2-21-9042/62 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Üllar Roostoja, Margit Jäätma, Indrek Parrest

Määruse tegemise koht ja aeg

Tartu, 28. juuni 2024

Tsiviilasja number

2-21-9042

Tsiviilasi

Anne Sarri avaldus XXXXXXXXX korteriühistu 12.

mai

2021

üldkoosoleku

otsuse

tühisuse

tuvastamiseks või kehtetuks tunnistamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 22. veebruari 2023. a määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Anne Sarri määruskaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

kirjalik menetlus

Menetlusosalised

ja

nende

esindajad

Määruskaebuse

esitaja

(avaldaja):

Anne

Sarri

(isikukood XXXXXXXXXXXX)

Puudutatud isikud:

-

XXXXXXXXX

korteriühistu (registrikood

XXXXXXXXX)

-

Merle Karu (isikukood XXXXXXXXXXXX)

-

Endel Kukk (isikukood XXXXXXXXXXXX)

-

Ene Kukk (isikukood XXXXXXXXXXXX)

Puudutatud

isikute

lepinguline

esindaja:

Kaili-Helina Kolts

RESOLUTSIOON

1. Võtta asja materjalide juurde Anne Sarri 10. märtsi 2023. a määruskaebusele

lisatud tõendid (lisad 1–3) ja 16. oktoobril 2023 Riigikohtule esitatud vastusele lisatud

tõendid (lisad 1–11, 12–14).

2. Jätta Tartu Maakohtu 22. veebruari 2022. a määruse resolutsioon muutmata,

muutes, sh täiendades, osaliselt maakohtu määruse põhjendusi.

3. Määruskaebus jätta rahuldamata.

4. Jätta ringkonnakohtus ja Riigikohtus määruskaebuste menetlemisega seotud

menetluskulud Anne Sarri kanda.

Edasikaebamise kord

Menetlusosalisel on õigus esitada Riigikohtule määruskaebus 15 päeva jooksul alates

käesoleva määruse kättetoimetamisest.

Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel.

Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse

lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise

eesmärgil.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Anne Sarri (avaldaja) esitas 6. juunil 2021 Tartu Maakohtule avalduse XXXXXXXXX

korteriühistu (puudutatud isik I / korteriühistu) 12. mai 2021. a üldkoosoleku otsuse tühisuse

tuvastamiseks või alternatiivselt selle kehtetuks tunnistamiseks.

Avalduse kohaselt kuuluvad avaldajale korteriomandid Viljandi linnas aadressil XXXXX ja

X. Korteriomanike üldkoosolek otsustas 12. mail 2021 esitada avaldajale nõude likvideerida

XXXXX kinnistult hiljemalt 10. juuniks 2021 munakivitee, mille avaldaja rajas sinna

ebaseaduslikult, ja hoiatada, et kui ta tähtajaks nõuet ei täida, teeb seda korteriühistu avaldaja

kulul.

Avaldaja parendas alates 2015. aastast munakivisillutise (sillutis) rajamisega sissepääsutee

olukorda oluliselt ja säilitas seda. Avaldajal oli õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks

vajalikke toiminguid teiste kaasomanike ja korteriühistu nõusolekuta (korteriomandi- ja

korteriühistuseaduse (KrtS) § 37 lg 1). Enne sillutist oli pinnakatteks killustiku, kruusa ja

telliste segu koos liiv-savi pinnaga. Tee olukord oli väga halb, kuival ajal hoov tolmas,

vihmasel perioodil oli sõidetav hooviosa pehme, porine ja lompe täis, sest põhjapoolsest otsast

valgus vihmavesi lõunapoolsesse otsa. Vesi valgub ka praegu, kuid sillutis toimib drenaažina.

Sissepääsutee väravad olid amortiseerunud ega liikunud ka enne sillutise rajamist.

Otsus on tühine, sest korraliku sillutise kui kaasomandi osa eemaldamist ei saa otsustada

tavapärase valitsemise raames, vaid selleks on KrtS § 38 lg 1 kohaselt vajalik korteriomanike

kokkulepe. KrtS § 39 ei kohaldu, sest isegi kui lugeda sillutise eemaldamine kaasomandi eseme

ajakohastamiseks, kahjustaks see avaldaja õigustatud huvi säilitada sillutis.

Otsus rikub ka häid kombeid ja on tühine, sest seitse aastat hiljem korraliku sillutise

ülesvõtmine ilma olulise põhjuseta või kättemaksuks avaldajale, kes soovib kaasomandi

lõpetamist ja hüvitist oma kaasomandi suuruse vähenemise eest, ei ole moraalselt

aktsepteeritav. Alternatiivselt tuleb otsus tunnistada kehtetuks, sest see ei arvesta avaldaja kui

korteriühistu liikme huvidega ja rikub hea usu põhimõtet (tsiviilseadustustiku üldosa seaduse

(TsÜS) § 32).

Avaldaja ehitas sillutise ise ja ilma otsese rahalise kuluta, kuid tal on kulunud ehitamiseks aega.

Sellise sillutise tegemine võib maksta 3400 eurot, millele lisandub materjalikulu. Sillutis tõstab

korteriomandite väärtust. Selle hävitamine kahjustab avaldaja kaasomandiosa ja avaldaja

juurdepääsu oma eriomandile ja muule kaasomandiosale. Kui üldkoosolek otsustab sillutise

asemel panna muu materjali, tekib avaldajale põhjendamatuid kulutusi.

2. Korteriühistu ning XXXXX korteriomanikud Merle Karu (puudutatud isik II),

Endel Kukk (puudutatud isik III) ja Ene Kukk (puudutatud isik IV) palusid jätta avalduse

rahuldamata.

Sillutist on rajatud aastaid ja seda on tehtud õigusliku aluseta. Avaldaja, kellele kuulub 33,5%

kaasomandist, ei ole sillutise rajamiseks kelleltki nõusolekut saanud ja see on ebaseaduslik

ehitis. Sillutis ei ole hea kvaliteediga, vaid takistab teel liikumist, muudab väravad

kasutuskõlbmatuks ja tõstetud pinnase tõttu voolab sadevesi maja vundamendini. Sillutise

rajamine ei ole kaasomandi eseme säilitamine, parendamine ega korrashoid. Avaldaja pole

tõendanud varasema olukorra muutmise vajadust. Sillutise omavoliline rajamine ei tohiks anda

võimalust nõuda selle rajamise eest tasu või hüvitist.

3. Maakohus rakendas 7. juuni 2021. a määrusega esialgset õiguskaitset ja peatas kuni

tsiviilasjas menetlust lõpetava lahendi jõustumiseni vaidlustatud otsuse kehtivuse ning keelas

üldkoosolekul ja juhatusel samasisuliste otsuste vastuvõtmise.

MAAKOHTU LAHEND

4. Maakohus jättis 22. veebruari 2023. a määrusega avaldaja avalduse rahuldamata ja

menetluskulud avaldaja kanda ning tühistas esialgse õiguskaitse. Maakohus ei määranud

kindlaks menetluskulude rahalist suurust.

Maakohus lähtus sellest, et menetlusosalised ei vaidle korteriomanike üldkoosoleku

kokkukutsumise, läbiviimise ega otsuse vastuvõtmisega seotud korralduslike asjaolude üle.

Vaieldakse selle üle, kas sillutis tuleb eemaldada. Otsus on suunatud avaldaja mõjutamisele, et

ta likvideeriks enda rajatud sillutise, tegemist on hoiatusega, millele võib järgneda uus otsus,

mille sisu on tuletatav hoiatusest. Otsus on kehtiv.

Avaldaja kujundas kaasomandi esemeks oleva õueala ümber oma äranägemise järgi ja naabrite

soove täielikult eirates. Korteriühistu väited sillutisel liikumise raskuste kohta on veenvad.

Üldteadaolevalt on munakivisillutisel liikumine raskem kui siledamal pinnal. Tänapäeval on

võimalik õueala pinnata ja katta oluliselt paremat läbivust tagavate materjalidega.

Avaldaja on sillutist isiklikult rajanud mitmete aastate jooksul. Seega on tema väide, et

korteriomanike otsus puudutab juba 2015. aastal rajatud objekti, otsitud. Nii puudub piisav alus

järeldada, et sillutise ülesvõtmise nõude esitamise hoiatus on hinnatav heade kommete

põhimõtte rikkumisena.

Sillutis katab elamu ja tänava vahele jäävast õuealast suuremat osa. Selle korrashoid eeldab

reeglina käsitööriistade kasutamist ja seondub seega kulutustega korteriühistule.

Sillutis ei ole sedavõrd hästi teostatud, et jätta kõrvale naabrite etteheited õueala läbitavuse

kohta. Avaldaja esitatud fotod, sh Viljandi linna muudest munakivisillutistest, ja A. Lükpaki

arvamus ei tõenda avaldaja rajatu kvaliteetsust. Muud sillutised on endisaegse

linnaehituskultuuri osana hinnatavad teisiti. Arvamuse andja ei ole kohapeal viibinud ja

korteriühistu teiste liikmete igapäevane kasutusmugavus ei ole tagatud.

Avaldaja ei ole tõendanud, et sillutise rajamine oli või on vajalik kaasomandi eseme

säilitamiseks või ka parendamiseks. Avaldaja seletus teekatte varasema olukorra kohta ei

võimalda aastaid hiljem hinnata avaldaja teostatud töid asja säilitamiseks vajalike toimingutena

(KrtS § 37 lg 1).

Kuna otsuse sisuks on avaldaja hoiatamine, siis ei olnud vajalik kõigi korteriomanike

kokkulepe (KrtS § 38).

Sillutise rajamisega võimalik nõustumine tooks avaldajale kaasa võimaluse nõuda

korteriühistult kulutuste hüvitamist, mis ei ole sillutise rajamise asjaolusid arvestades

eelduslikult põhjendatud.

KrtS § 39 kohaldamine ei ole põhjendatud, sest sillutise eemaldamise suunas toimetamine läbi

endise olukorra taastamise võib olla esimene etapp kaasomandi eseme ajakohastamiseks, kui

on teada pärast sillutise eemaldamist ajakohastamiseks valitud viis. Seni see teada ei ole. Kuna

avaldaja rajas sillutise naabrite nõusolekuta, siis ei kahjusta hoiatamine ülemääraselt tema

õigustatud huve.

Kuna sillutis on rajatud õigusliku aluseta ja naabrite tahte vastaselt ning tegemist ei ole sellise

väärtusega, mille eemaldamine tooks kaasa õueala sihtotstarbelise kasutamise välistamise, siis

oli otsuse vastuvõtmine tavapärase valitsemise raames kohane.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

5. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palus maakohtu määruse tühistada ning jätta

menetluskulud puudutatud isikute kanda.

Avaldaja leidis erinevalt maakohtust, et otsuses sisaldub konkreetne nõue. Samas rikuks nii

hoiatus kui ka nõue ise heade kommete põhimõtet ning kindlasti oleks see heade tavade ja

kommetega vastuolus nõude esitamine ajal, mil avaldaja ei olnud füüsiliselt võimeline seda

täitma (avaldaja kukkus 23. veebruaril 2021, murdis puusaliigese ja kasutas karke).

Avaldaja oli isegi karkudega võimeline sillutisel liikuma. Seega pole veenev maakohtu

seisukoht sillutisel liikumise raskuste kohta. Puudutatud isik IV esitas enda ja poja keskmise

liikumispuude tõendid, kuid kumbki ei kasuta liikumiseks abivahendeid. Poeg on käinud

puudutatud isikul IV ehitustöödel abis ja mõlemad on liikunud sillutisel raskeid asju kandes.

Avaldaja esitatud videol on jäädvustatud puudutatud isik II hoogsal sammul sillutist ületamas.

Sillutise läbitavust tõendavad ka 9. septembri 2021. a vaatluse fotod, sillutist on läbitud nii

jalgsi kui ka autodega. Asjatundja võib anda hinnangu sillutise kvaliteetsuse kohta ka fotode

järgi. Arusaamatu on, millele tuginedes leidis maakohus, et sillutis ei ole hästi tehtud.

Endine olukord ei olnud rahuldav. Avaldaja tugevdas maapinda kättesaadaval viisil. Nii

avaldajal kui ka puudutatud isikutel napib raha, et liiva-turbamulla-saepuru-killustikusegust

pinnast kaasaegsema materjali vastu vahetada. Avaldaja on kaasomandi eset parendanud.

Seega on sillutise eemaldamise nõude kriteeriumiks korteriühistu ja naabrite soovide eiramine,

mis on aga XXXXXXXXX maja naabrussuhtes tavapärane praktika.

6. Korteriühistu vaidles määruskaebusele vastu. Määruskaebuses ei ole välja toodud, millist

lahendit avaldaja taotleb ja milles maakohus eksis. Seega on maakohtu määrus seaduslik.

Avaldaja esitatud tõendid XXXXXXXXX eluolu kohta tuleb tagastada, need ei tõenda, et

sillutise rajamiseks oli seaduslik alus.

EDASINE MENETLUS

7. Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ja saatis

läbivaatamiseks ja lahendamiseks Tartu Ringkonnakohtule.

8. Ringkonnakohus tühistas 17. mai 2023. a määrusega maakohtu määruse avalduse

rahuldamata jätmise ja menetluskulude jaotuse osas ning tegi uue määruse, millega rahuldas

avalduse korteriühistu üldkoosoleku 12. mai 2021. a otsuse tühisuse tuvastamiseks.

Ringkonnakohus jättis avaldaja menetluskulud korteriühistu kanda ja teiste puudutatud isikute

menetluskulud nende endi kanda. Maakohtu määrus jäi muutmata esialgse õiguskaitse

tühistamise osas.

Ringkonnakohtu hinnangul tõlgendas avaldaja korteriomanike otsust põhjendatult nõudena

(kohustusena) eemaldada omal kulul sillutis või hüvitada korteriühistule sellega seotud kulud.

Korteriomanikule sillutise kõrvaldamise nõude esitamine langeb KrtS § 38 lg 1

kohaldamisalasse ja eeldab kaasomanike kokkulepet. Kuna kaasomanike kokkulepe puudub,

on otsus TsÜS § 38 lg 2 alusel tühine.

9. Riigikohus tühistas 18. oktoobri 2023. a määrusega puudutatud isikute määruskaebuse

alusel ringkonnakohtu määruse materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu ja saatis asja

samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

Riigikohus leidis, et sõltumata sellest, kas otsus on üksnes hoiatav või on sellel ka praktiline

tagajärg, saab selle teha korteriomanike üldkoosolekul tavapärase valitsemise raames.

Korteriomandite

kaasomandi

eseme

õigusvastase

muudatuse

kõrvaldamist

võivad

korteriomanikud otsustada tavapärase valitsemise raames (KrtS § 35) ning seda isegi juhul, kui

muudatuse kõrvaldamine kujutab endast olemuselt praktikas juba loodud olukorra olulist

ümberkorraldust KrtS § 38 mõttes. Vastasel juhul tähendaks see sisuliselt õigusvastase

muudatuse legitimeerimist, st ehkki olulise ümberkorralduse tegi mõni korteriomanik

ainuisikuliselt, saaks seda kõrvaldada ainult korteriomanike kokkuleppel.

Riigikohus ei nõustunud ringkonnakohtu järeldusega, et sillutise eemaldamiseks oli vajalik

korteriomanike kokkulepe, mille puudumise tõttu on vaidlusalune otsus TsÜS § 38 lg 2

esimese lause kohaselt tühine. Kuna avaldaja rajas sillutise kaasomandi esemele õigusvastaselt,

võisid korteriomanikud selle kõrvaldamise otsustada mh ka üldkoosolekul tavapärase

valitsemise raames.

Ringkonnakohtul tuleb Riigikohtu juhise järgi võtta seisukoht avaldaja alternatiivsete väidete

osas otsuse tühisuse või kehtetuse kohta.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

10. Ringkonnakohus, tutvunud määruskaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et

määruskaebuse väited ei anna alust maakohtu määruse resolutsiooni muutmiseks.

Ringkonnakohus jätab TsMS § 657 lg 1 p 21 ja § 659 alusel maakohtu määruse resolutsiooni

muutmata, kuid muudab, sh täiendab, osaliselt maakohtu määruse põhjendusi. Määruskaebus

jääb rahuldamata.

11. Ringkonnakohus võtab TsMS § 238 lg 1 ja § 662 lg 3 alusel asja materjalide juurde

avaldaja määruskaebusele lisatud tõendid – fotod puudutatud isiku IV ja tema poja

munakivisillutisel liikumise võimekuse kohta (lisad 1a–1l); fotod maja välisilmest (lisad 2a–

2b); puudutatud isikute II ja IV ettepanekud ja teate seoses kasutuskorra kindlaksmääramise

sooviga (lisad 3a–3c) (I kd, tl 156–172). Kaebuses märgitud lisasid 2c ja 2d kaebusele lisatud

ei ole.

Avaldaja lisas Riigikohtule 16. oktoobril 2023 esitatud vastusele täiendavad tõendid (II kd,

tl 46p, 49–91) ja märkis 19. oktoobri 2023. a kirjas (II kd, tl 96), et soovib neid kasutada ka

ringkonnakohtus asja uuel läbivaatamisel. Ringkonnakohus võtab avaldaja 16. oktoobri

2023. a vastusele lisatud tõendid (lisad 1–11 ja 13–14) asja materjalide juurde; vastuse lisaks

12 märgitud fotosid ei ole kohtule esitatud.

12. Ringkonnakohus leiab, et kuigi avaldaja ei ole määruskaebuses märkinud, et taotleb enda

avalduse rahuldamist, on see arusaadav määruskaebuse sisust. Seega vaidlustab avaldaja

maakohtu määrust osas, millega jäeti tema avaldus rahuldamata ja jaotati menetluskulud.

Samale seisukohale asus ringkonnakohus ka avaldaja määruskaebuse esmakordsel

läbivaatamisel.

13. Vaidlusalune otsus on sõnastatud järgmiselt: "Esitada nõue Anne Sarrile (XXXXXXXXX

krt 1, 2), et ta likvideeriks XXXXXXXXX kinnistult tema poolt ebaseaduslikult rajatud

munakivitee hiljemalt 10. juuniks 2021 ja hoiatada, et kui ta tähtajaks nõuet ei täida, teeb seda

korteriühistu Anne Sarri kulul." (I kd, tl 10).

Ringkonnakohus jääb asja teistkordsel läbivaatamisel selle juurde, et arvestades TsÜS §-s 75

ja VÕS §-s 29 sätestatut, koosoleku päevakorda (I kd, tl 10), viidatud otsuse sõnastust, avaldaja

arusaama otsuse tagajärgedest ning menetluses puudutatud isikute avaldatud eesmärki

saavutada sillutise eemaldamine, tuleb otsust mõista nii, et avaldajat kohustati sillutis otsuses

märgitud tähtpäevaks likvideerima, vastasel juhul teeb seda korteriühistu avaldaja kulul. Seega

leiab ringkonnakohus erinevalt maakohtust, et vaidlusaluse otsusega otsustati lisaks avaldaja

hoiatamisele lõppkokkuvõttes ka sillutise kõrvaldamine.

14. Riigikohus selgitas 18. oktoobri 2023. a määruses, et korteriomandite eset valitsetakse

seadusest, korteriühistu põhikirjast, korteriomanike kokkulepetest ja korteriomanike huvidest

lähtudes (KrtS § 34 lg 1). Üldjuhul valitsevad korteriomanikud korteriomandite kaasomandi

eset korteriühistu kaudu (KrtS § 34 lg 2), otsustades vastavate küsimuste üle kas üldkoosolekul

otsusega (KrtS §-d 35, 36 ja 39) või kokkuleppega (KrtS § 38). Erandina on korteriomanikul

õigus teha teiste korteriomanike ja korteriühistu nõusolekuta kaasomandi eseme säilitamiseks

vajalikke toiminguid (KrtS § 37).

Riigikohus leidis, et kuna avaldaja rajas sillutise kaasomandi esemele õigusvastaselt, võisid

korteriomanikud selle kõrvaldamise otsustada mh ka üldkoosolekul tavapärase valitsemise

raames KrtS § 35 järgi ning otsus ei ole korteriomanike kokkuleppe puudumise tõttu TsÜS § 38

lg 2 esimese lause kohaselt tühine.

Vastavalt Riigikohtu juhistele tuleb ringkonnakohtul võtta seisukoht avaldaja alternatiivsete

väidete osas otsuse tühisuse või kehtetuse kohta.

15. Korteriühistu organi otsuse tühisuse tuvastamist ja kehtetuks tunnistamist reguleerib

KrtS § 29 ja üldnormina TsÜS § 38. TsÜS § 38 lg 2 esimese lause kohaselt on juriidilise isiku

organi otsus tühine, kui see on tagajärjena seaduses otse sätestatud või kui otsus on vastuolus

heade kommetega või kui see rikub juriidilise isiku võlausaldajate kaitseks või muu avaliku

huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks

ettenähtud korda.

15.1. Tsiviilasja materjalidest ei nähtu ringkonnakohtu arvates asjaolusid, mis tingiksid

otsuse tühisuse tulenevalt seaduses otse sätestatust või sellest, et otsus rikub juriidilise isiku

võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või et koosoleku

kokkukutsumisel (KrtS § 29 lg 1) või otsuse vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud

korda. Riigikohus on praeguses asjas 18. oktoobril 2023 tehtud määruses leidnud, et otsus ei

ole TsÜS § 38 lg 2 esimese lause alusel tühine korteriomanike kokkuleppe puudumise tõttu.

15.2. Ringkonnakohus ei nõustu avaldajaga, et otsus on tühine vastuolu tõttu heade

kommetega.

Riigikohus on selgitanud, et heade kommete vastane on selline tehing, mis eksib ausalt ja

õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu

tehingu tegemise ajal. Kuna eraõigusliku juriidilise isiku juhtorgani otsus on tehingu üks liik,

siis kohaldatakse selle heade kommete vastasuse hindamisel samu põhimõtteid nagu tehingu

heade kommete vastasuse hindamisel. Heade kommete vastasus eraõigusliku juriidilise isiku

juhtorgani otsuse tühisuse alusena saab vähemalt üldjuhul tulla kõne alla siis, kui heade

kommete vastasus seostub otsuse sisuga ehk sellega, mida otsustati (vt RKTKo 5.06.2019,

2-16-19017, p-d 26, 27). Häid kombeid seostatakse eelkõige moraali ja õiglusega – kõik mis

on ebamoraalne ja ebaõiglane, on ühtlasi ka heade kommete vastane (P. Varul jt.

Tsiviilseadustiku üldosa seadus. Kommenteeritud väljaanne. Tartu 2023, § 86, komm 3.1.1).

Avaldaja leiab, et korraliku sillutise ülesvõtmine olulise põhjuseta või kättemaksuks avaldajale

tema muude nõuete eest ei ole moraalselt aktsepteeritav ja on vastuolus heade kommetega.

Avaldaja esitatud asjaolude ja tõendite põhjal ringkonnakohus avaldajaga ei nõustu.

Maakohtu tuvastatu kohaselt rajas avaldaja sillutise korteriomandite kaasomandi esemele

2015. ja sellele järgnevatel aastatel oma initsiatiivil ning teiste korteriomanike ja korteriühistu

nõusolekuta. Avaldaja ei ole määruskaebuse põhjendustes neid järeldusi vaidlustanud.

Ringkonnakohtu hinnangul ei ole sillutis sedavõrd korralik ja kvaliteetne, et selle ülesvõtmine

oleks rajamise asjaoludele vaatamata põhjendamatu. Avaldaja esitatud asjatundja e-kirja

kohaselt pole fotode põhjal põhjust pidada teed ebakvaliteetselt rajatuks ning tee on täiesti

kasutatav (I kd, tl 98). Ringkonnakohus leiab, et isegi kui sillutisega kaetud tee on

põhimõtteliselt läbitav ja kasutatav, nähtub puudutatud isikute seisukohtadest, menetlusosaliste

esitatud fotodest (I kd, tl 14–20, 106, II kd, tl 72–77), videost (avalduse lisa 7) ja vaatluse

protokollist (I kd, tl 50–52), et tee on ebaühtlane ning selle kasutamine selgelt seotud oluliste

ebamugavustega. Avaldaja esitatud Muinsuskaitseameti kodulehel avaldatud artiklis on samuti

märgitud, et munakivisillutise suurim puudus on kahtlemata ebatasasus – ka parim

munakivisillutis on siiski ebamugavam kui klomp- või betoonkivitee. Munakivisillutis on väga

ebatasane, ebamugav nii jalakäijale kui ka autojuhile (I kd, tl 89p). Munakivisillutisel liikumist

saab pidada ebamugavaks sõltumata puudutatud isiku IV ja tema poja liikumisvõimekuse kohta

avaldaja esitatud tõenditest (sh II kd, tl 78–80). Munakivisillutised Viljandi avalikel teedel

(I kd, tl 59–76) ei tähenda, et ka puudutatud isikud peavad seda oma kinnistul taluma. Vaatluse

protokolli kohaselt veendus maakohus, et sillutis on moodustatud ebaühtlase suuruse ja kujuga

kividest, vahed on ebaühtlase laiusega ja tänavalt elamule ei ole võimalik ligineda sillutist

ületamata (I kd, tl 51). Fotodelt nähtuvalt ei ole sillutise paigaldamise tagajärjel võimalik ka

väravat vajadusel liigutada (I kd, tl 51p–52, 106). Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et

tänapäeval oleks võimalik katta juurdepääs oluliselt paremat läbitavust pakkuvate

materjalidega.

Kuna kõik korteriomanikud kasutavad vaidlusalust ala sissepääsuteena, rikub sillutis eeltoodut

arvestades nende huve ning ei saa asuda seisukohale, et otsus sillutise eemaldamise kohta oleks

tehtud olulise sisulise põhjuseta või kättemaksuks avaldaja muude erimeelsuste eest teiste

korteriomanikega. Seetõttu ei mõjuta asja lahendust avaldaja määruskaebusele lisatud tõendid

korteriomanike suhete, eluolu ja muude vaidlusküsimuste kohta (sh II kd, tl 49–71, 81–91).

Ringkonnakohus märgib, et avaldaja ei saa teiste korteriomanike tahte vastaselt katta elamu

ainsat juurdepääsuteed munakivisillutisega. Puudutatud isikute esitatud teade ja kasutuskorra

ettepanek (I kd, tl 102) ning menetlusosaliste esindajate 5. mai 2022 ärakuulamisel avaldatu

(I kd, tl 118) kinnitab, et korteriomanikud olid juba vähemalt 2017. aastal väljendanud avaldaja

omavolilise tee-ehituse suhtes eitavat seisukohta. Avaldaja avaldas menetluses jätkuvat

sillutise laiendamise kavatsust, mh 9. septembri 2021 ärakuulamisel (I kd, tl 48p), ning

puudutatud isikute kinnitusel on avaldaja kohtumenetluse ajal jätkanud sillutise tegemist (I kd,

tl 131).

Otsust ei muuda heade kommete vastaseks avaldaja ajutised liikumisraskused otsuse tegemise

ajal. Kui avaldaja olnuks nõus sillutise eemaldamisega, saanuks ta seda korraldada vajadusel

kolmandate isikute abil või paluda tähtaja pikendamist.

16. TsMS § 38 lg 1 järgi võib huvitatud isik nõuda kohtus juriidilise isiku organi seaduse või

põhikirjaga vastuolus oleva otsuse kehtetuks tunnistamist. Juriidilise isiku organi otsuse

kehtetuks tunnistamist võib nõuda ka juhul, kui juriidilise isiku liige kasutas otsuse tegemisel

hääleõigust selleks, et omandada enda või kolmanda isiku kasuks eeliseid juriidilise isiku või

teiste liikmete kahjuks, ja otsus võimaldab seda eesmärki saavutada.

Üldkoosoleku protokolli kohaselt ei osalenud avaldaja vaidlustatud otsuse tegemisel, seega ei

ole kehtetuks tunnistamise nõude eeldus tema vastuväide otsusele (TsÜS § 38 lg 4 teine lause).

Samas ei ole tsiviilasja materjalide põhjal tuvastatav ükski selline asjaolu, mis annaks alust

tunnistada otsus kehtetuks, mh ei ole tõendatud, et teised korteriühistu liikmed oleksid

kasutanud otsuse tegemisel hääleõigust selleks, et omandada enda või kolmanda isiku kasuks

eeliseid korteriühistu või avaldaja kahjuks (vt ka põhjendusi määruse p-s 15.2).

17. Otsuse võimalik vastuolu üksnes hea usu põhimõttega (KrtS § 12 lg 2, TsÜS §-d 32 ja

138) ei saa olla otsuse tühisuse ega ka kehtetuks tunnistamise aluseks. Kui otsuse tegemisel on

rikutud üksnes TsÜS §-st 32 tulenevat kohustust, mis ei ole hõlmatud TsÜS § 38 lg 1 teise

lause koosseisuga ning rikutud ei ole ühestki konkreetsest muust normist tulenevat kohustust,

siis ei ole võimalik otsust kehtetuks tunnistada (vt P. Varul jt. Tsiviilseadustiku üldosa seadus.

Kommenteeritud väljaanne. Tartu 2023, § 38 komm 3.2.3.2.a, 3.3.3.2.a).

18. Ringkonnakohus märgib, et kuigi avaldaja poolt vaidlustatud korteriomanike

üldkoosoleku 12. mai 2021. a otsus kohtu hinnangul kehtib, tuleb avaldajalt võimalike sillutise

eemaldamise kulude nõudmisel silmas pidada, et tulenevalt KrtS § 12 lg-st 2 ja TsÜS §-st 32

peavad korteriomanikud omavahelistes suhetes järgima hea usu põhimõtet ja arvestama

üksteise õigustatud huve. VÕS § 6 lg 2 kohaselt ei kohaldata võlasuhtele seadusest, tavast või

tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. KrtS § 40 lg 3

järgi võib korteriomanik keelduda kandmast kulusid, millega ta ei ole nõustunud, kui nende

kandmise nõudmine temalt oleks vastuolus hea usu põhimõttega.

Senist kohtupraktikat arvestades võib ka nõuetekohaselt vastuvõetud korteriomanike

üldkoosoleku otsuse täitmine olla erandlikel asjaoludel täielikult või osaliselt korteriomaniku

suhtes vastuolus hea usu põhimõttega, mistõttu võib viimane sel põhjusel otsuse täitmisest

keelduda. See võib mh tähendada, et korteriomanikult ei saa vähemalt tervikuna nõuda

enamuse otsusel tehtud muude kui vajalike kulutuste hüvitamist, kui majanduslikel või muudel

põhjustel ei saa temalt kulude kandmist täies ulatuses eeldada, kuna see tooks talle kaasa rasked

tagajärjed (vt RKTKo 13.02.2012, 3-2-1-116-11, p 24).

Vaidlustatud korteriomanike otsus näeb ette sillutise eemaldamise avaldaja kulul, kui avaldaja

ise seda otsuses märgitud tähtpäevaks ei tee. Juhul kui sillutise eemaldamise kulude hüvitamise

nõudmine avaldajalt on vastuolus hea usu põhimõttega, on avaldajal õigus selles osas

üldkoosoleku otsuse täitmisest keelduda. Kuna avaldaja rajatud sillutis on seni eemaldamata

ning selle eemaldamise aeg ja kulude suurus ei ole teada, pole võimalik praeguses asjas

otsustada selle üle, millises ulatuses on korteriühistu õigustatud nõudma avaldajalt võimalike

kulude hüvitamist.

19. Avaldaja määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb esitatud määruskaebuste

menetlemisega seotud menetluskulud ringkonnakohtus ja Riigikohtus jätta TsMS § 171 lg 1 ja

§ 172 lg 1 teise lause alusel avaldaja kanda.

20. TsMS § 174 lg 4 ja § 177 lg 2 alusel tuleb menetluskulude rahaline suurus määrata

kindlaks maakohtul mõistliku aja jooksul menetlust lõpetava määruse jõustumisest.

21. Maakohus on nõudnud ja avaldaja tasunud määruskaebuselt riigilõivu 70 eurot.

Riigilõivuseaduse (RLS) § 59 lg 15 järgi tasutakse hagita asja lahendava määruse peale

määruskaebuse esitamisel riigilõivu sama palju, kui tuleb tasuda avalduse esialgsel esitamisel

maakohtule, arvestades kaebuse ulatust. RLS § 59 lg 5 alusel tasutakse avalduse esitamisel

hagita menetluse korras läbivaadatavas asjas riigilõivu 50 eurot. Avaldajal on TsMS § 150 lg 1

p 1 ja lg 4 alusel õigus taotleda enam tasutud riigilõivu 20 euro tagastamist. Riigilõivu

tagastamise taotluses tuleb mh ära näidata andmed arvelduskonto kohta, kuhu soovitakse

riigilõivu tagastamist (riigilõivuseaduse § 12 lg 2 teine lause).

(allkirjastatud digitaalselt)

05.09.2024 vigade parandamise määrusega

RESOLUTSIOON

1. Parandada ilmne ebatäpsus Tartu Ringkonnakohtu 28. juuni 2024. a määruse

resolutsiooni punktis 2.

2. Lugeda õigeks Tartu Ringkonnakohtu 28. juuni 2024. a määruse resolutsiooni

punkt 2 järgmises sõnastuses: "Jätta Tartu Maakohtu 22. veebruari 2023. a määruse

resolutsioon muutmata, muutes, sh täiendades, osaliselt maakohtu määruse põhjendusi."