2-22-7036/68 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Iris Kangur-Gontšarov, Indrek Soots ja Siret Siilbek

Määruse tegemise aeg ja koht

16.08.2024, Tallinn

Kohtuasja number

2-22-7036

Kohtuasi

Y.N avaldus L.C vastu kaasomandis oleva kinnistu

kasutuskorra kindlaksmääramiseks ja kasutuskorra

kohta märkuse kandmiseks kinnistusraamatusse

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 28.11.2022 määrus

Kaebuse esitaja ja liik

Y.N määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja Y.N (isikukood XXX), lepinguline esindaja

vandeadvokaat Kaarel Kais

Puudutatud isik L.C (isikukood XXX)

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Võtta asja materjalide juurde L.C 24.12.2022 esitatud tõendid (tl 99–100) ja Y.N

04.06.2024 esitatud plaan (tl 152) ning L.C 14.06.2024 esitatud plaan (tl 164).

2. Tühistada Harju Maakohtu 28.11.2022 määrus resolutsiooni p-de 2.1, 2.2 ja 4 osas.

Muus osas jätta maakohtu määrus muutmata.

3. Teha tühistatud osas uus määrus, millega määrata kasutuskorra tingimused

kindlaks vastavalt käesoleva määruse tervikresolutsiooni p-dele 6.2.1–6.2.3.

Täiendada kindlaksmääratud kasutuskorda käesoleva määruse tervikresolutsiooni

p-dega 6.2.5–6.2.8 ja asendada määruse lahutamatuks lisaks olev plaan.

4. Rahuldada Y.N määruskaebus.

5. Jaotada ringkonnakohtus kantud menetluskulud vastavalt määruse

tervikresolutsioonile.

6. Sõnastada kohtumääruse tervikresolutsioon järgmiselt:

6.1. Rahuldada avaldus.

6.2. Määrata kindlaks Kivimäe tn 8 // Pärnu mnt 349, Tallinn (registriosa nr

24080401) asuva kinnisasja kasutamise kord järgmistel tingimustel:

6.2.1. Y.N ainuvaldusesse ja -kasutusse jäävad kaasomandi esemeks oleva

kinnisasja need osad, sh ehitised ja ehitiste osad, mis on käesoleva

määruse lisaks oleval plaanil märgitud helerohelisega ja tähistusega „Lit

2-22-7036

A“ pindalaga 455 m2 ning tumerohelisega ja tähistusega „LIT E“

pindalaga 58 m2;

6.2.2. L.C ainuvaldusesse ja -kasutusse jäävad kaasomandi esemeks oleva

kinnisasja need osad, sh ehitis/ehitise osa, mis on käesoleva määruse lisaks

oleval plaanil märgitud sinisega ja tähistusega „Lit C“ pindalaga 157 m2

ning punasega ja tähistusega „LIT D“ pindalaga 15 m2;

6.2.3. Y.N ja L.C ühiskasutusse jääb kinnisasja osa, mis on käesoleva määruse

lisaks oleval plaanil märgitud pruuni/oranžiga ja tähistusega „Lit B“

pindalaga 100 m2;

6.2.4. kaasomanikud ja nende volitatud isikud pargivad sõidukid ainult

vastava kaasomaniku ainuvalduses ja -kasutuses olevale maa-alale;

6.2.5. Y.N ja L.C tagavad üksteisele igal ajal tingimusteta vaba juurdepääsu

(sh sõidukiga) ühiskasutuses olevale hoonestamata alale, mis on

käesolevale määrusele lisatud plaanil märgitud pruuni/oranžiga ja

tähistusega „Lit B“;

6.2.6. Y.N ja L.C tagavad üksteisele igal ajal tingimusteta vaba juurdepääsu

(sh sõidukiga) üle ühiskasutatava ala (käesoleva määruse lisaks oleval

plaanil märgitud pruuni/oranžiga ja tähistusega „Lit B“) kummagi

ainukasutuses olevatele kuuridele, mis on käesolevale määrusele lisatud

plaanil tähistatud kui „ LIT D“ ja „LIT E“, samuti L.C ainukasutuses

olevale alale, mis on käesoleva määruse lisaks oleval plaanil märgitud

sinisega ja tähistusega „Lit C“;

6.2.7. L.C annab Y.N-ile ühiskasutatavale „Lit B“ alale jääva värava võtmed;

6.2.8. L.C korrastab omal kulul ühiskasutusse jääva kinnisasja osa, mis on

käesoleva määruse lisaks oleval plaanil märgitud pruuni/oranžiga ja

tähistusega „Lit B“ pindalaga 100 m2

sinna tema ja tema

pereliikmete/tuttavate kogutud prügist, ehitusjäätmetest ja materjalidest

ning seal seisvatest autoromudest;

6.2.9. kaasomanik on kohustatud kandma kulusid ja vastutust, mis on seotud

tema ainuvalduses ja -kasutuses oleva kaasomandi esemeks oleva

kinnisasja ja selle oluliste osade valdamise ja kasutamisega ning tal ei ole

õigust nõuda teistelt kaasomanikult eelnimetatud kulude hüvitamist ja/või

vastutuse jagamist, tal on ainuõigus viljale, mis tuleneb tema

ainukasutuses olevast kaasomandi esemeks olevast kinnisasjast.

6.3. Kohustada L.C andma nõusolek (kinnistusraamatuseaduse § 341

lg 1

tähenduses) Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriosa

nr 24080401 kolmandasse jakku käesoleva määruse p-des 6.2–6.2.9 nimetatud

kasutuskorra kohta märkuse kandmiseks ning asendada L.C tahteavaldus

kohtulahendiga.

6.4. Lugeda käesoleva määruse lahutamatuks osaks sellele lisatud plaan.

6.5. Jätta menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus menetlusosaliste endi kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning

avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb

2-22-7036

määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi

taotlusele esitada ka määruskaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Y.N (avaldaja) esitas 11.05.2022 Harju Maakohtule avalduse (täpsustatud 15.11.2022) L.C

(puudutatud isik) vastu, milles palus kohustada puudutatud isikut andma tahteavaldus

Kivimäe tn 8 // Pärnu mnt 349, Tallinn (katastritunnus 78404:407:0115) asuva hoonestatud

kinnisasja (registriosa nr 24080401) (kinnisasi) kasutamise korra kokkuleppe sõlmimiseks,

mille tingimused on järgmised:



avaldaja ainuvaldusesse ja -kasutusse jäävad kaasomandi esemeks oleva kinnisasja need

osad, sh ehitised ja ehitiste osad, mis on avalduse lisaks nr 8 oleval Aktsiaseltsi EXACT

Geomark mõõdistusjoonisel märgitud rohelisega ja märgistatud kui „Lit A“ ja „Lit B“,

pindalaga vastavalt Lit A 455 m2 ja Lit B 173 m2, kokku 628 m2;



puudutatud isiku ainuvaldusesse ja -kasutusse jääb kaasomandi esemeks oleva kinnisasja

see osa, sh ehitis/ehitise osa, mis on avalduse lisaks nr 8 oleval Aktsiaseltsi EXACT

Geomark mõõdistusjoonisel märgitud sinisega ja märgistatud kui „Lit C“, pindalaga 157

m2;



kaasomanikud ja nende volitatud isikud pargivad sõidukid ainult vastava kaasomaniku

ainuvalduses ja -kasutuses olevale maa-alale;



kaasomanik on kohustatud kandma kulusid ja vastutust, mis on seotud tema ainuvalduses

ja -kasutuses oleva kaasomandi esemeks oleva kinnisasja ja selle oluliste osade valdamise

ja kasutamisega ning tal ei ole õigust nõuda teistelt kaasomanikult eelnimetatud kulude

hüvitamist ja/või vastutuse jagamist, tal on ainuõigus viljale, mis tuleneb tema

ainukasutuses olevast kaasomandi esemeks olevast kinnisasjast.

Avaldaja palus lisaks asendada puudutatud isiku tahteavaldus kinnisasja kasutamise korra

kokkuleppe sõlmimiseks kohtulahendiga, kohustada puudutatud isikut andma nõusolek Tartu

Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriosa nr 24080401 kolmandasse jakku

kasutuskorra kohta märkuse kandmiseks, asendada puudutatud isiku tahteavaldus

kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks kohtulahendiga ning lisada kohtumäärusele

avalduse lisaks nr 8 olev Aktsiaseltsi EXACT Geomark mõõdistusjoonis ja määrata, et

kohtumäärusele lisatud mõõdistusjoonis on kohtumääruse lahutamatu osa. Menetluskulud

palus avaldaja jätta puudutatud isiku kanda.

1.1. Avalduse kohaselt on avaldaja ja puudutatud isik kinnisasja kaasomanikud. Kinnisasja

koosseisus on elamu (ehitisregistri kood 101013242) suletud netopinnaga 109,7 m2 (edaspidi

elamu I), elamu (ehitisregistri kood 101013243) suletud netopinnaga 40,7 m2 (edaspidi elamu

II) ja amortiseerunud seisukorras elamu majandushoonega (ehitisregistri kood 101013244)

suletud netopinnaga 99 m2. Avaldajale kuulub kinnisasja kaasomandi mõttelisest osast 8/10 ja

puudutatud isikule 2/10. Pooled on kasutanud kinnisasjal asuvaid hooneid kokkuleppeliselt

selliselt, et elamu I, elamu II ja majandushoone (ehitisregistri kood 101013244, Maa-ameti

väljavõttel märgistatud numbriga 8 ja halli värviga) (edaspidi majandushoone) on avaldaja

ainukasutuses ja -valduses ning amortiseerunud elamu (ehitisregistri kood 101013244, Maa-

ameti väljavõttel märgistatud numbriga 8 ja roosa värviga) (edaspidi elamu III) on puudutatud

isiku ainukasutuses ja -valduses.

2-22-7036

1.2. Poolte vahel on tekkinud erimeelsused kinnisasja õueala kasutamisel ja valdamisel.

Puudutatud isik, kellele kuulub kaasomandina vaid 2/10 kinnisasjast, on võtnud oma

ainuvaldusesse ja -kasutusse suure osa kinnisasjast, ladustades seal erinevaid esemeid

(autoromusid, vanu tünne, juhtmeid, plekitükke jmt). See tähendab, et hoolimata avaldaja

omandis olevast suuremast kaasomandi osast, saab avaldaja reaalselt kasutada väiksemat osa,

kui tal kaasomandi osa proportsiooni arvestades õigus oleks. Kasutuskorra sõlmimise ja

tingimuste osas ei ole pooled kokkulepet saavutanud. Avaldaja ettepaneku kohaselt jääks

puudutatud isiku ainukasutusesse ja -valdusesse see osa kinnistust, millel hetkel paikneb

puudutatud isiku kasutuses olev eluhoone, st arvestataks poolte vahel väljakujunenud

kinnisasja kasutamist ja valdamist.

1.3. Teistsuguse kasutuskorra kindlaksmääramine ei oleks põhjendatud, eriti veel teadmata,

kas ja kui, siis millal, oleks puudutatud isikul üldse võimalik uut eluhoonet kinnistule

püstitada. Samuti eeldaks selline lahendus avaldaja kasutuses ja valduses oleva abihoone

lammutamist, millega avaldaja ei nõustu. Avaldaja ei nõustunud puudutatud isiku

ettepanekuga määrata kasutuskord kindlaks elu- ja abihoonetele, mitte maa-alale endale, kuna

avaldaja huvisid ja õiguseid riivab just puudutatud isiku poolt suurema osa õueala enda

ainukasutusse ja -valdusesse võtmine. Puudutatud isik on keelanud avaldajal kinnistul

parkimise. Vaatamata avaldaja korduvatele palvetele autoromud eemaldada ja kasutada

kinnistust puudutatud isiku omandiosa suurusele vastavat osa, ei ole pudutatud isik seda

teinud. Puudutatud isiku väited kinnistu hooldamise kohta on paljasõnalised. Avaldaja jaoks

on kinnistu näol tegemist pärandvaraga ja avaldaja lapsepõlvekoduga, käesoleval ajal

kasutatavad avaldaja valduses olevaid hooneid igapäevaseks elamiseks avaldaja pereliikmed

ja lähedased (eelkõige avaldaja vend L. Y.N). Avaldaja hooldab regulaarselt kinnistut, muu

hulgas niidab muru, pügab puid ja hekke. Avaldaja hinnangul aitaks kasutuskorra

kindlaksmääramine (sh just õueala puudutavas osas) lahendada ka õueala hooldamise

küsimuse – kumbki kaasomanik hooldab seda osa õuealast, mis on tema ainukasutuses ja -

valduses.

Puudutatud isiku seisukoht

2. Puudutatud isik ei vaielnud kasutuskorra määramisele vastu, kuid leidis, et avalduse lisas nr

8 esitatud mõõdistusjoonis on ebamõistlik lahendus, ega nõustunud selle ettepanekuga.

2.1. Puudutatud isik pakkus ühe lahendusena ehitada enda eluhoone kinnistu äärde, mis oleks

kõige mõistlikum lahendus mõlemale poolele. Selleks on olemas ka 2017. aastal vormistatud

mõõdistusjoonis. Plaanil on märgitud kollase tooniga 157 m2 kaasomandist, kuhu on

muuhulgas planeeritud Kivimäe tn 8 uus eluhoone. Uue eluhoone asukoha muutmisega

kaasneb amortiseerunud kuuride ja garaaži lammutamine ning varasemalt on pakutud

avaldajale, et lammutamise ja ehitusjäätmete käitlusega seotud kulud ei oleks avaldaja kanda.

2.2. Kinnistu on Nõmme asula kohta pigem väike ning kahe isiku kaasomandis, mistõttu

kasutuskord tuleks määrata eelkõige elu- ja abihoonetele, mitte maa-alale endale. Hooviala

jääks ühiskasutusse. Kui kasutuskord määratakse siiski kogu krundile, siis vältimaks tulevikus

võimalikke probleeme, kus takistatakse ligipääsu puudutatud isiku rajatud väravaosale ja

sellega ligipääsu enda eluhoonele, oleks kasutuskorras sätestatud võimalus osta juurde

mõttelist osa minimaalselt värava ulatuses.

2.3. Avaldaja väide, et puudutatud isik kasutab suuremat osa kinnisasjast, on meelevaldne ja

pahatahtlik. Avaldaja ei ole kinnistul alaliselt elanud ega kinnistu haljasala järjepidevalt

2-22-7036

hooldanud, mistõttu on keeruline mõista, millist kahju avaldaja kannatab ning miks häirib

avaldajat asjaolu, et vähemalt osagi kinnistu maa-alast on hooldatud välimusega.

Maakohtu määrus ja põhjendused

3. Harju Maakohus rahuldas 28.11.2022 määrusega (vaidlustatud määrus) avalduse osaliselt ja

määras kindlaks Kivimäe tn 8 / Pärnu mnt 349, Tallinn (registriosa nr 24080401) asuva

kinnisasja kasutamise korra järgmistel tingimustel:



avaldaja ainuvaldusesse ja -kasutusse jäävad kaasomandi esemeks oleva kinnisasja need

osad, sh ehitised ja ehitiste osad, mis on otsuse lisaks oleval plaanil jäetud punase joonega

ümbritsemata, umbkaudse pindalaga 459 m2;



puudutatud isiku ainuvaldusesse ja -kasutusse jääb kaasomandi esemeks oleva kinnisasja

see osa, sh ehitis/ehitise osa, mis on otsuse lisaks oleval plaanil punase joonega

ümbritsetud, umbkaudse pindalaga 326 m2;



kaasomanikud ja nende volitatud isikud pargivad sõidukid ainult vastava kaasomaniku

ainuvalduses ja -kasutuses olevale maa-alale;



kaasomanik on kohustatud kandma kulusid ja vastutust, mis on seotud tema ainuvalduses

ja -kasutuses oleva kaasomandi esemeks oleva kinnisasja ja selle oluliste osade valdamise

ja kasutamisega ning tal ei ole õigust nõuda teiselt kaasomanikult eelnimetatud kulude

hüvitamist ja/või vastutuse jagamist, tal on ainuõigus viljale, mis tuleneb tema

ainukasutuses olevast kaasomandi esemeks olevast kinnisasjast.

Maakohus kohustas lisaks puudutatud isikut andma nõusolek (kinnistusraamatuseaduse § 341

lg 1 tähenduses) Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriosa nr 24080401

kolmandasse jakku kasutuskorra kohta märkuse kandmiseks ning asendas puudutatud isiku

tahteavalduse kohtulahendiga. Maakohus luges määruse lahutamatuks osaks sellele lisatud

plaani ja jättis menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

3.1. Maakohus tuvastas, et menetlusosaliste vahel puudub vaidlus järgmiste asja

lahendamiseks oluliste asjaolude osas:



kinnistu asukohaga Kivimäe tn 8 / Pärnu mnt 349, Tallinn (registriosa nr 24080401)

kuulub 8/10 mõttelises osas avaldajale ning 2/10 mõttelises osas puudutatud isikule;



kinnistu pindala on 785 m2 ning sellel asuvad:

o

elamu I suletud netopinnaga 109,7 m2, mis on avaldaja ainukasutuses ja -valduses;

o

elamu II suletud netopinnaga 40,7 m2, mis on avaldaja ainukasutuses ja -valduses;

o

elamu III ja majandushoone suletud netopinnaga 99 m2, mille elamuosa on puudutatud

isiku ainukasutuses ja -valduses ning mille majandushoone osa on omanike

ühiskasutuses ja -valduses.

3.2. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 1 sätestab, et kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist

asja kokkuleppel. AÕS § 72 lg 3 sätestab, et kaasomanikul on õigus ühist asja kasutada

niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike kaaskasutust. AÕS § 72 lg 5 kohaselt on

kaasomanikul õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja

kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Kaasomanikud peavad üksteise

suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste

kahjustamisest. AÕS § 75 lg 1 sätestab, et kaasomanik kannab vastavalt temale kuuluva osa

suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja

kasutamisega seotud kahju ja kulutusi.

2-22-7036

3.3. Maakohus märkis, et kohtul on kasutuskorra määramisel lai diskretsiooniõigus, st lähtuda

tuleb hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest ning arvestada mh kõigi kaasomanike ühiste huvide,

kaasomandi mõtteliste osade suuruse, senise kasutuskorra, pooltevaheliste suhete jm oluliste

asjaoludega. Tulenevalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 477 lg-st 5 ei ole kohus

hagita asja läbivaatamisel seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega

nende hinnanguga asjaoludele, kui seadusest ei tulene teisiti.

3.4. Pooled ei vaidle, kumma kasutusse peaks jääma kinnistul paiknevad ehitised. Maakohus

lähtus senisest kasutusest. Sisuliselt on kaasomanike vahel vaidlus õueala kasutamise osas –

puudutatud isik leiab, et lähtuda tuleb senisest kasutusest ja mitte nii väga omandiosade

suurusest ning avaldaja leiab, et lähtuda tuleb omandiosade suurusest. Maakohtu arvates ei ole

avalduses toodud viisil kinnistu õueala jaotamine põhjendatud. Nimetatud lahendus tagaks

kasutuse jagamise küll vastavalt omandiosade suurusele, kuid ei oleks üldises plaanis mõistlik

lahendus. Puudutatud isikul, kes kasutab kinnistul paiknevat hoonet oma perekonna koduna,

oleks sisuliselt õigus kasutada üksnes oma pere eluhoonet ja talle oleks tagatud sellele

juurdepääs suhteliselt kitsa siiluna, mis ebamõistlikult poolitab kinnistu. Takistatud oleks

mõlema poole juurdepääs kinnistu kagunurgas olevatele kuuridele, mis on samuti ebamõistlik,

kuivõrd (i) puudutatud isik on seni valdavas osas amortiseerunud kuure kasutanud ning jääks

sellest võimalusest nüüdsest ilma ning (ii) avaldaja, kes kuure sisuliselt ei kasuta ja kelle

ainukasutuses on Pärnu mnt ääres asuv majandushoone, saaks kuuride ainukasutusõiguse,

kuid ei saaks seda sisuliselt teostada, kuivõrd tal puuduks neile juurdepääs (või see juurdepääs

oleks tagatud üle puudutatud isiku ainukasutuses oleva maaosa). Maakohtu hinnangul oleks

sellist lahendust reaalses elus keeruline täita ning see tekitaks poolte vahel täiendavaid

erimeelsusi.

3.5. Seetõttu leidis maakohus, et kinnistu hooviala kasutus tuleb lahendada avalduses toodust

erinevalt ja lähtuda senisest kasutuskorrast ning seda isegi olukorras, kus see ei vasta

omandiosade suurusele. Maakohus koostas ise Maa-ameti geoportaali kaardirakenduses

plaani, mille kohaselt määrab ära ka kinnistu kasutamise korra kokkuleppe sisu. Plaani

kohaselt jääb puudutatud isiku ainukasutusse ja -valdusesse 326 m2 suurune hooviala, mis mh

hõlmab tema perekonna kasutuses olevat elamut ja sellega ühendatud kuure ning hooviala

koos autode parkimisala, laste liivakasti ning aianurgakesega. Kuurid on valdavas osas

puudutatud isiku kasutuses ning avaldaja ülekaalukat huvi kuuride kasutusvajaduse osas esile

ei ole toonud. Seetõttu ei ole avaldaja õigusi ülemäära kahjustav olukord, kus avaldajal

edaspidiselt puudub ligipääs kinnistu kagunurgas asuvale garaažile. Avaldaja kasutuses on

kahekordne elamu ning selle kõrval paiknev majandushoone, mida on eelduslikult võimalik

kasutada asjade ladustamiseks viidatud garaaži asemel. Selline hooviala jagamine vastab

kinnistul täna valitsevale olukorrale, mille maakohus vaatlusel tuvastas – kaasomanikud on

endi valduses olevad alad eraldanud puude-põõsaste jms taimedega ning avaldaja poolt

täiendavalt kompostihunnikuga. Puudutatud isiku kasutuses olev kinnistu osa on Kivimäe

tänava poolt ümbritsetud puitaia ja -väravaga, seevastu avaldaja kasutuses olev osa on

ümbritsetud hekiga. Tähelepanuväärne on, et ka omanikud ise mõistavad nende kasutuses

olevat hooviala jaotust just selliselt – vaatluse toimumise hetkeks oli avaldaja kasutuses olev

kinnistu osa lehtedest riisutud ning puudutatud isiku kasutuses olev osa mitte. Mõlema

kaasomaniku ainukasutuses olevale kinnistuosale on tagatud juurdepääs nii jalgsi kui ka

sõidukiga. Avaldaja kasutuses olevale kinnistu osale pääseb (i) jalgsi läbi Pärnu maantee pool

paiknevate jalgväravate ja (ii) sõidukiga läbi elamu taga asuva Kivimäe tänavale suubuva

aiaava. Puudutatud isiku kasutuses olevale kinnistu osale pääseb nii jalgsi kui sõidukiga

Kivimäe tänavale suubuvast väravast. Maakohtu hinnangul tagab selline kasutus mõlemale

kaasomanikule võimaluse oma omandit probleemivabalt ja mõistlikult teostada.

2-22-7036

3.6. Ülejäänud punktide osas kuulub avaldus rahuldamisele esitatud kujul, kuivõrd neis

toodud tingimused-nõuded põhinevad otseselt või kaudselt seaduse tekstil ja mõttel. Samuti ei

ole puudutatud isik nende põhjendatuse osas vaielnud.

Määruskaebus

4. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub tühistada vaidlustatud määruse osas, millega

kohus määras kindlaks kinnisasja kasutamise korra kohtumääruse resolutsiooni p-des 2 ja 4

kirjeldatud viisil ning jättis menetluskulud poolte endi kanda, ja teha uus määrus, millega

avaldus (täpsustatud 15.11.2022) rahuldada ning menetluskulud jätta puudutatud isiku kanda.

Alternatiivselt tühistada vaidlustatud määrus ja saata asi tagasi maakohtusse uueks

lahendamiseks.

4.1. Määruskaebuse kohaselt on maakohus avalduse lahendamisel rikkunud oluliselt

menetlusõiguse norme ja kohaldanud vääralt materiaalõigust, millega on kaasnenud ebaõige

kohtulahendi tegemine.

4.2. Maakohus ei oleks tohtinud määrata kindlaks kasutuskorda, vaid oleks pidanud

kohustama puudutatud isikut andma kinnistu kasutamise korra kokkuleppe sõlmimiseks

vajalikud tahteavaldused.

4.3. Lisaks ei oleks kohus tohtinud määrata kindlaks kinnistu kasutamise tingimusi viisil,

mida avaldaja ei taotlenud ja mida ei ole eelnevalt pooltega arutatud. Kohus määras kindlaks

kasutuskorra viisil, mida ei arutanud menetluses menetlusosalistega ega andnud ka

menetlusosalistele võimalust esitada kohtu poolt määratud kasutuskorra osas omapoolseid

seisukohti ja arvamusi. Kohtulahendiga kindlaksmääratud kasutuskord tuli avaldajale

üllatusena.

4.4. Vaidlustatud määrus on ka vastuoluline ja põhjendamata. Määruse p-s 19 on selgitatud, et

pooled ei vaidle, kumma poole kasutusse peaks jääma kinnistul paiknevad ehitised ning kohus

lähtub senisest kasutusest. Samas on kinnistu kasutamise tingimused määranud kohus

selliselt, et kui varasemalt oli kinnistul paiknev majandushoone poolte ühiskasutuses, siis

kohtu määratud kasutuskorra kohaselt jääb majandushoone (kuur) puudutatud isiku

ainukasutusse. Selliselt on kohus ilma sisuliste põhjendusteta jätnud avaldaja ilma õigusest

kasutada kinnistul paiknevat hooneosa, mille kasutamiseks tal enne kohtusse pöördumist

poolte kokkuleppe alusel piiranguid ei olnud. Ka puudutatud isik ei ole avaldanud soovi, et

majandushoone osa (kuur) peaks jääma puudutatud isiku ainukasutusse.

4.5. Avaldaja ei nõustu sellega, et kinnisasja kasutamise korra tingimuste kindlaksmääramisel

ei tule arvestada kinnistu omandiõiguse proportsioonidega. Maakohus on õigesti tuvastanud,

et avaldajale kuulub kinnistust 4/5 ja puudutatud isikule 1/5. Ometi on kohus määranud

puudutatud isikule õiguse kasutada kinnistust ca 2/5, jättes avaldajale õiguse kasutada

kinnistust ca 3/5 suurust osa, mis on oluliselt vähem kui avaldajal tema omandiosa suurust

arvestades oleks õigus kasutada. Avaldaja on seisukohal, et maakohus ei ole piisavalt

põhjendanud seda, miks on kasutuskorra kindlaksmääramisel õigustatud omandiosade

proportsioonidest ulatuslikult kõrvale kaldumine.

4.6. Maakohus on jätnud täielikult arvestamata asjaolu, et puudutatud isiku ainukasutuses olev

elamuosa on amortiseerunud ja elamiskõlbmatu ning ilma poolte kokkuleppeta ei ole võimalik

puudutatud isikul kinnistule uut elamut ehitada. Maakohtu otsuses ei sisaldu tõsiseltvõetavaid

põhjendusi selle kohta, miks peaks täielikult amortiseerunud kuuri koos selle aluse maaga

2-22-7036

jätma puudutatud isiku ainukasutusse. Avaldaja esindaja on teinud ettepaneku, et kumbki pool

saaks ehitada enda ainukasutuses olevale maa-alale uued kuurid. Kohus ei ole lahendi

tegemisel avaldaja eelnimetatud ettepanekuga arvestanud ega esitanud ka põhjendusi

ettepanekuga arvestamata jätmise kohta.

4.7. Maakohus on avaldaja huvisid põhjendamatult kahjustades jätnud kasutamata hagita

menetlusele kohalduvad võimalused, nt kohustades puudutatud isikut tasuma avaldajale

kasutuseeliseid vastavalt puudutatud isiku ainukasutuses oleva kinnistu osa suurusele.

Avaldaja on seisukohal, et isegi kui nõustuda kaasomandi kasutamise korra

kindlaksmääramisega selliselt, et puudutatud isiku kasutusse jääb tema omandiõigust

arvestades oluliselt suurem osa kinnistust, peaks kohus samas vaidluses määrama kindlaks ka

kasutuseeliste suurused ja need puudutatud isikult välja mõistma või põhjendama, miks

kasutuseeliseid antud juhul välja ei mõisteta.

4.8. Avaldaja on seisukohal, et kohtumäärusele lisatud kinnistu plaanil, mis määrab kindlaks

kaasomanike õigused ühist asja kasutada, ei saa sisalduda umbkaudseid andmeid.

Menetluse edasine käik

5. Puudutatud isik vaidles määruskaebusele vastu ja palus vaidlustatud määruse jätta

muutmata.

6. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel

läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

7. Ringkonnakohus selgitas menetlusosalistele 07.03.2024 õiguslikku olukorda, tegi pooltele

kompromissiettepaneku ja selgitas avaldajale vajadust avalduses esitatud ning ja taotlust

vastavalt maakohtu tuvastatud asjaoludele täpsustada või muuta.

8. Avaldaja esitas 04.06.2024 ringkonnakohtule uue joonise ja taotluse, mille järgi jääks

erinevalt avalduses taotletust ja avaldusele lisatud plaanist uuel joonisel märgitud pruun ala

LIT B suurusega 100 m2 (avalduse lisaks 8 oleva plaani ala B hooviala) vaidluse

lahendamiseks avaldaja ja puudutatud isiku ühiskasutusse. Kinnistul asuv majandushoone on

jagatud aladeks „LIT D“ (edaspidi ala D) (joonisel halli värviga märgistatud ala suurusega 15

m2), mis jääks puudutatud isiku ainukasutusse, ja „LIT E“ (edaspidi ala E) (joonisel rohelise

värviga märgistatud ala suurusega 58 m2), mis jääks avaldaja ainukasutusse. Avaldaja

seisukoha järgi peaks puudutatud isik sellise kasutuskorra puhul tagama avaldajale igal ajal

tingimusteta vaba juurdepääsu ala B hoonestamata alale ja ligipääsu ala piiravale väravale,

andes avaldajale üle värava võtmed jne, lisaks ei tohiks puudutatud isik parkida ega peatada

oma autosid ala B hoonestamata alal ega takistada avaldajal aladele B ja E sisenemast.

Puudutatud isikule jääb autoga kinnistule juurde-/sissepääs/sõit läbi ala B hoonestamata ala,

kuid puudutatud isik peatub ja pargib igakordselt ja ainult autod tema ainukasutusse jäävale

alale C. Alal C on võimalik parkida kahel/kolmel autol juurdepääsuga Kivimäe tänavalt üle B

hoonestamata ala. Puudutatud isik peab tagama, et B hoonestamata ala oleks igal ajahetkel

vaba kaasomanikule kasutamiseks ja tagaks juurdepääsu kuuridele alal E ning et alal C autode

parkimine ei takistaks avaldajale juurdepääsu (sh autoga) B hoonestamata alale ja kuuridele

alal E igal ajal. Puudutatud isik korrastab omal kulul B hoonestamata ala (sinna kogutud

prügist, ehitusjäätmeteid ja materjalidest) ning vabastab B hoonestamata ala seal seisvatest

autoromudest ja muus prahist. Puudutatud isik tagab avaldajale igal ajal juurdepääsu (sh

autoga) alale E jäävatele kuuridele.

2-22-7036

9. Puudutatud isik vaidles 14.06.2024 seisukohas avaldaja pakutud uuele kasutuskorrale

vastu. Puudutatud isik märkis, et avaldaja pakutud lahendus eeldab, et puudutatud isik looks

uue parkimisala muruga kaetud alale ning selles ei ole arvestatud, et alale B avaneb

puudutatud isiku ehitatud autovärv Kivimäe tn poolt, kuhu puudutatud isik on loonud endale

parkimisvõimaluse. Avaldaja poolt on pahatahtlik viidata justkui ladustaks puudutatud isik

hoovialale (avaldaja joonise järgi ala B) prügi, ehitusjäätmeid ja autoromusid. Kõnealusel

hoovialal seisab küll tõesti üks mittekasutuses olev sõiduk, mida laps kasutab mängukohana,

kuid prahi ladustamist antud alal ei toimu ja ei olegi toimunud. Samas leidub ehitusjäätmeid

hoopis avaldaja ainukasutusse soovitaval alal A, mis ei ole sinna tekkinud puudutatud isiku

tegevuse tagajärjel. Kuigi avaldaja on välja toonud, et soovib kuuride ainukasutust viimaste

säilimise ja korrashoiu nimel, siis on avaldaja juba 8 aastat tagasi olnud seisukohal, et

olemasolevad kuurid tuleks kiiremas korras lammutada ja vajaduspõhiselt uued ehitada, sest

juba siis olid kuurid lagunenud. Tänaseks ei ole see teostuseni jõudnud, mistõttu on kuuride

seisukord kordades kehvem ja säilitada ei olegi midagi. Kuuride plekist lamekatus on vett läbi

lasknud mitmeid aastaid ning kahju tekitanud. Meelevaldne on avaldaja väide, et puudutatud

isik on kuure lammutanud ja saadud materjali kütmiseks kasutanud.

Puudutatud isik palub kasutuskord määrata kindlaks tema välja pakutud tingimustel, mille

kohaselt:

- avaldaja ainuvalduses ja -kasutuses on ala LIT A;

- puudutatud isiku ainuvalduses ja -kasutuses on elamu III (puudutatud isiku 14.06.2024

esitatud plaanil alal LIT C1) ja kinnistuäärne hooviala (puudutatud isiku esitatud plaanil LIT

C2);

- ühiskasutuses on kuurid (sh majandushoone) ning hooviala LIT B sedasi, et viimase piir

asub maakohtu määruse lisas 1 näidatud asukohas, mis toetab kinnistu senist kasutamist ja

hooldamist alates kaasomandi osa puudutatud isiku omandisse saamisest.

Puudutatud isik on nõus, et ühiskasutataval hoovialal ei pargita mootorsõidukeid, kuid ei ole

nõus avaldaja 31.05.2024 esitatud nõuete ja väidetega ega 04.06.2024 esitatud kasutuskorra

lahendusega, kuna see tükeldab kinnistu ebaloogiliselt ega toeta aastate jooksul

väljakujunenud kasutamist. Avaldaja ei ole antud kinnistul alaliselt elanud vähemalt

2000ndate aastate algusest, kui puudutatud isik kinnisasjale alaliselt elama asus, mis on

puudutatud isiku perele ainus elukoht.

10. Avaldaja vaidles 26.06.2024 seisukohas puudutatud isiku pakutud kasutuskorrale vastu.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

11. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 667 lg 2 alusel tühistada osas,

millega maakohus rahuldas avalduse osaliselt ja määras kasutuskorras kindlaks avaldaja ja

puudutatud isiku ainukasutusse jääv osa kinnistust ning teha selles osas uus määrus, millega

rahuldada avaldus ning muuta maakohtu määratud kinnistu kasutuskorda vastavalt

tervikresolutsioonis märgitule, täiendada kasutuskorra tingimusi ning asendada määruse

lahutamatuks lisaks olev plaan. Muus osas jätab ringkonnakohus vaidlustatud määruse

muutmata. Määruskaebus rahuldatakse.

Juhindudes TsMS § 654 lg-st 22 ja §-st 659 esitab ringkonnakohus määruse resolutsiooni

juures kohtumääruse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse.

2-22-7036

12. Vastavalt TsMS § 651 lg-le 1 ja §-le 659 kontrollib ringkonnakohus esimese astme kohtu

määruse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Avaldaja

palub määruskaebuses küll tühistada vaidlustatud määrus selle resolutsiooni p-de 2 ja 4 osas

täielikult, millega määrati kindlaks kasutuskord ja lisati määrusele maakohtu koostatud plaan,

kuid määruskaebuse sisust ja määruskaebemenetluses hilisemalt esitatud seisukohtadest

nähtub, et avaldaja vaidlustab kasutuskorda peamiselt selles osas, millised kinnisasja osad jäid

tema ainuvaldusesse ja -kasutusse määramata ja jäeti puudutatud isiku ainuvaldusesse ning

-kasutusse. Avaldaja ei toonud esile, et ta ei nõustu maakohtu määruse resolutsiooni p-dega

2.3 ja 2.4, mis puudutavad parkimist üksnes enda ainukasutuses oleval alal ja kulude ning

vastutuse kandmist, samuti ainuõigust viljale. Seetõttu kontrollib ringkonnakohus vaidlustatud

määrust eelkõige kinnisasja kummagi kaasomaniku ainuvaldusesse ja -kasutusse jätmise osas.

13. Esmalt lahendab kolleegium seni lahendamata taotlused. Puudutatud isik esitas koos

määruskaebuse vastusega uued tõendid (tl 99–100). Ringkonnakohus võtab kooskõlas TsMS

§ 662 lg-ga 3 nimetatud dokumentaalsed tõendid asja materjalide juurde. Avaldaja lisas

26.06.2024 seisukoha teksti sisse fotod majandushoone (kuuride) seisuskorrast. Kuivõrd fotod

on esitatud teksti sees, mitte eraldi dokumendina ja ringkonnakohus määras asjas tähtaja

lõplike seisukohtade esitamiseks 07.06.2024, sh palus selleks tähtajaks tõendeid rohkem mitte

esitada, jätab ringkonnakohus dokumendis esitatud fotod tähelepanuta. Ringkonnakohus

võtab toimikusse ka avaldaja 04.06.2024 esitatud soovitud kasutuskorra plaani (tl 152) ja

puudutatud isiku 14.06.2024 esitatud soovitud kasutuskorra plaani (tl 164).

14. Kaasomandis oleva asja puhul eeldab seadus, et kaasomanikud määravad ühiselt, kuidas

nad kaasomandi esemeks olevat asja kasutavad. Ühine otsustamine saab toimuda kas

kokkuleppel või kaasomanike enamuse otsusega (AÕS § 72 lg 1). Juhul kui kaasomanikud

pole kasutamise korda kindlaks määranud, on igal kaasomanikul õigus ühist asja kasutada

niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike kaaskasutust (AÕS § 72 lg 3). Seejuures on

kaasomanikel õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis olevat asja vallataks ja

kasutataks kõigi kaasomanike huvides, ning kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma

lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest

(AÕS § 72 lg 5).

15. Maakohus määras vaidlustatud määruses kindlaks kinnisasja kasutamise korra, mis erineb

avaldaja avalduses taotletud kasutuskorrast. Ringkonnakohtu hinnangul ei välista avaldaja

viidatud Riigikohtu lahend asjas nr 2-18-15391 kohtul kasutuskorra kindlaksmääramist

avalduses esitatust erinevalt. Riigikohtu varasemas praktikas on leitud, et kohtul on

kasutuskorra määramisel lai diskretsiooniõigus, kusjuures kohus ei ole seotud kasutuskorra

kindlaksmääramisel taotletud kasutusviisidega (vt RKTKm 14.11.2016, 3-2-1-87-16, p 14;

08.05.2013, 3-2-1-45-13 , p 14; 23.02.2011, 3-2-1-172-10, p 12; 17.04.2008, 3-2-1-12-08, p

13; RKTKo 08.02.2006, 3-2-1-121-05, p 42). Tsiviilasjas nr 2-18-15391 selgitas Riigikohus,

et korteriomandi- ja korteriühistuseaduse järgi ei saa korteriomanditeks jagatud kinnisasja

puhul kohus määrata kindlaks korteriomandite koosseisu kuuluva kaasomandi kasutuskorda

ega määrata korteriomanikele seaduses sätestatust erinevaid või täpsemaid kohustusi

(RKTKm 07.04.2021, 2-18-15391, p 11). Varasem kasutuskorra kindlaksmääramise osas

kinnistunud praktika selle lahendiga ringkonnakohtu hinnangul ei muutunud. Riigikohus on

ka viidatud lahendist hilisemas määruses märkinud, et erinevalt n-ö tavalisest kaasomandist ei

ole korteriomanikel võrreldavalt laia nõuet kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramiseks

(AÕS § 72 lg 5) (RKTKm 07.12.2021, 2-19-5506, p 15 viimane lõik). Kuivõrd praegusel

juhul ei ole tegemist korteriomanditeks jagatud kinnisasjaga, ei piira viidatud lahend kohtul

kasutuskorda kindlaks määrata.

2-22-7036

15.1. Samas nõustub kolleegium avaldaja määruskaebuses esitatud seisukohaga, et maakohus

rikkus menetlusõiguse normi, kui määras kindlaks avaldaja taotletust teistsuguse

kasutuskorra, seda menetlusosalistega arutamata. TsMS § 436 lg 4 esimesest lausest

tulenevalt ei või kohus otsust tehes tugineda asjaolule, mida ei ole menetluses arutatud

(Riigikohus on viidatud sätet kohaldanud ka hagita asjas, vt RKTKm 16.04.2019, 2-18-7846,

p 11). Kuigi maakohus on märkinud õigesti, et TsMS § 477 lg 5 järgi ei ole kohus hagita asja

läbivaatamisel seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende

hinnanguga asjaoludele, kui seadusest ei tulene teisiti, ei tohi määratav kasutuskord siiski tulla

kaasomanikele maakohtu lahendist üllatusena.

15.2. Avaldaja palus jätta tema ainukasutusse ja -valdusesse 11.05.2022 esitatud avalduse

lisaks 8 oleval plaanil märgitud alad LIT A (edaspidi ala A) ja LIT B ning puudutatud isiku

ainukasutusse ja -valdusesse samal plaanil märgitud LIT C (edaspidi ala C). Puudutatud isik

oli seevastu seisukohal, et kasutuskord tuleks määrata üksnes hoonetele, jättes hooviala

ühiskasutusse, kuna tegemist on väikese kinnisasjaga. Maakohus jättis vaidlustatud määrusega

avaldaja ainukasutusse ja -valdusesse sisuliselt ala A ja puudutatud isiku kasutusse sisuliselt

11.05.2022 esitatud avalduse lisaks 8 oleval plaanil märgitud LIT B ja ala C, kuigi ala A ja

11.05.2022 esitatud avalduse lisaks 8 oleval plaanil märgitud LIT B piir erines vähesel määral

avaldaja taotletust. Maakohus jättis seega puudutatud isiku kasutusse suuremas ulatuses

hooviala kui kumbki menetlusosalistest oli palunud, lisaks ka majandamishoone (kuurid).

Ringkonnakohtu arvates ületas maakohus diskretsiooni piire, kui määras sisuliselt kogu

11.05.2022 esitatud avalduse lisaks 8 oleval plaanil märgitud LIT B hooviala ning kuurid

puudutatud isiku ainukasutusse ja -valdusesse. Lisaks sellele, et maakohus ei lähtunud

kaasomandi osade proportsioonist, võttis maakohus vaidlustatud määrusega ära avaldajalt

võimaluse kasutada majandamishoonet (kuure), kuigi maakohus tuvastas vaidlustatud

määruse p-s 17.2.3, et majandushoone on kaasomanike ühiskasutuses ja -valduses.

16. Maakohus tuvastas ja ka määruskaebemenetluses ei vaidle menetlusosalised selle üle, et

kinnistu pindala on 785 m2; avaldajale kuulub kinnisasjast 8/10 mõttelist osa ja puudutatud

isikule 2/10 mõttelist osa; avaldaja ainukasutuses ja -valduses on elamud I ja II, mis jäävad

alale A; puudutatud isiku ainukasutuses ja -valduses on elamu III, mis jääb alale C; ning

kaasomanike ühiskasutuses on kinnisasja kagunurgas asuv majandushoone/kuurid. Samuti

puudub vaidlus selle üle, et hooviala, mis ümbritseb elamut I ja II, on avaldaja ainukasutuses

ja -valduses (11.05.2022 esitatud avalduse lisaks 8 ja 04.06.2024 menetlusdokumendi lisaks

oleval plaanil märgitud ala „Lit A“), ning võiks ka määratava kasutuskorraga avaldaja

ainukasutusse ja -valdusesse jääda. Puudutatud isiku 14.06.2024 esitatud plaanil ühtib LIT

„A“ peaaegu täielikul avaldaja plaanil märgitud alaga A, erinevus on üksnes väikses osas

puudutatud isiku kasutuses oleva elamu III läheduses olevates piirides. Menetlusosalised

vaidlevad selle üle, kuidas tuleks määrata kinnisasja ülejäänud hooviala (avaldaja 04.06.2024

plaanil alad B ja C, puudutatud isiku plaanil alad B, C1 ja C2) ning majandamishoone

(kuurid) kasutamise kord.

17. Riigikohus on selgitanud, et kohtul on kasutuskorra määramisel lai diskretsiooniõigus,

lähtudes hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest ning arvestades mh kõigi kaasomanike ühiste

huvidega, kaasomandi mõtteliste osade suurusega, senise kasutuskorraga, pooltevaheliste

suhetega jm oluliste asjaoludega ning vajadusel tuleb eelistada ka vähemuse huvisid (vt nt

RKTKm 17.04.2008, 3-2-1-12-08, p 13).

17.1. Ringkonnakohus selgitas menetlusosalistele 07.03.2024, milline oleks kohtu hinnangul

avaldaja ja puudutatud isiku taotlusi, kaasomandiosade suurusi ja senist kasutuskorda

arvestades võimalik kasutuskord ning tegi avaldajale ettepaneku taotletud kasutuskorra

2-22-7036

tingimusi muuta ja esitada vastavalt uus joonis. Avaldaja teatas 31.05.2024 ja 04.06.2024, et

oleks nõus sellise lahendusega, mille järgi jääb vastavalt 04.06.2024 esitatud kasutuskorra

plaanile (tl 152):

- ala A pindalaga 455 m2 avaldaja ainukasutusse (plaanil heleroheline ala, mis on avaldaja

04.06.2024 seisukohas nimetatud kui kollane ala);

- ala B hoonestamata ala pindalaga 100 m2 (plaanil pruun ala) kaasomanike ühiskasutusse;

- ala C pindalaga 157 m2 (plaanil sinine ala, mis on avaldaja 04.06.2024 seisukohas

nimetatud kui erklilla ala) puudutatud isiku ainukasutusse;

- ala D pindalaga 15 m2 (plaanil punane ala, mis on avaldaja 04.06.2024 seisukohas

nimetatud kui hall ala) puudutatud isiku ainukasutusse;

- ala E pindalaga 58 m2 (plaanil tumeroheline ala, mis on avaldaja 04.06.2024 seisukohas

nimetatud kui roheline ala) avaldaja ainukasutusse.

Selliselt on avaldaja palunud erinevalt esialgsest avaldusest ja selle 15.11.2022 täiendusest, et

poolte ühiskasutusse jääks 04.06.2024 esitatud plaanil hooviala alal B, mida avaldaja algselt

soovis enda ainukasutusse, ning määrata kuurid kummagi kaasomaniku omandi osale vastavas

osas kaasomaniku ainukasutusse, mida avaldaja soovis samuti algselt tervikuna enda

ainukasutusse. Puudutatud isik avaldaja 31.05.2024 ja 04.06.2024 taotlusega ei nõustunud,

leides, et välja on kujunenud kasutuskord, mille järgi puudutatud isik kasutab ja pargib

avaldaja plaanil märgitud hoovialal B. Kuuride määramist kummagi menetlusosalise

ainukasutusse puudutatud isik ei toetanud ja märkis, et kuuride seisukord on väga halb,

säilitada ei ole nende juures midagi ja puudutatud isik ei ole kuure lammutanud.

17.2. Riigikohus on selgitanud, et kaasomandi mõtteliste osade suurus ei ole kasutuskorra

määramisel ainumääravaks asjaoluks. Poolte kokkulepe või erinevad asjaolud võivad

õigustada sellest kõrvalekaldumist, kuid üht kaasomanikku ei või hea usu põhimõtte vastaselt

teise arvel siiski rikastada ning kasutuskord võib arvesse tulla ka kaasomandis oleva asjaga

seotud kulutuste kandmisel (RKTKo 08.02.2006, 3-2-1-121-05, p 42). Lisaks üldjuhul kui ühe

isiku ainukasutusse jääb suurem osa kaasomandi esemest kui tema kaasomandi osa, tuleb tal

maksta selle eest teistele hüvitist. AÕS § 71 lg-t 2 tuleb tõlgendada laiendavalt nii, et selle

sätte alusel on kaasomanikul õigus esitada teise kaasomaniku vastu, kes kasutab kaasomandi

mõttelisest osast suuremat reaalosa, kasutuseeliste hüvitamise nõue. Kasutuseeliseks on ka

see, kui kaasomanik kasutab oma kaasomandi mõttelisest osast suuremat pinda (RKTKm 3-2-

1-172-10, p 13, RKTKo nr 3-2-1-137-10, p 12). Seega kuigi kaasomandiosade suurused ei ole

kasutuskorra kindlaksmääramisel ainumääravaks asjaoluks, tuleb ringkonnakohtu hinnangul

kasutuskord määrata siiski osade suurusjärgust lähtuvalt, kui ei esine kaalukaid asjaolusid

omandi osade proportsioonist kõrvalekaldumiseks.

Maakohus määras kasutuskorra kindlaks senisest faktilisest kasutusest lähtuvalt ja jättis

avaldaja ainukasutusse tema omandile vastavast osast väiksema maa-ala. Maakohtu

diskretsiooniotsustus ei ole selles osas jälgitav ning kolleegiumi hinnangul on see ka

põhjendamatu. Avaldaja pöördus kohtusse selleks, et võimaldada kinnisasja kasutamine

kaasomanikele proportsionaalselt, arvestades kummagi osa suurust. Avaldusest nähtuvalt oli

avalduse esitamise ajendiks asjaolu, et puudutatud isik hõivas suurema osa kinnistust, kui

tema omandiosale vastab. Seega peaks ringkonnakohtu arvates lisaks sellele, et kinnistut on

seni teatud viisil kasutatud, esinema veel mõni kaalukas asjaolu, mis võimaldaks kasutuskorra

kindlaks määrata selliselt nagu seda tegi maakohus. Vaidlustatud määruse kohaselt poolitaks

avaldaja taotletud kasutuskord kinnistu tarbetult. Kuivõrd kumbki menetlusosaline on

määruskaebemenetluses soostunud sellega, et kinnisasi tuleb kasutuskorraga nn tükeldada, st

kummagi kaasomaniku ainukasutuses olevad alad võivad paikneda kinnistul eri kohtades,

2-22-7036

võib käesoleval juhul sellist kasutuskorda pidada asjaolusid arvestades mõistlikuks hoolimata

sellest, et tänaseni on kinnisasja faktiline kasutamise kord olnud teistsugune. Seetõttu tuleb

praegusel juhul kasutuskorra määramisel arvestada lisaks mõistlikkuse ja hea usu põhimõttele

ning pooltevahelistele suhetele ka kaasomandi mõtteliste osade suurusi, sh võimalusel tagada

avaldajale õigus kasutada kinnistut tema omandisuurusele vastavas osas.

17.3. Hooviala, mis avaldaja 04.06.2024 esitatud plaanil on tähistatud kui ala B ja C ning

puudutatud isiku 14.06.2024 plaanil ala B ja C1 ning C2, kasutuskorra kindlaksmääramise

osas on menetlusosalised vaielnud kogu menetluse vältel. Menetlusosaliste vahel ei ole

vaidlust selle üle, et puudutatud isik kasutab hetkel kogu seda ala, mh pargib enda

autot/autosid alal, mis puudutatud isiku 14.06.2024 plaanil on tähistatud kui C2. Puudutatud

isiku soovitud kasutuskorra järgi oleks tema ainukasutusse jäävad alad üksteisest eraldatud,

kuid liikumine oleks tagatud ühiskasutatava alaga, mis on tema plaanil tähistatud kui ala B.

Avaldaja on 31.05.2024 ja 04.06.2024 seisukohtades soovinud, et puudutatud isiku

ainukasutusse jääks nende 04.06.2024 esitatud plaanil märgitud ala C ja ühiskasutusse ala B,

mis jääb Kivimäe tänava ja Kivimäe tn 6 kinnistu kõrvale.

Kolleegium leiab, et kasutuskord on mõistlik määrata nimetatud osas vastavalt avaldaja

taotletule. Avaldaja taotletud kasutuskorraga on tagatud mõlema kaasomaniku juurdepääs nii

ühiskasutatavale alale, seda läbi Kivimäe tn ääres paikneva autovärava, mis jääb

ühiskasutusse, kui ka kummagi kaasomaniku ainukasutusse jäävatele kuuridele (vt järgmist

punkti). Kuivõrd puudutatud isik pargib kuuride ees sõidukeid ning seal seisab ka puudutatud

isiku väitel mittekasutuses olev sõiduk (14.06.2024 seisukoht, tl 162), ei ole avaldajal

võimalik sõidukiga kuuride juurde pääseda. Puudutatud isiku 14.06.2024 soovitud

kasutuskorra ja plaaniga jääks autovärav puudutatud isiku ainukasutusse, mistõttu ei oleks

sellise kasutuskorra puhul avaldajal ligipääs sõidukiga tagatud. Arvestades, et omanikud on

väljendanud soovi kuure remontida / üles ehitada, saab pidada usutavaks vajadust pääseda

kuuride lähedale ka sõidukitega. Kuigi puudutatud isik on toonud esile, et parkimiskohtade

viimine alale, mis avaldaja 04.06.2024 plaani järgi on ala C, põhjustaks talle ebamugavusi, ei

ole puudutatud isik avaldanud muid põhjused, mis kaaluksid üles avaldaja õiguse kuuridele

sõidukiga ligi pääseda. Kolleegium mõistab puudutatud isiku soovi jätkata parkimist ja

esemete võimalikku hoidmist seal, kus ta on seda aastaid teinud, kuid kaasomandi

omandivormi puhul tuleb paratamatult võtta arvesse ka teise kaasomaniku huve ja õigusi.

Ringkonnakohtu hinnangul arvestab käesoleva määrusega kehtestatav kasutuskord

võimalikult suures ulatuses kummagi kaasomaniku huvidega, sh saab puudutatud isik

jätkuvalt kasutada seni tema faktilises ainukasutuses olnud ala, mis on avaldaja 04.06.2024

plaani järgi ala B, ning ka tema ehitatud väravaid, kuid ei või kuuridele ligipääsu tagamiseks

sellel alal enam parkida ja asju hoiustada.

17.4. Avaldaja ja puudutatud isik ei ole üksmeelel selles, kas majandushoone (kuurid) tuleks

kasutuskorraga määrata kummagi kaasomaniku ainukasutusse või peaksid need jääma

ühiskasutusse. Kuivõrd maakohus tuvastas, et seni on kaasomanikud kuure ühiselt kasutanud,

tegi ringkonnakohus menetlusosalistele ettepaneku faktiline olukord säilitada ja määrata ka

kasutuskorraga kuurid ühiskasutusse. Avaldaja on seepeale aga esile toonud, et kuuride ühine

kasutamine on viinud selleni, et kumbki kaasomanik ei ole kuuride eest hoolitsenud, vaid

ajapikku on kuuride seisukord muutunud väga halvaks. Kuuride halva seisukorra ja

lagunemisega nõustus ka puudutatud isik. Säilitades olemasoleva olukorra, võivad kuurid

nende remontimata jätmisel ära laguneda ning sel juhul ei oleks enam majandushoonet, mida

ühiselt kasutada. Kolleegiumi arvates on seetõttu põhjendatud määrata mh vaidluste edasiseks

vältimiseks majandamishoone osas kasutuskorraga ainukasutusõigus kummalegi

kaasomanikule, et mh oleks võimalik enda ainukasutuses olevat hoonet parandada. Avaldaja

2-22-7036

ettepanekul peaks kasutus lähtuma kaasomandi osa suurusest. Puudutatud isik ei ole esitanud

sisulisi vastuväiteid sellele, milline ja kui suur osa kuuridest peaks jääma tema või avaldaja

ainukasutusse. Puudutatud isik on soovinud üksnes ühiskasutust. Samas ei ole puudutatud

isiku seisukohtadest järeldatav, miks on ühiskasutusse määramine parem kuuride kummagi

kaasomaniku ainukasutusse määramisest. Seetõttu lähtub kolleegium avaldaja ettepanekust.

Kasutuskorras tuleb seega määrata kindlaks, et puudutatud isiku ainukasutuses ja -valduses on

tema kasutuses oleva elamu III kõrval olev(ad) kuur(id), mis on kohtumäärusele lisatud

plaanil alal D pindalaga 15 m2 ja avaldaja ainukasutuses ning -valduses kuurid alal E

pindalaga 58 m2. Paikvaatluse protokollist nähtuvalt on ka seni olnud puudutatud isiku

kasutuses elamu III kõrval olevad kuurid ning avaldaja kasutuses Kivimäe tn 6 poolne kuur (tl

60 pöördel ja 61). Seega võimaldab kuuride osas määratav kasutuskord säilitada osaliselt

praegu kujunenud kasutamise korda ning vastab kaasomandi mõtteliste osade suurusele (15

m2 on ca 1/5 kuuride 73 m2 kogupindalast ja 58 m2 on ca 4/5).

17.5. Lähtuvalt eeltoodust tuleb kõiki asjas esitatud asjaolusid ja tõendeid arvestades muuta

maakohtu määratud kasutuskorda ja määrata see seni käsitletud osas vastavalt avaldaja

04.06.2024 taotlusele ja plaanile. Kokkuvõttes on ringkonnakohtu määratud kasutuskorraga

arvestatud suuremal määral kaasomandi mõttelisi suurusi, kuid vastavalt avaldaja taotlusele

on puudutatud isiku tegelikus kasutuses lisaks avaldaja 04.06.2024 plaanil märgitud alale C

(157 m2) ka ühiskasutatav ala B (100 m2) ja kuur alal D (15 m2), st kokkuvõttes suurem osa

kinnistust kui vastab talle kuuluvale mõttelisele osale (1/5 kogupindalast 785 m2 on 157 m2).

Kuivõrd suurem osa ei ole üksnes puudutatud isiku kasutuses, vaid tegemist on

ühiskasutusega, ei pea ringkonnakohus käesoleval juhul põhjendatuks kasutuseelise eest

hüvitise määramist. Avaldaja ei ole vaatamata määruskaebuses esitatud etteheidetele sellist

nõuet ka esitanud. Kuna avaldaja on sellise kasutuskorra ise välja pakkunud, st sellega

nõustunud, siis ei oleks hüvitise määramisel käesoleval juhul ka põhjust.

18. Avaldaja on palunud kasutuskorras kindlaks määrata ka puudutatud isiku kohustus tagada

avaldajale igal ajal tingimusteta vaba juurdepääs hoonestamata alale B ja kuuridele alal E.

Ringkonnakohtu hinnangul peaks vastav tingimus kehtima selguse mõttes mõlema

kaasomaniku suhtes, kuivõrd ka avaldaja ei peaks takistama hoonestamata ala B kasutamist ja

puudutatud isiku ainukasutusse jääva kuuri alal D juurde pääsemist, mh autoga. Kuivõrd

kindlaks määratava kasutuskorra järgi pääseb puudutatud isik alale C parkima üksnes üle ala

B, mis on ühiskasutuses, siis peab avaldaja tagama, et tema tegevuse tagajärjel puudutatud

isiku ligipääs tema ainukasutuses olevale osale ei oleks takistatud. Seetõttu määrab

ringkonnakohus ühiskasutataval alal B vaba juurdepääsu tagamise kohustuse nii puudutatud

isikule kui ka avaldajale. Ühtlasi palus avaldaja, et puudutatud isik annaks talle üle ka värava

võtme, mis asub ühiskasutataval alal B. Kuna seni on väravat kasutanud üksnes puudutatud

isik, on vastava kohustuse panemine põhjendatud. Samuti nõustub ringkonnakohus

avaldajaga, et puudutatud isik peaks korrastama omal kulul ühiskasutusse jääva ala B

esemetest, mille puudutatud isik või tema pereliikmed/tuttavad on sinna toonud. Puudutatud

isik on küll vaielnud vastu sellele, kas vastaval alal olevaid asju saab nimetada prügiks, kuid

sellegipoolest on puudutatud isik möönnud, et tema asju seal asetseb ning pargitud on ka üks

auto, mis ei ole kasutuses. Kuna nimetatud asjade ühiskasutavale alale jätmine ei võimaldaks

ühiskasutatava ala kasutamist, tuleb need asjad eemaldada.

19. Kuna ringkonnakohus muudab maakohtu määratud kasutuskorda, tuleb asendada määruse

lisaks olev kasutuskorra plaan avaldaja 04.06.2024 esitatud plaaniga (tl 152).

20. Avaldaja on maakohtu määruse vaidlustanud ka menetluskulude jaotuse osas, paludes

menetluskulud jätta puudutatud isiku kanda. TsMS § 172 lg 1 teise lause kohaselt kui hagita

2-22-7036

menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või

osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui

see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. TsMS § 172 lg 1 teine

lause annab kohtule menetluskulude jaotamisel laia kaalutlusruumi. Kinnisasja kasutuskorra

määramine teenib eelduslikult mõlema kaasomaniku huve. Kuivõrd avaldaja esitas

kasutuskorra sellisel kujul, milles ringkonnakohus selle määras, alles määruskaebemenetluses,

ei ole põhjendatud jätta maakohtu menetluskulusid puudutatud isiku kanda. Kasutuskorra

kindlaksmääramise vaidluste puhul on tavaline, et menetlusosalised esitavad oma nägemuse

võimalikust kasutuskorrast ning kohus teeb otsustuse, mis tugineb menetlusosaliste poolt

esitatud variantidele. Kolleegiumi hinnangul on käesolevas asjas tegemist kõigi kaasomanike

huvides tehtava lahendiga, mis aitab hoida ära võimalikud tulevikus tekkida võivad vaidlused.

21. Määruskaebuse menetlemise kulud jätab ringkonnakohus eeltoodud kaalutlustel samuti

TsMS § 172 lg 1 teise lause järgi menetlusosaliste endi kanda kuna lahend tehakse mõlema

kaasomaniku huvides.

22. Käesoleva määruse peale võib esitada kaebuse Riigikohtule TsMS § 617 lg 2 ja § 696 lg 1

teise lause järgi.

(allkirjastatud digitaalselt)

Määruse lisa

2-22-7036

2-22-7036