2-22-121531/16 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Ahti Kuuseväli

Otsuse tegemise aeg ja koht

02.10.2024, Tallinn

lihtmenetlus (kirjalikus menetluses)

Tsiviilasja number

2-22-121531

Tsiviilasi

Maredo Invest OÜ hagi Ä. M. vastu võla nõudes

Tsiviilasja hind

4550,87 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: Maredo Invest OÜ (registrikood 12751220)

Lepinguline esindaja: Riho Sillar

Seaduslik esindaja: E. M.

Kostja: Ä. M. (isikukood xxxx)

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada hagi osaliselt.

2. Mõista kostjalt hageja kasuks välja Maredo Invest OÜ ja kostja vahel sõlmitud

üürilepingust tulenev põhivõlg 1974,68 eurot (üür 277,29 eurot ja kommunaalkulud

1697,39 eurot) ja üürivõla perioodi eest 10.04.2022 - 10.09.2022 sissenõutavaks

muutunud viivis 277,29 eurot ja kommunaalkulude perioodi eest 01.01.2023-13.04.2023

1573,48 eurot.

3. Jätta hageja menetluskulud 86,41% ulatuses kostja kanda. Ülejäänud osas jäävad

hageja menetluskulud hageja kanda.

4. Mõista kostjalt välja hageja kasuks hageja menetluskulud 1287,50 eurot.

5. Jätta kostja menetluskulud 13,59% ulatuses hageja kanda. Ülejäänud osas jäävad

kostja menetluskulud kostja kanda.

6. Mõista kostjalt hageja kasuks välja viivis menetluskuludelt võlaõigusseaduse § 113 lg

1 teises lauses sätestatud määras alates otsuse jõustumisest kuni menetluskulude summa

(s.o 1166,40 euro) tasumiseni.

Edasikaebamise kord

Kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 442 lg-ga 10 ei anna kohus

menetlusosalistele luba käesoleva otsuse edasikaebamiseks. Kohus selgitab, et

ringkonnakohus võtab apellatsioonkaebuse menetlusse üksnes juhul, kui maakohtu otsuses on

antud luba edasikaebamiseks või kui maakohtu otsuse tegemisel on selgelt ebaõigesti

kohaldatud materiaalõiguse normi või on selgelt rikutud menetlusõiguse normi või on selgelt

ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis oluliselt mõjutada lahendit. Seega võivad pooled

esitada otsuse peale apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest,

kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult

teatavakstegemisest.

Ringkonnakohus võtab apellatsioonkaebuse esitamise järel seisukoha selle lubatavuse osas

ning võib apellatsioonkaebuse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebaja ei taotle selle

lahendamist istungil (TsMS § 637 lg 21).

ASJAOLUD

1. Hageja esitas Harju Maakohtule 11.09.2022 hagi kostja vastu järgmise nõudega:

1.1. Välja mõista kostjalt Ä. M. hageja Maredo Invest OÜ kasuks üürilepingust tulenev

põhivõlgnevus 2337,39 eurot ja viivis üürilepingus kokkulepitud määras.

2. Hagi aluseks on hageja väitel OÜ Rental Capital ja kostja vahel 01.04.2016 sõlmitud

üürileping. OÜ Rental Capital võõrandas 27.03.2019 Lepingu eseme OÜ-le NALTU,

Üürileping läks üle OÜ-le NALTU VÕS (Võlaõigusseadus) § 291 lg 1 alusel ning OÜ

NALTU, Hageja ja Kostja sõlmisid 27.03.2019 Üürilepingu muutmise kokkuleppe, millise

punktide 1 ja 3 kohaselt on alates 06.03.2019 õigussuhtes Kostjaga üürileandjaks Hageja ning

Üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused, seal hulgas üüritasu,

kõrvalkulude ja muude tasude saamise õigus, on üle läinud Hagejale. Muus osas jäi

Üürileping muutmata.

3.Vastavalt Üürilepingu punktis 2.6. kokkulepitule jõustub Üürileping selle allkirjastamise

päeval (s.o 01.04.2016) ning kehtib tähtajalisena kolm aastat. VÕS § 310 lg 1 sätestab, et kui

pärast üürilepingu tähtaja möödumist jätkab üürnik asja kasutamist, loetakse, et üürileping on

muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või üürnik ei avalda teisele lepingupoolele kahe nädala

jooksul teistsugust tahet. Avaldamise tähtaeg hakkab üürniku jaoks kulgema üürilepingu

tähtaja möödumisest, üürileandja jaoks aga ajast, mil ta sai teada, et üürnik jätkab asja

kasutamist. Kostja jätkas peale 01.04.2019 Lepingu eseme kasutamist ning ei avaldanud

Hagejale teistsugust tahet. Samuti ei teinud ka Hageja Kostjale avaldust Üürilepingu

lõpetamiseks. Vastavalt Üürilepingu punktides 3.1., 3.7.1.-3.7.3. ja 3.8. kokkulepitule (nende

koostoimes) kohustub Kostja tasuma üüri järgmise kuu eest ette, üür peab olema tasutud iga

kuu teiseks kuupäevaks, Hageja esitab Kostjale nõuetekohase arve üüri eest, kuid arve

mitteesitamine ei vabasta Kostjat üüri maksmise kohustusest.

4. Hageja sõnul jättis kostja (õigeaegselt) tasumata üüri 04.2022 eest ja kõrvalkulud kokku

summas 2 337,39 eurot ehk hageja 01.04.2022 arve nr. 1974 summas 640 eurot (üür 04.2022

eest) ja hageja 14.04.2022 arve nr. 1977 summas 1 697,39 eurot (kõrvalkulud mõõdikute

näitude alusel ja ajavahemiku 06.2021-03.2022 eest).

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

4. Kohtuotsuse tegemise eeldused

Kohus menetles hagi lihtmenetluses (hagi nõude summa jäi lihtmenetluses lubatud nõude

summa piiresse) ja teavitas menetlusosalisi sellest menetlusse võtmise määruses. Kohus on

hagi ja menetlusse võtmise määruse kostjale kätte toimetanud läbi avaliku e-toimiku

28.09.2022. Kostja esitas 18.10.2022 vastuse hagiavaldusele, milles vaidles vastu põhinõude

ja viivise summadele ning tugines sellele, et hageja esindaja vahetas 13.04.2022 ette

hoiatamata tööruumide ukselukud, peale mida ei olnud kostjal enam ligipääsu ruumidesse.

Samuti tugines kostja sellele, et ta ei saanud kõrvalkulude arvet nr 1977 ja 14.10.2022 tasus

hagejale üürivõla. Hageja esitas 30.11.2022 oma seisukoha kostja vastuse osas, milles vaidles

kostja väitele, et hageja vahetas 13.04.2022 ette hoiatamata tööruumide ukselukud. Hageja

selgitas, et vahetas ukselukud seetõttu, et kostjale või tema töötajatele võisid jääda

uksevõtmete duplikaadid. 14.10.2022 tegi I. M. ülekande kohtutäitur E. V. täiteasjas nr.

022/2022/3805. Nimetatud täitemenetlus on algatatud hageja täitmisavalduse ja Harju

Maakohtu 02.06.2022 maksekäsu tsiviilasjas nr. 2-22-111666 alusel. Maksekäsu aluseks on

vaidlusaluse äriruumi kõrvalkulud ajavahemiku 05.2020-05.2021 eest ning üüritasu

ajavahemiku 05.-10.2021 eest. Käesolevas tsiviilasjas nõuab hageja 01.04.2022 arve nr. 1974

summas 640 eurot (üür 04.2022 eest) ja 14.04.2022 arve nr. 1977 summas 1 697,39 eurot

(kõrvalkulud mõõdikute näitude alusel ja ajavahemiku 06.2021-03.2022 eest) tasumist. Seega

ei ühti tsiviilasja nr. 2- 22-111666 ese antud tsiviilasja esemega ning kostja väide on seetõttu

hageja hinnangul tagajärjetu.

5. Põhivõla nõue

Võlasuhte liik

Vastavalt üürilepingu punktis 2.5. kokkulepitule kasutab Kostja üüritud ruumi autode

puhastustööde (autopesula) eesmärgil. Seega on üüritud ruumi puhul tegemist äriruumiga

VÕS § 272 lg 1 teise lause tähenduses. Kohtu hinnangul on tegemist äriruumi üürilepinguga

VÕS § 271 jj tähenduses.

Üür

Kohtule esitatud üürilepingus (dtl 35-43) oli määratud iga kuiseks üürisumma suuruseks 640

eurot, selle üle pooltel vaidlust ei ole. Poolte vahel ei ole ka vaidlust selle üle, et 27.03.2019

läksid üürileandjalt Osaühing Naltu-lt õigused ja kohustused üle Maredo Invest OÜ-le lepingu

muutmise kokkuleppe sõlmimisega.

Hagiavalduse punktis 2.3 (dtl 21) väitis hageja, et kostja jättis õigeaegselt tasumata üüri

04.2022 eest.

Pooled ei ole esitanud tõendeid oma väidete tõendamiseks seoses lepingu lõppemisega. Poolte

vahel ei ole vaidlust, et hageja vahetas kõnealuse äriruumi lukud 13.04.2022 ehk ruumi valdus

läks üle kostjalt hagejale eelmainitud kuupäeval. Pooled vaidlevad selle üle, mis oli valduse

ülemineku põhjuseks. Hageja väitel lõpetas üürilepingu kostja ning kostja väitel aga hageja.

Kumbki pooltest ei ole oma sellekohaseid väiteid tõendanud.

Kohtu hinnangul ei ole hagejal õigust küsida üüritasu alates 14.04.2022 eest, sest VÕS § 296

lg 1 kohaselt ei pea üürnik maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid või hoone korrashoiu- ja

parenduskulusid ajavahemiku eest, mil ta ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada seetõttu, et

üürileandja ei andnud asja tema kasutusse. Ukselukkude vahetamisega oli hageja rikkunud

ruumide kostja kasutusse andmise kohustust ning takistas kostjal üüriruumi sihipärast

kasutamist. Üürisumma suuruse leidmiseks tuleb 640 eurot (ühe kuu üür) jagada 30 päevaga,

mis teeb ühe päeva üüritasuks 21,33 eurot. Päevasumma korrutatud päevade arvuga, millal

ruum oli kostja valduses ehk 21,33x13 võrdub 277,29 eurot.

Kohus rahuldab põhivõla nõude osaliselt, s.o 277,29 euro ulatuses.

Kostja on oma 11.04.2024 vastuses kirjutanud, et ta tasus ka tagatisraha 639 eurot, mis tuleb

arvesse võtta. Kohus kostja poolse väitega ei arvesta, kuna kostja ei ole tagatisraha tasumist

tõendanud. Kohus on menetlusse võtmise määruses selgitanud, et oma väiteid peab tõendama

ja kostjale oli arusaadav, et kui ta tugineb hagejale raha maksmisele, siis tuleb tal seda

tõendada.

Kõrvalkulud

Hageja on hagiavalduses nõudnud kostjalt kõrvalkulude tasumist ajavahemiku 06.2021-

03.2022 eest arve nr 1977 alusel (dtl 21). Kostja on oma 11.04.2023 esitatud vastuses asunud

seisukohale, et ta ei ole kõrvalkulude arvet nr 1977 hagejalt saanud, kuna kostjal puudus

ligipääs ruumidesse (dtl 133).

Kohus palus 04.07.2024 kohtunõudega hagejal võtta seisukoht kostja väite osas, et kostja ei

ole arvet nr 1977 kätte saanud ja selgitada, kuidas oli arve nr 1977 kostjale kätte toimetatud.

Hageja vastas 19.07.2024, et arve edastati 14.04.2022 üürilepingus väljatoodud e-posti

aadressile xxxx ja tõendas seda lisaga 1 (dtl 132).

Kohtu hinnangul on hageja tõendanud kõrvalkulude arve nr 1977 kostjale kätte toimetamise

dtl 132 asuva tõendiga.

Kohus rahuldab hageja kõrvalkulude nõude summas 1697,39 eurot.

6. Viivise nõue

Üüritasu viivis

TsMS § 113 lg 1 sätestab, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib

võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks

muutumisest kuni kohase täitmiseni.

Hageja taotleb hagiavalduses üüritasu viivise välja mõistmist perioodi 11.04.2022-11.09.2022

eest, summas 887,04 eurot. Hageja hinnangul on üürivõlg muutunud sissenõutavaks arves

märgitud tasumise tähtpäeva saabumisele järgmisest päevast ehk 11.04.2022 (dtl 24). Kostja

ei ole väitnud, et ta ei ole üüri arvet kätte saanud. Kohus nõustub hagejaga, et üürivõlg on

muutunud sissenõutavaks 11.04.2022.

Kohtu hinnangul perioodi 11.04.2022-11.09.2022 eest on hagejal õigus nõuda kostjalt viivise

tasumist üüri summalt 277,29 eurot, mis teeb viivise summaks 384,32 eurot (154 päeva x 0,9

= 384,32).

Hageja on hagiavalduse punktis 3.23 kirjutanud, et ei nõua viivist osas, milles see ületab

põhinõude summat. Lähtudes sellest rahuldab kohus hageja viivisenõude summas 277,29

eurot.

Kõrvalkulude viivis

Hageja taotleb hagiavalduses kõrvalkulude viivise välja mõistmist perioodi 01.06.02022-

11.09.2022 eest, summas 1573,48 eurot (dtl 24). Hageja esitas 19.07.2024 oma seisukohas

taotluse TsMS § 376 lg 4 p 2 alusel, millega vähendab väljamõistmisele kuuluvat arvega nr.

1977 seonduvalt arvestatud viivist ajavahemiku 01.06.-11.09.2022 eest nullini (s.t 1 573,48

euro võrra) ning samaaegselt esitab arvestatud viivise nõude arve nr. 1977 osas ajavahemiku

01.01.-13.04.2023 eest ning nõuab kostjalt arvestatud viivist ajavahemiku 01.01.-13.04.2023

eest summas 1 573,48 eurot (dtl 132). Kostja on väitnud, et ta ei ole arvet nr 1977 kätte

saanud. Hageja tõendas oma 19.07.2024 seisukoha lisaga 1, et on kostjale arve esitanud

üürilepingu järgsele e-posti aadressile. Samuti on kostja teadlik kõrvalkulude arve summast

alates hagi materjalide kätte saamisest ehk 28.09.2022.

Kohtu hinnangul on hageja poolt välja toodud viivise arvestus põhjendatud.

Kohus rahuldab hageja kõrvalkulude viivisnõude summas 1573,48 eurot.

7. Menetluskulud

Kohus palus 11.09.2024 menetlusosalistel esitada oma menetluskulude nimekiri hiljemalt

16.09.2024 ja soovi korral vastaspoole menetluskuludele seisukoht hiljemalt 19.09.204.

Hageja esitas menetluskulude nimekirja 11.09.2024, mis on kostjale kätte toimetatud TsMS §

3141 lg 2 ja lg 3 p 2 alusel (loetud kätte toimetatuks 19.09.2024).

Kostja ei ole esitanud menetluskulude nimekirja ega seisukohta hageja menetluskulude

nimekirjale.

Järgnevalt märgib kohus menetluskulude jaotuse ning määrab need rahaliselt kindaks (TsMS §

173 lg 1).

Menetluskulude jaotus poolte vahel

TsMS § 163 lg 1 kohaselt, hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud

võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega

või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda.

Hageja on esitanud nõude kogusummas 4550,87 eurot. Kohus rahuldas hagi 3932,48 euro

ulatuses, mis on hageja nõudest 86,41%.

Kuna kohus rahuldab hageja nõude suuremas ulatuses, peab kohus õiglaseks, et kostja hüvitab

hageja menetluskulud proportsionaalselt selles ulatuses, milles kohus hageja nõude rahuldab.

Lähtudes TsMS § 163 lõike 1 loogikast peab kohus õiglaseks jätta kostja menetluskulud

proportsionaalselt hagi rahuldamata jäänud osaga, s.o 13,59% hageja kanda.

Lähtudes eeltoodust jaotab kohus menetluskulud võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega ja

jätab hageja menetluskulud 86,41% ulatuses kostja kanda ning kostja menetluskulud 13,59%

hageja kanda. Ülejäänud osas jäävad poolte menetluskulud nende endi kanda.

Menetluskulude rahalisest suurusest

TsMS § 138 lg 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised

kulud, muu hulgas riigilõiv (TsMS § 138 lg 2). Kohtuvälised kulud on TsMS § 144 p 1 ja p 7

kohaselt menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud ning maksekäsu kiirmenetluse kulud.

TsMS § 175 lg 1 sätestab, et kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaks

määrava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja

kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses.

Hageja toob välja, et on tsiviilasja menetluses kandnud menetluskulusid tunnihinnaga 120

eurot alljärgnevalt:

-

11.09.2022 konsultatsioon kliendiga, õigusülesande püstitamine ja materjalidega

tutvumine, 30 minutit;

-

11.09.2022 hagiavalduse koostamine, 4 tundi;

-

11.09.2022 menetluskulude nimekirja koostamine, 15 minutit;

-

Riigilõiv hagiavalduse esitamiselt, 560 eurot;

-

Menetluskulud maksekäsu kiirmenetluses (TsMS § 484 secundo), 20 eurot;

-

30.11.2022 vastus hagivastusele (konsultatsioon kliendiga ja menetlusdokumendi

koostamine), 1 tund;

-

19.07.2024 vastus kohtunõudele (konsultatsioon kliendiga ja menetlusdokumendi

koostamine, 2 tundi;

Hageja on taotlenud menetluskuluna kostjalt välja mõista hagiavalduselt tasutud riigilõivu

560 eurot. Käesoleva tsiviilasja hinnaks on TsMS § 133 kohaselt 4550,87 eurot.

Riigilõivuseaduse (RLS) § 59 lg 1 ja lisa 1 kohaselt tuleb hagilt hinnaga kuni 5000 eurot

tasuda riigilõiv summas 560 eurot. Kohus loeb põhjendatud ja vajalikuks kuluks riigilõivu

summas 560 eurot.

Hagejal on võimalik esitada enam tasutud riigilõivu tagastamise taotlus. Riigilõivu tagastab

kohus, kelle menetluses asi viimati oli, üksnes selle menetlusosalise avalduse alusel, kes

riigilõivu tasus või kelle eest riigilõiv tasuti. Riigilõivu tagastamise nõue lõpeb kahe aasta

möödumisel selle aasta lõpust, millal riigilõiv tasuti, kuid mitte enne menetluse jõustunud

lahendiga lõppemist.

TsMS § 486 lg-st 2 ja TsMS § 487 lg-st 2 mõttest tulenevalt ei saa 20 eurot nõuda. Kohtu

hinnangul reguleerib TsMS § 4842 menetluskulude kindlaksmääramist olukorras kus

maksekäsu kiirmenetlus ei lähe üle hagimenetluseks ja maksekäsu kiirmenetluse määrus ongi

kogu menetlust lõpetav määrus.

Hagejat esindas menetluses TsMS § 218 lg 1 p 2 tingimustele vastav lepinguline esindaja,

magistrikraadiga õigusteadmistega isik - jurist. Menetluskulude nimekirja kohaselt oli

esindaja tasumäär 120 eurot tunnis (ilma käibemaksuta). Kohus on seisukohal, et hageja

lepingulise esindaja tunnitasu ja toimingud on põhjendatud ja vajalikud.

Kohus, tutvunud menetluskulude nimekirjaga, leiab, et menetluskulude nimekirjas märgitud

õigusabitoimingud on põhjendatud ja hageja esindamiseks kohtumenetluses vajalikud.

Kohus loeb hageja põhjendatud menetluskuludeks 1490 eurot.

Hageja on taotlenud menetluskulude hüvitamist ilma käibemaksuta.

Kohus mõistab kostjalt hageja kasuks välja hageja põhjendatud menetluskuludest (1490

eurot) 86,41%, s.o 1287,50 eurot. Kuna kostja ei ole kohtule selleks määratud tähtaja jooksul

enda menetluskulude nimekirja esitanud, siis jätab kohus kindaks määramata hageja poolt

kostjale makstava menetluskulude hüvitise rahalise suuruse.

Kohus märgib hageja taotluse alusel menetluskulude kindlaksmääramise kohtulahendis, et

hüvitamisele kuuluvalt menetluskulult tuleb hagejal tasuda menetluskulude suurust kindlaks

tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises

lauses ettenähtud ulatuses (TsMS § 177 lg 4).

/allkirjastatud digitaalselt/

Ahti Kuuseväli

kohtunik