasutatud. See tähendab, et tee

(juurdepääsu) määramise võimalusi ühenduse pidamiseks avalikult kasutatava teega

kaalutakse selle kinnisasja piires, mille kaudu ühendus seni toimus (vt RKTKo

28.04.2009, 3-2-1-36-09, p 10).

7. Menetlusosalistel puudub vaidlus selle üle, et avalduses esile toodud kinnistud kuuluvad

omanikena märgitud menetlusosalistele; et X kinnistu ei piirne avalikult kasutatava teega;

et X kinnistule lähim avalikult kasutatav tee on Kurkse tee; et avaldajal on juurdepääs

avalikule teele lahendatud temale kuuluvate S tee, G ja Kurksemetsa tee kaudu; et R

kinnistu omanik on seadnud avaldaja kasuks R kinnistut läbivale teele servituudi ning

Kurksemetsa tee L3 ja Kurksemetsa tee kinnistud kuuluvad Lääne-Harju vallale ja on

kantud avalikult kasutavate teede registrisse ning teiste teelõikude kasutamiseks on

plaanis alustada läbirääkimisi.

8. Avaldusest, selle lisast 3, 19.02.2023 esitatud lisast 1, mille järgi on tee asukoht märgitud

kaardil punasega ning tee üle A kinnistu kollasega, nähtuvalt peab avaldaja X kinnistult

avaliku Kurkse teeni pääsemiseks läbima A kinnistu, R kinnistu, S tee, G, Kurksemetsa

tee L1, Kurksemetsa tee L3 ja Kurksemetsa tee kinnistud. Maa-ameti Geoportaali kaardilt

on avaldaja viidatud tee nähtav. Tee pikkus A kinnistul on Geoportaali andmetel umbes

75 meetrit. Seega on maakorralduslikult võimalik pääseda avalikult kasutatavale teele

mööda A kinnistut läbivat teed. Kohus on seisukohal, et tee mõõtmete

kindlaksmääramisel tuleb aluseks võtta O.D.T 17.07.2024 eksperthinnangus arvestatud tee

pikkus - 80 meetrit ja laius - 4 meetrit, mis tagaks vastassuunas sõitvate sõidukite, sh

eriotstarbeliste sõidukite näit. päästeameti sõidukid, suuremahulisi veoseid vedavad

sõidukid jms., teineteisest ohutult möödumise. Avaldaja ja puudutatud isikute seletustest

ja eksperthinnangust saab järeldada, et ka puudutatud isik 1 kasutab Kurkse teele

minekuks A kinnistul asuvat teed, millele küll puudutatud isik 1 on vastu vaielnud, kuid

tema sellekohased vastuväited on tõendamata ja vastuolus avaldaja ja teiste puudutatud

isikute seletustega. Teiste puudutatud isikute seletuste kohaselt on avalikult kasutatavale

Kurkse teele pääsemiseks ajalooliselt kasutatud teed üle A kinnistu. Ühtegi teist X

kinnistut ümbritsevat kinnistut ei ole ajalooliselt kasutatud X kinnistult Kurkse teele

pääsemiseks.

9. Kinnistusraamatust nähtub, et A kinnistu igakordse omaniku kasuks on 2009.a kantud

reaalservituut kinnistutele: 1) registriosa nr xxx, katastritunnus xxx, X; 2) registriosa nr

xxx, katastritunnus xxx; 3) registriosa nr xxx, katastritunnus xxx I ja katastritunnus xxx Ö.

Viidatud kinnistu koosseisu kuulus lepingu sõlmimise ajal avaldaja X kinnistu, kuid

hiljem on kinnistu registriosa numbritega xxx jagatud mitmeks erinevaks kinnistuks, sh

avaldaja kinnistuks ning I ja Ö kinnistuks. Pärast kinnistute jagamist ei ole avaldaja

kinnistu kasuks seatud üle I ja Ö kinnistute teeservituuti. Ö kinnistu registri väljavõtte

koormatiste jaotisest nähtuvalt ei ole avaldaja kinnistu kasuks servituuti seatud, servituut

on seatud puudutatud isiku I kasuks ning I kinnistu registri väljavõtte koormatiste jaotisest

nähtuvalt ei ole avaldaja kasuks teeservituuti seatud, servituut on seatud puudutatud isiku

I kasuks. Avalikult kasutatavale teele juurdepääsuks mööda alternatiivset teed, on pärast I

ja Ö kinnistuid veel kaks kinnistut - A ja U kinnistud, millele ei ole kinnistusregistrite

väljavõtete kohaselt avaldaja kasuks teeservituuti seatud (kaardil rohelisega märgitud

servituutideta ala). Maa-ameti geoportaalis nähtava info kohaselt ei taga puudutatud isiku

1 nimetatud servituudid A kinnistule juurdepääsu avalikule teele ka seetõttu, et

juurdepääsutee on välja ehitamata. Puudutatud isikute 3-7 ärakuulamisel avaldatud

seisukohtadest nähtuvalt ei ole puudutatud isiku 1 viidatud teed võimalik kasutada

rasketehnika sõidukitega, sh prügiveo või tuletõrje sõidukitega, mis on eluliselt vajalikud

teenused. Seega ei vasta puudutatud isiku 1 väide, mille järgi on avaldajal 12.06.2009

Tallinna notar H K juures sõlmitud notariaalse reaalservituutide seadmise lepingu ja

asjaõiguselepinguga X kinnistule seatud teeservituudi alusel tema poolt valmis ehitatud

teed võimalik kasutada igat liiki sõidukiga ja pääseda avalikult kasutatavale Kurkse teele,

pärast esialgse kinnistu jagamist kolmeks eraldi kinnistuks, tekkinud olukorrale ja tee

seisukorrale. O.D.T eksperthinnangust nähtuvalt on 12.06.2009 sõlmitud reaalservituutide

seadmise ja asjaõiguslepingu p-des 2.1.1 ja 2.2.1 viidatud ekslikult sinise joonega

märgitud teeservituudi alale, tegelikult on joon märgitud punasega nagu ka p 1.8.1

viidatud ning teeservituudiga koormatud I kinnistu esimeses jaos vastav kanne puudub,

mistõttu oleks soovitav kinnistusraamatu andmed korrastada. Puudutatud isiku 2

seisukohtadest ja tõenditena lisatud sanitaarkaitseala plaanidelt nähtuvalt asub plaanil

märgitud tee kaevu sanitaarkaitsealas, kuid eratee ehitamine ehituskeeluvööndisse ega ka

puurkaevu XXX sanitaarkaitsealasse ei ole lubatud ning plaanil näidatud asukohta

ehitamine on võimalik vaid siis, kui puurkaevu sanitaarkaitseala vähendatakse

hooldusalaks. Kaartidelt nähtuvalt tuleks uue tee rajamisel lahendada X ja A kinnistu

juurdepääsud mööda X, I, Ö ja U kinnistut kuni Kurksemetsa teeni, mis tähendab, et

menetlusse tuleks kaasata puudutatud isikutena eelnimetatud kinnistute omanikud ning ka

Kurksemetsa tee teelõikude ja A omanikud. Avaldaja on esile toonud ja puudutatud isik 1

ei ole ümber lükanud, et uue tee peaks rajama umbes 226 meetri ulatuses kuni Ö, A ja U

kinnistu ristumiseni. Uue tee rajamine umbes 226 meetri ulatuses koormaks nelja kinnistu

omanikke ning eeldab ulatuslikke ja kalleid ehitustöid, mille tõttu avaldaja peaks kandma

ülemääraseid kulutusi. Lisaks tee ehitamise kuludele võivad avaldajale tekkida muud

kulud nelja kinnistuomaniku nõutavate hüvitiste näol. Puudutatud isikut ei koorma

oluliselt see, kui A kinnistut kasutatakse jätkuvalt X kinnistult avalikult kasutatavale teele

pääsemiseks, kuna tee läbib A kinnistut umbes 80 meetri pikkuses ja 4 meetri laiuses ning

tee jääb A kinnistul asuvatest hoonetest kaugele. Seega asub kohus avaldaja, puudutatud

isikute seisukohtadele ning asjas esitatud tõenditele tuginedes seisukohale, et alternatiivse

tee rajamine ei ole põhjendatud ega otstarbekas, kuna see riivaks oluliselt suuremat hulka

kinnistute omanikke ning tee väljaehitamine oleks kulukam. Asjaolu, et puudutatud isikul

1 tekkis 12.06.2009 servituudi seadmisel õiguspärane ootus juurdepääsu tee olemasolus,

uue teeservituudi mitterajamises ning kolmandale isikule maatüki kasutada andmises ning

juurdepääsuteega seotud kitsendus kinnistu kasutamisel, ei kaalu üles avaldaja ja eelpool

loetletud naaberkinnistute teeservituutidega koormamist ja seeläbi nende kinnistute

kasutamise kitsendamist ning uue oluliselt pikema tee väljaehitamist. Puudutatud isik I on

juriidiline isik, mistõttu ei ole tegemist tema koduga. Seevastu alternatiivse tee rajamisel

tuleks tee rajada füüsiliste isikute õuealasid juurdepääsuteega koormates. Fotodelt nähtub,

et puudutatud isiku I õueala algab eemalt ja see on eraldatud värava ja eravalduse sildiga,

samuti on seal ladustatud erinevat tehnikat. Asjaolu, et A kinnistu on koormatud alates

19.09.2022 rendilepinguga T OÜ kasuks kuni 19.09.2032, mille järgi asub A kinnistul

avaldaja taotletud teeservituudi alal ehitusmasinate rendiplats ja ladustatud erinevat

tehnikat s.h väikelaev, ei välista juurdepääsutee määramise avalduse rahuldamist.

Arvestades, et puudutatud isik I on lepingu sõlminud umbes aasta pärast antud avalduse

kohtusse esitamist ja kinnistu rendilepingust nähtuvalt on T OÜ ja puudutatud isiku 1

juhatuse liikmeks sama isik - K.O, saab puudutatud isiku I tegevust pidada avaldaja

kinnistule mööda A kinnistut juurdepääsule teadvalt takistuste tegemisena ja pahauskse

käitumisena (RKTsKM tsiviilasjas nr 3-2-1-42-10, p 32). Avaldaja ja puudutatud isik 1 ei

ole jõudnud läbirääkimistel kokkuleppele, mistõttu on Riigikohtu nimetatud eeldused

juurdepääsu nõude rahuldamiseks täidetud ning avaldus juurdepääsutee määramiseks üle

A kinnistu kuulub rahuldamisele.

10. Riigikohus on 30. märtsi 2004 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-33-04 p-s 21 selgitanud, et

AÕS § 156 lg-s 1 sätestatud juurdepääsuõigus on kinnisomandi eraõiguslik kitsendus, mis

seatakse tehingu või kohtuotsusega. Kinnisomandi kitsendusi reguleeriva üldsätte, AÕS §

141 lg 3 kohaselt kohtuotsuse või tehinguga seatud kitsendus, samuti selle kitsenduse

muutmine või lõpetamine kehtib kolmandate isikute suhtes, kui see on kantud

kinnistusraamatusse. Eelnevast järeldub, et lisaks tehinguga tekkivale kinnisomandi

kitsendusele saab kinnistusraamatu kandega kolmandatele isikutele siduvaks muuta ka

kohtuotsuse alusel tekkivat kitsendust. Kohtuotsuse alusel tekkiva juurdepääsuõiguse

siduvaks muutmine kolmandatele isikutele kinnistusraamatu kandega oleks võimalik

kinnistusraamatusse kas sellekohase märke (AÕS § 63 lg 1 p 4) või reaalservituudi (AÕS

§ 172) kandmisega. Lähtudes eelpool esile toodust ja puudutatud isiku 1

mittenõustumisest juurdepääsuteega, tuleb tuvastada puudutatud isiku kohustus

juurdepääsuõiguse märkuse kinnistusraamatusse kandmiseks nõusoleku andmiseks ning

seada märkus juurdepääsu kohta kinnistusraamatusse. Avaldaja on esitanud kohtule

19.02.2023 lisas 1 kaardi, millel on kajastatud kinnistute nimed, koos muu vajaliku

informatsiooniga ning mis tuleb kohtumääruse selguse huvides võtta lisana kohtumääruse

juurde.

11. Riigikohtu tsiviilkolleegium on 20. detsembri 2023 otsuses tsiviilasjas nr 2-19-6901 p-s

14 selgitanud järgmist: AÕS § 156 lg 1 järgi on juurdepääsuga koormatava kinnisasja

omanikul õigus saada tasu, mis hõlmab hüvitist maamaksu, juurdepääsutee korrashoiu

kulude (juhul kui juurdepääsutee korrashoiu kohustus lasub juurdepääsuteed taluma

kohustatud kinnisasja omanikul) ning omandiõiguse riive eest, mis peab vastama

juurdepääsutee kasutamisest saadavale kasutuseelisele (vt selle kohta RKTKm

01.06.2022, 2-19-20416/41, p-d 15.3 ja 15.4 ning nendes viidatud kohtulahendid). Juhul

kui isik, kelle kinnisasi soovitakse juurdepääsuga koormata, on menetluses tuginenud

sellele, et juurdepääsutee tõttu väheneb tema kinnisasja kui terviku väärtus, ja ta taotleb

juurdepääsutasu kaudu kinnisasja väärtuse vähenemise hüvitamist, tuleb kohtul välja

selgitada kinnisasja väärtus ilma juurdepääsutee talumise kohustuseta ning see, kui palju

juurdepääsutee talumise kohustus kinnisasja väärtust vähendab (koormatava kinnisasja

väärtuse vähenemine ehk koormatistest vaba ja koormatud kinnisasja väärtuse vahe). Kui

kohus tuvastab, et juurdepääsutee määramise tõttu juurdepääsuteega koormatava

kinnisasja kui terviku väärtus väheneb, tuleb juurdepääsutasu määrata selliselt, et

juurdepääsutasuna juurdepääsuteega koormatava kinnisasja omanikule tagatavad

perioodilised maksed suurendaksid kinnisasja väärtuse juurdepääsutee määramise eelsele

tasemele, juhindudes Riigikohtu 1. juuni 2022. a määruse nr 2-19-20416/41 p-s 15.5

esitatud valemist. Kui juurdepääsutasu määratakse kindlaks koormatava kinnisasja

väärtuse vähenemist arvesse võttes, siis eelduslikult hõlmab see ka hüvitist kaotatud

kasutuseeliste, kinnisasja korrashoiu kulude ja maamaksu eest (vt RKTKm 01.06.2022, 2-

19-20416/41, p-d 15.5 ja 15.6). Kui juurdepääsutasu määratakse eelviidatud

perpetuiteedi põhimõttel tähtajatuna, tuleb arvesse võtta ka võlaõigusseaduse § 113 lg 1

teise lause järgse intressimäära (diskontomäär) võimalikku muutumist. Kuna

diskontomäära muutumine mõjutab ka iga-aastase juurdepääsutasu suurust, ei saa

juurdepääsutasu üldjuhul välja mõista kindla rahasummana, vaid indekseeritavana.

Juurdepääsutasu suuruse leidmiseks tuleb seega korrutada kinnisasja väärtuse

vähenemine diskontomääraga, mis kehtib iga-aastase juurdepääsumakse tasumise tähtaja

seisuga (vt RKTKm 13.12.2023, 2-18-12098/272, p 17). AÕS § 156 lg 1 järgi mõistetakse

koormatava kinnisasja omanikule määratav juurdepääsutasu avaldajalt juurdepääsuga

koormatud kinnisasja omaniku kasuks välja perioodiliste maksetena (vt RKTKm

01.06.2022, 2-19-20416/41, p 15.3; RKTKm 16.06.2016, 3-2-1-180-15, p 38). Kuivõrd

kitsenduse tekkega on ühtlasi seotud kitsenduse seadmisest tulenev hüvitise

(juurdepääsutasu) maksmise kohustus, peab juurdepääsu talumise tasu maksmise

kohustus AÕS § 156 lg 1 järgi tekkima ajast, mil asjakohane kohtulahend jõustub ja

juurdepääsust tulenevate kitsendustega tulevikus arvestamise kohustus kindlaks

määratakse (RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416/41, p 15.7).

12. Riigikohtu 1. juuni 2022. a määruse nr 2-19-20416/41 p-s 15.5 on märgitud järgmist:

Senist praktikat täpsustades rõhutab kolleegium, et kui isik, kelle kinnisasi soovitakse

juurdepääsuga koormata, on menetluses tuginenud sellele, et juurdepääsutee tõttu

väheneb tema kinnisasja kui terviku väärtus ja taotleb juurdepääsutasu kaudu kinnisasja

väärtuse vähenemise hüvitamist (vt allpool), tuleb kohtul välja selgitada kinnisasja

väärtus ilma juurdepääsutee talumise kohustuseta ning see, kui palju juurdepääsutee

talumise kohustus kinnisasja väärtust vähendab. Kui kohus tuvastab, et juurdepääsutee

määramise tõttu juurdepääsuteega koormatava kinnisasja kui terviku väärtus väheneb

(koormatava kinnisasja väärtuse vähenemine ehk koormatiste vaba ja koormatud

kinnisasja väärtuste vahe), tuleb kohtul koormatava kinnisasja väärtuse vähenemist

juurdepääsutee määramisel arvesse võtta ning määrata juurdepääsutasu selliselt, et

juurdepääsutasuna juurdepääsuteega koormatava kinnisasja omanikule tagatavad

perioodilised maksed suurendaksid kinnisasja väärtuse juurdepääsutee määramise eelsele

tasemele. Selleks tuleb leida selline juurdepääsutee tasu suurus, millest lähtuva rahavoo

nüüdisväärtus vastaks koormatava kinnisasja väärtuse vähenemisele ehk koormatiste

vaba ja koormatud kinnisasja väärtuste vahele. Kui kohus ei ole määranud

juurdepääsutee talumise kohustust tähtajalisena, tuleb talumistasu leidmisel eeldada, et

tasu makstakse tähtajatult (perpetuiteedi põhimõtte alusel). Seega tuleb iga-aastase

juurdepääsutasu makse suurus määrata perpetuiteedi alusel koormatava kinnisasja

väärtuse vähenemise (rahavoo nüüdisväärtuse) ja diskontomäära korrutisena. Seda saab

väljendada järgmise valemina: juurdepääsutasu iga-aastane makse = kinnisasja väärtuse

vähenemine (koormatiste vaba ja koormatud kinnisasja väärtuste vahe) × diskontomäär.

Diskontomäärana tuleb kasutada seadusandja poolt mõistlikuks tulumääraks peetavat

võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses nimetatud intressimäära, kui menetluses ei

tuvastata, et kinnisasja senisele kasutusvaldkonnale vastav oodatav tulunorm on sellest

intressimäärast erinev. Kolleegium selgitab, et kui juurdepääsutasu on välja arvestatud

eeltoodud viisil, siis eelduslikult hõlmab see ka hüvitist kaotatud kasutuseeliste, kinnisasja

korrashoiukulude ja maamaksu eest.

13. Avaldaja ja puudutatud isik 1 ei ole jõudnud menetluse vältel juurdepääsutee eest hüvitise

maksmise määras kokkuleppele. Puudutatud isik 1 on avaldanud soovi saada kinnistu

koormamisel juurdepääsuteega selle eest tasu ühekordselt 20 000 eurot. Avaldaja on

viimases menetlusdokumendis teinud ettepaneku määrata 26.08.2024 seisuga iga-

aastaseks makseks 278,32 eurot, mis saadakse järgmiselt: 2272 eurot*12,25% (VÕS § 113

lg 1 järgi 8%+01.04.2024 seisuga Eesti Panga avaldatud võlasuhtele kohaldatav

intressimäär 4,25%). Kuna avaldaja ega puudutatud isiku taotletud hüvitis ei vasta

juurdepääsutee asjades Riigikohtu lahendites toodud juhistele, siis määrab juurdepääsuga

koormatava kinnisasja omanikule tasu kohus. Kohus määras kinnisasja väärtuse

vähenemise (koormatiste vaba ja koormatud kinnisasja väärtuste vahe) väljaselgitamiseks

06.06.2024 ekspertiisi, määras ekspertiisi läbiviijaks O.D.T eksperdiks G.P ja esitas

eksperdile kohtu küsimused: a) Milline on A kinnistu (registriosa nr xxx) väärtus, kui seda

ei koorma Spitham KV OÜ kasuks seatud juurdepääsutee avalikult kasutatavale Kurkse

teele (nr xxx)? b) Milline on A kinnistu (registriosa nr xxx) väärtus, kui seda koormab

Spitham KV OÜ kasuks seatud juurdepääsutee avalikult kasutatavale Kurkse teele (nr

xxx)? O.D.T 17.07.2024 eksperthinnangus märkis ekspert, et hoonestatud kinnisasja

registriosa nr xxx, asukohaga XXX, Kurkse küla, A, turuväärtus hoonestamata kujul on

väärtuse kuupäeval ja seisukorras 7,1 €/m2 kogu kinnisasja pindala kohta. Vastuseks kohtu

esitatud küsimusele märkis ekspert, et 4 m laiuse ja ca 80 m pikkuse juurdepääsutee

talumise kohustuse tõttu väheneb kinnisasja turuväärtus 2272 euro võrra. Servituudiala

pindala muutumisel tuleb mõju suuruse arvutamisel lähtuda ühiku turuväärtusest. Kuna

juurdepääsutee kantakse kinnistusraamatusse servituudina ja kohaldub kinnistute

igakordsetele omanikele, siis tuleb ka hüvitis ja selle tasumise kohustus määrata kinnistute

igakordsetele omanikele. Seega tuleb A kinnistu igakordsele omanikule määrata

juurdepääsutee iga-aastaseks hüvitiseks 2272 eurot, mis tuleb indekseerida juurdepääsutee

hüvitise tasumise tähtaja seisuga VÕS § 113 lg 1 teises lauses nimetatud intressimääraga.

VÕS § 113 lg 1 teise lause kohaselt loetakse viivise määraks VÕS §-s 94 sätestatud

intressimäär, millele lisAb kaheksa protsenti aastas. Juurdepääsutasu tuleb X kinnistu

igakordsel omanikul tasuda hiljemalt 3 päeva jooksul käesoleva kohtumääruse

jõustumisest ja edaspidi igal aastal samal tähtpäeval.

Menetluskulude jaotus

14. TsMS § 172 lg 1 kohaselt kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides

lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et

menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid

arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse,

väite või tõendi. Kohus on seisukohal, et kuigi lahend tehakse avaldaja huvides ning

juurdepääsu määramise avalduse rahuldamine teenib eelkõige avaldaja huve, siis ei ole

põhjendatud jätta puudutatud isikute hulka arvestades tema kanda ka puudutatud isikute

menetluskulusid. Kohus peab mõistlikuks ja otstarbekaks, et menetluskulud tuleb jätta iga

menetlusosalise enda kanda.

/allkirjastatud digitaalselt/

Kohtunik

Kohtumäärus on osaliselt tühistatud Tallinna Ringkonnakohtu 04.04.2025. a määrusega

nr 2-21-15854