2-22-17806/37 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Iris Kangur-Gontšarov, Margo Klaar ja Siret Siilbek

Otsuse tegemise aeg ja koht

30.08.2024, Tallinn

Kohtuasja number

2-22-17806

Kohtuasi

X hagi Teletorni Kodud OÜ vastu ostuhinna

tagastamise ja kahjuhüvitise ning viivise tasumise

nõuetes

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 02.06.2023 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

X apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

70 826,15 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja X (isikukood XXXXXXXXXXX), lepingulised

esindajad vandeadvokaadid Aljona Burova ja Ksenia

Kravtšenko

Kostja Teletorni Kodud OÜ (pankrotis, registrikood

16118620), lepinguline esindaja KB

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 02.06.2023 otsus muutmata.

2. Parandada Harju Maakohtu 09.05.2023 otsuses tsiviilasjas nr 2-22-17806 esinenud

ilmne ebatäpsus, lugedes otsuse päises vaidlustatud Harju Maakohtu otsuse

kuupäevaks 02.06.2023.

3. Jätta X apellatsioonkaebus rahuldamata.

4. Jätta ringkonnakohtus kantud menetluskulud X kanda.

5. Määrata kindlaks Teletorni Kodud OÜ (pankrotis) menetluskulude rahaline suurus

ja mõista Xlt Teletorni Kodud OÜ (pankrotis) kasuks välja menetluskulud

360 eurot.

6. Hüvitatavatelt menetluskuludelt tuleb Xl tasuda viivist võlaõigusseaduse (VÕS)

§ 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates kohtuotsuse jõustumisest kuni

täitmiseni.

2-22-17806

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. X (hageja) esitas 25.11.2022 Harju Maakohtule Teletorni Kodud OÜ (kostja) vastu hagi,

milles palus kostjalt mõista hageja kasuks välja ostuhind 50 000 eurot, ostuhinnalt arvestatud

sissenõutavaks muutunud viivis 2104,11 eurot ja edasiulatuv viivis ning kahjuhüvitis 13 631,52

eurot ja kahjuhüvitiselt arvestatud edasiulatuv viivis.

2. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid kostja müüjana ja hageja ostjana 22.11.2021 korteriomandite

võlaõigusliku ehituskohustusega müügilepingu, mille esemeks olid Kiviaia tee 1 //

Kloostrimetsa tee 56a, Tallinn asuvad korteriomandid nr 15 ja 16 ning erikasutusõigus

panipaikade PP028 ja PP027 ning parkimiskohtade nr 19 ja 20 kasutamiseks. Pooled leppisid

kokku ostuhinnas 501 000 eurot, mis sisaldas käibemaksu ning eriomandi eseme

siseviimistlustööde maksumust. Hagejal tuli tasuda ostuhinnast 10 000 eurot enne 22.11.2021

müügilepingu sõlmimist, 20 000 eurot hiljemalt 22.11.2021, 20 000 eurot hiljemalt 30.11.2021,

430 000 eurot kas asjaõiguslepingut tõestava notari hoiukontole enne asjaõiguslepingu

sõlmimist või kasutada krediidiasutuselt saadavat krediiti, esitades kostjale vastava tõendi,

21 000 eurot kahe aasta jooksul arvates asjaõiguslepingu sõlmimisest. Hageja tasus vastavalt

kokkulepitule ostuhinna 50 000 eurot.

3. Kostjal oli müügilepingu järgi järgmised kohustused: ehitada lepingu ese „võtmed kätte“

valmidusse, sh teostada hagejaga kooskõlastatud siseviimistlus hiljemalt 30.03.2022; teostada

maatükil ehitise ümbruses heakorrastustööd ja haljastustööd hiljemalt 30.06.2022; tagada

lepingu eseme vastavus hoone ehitusprojektis ja selle muudatustes sätestatud nõuetele ja

kehtivatele ehitusnormidele (ehitustööde kvaliteet vastavalt RYL 2010 II klassi

kvaliteedinõuetele); tagada katastriüksuse, millel asub hoone, heakorrastatus vastavalt

ehitusprojektis ettenähtule; hankida lepingu esemele kasutusluba hiljemalt 30.09.2022.

4. Asjaõiguslepingu sõlmimise eelduseks pidi lepingu ese olema vaba 22.11.2021

müügilepingus nimetamata kolmandate isikute õigustest, kostja poolt hoone ja lepingu eseme

reaalosaks olev korter koos siseviimistlusega pidi olema valmis ehitatud ning tehnovõrgud

toimivad, kostja ja hageja vahel pidi olema allkirjastatud ehitustööde ülevaatamise akt, hageja

poolt tasumata ostuhinna osa tasumise tagamine vastavalt lepingus kokkulepitule. Kostja ei

lõpetanud lepingu eseme ehitustöid kokkulepitud tähtpäevaks 30.03.2022.

5. Hageja esitas 11.01.2022 kostjale pretensiooni lepingujärgsete kohustuste kohaseks

täitmiseks (st anda üle kokkulepitud omadustega lepingu ese, mh viia lepingu ese „võtmed

2-22-17806

kätte“ valmidusse ja teostada hagejaga kooskõlastatud siseviimistlus) ning andis kostjale

kohustuste täitmiseks täiendava tähtaja kuni 15.04.2022. Pretensiooniga esitas hageja

müügilepingust taganemise avalduse koos täiendava tähtaja andmisega kohustuse täitmiseks

selliselt, et kui hiljemalt 15.04.2022 ei ole asjaõiguslepingut sõlmitud, siis hageja taganeb

müügilepingust lepingu p 5.2. ja võlaõigusseaduse (VÕS) § 116 lg 1 alusel alates 16.04.2022.

Kostja andis hagejale 01.02.2022 e-kirja teel teada, et täidab kõik kohustused, milles pooled

22.11.2021 müügilepingus kokku leppisid.

6. Kostja kutsus hageja 26.03.2022 korteriomandi ülevaatusele ja asjaõiguslepingut sõlmima

notaribüroos 30.03.2022, kuid 29.03.2022 selgus, et asjaõiguslepingut ei ole võimalik

30.03.2022 sõlmida, sest asjaõiguslepingu sõlmimise eeldused ei olnud täidetud. Kostja kutsus

hageja 04.04.2022 uuesti korteriomandi ülevaatusele ning asjaõiguslepingu sõlmimisele

08.04.2022. 06.04.2022 toimunud ülevaatusel selgus, et asjaõiguslepingut ei ole võimalik

08.04.2022 sõlmida, kuna eeldused asjaõiguslepingu sõlmimiseks ei olnud täidetud. Kostja

saatis hagejale 08.04.2022 enda koostatud ülevaatusakti tutvumiseks, kuhu olid lisatud erinevad

tähtajad puuduste kõrvaldamiseks. Sõltuvalt puudusest oli puuduste kõrvaldamise tähtajaks

märgitud 10–20 päeva. Hageja ei nõustunud müügilepingu täitmise tähtaja korduva

pikendamisega.

7. Lepingu täitmiseks antud lisatähtajaks, s.o 15.04.2022 ei olnud korteriomand valmis ning

ostja taganes lepingust. Kostja pakkus hagejale aja lepingu eseme ülevaatuseks 20.04.2022 ning

asjaõiguslepingu sõlmimiseks 22.04.2022 ehk pärast täiendava tähtaja möödumist. Kostjal

puudus õigus nõuda hagejalt asjaõiguslepingu sõlmimist 22.04.2022. 16.05.2022 teatas hageja

kostjale, et loeb lepingu lõppenuks seoses enda poolse lepingust taganemisega ja esitas kostjale

rahalise kohustuse täitmise nõude ning nõudis ostuhinna 50 000 eurot tagastamist ning intressi

ja viivise tasumist, samuti leppetrahvi tasumist summas 50 000 eurot lepingu p 5.4 alusel.

Kostja ei olnud hiljemalt 15.04.2022 korteriomandi ehitustöid lõpetanud, pooled ei olnud

asjaõiguslepingut sõlminud ning ei leppinud kokku täiendava tähtaja pikendamises ja seisuga

16.05.2022 olid asjaõiguslepingu sõlmimise eeldused samuti täitmata, mistõttu oli hageja

poolne lepingust taganemine kehtiv. Kostja ei lõpetanud lepingu eseme ehitustöid kokkulepitud

ajal ega ka täiendava tähtaja jooksul. Seega võis hageja lepingust taganeda, seda ka juhul, kui

täiendava tähtaja lõppemisel moodustasid lõpetamata tööd veel vaid ebaolulise osa, millega

hageja ei nõustu.

8. Kostja võõrandas 15.08.2022 korteriomandid hagejat teavitamata uuele ostjale, millega

kinnitas, et hiljemalt 15.08.2022 on hageja ja kostja vaheline leping lõppenud. Kostja käitumine

lepingu täitmisel ja ostuhinna osa tagastamata jätmisel olukorras, kus kostja on lepingut

rikkudes müünud korteriomandid kolmandale isikule, on vastuolus hea usu põhimõttega ning

vastuolulise käitumise keeluga.

9. Hageja on korduvalt pöördunud enne hagi esitamist kostja poole nõudega tagastada tasutud

ostuhinna osa ning hoiatanud kostjat kohustuse täitmata jätmise korral kohtusse pöördumisega.

Nõude esitamiseks kasutas hageja professionaalsete õigusnõustajate abi, kuna hageja ise ei oma

selleks õigusalaseid eriteadmisi, ning kandis sellega seoses õigusabikulusid summas kokku

13 631,52 eurot, millele lisandub käibemaks.

Kostja vastuväited

10. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

2-22-17806

11. Lepingu p-dest 2.9.1 ja 2.9.2 tulenevate kostja kohustuste täitmise tähtaeg ei olnud

saabunud, kui hageja edastas kostjale 11.01.2022 pretensiooni kohustuste täitmiseks ja andis

kostjale kohustuste täitmiseks täiendava 15 päevase tähtaja ning esitas lepingust taganemise

avalduse. Kostja kinnitas hagejale, et täidab kõik endale võetud kohustused.

12. Alates 2022 algusest näitas hageja üles soovimatust asjaõiguslepingut sõlmida. Hageja

edastas kostjale soovi kahe kokku ehitatud korteri uuesti eraldamise ja ostja asendamise kohta.

Kostja oli nõus hageja ettepanekuga ja pakkus uue võlaõigusliku lepingu sõlmimise ajaks

30.03.2022. Kostja saatis 22.03.2022 hagejale uued korterite plaanid ja pooled suhtlesid tööde

valmimise ja viimistluspaketi teemal. Seoses korterite eraldamisega vajas kostja selleks

täiendavat lisaaega kuni 10.04.2022. Kostja broneeris ostja asendamiseks notaribüroosse aja

24.03.2022, millest andis hagejale teada, kuid hageja ega uus ostja notaribüroosse kohale ei

ilmunud. Kostja saatis 26.03.2022 hagejale uue kutse tulla 29.03.2022 kortereid üle vaatama

ning seejärel 30.03.2022 asjaõiguslepingut sõlmima. Pooled käisid 29.03.2022 korterit üle

vaatamas, kostja koostas ülevaatusel hageja poolt esitatud märkuste põhjal korteri üleandmis-

vastuvõtmisakti. Kostja kinnitas aktis märgitud tööde teostamist. Kostja saatis sama päeva

õhtul, s.o 29.03.2022 akti hagejale allkirjastamiseks, kuid hageja allkirjastatud akti kostjale ei

tagastanud. Seisuga 01.04.2022 olid kõik 29.03.2022 aktis märgitud tööd teostatud ning kostja

saatis 03.04.2022 hagejale uuesti akti allkirjastamiseks. Hageja ülevaatuse akti ei allkirjastanud.

Kostja saatis 04.04.2022 hagejale veel kord teate, et korterites on kõik puudused kõrvaldatud

ning kutsus hagejat 06.04.2022 korterit üle vaatama ning seejärel 08.04.2022 notaribüroosse

asjaõiguslepingut sõlmima. 06.04.2022 toimus korteri ülevaatus. Korteri uue ülevaatamise

käigus leiti veel mõningaid pisipuudusi viimistluse osas ning hageja esitas kostjale Ülo Lainsalu

poolt koostatud ehitustööde ülevaatuse akti. Kostja lubas esimesel võimalusel osundatud

puudustega tegeleda ning need viivituseta kõrvaldada, mida ta ka tegi.

13. Kuigi kostja kõrvaldas 29.03.2022 ja 08.04.2022 üleandmise-vastuvõtmise aktides

märgitud puudused, teatas hageja 16.05.2022, et leping on lõppenud ning nõudis kostjalt

lepingu järgi tasutud ettemaksu tagastamist, leppetrahvi ja viivist. Kostja selgitas 08.06.2022

hagejale, et müügilepingu ülesütlemise eeldused on täitmata.

14. Kostja soovis jätkuvalt, et hageja täidaks müügilepinguga võetud kohustuse ja omandaks

korteri. Kuna kostjal tekkis ärilistel põhjustel vajadus vahetada korteri omanikku, siis sõlmis

kostja 15.08.2022 korteri müügilepingu Trustus OÜ-ga, kuid kostja säilitas endale korteri

tagasiostuõiguse juhuks, kui kostjal õnnestub hageja asjaõiguslepingu sõlmimiseks nõusse

saada.

15. Hageja 11.01.2022 müügilepingust taganemise avalduse ajaks ei saanud hageja määrata

kostjale puuduste kõrvaldamiseks tähtaega, sest selleks ajaks oli tähtaeg saabumata ning

korterite ehitus oli pooleli ja sel ajal ei saanud kostjale etteheidetavad korteri puudused veel

olla tekkinud. Kostja kinnitas hagejale, et täidab kõik endale lepinguga võetud kohustused ning

on seda ka teinud hageja vastuolulistele suunistele vaatamata.

16. Käesolevas asjas ei esine lepingust ilma puuduste kõrvaldamiseks täiendavat tähtaega

määramata taganemise eeldusi. Leping on jätkuvalt kehtiv ning hagejal lasub kohustus tasuda

korteri eest seni tasumata osas ning sõlmida korteri omandamiseks asjaõigusleping.

17. Kuigi hageja on esitanud abstraktseid väiteid, et kostja ei kõrvaldanud täiendava tähtaja

jooksul lepingu eseme puuduseid, siis ei ole hageja määranud kostjale mitte ühtegi täiendavat

tähtaega puuduste kõrvaldamiseks ega esitanud ühtegi tõendit oma väidete kinnitamiseks, et

korterite seisund ei olnud ka peale 15.04.2022 lepingutingimustele vastav. Peale hageja poolt

2-22-17806

korteri ülevaatusel viidatud puuduste tuvastamist reageeris ehitaja kiiresti ning kõrvaldas ilma

igasuguse viivituseta kõik puudused. Korterites ei esinenud olulisi puudusi, mis takistanuks

korteri kasutamist.

Maakohtu otsus ja põhjendused

18. Harju Maakohus jättis 09.05.2023 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja

kanda. Maakohus jättis kostja menetluskulud kindlaks määramata ning hagejalt kostja kasuks

välja mõistmata.

19. Pooled ei vaielnud selle üle, et hageja ja kostja sõlmisid 22.11.2021 korteriomandite

võlaõigusliku ehituskohustusega müügilepingu, mille esemeks olid Kiviaia tee 1 //

Kloostrimetsa tee 56a, Tallinn asuvad korteriomandid nr 15 ja 16 ning erikasutusõigus

panipaikade PP028 ja PP027 ning parkimiskohtade nr 19 ja 20 kasutamiseks. Müügilepingu

tingimuste sisu on tõendatud lepingudokumendiga.

20. Pooled ei vaielnud selle üle, et hageja esitas 11.01.2022 kostjale müügilepingust taganemise

avalduse pealkirjaga „Pretensioon kohustuse kohaseks täitmiseks, täiendav tähtaeg kohustuse

täitmiseks ja lepingust taganemise avaldus kohustuse täitmata jätmise korral täiendava tähtaja

jooksul“, mille kostja sai kätte 11.01.2022.

21. Müügilepingu p 2.9 kohaselt on müüja ja ostja kokku leppinud, et müüja kohustub omal

kulul: ehitama lepingu eseme „võtmed kätte“ valmidusse, s.h. teostama ostjaga kooskõlastatud

siseviimistluse, hiljemalt 30.03.2022 (p 2.9.1); teostama maatükil ehitise ümbruses

heakorrastustööd ja haljastustööd hiljemalt 30.06.2022 (p 2.9.2); tasu lepingu eseme

valmisehitamise, haljastustööde ja dokumentatsiooni (sealhulgas kasutusloa) hankimise eest

sisaldub lepingu eseme ostuhinnas (p 2.9.3); tagama lepingu eseme vastavuse hoone

ehitusprojektis ja selle muudatustes sätestatud nõuetele ja kehtivatele ehitusnormidele

(ehitustööde kvaliteet peab vastama RYL 2010 II klassi kvaliteedinõuetele), samuti

katastriüksuse, millel asub hoone, heakorrastatuse vastavalt ehitusprojektis ettenähtule.

Lepingu esemes teostatakse müüja kulul planeeringumuudatus, mille kohaselt krt 15 ja 16

ehitatakse kokku vastavalt ostja soovile (p 2.9.4); hankima lepingu esemele kasutusloa hiljemalt

30.09.2022 (p 2.9.5). Müügilepingu p 3.1 järgi lepivad müüja ja ostja kokku, et sõlmivad

asjaõiguslepingu lepingu eseme, mis on vaba käesolevas lepingus nimetamata kolmandate

isikute õigustest, omandi üleandmiseks müüjalt ostjale mitte hiljem kui 30.03.2022 ning

tingimusel, et hoone ja lepingu eseme reaalosaks olev korter koos siseviimistlusega on valmis

ehitatud ning tehnovõrgud toimivad, müüja ja ostja vahel on allkirjastatud ehitustööde

ülevaatamise akt ning ostja on müüjale täielikult tasunud kogu ostuhinna või taganud selle

tasumise vastavalt p-s 2 toodule. Sama punkti kohaselt ei olnud asjaõiguslepingu sõlmimise

eelduseks kohaliku omavalitsuse poolt lepingu esemele kasutusloa väljastamine. Müügilepingu

dokumendiga on tõendatud kostja kohustused teostada korteriomandi siseviimistlus ning

sõlmida asjaõigusleping hiljemalt 30.03.2022, mis on kohustuste sissenõutavaks muutumise

ajaks.

22. Taganemisavaldusest nähtuvalt on hageja põhjendanud taganemist sellega, et kostja teatas

hagejale, et ta paneb toime lepingu rikkumise. Hageja on osundanud kostja kohustusele ehitada

lepingu ese „võtmed kätte“ valmidusse, s.h. teostama ostjaga kooskõlastatud siseviimistluse,

hiljemalt 30.03.2022. Seega on hageja põhjendanud lepingust taganemist kostja kohustustega,

mis ei olnud 11.01.2022 seisuga veel sissenõutavaks muutunud. VÕS § 117 lg 1 sätestab

formaalse eelduse, mille kohaselt tuleb avaldus esitada enne lepingupoole kohustuse

sissenõutavaks muutumist. Taganemisavaldus on esitatud enne müügilepingust tulenevate

2-22-17806

kostja kohustuste sissenõutavaks muutumist, millest tulenevalt on taganemisavaldus esitatud

õigel ajal. Tulenevalt taganemisavalduse õigel aja esitamisest ning selle kostja poolt

kättesaamisest on lepingust taganemise formaalsed eeldused täidetud.

23. VÕS § 117 lg 1 sätestab, et kui enne ühe lepingupoole kohustuse sissenõutavaks muutumist

on ilmne, et see lepingupool paneb toime olulise lepingurikkumise, eelkõige, kui ta teatab, et ei

kavatse lepingut täita, võib teine lepingupool lepingust taganeda juba enne kohustuse

sissenõutavaks muutumist. VÕS § 117 lg 2 sätestab, et lepingust enne kohustuse

sissenõutavaks muutumist taganeda kavatsev pool peab teisele lepingupoolele oma taganemise

kavatsusest teatama, et võimaldada tal kohustuse täitmist tagada või kinnitada. Tagatise või

kinnituse saamiseni võib taganeda kavatsev lepingupool keelduda oma kohustuse täitmisest.

Kui kohustuse täitmist ei tagata ega kinnitata mõistliku aja jooksul pärast taganemise

kavatsusest teatamist, võib kavatsusest teatanud lepingupool lepingust taganeda. VÕS § 117

lg 3 sätestab, et lepingust taganemise kavatsusest ei pea teisele lepingupoolele teatama, kui

teine lepingupool on teatanud, et ta oma kohustust ei täida.

24. Kui võlgniku kohustus ei ole sissenõutavaks muutunud, kuid lepingurikkumise toime

panemine on ilmne, on võlausaldajal kaks võimalust. Võlausaldajal on võimalik teatada

võlgnikule kavatsusest lepingust taganeda ja kui võlgnik kohustuse täitmist mõistliku aja

jooksul ei taga või ei kinnita, taganeda lepingust. Võlausaldajal on võimalik lepingust kohe

taganeda, kui võlgnik on teatanud, et ta oma kohustust ei täida. VÕS § 117 ei sätesta taganemise

eeldusena võlgnikule täiendava tähtaja andmist kohustuste täitmiseks. VÕS § 117 järgi

lepingust taganemisel ei oma tähtsust see, kas võlgnik pärast kohustuse sissenõutavaks

muutumist asus kohustust rikkuma või mitte. Kui võlausaldaja teatab VÕS § 117 lg 2 järgi

võlgnikule oma kavatsusest lepingust taganeda, kuid sellele vaatamata ei tagane lepingust enne

kohustuse sissenõutavaks muutumist ning võlgnik asub pärast kohustuse sissenõutavaks

muutumist kohustust rikkuma, ei saa võlausaldaja lepingust enam taganeda VÕS § 117 alusel,

vaid peab esitama taganemisavalduse VÕS § 116 alusel.

25. Taganemisavaldusest nähtuvalt on hageja kirjeldanud kostja poolt hagejale 04.01.2022

SMS-i teel teatatud asjaolusid: 1) siseviimistlustööde teostamine on peatatud; 2) esiku uks on

vales asukohas ja seda ei ole võimalik muuta ega parandada; 3) vannitoas asuva WC ja

kraanikausi asukoht ei ole projektijärgne ning seda ei ole võimalik muuta ega parandada; 4) kui

ostja soovib lepingu täitmist müüja poolt, siis tuleb suurendada kokkulepitud ostuhinda

(lepingus kokkulepitud ostuhinna eest ei anta ostjale lepingus kokkulepitud parkimiskohtade

erikasutusõigusi vaid lepingus kokkulepitud parkimiskohtade erikasutusõigus võõrandatakse

tasu eest kolmanda(te)le isiku(te)le); 5) kui ostja soovib lepingu eset ilma erikasutusõigusteta,

siis tuleb lepingus kokkulepitud ostuhinda suurendada ehitushindade tõusu tõttu“. Kuna kostja

oli teatanud siseviimistlustööde peatamisest, mis on käsitletav lepingu täitmisest keeldumisena,

siis oli täidetud lepingust taganemise materiaalne eeldus.

26. Võlausaldajal on õigus otsustada, kas ta taganeb lepingust, kui esineb lepingust taganemise

alus. VÕS § 117 lg 3 järgi on võlausaldajal õigus koheselt lepingust taganeda. Kui võlausaldaja

seda õigust ei kasuta, on tal VÕS § 117 lg-te 1 ja 2 järgi võimalik lepingust taganeda pärast

võlgniku teavitamist. Hagist nähtuvalt ei lugenud hageja lepingut lõppenuks taganemisavalduse

kättesaamisest kostja poolt, st hageja ei taganenud VÕS § 117 lg 3 alusel lepingust.

Taganemisavaldusest nähtuvalt luges hageja müügilepingut jätkuvalt kehtivaks ning andis

kostjale kohustuse täitmiseks täiendava tähtaja. Seega ei taganenud hageja lepingust enne kostja

kohustuste sissenõutavaks muutumist põhjendusel, et kostja keeldus lepingu täitmisest.

2-22-17806

27. VÕS § 117 ei näe ette kohustuste täitmiseks täiendava tähtaja andmist. Hageja poolt

täiendava tähtaja määramist on võimalik lugeda kostja teavitamiseks lepingust taganemise

kavatsuse kohta. Kuivõrd kostja andis hagejale 01.02.2022 e-kirja teel teada, et täidab kõik

kohustused, milles pooled lepingus kokku leppisid, siis on kostja andnud VÕS § 117 lg-s 2

nimetatud kinnituse oma kohustuste täitmiseks. Hageja ei ole pärast 11.01.2022

taganemisavalduse saatmist ning enne kohustuse sissenõutavaks muutumist 30.03.2022

kostjale esitanud täiendavaid tahteavaldusi lepingust taganemiseks, sh teatanud antud kinnituse

ebapiisavusest. Kuivõrd kostja kohustus ei olnud 11.01.2022 seisuga veel sissenõutavaks

muutunud, puudus hagejal õigus tugineda kostja lepingurikkumisele VÕS § 116 lg 1 järgi või

müügilepingus kokkulepitu kohaselt, mistõttu ei olnud lepingust taganemise materiaalsed

eeldused eeltoodud alusel täidetud.

28. Seega hageja ei taganenud lepingust enne kostja kohustuse sissenõutavaks muutumist, st

leping ei lõppenud taganemisavalduse tegemisega enne 30.03.2022. Hageja ei ole põhjendanud

hagiavaldust lepingust taganemise avalduse tegemisega pärast 30.03.2022, mistõttu puudub

kohtul võimalus hinnata, kas müügileping võis lõppeda taganemisega pärast 30.03.2022.

29. Kuna pooltevaheline müügileping ei ole taganemisega lõppenud, siis puudub hagejal õigus

nõuda kostjalt ostuhinna tagastamist ning kõrvalkohustustena kahju hüvitamist ja viivise

tasumist.

Apellatsioonkaebus

30. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada Harju Maakohtu 02.06.2023 otsus

ning saata asi esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks või alternatiivselt teha uus otsus,

millega hagi rahuldada ning jätta kõik menetluskulud kostja kanda.

31. Maakohus on oluliselt rikkunud menetlusõigust ja ebaõigesti hinnanud tõendeid. Maakohus

on põhjendamatult jätnud osa tõendeid arvestamata. Maakohus ei täitnud selgitamiskohustust

ja ei selgitanud hagejale hagiavalduse täpsustamise vajadust alternatiivsete aluste osas ja

tasutud ostuhinna tagastamise nõude rahuldamise eelduseid, mistõttu oli otsus hagejale üllatav.

32. Maakohus jättis analüüsimata, kas hageja nõude rahuldamine on võimalik seoses lepingu

lõppemisega hageja taganemisavalduse alusel, mis oli esitatud pärast müüjapoolse

lepingujärgse ehitus- ja viimistlustööde tähtaja saabumist ja puuduste kõrvaldamiseks antud

tähtaja möödumist. Kostja ei olnud puuduseid täiendava tähtaja jooksul kõrvaldanud ning ei

suutnud seda teha ka 16.05.2022 taganemisavalduse (nõudekirja) esitamise ajaks. Kui kohus

leiaks, et hageja ei ole andud kostjale täiendavat tähtaega puuduste kõrvaldamiseks, pidi kohus

täiendavalt hindama, kas tegemist oli puudusega, mis andis hagejale õiguse lepingust

taganemiseks ilma täiendavat tähtaega andmata või juhul, kui kohtu hinnangul andis hageja

kostjale ebamõistliku tähtaja puuduste kõrvaldamiseks või ei andnud üldse, kas kostja

kõrvaldas puudused mõistliku tähtaja jooksul.

33. Maakohus jättis analüüsimata, kas hageja nõude rahuldamine on võimalik seoses lepingu

lõppemisega hageja taganemisavalduse alusel, mis oli esitatud kohtumenetluse ajal maakohtus.

Hageja on hagiavalduses väljendanud oma tahte lepingust taganemiseks ja toonud esile

asjaolud, mis õigustavad taganemisavalduse esitamise.

34. Kui maakohus leidis, et hageja nõuet ei ole võimalik rahuldada tulenevalt hageja

taganemisavaldus(t)est, siis pidi maakohus kontrollima tasutud ostuhinna tagastamise

võimalikkust lähtuvalt asjaolust, et pooltevaheline leping on lõppenud muul alusel. Hageja sai

2-22-17806

kostja 08.06.2022 vastusest hageja 16.05.2022 taganemisavaldusele (nõudekirjale), milles

kostja nõudis hagejalt leppetrahvi ja kahju hüvitamist, et kostja aktsepteerib lepingu lõppemist.

Lepingu eseme müügiga 15.08.2022 kolmandale isikule, kinnitas kostja oma tegevusega hageja

arusaama, et pooltevaheline leping on lõppenud.

35. Tasutud ostuhinna 50 000 euro tagastamiseks võib tuleneda ka ajaoludest, et kostja

käitumine oli vastuolus hea usu põhimõttega. Maakohus võis jätta kohaldamata seadusjärgseid

ja lepingujärgseid müügilepingust taganemise eeldusi, sh täiendava tähtaja osas, ning lugeda,

et hageja on lepingust kehtivalt taganenud kas 16.05.2022 taganemisavalduse või

taganemisavalduse alusel, mis oli esitatud kohtumenetluse ajal maakohtus.

Vastustaja seisukoht

36. Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub selle jätta rahuldamata ja menetluskulud

hageja kanda.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

37. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS)

§ 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohus

parandab maakohtu otsuse päises märgitud ilmse ebatäpsuse lahendi kuupäeva osas, mis ei

mõjuta otsuse sisu.

38. Hageja on vaidlustanud maakohtu otsuse, millega hagi jäeti rahuldamata, täielikult, millest

tulenevalt kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras maakohtu otsuse seaduslikkust ja

põhjendatust täies ulatuses (TsMS § 651 lg 1).

39. Kolleegiumi hinnangul ei anna apellatsioonkaebuse väited alust maakohtu otsuse

tühistamiseks ega muutmiseks. Kolleegium ei tuvastanud maakohtu poolt menetlusõiguse

normide olulist rikkumist ega materiaalõiguse normide ebaõiget kohaldamist. Kuna

ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu otsusega, ei pea kolleegium TsMS § 654 lg-st 6

juhindudes vajalikuks maakohtu otsuse põhjendusi korrata. Apellatsioonkaebuse väited ei anna

alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus

järgmist.

40. Ringkonnakohus võtab TsMS § 652 lg 1 p 1 järgi apellatsioonkaebuse läbivaatamisel

aluseks esimese astme kohtu poolt tuvastatud faktilised asjaolud ja ringkonnakohus ei tuvasta

neid uuesti. Hageja on apellatsioonkaebuses suures osas korranud oma varasemas menetluses

antud selgitusi ja arusaamu nii faktilistest asjaoludest kui ka õiguslikust olukorrast. Neid väiteid

on maakohus nõuetekohaselt hinnanud ja piisava põhjalikkusega käsitlenud. Maakohus on

kõiki tõendeid TsMS § 232 lg 1 järgi igakülgselt, täielikult ja objektiivselt hinnanud. Maakohus

on tuginenud järelduste tegemisel asjas esitatud tõenditele ja on oma seisukohti piisavalt

põhjendanud TsMS § 436 lg 1 ja § 442 lg 8 tähenduses, maakohtu põhjendused on loogilised

ja arusaadavad. Asjaolu, et hageja ei nõustu maakohtu järeldustega, ei tähenda, et maakohus on

teinud järeldused menetlusõiguse norme oluliselt rikkudes.

41. Hageja etteheited maakohtule, et maakohus oleks pidanud hagejale täiendavalt selgitama

täiendavate asjaolude esile toomise vajadust, on põhjendamatu. Hagimenetluses määravad

pooled vaidluse eseme ja menetluse käigu ning otsustavad taotluste ja kaebuste esitamise. Hagi

menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest.

2-22-17806

42. Pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber

lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks

esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. Hagimenetlus on võistlev menetlus, kus

kumbki pool peab tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited

(TsMS § 4 lg 2, § 5 lg-d 1–2, § 230 lg 1). Esiletoodud asjaolu peab hagimenetluses vaidluse

korral tõendama pool, kes sellele tugineb (TsMS § 230 lg 1 esimene lause). Asja materjalidest

ei nähtu, et hagejale poleks olnud selge, et tema peab esile tooma ja tõendama kõiki oma väidete

aluseks olevaid asjaolusid. 09.05.2023 istungil maakohus arutas hagejaga, mis asjaolud on

kohtu ette toodud ning selgitas hageja esile toodud asjaoludel esitatud nõudest tulenevat

kohaldatavat õigust. Hageja ei pidanud vajalikuks täiendada hagiavaldust asjaoludega, mille

hindamata jätmist ta maakohtule ette heidab. Kui hageja jätab kohtu selgitustest hoolimata kõik

hagi rahuldamiseks vajalikud asjaolud õigel ajal esile toomata ja tõendamata, siis on tema risk,

et hagi lahendatakse hageja esitatud asjaoludel ja tema kahjuks.

43. Hageja etteheited selle kohta, et maakohus tuvastas ebaõigesti asjaolusid ja hindas tõendeid,

ei ole põhjendatud. TsMS § 436 lg 3 kohaselt võib kohus tugineda ainult neile asjaoludele, mille

kohta oli pooltel võimalik oma arvamust avaldada ning sama paragrahvi neljanda lõike kohaselt

ei või kohus tugineda asjaoludele, mida ei ole menetluses arutatud. Kuivõrd hageja ei toonud

maakohtus esile, et ta esitas kostjale lepingust taganemisavalduse 16.05.2022 või teeb seda

kohtule esitatud menetlusdokumentides või et leping oleks lõppenud muul alusel, siis ei ole

hageja etteheited põhjendatud. Kolleegium ei nõustu hagejaga, et pelgalt hageja viitest

16.05.2022 nõudekirjale, milles hageja omakorda tugines 11.01.2022 taganemisavalduses

märgitud tähtajale 15.04.2022, oleks maakohus pidanud järeldama asjaolusid, mida hageja ei

olnud hagiavalduses esile toonud. Igal juhul ei ole võimalik 16.05.2022 nõudekirjast tuletada

iseseisvat tahteavaldust lepingust taganemiseks, sest nõudekirja kohaselt on pooltevaheline

leping juba enne selle esitamist, s.o 15.04.2022 lõppenud. Kuna hageja ei olnud hagiavalduses

märkinud, et 16.05.2022 nõudekirja puhul on tegemist eraldiseisva taganemisavaldusega lisaks

11.01.2022 taganemisavaldusele, siis ei pidanud maakohus ka hindama, kas lepingu eseme

väidetavate puuduste kõrvaldamiseks oli hageja kostjale määranud (või kas ta üldse pidigi

määrama) tähtaja (või mõistliku tähtaja) ning kas selleks tähtajaks olid need kõrvaldatud, et

õigustada lepingust taganemist. Asjaolust, et lepingust taganemisavalduse esitamine pole

välistatud kohtumenetluses, ei ole võimalik järeldada, et hageja seda käesolevas menetluses

tegi. Hageja maakohtus esitatud menetlusdokumentidest ei nähtu hageja tahteavaldust lepingust

taganemisavalduse esitamiseks käesolevas kohtumenetluses. Kolleegium ei nõustu hagejaga, et

maakohus oleks hagiavalduses esitatud asjaoludest pidanud aru saama, et pooled on lepingu

lõpetanud kokkuleppel. Asjaolu, et hageja on hagiavalduses mh märkinud, et tema on

08.06.2022 kostja nõudekirjast leppetrahvi tasumiseks ja kahju hüvitamiseks saanud aru, et

kostja on aktsepteerinud, et leping on lõppenud, on ümber lükatud hageja enda poolt samas

märgituga, et kostja soovis nii augustis kui septembris 2022, et hageja korteriomandid välja

ostaks. Pooled ei vaielnud selle üle, et kostja kinnitas hagejale, et hoolimata asjaolust, et ta

võõrandas korteriomandid kolmandale isikule, on tal võimalik täita lepingulisi kohustusi hageja

ees ning müüa korteriomandid hagejale.

44. Hageja on apellatsioonkaebuses esitanud uued väited lepingu lõppemisest, mida soovib

tõendada maakohtus esitatud tõenditele tuginedes. Apellatsioonimenetluses peab uue asjaolu

esitamise lubatavust pool TsMS § 652 lg 4 kohaselt oma kaebuses või vastuses põhjendama.

Kui pool uue asjaolu esitamise lubatavust ei põhjenda, jätab kohus selle tähelepanuta. Kuna

hageja ei ole toonud apellatsioonkaebuses esile mõjuvat põhjust, miks ta ei saanud juba

maakohtus tugineda kõigile asjaoludele, millega hageja on põhjendanud, et pooltevaheline

leping on lõppenud, siis ringkonnakohus hageja uute väidetega ei arvesta ja need tuleb jätta

tähelepanuta. Apellatsioonimenetluses peab uue asjaolu esitamise lubatavust pool TsMS § 652

2-22-17806

lg 4 kohaselt oma kaebuses või vastuses põhjendama. Kui pool uue asjaolu esitamise lubatavust

ei põhjenda, jätab kohus selle tähelepanuta. Kuna hageja ei ole toonud apellatsioonkaebuses

esile mõjuvat põhjust, miks ta ei saanud juba maakohtus tugineda kõigile asjaoludele, millega

hageja on põhjendanud, et pooltevaheline leping on lõppenud ka juhul, kui see pole lõppenud

11.01.2022 taganemisavaldus alusel , siis ringkonnakohus hageja uute väidetega ei arvesta ja

need tuleb jätta tähelepanuta. Kolleegium peab vajalikuks rõhutada, et apellatsioonimenetluses

ei saa algatada uut vaidlust, arendada peetud vaidlust edasi ega laiendada vaidlust edasi

võrreldes sellega, mida maakohtus peeti.

45. Maakohus on hinnanud hageja väiteid kostja SMS-i sisu kohta hageja 11.01.2022

taganemisavalduses märgitud sõnastuses sellisel viisil nagu see oli hageja sooviks, mistõttu on

põhjendamatu hageja etteheide, et maakohus oleks pidanud tegema hagejale ettepaneku esitada

oma väidete kinnituseks muid tõendeid.

46. Kuivõrd maakohus tuvastas, et hagejal ei olnud õigust 11.01.2022 esitatud

taganemisavaldusega lepingust taganeda, sest kostja kohustused ei olnud 11.01.2022 seisuga

muutunud sissenõutavaks, siis on maakohus õigesti leidnud, et asja lahendamisel ei ole tähtsust

hageja esitatud tõenditel selle kohta, et kostja on siiski lepingut rikkunud. Kuna hagejal puudus

õigus nõuda kostjalt ostuhinna tagastamist, siis ei ole põhjendatud kõrvalkohustustena kahju

hüvitamise ja viivise tasumise nõue ning maakohus ei pidanud hindama hageja väiteid ja

tõendeid eeltoodud nõuete kohta.

47. Olukorras, kus hageja on esitanud kostja vastu lepingust tuleneva nõude ja pooled ei vaidle,

et nad sõlmisid lepingu ning hageja on tasunud kostjale tasu lepingu alusel, ei ole põhjendatud

hageja etteheide, et maakohus oleks pidanud kontrollima hageja nõuet alusetu rikastumise

sätete alusel. Kolleegium ei nõustu hagejaga, et hagiavalduses märgitud hageja viidetest

kohustuste täitmisel hea usu põhimõtte järgimisele ja mõistlikkusele oleks maakohus pidanud

kontrollima hageja nõudeõigust kostja vastu alusetu rikastumise sätete alusel. Hea usu

põhimõtte ja mõistlikkuse kohaldamisel antakse vaid hinnang isikute käitumisele.

48. TsMS § 447 lg 2 kohaselt võib kohus igal ajal parandada otsuses ilmsed ebatäpsused, mis

ei mõjuta otsuse sisu. Maakohtu otsuse päises on ekslikult märgitud, et otsuse avalikult

teatavaks tegemise ajaks on 09.05.2023. Kuna maakohus tegi otsuse 02.06.2023, siis tuleb

segaduste vältimiseks maakohtu lahendi õigeks kuupäevaks lugeda 02.06.2023. Nimetatud

ebatäpsuse parandamine otsuse sisu ei muuda.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

49. Maakohtu otsuse muutmata jätmise tõttu ei näe kolleegium põhjust maakohtus kantud

menetluskulude jaotust muuta.

50. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad apellatsioonkaebuse esitamisest tingitud

menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda. TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab

menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud

ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, milles kulud tekkisid. Kuna maakohus

on oma otsuses otsustanud kostja menetluskulude kindlaksmääramise, siis määrab kolleegium

TsMS § 174 lg 3 järgi kindlaks kostja apellatsiooniastme menetluskulud.

51. Apellatsioonimenetluses on kostja palunud mõista hagejalt kostja kasuks välja lepingulise

esindaja tasu 360 eurot kostjale osutatud kolme tunni õigusteenuste eest (tasumääraga 120 eurot

2-22-17806

tund ilma käibemaksuta). Hageja vastuväiteid kostja menetluskulude suuruse kohta esitanud ei

ole.

52. Ringkonnakohus leiab, et kostja menetluskulude nimekirjas välja toodud ajakulu kokku

kolm tundi apellatsioonkaebusega tutvumiseks ja sellele vastuse koostamiseks ning

esitamiseks, arvestades menetlustoimingute ja -dokumentide sisu ja mahtu ning tsiviilasja

keerukust, on põhjendatud ja vajalik. Kostjale osutatud õigusteenuse tunnitasu 120 eurot ei

ületa keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu.

53. Seega tuleb hagejalt kostja taotlusel kostja kasuks menetluskuludena välja mõista kolme

tunni osutatud õigusabi eest 360 eurot. Kostja taotlusel tuleb hagejalt välja mõista

TsMS § 177 lg 4 alusel viivis hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt.

54. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates,

millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab

vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus

kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1).

(allkirjastatud digitaalselt)