2-23-10709/27 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

1(8)

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Krista Kirspuu, Ulvi Loonurm, Indrek Soots

Otsuse tegemise aeg ja koht

23.08.2024, Tallinn

Tsiviilasja number

2-23-10709

Tsiviilasi

X (X) hagi Y (Y) vastu kinnisasja ebaseaduslikust

valdusest väljanõudmise-, kasutuseelise- ja kahju

hüvitamise nõudes

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 19.02.2024 otsus

Tsiviilasja hind

apellatsioonimenetluses

31 698 eurot

Kaebuse esitaja ja kaebuse

liik

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Y 17.03.2024 apellatsioonkaebus (täpsustatud 01.04.2024)

Hageja (apellatsioonimenetluses vastustaja): X (isikukood

XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Liina Karlson (e-

post:XXX)

Kostja (apellatsioonimenetluses apellant): Y (isikukood

XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Kunnar Korsten (e-

post:XXX)

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON:

1. Harju Maakohtu 19.02.2024 otsus tühistada osaliselt, osas, milles hagi rahuldati,

anti menetluskulude jaotus ning määrati kindlaks hüvitamisele kuuluvate

menetluskulude suurus ja saata tühistatud osas asi uueks arutamiseks

maakohtule. Maakohtu otsus on jõustunud osas, milles maakohus jättis

rahuldamata hageja kasutuseeliste hüvitamise nõude perioodi 01.09.2020-

04.07.2023 eest summas 17 166,20 eurot ja kohtueelsete õigusabikulude

hüvitamise nõude, neilt arvestatud viivis ja jäeti rahuldamata hageja kohtuotsuse

täitmise korra kindlaksmääramise taotlus.

2. Y (Y) apellatsioonkaebus rahuldada.

3. Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult

Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte

2(8)

pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses

Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise

esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise

menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid.

Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt

määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks

ta menetlusabi taotleb.

Hagi aluseks olevad asjaolud ja nõue

1. Hageja X esitas Harju Maakohtule 28.07.2023 hagi kostja Y vastu kinnisasja valduse

vabastamise, kasutuseelise tasumise ja kahju hüvitamise nõudes.

2. Hagiavalduse kohaselt kuulub hageja ainuomandisse kinnistu asukohaga XXX,

registriosa nr XXXXXX. Hageja ja kostja kooselu lõppes 01.01.2015, misjärel hageja kolis

kinnisasjalt minema. Hageja ei andnud kostjale luba kinnistut elukohana edaspidiselt

kasutada. Kostja keeldus kinnistult lahkumast, mistõttu jäi kinnistu kostja otsesesse

valdusesse. Kooselu lõppemise järgselt on hageja olnud sunnitud elama üürikorteris.

3. Hageja esitas kostjale 04.04.2023 nõude valduse vabastamiseks. Samas nõudes teatas

hageja, et soovib kasutuseeliste hüvitamist alates 01.01.2015 kuni valduse vabastamiseni,

hinnates seisuga 04.07.2023 kasutuseelise nõude suuruseks kokku 60 000 eurot. Kostja on

nõude kätte saanud 21.04.2023, ühendust võtnud ei ole, vastuväiteid esitanud ei ole, kuid on

jätnud valduse vabastamata.

4. Õiguslik alus kinnistu valdamiseks on kostjal puudunud alates 01.01.2015. Võimalike

vastuväidete ennetamiseks jälgis hageja ülesütlemisel üürilepingu ülesütlemise regulatsiooni,

millest johtuvalt ei saa olla vaidlust, et hagi esitamise seisuga puudub kostjal igal juhul alus

kinnistu valdamiseks.

Kostja vastuväited

5. Kostja hagi ei tunnista ja vaidleb sellele vastu.

6. Kostja ei vaidle vastu sellele, et poole kooselu lõppes, samuti ei vaidle kostja vastu

sellele, et vaidlusalune kinnisasi on kostja valduses. Kostja selgitab, et kuni aprillini 2023 ei

ole hageja nõudnud kostjalt valduse vabastamist ega andnud kostjale teada, et ta ei ole andnud

kostjale luba kinnistut elukohana alates 2015 kasutada.

7. Hageja ja kostja on kinnistu suhtes 02.05.2002 sõlminud laenulepingu nr 070502HO,

kus hageja on laenusaaja ja kostja on kaastaotleja. Kuna kinnistu soetamise ja laenulepingu

sõlmimise ajaks hageja ja kostja ei olnud ametlikult abielus kuid elasid koos ja nende vahel

oli seltsingulased suhted. Kuna poolte eesmärk oli kooselu ja kostja armastas ja usaldas

hagejat, siis pooled aga otsustasid, et hageja ja kostja poolt soetatav kinnisasi registreeritakse

hageja nimele. Poolte vahel ei olnud kunagi eriarvamust selle üle, et seltsinglaste tehtavad

panused, samuti seltsingu jaoks omandatud vara lähevad seltsinglaste ühisomandisse.

8. Kostja on kõik aastaid tasunud ja tasub jätkuvalt hageja kontole vastavalt poolte

kokkuleppele laenulepinguga nr 070502HO seotud makseid. Perioodi 2020-2023 eest on

kostja tasunud 5286,89 eurot.

9. Kostja leiab, et hageja nõude aluseks olevates üürikuulutustes toodud maju ei saa

võrrelda vaidlusaluse kinnisasjaga, sest hageja poolt esitatud eramud on tunduvalt paremas

3(8)

seisukorras kui vaidlusalune kinnisasi, mis on ehitatud aastal 1994 ja on 44,3 m2 suurune

aiamaja.

Maakohtu otsuse põhjendused

10. Maakohus tuvastas, et hageja esitas kostjale 04.04.2023 nõude valduse vabastamiseks

alates 05.07.2023 ning kostja on vastava nõude kätte saanud. Järelikult ei põhine kostja valdus

alates 05.07.2023 enam õiguslikul alusel ja on alates 05.07.2023 muutunud ebaseaduslikuks.

11. Kostja avaldused, et poolte vahel oli suuline seltsinguleping ja kostja on panustanud

kinnisasja omandamisse, ei muuda õiguslikku olukorda ehk seda, et alates 05.07.2023 ei ole

kostjal enam õiguslikku alust vaidlusaluse kinnisasja valdamiseks.

12. Kostja enda käsitluse kohaselt oli pooltevaheline seltsinguleping suunatud kinnisasja

omandamisele. AÕS § 119 lg 1 kohaselt peab tehing, millega kohustutakse omandama või

võõrandama kinnisasja, olema notariaalselt tõestatud. Vaidlus puudub, et notariaalselt

tõestatud lepingut poolte vahel sõlmitud ei ole. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 83

lg 1 kohaselt on tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral tehing tühine, kui

seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti. Seega isegi kui poolte vahel oli

suuline seltsinguleping kinnisasja omandamiseks, on see kohustusliku vorminõude järgimata

jätmise tõttu tühine, kostja ei ole saanud kinnisasja omanikuks ja kostjal puudub õigus

kinnisasja vallata.

13. Asjaolu, et kostja või kostja eest tema õde on kuni 08.05.2023 teinud hageja kontole

või otse krediidiandjale makseid, mis on seotud vaidlusaluse kinnisasja laenulepingu

teenindamisega, ei anna samuti kostjale õigust kinnisasja vallata pärast seda, kui hageja on

teinud selge tahteavalduse, millega nõuab valduse vabastamist. Regulaarne maksete tegemine

kostja poolt või kostja eest hagejale võib aga viidata sellele, et kinnisasja kasutus aastate

jooksul vastas hageja tahtele ja poolte vahel oli mingisugune kokkulepe kasutustingimuste

osas.

14. Kuivõrd kostja valdus on ebaseaduslik, on täidetud AÕS §-s 80 sätestatud

vindikatsiooninõude primaarne eeldus ehk hagejal on õigus nõuda kostjalt asja väljaandmist

ebaseaduslikust valdusest hageja valdusesse, mistõttu rahuldab kohus hagi.

15. Hageja on esitanud taotluse määrata kindlaks kohtuotsuse täitmise kord ja kohustada

kostjat vabastama valdus 3 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest ning selle tähtaja

möödumisel tõsta kostja kinnisasjalt välja.

16. Kohus jätab taotluse rahuldamata, kuivõrd eraldi kohtuotsuse täitmise korra

kindlaksmääramiseks puudub vajadus ning täitemenetluse seadustiku (TMS) § 180 reguleerib

küsimust ammendavalt. Ka Riigikohus on 13.01.2016 lahendis tsiviilasjas 3-2-1-162-15 (p

19) selgitanud, et TMS § 180 kohaldub ka kinnisasja väljanõudmisel kohtulahendi alusel.

17. Hageja nõuab kostjalt kasutuseeliste hüvitist perioodil 01.09.2020-26.07.2023 summas

17 648,40 eurot, samuti kasutuseelist alates 28.07.2023, st alates hagi esitamisest 629 eurot

kalendrikuus.

18. Vaidlus puudub, et hageja esitas esmakordse kirjaliku nõude valduse vabastamiseks

04.04.2023 ning nõudis valduse vabastamist hiljemalt 04.07.2023. Hageja väited varasematest

suulistest nõuete esitamistest ei ole tõendatud, hageja 04.04.2023 nõudekirja kohaselt ei ole

hageja ka ise kindel, mil viisil mõista pooltevahelist õigussuhet ja peab ise võimalikuks, et

kostja on vallanud kinnistut kas tasuta kasutamise lepingu või üürilepingu alusel. Asjas on

samuti tõendatud ja hageja ei vaielnud vastu, et kostja või kostja eest kostja õde on perioodil

veebruar 2020 kuni mai 2023 tasunud kas hagejale või otse krediidiandjale laenu

teenindamisega seotud summasid. Nimetatu annab alust arvata, et kuni hageja teateni valduse

4(8)

vabastamiseks valdas kostja kinnistut pooltevahelise kokkuleppe alusel. Eeltoodu alusel

tuvastab kohus, et kuni 04.07.2023 oli kostja valdus seaduslik ning kostja ei ole hageja õigusi

rikkunud.

19. Eeltoodust tulenevalt jätab kohus rahuldamata hageja kasutuseeliste hüvitamise nõude

perioodi 01.09.2020-04.07.2023 eest summas 17 166,20 eurot.

20. Riigikohus on selgitanud (lahendis 2-16-6563), et kasutuseeliseid on õigus nõuda

alates rikkumisest kuni asja tagastamiseni. Seega on hagejal VÕS § 1037 lg 1 alusel õigus

nõuda kostjalt kasutuseeliseid alates 05.07.2023 kuni valduse hagejale üleandmiseni.

21. Hageja arvestuse ja tõendite (dtl 20-24) alusel oli keskmine kinnistu ruutmeetri

üürihind juulis 2023 oli 14.2m2, millest johtuvalt saab hinnata kinnistu üürihinnaks hagi

esitamise aja seisuga 629 eurot (44.3m2x14.2m2). Seega nõuab hageja alates 05.07.2023, so

alates kinnisasja vabastamise tähtpäevale järgnevast päevast kasutuseelist 629 eurot

kalendrikuus.

22. Kostja on esitanud üürihinnale üldsõnalise vastuväite, kuid ei ole sealjuures esitanud

omapoolset põhjendatud üürihinda ning oma vastuväidet kinnitavaid tõendeid. TsMS § 5 lg 2

kohaselt pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu

ümber lükata või sellele vastu vaielda ja pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude

põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab.

23. Kohus küsis kostjalt 18.01.2024 kohtuistungil selgitust sellele, et kostja ei ole oma

vastuväitele tõendeid esitanud, millele vastuseks selgitas kostja, et ka hageja ei ole esitanud

tõendeid, et maja on sama luksuslik, nagu keskmise üürihinnaga välja üüritud majad (dtl 91,

ajamärge 00:18:53).

24. Riigikohus on korduvalt rõhutanud, et hagi rahuldamata jätmine ei ole põhjendatud

olukorras, kus hageja esitab oma nõuet kinnitavad tõendid, kuid kostja tugineb vaid üldisele

vastuväitele ning ei vaidlusta sõnaselgelt hageja esile toodud asjaolusid ega esita oma

vastuväiteid kinnitavaid tõendeid (Riigikohtu otsus tsiviilasjas 2-19-7379 ja seal viidatud

praktika). Kostja ei ole oma vastuväite toetamiseks mistahes tõendeid esitanud.

25. Kohus loeb hageja esitatud tõendite (dtl 20-25) alusel tõendatuks, et kostja rikkumise

teel saadu harilik väärtus, mis on võrdsustav asja üürihinnaga, on alates 05.07.2023 629 eurot

kuus.

26. Kohus rahuldab hageja kasutuseeliste hüvitamise nõude alates 05.07.2023. Hageja

nõuab kasutuseelist arvestusega 629 eurot kuus.

27. Alates 05.07.2023 kuni kohtuotsuse tegemise ajani 19.02.2024 on hagejal õigus nõuda

hüvitist kokku summas 4733,93 eurot, mis kujuneb järgmiselt: perioodil 05.07.2023 kuni

31.07.2023 summas 547,83 eurot (629 / 31 *27), perioodi 01.08.2023 kuni 31.01.2024

summas 3774 eurot (629 * 6) ja perioodi 01.02.2024 kuni 19.02.2024 eest summas 412,10

eurot (629 / 29 * 19).

28. Põhjendatud on ka hageja edasiulatuv kasutuseelise hüvitamise nõue alates 20.02.2024

kuni valduse hagejale üleandmiseni vastavalt TsMS § 369 sätestatule ja kohus rahuldab

nõude.

29. Hageja nõuab kostjalt varalise kahju hüvitist kohtueelsete õigusabikulude näol

summas 615 eurot, mis vastab lepingulise esindaja 4,1 töötunnile koos käibemaksuga (150

eurot/h). Hagejale osutatud kohtueelne õigusabi seisnes asjaolude analüüsimises ja

nõudeavalduse koostamises ning esitamises kostjale.

5(8)

30. Kohus on seisukohal, et põhimõtteliselt on kohtueelselt õigusabi kasutamine mõistlik

ja vastustundlik käitumine, mis on suunatud kohtuvaidluse ennetamisele kohtuvälise

lahenduse otsimise kaudu. Samas asub kohus seisukohale, et hageja kantud kulud ei ole

mõistliku suurusega. Hageja 04.04.2023 kohtueelne nõudekiri ei ole õiguslikult keerukas ja

sisaldab suures ulatuses seaduse sätete kopeerimist. Kohus peab maksimaalselt põhjendatud

ajaks sellise nõudekirja koostamisele 1,5 tundi ehk 225 eurot.

31. Hageja esitas koos rahalise nõudega viivise nõude seadusjärgses määras alates hagi

esitamisest 28.07.2023. Kostja ei ole viivisenõudele sisulisi vastuväiteid esitanud.

32. Kohus rahuldab ühtlasi hageja viivisenõude alates 20.02.2024 kuni kohustuse

täitmiseni ning mõistab hagejalt välja viivise põhinõudelt 4958,93 eurot VÕS § 113 lg 1 teises

lauses sätestatud määras.

Kostja apellatsioonkaebus

33. Kostja palub maakohtu otsuse tühistada osaliselt, osas, milles hagi rahuldati ja saata

asi tühistatud osas uueks arutamiseks maakohtule.

34. Maakohus on ekslikult tuginenud kitsalt vaid AÕS § 80 omaniku õigusele asja

väljanõudmiseks, tuvastamata hageja poolt väidetud ebaseadusliku valduse paikapidavuses

ning jättes tähelepanuta valdaja vastuväited asjaga seotud kulutuste tegemise kohta ning AÕS

§ 88 lg 1 kohaldamise võimaluse.

35. Vaidlusalust kinnisasja koormavad kitsendused (ühishüpoteek). Seega, vastustaja

õigus kinnisasjale ei ole piiramatu, kui vastustaja ei ole kinnisomaniku kohustusi täitnud ning

seda on teinud apellant vastustaja eest. Tänaseni ei ole vastustaja kinnisasja omandamisega

seotud osamakseid kordagi ise tasunud, vaid seda on teinud apellant tema eest. Lisaks on

ühishüpoteegiga koormatud tänaseni apellandi õe kinnisasi, mille vabastamist on apellandi

õde korduvalt taotlenud vastustajalt, kuid tulemusteta.

36. Apellant leiab, et maakohus oleks pidanud tuvastama, et apellant on õigustatud

kinnisasja kasutama, kuna on vastustaja eest kinnisasja korras hoidnud, tasunud kinnisasjaga

seotud ostuhinna tasumise kohustust ning laenumaksete tasumisega hoidnud ära kinnistu

sundtäitmisele pööramise. Vastustajal endal vajalikud sissetulekud ja finantsvõimalused

puudusid. Eeltoodu tõttu oli apellant ka õigustatud poolte kokkuleppel kinnisasja valdama ja

kasutama. Juhul, kui kinnisasi nõutakse erandkorras välja apellandi valdusest ja kasutusest,

siis tuleb lahendada ka apellandi poolt tehtud kulutuste ja panuste tegemine ning apellandi õe

kinnisvara tagatisena kasutamine.

37. Põhjendamatult

on

kohus

jätnud

kinnisasjaga

soetusväärtuse

(ostuhinna)

tagasimaksmisega seotud kohustustest apellandi ja tema sugulased (õe) vabastamata. Kohus

on jätnud maakohtus apellandi poolt esitatud sellekohased vastuväited ja viited

laenukohustuste täitmise osas tähelepanuta ja täielikult arvesse võtmata antud asja

lahendamisel. Apellandi seisukohtadega mittearvestamise tõttu ning kinnisasja omandiga

seotud õigussuhteid tervikuna hindamata ja arvesse võtmata jätmise tõttu on apellandi õigusi

kohtumenetluses oluliselt rikutud.

38. Apellant on kuni apellatsiooni esitamiseni tasunud igakuiselt edasi kinnisasja

ostuhinna tagasimaksmisega seotud osamakseid ning kandnud kõik kinnisasjaga seotud kulud.

See vastab poolte vahelisele kokkuleppele ning sellega on loetud kasutusõigus hüvitatuks.

Turuhinna alusel uue tasu leidmine on põhjendamatult meelevaldne ega vasta poolte vahelise

õigussuhte iseloomule ega poolte tegelikele panustele. Maakohtu poolt apellandile määratud

kasutustasu vastustaja kasuks on ebaõiglane ning võimaldab vastustajal alusetult rikastuda

apellandi arvelt.

39. Poolte vahelise kinnistu senise kasutamise kokkuleppe erakorralise ülesütlemise tõttu

vastustaja poolt, on apellandil õigus nõuda vastustajalt tagasi kinnistule tehtud ja vastustaja

asemel täidetud rahaliste kohustuste (omandi eest osamaksed) täitmise alusetu rikastumise

6(8)

(VÕS §1041 ja § 1042) sätete alusel ja solidaarvõlgnike (VÕS § 69) sätete alusel tehtud

kulutusi koos valduse tagastamisega.

40. Maakohus tegi apellandi jaoks üllatava lahendi ega selgitanud kohtumenetluse käigus,

kuidas ta kavatseb õigussuhet kvalifitseerida ja milliseid väiteid ja taotlusi peavad pooled

täiendavalt tõendama. Antud juhul on kohus jätnud selgituskohustuse täitmata ning võtnud

arvesse üksnes ühe osapoole tõendeid, millest tulenevalt ei olnud apellandile kui

menetlusosalisele tagatud õigus esitada taotlusi ja tõendeid (TsMS § 199

Vastus apellatsioonkaebusele

41. Vastustaja vaidles esitatud apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata

ning menetluskulud teise poole kanda.

Ringkonnakohtu seisukoht

42. Kolleegium leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada osaliselt, osas, milles hagi

rahuldati, anti menetluskulude jaotus ning määrati kindlaks hüvitamisele kuuluvate

menetluskulude suurus ja saata tühistatud osas asi uueks arutamiseks maakohtule. Maakohtu

otsus on jõustunud osas, milles maakohus jättis rahuldamata hageja kasutuseeliste hüvitamise

nõude perioodi 01.09.2020-04.07.2023 eest summas 17 166,20 eurot, kohtueelsete

õigusabikulude hüvitamise nõude, neilt arvestatud viivis ja jäeti rahuldamata hageja

kohtuotsuse täitmise korra kindlaksmääramise taotlus. Apellatsioonkaebus tuleb rahuldada.

43. Asja materjalidest nähtub:

-Hageja on kinnisasja XXX, registriosa nr XXXXXXX omanik (dtl 7);

-Poolte vahel oli kooselu, mis hageja väidetel lõppes 2015.a;

-Kooselu lõppedes jäi kostja kinnisasjale elama, kostjal on käesoleva ajani vaidlusaluse

kinnisasja valdus;

-Kostja väidete järgi sõlmiti kinnistu ostmiseks ning sellele elamu rajamiseks seltsinguleping;

-Kostja väidete järgi tegi ta kinnistu ostmiseks sissemakse, pooled sõlmisid pangaga

laenulepingu, milles hageja on laenaja ja kostja on kaaslaenutaotleja, laenulepingust

tulenevaid osamakseid tuleb tasuda seniajani;

-Kostja väidete järgi on laenulepingust tulenevaid kohustusi täitnud tema selliselt, et kandis

krediidiasutusele tasumisele kuuluva osamakse summa hageja kontole või tasus osamakse

otse pangale. Hageja väidete järgi nõudis kostja temalt osamaksete tasumist esmalt endale

sularahas, siis tegi saadud summast sissemakse oma kontole ja seejärel kandis summa hageja

kontole;

-Kostja väitel on tema alates kinnistu ostmisest kinnistut hooldanud ning sinna

investeeringuid teinud;

-Hagejale kuuluv kinnisasi on koormatud hüpoteekidega, kostja väitel on laenulepingu

täitmise tagamiseks kaaskoormatud ka kostja õele kuuluv kinnisasi;

-Hageja esitas kostjale nõude valduse vabastamiseks 04.04.2023 ja nõudis valduse üleandmist

04.07.2023. Samas nõudes teatas hageja kasutuseeliste nõudmisest alates 01.01.2015 kuni

04.07.2023 summas 60 000 eurot (dtl 10-12).

44. Apellatsioonkaebuses leiab kostja mh, et maakohus mõistis ebaõigesti kostjalt

kinnisasja valduse välja. Selleks, et tuvastada, kas kostjal võib esineda õiguslik alus kinnistu

valdamiseks, tuli tuvastada, kas poolte vahel oli sõlmitud seltsinguleping nagu väitis kostja.

45. Maakohus leidis, et kostja väide poolte vahel seltsingulepingu sõlmimise kohta

tõendamist ei leidnud. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on põhjendatult asunud

seisukohale, et püsivat ühise majapidamisega abieluvälist kooselu (vabaabielu) ei saa

iseenesest lugeda seltsinguks asjaõiguslikus mõttes, sest kinnistu ainuomanikuks on hageja.

Maakohus on jätnud siiski kontrollimata aga selle, kas poolte vahel võis olla oli sõlmitud

seltsingulaadne leping ühisvara loomiseks poolte sisesuhtes.

7(8)

46. Ringkonnakohtu arvates on maakohus liialt kitsalt keskendunud vaid sellele, kas

pooled sõlmisid seltsingulepingu asjaõiguslikus mõttes, kuid jätnud tähelepanuta, et

vaidlusalune

kinnistu

võib

olla

käsitletav

ühisvarana

poolte

sisesuhtes,

kuigi

kinnistusraamatus on omanikuna sisse kantud hageja.

47. Riigikohus on asunud seisukohale, et seltsingu sätteid (konkreetselt seltsingu

likvideerimise sätteid) saab osaliselt kohaldada analoogia korras, sh saab seltsingu

likvideerimise sätteid kohaldada ühise majapidamisega abieluvälise kooselu kestel omandatud

konkreetsete suurema väärtusega esemete (nt kinnisasi) jaotamisele (ja seda sõltumata eseme

asjaõiguslikust kuuluvusest), kui:

· mõlemad pooled on eseme omandamiseks või parendamiseks teinud olulised ja

võrreldavad majanduslikud (rahaliselt hinnatavad) panused (VÕS § 581 mõttes);

· pooltel oli eset soetades või parendades ühine tahe vähemasti majanduslikult ühise

varalise väärtuse (ühisvara) kestvaks loomiseks (vt Riigikohtu 3. detsembri 2014. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-109-14, p 19).

48. Pooled ei vaidle selle üle, et poolte vahel oli abieluväline kooselu ning asjast nähtuvalt

ei vaielda ka selle üle, et nimetatud kooselu jooksul omandati kinnistu. Kostja väitel tegi ta

vaidlusaluse kinnistu omandamiseks sissemakse, pooled sõlmisid krediidiasutusega

laenulepingu kinnistu omandamiseks, laenulepingus oli laenajaks hageja, kaaslaenusaajaks

kostja, kostja väidetel on ainult tema tasunud laenulepingu järgseid osamakseid. Kostja

väidetel on ta kinnistut hooldanud ja parendanud, sh ehitanud sinna hoone. Laenulepingu

täitmise tagamiseks on kostja väidete järgi kaaskoormatud kostja õele kuuluv kinnistu

hüpoteegiga.

49. Maakohus tuvastas küll hageja kasutuseeliste nõuet lahendades, et teatud perioodi

jooksul on kostja laenulepingust tulenevaid laenu tagasimakseid teinud, kuid ülejäänud kostja

väited on jäänud täielikult tähelepanuta.

50. Kostja väitel oli pooltel kinnistut omandades ja seda parendades ühine tahe vähemasti

majanduslikult

ühise

varalise

väärtuse

kestvaks

loomiseks.

Hageja

on

eitanud

seltsingulepingu sõlmimist asjaõiguslikus mõttes. Asjas on jäänud aga tuvastamata, kas poolte

sisesuhtes soovisid pooled ühise kooselu jooksul vaidlusaluse kinnistu näol ühisvara luua.

Selle tuvastamiseks tuleb mh hinnata ka poolte väidetavate panuste suurust, sh seda, miks on

laenulepingus väidetavalt kaaslaenusaajaks (st ka kohustuste võtjaks laenulepingu järgi)

kostja ning millistel asjaoludel seati väidetavalt laenulepingu täitmise tagamiseks kostja õele

kuuluvale kinnistule hüpoteek. Ringkonnakohus peab siinkohal vajalikuks esile tuua, et kostja

on hagiavaldusele esitatud vastusele väidetavalt lisanud laenulepingu ja selle muudatused,

kuid toimikus selliseid dokumente avada ei õnnestu. Seega ei ole võimalik aru saada, kas

kostja need tõendid esitas, millise menetlusliku otsustuse maakohus nimetatud dokumentidega

seonduvalt tegi ning, kas neid otsuse tegemisel on üldse arvestatud.

51. Kui asjas leiab tuvastamist, et kinnistu on poolte sisesuhte mõttes poolte ühisvara, siis

ei saa ka väita, et kostja kasutas kinnistut täielikult aluseta.

52. Juhul, kui asjas leiab tõendamist, et pooled soovisid kooselu jooksul luua sisesuhtes

ühisvara vaidlusaluse kinnistu näol, peaks kaaluma seltsingusuhte likvideerimise sätete

kohaldamist, sest kostja on soovinud tehtud panuste tagastamist ning kostja õde on soovinud

väidetavalt tema kinnistule poolte poolt sõlmitud laenulepingust tulenevate kohustuste

täitmise tagamiseks seatud hüpoteegi kustutamist. Kui laenujääki krediidiasutusele ei ole

võimalik koheselt tagastada, saab esmajoones kõne alla tulla kinnistu võõrandamine ja sellest

saadud raha jaotamine VÕS §-de 602-604 kohaselt (vt Riigikohtu 3. detsembri 2014. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-109-14, p-d 20, 21). See tähendab esmalt kinnistu omandamisega seotud

võimalike kohustuste (esmajoones võimalike tasumata laenumaksete) mahaarvamist tulemist

(VÕS § 602), seejärel panuste tagastamist tulemi arvel (VÕS § 603) ja lõpetuseks ülejäägi

8(8)

jaotamist vastavalt panustele (VÕS § 592 lg 1, § 604). Kui laen on tagastatud, siis saab nõuda

ka samaaegselt krediidiasutuselt hüpoteegi (hüpoteekide) kustutamist.

53. Kohus

peab

üldjuhul

juhtima

poolte

tähelepanu

õigussuhte

võimalikule

kvalifikatsioonile ja võimaldama neil avaldada selle kohta arvamust ning esitada asjaolud ja

tõendid (vt nt TsMS § 348 lg-d 1-3, § 351, § 392 lg 1 p-d 1 ja 3, § 400 lg 5, § 401 lg 1, § 436

lg 4) (vt ka Riigikohtu 23. novembri 2016. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-112-16, p 16 ja seal

viidatud kohtupraktika). Seejuures on kohtul kohustus osutada õigusnormidele, mida võidakse

asjas kohaldada, arvestades, et sellest sõltuvad poolte võimalikud seisukohad ja see, kas ja

mida peavad pooled menetluses tõendama (vt Riigikohtu 11. mai 2005. a otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-41-05, p 19).

54. Kuna maakohus on jätnud kostja vastuväited olulises ulatuses tähelepanuta, sellest

tulenevalt on jäänud õigussuhte võimalik kvalifikatsioon kohtu poolt avaldamata ning

tõendamiskoormis selgitamata, on ka asja lahendamiseks vajalikud asjaolud olulises ulatuses

tuvastamata. Asjas võib nõuetekohase eelmenetluse läbiviimisel lisanduda oluliselt uusi

asjaolusid ning tõendeid, seega tuleb tsiviilasi saata uueks läbivaatamiseks esimese astme

kohtule. Asja uueks arutamiseks saatmine samale maakohtule on põhjendatud muuhulgas

sellega, et ringkonnakohus ei saa hakata esimesena tuvastama vaidluse lahendamiseks olulisi

asjaolusid ja esimesena hindama sisuliselt tõendeid. Tagamaks pooltele õigust kohtuotsust

vaidlustada asjaolude tuvastamise ja tõendite hindamise osas, peab esmalt oma seisukohad

avaldama esimese astme kohus.

55. Menetluskulud jätab kohus asja uuel arutamisel sõltuvalt vaidluse lahendamise

tulemusest.

/allkirjastatud digitaalselt/