2-22-137779/37 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

(Eesistuja) Krista Kirspuu, (liikmed) Ulvi Loonurm ja

Indrek Soots

Määruse tegemise aeg ja koht

30.08.2024, Tallinn

Kohtuasja number

2-22-137779

Kohtuasi

Pärnu linn, Riia mnt 189a korteriühistu avaldus

Osaühing Alpois vastu võla nõudes

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 14.11.2023 määrus

Kaebuse esitaja ja liik

Pärnu linn, Riia mnt 189a korteriühistu määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Pärnu linn, Riia mnt 189a korteriühistu (registrikood

80460514), lepinguline esindaja Jelena Smorodina

Puudutatud isik Osaühing Alpois (registrikood

10089389), lepinguline esindaja Marko Jaani

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada määruskaebus osaliselt.

2. Tühistada Harju Maakohtu 14.11.2023 määruse resolutsioon p 3 osas, millega

maakohus jättis menetluskulud Pärnu linn, Riia mnt 189a korteriühistu kanda

ning p 4, milles kohus otsustas määrata menetluskulude rahalise suuruse kindlaks

pärast määruse jõustumist (TsMS § 174 lg 4). Teha tühistatud osas uus määrus,

millega jätta menetluskulud maakohtus menetlusosaliste endi kanda. Jätta muus

osas maakohtu määrus muutmata.

3. Määruse tervikresolutsioon on järgmine:

3.1. Võtta menetlusse Pärnu linn, Riia mnt 189a korteriühistu 03.10.2023 esitatud

nõude suurendamine.

3.2. Jätta Pärnu linn, Riia mnt 189a korteriühistu avaldus rahuldamata.

3.3. Menetluskulud jätta maakohtus menetlusosaliste endi kanda.

4. Jätta määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulud menetlusosaliste endi

kanda.

2-22-137779

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning

avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb

määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi

taotlusele esitada ka määruskaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Harju Maakohtu menetluses oli Pärnu linn, Riia mnt 189a korteriühistu (avaldaja, ka

korteriühistu) avaldus Osaühing Alpois (puudutatud isik) vastu võlgnevuse väljamõistmiseks.

1.1. Avalduse kohaselt loodi Pärnu linnas, Riia mnt 189a kortermajas 01.01.2018

korteriühistu. Puudutatud isik on Riia mnt 189a asuva korteriomandi nr 6 (registriosa nr

2586305) omanik alates 28.01.2019 ja seega alates sellest ajast korteriühistu liige, kellel on

korteriühistu liikme õigused ja kohustused, sh majandamiskulude tasumise kohustus.

1.2. Korteriühistu 22.06.2019 üldkoosolekul määrati remondifondi makse 0,90 eurot/m²

kohta, reservfondi makse 0,05 eurot/m² kohta ja põhihooldustasu makse 0,05 eurot/m² kohta.

Remondifondi, reservfondi ja põhihooldustasu summa arvestatakse korteri ruutmeetri

suurusest tulenevalt (protokolli p 3).

1.3. Vaatamata sellele, et korteriühistu esitab igakuiselt korteriomanikule majandamiskulude

arveid, ei ole puudutatud isik tasunud sentigi majandamiskulude katteks alates 01.03.2022,

mistõttu temal tekkis põhivõlgnevus korteriühistu ees 02.02.2023 seisuga 1171,68 eurot.

Puudutatud isiku võlgnevus koosneb tasumata hooldustasust, remondifondi maksetest ja

tarbitud üldelektri maksetest. Viivise võlgnevus seisuga 02.02.2023 oli 27,22 eurot. Avaldaja

palus puudutatud isikult välja mõista ka põhivõlgnevuselt 1171,68 eurot edasiulatuva viivise

võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates 03.02.2023 kuni

võla täieliku tasumiseni.

1.4. Avaldaja suurendas 24.04.2023 seisukohas nõuet ning palus puudutatud isikult avaldaja

kasuks välja mõista põhivõlgnevuse 24.04.2023 seisuga 1489,53 eurot, viivise perioodi

03.10.2022 - 24.04.2023 eesti 56,94 eurot ning viivise põhivõlgnevuselt 1489,53 eurot VÕS §

113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates 25.04.2023 kuni võla täieliku tasumiseni.

1.5. Avaldaja suurendas 03.10.2023 seisukohas nõuet ning palus puudutatud isikult avaldaja

kasuks välja mõista põhivõlgnevuse 30.09.2023 seisuga 2020,38 eurot, viivise perioodi

03.10.2022 - 30.09.2023 eest 140,87 eurot ning viivise põhivõlgnevuselt 2020,38 eurot VÕS

§ 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates 01.10.2023 kuni võla täieliku tasumiseni.

Puudutatud isikute seisukohad

2. Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu ning palus jätta see rahuldamata.

2-22-137779

2.1. Puudutatud isiku väitel puudub vaidlus, et puudutatud isik on Riia mnt 189a korteri nr 6

omanik alates 28.01.2019 ning nimetatud ajast ka korteriühistu liige. Puudutatud isik ei ole

avalduses nimetatud majandamiskulude arveid tasunud.

2.2. Põhistamata on väide, et arvetel esitatud nõuded on muutunud sissenõutavaks arvel

näidatud maksetähtpäeval. Seetõttu on väär ka avaldaja viivisearvestus ja viivisenõue.

2.3. Avaldaja nõuded on lõppenud seoses tasaarvestuse tegemisega. Kuna puudutatud isik

võis oma nõuded tasaarvestada juba alates 20.02.2023 (aeg, mil oli möödunud mõistlik aeg

kahju hüvitamiseks ja avaldaja andis teada, et keeldub kahju hüvitamast), siis nimetatud

hetkest on ka võimalik viivisenõue lõppenud.

Puudutatud isik avastas 14.01.2023 korteri nr 6 laele tekkinud veekahjustuse, mis tekkis

katuse läbijooksu tõttu ning, mis murdis laest lahti kipsplaadi tüki. Puudutatud isik teavitas

avaldajat 31.01.2023 tekkinud kahjust ning palus avaldajal teada anda, mismoodi kahju saab

hüvitatud. Avaldaja on keeldunud kahju hüvitamisest. Veekahjustuste kõrvaldamise kulude

kindlaksmääramiseks tellis puudutatud isik Morfo OÜ-lt hinnangu, kelle 07.03.2023

hinnapakkumise nr 0123 kohaselt läheb lae remont maksma 1254 eurot. Järelikult on

puudutatud isikul tekkinud kahju 1254 eurot, mille hüvitamise kohustus on avaldajal.

Avaldaja rikkus korteriomandi ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 34 lg-s 1 sätestatud kohustust

hoida kaasomandi osa ese korras. Kuna katus jooksis läbi ja selle tulemusel voolas vesi

puudutatud isiku korterisse, siis ei ole avaldaja eelnimetatud kohustust järginud. Puudutatud

isik tasaarvestas avalduse vastuses enda kahju hüvitamise nõude (tulevikus tekkivad kulud

seoses katuse läbijooksust tekkinud kahjustusega) 1254 eurot avaldaja majandamiskulude

nõuetega 1171,68 eurot ja võimaliku viivisenõudega. Tasaarvestuse tulemusel lõppevad

avaldaja nõuded puudutatud isiku vastu 1254 euro ulatuses.

2.4. Puudutatud isik esitas 07.06.2023 seisukohas alternatiivse tasaarvestusavalduse.

Puudutatud isik tegi välisseina rekonstrueerimiseks vajalikke toiminguid, tellis edela fassaadi

taastamise projekti, millega kaasnesid kulud kaasomandi eseme säilitamiseks 960 eurot.

Kuivõrd hoone välissein on osa hoone põhikonstruktsioonist ja seega korteriomanike

kaasomandi eseme osa ega ole puudutatud isik eriomandi eseme koosseisus, siis on

korteriühistul kohustus välisseina taastamisega seotud toimingud teostada ja kulud kanda, sh

kulud, mida kandis puudutatud isik avaldaja eest. Juhul kui kohus leiab, et avaldaja nõue

kuulub rahuldamisele, kasvõi mingis ulatuses, siis tasaarvestab puudutatud isik, enda nõude

960 eurot, avaldaja nõudega. Tasaarvestuse tulemusel lõppevad avaldaja nõuded puudutatud

isiku vastu 960 euro ulatuses. Esimeses järjekorras puudutatud isik tasaarvestab kahju

hüvitamise nõude 1254 ning seejärel enda eseme säilitamiseks tehtud vajalike kulutuste

hüvitamise nõude 960 eurot.

2.5. Puudutatud isik esitas 31.10.2023 täiendava tasaarvestusavalduse ning seisukoha

03.10.2023 esitatud nõude suurendamisele. Täiendav avaldaja nõue seoses arvetega nr 22083,

22090, 22097, 22099 ja 22110 summas 530,85 eurot sh viivisenõue, tuleb jätta rahuldamata,

sest puudutatud isikul oli õigus jätta avaldaja nõue täitmata VÕS § 110 lg 5 alusel kuniks

avaldaja hüvitab puudutatud isiku kulud (kahju) ning eseme säilitamiseks tehtud vajalike

kulutuste hüvitamise nõude. Kuna puudutatud isikul ei ole võimalik korteriomandit kasutada,

on tal õigus keelduda tasu (kohtus nõutavate maksete) maksmisest kuni takistuse

kõrvaldamiseni (katuse parandamiseni) VÕS § 111 alusel. Juhul kui kohus asub puudutatud

isikust erinevale seisukohale ning leiab, et avaldus kuulub (kasvõi mingis ulatuses)

rahuldamisele ja mõistab puudutatud isikult välja avaldaja kasuks põhivõla ja/või viivise, on

2-22-137779

avaldaja nõuded lõppenud tasaarvestusega. Puudutatud isik tasaarvestas enda kahju

hüvitamise nõude (tulevikus tekkiv kulude hüvitamine seoses katuse läbijooksust tekkinud

kahjustusega) 1254 eurot ja eseme säilitamiseks tehtud vajalike kulutuste hüvitamise nõude

(eramu fassaadi taastamise projekti kulu) 960 eurot avaldaja majandamiskulude nõuetega

2020,38 eurot (sisaldab mh arvetel nr 22083, 22090, 22097, 22099 ja 22110 kajastuvaid

nõudeid) ja võimaliku viivisenõudega. Tasaarvestuse tulemusel lõppevad avaldaja nõuded

puudutatud isiku vastu 2214 euro ulatuses.

Maakohtu määrus ja põhjendused

3. Harju Maakohus võttis 14.11.2023 määrusega menetlusse avaldaja 03.10.2023 esitatud

nõude suurendamise, jättis avalduse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda. Kohus

otsustas määrata menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast määruse jõustumist.

3.1. Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt vaatas kohus avalduse läbi hagita asjana

(tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 475 lg 1 p 13, § 613 lg 1 p 1).

3.2. Maakohus võttis menetlusse avaldaja 03.10.2023 dokumendis esitatud nõude

suurendamise. Kuna puudutatud isik sai nimetatud nõude suurendamisele vastuväiteid esitada,

siis ei takistanud nõude suurendamine menetlusse võtmine lahendi tegemist.

3.3. Kohus luges tsiviilasjas esitatud materjalidega tõendatuks, et:



puudutatud isik on Pärnu linnas, Riia mnt 189a-6 asuva korteriomandi omanik alates

28.01.2019 ning seega nimetatud ajast ka Pärnu linn, Riia mnt 189a korteriühistu liige;



avaldaja on esitanud puudutatud isikule arved hooldustasu, remondifondi ja tarbitud

üldelektri eest perioodil 01.03.2022 kuni 30.09.2023 kogusummas 2020,38 eurot.

Puudutatud isik ei ole nimetatud arveid tasunud.

3.4. Puudutatud isik viitas menetluses VÕS §-le 111 lg 1, kuid see viide ei ole asjakohane,

kuna pooltel ei ole lepingut, millest tuleneksid pooltele vastastikused põhikohustused.

3.5. Maakohus viitas KrtS § 12 lg-le 1; § 20 lg-le 1, § 40 lg-le 1, §-ile 48, VÕS §-le 76, § 82

lg-le 1, § 101 lg 1 p-le 1 ja § 108 lg-le 1.

3.6. 22.06.2019 korteriühistu üldkoosolekul otsustatud määrata remondifondi makse

0,90€/m², reservfond 0,05€/m², põhihooldustasu makse 0,05€/m², millised arvestatakse

tulenevalt korteri m² suurusest. Korteriühistu 23.04.2022 üldkoosoleku otsusega määrati

liigutada reservfondi maksed 0,05 eurot/m² remondifondi, kuna reservfond oli selleks ajaks

täidetud seaduses nõutaval määral ning remondifondi makse määraks sai 0,95 eurot/m².

Puudusid tõendid, et nimetatud üldkoosoleku otsuseid oleks vaidlustatud.

3.7. Vastavalt 22.06.2019 ja 23.04.2022 üldkoosolekul vastuvõetud otsustele oli avaldaja

õigustatud esitama puudutatud isikule arveid hooldustasu, remondifondi ja tarbitud üldelektri

eest. Avaldaja põhivõlgnevuse nõue oli 30.09.2023 seisuga põhjendatud iseenesest kokku

2020,38 eurot. Avaldaja esitas 10.03.2022 arve märts 2022 eest 105,70 eurot tasumise

tähtajaga 28.03.2022; 10.04.2022 arve aprill 2022 eest 105,70 eurot tasumise tähtajaga

28.04.2022; 10.05.2022 arve mai 2022 eest 105,70 eurot tasumise tähtajaga 28.05.2022;

01.06.2022 arve juuni 2022 summas 112,05 eurot tasumise tähtajaga 22.06.2022; 02.07.2022

2-22-137779

arve juuli 2022 eest 106,31 eurot tasumise tähtajaga 23.07.2022; 01.08.2022 arve august 2022

eest 105,71 eurot tasumise tähtajaga 22.08.2022; 06.09.2022 arve september 2022 eest

106,36 eurot tasumise tähtajaga 27.09.2022; 04.10.2022 arve oktoober 2022 eest 105,70 eurot

tasumise tähtajaga 25.10.2022; 02.11.2022 arve november 2022 eest 106,40 eurot tasumise

tähtajaga 23.11.2022; 05.12.2022 arve detsember 2022 eest 105,70 eurot tasumise tähtajaga

26.12.2022; 05.01.2023 arve jaanuar 2023 eest 106,35 eurot tasumise tähtajaga 26.01.2023;

31.01.2023 arve veebruar 2023 eest 106,45 eurot tasumise tähtajaga 21.02.2023; 07.03.2023

arve märts 2023 eest 105,70 eurot tasumise tähtajaga 28.03.2023; 05.04.2023 arve aprill 2023

eest 105,70 eurot tasumise tähtajaga 26.04.2023; 04.05.2023 arve mai 2023 eest 106,50 eurot

tasumise tähtajaga 25.05.2023; 07.06.2023 arve juuni 2023 eest 106,50 eurot tasumise

tähtajaga 28.06.2023; 07.07.2023 arve juuli 2023 eest 105,70 eurot tasumise tähtajaga

28.07.2023; 04.08.2023 arve august 2023 eest 105,70 eurot tasumise tähtajaga 25.08.2023;

04.09.2023 arve september 2023 eest 106,45 eurot tasumise tähtajaga 25.09.2023.

3.8. Puudutatud isik tasaarvestas menetluses enda kahju hüvitamise nõude (tulevikus

tekkivate kulude hüvitamiseks seoses katuse läbijooksust tekkinud kahjustusega) 1254 eurot

ja eseme säilitamiseks tehtud vajalike kulutuste hüvitamise nõude (eramu fassaadi taastamise

projekti kulu) 960 eurot avaldaja majandamiskulude nõuetega 2020,38 eurot ning võimaliku

viivisenõudega.

3.9. Riigikohus on 05.01.2011 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-116-10 p-s 44 asunud seisukohale,

et tasaarvestusavalduse esitamine on võimalik kohtumenetluse kestel ning sellise avalduse

esitamine ei ole tingimuslik VÕS § 198 teise lause mõttes.

3.10. Maakohus käsitles puudutatud isiku tasaarvestusavaldust esmalt katuse läbijooksust

tekkinud kahjustuse osas.

3.11. Maakohtu hinnangul rikkus avaldaja KrtS § 34 lg-s 1 sätestatud kohustust hoida

kaasomandi osa ese korras. Tõendamist leidis, et maja katus jookseb läbi, mille tulemusel

voolas vesi puudutatud isiku korterisse.

3.12. KrtS § 34 lg 1 ja lg 2 kohaselt valitsetakse korteriomandite eset seadusest, korteriühistu

põhikirjast, korteriomanike kokkulepetest ja korteriomanike huvidest lähtudes korteriühistu

kaudu. KrtS § 35 lg 1 sätestab, et korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise

küsimuste üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel, kui korteriühistu põhikirjaga

ei nähta ette rangemaid nõudeid. KrtS § 35 lg 2 p 1 kohaselt käsitatakse tavapärase

valitsemisena eelkõige kaasomandi eseme tavapärast korrashoidu ja remonti. Sellest

tulenevalt on korteriühistu kohustatud tagama kaasomandi eseme korrashoiu ja on õigustatud

teostama korteriomanike kaasomandis oleva asja korrashoiu töid, sealhulgas teostama

õigeaegselt ka katuse hooldust ja/või remonti, et katuse kehva seisu tõttu ei tekiks

korteriomandi omanikele kahju. Kohus selgitab, et tegemist on korteriühistu kohustustega.

3.13. Puudutatud isik möönis, et korteri soetamise hetkel olid lael nähtavad kahjustused, mis

eelduslikult olid tingitud veekahjustustest seoses katuse läbilaskmisega. Nimetatut kinnitab ka

avaldaja esitatud foto korteri laest seisuga 16.03.2019. Samas leidis kohtu hinnangul

tõendamist, et 2023. a jaanuaris kahju suurenes. Puudutatud isik avastas 14.01.2023 laele

tekkinud veekahjustuse talle kuuluvas korteris ning esitas selle kohta ka foto. Fotolt nähtus

ulatuslik veekahju, mis oli murdnud laest lahti ka kipsplaadi tüki. 2019 ja 2023 tehtud fotode

erinevusest sai järeldada, et tegemist oli uue kahjuga. Asjaolu, et 2023 avastatud kahju puhul

ei olnud tegemist varasema kahjustusega vaid uue kahju tekitamisega puudutatud isikule oli

2-22-137779

tõendatud ka Q kinnituskirjaga. Q kinnitas, et avastas 14.01.2023 korteris kahjustused (s.o

laest oli alla kukkunud suur tükk kipsplaati), mida 2022 aasta sügisel ei olnud (so 2022 oli

olukord selline nagu puudutatud isiku poolt korterit ostes).

3.14. Avaldaja väited, et jaanuaris 2023 toimunud kahju tekkimine võis toimuda puudutatud

isiku enda käitumise tõttu, oli tõendamata. Üksnes fotod ja viited korstna lammutamisest ja

katuse väljastpoolt „lappimisest“ nimetatut ei tõendanud. Puudutatud isiku esitatud fotodega

katusest oli tõendatud, et korstna ümbruses oli katus osaliselt katmata ja osaliselt lahti (dtl

191-194). Piltidelt tulenevalt oli eluliselt usutav, et katusest võis vihmavesi ja lumi sisse

pääseda ka siseruumidesse. Seega ei saanud avaldaja viidatud korstna lammutamist ning

katuses olevate avade kinni katmist automaatselt pidada olukorda halvendavaks käitumiseks

ja katuse olukorda kahjustavaks. Q kinnituskirjast tulenes, et korstna väljaulatuva osa

lammutamise ja samal ajal vastavas kohas katuse lappimise tulemusel ei muutunud katuse

olukord halvemaks, vaid paremaks ning vastavate tegevuste tulemusel sademete läbijooks

nimetud kohas peatus. Vastupidist avaldaja ei tõendanud. Samuti nähtus viidatud piltidest, et

puudutatud isiku poolt väljatoodud kahju asukoht ei ole seotud avaldaja poolt viidatud korstna

piirkonnaga.

3.15. Kohus luges tõendatuks, et puudutatud isik teavitas 31.01.2023 e-kirjaga tekkinud

kahjust avaldajat ning palus avaldajal teavitada, mismoodi kahju hüvitatakse. Puudutatud isik

tõendas ka, et korteriomandi nr 6 toa lae remont läheb maksma kokku 1254 eurot (07.03.2023

Morfo OÜ hinnapakkumise nr 0123). Puudusid tõendid, et avaldaja oleks olnud nõus

nimetatud kahju hüvitama või oleks kahju hüvitanud. Samuti ei esitanud avaldaja tõendeid, et

lae remonti oleks võimalik teha odavamalt või et avaldaja oleks hakanud tegelema nimetatud

probleemiga. Puudutatud isik esitas kohtule ka täiendavad videod ja pildi, mille kohaselt

03.10.2023 seisuga jookseb vesi endiselt katuselt sisse ning on tekkinud ka uus läbijooks.

3.16. Korteriühistu vastutab korteriomaniku suhtes oma korteriomandite kaasomandi osa

eseme valitsemise kohustuse rikkumise korral KrtS § 12 lg 1 ja § 34 lg 2 ning VÕS 115

alusel. VÕS § 103 lg 1 sätestab, et võlgnik vastutab kohustuse rikkumise eest, välja arvatud,

kui rikkumine on vabandatav. Eeldatakse, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav. VÕS §

101 lg 1 p 3 ja § 115 lg 1 järgi võib võlausaldaja nõuda kahju hüvitamist, kui võlgnik on

kohustust rikkunud. Juhul, kui avaldaja ei oleks oma kohustust rikkunud, siis ei oleks ka

puudutatud isik kahju kandnud. Avaldajal tuleb hüvitada puudutatud isikule kahju 1254 eurot.

3.17. Maakohus käsitles järgmine puudutatud isiku tasaarvestusavaldust seoses fassaadi

taastamise projekti kuluga.

3.18. KrtS § 37 lg 1 sätestab, et korteriomanikul on õigus teha kaasomandi eseme

säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike ja korteriühistu nõusolekuta ning ta

võib nõuda korteriühistult vajalike kulutuste hüvitamist. Tekkinud kulude osas on

korteriomanikul nõue korteriühistu, mitte vahetult teiste korteriomanike vastu. KrtS § 4 lg-d

3-4 sätestavad, et eriomandi esemeks ei ole hoone ja selle osad ega hoone püsimiseks või

ohutuse tagamiseks või korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed ka siis, kui

need asuvad eriomandi esemeks oleva hoone reaalosa piires. Maatükk ning hoone osad ja

seadmed, mis ei ole ühegi eriomandi ese ega ole kolmanda isiku omandis, on korteriomandi

kaasomandi osa esemeks.

3.19. Maakohtu hinnangul leidis tõendamist, et kortermaja välissein oli kriitilises olukorras ja

vajumisohtlik. 12.06.2021 üldkoosolek otsustas alustada rekonstrueerimistöödega ning võttis

2-22-137779

vastu otsuse mh fassaadi rekonstrueerimise, soojustamise ja sellega kaasnevate töödega

alustamise osas. 23.04.2022 korteriühistu üldkoosoleku otsusega otsustati sisuliselt peatada

rekonstrueerimisprojektidega edasiminek kuid mööndi, et maja vajab kiiremas korras

terviklahenduseta renoveerimist/parendamist – katusetööd, seinte soojustustööd ja

vundamendi soojustustööd. 04.11.2022 on puudutatud isik saatnud avaldaja juhatusele kirja,

milles palus taastada korter 6 hoovipoolne välissein nii, et see vastaks ehitustehniliselt

tingimustele välisseinale hiljemalt 10. jaanuariks 2023. Puuduvad tõendid, et avaldaja oleks

mingeid tegevusi seoses välisseina taastamisega ette võtnud. Puudutatud isik on tellinud

rekonstrueerimisprojekti, mille eesmärk on üksikelamu edela fassaadi taastamine

inventariseerimisjooniste järgi. Sport Osaühing esitas teostatud töö eest puudutatud isikule

25.05.2023 arve ilma käibemaksuta 960 eurot. Arve on koos käibemaksuga puudutatud isiku

poolt tasutud. Projekti olemasolu on teadaolevalt eelduseks välisseina rekonstrueerimise tööde

läbiviimiseks.

3.20. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 63 p 1 järgi on esemele tehtud kulutused

vajalikud, kui nendega säilitatakse eset või kaitstakse seda täieliku või osalise hävimise eest.

Maakohus luges välisseina parandamistööde tegemise kulud vajalikuks, et elamu säilitada ja

hoida see elamiskõlbulikuna. Puudutatud isik on teinud välisseina rekonstrueerimiseks

vajalikke toiminguid ehk tellinud edela fassaadi taastamise projekti ning sellega on kaasnenud

kulutused kaasomandi eseme säilitamiseks summas 960 eurot. Kuivõrd hoone välissein on osa

hoone põhikonstruktsioonist ja seega korteriomanike kaasomandi eseme osaks ega ole

puudutatud isik eriomandi eseme koosseisus (KrtS § 4 lg-d 3 ja 4), siis on korteriühistul

kohustus välisseina taastamisega seotud toimingud teostada ja kulud kanda. 30.04.2023

korteriomanike üldkoosolekul on küll kokku lepitud, et puudutatud isik ja korter 2 tegelevad

seina taastamisega, kuid protokollist ei nähtu, et nad peaksid seda tegema oma kuludega.

Lähtuvalt eeltoodust luges kohus tõendatuks, et puudutatud isikul on korteriühistu vastu

kaasomandi eseme säilitamiseks tehtud vajalike kulutuste hüvitamise nõue summas 960 eurot.

3.21. Eeltoodust tulenevalt oli puudutatud isikul avaldaja vastu nõue kokku 2214 eurot, mida

on võimalik tasaarvestada avaldaja majandamiskulude nõuetega 2020,38 eurot. Seega on

avaldaja nõue tasaarvestusega lõppenud.

3.22. Avaldaja esitas puudutatud isiku vastu ka viivisenõude. KrtS § 42 lg 1 sätestab, et kui

korteriomanik viivitab majandamiskulude tasumisega, võib korteriühistu nõuda temalt viivist

VÕS § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud suuruses. Avaldaja viivise nõue lõppes hiljemalt

31.03.2023 (esmase tasaarvestusavalduse esitamisega). Kuna puudutatud isikul oli õigus

keelduda arvete tasumisest, siis ei olnud ka edasine viivisenõue esitatud arvetelet

põhjendatud. Avalduses esitatud viivise arvestuse kohaselt moodustas viivis seisuga

31.03.2023 kokku 47,39 eurot. Seega luges kohus ka hageja viivisenõude tasaarvestatuks

puudutatud isiku kahju nõudega.

3.23. Maakohus ei nõustunud avaldaja väitega, et puudutatud isiku käitumine oli hea usu ja

mõistlikkuse põhimõttega vastuolus, takistades oma käitumisega majas renoveerimistööde

teostamist. Maja katus ja välissein olid kriitilises olukorras juba pikemat aega. Korteriühistu

loodi 2018, st enam kui 5 aastat tagasi ning selle aja jooksul ei ole avaldaja suutnud täita oma

kohustusi. Puudutatud isik jättis arved tasumata alles märtsist 2022, enne seda ei olnud

puudutatud isikul võlgnevusi korteriühistu ees, mis oleks takistanud renoveerimiseks vajaliku

laenu saamist.

3.24. Eeltoodust tulenevalt jättis kohus avalduse rahuldamata.

2-22-137779

3.25. Maakohus jättis menetluskulud avaldaja kanda arvestades, et kohus jättis avalduse

rahuldamata. Kohus otsustas määrata menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast

määruse jõustumist.

Määruskaebus

4. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ja teha uus

määrus, millega avaldus rahuldada, alternatiivselt saata asi uueks läbivaatamiseks

maakohtule. Avaldaja palus menetluskulud jätta puudutatud isiku kanda.

4.1. Avaldaja väitel menetles maakohus puudutatud isiku hilinenult esitatud tasaarvestamise

avaldust. Maakohus andis 18.09.2023 kirjaga pooltele tähtaja lõplike seisukohtade

esitamiseks, sh menetluskulude nimekirjade esitamiseks kuni 16.10.2023; vastuväiteid

vastaspoole esitatule sai esitada kuni 31.10.2023. Puudutatud isik esitas kohtule tasaarvestuse

avalduse ning täiendava menetluskulude nimekirja 31.10.2023 ega selgitanud, miks ta ei

esitanud menetlusdokumendi tähtaegselt. Maakohus võttis puudutatud isiku 31.10.2023

menetlusdokumendi menetlusse, kuid ei andnud avaldajale võimalust selle dokumendi osas

seisukoha esitamiseks, millega rikkus TsMS §-i 331.

4.2. Maakohus jättis tähelepanuta avaldaja esile toodud asjaolud ning neid kinnitavad tõendid,

mis viis ebaõige kohtulahendi tegemiseni. Kohus ei järginud tõendite hindamisel TsMS §-s §

232 sätestatut. Maakohtu määrus on olulises osas põhjendamata.

4.3. Kohus ei põhjendanud, miks ta luges kõige usaldusväärsemaks Q 06.06.2023

kinnituskirjas toodu, millest nagu oleks tulenenud, et korstna väljaulatuva osa lammutamise ja

samas kohas katuse lappimise tulemusel, ei muutunud katuse olukord halvemaks, vaid

vastavate tegevuste tulemusel sademete läbijooks nimetud kohas peatus. Ka ei põhjendanud

kohus, miks ta ei pidanud tõendatuks avaldaja väidet, et väidetav läbijooks 2023. a jaanuaris

toimus puudutatud ebaseadusliku ja korteriomanike kaasomandis olevat katust kahjustava

tegevuse tõttu.

Korteri nr 6 soetamise hetkel, s.o 21.01.2019 olid lael nähtavad kahjustused, mis eelduslikult

olid tingitud veekahjustustest seoses katuse varasema läbilaskmisega ja otsaseina halva

olukorraga. Kohus jättis tähelepanuta, et alates puudutatud isiku korteri nr 6 soetamise ajast

kuni puudutatud isiku poolse katuse lammutamise ajani, katuse läbijooksu ei olnud. Pärast

puudutatud isiku kahjustavat tegevust (korteriomanike kaasomandis oleva katuse osaline

lammutamine ja katuse väidetav lappimine) tekkiski väidetav läbijooks 2023. a jaanuaris,

mille tagajärjel korteri lae kahjustus suurenes. Korteriomanik on lammutanud ka korteri lage,

millega tekitas korterile veel suurema kahju, mille eest avaldaja ei vastuta. Puudutatud isik

püüab lae lammutamisega õigustada lae täies ulatuses väljaehitamist ja seda lae

parandus(viimistlus)tööde asemel, mis on vähemalt kaks korda odavam, mida avaldaja väitis

ka kohtumenetluses.

Maakohus pidas ebaõigesti korstna ümbruse auke, mis on nähtavad puudutatud isiku esitatud

fotodel, katuse esialgseks seisundiks. Puudutatud isik ise tekitas katusesse augu, selleks, et

lammutatud korstna kivid pööningule visata, millega kahtlemata halvendas niigi halvas

olukorras oleva katuse olukorda. Puudutatud isik kattis enda poolt tekitatud augu

materjalidega, mis ei ole ette nähtud katuse aukude parandamiseks (kilega ja plekiga), mille

tagajärjel hakkaski katus laskma sademeid läbi.

2-22-137779

4.4. Peale selle väljastasid nii puudutatud isikule kuuluv OÜ Notre Grupp kui ka puudutatud

isiku seadusliku esindaja pojale Qle kuuluv OÜ Bach Kapital, avaldajale arved, mis olid

tasutud tollase avaldaja juhatuse liikme Q poolt korteriühistu remondifondist ja seda

korteriomanike nõusolekuta. Asjast puudutatud isiku ja temaga seotud isikute käitumine

näitab nii nende kasupüüdlikkust, soovi teha remonti puudutatud isikule ja OÜ-le Notre

Grupp kuuluvates korterites korteriühistu arvel, kui ka katseid oma kahjustava tegevusega

korteriühistu vastutama panna. Vaatamata sellele, et puudutatud isik ei lükanud tagasi

korteriühistu vastavaid väiteid, jättis kohus kõik avaldaja väited tähelepanuta ja kohtulahendi

aluseks võttis Q 06.06.2023 kinnituskirja, mis ei ole eelnimetatud põhjuselt usaldusväärne

tõend.

4.5. Maakohtu järeldus, et fotodest nähtus, et puudutatud isiku kahju asukoht ei ole seotud

avaldaja viidatud korstna piirkonnaga, on vale. Üldteada on, et sõltumata katuse läbijooksu

kohast vesi läheb tasandi kõige madalamasse kohta.

4.6. Puudutatud isiku kohtule esitatud fotodest nähtub, et vanal eterniitkatusel tallasid

vähemalt kaks inimest. Vana eterniitkatusel tallamine tekitas kindlasti väiksemaid kahjustusi

juurde, mille tulemusena sattuvad sademed asjast puudutatud isiku korterisse.

4.7. Maakohus ei käsitlenud avaldaja väidet, et puudutatud isik ei ole alates korteri nr 6

ostmisest (21.01.2019) korteris elanud ega seda kütnud. Lisaks jäetakse üsna tihti eluruumi

uks-aken sulgemata, millest avaldaja on puudutatud isikule korduvalt teavitanud, mistõttu

vihmavesi sattub korterisse sisse, mille tagajärjel kahjustatakse nii korteri nr 6 põrandad kui

ka korteri nr 2 lage. Seega korteriomaniku korteriomandi korras (vähemalt kasutuskõlblikus

seisundis) hoidmise kohustuse täitmata jätmisega tekitab puudutatud isik ise nii endale kui ka

teistele korteriomanikele varalist kahju.

4.8. Maakohus järeldas ekslikult, et avaldaja ei ole enam kui 5 aasta jooksul suutnud täita oma

kohustusi. Kohus jättis tähelepanuta, et peale korteriühistu loomist (01.01.2018) toimus

esimene korteriomanike üldkoosolek 22.06.2019, kus muu hulgas otsustati remondifondi

kogumine, vajalike remonttööde teostamine ja korteriühistu pangakonto loomine. Esimesed

maksed korteriomanike poolt tehti oktoobris 2019.

Kohtu hinnang, et avaldajal ei olnud enne märtsi 2022, mis ajast tekkis korteriomanikul

võlgnevus korteriühistu ees, takistusi katuse renoveerimiseks, on ekslik. Puudutatud isiku

juhatuse liikme C ja tema poja Q juhatuse liikmena korteriühistut kahjustav tegevus tekitas nii

korteriühistule kui ka korteriomanikule varalise kahju ning korterelamu renoveerimislaenu

mittesaamise. Ka seetõttu ei ole Q 06.06.2023 kinnituskiri usaldusväärne tõend. Kohus jättis

tähelepanuta avaldaja väiteid, et 22.06.2019–25.05.2022 oli avaldaja juhatuse liige

puudutatud isiku seadusliku esindaja C poeg Q, kes soovis ise tegeleda maja renoveerimise

terviklahendusega (sh kolmanda korruse väljaehitamisega ja selle kasutamisega enda huvides)

ja raamatupidamisega, kuid hiljem tuli ilmsiks, et Q ja tema isa C, kasutasid avaldaja

remondifondi raha nii puudutatud isikule kuuluva firma (OÜ Notre Grupp) kui ka Qle

kuuluva firma (Bach Kapital OÜ) kasuks. Nimelt tasus Q ilma teiste korteriomanike

nõusolekuta korteriühistu remondifondist Notre Grupp OÜ-le arved 820 eurot, sh korstna

lammutuse ja katuse paikamise eest, mis tegelikult ei andnud pikaajalist tulemust ega

mõjutanud katuse vastupidavust, vaid katusele oli tekitatud lisa augud ja kahjustused, et enda

poolt lammutatud korstna kivid pööningule visata. Korteriühistu remondiraha omavolilise

kasutamise ehk teisejärguliste tööde asemel oleks pidanud teostama katuse

renoveerimiseks/parendamiseks vajalikud tööd (niisamuti otsaseina kaitseks), et vältida

suuremaid kahjustusi.

2-22-137779

Pärast Q juhatuse liikmena tagasi kutsumist 25.05.2022 hakkas juhatuse liige Y seoses

korterelamu renoveerimisega küsima hinnapakkumisi erinevatelt ehitusfirmadelt ning tegeles

ka laenu taotlemisega.

4.9. Kohus luges puudutatud isiku 07.06.2023 nõude korteriühistu vastu 960 eurot (eramu

fassaadi taastamise projekti kulu) tasaarvestatuks lugedes tähelepanuta, et korteriühistu

30.04.2023 üldkoosolekul juba otsustati protokolli p 7 kohaselt hüvitada puudutatud isikule

projektitööd 960 eurot ja seda nõuetekohase arve korteriühistule esitamise korral. Kuna

puudutatud isik ei olnud määruskaebuse esitamise ajaks vastavasisulist arvet (vähemalt

korteriühistu nimele) avaldajale esitanud, siis ei ole avaldaja puudutatud isikule ka 960 eurot

hüvitanud. Raha tasumiseks peab olema seaduslik alus (nt arve), mille koostamisest ning

korteriühistule esitamisest puudutatud isik kaldub kõrvale arusaamatul põhjusel. Kuna

korteriühistu kavatses kasutada Sport Osaühing projekti fassaadi renoveerimiseks, on

korteriühistu soov, et keegi (kas Sport Osaühing või puudutatud isik) vastutaks korteriühistu

ees projekti õigsuse eest. Praegu on juba ilmnenud puudusi projektis, mida tuleb parandada,

kuid korteriühistul puudub õigus nõuda Sport Osaühingult projekti parandamist, kuna nende

vahel puudub lepingusuhe.

4.10. Maakohus eksis menetluskulude jaotamise otsustamisel. Käesoleva vaidluse ese oli

korteriomanikult võla väljamõistmine. Riigikohus on leidnud, et mitme menetlusosalisega

hagita menetluses üldjuhul õiglane jätta menetluskulud selle isiku kanda, kelle kahjuks lahend

tehti. Avaldaja avalduse rahuldamise korral on õige jätta menetluskulud puudutatud isiku

kanda, kuna tema ebaseaduslik tegevus (kaasomandi omavoliline kahjustamine) ning

tegevusetus (korteriomandi korrashoidmise korteriomaniku kohustuse ning korteriühistu

liikme tasumiskohustuse täitmata jätmine) tekitas käesoleva kohtumenetluse ning sellega

kaasneva menetluskulude kandmise.

4.11. Juhul kui kohus jätab avalduse rahuldamata, siis tuleb menetluskulud jätta poolte endi

kanda. Puudutatud isik esitas kohtule tasaarvestuse avaldused 31.03.2023 ja 07.06.2023, s.o.

peale hagimenetluse algatamist (13.01.2023) ega viidanud tasaarvestuse võimalusele ka

maksekäsu kiirmenetluses (mis oli algatatud 30.10.2022). Riigikohus on 05.01.2011 otsuses

tsiviilasjas nr 3-2-1-116-10 p-s 44 asunud seisukohale, et tasaarvestusavalduse esitamine on

võimalik kohtumenetluse kestel, kuid menetluskulude jaotamise otsustamisel tuleb arvestada

ka sellega, et tasaarvestuse avalduse kohtuvälise esitamise korral (nt vastuseks korteriühistu

võlanõudele) võiks vältida kohtumenetluse algatamist ja seega menetluskulude kandmist, mis

on menetlusosaliste huvides.

Menetlusosaliste seisukohad

5. Puudutatud isik vaidles määruskaebusele vastu ning palus jätta selle rahuldamata.

Menetluse edasine käik

6. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel

läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

2-22-137779

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

7. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 667 lg 2 järgi osaliselt tühistada

resolutsiooni p 3 osas, millega maakohus jättis menetluskulud maakohtus avaldaja kanda ning

p 4, milles kohus otsustas määrata menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast määruse

jõustumist (TsMS § 174 lg 4). Ringkonnakohus saab selles osas teha uue määruse, millega

jätab menetluskulud maakohtus menetlusosaliste endi kanda. Muus osas on maakohtu määrus

seaduslik ja põhjendatud ning see tuleb jätta muutmata. Määruskaebus tuleb rahuldada

osaliselt.

8. Maakohus järeldas, et avaldaja siinses menetluses esitatud majandamiskulude nõue

puudutatud isiku vastu on tasaarvestusega lõppenud (VÕS § 186 p 2). Ringkonnakohus

nõustub selle maakohtu järeldusega. Vastuseks määruskaebuse väidetele vastab

ringkonnakohus järgmist.

9. Ringkonnakohus nõustub avaldajaga, et puudutatud isik ei järginud 31.10.2023

menetlusdokumendi esitatud tasaarvestusavalduse taotluse esitamisel maakohtu määratud

tähtaegu ja TsMS §-des 329-331 sätestatut. Tsiviilasja materjalidest nähtub, et maakohus

määras menetlusosalistele 18.09.2023 kohtu kirjaga tsiviilasjas nr 2-22-137779 lõplike

seisukohtade, sh menetluskulude nimekirja esitamise tähtajaks 16.10.2023. Sama kohtu

kirjaga määras kohus, et üksnes vastuväiteid vastaspoole esitatule saab esitada kuni

31.10.2023 (dtl 293). Vaidlust ei ole, et puudutatud isik esitas 31.10.2023 seisukoha, milles

mh sisaldab puudutatud isiku tasaarvestusavalduse taotlus (dtl 328). Puudutatud isik esitas

ringkonnakohtu hinnangul 31.10.2023 menetlusdokumendis tasaarvestusavalduse kujul ja

tingimustel, mida puudutatud isik varasemas menetluses ei olnud esitanud. Nimelt taotles

puudutatud isik 07.06.2023 seisukoha p-is 3.3 esimese alternatiivina tasaarvestada avaldaja

majandamiskulude nõue (ja võimalik viivisenõue) puudutatud isiku kahju hüvitamise nõudega

1254 eurot ning alternatiivsena, juhul kui esimene alternatiiv ei peaks kuuluma

tasaarvestamisele, avaldaja majandamiskulude nõudega 960 eurot. Seejuures taotles

puudutatud isik 31.10.2023 seisukohas enda kahju hüvitamise nõude (tulevikus tekkivate

kulude hüvitamiseks seoses katuse läbijooksust tekkinud kahjustusega) 1254 eurot ja eseme

säilitamiseks tehtud vajalike kulutuste hüvitamise nõude (eramu fassaadi taastamise projekti

kulu) 960 eurot avaldaja majandamiskulude nõuetega 2020,38 eurot (sisaldab mh arvetel nr

22083, 22090, 22097, 22099 ja 22110 kajastuvaid nõudeid) ja võimaliku viivisenõudega, s.o

tasaarvestuse tulemusel lõppevad avaldaja nõuded puudutatud isiku vastu 2214 euro ulatuses.

9.1. Maakohtu määruse põhjendustest on järeldatav, et maakohus on TsMS § 331 lg 1 järgi

puudutatud isiku 31.10.2023 hilinenult esitatud tasaarvestusavaldust siiski sisuliselt

menetlenud. Ringkonnakohus selgitab, et kui menetlusosaline pärast selleks kohtu määratud

tähtaja möödumist või TsMS §-des 329 või 330 sätestatut rikkudes esitab avalduse, taotluse,

tõendi või vastuväite, menetleb kohus seda TsMS § 331 lg 1 järgi üksnes juhul, kui

menetlusse võtmine ei põhjusta kohtu arvates menetluse lahendamise viibimist või

menetlusosaline põhistab, et hilinemiseks oli mõjuv põhjus. Seejuures hilinenud avaldust

menetledes rakendab kohus diskretsiooniõigust (vt ka RKTKo 22.11.2011, 3-2-1-113-11, p 57

ja selles viidatud RKTKo 29.10.2007, 3-2-1-99-07, p 19; 06.02.2008, 3-2-1-137-07, p 12),

millesse kõrgema astme kohus saab sekkuda vaid piiratult.

9.2. Tsiviilasja materjalidest ei nähtu, et maakohus oleks taganud avaldajale enne lõpplahendi

tegemist puudutatud isiku 31.10.2023 menetlusdokumendis esitatud tasaarvestuse kohta

seisukoha esitamiseks (vt ka TsMS § 328 lg 2). Ringkonnakohus on seisukohal, et siiski

2-22-137779

ainuüksi see asjaolu, ei anna määrus tühistamiseks alust. Nimelt on avaldaja esitanud

määruskaebuse ning seal mh esitanud vastuväited puudutatud isiku 31.10.2023

tasaarvestusavaldusele. TsMS § 662 lg 3 kohaselt võib määruskaebuse põhjendamiseks

esitada uusi asjaolusid ja tõendeid. Järelikult saab ringkonnakohus määruskaebuse

lahendamisel avaldaja vastuväidetega mh puudutatud isiku tasaarvestusavaldusele arvestada.

10. Puudutatud isik esitas siinses menetluses kahjustatud korteri omanikuna VÕS § 115 lg 1

alusel hüvitisnõude avaldaja kui väidetavalt oma kohustust rikkunud korteriühistu vastu.

Kohtupraktikas on selgitatud, et korteriühistu vastutab korteriomaniku suhtes oma

korteriomandite kaasomandi osa eseme valitsemise kohustuse rikkumise korral KrtS § 12 lg 1

ja § 34 lg 2 ning VÕS § 115 jt alusel (RKTKm 19.03.2021, 2-18-13649/57, p 17). VÕS § 115

lg 1 ja § 127 alusel võib nõuda kahju hüvitamist, kui on täidetud eelkõige järgmised eeldused

(vt nt RKTKo 21.10.2015, 3-2-1-107-15, p 11): kostja on kohustust rikkunud (VÕS § 115 lg

1); kostja vastutab kohustuse rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1), st rikkumine ei ole vabandatav

(VÕS § 103 lg 1); hagejale on tekkinud kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128); kahju on hõlmatud

rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2) ning rikkumise ja kahju vahel on

põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4).

10.1. Menetlusosalised ei vaidle, et puudutatud isik avastas 14.01.2023, et temale kuuluvas

korteris nr 6, sai elamu katuse läbijooksust tulenevalt veekahjustusi elamu konstruktsiooni

osaks olev lagi, mille tulemusena murdus laest lahti ka kipsplaadi tükk. Järelikult puudutatud

isikule kahju tekkis.

10.2. Menetlusosalised ei ole menetluses tuginenud sellele, et elamu katus ei ole

korteriomandite kaasomandi ese ega väida, et maakohus on selle asjaolu tuvastamisel eksinud.

Menetlusosalised vaidlevad selle üle, kas puudutatud isikul tekkis kahju selle tõttu, et avaldaja

rikkus oma kohustust. Täiendavalt väidab avaldaja määruskaebuses jätkuvalt, et väidetav

läbijooks 2023. a jaanuaris toimus puudutatud isiku enda katust kahjustava tegevuse tõttu.

10.3. Maakohus leidis, et avaldaja rikkus KrtS § 34 lg-s 1 sätestatud kohustust hoida

kaasomandi osa ese, s.o katus korras ja VÕS § 103 lg 1 järgi ei olnud avaldaja rikkumine

vabandatav. Maakohus tõi esile, et korteriühistu vastutuse aluseks saab olla mh tema

tegevusetus, sh kaasomandi esemete korrasoleku kontrollimise või parandustööde

korraldamata jätmine- korteriühistu loodi 2018, st enam kui 5 aastat tagasi ning selle aja

jooksul ei ole korteriühistu suutnud täita oma kohustusi.

10.4. Korteriomandite eset valitsetakse KrtS § 34 lg 1 alusel seadusest, korteriühistu

põhikirjast, korteriomanike kokkulepetest ja korteriomanike huvidest lähtudes. KrtS § 34 lg 2

järgi valitsevad korteriomanikud korteriomandite kaasomandi eset korteriühistu kaudu.

Kohtupraktikas on selgitatud, et korteriomandite kaasomandi osa eseme valitsemise kohustus

tähendab eelkõige korteriomanike ühist ning korteriühistu kaudu täidetavat kohustust tagada

korteriomandite kaasomandi osa eseme korrashoid, remont ja korteriomanditeks jaotatud

ehitise säilitamine ja hoidmine korteriomanike määratud seisukorras (RKTKm 19.03.2021, 2-

18-13649/57, p 17). Riigikohus on kuni 31.12.2017 korteriomanike omavahelisi kehtinud

KOS ning korteriühistu ja korteriomaniku vahelisi suhteid 31.12.2017. a kehtinud KÜS osas

selgitanud, et kuna korteriühistul oli KÜS § 2 lg 1 ja KOS § 15 lg 6 p 2 järgi kohustus tagada

kaasomandi eseme korrashoid (ringkonnakohtu hinnangul analoogselt ka alates 01.01.2018

kehtiva KrtS § 34 lg 1 kohaselt), siis piisab korteriomanikul tõendamisest, et purunes

kaasomandi ese. Vastutusest vabanemiseks tuleb korteriühistul tõendada, et ta ei ole oma

kohustusi rikkunud ning et ta on teinud kõik mõistlikult vajaliku selleks, et kaasomandi eset

2-22-137779

korras hoida ja korteriomanikule kahju tekkimist vältida. Muu hulgas võib korteriühistu

vabaneda vastutusest juhul, kui ta tõendab VÕS § 103 lg 2 järgi, et kohustuse rikkumine oli

vabandatav vääramatu jõu tõttu (vt RKTKm 18.12.2019 2-17-15364, p 12 ja selles viidatud

03.12.2014, 3-2-1-117-14, p 12).

10.5. Maakohus tuvastas ning menetlusosalised ei vaidlusta, et puudutatud isiku korteris sai

elamu katuse läbijooksust tulenevalt veekahjustusi elamu konstruktsiooni osaks olev lagi,

mille tulemusena murdus laest lahti ka kipsplaadi tükk.

10.6. Ringkonnakohus nõustub maakohtu määruse põhjendustega, et tsiviilasja toimikust ei

nähtu, et avaldaja ei ole enda kohustusi rikkunud ning, et avaldaja oleks teinud kõik

mõistlikult vajaliku selleks, et katus korras hoida ja korteriomanikule kahju tekkimist vältida.

Ringkonnakohus nõustub maakohtu järeldusega, et avaldaja on pikemat aega olnud teadlik

elamu katuse halvast seisukorrast, kuid ta ei ole ette võtnud reaalseid toiminguid katuse

parandamiseks ja rekonstrueerimiseks. Nimelt nähtub 12.06.2021 korteriomanike

üldkoosoleku protokollist, et korteriomanikud otsustasid juba 2021. a-l taotleda elamu

terviklikuks rekonstrueerimiseks laenu, mh oli juba 2021. a juunis selge, et rekonstrueerida

tuleb elamu katus ja katuselagi (dtl 207). Lisaks esitas avaldaja korteri nr 6 laest foto seisuga

16.03.2019, millest nähtus, et korteri nr 6 lagi oli juba tol ajal veega kahjustatud saanud (dtl

174). Järelikult oli avaldaja aastaid teadlik probleemsest elamu katusest, mis vajas

renoveerimist.

10.6.1. Avaldaja väidab määruskaebuses, et kohus jättis tähelepanuta, et pärast korteriühistu

loomist (seadusest tulenevalt 01.01.2018), toimus esimene korteriomanike üldkoosolek

22.06.2019, kus muu hulgas otsustati remondifondi kogumine, vajalike remonttööde

teostamine ja korteriühistu pangakonto loomine; esimesed maksed korteriomanike poolt tehti

oktoobris 2019. Ringkonnakohus on seisukohal, et üksnes korteriomanikelt raha kogumine ei

olnud piisav, katuse korras hoidmiseks ja korteriomanikule kahju tekkimise vältimiseks.

Tsiviilasja toimikust ei nähtu, et korteriomanikud oleks korteriühistu kaudu asunud reaalseid

toiminguid tegema, et elamu katuse olukorda parandada. Ringkonnakohus on seisukohal, et

üksnes korteriomanikelt majandamiskulude kogumine, ka hinnapakkumiste tellimine

renoveerimise ja rekonstrueerimise võimaluste kohta, samuti ühele pangale päringu tegemine

pangalaenu saamise tingimuste kvalifitseerimise kohta (dtl 278), ei anna alust järeldada, et

avaldaja oleks teinud kõik mõistlikult vajaliku selleks, et katus korras hoida. Ringkonnakohtu

hinnangul ei ole avaldaja menetluses väitnud, et mingeid reaalseid parandamis-/

rekonstrueerimis- või renoveerimistöid oleks alates korteriühistu loomisest tehtud.

10.6.2. Avaldaja on täiendavalt esile toonud, et korteriühistul ei ole raha katuse täies ulatuses

renoveerimiseks (dtl 167). Ka see asjaolu ei välista ringkonnakohtu hinnangul avaldaja

vastutust kaasomandi ese korras hoida. Korteriühistul on kohustus tagada kaasomandi eseme

korrashoid ja selleks raha leidmine. Kohtupraktikas on selgitatud, et vajadusel tuleb kokku

kutsuda korteriomanike erakorraline koosolek ja muuta majanduskava või kinnitada uus

majanduskava, kui senise alusel tehtavatest maksetest vajalike kulutuste katteks ei piisa, või

nt võtta krediiti (vt nt RKTKo 08.10.2014, 3-2-1-61-14, p 30).

10.6.3. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga ka selles, et avaldaja vastutust puudutatud isiku

ees ei välista ka väide laenuvõtmise võimatuse tõttu, korteriomanike, mh puudutatud isiku

majandamiskulude võlgnevuste tõttu. Ringkonnakohus nõustub maakohtu määruse

põhjenduste p-is 6 toodud põhjendustega ning neid TsMS § 654 lg 6 ja § 659 alusel ei korda.

2-22-137779

10.6.4. Lisaks ei ole avaldaja tõendanud, et kohustuse rikkumine oli vabandatav vääramatu

jõu tõttu.

11. Ringkonnakohus on seisukohal, et avaldaja vastutus ei välista ka avaldaja väiteid

võimalikest tema endine juhatuse liikme Q korteriühistu juhatuse liikme kohustuste rikkumise

kohta korteriomanike ees. Kui avaldajale on tema endise juhatuse liikme tegevuse tõttu

tekkinud kahju, oli avaldajal võimalik enda endise juhatuse liikme vastu nõudeid esitada.

Avaldaja endise juhatuse liikme vastutus korteriühistu ees ei ole praeguse vaidluse ese ega

anna alust maakohtu määruse muutmiseks.

12. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et avaldaja väited ja esitatud tõendid (fotod dtl

175-176), ei tõenda, et jaanuaris 2023 toimunud kahju tekkimine, võis toimuda puudutatud

isiku enda käitumise tõttu. Ringkonnakohus nõustub maakohtu määruse põhjenduste p-is 6

toodud põhjendustega ning neid TsMS § 654 lg 6 ja § 659 alusel ei korda. Ringkonnakohtu

hinnangul on toimiku materjalide pinnalt eluliselt usutav, et puudutatud isik pigem üritas

katuse olukorda parandada, olukorras, kus see lasi vett juba läbi ning oli ka varasemalt korteri

nr 6 lage juba kahjustanud (dtl 174). Lisaks on puudutatud isik määruskaebuse vastuses

omaks võtnud, et parandas katust juba 2020. a-l (dtl 371), kuid kahju, mille hüvitamist

puudutatud isik avaldajalt nõuab, tekkis alles 2023. a jaanuaris. Avaldaja ei ole tõendanud,

kahju tekkis osaliselt puudutatud isikust tulenevatel asjaoludel.

13. Ringkonnakohtu hinnangul ei anna määruskaebuse muutmiseks alust ka avaldaja väited,

mille kohaselt puudutatud isik ei ole alates korteri nr 6 ostmisest, s.o 21.01.2019, korteris

elanud ega seda kütnud; samuti jäetakse puudutatud isiku korteris üsna tihti eluruumi uks-

aken sulgemata, mistõttu vihmavesi sattub korterisse sisse, mille tagajärjel kahjustatakse nii

korteri nr 6 põrandad kui ka korteri nr 2 lage, samuti suureneb niiskus (dtl 238).

13.1. Ringkonnakohus selgitab, et kui kaasomanik rikub temal lasuvat ainukasutuses olevate

ruumide korrashoiu kohustust, saavad teised kaasomanikud nõuda rikkuvalt kaasomanikult

rikkumise lõpetamist või sellest hoidumist AÕS § 72 lg 5 järgi. Siinses menetluses sellist

nõuet esitatud ei ole.

13.2. Lisaks on ringkonnakohus seisukohal, et need avaldaja esile toodud asjaolud, ei välista

avaldaja vastutust ning avaldaja esile toodu, ei tõenda puudutatud isiku osa kahju tekkimises.

Puudutatud isik iseenesest nõustub avaldaja väitega, et puudutatud isik ei ole käesoleva ajani

korteris kütnud (dtl 371). Samas on puudutatud isik ringkonnakohtu hinnangul usutavaks

teinud ja ka enda faktilise asjaolude tõendamiseks esitanud foto (dtl 206), et puudutatud

isikule kuuluva korteri välisfassaad on kriitilises seisukorras. Nimelt paistab sein läbi ega pea

sooja ega tuult. Puudutatud isiku kirjelduse kohaselt ei ole seina vajumise tõttu rõduust

sulgeda (dtl 371-372). Ringkonnakohus on seisukohal, et olukorras, kus elamus välisfassad on

sellises seisukorras, et paistab läbi, ning välisfassaadi parandamine on kõigi korteriomanike

ühine kohustus, mida tuleks mh korraldada ja teostada korteriühistu kaudu, ei saa puudutatud

isikule kui kaasomanikule ette heita, et ta ei ole hoidnud tema ainukasutuses olevates

ruumides sellist temperatuuri ja õhuniiskust, mis tagaks mh kaasomandi eseme säilimise.

14. Ringkonnakohus ei nõustu ka avaldaja väitega, et justkui Q 06.06.2023 kinnituskiri ei ole

usaldusväärne tõend, mistõttu maakohus ei oleks pidanud sellest asjas faktiliste asjaolude

tuvastamisel lähtuma. Tsiviilkohtumenetluses on poolel õigus määrata, mis asjaolud ta kohtu

ette toob ja millise TsMS §-s 229 nimetatud tõendiga ta millist asjaolu vastavalt TsMS § 230

lg-le 1 tõendab. TsMS § 229 lg 2 kohaselt on tõendiks mh dokumentaalne tõend. Sündmusi

2-22-137779

pealt näinud isik Q kirjutas samade sündmuste kohta selgituskirja kohtule (dtl 190).

Ringkonnakohus leiab, et selgituskiri vastab TsMS § 229 lg 2 tähenduses dokumentaalse

tõendi tunnustele. Tõendi usaldusväärsust hindab kohus. Ringkonnakohtu hinnangul puudub

alus väita, et tõend on asjakohatu ja lubamatu (TsMS § 238 lg-d 1–4). Maakohus hindas

tõendeid kogumis. Määruskaebuse väited ei anna alust järeldada vastupidist.

15. KrtS § 12 lg 2 ning AÕS § 72 lg 5 teise lause ja § 75 lg 1 järgi on kahjustatud

korteriomanikule hüvitatavaks kahjuks eelkõige kahjustatud korteriomaniku korteriomandi

eriomandi eseme ning tema ainukasutusse antud kaasomandi eseme senise seisundi

taastamiseks mõistlikult vajalikud kulud, s.o ehitise osade parandamine, asendamine ja

siseviimistlus (RKTKm 19.03.2021, 2-18-13649/57, p 18). Maakohus jõudis seisukohale, et

puudutatud isik tõendas, et korteriomandi nr 6 toa lae remont läheb maksma 07.03.2023

Morfo OÜ hinnapakkumise nr 0123 tuginedes kokku 1254 eurot. Avaldaja väidab

määruskaebuses jätkuvalt, et puudutatud isik püüab avaldaja arvel rikastuda. Avaldaja on

seisukohal, et korteri nr 6 lage saab parandada vähemalt kaks korda odavamalt, kui

puudutatud isiku esile Morfo OÜ 07.03.2023 hinnapakkumine nr 0123, mille kohaselt läheb

lae remont maksma 1254 eurot. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega, et

avaldaja ei esitanud kohtule ühtki tõendit, et lae remonti oleks võimalik teha odavamalt.

Seega on jäänud avaldaja väited korteri nr 6 lae maksumuse osas paljasõnaliseks ega anna

alust maakohtu määruse muutmiseks.

16. Eeltoodud põhjendustel on ringkonnakohus seisukohal, et maakohus leidis põhjendatult, et

puudutatud isikul on kahjustatud korteri omanikuna avaldaja vastu kahju hüvitamise nõue

1254 eurot.

17. Puudutatud isik tugines avaldaja majandamiskulude ja viivise nõude vastuväitena

järgmisena sellele, et tal on avaldaja vastu nõue seoses elamu välisfassaadi

rekonstrueerimisprojekti tellimisega.

17.1. Menetlusosalised ei vaidle, et puudutatud isik on teinud elamu renoveerimiseks kulutusi.

Maakohus tuvastas, et puudutatud isik tellis elamu edela fassaadi rekonstrueerimisprojekti

ning Sport Osaühing esitas teostatud töö eest puudutatud isikule 25.05.2023 arve ilma

käibemaksuta 960 eurot. Maakohus luges puudutatud isiku tehtud kulutuse, s.o elamu

välisfassaadi rekonstrueerimisprojekti tellimise, TsÜS § 63 p 1 tähenduses vajalikuks

kaasomandi eseme säilitamiseks. Menetlusosalised ei ole tuginenud sellele, et elamu välissein

ei ole osa hoone põhikonstruktsioonist ja seega korteriomanike kaasomandi ese ega väida, et

maakohus on selle asjaolu tuvastamisel eksinud. Maakohus järeldas eeltoodust, et puudutatud

isikul on avaldaja vastu KrtS § 37 kohaselt kaasomandi eseme säilitamiseks tehtud vajalike

kulutuste hüvitamise nõue 960 eurot. Ringkonnakohus nõustub ka selle maakohtu järeldusega.

17.2. Avaldaja on toonud määruskaebuses esile, et korteriühistu 30.04.2023 üldkoosoleku on

otsustanud hüvitada puudutatud isikule projektitööd 960 eurot, kuid seda üksnes nõuetekohase

arve korteriühistule esitamise korral. Avaldaja väitel, kuna puudutatud isik ei vastavasisulist

arvet (vähemalt korteriühistu nimele) avaldajale esitanud, siis ei ole avaldaja puudutatud

isikule ka 960 eurot hüvitanud. Avaldaja tõi esile, et kuna korteriühistu kavatseb kasutada

Sport Osaühing projekti elamu fassaadi renoveerimiseks, siis on korteriühistu soov, et, kas

Sport Osaühing või puudutatud isik, vastutaks korteriühistu ees projekti õigsuse eest.

Ringkonnakohus on seisukohal, et need avaldaja esile toodud asjaolud ei välista avaldaja

kohustust KrtS § 37 kohaselt puudutatud isikule kaasomandi eseme säilitamiseks tehtud

vajalike kulutuste hüvitamist. Ringkonnakohtu hinnangul nähtub menetlusosaliste

2-22-137779

esiletoodust, et puudutatud isik tellis Sport Osaühingult üksnes elamu edela fassaadi

renoveerimisprojekti (dtl 186). Menetluses ei ole väidetud, et puudutatud isik oleks Sport

Osaühingult tellinud ka renoveerimistööd või sõlminud Sport Osaühinguga renoveerimistööde

tegemiseks lepingu. Kui avaldajal on soov puudutatud isiku tellitud ja Sport Osaühingu

koostatud rekonstrueerimisprojekti alusel elamu edela fassaadi renoveerima hakata, tuleb

avaldajal selleks Sport Osaühinguga vastav leping sõlmida. Järelikult puudub avaldajal

seaduslik alus ja õigus keelduda puudutatud isikule elamu edela fassaadi renoveerimisprojekti

kulutuste hüvitamiseks.

17.3. Seega on ringkonnakohus seisukohal, et maakohus leidis põhjendatult, et puudutatud

isikul on avaldaja vastu ka KrtS § 37 kohaselt kaasomandi eseme säilitamiseks tehtud vajalike

kulutuste hüvitamise nõue 960 eurot.

18. Maakohus tuvastas määruse põhjenduste p-is 4, et avaldajal on puudutatud isiku vastu

põhivõlgnevuse nõue 30.09.2023 seisuga kokku 2020,38 eurot. Lisaks tõi maakohus

põhjenduste p-is 5.5 esile, et avalduses esitatud viivise arvestuse kohaselt moodustas viivis

seisuga 31.03.2023 kokku 47,39 eurot.

19. Eeltoodud põhjendustel on ringkonnakohus seisukohal, et maakohus leidis põhjendatult, et

avaldaja siinses menetluses esitatud majandamiskulude ja viivise nõuded on tasaarvestusega

lõppenud. Avaldaja ja puudutatud isiku vahel eksisteerivad vastastikused samaliigilised

nõuded ning puudutatud isikul on õigus avaldajalt nõuda kahju hüvitamist 1254 eurot ja

kaasomandi eseme säilitamiseks tehtud vajalike kulutuste hüvitamist 960 eurot, kokku 2214

eurot. Tasaarvestuse tulemusel on siinses menetluses avaldaja nõuded puudutatud isiku vastu

lõppenud.

20. Avaldaja vaidlustas ka maakohtu poolt määratud menetluskulude jaotuse. Maakohus jättis

menetluskulud avaldaja kanda, kuna avaldus jäi rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub

avaldajaga selles, et maakohus jättis ebaõigesti menetluskulud TsMS § 172 lg 1 alusel

avaldaja kanda. Menetluskulud oleks tulnud jätta TsMS § 172 lg 1 teise lause järgi

menetlusosaliste endi kanda. Ringkonnakohus põhjendab seda seisukohta järgmiselt.

20.1. Maakohus leidis, et avaldaja esitatud nõue oli põhjendatud. Avaldus jäi rahuldamata

põhjusel, et kohus pidas põhjendatuks ka puudutatud isiku tasaarvestusavaldust, mis oli

esitatud juhuks, kui kohus peab avaldaja nõuet põhjendatuks. Ringkonnakohus on seisukohal,

et avaldajal ei olnud avalduse esitamisel võimalik ette näha, et avaldus jääb rahuldamata

tasaarvestuse vastuväite tõttu, st enne riske kaaluda ja mõista, et menetluskulud võivad

tervikuna jääda tema kanda (vt ka RKTKm 28.06.2024, 2-21-2998, p 12-14).

20.2. Tsiviilasja toimikust nähtub, et avaldaja esitas maksekäsu avalduse 03.10.2022 ja

avalduse kohtule 02.02.2023. Puudutatud isik avastas enda korteris kahju juhtumi 14.01.23,

millest teavitas avaldajat kohtuväliselt 31.01.23 e-kirjaga (dtl 140) ning tasaarvestusavalduse

esitas 31.03.2023 seisukohas. Eeltoodud kronoloogiast nähtuvalt, ei olnud avaldaja enne

maksekäsuosakonda ega ka kohtusse puudutatud isiku vastu nõuet esitades, teadlik

võimalikust puudutatud isiku kahju hüvitamise nõudest, avaldaja vastu.

20.3. Seoses puudutatud isiku kaasomandi osale kulutusteste tegemisega, palus puudutatud

isik avaldajal 14.11.2022 e-kirjaga taastada korter 6 hoovipoolne välissein ning märkis, et kui

10.01.2023 ei ole lepingut teostajaga ega kindlust, et sein valmib 31.01 2023 siis on

puudutatud isik ise sunnitud ehitada laskma ja kulud korteriühistult sisse nõudma (dtl 209).

2-22-137779

Järelikult teatas puudutatud isik kavatsusest vajadusel ise välissein taastada ja taastamise

kulud korteriühistult sisse nõuda, kronoloogiliselt pärast avaldajapoolset maksekäsuosakonna

poole puudutatud isiku vastu nõudega pöördumist. Puudutatud isik on küll viidanud

määruskaebuse vastuses tema 21.08.2023 menetlusdokumendi lisale 2, ning selgitanud, et

puudutatud isiku seaduslik esindaja teavitas avaldajat juba 02.02.2022, et puudutatud isik

majandamiskulusid ei tasu, sest kogub ise raha, et elamu välissein remontida (dtl 288). Siiski

ei saa ringkonnakohtu hinnangul ainuüksi sellest tõendist, arvestades selle sisu, teha järeldust,

et avaldaja pidi olema teadlik asjaolust, et kui avaldaja remondi tegemist ei korralda,

remondib puudutatud isik elamu välissein ise ning nõuab tehtud kulutuste hüvitamist nõuda

avaldajalt.

20.4. Samuti ei saanud avaldajale sellises olukorras ette heita avaldusest (osalist) loobumata

või avalduse (osalist) tagasi võtmata jätmist, mille tulemusena oleksid menetluskulud TsMS §

168 lg 5 alusel jäänud puudutatud isiku kanda. Seda põhjusel, et puudutatud isiku tasaarvestus

oli tingimuslik, sõltudes sellest, kas kohus tuvastab, et avaldajal on puudutatud isiku vastu

nõue või mitte.

20.5. Eeltoodud põhjendustel on alust maakohtu menetluskulude jaotuse otsustamisse, kui

diskretsiooniotsusesse sekkuda. Ringkonnakohus on erinevalt maakohtust seisukohal, et

TsMS § 172 lg 1 teise lause järgi on õiglane maakohtust kantud menetluskulud jätta

menetlusosaliste endi kanda.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

21. Kuna määruskaebus kuulub rahuldamisele osaliselt, seda maakohtu menetluskulude

jaotuse otsustuse osas, siis on ringkonnakohtu hinnangul õiglane jätta ka

määruskaebemenetluse kulud TsMS § 172 lg 1 teise lause järgi menetlusosaliste endi kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)

Krista Kirspuu, Ulvi Loonurm, Indrek Soots