2-23-6196/52 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Neve Uudelt, Kairi Piirisild, Siret Siilbek

Määruse tegemise aeg ja koht 09.08.2024, Tallinn

Kohtuasja number

2-23-6196

Kohtuasi

X avaldus Tallinn, Järveotsa tee 13 korteriühistu

kohustamiseks võimaldada sulgeda remonttööde ajaks

korterelamu veevarustus

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 01.03.2024 määrus

Kaebuse esitaja ja liik

X määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja X (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline

esindaja Andreas Lunden

Puudutatud isik I Tallinn, Järveotsa tee 13 korteriühistu

(registrikood

80130627),

lepinguline

esindaja

Merike Roosileht

Puudutatud isik II /nimi eemaldatud/

Puudutatud isik III /nimi eemaldatud/

Puudutatud isik IV /nimi eemaldatud/

Puudutatud isik V /nimi eemaldatud/

Puudutatud isik VI /nimi eemaldatud/

Puudutatud isik VII /nimi eemaldatud/

Puudutatud isik VIII /nimi eemaldatud/

Puudutatud isik IX /nimi eemaldatud/

Puudutatud isik X /nimi eemaldatud/

Puudutatud isik XI /nimi eemaldatud/

Puudutatud isik XII /nimi eemaldatud/

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

2-23-6196

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 01.03.2024 määrus muutmata.

2. Jätta X määruskaebus rahuldamata.

3. Jätta määruskaebemenetluse kulud X kanda.

4. Mõista Xlt Tallinn, Järveotsa tee 13 korteriühistu kasuks välja menetluskulude

hüvitis 447 eurot 34 senti ning viivis menetluskulude hüvitiselt võlaõigusseaduse §

113 lõike 1 teises lauses toodud määras alates määruse jõustumisest kuni hüvitise

tasumiseni.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning

avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb

määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele

esitada ka määruskaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud

1. X (avaldaja) esitas 25.04.2023 Harju Maakohtule avalduse, milles palus kohustada Tallinn,

Järveotsa tee 13 korteriühistut (korteriühistu) võimaldama sulgeda korterelamus remonttööde

ajaks veevarustus.

1.1. Avalduse kohaselt kuulub avaldajale korter asukohaga Järveotsa tee 13-95, Tallinn.

Avaldaja pöördus korduvalt korteriühistu poole, et korteriühistu sulgeks avaldaja korterit

varustavad külma ja sooja vee torud, et avaldaja saaks remontida oma korteris lekkivad

veekraanid ja muuta käteräti kuivatamise siugtoru asukohta. Avaldaja soovib käteräti

kuivatamise siugtoru senisest asukohast välja lõigata, keerata seda 90 kraadi võrra ja uuesti

kinnitada. Siugtoru keeramine ei mõjuta veevoolu ega -survet. Korteriühistu ei vastanud

avaldaja pöördumistele ega sulgenud veevarustust. Seejärel proovis avaldaja sulgeda

veevarustuse ise, lastes ettevõttel LukuAbi avada keldriruumi ukse, kuid korteriühistu kutsus

avaldajale politsei, kes sundis avaldaja keldrist lahkuma.

1.2. Korteriühistu tegevus tekitab avaldajale kahju, kuna avaldaja ei saa remondiga jätkata ja

veekraanide vahetamata jätmisel võib tekkida veeavarii. Veevarustus on vaja sulgeda umbes

kaheks-kolmeks tunniks. Veevarustuse katkestus puudutaks ainult neid korteriomanikke, kelle

kortereid varustatakse samade torude kaudu, st sama trepikoja korteriomanikke (korterid 75,

79, 83, 87, 91, 103, 107 ja 99). Korterite 75, 79, 83 ja 87 omanikud on oma nõusoleku andnud.

1.3. Avaldaja palub kohustada korteriühistut võimaldama avaldajale koos santehnikutega

ligipääsu korterelamu soojussõlme ning külma ja sooja vee magistraalide juurde, kus oleks

võimalik veevarustust ajutiselt piirata ja keerata avaldaja korteris käteräti kuivatamise siugtoru

vastu seina. Tööd teostab avaldaja poolt palgatud ehitusfirma.

1.4. Pärast avalduse esitamist kohtule (03.08.2023) vahetas korteriühistu avaldaja korteris välja

lekkiva kraani.

2-23-6196

Puudutatud isikute seisukohad

2. Korteriühistu vaidles avaldusele vastu ja palus jätta see rahuldamata.

2.1. Korteriühistu on nõus avaldaja korteris lekkivad kraanid ise välja vahetama, kuid ei nõustu

lubama avaldajal veepüstikuid remontida. Veetorude remontimisega tegeleb vajadusel

korteriühistu. Käesoleval ajal remondiks vajadus puudub. Avaldaja teeb oma korteris olulisi

ümberehitustöid, milleks puudub teiste korteriomanike nõusolek või enamuse otsus. Käteräti

kuivatamise siugtoru 90-kraadine keeramine on käsitatav kuuma vee tsirkulatsiooni

ümberehitusena, mis raskendab veevoolu. Sellega suureneb tsirkulatsioonipumba töökoormus

ja väheneb tööressurss. Avaldaja peaks töö projekti esitama nõusoleku andmiseks kõigile

korteriomanikele.

2.2. Kahtluste vältimiseks vahetas korteriühistu menetluse kestel avaldaja korteris veekraanid

välja, kuigi need tegelikult ei lekkinud.

3. Puudutatud isikud II–XII avalduse kohta oma seisukohta ei esitanud.

Maakohtu määrus ja põhjendused

4. Harju Maakohus jättis 01.03.2024 määrusega avalduse rahuldamata. Menetluskulud jättis

maakohus avaldaja kanda ja mõistis avaldajalt korteriühistu kasuks välja menetluskulude

hüvitise 781 eurot.

4.1. Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt tuleb avalduse lahendamisel kohaldada

korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) sätteid. KrtS § 30 lg 2 järgi võib korteriomanik

nõuda, et eriomandi ja kaasomandi eset kasutataks seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja

korteriühistu põhikirja kohaselt. Kui eriomandi ja kaasomandi eseme kasutamine on

reguleerimata, lähtutakse korteriomanike huvidest. Eriomandi ese on KrtS § 4 lg 1 järgi

ruumiliselt piiritletud eluruum või mitteeluruum ning selle juurde kuuluvad hoone osad, mida

on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise

korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata. Eriomandi esemeks ei ole

KrtS § 4 lg 3 järgi hoone ja selle osad ega hoone püsimiseks või ohutuse tagamiseks või

korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed ka siis, kui need asuvad eriomandi

esemeks oleva hoone reaalosa piires. Maatükk ning hoone osad ja seadmed, mis ei ole ühegi

eriomandi ese ega ole kolmanda isiku omandis, on korteriomandi kaasomandi osa esemeks

(KrtS § 4 lg 4). Ühiskasutuses olevad torustikud (sh keskküttetorustikud) kuuluvad

korteriomanike kaasomandisse, vaatamata sellele, et need läbivad korteriomandi reaalosa.

Muu hulgas on elamu küttesüsteemi kui kaasomandi osaks ka korteriomandi reaalosas asuv

kütte tagasivoolutoru (käteräti kuivatamise siugtoru) (RKTKo 19.03.2021, 2-18-13649, p 14).

4.2. Korteriomandite eset valitsetakse seadusest, korteriühistu põhikirjast, korteriomanike

kokkulepetest ja korteriomanike huvidest lähtudes (KrtS § 34 lg 1). Korteriomandite

kaasomandi osa eset valitsevad korteriomanikud korteriühistu kaudu (KrtS § 34 lg 2).

Korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle otsustavad

korteriomanikud häälteenamuse alusel, kui korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid

nõudeid (KrtS § 35 lg 1).

4.3. Kuna käteräti kuivatamise siugtoru on korterelamu küttesüsteemi osa, siis sõltumata

sellest, kas siugtoru asukoha muutmine muudab küttesüsteemi oluliselt, on tegemist

korteriomanike kaasomandi osa eseme valitsemisega seotud küsimusega. Kaasomandi eseme

2-23-6196

valitsemisega seotud küsimus tuleb tulenevalt KrtS § 35 lg 1 otsustada vähemalt korteriomanike

hääletamise teel (s.o üldkoosoleku otsusega). Avaldaja ei ole esile toonud, et korteriomanike

üldkoosolek oleks võtnud vastu otsuse lubada avaldajal siugtoru asukohta muuta. Avaldaja on

esitanud nelja korteriomaniku nõusolekud vee sulgemiseks, kuid korterelamus on

144 korteriomandit. Esitatud nõusolekutes on viidatud üldsõnaliselt sanitaartehnilistele töödele,

mitte konkreetselt käteräti kuivatamise siugtoru asukoha muutmisele. Korteriomanike

nõusolekuid ei asenda ehitusprojekt.

4.4. Korteriühistu on veevarustuse sulgemise võimaldamisest õigustatult keeldunud.

Korteriühistu ülesandeks on kaasomandi osa eseme valitsemine, mis hõlmab muu hulgas

kaasomandi osa eseme kaitsmist omavolilise muutmise eest. Olukorras, kus siugtoru asukoha

muutmiseks üldkoosoleku otsus puudub, ei oleks veevarustuse sulgemise võimaldamine

kooskõlas korteriomanike huvidega. Korteriomanike huvides on, et kaasomandi osa eseme

valitsemine toimuks vastavalt seadusele. Osundatud korteriomanike huvi ei kaalu üles ühe

korteriomaniku soov oma korteris ehitus- või remonttööde tegemiseks kiiremas korras.

Määruskaebus

5. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määrus tühistada ja teha uus määrus,

millega avaldus rahuldada. Menetluskulud palub avaldaja jätta korteriühistu kanda.

5.1. Määruskaebuse kohaselt ei ole terve korterelamu korteriomanike üldkoosoleku otsuse

vastuvõtmine avaldaja soovitava toimingu tegemiseks vajalik ega mõistlik. Tegemist on lihtsa

toiminguga, mille tegemiseks piisab nende korteriomanike nõusolekust, keda toiming otseselt

puudutab (s.o avaldaja korteriga samas trepikojas asuvate korterite omanikud). Avaldaja

korteriga samas trepikojas asuvate korterite omanike enamus on vee ajutise kinnikeeramisega

nõustunud. Kui lähtuda maakohtu seisukohast, et avaldaja soovitud muudatuse tegemiseks on

vaja kõigi korteriomanike üldkoosoleku otsust, oleks maakohus pidanud kaasama kõik

korteriomanikud menetlusse puudutatud isikutena.

5.2. Maakohus ei ole välja selgitanud, mis on avaldaja soovitavate tööde sisu, ulatus ja

võimalikud tagajärjed, et oleks võimalik tuvastada, kas tegemist on tavapärase valitsemise

küsimusega KrtS § 35 mõttes või olulise ümberkorraldusega KrtS § 38 mõttes. Maakohus asus

ekslikult seisukohale, et siugtoru asukoha muutmine väljub kaasomandi osa eseme tavapärase

kasutamise piirest. Korteriomanike häälteenamusega tehtud otsust ei ole vaja, kui

korteriomaniku toiminguga ei kahjustata teiste korteriomanike õigusi üle KrtS § 31 lg 1 p-s 1

toodud määra. Avaldaja soovitud toiming ei kahjustaks teiste korteriomanike õiguseid.

5.3. Avaldaja on teinud oma korteris ümberehitustöid, mille tulemusena on osade seinte

asukoht muutunud ja tekkinud vajadus veetrasside süsteemid uuesti kinnitada; vastasel juhul

võib siugtoru katki minna, millest võib tekkida kahju ka alumiste korruste korteritele. KrtS § 37

lg 1 järgi on korteriomanikul õigus teha teiste korteriomanike ja korteriühistu nõusolekuta

kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid. Siinsel juhul soovib avaldaja teha just

kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikku toimingut.

Puudutatud isikute seisukohad määruskaebuse kohta

6. Korteriühistu leiab, et määruskaebuse rahuldamiseks alus puudub.

2-23-6196

6.1. Korteriühistu ei saa nõustuda sellega, et avaldaja hakkab ise remontima veepüstikuid, mis

kuuluvad korteriomanike kaasomandisse. Tööde tegemiseks ei ole üldkoosoleku otsust ega

korteriomanike kokkulepet. Veevarustuse sulgemine ei ole kooskõlas korteriomanike huvidega.

6.2. Avaldaja esitatud nelja korteriomaniku nõusolekust ei nähtu, et nad on andnud nõusoleku

siugtoru asukoha muutmiseks. Nõusolekutes on viidatud sanitaartehnilistele töödele.

Korteriühistu on seisukohal, et nõusoleku andnud korteriomanikud ei ole tegelikult teadlikud,

mille kohta nad nõusoleku andsid. Nõusolekutest ei nähtu, et avaldaja soovib saada ligipääsu

korteriühistu tehnosüsteemide ruumile ja et avaldajal on plaanis teha veepüstiku remont.

7. Puudutatud isikud II–XII määruskaebuse kohta oma seisukohta ei esitanud.

Menetluse edasine käik

8. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

9. Ringkonnakohus leiab, et määruskaebuse väited ei anna alust maakohtu määruse

tühistamiseks, mistõttu määruskaebus tuleb jätta TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel koosmõjus

TsMS §-ga 659 rahuldamata ning maakohtu määrus muutmata. Ringkonnakohus nõustub

TsMS § 654 lg 6 kohaselt koosmõjus TsMS §-ga 659 maakohtu määruse põhjendustega ega

korda neid.

10. Maakohus on avalduse lahendamisel kohaldanud korteriomandi- ja korteriühistuseaduse

sätteid ning on põhjendatult tuvastanud, et avaldaja korteris asuv käteräti kuivatamise siugtoru

on korteriomanike kaasomandi osa ese. Korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase

valitsemise küsimuste üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel, kui korteriühistu

põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid (KrtS § 35 lg 1). KrtS § 35 lg 2 p 1 järgi käsitletakse

kaasomandi eseme tavapärast korrashoidu ja remonti tavapärase valitsemisena. Seega on

korteriomanike häälteenamusega vastu võetud otsus kaasomandi eseme valitsemisega

(sh tavapärase remondiga) seotud tegevuse kohustuslik eeltingimus, millest ei ole võimalik teha

mööndusi, sõltumata sellest, et avaldaja hinnangul oleks tegemist lihtsa tööga, millega teistele

korteriomanikele negatiivseid tagajärgi ei kaasneks. Korteriomanike häälteenamusega

vastuvõetud otsust ei ole kaasomandi eseme kasutamiseks vaja juhul, kui kaasomandi eseme

kasutamise toime teistele korteriomanikele ei ületa selle tavakasutuse piire (KrtS § 31 lg 1 p 1).

Siugtoru asukoha muutmisel on teistele korteriomanikele kaasomandi eseme tavakasutusest

tekkivat mõju ületav toime. Tegemist ei ole kaasomandi eseme tavakasutusega, vaid

muudatusega, mis on käsitletav kas tavapärase valitsemisena KrtS § 35 tähenduses või suurema

ümberkorraldusena KrtS § 38 tähenduses. Korteriühistu on esile toonud, et muudatuste

tegemine veepüstakus omab potentsiaalselt mõju veevoolule. Ringkonnakohus nõustub

maakohtu seisukohaga, et veetorustikus muudatuste tegemine on korteriomanike

otsustuspädevusse kuuluv küsimus. Seega eeldab siugtoru asukoha muutmine vähemalt

korteriomanike häälteenamusega otsust KrtS § 35 lg 1 alusel. Kui asuda seisukohale, et tegemist

on kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse

tegemisega, on muudatuseks vaja korteriomanike kokkulepet (KrtS § 38 lg 1). Avaldaja nõude

rahuldamiseks ilma korteriomanike otsuse või kokkuleppeta puudub alus.

2-23-6196

11. Vastuseks määruskaebuse väitele, et tööde teostamiseks peaks mõistlikult võttes olema

piisav avaldajaga samas trepikojas asuvate korteriomanike enamuse nõusolek, märgib

ringkonnakohus, et KrtS § 35 lg-s 1 nimetatud korteriomanike otsuse vastuvõtmiseks või KrtS

§ 38 lg-s 1 nimetatud korteriomanike kokkuleppe sõlmimiseks ühe trepikoja korteriomanike

häälteenamusest või nõusolekust ei piisa. Korteriomandi- ja korteriühistuseadus ei näe ette

võimalust otsustada kaasomandi eseme valitsemisega seotud küsimusi või sõlmida asjaomaseid

kokkuleppeid trepikodade kaupa. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse imperatiivsetest

sätetest kõrvalekaldumine ei ole võimalik ega põhjendatud ka mõistlikkuse põhimõttele

tuginedes.

12. TsMS § 614 lg 1 järgi on hagita menetluses lahendatava korteriomaniku avalduse puhul

menetlusosalisteks asjassepuutuvad korteriomanikud ja korteriühistu. Asjaolu, et avaldaja

nõude rahuldamine eeldaks kõigi korteriomanike häälteenamusega vastuvõetud otsust või kõigi

korteriomanike kokkulepet, ei tähenda, et maakohus oleks pidanud kõik korterelamu

korteriomanikud menetlusosalistena menetlusse kaasama. Maakohus kaasas asjassepuutuvate

korteriomanikena menetlusse avaldaja korteriga samas trepikojas asuvate korterite omanikud,

mis on põhjendatud, kuna tegemist on korteriomanikega, kelle huve avaldaja avaldus vahetult

puudutab ja kellele tuleb tagada menetlusõigused, sh võimalus olla ära kuulatud.

Menetlusosaliste

ringi

määramise

põhimõtteid

ei

saa

aga

laiendada

avalduse

materiaalõiguslikele eeldustele. Ülejäänud korteriomanike menetlusse kaasamata jätmine ei

osunda sellele, et nad on „asjassepuutumatud” avalduse materiaalõiguslike eelduste kontekstis

või et avaldaja nõue teiste korteriomanike korteriomandi- ja korteriühistuseadusest tulenevaid

õiguseid üldse ei puuduta. Kõigi korteriomanike häälteenamusega vastuvõetud otsus või

kokkulepe on avaldaja nõude rahuldamise materiaalõiguslik eeldus.

13. Avaldaja on määruskaebuses viidanud KrtS § 37 lg-le 1, mille järgi korteriomanikul on

õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike ja

korteriühistu nõusolekuta. Osundatud säte ei ole siinsel juhul kohaldatav, kuna siugtoru

asukoha muutmise vajadus tekkis asjaolust, et avaldaja tegi ise oma korteris ümberehitustöid.

Kui ümberehitusega kaasneb kaasomandi osa eseme muutmise vajadus, tuleb selleks eelnevalt

saada korteriomanike otsus või kokkulepe.

14. Eeltoodud põhjendustel jätab ringkonnakohus määruskaebuse rahuldamata.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

15. Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb määruskaebemenetluse kulud TsMS § 171

lg 1 alusel jätta avaldaja kanda.

16. Ringkonnakohus määrab kindlaks korteriühistu menetluskulude rahalise suuruse

(TsMS § 174 lg 1). Kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava

kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud,

mõistab kohus kulud TsMS § 175 lg 1 järgi välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses.

16.1. Korteriühistu 06.05.2024 menetluskulude nimekirja kohaselt on korteriühistul seoses

määruskaebuse menetlemisega tekkinud õigusabikulud 447,34 eurot (sh käibemaks).

Korteriühistu lepingulise esindaja toimingud hõlmasid maakohtu määruse ja määruskaebusega

tutvumist,

õiguslikku

analüüsi

ja

vastuse

koostamist

määruskaebusele,

avaldaja

menetluskulude nimekirjaga tutvumist ja vastuväite koostamist ning korteriühistu

menetluskulude nimekirja koostamist. Lepingulisel esindajal kulus toimingutele kokku

3,7 tundi. Lepingulise esindaja tunnitasu määr oli 100 eurot, millele lisandub käibemaks.

2-23-6196

16.2. Ringkonnakohus leiab, et korteriühistu lepingulise esindaja toimingud on olnud vajalikud

ja neile kulunud aeg põhjendatud. Menetluskulude nimekirjas loetletud toimingud on kooskõlas

tsiviilasja materjalidega. Korteriühistu lepingulise esindaja tunnitasu määr 100 eurot ei ületa

sarnase õigusteenuse tavapärast hinda ja on kooskõlas kohtupraktika, esindaja kvalifikatsiooni

ning asja mahu ja keerukusega. Seega on korteriühistu põhjendatud menetluskulud 447,34 eurot

(sh käibemaks).

16.3. Eelnevast tulenevalt tuleb avaldajalt korteriühistu kasuks välja mõista menetluskulude

hüvitis 447,34 eurot.

16.4. Korteriühistu taotluse ja TsMS § 177 lg 4 alusel tuleb hüvitamisele kuuluvatelt

menetluskuludelt alates määruse jõustumisest kuni menetluskulude hüvitise tasumiseni tasuda

viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

17. Puudutatud isikud II–XII määruskaebuse kohta oma seisukohta ei esitanud. Seega tuleb

eeldada, et puudutatud isikutel II–XII menetluskulusid ei tekkinud ja menetluskulude

kindlaksmääramiseks puudub vajadus.

18. TsMS § 178 lg 1 järgi saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi

peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate

menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega

menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. Menetluskulude kindlaksmääramise peale

võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma

kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280 eurot (TsMS § 178 lg 2).

(allkirjastatud digitaalselt)