2-21-13427/54 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Liili Lauri

Otsuse avaldamise aeg ja koht

27. september 2024, Tallinn

Tsiviilasja number

2-21-13427

Tsiviilasi

K G ja I G hagi Viking Gold OÜ vastu ostuhinna

alandamise ja kahju nõudes.

Tsiviilasja hind

79 224,05 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja I: K G (isikukood xxx, elukoht xxx)

Hageja II: I G (isikukood xxx, elukoht xxx)

Hagejate lepinguline esindaja vandeadvokaat Yulia

Zaitseva (OÜ Advokaadibüroo Clarus, e-post xxx)

Kostja: Gold Viking OÜ (registrikood 12351696,

asukoht Kreenholmi 3-16, Narva, e-post xxx),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Daniil Savitski

(Advokaadibüroo K&S Legal, e-post xxx)

Menetluse liik

istungimenetlus, jätkus kirjalikus menetluses

Kohtuotsuse resolutsioon

1. Rahuldada hagejate K G ja I G hagi kostja Gold Viking OÜ vastu hinna alandamise

nõudes.

2. Välja mõista kostjalt Gold Viking OÜ hagejate K G ja I G kasuks solidaarselt 60 000

eurot ja viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 26.08.2021 kuni

põhinõude tasumiseni.

3. Jätta rahuldamata hagejate K G ja I G hagi kostja Gold Viking OÜ vastu kahju 13 355,60

euro ja viiviste nõudes.

Menetluskulude jaotus

4. Jätta tsiviilasja menetluskulud 82% ulatuses Gold Viking OÜ kanda ning 18% ulatuses

solidaarselt K G ja I G kanda.

5. Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks eraldi kohtumäärusega pärast käesoleva

kohtuotsuse jõustumist tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 177 lõikes 2 sätestatud

korras.

Kohtuotsuse peale edasikaebe kord ja tähtajad

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonikaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva

jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu jooksul arvates

avalikult teatavaks tegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv. Juhul kui

apellatsioonkaebuses on märkimata, kas apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, võib

apellatsioonikohus asja lahendada kirjalikus menetluses.

Hageja nõue ja asjaolud

1. Hagi asjaolude kohaselt paluvad hagejad kostjalt hinna alandamise alusel välja mõista 62

961,60 eurot ja viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates hagiavalduse

esitamisest kuni summa tasumiseni, kahju summas 3360 eurot ja jätta menetluskulud kostja

kanda. 13.03.2020 sõlmisid kostja kui müüja ja hagejad kui ostja „lepingu, mille alusel müüja

kohustub püstitama xxx asuvale kinnistule elamu, välja ehitama eluruumi ja korteriomandi

võlaõigusliku müügilepingu“. Võlaõigusliku lepingu p 2.1 kohaselt lasus müüjal kohustus

püstitada lepingu eseme aadressile paarismaja ning lõpetada ehitustööd hiljemalt 30.06.2020

ning hankida lepingu esemele kasutusluba hiljemalt 31.08.2020, p 2.3 tulenevalt sisaldus

korteriomandi ostuhinnas mh tasu lepingu eseme dokumentatsiooni, sh kasutusloa hankimise

eest, p 2.6 - 2.7 (samuti p 2.10) sätestasid poolte kokkulepped seoses müüja poolt ehitustööde

lõpetamisega, teostatud tööde ülevaatamisega ning tuvastatud puuduste olemasolul sellele

järgnevatele poolte tegevustega. Pooled sõlmisid asjaõiguslepingu 02.04.2020, p 2.9.3 sätestas

poolte kokkuleppe, mille kohaselt kuulub lepingu eseme ostuhinnast 50 000 eurot kostjale kui

müüjale ülekandmisele pärast asjaõiguslepingu tõestanud notarile esitatud „Müüja ja Ostja

digitaalselt allkirjastatud või notariaalselt kinnitatud avalduse esitamist, millega Müüja ja Ostja

kinnitavad, et lepingu ese on Müüja poolt valmis ehitatud vastavalt Lepingus kokkulepitule ja

Paarismajale on väljastatud kasutusluba.“

2. 24.08.2020 toimunud lepingu eseme ülevaatuse käigus ilmnes, et antud aja seisuga puudusid

müüjal seadusest tulenevad, ehitustegevuse aluseks olevad dokumendid täies ulatuses. Sellest

tulenevalt puudus hagejal võimalus tuvastada ehitustööde vastavus projektdokumentatsioonile.

Pooled allkirjastasid xxx objekti ülevaatuse akti, milles hageja poolt fikseeriti esmased, hageja

poolt tuvastatud puudused koos puuduste kõrvaldamise tähtajaga. Hagejatele müüdud

paarismaja aadressi xxx püstitati puuduliku projektdokumentatsiooni. Hagejatele sai 06.10.2020

teatavaks, et kostja on 28.09.2020 esitanud xxx vallavalitsusele taotluse kasutusloa saamiseks

paarismajale aadressil xxx. 26.10.2020 e-kirjaga esitasid hagejad kostjale faktilise ülevaate

ehitustegevust puudutavatest probleemidest ning lepinguliste kohustuste mittetäitmisest kostja

poolt ja loetelu xxx paarismajal tuvastatud puudustest. Arvestades arvukaid puudusi, pidasid

hagejad vajalikuks sellest mh 15.12.2020 teavitada xxx vallavalitsust. 07.01.2021 on xxx

vallavalitsus fikseerinud ehitisregistris xxx ehitisele kasutusloa väljastamist takistavad järgmised

puudused: 1) „küttetorustiku survestamise akti esitamata; 2) esitada hoonesiseste VK torude

kohta kas projektlahendus või teostusjoonised, 3) KV osas samuti esitada kas projekt või

teostusjoonised ning 4) vundamendi ja põranda aluse kohta dokumendid täiendada esitada

dokumendid tihendamise kohta, materjalid“.

3. 10.01.2021 on Päästeameti Põhja päästekeskus fikseerinud ehitisregistris xxx ehitisele

kasutusloa väljastamist takistavad järgmised puudused: 1) „esitada kaminasüdamiku sertifikaat

ja korstna teostusjoonised; 2) esitada fotod tuletõrjeveemahutist (luuk avatud asendis); 3) esitada

fotod kuuri tuletõkkeseinast; 4) esitada fotod paigaldatud suitsuanduritest;5) esitada foto

pööninguluugist; 6) esitada foto kaminaesisest plaadist mittepõlevast materjalist.“ Arvestades

puudulikku projektdokumentatsiooni ning hagejate poolt tuvastatud puuduseid xxx hoonel,

kaasasid hagejad ehitise nõuetele vastavuse kontrollimiseks professionaalse ehituseksperdi Ü L.

4. Kostja oma lepingulise esindaja vahendusel hagejatele 09.03.2021 notar E P büroos koostatud

(tingimusliku) avalduse müügilepingust taganemiseks. Avalduse p 6 on müüja sätestanud

tingimused hagejatele kui ostjale, mille esinemisel loeb kostja / müüja ennast võlaõiguslikust

lepingust taganenuks VÕS § 116 kohaselt. Müüja poolt ostjale suunatud tingimused lepingust

taganemise avalduse alustena olid järgmised: 1)ostja ei esita kohalikule omavalitsusele

allkirjastatud dokumenti, milles kinnitab, et ei tee takistusi paarismajale kasutusloa väljastamisel

„eeldusel, et avaldaja poolt on esitatud kõik dokumendid ja läbitud kõik selleks vajalikud

toimingud (millest koopia esitab ka avaldajale)“; 2) ostja ei luba avaldajal või avaldaja poolt

volitatud isiku teostada korteriomandi ventilatsiooni mõõdistust; 3) ostja ei luba avaldajal või

avaldaja poolt volitatud isikul paigaldada korteriomandisse suitsuandurit ja teostada teisi

võimalikke kasutusloa saamiseks vajalikke töid; 4) ostja ei luba Päästeameti ja teiste

ametiasutuste esindajatel teostada korteriomandis kontrolli.

5. Tulenevalt ehitusekspert Ü L poolt koostatud ehitise erakorralisest auditist, moodustavad

puuduste kõrvaldamise kulud 52 414 eurot. Hagejate tasunõue põhineb eespool viidatud auditis

väljatoodud kalkulatsioonil, millele lisanduvad kulud õigusabile ja ekspertiisile ning puuduste

kõrvaldamise kulud. Hagejad jäävad oma hinna alandamise avalduse juurde ning paluvad

lugeda, et nad on oma 20.05.2021 hinna alandamise avaldusega vähendanud objekti hinda 62

961,6 euro võrra. Hagejate nõue kostja vastu on müügilepingu rikkumisest tulenev hinna

alandamise nõue VÕS § 112 lg 1 mõttes. Hinna alandamise formaalsed ja materiaalsed eeldused

VÕS § 112 lg 1 mõttes on täidetud. 20.05.2021 hinna alandamise avalduses oli õigusabi

summaks 3 360 eurot, kuid pärast on see summa kasvanud 6 168 euroni.

6. 17.01.2024 väljastatud hindamisakti kohaselt on ekspert tuvastanud poolte vahel 13.03.2020

sõlmitud lepingu eseme koos puudustega väärtuseks tehingu tegemise aja seisuga summas 116

000 eurot. Objekti turuväärtus on eeldusel, et vara on väga heas seisukorras 175 000 eurot (vahe

on 59 000 eurot). Hoone pinnaandmed, rajamisaastad ja konstruktsioonide andmed on välja

toodud vastavalt ehitisregistris ning omaniku I G suulisele informatsioonile, hindaja poolt

teostatud vara kohapealsele visuaalsele vaatlusele ning ehitusekspert Ü L poolt koostatud ehitise

erakorraliselt auditile.

7. Hagi täpsustuses on kostja vastu hinna alandamisest tulenev nõue summas 62 961,60 eurot ja

lisaks õigusabikulude hüvitamine kahju hüvitamise nõudena summas 3360 eurot, viivisenõue

VÕS § 113 lg 1 alusel. Hagejad paluvad kostjalt hinna alandamise alusel välja mõista 60 000

eurot ja viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 26.08.2021 kuni summa

tasumiseni ja kahju summas 13 355,60 eurot ja viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud

määras alates 26.08.2021 kuni summa tasumiseni.

8. Hagejad on kandnud seoses korteriomandiga järgmiseid kulutusi: kohtueelsed õigusabikulud,

sh kulud ekspertiisile. Tegemist on otsese varalise kahjuga, mis on tekkinud hagejatel seoses

asjaoluga, et kostja on oluliselt müügilepingut rikkunud. Hagejad on tasunud Ü L ekspertiisi eest

koos käibemaksuga 4920 eurot, õigusabi eest koos käibemaksuga 6168 eurot ning termoauditi

eest koos käibemaksuga 240 eurot, kokku 11 328 eurot.

9. Hagejad on kandnud kulutused puuduste kõrvaldamiseks, kokku on 2 027,6 eurot: vannitoas

ebaõigesti paigaldatud kapi ümberpaigaldamine 120 eurot; veepuhastamise süsteemi

paigaldamine 1 115 eurot; veeanalüüs 147,6 eurot; tulekahjuanduri paigaldamine 325 eurot;

laevalgustite ümberpaigaldamine 320 eurot. Ehitusekspert Ü L auditi põhjal moodustavad

puuduste kõrvaldamise kulud 52 414 eurot. Hagejate hinna alandamise avaldus põhineb

hindamisaktis ja Ü. L auditis väljatoodud kalkulatsioonil, millele lisanduvad kulud õigusabile,

ekspertiisile, termoauditile ning hagejate poolt kantud kulutused puuduste kõrvaldamiseks

summas 2027,60 eurot.

Kostja vastuväited

10. Kostja on kohtule esitanud kirjaliku vastuse, hagi ei tunnista. Hagejad on oma õigusliku

positsiooni ülesehitanud läbi hinnaalandamise ja kahju hüvitamise õiguskaitsevahendite, kuid on

seda tehes oluliselt kaldunud kõrvale nimetatud õiguskaitsevahendite kasutamise materiaalsetest

eeldustest ja püüavad seeläbi saavutada tulemust, mida ei ole arvestades kohtu ette toodud

asjaolusid nimetatud õiguskaitsevahendeid kasutades võimalik.

11. Kostjal järgmised vastuväited: puuduvad hageja poolt märgitud rikkumised või kostja

vastutus, sest hagejad ei ole tõendanud kinnistul olevaid puudusi ja nende tegeliku mõju või

selle puudumist kinnistul asuva hoone sihtotstarbelisel kasutamisel; ehitise audit ei vasta

nõuetele, on poolik ja ei ole tehtud erapooletu isiku vahendusel; hagiavalduses ei ole

konkreetselt, milles seisnevad puudused, mille aluse hinnaalandamine on tehtud, kuidas need

puudused on seotud mittekohase täitmisega, milline on iga puuduse osas kohase ja mittekohase

täitmise vahe ja kuskohast on üldse võetud need summad, mille alusel hinnaalandamine on

tehtud. Tõendamata on kohase ja mittekohase täitmise vahe, hagejad ei arvesta oma

hagiavalduses, et hinnaalandamise eelduseks on mittekohase täitmise vastuvõtmine.

Hinnaalandamisega nõustusid hagejad vastu võtma kinnistu sellisel kujul nagu ta hagejate

valdusesse anti, misjärel oleks pidanud tegema kindlaks, mis on selle kinnistu ja tema osade

väärtus üleantud kujul ja alles seejärel, mis oleks selle kinnistu või tema osade väärtus kui

täitmine oleks kohane. Nimetatud summade vahe oleks hinnaalandamise tulem. Hagejad on aga

esitanud hagi selliselt, et kõik nende poolt esitatud etteheidete kõrvaldamiseks tuleks ehitustööd

teha nullist, olemasolev lammutada ja rajada uus. See aga ei ole hinnaalandamise

õiguskaitsevahendi mõte ja olukorras, kus hagejad ei ole mitte isegi näidanud väärtuste vahet,

rääkimata selle tõendamisest, on sisuliselt kogu hagiavaldus seeläbi tõendamata.

12. Hagejad soovivad TsMS § 143 koosseisu kuuluvaid menetluskulusid nõuda kostja käest

välja kahju hüvitisena, mis on nii menetlus- kui ka materiaalõiguse norme arvestades võimatu.

Hagejad on oma hinnaalandamise nõuet sisustanud sellega, et hagejad on kandnud kohtueelseid

õigusabikulusid ja soovivad nende välja mõistmist hinna alandamise raames. Hagejad soovivad

ülejäänud osas kohtueelsed õigusabikulud mõista välja kahjuna. Kostja teavitas hagejaid

asjaolust, et täielik dokumentatsioon antakse neile üle pärast kasutusloa väljastamist, sellest ei

saa järeldada, et korteriomand on ehitatud puuduliku projektdokumentatsiooni alusel. 2020

teises pooles hakkasid hagejad süsteemselt takistama kostjal korteriomandi ehitustööde

lõpetamist ja kasutusloa taotlemist. Enne pretensiooni esitamist esitasid hagejad kaks avaldust

Xxx Vallavalitsusele, 08.10.2020 ja 18.10.2020 teates palusid vallavalitsusel kasutusluba

korteriomandile mitte väljastada. Lepingute kohaselt oli jäetud kasutusloa taotlemise kohustus

kostjale, seaduse järgi on kasutusloa taotlemiskohustus kinnistu omanikul. Tekkis absurdne

olukord, kus hagejad vaidlesid nende enda nimel tehtud kasutusloa väljastamise taotlusele vastu.

Notari deposiidis oleva summa tasumine oli seotud korteriomandile kasutusloa hankimisega, siis

sisuliselt rikkusid hagejad oma eelmainitud tegevusega nende peamist kohustust, tasuda

korteriomandi ostuhind. 50 000 eurot moodustab ca 30% kokkulepitud korteriomandi

kogumaksumusest 179 000 eurost, seega on see oluline osa ostuhinnast. Korteriomandi

kasutusloa taotluse esitamisel esitati kohe kõik dokumendid, millised esitati eriomandi 1

kasutusloa menetluses, võttes arvesse eriomandi 1 kasutusloa menetluses tehtud märkuseid.

Lähtudes vallavalitsuse poolt 07.01.2021 ja Päästeameti poolt 10.01.2021 fikseeritud

puudustest, esitas kostja registrisse täiendavad dokumendid, pärast mida esitasid hagejad

28.04.2021 järjekordse pretensiooni vallavalitsusele. Registris on näha, et eelmainitud puudused

on käesolevaks hetkeks lahendatud.

13. Kostja taganes lepingust 07.05.2021, seega puudus juba hinna alandamise avalduse

esitamise seisuga 21.05.2021 kehtiv müügileping, mis välistab hinna alandamise hagejate poolt.

Lepingust taganemise eelduseks on, et täidetud oleksid materiaalsed eeldused selle

õiguskaitsevahendi rakendamiseks ning järgitud oleksid taganemise formaalsed nõuded.

Lepingust taganemise materiaalse eeldusena peab taganemiseks olema seda õigustav põhjus,

eelkõige oluline lepingurikkumine VÕS § 116 mõttes. Esmalt tulebki hinnata, kas hagejad on

oma lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud. Hagejate peamine lepingust tulenev

kohustus oli sunnatud ostuhinna 179 000 euro tasumisele.

Kohtu põhjendused

14. Kohus, tutvunud kohtule esitatud dokumentaalsete tõenditega, ning hinnanud tõendeid

kogumis, asub seisukohale, ei hagi tuleb rahuldada osaliselt.

15. TsMS § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel,

lähtudes nõudest. Nimetatud sätte lg 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet

põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis

asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab.

TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele

tuginevad tema nõuded ja vastuväited. TsMS § 231 lg 2 järgi poolte faktilise asjaolu kohta

esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks ning lg 4 järgi omaksvõttu

eeldatakse, kui vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja

vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest.

16. TsMS § 438 lg 1 esimese lause kohaselt otsust tehes hindab kohus tõendeid, otsustab, mis

asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele.

TsMS § 230 lg 2 kohaselt esitavad tõendeid menetlusosalised, § 199 lg 1 p 3 võimaldab poolel

esitada taotlusi, TsMS § 436 lg 2 alusel rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud

tõenditele. Menetlusosaline määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja

milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. Menetlusosalise avaldused asja puudutavate

faktiliste asjaolude kohta peavad TsMS § 328 lg 1 kohaselt olema tõesed. Kohus saab lähtuda

hagi piiridest ja nõudest tulenevalt TsMS § 5 ja 363 lg 1 p 1 ja 2, kohus ei või otsuses ületada

nõude piire TsMS § 438 lg1 kohaselt ega teha otsust nõude kohta, mida ei ole esitatud.

17. Hagi on menetlusse võetud Viru Maakohtu 08.09.2021 määrusega. Viru Maakohtu

05.11.2021 määrusega on vaidlusalune tsiviilasi kohtualluvusel üle antud Harju Maakohtule

menetlemiseks. 04.01.2022 Harju Maakohtu määrusega on jäetud menetlus peatamata. Harju

Maakohtu 09.12.2021 otsusega tsiviilasjas 2-21-14339 on jäetud rahuldamata Gold Viking OÜ

hagi K ja I G vastu kinnisasja omanikukande muutmise, vajalike tahteavalduste asendamise,

valduse vabastamise, kasutuseelise ja kahjuhüvitise nõudes. Harju Maakohtu 02.03.2023

määrusega on hagimenetlus peatatud. Harju Maakohtu 30.08.2023 määrusega on käesoleva

tsiviilasja menetlus uuendatud.

18. 28.11.2023 toimunud kohtu korraldaval istungil on kohus selgitanud hagejatele seoses

valitud õiguskaitseviisiga hinna alandamise eelduste tõendamise kohustust, tehes ettepaneku

vastavasisulise ekspertiisi taotlemiseks. Kohus kohustas hagejat täpsustama hagetava summa

kujunemist. Hagejad paluvad kostjalt hinna alandamise alusel välja mõista 60 000 eurot ja

viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 26.08.2021 kuni nõude tasumiseni.

Samuti paluvad hagejad kostjalt välja mõista kahju summas 13 355,6 eurot ja viivise VÕS § 113

lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 26.08.2021 kuni summa tasumiseni.

19. VÕS § 2 lg 1 järgi on võlasuhe õigussuhe, millest tuleneb ühe isiku (kohustatud isik ehk

võlgnik) kohustus teha teise isiku (õigustatud isik ehk võlausaldaja) kasuks teatud tegu või jätta

see tegemata (täita kohustus) ning võlausaldaja õigus nõuda võlgnikult kohustuse täitmist. VÕS

§ 3 p 1 järgi võib võlasuhe tekkida lepingust. VÕS § 1 lg 3 sätestab, et rohkem kui kahe poole

vahel sõlmitud lepingutele (mitmepoolne leping) kohaldatakse käesolevas seaduses lepingute

kohta sätestatut, kui see ei ole vastuolus lepingu olemuse ega eesmärgiga. VÕS § 9 lg 1 kohaselt

sõlmitakse leping pakkumuse esitamise ja sellele nõustumise andmisega, samuti muul viisil

vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel, kui on piisavalt selge, et lepingupooled on

saavutanud kokkuleppe. VÕS § 29 esimest lõiget arvestades tuleb lähtuda iga konkreetse

müügilepingu sõlmimise fakti kindlakstegemisel ja sisu tõlgendamisel poolte ühisest tegelikust

tahtest. VÕS § 29 lg 5 kohaselt tuleb lepingu tõlgendamisel eelkõige arvestada lepingu

sõlmimise asjaolusid ja lepingueelseid läbirääkimisi, tõlgendust, mille lepingupooled on samale

lepingutingimusele varem andnud, lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist,

lepingu olemust ja eesmärki, vastaval tegevus- või kutsealal mõistetele ja väljenditele tavaliselt

antud tähendust ja tavasid ning lepingupoolte vahelist praktikat.

20. Käesolevalt loeb kohus tõendatuks TsMS § 238 lg 1 p 1 alusel asjas vaidlustamata

asjaolud:



13.03.2020 on pooled sõlminud korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu, mille alusel

müüja kohustus püstitama xxx asuvale kinnistule elamu ja välja ehitamata eluruumi.



lepingu esemeks on xxx asuv korteriomand, mille eriomandi esemeks on eluruum nr

xxx.



lepingu punkt 3.1 kohaselt on ostuhind 179 000 eurot.



02.04.2020 on pooled sõlminud omandi üleandmise asjaõiguslepingu, hüpoteegiga

koormamise lepingu ja asjaõiguslepingu.



hagejad on esitanud 20.05.2021 hinna alandamise avalduse.



tsiviilasjas 2-21-14339 on menetlus lõppenud.

21. Vaidlus puudub selles, et pooled sõlmisid 13.03.2020 võlaõigusliku müügilepingu, mille

alusel kostja kohustus püstitama kinnistule aadressil xxx paarismaja, hagejate eriomandi

esemena eluruum nr xxx koos selle oluliste osade ja päraldistega, hiljemalt 30.06.2020.

Müügilepingu p-s 2.1. lepiti kokku, et kostja kohustub taotlema lepingu esemele kasutusloa

hiljemalt 31.08.2020. 02.04.2020 sõlmiti omandi üleandmise ja hüpoteegiga koormamise

asjaõigusleping. Võlaõigusliku ja asjaõigusliku lepingute sõlmimise tulemusel said hagejad

paarismaja 4-toalise korteriomandi ühisomanikeks ning nad kohustusid tasuma kokku 179 000

eurot. 7000 eurot tasuti enne võlaõigusliku lepingu sõlmimist, 99 000 eurot tasuti müüja

pangakontole ja 73 000 eurot hoiustati Tallinna notari E P ametialasele kontole, millest 19 402

eurot kanti üle müüja kontole, 3598 eurot kanti üle xxx OÜ kontole (vahendustasu) ja 50 000

eurot jäi notari deposiidikontole. Pooled leppisid asjaõiguslepingu p-s 2.9.3. kokku, et deposiiti

jäänud 50 000 eurot kantakse poolte ühise avalduse alusel müüja kontole siis, kui korteriomand

on täielikult valmis ehitatud ja paarismajale on väljastatud kasutusluba.

22. Müügilepingu sisuks (VÕS § 208 lg 1) on müüja kohustus anda ostjale üle olemasolev asi,

millele vastab ostja kohustus tasuda ostuhind rahas ja võtta asi vastu. Ostjale üleantav asi peab

VÕS § 217 lg 1 kohaselt vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi,

kirjelduse ja pakendi osas. Kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi, ei vasta ta lepingutingimustele

(VÕS § 217 lg 2 p 1). Müügilepingu järgi võib ostja VÕS § 112 lg 1 esimese lause alusel

alandada ostuhinda, kui on täidetud järgmised põhilised materiaalsed eeldused:



müügileping on kehtiv;



müüja on täitnud oma kohustuse mittekohaselt, eelkõige andnud üle lepingutingimustele

mittevastava (s.o puudustega) asja (vt ka VÕS §-d 77 ja 217);



müüja vastutab asja puuduse eest;



müüja ei ole puudust kõrvaldanud või on ostja sellest õigustatult keeldunud (VÕS § 112

lg 5, § 224 p-d 1 ja 2).

23. Müüja vastutab müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised

tingimused: puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1); puudus ei

tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3); ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega

pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4); sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei

saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221 lg 2); ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja

jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama (vt nt Riigikohtu 14.03.2019

otsust asjas nr 2-17-1937, p 16). VÕS § 218 ega ka üldine võlaõigusseaduse lepingulise

vastutuse süsteem ei näe vastutuse eeldusena ette kohustuse rikkuja teadmist oma kohustuse

rikkumisest ega asja puudusest (Riigikohtu 25.10.2004 otsus asjas nr 3-2-1-115-04, p 24).

24. Hagejad on asja läbivaatamisel jäänud haginõuete esitamisel ostuhinna alandamise juurde.

Riigikohus on lahendis 3-2-1-156-11 märkinud, et müüja vastutuse hindamisel ostuhinna

alandamise eeldusena ei ole VÕS § 105 esimese lause järgi tähtsust, kas rikkumine on

vabandatav VÕS § 103 mõttes. Müüja vastutust hinnatakse mitmete erisätete alusel (vt ka nt

Riigikohtu 30. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-131-05, p-d 11, 13; 26. septembri

2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-71-07, p 14). Nendest tulenevalt vastutab müüja müüdud asja

puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused:



puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1);



puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3);



ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg

4);



sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda

(VÕS § 221 lg 2);



ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest

teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (VÕS

§ 220 lg 3), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lg 1 p 1)

või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (VÕS §

221 lg 1 p 2).

25. TsMS § 293 lg 2 kohaselt kui menetlusosaline on kohtule esitanud eriteadmistega isiku

kirjaliku arvamuse ja isikut ei kuulata üle tunnistajana, hinnatakse arvamust dokumentaalse

tõendina. Hagejad on esitanud Ehitusekspert ekspertiisbüroo eksperdi Ü L ehitise erakorralise

auditi ja 05.10.2023 arvamuse vaidlusaluse elamu osa ehituslike puuduste, pooleliolevate ja

teostamata tööde osas. Tööde kulutusteks on saadud 53 522.56 eurot. Pooled ei soovinud

asjatundja ülekuulamist tunnistajana ja kohus käsitleb arvamusi dokumentaalse tõendina.

26. Pooltevahelise võlaõigusliku müügilepingu ja asjaõiguslepingu kohaselt on pooltel

vastastikused kohustused. Hagejatel on kohustus tasuda seni tasumata korteriomandi ostuhinna

osa 50 000 eurot, kuid seda üksnes tingimusel, et korteriomand on täielikult valminud ja saanud

kasutusloa. Pooled leppisid asjaõiguslepingu p-s 2.9.3. kokku, et deposiiti jäänud 50 000 eurot

kantakse poolte ühise avalduse alusel siis, kui korteriomand on täielikult valmis ehitatud ja

paarismajale on väljastatud kasutusluba. Võlaõigusliku lepingu ja asjaõiguslepingu punkti 2.1.

kohaselt oli kasutusloa taotlemise kohustus kostjal hiljemalt 31.08.2020. Vaidlus puudub, et

hagejad on volitanud kostjat kasutusluba taotlema, kuid lepingu esemeks olevale

korteriomandile ei ole asja sisulise läbivaatamise seisuga kasutusluba väljastatud. Nimetatut

asjaolu on kostja esindaja kinnitanud kohtuistungil.

27. Esitatud hagiavalduse asjaolude kohaselt 24.08.2020 lepingu eseme ülevaatusel fikseeriti

hagejate poolt mitmed puudused: esitatud ei ole dokumentatsiooni, vajalik on köögi

aknalaudade parandus ja puhastus, elutoas on plekk seinas, vajalikud värviparandused, täke

aknalaual, teises toas plekid seinal, must triip aknal, kolmandas toas parandada aknalaud,

tehnoruumis paigaldada elektrikilbile katteriba, parandada lävepakk esiku ja elutoa vahel,

puudub trepiga luuk pööningule, välitrepp, garaaž ja panipaik on lõpetamata, aed on tegemata,

majaesine plats lõpetamata, muruplats rajamata ja puudub soojuspumba dekoratiivne ümbris.

28. Hagejad on kohtu nõudel esitanud 22.01.2024 hagi tervikteksti, mille järgi kokkuvõtvalt

sõlmiti 02.04.2020 asjaõigusleping, 24.09.2020 fikseeriti ehitise puudused, 12.04.2021 auditis

tõi ka ehitusekspert välja olemasolevad puudused, 17.01.2024 hindamisakti kohaselt on koos

puudustega lepingu eseme väärtuseks tehingu tegemise aja seisuga 116 000 eurot, seega on

hagejad sellest lähtuvalt hinda alandanud 60 000 euro võrra.

29. Hagejad paluvad hüvitada ka kahju vannitoas ebaõigesti paigaldatud kapi eest 120 eurot,

veepuhastamise süsteemi eest 1115 eurot, veeanalüüsi eest 147, 6 eurot, tulekahjuanduri

paigaldamise eest 325 eurot ja laevalgustite ümberpaigaldamise eest 320 eurot. Samuti soovivad

hagejad kohtuteelsete kulude, sh õigusabikulude hüvitamist 11 328 eurot.

30. Kokkuvõtvalt on kostja vastuväidetes esile toonud, et on hinna alandamise avalduse kätte

saanud, poolte vahel on kehtiv müügileping, kuid hagejate esitatud audit ei kinnita ehitise

puuduste olemasolu, kuivõrd see on koostatud 12.04.2021 seisuga, mis tähendab, et puuduste

kõrvaldamise kulu on arvestatud sama seisuga, hagis puudub põhjendus, kuidas seostuvad aktis

tuvastatud parandustööde maksumus ja puudustega korteri väärtus, õigusabikulude osas puudub

põhjendus, kuidas need on seotud väidetava kostja rikkumisega.

31. Kohtu hinnangul on kostja õigesti viidanud, et VÕS § 112 lg 1 teise lause kohaselt tuleb

kohase ja mittekohase täitmise väärtused määrata kohustuse täitmise aja seisuga, mitte lepingu

sõlmimise seisuga. Hagejate poolt esitatud hinnangus on väärtused määratud 13.03.2020

seisuga, mis on pooltevahelise võlaõigusliku müügilepingu sõlmimise päev. Lepingute sisust

tulenevalt tuleb kostja poolse peamise kohustuse täitmise ajaks pidada korteri valduse hagejatele

üleandmise aega, s.o 24.08.2020. Kuivõrd hagejad esitasid uue eksperthinnangu, siis lähtub

kohus ka selles toodud väärtuste vahest. xxx OÜ eksperthinnangust nr xxx nähtuvalt on

väärtuste kuupäev 24.08.2020 seisuga, ning turuväärtus eeldusel, et vara on väga heas

seisukorras 169 000 eurot ja turuväärtus 117 000 eurot. 14.05.2024 toimunud kohtuistungil

kohustus kostja selgitama, kas ta vaidleb hagejate poolt esile toodud puudustele vastu. Kohus

selgitas kostjale, et puudustega või nende kõrvaldamise rahalise suuruse vaidluse korral on tal

õigus esitada ekspertiisi taotlus või omapoolne hinnang. 20.05.2021 hinna alandamise avalduses

viitavad hagejad kostja kohustusele hankida kasutusluba, ning ehituspuudustele:

välisveevarustuse ja väliskanalisatsiooni väljaehituses, reoveemahuti paigaldusel,

elamufassaadil ja välisosadel, hoone siseosadel, garaažis/auto varjualuses, drenaažitöödes,

tuvastatud külmsillad ja õhulekked hoonevälistes tehnilistes kommunikatsioonides, puuduv

dokumentatsioon.

32. Xxx Vallavalitsus on 07.01.2021 fikseerinud ehitisregistris xxx ehitisele kasutusloa

väljastamist takistavad mh järgmised puudused: 1) küttetorustiku survestamise akt esitamata; 2)

esitada hoonesiseste VK torude kohta kas projektlahendus või teostusjoonised; 3) KV osas

samuti esitada kas projekt või teostusjoonised ning 4) vundamendi aluse ja põranda aluse täite

kohta dokumendid täiendada, esitada dokumendid tihendamise kohta, materjalid. 10.01.2021 on

Päästeameti Põhja päästekeskus fikseerinud ehitisregistris xxx ehitisele kasutusloa väljastamist

takistavad järgmised puudused: 1) esitada kaminasüdamiku sertifikaat ja korstna

teostusjoonised; 2) esitada fotod tuletõrjeveemahutist (luuk avatud asendis); 3) esitada fotod

kuuri tuletõkkeseinast; 4) esitada fotod paigaldatud suitsuanduritest; 5) esitada foto

pööninguluugist; 6) esitada foto kaminaesisest plaadist mittepõlevast materjalist.

33. Kostja esitas 09.03.2021 hagejatele notariaalse avalduse müügilepingust taganemiseks,

heites ette korteriomandi ehitustööde lõpetamise ja kasutusloa taotlemise tahtlikku ja

süsteemset takistamist ja hagi Harju Maakohtule. Poolte vaheline vaidlus on lõppenud, hagi on

jäänud rahuldamata ning tsiviilasjas nr 2-21-14339 lahend on jõustunud Tallinna Ringkonna

05.04.2023 otsusega.

34. VÕS § 6 lg 1 on sätestatud, et võlausaldaja ja võlgnik peavad teineteise suhtes käituma hea

usu põhimõttest lähtuvalt. VÕS § 6 lg 2 järgi ei kohaldata võlasuhtele seadusest, tavast või

tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. VÕS § 101 lg 3

on sätestatud, et võlausaldaja ei või tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada

sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda

tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab. Seega VÕS §-

st 101 lg 3 tuleneb üldine keeld tugineda vastaspoole rikkumisele, kui see oli täitmisest keelduda

sooviva poole enda põhjustatud või tulenes temast muul viisil (nt ei võtnud ta alusetult täitmist

vastu ja sattus seeläbi vastuvõtuviivitusse).

35. VÕS § 112 lg 1 kohaselt, kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib

ta alandada tema poolt selle eest tasutavat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise

väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Eeltoodut saab väljendada valemina: alandatud

hind = lepingu eseme väärtus koos puudustega (mittekohase täitmise väärtus) x lepingus

kokkulepitud hind / puudusteta lepingu eseme väärtus (kohase täitmise väärtus). Hinna

alandamiseks õigustatud lepingupool, kes on juba maksnud alandatud hinda ületava rahasumma,

võib hinna alandamise korral nõuda ülemäära makstu tagastamist vastavalt VÕS § 189 lg-s 1 ja

§ 191 lg-s 1 sätestatule. Kirjeldatud valem on kantud eesmärgist taastada lepingu mittekohase

täitmisega rikutud tasakaal lepingupoolte kohustuste vahel (vt ka Riigikohtu 30.11.2005 otsust

asjas nr 3-2-1-131-05, p 18). Selle eesmärgi täitmine on võimalik üksnes siis, kui ülal

kirjeldatud valemisse paigutatakse õiged arvud.

36. Käesolevalt leiab kohus, et asja lahendamisel on teada lepingu eseme väärtus koos

puudustega ja puudusteta lepingu eseme väärtus. Kohtule on teada lepingus kokkulepitud asja

hind, esile on toodud puudused ja väärtuste vahe, mis on piisav kolme muutujaga võrrandi

rakendamisel. Kohus on selgitanud kõnealuste väärtuste saamise vajadust asja lahendamiseks

ja tõendamiskoormist. Kohase ja mittekohase täitmise väärtusi peab TsMS § 230 lg 1 järgi

tõendama hinna alandamist sooviv pool (vt ka Riigikohtu 19.11.2007 otsust asjas nr 3-2-1-111-

07, p 12). Kusjuures asja väärtust koos puudustega ei saa reeglina arvestada selliselt, et asja

väärtusest lahutatakse puuduste kõrvaldamiseks vajalikud kulutused. Kulud ei pruugi mõjutada

hinda üksüheselt. Hinna alandamise eesmärgiks on taastada lepingu mittekohase täitmisega

rikutud tasakaal lepingupoolte kohustuste vahel.

37. Käesolevas asjas leiab kohus, et kohase ja mittekohase täitmise väärtus on võimalik

kindlaks teha esitatud asjatundja hinnanguga, kuivõrd hinna alandamist sooviv pool on selle

esitanud ja vastaspool ei ole kummutanud puuduste olemasolu. Seega ei saa kostja väita, et

hagejad ei ole esitanud tõendeid mittekohase täitmise väärtuse kohta (vt ka Riigikohtu

19.11.2007 otsust asjas nr 3-2-1-111-07, p 12). Samuti on alusetud kostja väited, et ehitise osas

läbiviidud puuduste audit oleks läbiviidud asjatundmatu isiku poolt või see ei vastaks tegelikele

oludele. Kohus juhtis istungil tähelepanu, et kostjal on õigus taotleda ekspertiisi oma

vastuväidete kinnitamiseks. Kohtu hinnangul ei ole kostja tõendanud tasaarvestatavat nõuet

summas 7614.65 eurot. Samuti nõustub kohus hagejaga, et kostja ei ole ümberlükanud xxx

korteriomandil tuvastatud ehitispuuduste mitteeksisteerimist ja ega ka tuvastatud puudustega

ehitise teistsugust turuväärtust. Hagejad on palunud välja mõista hinna alandamise alusel 60 000

eurot, mis tuleb rahuldada ja kostjalt välja mõista.

38. Kahju hüvitisena nõutav 13 355.6 eurot tuleb jätta rahuldamata. Hagejad paluvad hüvitada

kahju vannitoas ebaõigesti paigaldatud kapi eest 120 eurot, veepuhastamise süsteemi eest 1115

eurot, veeanalüüsi eest 147, 6 eurot, tulekahjuanduri paigaldamise eest 325 eurot ja laevalgustite

ümberpaigaldamise eest 320 eurot. Käesolevalt jätab kohus kahju hüvitamise nõude 2027.6

eurot rahuldamata, arvestades, et hinna alandamisega on see kaetud puudused ostu-müügi

esemel.

39. Hagejad ei ole tõendanud kohtueelsete õigusabikulude hüvitamist 11 328 euro ulatuses.

TsMS § 143 kohaselt on asja läbivaatamise kulu, mh dokumentaalse tõendi saamise kulu.

40. VÕS § 101 lg 1 p-st 6 tulenevalt võib võlausaldaja nõuda rahalise kohustuse täitmisega

viivitamise korral viivist. VÕS § 113 lg 1 kohaselt võib võlausaldaja rahalise kohustuse

täitmisega viivitamise korral nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse

sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse VÕS §-s 94

sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud

kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga

ettenähtud intressimäär. TsMS § 367 kohaselt võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis

selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud,

väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina

põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks

selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Seoses hagi

rahuldamisega osaliselt hinna alandamise nõudes on põhjendatud välja mõista viivis

põhisummalt 60 000 eurot alates hagi esitamisest kuni võlgnevuse täieliku tasumiseni VÕS §

113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

41. Kohus asub seisukohale, et asja sisulise arutamise käigus on tuvastamist leidnud hinna

alandamise eelduste esinemine ja müügilepingu objektil puuduste esinemine, seega on

tõendamist leidnud hagis toodu, et vaidlusaluse müügilepingu esemeks olev kinnisasi ei olnud

keskmise kvaliteediga.

Menetluskulud

42. TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Kuivõrd hagi rahuldatakse ligikaudu 82% ulatuses, siis kohus peab põhjendatuks jätta tsiviilasja

menetluskulud 82% ulatuses kostja kanda ja 18% ulatuses solidaarselt hagejate kanda.

43. TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse

alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega

seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui

menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks

menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus

menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui

menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse

tegemist. TsMS § 174 lg 4 esimese lause kohaselt kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas

määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus

menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse

jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Kohus leiab, et käesolevas asjas on

menetluskulude rahaline suurus otstarbekas kindlaks määrata eraldi kohtumäärusega pärast

käesoleva kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras.

44. TsMS § 178 lg 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotuse kohta tehtud kohtulahendit

vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus

kindlaks määrati. Kui koos menetluskulude jaotusega määrati kindlaks hüvitatavate

menetluskulude suurus, saab hüvitatavate menetluskulude suurust vaidlustada selle kohtulahendi

peale edasi kaevates.

(allkirjastatud digitaalselt)

Liili Lauri

Kohtunik

Osaliselt tühistatud Tallinna Ringkonnakohtu 30.06.2025 lahendiga