3-24-2374/11 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Janek Laidvee

Otsuse tegemise aeg ja koht

30. september 2024, Tallinn

Haldusasja number

3-24-2374

Haldusasi

Lelle 22 Holding OÜ kaebus tühistada riigihangete

vaidlustuskomisjoni 07.08.2024 otsus vaidlustusasjas

nr 133-24/280484 ja kohustada hankijat viima

riigihanke „Büroopinna üürimine Tallinnas“

(viitenumber 280484) alusdokumendid vastavusse

õigusaktide nõuetega

Menetlusosalised

Kaebaja (vaidlustaja) ‒ Lelle 22 Holding OÜ,

lepinguline esindajad v.adv Erki Fels, adv Gregor

Saluveer

Vastustaja (hankija) – Eesti Energia AS, lepingulised

esindajad v.adv Kadri Härginen, adv Mario Sõrm, adv

Anu Liinsoo

Asja läbivaatamine

Kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Jätta rahuldamata Eesti Energia AS taotlus kaebuse osaliselt läbi vaatamata

jätmiseks.

2. Lubada kaebust muuta ning sõnastada kaebuse taotluse punkt 2.3 ümber järgmiselt:

„2.3. riigihanke alusdokumendi „Lisa 1 – Büroopinna üldised nõuded ja tehnilised

tingimused“ punkt 1.10.“

3. Võtta asja juurde ja piirata kaebaja õigust tutvuda toimikuga ja saada seal olevatest

menetlusdokumentidest ärakirju Eesti Energia AS 29.08.2024 menetlusdokumendi lisa 5

„Ülevaade registreerunud taotlejatest ja taotluse esitanute arv“ osas.

4. Jätta kaebus rahuldamata.

5. Mõista Lelle 22 Holding OÜ-lt Eesti Energia AS kasuks välja menetluskulud summas

6291 eurot. Muus osas jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Käesoleva kohtuotsuse peale võib 10 päeva jooksul selle avalikult teatavakstegemisest arvates

(s.o hiljemalt 10.10.2024) esitada apellatsioonkaebuse vahetult Tallinna Ringkonnakohtule

(HKMS § 278 lg 1). Vastuapellatsioonkaebust hankeasjas esitada ei saa (HKMS § 278 lg 3).

3-24-2374

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. 17.06.2024 avaldas Eesti Energia AS (vastustaja) konkurentsipõhise läbirääkimistega

hankemenetluse „Büroopinna üürimine Tallinnas“ (viitenumber 280484) (edaspidi ka:

riigihange) hanketeate ja tegi kättesaadavaks riigihanke alusdokumendid (RHAD).

Hankelepingu esemeks on Eesti Energia kontserni ettevõtete jaoks büroopinna üürimine

Tallinnas.

2. 08.07.2024 esitas Lelle 22 Holding OÜ (kaebaja) riigihangete vaidlustuskomisjoni

(VAKO) kaudu vaidlustuse RHADile. Kokku vaidlustas kaebaja 11 RHAD tingimust.

3. VAKO rahuldas 07.08.2024 otsusega vaidlustusasjas nr 133-24/280484 (VAKO otsus)

kaebaja vaidlustuse osaliselt. 11-st tingimusest kohustas VAKO vastustajat viima

õigusaktidega kooskõlla kaks. Muuhulgas jäi vaidlustus rahuldamata järgmise kolme

tingimuse osas:

a. netokäibe nõue (kvalifitseerimise tingimus „Netokäive“);

b. A-energiaklassi nõue (RHAD „Üüripinnale esitatavad põhitingimused“ punkt 1.8 ja RHAD

„Lisa 1 – Büroopinna üldised nõuded ja tehnilised tingimused“ punkt 2.2);

c. abiruumide paiknemine -1. või 1. korrusel (RHAD „Üüripinnale esitatavad

põhitingimused“ punkt 1.10 ja RHAD „Lisa 1 – Büroopinna üldised nõuded ja tehnilised

tingimused“ punkt 3.13 ja selle alapunktid 3.13.1—3.13.2).

4. Tallinna Halduskohtusse saabus 19.08.2024 Lelle 22 Holding OÜ kaebus nõudega

tühistada VAKO 07.08.2024 otsus vaidlustusasjas nr 133- 24/280484 osas, milles VAKO

jättis järgmiste RHAD tingimuste osas vaidlustuse rahuldamata, st:

‒ kvalifitseerimise tingimus „Netokäive“;

‒ 2.2. RHAD „Üüripinnale esitatavad põhitingimused“ punkt 1.8;

‒ RHAD „Üüripinnale esitatavad põhitingimused“ punkt 1.10;

‒ RHAD „Lisa 1 – Büroopinna üldised nõuded ja tehnilised tingimused“ punkt 2.2;

‒ RHAD „Lisa 1 – Büroopinna üldised nõuded ja tehnilised tingimused“ punkt 3.13 ja selle

alapunktid 3.13.1—3.13.2.

Koos kaebusega oli esitatud esialgse õiguskaitse (EÕK) taotlus, milles kaebaja palub peatada

EÕK raames riigihanke menetlus. Kaebaja märkis kaebuses, et on valmis EÕK taotlusest

loobuma, kui vastustaja soostub ise taotluste esitamise tähtpäeva edasi lükkama nii, et tagatud

oleks kohtuotsuse tegemine ja 10-päevane kaebetähtaeg (HKMS § 279 lg 2).

5. Hankija määras 23.08.2024 uueks taotluste esitamise tähtajaks 22.10.2024.

6. Kaebaja leidis 23.08.2023 vastuses kohtule, et EÕK vajadus on ära langenud, kuna

riigihangete registrist nähtub uus taotluste esitamise tähtpäev 22.10.2024.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

7. Lelle 22 Holding OÜ seisukohad on lühidalt järgmised.

1) Kvalifitseerimise tingimuse „Netokäive“ (netokäibe nõue) järgi peab taotleja viimase

kolme hanke algamise ajaks lõppenud majandusaasta keskmine netokäive olema vähemalt 3

miljonit eurot. Seega on riigihankes nõutud, et taotleja netokäive on kolme aasta peale kokku

2(10)

3-24-2374

vähemalt 9 miljonit eurot. Netokäibe nõue on selgelt ebaproportsionaalne. Kaebaja kui

praeguse büroopinna üürileandja netokäive on viimasel kolmel majandusaastal vahemikus 1,5

—1,8 mln eurot. Riigihankega hangitav minimaalne üüripind (7700 m2) on väiksem

praegusest büroopinnast (Lelle 22). Vastustaja on praegust büroopinda üürinud alates 2015.

aastast ning sel ajal ei ole tõusetunud mis tahes probleeme. Kuna praeguse netokäibe nõude

järgi on kaebaja kui praeguse üürileandja osalemine välistatud, kuigi kaebaja on olnud (ja on

ka praegu) suuteline lepingut täitma, on selge, et netokäibe nõue on ebaproportsionaalne ja

konkurentsi põhjendamatult piirav. Vastustaja on eksinud prognoosis, kui suur netokäive

näitab võimekust lepingut edukalt täita. Vastustaja on põhjendanud sedavõrd kõrget netokäibe

nõuet asjaoluga, et büroopinna ehitamise/renoveerimise kulud võivad jääda vahemikku 9 kuni

21 miljonit eurot. VAKO on seda põhjendust aktsepteerinud. Vastustaja põhjendus (ja sellest

tulenevalt ka VAKO selgitus) on ebaloogiline ja vastuolus sätte eesmärgiga, mille alusel

netokäibe nõue on sätestatud (Riigihangete seaduse ‒RHS‒ § 100 lg 1 p 4). Kui vastustaja

soovib tagada, et ettevõtjal on rahalised vahendid hoone ehitamiseks või renoveerimiseks,

oleks asjakohane RHS § 101 lg 1 p-s 1 sätestatud kvalifitseerimise tingimus („[dokument],

mis näitab, et hankelepingu täitmise tagamiseks vajalikud rahalised vahendid on vajaduse

korral pakkuja või taotleja käsutada“). RHS § 100 lg 1 p 1 on asjakohane siis, kui pakkujal on

vaja hankelepingu täitmisel kanda arvestatavaid kulusid, nt soetada toorainet või

ehitusmaterjale või teha olulises mahus töid enne, kui hankelepingu alusel on oodata hankija

makseid. Nii on ka praegu: vastustaja alustab üüri maksmist siis, kui ta saab kätte

nõuetekohaselt ehitatud või renoveeritud hoone (lepingu p 5.1). Kaebajal oleks võimalik

saada pangalt garantii või kinnitus, mis näitab, et kaebaja on võimeline hankelepingu täitmist

rahastama. Samas ei ole tal võimalik kuidagi tagantjärele suurendada oma netokäivet. Seega

ei ole kaebajal justkui üldsegi võimalik vastustajale tõendada, et tal on võimalik tagada

lepingu täitmiseks vajalikud vahendid – mis on netokäibe nõude eesmärk –, kuigi lepingu

täitmiseks vajalike vahendite olemasolu on suunatud tulevikku, mitte minevikku.

2) A-energiaklassi nõue on vastuolus RHS § 3 p-s 2 sätestatud kohustusega seada riigihanke

eesmärgi suhtes proportsionaalsed, asjakohased ja põhjendatud tingimused, samuti RHS § 88

lg-s 7 sätestatud keeluga tekitada objektiivselt põhjendamatuid takistusi riigihangete avamisel

konkurentsile. Vastustaja väitis vaidlustusmenetluses, et A-energiaklassi nõude seadmise

kohustus tuleneb õigusaktidest, täpsemalt ettevõtlus- ja infotehnoloogiaministri 11.12.2018

määruse nr 63 „Hoone energiatõhususe miinimumnõuded“ (edaspidi: Energiatõhususe

määrus) § 20 lg-st 2, mille järgi peab avalikõigusliku juriidilise isiku kasutuses olev hoone

vastama liginullenergiahoonele esitatud nõuetele. See nõue kehtib Energiatõhususe määruse

järgi aga vaid siis, kui hoone ehitusloa taotlus või ehitusteatis esitatakse ja hoone püstitatakse

pärast 2018. aasta 31. detsembrit. Kuna hanketingimuste järgi on võimalik pakkuda ka

olemasolevaid hooneid, mis on püstitatud 2018. aastal või varem, on vastustaja viide

asjakohatu. A-energiaklass ei ole ainus viis energiatõhususe tõendamiseks. Energiatõhusust

on võimalik tõendada ka muudmoodi, nt läbi LEED sertifikaadi või tehisintellektil põhineva

R8 tehnoloogia kasutuselevõtuga. On oluline vahe, kas hoone on projekteeritud A-

energiaklassile – nagu vaidlustatud tingimuses nõutud – või hoone vastab

liginullenergiahoonele esitatud nõuetele – nagu on kirjas määruses, millele vastustaja ekslikult

tugineb. Hoone võib olla küll projekteeritud A-energiaklassile, aga praktikas on tavapärane, et

hoone tegelikult A-energiaklassi ei saa. Mitte ainult ei kirjuta vastustaja seega hooneid

põhjendamatult lukku A-energiaklassile, kuigi energiatõhusust saaks tõendada ka muul viisil,

vaid ei saavuta vaidlustatud tingimusega soovitud eesmärki.

3) RHAD „Lisa 1 - Büroopinna üldised nõuded ja tehnilised tingimused“ punktide 1.10 ning

3.13 ja selle alapunktide 3.13.1—3.13.2 (sh 3.13.1.1 ja 3.13.1.2) järgi peavad hoone

abiruumid (laoruumid ja olmekorpus) paiknema -1 või 1. korrusel. Viidatud tingimused on

3(10)

3-24-2374

vastuolus RHS § 3 p-s 2 sätestatud kohustusega seada riigihanke eesmärgi suhtes

proportsionaalsed, asjakohased ja põhjendatud tingimused, samuti RHS § 88 lg-s 7 sätestatud

keeluga tekitada objektiivselt põhjendamatuid takistusi riigihangete avamisel konkurentsile.

Tingimused teevad sisuliselt võimatuks selliste olemasolevate hoonete pakkumise, milles on

nt juba -1. korrusele tehtud parkimisala. Ei esine õiguspärast põhjust, miks peaksid abiruumid

asuma just -1. või 1. korrusel, aga mitte nt 2. või 3. korrusel. Vastustaja väitis

vaidlustusmenetluses, et tingimused teenivad laoboksidele lihtsa juurdepääsu tagamise

eesmärki, sh vajadusel sõidukiga. Põhjendus ei ole loogiline – kui abiruumid asuvad 1.

korrusel, parkla on aga -1. korrusel, ei ole neile niigi võimalik sõidukiga ligi pääseda, vaid on

vaja kasutada lifti. Samuti puudutab see vastustaja põhjendus – mida on VAKO pidanud

piisavaks – ainult laoruume, mitte olmekorpust (riietusruumid) ega jalgrataste parklat, milliste

ruumide asukohta on kaebaja samuti vaidlustanud. VAKO otsus ei sisalda mis tahes sisulist

põhjendust selle kohta, kuidas on abiruumide asukoha nõue proportsionaalne. VAKO väidab

üksnes, et „hankija põhjendused on veenvad ja vaidlustus selles osas jääb rahuldamata“.

Samuti näib VAKO olevat jätnud tähelepanuta, et abiruumid ei ole üksnes laoruumid – mille

kohta esitatud põhjendused on VAKO hinnangul veenvad –, vaid ka olmekorpus ja rataste

parkla.

8. Eesti Energia AS vaidleb kaebusele vastu ja palub jätta kaebus selle punktides 3.13-3.19

ning 3.20-3.24 HKMS § 151 lg 1 p 1 alusel läbi vaatamata osas, milles kaebaja väidab, et A-

energiaklassi nõue ja abiruumide asukoha nõue on vastuolus RHS § 3 punktis 2 sätestatuga.

Muus ulatuses palub vastustaja jätta kaebus rahuldamata ja VAKO 07.08.2024 otsus

vaidlustusasjas nr 133-24/280484 muutmata. Alternatiivselt jätta Lelle 22 Holding OÜ kaebus

täies ulatuses rahuldamata ja VAKO 07.08.2024 otsus vaidlustusasjas nr 133- 24/280484

muutmata.

1) Arvestades asjaolu, et kaebaja on osa suuremast kontsernist ja kontsern on ta asutanud

üksnes Lelle 22 büroohoone majandamiseks, siis on kaebaja mittevastavused hankija seatud

netokäibe nõudele kontserni enda tegemiste vili. Tegelikult puudub mistahes põhjus, miks

kaebaja ei saa esitada ühistaotlust koos oma kontserni mõne teise ettevõtjaga, nagu ta seda

tegi esimeses riigihankes. Lisaks puudustele kaebuses, on kaebaja halduskohtu menetluses

asunud tingimuste õigusvastasust argumenteerima ka täiesti teisel alusel, kui

vaidlustusmenetluses. Selles osas ei ole kaebaja aga kohustuslikku kohtueelset menetlust

läbinud ja kaebus tuleb seetõttu osaliselt jätta läbi vaatamata. Hankija on tingimuste

koostamisel lähtunud sellest, et pakkuda võib kas hoonet, mis on juba olemas, hoonet, mis

võib vajada ümber projekteerimist või täiesti uut hoonet, mida alles asutakse rajama. Sellest

lähtus oma otsuse tegemisel õigustatult ka VAKO ja kaebaja sellele vastu ei ole vaielnud. See,

et kaebaja ei soovi nt Lelle 22 hoonet nõuetega vastavusse viia või rajada kasvõi uut

büroohoonet, mis hankija nõudeid täidaks, ei tähenda, et hankija seatud tingimused on

õigusvastased. Hankija ei pea kujundama riigihanke tingimusi sobivaks ühele konkreetsele

ettevõtjale ja mistahes ettevõtjal puudub õigus nõuda endale meelepäraseid tingimusi.

Vaidlustatud nõuded vastavad õigusaktides sätestatud eeldustele, mistõttu ei ole kaebuse

rahuldamiseks alust. Vastustaja eeldab kaebaja põhjenduste pinnalt, et kaebaja ei ole soovinud

vaidlustada keskmise bürookorruse pindala nõuet (Üüripinnale esitatavad põhitingimused

punkt 1.10), mis oli vaidlustusmenetluses kaebaja eraldi nõue, vaid on selle asemel soovinud

vaidlustada abiruumide asukoha nõuet (Lisa 1 – Büroopinna üldised nõuded ja tehnilised

tingimused punkt 1.10).

2) RHS § 3 p 1 ja p 3 alusel ei saa vaidlustada RHS § 100 lg 1 p 4 alusel netokäibe nõude

seadmist selle sobilikkuse argumendil. Teisisõnu väitega, et hankija ei tohiks üldse netokäibe

nõuet seada, kuna ta võiks seada mingi muu kvalifitseerimise nõude. Netokäibe nõude näol on

tegemist Euroopa Liidu õigusest tuleneva hankija õigusega, mille Eesti seadusandja on RHS-i

4(10)

3-24-2374

transponeerinud (RHS § 100 lg 1 p 4). Ühestki teadaolevast õigusaktist ega haldus- ja

kohtupraktikast ei tulene, et hankija ei tohi põhimõtteliselt seada seadusest tulenevat

kvalifitseerimise tingimust. Hankija on tingimuste sisustamisel piiratud üksnes RHS § 98 lg 1

teise lausega, mille kohaselt peavad kvalifitseerimise tingimused vastama hankelepingu

esemeks olevate asjade, teenuste või ehitustööde olemusele, kogusele ja otstarbele ning olema

nendega proportsionaalsed. Seevastu piiranguid netokäibe nõude seadmiseks üleüldse, ei ole

seadusandja ette näinud. Netokäibe nõude mõtteks ja eesmärgiks on kontrollida ettevõtja

eeldatavat võimet tulevikus hankelepingut nõuetekohaselt täita. VAKO ei ole eksinud, kui on

märkinud, et netokäibe nõude seadmise eesmärk on ilmestada, et ettevõtjal on ka tulevikus

valmisolek uue büroohoone ehitamiseks või vana renoveerimiseks. Paremate argumentide

puudumisel soovib kaebaja viia vaidluse netokäibenõude proportsionaalsuselt hoopis sellele,

kas hankija pidanuks seadma hoopis mõne muu kvalifitseerimise tingimuse või netokäibe

nõuet üldse mitte sätestama. Seda vaidlust ei peaks vastustaja käsitletud argumentide najal aga

üldse pidama. Kaebaja ei ole vaidlustanud RHS § 98 lg 1 eeldust, et tingimus peab vastama

hankelepingu esemele. Kui netokäibe nõue ei ületa kahekordset riigihanke eeldatava

maksumuse määra, saaks seda ebaproportsionaalseks pidada üksnes väga erilistel asjaoludel.

Kaebaja ei ole selliseid erilisi asjaolusid aga kaebuses esitanud ning selleks ei saa pidada

lihtsustatult tõika, et vaidlustaja väitel ta ise seda tingimust täita ei suuda. Kui lähtuda RHS §

100 lg-s 3 sätestatust, siis täiendava põhjendamise kohustuseta saaks hankija kõnealuses

riigihankes keskmiseks nõutud ühe majandusaasta käibeks seada lausa kuni 48,2 miljonit

eurot. Hankija on nõudnud aastakäibe keskmiseks ca üht kaheksandikku hankelepingu

eeldavast maksumusest ehk ühele aastale taandatuna 3 miljonit eurot, milline on igati

proportsionaalne nõue. Taotlejal peab olema finantsvõimekus ja kogemus uue või

renoveeritava üüripinna ehitamisel/renoveerimisel, sh selle vastavusse viimisel kehtestatud

nõuetega, sealjuures on arvestatud vastava uue hoone ehitamise või olemasoleva hoone

renoveerimise kulusid ja taotlejal peab olema ka eeldatav finantsiline võimekus katta kuni 15

aasta pikkuse üüriperioodi kulusid. Teisisõnu, vajalik võimekus lepingulisi kohustusi kogu

hankelepingu kehtivuse perioodi jooksul kanda. . Esimese riigihanke juurde registreerus 17

ettevõtjat ja taotluse esitasid kokku 9 taotlejat, mistõttu puudub alus väita, et netokäibe nõue

on konkurentsi piirav. Põhjus, miks kaebaja ka sellisele suhteliselt madalale netokäibe

nõudele ei vasta, peitubki selles, et ta on mõeldud ühe büroohoone haldamiseks. Tegelikkuses

ei ole kaebajal antud juhul mingit probleemi netokäibe nõude täitmiseks esitada nt

ühispakkumus koos oma kontserni mõne teise äriühinguga või tugineda sellise äriühingu

netokäibele. Esimeses riigihankes esitas või vähemalt soovis kaebaja esitada ühistaotluse koos

oma teise kontserni äriühinguga ‒ Pan-Estonian OÜ-ga. Netokäibe nõue esimeses hankes oli

samas suuruses. Vaidlustaja ei pea antud vaidlust seetõttu, et hankija seatud tingimused teda

kuidagi segaks, vaid seetõttu, et saavutada tagajärg, et hankija Lelle tn 22 hoonest niipea välja

ei koliks.

3) Asjakohatu on ka kaebuse p-s 3.18 esitatud etteheide selle kohta, kuidas VAKO otsus ei

sisalda sisulist põhjendust selle kohta, kuidas on A-energiaklassi nõue proportsionaalne. See

kaebaja argument on ainetu põhjusel, et kaebaja ei vaidlustanud tingimuse proportsionaalsust,

vaid väitis üksnes seda, et nõue piirab põhjendamatult konkurentsi. Selles osas tuleb kaebaja

kaebus jätta läbi vaatamata. VAKO otsuse p 15 kohaselt saavad ettevõtjad pakkuda A

energiaklassi hoonet mitmel erineval viisil, sh ehitades uue hoone, mis sellele vastab,

pakkudes sellist hoonet või projekteerides ümber olemasoleva hoone. Eluliselt ei ole usutav

see, et eksisteeriks vähem kui kaks taotlejat, kes oleks valmis ehitama uue A energiaklassile

vastava hoone, vastavalt projekteerima ümber olemasoleva hoone või pakkuma olemasolevat

A energiaklassiga hoonet. See, et kaebaja ei soovi nt Lelle 22 hoonesse hankija nõuete

täitmiseks investeerida, ei ole vastustaja seatud A energiaklassi nõude tagajärg, vaid kaebaja

enda valik. Samamoodi ei ole hankija kuidagi piiranud kaebaja õigust A energiaklassi hoonet

5(10)

3-24-2374

ehitada ja seda soovi korral hankes pakkuda. Kuigi kaebaja väidab, et energiatõhusust saab

tõendada ka muul viisil kui energiaklassi alusel, siis energiaklassil põhinev tingimus piirab

kõige vähem konkurentsi, kuna see kohaldub kõikidele liikmesriikidele sätestades hoonete

energiatõhususe hindamise suletud skaalana, kasutades tähti A–G. Seega, energiaklassidel

põhinev energiatõhususe hindamine kohaldub kõikidele hoonetele. Kaebaja viidatud muid

energiatõhususe tõendamisviise, nagu LEED sertifikaat või tehisintellektil põhinevad R8

tehnoloogiad küll kasutatakse, aga need ei ole kohustuslikud ega levinud ja nõuaksid paljudelt

võimalikelt pakkujatelt täiendavate, oluliselt kulukamate, sammude astumist. Samuti ei ole

tegemist võrreldavate süsteemidega, sest lisaks süsinikuheite nõuetele vastavuse osas peab

LEED sertifitseeritud hoone arvestama ka ökosüsteemide säilitamise ja taastamise, võrdsuse,

tervise ja vastupidavusega, mis eeldaks oluliselt suuremat investeeringut kui energiaklassi

nõuetega vastavusse viimine.

4) Sarnaselt A-energiaklassi nõudele, vaidlustas kaebaja kohtueelses menetluses abiruumide

asukoha nõude üksnes argumendil, et need piiravad põhjendamatult konkurentsi, olles

vastuolus RHS § 3 p-ga 3 ja § 88 lg-ga 7. Kuna kaebaja ise ei vaidlustanud abiruumide

asukoha nõude proportsionaalsust, siis oleks paljut eeldada, kui VAKO lahendaks nõuet

alusel, mida kaebaja ei esitanud. Kuna tulenevalt juba eespool käsitletust ei peaks kaebaja

saama võimalust esitada uusi argumente uutel õiguslikel alustel, mida ta kohustuslikus

kohtueelses menetluses tähtaegselt ei esitanud, siis tuleb kaebaja argumendid abiruumide

asukoha nõude väidetavast vastuolust RHS § 3 p-ga 2 jätta läbi vaatamata. Abiruumide

asukoha nõue tuleneb efektiivse ja funktsionaalse töökorralduse põhimõttest, mida toetab seni

praktikas kogetu. Üüritava pinna laoboksides on kavas hoiustada suuremaid esemeid, mistõttu

on suuremate esemete kohale toomiseks ja ära viimiseks vajalik pääseda autoga laoruumidele

võimalikult lähedale. Laoruumide täpsed mahud on kujundatud kaardistades hankija erinevate

üksuste vajadusi. Abiruumide paiknemise nõue 1. ja -1. korrusel võimaldab neile pääseda

autoga võimalikult lähedale ilma lifti kasutamata. Uuele üüripinnale koonduvad praegu

kolmes erinevas asukohas Tallinnas paiknevad üksused. Täpsemalt hakkavad uuel üüripinnal

paiknema täna Lelle 22, Järvevana tee 9 ja Veskiposti 2 asuvad üksused. Veskiposti hoonest

kolivad uuele üüripinnale ka ettevõtja teostus- ja opereerimisüksused. Eeltoodust tulenevalt

suureneb oluliselt abiruumide sh laopindade ning olmekorpuse (riietus- ja pesuruumid)

vajadus võrreldes praegu Lelle 22 kasutuses olevate pindadega. Välitöödel käivad

teostusüksuse töölised ja spetsialistid vajavad ruume -1. ja 1. korrusel, et vahetada riided,

võtta laost vajalikud tööriistad ning tarvikud, et sõita ametiautoga objektile või klientide

juurde ning sealt tagasi kontorisse. Nimetatud ruumid peaksid asuma lähestikku, et oleks

mugav ja mõistlik hoonesisene logistika. Sarnaselt A energiaklassi nõudele, ei ole kaebaja

suutnud vaidlustusmenetluses ega kaebuses millegagi tõendada, et abiruumide asukoha nõue

oleks konkurentsi piirav. Asjaolu, et kaebaja büroohoones Lelle 22 pole see nõue praegu

täidetud, ei tähenda, et tegemist oleks konkurentsi piiramisega.

KOHTU PÕHJENDUSED

9. Kaebaja teavitas 23.08.2023 vastuses kohtule, et EÕK vajadus on ära langenud, kuna

riigihangete registrist nähtub uus taotluste esitamise tähtpäev 22.10.2024. Kohus tõlgendab

kaebaja teavitust EÕK taotlusest loobumisena. Ka kohtule ei nähtu vajadust EÕK-d

kohaldada, kuna taotluste esitamise tähtaeg saabub peale halduskohtu otsuse suhtes

kaebetähtaja möödumist. Kaebaja võib taotleda EÕK kohaldamist apellatsioonimenetluses.

10. Vastustaja on esitanud taotluse jätta kaebus osaliselt läbi vaatamata, kuna kaebaja on

kohtumenetluses asunud RHAD tingimuste õigusvastasust asunud argumenteerima teisel

alusel kui vaidlustusmenetluses. Esiteks puudutab see A-energiaklassi nõuet, mille puhul

kaebaja vastustaja väljatoodu kohaselt ei vaidlustanud vaidlustusmenetluses viidatud nõude

6(10)

3-24-2374

proportsionaalsust, vaid väitis üksnes seda, et nõue piirab põhjendamatult konkurentsi,

viidates RHS § 3 p 3 ning RHS § 88 lg 7 väidetavale rikkumisele. Sarnaselt vaidlustas

kaebaja ka abiruumide asukoha nõude VAKO-s üksnes argumendil, et see piirab

põhjendamatult konkurentsi, kuid kaebuses on kaebaja vastustaja väljatoodu kohaselt asunud

väitma, et abiruumide asukoha nõue on vastuolus RHS § 3 p-ga 2 ehk ei ole mh

proportsionaalne, asjakohane ega põhjendatud. Vastustaja hinnangul on tõendamise ese ja

ulatus RHS § 3 p 2 ja RHS § 3 p 3 ning RHS § 88 lg 7 vahel erinev.

Kõrvutades kaebaja vaidlustusmenetluses esitatud väidet A-energiaklassi nõude osas kaebuse

väidetega (vrdl vaidlustuse p 3.26 ja kaebuse p-d 3.13‒3.19), siis nähtub kohtule, et kaebaja

paneb kaebuses rõhku nii hankija (Energiatõhususe määrus ei rakendu enne 2018. a 31.

detsembrit püstitatud hoonetele) ja VAKO otsuse kriitikale (A-energiaklass ei ole ainus viis

energiatõhususe mõõtmiseks. Hoone võib olla küll projekteeritud A-energiaklassile, aga

praktikas on tavapärane, et hoone tegelikult A-energiaklassi ei saa . Vastustaja kirjutab

hooneid põhjendamatult lukku A-energiaklassile, kuigi energiatõhusust saaks tõendada ka

muul viisil, vaid ei saavuta vaidlustatud tingimusega soovitud eesmärki). Kaebaja nõustub

VAKO-ga, et nõuetele mittevastavat hoonet on võimalik ümber projekteerida nõuetele

vastavaks, kuid sellest ei tulene tingimuse õiguspärasust. VAKO otsus ei sisalda kaebaja

hinnangul mis tahes sisulist põhjendust selle kohta, kuidas on A-energiaklassi nõue

proportsionaalne. Kuigi kohtu arvates teatud lahknevus kaebaja väidetes vaidlustus- ja

kohtumenetluses esineb ‒vaidlustusmenetluses väitis kaebaja, et olemasolevaid hooneid, mis

on projekteeritud energiatõhususklassile B, ei ole võimalik kasutusea keskel ümber

projekteerida klassile A. Kaebuses kaebaja VAKO vastupidist hinnangut ei vastusta, väites, et

tegemist on „asjakohatu kaalutlusega“, heites aga VAKO-le ette põhjendamata jätmist, kuidas

A-energiaklassi nõue on proportsionaalne (kaebuse p 3.18) ‒on kohtu arvates kaebaja kriitika

fookus siiski üldjoontes sama. Kas argumenteerida RHAD nõuet kui konkurentsi piiravat või

ebaproportsionaalset, kohus ei näe siin olulist erinevust. Kaebaja seisukohtade täiendamist või

täpsustamist VAKO argumentidest tulenevalt ei saa käsitleda uute asjaolude esitamisena.

Konkurentsi piiramise ja proportsionaalsuse argumendid ei ole teineteisest sedavõrd erinevad.

Ka abiruumide paiknemise puhul on kaebaja kriitika suunatud sellele, et põhjendamatult on

välistatud olemasolevad teistsuguse planeeringuga hooned (vrdl vaidlustus p 3.30 ja kaebuse

p-d 3.20‒3.24). Kaebaja viitab kaebuses konkurentsi piiramisele (vt kaebuse p 3.21) ning

heidab VAKO-le ette, et otsus ei sisalda põhjendust selle kohta, kuidas abiruumide asukoha

nõue on proportsionaalne (kaebuse p 3.23). Kohtule nähtuvalt on kaebaja esitanud

samasuguse väite sarnase põhjendusega. VAKO otsuse kriitika lisamine kaebusesse pole uute

asjaolude esitamine, nagu juba mainitud. Kohtu arvates pole seega tegemist kaebuse uue

alusega HKMS § 41 lg 2 mõttes. Uute õiguslike argumentide lisamist kohtueelse menetluse

läbinud nõude põhjendamiseks on Riigikohus pidanud lubatavaks (vt RKHKo 17.04.2018, 3-

17-2226, p 15). Seega ei näe kohus põhjust rahuldada vastustaja taotlust jätta kaebus osaliselt

läbi vaatamata.

11. Vastustajale jäi kaebust lugedes ebaselgeks, kas kaebaja on vaidlustanud ka VAKO-s

vaidluse all olnud keskmise bürookorruse nõude (Üüripinnale esitatavad põhitingimused,

punkt 1.10). Kaebaja esitas 16.09.2024 kaebuse muutmise taotluse, millega sõnastatakse

ümber kaebuse taotluse punkt 2.3 järgmiselt: „2.3. riigihanke alusdokumendi „Lisa 1 –

Büroopinna üldised nõuded ja tehnilised tingimused“ punkt 1.10.“ Kaebaja selgituste kohaselt

Vastustaja on õigesti saanud aru, et kaebaja ei vaidlusta keskmise bürookorruse pindala nõuet,

millele on kaebaja kaebuse taotlustes viidanud (RHAD „Üüripinnale esitatavad

põhitingimused“, p 1.10.), vaid abiruumide asukoha nõuet, mis tuleneb koosmõjus RHAD

„Lisa 1 – Büroopinna üldised nõuded ja tehnilised tingimused“ punktist 1.10 ja RHAD „Lisa

1 – Büroopinna üldised nõuded ja tehnilised tingimused“ punktist 3.13 ja selle alapunktidest

7(10)

3-24-2374

3.13.1—3.13.2. Kaebaja palub võtta vastu kaebuse nõude muutmine kaebuse taotluse p 2.3

osas (HKMS § 49 lg 1). Kohtu arvates on kaebaja taotlus põhjendatud ja HKMS § 49 lg 1

alusel lubatav. Kohus lubab kaebajal kaebuse nõuet täpsustada.

12. RHS § 100 lg 1 p 4 kohaselt võib hankija taotleja majandusliku ja finantsseisundi

kvalifitseerimise tingimustele vastavuse kontrollimiseks nõuda mh andmeid minimaalse

aastakäibe kohta. RHS § 100 lg 3 kohaselt ei või nõuda minimaalset netokäivet suuremas

ulatuses kui kahekordne hankelepingu eeldatav maksumus. HKMS § 98 lg 1 kohaselt peavad

kvalifitseerimise tingimused vastama hankelepingu esemeks olevate asjade, teenuste või

ehitustööde olemusele, kogusele ja otstarbele ning olema nendega proportsionaalsed. VAKO

leidis, et netokäibe nõue on põhjendatud. Netokäibe olemasolu eelmisel aastal ei näita VAKO

hinnangul küll rahaliste vahendite olemasolu, kuid näitab seda, millised on taotleja

sissetulekud. Arvestades seda, et taotleja peab enne 30.04.2027 (Põhitingimused p 1.9.)

investeerima büroohoone ehitusse või renoveerimisse, võib netokäibest olla VAKO hinnangul

nähtav võimalik valmisolek selleks. Kohtu arvates ei ole VAKO oma hinnangutes eksinud.

Finantsseisundit puudutavate kvalifitseerimise tingimuste kehtestamise eesmärk direktiivi

2014/24/EL art 58 lg 3 esimese lause kohaselt on tagada, et ettevõtjal oleks hankelepingu

täitmiseks vajalik majanduslik ja finantsalane suutlikkus. Majanduslik ja finantsseisund

näitab, et ettevõtja rahaline seis on piisav, et jätkata hankelepingu täitmise ajal turul

tegutsemist, täita nõuetekohaselt hankelepingut ja vajadusel täita hankija lepingust tulenevaid

nõudeid, nt lepingu rikkumise korral (vt M. A. Simovart, M. Parind. Riigihangete seaduse

kommenteeritud väljaanne, 2019, § 100, komm nr 2). Kohtu arvates ei saa olla mõistlikku

kahtlust selles, et minimaalse netokäibe nõue tagab seda eesmärki, milleks see on seaduse

järgi ette nähtud. Vastupidist ei ole kaebaja tõendanud. Asjaolu, kas eksisteerib netokäibe

miinimumnõudele samatõhus alternatiiv, on küsimus hanketingimuste sõnastamise

otstarbekusest ning see on hankija diskretsioon, kuhu kohus ega VAKO tungida ei saa. Teisalt

pole kohtu arvates kaebaja ka tõendanud, et minimaalne netokäibe summa oleks

hankemenetluse eset arvestades ebaproportsionaalne. Nõude ebaproportsionaalsust tuleb

hinnata just sellest lähtuvalt, mitte lähtuvalt potentsiaalse pakkuja majandusnäitajatest.

Olukorras, kus hankelepingu täitmine eeldab suurte investeeringute tegemist (uue hoone

ehitamine või olemasoleva ümberehitamine) ei saa 3 miljoni aastakäibe nõuet pidada

ebaproportsionaalseks.

Vastustaja on asjakohaselt viidetega õigusalasele kirjandusele välja toonud, et RHS § 100 lg-t

3 tuleb tõlgendada nõnda, et kahekordset eeldatava maksumuse piiri ei tohiks ületada pakkuja

aastakäive (vt vastus kaebusele p 49). Hankija on avaldanud, et hankelepingu eeldatav

maksumus on 24,1 miljonit eurot. Selles kontekstis ei saa 3 miljonilise aastakäibe nõuet

pidada kuidagi ebaproportsionaalseks. Vastustaja on välja toonud, et esimese riigihanke

juurde registreerus 17 ettevõtjat ja taotluse esitasid kokku 9 taotlejat. 28.08.2024 seisuga oli

uue hanke juurde registreerunud 17 ettevõtjat ning taotluse olid esitanud 3 pakkujat. Seega

pole tõenäoline, et hankemenetluses puuduks reaalne konkurents. Vastustaja on põhjendatult

viidanud ka sellele, et kaebajal on antud juhul võimalus esitada ühispakkumus koos oma

kontserni mõne teise äriühinguga või tugineda sellise äriühingu netokäibele. Selliselt toimis

kaebaja esimeses riigihankes. Seega ei saa netokäibe nõuet pidada põhjendamatuks ega

ebaproportsionaalseks.

13. VAKO ei nõustunud kaebaja seisukohaga, et Põhitingimuste p 1.8. ja Tingimuste p 2.2.

piiravad põhjendamatult konkurentsi ning teevad sisuliselt võimatuks olemasolevate hoonete

pakkumise. VAKO tõi välja, et võimalik on pakkuda Hankijale büroopinda uues ehitatavas

hoones, mis projekteeritakse energiatõhususklassile A, olemasolevas hoones, mis on juba

algselt projekteeritud energiatõhususklassile A ja olemasolevas hoones, mis on ümber

projekteeritud energiatõhususklassile A. Kohtu arvates on VAKO seisukoht õiguspärane.

8(10)

3-24-2374

Kohtumenetluses pole kaebaja vastustanud VAKO järeldust, et ka olemasolevaid

büroohooneid on võimalik ümber projekteerida A-energiaklassile vastavateks.

Vastustaja on vaidlustusmenetluses esitanud järgmised põhjendused A-energiaklassi nõude

esitamisele: 1) alates aastast 2020 on uute hoonete energiatõhususe miinimumnõudeks A-

klassi hoone ehk liginullenergia hoone. Seega on ka riigi äriühingute puhul oluline kasutada

energiatõhusaid lahendusi; 2) pikaaegse strateegia „Eesti 2035“ kohaselt on Eesti eesmärgiks

seatud kliimaneutraalsus aastaks 2050. Eesti riigi strateegilist eesmärki ei ole võimalik

saavutada kui hooned ei vasta A-energiaklassi nõuetele; 3) hankijale on oluline leida

keskkonnasõbralik ja tänapäevast tehnoloogiat kasutav büroohoone tulenevalt Eesti Energia

kontserni roheteekonna aluseesmärgist „Teekond nulli“ mis tähendab teed kindla ja puhta ehk

jätkusuutliku tuleviku energeetikani. Igal Eesti Energia grupi ettevõtjal on roheteekonda

panustamisel oma roll. Tallinna uus büroopind saab olema jätkuvalt kontserni suurim,

mistõttu on selle eeskuju oluline; 4) hankija eesmärk leida büroopind 10+5 aastaks, mis peab

ka perioodi lõpuaastatel olema kasutav kaasaegse bürookeskkonnana. Sellest tulenevalt on

möödapääsmatu eelistada juba sissekolimisel parimat saadaolevat lahendust, millisteks

kõrgeima A-energiaklassi nõuded kahtlemata on; 5) olemasolevad A-energiaklassi nõuetele

mittevastavad hooned on võimalik ümber projekteerida nii, et need vastavad arvestuslikult A-

energiaklassi nõuetele. Sellisel juhul ongi tegemist hoonega, mis on projekteeritud

energiatõhususarvu klassile A. Seda ilmestavad näiteks Tallinna tuntud büroohooned Kawe

Plaza ja Maakri Hub.

Kohtu arvates on vastustaja põhjendused A-energiatõhususe nõude osas asjakohased. Kohtu

arvates tähendaks pakkujate ebavõrdset kohtlemist see, kui lubada olemasolevate hoonete

omanikel mitte täita A-energiatõhususe nõuet, kuid eeldada seda uute ehitatavate hoonete

puhul. Kaebaja on esitanud väiteid, mille seos tema subjektiivsete õigustega pole äratuntav.

Näiteks pole selge see, kuidas riivab kaebaja subjektiivseid õigusi see, kui liginullenergia

hoonena projekteeritud hoone tegelikkuses ei täida A-energiaklassi nõuet. Samuti on kaebaja

välja toonud, et energiatõhusust saab tõendada ka muul viisil kui energiaklassi alusel (LEED

sertifikaat või tehisintellektil põhinevad R8 tehnoloogia). Arvestades kaebaja väiteid (et

lubada tuleks madalama energiatõhususe tasemega olemasolevaid hooneid) jääb ebaselgeks,

kas tegemist on pelgalt teoreetilise probleemi tõstatamise või kaebaja reaalse murega.

Reaalset probleemi olemasoleva RHAD sõnastuse pinnalt ei teki, sest nn samaväärsuse klausli

üle ei ole hankijal otsustuspädevust, tegemist on RHS-st ja EL õigusest tuleneva nõudega,

millest võrsub pakkuja subjektiivne õigus, mida hankija ei saa oma suva järgi ära võtta. Nii ei

tohi hankija RHS 114 lg-st 3 tulenevalt lükata pakkumust tagasi mittevastavuse tõttu, kui

hankija ei ole tehnilises kirjelduses RHS § 88 lg-s 2 nimetatud alusele viitamisel lisanud

märget “või samaväärne”, kuid kui pakutud lahendused on RHAD-s esitatud nõuetega

kooskõlas (vt M. A. Simovart, M. Parind. Riigihangete seaduse kommenteeritud väljaanne,

2019, § 88 lg 3, komm nr 20). Seega võib pakkuja tugineda ka muule kui Energiatõhususe

määruses toodud lahendusele, kui see tagab samaväärse tulemuse. Hankijal pole kohustust

kõiki võimalikke alternatiivseid lahedusi RHAD-s välja tuua, vaid pakkujad võivad neile ise

tugineda, tõendades selliste lahenduste samaväärsust. Vastustaja on välja toonud, et

energiaklassil põhinev tingimus piirab kõige vähem konkurentsi, kuna see kohaldub kõikidele

EL liikmesriikidele, sätestades hoonete energiatõhususe hindamise suletud skaalana,

kasutades tähti A–G. Energiaklassidel põhinev energiatõhususe hindamine kohaldub

kõikidele hoonetele ning on EL siseselt levinud ja enim kasutatav. Kohtu arvates pole hankija

RHAD tingimuste sõnastamisel eksinud õigusaktide nõuete vastu.

14. VAKO leidis, et abiruumide asukoha tingimuse osas on hankija põhjendused veenvad.

Hankija on tingimuse põhjenduseks toonud: 1) laoruumide teenindamiseks peab olema

võimalik neile sõidukiga (sh kaubik) ligi pääseda. Tallinnas on üksikutel hoonetel autoliftid,

9(10)

3-24-2374

mistõttu peab autoga ligipääsu võimalus olema ka ilma lifti kasutamata; 2) nõuded on

sätestatud otstarbekuse põhimõttest lähtuvast hankija soovist saada tema töökorralduse mõttes

funktsionaalsed ruumid, mida saab efektiivselt kasutada. Laoboksides on kavas hoiustada

suuremaid esemeid, mistõttu on suuremate esemete kohale toomiseks ja ära viimiseks vajalik

pääseda autoga laoruumidele võimalikult lähedale. Seetõttu pole mõeldav, et laoruumid

asuksid näiteks 2. või 3. korrusel; 3) laoruumide täpsed mahud on kujundatud kaardistades

hankija erinevate üksuste vajadusi. Kohtule ei nähtu, et VAKO oleks oma hinnangutes

eksinud õigusaktide vastu. Kohus jagab hankija ja VAKO seisukohta, et hankijal on õigus

hankida kaupa või teenust, mis vastab tema vajadustele. Asjaolu, et kaebaja büroohoones

Lelle 22 pole see nõue praegu täidetud, ei tähenda, et tegemist oleks konkurentsi piirava

tingimusega. Piisava konkurentsi olemasolu tõendab hanke juurde registreeritud huviliste ja

taotluse esitanute arv. Kohtu arvates ei saa hankija selgitusi arvestades pidada abiruumide

asukoha nõuet kuidagi meelevaldseks. Abiruumide asukoht -1 või 1. korrusel tagab nende hea

ligipääsetavuse ja kasutusmugavuse, mis on hanketingimuste kehtestamisel igati

legitiimseteks eesmärgiks.

15. Hankija on esitanud 29.08.2024 vastuses kaebusele taotluse tunnistada haldusasi HKMS §

77 lg 1 ja TsMS § 38 lg 1 p 6 alusel osaliselt kinniseks vastuse lisa 5 osas, milles sisalduva

teabe avaldamine ei ole RHS-i kohaselt ette nähtud. Kohus nõustub vastustajaga, et riigihanke

juurde registreeritud ja taotluse esitanud isikute nimede avaldamine võimalikule taotluse

esitajale enne taotluste esitamise tähtaega ei ole kooskõlas RHS-ga (vt nt RHS § 110 lg 5),

mistõttu vastavale teabele juurdepääsu tuleb piirata HKMS § 88 lg 2 ja § 79 lg 1 alusel.

Käesolevas asjas omab tõenduslikku väärtust hanke juurde registreeritud isikute ja taotluse

esitanud isikute arv, mitte nende nimed. Seega juurdepääsupiirangu seadmine ei kahjusta

kaebaja õigusi. HKMS § 88 lg 5 kohaselt on tutvumisloa andmisest keeldumine määruskaebe

teel vaidlustatav. Kuna kohus lahendas taotluse kohtuotsusega ning määruskaebuse esitamise

tähtaeg hankemenetluses on sama pikk kui apellatsioonkaebusel (vt HKMS § 278 lg 1), võib

juurdepääsu piiramise vaidlustada apellatsioonkaebuses.

16..Ülaltoodut arvestades jääb kaebus rahuldamata.

17. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna

otsus tehti kaebaja kahjuks, tuleb kaebajal hüvitada vastustaja menetluskulud. Vastustaja

menetluskulud koosnevad 23.09.2024 menetlusdokumendi kohaselt õigusabikuludest summas

6990 eurot (käibemaksuta). Kohtu hinnangul on vastustaja menetluskulud arvestades asja

mahtu ja keerukust valdavas ulatuses põhjendatud. Kohus peab siiski põhjendatuks vähendada

väljamõistmisele kuuluvat menetluskulu 10% võrra, arvestades, et vastustaja on ebavajalikus

mahus pööranud rõhku kaebuse (osalisele) läbi vaatamata jätmisele (millega kohus ei

nõustunud), samuti tuli ette näidetesse laskumist, mis väljusid selle haldusasja raamest ega

olnud antud vaidluse lahendamiseks vajalikud. Seega on põhjendatud menetluskulu 6291

eurot (käibemaksuta). Muus osas jäävad menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)

Janek Laidvee

10(10)