3-22-2049/30 · Tartu Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Einar Vene, Tanel Saar, Maili Lokk

Otsuse tegemise aeg ja koht

30.09.2024, Tartu

Haldusasja number

3-22-2049

Haldusasi

Osaühingu Albatrek kaebus Kambja valla vastu seoses

Tõrvandi alevikus Kummeli tn 1 ja Kummeli tn 22

asuvate kruntide ehitusõigusega

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Halduskohtu 24.08.2023. a otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

Osaühingu Albatrek apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised

Kaebaja/apellant – Osaühing Albatrek,

esindaja

vandeadvokaat Marko Paabumets

Vastustaja – Kambja vald

RESOLUTSIOON

1. Võtta apellatsioonkaebuse lisa nr 1 ja apellatsioonkaebuse vastuse lisad asja

materjalide juurde.

2. Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tartu Halduskohtu 24.08.2023. a otsuse

resolutsioon muutmata, muutes ja täiendades osaliselt halduskohtu otsuse põhjendusi

vastavalt käesoleva otsuse põhjendustele.

3. Jätta apellatsioonimenetluse kulud poolte endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

avalikult teatavakstegemise päevast, s. o 30.09.2024, arvates (HKMS § 212 lg 1).

Kassatsioonkaebus võidakse lahendada kohtuistungit korraldamata kirjalikus menetluses, kui

kassaator või teised menetlusosalised ei ole HKMS § 213 lg 1 p 5 ja § 218 lg 2 p 5 kohaselt

avaldanud soovi kohtuistungist osa võtta.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Osaühing Albatrek on järgmiste Tartumaal Kambja vallas Tõrvandi alevikus asuvate

kinnisasjade omanik:

- Kummeli tn 1, katastritunnus 28301:001:0307, pindala 1537 m2, sihtostarve ärimaa;

- Kummeli tn 22, katastritunnus 28301:001:0304, pindala 594 m2, sihtostarve ärimaa.

2. OÜ Albatrek kinnisasjad on hõlmatud Ülenurme Vallavalitsuse 02.08.2016. a

korraldusega nr 394 kehtestatud Tara, Taraääre ja Aiaääre maaüksuste ja lähiala

detailplaneeringuga. Detailplaneeringu seletuskirja p 4.4. koosseisus olevas tabelis nr 2 on

kokku 130 krunti (positsiooni), neist 107 on elamumaa (9 krundi puhul lisaks lubatud ärimaa),

1 sotsiaalmaa/üldkasutatava maa, 20 transpordimaa ja kaks (OÜ-le Albatrek kuuluvad

krundid) üksnes ärimaa sihtotstarbega. Seletuskirja p-s 4.18. on märgitud: „Tabelis 2

„Kruntide ehitusõigusˮ on antud suurimaks lubatud ehitusaluseks pinnaks vastavalt kehtivale

Ülenurme valla üldplaneeringule 20 % krundi pindalast. Kui muudetakse Ülenurme valla

üldplaneeringut ning uue üldplaneeringu järgi on antud protsenti suurendatud, on lubatud

antud protsenti muuta täiendavate projekteerimistingimustega.ˮ

3. Kambja Vallavolikogu kehtestas 13.11.2018. a otsusega nr 51 Kambja valla

üldplaneeringu endise Ülenurme valla territooriumi osas. Üldplaneering näeb ette, et

tiheasustusalal reserveeritud elamumaadel on kuni 5000 m2 suurusel krundil maksimaalne

lubatud täisehituse protsent (sh nii elamu kui ka kõik teised abihooned ja kaetud rajatised)

kuni 30 %.

4. OÜ Albatrek esitas 15.12.2020 projekteerimistingimuste andmise taotluse. Osaühing

taotles tema kinnisasjadel hoonestusala suurendamist 10 % ulatuses, leides, et

detailplaneeringu ja uue üldplaneeringu alusel on lubatud täisehituse protsenti suurendada 30

%-ni. OÜ Albatrek täpsustas 14.06.2022 esitatud avalduses, et ta ei taotle hoonestusala

suurendamist või detailplaneeringu muutmist, vaid täisehituse protsendi muutmist 20 %-lt 30

%-le toiminguna planeerimisseaduse (PlanS) § 140 lg 9 alusel.

5. Kambja Vallavalitsus rahuldas 04.08.2022. a korraldusega nr 691 taotluse osaliselt.

Vallavalitsus leidis, et osaühing taotles nii hoonestusala kui ka täisehituse protsendi

suurendamist. Korraldusega anti projekteerimistingimused detailplaneeringu täpsustamiseks,

suurendades Tõrvandi alevikus Kummeli tn 1 ja Kummeli tn 22 asuvate kruntide hoonestusala

10 % võrra. Vallavalitsus leidis, et ehitisealust pinda (täisehituse protsenti) ei ole võimalik

projekteerimistingimustega suurendada, ja jättis taotluse selles osas rahuldamata. Korralduse

põhjendustes märgiti, et üldplaneering ei muuda kehtivaid detailplaneeringuid.

Ehitusseadustiku (EhS) § 27 lg 4 järgi ei kuulu ehitisealuse pinna suurendamine lubatud

täpsustuste loetelusse, mistõttu pole võimalik projekteerimistingimustega kinnistu

maksimaalset täisehitusprotsenti muuta. PlanS § 140 lg 9 ei saa kohaldada, kuna

üldplaneering ei ole õigusakt. Kui taotleja soovib ehitisealuse pinna suurendamist, siis tuleb

tal algatada detailplaneeringu muutmine.

6. OÜ Albatrek esitas vaide, mille Kambja Vallavalitsus jättis 30.08.2022. a vaideotsusega

rahuldamata.

7. Kambja Vallavalitsus uuendas 23.11.2022. a korraldusega nr 1104 haldusmenetluse, kuna

04.08.2022. a korralduses ei lahendatud OÜ Albatrek taotlust teha detailplaneeringus

muudatus toiminguna PlanS § 140 lg 9 alusel.

8. Kambja Vallavalitsus andis 14.12.2022. a korralduse nr 1178, millega otsustas rahuldada

OÜ Albatrek taotluse elamumaade osas ning kanda PlanS § 140 lg 9 alusel Tara, Taraääre ja

Aiaääre detailplaneeringusse toiminguga muudatus, määrates elamumaa kruntide

täisehitamise protsendiks 30 %. Vallavalitsus jättis rahuldamata OÜ Albatrek taotluse

Kummeli tn 1 ja Kummeli tn 22 täisehituse protsendi muutmiseks. Korralduse põhjenduste

kohaselt on Tara, Taraääre ja Aiaääre detailplaneeringu puhul tegemist erisusega üldreeglist,

sest detailplaneeringu kehtestaja soovis siduda hoonete suurima lubatud ehitusealuse pindala

kehtiva üldplaneeringuga. Kehtiva üldplaneeringuga on kuni 5000 m2 suurusel elamumaa

krundil lubatud täisehituse protsent 30 %. Elamumaade osas saab detailplaneeringusse kanda

muudatused toiminguna. OÜ-le Albatrek kuuluvate kinnisasjade sihtotstarbeks on ärimaa.

Üldplaneeringus sätestatud maksimaalne lubatud täisehituse protsent ärimaale ei kohaldu.

9. OÜ Albatrek esitas vaide, mille vallavalitsus jättis 18.01.2023. a vaideotsusega

rahuldamata.

10. OÜ Albatrek esitas 28.09.2022 ja 15.02.2023 Tartu Halduskohtule kaebused, mille kohus

liitis ühte menetlusse. Kaebaja nõueteks on:

- tühistada 04.08.2022. a korraldus osas, milles vastustaja jättis rahuldamata taotluse

kaebaja kinnisasjade ehitisealuse pinna suurendamiseks 20 %-lt 30 %-ni;

- tühistada 14.12.2022. a korraldus osas, milles vastustaja jättis rahuldamata taotluse

kaebaja kinnisasjade täisehituse protsendi muutmiseks;

- tühistada 30.08.2022 ja 18.01.2023. a vaideotsused.

Kaebaja ei taotle detailplaneeringu muutmist või kehtetuks tunnistamist, vaid taotleb

täisehituse protsendi 30 %, mis tuleneb kehtivast üldplaneeringust, kandmist

detailplaneeringule või üldplaneeringuga kooskõlas olevate projekteerimistingimuste andmist.

Projekteerimis-tingimuste andmine on võimalik, kuna nende andmisel arvestatakse

üldplaneeringus määratud tingimusi. Muudatuse saab teha toiminguna, kuna üldplaneering on

õigusakt PlanS § 140 lg 9 tähenduses. Kehtiv üldplaneering ei kehtesta ärimaadele

täisehitusprotsenti ega tee vahet täisehitusõiguse puhul äri- või elamumaa vahel. Vastustaja ei

ole põhjendanud, miks ei kohalda ta täisehituse protsenti 30 % ärimaale. Vastustaja ei ole

täitnud detailplaneeringuga kaebajale antud lubadust täisehituse protsendi muutmiseks.

11. Tartu Halduskohus jättis 24.08.2023. a otsusega kaebuse rahuldamata. Halduskohus

leidis, et vaidlustatud korraldused on õiguspärased ning kaebaja väited ei anna alust nende

tühistamiseks. Otsuse põhjendused on kokkuvõtlikult järgmised.

11.1. Detailplaneeringus on selgelt ja üheselt mõistetavalt öeldud, et selles ette nähtud

suurimat lubatud ehitisealust pinda saab muuta, kui muudetakse üldplaneeringut ja uue

üldplaneeringu järgi on antud protsenti suurendatud. 13.11.2018 kehtestatud üldplaneering

näeb ette suurema lubatud ehitisealune pinna elamumaa puhul. Kaebaja kinnisasjad on ärimaa

sihtotstarbega. Elamumaale üldplaneeringus kehtestatud suurimat lubatud ehitisealust pinda ei

saa analoogia korras kohaldada ärimaale, kuna sel juhul kaotaks üldse mõtte erinevate reeglite

kehtestamine erineva juht- või sihtotstarbega maale.

11.2. Vastustajale ei tulenenud ühestki õigusnormist kohustust kehtestada üldplaneeringus

täisehituse protsent igat liiki juht- ja sihtotstarbega maale. Vastustaja ei ole detailplaneeringus

andnud kaebajale lubadust reguleerida uue üldplaneeringuga ärimaa täisehituse protsenti.

Avalikus menetluses koostatud detailplaneeringus nähti ette kruntide täisehituse protsendi

suurenemine vastavalt üldplaneeringule. Üldplaneeringu koostamisel arutati samuti

avalikkuse osavõtul läbi ja kehtestati täisehituse protsent üksnes elamumaale. Keskmine

mõistlik isik ei saa eeltoodut kuidagi mõista nii, et detailplaneeringus ette nähtud täisehituse

protsenti saab sellistel asjaoludel lihtsustatud korras muuta ka ärimaa puhul.

11.3. Vastustajal ei tulnud kaebaja avalduste lahendamisel teostada kaalutlusõigust.

Vastustaja sai üksnes kontrollida, kas on täidetud detailplaneeringus kehtestatud eeldused.

Vastustaja tegi õigesti kindlaks, et need ei olnud täidetud.

11.4. PlanS § 140 lg 9 ja EhS § 27 ei sobi praegusel juhul kumbki. PlanS § 140 lg 9 lubab viia

toiminguna detailplaneeringu vastavusse pärast selle kehtestamist muudetud või kehtestatud

õigusaktidega või jõustunud kohtuotsusega. Üldplaneering on haldusakt, täpsemalt

üldkorraldus. Üldplaneering ei ole õigusakt. Praktikas kehtib üldiselt arusaam, et

üldplaneeringu muutmine pärast detailplaneeringu kehtestamist ei mõjuta detailplaneeringu

kehtivust, õiguspärasust või sisu. Suurim lubatud ehitisealune pind ei kuulu nende

detailplaneeringu tingimuste hulka, mida EhS § 27 lg 4 võimaldab projekteerimistingimustega

täpsustada, ammugi muuta.

11.5. Kaebaja kinnisasjad ei ole elamumaa sihtotstarbega ning nende puhul on suurim lubatud

ehitisealune pind detailplaneeringu järgi endiselt 20 % kinnisasja pindalast. Kui kaebaja

soovib seda suurendada, siis ainus võimalus selleks on algatada detailplaneeringu menetlus.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS

12. Kaebaja esitas Tartu Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse, milles palub halduskohtu

otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega kaebus rahuldada.

12.1. Kaebaja ei taotle detailplaneeringu muutmist või kehtetuks tunnistamist, vaid kehtivast

üldplaneeringust tuleneva täisehituse protsendi 30 % kandmist detailplaneeringule või

üldplaneeringuga kooskõlas olevate projekteerimistingimuste andmist. Projekteerimis-

tingimuste andmine on võimalik, kuna nende andmisel arvestatakse üldplaneeringus määratud

tingimusi. Muudatuse saab teha toiminguna, kuna üldplaneering on õigusakt PlanS § 140 lg 9

tähenduses. Kehtiv üldplaneering ei kehtesta ärimaadele täisehitusprotsenti ega tee vahet

täisehitusõiguse puhul äri- või elamumaa vahel.

12.2. Halduskohtu seisukoht, et elamumaale kehtestatud reeglid kehtivad elamumaal, on

ehitusaluse pinna suurendamise võimaluse kohta detailplaneeringu seletuskirjas toodud

märkust arvestades asjakohatu. Uue üldplaneeringuga ehitusaluse pinna suurendamine käis

kõigi tabelis 2 nimetatud elamumaade ja ärimaade kohta. Kuna uues üldplaneeringus ei ole

sätestatud ärimaadele ehitusaluse pinna protsenti, siis arvestades õiguse üldpõhimõtteid ning

kehtivat detailplaneeringut ja üldplaneeringut, oli kaebajal õiguspärane ootus, et vastustaja

täidab detailplaneeringu tingimusi. Ärimaade omanikuna eeldas kaebaja, et uue

üldplaneeringu kehtestamisel muudetud ehitusaluse pinna suurendamisel kehtib

detailplaneeringuga antud õigus ehitusaluse pinna protsendi suurendamiseks ka ärimaade

suhtes.

12.3. Halduskohtu seisukoht, et elamumaale üldplaneeringus kehtestatud suurimat lubatud

ehitisealust pinda ei saa analoogia korras kohaldada ärimaale, kuna sel juhul kaotaks üldse

mõtte erinevate reeglite kehtestamine erineva juht- või sihtotstarbega maale, on täielikult

põhjendamata, mis on oluline kohtumenetluse normi rikkumine.

12.4. Halduskohus hindas valesti detailplaneeringu seletuskirja p-s 4.18. sätestatud tingimust.

Halduskohtu väide, et kui kaebaja hinnangul oleks ärimaa täisehituse protsendi

kindlaksmääramine üldplaneeringus olnud vajalik, siis oli tal õigus teha vastustajale

üldplaneeringu menetluse raames sellekohane ettepanek, on asjakohatu ning väär. Ärimaa

täisehituse protsendi suurendamise võimaluse lubadus kaebajale tuleneb kehtivast

detailplaneeringust ning vajadus selle sisseviimiseks üldplaneeringusse puudub.

12.5. Kaebaja arusaam toetub kehtivale detailplaneeringule. Kehtivas detailplaneeringus ei

käsitletud kruntide täisehitusprotsendi suurendamise lubadust eraldi elamumaadele ja

ärimaadele, mistõttu saabki keskmine mõistlik isiku arusaam olla kaebaja arusaamaga

ühetaoline.

12.6. Väär on halduskohtu seisukoht, et vastustajal ei tulnud kaebaja avalduste lahendamisel

teostada kaalutlusõigust. Vastustajal oli kohustus teostada kaalutlusõigust, arvestades kehtivat

detailplaneeringut. Kaebajale jääb otsusest arusaamatuks, mis on need eeldused, mille kohta

halduskohus märkis, et vastustaja sai üksnes kontrollida, kas need on täidetud, ning mille

vastustaja õigesti kindlaks tegi (otsuse p 18). Halduskohtu järeldused ja seisukohad on

põhjendamata, arusaamatud ning ei ole jälgitavad. Tegemist on olulise kohtumenetluse normi

rikkumisega.

12.7. Halduskohus jättis õigusvastaselt kohaldamata PlanS § 140 lg 9. Ka üksikjuhtumeid

reguleerivad haldusaktid on õigusaktid. Kui halduskohus möönab, et elamumaa osas on

võimalik selguse huvides nähtvaks teha detailplaneeringusse algusest peale sisse kirjutatud

muudatus, siis laieneb see ka detailplaneeringus märgitud ärimaadele.

12.8. Halduskohtu seisukoht, et kuivõrd kaebaja kinnisasjade suurim lubatud ehitisealune pind

on detailplaneeringu järgi endiselt 20 %, siis ainus võimalus ehitisealuse pinna

suurendamiseks on algatada detailplaneeringu menetlus, on väär ning õigusvastane.

13. Vastustaja palub vastuses apellatsioonkaebusele jätta apellatsioonkaebus rahuldamata.

Vastustaja nõustub Tartu Halduskohtu 24.08.2023. a otsuses toodud seisukohtadega.

Vastustajale ei tulenenud ühestki õigusnormist kohustust kehtestada üldplaneeringus

täisehituse protsent igat liiki juht- ja sihtotstarbega maale. Arusaamatu ja tõendamata on

kaebaja väide, et vastustaja andis talle lubaduse kehtestada vaidlusaluste kinnistute

täisehitusprotsent suuremana kui detailplaneeringus. Halduskohus leidis õigesti, et vastustajal

ei tulnud kaebaja avalduste lahendamisel teostada kaalutlusõigust. Tara, Taraääre ja Aiaääre

detailplaneeringu puhul on tegemist erisusega üldreeglist, sest detailplaneeringu kehtestaja

soovis siduda hoonete suurima lubatud ehitusaluse pindala kehtiva üldplaneeringuga. Kuna

aga vaidlusalused kinnistud, mis on detailplaneeringu põhijoonisel tähistatud Pos 109

(Kummeli tn 22) ja Pos 110 (Kummeli tn 1), on ärimaa sihtotstarbega, siis üldplaneeringus

sätestatud maksimaalne lubatud täisehituse protsent neile ei kohaldu. Suurim lubatud

ehitisealune pind on võimalik saavutada läbi detailplaneeringu menetluse. Vastustaja

hinnangul võib detailplaneeringu menetluse läbiviimine tagada kaebajale suurima ehitisealuse

pinna suuruse ka üle 30%.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

14. Halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 62 lg 2 kohaselt võtab kohus vastu ainult

sellise tõendi ja korraldab selliste tõendite kogumise ning arvestab asja lahendamisel ainult

sellist tõendit, millel on asjas tähtsust. Tõendil ei ole asjas tähtsust muu hulgas juhul, kui

asjaolu ei ole vaja tõendada või see on kohtu hinnangul juba piisavalt tõendatud. Kaebaja lisas

apellatsioonkaebusele Kambja Vallavalitsuse 25.09.2023. a e-kirja vaidlusaluste kruntide

ehitusõiguse muutmise menetluse kohta (Lisa 1). Vastustaja lisas apellatsioonkaebusele antud

vastusele poolte kirjavahetuse samal teemal (Lisa 1- vallavalitsuse 19.10.2023. a pöördumine

nr 2-7/3052; Lisa 2 – OÜ Albatrek 20.10.2023. a vastus; Lisa 3 - vallavalitsuse 25.10.2023. a

vastus nr 2-7/3052-2; Lisa 4 – OÜ Albatrek 26.10.2023. a e-kiri). Kirjavahetuses kinnitab

vastustaja, et ta peab mõistlikuks detailplaneeringu menetluse algatamist. Kaebaja peab

põhjendatuks otsustada detailplaneeringu küsimus pärast õigusvaidluse lõppemist. Kuna

lisatud kirjavahetus sisaldab poolte seisukohti vaidluse kompromissiga lahendamise

võimalikkuse osas ja kinnitab samas nende senistele seisukohtadele kindlaksjäämist, siis

võtab kohus lisad asja materjalide juurde.

15. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.

16. Ringkonnakohus nõustub kaebajaga, et kohati on halduskohtu otsuse põhjendused

arusaamatud ja kohtu mõttekäik ei ole otsuses jälgitav, kuid see puudus on ringkonnakohtus

kõrvaldatav ega tingi halduskohtu otsuse tühistamist. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu

otsuse resolutsiooniga, kuid muudab ja täiendab osaliselt halduskohtu otsuse põhjendusi.

17. Praeguses asjas taotleb kaebaja Kambja Vallavalitsuse 04.08.2022. a ja l4.12.2022. a

korralduste tühistamist osas, milles vastustaja jättis rahuldamata kaebaja taotluse kinnisasjade

suurima lubatud ehitisealuse pinna (täisehituse protsendi) suurendamiseks. Vaidluse aluseks

oleva detailplaneeringu järgi on kõigi ehitusõigusega kruntide (sh kaebajale kuuluvatele

ärimaa kruntide) suurim lubatud ehitisealune pind 20 % krundi pindalast. Hiljem kehtestatud

üldplaneeringu järgi on kuni 5000 m2 suurusel elamumaa sihtotstarbega krundil maksimaalne

lubatud täisehituse protsent 30 %. Kaebaja taotles üldplaneeringuga kooskõlas olevate

projekteerimistingimuste andmist või kehtivast üldplaneeringust tuleneva täisehitusprotsendi

30 % kandmist detailplaneeringusse. Kaebaja on veendunud, et detailplaneering koosmõjus

uue üldplaneeringuga näeb ette suurima lubatud ehitisealuse pinna suurenemise ka talle

kuuluvatel ärimaa sihtotstarbega kinnisasjadel. Kaebaja on apellatsioonimenetluses endiselt

seisukohal, et projekteerimistingimuste andmine on võimalik, kuna nende andmisel

arvestatakse üldplaneeringus määratud tingimusi. Samuti saab muudatuse teha toiminguna,

kuna üldplaneering on õigusakt PlanS § 140 lg 9 tähenduses.

18. Praeguse vaidluse keskmeks on kaebaja arusaam, et uues üldplaneeringus ettenähtud

maksimaalne täisehituse protsent kehtib kõigi detailplaneeringu tabelis 2 nimetatud maade

kohta. Vastustaja on haldusmenetluses kaebajale selgitanud, et üldplaneeringus sätestatud

maksimaalne lubatud täisehituse protsent (30 %) kohaldub üksnes elamumaa sihtotstarbega

maal. Halduskohus nõustus vastustajaga ning esitas otsuses selle kohta ka arusaadavad ja

selged põhjendused. Halduskohus leidis, et kuna kaebaja vaidlusalused kinnisasjad on ärimaa,

mitte elamumaa sihtotstarbega, siis nende puhul on suurim lubatud ehitisealune pind

detailplaneeringu järgi endiselt 20 % kinnisasja pindalast. Ringkonnakohus nõustub vastustaja

ja halduskohtu seisukohaga.

19. Kaebaja märkis apellatsioonkaebuses õigesti, et kehtiv üldplaneering ei kehtesta

ärimaadele täisehitusprotsenti. Täiesti põhjendamatu on aga eeltooduga samas lauses esitatud

kaebaja väide, et kehtiv üldplaneering ei tee täisehituse protsendi osas äri- või elamumaa

vahel vahet. Maksimaalne lubatud täisehituse protsent elamumaadel on toodud üldplaneeringu

seletuskirja p-s 2.4.1., mis sätestab üldnõuded elamuehituse planeerimiseks ja elamute

ehitamiseks tiheasutusaladel reserveeritud elamumaadel. Seejuures on p 2.4. pealkirjaks

„Elamute planeerimine, projekteerimine ja ehitamineˮ. Äri- ning üldkasutatavate hoonete

planeerimist, projekteerimist ja ehitamist puudutav on toodud seletuskirja p-s 2.5. Seega ei saa

praeguses asjas vaidlust olla selle üle, et üldplaneeringus sätestatud maksimaalne lubatud

täisehituse protsent (30 %) kehtib üksnes elamumaal.

20. Halduskohus selgitas kaebajale, et elamumaale üldplaneeringus kehtestatud suurimat

lubatud ehitisealust pinda ei saa analoogia korras kohaldada ärimaale, kuna sel juhul kaotaks

üldse mõtte erinevate reeglite kehtestamine erineva juht- või sihtotstarbega maale. Kaebaja

leiab, et halduskohtu seisukoht on täielikult põhjendamata ning sellega on kohus oluliselt

rikkunud kohtumenetluse normi. Kaebaja selline järeldus on alusetu ja põhjendamata. See, et

kaebaja halduskohtu põhjendusega ei nõustu, ei tähenda, et kohus oleks

põhjendamiskohustuse täitmata jätnud. Samuti oli kaebaja vandeadvokaadist esindajal

võimalik tutvuda asjas tähtsust omavate planeerimis- ja ehitusõiguse mõistete sisu ja

tähendusega ning veenduda halduskohtu põhjenduse asjakohasuses.

21. Kaebaja väidab järjekindlalt, et kehtivas detailplaneeringus andis vastustaja kaebajale

lubaduse kehtestada lubatud suurim ehitisealune pind üldplaneeringus suuremana kui

detailplaneeringus. Ringkonnakohtu hinnangul detailplaneeringu seletuskirja p 4.18.

sõnastusest sellist järeldust teha ei saa. Seletuskirjas on märgitud: „Tabelis 2 „Kruntide

ehitusõigusˮ on antud suurimaks lubatud ehitusaluseks pinnaks vastavalt kehtivale Ülenurme

valla üldplaneeringule 20 % krundi pindalast. Kui muudetakse Ülenurme valla

üldplaneeringut ning uue üldplaneeringu järgi on antud protsenti suurendatud, on lubatud

antud protsenti muuta täiendavate projekteerimistingimustega.ˮ Seega on tegemist klausliga,

mis eeldab selles sisalduvate tingimuste täitumist (kui ... ja ..., siis on lubatud muuta).

Praegusel juhul puudutab uue üldplaneeringuga ettenähtud suurem täisehitusprotsent üksnes

tiheasustuses asuva elamumaa ehitusõigust. Ärimaa osas üldplaneeringus maksimaalset

täisehitusprotsenti kehtestatud ei ole.

22. Kambja Vallavolikogu 13.11.2018. a otsusega kehtestatud üldplaneeringu p-s 2.2 (Üldiste

ehitustingimuste määramine) on öeldud: „Käesolevas üldplaneeringus toodud maakasutus- ja

ehitusreeglid ei puuduta varem kehtestatud teemaplaneeringus ja detailplaneeringutes

määratud ehitusõigust.ˮ Vastustaja selgitas 14.12.2022. a korralduses, et eeltoodust tulenevalt

Kambja vallas üldreeglina varem kehtestatud detailplaneeringutes ehitustingimuste muutmist

kehtiva üldplaneeringu alusel ei toimu. Detailplaneeringu seletuskirja p 4.18. osas selgitas

vallavalitsus järgmist: „Tara, Taraääre ja Aiaääre detailplaneeringu puhul on tegemist

erisusega üldreeglist, sest selle detailplaneeringu puhul on detailplaneeringu kehtestaja

soovinud siduda hoonete suurima lubatud ehitusaluse pindala kehtiva üldplaneeringuga. See

tähendab, et kui detailplaneeringu kehtestamise ajal kehtinud üldplaneeringut muudetakse

detailplaneeringu elluviimise etapis, siis tuleb lubatud ehitusaluse pinna suuruse määramisel

arvestada selle üldplaneeringuga, mis parajasti detailplaneeringu elluviimise ajal kehtib.ˮ

Ringkonnakohtu hinnangul ei ole praegusel juhul selge, kas vastustaja arvestas

detailplaneeringu seletuskirja p 4.4. (krundi ehitusõigus) ja p 4.18. sõnastamisel, et

detailplaneeringu koostamise ja kehtestamise ajal kehtinud üldplaneeringus oli suurim lubatud

ehitisealune pind määratud ainult elamumaale. Halduskohus märkis sellega seoses õigesti

(otsuse p 17), et sel juhul puudus takistus määrata detailplaneeringus ärimaa täisehituse

protsent algusest peale suuremana kui 20 %. Vastustaja selles osas selgitusi andnud ei ole.

Kaebaja märkis apellatsioonkaebuses, et vastustaja ei ole menetluses kordagi väitnud seda, et

ärimaadele oleks võinud määrata kõrgema täisehitusprotsendi kui elamumaadele.

Ringkonnakohus möönab, et detailplaneeringu seletuskirja p-s 4.18. toodu võis seetõttu

ärimaa osas ebaselgust põhjustada.

23. Praeguse kohtuvaidluse lahendamisel ei saa kohus kontrollida detailplaneeringu ja

üldplaneeringu kehtestamise kaalutlusi. Tegemist on kehtivate haldusaktidega. Kohus saab

kontrollida üksnes seda, kas praeguses asjas vaidlustatud vallavalitsuse korraldused on

ehitisealuse pinna suurendamisest keeldumise osas õiguspärased. Eeltoodut arvestades tuleb

lähtuda sellest, et detailplaneeringus määrati suurimaks lubatud ehitisealuseks pinnaks 20 %

krundi pindalast nii elamu- kui ärimaal ning hiljem nähti üldplaneeringus ettenähtud suurem

ehitisealuse pinna piirmäär (30 %) üksnes elamumaa sihtotstarbega maa osas. Asjaolu, et

detailplaneeringus ei käsitletud kruntide täisehitusprotsendi suurendamise võimalust eraldi

elamumaade ja ärimaade osas, ei muuda ega mõjuta kuidagi asjaolu, et üldplaneeringus nähti

maksimaalne lubatud ehitisealuse pind ette üksnes elamumaa osas. Seetõttu ei anna

üldplaneeringus elamumaa osas maksimaalse lubatud täisehitusprotsendi suurendamine

kinnisasja omanikule alust nõuda sama piirmäära kohaldamist ärimaa sihtotstarbega maal.

24. Kaebaja leiab, et kuna kehtivas detailplaneeringus ei käsitletud krundi täisehitusprotsendi

suurendamise lubadust eraldi elamumaade ja ärimaade osas, siis seetõttu saabki keskmise

mõistliku isiku arusaam olla kaebaja arusaamaga ühetaoline. Apellatsioonkaebuse kohaselt

rikkus halduskohus oluliselt kohtumenetluse normi, kuna jättis esitamata põhjendused, miks

kaebaja arusaam ei küüni keskmise mõistliku isiku tasemele. Ringkonnakohus leiab, et elamu-

ja ärimaa eristamise osas olid halduskohtu põhjendused piisavad ja kaebaja esindaja rõhutatud

aspektist kaebaja arusaama hindamine ei olnud asja õigeks lahendamiseks vajalik.

Halduskohus ei ole põhjendamiskohustust rikkunud.

25. Halduskohus leidis otsuse p-s 18, et vastustajal ei tulnud kaebaja avalduste lahendamisel

teostada kaalutlusõigust. Halduskohtu arvates sai vastustaja üksnes kontrollida, kas on

täidetud detailplaneeringus kehtestatud eeldused, ning vastustaja tegi õigesti kindlaks, et need

ei olnud täidetud. Ringkonnakohus selgitab, et halduskohus pidas silmas detailplaneeringu

seletuskirja p-s 4.18. toodud eeldusi (ehitisealuse pinna maksimummäära suurendamine uue

üldplaneeringuga), mis ärimaa puhul ei ole täidetud. Halduskohus lisas, et praegusel juhul ei

olnud saavutatav kaebaja eesmärk suurendada kaebaja kinnisasjadel suurimat lubatud

ehitisealust pinda 30 %-ni ning seetõttu ei oma määravat tähtsust see, millises menetluses ja

vormis oleks pidanud detailplaneeringus toodud tingimuste täidetuse korral kaebaja

kinnisasjade ehitusõiguse muutmine toimuma. Halduskohus käsitles seetõttu neid küsimusi

lühidalt (p-d 19-20), märkides muu hulgas, et elamumaa osas oleks tulnud muudatus

detailplaneeringus nähtavaks teha ning et halduskohtu arvates sobib selleks pigem

projekteerimistingimuste andmine.

26. Ringkonnakohus ei nõustu halduskohtu seisukohaga, et vastustaja sai kaebaja taotluste

lahendamisel kontrollida üksnes ehitisealuse pinna muutmiseks detailplaneeringus sätestatud

eelduste olemasolu. Vallavalitsusel tuli lähtuda taotleja tegelikust tahtest ja eesmärgist.

Kaebaja taotles talle kuuluvate ärimaa kruntide detailplaneeringus lubatud ehitisealuse pinna

suurendamist. Ringkonnakohus leidis eespool, et kaebaja arusaam, et ka ärimaa puhul on

krundi täisehitusprotsenti võimalik suurendada tulenevalt detailplaneeringu seletuskirja p-st

4.18. ja üldplaneeringust (seletuskirja p-st 2.4.1.), on ekslik. Seda vallavalitsus kaebajale ka

selgitas. Ärimaad puudutava taotluse lahendamisel ei olnud vastustaja seotud

detailplaneeringu seletuskirja p-s 4.18. toodud eeldustega. Vastustajal tuli otsustada

projekteerimistingimuste väljastamise üle olukorras, kus üldplaneering ärimaa osas lubatud

ehitisealuse pinna ülempiiri ette ei näe. Ringkonnakohus muudab selles osas halduskohtu

põhjendusi ja selgitab järgmist.

27. EhS § 32 p 3 näeb ette, et pädev asutus keeldub projekteerimistingimuste andmisest, kui

projekteerimistingimuste taotlus ei vasta EhS §-s 27 esitatud tingimustele. EhS § 27 lg 1

sätestab, et detailplaneeringu olemasolu korral võib pädev asutus põhjendatud juhul anda

ehitusloakohustusliku hoone või olulise rajatise ehitusprojekti koostamiseks projekteerimis-

tingimusi juhul, kui 1) detailplaneeringu kehtestamisest on möödas üle viie aasta; 2)

detailplaneeringu kehtestamise järel on ilmnenud olulisi uusi asjaolusid või on oluliselt

muutunud planeeringuala või selle mõjuala, mille tõttu ei ole enam võimalik

detailplaneeringut täielikult ellu viia, või 3) detailplaneeringu kehtestamise järel on muutunud

õigusaktid või kehtestatud planeeringud, mis mõjutavad oluliselt detailplaneeringu

elluviimist. EhS § 27 lg 3 näeb ette, et lõike 1 alusel ei anta projekteerimistingimusi

detailplaneeringus kehtestatud planeeringulahenduse olemuslikuks muutmiseks. EhS § 27 lg 4

sätestab omakorda loetelu neist detailplaneeringuga lahendatavatest küsimustest, mille

täpsustamist ei ole üldjuhul põhjust pidada detailplaneeringu olemuslikuks muutmiseks.

Näiteks EhS § 27 lg 4 p-st 2 lähtudes saab muu hulgas muuta hoonestusala suurust, kuid mitte

enam kui 10% ulatuses esialgsest lahendusest.

28. Ehitusseaduse eelnõu seletuskirjas selgitatakse, et detailplaneering koostatakse eelkõige

ehitusõiguse andmiseks. Seega seisneb detailplaneeringu olemus ehitusõiguses. Kui muuta

ehitusõigust ja sellega seonduvaid tingimusi, siis tuleb seda pidada detailplaneeringu

olemuslikuks muutmiseks (555 SE, seletuskiri, lk 54; kättesaadav Riigikogu veebilehel).

Ringkonnakohus on ka varasemas praktikas seadusandja selgitustele tuginedes leidnud, et

kuna ehitusõiguse muutmist tuleb pidada detailplaneeringu olemuslikuks muutmiseks, siis

seetõttu detailplaneeringu menetluse käigus avalikkusega kokku lepitud ehitusmahu mis tahes

muutmine projekteerimistingimustega võimalik ei ole (vt Tartu Ringkonnakohtu 18.06.2020.

a otsus asjas nr 3-19-674, p-d 19-20). PlanS § 126 lg 4 kohaselt määratakse detailplaneeringus

hoonete suurim lubatud ehitisealune pind ehitusõiguse ühe tingimusena. Seega on eeltoodu

asjakohane ka praeguses asjas.

29. Nii vastustaja kui halduskohus leidsid õigesti, et suurim lubatud ehitisealune pind ei kuulu

nende detailplaneeringu tingimuste hulka, mida EhS § 27 lg 4 võimaldab projekteerimis-

tingimustega täpsustada. Vastustaja viitas 30.08.2022. a vaideotsuses lisaks EhS § 27 lg-le 3

ja märkis projekteerimistingimuste andmisest keeldumiseks aluseks EhS § 32 p 3. Eeltoodust

tulenevalt ja EhS § 27 lg-te 3 ja 4 koosmõju arvestades leiab ringkonnakohus, et vastustaja

leidis praegusel juhul õigesti, et detailplaneeringus kehtestatud suurimat lubatud ehitisealust

pinda projekteerimistingimustega muuta ei saa. Projekteerimistingimuste andmisest

keeldumine oli seega kokkuvõttes õiguspärane.

30. Kaebaja on seisukohal, et praegusel juhul saab kohaldada ka PlanS § 140 lg-t 9.

Nimetatud säte näeb ette, et detailplaneeringu vastavusse viimiseks pärast detailplaneeringu

kehtestamist muudetud või kehtestatud õigusaktidega või jõustunud kohtuotsusega kannab

detailplaneeringu koostamise korraldaja muudatused planeeringusse toiminguna, ilma

avalikku menetlust läbi viimata. Muudatuste sisseviimisest teavitatakse, lähtudes

detailplaneeringu kehtestamisest teavitamisele ettenähtud nõuetest. Ringkonnakohus selgitab,

et PlanS § 140 lg 9 kohaldamine on võimalik üksnes tehnilise toiminguna ning eeldusel, et

kaalutlusõigus on teises menetluses juba teostatud. Planeerimisseaduse eelnõu seletuskirjas

(571 SE teine lugemine, seletuskiri lk 26-27; kättesaadav Riigikogu veebilehel) on

detailplaneeringuid puudutava muudatus-ettepaneku osas selgitatud järgmist: „Praktikas on

juhtumeid, kus peale planeeringu kehtestamist on muudetud või kehtestatud uusi seadusi või

muid õigusakte (näiteks uute kaitsealade moodustamine ja neil kehtivate kaitse-eeskirjade

kehtestamine Vabariigi Valitsuse määrusega), mistõttu on kehtestatud planeeringud muutunud

õigusaktidega vastuolus olevaks ning inimestele eksitavad. Tagamaks planeeringute

õigusaktidele vastavust, lisatakse eelnõusse säte, mis võimaldab eelnimetatud juhtudel teha

planeeringusse täpsustusi toiminguna.ˮ

31. Kaebaja leiab, et halduskohus kohaldas ebaõigesti materiaalõigust, asudes seisukohale, et

üldplaneering ei ole õigusakt, ning see viis ebaõige kohtulahendi tegemisele. Ringkonnakohus

nõustub kaebajaga selles, et PlanS § 140 lg 9 kohaldamist ei saa välistada väites, et

üldplaneering ei ole õigusakt. See halduskohtu põhjendus (otsuse p 20) ei toonud siiski kaasa

ebaõige otsuse tegemist. Halduskohus leidis eelnevalt, et üldplaneering näeb

detailplaneeringuga võrreldes suurema ehitisealuse pinna (krundi täisehitusprotsendi) ette

vaid elamumaa osas ja seda ei saa kohaldada ärimaale (otsuse p 16). Seega ei esinenud

praegusel juhul olukorda, kus oleks esinenud vajadus detailplaneeringu vastavusse viimiseks

pärast selle kehtestamist muudetud või kehtestatud õigusaktidega. Halduskohtu järeldus

(otsuse p 19), et PlanS § 140 lg 9 ei ole praeguse vaidluse lahendamisel asjakohane, on

halduskohtu põhjendusi arvestades kokkuvõttes õige.

32. Vastustaja selgitas vaidlustatud haldusaktides kaebajale õigesti ka seda, et kaebajal on

võimalik enda eesmärk saavutada detailplaneeringu muutmise kaudu. PlanS § 140 lg 7 näeb

ette, et detailplaneeringu muutmiseks tuleb koostada uus sama planeeringuala hõlmav

detailplaneering, lähtudes planeerimisseaduses detailplaneeringu koostamisele ettenähtud

nõuetest.

33. Eeltoodust tulenevalt jätab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse rahuldamata ja

halduskohtu otsuse resolutsiooni muutmata, kuid muudab ja täiendab osaliselt halduskohtu

otsuse põhjendusi vastavalt käesoleva otsuse põhjendustele.

34. Menetluskulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti (HKMS § 108 lg 1).

Menetluskulude vastaspoolelt väljamõistmise eelduseks on menetluskulude nimekirja ja

kuludokumentide esitamine (HKMS § 109 lg 1). Ringkonnakohus teeb otsuse kaebaja

kahjuks. Vastustaja ei ole menetluskulude väljamõistmist taotlenud. Seega jäävad

apellatsiooniastme menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)