2-22-16108/32 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Gea Lepik, liikmed Liis Arrak ja Kairi Piirisild

Otsuse tegemise aeg ja koht

4. oktoober 2024, Tallinn

Kohtuasja number

2-22-16108

Kohtuasi

AS Aktiva Portfolio ja Aktiva Finance Group OÜ

hagi P.S ja M.Y vastu tehingu tagasivõitmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 12. mai 2023. a otsus

Kaebuse esitaja ja liik

AS Aktiva Portfolio ja Aktiva Finance Group OÜ

apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

3200 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja (apellant) AS Aktiva Portfolio (registrikood

16013522; registrist kustutatud 6. novembril 2023)

Hageja (apellant) Aktiva Finance Group OÜ

(registrikood 10746479), lepinguline esindaja S. K

Kostja (vastustaja) P.S (isikukood XXX)

Kostja (vastustaja) M.Y (isikukood XXX)

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Lubada Aktiva Finance Group OÜ-l astuda üldõigusjärglasena menetlusse AS

Aktiva Portfolio asemel.

2. Jätta Harju Maakohtu 12. mai 2023. a otsuse tsiviilasjas nr 2-22-16108

resolutsioon muutmata, täiendades osaliselt kohtuotsuse põhjendusi.

3. Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata.

4. Jätta ringkonnakohtus kantud menetluskulud Aktiva Finance Group OÜ kanda.

5. P.S-il ja M.Y-l apellatsioonimenetluses hüvitatavad menetluskulud puuduvad.

2-22-16108

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult

teatavaks tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. AS Aktiva Portfolio (hageja I) ja Aktiva Finance Group OÜ (hageja II) esitasid Harju

Maakohtule hagi P.S (kostja I) ja M.Y (kostja II) vahel 10. mail 2021 sõlmitud korteriomandi

müügilepingu, asjaõiguslepingu ja kinnistamisavalduse nr 1869 (korteri võõrandamistehing)

tagasivõitmiseks. Hagejad palusid kanda registriossa nr 9032302 kantud korteriomandi

omanikuks kostja I ning asendada kostja I ja kostja II nõusolekud omaniku kande muutmiseks

kohtuotsusega. Menetluskulud palusid hagejad jätta kostjate kanda.

1.1. Hagiavalduse kohaselt rahuldas Pärnu Maakohus 10. mai 2022. a lahendiga tsiviilasjas nr

2-22-110506 hageja I nõude maksekäsu kiirmenetluses ja mõistis kostjalt I välja võla koos

menetluskuludega 7179,56 eurot, millele lisanduvad viivised põhinõudelt 0,04082% päevas.

Selle nõude täitmiseks on kohtutäitur Elin Vilippus algatanud täitemenetluse nr

022/2022/3110. Nõude katteks ei ole midagi laekunud, võlgnikul puudub vara ja tema ainus

sissetulek on vanemahüvitis 852,62 eurot.

Pärnu Maakohus rahuldas 10. mai 2022. a lahendiga tsiviilasjas nr 2-22-112132 hageja I

nõude maksekäsu kiirmenetluses ja mõistis kostjalt II välja võla koos menetluskuludega

877,27 eurot, millele lisanduvad viivised põhinõudelt 0,064450% päevas. Selle nõude

täitmiseks on kohtutäitur Kaire Põlts algatanud täitemenetluse nr 025/2022/1737. Nõude

katteks ei ole midagi laekunud.

Pärnu Maakohus rahuldas 14. juuni 2022. a lahendiga tsiviilasjas nr 2-22-114834 kostja II

nõude maksekäsu kiirmenetluses ja mõistis kostjalt I välja võla koos menetluskuludega

2772,07 eurot, millele lisandub viivis põhinõudelt. Selle nõude täitmiseks on kohtutäitur

Kaire Põlts algatanud täitemenetluse nr 025/2022/2185. Nõude katteks ei ole midagi

laekunud. Kohtutäitur on väljastanud õiendi täitmise võimatuse kohta.

1.2. Kostja I suhtes on algatatud kokku seitse täitemenetlust, nõuete kogusumma on 29 000

eurot. Kostjal I puudub vara. Tema pensioni II samba osakute väärtus on 5282,73 eurot, kuid

sellele ei saa sissenõuet pöörata.

1.3. Kohtutäiturid on hagejaid teavitanud, et kostja I võõrandas 10. mai 2021. a tehinguga

endale kuuluva Rummu alevikus Sireli 3-10 asuva korteriomandi (Sireli 3-10 korter või

korter) kostjale II hinnaga 3200 eurot. Hagejad leiavad, et korter on müüdud oluliselt alla

turuväärtuse, sest Rummu vallas müügis olevate korterite hinnad algavad 20 000 eurost. Maa-

2 (10)

2-22-16108

ameti andmetel on Rummu alevikus korterite müügitehingute hinnad keskmiselt 366,22 eurot/

m2, kostjate tehingus oli see 88,15 eurot/m2. Seega on korter müüdud neli korda alla

turuväärtuse.

1.4. Hagejad leiavad, et korteri võõrandamistehing, mis on tehtud sugulasega ja oluliselt alla

turuhinna, on sissenõudjate huve kahjustava iseloomuga. Tehingu eesmärk oli peita või

varjata vara. Tehingul on kinke iseloom. Kostja I on võimetu oma kohustusi täitma ja kostja II

pidi sellest teadlik olema, sest on sugulane. Tehing on tehtud kaks aastat enne hagi esitamist.

1.5. Hagejad tuginevad täitemenetluse seadustiku (TMS) § 187 lg-tele 1 ja 2, §-le 188, § 189

lg-tele 1 ja 2, § 198 lg-le 1 ning tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg-le 5.

Kostja vastuväited hagiavaldusele

2. Kostjad vaidlesid hagile vastu.

2.1. Kostja I märkis, et ta müüs korteri ära seaduslikult ja ammu enne seda, kui ta jäi

võlgadesse. Korteri kostjalt II äravõtmine oleks ebaseaduslik. Kõik dokumendid on õiged.

Hagejad pressivad ebaseaduslikult võõralt isikult raha välja, nende nõue on ebaloogiline.

Kostjal I on õigus müüa oma vara kellele tahes. Kostja I ostis korteri vallalt. See vajas

kapitaalremonti ja seal polnud võimalik elada. Elu raskused ei võimaldanud remondiga

alustada. Samal ajal jäi kostja I lapseootele ja läks lahku lapse isast. Kostja I elas vanaema

juures, kus ta sai elada kuni lapse sünnini. Lahenduse leidmiseks tegi kostja I kostjale II

ettepaneku korter ära osta ja elamiskõlblikuks remontida.

2.2. Kostja II leidis, et ta ei ole midagi valesti teinud. Kostjal I ei ole väikeste lastega kuskil

elada.

Maakohtu otsus ja selle põhjendused

3. Maakohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud solidaarselt hagejate kanda ning

menetluskulud rahaliselt kindlaks määramata.

3.1. Maakohus tuvastas, et vaidlus puudub järgmistes asjaoludes:



Pärnu Maakohtu 10. mai 2022. a maksekäsuga tsiviilasjas nr 2-22-110506 on kostjat I

kohustatud tasuma hagejale I põhinõudeid 5867,07 eurot, kõrvalnõudeid 1061,57

eurot, riigilõivu 230,92 eurot ja menetluskulu 20 eurot, samuti viivist põhinõudelt

0,040820% päevas. Selle nõude täitmiseks on algatatud täitemenetlus nr

022/2022/3110;



Pärnu Maakohtu 10. mai 2022. a maksekäsuga tsiviilasjas nr 2-22-112132 on kostjat I

kohustatud tasuma hagejale II põhinõudeid 563,49 eurot, kõrvalnõudeid 228,78 eurot,

riigilõivu 65 eurot ja menetluskulu 20 eurot, samuti viivist põhinõudelt 0,064450%

päevas. Selle nõude täitmiseks on algatatud täitemenetlus nr 025/2022/1737;



Pärnu Maakohtu 14. juuni 2022. a maksekäsuga tsiviilasjas nr 2-22-114834 on kostjat

I kohustatud tasuma hagejale II põhinõudeid 2095,65 eurot, kõrvalnõudeid 566,11

eurot, riigilõivu 90,31 eurot ja menetluskulu 20 eurot, samuti viivist põhinõudelt. Selle

nõude täitmiseks on algatatud täitemenetlus nr 025/2022/2185;



10. mail 2021 on kostja I ja kostja II sõlminud võõrandamistehingu, millega kostja I

müüs kostjale II Sireli 3-10 korteri hinnaga 3200 eurot, milline rahasumma oli müüjale

lepingu sõlmimise hetkeks tasutud. Kinnistusraamatu väljavõtte kohaselt kuulub Sireli

3-10 korter kostjale II;

3 (10)

2-22-16108



hagejate nõudeid rahuldatud ei ole.

3.2. Maakohus ei tuvastanud tõendite võltsimist, millele oli viidanud kostja I.

3.3. Maakohus märkis, et hagejatel on täitedokumendid, hagejate nõuded on muutunud

sissenõutavaks ja neid ei ole rahuldatud. Seega on täidetud TMS §-s 187 sätestatud

tagasivõitmise nõude esitamise eeldused.

3.4. Siinsel juhul soovivad hagejad tagasi võita müügitehingut. Maakohus viitas TMS §-le

188. Riigikohus on tsiviilasjades nr 3-2-1-120-10 ja 3-2-1-113-09 tehtud lahendites leidnud, et

TMS § 188 lg 1 kohaldamiseks tuleb esmalt tõendada võlausaldajate huvide kahjustamine,

ning märkinud, et võlausaldaja huve ei saa kahjustada see, kui kinnisasi müüakse turuhinnaga

või kui müügist saadud raha ei kasutata võlausaldaja kasuks väljamõistetud summa

hüvitamiseks.

3.5. Sellest, et Rummu alevikus on korteriomandite müügitehingute hinnad keskmiselt 366,22

eurot/m2, ei saa järeldada, et ka kostja I korteri väärtus sellele vastas. Iga korteriomandi

väärtust tuleb hinnata eraldi, võttes seejuures arvesse individuaalse korteri omadusi.

3.6. Kostjad esitasid kohtule tõendi, mille kohaselt kostja I ostis Sireli 3-10 korteri 2019. a

lõpus hinnaga 3200 eurot. Lääne-Harju vallavolikogu 29. oktoobri 2019. a otsusega nr 93

otsustati korteri otsustuskorras võõrandamine kostjale I. Otsuse kohaselt esitas kostja I

avalduse sooviga osta vallalt ära Sireli 3-10 korter. Lääne-Harju vald küsis korteri

turuväärtuse hindamiseks 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ-lt hindamisakti, mille järgi oli

korteri turuväärtus 3200 eurot. Selle hinnaga otsustaski vald müüa korteri kostjale I. Kostjad

esitasid kohtule ka fotod korteri seisundi kohta. Maakohtu hinnangul on kostjad tõendanud, et

korter oli elamiskõlbmatu – seintel oli graffiti, puudus veevärk ja tualett ei töötanud, aknad

olid väga halvas seisundis. Esitatud tõendite pinnalt pidas kohus usutavaks kostjate väiteid, et

korteris puudus ka elekter. Kostjate esitatud fotod haakuvad ka 1Partner Kinnisvara Tallinn

OÜ hindamisakti hinnanguga korteri turuväärtusele ja Lääne-Harju valla otsusega korter

sellise hinnaga kostjale I võõrandada. Maakohus leidis, et on tõendatud, et Sireli 3-10 korteri

turuhind oli kostja I poolt ostmise ajal 3200 eurot.

3.7. Õige on hagejate arvamus, et Sireli 3-10 korteri turuväärtust tuleks hinnata korteri

võõrandamistehingu sõlmimise seisuga. Puuduvad tõendid selle kohta, et korter oli tehingu

tegemise ajal teistsuguses seisus. Tänaseks on korter remonditud ja elamiskõlblik, kuid see ei

tähenda, et korter oli seda ka kostjale II müümise ajal. Maakohus pidas ebatõenäoliseks, et

kostja I oleks ise suutnud korterit remontida ja elamiskõlblikuks muuta, sest kostjal I sündis

sel perioodil laps. Kostja I ei saanud remontijat ka palgata, sest hagejad ja täiturid on kindlaks

teinud, et kostjal I puuduvad selleks rahalised võimalused. Seetõttu on tõenäoline, et remondi

tegi kostja II, kellel oli põhjust seda teha, kui ta sai korteri omanikuks. Seega ei ole eluliselt

usutav, et korter oli remonditud võõrandamistehingu sõlmimise ajal. Eelnevat arvestades

leidis maakohus, et kostja I müüs korteri kostjale II turuhinnaga.

3.8. Hagejate pakutud keskmist korterite turuhinda Rummu alevikus ei saa kohaldada, sest

kõnealune korter ei vastanud oma omadustelt keskmise korteri kvaliteedile, s.o oli

elamiskõlbmatu. Elamiskõlbmatust on kostjad suutnud fotodega tõendada, korteri turuväärtust

on hinnanud tuntud kinnisvarabüroo 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ, kelle arvamuses ei ole

kohtul põhjust kahelda, ning selle hinnaga (3200 eurot) oli nõus ka Lääne-Harju

Vallavolikogu, kes otsustas vara kostjale I selle hinnaga võõrandada. Tõendatud ei ole, et

korteri seisukord oli oluliselt parem siis, kui kostja I selle kostjale II võõrandas. Hagejad ei

4 (10)

2-22-16108

saa ette heita ka seda, et nad korteri võõrandamistehingust raha ei saanud, sest selleks hetkeks

ei olnud hagejate täitemenetlusi veel alustatud. Kuna korter on müüdud turuhinnaga ja

turuhinnaga müük ei kahjusta võlausaldajate huve, on täitmata TsMS § 187 lg-s 1 sätestatud

eeldus, s.o võlausaldajate huvide kahjustamine. Kui see eeldus on jäänud täitmata, ei saa

kohaldada ka TMS § 188 sätteid. Seetõttu jäi hagi rahuldamata.

3.9. Menetluskulud jättis maakohus TsMS § 162 lg 1 alusel hagejate kanda. Kuna kostjatel

menetluses esindajat ei olnud, polnud kostjatel rahaliselt kindlaks määratavaid

menetluskulusid tekkinud, mistõttu menetluskulud jäid rahaliselt kindlaks määramata.

Apellatsioonkaebus

4. Hagejad esitasid apellatsioonkaebuse, milles paluvad maakohtu otsuse tühistada ja teha uus

otsus, millega hagi rahuldada. Alternatiivselt paluvad hagejad saata asi uueks arutamiseks

esimese astme kohtule. Menetluskulud paluvad hagejad jätta solidaarselt kostjate kanda.

4.1. Apellatsioonkaebuse kohaselt ei nõustu hagejad maakohtu järeldusega, et kostja I

võõrandas Sireli 3-10 korteri kostjale II turuhinnaga, s.o et korteri turuhind oli 10. mai 2021. a

seisuga 3200 eurot. Arvestades, et kostja I ostis korteri 29. oktoobri 2019. a Lääne-Harju

Vallavolikogu otsuse nr 93 alusel vallalt hinnaga 3200 eurot, ei saanud sama korteri turuhind

u 1,5 aastat hiljem olla endiselt 3200 eurot. On üldteada asjaolu, et kinnisvara hindamisaktid

kehtivad maksimaalselt 12 kuud, kuid maakohus on turuhinna määramisel valdavalt

tuginenud u 1,5 aastat varem (2. oktoobril 2019) koostatud hindamisaktile. Isegi kui korteri

seisukord alates 29. oktoobrist 2019 kuni 10. maini 2021 ei muutunud, siis seoses üldise

kinnisvara hindade kasvuga kõnealusel perioodil pidi tõusma ka Sireli 3-10 korteri

turuväärtus. Samas on maakohus jätnud põhjendamatult tähelepanuta kõik hagejate esitatud

tõendid, et turuhind oli seisuga 10. mai 2021 kõrgem kui 3200 eurot, ning samuti kostjate

selgitused, et korteris oli tehtud parendusi juba 2020. a sügisel, s.o enne korteri

võõrandamistehingut.

4.2. Sireli 3-10 korteri turuhind seisuga 10. mai 2021 pidi olema kõrgem kui 3200 eurot. Maa-

ameti andmetel on Rummu alevikus ajavahemikul 1. märts 2021 – 31. märts 2022 toimunud

korteriomandite müügitehingute hinnad keskmiselt 366,22 eurot/m2. Samas majas Sireli 3

müüdi korter 11 (s.o kostja I poolt müüdud korteri naaberkorter), mis fotode järgi oli samas

seisus nagu Sireli 3-10 korter kostja I poolt soetamise hetkel, enampakkumisel alghinnaga

4000 eurot ja oksjon lõppes 15. aprillil 2020 hinnaga 5610 eurot. Korter 10 on aga müüdud u

aasta hiljem, s.o 10. mail 2021 ruutmeetri hinnaga 88,15 eurot. Seejuures oli tegemist

suuruselt sarnaste korteritega (korteri nr 10 suurus 36,3 m2 ja korteri nr 11 suurus 39,5 m2).

Ajavahemikul 2020. a kevad kuni 2021. a kevad kinnisvara hinnad üldiselt tõusid. Lisaks on

kostjad istungitel selgitanud, et Sireli 3-10 korteris oli parendusi tehtud juba 2020. a sügiseks

ja kostja I kolis korterisse 2020. a sügisel, mil remonditud oli üks tuba ja WC. Kostja I elas

korteris koos oma lapsega enne 10. mai 2021. a korteri võõrandamistehingut. Ilmselgelt ei

oleks kostja I saanud korteris elada, kui see oleks olnud ostmisega samas seisus, s.o nagu

kostja I esitatud piltidel. Oluline on korteri väärtus 10. mail 2021, mitte ajal, kui kostja I selle

soetas.

4.3. Hagejate tõendamiskoormus seoses Sireli 3-10 korteri seisukorraga 10. mail 2021 ei ole

piiramatu. Hea usu põhimõttest tulenevalt on võimalik, et asjaolu tõendamise koormus

pöördub eelduste esinemise võimalikkusele viitavate asjaolude esitamise järel ümber,

eelkõige kui tõendada tuleb asjaolu, mille esinemine on kostja kontrolli all ja hagejal ei ole

objektiivselt võimalik tõendeid esitada. Olukorras, kus hagejatel puudub teave, millises

5 (10)

2-22-16108

seisundis oli korter tehingu tegemise ajal 10. mail 2021, ja kostjad ei ole esitanud selle kohta

pilte, ei ole ka võimalik küsida ekspertidelt arvamust korteri turuväärtuse kohta 10. mai 2021.

a seisuga. Hagejad on teinud korteri väärtuse tõendamiseks hagejatele kättesaadava ja

olemasolevate tõendite põhjal kõik mõistlikult eeldatava. Millegi enama tõendamine ei ole

hagejatel objektiivselt võimalik. Seega tuleb hea usu põhimõttest tulenevalt kostjatel tõendada

korteri seisukorda tehingu tegemise ajal 10. mail 2021 ning et müüdud korter oli 10. mail

2021 samas seisus nagu 2017. a piltidel.

4.4. Maakohus on jätnud tähelepanuta hagejate alternatiivse nõude tulenevalt tehingu kinke

iseloomust.

4.5. Nähtuvalt maksekäsu määrustest jäi kostja I oma kohustuste täitmisega võlgnevusse

vastavalt alates 18. maist 2020 (tsiviilasi nr 2-22-110506); 23. jaanuarist 2018 (tsiviilasi nr 2-

22-112132); 19. augustist 2016 (leping nr 16-079107-VL), 26. juunist 2017 (leping nr 17-

083285-VL) ja 8. augustist 2019 (leping nr 19-079910-CL) (tsiviilasi nr 2-22-114834).

Eeltoodust tulenevalt oli kostjal I 2019. a lõpus ja 2020. aastal laenuraha näol vahendeid,

millega hakata Sireli 3-10 korterit remontima. Hagejad peavad eluliselt usutavaks, et kostja I

võttis need laenukohustused just selleks, et korter soetada ja seda remontida.

4.6. Eelnevale tuginedes leiavad hagejad, et maakohus on vääralt leidnud, et tehing vastas

turuhinnale ja ei kahjustanud võlausaldajaid. 10. mai 2021. a tehing kahjustas ilmselgelt

sissenõudjate huve, kuna selle eesmärk oli kostja I vara võimalike sissenõudjate eest peita või

varjata. Tehing tehti sugulasega ja oluliselt alla turuväärtuse ajal, mil kostjal I tekkisid

makseraskused. Kostja I muutus tehingu tagajärjel varatuks, kuna tegemist oli kostja I ainsa

varaga, mille arvel oleks saanud kas või osaliselt võlausaldajate nõudeid rahuldada. Tehingu

järgselt muutus sissenõudjate nõuete rahuldamine võimatuks.

Vastustajate seisukoht ja menetluse edasine käik

5. Kostjad apellatsioonkaebuse kohta seisukohta ei esitanud.

6. Hageja II teavitas ringkonnakohut 24. septembril 2024, et hageja I on ühinenud hagejaga II

ning hageja I on äriregistrist kustutatud 6. novembril 2023. Hageja II viitas

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 209 lg-le 1.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

7. Ringkonnakohus leiab, et TsMS § 657 lg 1 p 21 järgi tuleb maakohtu otsuse resolutsioon

jätta muutmata, kuid osaliselt tuleb täiendada kohtuotsuse põhjendusi. Apellatsioonkaebus

jääb rahuldamata ja apellatsioonimenetluse kulud jäävad hageja II kanda.

8. Ringkonnakohus mõistab hageja II 24. septembri 2024. a menetlusdokumenti, milles hageja

II teavitas kohut hagejate ühinemisest ja viitas TsMS § 209 lg-le 1, selliselt, et hageja II

soovib astuda menetlusse hageja I üldõigusjärglasena.

8.1. TsMS § 209 lg-st 1 tuleneb, et mh juriidilisest isikust poole lõppemise korral või muul

juhul, kui tekib üldõigusjärglus, lubab kohus menetlusse astuda selle poole üldõigusjärglasel,

kui seaduses ei ole ette nähtud teisiti. Üldõigusjärglus on võimalik menetluse igas staadiumis.

Äriseadustiku § 391 lg 1 kohaselt võib äriühing (ühendatav ühing) ühineda teise äriühinguga

(ühendav ühing); ühendatav ühing loetakse lõppenuks. Sama paragrahvi 4. lõike esimese

6 (10)

2-22-16108

lause kohaselt läheb ühendatava ühingu vara, sealhulgas kohustused, üle ühendavale ühingule.

Seega on ühendav ühing ühendatava ühingu üldõigusjärglane.

8.2. Hageja II teavitas kohut, et hageja I on ühinenud hagejaga II. Äriregistri andmetel on

hageja I ühendatava ühinguna ühinenud hagejaga II. Konstitutiivne ühinemiskanne on tehtud

hageja II äriregistrikaardile 6. novembril 2023 ja samal päeval on hageja I registrist

kustutatud. Ühinemise teade on avaldatud Ametlikes Teadaannetes 9. novembril 2023.

8.3. Eelnevat arvestades on hagejast II saanud hageja I üldõigusjärglane, mistõttu

ringkonnakohus lubab hagejal II astuda menetlusse hageja I asemel. Selle tulemusel osaleb

menetluses edaspidi hagejana vaid hageja II, teostades ka varem hagejale I kuulunud õigusi.

9. Ringkonnakohus võtab TsMS § 652 lg 1 p 1 järgi asja lahendamisel aluseks praeguse

otsuse p-s 3.1 loetletud maakohtu tuvastatud asjaolud, mille üle pooled

apellatsioonimenetluses ei vaidle.

10. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning

apellatsioonkaebuse väited ei anna alust seda muuta. Kolleegium nõustub maakohtu otsuse

põhjendustega osas, milles maakohus leidis, et korteri võõrandamistehingu tagasivõitmiseks

TMS § 187 ja § 188 alusel ei ole alust, ning neid TsMS § 654 lg 6 järgi täies mahus ei korda.

Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.

10.1. TMS § 187 lg 1 kohaselt võib sissenõudja esitada hagi võlgniku ja tehingu teise poole

vastu ning nõuda, et kohus tunnistaks TMS 81. ptk 4. osas sätestatud alusel ja korras kehtetuks

tehingu, mis kahjustab sissenõudjate huvisid. Sama paragrahvi 2. lõikest tulenevalt võib

sissenõudja tagasivõitmist nõuda, kui tal on täitedokument ja tema nõue on muutunud

sissenõutavaks ning sissenõude pööramisega võlgniku varale ei ole kaasnenud tema nõude

täielikku rahuldamist või on alust eeldada, et sissenõude pööramine ei vii nõude

rahuldamiseni. Tehingu tagasivõitmise üldised eeldused sätestab TMS § 188 lg 1, mille

kohaselt kohus tunnistab kehtetuks tehingu, mille võlgnik on teinud kolme aasta jooksul enne

sissenõudja tehingu kehtetuks tunnistamise hagi esitamist teadlikult sissenõudja huvide

kahjustamiseks, kui teine pool teadis või pidi sellest teadma tehingu tegemise ajal.

10.2. Pooled ei vaidle selle üle, et hagejatel on kostja I vastu täitedokumendid, hagejate

nõuded on muutunud sissenõutavaks ja sissenõude pööramisega kostja I varale ei ole

kaasnenud hagejate nõuete täielikku rahuldamist. Vaidlus on selle üle, kas korteri

võõrandamistehing kahjustas hagejate kui sissenõudjate huve, mis on TMS § 187 ja § 188

järgi tehingu tagasivõitmise eeldus.

10.3. Maakohus viitas põhjendatult Riigikohtu praktikale TsMS §-de 187 ja 188 kohaldamise

kohta, mille kohaselt tuleb TMS § 188 lg 1 kohaldamiseks esmalt tõendada võlausaldajate

huvide kahjustamine. Seejuures ei saa võlausaldaja huve kahjustada see, kui kinnisasi

müüakse turuhinnaga, samuti asjaolu, et müügist saadud raha ei kasutata võlausaldaja kasuks

väljamõistetud summa hüvitamiseks. Eeltooduga ei ole välistatud olukorrad, kus sissenõudja

huvid võivad saada kahjustatud muude asjaolude tõttu (vt RKTKo 15.12.2020, 3-2-1-120-10,

p 12; RKTKo 18.11.2009, 3-2-1-113-09, p 9).

10.4. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et kostjad on menetluses tõendanud (Lääne-

Harju vallavolikogu 29. oktoobri 2019. a otsusega nr 93 (I kd, tl-d 72–73), 1Partner

Kinnisvara Tallinn OÜ hindamisakti ja fotodega korterist (I kd, tl-d 74 – 77, 79–83)), et Sireli

7 (10)

2-22-16108

3-10 korteri turuhind oli 2019. a lõpus, mil kostja I selle Lääne-Harju vallalt ostis, 3200 eurot.

Selle asjaolu tuvastamist ei ole apellatsioonkaebuses ka vaidlustatud.

10.5. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga ka selles, et hagejad ei ole tõendanud, et korteri

turuväärtus oleks korteri kostjalt I kostjale II võõrandamise ajaks, s.o 10. maiks 2021 tõusnud.

10.5.1. Hagejad ei ole menetluses toonud esile ega tõendanud asjaolusid, millest saaks

järeldada, et ajavahemikul 29. oktoober 2019 kuni 10. mai 2021 toimus üldine kinnisvara

hindade tõus ja kui suur see oli ning et kinnisvara hinnad tõusid ka selliste korterite puhul,

nagu on vaidluse all siinses asjas. Kinnisvara üldine hinnatõus nimetatud ajavahemikul ei ole

üldteada asjaolu, arvestades mh seda, et sellesse perioodi jäi ka ülemaailmne COVID-19

pandeemia. Üldist hinnatõusu ei saa järeldada hagejate apellatsioonkaebuse väitest, et

kinnisvara hindamisaktid kehtivad kuni 12 kuud.

10.5.2. Samuti ei ole hagejad tõendanud, et Sireli 3-10 korteri seisukord oli korteri

võõrandamistehingu tegemise ajal oluliselt parem kui 2019. a lõpus. Maakohus leidis

põhjendatult, et kõiki asjaolusid ja tõendeid kogumis hinnates on tõenäoline, et korteri on

elamiskõlblikuks remontinud kostja II. Seda, et korteri seisukord oli 10. maiks 2021 sedavõrd

palju parem, et see tõstis korteri turuväärtust, ja millises ulatuses see turuväärtust mõjutas, ei

saa järeldada üksnes kostja I poolt 19. aprilli 2023. a kohtuistungil avaldatust, et novembris

2020 oli remont osaliselt tehtud.

10.5.3. Sireli 3-10 korteri turuhinna kohta ei saa teha järeldusi selle põhjal, milline oli Rummu

alevikus ajavahemikul 1. märtsi 2021 kuni 31. märts 2022 toimunud korteriomandite

müügitehingute keskmine hind ruutmeetri kohta ja millise hinnaga müüdi 15. aprillil 2020

Sireli tn 3-11 korter. Konkreetse korteri turuhinda mõjutab oluliselt selle seisukord. Seejuures

ei olnud Sireli tn 3-11 korteri müügihind (enampakkumise alghind 4000 eurot ja lõpphind

5610 eurot, ruutmeetri kohta 142,03 eurot) sedavõrd erinev vaidlusaluse korteri müügihinnast

(ruutmeetri kohta 88,15 eurot), et anda alust järelduseks, et korteri võõrandamistehinguga

müüdi Sireli 3-10 korter kostjale II ilmselgelt alla tegeliku turuhinna. Viidatud hinnaerinevust

võis põhjustada asjaolu, et Sireli 3-11 korteri seisukord oli Sireli 3-10 korterist natuke parem.

10.6. Tulenevalt TsMS § 230 lg-st 1 oli hagejatel siinses asjas kohustus tuua esile ja tõendada

asjaolud, millele nende nõue tugines, sh et kostja I võõrandas korteri kostjale II turuhinnast

soodsamalt ja korteri võõrandamistehinguga kahjustati hagejate huve. Sellega kooskõlas tegi

maakohus 8. veebruari 2023. a kohtuistungil hagejatele ettepaneku tõendada korteri hinda.

Hagejate 6. aprilli 2023. a menetlusdokumendist nähtuvalt said nad aru, et nende kohustus oli

tõendada, et korteri turuväärtus oli 10. mai 2021. a seisuga kõrgem kui 3200 eurot (vt I kd, tl

102). Ringkonnakohus ei nõustu hagejatega, et tõendamiskoormus seoses korteri seisukorraga

ja/või turuväärtusega 10. mail 2021 pöördus hea usu põhimõttest tulenevalt ümber kostjatele.

Hagejad ei olnud olukorras, kus neil poleks olnud objektiivselt võimalik esitada tõendeid

korteri seisukorra ja turuväärtuse kohta 10. mai 2021. a seisuga. Hagejatel oleks olnud

võimalik esitada nt eriteadmistega isiku arvamus konkreetse korteri turuväärtuse kohta

nimetatud kuupäeva seisuga või taotleda selles küsimuses kohtuliku ekspertiisi korraldamist

(TsMS § 293). Kui hagejad vajasid pilte või andmeid korteri seisukorra kohta 10. mai 2021. a

seisuga, oleks hagejatel olnud võimalik taotleda kohtult tõendite kogumise korras kostjate

kohustamist selliseid pilte või andmeid esitama (TsMS § 236 lg 2, §-d 278 ja 279), arvestades,

et maakohus oli teinud 8. veebruari 2023. a kohtuistungil omal algatusel kostjatele ettepaneku

esitada pildid korteri seisukorra kohta üksnes selle ostmisel 2019. a lõpus ja praegu (vt I kd, tl

66). Hagejad ei ole selliseid (ega muid) tõendeid esitanud ega nende kogumist taotlenud.

8 (10)

2-22-16108

10.7. Siinsel juhul ei ole ka muudel põhjustel alust järeldada, et korteri võõrandamistehinguga

oleks kostja I teadlikult sissenõudjate huve kahjustanud. Korteri võõrandamistehingu

notariaalse lepingu p-st 2.1 nähtub, et kostjale I on tasutud enne lepingu sõlmimist korteri eest

3200 eurot ning kostja I kinnitas selle summa kättesaamist oma allkirjaga lepingul (I kd, tl

26). Kuna kostja I sai korteri vastu raha, ei ole alust järeldada, et korteri võõrandamistehingu

tulemusel oleks kostja I varaline seisund halvenenud. Arvestades, et korteri

võõrandamistehingu tegemise ajal ei olnud hagejad veel kostja I vastu täitemenetlusi

alustanud ja neil polnud kostja I vastu ka hilisemate täitemenetluste aluseks olevaid

täitedokumente (need tehti alles aasta hiljem, s.o 10. mail 2022 ja 14. juunil 2022), ei saa

hagejate huvide kahjustamisena käsitada ka seda, et kostja I ei maksnud korteri eest saadud

raha hagejatele. Samuti ei ole eelneva tõttu alust järeldada, et korteri kostjale II võõrandamise

eesmärk oleks olnud peita või varjata kostja I vara hagejate eest või raskendada hagejate

nõuete rahuldamist. Sellist järeldust ei saa teha ka asjaolust, et kostja II võimaldab kostjal I

korteris elada. Kui kostja I ei oleks korterit kostjale II võõrandanud, ei oleks kostjal II olnud

põhjust korterit remontida ja see oleks tõenäoliselt endiselt sarnases elamiskõlbmatus seisus,

nagu 2019. a lõpus, mil kostja I selle Lääne-Harju vallalt omandas.

11. Hagejad viitavad apellatsioonkaebuses põhjendatult sellele, et maakohus ei ole käsitlenud

nende nõude alternatiivset alust, mille kohaselt korteri võõrandamistehingul on kinke iseloom

ja see tuleb tagasi võita TMS § 189 alusel. Kolleegium täiendab selles osas maakohtu otsuse

põhjendusi.

11.1. TMS § 189 lg 1 kohaselt tunnistab kohus kehtetuks võlgniku sõlmitud kinkelepingu,

välja arvatud juhul, kui leping on sõlmitud varem kui kaks aastat enne tehingu kehtetuks

tunnistamise hagi esitamist. Sama paragrahvi 2. lõike kohaselt võib kohus 1. lõikes sätestatud

alustel tunnistada kehtetuks ka müügi-, vahetus- või muu lepingu, kui poolte kohustuste

ebavõrdsuse tõttu on ilmne, et sõlmitud lepingul oli kas või osaliselt kinke iseloom.

11.2. Ringkonnakohus leiab, et olukorras, kus asja materjalid ei võimalda järeldada, et

vaidlusalune korter oleks võõrandatud 10. mail 2021 sõlmitud korteri võõrandamistehinguga

kostjale II turuhinnast soodsamalt, ei ole alust järeldada, et ostja ja müüa kohustused oleksid

olnud ebavõrdsed ja tehingul oleks seetõttu olnud ilmne kinke iseloom. Seega ei ole hagi

rahuldamine õigustatud ka TMS § 189 lg-te 1 ja 2 alusel (koosmõjus TMS §-ga 187).

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

12. Kuna maakohtu otsus jääb asja sisulise lahendamise osas muutmata, ei ole seda TsMS §

173 lg 3 esimese lause järgi vaja muuta ka menetluskulude jaotuse osas. Olukorras, kus

hagejate ühiselt esitatud hagi jäi rahuldamata, jättis maakohus menetluskulud TsMS § 162 lg

1 alusel põhjendatult solidaarselt hagejate kanda.

13. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, tuleb ringkonnakohtus kantud menetluskulud

jätta TsMS § 171 lg 1 alusel hageja II kanda.

14. Kostjad ei ole ringkonnakohtus kantud menetluskulude nimekirja esitanud. Ka asja

materjalidest ei nähtu, et kostjatel oleks apellatsioonimenetluses kulusid tekkinud. Eelnevat

arvestades ei ole kostjatel menetluskulusid, mida hageja II peaks hüvitama.

15. Vastavalt TsMS § 178 lg 1 esimesele lausele saab menetluskulude jaotust vaidlustada

üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks

määrati.

9 (10)

2-22-16108

(allkirjastatud digitaalselt)

10 (10)