2-22-6670/17 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

E e s t i V a b a r i i g i n i m e l

Kohus

Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

Kohtunik

Moonika Tähtväli

Otsuse tegemise aeg ja koht

30.08.2024, Tallinn

Tsiviilasja number

2-22-6670

Tsiviilasi

AS Morrison Invest hagi N.C vastu põhinõude 5779,56

euro ja viivise 5491,44 euro saamiseks

Tsiviilasja hind

11 271 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: AS Morrison Invest (10378065), esindaja Raivo

Salumäe

Kostja: N.C (XXX), esindaja Jelena Smorodina

RESOLUTSIOON:

1. Võtta vastu AS Morrison Invest 28.08.2023 esitatud osaline hagist loobumine.

2. Määrata tsiviilasja hinnaks 11 271 eurot.

3. Jätta AS Morrison Invest hagi rahuldamata.

4. Jätta kõik menetluskulud hageja kanda.

5. Välja mõista AS-ilt Morrison Invest N.C kasuks menetluskuluna 3380 eurot.

6. AS-il Morrison Invest tuleb N.C-le hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tasuda

menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni

viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

Edasikaebamise kord ja selgitused

Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul,

alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese

astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada

ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi

menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja

tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige

esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise

puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue

1. 04.05.2022 esitas AS Morrison Invest Harju Maakohtusse hagi N.C vastu põhinõude 6258,83

euro ja viivise 5767,73 euro saamiseks, mida ta täpsustas 16.05.2022, 17.05.2022, 28.08.2023

ja 25.09.2023 menetlusdokumentides.

2. Hageja vähendas 28.08.2023 oma nõuet ja palub kostjalt välja mõista 11 271 eurot, millest

põhivõlg 5779,56 eurot ja viivis 5491,44 eurot. Seoses asjaoluga, et poolte vahel sõlmitud

17.11.2020 üürileping oli sõlmitud tähtajaga 30.11.2021, korrigeeris hageja 28.08.2023 oma

nõuet, vähendades seda 2021 detsembri ja jaanuari üüriarvete summa 479,27 (282.91 +

196.36) euro ja nende üüriarvete hagiavalduses 12.04.2022 seisuga arvestatud viivise summa

276,29 (181,06 + 95,23) euro võrra.

3. Hagi kohaselt sõlmisid pooled 17.11.2020 Tallinnas, Tulbi tn 6 hoones 2. korrusel asuvate

ruumide (kabinetid nr 19 ja nr 20 ning mõttelise osa koridorist ja tualetist, kokku pinda 44

m²) kasutamiseks perioodil 01.12.2020-30.11.2021 äriruumide üürilepingu.

4. Naabrid hakkasid 2020. aasta lõpul esitama pretensioone üürniku poolt tekitatud

ööpäevaringse müra pärast. Üürileandja leppis üürniku poolt öösel ruumide kasutamisega

tingimusel, kui üürnik hoiab öösiti aknad kinni. 06.-07.06 kordusid naabrite pretensioonid

müra kohta ja hageja tegi kostjale leppetrahvi hoiatuse.

5. Ruumide 01.12.2020 üleandmise-vastuvõtmise aktis on fikseeritud üürniku kohustus hoonet

valvestada ja lepitud korra rikkumise puhul kokku hüvitise tasumises. 26.05.2021 selgus

seoses järjekordse signaalhäirega, et üürnik ei täida ruumides viibimisel valvestustabelit ja

samal põhjusel kordus häire ka järgmisel päeval, mille kohta saatis üürileandja üürnikule

27.05. pretensiooni. Sama kordus 31.05.

6. 2021. juulis jäi üürnik lepinguliste maksete tasumisel võlgnevusse ja selle kohta on esitatud

05.07. kirjaga meeldetuletus. Samuti meeldetuletus, et üürileandja kasuks tuleb teha

vastutuskindlustus vastavalt lepingu punktile 4.2.34.

7. 08.07. arestis üürileandja üüritud ruumides asunud vara ja esitas 09.07. ettepaneku olukorra

lahendamiseks. Lisaks saatis üürileandja 13.07. kirja koos ettekirjutustega, mida üürnik pidi

järgima nii lepinguliste kohutustena kui ka üürileandja ettekirjutustena vastavalt üürilepingu

punktile 4.2.17.

8. 19.07. käis üürnik ruumides oma asju võtmas ja viskas värava luku ära.

9. Üürileandja esitas 20.07. kirjaga leppetrahvinõuded 4 rikkumise kohta ja teostas kabineti nr

19 ülevaatuse, mille käigus fikseeriti üürniku poolt ruumile tekitatud kahjustused. Üürnik ei

ilmunud kohale.

10. Üürnik saatis üürileandjale 21.07. avalduse soovi kohta üürileping lõpetada, väites endal

puuduvat juurdepääsu üüritud ruumidele. Üürnik tegelikult kasutas ruume edasi

naaberüürnike võtmetega. 21.07. selgus, et üürnik oli kutsunud Lukuabi 20.07. kell 20:38, et

majja pääseda. Üürileandja oli varasemalt teatanud, et vajadusel saab üürnik uued võtmed.

Üürnik saatis 02.08. üürileandjale uue avalduse sooviga katkestada leping alates 01.08.

Üürileandja käsitles üürniku 21.07. kirja ühepoolse korralise ülesütlemise tahteavaldusena,

mille puhul kohaldub 6-kuulise etteteatamine vastavalt üürilepingu punktile 7.6.2. ja tähtaeg

21.01.2022.

11. Üürileandja saatis üürnikule 12.08.2021 nõude likvideerida ruumi defektid hiljemalt

23.08.2021.

12. 01.09. aktiga võttis üürileandja üle üüritud kabineti nr 19, kuid teise ruumi osas jätkus

üürileping vastavalt üürniku 21.07.2021 kirjas avaldatud lepingu lõpetamise üürilepingu

sooviavaldusele ja 6-kuulisele etteteatamisele kuni 21.01.2022.

13. Üürnikul on üüri ja kommunaalkulude võlgnevus 2021 juuli, augusti, septembri, oktoobri,

novembri ja detsembri ning 2022 jaanuari eest. Üüri suuruseks 220 eurot kuus (lepingu p

3.3.) ning kommunaal- jm üldkulud 140,80 eurot kuus, vee ja elektri eest tuleb tasuda

vastavalt tegelikule tarbimisele (lepingu p 3.4.). Summadele lisandub käibemaks. Üürnikule

esitatud arved on tasumata.

14. 20.07.2021 kabineti nr 19 ülevaatusel fikseeriti, et seintelt on värv maha tulnud, kui üürnik

on eemaldanud isolatsioonimaterjali, seintel ja põrandatel on kriimustused, kardinad on katki

ja signalisatsiooni andurid rikutud. OÜ Valdus Ehitus 23.08.2021 hinnapakkumise järgi on

kahjustuste kõrvaldamise maksumus koos käibemaksuga 1466,40 eurot. Üürileandja on

üürnikule esitanud selle kohta 25.01.2022 maksteatise nr 01092021-2.

15. Kuna üürnik viskas ära värava luku, siis tuli lukk vahetada ja tellida juurde 15 uut võtit.

Kostjal tuleb kahjuna hüvitada 90 eurot. Üürileandja esitas selle kohta 20.07.2021

makseteatise nr 20072021. Hageja nõuab kostjalt leppetrahvi summas 220 eurot (27.07.2021

makseteatis nr 27072021L), kuna kostja rikkus lepingu punkte 4.2.7 ja 4.2.8. ja kutsus

kooskõlastamata hagejaga ust avama Lukuabi.

16. Hageja nõuab kostjalt leppetrahvi summas 660 euro tasumist lepingu p 5.5. alusel järgmiste

rikkumiste eest (01.07.2021 arve nr 21411L summas 660 eurot): üürnik ei teatanud näite ega

tasunud 10.06. valehäirete eest ning rikkus korduvalt avalikku korda öösel valju muusikaga,

olles ühtlasi ruumis väljaspool lepingulist aega 8-22.00 (lepingu punktide 4.2.1, 4.2.2, 4.2.4,

4.2.5, 4.2.11 4.2.13, 4.2.16, 4.2.22, 4.2.24 rikkumine); üürnik ei täitnud valvestustabelit

(lepingu punktide 4.2.2. ja 4.2.29 rikkumine); kostja ei esitanud kindlustuslepingut (lepingu

punkti 4.2.34 rikkumine).

17. Hageja nõuab kostjalt leppetrahvi summas 1320 eurot (20.07.2021 makseteatis nr

20072021L) järgmiste rikkumiste eest: akende ööseks lahti jätmine ja sellega signaalhäirete

tekitamine (üürilepingu punkti 4.2.17. rikkumine); lahkumisel ruumide valvestamata jätmine

(lepingu punkti 4.2.17. rikkumine); kindlustuslepingu esitamata jätmine (lepingu punkti

4.2.34 rikkumine); valvestustabeli täitmata jätmine (lepingu punktide 4.2.2. ja 4.2.29. korduv

rikkumine).

18. Hagejal on lepingu p 5.2. alusel õigus nõuda kostjalt viivist 0,5% päevas. Viivis 28.02.2022

seisuga on 7328,80 eurot.

19. Üürilepingu punktis 3.1. märgitud garantiisumma 440 eurot tasaarvestati 21.01.2022

üürileandja poolt esmajärjekorras lepingu punkti 5.13. kohaselt viivisega, mis vähendab

viivise nõuet 5767,73 euroni.

Kostja vastuväited

20. Kostja palub jätta hagi rahuldamata. Alates ruumi väljaüürimisest tekkisid probleemid

signalisatsiooniga, mis pidevalt andis valveteenistusele häiret isegi kui ruum oli suletud ja

seetõttu tasus kostja turvateenistuse vale väljakutsete eest poole aasta jooksul 780 eurot.

Hageja ei reageerinud kostja kaebustele. Nn valesid väljakutseid kasutab hageja üürnike käest

lisaraha saamise eesmärgil.

21. Hageja oli lepingueelselt teadlik, et kostja vajab ruumi muusikastuudioks ja seda 7 päeva

nädalas ja ööpäevaringselt. Kostja oli sunnitud ise paigaldama üüritud ruumi heliisolatsiooni

hinnaga 95,76 eurot. Alates 07.06.2021 sai kostja kasutada üüritud ruume 18.00-st kuni

22.00-ni, mistõttu ruumi üürimine kaotas mõtte.

22. 05.07.2021 ei saanud kostja ruumidese ja teatas sellest koheselt hagejale. 19.07.2021 ei ole

kostja käinud oma asju võtmas. 08.07.2021 vara arestimisest ei ole hageja teatanud kostjale.

Kostja teatas 21.07.2021 hagejale oma soovist üürileping lõpetada. 27.07.2021 teatas kostja

hagejale, et soovib oma asjad ära viia 28.07.2021 ja palus värava võtmeid, kuid hageja vastas,

et lisateenuseid kuni võlgnevuse tasumiseni ei osutata, viidates seejuures kostja olematule

võlgnevusele.

23. Kostja ei ole saanud ruume peale 05.07.2021 kasutada. Kostjal õnnestus pääseda ruumidesse

vaid 14., 17., 19. ja 30. juulil naaberüürnike abil. Üüritud ruumi magnetkaardid ei töötanud

korralikult alates 05.07.2021, millest kostja teatas praktiliselt iga päev hagejale. Hageja

otsustas suvaliselt, millal aktiveerida kostja käes olevad magnetkaardid ja millal

deaktiveerida. Kuna hageja takistas kostjal ruumide kasutamist, oli kostjal õigus üürileping

ette teatamata üles öelda.

24. 31.07.2021 andis kostja hageja sekretärile kätte üürilepingu ülesütlemise avalduse, mille

kohaselt soovis kostja lõpetada üürilepingu alates 01.08.2021 ja seda üüritud ruumidesse

sissepääsu puuduse tõttu. Hageja sekretär viskas kostja avalduse põrandale ja seetõttu oli

kostja sunnitud avalduse esitamata e-postiga. Hageja sekretär teatas vastuseks, et

ülesütlemisavaldust tuleb saata hageja asukoha aadressile või anda allkirja vastu. Hageja

käitumine ei vasta hea usu ja mõistlikkuse põhimõttele. Kuna üürileping on üles öeldud alates

01.08.2021, puudub hagejal alus kostjale arvete esitamiseks alates 01.08.2021.

25. Üürilepingu p.1.4. kohaselt sõlmiti leping tähtajaga kuni 30.11.2021, hageja peab alusetult

selle lõppemise asjaks 31.12.2021 ja esitab kostjale arveid kuni 31.12.2021. Seega hageja

üüri- ja kommunaalteenuste nõue perioodi eest 01.08.2021-31.12.2021 summas 1329,66

eurot on põhjendamatu.

26. Kostja tasus hagejale 18.05.2021 550 eurot selgitusega „Tulbi 6-19 juunikuu rendi ettemaks“

ning 28.06.2021 500 eurot selgitusega „Tulbi 6-19 juunikuu rendi ettemaks, mitte mingid

trahvid“. Hageja üüriarvest nr 21332 juunikuu eest nähtub, et 31.05.2021 seisuga oli kostjal

ettemaks summas 397,77 eurot ja juunikuu eest kuulus tasumisele 158,97 eurot. Seega kostja

poolt 28.06.2021 tasutud 500 eurost läks tasumisele 158,97 eurot ja seetõttu juulikuu

ettemaksuks 30.06.2021 seisuga jäi 341,03 eurot. Seega arve nr 21385 summas 559,15 oli

tasutud summas 341,03 eurot ja seda ettemaksuna 28.06.2021. Tasumata jäi 218,12 eurot.

27. Hageja arvest nr 081021 nähtub, et 432,96 eurot on üür ning kasutamata kommunaalteenused

augusti eest (220 eurot + 140,80 eurot = 360,80 eurot + km 20% 72,16 eurot = 432,96 eurot).

Sama arve kohaselt juulikuus kasutatud kommunaalteenused on 269,60 eurot (702,56 eurot –

432,96 eurot = 269,60 eurot). Seega jättis kostja tasumata juuni ja juuli eest kokku 487,72

eurot (218,12 eurot + 269,60 eurot = 487,72). Arvestades sellega, et vastavalt üürilepingu

punktile 3.1. on kostja tasunud üürilepingu sõlmimisel (18.11.2020) garantiisummana 440

eurot, kostja võlgnevus üürilepingu ülesütlemise päeva seisuga (01.08.2021) võiks olla mitte

rohkem kui 47,72 eurot (487,72 eurot - 440 eurot = 47,72 eurot). Kuna hageja ei ole

käesoleva ajani andnud kostjale arestitud asju tagasi (väärtuses 6294,44 eurot), ei võlgne

kostja hagejale midagi. Hoopis hageja peab kostjale tagastama arestitud asjad või hüvitama

nende turuväärtuse.

28. Hageja ise tekitas aktis fikseeritud kahjustused ruumile. Hageja arestis kostja vara kostjat

kutsumata ja viis vara (muusikainstrumendid) ka ise ära. Hageja ei võimaldanud kostjal ise

asju ära viia ja üüritud ruumi korda teha, mida kostja võinuks teha omal kulul ja kordi

odavamalt.

29. Hageja kahju hüvitamise nõue on aegunud. Hageja sai üüritud ruumid tagasi 08.07.2021, mil

päeval arestis kostjale kuuluvad ja ruumis olevad asjad, 20.07.2021 tegi hageja tühja ruumi

ülevaatuse, kostja ütles üürilepingu üles alates 01.08.2021. Seega võiks lugeda

aegumistähtaja alguseks 01.08.2021 ja seetõttu hageja kahjunõue kostja vastu on aegunud

01.02.2022. Hageja esitas kohtule kahjunõude alles 17.05.2021. Seetõttu palub kostja kohtul

kohaldada hageja kahjunõudele aegumist.

30. Hageja leppetrahvinõue on alusetu, kuna kostja ei ole kahjustanud ruume ega tekitanud

üürileandjale või teistele üürnikele mingit kahju. Hageja väide öörahu rikkumisest on alusetu.

Hageja esitatud Kaisa 06.06.2021 kirjast ei nähtu, kes see isik on ja kus ta elab või mis ruumi

ta kasutab. Kirjas viidatakse politsei poole pöördumisele, mida tegelikult ei ole tehtud.

Häireraportis nr 20389 on häire põhjuseks märgitud sulgemata uksed, aknad ja selgituseks „1

korrus. peauksest, paremalt pool, teine aken sulgemata”. Kostja kasutas ruumi teisel korrusel

ega saa olla väljakutse tekitajaks. Kostja pääses üüritud ruumi hoovist eraldi sissepääsu

kaudu, mitte peauksest. Hageja poolt esitatud pildil on teadmata päeval üüritud ruumi aken

lahti, mis ei ole keelatud ega ole üürilepingu rikkumiseks.

31. Kuivõrd kostja kasutuses olevasse ruumi pääses hoovist (teised üürnikud peauksest), siis oli

üürilepingu punktis 4.2.2. sätestatud nõue hoonesse sisenemisel ja väljumisel valvestustabeli

täitmiseks, vältimaks kaasüürnike valvealasse sattumist, tüüptingimus, mis ei arvesta kostja

üürile antud ruumiga. Kostja kasutuses olnud ruum ja teised üüriruumid on eraldatud

lukustatud uksega. Valvestustabeli täitmise nõue eraldi asuva ruumi igal sisenemisel ja

väljumisel (isegi suitsu tegemiseks) ja selle rikkumise eest trahvi summas 220 eurot

nõudmine on heade kommete vastuolus ja on sellisena tühine.

32. Üürilepingu punktis 4.2.34 sätestatud üürniku kohustus kindlustada ruumides asuv vara

üürilepingu kehtivuse ajaks ning võtta vastutuskindlustus üürileandja kasuks, on üürileandja

huvides ning kahjustab ülemääraselt kostjat ja on seetõttu tühine. Hagejal oli juurdepääs

üüritud ruumile.

33. Kostja ei pidanud Lukuabi teenuste kasutamist üüritud ruumi sisenemiseks, ehitus- ja

remonditöödeks (ümberehituseks, parenduseks, aukude puurimiseks jms.), kooskõlastama

hagejaga kirjalikult. Hageja oli teadlik sellest, et kostjal, vaatamata üürilepingule, ei olnud

sissepääsu üüritud ruumi, kuna hageja ise takistas juuli jooksul üüritud ruumi kasutamist ja

kostja korduvatele nõudmisetele ei kõrvaldanud takistusi ega kavatsenud seda teha ka

edaspidi. Selle asemele kirjutas hageja kostjale kirju ja esitas leppetrahviarveid, mis on hea

usu ja mõistlikkuse põhimõttega vastuolus. Hageja käitumine on üürilepingu p-de 4.1.1. ja

4.1.2. rikkumine, mis andis kostjale õiguse üürilepingu ülesütlemiseks. Hageja ei ole

võimaldanud kostjal kasutada üüritud ruumi alates 06.07.2021, mistõttu oli kostja sunnitud

lõpetama üürilepingu ennetähtaegselt. Seetõttu on põhjendamatu ka viivisenõue.

34. Hageja väide, et ühe ruumi suhtes üürileping lõpetati 01.08.2021, aga teisele kehtib senini, ei

vasta tõele. 17.11.2020 Äriruumide üürilepingu p.2.1. kohaselt lepingu objektiks on

Tallinnas, Tulbi tn 6, II (teisel) korrusel asuvad kab.nr. 19 ja 20 ning mõtteline osa koridorist

ja tualetist, kokku suurusega 44 ruutmeetrit. Kostja 21.07.2021, 31.07.2021 ja 02.08.2021

ülesütlemisavaldustega ütles üürilepingu üles täies ulatuses, kuna hageja poolsete takistuste

tõttu ta ei saanud üüritud ruumidesse sisse alates 05.07.2021.

Kohtuotsuse põhjendused

35. Kohus, tutvunud asja materjaliga, samuti uurinud kohtule esitatud dokumentaalseid tõendeid

ja kuulanud pooled ära, leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata.

36. Hageja nõude suurusest ja hagihinnast

36.1.

AS Morrison Invest esitas 04.05.2022 Harju Maakohtusse hagi N.C vastu põhinõude

6258,83 euro ja viivise 5767,73 euro saamiseks, mida ta täpsustas 16.05.2022, 17.05.2022,

28.08.2023 ja 25.09.2023 menetlusdokumentides. Hageja vähendas 28.08.2023 (dtl 240-

242) oma nõuet ja palub kostjalt välja mõista 11 271 eurot, millest põhivõlg 5779,56 eurot

ja viivis 5491,44 eurot. Seoses asjaoluga, et poolte vahel sõlmitud 17.11.2020 üürileping oli

sõlmitud tähtajaga 30.11.2021, korrigeeris hageja 28.08.2023 oma nõuet, vähendades seda

2021 detsembri ja jaanuari üüriarvete summa 479,27 (282,91 + 196,36) euro ja nende

üüriarvete hagiavalduses 12.04.2022 seisuga arvestatud viivise summa 276,29 (181,06 +

95,23) euro võrra. Hageja teatas 22.11.2023 (dtl 315), et loobub 28.08.2023 haginõude

korrigeerimisel vastavas osas nõuetest. Kohtunõude 23.11.2023 vastuses (dtl 319) hageja

täpsustas, et teatas 22.11.2023 vastuses kohtunõudele loobumisest 28.08.2023

menetlusdokumendis märgitud 2021.a detsembri ja 2022.a jaanuari üüriarvete summade ja

nendelt arvestatud viiviste nõudmisest, mille osas hagi korrigeeriti.

36.2.

Kostja loobumisele vastuväiteid ei esitanud.

36.3.

Kohus leiab, et hagist osaline loobumine tuleb vastu võtta ja menetlus loobutud osas

lõpetada. Kohus lahendab käesolevas otsuses hageja nõude kostja vastu võlgnevuse 11 271

euro (põhivõla 5779,56 euro ja viivise 5491,44 euro) ulatuses.

36.4.

Kohus määras 17.05.2022 hagihinnaks 12 026,56 eurot. Kohus muudab TsMS § 136 lg 4

teise lause alusel hagihinda ja määrab uueks hinnaks 11 271 eurot.

37. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et:

37.1.

AS Morrison Invest üürileandjana (hageja) ja N.C üürnikuna (kostja) sõlmisid 17.11.2020

Tallinnas, Tulbi 6 hoones 2. korrusel asuvate ruumide (kabinetid nr 19 ja nr 20 ning

mõttelise osa koridorist ja tualetist, kokku pinda 44 m²) kasutamiseks perioodil 01.12.2020-

30.11.2021 äriruumide üürilepingu (dtl 11-20);

37.2.

kostja võttis 01.02.2021 üleandmise-vastuvõtmise aktiga hagejalt ruumid vastu (dtl 21-

22);

37.3.

kostja tasus lepingu sõlmimisel hagejale garantiisumma 440 eurot (dtl 13, 302);

37.4.

Harju Maakohtu menetluses on tsiviilasi nr 2-22-4525 - N.C hagi AS-i Morrison Invest

vastu asjade ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks või nende tagastamise võimatuse

korral, tekitatud kahju eest rahalise hüvitise ja saamata tulu väljamõistmiseks.

38. Pooled vaidlevad selle üle, kas:

38.1.

kostja täitis lepingut kohaselt;

38.2.

kostjal oli alus lepingu ülesütlemiseks ja üürileping lõppes ülesütlemisega 01.08.2021;

38.3.

kostjal on üüri ja kommunaalteenuste võlg;

38.4.

hagejal on õigus nõuda kostjalt kahju ja leppetrahvi;

38.5.

millise võlgnevuse katteks tuleb arvestada kostja tasutud garantiisumma.

39. Üüritud ruumidesse pääsemisest

39.1.

Kostja väitis, et 05.07.2021 ei saanud ta üüriruumidesse ja teatas sellest koheselt hagejale.

39.2.

Hageja väitis, et üürnik tegelikult kasutas ruume edasi naaberüürnike võtmetega.

39.3.

Üürilepinguga kohustus hageja üürileandjana andma kostjale üürnikuna kasutamiseks asja

ja kostja kohustus maksma hagejale üürileandjale selle eest üüri (VÕS § 271). Seega tuleb

kohtul esmalt tuvastada, kas hageja tagas kostjale üüriruumi kasutamise õiguse.

39.4.

Kohus loeb tunnistaja DKi ütlustega (dtl 189 kl 01:09.44) tõendatuks, et kui ta tuli 2021.a

juuli alguses ruumidesse, siis ei saanud neid kasutada. Paar päeva hiljem läksid nad koos

kostjaga uuesti, kuid kuna ei saanud ruumidesse sisse, siis läksid kontorisse omaniku

(tunnistaja viitas saalis viibinud Z.G-le) juurde. Hiljem tunnistaja ruumides enam ei käinud,

kuna ruum oli tühi, seal ei saanud midagi teha, kuna aparatuuri ei olnud (dtl 189 kl

01:15:02). Kohus loeb tunnistaja JD ütlustega tõendatuks (dtl 247; 00:30.16), et koristas

ruumides viimati 04.07.2021. 06.07.2021 oli kõik juba kinni. Metallvärava lukk oli

vahetatud ja tunnistaja ei saanud seda enam avada. Tunnistaja helistas kostjale, kes selgitas,

et üürileandja blokeeris kõik uksed. Tunnistaja KT selgitas, (dtl 250; 01:11:23), et ei mäleta,

kas abistas kostjat 2021.a juulis ruumidesse sisenemisel. Võimalik, et tegi seda.

39.5.

Kohus loeb üleandmis-vastuvõtmisaktiga (dtl 21) tõendatuks, et hageja andis 01.12.2020

kostjale üle 2 kabineti võtit, väravavõtme ja ukse kiipkaardi. Poolte vahel puudub vaidlus

selles, et kostja kasutuses oli 5 kaarti (dtl 195, 197). Läbipääsusüsteemi väljavõtetest (dtl

45) nähtuvalt on kostja nimele registreeritud kaartidega sisenetud ja väljutud 29.07.2021 ja

30.07.2021. Hageja väidab 28.07.2021 kirjas kl 10.25 (dtl 39) kostjale, et kostja viskas

värava luku minema ja 23.07.2021 uuele luku võtmele järele ei tulnud. Kostja vastas kirjale

kl 10.32 ja teatas, et saab tulla tunni jooksul (dtl 38). Hageja vastas 10.44 samale kirjale ja

palus eelnevalt kanda luku eest hageja arvele 100 eurot. Kostja vastas kirjale 11.16 ja väitis,

et lukk on hageja käes ning viitas, et hagejal on luku maha viskamise kohta video. Kell

13.04 kirjutas kostja hagejale, et hageja rikub lepingut kolmandat korda ja katkestab lepingu

juuli lõpus ning soovib saada oma dokumente, mööblit ja asju. Kohus loeb 30.07.2021

videoga (dtl 195) tõendatuks, et sel hetkel hagejal kaasas olnud kolmest kaardist töötas vaid

üks kaart. Hageja poolt 20.07.2021 teostatud ruumide ülevaatuse akti (dtl 99) punkti 1

kohaselt on läbipääsuprogrammi järgi kostja ruumides viibinud 14.07.2021 ja 19.07.2021

kell 19.37. 20.07.2021 makseteatisega (dtl 7) esitas hageja kostjale arve värava luku ja 15

võtme vahetuse kohta.

39.6.

Hagi kohaselt (dtl 3) arestis hageja 08.07.2021 üürileandja üüritud ruumides asunud vara

ja esitas 09.07.2021 ettepaneku olukorra lahendamiseks. Kostja vastuse kohaselt teda vara

arestimise juurde ei kutsutud ja hageja ei ole talle vara (6294,44 euro väärtuses) tagastanud.

Hageja väide, et 19.07.2021 käis kostja üüritud ruumides oma asju võtmas, ei vasta tõele.

Kostja leiab, et hageja peab hüvitama asjade turuväärtuse (dtl 148). 09.07.2021 e-kirjas

avaldab kostja kahetsust, et nad ei jõudnud kokkuleppele ja teatab, et edaspidi suhtleb

hagejaga juristi vahendusel. Samal päeval selgitab hageja millised arved on kostjal tasumata

ja milliseid lepingupunkte kostja rikkus.

39.7.

Kostja väidab, et 19.07.2021 ei käinud ta oma asju üüriruumist võtmas. 27.07.2021 teatas

kostja, et soovib oma asjad ära viia 28.07.2021 ja palus värava võtmeid, kuid hageja vastas,

et lisateenuseid ta kuni võlgnevuse tasumiseni ei osuta, viidates seejuures kostja

võlgnevusele. Hageja esitatud videost nähtuvalt (dtl 195) selgitas hageja 30.07.2021

kostjale, et andis talle võtme, mille kostja oli eelmisel päeval visanud värava kõrvale. Kostja

kirjutas hagejale 01.11.2021 ja soovis kätte saada enda asju, millele vastuseks hageja

selgitab kostjale, et tal on kehtiv üürileping ning ta pakub kostjale kaotatud väravaluku uut

võtit (dtl 231).

39.8.

Tunnistaja DKi ütluste kohaselt (dtl 189 kl 01:09.44) teatas omanik (Z.G) 2021 juuli

alguses, kui kostja ja tunnistaja, ei pääsenud ruumidesse, et kõik on lahti ja lubas üüriruume

kasutada, aga aparatuuri seal sees ei olnud. Tunnistaja EK ütluste (dtl 253; alates 01:48:13)

kohaselt tema muusikainstrumentide arestimisel ei osalenud, kuid 20.07.2021 oli ruum

instrumentidest vabastatud ja ta ei tea, kes seda tegi.

39.9.

13.07.2021 esitas hageja pretensiooni (dtl 35-36), kus palus ruumi nr 19 üleandmiseks

kostjal kohale tulla 01.09.2021 ja tagastada võti. Hageja hoiatab, et kui kostja kohale ei

ilmu, võtab ta ruumi üle kostja kohalolekuta. Hageja ei selgitanud kirjas, millisel õiguslikul

alusel oleks ta kostjalt 01.09.2021 ruumi saanud ära võtta.

39.10. Eelpool viidatutud tõenditega kogumis loeb kohus tõendatuks, et kostjal ei olnud

võimalik üüritud ruume kasutada alates 05.07.2021, kuna kostjal puudus ruumidele

juurdepääs – oma väravavõti ja kaart, mis oleksid taganud üüriruumidele juurdepääsu.

Eelpool märgitud ütlustest nähtub, et kostja käis mõned korrad (14., 17., 19. ja 30. juulil

naaberüürnike abil) üüritud ruumides, kuid täpset päevade arvu, millal kostja veel ruume

kasutas, ei ole võimalik käesoleval hetkel tuvastada, kuna poolte väited ja tõendid

(tunnistajate ütlused) selles osas on segased ja vastuolulised. Hageja väited kostja

juurdepääsust ruumidele on vastuolulised ja arusaamatud. Väitega, et üürnik kasutas ruume

edasi naaberüürnike võtmetega, möönab hageja, et kostjal endal juurdepääs üüriruumidele

puudus.

39.11. Kohus leiab, et teiste üürnike abil ruumidesse pääsemist ei saa lugeda üürileandja poolt

üüriruumide kasutamise võimaldamiseks. Hagis leiab hageja, et üürnik tegi 20.07 kell 20:38

majja sissemurdmiskatse (dtl 3), millest järeldub, et hageja hinnangul puudus kostjal õigus

ruumidesse siseneda. Hageja viidatud tõendist (21.07.2021 e-kirjavahetusest; dtl 43) saab

järeldada, et hageja loeb sissemurdmiskatseks kostja poolt Lukuabi kutsumist. 28.07.2021 e-

kirjadest nähtuvalt kostjal juurdepääs ruumidesse puudub ja hageja nõuab ruumidesse

pääsemise eeldusena 100 euro tasumist (dtl 38). Hageja ei ole veenvalt selgitanud, miks pidi

hageja tegema uued väravavõtmed, kui hageja salvestas 19.07.2021 kostja toimiva võtme

värava kõrvale viskamise. Vaidlus puudub selles, et kostja kasutuses olid sissepääsukaardid,

kuid eelpool viidatud tõenditest saab järeldada, et hageja ei taganud kaartide toimimist või

aktiveeris/deaktiveeris kaardid endale sobivalt. Seega ei olnud kostjale üüritud ruumidesse

juurdepääs tagatud alates 05.07.2021. Kohus leiab, et väljavõte läbipääsusüsteemist ei

tõenda, millal reaalselt oli kostjal ruumidesse sissepääs või kes väidetavalt kostja nimele

registreeritud kaarte kasutas. Juurdepääs ruumidele oli ka hagejal.

39.12. Asjaolu, et kostja ei ole kasutanud üüritud ruumi alates 01.08.2021, tõendavad muu

hulgas hageja poolt kohtule esitatud arved perioodi eest 01.08.2021-31.12.2021 (dtl 57-62),

millelt ei nähtu ruumides vee ja elektri tarbimist.

39.13. Vaidlus puudub selles, et hageja võttis kostjalt ära (hageja väidetel - arestis) 08.07.2021

kostja vara (sh muusikaseadmed), mistõttu puudusid kostjal seadmed üüritud ruumides selle

sihtotstarbeliseks kasutamiseks s.o muusika tegemiseks.

40. Üürilepingu lõppemisest

40.1.

Hageja väidetel saatis kostja 21.07.2021 avalduse üürilepingu lõpetamiseks, väites

üüritud ruumidele juurdepääsu puudumist. Üürnik tegelikult kasutas ruume edasi

naaberüürnike võtmetega. 21.07. selgus, et üürnik oli kutsunud Lukuabi 20.07. kell 20:38, et

majja pääseda. Üürileandja oli varasemalt teatanud, et vajadusel saab üürnik uued võtmed.

Üürnik saatis 02.08. üürileandjale uue avalduse sooviga katkestada leping alates 01.08.

Üürileandja käsitles üürniku 21.07. kirja ühepoolse korralise ülesütlemise tahteavaldusena,

mille puhul kohaldub 6-kuulise etteteatamine vastavalt üürilepingu punktile 7.6.2. ja tähtaeg

21.01.2022. 01.09.2021 aktiga võttis üürileandja üle üüritud kabineti nr 19, kuid teise ruumi

osas jätkus üürileping vastavalt üürniku 21.07.21 kirjas avaldatud lepingu lõpetamise

üürilepingu sooviavaldusele ja 6-kuulisele etteteatamisele kuni 21.01.2022.

40.2.

Kostja selgitas, et alates 07.06.2021 sai kostja kasutada üüritud ruume 18.00-st kuni

22.00-ni. 05.07.2021 ei saanud ta enam ruumidesse sisse, mistõttu ruumi üürimine kaotas

mõtte ning ta teatas 21.07.2021 hagejale oma soovist üürileping lõpetada. Kostjal õnnestus

pääseda ruumidesse vaid 14., 17., 19. ja 30. juulil naaberüürnike abil. Üüritud ruumi

magnetkaardid ei töötanud korralikult alates 05.07.2021, millest kostja teatas hagejale.

Hageja otsustas, millal aktiveerida või deaktiveerida kostja käes olevad magnetkaardid.

31.07.2021 andis kostja hageja sekretärile üürilepingu ülesütlemise avalduse, mille kohaselt

soovis kostja lõpetada üürilepingu alates 01.08.2021, kuna ei pääse üüritud ruumidesse.

Hageja sekretär viskas kostja avalduse maha. Seejärel esitas kostja avalduse hageja e-

kirjaga. Hageja sekretär teatas, et ülesütlemisavaldust tuleb saata hageja asukoha aadressile

või anda üle allkirja vastu. Hageja käitumine ei vasta hea usu ja mõistlikkuse põhimõttele.

40.3.

VÕS § 279 lg 1 kohaselt kui üürileandja käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puudusest

või takistusest teab või peab sellest teadma, kuid ei kõrvalda puudust või takistust mõistliku

aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest või takistusest teada sai või teada saama pidi, võib

üürnik lepingu etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, kui puudus või takistus välistab

asja sihtotstarbelise kasutamise või piirab seda olulisel määral.

40.4.

Kohus leiab, et tulenevalt VÕS § 313 oli kostjal õigus tähtajaline üürileping mõjuval

põhjusel üles öelda ja kostja ei pidanud sellest ette teatama. VÕS § 314 lg 1 järgi on lepingu

erakorralise ülesütlemise oluliseks põhjuseks üüritud asja kasutamise võimatus. Kohus leiab

kostjal oli õigus leping üles öelda etteteatamistähtajata. Lisaks kasutas hageja kostja

muusikaseadmetele pandiõigust ja viis need kostja ruumidest ära. Ka seetõttu ei olnud

kostjal võimalik ruume kasutada muusikastuudiona.

40.5.

Kohus tuvastas eelpool (otsuse punktis 38), et kostjal sisuliselt puudus üüripinnale

juurepääs alates 05.07.2021. Kostja teatas 21.07.2021 e-kirjaga (dtl 154) hagejale, et kuna

tal ei ole sissepääsu stuudiosse, siis soovib ta lepingu lõpetada. Kohus loeb üürilepingu

ülesöelduks alates 01.08.2021. Kohus loeb ülesütlemiseteate kättetoimetatuks 31.07.2021

hageja kontoris sekretärile üleandmisega (dtl 143). Asjaolu, et hageja töötaja dokumendi

vastuvõtmisest keeldus, ei anna alust lugeda lepingu ülesütlemiseks mõnda hilisemat

kuupäeva. Hagejale oli kostja tahe üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks teada juba

21.07.2021 e-kirjast (dtl 42) ja ka 02.08.2021 e-kirjast (dtl 156-157).

40.6.

Kuivõrd kohus tuvastas, et kostja ei pääsenud üüritud ruumidesse alates 05.07.2021 ja

luges lepingu ülesöelduks alates 01.08.2021, siis ei oma hageja 01.09.2021 üüritud kabineti

nr 19 väidetav tagasivõtmine asjas sisulist tähtsust.

41. Üüri- ja kommunaalteenuste nõudest

41.1.

Hageja väidetel jäi üürnik 2021. juulis lepinguliste maksete tasumisel võlgnevusse ja

esitas selle kohta 05.07. kirjaga meeldetuletuse. Üürnikul on üüri ja kommunaalkulude

võlgnevus 2021 juuli kuni 2022 jaanuari eest. Üüri suuruseks 220 eurot kuus (lepingu p

3.3.) ning kommunaal- jm üldkulud 140,80 eurot kuus, vee ja elektri eest tuli tasuda

vastavalt tegelikule tarbimisele (lepingu p 3.4.). Summadele lisandub käibemaks.

Üürilepingu punkti 3.5. järgi tulid maksed tasuda 5.kuupäevaks. Üürileandja esitas selle

kohta üürnikule õigeaegselt arved ja makseteatised: 01.07.21 nr 21385 (dtl 55), 01.08.21 nr

MT01082021 (dtl 56), 01.09.21 nr MT01092021 (dtl 57), 01.10.21 nr MT01102021 (dtl

58), 01.11.21 nr MT01112021 (dtl 59), 01.12.21 nr MT01122021 (dtl 61), 01.01.22 nr

MT01012022 (dtl 62). Kokku on nõutav summa 2502,43 eurot. Arve nr 21385 tasutud 88,94

eurot moodustab 15,91% arve summast (559,15 eurot), millises ulatuses on arve tasumise

kohustus vähenenud kõigi arveridade osas.

41.2.

Kostja tasus juuni eest hagejale 18.05.2021 summa 550 eurot ja 28.06.2021 summa 500

eurot. 31.05.2021 seisuga oli kostjal ettemaks summas 397,77 eurot ja juunikuu eest kuulus

tasumisele 158,97 eurot. Seega kostja poolt 28.06.2021 tasutud 500 eurost läks tasumisele

158,97 eurot ja seetõttu juulikuu ettemaksuks 30.06.2021 seisuga jäi 341,03 eurot. Seega

arve nr 21385 summas 559,15 oli tasutud summas 341,03 eurot ettemaksuna 28.06.2021.

Tasumata jäi 218,12 eurot. Hageja arvest nr 081021 nähtub, et 432,96 eurot on üür ning

kasutamata kommunaalteenused augusti eest (220 eurot + 140,80 eurot = 360,80 eurot +

km 20% 72,16 eurot = 432,96 eurot). Sama arve kohaselt juulikuus kasutatud

kommunaalteenused on 269,60 eurot (702,56 eurot – 432,96 eurot = 269,60 eurot). Seega

kostja jättis tasumata juuni ja juuli eest kokku 487,72 eurot (218,12 eurot + 269,60 eurot =

487,72). Arvestades seda, et üürilepingu sõlmimisel tasus kostja (18.11.2020)

garantiisummana 440 eurot, saab kostja võlgnevus üürilepingu ülesütlemise seisuga

(01.08.2021) olla mitte rohkem kui 47,72 eurot (487,72 eurot - 440 eurot = 47,72 eurot).

Kostja leiab, et kuna hageja ei ole kostjale tagastanud arestitud asju (väärtuses 6294,44

eurot), ei ole kostjal hageja ees võlgnevust.

41.3.

Kohus leiab, et hageja üüri ja kommunaalteenuste arvete võlgnevuse osas tuleb hagi jätta

rahuldamata.

41.4.

Vaidlus puudub selles, et kostja tasus hagejale juuni eest üüri 18.05.2021 550 eurot ja

28.06.2021 500 eurot, kokku 1100 eurot (dtl 158).

41.5.

Hageja esitatud 2021 juuni arvelt (dtl 159) nähtuvalt oli kostjal ettemaks 397,77 eurot ja

juuni arvest kuulus tasumisele 158,97 eurot. Seega pidi juuliks jääma kostjal 28.06.2021

tasutust ettemaks 341,03 eurot (500-158,97), mis ei kajastu hageja 01.07.2021 esitatud arves

nr 21385 (dtl 55). Viidatud arve järgi tuleb tasuda juuli üüri eest 220 eurot, juuli

kommunaalteenuste eest 140,80 eurot, juuni elektri eest kokku 20,07 eurot, juunis tarbitud

vee eest kokku 9,09 eurot, juulis kasutatud uksekaartide eest 40 eurot ja arvutivõrgu

ühenduse eest 36 eurot. Kohus leiab, et kostja kohustub tasuma viidatud arvest terves

ulatuses juunis tarbitud elektri eest 20,07 eurot ja vee eest 9,09 eurot, juuli arvutivõrgu

ühenduse eest 26 eurot, kokku 55,16 eurot + km s.o 66,19 eurot. Kohus ei pea põhjendatuks

tasu uksekaartide eest, mis töötasid pisteliselt, vastavalt hageja poolt nende aktiveerimisele

või deaktiveerimisele. Lisaks kohustus kostja tasuma osaliselt juuli üüri ja

kommunaalteenuste eest. Kuivõrd kohus leidis punktis 39, et käesolevaks hetkeks ei ole

võimalik tuvastada, kui suures ulatuses kostjal oli võimalik juulis üüritud ruumi kasutada

(kostja selgituste järgi 1.-04.07, 14., 17., 19. ja 30.07, kuid hageja selgituste järgi üürnike

abiga enam), siis leiab kohus et kostjal tuleb tasuda juuli eest pool üüri (110 eurot) ja

kommunaalkuludest (70,40 eurot), millele lisandub käibemaks s.o kokku 216,48 eurot.

Kogu 01.07.2021 eest kuulus kostja poolt tasumisele 282,67 eurot. Kuivõrd kostjal oli

eelnevast ettemaks 341,03 eurot, siis jäi kostjal peale juuli arve tasumist veel hagejale

ettemaks 58,36 eurot.

41.6.

01.08.2021 esitatud arve nr 082021 eest nõudis hageja kostjalt augusti üüri 220 eurot,

augusti kommunaalteenuste eest 140 eurot, juuli elektritasu kokku 17,94 eurot, juulis

tarbitud vee eest kokku 130,72 eurot, augustis kasutatud uksekaartide eest 40 eurot, augustis

arvutivõrgu ühenduse eest 36 eurot. Summadele lisandus käibemaks. Seega kuulus viidatud

arvest juuli eest tasumisele juulis tarbitud elektritasu kokku 17,94 eurot ja vee eest kokku

130,72 eurot. Seega võlgnes kostja viidatud arve eest hagejale juuli eest kokku 148,66 eurot

+km, so 178,39 eurot. Kuivõrd kostjal jäi eelnevast kuust ettemaks 58,36 eurot, siis kuulus

kostjal tasumisele 120,03 eurot. Kostja oli hagejale tasunud deposiiti lepingu sõlmimisel

garantiisumma 440 eurot. Seega tuli hagejal tasaarvestada võlgnetav summa

garantiisummast saaduga.

41.7.

Kohus leiab, et kuna üürileping tuleb lugeda ülesöelduks alates 01.08.2021, puudus

hagejal alus kostjale arvete esitamiseks alates 01.08.2021. Seega tuleb nimetatud

01.08.2021-11.11.2021 esitatud üüriarvete osas jätta hageja nõue rahuldamata.

41.8.

Osundatust tulenevalt puudub kostjal hageja eest üüri ja kommunaalteenustest tulenev

võlgnevus ja hageja nõue võlgnetava üüri ja kommunaalteenuste eest tuleb jätta

rahuldamata.

42. Leppetrahvinõuetest

42.1.

Hagis (dtl 5) märgitu kohaselt nõudis hageja kostjalt 05.07.2021 e-kirjas (dtl 31-32)

01.07.2021 arvega nr 21411L (dtl 76) leppetrahvi 660 euro tasumist lepingu p 5.5. alusel

järgmiste rikkumiste eest: üürnik ei teatanud näite ega tasunud 10.06. valehäirete eest ning

rikkus korduvalt avalikku korda öösel valju muusikaga, olles ühtlasi ruumis väljaspool

lepingulist aega 8-22.00 (lepingu punktide 4.2.1, 4.2.2, 4.2.4, 4.2.5, 4.2.11 4.2.13, 4.2.16,

4.2.22, 4.2.24 rikkumine); üürnik ei täitnud valvestustabelit (lepingu punktide 4.2.2. ja

4.2.29 rikkumine); kostja ei esitanud kindlustuslepingut (lepingu punkti 4.2.34 rikkumine).

Samuti nõudis leppetrahvi summas 1320 eurot 20.07.2021 makseteatisega nr 20072021L

(dtl 92) järgmiste rikkumiste eest: akende ööseks lahti jätmine ja sellega signaalhäirete

tekitamine (üürilepingu punkti 4.2.17. rikkumine); lahkumisel ruumide valvestamata

jätmine (lepingu punkti 4.2.17. rikkumine); kindlustusleping korduvatele hoiatustele

vaatamata jätkuvalt esitamata (lepingu punkti 4.2.34 rikkumine); valvestustabeli täitmata

jätmine (lepingu punktide 4.2.2. ja 4.2.29. korduv rikkumine). Hageja nõuab kostjalt

leppetrahvi summas 220 eurot (27.07.2021 makseteatis nr 27072021L), kuna kostja rikkus

lepingu punkte 4.2.7 ja 4.2.8. ja kutsus kooskõlastamata hagejaga ust avama Lukuabi.

42.2.

Kostja leiab, et hageja leppetrahvinõue on alusetu, kuna kostja ei ole kahjustanud ruume

ega tekitanud üürileandjale või teistele üürnikele mingit kahju. Hageja väide öörahu

rikkumisest on alusetu. Hageja esitatud K 06.06.2021 kirjast ei nähtu, kes see isik on ja kus

kohas elab või mis ruumi ta kasutab. Kirjas viidatakse politsei poole pöördumisele, mida

tegelikult ei ole olnud. Häireraportis nr 20389 on häire põhjuseks märgitud „Sulgemata

uks(ed),aken(ad)“ ja selgituseks „1 korrus. peauksest, paremalt pool, teine aken sulgemata”.

Kostja kasutas ruumi teisel korrusel ega või olla väljakutse tekitajaks. Kostja pääses üüritud

ruumi mitte peauksest, vaid hoovist ja seda eraldi sissepääsu läbi. Hageja poolt esitatud

pildil on teadmata päevaajal üüritud ruumi aken lahti, mis ei ole keelatud ega ole

üürilepingu rikkumiseks.

42.3.

Kohus leiab, et hageja täpsustatud hagist (punkt 4 dtl 124-125) võib aru saada, et hageja

nõuab kostjalt leppetrahvi järgmiste toimingute tegemise/tegemata jätmise eest:

42.3.1. näitude teatamata jätmine (p 4.2.1, 4.2.2, 4.2.4, 4.2.5, 4.2.11, 4.2.13, 4.2.16, 4.2.22,

4.2.24);

42.3.2. valehäire põhjustamine (akende ööseks lahti jätmine ja sellega signaalhäire tekitamine) (p

4.2.1, 4.2.2, 4.2.4, 4.2.5, 4.2.11, 4.2.13, 4.2.16, 4.2.22, 4.2.24);

42.3.3. avaliku korra rikkumine (p 4.2.1, 4.2.2, 4.2.4, 4.2.5, 4.2.11, 4.2.13, 4.2.16, 4.2.22,

4.2.24);

42.3.4. valvestustabeli täitmata jätmine (p 4.2.2 ja 4.2.29);

42.3.5. ruumide valvestamata jätmine (p 4.2.17);

42.3.6. kindlustuslepingu esitamata jätmise (p 4.2.34);

42.3.7. üürileandjat teatamata Lukuabi kutsumine (p 4.2.7 ja 4.2.8).

42.4.

VÕS § 158 kohaselt peab leppetrahvi nõudmise õigus nähtuma lepingust. Kohus leiab, et

hageja leppetrahvinõuded tuleb jätta rahuldamata lepingus vastavate kokkulepete

puudumise tõttu ja analüüsib neid järgmistes punktides.

43. Näitude teatamata jätmisest

43.1.

Lepingu punkti 4.2.5 järgi kohustub üürnik teatama elektri- ja veenäidud iga kuu

viimaseks päevaks Üürileandja raamatupidaja e-mailile: finants@morrison.ee (teisi teateid

sellele e-mailile mitte saata kuna tegemist on raamatupidamisfirma kontaktiga) (dtl 13).

Poolte leppetrahvikokkulepe tuleneb üürilepingu punktidest 5.3-5.6 (dtl 15).

43.2.

Kohus leiab, et pooled ei ole kokku leppinud leppetrahvi tasumise kohustust elektri- ja

veenäitude teatamata jätmise korral. Kohtu hinnangul oleks näitude esitamata jätmise eest

10% ulatuses kuu üürisummast leppetrahvi määramine ka rikkumist arvestades

ebaproportsionaalne ja tarbijat ebamõistlikult kahjustav kokkulepe.

44. Valehäirete põhjustamisest

44.1.

Lepingu punkti 4.2.13 järgi kohustub üürnik vastutama materiaalselt Üürniku, Üürniku

töötajate, külaliste või klientide tegevusega Lepingu objektile või hoonele tekitatud kahjude

eest, kaasaarvatud valehäirete põhjustamisega kaasnevate kulude eest. Kohus tuvastas

punktis 4.2.1, et poolte leppetrahvikokkulepe tuleneb üürilepingu punktidest 5.3-5.6 (dtl

15).

44.2.

Kohus leiab, et pooled ei ole kokku leppinud leppetrahvi tasumise kohustust valehäirete

põhjustamisel. Kohtu hinnangul oleks valehäirete põhjustamisel 10% ulatuses kuu

üürisummast leppetrahvi määramine (lisaks valehäire eest tasumisele) ka rikkumist

arvestades ebaproportsionaalne ja tarbijat ebamõistlikult kahjustav kokkulepe.

45. Avaliku korra rikkumisest (üüritud ruumide otstarbest ja üürniku suhtes esitatud

pretensioonidest)

45.1.

Lepingu puntki 4.2.1 kohaselt kohustub üürnik kasutama lepingu objekti hoolikalt,

heaperemehelikult, vastavuses lepingus fikseeritud lepingu objekti kasutamise otstarbega

ning arvestama lepingu objekti kasutamisel üürileandja, teiste hoones asuvate ruumide

kasutajate, nende töötajate, külaliste või klientide huvidega. Punkti 4.2.2. järgi üürile

antavate ruumidega piirnevate üldkasutatavate ruumide ja territooriumi kasutamine toimub

ajavahemikus 8-22.00 ja üürnik kohustub hoonesse sisenemisel ja väljumisel täitma

valvestustabelit, vältimaks kaasüürnike valvealasse sattumist.

45.2.

Kohus leiab, et pooled ei ole kokku leppinud leppetrahvi tasumise kohustust avaliku korra

rikkumise eest. Alternatiivselt märgib kohus alljärgnevalt, miks viidatud põhjustel

leppetrahvi esitamine ei oleks ka põhjendatud.

45.3.

Hageja väidetel hakkasid 2020. aasta lõpul naabrid esitama pretensioone üürniku poolt

tekitatud ööpäevaringsele mürale. Üürileandja leppis üürniku poolt öösel ruumide

kasutamisega tingimusel, kui üürnik hoiab öösiti aknad kinni (dtl 3). 06.-07.06 kordusid

naabrite pretensioonid müra kohta ja hageja tegi kostjale leppetrahvi hoiatuse.

45.4.

Kostja selgitas, et hageja oli lepingueelselt teadlik, et kostja vajab ruumi

muusikastuudioks ja seda 7 päeva nädalas ja ööpäevaringselt. Kostja oli sunnitud ise

paigaldama üüritud ruumi heliisolatsiooni hinnaga 95,76 eurot. Hageja annab ruumi endiselt

üürile märkusega, et see on sobilik ka muusikutele. Hageja viib muusikuid eksitusse,

lubades anda nendele üürile muusikaga tegemiseks ebasobivad ruumid (nii ajapiirangu tõttu

kui ka heliisolatsiooni puudumise tõttu).

45.5.

Poolte vahel puudub vaidlus, et kostja kasutas üüritud ruume muusikastuudiona (dtl 188;

01:07:09247; 00:21:52).

45.6.

Kohus loeb kinnisvaraportaali kv.ee kuulutusega (dtl 266) tõendatuks, et hageja üüris veel

29.05.2023 sama ruumi välja märkides, et ruum on sobilik ka muusikutele.

45.7.

Kohus loeb tunnistaja JD ütlustega (dtl 247; 00:24:25 – 00:25:52) ja hageja esitatud

fotodega (dtl 66-67) tõendatuks, et kostja paigaldas ise ruumides heliisolatsiooni. Tunnistaja

KTi ütlustega (dtl 248; 00:52:44) loeb kohus tõendatuks, et kasutab hageja teenuseid, rendib

stuudiot ja oli kostja naaber ning mängis raskemuusikat (dtl 249; 00:55:52). Tunnistaja

kinnitas (dtl 250; 01:09:16), et pani enda üüritud ruumidesse ise heliisolatsiooni.

45.8.

Kohus loeb 06.06.2021 kl 16.59 e-kirjaga (dtl 27) tõendatuks, et hagejale saadeti kaebus

Tulbi 6 hoones öörahu rikkumise kohta seoses bändiprooviga. Kirjast nähtuvalt on tegemist

naabriga. 06.06.2021 kl 19.54 teavitas hageja kostjat, et kostja ei tohi kl 23.00-8.00 öörahu

rikkuda, millele vastas kostja järgmisel hommikul 8.18, et on leppinud ruumide kasutamise

kokku 24/7. Hageja selgitas samal päeval, et kostjal tuleb kabineti uksed hoida kl 8-23 kinni

ja järgida avaliku korra eeskirju. Samuti tegi hageja leppetrahvihoiatuse. SMi e-kirjadega

(dtl 28-30) ja salvestusega (14.06.2023 hageja esitatud lisa; KIS-is 23s; dtl 198) on

tõendatud, et Tulbi 6 hoonest kostub 07.06.2021 kl 22.50 tugevat muusikat. Tulbi 6

üürihoone läbipääsuprogrammi (dtl 201) järgi oli kostja 07.06.2021 üüritud ruumides.

45.9.

Kohus leiab, et ainuüksi naabrite e-kirjad, Terviseameti 04.08.2021 pöördumine (dtl 47)

ega ka video koos läbipääsuprogrammi väljavõte ei tõenda kostja poolt müra tekitamist.

Kostja võis olla üheks üürnikest, kes sel päeval mängis muusikat. KTi ütlustega on

tõendatud, et samas majas asuvaid ruume kasutasid ka teised üürnikud muusika tegemiseks.

45.10. Tõendeid kogumis hinnates leiab kohus, et isegi, kui kostja rikkus avalikku korda, st

tekitas müra, mille üle naabrid kaebasid, siis oli see tingitud hageja, mitte kostja,

lepingurikkumisest. Hageja üüris menetluse ajal ruume välja, märkides, et need on sobilikud

ka muusikutele. Hageja ja kostja 06.06.2021 kirjavahetusest ning tunnistaja KTi ütlustest

saab järeldada, et selliselt oli hageja ruumi välja üürinud ka kostjale. Seega on viidatud

tingimus (võimalus kasutada ruume muusika tegemiseks) saanud lepingu osaks. Hagejal tuli

tagada, et ruumid oleks sellised, et viidatud ruumides oleks võimalik muusika mängimisega

tegeleda. Lepingust nähtuvalt ei ole pooled kokku leppinud ajalisi piiranguid muusika

tegemiseks või ruumide muusika tegemiseks täiendavate toimingute või kulutuste

(heliisolatsiooni paigaldamine) tegemise vajadust. Seega pidi ruum olema ööpäevaringselt

muusika tegemiseks sobiv üürilepingut sõlmides ja hageja ei saa kostjale ette heita naabrite

kaebusi. Juhul, kui hageja leidis, et kostja poolt tema initsiatiivil ja kuludega tehtud

müratõke ei ole ruumi kasutamisel muusika tegemisel piisav, siis tulnuks hagejal viia

üüritud ruum kokkulepituga vastavusse.

45.11. Kohus leiab, et hageja fotod (dtl 223-226) ei tõenda avaliku korra rikkumist.

46. Valvestustabeli täitmata jätmisest ja üürniku ruumide valvestamise kohustusest

46.1.

Hageja viitas nõude alusena lepingu punktile 4.2.2., 4.2.29 ja 4.2.17. Lepingu punktist

4.2.2. (dtl 13) tulenevalt üürile antavate ruumidega piirnevate üldkasutatavate ruumide ja

territooriumi kasutamine toimub ajavahemikus 8-22.00 ja üürnik kohustub hoonesse

sisenemisel ja väljumisel täitma valvestustabelit, vältimaks kaasüürnike valvealasse

sattumist. Punkti 4.2.29 (dtl 14) kohaselt kohustub üürnik hoonesse sisenemisel ja

väljumisel täitma valvestustabelit, vältimaks kaasüürnike valvealasse sattumist. Lepingu

punkti 4.2.17 (dtl 14) kohaselt kohustus üürnik täitma üürileandja poolt lepingust tuleneva

mistahes kohustuse täitmata jätmise või mittenõuetekohase täitmise korral tehtud

kohustuslikke ettekirjutusi lepingust tulenevate nõuete järgimiseks ja/või kohustuse

rikkumise kõrvaldamiseks.

46.2.

Kohus leiab, et viidatud punktides (ega ka punktides 5.3-5.6) ei ole pooled kokku

leppinud leppetrahvi tasumise kohustust ruumide valvestustabeli ja valvestamiskohustuse

täitmata jätmisel. Alternatiivselt märgib kohus alljärgnevalt, miks viidatud põhjustel

leppetrahvinõuete esitamine ei oleks ka põhjendatud.

46.3.

Hageja selgitas, et kostja ei täitnud valvestustabelit, mistõttu jäid teised üürnikud

valvestatud alasse sisse ja tekitasid häire. Seoses järjekordse signaalhäirega 26.05.2021

selgus, et üürnik ei täida ruumides viibimisel valvestustabelit ja samal põhjusel kordus häire

järgmisel päeval, mille kohta saatis üürileandja üürnikule 27.05. pretensiooni. Sama kordus

31.05.

46.4.

Kostja leiab, et signalisatsiooniga tekkisid probleemid alates ruumi väljaüürimisest. See

andis pidevalt valveteenistusele häiret ka siis, kui ruum oli suletud ja seetõttu tasus kostja

turvateenistuse vale väljakutse eest poole aasta jooksul 780 eurot. Hageja ei reageerinud

kostja kaebustele. Valesid väljakutseid kasutab hageja üürnike käest lisaraha saamiseks.

Kostja kasutuses olevasse ruumi pääses hoovist, teistesse ruumidesse peauksest. Seetõttu

üürilepingu punktis 4.2.2. sätestatud nõue hoonesse sisenemisel ja väljumisel täita

valvestustabelit, vältimaks kaasüürnike valvealasse sattumist, on tüüptingimus ega arvesta

kostja üürile antud ruumiga. Kostja kasutuses olnud ruum ja teised üüriruumid on eraldatud

lukustatud uksega. Valvestustabeli täitmise nõue eraldi asuva ruumi igal sisenemisel ja

väljumisel (isegi suitsu tegemiseks) ja selle rikkumise eest trahvi nõudmine on heade

kommetega vastuolus ja on sellisena tühine.

46.5.

Üleandmis-vastuvõtmise akti punkti 2 järgi kohustub üürnik hoonet valvestama, kui teda

hoones ei viibi. Vastavalt punktile 5 kohustub üürnik tasuma, üürileandjale, tema poolt

tekitatud signalisatsioonihäire eest, mis pole tingitud sissemurdmisest või tulekahjust jne.),

leppetrahvi, sh. kokkulepitud tähtajaks (igapäevaselt 22.00-8.00) hoone valvesse mitte

panemise eest 35 eurot (65 eurot häire eest, mis on üürniku süül tekkinud ajavahemikus

17.00-9.00 ning puhkepäevadel ja riiklikel pühadel) iga tekitatud häire ning valvefirma

seisutunni eest, millele lisandub käibemaks.

46.6.

Lepingu sõlmimise ei olnud pooltel vaidlust selles, et hageja võimaldas kostjal üüritud

ruume kasutada ka peale kella 22.00. (dtl 3, 26). Pooled vaidlevad selle üle, miks pidi kostja

täitma valvestustabelit, kas sellest sõltus kostja elektriarve ja ruumide valve alla panemine

ning kas valvestustabeli täitmata jätmine tõi kaasa lepingu rikkumise. Kostja seadis kahtluse

alla ka valvestustabelite usaldusvääruse.

46.7.

Kohus nõustub kostjaga, et tabelite täitmisel puudus elektriarvestuse tegemisel vajadus.

Hageja registreeris üürnike liikumise kaartidega (elektroonselt) ja see võimaldas hagejal

tuvastada erinevate üürnike elektritarbimise ja ka hoones viibimise.

46.8.

Kohus loeb hageja 13.07.2021 pretensiooniga (dtl 35) tõendatuks, et ta palus kostjal täita

valvestustabelit ja märkis, et on vastasel korral jätkuvalt sunnitud rakendama leppetrahve ja

viiviseid. Läbipääsusüsteemi väljavõtetest (dtl 78-90) nähtuvalt on kostja nimele

registreeritud kaartidega sisenetud üüriruumidesse tagaukse kaudu 1.-12.06, 14.-15.06 ja

20.06-01.07. Paberkandjal valvestustabeli järgi on kostja viibinud ruumides 28.06 ja 30.06.

Hageja esitas 20.07.2021 valvestustabeli täitmata jätmise tõttu kostjale leppetrahvi arve (nr

20072021L; dtl 92) 440 eurot.

46.9.

Hageja 20.01.2021 e-kirjast (dtl 24-25) nähtuvalt andis hageja kostjale teada, et ta on

üürinud välja kostja kõrval asuva ruumi nr 18 ja palus seoses sellega täita valvesüsteemi

juures olevat tabelit, et üksteist valve alla ei pandaks ja saaks jagada elektrikulusid. Kostja

teatas, et on Norras ja tuleb märtsi alguses. Hageja saatis 26.05.2021 pretensiooni (dtl 24) ja

palus täita registreerimistabelit. Samasisulise pretensiooni esitas hageja 27.05.2021 (dtl 23).

Seega nähtub üleandmis-vastuvõtmise akti punktist 5 ja hageja 20.01.2021 e-kirjast, et

valvestamine oli vajalik elektrikulude jagamiseks. Samuti selleks, et üürnikud ei paneks

teise üürniku ruumides viibimise ajal ruume valvesse ja ei põhjustaks sellega

põhjendamatult G4S väljasõite. Hageja ei ole väitnud, et kostja pani hoone valvesse selliselt,

et keegi naabritest jäi hoonesse või et keegi teine pani kostja ruumides viibimise ajal ruumid

valvesse. Kohus loeb tunnistaja JD ütlustega tõendatuks (dtl 247 - 00:22:23), et ühel korral

tekkis signalisatsiooni valehäirega probleem seetõttu, et tunnistaja valis vale

signalisatsioonikoodi ja turvatöötajad tulid kohale. Tunnistaja KTi ütlustega (dtl 248;

00:59:42) loeb kohus tõendatuks, et ka tema üüritud ruumides oli signalisatsioonihäireid,

kuna parool pandi valesti. Tunnistaja EK ütluste (dtl 250; 01:17:08) kohaselt tulid G4S-ilt

pidevalt häired, aga neil häiretel ei olnud muud põhjust, kui see, et ruumi nr 19 aknad olid

lahti ja kardinad andsid häiret. Osa häiretest olid ilmselt kardinatega seoses, kuna ei pandud

aknaid kinni (dtl 251; 01:30:44). Käsitsi valvestamine on ettevõttesisene, see ei jõudnud

G4S-i (dtl 252; alates 01:36:44). Majal on 2 erinevat ust, mis lähevad valvesse, ees ja taga.

Ruum nr 19 üürnik kasutas tagaust ja kui ta läheb ära nii, et ta ise valvesse ei pane või kui ta

jääb sisse ja teised ei tea, et ta majas sees on, siis sealt tekivadki G4S-ile põhjendamatud

väljakutsed. G4S-is on antud teatud kellaaeg, mis ajaks peab maja valves olema. Esiuks läks

kindlasti kellaajaliselt valvesse, aga tagaukse osas ei osanud tunnistaja valvestamise

kellaaega öelda. Tunnistaja sai aru, et pabergraafiku täitmine on vajalik selleks, et teised

üürnikud teaks, millal teised ära lähevad ja teada, millal valvesse maja valvesse panna.

Tunnistaja ei tea, kas see kehtis ka tagaukse kohta, mille kaudu käis kostja.

46.10. Kohus leiab, et tunnistajate ütlused ei kinnita asjaolu, et üürnikud oleksid üksteist pannud

valve alla, kui keegi viibis ruumis. Üürnike sõnul olid häired tingitud

signalisatsiooniseadmele vale parooli sisestamisest. EK ütlusi ei saa lugeda usaldusväärseks,

kuna tunnistaja enda ütlused on vastuolulised (käsitsi valvestamine ei jõudnud G4S-i ja

samal ajal põhjustas see põhjendamatuid väljakutseid) ja vastuolus ka teiste asjas kogutud

tõenditega,

46.11. G4S 10.06.2021 häireraportis selgitusest (dtl 77) nähtuvalt oli 1. korrusel peauksest

paremal aken sulgemata, 1.52 tuli territooriumile läbi väravate N.C. Kostja on selgitanud

(dtl 149 p 16) ja hageja märkinud hagis (dtl 2), et kostja üüriruumid asusid teisel korrusel.

Kostja ruumide teisel korrusel tõendab üürilepingu lisa 1 (dtl 20), mille järgi asuvad kostja

üüritavad ruumid katusekorrusel. Seda, et tegemist on kahekorruselise hoonega tõendab

hageja foto (dtl 97). Samuti on kostja ja tunnistaja EK selgitanud, et kostja üüritud

ruumidesse pääses eraldi sissepääsu (tagaukse) kaudu, mitte peauksest (dtl 149). Hageja

selgitus (dtl 255; 03:08:29), et tegemist võib olla kirjaveaga G4S raportis ei ole usutav.

Seega ei saanud kostja raportis märgitud häiret põhjustada. Akende ööseks lahti jätmist on

hageja tõendanud ka 20.07.2021 tehtud fotoga (dtl 97; failiteave nähtub KIS-ist 1s lisa 38).

Failiteabest nähtuvalt on foto tehtud 20.07.2021 kl 17.13. Hageja 20.07.2021 kl 18.34 kirjast

ja ruumide ülevaatuse aktist (dtl 99) nähtuvalt käis hageja sel päeval kostja ruumides. Kostja

väidetel tal puudus selleks ajaks juurdepääs üüritud ruumidesse. Seega ei tõenda viidatud

foto, et just kostja jättis aknad lahti. Isegi, kui sel päeval olid aknad avatud, ei ole hageja

tõendanud, et see põhjustas häire või G4S väljakutse. Teisi väidetavaid häired, mille oleks

kostja põhjustanud, ei ole hageja esile toonud ja tõendanud. Kohus leiab, et hageja ei ole

tõendanud, et just kostja põhjustas akende ööseks lahti jätmisega pidevalt häireid ning

seetõttu oli põhjendatud leppetrahvi nõudmine. Ainuüksi valvestustabeli täitmata jätmise

(lepingu punkt 4.2.29) eest leppetrahvi nõudmine on üürnikku ebamõistlikult kahjustav

tüüptingimus ja seetõttu tühine (VÕS § 42 lg 1 ja lg 3 p 5).

46.12. Kohus leiab, et osundatud põhjustel tuleb hageja leppetrahvi nõuded akende

valvestustabeli täitmata jätmisel ja üürniku ruumide valvestamisel jätta rahuldamata.

47. Vastutuskindlustusest

47.1.

Lepingu punkti 4.2.34 kohaselt kohustub üürnik kindlustama ruumides asuva vara

üürilepingu kehtivuse ajaks ning võtma vastutuskindlustuse üürileandja kasuks, kümne

kordses üürisummas (dtl 14).

47.2.

Hageja leiab, et kindlustuslepingu esitamata jätmine on üürilepingu punkti 4.2.34

rikkumine, mille rikkumisel on trahv summas 220 eurot.

47.3.

Kostja nõustub hageja selgitusega, et vastutuskindlustuse sisuks on üüritud ruumides

asuva vara (nii üürnikule kui ka üürileandjale kuuluv), aga samuti ka üürniku tegevuse tõttu

ruumidele tekitatud kahju vastu kindlustamine. Kostja vastutab juba üürilepingu p. 4.2.13

järgi materiaalselt üürniku, üürniku töötajate, külaliste või klientide tegevusega lepingu

objektile või hoonele tekitatud kahjude eest, kaasaarvatud valehäirete põhjustamisega

kaasnevate kulude eest. Nõudes ka vastutuskindlustuse enda kasuks sõlmimist paneb hageja

kostjale ebamõistlike lisakulude kandmist, mis on hea usu ning mõistlikkuse põhimõtte

vastuolus ja on sellisena algusest tühine lepingutingimus. Arvestades eeltoodut leiab kostja,

et tühise lepingutingimuse täitmata jätmise eest leppetrahvi nõue on täiesti alusetu.

Üürilepingu p.-s 4.2.34 sätestatud üürniku kohustus kindlustada ruumides asuv vara

üürilepingu kehtivuse ajaks ning võtta vastutuskindlustus üürileandja kasuks, on üürileandja

huvides ning ülemääraselt kahjustab kostjat ning tühine. Hagejal oli takistamatu juurdepääs

üüritud ruumile.

47.4.

Hageja esitas kostjale 05.07.2021 meeldetuletuse (dtl 31), 05.07.2021 ja 13.07.2021

pretensioonid (dtl 35, 175-176), et üürileandja kasuks tuleb sõlmida

vastutuskindlustusleping vastavalt lepingu punktile 4.2.34. Hageja nõudis kostjalt

vastutuskindlustuslepingu sõlmimata jätmise eest leppetrahvi arvega nr 21411L 220 eurot

(dtl 76) ja 20.07.2021 arvega nr 20072021L, mille edastas kostjale e-kirjaga 440 eurot (dtl

92-93), kokku 660 eurot (dtl 296). Kohus loeb tunnistaja KTi ütlustega (dtl 250; 01:09:47)

tõendatuks, et tunnistaja ei ole kindlustanud vara hageja kasuks ja hageja ei ole selle eest

teda ka trahvinud.

47.5.

Kohus leiab, et vastutuskindlustuslepingu sõlmimise kohustus ei ole ruumide

üürilepingutes tavapärane. Siiski ei ole üürileandja nõue üürilepingu ajaks

vastutuskindlustuse sõlmimiseks kostjat kui üürnikku ebamõistlikult kahjustav ning seetõttu

ei ole viidatud tüüptingimus tühine. Vaatamata sellele leiab kohus, et hagejal ei ole õigust

kostjalt vastutuskindlustuslepingu sõlmimata jätmise eest leppetrahvi nõuda, kuna ta ei ole

seda teinud mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist (VÕS § 159 lg 2).

Pooled sõlmisid üürilepingu 17.11.2020 ja hageja asus vastutuskindlustuslepingut nõudma

05.07.2021 s.o peale poolte vahel erimeelsuste tekkimis ja kostja vara pandiõigusega

koormamist ning kostja vara üüritud pinnalt äraviimist. Hageja sai vastutuskindlustuse

puudumisest teada kohe peale lepingu sõlmimist, kuid ei nõudnud seda kostjalt üle poole

aasta. Mõistlikuks saanuks pidada paari kuu möödumisel selle nõudmist ja leppetrahvinõude

esitamist. Asjaolu, et hageja vastutuskindluskindlustuslepingut tavapäraselt ei nõua, kinnitab

ka teiselt üürnikult KTlt selle nõudmata jätmine. Seetõttu on hageja kaotanud õiguse

vastutuskindlustuslepingu sõlmimata jätmise eest leppetrahvi nõudmiseks.

48. Üürileandjat teatamata Lukuabi kutsumisest

48.1.

Lepingu punkti 4.2.7 kohaselt kohustub üürnik kirjalikult ning taasesitatavas vormis

kooskõlastama üürileandjaga eelnevalt kõik lepingu objektil tehtavad ehitus- ja remonditööd

(ümberehitused, parendused, aukude puurimised jms.). Vastavalt punktile 4.2.8 kasutama

igal juhul ümberehituste ja parenduste tegemisel AS-i Morrison Investi või tema poolt

kirjalikult kooskõlastatud äriühingu teenuseid.

48.2.

Kohus tuvastas eelnevalt punktis 39, et kostja ei pääsenud üüritud ruumidesse alates

05.07.2021. Hageja leidis, et kuna kostja viskas ära värava luku, siis tuli lukk vahetada ja

tellida juurde 15 uut võtit. Kostjal tuleb kahjuna hüvitada 90 eurot. Üürileandja esitas selle

kohta 20.07.2021 makseteatise nr 20072021 ja ka leppetrahvinõude 220 eurot.

48.3.

Kohus leiab, et hageja leppetrahvinõue ruumidesse pääsemiseks Lukuabi kasutamisel ei

ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata. Kohtu hinnangul ei viita lepingu punkt 4.2.7

üüripinnale pääsemise võimatusele, vaid remonttöödele. Seega ei ole pooled kokku leppinud

leppetrahvi esitamise õigust olukorras, kus üürileandja takistab üürnikul üüritud ruumidesse

juurdepääsu. Viidatud olukorras üürileandja poolt üürnikult leppetrahvi nõudmise õiguse

lepingus sätestamine oleks ka üürnikku kui tarbijat ebamõistlikult kahjustav ja seetõttu

tühine (VÕS § 42 lg 1 ja lg 3 p 5).

49. Hageja kahjunõuetest ja üüritud ruumide puudustest

49.1.

Üürileandja saatis üürnikule 12.08.2021 nõude likvideerida ruumi defektid hiljemalt

23.08.2021. 20.07.2021 kabineti nr 19 ülevaatusel fikseeriti, et seintelt on värv maha tulnud,

kui üürnik on eemaldanud isolatsioonimaterjali, seintel ja põrandatel on kriimustused,

kardinad on katki ja signalisatsiooni andurid rikutud. OÜ Valdus Ehitus 23.08.2021

hinnapakkumise järgi on kahjustuste kõrvaldamise maksumus koos käibemaksuga 1466,40

eurot. Üürileandja on üürnikule esitanud selle kohta 25.01.2022 maksteatise nr 01092021-2.

Samuti leiab hageja, et kuna üürnik viskas ära värava luku, siis tuli lukk vahetada ja tellida

juurde 15 uut võtit. Kostjal tuleb kahjuna hüvitada 90 eurot. Üürileandja esitas selle kohta

20.07.2021 makseteatise nr 20072021.

49.2.

Kostja leiab, et hageja tekitas ruumile ise aktis fikseeritud kahjustused. Hageja arestis

kostja vara kostjat kutsumata ja viis vara ka ise ära (tegemist oli raskete

muusikainstrumentidega). Hageja ei võimaldanud kostjal ise asju ära viia ja üüritud ruumi

korda teha, mida kostja võinuks teha omal kulul ja kordi odavamalt. Samuti leiab kostja, et

hageja kahju hüvitamise nõue on aegunud. Hageja sai üüritud ruumid tagasi 08.07.2021, mil

päeval arestis kostjale kuuluvad ja ruumis olevad asjad, 20.07.2021 tegi hageja tühja ruumi

ülevaatuse, kostja ütles üürilepingu üles alates 01.08.2021. Seega võiks lugeda

aegumistähtaja alguseks 01.08.2021 ja seetõttu hageja kahjunõue kostja vastu on aegunud

01.02.2022. Hageja esitas kohtule kahjunõude alles 17.05.2021. Seetõttu palub kostja kohtul

kohaldada hageja kahjunõudele summas 1466,40 eurot aegumist.

49.3.

Kohus leiab, et hageja ei ole tõendanud, et kostja oleks kahjustanud ruume. Kohus

nõustub kostjaga, et kuivõrd hageja viis kostja üüripinnal olevad kostjale kuuluvad esemed

ise ära, siis võis just hageja ise ruume kahjustada. Samuti ei ole hageja põhjendanud hagejalt

värava luku ja 15 võtme hüvitamist olukorras, kus hageja takistas kostjale üüriruumidesse

sissepääsu.

49.4.

Alternatiivselt leiab kohus, et hageja kahju hüvitamise nõue on aegunud. VÕS § 338 lg 1

ja lg 2 teise lause kohaselt on üürileandja poolt üüritud asja muutmise või halvendamise eest

hüvitise saamise nõude ning üürniku poolt asjale tehtud kulutuste hüvitamise või muudatuse

äravõtmise nõude aegumistähtaeg on kuus kuud. Üürileandja hüvitusnõude aegumistähtaeg

algab asja tagasisaamisest. Hageja sai üüritud ruumid tagasi hiljemalt 01.08.2021. Seega

tulnuks hagejal esitada üürilepingust tulenev kahjunõue hiljemalt 01.02.2022. Hageja esitas

kohtule kahjunõude 17.05.2021 s.t hageja nõue on aegunud.

50. Viivisest

50.1.

Kuivõrd hageja põhinõuded jäävad rahuldamata, siis puudub hagejal ka õigus viivise

nõudmiseks ja hageja viivisenõue tuleb jätta rahuldamata.

51. Hageja pandiõiguse kasutamisest

51.1.

Kohus leiab, et asjade ebaseaduslikust valdusest väljanõudmise või kahju hüvitamise

otsustab kohus tsiviilasjas nr 2-22-4525, kus menetletakse N.C hagi AS-i Morrison Invest

vastu asjade ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks või nende tagastamise võimatuse

korral, tekitatud kahju eest rahalise hüvitise ja saamata tulu väljamõistmiseks. Käesolevas

menetluses tuvastas kohus, et kostjal puudus üürilepingu lõppemisel võlgnevus ja hagejale

ei olnud kostjalt õigus nõuda leppetrahvi ja kahju hüvitamist.

52. Menetluskulud

52.1.

Kohus jätab TsMS § 162 lg 1 alusel menetluskulud hageja kanda. Maakohus määrab

menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud

ulatuses kindlaks kohtuotsuses TsMS § 174 lg 1 ja 2 ning § 177 lg 1 järgi.

52.2.

Kostja on menetluskuluna märkinud kütusekulu summas 156 eurot, mis on kulunud kostja

esindajal kahel korral istungile sõiduks (29.05.2023 ja 29.08.2023) marsruudil Pärnu-

Tallinn-Pärnu (arvestusega 260 km x 0,3 eurot).

52.3.

TsMS § 144 p 2 kohaselt on kohtuväliseks kuluks menetlusosaliste sõidu-, posti-, side-,

majutus- ja muud sellesarnased kulud, mis on kantud seoses menetlusega. Kohus leiab, et

TsMS § 144 p 2 tulenevalt ei ole hüvitatavad lepingulise esindaja sõidukulud.

52.4.

Riigikohus on lahendis 2-19-10324 asunud seisukohale, et menetlusosalisele hüvitatavate

esindajakulude rahalise suuruse kindlaksmääramiseks tuleb lähtuda kuludest, mis

menetlusosalisel on tekkinud vajadusest teha menetluses esindaja abil oma õiguste kaitseks

vajalikud menetlustoimingud. Põhjendatud ja vajaliku menetluskuluna TsMS § 175 lg 1

tähenduses saab vastaspoolelt välja mõista lepingulise esindaja kulu ulatuses, mis vastab

nõutava kvalifikatsiooniga ja hoolsalt tegutseva esindaja menetlusosalise esindamiseks

vajalike menetlustoimingute tegemiseks tavapäraselt vajaliku ajakulu ja põhjendatud

tunnitasu määra korrutisele. Seejuures võimaldab TsMS § 175 lg 1 arvestada

menetlusosalise esindamiseks vajalike menetlustoimingute tegemiseks tavapäraselt vajaliku

ajakulu hindamisel menetluse ja asja liiki, asja keerukust ja mahukust,

menetlusdokumentide sisu ja mahtu. Lisaks tuleb selle sätte järgi arvestada esindaja

põhjendatud tunnitasu suurust.

52.5.

12.08.2024 taotluse järgi on kostjale osutatud õigusabi 33,8 tundi, hinnaga 100 eurot tund

(ilma käibemaksuta) kogusummas 3380 eurot. Kostja kinnitab, et ta ei ole

käibemaksukohustuslane.

52.6.

Maakohus, hinnates käesoleva vaidluse keerukust ja mahukust, kostja esindaja teostatud

toiminguid ja nende mahtu, leiab, et antud juhul on kostjale osutatud põhjendatud ja

vajalikku õigusabi taotletud ulatuses. Kohus ei tuvastanud põhjendamatuid või ülemäärase

ajakuluga tegevusi lepingulise esindajate toimingutes. Kostja nimekirjas märgitud tegevused

ja neile kulunud aeg on olnud vajalik ja kooskõlas menetluses esitatuga ning hageja ei ole

sisuliselt põhjendanud, miks pidanuks märgitud toimingutele kuluma kostja esindajal vähem

aega. Hageja on avaldanud arvamust, et erinevate menetlusdokumentide koostamiseks ja

nendega tutvumiseks piisaks vähemast ajast, kuid ei ole põhjendanud, millele tema arvamus

tugineb. Hageja esindaja kulude suurusjärk samas on suurem kostja esindaja omast. Puudub

igasugune põhjus arvata, et kostja esindaja oleks pidanud erinevaid toiminguid teostama

väiksema ajakuluga. Kostja lepingulise esindaja tunnitasu suurus vastab esindaja

kvalifikatsioonile.

52.7.

Kokku peab hageja kostjale hüvitama menetluskuluna 3380 eurot.

52.8.

Kostja on palunud märkida vastavalt TsMS § 177 lõikele 2 menetluskulude

kindlaksmääramise lahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb hagejal

tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni

viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Kohus rahuldab

taotluse.

52.9.

TsMS § 178 lg 1 kohaselt menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle

kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.

Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi

kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati.

/allkirjastatud digitaalselt/

Moonika Tähtväli

kohtunik

Kohtuotsus on osaliselt tühistatud Tallinna Ringkonnakohtu 14.03.2025. a otsusega nr 2-22-

6670.