2-20-5712/124 · Viru Maakohus Narva kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Viru Maakohus

Kohtunik

Angelina Abol

Otsuse tegemise aeg ja koht

30. august 2024, Narva

Tsiviilasja number

2-20-5712

Tsiviilasi

A. S. ja N. S. hagi I. O. ja K. O. vastu võlgnevuse nõudes.

Tsiviilasja hind 13 000.00 eurot.

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja 1: A. S. (IK xxxx, elukoht xxxx)

Hageja 2: N. S. (IK xxxx, elukoht xxxx)

Hagejate lepinguline esindaja: Mihhail Tuštšenko (e-post

mih.tushs@gmail.com)

Kostja 1: I. O. (IK xxxx, elukoht xxxx)

Kostja 2: K. O. (IK xxxx, elukoht xxxx)

Kostjate lepinguline esindaja: vandeadvokaat Margus Kiir

(e-post: margus.kiir@jewelex.ee)

Asja läbivaatamine

Kohtuistung 20.04.2021, edaspidi kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada A. S. ja N. S. hagi osaliselt.

2. Välja mõista I. O.ult ja K. O.ult solidaarselt A. S. ja N. S. kasuks võlgnevus 9

000.00 eurot.

3. Jätta menetluskulud 69% ulatuses solidaarselt I. O.u ja K. O.u kanda ning 31%

ulatuses solidaarselt A. S. ja N. S. kanda.

4. Määrata TsMS § 174 lg 4 alusel menetluskulude rahaline suurus kindlaks pärast

kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras.

5. Välja mõista I. O.ult ja K. O.ult solidaarselt Eesti Vabariigi kasuks riigilõiv 207.00

eurot.

I. O.ul ja K. O.ul tuleb tasuda riigilõiv 207.00 eurot 15 päeva jooksul käesoleva

kohtuotsuse jõustumisest. Raha tasumiseks vajalikud andmed on märgitud

kohtuotsusele lisatud makseinfo lehel. Raha tasumisel märkida makseinfo lehel

toodud viitenumber ning selgitusse kohustatud isiku nimi, kohtuasja number,

makse liik.

Kui I. O. ja K. O. ei täida kohustust kohtuotsuses märgitud tähtpäevaks, võib

kohtuotsuse saata sundtäitmisele. Riigilõivu tasumisega viivitamisel tuleb I. O.ul ja

K. O.ul tasuda kohtuotsuse jõustumisest kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse §

113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

Kätte toimetada otsus pooltele.

1 / 16

Edasikaebamise õigus

Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul,

alates otsuse apellandile kätte toimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel

käesoleva otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda

riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest. Apellatsioonkaebus võidakse

lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi

menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja

tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige

esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei

olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja

ennistamist.

ASJAOLUD

Hagiavaldus ja hagejate nõue

1. A. S. ja N. S. (hagejad) esitasid 17.04.2020 Viru Maakohtule hagi I. O. ja K. O. (kostjad)

vastu võlgnevuse nõudes.

Hagiavalduse kohaselt on hagejate (ostjatena) ja kostjate (müüjatena) vahel 14.11.2019 sõlmitud

ja Narva notari T. B. poolt tõestatud korteriomandi võlaõiguslik müügileping ja eelmärke

kinnistamisavaldus (müügileping, leping). Lepingu esemeks on korteriomand asukohaga Xxxx

(korteriomand).

Lepingu p 2.13. kohaselt on kostjad avaldanud ja kinnitanud, et lepingu ese (s.o korteriomand)

vastab täielikult projektile, puuduvad ilma õigusliku aluseta teostatud ümberehitused. Lepingu

esemel ei ole mingeid muid eritunnuseid ega puudusi, mille fikseerimist kostjad peavad

vajalikuks.

Lepingu p 3.1. ja 3.2. kohaselt müüsid kostjad nimetatud korteriomandi hagejatele hinnaga 55

000.00 eurot. Müügihinnast 11 000.00 eurot tasusid hagejad kostjatele enne lepingu sõlmimist

ning kooskõlas lepingu p 3.3. ülejäänud summa, s.o 44 000.00 eurot, hakkasid tasuma alates

novembrist 2019, osamaksetena summas 500.00 eurot kuus. Korteriomandi valdus on kostjatelt

hagejatele üle antud lepingu sõlmimise päeval ehk 14.11.2019.

Korteriomandi kasutamise käigus, märtsis 2020, said hagejad kolmandate isikute käest teada, et

selle seisund ei vasta kinnitusele vastavalt lepingu p 2.13. Korteriomandi kasutamise käigus on

tuvastatud, et see ei vasta täielikult projektile ning selles on tehtud ümberehitus: lammutatud

vaheseina osa lodža ja siseruumide vahel. Korteriomandi valduse üleandmisel ning mõistliku aja

jooksul peale valduse üleandmist ei andnud kostjad hagejatele dokumente, mis kinnitaksid selle

ümberehitamise seaduslikkust.

Poolte vahel sõlmitud lepingu p 7.1. – 7.8. on ette nähtud lepingust taganemise kord seoses

poolte kohustuste rikkumisega. 20.03.2020 teatasid hagejad kostjatele lepingu taganemisest

alates 01.04.2020. Teade lepingu taganemisest oli notariaalselt tõestatud. Taganemisavalduses

teatasid hagejad kostjatele lepingust taganemise põhjused ja tagajärjed, s.o lepingust

taganemisega on kostjad kohustatud tagastama hagejatele lepingust taganemise hetkeks tasutud

müügihinna osa summas 11 000.00 eurot ning taganemise päeva seisuga osamaksetena tasutud 2

000.00 eurot, s.o kokku 13 000.00 eurot, tähtajaga 01.05.2020. Kuivõrd hagejad said korteri

puudustest teada märtsis 2020, on taganemisavaldus tehtud mõistliku aja jooksul.

Hagejad on seisukohal, et korteriomandi ümberehitamine ilma seadusliku aluseta omab nende

jaoks negatiivseid tagajärjed: 1) oluliste rahaliste kulutuste kandmine ehitustööde teostamiseks

korteriomandi taastamiseks seisundisse, mis vastab projektile, või dokumentide saamiseks,

2 / 16

millega kinnitatakse ümberehitamise seaduslikust, samuti tuleb kanda ebamugavusi; 2)

soojuskoormuse suurenemine ning sellega seotud täiendavad kulutused. Nimetatud

korteriomandi puudused on müüjate poolne lepingu oluline rikkumine ja piisav alus lepingust

taganemiseks, arvestades ostjate vajalike rahaliste kulutuste suurust ning ebamugavusi, mis on

seotud nimetatud korteriomandi kasutamisega.

Kostjad said taganemisavalduse kätte, kuid oma lepingulise esindaja vahendusel teatasid, et nad

ei tunnista hagejate taganemise avaldust. Kostjad leidsid, et hagejate taganemise avaldus ei ole

materiaalsete eelduste puudumise tõttu kehtiv. Avalduse esitamisel ei ole ka kostjate hinnangul

järgitud mõistlikku tähtaega. Kostjate arvates ei ole nad hagejaid eksitanud, vara seisukord ja

kõik ümberehitustega seonduvad asjaolud olid hagejatel teada. Hagejad on aga seisukohal, et

kostjate mittenõustumine hagejate lepingust taganemisega ei muuda asjaolu, et taganemine on

kehtiv ja on toimunud.

Hagejad on tagastanud kostjatele korteriomandi valduse ning seoses lepingust taganemisega on

kostjatel kohustus tagastada hagejatele kõik üleantu, s.o hagejate poolt tasutud 13 000.00 eurot.

Nimetatud summa paluvad hagejad seega kostjatelt solidaarselt välja mõista. Menetluskulud

paluvad hagejad jätta solidaarselt kostjate kanda.

2. Hagejate täiendavate seisukohta järgi olid ilma projektita ja loata täielikult ümberehitatud

korteriomandi eluruumi, köögi ja rõdu pinnad. Köögi ja eluruumi sein ning köögi ja rõdu

vaheline sein on lammutatud, on toimunud muudatused küttesüsteemis.

Ülevaatuse käigus olid korteri muudatused nähtavad, kuid kostjad kinnitasid, et kogu vajalik

dokumentatsioon, load ja projektid on olemas ning ümberehitamine on olnud seaduslik.

Korteriomandi ümberehitamisega seadusliku aluseta toovad hagejatele kaasa negatiivsed

tagajärjed: 1) projekti tellimine ja ehitusloa saamine (kui see on üldse võimalik) ning seoses

sellega kulutuste kandmine; 2) oluliste rahaliste kulutuste kandmine ehitustööde teostamiseks

korteriomandi taastamiseks seisundisse, milles see algselt oli (kui see on üldse võimalik); 3)

soojuskoormuse suurendamine ning sellega seotud täiendavad lisakulutused.

Vastuseks 04.05.2022 kohtunõudele hagejad selgitasid, et mõlemad lepingupooled ei ole eesti

keelest aru saavad isikud ning nendel puuduvad õigusalased teadmised ja nad ei tee vahet

notariaalse kinnitamise ja tõestamise vahel. Seetõttu lepingujärgsed notariaalsete toimingutega

seotud taganemisavalduse vorminõuded ei olnud üheselt arusaadavad. Lepingust taganemiseks

hagejad pöördusid sama notari poole, kelle büroos oli koostatud ja tõestatud müügileping. Notar

koostas hagejate selgituste kohaselt taganemisavalduse, juhindudes müügilepingu p-st 7.3.

Kostjad ei heitnud vastuses taganemisavaldusele hagejatele ette vorminõuete rikkumist, seega

hageja arvates on kostjad nende taganemisavalduse saamise järel kaotanud õiguse tugineda

taganemisavalduse vorminõuete rikkumisele. Hagejad leiavad, et taganemisavalduse formaalsed

nõuded on seega täidetud.

Vastuses 04.06.2024 kohtunõudele hagejad leiavad, et kostjate väide, et müügilepingust

taganemise tulemusena jääb ostja poolt müüjale tasumisele kuulunud müügihinna osa summas

14 500.00 eurot müüjale leppetrahvina vastavalt müügilepingu p-s 7.6. kokkulepitule on alusetu,

kuna leppetrahvi nõue on taganemise tagajärgedega vastuolus. Hagejad peavad andma üle

korteriomandiga seotud õigused ning kostjad tagastama hagejatele kõik saadud rahalised

vahendid. Hagejad leiavad, et lepingust taganemisega ei ole kostjatele tegelikult kahju üldse

tekitatud, mille tõttu on leppetrahvi nõudmine hea usu põhimõtte vastane. Samuti hagejad

leiavad, et tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur ning paluvad kohtul vähendada

mõistliku suuruseni. Hagejad leiavad, et leppetrahvi suuruse kindlaksmääramisel tuleb lähtuda

tegelikult tekitatud kahjust, nt kostjate saamata jäänud tulust 7 kuu eest, mille jooksul leping on

võimalik lugeda kehtivaks. Arvestades seda, et keskmine üür Narva linnas on umbes 250 eurot,

võiks lugeda kahjuna 1 750 eurot. Hagejad paluvad arvestada ka nende majanduslikku seisundit,

kuna nad on korduvalt palunud menetlusabi, sest hagejate majanduslik olukord ei võimalda neil

tasuda isegi kohtumenetlusega seotud kulusid.

3 / 16

Kostjate vastuväited

3. Kostjad 12.06.2020 vastuses hagi ei tunnista ja paluvad jätta rahuldamata. Menetluskulud

paluvad kostjad jätta solidaarselt hagejate kanda.

Hagejad on tasunud kostjatele lepingu eseme müügihinnast 13 500.00 eurot (s.o müügilepingu p

3.2. nimetatud 11 000.00 eurot + müügilepingu p 3.3. nimetatud järelmaksuga tasumisele

kuuluvast summast 2 500.00 eurot). Osamaksed on hagejate poolt tasutud kuni 25.03.2020.

Hagejate poolt tasumata müügihinna osa on 41 500.00 eurot. Kuna müügilepingus on kokku

lepitud müügihinna tasumisega viivitamisel viivise maksmises, siis ostjad on kohustatud tasuma

tähtaegselt tasumata müügihinna osamaksete tasumisega viivitamisega seoses ka viivist.

Vastavalt müügilepingu p-dele 7.1. ja 7.1.1. on kostjatel õigus kuni lepingu eseme suhtes

asjaõiguslepingu sõlmimiseni müügilepingust taganeda, kui ostjad ei tasu müügilepingu alusel

müügihinnana tasumisele kuuluvaid summasid lepingus kokkulepitud tähtaegadeks ja korras.

Hagejad on alates 25.04.2020 jätnud osamaksed ja lepingu esemega seotud kulud tasumata.

Kostjad korduvalt juhtisid hagejate tähelepanu maksetega viivitamisele. Vastavalt müügilepingu

p 7.6. ei ole lepingust taganemisel ostjapoolse lepingurikkumise tõttu müüjad kohustatud

tagastama ostjatele lepingu eseme müügihinna osas ettemakset, sõltumata sellest, kui palju

makseid on ostjad teinud ning see summa loetakse leppetrahvina, samuti ei ole lepingust

taganemisel ostjapoolse lepingurikkumise tõttu ostjatel õigus nõuda müüjatelt mingite

täiendavate kulude kompenseerimist.

Vastavalt müügilepingu p 7.3. saadab lepingust taganemiseks õigustatud pool kohustatud poolele

ühepoolse notariaalselt tõestatud avalduse, milles märgib lepingust taganemise aluse, lepingust

taganemine jõustub taganemisavalduse üleandmisel, kuid mitte hiljem, kui kolmandal

pangapäeval arvates taganemisavalduse kättesaamisest vastavalt postiasutuse teatisele.

03.06.2020 tegid kostjad müügilepingust taganemise avalduse, mille on koostanud ja tõestanud

notar T. J.. Kostjate palvel on notar hagejatele avalduse edastanud. Seega on kostjad 03.06.2020

ühepoolselt müügilepingu kehtivalt ja vastavuses vorminõuetega lõpetanud. Samuti esitasid

kostjad müügilepingus kokkulepitud müügihinna kahe osamakse tasumisega viivitamisel viivise

nõude.

Kostjate poolt müügilepingust taganemise tulemusena jääb hagejate poolt kostjatele tasumisele

kuulunud ja tasutud müügihinna osa summas 14 500.00 eurot leppetrahvina vastavalt

müügilepingu p 7.6. kokkulepitule. Hagejad on kohustatud üle andma lepingu eseme valduse,

tasuma selle ajani asjaga seotud kommunaalkulud, leppetrahvi osa (1 000.00 eurot, s.o

taganemiseni tasumata osamaksed) ja viivise (2.40 eurot). Lisaks on hagejad kohustatud andma

notariaalse nõusoleku eelmärke kustutamise avalduse esitamiseks. Tulenevalt eeltoodust puudub

hagejatel kostjate vastu nõue ning vastupidi on hagejatel kostjate ees täitmata kohustused.

Hagejad teatasid kostjatele, et on leidnud teise korteri neile sobivamas asukohas ning soovisid

seega vaidlusalust korterit müüa. Selleks küsiti kostjatelt, kas nad on nõus, et lepingust tulenevad

kohustused antakse üle kolmandatele isikutele. Kostjad nõusolekut ei andnud, kuna eelnevalt

tuleb teada saada, kes on need kolmandad isikud ning tuleks hinnata ka nende usaldusväärsust.

Hagejad hakkasid otsima põhjuseid poolte sõlmitud lepingu lõpetamiseks. Tänaseks ongi

kunstlikult leitud põhjus, mis ei oma tegelikke asjaoludega mingit pistmist ning on toetunud

hagejatele eelnevalt teadaolevatele asjaoludele.

20.03.2020 on hagejad teinud avalduse müügilepingust taganemise kohta alates 01.04.2020,

milles on muuhulgas teatatud, et seoses müügilepingust taganemisega lõpetavad nad lepingu

eseme müügihinna osamaksete tasumise alates 01.04.2020. Seega hagejad kinnitasid ja

deklareerisid, et ei kavatse kohustusi edaspidiselt täita.

Kostjate taganemise avaldus vastab eeltoodule ning on kehtiv tulenevalt materiaalsete ja

formaalsete eelduste olemasolust. Kostjad ei tunnista hagejate taganemise avaldust, kuna

4 / 16

nimetatud avaldus ei ole müügilepingus kokkulepitud vorminõude eiramisega seoses kehtiv,

samuti ei ole avalduse esitamisel järgitud mõistlikku tähtaega, mis on samuti avalduse kehtetuse

aluseks. Hagejate taganemise avalduse puhul ei ole täidetud materiaalsed ega ka formaalsed

eeldused. Müügilepingus kokkulepitud vorminõude mittejärgimise tõttu on hagejate avaldus

kehtetu formaalsete eelduste puudumise tõttu. Tegemist on tühise avaldusega, millel puuduvad

õiguslikud tagajärjed ning seega puudub ka sellele toetuv nõue. Hagejate avaldus ei ole

notariaalselt tõestatud, notar on kinnitanud vaid hagejate allkirjade õigsuse. Seoses asjaoluga, et

avaldus ei vasta vorminõuetele, puudub vajadus ka analüüsida väidetavate tahteavalduse

materiaalsete eelduste olemasolu.

Kostjad leidsid täiendavalt, et nende poolne oluline lepingurikkumine puudub. Hagejad olid

teadlikud korteri seisundist, tutvusid dokumentatsiooniga ning vastupidiselt püüdsid ka ise

korterit müüa ning ei näinud probleemi väidetavas puuduses, kuna korteri seisundit hinnati

hagejate poolt müügikuulutuses väga heaks. Väited küttekuludest jäävad kostjatele arusaamatuks

ja paljasõnaliseks, kuna ei vasta tegelikkusele.

Pindi Kinnisvara eksperthinnangust nähtub, et tänase päeva seisuga, sh arvestades ümberehitusi

ja majanduskriisi, on asja väärtuseks jätkuvalt sarnane maksumus 52 000.00 eurot (+/- 5%).

Kostjad rõhutavad, et korteri väärtuse hindamisel on hagejate poolt toodud väidetavaid

puuduseid arvestatud. Seega on ka asja maksumusest ilmne, et väidetav puudus ei ole oluline.

OÜ Narva Ehitusprojekt eksperthinnangus nr 716/2021 on osutatud, et vaidlusalune rõdu ei ole

fassaadist väljaulatuv, st ei ole ava tegemisel asjassepuutuv maja fassaad ja kandev osa. Nimelt

on eemaldatud aken ja uks. Eksperdi arvamus on, et akna ja ukse eemaldamine ei avalda mõju

hoone kandeelementide kandevõimele ja hoone üldjäikusele. Selle seina osa ja avatäite võib

ohutult demonteerida. Esialgse konstruktsiooni taastamiseks on võimalikud järgmised

lahendused: säilitada ava nii nagu on praegu; paigaldada kogu olemasoleva ava ulatuses

kahepoolne klaasitud uks lodžale; taastada aknaaluse osa kergplokkidest müüritisega, paigaldada

aken ja uks.

Kostjate küsitud ABC Aknad OÜ hinnapakkumise kohaselt on avatäite maksumus koos

paigaldusega 400 eurot. Võrreldes asja maksumusega on väidetava probleemi lahendus

sümboolse tähendusega ja seega ilmselt ei ole väidetav puudus oluline ja põhjus on otsitud.

Avatäidete eemaldamine ei avalda hoonele mingit mõju ja vajadusel ning sellisel soovil on

võimalik paigaldada avatäited tagasi. Hagejad ei ole seda ise soovinud, nende põhjus on otsitud,

kuna hagejate tegelik eesmärk oli leping lõpetada seoses nende isiklike plaanide muutumisega.

Hagejate kuulutus vaidlusaluse korteri müügiks ja poolte kirjavahetus tõendab, et tegelik põhjus

tehingust loobumiseks oli hagejate plaanide muutumine ning mingitest puudustest ei olnud

juttugi.

Hagejate poolt on ka vaidlusalusele korterile põhjustatud oluline kahju, millise kindlaks

tegemiseks ja kahjustuste likvideerimiseks pöördusid kostjad erialaspetsialistide poole. Hagejate

poolt põhjustatud defektide kõrvaldamise maksumuseks on vähemalt 4 848.00 eurot. Siinjuures

ei ole hinnatud kadunud esemete ja rikutud kodutehnika maksumust. Korter rikuti hagejate poolt

sedavõrd lühikese aja jooksul ning peale seda asuti otsima põhjuseid selle tagastamiseks.

Kostjad 04.06.2021 seisukohas selgitavad, et pooled leppisid kokku taganemise vormis, seda

olenemata põhjusest. Alapunktis ei ole küll loetletud kõiki taganemise võimalikke aluseid, kuid

alapunktis ongi täpsustatud taganemise õigust lisaks muudele seadusest tulenevatele alustele

juhtudeks, kui rikutakse hinna tasumise kohustust või viibib asjaõiguslepingu sõlmimine. Samas

vorminõue on kehtiv iga aluse puhul.

Vastuses 04.05.2022 kohtunõudele kostjad märgivad, et VÕS § 13 lg 3 ei välista õigust tugineda

tehingu tühisusele. Ei saa kuidagi asuda seisukohale, et kostjad nõustusid vormi muutmisega

olukorras, kus nad ei tunnista lepingust taganemist ning ei ole andnud nõusolekut vormi

muutmiseks, sh kaudselt, tegevuse või käitumisega. Sätte eesmärgiks on asjaolu, et teine pool

teeb toimingu ning vastaspool aktsepteerib seda käitumisega, täitmisele asumisega, vaikimisi jne.

5 / 16

Kui pool ei tunnista teise poole tahteavaldust ning peab seda kehtetuks, ei pea ta ka välja tooma

kõikvõimalike aluseid ja vastuolusid, millele ta saaks toetuda. Teine olukord oleks, kui pooled

oleks taganemist aktsepteerinud ja asunud lepingut tagasi täitma, mis oleks tõesti käsitletav

nõusolekuna vormi muutmiseks.

Kostjatele jääb arusaamatuks seisukoht, mille kohaselt võib müügilepingu p-i 7.3 sõnastus olla

vorminõude suhtes pooli eksitav. Notar lepingu sõlmimisel tõlkis pooltele lepingu ja selgitas

selle sisu ning teiseks on hagejad ka ise tingimusest üheselt aru saanud ning suundusid avaldusel

allkirju kinnitama notari juurde. Võimalik eksimus terminis allkirja kinnitamine ja notariaalne

tõestus on isikute hooletus, mis ei õigusta vorminõude rikkumist. Taganemise vorminõudega

välistati mõtlematute avalduste esitamist, st see pidigi toimuma järgides notari õigusliku

hinnangut avalduse koostamisel ja esitamisel. Leppetrahv oli samuti ettenähtud seoses

asjaoluga, et heas seisundis korteriomand võeti kohe ostjate poolt kasutusse ning lepingu

lõppemisel, pidi see arvestama asja kulumiga seonduva kahju ja asja kasutamisega saadud kasu,

milline on oluline ning raskelt tõendatav.

KOHTU PÕHJENDUSED

4. Kohus, tutvunud poolte esitatud menetlusdokumentidega ja uurinud esitatud tõendeid, leiab,

et hagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele osaliselt.

5. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 järgi hagi menetletakse poolte esitatud

asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. TsMS § 436 lg 2 järgi kohus rajab otsuse üksnes

asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud

poolte esitatud õiguslike väidetega. TSMS § 438 lg 1 kohaselt hindab kohus otsuse tegemisel

tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi

kuulub rahuldamisele.

6. Poolte vahel puudub vaidlus ja/või kohus loeb tuvastatuks järgmise:

-

A. S. ja N. S. (koos hagejad) ostjatena ning I. O. ja K. O. (koos kostjad) müüjatena sõlmisid

14.11.2019 korteriomandi Xxxx Narva notari T. B. poolt notariaalselt tõestatud

müügilepingu ning poolte avalduse alusel kanti kinnistusraamatusse omandiõiguse

üleandmist tagav eelmärge hagejate kasuks;

-

lepingust tulenevalt oli müügihinna 5 000.00 eurot tasumise kord järgmine: 1) 11 000.00

eurot tasuvad hagejad kostjatele enne müügilepingu sõlmimist; 2) 44 000.00 eurot kohustusid

hagejad tasuma kostja 1 pangakontole igakuiste osamaksetena summas 500 eurot 88 kuu

jooksul alates novembrist 2019 hiljemalt maksekuu 25. kuupäevaks. Tasumisega viivitamisel

on kostjatel õigus nõuda hagejatelt viivist 0,01% tähtajaks tasumata summalt iga viivitatud

päeva eest;

-

müügilepingu kohaselt läks lepingu eseme otsene valdus ning korteriomandi kasutamisega

seotud kulude kandmise kohustus hagejatele üle müügilepingu sõlmimise päeval;

-

pooled esitasid vastastikku müügilepingust taganemise avaldused: 1) hagejad kostjatele

20.03.2020 Narva notari T. B. notariaalselt kinnitatud avalduse lepingust taganemisest alates

01.04.2020; 2) kostjad hagejatele 03.06.2020 Jõhvi notari T. J. notariaalselt koostatud ja

tõestatud avalduse. Puudub vaidlus, et pooled on üksteise taganemisavaldused kätte saanud;

-

pooltevaheline leping on lõppenud lepingust taganemise tulemusena;

-

hagejad on kostjatele lepingu täitmisena tasunud 13 500.00 eurot (hagiavalduse järgi 12

500.00 eurot, kostjate vastuse järgi 13 500.00 eurot, s.o sissemakse 11 000.00 eurot + 5 kuu

osamaksed kogusummas 2 500.00 eurot; igakuised maksed tasumata alates 25.04.2020);

-

müügilepingu esemeks olevas korteris oli enne müügitehingut tehtud ümberehituse käigus

eemaldatud köögi ja rõdu vaheline sein (aken ja uks) ja tehtud muudatused küttesüsteemis.

6 / 16

7. Poolte vahel on vaidlus eelkõige selles, et kumb pooltest on kehtivalt lepingust taganenud

ning kas ja millises summas kuulub hagejate poolt lepingu täitmisena tasutu hagejatele

tagastamisele. Kuna puudub vaidlus, et taganemisavalduse esitasid esimesena hagejad, siis tuleb

esimesena kontrollida, kas hagejad on lepingust kehtivalt taganenud.

Kostjad leiavad, et hagejate taganemine ei ole müügilepingus kokkulepitud vorminõude

eiramisega seoses kehtiv, samuti ei ole avalduse esitamisel järgitud mõistlikku tähtaega ning

avalduse esitamiseks puudusid ka materiaalsed eeldused.

8. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 116 lg 1 järgi lepingupool võib lepingust taganeda, kui teine

lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline lepingurikkumine).

VÕS § 188 lg 1 järgi taganeb lepingupool lepingust taganemisavalduse tegemisega teisele

lepingupoolele. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 69 lg 1 järgi kindlale isikule

(tahteavalduse saaja) suunatud tahteavaldus tuleb tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see

muutub kehtivaks kättesaamisega.

Lepingust taganemise kehtivuseks peavad olema täidetud nii selle formaalsed eeldused, eelkõige

olema esitatud vastaspoolele õigel ajal (VÕS § 118 lg 1) taganemisavaldus kui ka sisulised

(materiaalsed) eeldused, st taganemiseks peab olema seda õigustav põhjus, eelkõige oluline

lepingurikkumine VÕS § 116 mõttes (vt RKTKo 30.05.2013, 3-2-1-34-13, p 14). Kohus

selgitab, et VÕS § 116 on dispositiivne säte, millest pooled võivad kokkuleppega kõrvale

kalduda. Pooled võivad seega kokku leppida, millise rikkumise puhul on pooltel õigus lepingust

taganeda, sõltumata sellest, kas rikkumine on oluline VÕS § 116 mõttes või mitte (vt RKTKo

06.04.2018, 2-15-3965, p 14).

Kuna taganemise näol on tegemist ühepoolse kujundusõigusega, siis ei saa teine pool sellist

suhte muutmist takistada, kui kujundusõiguse materiaalsed eeldused on täidetud ning taganemise

formaalset korda on järgitud.

9. Kohus kontrollib kõigepealt hagejate lepingust taganemise formaalsete eelduste täidetust.

Kohus selgitab, et seadus ei näe taganemisavaldusele ette vorminõuet, s.o taganemisavaldus kui

tahteavalduse andmine võib sõltumata lepingu enese vormist olla tehtud ükskõik millises vormis,

ka suuliselt (vt nt RKTKo 09.02.2011 3-2-1-138-10, p 21; 21.05.2008, 3-2-1-31-08, p 15).

Kuna VÕS § 188 on põhiliselt dispositiivne, siis võivad pooled taganemise eeldusi seadusega

võrreldes üldjuhul rangemaks teha, st kokku leppida nt taganemisavalduse esitamise tähtajas või

avalduse vormis, nt ette näha taganemisavaldusele kindla vorminõude või avalduse edastamisele

kindlad reeglid.1

Poolte sõlmitud müügilepingu p 7. näeb ette kohustuste rikkumisel lepingust taganemise

tingimused ja korra. Lepingu p-des 7.1. ja 7.2. kirjeldatud rikkumiste puhul on vastaval poolel

lepingust võimalik taganeda kuni lepingu eseme suhtes asjaõiguslepingu sõlmimiseni. Lepingu

p-s 7.3. leppisid pooled kokku, et lepingust taganemiseks saadab õigustatud pool kohustatud

poolele notariaalkorras ühepoolse notariaalselt tõestatud avalduse, milles märgib lepingust

taganemise aluse.

Hagejad on lepingust taganemisel tuginenud muule kui lepingu p-s 7.2. kirjeldatud

müüjapoolsele rikkumisele. Hagejad põhjendavad oma taganemise avalduse esitamist sellega, et

müügilepingu esemeks oleva korteriomandi seisund ei vasta ostja poolt müügilepingu p-s 2.13.

antud kinnitusele, et lepingu ese vastab projektile, puuduvad ilma õigusliku aluseta teostatud

ümberehitused, samuti korteriomandi valduse üleandmisel müüja ei andnud ostjale üle

korteriomandi eseme ümberehituse seaduslikkust kinnitavaid dokumente vastavalt lepingu p-s

2.19. märgitule.

Poolte esitatust ei tulene, et müügilepingu p-des 7.1. ja 7.2. on pooled kokku leppinud ainsates

müügilepingust taganemist võimaldavates lepingurikkumistes. Kostjad selgitasid kohtuistungil,

1 V.Kõve. Võlaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn: Juura, 2016, § 188, p 6 a).

7 / 16

et nad ei ole välistanud, et lepingust taganemiseks võivad olla muud seadusest tulenevad

põhjused, aga nad on kokku leppinud taganemise vormis, s.o ka juhul, kui kasutatakse muid

aluseid.

Kohus asub seisukohale, et pooled leppisid müügilepingu p-s 7.3. kokku lepingust taganemise

avalduse vormis kõikide võimalike lepingust taganemise juhtudeks (s.o mitte üksnes lepingu

p-des 7.1., 7.2. nimetatud alustel), kuivõrd nimetatud lepingupunkt näeb ette lepingust

taganemise vormi, sidumata seda üksnes lepingus eraldi nimetatud taganemisalustega. Sellist

tõlgendust toetab samuti asjaolu, et ka hagejad pöördusid taganemise avalduse esitamiseks notari

poole. Kohus nõustub kostjatega, et taganemise avaldusele notariaalse tõestamise vormi, millega

kaasneb notari selgitamiskohustus, ettenägemise eesmärgiks on tehingust kergekäeliselt

taganemise vältimine.

Hagejate taganemisavaldus (dtl 39-41) on notariaalselt kinnitatud, s.o notar on üksnes kinnitanud

tehingu tegijate allkirja õigsust, ning avaldus ei vasta seega lepingus kokkulepitud

taganemisavalduse vorminõudele.

Taganemisavaldus on ühepoolne tehing TsÜS § 67 lg-te 1 ja 2 mõttes. Seega on kohaldatavad

ka vastavad TsÜS-i sätted tehingu tühisuse ja tühistamise kohta. TsÜS § 83 lg 2 järgi

kokkulepitud vormi järgimata jätmise korral on tehing tühine, kui seadusest või poolte

kokkuleppest ei tulene teisiti. Kui taganemisavalduse eeldused ei ole täidetud, on see tagajärjetu

(toimetu), kuid mitte tehinguna tühine (vt nt RKTKo 30.04.2013, 3 2-1-5-13, p 18).

Tartu Ringkonnakohus osutas oma 22.12.2021 otsuses apellatsioonkaebusele viidates

võimalusele, et kui lepingupooled ei ole eesti keelest aru saavad isikud, kellel puuduvad

õigusalased teadmised, siis ei pruugi lepingujärgsed notariaalsete toimingutega seotud

taganemisavalduse vorminõuded olla üheselt arusaadavad. Hagejad jäid selle juurde, et

müügilepingu p-st 7.3. tulenevad taganemisavalduse vorminõuded ei olnud neile üheselt

arusaadavad. Täiendava selgituse kohaselt pöördusid hagejad lepingust taganemiseks

müügilepingu koostanud notari poole, kes koostas hagejate selgituste järgi taganemisavalduse,

juhindudes müügilepingu p-st 7.3. Hagejad on õigusalaste teadmiseta isikud ning ei tee vahet

notariaalsel kinnitamisel ja tõestamisel ning juhindusid sellest, et kuivõrd müügilepingu

koostanud notar kinnitas taganemisavalduse, siis notari arusaama järgi müügilepingu p 7.3.

alusel oli notariaalne kinnitamine piisav.

Kohus märgib, et hagejate 20.03.2020 lepingust taganemise avalduse, s.o selle keelekasutuse ja

teksti ülesehituse põhjal ei ole tõenäoline, et see koostati notaribüroos. Kohus nõustub sellega, et

kohtule avaldatu ja müügilepingust nähtuva põhjal on hagejate näol tegemist õigusalaste

teadmisteta ja eesti keelt vähemalt õigusalasest tekstist arusaamiseks ebapiisavalt valdavate

isikutega, kes seetõttu võisid ekslikult leida, et taganemise avalduse esitamiseks piisab notari

poolt kinnitatud avaldusest, s.o ka vaatamata notari võimalikele selgitustele nende kahe toimingu

vaheteo kohta selle tähendust ja olulisust siiski sisuliselt mõistmata ja oskamata sellele detailile

tähelepanu pöörata. Arusaama, et taganemise avalduse tegemiseks piisab selle notariaalsest

kinnitamisest toetas ka asjaolu, et avalduse kinnitas müügilepingu koostanud notar.

VÕS § 13 lg 3 kohaselt kui lepingus oli ette nähtud, et leping lõpetatakse teatud vormis, ei või

üks lepingupool sellele lepingutingimusele tugineda, kui teine lepingupool võis tema käitumisest

aru saada, et pool oli nõus lepingu lõpetamisega teistsuguses vormis.

Kohus ei nõustu kostjate seisukohaga selle kohta, et üksnes olukord, kus pooled oleksid

taganemist aktsepteerinud ja asunud lepingut tagasi täitma, oleks käsitatav nõusolekuna vormi

muutumisena (25.05.2022 vastus, dtl 739). Kohtu hinnangul ei ole VÕS § 13 lg 3 kohaldatav

üksnes juhtudele, kus lepingut lõpuks ka tegelikkuses muudetakse või lõpetatakse. Taganemise

avalduse toimeks on vajalik nii materiaalsete kui formaalsete eelduste (s.h õigeaegsus) täidetus.

Kohus nõustub, et kostjad ei pidanud oma vastuses hagejatele (dtl 42) välja tooma kõiki

vastuväiteid taganemise avaldusele, kuid kuivõrd antud juhul on kostjad eraldi nimetanud

materiaalse eelduse puudumist ja täiendavalt leidnud, et avalduse esitamisel ei ole järgitud ka

8 / 16

mõistlikku tähtaeg, võisid hagejad mõistlikud vastuse põhjal aru saada, et avalduse vormi osas

kostjatel vastuväited puuduvad. Aktsepti olemasolu puudutab VÕS § 13 lg 3 järgi vaid

vorminõude järgimist ja ei välista olukorda, et muude eelduste puudumisel jääb taotletud

eesmärk siiski saavutamata.

Kohus märgib, et kuivõrd pooled on notariaalse tõestamise vormis omavahelise lepingus kokku

leppinud, s.o tegemist ei ole seadusest tuleneva nõudega, saaks hagejate poolt vorminõuded

lugeda täidetuks ka hea usu põhimõttele tuginedes. Riigikohus on oma lahendites osutanud

üksnes sellele, et ainuüksi heas usus toimimine ei kõrvalda seaduses sätestatud vorminõuete

järgimata jätmise tagajärgi (vt nt RKTKo 26.01.2018, 2-15-18404, p 19).

Kostjad on muuhulgas seisukohal, et hagejad ei ole lepingust taganenud mõistliku aja jooksul.

Kohus selgitab, et üldist tähtaega taganemisavalduse esitamiseks ei ole ette nähtud. Riigikohus

on leidnud, et lepingust taganemise mõistlik aeg VÕS § 118 lg 1 p 1 tähenduses ei saa vähemalt

üldjuhul olla lühem kui tehingu eksimuse või pettuse tõttu tühistamise tähtaeg TsÜS § 99 lg 1 p

2 kohaselt, st kuus kuud alates pettusest, eksimusest, seega taganemise alusest teadasaamisest.

See kehtib siiski juhul, mil mõlema kujundusõiguse teostamise eeldused on põhimõtteliselt

täidetud, st lepingupoolel on õigus valida, kas ta taganeb lepingust või tühistab selle. Kuivõrd

hagejad said väidetavast lepingurikkumisest teada märtsis 2020 (leping sõlmiti 14.11.2019), on

iseenesest nende taganemise avaldus tehtud mõistliku aja jooksul (20.03.2020).

Kohus loeb seega, et hagejate taganemise avalduse formaalsed eeldused on täidetud.

10. Järgmisena kohus hindab hagejate taganemisavalduse materiaalsete eelduste täidetust.

Kohus on eelpool selgitanud, et lepingust taganemiseks peab VÕS § 116 lg 1 kohaselt üldjuhul

olema teine lepingupool lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud. Lepingu rikkumise

olulisus on asjaolude ja tõlgendamise küsimus, s.h hinnates kõikide puuduste rahalist mõju

võrrelduna lepingueseme hinnaga (vt RKTKo 27.05.2015, 3-2-1-43-15, p 20).

Lepingu rikkumise hindamisel kohus selgitab, et müügieseme vastavust lepingutingimustele

hinnatakse lepingu enese ning VÕS §-de 77 ja 217 alusel. VÕS § 217 lg 1 kohaselt peab ostjale

üleantav asi vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi

osas. Lepingutingimustele peavad vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid. VÕS § 217 lg 2

p 1 järgi ei vasta asi lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi. VÕS § 217 lg 2

p 2 järgi ei vasta asi lepingutingimustele, kui kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei

sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal

teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või

teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse.

Hagejate selgituste kohaselt selgus korteriomandi kasutamise ajal, et see ei vasta täielikult

projektile ning korteriomandis on tehtud ümberehitused - köögi ja eluruumi ning köögi ja rõdu

vaheline sein lammutatud, toimunud muudatused küttesüsteemis. Korteriomandi valduse

üleandmisel ning samuti mõistliku aja jooksul peale valduse üleandmist ei andnud kostjad

hagejatele dokumente, mis kinnitaksid korteriomandi ümberehitamise seaduslikkust.

Kohus nõustub, et lepingu p-s 2.13. on müüjad muuhulgas kinnitanud, et „lepingu ese vastab

täielikult projektile, puuduvad ilma õigusliku aluseta teostatud ümberehitused…“. Pooled ei

vaidle, et kostjatel ei ole rõdu ja korteriomandi siseruumide vahel akna ja ukse lammutamise

kohta vajalikke dokumente esitada. Kostjad ei ole ka välja toonud ega tuginenud sellele, et

nimetatud vaheseina lammutustöödeks ei olnud kehtiva õiguse järgi nõutavad load vms (projekt,

ehitusteatis, kooskõlastus jne). Kohtule esitatud kostjate korterite algse ehitusprojekti plaani järgi

(dtl 317) on tegemist isekandva jäikuse tagava seinaga. Kehtiva ehitusseadustiku (EhS) järgi

(jõustunud 18.01.2016; kohtule ei ole teada teostatud tööde toimumise tegelik aeg) on ehitise

ümberehitamiseks mh hoone kande- ja jäigastavate konstruktsioonide muutmine ja asendamine

(EhS § 4 lg 3 p 2) ning seega oli ka antud vaheseina lammutamine loa- ja teavituskohustuslik (vt

nt Kliimaministeeriumi koostatud Ehitusgiid (https://www.ehitusgiid.ee)).

9 / 16

Samas köögi ja elutoa vahel asunud seina näol oli eelnimetatud plaani järgi tegemist mittekandva

vaheseinaga, mille lammutamiseks ei ole nõutav loa olemasolu, kuna EhS mõttes ei ole tegemist

ehitamisega. Sama kehtib küttesüsteemi kohta, kuna antud juhul oli tegemist vaid korterisiseste

torude liigutamisega, mitte ehitise omadusi, s.h välisilmet muutva ehitamisega (EhS § 4 lg 3 p 3).

Kohus loeb seega tuvastatuks, et kostjad on lepingut rikkunud osas, mida puudutab köögi ja rõdu

vahelise ukse ja aknaga vaheseina eemaldamist ja andnud kostjatele seega üle lepingus

kokkulepitud tingimustele mittevastava korteri.

Kohtul tuleb seega järgmisena hinnata, kas hagejatel oli õigus lepingu eseme puudusele

tuginedes lepingust taganeda, s.h kas mittevastavuse näol oli tegemist lepingu olulise

rikkumisega.

Esiteks kohus selgitab, et VÕS § 220 lg 1 esimese lause kohaselt peab ostja teatama asja

lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja

lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Hagejad on kohtule

teatanud, et said korteri väidetavatest puudustest teada alles märtsis 2020, s.o elades eelnevalt

vaidlusaluses korteris kolm kuud.

Kui asi vaadatakse üle enne müügilepingu sõlmimist ja müügilepingus märgitakse, et ostja on

asja eelnevalt üle vaadanud, siis tuleb eeldada, et ostja nõustus asja ostma koos ülevaatamisel

avastatud puudustega, ilma et neid puudusi oleks müügilepingus märgitud (RKTKo 26.09.2007,

3-2-1-71-07, p 13). Seega tuleb hinnata, kas hagejad olid väidetavatest puudustest teadlikud või

pidid teadlikud olema.

Müügilepingu p-s 2.19. on ostjad kinnitanud, et: „/…/ on üle vaadanud lepingu eseme, samas

müüjad on esitanud neile sellekohase dokumentatsiooni ja eelnimetatud andmetele tuginedes on

ostjad teadlikud korteriomandi seisukorrast.“ Puudub vaidlus, et hagejatel oli võimalus

vaidlusaluse korteriga enne lepingu sõlmimist tutvuda ja nad seda võimalust ka kasutasid.

Hagejad selgitasid kohtuistungil, et korteriomandi ülevaatamisel nad nägid, et puudub seina osa,

kuid kuna nad ei ole ehitajad, siis eeldasid, et kostjad esitavad vastava dokumentatsiooni, mida

kostjad aga teinud ei ole. Kostjad kinnitasid neile, et ümberehitamine on seaduslik. Hagejad

pöördusid korteriühistu esimehe poole, kes selgitas, et peab olema sein, korteriühistuga ei ole

ümberehitamist kooskõlastatud ning tegemist on olnud kandeseinaga. Seina lammutamisega

seoses on muudetud ka küttesüsteem, s.o radiaatorid viidi mujale. Seoses köetava pinna

suurenemisega suurenesid ka küttekulud. Kostjate selgituse järgi olid hagejad enne lepingu

sõlmimist korteri seisundiga põhjalikult tutvunud ja olemasolev dokumentatsioon oli neile

tehingule eelnevalt üle antud, sh täiendavaid dokumente ei soovitud, kinnitades seda

müügilepingu p-s 2.2. Kostjad vastuses hagejate ülesütlemise avaldusele on samuti märkinud, et

viimastele oli teada vara seisukord, samuti ümberehitusega seotud asjaolud. Kohus leiab, et isegi

hagejatel ehitusalaste teadmiste puudumisel pidi ka ainuüksi kortermaja kinniehitatud rõdude

(toimikust leitavate fotode põhjal mitte ühtse lahendusena ning mitte kõikidel korteritel; nt dtl

287) ja korteri planeeringu põhjal olema arusaadav, et rõdud olid algse projekti järgi väljapoole

avatud, s.o korteri ja rõdu vahel pidi olema vahesein.

Kohus loeb eelneva põhjal tuvastatuks, et hagejatele oli juba enne lepingu sõlmimist teada

vähemalt see, et korteris oli tehtud köögi ja rõdu vahelise seina ümberehitus.

Kohus leiab ka, et hagejate väide, et neil eriteadmiste puudumisel ei saanud nad mõistlikult

eeldada, et vaheseina (akna ja ukse osa) rõdu ning köögi vahel eemaldamise tagajärjel suureneb

korteri kütekulu, ei ole eluliselt usutav. Pooled on kohtule selgitanud, et vaidlusalune korter asub

majas, milles väljapoole ulatuvat rõdu ei ole, on n-ö rõdutuba. Iga mõistlik inimene saab aru, et

kui rõdu ning köögi vahel puudub sein vms, siis suureneb köetav pindala ja seega ka küttekulu.

Selleks kohtu hinnangul erilisi teadmisi vaja ei ole.

Kohus möönab siiski, et kuigi hagejad teadsid või pidid aru saama juba enne lepingu sõlmimist,

et korteris on toimunud ümberehitus, mille tulemusena on ka suurenenud küttekulud võrreldes

10 / 16

ümberehituseta korteriga, võisid nad siiski asjaolust, et tegemist on nõuetekohaselt vormistamata

ümberehitusega ja et selle kohta puudub vajalik dokumentatsioon, teada saada ka hiljem, s.h

hagejate viidatud ajal.

Eeltoodust tulenevalt kohus asub seisukohale, et hagejad teatasid kostjatele lepingueseme

müügilepingu p-s 2.13. kokkulepitule mittevastavusest mõistliku aja jooksul. Vaidlus puudub

siinjuures selles, et mittevastavusest teatamine kostjatele toimus esmakordselt hagejate

20.03.2020 lepingust taganemise avalduses.

Rikkumise olulisuse hindamisel kohus selgitab, et VÕS § 116 lg-s 2 on sätestatud näitlik loetelu

rikkumistest, mida võiks pidada esmajoones oluliseks.

VÕS § 116 lg 4 esimene lause kohustab taganemise eeldusena andma üldjuhul alati täiendava

tähtaja, kui kohustust rikkunud lepingupool kannaks teise poole lepingust taganemise korral

ebamõistlikult suurt kahju. Ka Riigikohus on selgitanud, et kui lepingupool taganeb § 116 alusel

lepingust seetõttu, et asi on puudustega, on kõrvaldatavate puuduste korral lepingust taganemine

lubatud üldjuhul üksnes siis, kui lepingupool on andnud teisele lepingupoolele täiendava tähtaja

kohustuse täitmiseks ning kohustuse täitmiseks täiendavat tähtaega andmata võib kõrvaldatavate

puuduste korral lepingust taganeda erandjuhul. Selliseks erandiks võib olla nt asjaolu, et rikuti

kohustust, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise

eelduseks lepingu täitmise vastu või kui teine lepingupool teatab, et ta oma kohustust ei täida.

Antud lahendis on Riigikohus nõustunud, et erandlikuks asjaoluks võiks olla ka puuduste

kõrvaldamise äärmine kulukus võrreldes kinnistu hinnaga (RKTKo 12.10.2010, 3-2-1-80-10, p

12).

Konkreetselt müügilepingute osas näeb VÕS § 223 lg 1 (vt kuni 31.12.2021 kehtinud

redaktsioon) ette, et müüjat loetakse müügilepingut oluliselt rikkunuks muu hulgas ka siis, kui

asja parandamine või asendamine ei ole võimalik või ebaõnnestub või kui müüja keeldub

õigustamatult asja parandamast või asendamast või ei tee seda mõistliku aja jooksul pärast talle

lepingutingimustele mittevastavusest teatamist. VÕS § 223 lg 3 kohaselt käesoleva paragrahvi

lõikes 1 nimetatud juhul ei pea ostja määrama müüjale tema kohustuse täitmiseks käesoleva

seaduse §-s 114 nimetatud täiendavat tähtaega ning võib muu hulgas lepingust taganeda.

Hagejad on õiguskaitsevahendina lepingust taganemise õiguse põhjendamiseks tuginenud VÕS §

222 lg-le 1, leides, et isegi siis, kui oleks üldse võimalik korteriomandi taastamiseks endisesse

seisundisse või kui oleks võimalik vastava projekti kinnitamine ja ehitusloa saamine, toob see

müüjale võrreldes teiste õiguskaitsevahendite kasutamisega kaasa ebamõistlikke kulusid või

põhjendamatuid ebamugavusi ning seega tagamise eeldus on täidetud.

Viidatud VÕS § 222 lg 1 (vt kuni 31.12.2021 kehtinud redaktsioon) esimese lause kohaselt kui

asi ei vasta lepingutingimustele, võib ostja nõuda müüjalt asja parandamist või asendamist, kui

see on võimalik ja sellega ei põhjustata müüjale võrreldes teiste õiguskaitsevahendite

kasutamisega ebamõistlikke kulusid või põhjendamatuid ebamugavusi, arvestades muu hulgas

asja väärtust, lepingutingimustele mittevastavuse olulisust ning ostja võimalust saada

lepingutingimustele vastav asi oluliste ebamugavusteta mujalt.

Hagejate selgituse järgi kaasnevad neile korteriomandi eseme ilma seadusliku aluseta

ümberehitamise tagajärjel negatiivsed tagajärjed, eelkõige seoses korteri taastamiseks endisesse

seisundisse, projekti ja ehitusloa saamiseks ning seoses soojuskoormise suurenemisega, millest

tulenevalt on tegemist olulise rikkumise ja piisava alusega lepingust taganemiseks hagejate

poolt. Hagejad on kohtu hinnangul seega sisuliselt tuginenud VÕS § 116 lg 2 p 1 alusele, s.o

olulise lepingurikkumisega on mh tegemist, kui kohustuse rikkumise tõttu jääb kahjustatud

lepingupool olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis.

Kohus leiab, et asjas esitatud tõendid hageja eeltoodud seisukohti ei kinnita.

Kohus nõustub kostjate selgitusega, et tõendina esitatud Pindi Kinnisvara eksperthinnangust (dtl

280-314) nähtub, et 12.01.2021 seisuga oli vaidlusaluse korteri hinnanguline turuväärtus

11 / 16

jätkuvalt sarnane, s.o 52 000.00 eurot (+/- 5%), s.h arvestades hinnangus kirjeldatud

ümberehitusi, mis osutab sellele, et hagejate väidetud puudus ei ole oluline. Samuti on tõendina

esitatud OÜ Narva Ehitusprojekt eksperthinnangus nr 716/2021 (vaidlusaluse korteri köögi ja

lodža vahelise seina osalise lammutamise kohta) (dtl 315-319) osutatud, et korteri rõdu ei ole

fassaadist väljaulatuv, st ava tegemisel on eemaldatud aken ning uks. Eksperdi arvamus on, et

akna ja ukse eemaldamine ei avalda mõju hoone kandeelementide kandevõimele ning hoone

üldjäikusele. Selle seina osa ja avatäite võib ohutult demonteerida. Esialgse konstruktsiooni

taastamine ei ole vajalik ning võimalikud lahendused on: 1) säilitada ava nii nagu on praegu, 2)

paigaldada kogu olemasoleva ava ulatuses kahepoolne klaasitud uks lodžale ning 3) taastada

aknaaluse osa kergplokkidest müüritisega, paigaldada aken ja uks. Kostjate esitatud ABC

AKNAD OÜ hinnapakkumisest nähtub, et aken koos paigaldusega maksab 400.00 eurot (dtl

320).

Seega esitatud tõenditest nähtub, et tegemist oli kõrvaldatava puudusega, s.o kas endise olukorra

taastamisena (koos vajalike lubade taotlemisega) või juba teostatud ümberehituse tagantjärele

seadustamisega. Kohus leiab, et vaatamata sellele, et kostjatel puudus vastav dokumentatsioon

rõdu ning korteri siseruumide vahelise akna ja ukse lammutamiseks, ei olnud tegemist olulise

lepingu rikkumisega. Kostjad on kohtule tõendanud, et hagejate poolt väidetava puuduse

likvideerimine ei ole iseenesest vajalik, kuid vajadusel ja soovil saab seda lihtsalt ning suhteliselt

väikeste kuludega teha. Eelduslikult ei kaasne ka konkreetsel juhul ümberehituse tagantjärele

seadustamisega märkimisväärselt suuremaid kulutusi.

Hagejad on menetluses taotlenud ehitustehnilise ekspertiisi määramist, et hinnata korteris tehtud

ümberehitamise mahtu, korteri endise seisundi taastamise võimalusi ja sellega kaasnevate

võimalike kulude suurust, eesmärgiga tõendada, et lepingust taganemise materiaalsed eeldused

olid täidetud. Ekspert jäi määramata hagejatest tulenevatel põhjustel. Hagejad ei ole kohtule

teatanud soovist esitada eksperdi määramata jätmise tõttu täiendavaid tõendeid.

Eeltoodust tulenevalt kohus leiab, et hagejad oleksid pidanud andma kostjatele võimaluse enne

lepingust taganemist puuduse kõrvaldamiseks. Toimiku materjalidest ei nähtu ning hagejad ei

ole ka välja toonud, et nad oleksid kostjate poole seoses väidetava lepingu rikkumisega eelnevalt

pöördunud ning andnud neile täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks, s.o palunud nt rikkumise

kõrvaldamist või korteri esialgse seisundi taastamist vms. Hagejate väide, et korteri endisesse

seisundisse viimine toob neile võrreldes muude õiguskaitsevahendite kasutamisega

ebamõistlikke kulutusi ja põhjendamatuid ebamugavusi, on samuti kohtu hinnangul

põhjendamatu. Kohus leiab, et kostjad on asjakohaselt osutanud, et hagejate väidetav puudus

oleks lihtsalt ja väikese kuluga kõrvaldatav ka hagejate poolt või nt hinna alandamisena. Kohus

märgib (pooled ei ole sellele tuginenud), et pooled ongi lepingu p-s 6.1. juba näinud ette vastava

õiguskaitsevahendi (leppetrahv ja kahju hüvitamine) müüja poolt valeandmete esitamise puhuks.

11. Eeltoodust tulenevalt kohus asub seisukohale, et müügileping ei lõppenud hagejate

taganemisavalduse alusel.

12. Kooskõlas Tartu Ringkonnakohtu juhendiga kohus võtab järgnevalt seisukoha lepingu

lõppemise kohta kostjate poolse taganemisega.

Hagejad ei ole esitanud vastuväiteid kostjate lepingust taganemise formaalsete ja materiaalsete

eelduste täidetusele, s.o olukorras, kus hagejate taganemisavaldus oleks toimetu.

Kuna müügileping ei olnud lõppenud ja puudub vaidlus selles, et kostjad jätsid tähtaegselt

tasumata lepingust tulenevad 25.04.2020 ja 25.05.2020 osamaksed, seejuures aprillikuu makse

ka hagejatele antud täiendava tähtaja jooksul kuni 30.04.2020, siis esines kostjatel alus

müügilepingust taganemiseks müügilepingu p 7.1.1. järgi. Viidatud punkti kohaselt on müüjal

kuni lepingu eseme suhtes asjaõiguslepingu sõlmimiseni õigus müügilepingust taganeda, kui

ostja ei tasu müügilepingu alusel müügihinnana tasumisele kuuluvaid summasid kokkulepitud

tähtaegadeks ja korras. Samuti vastab kostjate taganemisavaldus müügilepingus kokkulepitud

vorminõuetele.

12 / 16

Seega on pooltevaheline müügilepingu lõppenud kostjate poolse taganemise avaldusega.

13. VÕS § 188 lg 2 kohaselt vabastab lepingust taganemine mõlemad lepingupooled nende

lepinguliste kohustuste täitmisest. Taganemine ei mõjuta lepingust enne taganemist tekkinud

õiguste ja kohustuste kehtivust. VÕS § 189 lg 1 esimese lause järgi võib lepingust taganemise

korral kumbki lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist, kui ta tagastab

kõik üleantu. VÕS § 189 lg 4 kohaselt, kui tagastamisele või väljaandmisele kuuluv asi on

halvenenud ja halvenemine ei ole tekkinud asja korrapärase kasutamise tulemusena, tuleb

hüvitada asja väärtuse vähenemine. Seejuures lepingujärgse täitmise järel kahjustada saanud

lepingueseme parandamise kohustust VÕS § 189 lg-st 1 ei tulene (RKTKo 24.09.2012, 3-2-1-90-

12, p 15).

Hagejad leiavad, et kostjate väide, et müügilepingust taganemise tulemusena jääb ostja poolt

müüjale tasumisele kuulunud müügihinna osa summas 14 500.00 eurot müüjale leppetrahvina

vastavalt müügilepingu punktis 7.6. kokkulepitule on alusetu kuna leppetrahvi nõue on

taganemise tagajärgedega vastuolus. Taganemise tulemusena peavad hagejad üle andma

korteriomandiga seotud õigused ja kostjad tagastama hagejatele kõik saadud rahalised vahendid.

Kohus nõustub kostjatega selles, et lepingust taganemisel kuuluksid kostjate poolt hagejale

tagastamisele üksnes juba tehtud maksed, s.o kogusummas 13 500.00 eurot, millele ei lisandu

kuni taganemiseni veel tasumisele kuulunud osamaksed.

Kohus selgitab, et taganemisega muutub lepingujärgne võlasuhe tagasitäitmise võlasuhteks, s.o

lepingu pooled peavad saadu vastastikku välja andma või hüvitama. Riigikohus on leidnud, et

tagasitäitmise põhimõttega ei ole kooskõlas järeldus, et lepingust taganemisel on poolel (antud

asjas hagejal) õigus nõuda ka (enne lepingust taganemist) lepingueseme maksmata jäänud hinna

osamaksete tasumist (RKTKo 30.05.2013, 3-2-1-34-13, p 15). Muud lepingu rikkumisest

tulenevad nõuded, esmajoones kahju hüvitamise ja leppetrahvi või viivise nõuded (mida juba

võis nõuda) säilivad.2

Samuti kohus selgitab, et tulenevalt eelmärgitud VÕS § 188 dispositiivsusest peaksid paragrahvi

188 lg-test 2 ja 3 erinevad kokkulepped samuti olema lubatud. Pooled võivad taganemise

tagajärgi vabalt modifitseerida, kuid peavad arvestama VÕS §-ga 6 ning TsÜS-i §-des 86 ja 138

sätestatuga.3 Riigikohus on leidnud, et viidatud sätteid võib rikkuda seadusest oluliselt

kõrvalekalduv kokkulepe, mis võimaldab ühel lepingupoolel teise arvel rikastuda (RKTKo

13.04.2010, 3-2-1-24-10, p 12).

Pooled on lepingu p-i 7.6. esimeses lauses kokku leppinud, et lepingust taganemisel ostjapoolse

lepingurikkumise tõttu müüja ei ole kohustatud tagastama ostjale lepingu eseme müügihinna

osas ettemakse, sõltumata sellest, kui palju makseid käesoleval lepingu punktis 3.3. alusel on

ostja juba teinud ning see summa loetakse lepingupoolte poolt leppetrahvina.

Kohus 04.06.2024 määruses selgitas, et kohtu hinnangul on pooled korteriomandi müügilepingu

p-s 7.6. leppinud kokku leppetrahvis, seejuures mitte rikkumise korral leppetrahvi tasumisena,

vaid et müüja poolt lepingust taganemisel ostjate lepingurikkumise tõttu välistatakse üleantu

tagastamine ja ostjate poolt tasutu jääb müüjatele leppetrahvina.

Kohus leiab, et müügilepingus taganemise tagajärgede seaduses ettenähtust erinevalt

kokkuleppimine ei ole vastuolus hea usu põhimõtetega. Müügilepingu on sõlminud võrdsed

pooled pärast notari poolseid selgitusi ja notariaalselt koostatud lepinguga. Analoogne tagajärg

on lepingus ette nähtud kummagi poole poolt lepingust taganemisel. Kohtu hinnangul ei anna ka

asjaolu, et müüjapoolse rikkumise tagajärjel peab ta ostjale lisaks ostja poolt tasutud

tagastamisele tasuma leppetrahvina 5 500.00 eurot, seevastu ostjapoolse rikkumise korral jääks

müüjale (lisaks korterile) leppetrahvina kõik tasutud osamaksed, alust pidada lepingu p-s 7.6.

2 Samas, § 188, p 5.3.

3 Samas, § 188, p 6, c.

13 / 16

müüja kasuks sõlmitud kokkulepet tasutud osamaksete leppetrahvina müüjatele jäämist hea

usuga vastuolus olevaks.

14. Hagejad on taotlenud kokkulepitud leppetrahvi vähendamist, kuna lepingust taganemisega ei

ole kostjatele kahju tekkinud, samuti on tasumisele kuuluv leppetrahv ebamõistlikult suur.

VÕS § 162 lg 1 järgi kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda

leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni,

arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja

lepingupoolte majanduslikku seisundit.

Kohus selgitab, et kahju puudumine võib olla aluseks leppetrahvi vähendamisele, kui leppetrahvi

väljanõudmine kokkulepitud ulatuses ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega. Samas kahju

puudumine või selle olemasolu leppetrahviga võrreldes oluliselt väiksemas ulatuses ei saa olla

leppetrahvi alandamise aluseks, kui leppetrahvi sellises ulatuses õigustab leppetrahvi

tagatisfunktsioon, s.t võlausaldaja huvi tagatud kohustuse täitmise vastu, mida ei pea mõõtma

ainuüksi tekkinud varalise kahjuga (vt nt 14.06.2005, 3-2-1-66-05, p 16, 17; 21.11.2012, 3-2-1-

132-12, p 12).

Kohus leiab, et antud juhul on müügilepingus taganemise puhuks kokkulepitud leppetrahvil

eelkõige kahju kompenseerimise funktsioon, kuivõrd kostjate huvi lepingu täitmise vastu ei

seondu näiteks nende endi kohustusega kolmanda isiku vastu vms. Seda seisukohta toetab ka

asjaolu, et leppetrahvi suurus sõltub lepingu kestvusest, seega juba tehtud osamaksete

kogusummast. Seejuures võisid kohtu hinnangul kostjatele tekkiva kahjuna pooled lepingu

sõlmimisel ette näha eelkõige müüjatel korteri kasutamisest tulu teenimise võimaluse kaotamise

ja kahju seoses korterile lepingu täitmisel tekkinud võimalike kahjustustega.

Kohus nõustub pooltega, et leppetrahvi proportsionaalsuse hindamisel saab mh aluseks võtta

kostjatel müügilepingu sõlmimise tõttu saamata jäänud üüritulu 7 kuu eest, keskmine üür poolte

esitatu põhjal vahemikus 250-300 eurot kuus (vastavalt kokku 1 750 – 2 100 eurot). Kohtu

hinnangul saab tulenevalt maja vanusest (ehitusaasta 1988), parendustööde tegemisest ning

korteri heast seisukorrast müügilepingu sõlmimisel arvestada keskmise üüritasuga summas 300

eurot.

Samuti on kostjad välja toonud, et hagejad on korteris elamise lühikese ajavahemiku jooksul

tekitanud korterile olulise kahju, sh on ära viidud osa mööblist. Kostjate esitatud 05.06.2020

hinnapakkumise kohaselt on ainuüksi hagejate põhjustatud defektide kõrvaldamise maksumus 4

848 eurot otsese varalise kahjuna. Kohus märgib, et kostjate esitatust ei tulene, et kostjad oleksid

küsinud ka teisi hinnapakkumisi, mh tulenevalt kohustusest vältida kahju suurenemist. Samas

kohtu hinnangul asjaolu, et korteris on pärast selle valduse kostjatele üleandmist ka reaalselt

teostatud remonditöid (mille tõttu ei ole korteri seisundi halvenemine mõjutanud ka selle

väärtust), nähtub korteri eksperthinnangus 12.01.2021 seisuga, milles antud hinnangu järgi on

korteri seisukord hea, seejuures siseviimistluse, sanitaartehnika ja kohtkindla sisustuse seisukord

on hea, kohati väga hea ning remondivajadus puudub (dtl 289).

Kohus leiab, et kostjatel tekkinud kahju puhul tuleb mh arvestada asjaoluga, et juhul kui korteri

kasutamiseks oleks sõlmitud üürileping, siis VÕS § 334 lg 2 teise lause järgi üürnik ei vastuta

asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse

kasutamisega. Need kulud peaksid olema hõlmatud kokkulepitud üüritasuga. Kohtu hinnangul

on ka antud juhul kostjate kirjeldatud defektid vähemalt osaliselt kaetud võimaliku üüritasuga.

Eeltoodust tulenevalt kohus leiab, et tulenevalt leppetrahvi funktsioonist (s.o valdavalt kahju

hüvitamiseks) ja kostjatele tekkinud kahju suurusest on leppetrahvi proportsionaalseks suuruseks

4 500.00 eurot. Kohus ei arvesta leppetrahvi vähendamisel hagejate majandusliku seisundiga,

kuivõrd antud juhul ei kuuluks leppetrahv hagejatelt väljamõistmisele, vaid kostjate poolt

hagejatele tagastamisele, seega ei saa kaasneda hagejatele seeläbi ka nt raskeid majanduslikke

tagajärgi.

14 / 16

15. Kõike eelnevat arvestades kohus rahuldab hagejate nõude osaliselt ja mõistab kostjatelt

hagejate kasuks välja 9 000.00 eurot (hagejate tasutud osamaksed kokku 13 500.00 – leppetrahv

4 500.00 eurot).

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

16. TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses.

TsMS § 163 lg 1 kohaselt hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud

võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või

ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda.

Kohus rahuldab hagi (nõue summas 13 000.00 eurot kostjatelt väljamõistmiseks) summas 9

000.00 eurot ehk umbes 69 % ulatuses. Lähtudes eelnevast jätab kohus menetluskulud 69 %

ulatuses kostjate kanda ja 31 % ulatuses hagejate kanda.

TsMS § 174 lg 4 kohaselt kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses

menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude

rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist

käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.

Kohus määrab menetluskulud rahaliselt kindlaks mõistliku aja jooksul pärast käesoleva otsuse

jõustumist.

17. Kohus vabastas menetlusabi korras 22.05.2020 määrusega hagejad osaliselt hagiavalduselt

riigilõivu summas 650 eurot tasumisest, kohustades hagejad tasuma riigilõiv osaliselt, s.o

summas 350 eurot igakuiste osamaksetena.

10.10.2023 määruse, millega kohus vabastas hagejad ekspertiisikulu ettemaksu summas

tasumisest osaliselt, s.o summas 2 250.00 eurot, alusel ei ole riigile kulu tekkinud, kuna kohus

04.03.2024 määrusega jättis hagejate taotletud ekspertiisi läbi viimata ettemaksu tähtajaks

tasumata jätmise tõttu.

TsMS § 190 lg 3 kohaselt menetluskulud, mille kandmisest hageja on vabastatud või mida

hageja võis tasuda osamaksetena, mõistab kohus hagi rahuldamise korral kostjalt välja

riigituludesse võrdeliselt hagi rahuldatud osaga, sõltumata sellest, kas ka kostja sai menetlusabi

menetluskulude kandmisel. Kohus rahuldab hagi osaliselt, umbes 69 % ulatuses. Seega kuulub

kostjatelt riigi kasuks välja mõistmisele 207 eurot (s.o 69% riigile tekkinud menetluskulust

summas 300 eurot.)

/allkirjastatud digitaalselt/

Angelina Abol

kohtunik

Tartu Ringkonnakohtu 14.03.2025 kohtuotsuse

RESOLUTSIOON:

1. Viru Maakohtu 30. augusti 2024 otsus jätta muutmata ning apellatsioonkaebus rahuldamata.

2. Jätta poolte menetluskulud ringkonnakohtus solidaarselt I. O.u ja K. O.u kanda.

3. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus mõistliku aja jooksul

kohtuotsuse jõustumisest.

Riigikohtu 25.06.2025 kohtumääruse

RESOLUTSIOON:

1. Keelduda kassatsioonkaebuse menetlusse võtmisest kaebuse põhjendamatuse tõttu.

2. Jätta kassatsiooniastme menetluskulud kassaatorite kanda.

15 / 16

3. Kassatsiooniastme menetluskulusid välja ei mõisteta. 4. Määruse peale ei saa esitada

määruskaebust (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 694 lg 2).

30.08.2024 kohtuotsus 2-20-5712 jõustus 25.06.2025 Riigikohtu kohtumäärusega.

/allkirjastatud digitaalselt/

Lea Herne

referent

16 / 16