2-23-9775/24 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Maris Kuurberg, liikmed Indrek Soots ja Neve

Uudelt

Otsuse tegemise aeg ja koht

04.09.2024, Tallinn

Kohtuasja number

2-23-9775

Kohtuasi

Y. C hagi M.G vastu 450 euro saamiseks ja M.G

vastuhagi Y. C vastu 3334,50 euro (alternatiivelt 3500

euro) saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 07.05.2024 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

M.G apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

3500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja (vastuhagis kostja): Y. C (isikukood XXX),

lepinguline esindaja Olga Väina-Kesler

Kostja (vastuhagis hageja): M.G (isikukood XXX),

lepinguline esindaja Karlis Kolk

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta M.G apellatsioonkaebus rahuldamata.

2. Jätta Harju Maakohtu 07.05.2024 otsuse resolutsioon muutmata, kuid muuta

kohtuotsuse põhjendusi vastuhagi rahuldamata jätmise osas.

3. Harju Maakohtu 07.05.2024 otsus on jõustunud osas, milles Y. C hagi M.G vastu

jäi rahuldamata.

4. Jätta poolte ringkonnakohtus kantud menetluskulud M.G kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult

teatavaks tegemisest.

2-23-9775

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul

pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Y. C (hageja) esitas 18.04.2023 Tallinna Üürikomisjonile (üürikomisjon) avalduse M.G

(kostja) vastu eluruumi Sinika 4-10, Tallinn (eluruum) eest tasutud üüri ettemakse 450 eurot

ja tagatisraha 450 eurot, kokku 900 eurot, tagastamiseks. Üürikomisjon rahuldas 19.06.2023

otsusega üürivaidlusasjas nr 11-1/43/23 avalduse osaliselt ning mõistis kostjalt hageja kasuks

välja vaidlusaluse eluruumi üürimisel tasutud tagatisraha 450 eurot. Üürikomisjon jättis

rahuldamata hageja nõude tagastada talle üüri ettemakse 450 eurot. Üürikomisjon luges

üürilepingu lõppenuks 08.06.2023, kuna kostja möönis 08.06.2023 üürikomisjoni istungil, et

lepingu võib lugeda lõppenuks istungi toimumise kuupäevaga.

2. 09.07.2023 esitas hageja kohtule taotluse üürikomisjonile esitatud avalduse läbivaatamiseks

hagimenetluse korras. Hageja taotles kohtult eluruumi eest tasutud ettemakse 450 eurot ja

tagatisraha 450 eurot, kokku 900 eurot, väljamõistmist kostjalt. Samas avaldas hageja, et

soovib üürikomisjoni otsuse läbivaatamist ainult rahuldamata jäetud osas.

3. Hagiavalduse ja selle hilisemate täienduste kohaselt sõlmisid hageja üürnikuna ja kostja

üürileandjana 14.04.2023 Tallinnas, Sinika tn 4-10 eluruumi üürilepingu. Lepingu kohaselt

pidi üürnik tasuma üürileandjale üüri 450 eurot kuus, lisaks pidi üürnik tasuma kõrvalkulusid

ning hoone korrashoiu- ja parenduskulusid. Lepingu p-s 2.1 oli lepingu lõppemise kuupäevaks

14.04.2023, st sama päev, kui leping sõlmiti. Hageja väitis lepingu tähtaja osas nii seda, et

poolte tahe oli sõlmida leping tähtajaga üks aasta, kui ka seda, et leping kehtiski ühe päeva.

4. Hageja tasus kostjale 14.04.2023 900 eurot, sellest 450 eurot üüri ettemaksena ja 450 eurot

tagatisrahana. Järgmisel päeval kuulis kostja temaga peetud telefonikõne ajal hageja lapse

karjumist ja ütles, et hagejale see korter ei sobi, sest tekitab konflikte naabritega. Hageja

nõustus üürilepingu lõpetama järgmisel päeval, kui kostja tagastab talle 900 eurot.

16.04.2023, kui hageja abikaasa läks eluruumist asju ära viima ja võtmeid tagastama, tekkis

poolte vahel erimeelsus tagastamisele kuuluva summa suuruse üle. Kostja oli nõus tagastama

450 eurot. Hageja abikaasa sellega ei nõustunud, samuti ei olnud ta nõus alla kirjutama

dokumendile, mille sisu ta ei mõistnud. Kostja keeldus vastu võtmast korteri võtmeid.

18.04.2023 saatis hageja need kostjale postiga. Kostja keeldus talle postiga saadetud võtmeid

vastu võtmast. Kokkuvõttes on hageja seisukohal, et tema ja kostja vaheline üürileping lõppes

kas 14.04.2023, nagu on kirjas lepingu punktis 2.1, või poolte kokkuleppel 16.04.2023.

5. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.

2-23-9775

Kostja vastuväited ja vastuhagi

6. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja esitas ka

vastuhagi.

7. Kostja oli seisukohal, et üürileping ei lõppenud 16.04.2023 ega 08.06.2023 (nagu leidis

üürikomisjon), vaid alles 13.11.2023, kui kostja üürileandjana selle üles ütles. Kostja ei

nõustu hageja väitega, et kostja survestas hagejat eluruumist lahkuma, kuna hageja ja tema

pereliikmed olid liiga lärmakad.

8. 09.11.2023 esitas kostja vastuhagi, milles taotles hagejalt 3334,50 euro väljamõistmist.

Kostja pidas hageja võlgnevuseks üürilepingust (kuni 13.11.2023) tulenevat üüri ja

kõrvalkulusid, samuti üürilepingu ülesütlemise avalduse koostamise eest tasutud summat.

Kostja hinnangul on hageja jätnud tasumata lepingujärgse sissenõutavaks muutunud üüri

14.05.2023 kuni 13.11.2023 kokku 2700 eurot (6 x 450 eurot). Samuti on hageja jätnud

tasumata lepingujärgsed sissenõutavaks muutunud kõrvalkulud perioodil 2023. a maist

septembrini kokku 526,50 eurot. Kostja märkis, et hageja jättis kõrvalkulude eest tasumata ka

14.04.–30.04.2023 eest, kuid hageja loobub vastava summa väljanõudmisest.

9. Alternatiivselt taotles kostja, et kui kohus leiab, et üürikomisjoni otsus on jõustunud

lepingu lõppemise aja osas (08.06.2023), siis tuleb hagejalt välja mõista tasumata üür ja

kõrvalkulud perioodi 14.04.2023–08.06.2023 eest ja kahju, mis tekkis kostjale alates

09.06.2023 seoses eluruumi valduse puudumisega, kokku 3500 eurot. Kostja väitis, et kuna

hageja ei ole talle eluruumi võtmeid tagastanud, siis puudub tal eluruumi valdus ja võimalus

seda üürile anda.

Hageja seisukoht vastuhagi suhtes

10. Hageja palus jätta kostja vastuhagi läbi vaatamata mõlema alternatiivse nõude osas.

Hageja leidis, et kuna üürikomisjoni otsus on lepingu lõpetamise kuupäeva osas jõustunud, ei

saa lepingu lõpetamise kuupäeva hagimenetluses enam vaidlustada. Alternatiivse nõude osas

leidis hageja, et kuna kostja ei esitanud oma nõuet üürikomisjonile, ei saa ta seda ka kohtule

esitada.

Maakohtu otsus ja põhjendused

11. Harju Maakohtu 07.05.2024 otsusega jäeti hagi ja vastuhagi rahuldamata ning poolte

menetluskulud nende endi kanda.

12. Maakohus menetles asja lihtsustatud korras (TsMS § 405 lg 1).

13. Kohus tuvastas, et pooled sõlmisid eluruumi üürilepingu 14.04.2023 ning samal päeval

allkirjastasid ka korteri üleandmise akti, üürileandja andis üürnikule üle võtmed ja üürnik

tasus üürileandjale kokku 900 eurot, sellest 450 eurot tagatisrahana ja 450 eurot üüri

ettemaksena. Pooled ei vaidle lepingu tingimuste üle, sh selle üle, et üürnik pidi tasuma

üürileandjale üüri 450 eurot kuus, millele lisandusid kõrvalkulud ning hoone korrashoiu- ja

parenduskulud. Pooled möönsid kohtuistungil, et kohtumenetluse ajaks on üürileping

lõppenud.

14. Maakohus selgitas esmalt, mis osas on üürikomisjoni 19.06.2023 otsus jõustunud ja siduv

ning milliseid nõudeid saavad menetlusosalised kohtus esitada. Üürikomisjoni 19.06.2023

2-23-9775

otsusega rahuldati hageja avaldus osaliselt ja mõisteti kostjalt välja hageja poolt eluruumi

üürimisel tasutud tagatisraha 450 eurot. Üürivaidluse lahendamise seaduse (ÜVLS) § 22 lg 2

kohaselt komisjoni otsuse osalisel vaidlustamisel jõustub otsus osas, mis ei ole seotud

vaidlustatud osaga. Kohus on asja lahendamisel seotud komisjoni otsusega selle vaidlustamata

osas.

15. Maakohus asus seisukohale, et hageja hagiavaldusest saab välja lugeda, et hageja on

vaidlustanud ainult selle üürikomisjoni otsuse osa, millega üürikomisjon tema avaldust ei

rahuldanud ehk 450 euro üürimakse tagastamise (dtl 9, 21). Kuna kostja kui üürivaidluse teine

pool ÜVLS § 21 lg-s 1 sätestatud tähtaja jooksul kohtusse ei pöördunud, on üürikomisjoni

19.06.2023 otsus jõustunud osas, millega kostjalt mõisteti hageja kasuks välja eluruumi

Sinika 4-10 Tallinnas üürimisel tasutud tagatisraha 450 eurot. ÜVLS § 24 ja täitemenetluse

seadustiku (TMS) § 2 lg 1 p 7 kohaselt on üürikomisjoni jõustunud otsus täitedokument, mille

täitmine toimub TMS-s sätestatud korras.

16. Üürikomisjoni otsus ei ole jõustunud ega kohtu jaoks siduv osas, milles see on

vaidlustatud (ÜVLS § 22). Hageja vaidlustas üürikomisjoni otsuse ja nõuab hagis ühe kuu

üüri ettemakse (450 euro) tagastamist, leides, et üürileping lõppes varem kui üürikomisjoni

otsuses märgitud 08.06.2023. Maakohus järeldas sellest, et üürikomisjoni otsus ei ole

jõustunud ega kohtu jaoks siduv lepingu lõppemise aja küsimuses. Maakohus selgitas, et

üürikomisjonis peetud arutelu ei piira kostja õigust esitada vastuhagi, mistõttu puudub alus

vastuhagi läbivaatamata jätmiseks.

17. Maakohus leidis, et edasi tuleb tuvastada, millal ja mis alusel 14.04.2023 üürileping

lõppes. Hageja hinnangul lõppes üürileping kas 14.04.2023, nagu on kirjas lepingu p-s 2.1,

või lõppes see poolte kokkuleppel 16.04.2023, st kestis kolm päeva. Kostja on seisukohal, et

üürileping lõppes kas 08.06.2023, kui toimus üürikomisjoni istung, või 13.11.2023, kui kostja

esitas ülesütlemisavalduse. Igal juhul ei soovinud vähemalt hageja alates 15.04.2023 enam

olla pooltevahelise lepinguga seotud. Kuna pooled on selles küsimuses aja jooksul esitanud

erinevaid ja muutuvaid seisukohti, hindas maakohus kõiki lepingu lõppemise võimalusi.



Lepingu lõppemine tähtaja möödumisega

18. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 309 lg 1 esimese lause kohaselt lõpeb tähtajaline üürileping

tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. Kohus ei

nõustunud hageja tõlgendusega, et 14.04.2023 sõlmitud üürileping lõppes lepingu p 2.1

kohaselt samal päeval, kui see sõlmiti (dtl 62). Praeguses asjas ei olnud poolte ühine tahe

sõlmida korteri üürileping üheks päevaks (VÕS § 29 lg 1, lg 3). Seda tõendab nii üüri

arvestamine ühe kuu kaupa (lepingu p 3.1, dtl 62) kui ka hageja poolt makse tegemine 900

euro ulatuses (dtl 53), mis vastab kahe kuu üüri suurusele. Seega ei lõppenud pooltevaheline

leping tähtaja möödumisega.



Lepingu lõppemine lepingust taganemisega

19. VÕS § 309 lg 2 kohaselt on üürilepingust taganemine lubatud ainult VÕS 15. peatükis

sätestatud juhtudel. VÕS § 277 lg 1 sätestab, et üürnik võib lepingust taganeda, kui

üürileandja ei anna asja üle kokkulepitud ajal või annab üle asja, mille puudused välistavad

asja sihtotstarbelise kasutamise võimaluse või piiravad seda olulisel määral. Hageja esitatud

2-23-9775

tahteavaldusi on võimalik tõlgendada lepingust taganemise avaldusena põhjusel, et üle antud

asjal (korteril) ilmnes puudus (eeldatust suurem vajadus oma igapäevases tegevuses arvestada

teiste majaelanikega), mis olulisel määral piirab asja sihtotstarbelist kasutamist. Kohtu

hinnangul ei ole siiski tõendatud, et täidetud oleksid VÕS § 277 lg 1 alusel üürilepingust

taganemise eeldused. Kohtu hinnangul saab lugeda tõendatuks, et kostja kui üürileandja teatas

hagejale järgmisel päeval pärast lepingu sõlmimist ja korteri üleandmist, et hagejal üürnikuna

tekib tõenäoliselt konflikt teiste majaelanikega seoses lärmiga (vt kostja 05.06.2023 vastus

üürikomisjonile, dtl 84). Selline asjaolu ei ole siiski piisav, et see olulisel määral piiraks asja

sihtotstarbelist kasutamist. Kohtu hinnangul ei lõppenud leping taganemisega.



Lepingu lõppemine erakorralise ülesütlemisega

20. Tähtajaline üürileping võib lõppeda ka erakorralise ülesütlemisega (VÕS § 309 lg 1

esimene lause, § 313 lg 1, lg 3, § 314). Hageja esitatud tahteavaldusi on võimalik tõlgendada

ka lepingu ülesütlemise avaldusena. VÕS § 314 lg 1 sätestab, et kui üürnikul ei ole

üürileandjast tuleneval põhjusel võimalik üüritud asja kasutada, võib ta üürilepingu üles

öelda, kui ta on üürileandjale andnud eelnevalt mõistliku tähtaja asja kasutamise

võimaldamiseks ning üürileandja ei ole selle tähtaja jooksul võimaldanud üürnikul asja

kasutada. Üürnik ei pea lepingu ülesütlemiseks eelnevalt üürileandjale tähtaega andma, kui

lepingu täitmine ei paku üürnikule ülesütlemist põhjustanud asjaolu tõttu enam huvi. VÕS §

314 lg 2 kohaselt võib üürnik juhul, kui tema võimalus üüritud asja kasutada on piiratud

üksnes mitteolulisel määral, lepingu sel põhjusel üles öelda üksnes juhul, kui lepingu

ülesütlemiseks on eriline põhjus. Kohus kordas, et on tõendatud, et kostja kui üürileandja

teatas hagejale pärast lepingu sõlmimist, et tema hinnangul tekib hagejal üürnikuna

tõenäoliselt konflikt teiste majaelanikega lärmi tõttu. Vajadus korteri kasutamisel eeldatust

enam arvestada teiste majaelanikega võib olla üürniku jaoks tegur, mis küll ei piira asja

kasutamist olulisel määral mh VÕS § 277 lg 1 tähenduses, aga mis võib siiski tema jaoks olla

piisavalt oluline, et soovida leping lõpetada. Maakohus asus seisukohale, et hageja ei ole

tõendanud, et tal oli lepingu ülesütlemiseks eriline põhjus. Kuna hageja ei hakanud korterit

kasutama eluruumina, siis ei ole võimalik hinnata, kas olukord oleks kujunenud tema jaoks

eriliselt keeruliseks. Seega ei lõppenud üürileping erakorralise ülesütlemisega hageja poolt.



Lepingu lõppemine kokkuleppega

21. VÕS § 186 p 4 kohaselt lõpeb võlasuhe selle lõpetamise kokkuleppega. Poolte

tahteavaldusi käesolevas asjas on võimalik tõlgendada ka lepingu lõpetamise kokkuleppena.

22. Hageja on soovinud alates 15.04.2023 lepingut lõpetada. Ka kostja on olnud lepingu

lõpetamisega põhimõtteliselt nõus. 16.04.2023 SMS-ga teatas kostja hagejale, et „kui te nüüd

soovite lepingut lopetada, peate kuu aega ette teatama“ (dtl 73). 08.06.2023 üürikomisjoni

istungil teatas kostja, et oli juba 16.04 nõus lepingu lõpetama, aga luges selle lõppenuks

08.06.2023 ehk istungi päeva seisuga (dtl 90). Kostja valmisolekut leping lõpetada on

kinnitanud ka lepingu sõlmimist vahendanud OÜ Uus Maa Kinnisvarabüroo oma 19.04.2023

kirjas hagejale („Omanik on Teile vastu tulnud ning enne tähtaega valmis lepingu lõpetama“,

dtl 66). Hageja väitele, et leping on lõppenud, on kostja peamine vastuväide olnud, et selline

kokkulepe oleks tulnud sõlmida samas vormis kui leping, st mõlema poole poolt allkirjastada.

Nii on kostja teatanud oma 05.06.2023 vastuses üürikomisjonile („Leping lõpeb lepingupoolte

allakirjutamisega selleks ettenähtud korras“, dtl 85), 08.06.2023 üürikomisjoni istungil

(„leping jätkub ju koguaeg. Leping on allkirjastatud. Iga allkiri maksab“, dtl 90) kui ka

2-23-9775

13.02.2024 kohtuistungil („[Kostja] ütleb, et kõik on lõpetatud, aga mina ei saa allkirja ega

võtmeid“, dtl 149).

23. Üürilepingu p 7.2 näeb ette, et lepingu lõpetamisel koostavad pooled eluruumi üleandmise

kohta akti (dtl 64). Samuti näeb lepingu p 10.1. ette, et lepingu tingimusi võib muuta ainult

poolte kirjalikul kokkuleppel ja et kirjaliku vormi mittejärgmisel on lepingu muudatused

tühised (dtl 64–65). Maakohtu hinnangul ei tähenda mõlema poole poolt allkirjastatud

lepingu lõpetamise kokkuleppe puudumine siiski seda, et sellist kokkulepet ei ole kehtivalt

sõlmitud. VÕS § 13 lg 3 kohaselt, kui lepingus oli ette nähtud, et lepingut muudetakse või

leping lõpetatakse teatud vormis, ei või üks lepingupool sellele lepingutingimusele tugineda,

kui teine lepingupool võis tema käitumisest aru saada, et pool oli nõus lepingu muutmise või

lõpetamisega teistsuguses vormis. 16.04.2023 SMS-s hagejale on kostja teatanud, et on nõus

lepingu lõpetamisega ühekuulise etteteatamisega (dtl 73). Sellist tingimust ei olnud lepingus,

samuti ei tulene see seadusest. Seega saab seda kostja tahteavaldust tõlgendada kui lepingu

lõpetamise kokkuleppe tingimust. Kuna hageja teatas oma lepingu lõpetamise soovist

15.04.2023 ja kostja andis sellele 16.04.2023 nõustumuse tingimusel, et leping lõpeb ühe kuu

möödumisel alates lõpetamise soovist teatamisest, lõppes leping 14.05.2023.

24. Kostja on väitnud, et leping ei ole lõppenud, sest hageja ei ole talle korteri võtmeid

tagastanud. Asjas esitatud tõendite kohaselt saatis hageja võtmed kostjale postiga 18.04.2023

(dtl 70). Kostja on ise üürikomisjoni 08.06.2023 istungil kinnitanud, et keeldus talle postiga

saadetud võtmeid vastu võtmast („Postkontorist helistati, et mulle on saadetis. Mina võtmeid

vastu ei võtnud ja need saadeti üürnikele tagasi.“, dtl 90). Hageja väitel ei ole tema võtmeid

tagasi saanud, sest kolis ära sellest korterist, kus võtmete saatmise ajal elas (dtl 90). Maakohus

leidis, et on tõendatud, et hageja on võtmed kostjale saatnud ja seega on teinud omalt poolt

kõik vajaliku, et need kostjale tagastada. Keeldudes talle saadetud võtmeid vastu võtmast, on

kostja ise vastutav nende kadumise eest. Samas ei ole võtmete üleandmine lepingu lõppemise

kokkuleppe sõlmimise seisukohast oluline.



Hageja nõue ettemakstud üüri tagastamiseks

25. Hageja nõuab kostjalt ettemakstud üüri tagastamist, sest üürileping lõppes 14.04.2023.

Kuna kohtu hinnangul oli üürileping lõppenud poolte kokkuleppel 14.05.2023, siis jättis

kohus rahuldamata hageja nõude 450 euro tagastamiseks, sest hageja oli kohustatud tasuma

üüri lepingu kehtivuse ajal. Hagejal oli lepingust tulenev üüri tasumise kohustus ajavahemikul

14.04.2023 kuni 14.05.2023 ja seega on kostjal õigus talle seda summat mitte tagastada.



Vastuhagi

26. Kostja vastuhagi põhineb eeldusel, et leping kehtis kas kuni 08.06.2023 või kuni

13.11.2023 ning et kostjal on sellest tulenevalt hageja vastu üüri ja kõrvalkulude tasumise

nõue (VÕS §-d 271 ja 292). Maakohus asus juba seisukohale, et leping lõppes 14.05.2023.

Hageja on kostjale tasunud üüri selle ajavahemiku eest, mil leping kehtis, seega jättis kohus

rahuldamata kostja nõude hageja vastu täiendava üüri ja kõrvalkulude tasumiseks.

27. Kostja on vastuhagis alternatiivselt esitanud kahju hüvitamise nõude, sest hageja ei ole

talle tagastanud korteri võtmeid, mistõttu puudub kostjal üüritud asja valdus ja võimalus see

uuesti üürile anda. Kohus asus juba seisukohale, et hageja on teinud kõik vajaliku, et võtmed

kostjale tagastada. Keeldudes talle saadetud võtmeid vastu võtmast, on kostja ise vastutav

2-23-9775

nende kadumise ja seonduva kahju eest. Lisaks ei saa eluruumi võtmete puudumist samastada

valduse puudumisega. Valdus on asjaõigusseaduse (AÕS) § 32 kohaselt tegelik võim asja üle.

Praeguses asjas tuvastatud asjaolude kohaselt ei olnud kostjal kui eluruumi omanikul pärast

üürilepingu lõppemist ühtegi takistust talle kuuluva eluruumi valduse taastamiseks.

28. Kostja on vastuhagis nõudnud kahju hüvitamist ka selle eest, et pidi lepingu erakorraliselt

üles ütlema ja kulutama selleks vajaliku 13.11.2023 ülesütlemisavalduse koostamiseks 108

eurot. Kuna üürileping oli selleks ajaks lõppenud, oli avalduse koostamine ebavajalik. Kohus

jättis kostja nõude rahuldamata.

29. TsMS § 162 lg 1 tulenevalt jättis maakohus menetluskulud poolte endi kanda.

Apellatsioonkaebus

30. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu otsuse osas, milles

kohus jättis vastuhagi rahuldamata, ning teha tühistatud osas uus otsus, millega rahuldada

kostja vastuhagi ning jätta kõik menetluskulud hageja kanda. Alternatiivselt palub kostja

maakohtu otsuse tühistada ja saata asi uueks arutamiseks maakohtule.

31. Kostja leiab, et maakohus on jätnud hindamata kostja esitatud tõendid ja tuvastanud

vääralt üürilepingu lõppemise ajana 14.05.2023. Seetõttu on kohus vääralt jätnud vastuhagi

3334,50 euro või 3500 euro nõudes rahuldamata. Maakohus on vääralt tõlgendanud

materiaalõiguse norme ja rikkunud menetlusõiguse norme.

32. Kostja väitel ei ole pooled ühelgi ajahetkel saavutanud kokkulepet, et üürileping lõppes

14.05.2023, samuti ei ole kumbki pool väitnud, et leping sel päeval lõppes. Hageja väitis, et

leping lõppes 14.04.2023 või 16.04.2023 ning kostja, et see lõppes 13.11.2023 kostjapoolse

ülesütlemisega. Maakohtu seisukoht on üllatuslik. Maakohus ei ole seejuures käsitlenud, et

pooled ei jõudnud lepingu lõpetamise osas kokkuleppele selles, kuidas toimub lepingujärgsete

summade arveldamine lepingu lõppemisel. Kostja oli nõus tagastama tagatisraha, millest

arvutatakse maha esimese kuu kõrvalkulud. Hageja sellega ei nõustunud, soovides saada

tagasi esimese kuu eest tasutud üüriraha ja tagatisraha ja mitte maksta kõrvalkulude eest.

Sellises olukorras ei saa rääkida kokkuleppest. Kostja nõusolekuks ei saa lugeda sõnumit, kus

on viidatud sellele, et kui hageja soovib lepingut lõpetada, tuleb sellest kuu aega ette teatada.

Kostja oli sel ajal ekslikult arvamusel, et seadus võimaldab lepingut ühekuulise

etteteatamisega üles öelda. Hageja sõnumit ei saa pidada pakkumiseks ja kostja vastust

nõustumiseks, seejuures ei saa nõustumust anda tagasiulatuvalt. Alles pärast kostja n-ö

nõustumust oleks pidanud hageja väljendama soovi leping lõpetada. Sel juhul oleks leping siis

kehtinud veel kuu aega.

33. Kostja leiab, et saadetud sõnumitega ei muutunud tühiseks üürilepingujärgne kokkulepe,

et lepingutingimusi võib muuta vaid kirjalikus vormis. Lisaks nähtub tõenditest, et pärast

16.04.2023 suhtlust jätkati läbirääkimisi lepingu lõpetamiseks (nt dtl 74–77), st ettemaksu,

tagatisraha ja kõrvalkulude teemal. Seega oli üürileping sel ajal veel kehtiv ning oli seda kuni

kostja ütles üürilepingu 13.11.2023 üles.

34. Kostja hinnangul ei ole õige maakohtu järeldus, et hageja tegi kõik endast oleneva, et

tagastada kostjale korteri võtmed, ning et seetõttu on kostja vastutav nende kadumise eest.

Kostjal oli õigus mitte võtta võtmeid üürilepingu kehtivuse ajal vastu. Tõendamata on, et

2-23-9775

kostja keeldus 16.04.2023 võtmeid vastu võtmast. Hageja ise lahkus koos võtmetega, kui oli

selge, et pooled kokkulepet lepingu lõpetamise osas ei saavuta.

35. Igal juhul ei nõustu kostja sellega, et võtmete üürilepingu kehtivuse ajal tagastamine oleks

samane valduse tagastamisega. Üüripinna üleandmise akti ei ole koostatud. Seega ei saanud

kostja olla kindel, et pind on vabastatud. Omavoliline sisenemine oleks olnud kriminaalkorras

karistatav.

36. Kõik menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda.

Vastustaja seisukoht

37. Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta see rahuldamata.

38. Maakohus on tõendeid piisavalt hinnanud ning asunud õigesti seisukohale, et üürileping

lõppes poolte kokkuleppel 14.05.2023, kuna hageja teatas lepingu lõpetamise soovist

15.04.2023 ja kostja andis sellele 16.04.2023 nõustumuse tingimusel, et leping lõpeb ühe kuu

möödumisel lõpetamise soovist teatamisest.

39. Kostja kahjunõue on täielikult tõendamata. Kostja ei ole hageja poole üüri- ega

majandamiskulude nõudega pöördunud. Võtmete kättesaamisest keeldus kostja ise.

40. Kuna kostja vastuhagi põhineb eeldusel, et üürileping kehtis kuni 08.06.2023 või

13.11.2023, kuid see lõppes 14.05.2023, on juba kostjale tasutud üüri kuni 14.05.2023, sest

kohus jättis rahuldamata hageja nõude selle summa tagasisaamiseks. Nii jättis maakohus

õigesti rahuldamata ka kostja nõude hageja vastu täiendava üüri ja kõrvalkulude tasumiseks.

41. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

42. Ringkonnakohus leiab, et kostja apellatsioonkaebus tuleb jätta TsMS § 657 lg 1 p 2¹ alusel

rahuldamata ja maakohtu otsuse resolutsioon muutmata, kuid maakohtu otsuse põhjendusi

vastuhagi rahuldamata jätmise kohta tuleb muuta. Ringkonnakohus jagab ka

apellatsiooniastme menetluskulud.

43. Ringkonnakohus kontrollib maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust ulatuses, milles

see on vaidlustatud (TsMS § 651 lg 1). Kuna maakohtu otsuse on vaidlustanud ainult kostja,

siis hindab ringkonnakohus maakohtu otsust ainult vastuhagi rahuldamata jätmise osas.

Maakohtu otsus on jõustunud osas, milles hageja hagi jäeti rahuldamata.

44. Maakohus on tuvastanud ning pooled ei vaidle ringkonnakohtus selle üle, et:

-

hageja ja kostja sõlmisid 14.04.2023 Sinika 4, Tallinn asuva eluruumi üürilepingu (dtl

62–65);

-

eluruumi valdus anti hagejale üle 14.04.2023 (dtl 60);

-

hageja on tasunud kostjale 450 eurot tagatisraha (üürilepingu p 4.1) ning 450 eurot

esimese kuu üüri eest (üürilepingu p 3.1).

45. Poolte vahel on vaidlus, millal ja mis alusel üürileping lõppes ning kas kostjal on õigus

nõuda hagejalt täiendavalt üüri ja kõrvalkulude hüvitamist. Üürikomisjon asus oma otsuses

2-23-9775

seisukohale, et üürileping lõppes 08.06.2023, kuna üürikomisjoni sel päeval toimunud istungil

kinnitas kostja, et loeb lepingu lõppenuks 08.06.2023 (dtl 91). Maakohus ei pidanud

üürikomisjoni seisukohta enda jaoks siduvaks, kuna hageja ise vaidlustas lepingu lõppemise

aja ning tugines sellele, et üürileping lõppes poolte kokkuleppel kas 14.04.2023 või

16.04.2023. Maakohus asus seisukohale, et leping ei lõppenud 14.04.2023 tähtaja

möödumisega, lepingust taganemisega ega lepingu erakorralise ülesütlemisega. Maakohus

nõustus hagejaga, et leping lõppes poolte kokkuleppel, kuid seda 14.05.2023, s.o ühe kuu

möödumisel kokkuleppest leping lõpetada. Kostja on maakohtu seisukoha

apellatsioonkaebuses vaidlustanud ning väidab, et üürileping lõppes alles 13.11.2023 kostja

ülesütlemisteate alusel. Hageja nõustub vastuses apellatsioonkaebusele maakohtu

seisukohaga, et üürileping lõppes poolte kokkuleppel 14.05.2023.

46. Ringkonnakohus märgib esmalt, et poolte vahel puudub vaidlus, et üürileping on tänaseks

lõppenud, kuna hageja peab lepingut lõppenuks hiljemalt 14.05.2023 ning kostja 13.11.2023.

Ringkonnakohus selgitab samas, et poolte esitatud asjaolude kogumile õigusliku hinnangu

andmine (kvalifitseerimine) on kohtu ülesanne ja kohus ei ole seotud poolte õiguslike

seisukohtadega (RKTKo 14.06.2023, 2-20-4179, p 10). Seega ei ole kohus seotud hageja

väitega, et üürileping lõppes poolte kokkuleppel, ega kostja seisukohaga, et see lõppes kostja

poolt ülesütlemisega.

47. Ringkonnakohus nõustub kostja apellatsioonkaebuse väitega, et asjaoludest nähtuvalt ei

ole üürilepingut lõpetatud poolte kokkuleppel. Ent ringkonnakohus ei nõustu kostjaga, et

üürileping oleks lõppenud kostja poolt selle ülesütlemisega. Ringkonnakohtu hinnangul saab

kohtule esitatud faktiliste asjaolude alusel asuda seisukohale, et käesoleval juhul lõppes

14.04.2023 sõlmitud üürileping 16.04.2023 hageja poolt selle erakorralise ülesütlemisega. Kui

leping öeldakse üles erakorraliselt, siis ei peagi lepingu lõppemise ajal olema poolte vahel

kokkulepet tasutud summade tagastamises ega muudes tingimustes. Selleks, et erakorraline

ülesütlemine oleks kehtiv, on oluline see, et ülesütlemiseks oli piisav alus.

48. Kuigi maakohus asus seisukohale, et faktilised asjaolud ei anna alust asuda seisukohale, et

üürileping on lõppenud hagejapoolse erakorralise ülesütlemisega, ringkonnakohus sellega ei

nõustu. Maakohus on õigesti välja toonud, et saab lugeda tõendatuks, et kostja kui üürileandja

teatas hagejale järgmisel päeval pärast lepingu sõlmimist ja korteri üleandmist, et hagejal

üürnikuna tekib tõenäoliselt konflikt teiste majaelanikega seoses lärmiga. Kostja on oma

05.06.2023 vastuses üürikomisjonile märkinud järgmist: „Järgmisel päeval helistas Y. C

mulle korterist ja taustal kisas laps meeleheitlikult. Y. C ütles, et laps kisendab, kui ta

koheselt midagi ei saa või talle midagi ei meeldi. Y. C küsis, kas sellise kisa pärast võib tulla

naabritega pahandust. Ütlesin, et arvatavasti tuleb“ (dtl 84). Kuigi kostja eitas, et tema oleks

lepingu sel põhjusel üles öelnud, möönis ta, et „Y. C ise arvas, et kolmanda korruse korter

vist polnud õige valik kisava ja koertega võidu tormava lapse jaoks“ (dtl 84). Seda, et kostja

mõistis hageja soovi leping lõpetada, kinnitab asjaolu, et ta oli valmis 16.04.2023 tagastama

450 eurot tagatisraha ning soovis allkirja lepingu lõpetamise kohta (dtl 84). Kuigi hageja

lepingu lõpetamise kohta allkirja ei andnud, kuna ei nõustunud sellega, et 450 eurot üüri

ettemakset talle ei tagastata, siis tõendab asjaomane suhtlus, et kostja oli teadlik lepingu

lõpetamise soovist. Ringkonnakohus tõlgendab hageja poolt lepingu lõpetamiseks avaldatud

soovi aga mitte lepingu lõpetamisena poolte kokkuleppel, vaid erakorralise ülesütlemisena.

49. Ringkonnakohus nõustub maakohtu väljatooduga, et vajadus arvestada korteri kasutamisel

eeldatust enam teiste majaelanikega võib olla üürniku jaoks tegur, mis küll ei piira asja

kasutamist olulisel määral VÕS § 277 lg 1 tähenduses, aga võib siiski tema jaoks olla

piisavalt oluline, et soovida leping lõpetada. Maakohus asus seisukohale, et hageja ei ole

2-23-9775

tõendanud, et tal oli lepingu ülesütlemiseks eriline põhjus, sest hageja ei hakanud korterit

kasutama eluruumina ja seega ei ole võimalik hinnata, kas olukord oleks kujunenud tema

jaoks eriliselt keeruliseks. Ringkonnakohus leiab, et hageja ei pidanud olukorra negatiivset

eskaleerumist ära ootama, vaid võis kostjalt saadud teabe alusel allkorruse naabri

elukorralduse kohta lepingu kohe erakorraliselt üles öelda. Iseenesest oleksid pooled võinud

ja pidanud juba enne lepingu sõlmimist läbi arutama, kas asjaomane eluruum sobib perele,

kus on väike laps ja kaks koera, kui allkorrusel elab inimene, kes magab päeval. Siiski, kui

asjaolu, et see eluruum hageja elukorraldusega ei pruugi sobida ja naabriga tekib eeldatavalt

tüli, selgus kohe üürilepingu sõlmimise järgselt – ja seda kostjapoolse teavitusena –, saab

pidada õigustatuks, et hageja ütles üürilepingu kohe üles. Kuigi kostja on eitanud omalt poolt

lepingu ülesütlemist lapse ja koerte tõttu, ei ole kostja eitanud seda, et sel teemal vestlus oli.

Seda tõendab kaudselt ka kostja 16.04.2023 SMS-vastus hageja sõnumile, milles sellisele

vestlusele viidati (dtl 73), samuti 19.04.2023 Uus Maa kinnisvaramaakleri e-kiri, kus on

viidatud, et hagejale on selgitatud, et „kuna maja on vaikne, siis suur lärm ja vali muusika on

välistatud“ (dtl 66). Hageja väitel talle selle kohta, et nende all elab keegi, kes ka päeval

magab, enne lepingu sõlmimist aga ei räägitud (dtl 89). See fakt sai aga otsustavaks

üürilepingu ülesütlemisel, kuna on usutav, et hagejal ei oleks olnud võimalik hoida väikse

lapse ja kahe koeraga ka päevasel ajal eluruumis sellist vaikust, nagu on eeldatav öösel.

50. Ringkonnakohus leiab, et tegemist oli mõjuva põhjusega VÕS § 313 lg 1 ja § 314 lg 2

tähenduses, sest hagejalt ei saanud asjaolusid arvestades, samuti mõlemapoolseid huve

kaaludes, eeldada, et hageja lepingu täitmist jätkab. Kui kostja juba üürilepingu teisel päeval

leidis, et ka päevase lärmi tõttu võib naabriga probleeme tekkida, siis saab asuda seisukohale,

et ka kostja huvides oli, et see leping lõpeb, kuna omanikuna vastutaks kostja oma naabrite

ees. Seega ei oleks probleemid tekkinud üksnes hagejal, vaid ka kostjal. Kuna kostja enda

väitel elas all korteris inimene, kes magas päevasel ajal ning eeldas seetõttu tavapärasest

suuremat vaikust ka päevasel ajal, siis ei olnud tegemist olukorraga, mida kostja üürileandjana

oleks saanud muuta või parandada. Seega saab asuda seisukohale, et erakorralisest

ülesütlemisest ei pidanud käesoleval juhul kostjale ette teatama (VÕS § 313 lg 3).

51. VÕS § 325 lg 1 kohaselt võib eluruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis

on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Käesoleval juhul, kuigi poolte vestlus toimus

15.04.2023, saab asuda seisukohal, et hageja ülesütlemisavaldus sisaldub 16.04.2023 SMS-is,

mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis (dtl 73, vt ka dtl 76) ja mis sisaldab viidet

lepingu lõpetamisele. Kostja on selle sõnumi kätte saanud, kuna on sellele 16.04.2023

vastanud (dtl 73). Leping tuleb lugeda lõppenuks 16.04.2023.

52. Kuna kohus loeb lepingu lõppenuks 16.04.2023 ja esimese kuu üüri (14.04.2023–

14.05.2023) on hageja tasunud, puudub alus hagejalt täiendava üüri väljamõistmiseks. Kuna

kostja ei ole nõudnud kõrvalkulusid aprilli 2023 eest, puudub alus vastuhagi rahuldamiseks ka

kõrvalkulude nõudes.

53. Mis puudutab kostja vastuhagi alternatiivset kahju hüvitamise nõuet, mis tuleb sellest, et

kostja ei ole väidetavalt saanud tagasi korteri võtmeid ja seega ka valdust, siis nõustub

ringkonnakohus maakohtu põhjendustega, et hageja on teinud kõik vajaliku, et võtmed

kostjale tagastada. Hageja saatis võtmed kostjale postiga 18.04.2023 (dtl 70), mida kostja ka

ei eita. Kostja on kinnitanud, mh apellatsioonkaebuses (dtl 217–218), et ta keeldus sel päeval

saadetud pakki, mille sisu ta küll väidetavalt ei tea, vastu võtmast, kuna leidis, et üürileping

on kehtiv. Puudub alus kahelda, et hageja saadetud pakk sisaldas võtmeid, kuna kostja

vastuväited lähtuvad samuti eeldusest, et pakk sisaldas võtmeid. Seega, kuna kostja keeldus

2-23-9775

võtmeid vastu võtmast, on eluruumi valduse väidetava puudumisega seotud kahju põhjustatud

kostja enda tegevusetusest.

54. Ringkonnakohus ei nõustu kostjaga, et võtmete tagastamise katse ei olnud valduse

tagastamine, kuna seda tehti üürilepingu kehtivuse ajal. Ringkonnakohus on eelnevalt asunud

seisukohale, et üürileping lõppes 16.04.2023 erakorralise ülesütlemisega hageja poolt. Seega

ei kehtinud üürileping enam 18.04.2023 ning kostja oleks pidanud võtmed vastu võtma.

Kostja ei ole tõendanud, ega isegi mitte väitnud, et hageja oleks pärast 16.04.2023 või

hiljemalt pärast 18.04.2023 vallanud vaidlusalust eluruumi. Kostja ei ole ka tõendanud, et tal

oleks pärast üürilepingu lõppemist olnud mis tahes takistusi eluruumi valduse taastamiseks ja

soovi korral eluruumi uuesti väljaüürimiseks. Seega on maakohus õigesti jätnud kostja

alternatiivse nõude rahuldamata.

55. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on jätnud kostja vastuhagi õigesti rahuldamata, kuid

asendab maakohtu põhjendused üürilepingu lõppemise aja ja aluse kohta käesoleva otsuse

põhjendustega.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

56. Maakohus jättis menetluskulud kummagi poole enda kanda, kuna rahuldamata jäid nii

hagi kui ka vastuhagi (TsMS § 162 lg 1). Kuna ringkonnakohus ei muuda maakohtu otsuse

resolutsiooni, siis puudub alus menetluskulude jaotuse muutmiseks.

57. Kuna kostja apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad apellatsiooniastme

menetluskulud kostja kanda (TsMS § 171 lg 1).

58. Kuna maakohus jättis menetluskulud kummagi menetlusosalise enda kanda, siis ei ole

poolte menetluskulusid kindlaks määratud. Seetõttu jätab ringkonnakohus ka ringkonnakohtus

kantud menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määramata (TsMS § 174 lg-d 3–5;

Riigikohtu 20.04.2016 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-142-15, p-d 21-22). Menetluskulude rahalise

suuruse määrab kindlaks maakohus TsMS § 174 lg-s 4 sätestatud korras, s.o pärast

kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Maris Kuurberg

Indrek Soots

Neve Uudelt