2-23-15458/7 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

(Eesistuja) kohtunik Krista Kirspuu, (liikmed) kohtunik

Maris Kuurberg ja kohtunik Ulvi Loonurm

Määruse tegemise aeg ja koht

17.09.2024, Tallinn

Kohtuasja number

2-23-15458

Kohtuasi

Y.M.R hagi A.E, D.K, N.B, Y.I, D.M, P.J, Y.T, X.Z-i

ja N.N vastu kahju hüvitamise nõudes

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 13.12.2023 määrus

Kaebuse esitaja ja liik

Y.M.R määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja (määruskaebuse esitaja): Y.M.R (registrikood

XXX, XXX, , e-mail:XXX), seaduslikud esindajad R.D

(isikukood XXX), F.W (isikukood XXX); W.B

(isikukood XXX)

Kostjad:

1. A.E (isikukood XXX, elukoht XXX)

2. D.K (isikukood XXX, elukoht XXX)

3. N.B (isikukood XXX, elukoht XXX ja XXX)

4. Y.I (isikukood XXX, elukoht teadmata)

5. D.M (isikukood XXX, elukoht XXX)

6. P.J (isikukood XXX, elukoht XXX)

7. Y.T (isikukood XXX, elukoht XXX)

8. X.Z (isikukood XXX, elukoht XXX)

9. N.N (isikukood XXX, elukoht XXX)

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Harju Maakohtu 13.12.2023 määrus tühistada osaliselt, so osas, milles maakohus

keeldus menetlusse võtmast Y.M.R hagi N.B, D.M, P.J, Y.T, X.Z-i ja N.N vastu

kahju hüvitamise nõudes ning jättis menetluskulud selles osas hageja kanda, ja

2-23-15458

saata hagiavaldus selles osas tagasi samale maakohtule menetlusse võtmise

otsustamiseks.

2. Muus osas jätta Harju Maakohtu 13.12.2023 määrus muutmata.

3. Y.M.R määruskaebus rahuldada osaliselt.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määrus ei ole edasikaevatav osas, milles määruskaebus rahuldati. Määruskaebuse

rahuldamata jäänud osas võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates

määruse kättetoimetamisest.

Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning

avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb

määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi

taotlusele esitada ka määruskaebus.

Menetluskulude jaotuse ja rahalise suuruse määrab asja lahendav maakohus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Y.M.R (hageja) esitas 20.10.2023 Harju Maakohtule avalduse A.E, D.K, N.B, Y.I, D.M,

P.J, Y.T, X.Z-i ja N.N (kostjad) vastu kahju hüvitamise ja tahteavalduste andmiseks

kohustamise nõudes.

2. Harju Maakohus jättis avalduse 14.11.2023 määrusega käiguta ja määras hagejale tähtaja

puuduste kõrvaldamiseks.

3. Hageja esitas 22.11.2023 Harju Maakohtule täpsustatud hagi. Hageja loobus tahteavalduste

andmise kohustamise nõudest ning jäi kahju hüvitamise nõude juurde, paludes mõista

kostjatelt VÕS § 115 lg 1 alusel välja 29 267 eurot ning edasiulatuva viivise nimetatud

summalt TsMS § 367 alusel.

3.1. Hageja tugines hagi esitamisel kokkuvõtlikult sellele, et: 1) kostjad rikkusid kohustust

hääletada kindlal viisil, kuna kostjad ei hääletanud üldkoosoleku otsuse poolt, mistõttu ei ole

senini korterielamut renoveeritud; 2) kostjad käituvad hea usu põhimõtte vastaselt,

vaidlustades kohtus hageja üldkoosoleku otsust; takistades korterielamu renoveerimist ja

rõdude parandamist; saboteerides hageja üldkoosoleku toimumist; käitudes hageja

üldkoosolekutel ebaviisakalt ja ähvardades juhatuse liikmeid; 3) kostja 2 levitab ebaõiget

informatsiooni.

3.2. Hageja märkis, et avariiremondi ja laenuhääletuse puhul lähtutakse KrtS § 36 lg-st 1 ning

§ 39 ja otsus võetakse vastu sama seaduse § 9 lg-s 3 sätestatud häälteenamusega. Hageja

selgitas, et kostjad 1, 2 ja 4 ei ole kinnisturegistri järgi korteriomanikud, kuid on omaniku

nimel remondi vastu hääletades korteriühistule kahju tekitanud. Korteriomaniku nimel

volitusega hääletades saavad eelmärgitud kostjad sarnaselt ühingu liikmega põhjustada kahju,

juhul kui nad rikuvad kohustust hääletada kindlal viisil. Kostjad on tekitanud hagejale kahju

ehitushindade tõusu ulatuses. Kõigile korteriühistu liikmetele tekitatud oluline kahju ka

küttesoojuse hindade kaudu, kuna kui maja välissein oleks soojustatud 2021.a remondi

käigus, siis oleks kokkuhoid Utilitase küttearvelt olnud 50 %.

2-23-15458

Maakohtu määrus ja põhjendused

4. Harju Maakohus keeldus 13.12.2023 määrusega hageja hagi kostjate vastu kahju

hüvitamise nõudes menetlusse võtmast ning jättis menetluskulud hageja kanda. Hüvitatavad

menetluskulud puuduvad.

5. Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt leidis kohus, tuginedes TsMS 613 lg 1 p-le 1, et

hageja 20.10.2023 esitatud ja 22.11.2023 täpsustatud hagiavaldust tuleks menetleda TsMS §

475 lg 1 p 11 ja 13 ning ptk 59 ja 61 sätete järgi hagita menetluses, kuivõrd avaldus puudutab

korteriomanike ja korteriühistu vahelisi õigusi ja kohustusi. Kohus juhindus TsMS § 477 lg-

test 1, 5 ja 7, kuid käsitles selguse huvides 20.10.2023 esitatud ja 22.11.2023 täpsustatud

avaldust hagina ja menetlusosalisi hagejana ja kostjatena.

6. Kohus leidis, et hagi menetlusse võtmisest tuleb keelduda TsMs § 371 lg 2 p 2 kolmanda

alternatiivi alusel, kuna hagiga ei ole taotletavat eesmärki võimalik saavutada. Kohus tugines

Riigikohtu seisukohtadele tsiviilasjas nr 3-2-1-73-15, p 18, mille kohaselt võib kohus juhul,

kui hagi kostja vastu on perspektiivitu ja selle rahuldamine esitatud kujul välistatud, hagi

menetlemisest keelduda.

7. Hageja tugineb VÕS § 115 lg-le 1, mille kohaselt saab kahju hüvitamist nõuda juhul, kui

võlgnik rikub kohustust. Hageja arvates pidid kostjad hääletama laenu võtmise ja korterelamu

renoveerimise poolt. Kostjad seda ei teinud ning korterelamu renoveerimine ei ole saanud

seetõttu soodsamal ajal toimuda, mistõttu tekkis hagejal kahju, kuivõrd

renoveerimismaksumus on võrreldes 2021.a kevade ja 2021.a teise poolega tõusnud. Samuti

on laenuintress tõusnud 2,4%-lt 6,2%-ni. Hageja selgitas, et kostjad 1, 2 ja 4 ei ole

kinnisturegistri järgi korteriomanikud, kuid on omaniku nimel remondi vastu hääletades

korteriühistule kahju tekitanud. Hageja hinnangul on üldkoosolekul osalemiseks volituse

saanud isikute vastutus võrdsustatud korteriühistu liikme vastutusega.

8. Kohtu hinnangul ei saanud kostjad hagejale kahju tekitada, kuna kostjad ei ole seadusest

või muust õigussuhtest tulenevat kohustust rikkunud. Keskne küsimus on, kas kostjad pidid

hääletama üldkoosolekul laenu võtmise ja korterelamu renoveerimise poolt.

9. Korteriühistuga valitsetava kortermaja puhul tuleb esmalt hinnata, kas korteriomanike

lahendatava küsimuse saab üldse otsustada korteriühistu liikmete üldkoosolek, ning kas otsuse

saab teha põhikirjajärgse häälteenamusega või on tegemist kaasomandi kasutamise keskse

küsimusega, milleks on vajalik kaasomanike kokkulepe asjaõigusseaduse järgi. Korteriühistu

liikmete üldkoosolek ei saa otsustada häälteenamusega küsimusi, milleks on vajalik

korteriomanike kui kaasomanike kokkulepe (vt nt RKTKo, 09.10.2002, 3-2-1-105-02, p 8;

RKTKm, 18.01.2011, 3-2-1-151-10, p 10; RKTKo, 18.07.2011, 3-2-1-50-11, p 10).

10. Üldjuhul võetakse üldkoosoleku otsused vastu häälteenamusega ning häälteenamus sõltub

korteriomanike tahtest (KrtS § 20 lg 1). Korteriomand annab korteriomanikule ühe hääle

(KrtS § 22 lg 1). Hääle sisu on seaduses määratlemata, mistõttu korteriomanikul on õigus

otsustada, kas ta hääletab otsuse poolt, vastu või jääb erapooletuks. Seadus ei kohusta

korteriomanikku hääletama kindlal viisil, kuid kohtupraktikas on leitud, et teatud juhtudel on

korteriomanik kohustatud hääletama vajalike muudatuste poolt ehk nõustuma valitsemiseks

vajalike kokkulepetega (TlnRKm 09.06.2023, 2-19-6710, p 20; RKTKo 24.10.2018, 2-17-

7999, p 27).

2-23-15458

11. Viidatud kohtulahendid lahendasid olukordi, kus ümberkorralduste tegemiseks oli vaja

kõikide kaasomanike kokkulepet (vt TlnRKm 09.06.2023, 2-19-6710, p 16; RKTKo

24.10.2018, 2-17-7999, p 23). Riigikohus selgitas sisuliselt seda, et suuremateks

ümberkorraldusteks kortermajas on vajalik korteriomanike kokkulepe ning juhul kui mõni

korteriomanik ei ole sellega nõus, siis saab kokkuleppega mittenõustunud korteriomanikult

teatud eeldustel vastavat tahteavaldust nõuda (RKTKo 24.10.2018, 2-17-7999, p 27).

12. Seega erinevus seisneb tööde või ümberkorralduste sisus. Korteriomanike kokkulepe on

vajalik siis, kui on vaja läbi viia suurem ehituslik või muu kaasomandi eseme korrashoiuks

vajalik muudatus (KrtS § 38). Häälteenamusega on võimalik otsustada laenu või muu

laenusarnase mõjuga rahalise kohustuse võtmise (KrtS § 36) või kaasomandi eseme

ajakohastamise, sh energiatõhususe suurendamise ja elamu rekonstrueerimistööd (KrtS § 39;

RKTKo 24.10.2018, 2-17-7999, p 25.2 II lõik).

13. Hageja on enda 22.11.2023 menetlusdokumendis märkinud, et otsustused, mida ta vastu

võtta soovis, kuuluvad tavapärase valitsemise raamidesse ja eeldavad üldkoosoleku otsust

(KrtS 36 lg 1 ja § 39). Hageja ei väitnud, et kõnealuste tööde läbiviimiseks oli vaja kõikide

korteriomanike kokkulepet. Samuti hagiavaldusest ei nähtu, et kostjad olid ainsad, kes

nõusolekut ei andnud.

14. Kohus selgitas, et korteriomanikule ei tulene seadusest ega hea usu põhimõttest kohustust

hääletada üldkoosoleku otsuse poolt. Korteriomanik võib levitada oma arvamust

renoveerimistöödega, laenu võtmisega või ühistu juhatuse liikmete tööga seonduva osas

teistele korteriomanikele. Korteriühistu üldkoosoleku otsuste vaidlustamist ei saa kostjatele

samuti ette heita, kuna tegu on seadusest tuleneva õigusega. Kohus nentis, et korteriomanikud

peaksid omavahelises suhtes käituma viisakalt ning hoiduma ähvardustest, kuid nende

asjaolude põhjal on hagi rahuldamise edulootus pigem vähene, kuivõrd põhjuslik seos puudub

(VÕS § 127 lg 4). Korteriomanikul on õigus otsustada, kas ta hääletab otsuse poolt, vastu või

jääb erapooletuks. Liiatigi ei ole korteriomanik kohustatud üldkoosolekul osalema.

15. Hagiavaldusest võib järeldada, et kostjad 1, 2 ja 4 osalesid üldkoosolekul volikirja alusel.

KrtS § 22 lg-st 5 tulenevalt võib korteriomanike üldkoosolekul osaleda korteriomaniku

esindaja, kelle esindusõiguse olemasolu on kirjaliku dokumendiga tõendatud. Esindamise

kaudu saab isik (esindatav) teha tehinguid teise isiku (esindaja) kaudu selliselt, et esindaja

tehingud hakkavad kehtima esindatava suhtes nii, nagu esindatav oleks need ise teinud (TsÜS

§ 115 lg 1 teine lause).

16. Esindamisel tekib kaks õigusliku suhet - esindaja, esindatava ja kolmanda isiku vaheline

välissuhe ning esindaja ja esindatava vaheline sisesuhe. Esindaja poolt esindatava nimel

tehingu tegemise korral muutub välise suhte jaoks keskseks küsimuseks, kas esindaja tehtud

tehingu puhul olid täidetud TsÜS § 115 lg 1 teises lauses sätestatud eeldused, st kas esindaja

tegutses tehingu tegemisel esindusõiguse piires. Kui see eeldus on täidetud, hakkab tehing

kehtima esindatava ja kolmanda isiku vahelises suhtes. Esindaja ja kolmanda isiku vahelises

suhtes sellisel juhul nõudeid ei teki (TsÜS kommenteeritud väljaanne, kirjastus Juura, Tallinn

2018, § 115, p 3.4.1).

17. Hageja ei väida, et kostjatel 1, 2 ja 4 ei olnud korteriomanike esindamiseks esindusõigust.

Vastupidi, hageja hinnangul pidid mainitud kostjad hääletama laenu võtmise ja korterelamu

renoveerimise poolt. Kohtu hinnangul puudutab viidatud küsimus esindatava ja esindaja

vahelist sisesuhet, kuivõrd see on seotud sellega, kuidas esindatav talle kuuluvat esindusõigust

kasutada tohtis, st kas hääletada poolt, vastu või jääda erapooletuks. Juhul, kui esindaja on

2-23-15458

esindatava ja esindaja vahelist sisesuhet rikkunud, saab esindatav, st korteriomanik kasutada

volituse saanud isiku vastu õiguskaitsevahendeid (TsÜS § 131). Korteriühistul ei ole hagis

esitatud asjaolude alusel kostjate 1, 2 ja 4 vastu nõuet.

Määruskaebus ja menetluse edasine käik

18. Hageja esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ja asi saata

hagiavalduse menetlusse võtmise otsustamiseks maakohtule.

19. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt ei nõustu hageja kohtu seisukohaga, et asja tuleb

menetleda hagita menetluses ning leiab, et juriidilise isikuna on korteriühistul samasugune

võrdne õigus, nagu teistel juriidilistel isikutel, esitada hagiavaldus kahju tekitajate vastu.

20. Hageja ei nõustu kohtu seisukohtadega, et korteriomanikule ei tulene seadusest ega hea

usu põhimõttest kohustust hääletada üldkoosoleku otsuse poolt ja kostjad ei saanud hagejale

kahju tekitada, kuna kostjad ei ole seadusest või muust õigussuhtest tulenevat kohustust

rikkunud. Hageja leiab, et käesoleval juhul oli kostjatel hea usu põhimõttest tulenev kohustus

hääletada üldkoosoleku otsuste poolt.

21. AÕS § 72 lg 5 teise lause kohaselt peavad kaasomanikud üksteise suhtes käituma lähtuvalt

hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest.

Täiendavalt on õiguskirjanduses selgitatud, et AÕS § 72 lg-s 5 sätestatud hea usu põhimõtte

järgimise kohustus seondub nii TsÜS §-des 32 ja 138 kui VÕS §-s 6 määratletud hea usu

põhimõtte üldreeglitega. Sealjuures TsÜS § 32 eesmärk on ühtlasi välistada organi liikmete

poolt oma õiguste teostamise kaudu üksteisele kahju tekitamine. Kõik eelnimetatud

põhimõtted on kohaldatavad ka korteriomanike omavahelistes ja korteriühistu ning

korteriomanike vahelistes suhetes, kuivõrd tegemist on KrtS § 12 lg-ga 2 analoogsete

sätetega. KrtS § 12 lg 2 kohaselt peavad korteriomanikud omavahelistes suhetes, samuti

suhetes korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve.

22. Riigikohus on sedastanud teatud juhtudel hea usu põhimõttest tulenevat korteriühistu

liikmete kohustust hääletada maja valitsemiseks vajalike otsuste poolt. Korteriühistu liikmele

võib hea usu põhimõttest tuleneda mh kohustus mitte kahjustada ühistut ja panustada selle

juhtimisse, mille väljendusena võib ta mh olla kohustatud hääletama maja valitsemiseks

vajalike otsuste poolt või nõustuma valitsemiseks vajalike kokkulepetega (vt ka RKTKm

27.10.2011, 3-2-1-97-11, p 35; RKTKo 31.03.2010, 3-2-1-7-10, p 31).

23. Käesoleval juhul on hagejal EhS § 19 lg 4 ja rõdude auditi (hagiavalduse lisa 5) kohaselt

avariiremondi teostamise kohustus, poolte vahel puudub vaidlus, et kostjad on eeltoodud

asjaoludest teadlikud. Selliste tööde teostamise saab vastavalt KrtS §-le 35 ja §-le 38

otsustada tavapärase valitsemise raames üldkoosolekul korteriomanike häälteenamusega.

24. Kostjate tegevus korterelamu kapitaalremondi teostamise takistamisel, st hageja

üldkoosolekutel remondi teostamise ja laenu võtmise otsuste vastu hääletamisel, on olnud

vastuolus KrtS § 12 lg-ga 2, kostjad on rikkunud neile hea usu põhimõttest, s.o seadusest,

tulenevat kohustust hääletada üldkoosoleku otsuse poolt. Üldkoosoleku otsuse poolt

hääletamise kohustus tuleneb hea usu põhimõttest, kuivõrd see on vajalik kaasomandi osa

valitsemiseks, s.o kaasomandi korrashoiu ja kasutamise ohutuse tagamiseks. Sealjuures on

rõdudega seotud tööd kriitilise tähtsusega, sest käesolev olukord on eluohtlik. Kostjad ei

kasuta enda õigusi heauskselt, vaid on tekitanud enda käitumisega märkimisväärse kahju

ehitushindade tõusu ulatuses, mille hüvitamist hageja nõuab VÕS § 115 lg 1 alusel.

2-23-15458

25. AÕS § 72 puudutavas õiguskirjanduses on selgitatud järgnevat: „Paragrahvi 72 lg-s 5

nimetatud kohustuste rikkumise korral on rikutud ühtlasi kaasomanike vahelist spetsiifilist

võlasuhet. Riigikohus on leidnud, et arvestades kaasomanike vahelise võlasuhte eripära ja

sarnasust lepingulise suhtega, kohaldatakse kaasomanike vahelistele kahju hüvitamise

nõuetele analoogia alusel VÕS § 1044 lg 2, mis välistab olulises osas deliktiõiguslike nõuete

esitamise. Seega saab kaasomanik esitada teise kaasomaniku vastu kahju hüvitamise nõude

kaasomandist tulenevate kohustuste rikkumise tõttu eelkõige VÕS § 115 lg 1 alusel (RKTKo

3-2-1-51-11, p 19).

26. Ka käesoleval juhul on tegemist korteriomanike ning kaasomanike vahelise võlasuhte

eripäraga, mis on sarnane lepingulise suhtega, mistõttu VÕS § 1044 lg 2 alusel on hageja

nõude aluseks VÕS § 115 lg 1, mitte deliktiõigus.

27. Tulenevalt eeltoodust ei ole antud juhul tegemist TsMS § 371 lg 2 p 2 olukorraga. Hageja

kahju hüvitamise nõue korteriomanike vastu on õiguslikult võimalik ning perspektiivikas.

Hagi on esitatud hageja seadusega kaitstud õiguse ja huvide kaitseks ning eesmärgil, millele

riik peaks andma õiguskaitset, ning hagiga on hageja taotletavat eesmärki võimalik saavutada.

28. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel

läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

29. Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab tuginedes TsMS § 657 lg 1 p-le

3, §-le 659 ja § 667 lg-le 2, et esitatud määruskaebus on põhjendatud ning vaidlustatud Harju

Maakohtu kohtumäärus tuleb menetlusõiguse normide olulise rikkumise tõttu tühistada osas,

milles kohus keeldus hageja hagi kostjate 3, 5-9 suhtes esitatud nõudes menetlusse võtmast ja

jättis menetluskulud selles osas hageja kanda, ning saata hagiavaldus menetlusse võtmise

otsustamiseks tagasi maakohtule, kuna ringkonnakohus ei saa asja ise lahendada.

Määruskaebus rahuldatakse osaliselt. Vastuseks määruskaebusele märgib ringkonnakohus

järgmist.

30. Määruskaebusest nähtuvalt leiab hageja, et maakohtu seisukoht, et hageja

menetlusdokumente tuleks menetleda hagita menetluses, on ebaõige. Ringkonnakohus selle

arvamusega ei nõustu.

31. Ringkonnakohus selgitab, et 01.01.2018 jõustunud TsMS § 613 lg 1 p 1 näeb kohtule ette

lahendada hagita menetluses korteriomaniku või korteriühistu avalduse alusel asja, mis

tuleneb korteriomandist ja korteriomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike

omavahelisi õigusi ja kohustusi ning korteriomanike ja korteriühistu vahelisi õigusi ja

kohustusi, välja arvatud nõude, mis korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 33 järgi on

esitatud korteriomandi võõrandamise kohustamiseks.

32. Kohtupraktika kohaselt võib TsMS § 613 lg 1 p-s 1 nimetatud asja TsMS § 613 lg 4 järgi

vaadata läbi hagimenetluses juhul, kui see on esitatud vastuhagina või koos nõudega, mis

tuleb läbi vaadata hagimenetluses (vt RKTKm, 22.04.2020, 2-19-19561, p 14). Kuna

praegusel juhul eraldas kohus hageja poolt tsiviilasja nr 2-21-10024 esitatud vastuhagi uude

menetlusse ning avaldusest nähtuvalt puudutab see korteriomanike ja korteriühistu vahelisi

õigusi ja kohustusi, on maakohus seisukoht, et hageja avaldust tuleb menetleda hagita

menetluses, seadusega kooskõlas.

2-23-15458

33. Seaduslik on seegi maakohtu järeldus, et hagejal ei saa hagiavalduses toodud asjaolude

alusel olla nõuet korteriomanikke volikirjade alusel esindanud kostjate 1, 2 ja 4 vastu. TsMS §

654 lg 6 alusel nõustub ringkonnakohus selles osas, milles maakohus keeldus hageja esitatud

kahju hüvitamise nõuet eelnimetatud kostjate vastu menetlusse võtmast, kõigi vaidlustatud

määruses toodud põhjendustega ning sellest tulenevalt põhjendusi ei korda. Arvestades, et

määruskaebemenetluses ei ole hageja ka põhjendanud, milles maakohtu rikkumine

eelnimetatud kostjate vastu esitatud nõude menetlusse võtmisest keeldumisel seisnes ega

tuginenud sellele, et tal võib olla kostjate 1, 2 ja 4 olla vastu lepinguvälise kahju hüvitamise

nõue, jääb maakohtu määrus selles osas muutmata.

34. Määruskaebus tuleb rahuldada ja vaidlustatud määrus tühistada osas, milles hageja

vaidlustas hagi menetlusse võtmisest keeldumise ülejäänud kostjatega (kostjad 3, 5-9)

seonduvalt. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus selles osas hagi menetlusse võtmisest

valedest eeldustest lähtudes ennatlikult keeldunud.

35. Kuigi iseenesest võib nõustuda nende maakohtu seisukohtadega, et korteriomanikul ei ole

kohustust üldkoosolekul osaleda, korteriomanik võib teistele korteriomanikele levitada oma

arvamust renoveerimistööde, laenu võtmise või ühistu juhatuse liikmete tööga seonduva osas

ning tal on õigus otsustada, kas ta hääletab otsuse poolt, vastu või jääb erapooletuks, samuti

vaidlustada korteriühistu üldkoosoleku otsuseid, on maakohus ekslikult leidnud, et

korteriomanikule ei tulene teatud olukorras hea usu põhimõttest kohustust hääletada

üldkoosoleku otsuse poolt.

36. Nimelt sätestab KrtS § 12 lg 2, et korteriomanikud peavad omavahelistes suhetes ja

suhetes korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve.

Lisaks eelnevale kehtib korteriühistu kui juriidilise isiku liikmetele täiendavalt TsÜS § 32,

mille järgi juriidilise isiku liikmed, samuti juriidilise isiku juhtorganite liikmed peavad

omavahelistes suhetes järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve ning

korteriomanikule võib hea usu põhimõttest tuleneda mh kohustus mitte kahjustada ühistut ja

panustada selle juhtimisse, mille väljendusena võib ta mh olla kohustatud hääletama maja

valitsemiseks vajalike otsuste poolt või nõustuma valitsemiseks vajalike kokkulepetega (vt

RKTKm, 24.10.2018, 2-17-7999, p 27.2 ja 27.1 ning selles viidatud kohtupraktika).

Ringkonnakohus osundab, et sõltumata sellest, kas käesolevas asjas oli vajalik korteriühistu

liikmete üldkoosoleku otsus või kaasomanike kokkulepe, kohaldub hea usu põhimõte.

37. Maakohtule 20.10.2023 esitatud menetlusdokumendist nähtuvalt tugineb hageja sellele, et

omavoliliste rõdude omanikel puuduvad rõdude kinniehitamise projektid; Tallinna linna

ehitusjärelevalve leiab, et kostjad peavad omavolilised rõdud maha võtma; sundkohustus

remondi teostamiseks saabus koos ekspertiisi otsusega ning eluohtlik olukord seoses rõdude

roostes ja katkiste plaatidega on iga päev suurenenud, kuna kostjad on hääletanud remondi

vastu. 22.11.2023 esitatud menetlusdokumendis on hageja täpsustanud, et tal on EhS § 19 ja

rõdude auditi kohaselt avariiremondi teostamise kohustus, kuid kostjad on kolme aasta

jooksul pahauskselt käitudes remondi teostamise ja laenu võtmise vastu hääletades remondi

tegemist ja laenu võtmist takistanud, tekitades hagejale kahju ehitushindade tõusu ulatuses,

mis on tõendatud hinnapakkumistega ja kostjate tegevuse tõttu ei ole hagejal võimalik enam

saada ka soodsa intressiga laenu. Hageja on esile toonud, et kostjad on süstemaatiliselt

takistanud korterelamu renoveerimist ja rõdude parandamist üksnes seetõttu, et takistada

plastmassist tuleohutusnõuetele mittevastavate ning omavoliliselt kinni ehitatud rõdude

parandamist. Hageja hinnangul on rõdude ohtlikkus tõendatud, need võivad alla kukkuda ja

tekitada kolmandatele isikutele ning korteriomanikele nõudeid korteriühistu vastu.

2-23-15458

Määruskaebuses on hageja tuginenud sellele, et kostjad on teadlikud hagejal EhS § 19 lg 4 ja

rõdude auditi kohaselt avariiremondi teostamise kohustusest.

38. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole eelkirjeldatud asjaoludel välistatud, et rõdude remonti

takistanud ja selleks laenu võtmise vastu hääletanud kostjad võivad olla rikkunud KrtS § 12

lg-st 2 ja/või TsÜS §-st 32 tulenevaid kohustusi, mis võib olla kaasa toonud nende vastutuse

VÕS § 115 lg 1 alusel. Ühinguõigust puudutavas kohtupraktikas on leitud, et aktsionäride

kohustuse panustada vastavalt nii omavahelises suhtes kui ka suhtes aktsiaseltsiga aktsiaseltsi

juhtimisse ja mitte kahjustada aktsiaseltsi või teiste aktsionäride õigustatud huve, kui

seadusjärgsest võlasuhtest tuleneva kohustuse rikkumine, võib kaasa tuua aktsionäri vastutuse

VÕS § 115 lg 1 alusel (vt RKTKo, 31.03.2010, 3-2-1-7-10, p 31). Nagu eespool märgitud,

kehtib analoogne kohustus ka korteriomanike suhtes. Eeltoodust tulenevalt ei nõustu

ringkonnakohus maakohtu seisukohaga jätta hagi kostjate 3 ja 5-9 vastu esitatud nõudes

TsMS § 371 lg 2 p 2 kolmandale alternatiivile tuginedes menetlusse võtmata.

39. Kui tegemist on keeruka õigusliku küsimusega, tuleb eelistada hagi menetlusse võtmist

ning keeruka õigusliku küsimuse täiendavat analüüsimist (vt RKTKo, 31.01.2008, 3-2-1-134-

07, p 13). Võttes arvesse eeltoodut tuleb maakohtu määrus osaliselt tühistada ja avaldus saata

tagasi maakohtule menetlusse võtmise otsustamiseks osas, milles kohus keeldus hageja kahju

hüvitamise nõuet kostjate 3 ja 5-9 vastu menetlusse võtmast. Juhul kui maakohus leiab, et

avaldus on selle menetlusse võtmiseks endiselt puudustega, tuleb hagejale anda võimalus

need kõrvaldada.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

40. TsMS § 173 lg 3 teisest lausest tulenevalt jääb menetluskulude jaotus maakohtu otsustada.

41. Tulenevalt TsMS § 696 lg-st 1 ja § 372 lg-st 5 ei saa määruskaebust esitada

ringkonnakohtu määrusele, millega maakohtu määrus hagi menetlusse võtmisest keeldumise

kohta tühistati. Osas, milles ringkonnakohus maakohtu määruse muutmata jättis, saab esitada

määruskaebuse tulenevalt TsMS § 372 lg-st 5 ja ja § 696 lg 3 esimesest lausest.

(allkirjastatud digitaalselt)

/kohtunik, kohtunik, kohtunik/