2-23-1235/91 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Näncy-Marita Maltseva

Otsuse avalikult teatavaks

tegemise aeg ja koht

24.09.2024, Tallinn

Tsiviilasja number

2-23-1235

Tsiviilasi

M.G hagi J.U vastu kostja kohustamiseks nõusolekute

andmiseks asjaõigusliku lepingu sõlmimiseks ja

kinnistusraamatu kannete tegemiseks ja M.G hagi P.W

vastu tahteavalduse andmiseks kohustamiseks

Tsiviilasja hind

47 282 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: M.G (isikukood XXX)

Kostja 1: J.U (isikukood XXX), lepinguline esindaja

vandeadvokaat Kristjan Aava

Kohtuistungi toimumise aeg või

menetluse liik

Kostja 2: P.W (isikukood XXX), lepinguline esindaja

vandeadvokaat Kristjan Aava

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta hagi rahuldamata.

2. Jätta menetluskulud hageja kanda.

3. Tühistada 15.04.2024 kohtumäärusega seatud ja 09.05.2024 kohtumäärusega

parandatud hagi tagamise abinõu, millega kohus kandis hagi tagamiseks Tartu

Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxxxx M.G (isikukood XXX) kasuks

järgmise seisuga märkuse: „Harju Maakohtu menetluses on tsiviilasi nr 2-23-1235, milles

M.G nõuab P.W nõusoleku andmiseks kohustamist, et kustutada kanne

kinnistusraamatust, mille kohaselt P.W on kinnistu nr xxxxx ainuomanik.“

4. Kohus määrab menetluskulud kindlaks tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 177 lõikes 2

sätestatud korras.

5. Toimetada kohtuotsus kätte menetlusosalistele.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse

apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse

avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus

menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil.

2-23-1235

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude

kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis

on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise

taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise

eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Asjaolud

Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja seisukohad

1. M.G on esitanud maakohtule hagi J.U vastu kostja kohustamiseks nõusolekute andmiseks

asjaõigusliku lepingu sõlmimiseks ja kinnistusraamatu kannete tegemiseks ja P.W vastu

tahteavalduse andmiseks kohustamiseks.

2. Hagis esitatud asjaolude kohaselt on kostja 1 ja kostja 2 vahel 02.09.2019 sõlmitud võlaõiguslik

müügileping (tõestatud Tallinna notar Sirje Velsberg’i poolt notari ametitegevuse raamatu registri

nr 2082 all) ja 18.08.2020 sõlmitud võlaõigusliku müügilepingu muutmise kokkulepe ja

asjaõigusleping kinnistu mõttelise osa omandi üleandmiseks (tõestatud Tallinna notar Sirje

Velsberg’i poolt notariametitegevuse raamatu registri nr 1802 all), mille kohaselt müüs kostja 1

talle kuuluva 1/2 suuruse mõttelise osa kinnistust, asukohaga xxx ja xxx ja xxx, mis on kantud

Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistrisse registriosa nr xxxxx all, kostjale 2 hinnaga

47 282,84 eurot.

3. Hageja on ostueesõigust omav isik ning esitas 20.09.2020 eelnimetatud müügilepingu suhtes

ostueesõiguse teostamise avalduse, mis on tõestatud Paide notar Eve Põtter’i poolt notari

ametitegevuse raamatu number 1191 all ning mille tulemusena sama sisuga müügileping jõustus

ka kostja 1 ja hageja vahel. Ostueesõiguse teostamise avalduse on kostja 1 kätte saanud e-kirjaga

29.09.2020.

4. Kostja 1 esitas hagejale notariaalse lepingust taganemise avalduse, milles põhjendas taganemist

sellega, et hageja ostueesõiguse teostamise avaldusega tekkinud kohustusi ei täitnud – ei

broneerinud aega notari juurde asjaõiguslepingu sõlmimiseks ega esitanud müügilepingu järgset

ostu hinda notari kontole. Kostja 1 asus seiskohale, et hageja on tekkinud müügilepingut rikkunud

ja kostja 1 taganeb lepingust lepingu punkti 6.2 alapunkti 6.2.2 ning võlaõigusseaduse § 116 lg 1

ja lg 2 p 2 – 5 alustel.

5. Hageja hinnangul ei olnud kostja 1 poolseks lepingust taganemiseks vajalikud materiaalsed

eeldused täidetud ning taganemisavaldus on õigustühine ja kostja 1 ja hageja vahel on kehtiv

mõttelises osa kaasomandi müügileping. Kostja 1 põhjendab lepingust taganemist sellega, et antud

täiendava tähtaja jooksul hageja ostueesõiguse teostamise avaldusega tekkinud kohustusi ei

täitnud – ei broneerinud aega notari juurde asjaõiguslepingu sõlmimiseks ega esitanud

müügilepingu järgset ostuhinda notarikontole. Kostja 1 väide, et hageja ei broneerinud notari aega,

ei vasta tõele, sest hageja oli notari aja broneerinud (notari ja hageja e-kirjad) ning teavitanud ka

sellest 13.01.21 kostjat 1, et asjaõiguslepingu sõlmimiseks on broneeritud notari aeg 05.02.2021.

Samuti teine kostja 1 väide nagu hageja ei hoiustanud müügitehingu summat notariaalsel kontol,

on asjakohatu, kuna selle hoiustamise kohustus langeb kokku alles tehingu sõlmimise ajaga, seega

pidanuks see olema hoiustatud notari deposiitkontol hiljemalt tehingu sõlmimise ajaks, mitte aga

varasemalt. Seega ei ole olnud täidetud tehingust taganemiseks vajalikud materiaalsed eeldused,

puudub oluline hageja poolne lepingurikkumine ning samuti ei ole jäänud kostja 1 ilma olulises

osas sellest, mida ta tehinguga soovis, kuna müügilepingule, mille alusel hageja enda

ostueesõiguse teostas, on hagejale teadaolevalt müügitehingu summa kostjale 1 ka tasutud täies

ulatuses esialgse ostja poolt. Kostja 1 õigustatud oluline ootus ei saa ka põhineda selles, et kinnistu

kaasomanikuks oleks hageja asemel kostja 2. Hageja põhjendab, et Riigikohus on lahendis 2-16-

2-23-1235

15722/123 selgitanud, et VÕS § 116 lg 2 p 5 võimaldab lugeda oluliseks lepingurikkumiseks

ainult sellist olukorda, mil teine lepingupool ei täida ükskõik millist enda lepingulist kohustust

VÕS §-s 114 nimetatud täitmiseks antud täiendava tähtaja jooksul või teatab, et ta selle tähtaja

jooksul kohustust ei täida. Sellega saaksid ainult olla täidetud lepingust taganemise eeldused VÕS

§ 116 lg 1 alusel koostoimes VÕS § 116 lg 2 p-ga 5 ja VÕS § 114 lg 1 esimese lausega. Selliseid

asjaolusid aga ei eksisteerinud. Hageja taotleb, et kohus tuvastaks, et kostja 1 poolne tehingust

taganemise notariaalne avaldus on õigustühine algusest peale. Taganemisavaldus on ühepoolne

tehing TsÜS § 67 lg-te 1 ja 2 mõttes. Tegu on seega TsÜS § 87 lähtuvalt seadusest tuleneva

keeluga vastuolus oleva tehinguga, kuna kostja 1 poolse tehingust taganemise materiaalsed

eeldused ei olnud täidetud ja seega oli keelatud sellise taganemisavalduse esitamine.

Kostjate vastuväited

6. Kostjad paluvad jätta hagi rahuldamata.

7. Kostjad on seisukohal, et hageja astus enda 25.09.2020 avaldusega ostueesõiguse teostamiseks

02.09.2019 ja 18.08.2020 sõlmitud kinnistute võlaõiguslike müügilepingute pooleks, mille

kohaselt tuli ostjal tasuda ostuhind summas 47 282,84 eurot ning müüjal tuli üle anda kinnistu

registriosa numbriga xxxxx omand, seejuures ostuhind tuli kooskõlas 02.09.2019 sõlmitud lepingu

p-ga 3.2. tasuda 1 päev enne asjaõiguslepingu sõlmimist kas müüja arveldusarvele või notari

deposiitkontole. Asjaolu, et ostuhind tasutakse enne asjaõiguslepingu sõlmimist tehingut kinnitava

notari deposiitkontole, nähtub ka hageja enda poolt esitatud ostueesõiguse avaldusest. Lisaks

ostuhinna tasumisele tuli hagejal võtta vastu kinnistu omand, selleks tuli hagejal sõlmida notaris

kostjaga 1 asjaõigusleping.

8. Asjaõiguslepingu sõlmimiseks ning omandi vastuvõtmiseks oli hagejal aega neli kuud, mille

jooksul hageja enda kohustusi ei täitnud, seejuures pakkusid kostjad hagejale korduvalt võimalusi

tehingu realiseerimiseks, mis nähtub kostjate poolt kohtule esitatud kirjavahetusest. Kostja 2 saatis

hagejale 01.10.2020 e-kirja, milles annab teada, et 09.10.2020 on broneeritud Tallinna notari J.U

Veskimäe büroos aeg ostueesõiguse teostamiseks. 09.10.2020 planeeritud tehingusse M.G ei

ilmunud, mida kinnitab Tallinna notari J.U Veskimäe poolt väljastatud tõend. 13.10.2020 on P.W

saatnud uue teate hagejale, millest nähtuvalt ei ilmunud 09.10.2020 planeeritud tehingusse hageja

M.G, mistõttu jäi ostueesõigus teostamata. Samast teatest nähtuvalt on esialgne ostja palunud

hagejal broneerida aja hiljemalt 27.10.2020 ostueesõiguse teostamiseks, tehingu hiliseim aeg

27.10.2020, oli määratud hageja enda poolt tema ostueesõiguse teostamise avalduses.

9. Võttes arvesse, et alates 13.10.2020 e-kirjast hageja uut aega ostueesõiguse realiseerimiseks

mistahes notaribüroos ei broneerinud, andis kostja 1, absoluutse õigusselguse huvides, hagejale

kui ostueesõiguse teostajale 04.01.2021 teatega veelkord täiendava tähtaja ostueesõiguse

realiseerimiseks selliselt, et hiljemalt 08.01.2021 pidi hageja teatama info tehingu aja osas nii, et

kõige viimane tehingu tegemise päev oleks 14.01.2021.

10. Võttes arvesse, et hageja ei täitnud enda kohustusi täiendavaks tähtajaks, taganes kostja 1

21.01.2021 Tallinna notari Gunnar Savisaare büroos tõestatud taganemisavaldusega hageja ja

kostja 1 vahel ostueesõiguse avaldusega tekkinud müügilepingust, seoses selle rikkumisega, mis

seisnes nii täiendavaks tähtajaks kinnisasja omandi vastuvõtmiseks vajalike toimingute tegemata

jätmises kui ka ostuhinna tasumata jätmises. Seejuures taganes kostja 1 mõistliku tähtaja jooksul,

mis arvestades täiendavat tähtaega (s.o 14.01.2021) oli kuue päeva jooksul.

11. Võttes arvesse, et hageja taotleb muuhulgas ka lepingust taganemise tühisuse tuvastamist, oleks

hageja pidanud tõendama, et hageja oli hiljemalt 08.01.2021 leppinud kokku ostueesõiguse

realiseerimiseks notari aja ning andnud sellest kostjatele teada; planeeritav tehingu aeg ei oleks

saanud olla hilisem kui 14.01.2021; hiljemalt 13.01.2021 oleks hageja pidanud tasuma tehingut

läbiviiva notari deposiitkontole ostusumma 47 282,84 eurot. Ühtegi eelpool viidatud asjaolu

hageja tõendanud ei ole, mistõttu on ilmselge, et kostja 1 poolt lepingust taganemine on kehtiv.

2-23-1235

Kohtuotsuse põhjendused

12. Kohus, tutvunud poolte väidete ja asjas esitatud tõenditega, leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata.

Kohtu põhjendused on alljärgnevad.

13. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 kohaselt hagi menetletakse poolte esitatud

asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt pooltel on

võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele

vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste

tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 kohaselt rajab kohus otsuse üksnes asjas

esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 järgi kohus ei ole otsust tehes seotud poolte

esitatud õiguslike väidetega.

14. Pooled ei vaidle järgmiste asjas tähtsust omavate asjaolude üle, mille kohus loeb TsMS § 231 lg-te

2 ja 4 ning viidatud tõendite alusel tuvastatuks:

-

02.09.2019 sõlmisid J.U (müüja) ja P.W (ostja) Tallinna notari Sirje Velsbergi büroos kinnistu

võlaõigusliku müügilepingu (notari ametitegevuse raamatu registri number nr 2082), mille

esemeks oli xxx maaüksusel esmakinnistamisel tekkiva kinnistu 1/2 suurune mõtteline osa (dtl

313-333).

-

18.08.2020 sõlmisid J.U (müüja) ja P.W (ostja) Tallinna notari Sirje Velsbergi büroos

võlaõigusliku müügilepingu muutmise kokkuleppe ja asjaõiguslepingu kinnistu mõttelise osa

omandi üleandmiseks (notari ametitegevuse raamatu registri number 1802). Kinnisasja

müügihind oli 47 282,84 eurot (dtl 154-160).

-

25.09.2020 tegi M.G Paide notari Eve Põtteri büroos avalduse (notari ametitoimingu number

1191) ostueesõiguse teostamiseks. Viidatud ostueesõiguse teostamise avalduses avaldas

hageja, et soovib kasutada ostueesõigust 1/2 mõttelise osa kinnistu registriosa xxxxx suhtes,

mille J.U müüs Tallinna notari Sirje Velsbergi poolt tõestatud lepinguga P.W-le ; kinnitab

hageja, et hoiustab enne asjaõiguslepingu sõlmimist kogu ostuhinna asjaõiguslepingut tõestava

notari notarikontole (dtl 168-170).

-

21.01.2021 taganes J.U Tallinna notari Gunnar Savisaare büroos tõestatud

taganemisavaldusega (notari ametitegevuse raamatu number 296) M.G ja J.U vahel

ostueesõiguse teostamisega tekkinud müügilepingust. Avalduse kohaselt on M.G

ostueesõiguse teostamisega avaldaja ja M.G ´e vahel tekkinud müügilepingut rikkunud ja

avaldaja taganeb lepingust lepingu p 6.2 alapunkti 6.2.2 ning Võlaõigusseaduse § 116 lg 1 ja lg

2 p 2-5 alusel seoses M.G poolt olulise lepingurikkumisega (dtl 151-153).

15. Hageja nõuab kostjatelt kinnistusraamatu kannete muutmiseks vajalike tahteavalduste andmist

tulenevalt sellest, et ta teostas kinnisasja kaasomanikuna kostjate vahelise tehingu suhtes seadusest

tulenevat ostueesõigust.

16. Hageja kinnistusraamatu kande parandamisele suunatud tahteavalduste andmise nõude aluseks on

asjaõigusseaduse (AÕS) § 65 lg 1, mille kohaselt isik, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud,

võib nõuda ebaõige kande parandamiseks nõusolekut isikult, kelle õigusi parandamine puudutab.

Hageja nõude rahuldamine sõltub sellest, kas hageja teostas ostueesõigust kehtivalt ja kas sellest

tulenevalt on kinnisasja omandi üleandmine esialgsele ostjale tühine, kuna kahjustab

ostueesõiguslase õigusi, ja hagejal on õigus nõuda kinnisasja üleandmist temale.

17. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 244 lg 1 kohaselt on ostueesõigus õigus, mille teostamise korral

loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel,

milles müüja ostjaga kokku leppis. Ostueesõiguse teostamine ei muuda kehtetuks ostjaga sõlmitud

müügilepingut ega sellest tulenevaid kohustusi. Sama paragrahvi lõigete 3 ja 4 kohaselt võib asja

suhtes ostueesõigust omav isik ostueesõigust teostada, kui müüja on sõlminud ostjaga

müügilepingu. Ostueesõigust saab teostada ka muu tasulise võõrandamise korral. Ostueesõiguse

teostamine toimub ostueesõigust omava isiku avalduse tegemisega müüjale. Ostueesõigus tekib

seaduse alusel või tehinguga. AÕS § 73 lg 2 kohaselt on teistel kaasomanikel kinnisasja mõttelise

2-23-1235

osa müümisel isikule, kes ei ole kaasomanik ega seaduse järgi eesõigustatud, müüdava mõttelise

osa ostu eesõigus.

18. Kohtule esitatud asjaoludest nähtuvalt ei ole menetlusosaliste vahel vaidlust selle üle, et hageja on

isik, kellel on ostueesõiguse teostamise õigus ja ta edastas vastava avalduse (dtl 168-170). Pooled

vaidlevad selle üle, kas ostueesõiguse realiseerimisel tekkinud leping on lõppenud müüjapoolse

nõuetekohase lepingust taganemisega.

19. 21.01.2021 taganes J.U Tallinna notari Gunnar Savisaare büroos tõestatud taganemisavaldusega

(notari ametitegevuse raamatu number 296) M.G ja J.U vahel ostueesõiguse teostamisega

tekkinud müügilepingust. Avalduse kohaselt on M.G ostueesõiguse teostamisega avaldaja ja M.G

´e vahel tekkinud müügilepingut rikkunud ja avaldaja taganeb lepingust lepingu p 6.2 alapunkti

6.2.2 ning Võlaõigusseaduse § 116 lg 1 ja lg 2 p 2-5 alusel seoses M.G poolt olulise

lepingurikkumisega. Avalduse kohaselt avaldaja, P.W ’i ja M.G-ga kooskõlastatult oli broneeritud

aeg notar J.U Veskimäe büroos 09.10.2020 kell 12.00, et lõpetada avaldaja ja P.W ’i vahel

sõlmitud müügileping ning sõlmida asjaõigusleping eseme omandi üleandmiseks M.G-le .

Eelnimetatud ajal (09.10.2020 kell 12.00) M.G notaribüroose ei ilmunud ja vastavad lepingud jäid

sõlmimata. Avaldaja ja P.W kohaloleku eelnimetatud ajal (09.10.2020 kell 12.00) fikseeris

notaribüroo. 04.01.2021.a. avaldusega andis avaldaja, tuginedes võlaõigusseaduse §-le 114 M.G-

le täiendava tähtaja kuni 14.01.2021 soovitud tehingu täitmiseks, milleks on ostueesõiguse

realiseerimine täpselt samadel tingimustel, milles oli kokkulepitud avaldaja ja P.W vahel.

Eelnimetatud täiendava tähtaja jooksul M.G ostueesõiguse teostamise avaldusega tekkinud

kohustusi ei täitnud – ei broneerinud aega notari juurde asjaõiguslepingu sõlmimiseks ega

esitanud müügilepingu järgset ostuhinda notarikontole (dtl 151-153).

20. VÕS § 208 lg 1 sätestab, et asja müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle olemasoleva,

valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi

ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu.

VÕS § 114 lg 1 kohaselt kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja anda võlgnikule

kohustuse täitmiseks täiendava mõistliku tähtaja. Kui võlausaldaja nõuab kohustuse täitmist, kuid

ei määra selleks täiendavat tähtaega, eeldatakse, et täitmiseks on antud mõistlik täiendav tähtaeg.

Kui võlausaldaja on täitmiseks täiendavalt andnud ebamõistliku tähtaja, pikeneb see mõistliku

täiendava tähtajani. VÕS § 116 lg 1 sätestab, et lepingupool võib lepingust taganeda, kui teine

lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline lepingurikkumine).

Nimetatud sätte lg 2 p 2-5 kohaselt on olulise lepingurikkumisega eelkõige tegemist, kui rikuti

kohustust, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise

eelduseks lepingu täitmise vastu; kohustust rikuti tahtlikult või raske hooletuse tõttu; kohustuse

rikkumine annab kahjustatud lepingupoolele mõistliku põhjuse eeldada, et teine lepingupool ei

täida kohustusi ka edaspidi; teine lepingupool ei täida oma ükskõik millist kohustust käesoleva

seaduse §-s 114 nimetatud täitmiseks antud täiendava tähtaja jooksul või teatab, et ta selle tähtaja

jooksul kohustust ei täida.

21. Taganemisavaldus on ühepoolne tehing tsiviilseadustiku üldosaseaduse (TsÜS) § 67 lg-te 1 ja 2

mõttes, mis tähendab, et selles peab sisalduma kindla õigusliku tagajärje kaasatoomisele suunatud

tahteavaldus. Taganemisavalduses peab olema väljendatud selle teinud isiku tahe lepinguline

võlasuhe lõpetada. Selleks, et kohus saaks tuvastada, et lepingupool on lepingust taganenud, peab

üks lepingupooltest tuginema lepingust taganemise asjaoludele, millest võiks järeldada, et

lepingupool on lepingust taganenud. Poole lepingust taganenuks lugemisel peavad olema täidetud

nii taganemise materiaalsed kui ka formaalsed eeldused. Muu hulgas peab tegu olema olulise

lepingurikkumisega (VÕS § 116 lg 2) ja taganemisavaldus peab olema tehtud mõistliku aja

jooksul pärast lepingurikkumisest teadasaamist (VÕS § 118 lg 1) (vt Riigikohtu 21.10.2020 otsus

tsiviilasjas nr 2-18-109972/115, p 12, 14). VÕS § 116 lg 2 p 5 võimaldab lugeda oluliseks

lepingurikkumiseks sellist olukorda, mil teine lepingupool ei täida ükskõik millist enda lepingulist

2-23-1235

kohustust VÕS §-s 114 nimetatud täitmiseks antud täiendava tähtaja jooksul või teatab, et ta selle

tähtaja jooksul kohustust ei täida. Sellega on täidetud lepingust taganemise eeldused VÕS § 116 lg

1 alusel koostoimes VÕS § 116 lg 2 p-ga 5 ja VÕS § 114 lg 1 esimese lausega (vt Riigikohtu

22.04.2020 otsus tsiviilasjas nr 2-16-15722, p. 12.1).

22. Kohtule esitatud asjaoludest nähtuvalt taganes kinnisasja müüja J.U Tallinna notari büroos

tõestatud taganemisavaldusega hageja ja müüja vahel ostueesõigusega teostamisega tekkinud

müügilepingust, seoses selle rikkumisega, mis seisnes nii täiendavaks tähtajaks kinnisasja omandi

vastuvõtmiseks vajalike toimingute tegemata jätmises kui ka ostuhinna tasumata jätmises.

Menetlusosaliste vahel ei ole vaidlust selles, et formaalsed eeldused lepingust taganemiseks olid

täidetud. Hageja on seisukohal, et kostja poolseks lepingust taganemiseks vajalikud materiaalsed

eeldused ei olnud täidetud ja tegu ei olnud olulises osas lepingu rikkumisega, taganemisavaldus on

õigustühine TsÜS § 87 alusel (dtl 147).

23. VÕS § 100 sätestab, et kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine

või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. Kohus on seisukohal, et

alljärgnevatele asjaoludele ja tõenditele tuginedes on tuvastamist leidnud, et hageja on rikkunud

võlasuhtest tulenevat kohustust võtta vastu omand (asjaõiguslepingu sõlmimine) ja tasuda

ostuhind.

Kohus on tuvastanud, et 25.09.2020 avaldusega (dtl 168-170) ostueesõiguse teostamiseks loeti

hageja ja kostja 1 vahel sõlmituks müügileping 02.09.2019 ja 18.08.2020 müügilepingus (dtl 313-

333, 154-160) kokkulepitud tingimustel. Ostjal tuli tasuda ostuhind summas 47 282,84 eurot

(18.08.2020 müügilepingu p. 3.1) 1 päev enne asjaõiguslepingu sõlmimist kas müüja

arveldusarvele või notari deposiitkontole (02.09.2019 müügilepingu p. 3.2). Hageja on 25.09.2020

avalduses kinnitanud, et hoiustab enne asjaõiguslepingu sõlmimist kogu ostuhinna

asjaõiguslepingut tõestava notari notarikontole. Müüjal tuli üle anda kinnistu registriosa numbriga

xxxxx omand (18.08.2020 müügilepingu p. 4.1). Hageja on 25.09.2020 avalduses märkinud, et

palun J.U-l ja P.W-l broneerida aeg endale sobiva notari juurde hiljemalt selle aasta kahekümne

seitsmendaks oktoobriks (27.10.2020) ning mind teavitada notari nimest ja broneeritud ajast

seitse (7) päeva enne notariga kokku lepitud aega.

Kostja 2 saatis hagejale 01.10.2020 e-kirjad, milles on kostja 2 muuhulgas märkinud: „Kuna Teid

pidi 7 päeva ette teavitama notariajast, siis see on tehtud ja kui soovite ostueesõigust kasutada, siis

vormistame selle järgmisel reedel ära.“ ning „Kui soovite ostueesõigust kasutada, siis kasutage ja

vormistame ära 9.oktoober kell 12:00 J.U Veskimäe juures“ (dtl 334). Kohtule esitatud tõenditest

nähtuvalt on hageja edastanud 08.10.2020 (s.o päev enne tehingut) notari büroo töötajale e-kirja

(dtl 372), millest nähtuvalt oli hageja teadlik planeeritud lepingust ja notari deposiitkontole

ostuhinna maksmise vajadusest. Hageja nimetatud ajaks notaribüroosse kohale ei ilmunud, seda

kinnitab Tallinna notar J.U Veskimäe poolt väljastatud tõend (dtl 337). Kohtule ei ole esitatud

ühtegi tõendit selle kohta, et hageja oleks tasunud ostuhinna 08.10.2020 (s.o päev enne tehingut)

notari või kostja 2 kontole.

Hageja on esitanud tõendid, maksekorraldused, et kostja on kätte saanud müügitehingu summa.

Hageja viitab, et notar Sirje Velsperg on notari deposiitkontolt teinud väljamakse kostjale

19.08.2020 (dtl 267). Esialgne ostja on tasunud kostjale müügisummat ka kandega

Rahandusministeeriumi arvele. Seega on tõendatud, et kostja on müügitehingu summa kätte

saanud esialgselt ostjalt. Kohtu hinnangul on esitatud väited asjasse puutumatud. Esialgse ostja

poolt ostuhinna tasumine ei mõjuta hageja kohustust ostuhinda tasuda. Hageja ei ole esile toonud

asjaolusid, millest võiks järeldada, et kolmas isik on nõustunud hageja eest ostuhinna tasumise

kohustuse täitma.

24. Kohus on alljärgnevatele asjaoludele ja tõenditele tuginedes tuvastanud, et kostjad on andnud

hagejale täiendava tähtaja VÕS § 114 lg 1 tähenduses, kuid hageja ei ole kohustust kohaselt

täitnud ka täiendava tähtaja jooksul.

2-23-1235

13.10.2020 on kostja 2 saatnud hagejale e-kirja, milles on muuhulgas märkinud: „Siinkohal

anname Teile vastavalt VÕS § 114 täiendava tähtaja Teiepoolse kohustuse täitmiseks e.

ostueesõiguse teostamiseks. Seega anname Teile võimaluse broneerida uus notariaeg hiljemalt 27.

oktoobriks 2020, seekord Teile sobivasse notaribüroosse. Palun anda sellest ajast vähemalt 5 päeva

ette teada. Kui ka seekord Te enne tehingut nõutavat ostu-müügi summat notari deposiiti ei kanna

ja Teie ostueesõiguse teostamisetehing ära jääb, siis jääb jõusse esialgne tehing minu ja müüja

vahel, ning toimub taganemine Teie soovitud tehingust. Ootan Teie pakutud uut broneeritud

notariaega.“ (dtl 338). Tehingu hiliseim aeg 27.10.2020 oli määratud hageja enda poolt tema

ostueesõiguse teostamise avalduses (dtl 168-170). Kohtule esitatud asjaoludest ei nähtu, et hageja

oleks viidatud tähtaja jooksul broneerinud notaris aja asjaõiguslepingu sõlmimiseks.

Kostja 1 andis 04.01.2021 hagejale täiendava tähtaja kohustuste täitmiseks. Nimetatud avalduses

on kostja 1 märkinud, et täiendav ja lõplik tähtaeg kohustuse täitmiseks on 14.01.2021. Kostja 1

on palunud selguse huvides 08. jaanuariks 2021 kirjalikult ja selgesõnaliselt teatada, kas hageja

soovib ja suudab ostueesõigust teostada ja millisesse notarisse soovib ta aega broneerida (dtl 579).

Hageja on seisukohal, et kostja väide justkui hageja ei broneerinud notari aega ei vasta tõele, sest

hageja oli notari aja broneerinud ning teavitanud sellest 13.01.2021 kostjat, et asjaõiguslepingu

sõlmimiseks on broneeritud notari aeg 05.02.2021. Nimetatud e-kirjas on hageja märkinud, et

„Kinnistusregister peab 21,01,21 seisuga eemaldama alusetu ja ebaseadusliku kande P.W, P.W

kohta.“ ning „Praegu on planeeritud tehingu aeg e-notaris 05.02.21“ (dtl 164).

Kohus on seisukohal, et 13.01.2021 e-kiri on saadetud peale kostja 1 poolt antud tähtaja

möödumist. 04.01.2021 teatega andis kostja 1 hagejale tähtaja ostueesõiguse realiseerimiseks kuni

14.01.2021 ning tehingu aja ja koha osas info saatmiseks kuni 08.01.2021. Hageja poolt

kokkulepitud ja planeeritud tehinguaeg notaris oli 05.02.2021. Seega pidanuks tehing toimuma

peale kostja 1 poolt antud täiendava tähtaja möödumist. Hageja on avaldanud, et ei saanud kätte

vastavat tahteavaldust enne 08.01.2021 (dtl 370). Vaidlus puudub selles, et hageja on 04.01.2021

teate kätte saanud. TsÜS § 69 lg 2 sätestab, et tahteavaldus on kätte saadud, kui see on

tahteavalduse saajale isiklikult teatavaks tehtud. Eemalviibijale tehtud tahteavaldus loetakse

kättesaaduks, kui see on jõudnud tahteavalduse saaja elu- või asukohta ja tal on mõistlik võimalus

sellega tutvuda. TsÜS § 69 lg 2 järgi on e-kiri jõudnud saajani, kui see on saabunud saaja või tema

valitud teenusepakkuja serverisse, kuid e-kiri on kätte saadud alles siis, kui saajal on mõistlik

võimalus sellega tutvuda. Müügiteate adressaat on füüsiline isik, kelle puhul ei tule eeldada

saabunud e-kirjade kontrollimist iga päev, ning teate sai lugeda kättesaaduks ühe nädala möödudes

selle serverisse saabumisest (vt selle kohta Riigikohtu 18.04.2018 otsus tsiviilasjas nr 2-15-

6538/82, p 14). Kohtu hinnangul ei ole poolte vahel vaidlust selles, et 04.01.2021 teate edastamise

ajal oli teavituseks kasutatud e-posti aadress ostueesõiguslase e-posti aadress ning et

ostueesõiguslane kasutas seda e-posti aadressi tavapäraselt suhtluskanalina ajal, mil müüja talle

selle e-posti aadressi kaudu teate edastas. 04.01.2021 e-kirja sai lugeda hagejale kättetoimetatuks

nädala möödumisel. Hageja väited selle kohta, et 3 päeva ehk kuni 14.01.2021 selliseks

toiminguks nagu notari aja leidmine ja lepingute ettevalmistamine on ebamõistlikult lühike

tähtaeg, on tõendamata. Hageja ei ole kohtule tõendanud, et on teinud kõik endast oleneva, et

kohustust täita nõutud aja jooksul. Hageja ei ole esitanud kohtule ühtegi tõendit, millest nähtuks,

et hageja oleks pöördunud notari poole ja palunud, et tehing toimuks enne 14.01.2021, kuid notar

oleks sellest keeldunud ebamõistlikult lühikese etteteatamise tõttu. Seega ei saa kohus nõustuda

hageja seisukohaga, et kohustuse täitmiseks antud täiendav tähtaeg oli ebamõistlikult lühike.

Esitatud tõenditest nähtub, et hageja on palunud panna e-notari aja veebruari alguses (dtl 163).

Lisaks eeltoodule ei nähtu kohtu hinnangul hageja 13.01.2021 e-kirjast, et hageja oleks kokku

leppinud ostueesõiguse realiseerimiseks tehingu aja notaribüroos ning teavitanud sellest ka kostjat

2. 25. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et kostja 1 on ostueesõiguse teostamisega tekkinud

2-23-1235

müügilepingust kehtivalt taganenud. Taganemiseks esines materiaalne alus (oluline

lepingurikkumine VÕS § 116 mõttes), mis seisnes nii täiendavaks tähtajaks kinnisasja omandi

vastuvõtmiseks vajalike toimingute tegemata jätmises kui ka ostuhinna tasumata jätmises.

Müügilepingust taganemine on seega õiguspärane ja kehtiv ning hagi tuleb jätta rahuldamata.

26. Kuna hagi jääb rahuldamata põhjusel, et müügilepingust on kehtivalt taganetud, ei käsitle kohus

poolte muid väiteid, vastuväiteid ja tõendeid, mis käesoleva asja lahendust ei mõjuta. Kohus jätab

TsMS § 238 lg-te 5 ja 1 alusel arvestamata käesolevas otsuses viitamata tõendid, millest ei nähtu

poolte poolt asjas kohtu ette toodud ja asja lahendamisel tähtsust omavaid asjaolusid.

27. TsMS § 442 lg 5 kohaselt lahendab kohus otsuse resolutsiooniga selgelt ja ühemõtteliselt poolte

nõuded ja veel lahendamata taotlused, samuti rakendatud hagi tagamise abinõudega seotud

küsimused. Kuivõrd kohus jätab hagi rahuldamata, tühistab kohus asjas 15.04.2024

kohtumäärusega seatud ja 09.05.2024 kohtumäärusega parandatud hagi tagamise abinõu.

Menetluskulude jaotus

28. Juhindudes TsMS § 162 lg-st 1 jätab kohus menetluskulud hageja kanda.

29. Kohus määrab menetluskulud kindlaks tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud

korras.

30. TsMS § 178 lg-st 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi

peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.

/allkirjastatud digitaalselt/

Näncy-Marita Maltseva

Kohtunik