3-24-864/13 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Anu Maria Brenner

Otsuse tegemise aeg ja koht

28. august 2024, Tallinn

Haldusasja number

3-24-864

Haldusasi

X kaebus Viimsi Vallavolikogu 12.12.2023 otsuse nr 55

osaliselt

(katastriüksuse

X

(katastritunnus

XXXXXXXXXX) osas) tühistamise nõudes

Menetlusosalised

Kaebaja X, volitatud esindaja vandeadvokaat Angela Kase

Vastustaja Viimsi vald, volitatud esindaja Kristiina Laura

Järve

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta X kaebus rahuldamata.

2. Jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

3. Asendada avaldatavas kohtuotsuses kaebaja nimi ja kinnistu andmed tähemärgiga.

SELGITUSED

Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 30.09.2024 (halduskohtumenetluse

seadustiku (HKMS) § 181 lg 1).

Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioon-

kaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kätte-

toimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva

(HKMS § 184).

Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182

lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb

tal esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

HKMS § 52 lg 1 kohaselt tuleb avaldus sõnastada võimalikult selgelt ja lühidalt.

Sekretäril saata kohtuotsus menetlusosalistele (esindajate kaudu).

3-24-864

2(10)

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Xle kuulub alates 25.09.2003 XXXXXX asuv X katastriüksus (katastritunnus

XXXXXXXXX, pindala 69 441 m2, sihtotstarve 100% maatulundusmaa, reg.osa nr XXXXXX;

edaspidi X kinnistu). Kinnistu pindalast 2/3 on metsamaa ja 1/3 muu maa.

2. Viimsi Vallavolikogu 15.02.2022 otsusega nr 9 algatati valla haldusterritooriumil

üldplaneeringu koostamine.

3. Viimsi Vallavolikogu 12.12.2023 otsusega nr 55 kehtestati ajutine planeerimis- ja

ehituskeeld Viimsi valla haldusterritooriumil üldplaneeringu koostamise ajaks, aga mitte

kauemaks kui kaheks aastaks alates otsuse jõustumisest Lisas 3 loetletud katastriüksustele,

teiste hulgas X kinnistule järgmiselt:

1.1. Lisa 3 punktis 1 loetletud katastriüksustele keelata detailplaneeringute kehtestamine, välja

arvatud juhul, kui detailplaneeringu koostamise eesmärgiks on ehitamist välistava

üldplaneeringu

juhtotstarbe

määramine,

ehitusloa

andmine

ehitise

püstitamiseks,

projekteerimistingimuste andmine ja katastriüksuse senise sihtotstarbe muutmine.

1.4. Juhul, kui Lisas 3 loetletud katastriüksus jääb osaliselt reservmaa ja osaliselt ehitamist

võimaldava üldplaneeringu juhtotstarbega alale, kehtib otsuse punktis 1.1 kuni 1.3 määratud

keeld katastriüksuse osa kohta, mis jääb reservmaa üldplaneeringu juhtotstarbe alale.

1.5. Erandina on lubatud katastriüksusele, millele kehtib ajutine planeerimis- ja ehituskeeld,

kehtestada detailplaneering, mille koostamise eesmärgiks on üldplaneeringu juhtotstarbe

muutmine üldkasutatavate hoonete maaks, või avalikes huvides (nt ringmajanduse või

veetootmisega vms seotud) ehitise püstitamiseks ehitusõiguse andmine.

1.6. Erandina on lubatud katastriüksusele, millele kehtib ajutine planeerimis- ehituskeeld, anda

ehitusluba ehitise püstitamiseks, väljastada projekteerimistingimusi ja muuta katastriüksuse

senist sihtotstarvet, kui see on vajalik avalikes huvides ehitatava ehitise (nt ühiskondliku hoone,

ringmajanduse või veetootmisega seotud rajatise vms) püstitamiseks või kasutuselevõtuks.

Otsuse põhjendused on kokkuvõtlikult järgmised.

Kehtivate üldplaneeringute ja üldplaneeringu teemaplaneeringute ruumilised lahendused on

osaliselt

vastuolus

koostatava

Viimsi

valla

haldusterritooriumi

üldplaneeringu

lähteseisukohtade eelnõus sõnastatud arengusuundade ja ruumiloome põhimõtetega ega vasta

sellisena kogukonna ootustele.

Üldplaneeringu koostamise ajaks ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise otstarbekuse,

proportsionaalsuse ja ulatuse hindamiseks koostatud analüüsi kohaselt hõlmab peamine

vastuolu valla territooriumil kehtivate üldplaneeringute kohaste kasutamis- ja ehitustingimuste

ning valla kavatsuste vahel uue üldplaneeringu koostamisel hoonestamata haljasmaade

kasutuselevõttu ehitamiseks mõeldud reservaladel. Selles osas on vastuolu piisavalt kaalukas

nendele aladele ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamiseks, et keskenduda uue

üldplaneeringu koostamisel alternatiivsete ruumiliste lahenduste kaalumisele.

Viimsi valla üldplaneeringu lähteseisukohti koostades selgus, et üheks kogukonna peamistest

ootustest on loobumine hoonestatud alade laiendamisest rohealade arvelt. Vaatamata kahe

kümnendi möödumisele on Viimsi valla mandriosa üldplaneering ehitamise reservaladel

(perspektiivne väikeelamumaa hajaasustusviisil – EHR, väikeelamute reservmaa – EVR,

tööstuse- ja ladude reservmaa – TR, kergetööstuse reservmaa – TkR, äri- ja büroohoonete

reservmaa – BR) arvestatavas osas ellu viimata. Täna on veel võimalik üldplaneeringu

koostamisel kaaluda lahendusi ning määrata kasutus- ja ehitustingimusi, mis on kooskõlas

üldplaneeringu lähteseisukohtades kirjeldatud valla arengusuundade ja ruumiloome

põhimõtetega.

3-24-864

3(10)

Juhul, kui koostatavas üldplaneeringus otsustatakse senine reservmaa juhtotstarve asendada

üldplaneeringu juhtotstarbega, mis ala hoonestamist ei võimalda, siis puudutab see otseselt

nendele aladele jäävate katastriüksuste omanike huvisid. Seetõttu tuleb vastava otsuseni jõuda

tuginedes planeeringu koostamise käigus tehtavatele uuringutele, kaasates laiapõhjaliselt

huvigruppe ning käsitledes tasakaalustatult erahuvisid ja avalikku huvi. Kuna sellist otsust ei

saa teha kiiresti ja kergekäeliselt, siis peab vald otstarbekaks kehtestada eelpool nimetatud

reservaladele ajutine planeerimis- ja ehituskeeld.

Ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise eesmärk on tagada planeerimisrahu

üldplaneeringu koostamise ajaks, aga mitte kauemaks kui kaheks aastaks. Selle aja jooksul on

kavas läbi viia üldplaneeringu koostamiseks vajalikud alusuuringud, keskkonnamõju ja teiste

asjakohaste mõjude strateegiline hindamine kaasates laiapõhjaliselt huvigruppe ja valla

elanikke.

Vald lähtus kahest olulisest põhimõttest: 1) ruumilises mõõtmes kavandatakse keeld nendele

reservaladele, mille puhul on üldplaneering tänaseni ellu viimata või valdavalt ellu viimata; 2)

ajalises mõõtes piiratakse keelu kestus maksimaalselt kahe aastaga, mis ühest küljest vastab

üldplaneeringu ajakavas planeeringulahenduse koostamiseks ette nähtud ajale ning teisest

küljest moodustab vähem kui kümnendiku Viimsi valla mandriosa üldplaneeringu

kehtestamisest möödunud ajast.

Omandiõiguse riive on keelu kehtestamisel osaline ja ajutine, hõlmates kindlaid tegevusi kindla

aja jooksul. Keelu kehtestamisega ei otsustata, kas katastriüksusi on võimalik hoonestada või

mitte. Arvestades piirangute iseloomu ja kestust ei kaasne valla hinnangul sellega kohustust

piirangute talumiseks hüvituse maksmiseks.

Keelu ulatuse kaalumisel arvestati ka olulisi asjaolusid üksikute katastriüksuste kaupa, sh kas

üldplaneeringus võimaldatud ehitustegevus on toimunud (tingmärk „HOONESTATUD“), kas

tegemist on valla omandis oleva katastriüksusega tulenevalt vajadusest tagada vallaelanikele

vajalikud teenused (tingmärk „MUNITSIPAAL“), kas katastriüksusel on kehtiv või

planeeringu koostamise lõppstaadiumis detailplaneering (tingmärk „DP“) ning kas

üldplaneeringut

on

asutud

ellu

viima.

Detailplaneeringu

algatamise

või

projekteerimistingimuste andmise taotluse esitamist või detailplaneeringu algatamist ei saa

võtta aluseks otsustamisel, kas konkreetsel juhul keeldu rakendada või mitte. Sellisel juhul

tuleks anda hinnang koostatava üldplaneeringu võimaliku ruumilise lahenduse kohta, mis oleks

vastuolus keelu kehtestamise eesmärgiga.

4. X

esitas

Viimsi

vallale

18.12.2023

kirja

(registreeritud

Viimsi

valla

dokumendihaldussüsteemis

10-10/4795-16),

milles

ei

nõustunud

Viimsi

valla

haldusterritooriumi üldplaneeringu koostamise ajaks ajutise planeerimis- ja ehituskeelu

kehtestamisega X kinnistul.

5. Viimsi vald leidis 11.01.2024 kirjas nr 10-10/4795-17, et ajutise planeerimis- ja ehituskeelu

kehtestamine on õiguspärane, proportsionaalne ja põhjendatud.

6. X esitas 24.01.2024 kirja, milles palus lugeda eelnevalt esitatud kiri vaideks.

7. Viimsi Vallavalitsuse 13.02.2024 (allkirjastatud 19.02.2024) vaideotsusega nr 19 jäeti X

vaie rahuldamata. Vaideotsuse põhjendused olid kokkuvõtlikult järgmised.

Käesoleval juhul defineeriti Viimsi valla mandriosa üldplaneeringus määratud ehitamiseks ette

nähtud reservmaa üldplaneeringu juhtotstarbega alad konfliktaladena, mille suhtes on vallal

kavatsus Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneeringu koostamisel muuta kehtivates

üldplaneeringutes määratud kasutus- ja ehitustingimusi. Seega on vallal kavatsus

konfliktaladel, sh X katastriüksus, muuta kehtiva üldplaneeringu kasutus- ja ehitustingimusi

3-24-864

4(10)

selliselt, et senisega võrreldes oleks enam eelistatud looduskeskkonna säilitamine ja kaitsmine,

mille üheks väljundiks võib mh olla ka maa-ala üldplaneeringukohase juhtotstarbe muutmine.

Vaidlusaluse otsuse andmisel on hoolega kaalutud ja põhjendatud ajutise planeerimis- ja

ehituskeelu kehtestamise proportsionaalsust ning põhjendatust katastriüksuste kaupa,

arvestades ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise eesmärki ning ulatust,

üldplaneeringu eripärasid, planeerimise ja haldusmenetluse põhimõtteid (planeerimisseadus

(PlanS) § 79 lg 1).

Igal üksikjuhtumil tuleb väga hoolega hinnata planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise

proportsionaalsust ja põhjendatust, lähtudes samas mõistlikust üldistusastmest. Ajutise

planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamisel Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneeringu

koostamise ajal on vald kaalunud keelu proportsionaalsust ja põhjendatust erinevatel tasanditel.

Selleks tegi volikogu vallavalitsusele ülesandeks koostada analüüs ajutise planeerimis- ja

ehituskeelu kehtestamise vajaduse ja ulatuse kohta. Esimeseks asjaoluks, mida kaaluti

katastriüksuse kaupa oli see, kas üldplaneering on igal üksikul juhul ellu viidud, ehk kas

kehtivas üldplaneeringus võimaldatud ehitustegevus on tänaseks toimunud. Teiseks hinnati

valla omandis olevaid katastriüksusi tulenevalt vajadusest tagada vallaelanikele vajalikud

teenused, nt teedevõrgu toimimine. Analüüsikaardil on need alad tähistatud tingmärgiga

„MUNITSIPAAL“. Kolmandaks hinnati, kas katastriüksusel on kehtiv detailplaneering,

millega on sellele antud ehitusõigus või on sellise detailplaneeringu kehtestamine jõudnud

planeeringu koostamise lõppstaadiumisse (detailplaneering on vähemalt vastu võetud).

Analüüsikaardil on need alad tähistatud tingmärgiga „DP“. Katastriüksuste kohta, mis jäid

ülaltoodud kolme kategooriasse, ajutist planeerimis- ja ehituskeeldu ei kehtestanud. Kaardi

loetavuse huvides nende katastriüksuste piire ja aadressi analüüsikaardil ei kajastatud.

Seejärel hinnati katastriüksusi selle järgi, kas nende puhul on asutud üldplaneeringut ellu viima

või mitte. Volikogu kehtestas ajutise planeerimis- ja ehituskeelu algselt kavatsetud 132

katastriüksuse asemel 130-le katastriüksusele. Hinnangu järgi jagati katastriüksused, millele

ehituskeeldu oli kavas kehtestada, kolme gruppi, nagu see on toodud vaidlusaluse otsuse lisas

3. Esimeses grupis on katastriüksused, mille katastriüksuse sihtotstarve erineb üldplaneeringu

juhtotstarbest ja on hoonestamata. Teises grupis on katastriüksused, mille sihtotstarve vastab

või osaliselt vastab üldplaneeringu juhtotstarbele, kuid on hoonestamata. Kolmandas grupis on

katastriüksused, mille katastriüksuse sihtotstarve üldjuhul vastab üldplaneeringu juhtotstarbele

ja on osaliselt hoonestatud. Tulenevalt hindamisest jagati katastriüksused kolme gruppi, millele

määrati ajutise planeerimis-ja ehituskeelu kehtestamisel rakenduvad erinevad piirangud ning

toodi välja vastavad kaalutlused ja põhjendused. Vaidlusalusele otsusele lisati lisa 3

„Katastriüksuste nimekiri“ (haldusmenetluse seadus (HMS) § 5).

Katastriüksuse suhtes kehtestatud ajutine planeerimis- ja ehituskeeld ei piira maaomaniku

õigust esitada vallale detailplaneeringu koostamise algatamise ettepanekut ja koostada

detailplaneeringut. Seetõttu ei ole maaomaniku õiguste riive ajutise planeerimis- ja ehituskeelu

kehtestamisel ülemäärase ulatusega.

Vald on teinud kõik endast oleneva, et teavitada vaide esitajat vaidlusalusest otsusest ja ei ole

teavitamisel rikkunud seadust ega head tava.

8. X esitas 20.03.2024 Tallinna Halduskohtule kaebuse Viimsi Vallavolikogu 12.12.2023

otsuse nr 55 osaliselt tühistamiseks (X kinnistu osas).

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

9. Kaebaja leiab, et planeerimis- ja ehituskeelu kohaldamine kaebaja kinnistu osas on

õigusvastane.

3-24-864

5(10)

9.1. Vastustaja on rikkunud oluliselt menetlusnõudeid, mis on toonud kaasa formaalse

õigusvastasuse (planeerimisseadus (PlanS § 79 lg 5; HMS § 56 lg-d 1 ja 3). Vastustaja kuulas

kaebaja formaalselt ära. Vastustaja saatis kaebajale teate keelu kehtestamise kavatsusest, kuid

jättis selgitamata, mis on ajutise keelu kehtestamise eesmärk ning miks ajutise keelu seadmine

kaebaja kinnistule on vajalik ja põhjendatud. Sedavõrd piirava omandikitsenduse, ajutise

ehituskeelu kehtestamise aluseks ei saa olla mingi ebamäärane valla poolt läbiviidud

kaasamisküsitlus.

9.2. Vaidlustatud otsus on materiaalselt õigusvastane. PlanS § 79 lg 1 eeldused ei olnud

täidetud.

9.3. Vaidlustatud otsus on ebaselge ja vastuoluline (HMS § 55 lg 1). Kaebaja kinnistu jääb maa-

alale, millel on külade ÜP-st tulenevalt erinevad maakasutuse juhtotstarbed, millest üks ei ole

reservmaa juhtotstarve. Seega oleks vastustaja pidanud ka kaebaja kinnistul kehtestama keelu

üksnes osaliselt. Keeld aga on kehtestatud kaebaja kinnistule tervikuna. Puudub selgus, kas

ajutine planeerimis- ja ehituskeeld kehtestati vaid kaebaja kinnistu reservmaa juhtotstarbega

aladele või kogu kaebaja kinnistule (vt vaidlusaluse otsuse p 1.4) ning kui see on kehtestatud

ainult kaebaja kinnistu juhtotstarbega aladele, siis mil viisil ja mis põhjusel vald neid muuta

kavatseb. Ka vastusest kaebusele ei selgu, kas käesolevas asjas vaidlustatud otsusega kehtestati

ajutine planeerimis- ja ehituskeeld kaebaja kinnistule täies ulatuses või üksnes osaliselt. HMS

§-i 58 kohaldada ei saa, kuivõrd tõsikindlalt ei saa väita, et selline rikkumine ei võinud mõjutada

asja otsustamist.

9.4. Vaidlusalune otsus on ebaproportsionaalne. Ajutise ehituskeelu eesmärgi täitmiseks ei ole

vastustajal vaja koormata kaebaja kinnistut keelu kehtestamise otsusega. Arvestades, kuivõrd

väikese osa kaebaja kinnistust moodustab reservmaa (ligi 1/5 kinnistust), siis saab seda

eesmärki täita kaebaja suhtes proportsionaalselt mõõdukamal viisil, läbi detailplaneeringu

menetluse kinnistul.

9.5. Keelu kehtestamise otsusest ega selle lisadest ei nähtu põhjendusi kaebaja kinnistu kohta.

Samuti puuduvad põhjendused, milles seisneb selge ja ülekaalukas avalik huvi, mis õigustaks

planeerimis- ja ehituskeelu seadmist kaebajale kuuluvale X kinnistule.

9.6. Ajutist planeerimis- ja ehituskeeldu ei saa kehtestada käesolevas vaidluses asjassepuutuva

koostatava üldplaneeringu lähteseisukohtade alusel, sest PlanS § 79 lg 1 tingimus – ettenähtav

kasutamis- ja ehitustingimuste muutmise kavatsus – ei olnud täidetud. Puudub volikogu

heakskiiduga dokument, milles sisalduks kavatsus muuta X kinnistu kohta varem kehtestatud

kasutamis- ja ehitustingimusi (PlanS § 79 lg 1). Üldsõnaline viide sellele, et kogukonna ootuse

kohaselt tuleks loobuda hoonestatud alade laiendamisest rohealade arvelt, ei ole ajutise

planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamiseks piisavalt konkreetne kavatsus. Vaidlustatud otsuses

ja vaideotsuses puuduvad viited sellisele dokumendile, kust selline kavatsus nähtuks.

Vaideotsuses on öeldud, et enne kui üldplaneeringu koostamise menetlus ei ole läbi viidud, ei

ole teada, millised täpselt saavad kasutus- ja ehitustingimused olema.

9.7. Valla planeerimiskomisjon on nõustunud ärimaa kruntide planeerimisega X kinnistule äri-

ja büroohoonete reservmaa juhtotstarbe alale (planeerimiskomisjoni koosoleku 27.03.2024

otsuse p-d 2 ja 3), mille osas on samuti kehtestatud ajutine ehitus- ja planeerimiskeeld. Viidatud

protokollis on märgitud, et ärimaa kruntide planeerimine vahetult Narva maantee äärde ühtib

tõenäoliselt koostamisel oleva uue Viimsi valla üldplaneeringu eesmärgiga parandada valla

elanike elu- ja ettevõtluskeskkonda ja ärikruntide planeerimine tiheda liiklusega autotee äärde

on ruumiliselt põhjendatud.

10. Vastustaja vaidleb kaebusele vastu ja palub jätta see rahuldamata.

3-24-864

6(10)

10.1. Ajutise planeerimis- ja ehituskeelu otsus on kehtestatud õiguspäraselt ning vastustaja on

järginud kõiki seadustest ning haldusaktidest tulenevaid nõudeid. Viimsi vald on hoolikalt

analüüsinud ja kaalunud otsuse kehtestamist. Kõik kaalutlused, põhjendused, selgitused jms on

välja toodud otsuses.

10.2. PlanS § 79 lg 5 kohaselt teavitas vastustaja ajutise planeerimis- ja ehituskeelu

kehtestamise kavatsusest ning põhjustest tähtkirjaga isikuid, kelle kinnisasja suhtes keeldu

kohaldada kavatseti, tagades neile võimaluse esitada oma seisukoht. Seisukoha avaldamiseks

oli katastriüksuste omanikel 17 päeva, mis ületab haldusmenetluses tavapärast 14-päevast

miinimumnõuet.

10.3. Kaebaja esitas oma seisukoha 05.11.2023, milles märkis üldsõnaliselt, et ei nõustu keelu

kehtestamisega temale kuuluvale X katastriüksusele, sest see ei ole põhjendatud. Vastustaja

selgitas 18.11.2023 vastuskirja keelu kehtestamise eesmärki ning kirjeldas kaalutlusprotsessi.

Vastuseks valla kirjale esitas kaebaja oma täpsustatud seisukohad kuu aega pärast valla

selgituste saamist oma esialgsele vastuväitele. Selleks ajaks oli vald kehtestanud otsuse nr 55.

10.4. Arvestades, et PlanS lubab kehtestada ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kogu

planeeringualale (PlanS § 74 lg 1) ning arvestades üldplaneeringu täpsusastet, millest tulenevalt

ei määrata kasutus- ja ehitustingimusi katastriüksuse täpsusega, tuleb ka ajutise planeerimis- ja

ehituskeelu kehtestamisel üldplaneeringu menetluses ning selle kaalumisel ja põhjendamisel

lähtuda mõistlikust üldistustasemest. Pannes kohalikule omavalitsusele kohustuse liiga

detailselt kaaluda ja põhjendada ajutise planeerimis- ja ehitusõiguse seadmist iga üksiku

katastriüksuse puhul, looks see subjektide hulka arvestades olukorra, mille puhul menetluse

läbiviimisega kaasnev halduskoormus muutuks ebamõistlikult suureks ning seaks sellega ohtu

PlanS § 79 eesmärgipärase rakendatavuse. See ei saa olla seadusandja tahe.

10.5. Viimsi Vallavalitsus on koostanud analüüsi ajutise planeerimis- ja ehituskeelu

kehtestamise vajadusest ja ulatusest. Analüüsile tuginedes otsustas volikogu kehtestada ajutise

planeerimis- ja ehituskeelu. Maa-alal, mille puhul ajutise planeerimis- ja ehituskeelu

kehtestamine on avalikke huve ja väärtusi silmas pidades otstarbekas, kaaluti keelu

kehtestamise proportsionaalsust ja põhjendatust katastriüksuste kaupa. Vaidlusaluses otsuses

määrati igale grupile ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamisel rakenduvad erinevad

piirangud. Vaidlusalusele otsusele on lisatud katastriüksuste nimekiri (vaidlusaluse otsuse lisa

3), mis on selle lahutamatu osa. Vaidlusaluse otsuse V osas on kajastatud maaomanike

seisukohti ning mh refereeritud valla seisukohti. Ajutise planeerimis- ja ehituskeelu seadmise

kaalutlused ja põhjendused on välja toodud otsuse osas III. Ajutise planeerimis- ja ehituskeelu

kehtestamine on meede, mille ülesandeks on tagada piisav aeg, et läbi viia üldplaneeringu

koostamiseks vajalikud alusuuringud, keskkonnamõju ja teiste asjakohaste mõjude strateegiline

hindamine ning kaasata laiapõhjaliselt huvigruppe ja valla elanikke, koostada üldplaneeringu

ruumiline lahendus. Vaidlusalune keeld on seatud avalikes huvides (PlanS § 79 lg 1). Nimetatud

meede peab tagama teatava ruumilise puutumatuse, et tulevikus kehtestatava üldplaneeringuga

oleks võimalik ette näha sellised planeerimislahendused, mis võtavad tasakaalustatavalt arvesse

kõiki asjassepuutuvaid huve (sh valla arenguhuve, üldise elukeskkonnaga seotud huve,

erinevate kinnisasjaomanike huve ja õigusi jne).

10.6. Vastustaja on kaalunud ka vaideotsuses kaebaja kinnistule ajutise planeerimis- ja

ehituskeelu seadmise vajalikkust.

10.7. Planeerimisseadus ei näe ette üldplaneeringu lähteseisukohtade heaks kiitmist. Küll aga

tuleb PlanS §-st 81 üldplaneeringu lähteseisukohti ja keskkonnamõju strateegilise hindamise

programmi tutvustada ja nende kohta küsida ettepanekuid, samuti avaldada isikute ja asutuste

esitatud ettepanekud üldplaneeringu koostamise korraldaja veebilehel, mida vastustaja on ka

teinud.

3-24-864

7(10)

10.8. Viimsi Vallavolikogu andis 15.02.2022 otsusega nr 9 „Viimsi valla haldusterritooriumi

üldplaneeringu ja keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamine“ Viimsi vallavalitsusele

ülesande mh korraldada Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneeringu lähteseisukohtade ja

keskkonnamõju strateegilise hindamise programmi koostamine ning korraldada hanked

üldplaneeringu konsultandi leidmiseks ja keskkonnamõju strateegilise hindamise koostaja

leidmiseks ning sõlmida vastavad hankelepingud.

10.9. Vaidlusaluse otsuse nr 55 lisaks 4 on kaart, millel on tähistatud katastriüksused, mille

kohta rakendub ajutine planeerimis- ja ehituskeeld. Nimetatud kaardil ei eristata katastriüksusi,

mille kohta ajutine planeerimis- ja ehituskeeld rakendub üksnes osaliselt, selle välja

selgitamiseks tuleb kaardil olevat infot vaadata koosmõjus otsuse nr 55 resolutiivosa ja selle

lisadega.

10.10. Otsuse nr 55 lisas 3 on esitatud tabel, mille punktiks 1 on „Katastriüksused, mis on

hoonestamata ning mille sihtotstarve ei võimalda selle hoonestamist“. Tabelis on tulbad

„Katastritunnus“, „Sihtotstarbed“ ja „ÜP juhtotstarve“. Seega sihtotstarve ja üldplaneeringu

juhtotstarve on ka tabeli kontekstis erinevad otstarbed. Üks on katastri sihtotstarve ja teine on

üldplaneeringu juhtotstarve. Tabelist nähtub, et X puhul on tegemist maatulundusmaa (100%)

katastri sihtotstarbega ja osaliselt „EVR/BR“ juhtotstarbega üldplaneeringus. Seega laieneks

ajutine planeerimis- ja ehituskeeld üksnes juhtotstarbele „EVR/BR“, kui katastriüksusel oleks

ka muu ehitamist võimaldav juhtotstarve. Kaebaja on õigesti aru saanud, et otsuse nr 55 punkti

1.4 kohaselt hõlmatakse ajutise planeerimis- ja ehituskeeluga ainult reservmaa (antud juhul

EVR/BR) juhtotstarbega katastriüksuse osa üksnes juhul, kui ülejäänud üldplaneeringu

juhtotstarbed võimaldaksid ehitamist. Kuna X katastriüksuse puhul on selle ülejäänud osa

juhtotstarbeks kaitsemets, mille hoonestamine ei ole üldplaneeringu kohaselt võimalik, siis ei

oma tähendust, et see punkt konkreetsele katastriüksusele ei rakendu. Olemuslikult on X

katastriüksus osaliselt kaetud ajutise planeerimis- ja ehituskeeluga (EVR/BR osas) ning

osaliselt kehtiva üldplaneeringu juhtotstarbega (kaitsemetsa ehk KM osas).

10.11. Kaebaja on pöördunud valla poole detailplaneeringu algatamise taotlusega X

kinnisasjal. Viimsi Vallavalitsuse planeerimiskomisjon vaatas taotluse läbi DP-1253

detailplaneeringu algatamiseks Laiakülas, X katastriüksusel ning Viimis vald menetleb antud

detailplaneeringu algatamise taotlust.

KOHTU PÕHJENDUSED

11. Kohus leiab, et kaebus tuleb jätta rahuldamata.

12. Menetlusosaliste vahel on vaidlusaluseks küsimuseks, kas vastustaja on õiguspäraselt

kohaldanud kaebaja kinnistu suhtes ajutist planeerimis- ja ehituskeeldu.

13. Tulenevalt PlanS § 79 lg-st 1 võib üldplaneeringu koostamise korraldaja kehtestada

üldplaneeringu koostamise ajaks planeeringualal või selle osal ajutise planeerimis- ja

ehituskeelu, kui koostatava planeeringuga kavatsetakse muuta planeeringuala kohta varem

kehtestatud

kasutamis-

ja

ehitustingimusi.

Tegemist

on

kohaliku

omavalitsuse

kaalutlusotsusega, mis peab olema väga hästi motiveeritud ja kaalutletud erand (vt seletuskirja1

lk 133; HMS § 56 lg-d 1-3).

14. Üheks ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kohaldamise eelduseks on kavatsus muuta

planeeringuala kohta varem kehtestatud kasutamis- ja ehitustingimusi. Kohus ei nõustu

kaebajaga, et see eeldus on käesoleval juhul täitmata.

Planeerimisseadus

SE

esimese

lugemise

seletuskiri.

Kättesaadav:

https://www.riigikogu.ee/tegevus/eelnoud/eelnou/fc811573-8339-4f19-8064-9679fd001f43/Planeerimisseadus/

3-24-864

8(10)

15. Vaidlusalusest otsusest nähtuvalt (vt kaebuse lisa 10, lk 2) on enne ajutise planeerimise- ja

ehituskeelu otsuse tegemist koostanud Viimsi Vallavalitsus analüüsi „Ajutise planeerimis- ja

ehituskeelu kehtestamine Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneeringu koostamisel“ (vt

kaebuse lisa 11). Nimetatud analüüsis on välja toodud ajutise planeerimis- ja ehituskeelu

kehtestamise eesmärk (vt kaebuse lisa 11, lk 4 jj) ja tehtud ettepanek lähtuda mh järgmistest

põhimõtetest: 1) keeld kehtestada kaheks aastaks; 2) katastriüksustel, mis on hoonestamata ning

mille sihtotstarve ei võimalda selle hoonestamist (nt maatulundusmaa, üldmaa vms) keelatakse:

a) detailplaneeringu kehtestamine välja arvatud juhul, kui detailplaneeringu koostamise

eesmärgiks on üldplaneeringu muutmine ehitamist välistava juhtotstarbe määramiseks; b)

ehitusloa andmine ehitise püstitamiseks; c) projekteerimistingimuste andmine ja d)

katastriüksuse senise sihtotstarbe muutmine. Lisaks on välja pakutud erandid, mis ühtivad

vaidlusaluse otsuse punktides 1.5.-1.6 sätestatud eranditega. Analüüsis on välja töötatud 3

gruppi katastriüksuseid, millele ajutine planeerimis- ja ehituskeeld kehtestatakse (vt kaebuse

lisa 11, lk 10).

16. Ühtlasi on analüüsis märgitud, et algatatud üldplaneeringu lähteseisukohad on vastuolus

kehtivates üld- ja teemaplaneeringutes seatud tingimustega, mistõttu on kohalikul

omavalitsusel lubatud uue üldplaneeringu koostamise ajaks kehtestada planeeringualal ajutine

planeerimis- ja ehituskeeld (vt kaebuse lisa 11, lk 4). Seejuures jõuti analüüsis järeldusele, et

peamine vastuolu valla territooriumil kehtivate üldplaneeringu kohaste kasutamis- ja

ehitustingimuste ning valla kavatsuste vahel uue üldplaneeringu koostamisel hõlmavad

hoonestamata haljasmaade kasutuselevõttu ehitamiseks mõeldud reservaladel; selles osas on

vastuolu piisavalt kaalukas nendele aladele ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamiseks,

et keskenduda uue üldplaneeringu koostamisel alternatiivsete ruumiliste lahenduste

kaalumisele (vt vaidlusaluse otsuse, lk 2; kaebuse lisa 10).

17. Kavatsus muuta planeeringuala kohta varem kehtestatud kasutamis- ja ehitustingimusi, ei

pea olema otsustatud eelnevalt haldusaktiga iga kinnistu osas eraldiseisvalt. Vastasel juhul

puuduks planeerimismenetlusel mõte. Üldplaneeringuga lahendatakse mh järgmine ülesanne –

planeeringuala üldiste kasutus- ja ehitustingimuste, sh projekteerimistingimuste andmise

aluseks olevate tingimust, maakasutuse juhtotstarbe, maksimaalse ehitusmahu, hoonestuse

kõrguspiirangu ja haljastusnõuete määramine (PlanS § 75 lg 1 p 18).

18. Põhjendamatu on kaebaja etteheide, et ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise

otsustamisel on arvesse võetud üldplaneeringu lähteseisukohtade eelnõud ja kogukonna ootusi,

(11.03.-03.04.2022 korraldatud veebipõhise kaasamisküsitluse tulemused), mis on liiga

üldsõnalised. Vastustaja on asjakohaselt märkinud, et ka ajutise planeerimis- ja ehituskeelu

kehtestamisel kohalduvad planeerimise põhimõtted. Sellisteks põhimõteteks on mh avalikkuse

kaasamise ja teavitamise (PlanS § 9) ning huvide tasakaalustamise ja lõimimise põhimõtted

(PlanS § 10).

19. Ühtlasi ei näe PlanS § 79 ette, et ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise eelduseks

on haldusaktiga otsustatud planeeringuala kohta varem kehtestatud kasutamis- ja

ehitustingimuste muutmine. Vaidlusaluses otsuses on selgitatud, et Viimsi Vallavolikogu

15.02.2022 otsusega nr 9 algatati Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneeringu koostamine

eesmärgiga määratleda kogu valla territooriumi tasakaalustatud ruumilise arengu põhimõtted ja

suundumused, millest edaspidi lähtutakse maakasutuse ja ehitustingimuste seadmisel;

üldplaneeringu lähteseisukohtade eelnõu avalik väljapanek toimus 24.10.-20.11.2022;

väljapaneku tulemuste avalik arutelu viidi läbi 18.11.2022; Viimsi valla haldusterritooriumi

üldplaneeringu lähteseisukohtade eelnõu, mida täpsustati ja täiendati avalikul väljapanekul

saadud tagasisidet arvestades, valmis 2023. a veebruaris (vt kaebuse lisa 10, lk 1).

3-24-864

9(10)

20. Vastustaja on õigesti märkinud, et planeerimisseadus ei näe ette üldplaneeringu

lähteseisukohtade heaks kiitmist, kuid PlanS §-st 81 tuleneb kohustus tutvustada üldplaneeringu

lähteseisukohti ja keskkonnamõju strateegilise hindamise programmi ja küsida nende kohta

ettepanekuid. Vastavalt PlanS § 81 lg-le 6 avalikustatakse üldplaneeringu lähteseisukohad ja

keskkonnamõju strateegilise hindamise programm koos PlanS § 76 lg-tes 1 ja 2 nimetatud

isikute ja asutuste esitatud ettepanekutega üldplaneeringu koostamise korraldaja veebilehel.

21. Vastustaja ei pidanud kaaluma keelu kohaldamist iga kinnistu osas eraldi. Vastustaja on

toonud haldusaktis konkreetsed põhjused, miks otsustati keeld kehtestada nendele

reservaladele, millel on üldplaneering ellu viimata, sh et hoonestamata reservaladel on veel

võimalik kaaluda ja määrata koostatava üldplaneeringu lähteseisukohtadega kooskõlas olevaid

lahendusi ja senise juhtotstarbe muutmise otsust ei saa teha kiiresti ega kergekäeliselt (vt

kaebuse lisa 10, lk 4 jj). Põhjendatud on ka vastustaja selgitus, mille kohaselt oleks iga kinnistu

osas keelu eraldi kaalumine toonud kaasa palju tarbetuid kordusi, kuivõrd sellisel juhul oleks

vastustaja pidanud iga kinnistu osas kordama samu üldiste tunnustega seotud põhjendusi.

22. Vaidlusalune otsus on kaebaja kinnistu osas õiguspärane (HMS § 54).

23. Vaidlus puudub, et kaebaja kinnistu sihtotstarve on 100% maatulundusmaa, kehtiva

üldplaneeringu juhtotstarve väikeelamute reservmaa, äri- ja büroohoonete reservmaa ning

kaitsemetsamaa (vt kaebuse p 2). Üldplaneering on kinnistu osas ellu viimata. Vaidlusaluse

otsuse punkti 1.1. kohaselt võib tõesti jääda mulje, et ajutine planeerimis- ja ehituskeeld on

kehtestatud kaebaja kinnistu osas tervikuna. Samas on vaidlusaluse otsuse lahutamatuks osaks

lisad 2 (kaart) ja 3 (nimekiri katastriüksustest). Nähtuvalt vaidlusaluse otsuse lisast 2 on X

kinnistul märgistatud üksnes BR reservmaa (tähistatud roosaga) ning EVR (tähistatud

kollasega), muus osas on katastriüksus värvita (vt kaebuse lisa 11; dtl 86). Nähtuvalt

vaidlusaluse otsuse lisast 3 on märgitud X katastriüksuse ÜP juhtotstarbeks EVR/BR, aga mitte

KM (kaitsemets) (vt kaebuse lisa 11; dtl 87). Seega on sisuliselt kohaldatud keeldu üksnes osale,

mis ei ole kaitsemetsamaa.

24. Kaebajal ei saanud tekkida kehtiva üldplaneeringu juhtotstarbest õigustatud ootust, et

kinnistut on võimalik kindlasti hoonestada. Detailplaneeringu menetluses on kohalikul

omavalitsusel võimalik jõuda ka järeldusele, et maale ei ole võimalik kas üldse või

üldplaneeringu juhtotstarbes ettenähtud ulatuses ehitada (vt Riigikohtu 20.03.2024 otsuse nr 3-

20-1329, p 31). Ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamisele eelnenud analüüsi kohaselt

oli valla elanike peamisteks ootusteks muu hulgas roheluse ja metsade säilitamine ning valla

elanike arvu soovitava piirmäära kokku leppimine (vt kaebuse lisa 10, lk 3; dtl 57). See viitab

selgelt soovile kontrollida ning vajadusel pidurdada valla elanike juurdekasvu, mistõttu ei ole

põhjendamatu selliste alade keelualasse määramine, millele on kehtiva üldplaneeringuga ette

nähtud perspektiivne väikeelamute ning äri- ja büroohoonete maa, kuid mille osas on kehtiv

üldplaneering veel ellu viimata.

25. Kohus nõustub, et ajutine planeerimis- ja ehituskeeld on omandiõiguse piirang, kuid

arvestades selle piirangu eesmärki (vt käesoleva otsuse põhjenduste punkt 24), ulatust kaebaja

kinnistule (enamus katastriüksuse juhtotstarbest on kaitsemetsamaa) ning samuti asjaolu, et

piirang kehtib kaks aastat, samas on kohalikul omavalitsusel võimalik menetleda DP algatamise

taotlust, ei saa piirangut pidada ebaproportsionaalseks. Asjaolu, et planeerimiskomisjon on oma

27.03.2024 protokollis nr 5 nõustunud ärimaa kruntide planeerimisega Äigrumäe küla, Laiaküla

ja osaliselt Metsakasti küla üldplaneeringu kohasele äri- ja büroohoonete reservmaa

juhtotstarbega alale, ei anna alust pidada piirangut nimetatud osas ebaproportsionaalseks.

Vaidlusalune otsus ei välista detailplaneeringu taotluse esitamist ja selle menetlemist. Siiski

tuleb möönda, et selliselt kaebajale täiendavate kulutuste tekitamine, olukorras, kus ei ole selge

uue üldplaneeringu järgsed katastriüksuse juhtotstarbed, ei ole just kõige otstarbekam. Kohus

3-24-864

10(10)

aga ei hinda haldusakti õiguspärasuse kontrollimisel selle otstarbekust (vt HKMS § 158 lg 3

lause 2).

26. Kohus ei nõustu kaebajaga, et vastustaja on kaebaja ära kuulanud üksnes formaalselt.

Vaidlus puudub, et kaebaja on kaasatud haldusmenetlusse, kaebaja on esitanud ka oma

seisukohad vaidlusaluse otsuse eelnõule (vt kaebuse lisa 6; dtl 48) ning vastustaja on kaebaja

vastuväidetele ka oma seisukohad esitanud (vt kaebuse lisa 7; dtl 50). Asjaolu, et kaebaja on

täiendavad seisukohad esitanud ka 18.12.2023 (vt kaebuse lisa 8; dtl 53), kuid selleks ajaks oli

vaidlusalune otsus vastu võetud, ei tähenda, et kaasamine on olnud formaalne. Kaebajale on

edastatud vaidlusaluse otsuse eelnõu (vt kaebuse lisa 5; dtl 44) juba 10.10.2023 ning tal oli

võimalik esitada sisulised seisukohad vaidlusaluse otsuse eelnõule. Kohus ei nõustu kaebajaga,

et ärakuulamisõigust oleks rikutud (HMS § 40 lg 1).

27. Eeltoodust lähtuvalt leiab kohus, et vaidlusalune otsus on kaebaja kinnistut puudutavas

osas õiguspärane ning kaebus rahuldamisele ei kuulu.

28. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Käesoleval juhul on otsus tehtud kaebaja kahjuks, mistõttu jäävad menetluskulud kaebaja

kanda. Vastustaja menetluskulude taotlust esitanud ei ole, mistõttu jäävad vastustaja

võimalikud menetluskulud tema enda kanda (HKMS § 109 lg 1).

29. Kohus asendab avaldatavas kohtuotsuse kaebaja nime ja kinnistu andmed tähemärgiga

(HKMS § 175 lg 3).

(allkirjastatud digitaalselt)