2-24-11703/3 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Kersti Kerstna-Vaks, Indrek Parrest, Üllar Roostoja Määruse tegemise koht ja aeg Tartu, 26. august 2024 Tsiviilasja number 2-24-11703 Tsiviilasi Tallinn, Kullerkupu tn 11 / Mooni tn 18 korteriühistu 8. juuli 2024 kandeavaldus Vaidlustatud kohtulahend Tartu Maakohtu registriosakonna 15. juuli 2024 eitav kandemäärus nr Ü 10036609/23 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Tallinn, Kullerkupu tn 11/Mooni tn 18 korteriühistu määruskaebus Kohtuistungi toimumise aeg Kirjalik menetlus Menetlusosalised ja nende esindajad Määruskaebuse esitaja (avaldaja): Tallinn, Kullerkupu tn 11/ Mooni tn 18 korteriühistu (rk: 80074998)

RESOLUTSIOON 1. Jätta Tartu Maakohtu registriosakonna 15. juuli 2024 määrus nr Ü 10036609/23 muutmata ja määruskaebus rahuldamata. 2. Jätta menetluskulud määruskaebemenetluses Tallinn, Kullerkupu tn 11/Mooni tn 18 korteriühistu kanda.

Edasikaebamise kord Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest. Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel.

2 Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD 1. Tallinn, Kullerkupu tn 11 // Mooni tn 18 korteriühistu (avaldaja) esitas 08.07.2024 Tartu Maakohtu registriosakonnale (registripidaja) kandeavalduse korteriühistu andmete muutmiseks. 2. Tartu Maakohtu registriosakond jättis 15. juuli 2024 eitava kandemäärusega nr Ü 10036609 / 23 Tallinn, Kullerkupu tn 11 // Mooni tn 18 korteriühistu avalduse juhindudes äriregistri seaduse § 41 lg-st 1 rahuldamata. Kandemääruse kohaselt ei saa esitatud avalduse alusel kannet teha, kuna 27.05.2024 üldkoosolek ei olnud osalejate vähesuse tõttu otsustusvõimeline. Korteriomanike üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti (korteriomandija korteriühistuseaduse (KrtS) § 20 lg 2). Korteriühistu põhikirja p 7.7.1 kohaselt on üldkoosolek otsustusvõimeline, kui selles osaleb üle poole ühistu liikmetest. Korteriühistu liikmeteks on kõik ühe korteriomanditeks jagatud kinnisomandi korteriomandite omanikud (KrtS § 1 lg 4). Kinnistusraamatu andmetel on Tallinn, Kullerkupu tn 11 // Mooni tn 18 korteriühistus 70 korteriomandi omanikku (8 korteriomandit on kaasvõi ühisomandis) ehk ühistu liiget. Otsustusvõimelisel üldkoosolekul peab seega osalema või olema esindatud vähemalt 36 ühistu liiget. Avaldusele lisatud protokolli ja osalejate nimekirja kohaselt osales üldkoosolekul 32 liiget. Kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu võtma, välja arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida (KrtS § 29 lg 1). Registripidajale ei ole esitatud andmeid, et koosolekul mitteosalenud ühistu liikmed on otsused heaks kiitnud.

MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED 3. Tallinn, Kullerkupu tn 11/Mooni tn 18 korteriühistu esitas Tartu Maakohtu registriosakonna 15. juuli 2024 eitava kandemääruse peale määruskaebuse, milles taotleb korteriühistu 8. juuli 2024 avalduses näidatud kande tegemist. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt annab KrtS § 22 lg 1 järgi korteriomanike üldkoosolekul iga korteriomand ühe hääle ja lg 2 kohaselt määratakse korteriomanike üldkoosolekul osalemiseks õigustatud korteriomanike ring üldkoosoleku päeval enne üldkoosoleku algust. Kinnistusraamatu järgi oli Mooni tn 18 kinnistul 27.05.2024 seisuga 63 eraldi korteriomandit, mitte 70. Korteriühistu põhikirja p 7.7.1 kohaselt peab üldkoosolekul seega osalema või olema esindatud vähemalt 32 ühistu liiget (üle poole ühistu liikmetest), et üldkoosolek oleks otsustusvõimeline. 27.05.2024 üldkoosolekul osales 32 korteriühistu liiget. Ka justiitsministeeriumi juhendmaterjalis „Korteriomandija korteriühistuseaduse (KrtS) KKK“ (lk 11) ja juhendmaterjalis „Korteriomanike üldkoosoleku korraldamine“ (Aet Peetso, Tallinna Linnavaraamet Korteriühistuja elamuosakond, 16.03.2021; lk 25) toodu kinnitab, et 27.05.2024 üldkoosolekul oli võimalik anda kuni 63 korteriomandi häält.

3 4. Registripidaja edastas 01.08.2024 määruskaebuse Tartu Maakohtu kohtunikule. 5. Tartu Maakohus esitas määruskaebuse TsMS § 663 lg-te 4–6 alusel 16.08.2024 läbivaatamiseks ja lahendamiseks Tartu Ringkonnakohtule, kuna maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED 6. Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus tuleb jätta rahuldamata ja kohtunikuabi määrus muutmata (TsMS § 657 lg 1 p 1 koosmõjus §-ga 659). Kohtunikuabi määrus kandeavalduse rahuldamata jätmise kohta on põhjendatud ja seaduslik. Määruskaebuses toodud väited ei anna alust kohtunikuabi määruse tühistamiseks ega muutmiseks. Ringkonnakohus nõustub määruse põhjendustega ega pea vajalikuks neid kõiki korrata (TsMS § 654 lg 6). 7. Vastuseks määruskaebuse väitele märgib ringkonnakohus järgmist. 8. KrtS § 20 lg 2 kohaselt on korteriomanike üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti. Seega KrtS § 20 lg 2 kohaselt on võimalik põhikirjas kokku leppida seaduses sätestatust erinevates kriteeriumides, mille täitmine on vajalik, et korteriomanike üldkoosolek oleks otsustusvõimeline. Avaldaja põhikirja p 7.7.1 kohaselt on üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellest võtab osa üle poole ühistu liikmetest või nende esindajatest. 9. KrtS § 1 lg 4 kohaselt on korteriühistu eraõiguslik juriidiline isik, mille liikmeteks on kõik ühe korteriomanditeks jagatud kinnisomandi korteriomandite omanikud. Avaldaja põhikirja p-st 3.1 tulenevalt on ühistu liikmeskond piiratud Tallinnas, Mooni 18 asuva elamu korteriomanike ringiga. (põhikirja p 3.1 järgi on ühistu liikmeteks, ilma sellekohast avaldust esitamata, alates ühistu kui juriidilise isiku tekkimisest kõik Mooni 18 elamu korteriomanikud). Põhikirja p 3.4 järgi kaasomandi korral tekkib liikmelisus kaasomanike kirjaliku avalduse alusel ja ühistu liikmeks saab üks kaasomanikest. 10. KrtS § 17 lg 2 sätestab, et põhikirjaga võib ette näha ka muid tingimusi, mis ei ole seadusega vastuolus. Kui põhikirjasäte on vastuolus seaduses sätestatuga, kohaldatakse seaduses sätestatut. KrtS § 1 lg 4 ei näe ette võimalust määrata põhikirjaga seaduses sätestatust erinevalt seda, keda loetakse ühistu liikmeks. Avaldaja põhikirja p 3.4 on korteriühistu liikmelisuse osas vastuolus seaduses sätestatuga. Seetõttu tuleb korteriühistu liikmeks lugemisel arvestada KrtS § 1 lg-s 4 sätestatut. Kuna KrtS § 1 lg-s 4 sõnastatud põhimõte hakkas kehtima oluliselt hiljem, kui põhikirja tekst kinnitati. Korteriühistul on võimalik viia põhikiri vastavusse kehtiva seadusega. Kinnistusraamatu andmetel on kinnistul asukohaga Tallinn, Kullerkupu tn 11/Mooni tn 18 asuvas elamus on 63 korteriomandit ja 70 korteriomandi omanikku. Seega on korteriühistus 70 liiget. Selleks, et avaldaja üldkoosolek oleks otsustusvõimeline, peab üldkoosolekul osalema vähemalt 36 liiget. Üldkoosoleku protokolli järgi osales koosolekul 32 liiget. Seega ei olnud üldkoosolek otsustusvõimeline. Eeltoodust tulenevalt jätab ringkonnakohus määruskaebuse rahuldamata. 11. Määruskaebemenetlusega seotud menetluskulud (sh riigilõiv) jäävad avaldaja kanda (TsMS § 172 lg 2 esimene lause).

(allkirjastatud digitaalselt)