2-22-208/58 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Andra Pärsimägi, Triin Uusen-Nacke, Margit Jäätma

Otsuse tegemise koht ja aeg

Tartu, 28. juuni 2024

Tsiviilasja number

2-22-208

Tsiviilasi

Riin Raukas-i hagi Maiki Imala vastu lepingu alusel

tasutud 51 000 euro tagastamiseks, 4270 euro 12 sendi

suuruse kahjuhüvitise ja viivise väljamõistmiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

59 663 eurot 10 senti

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 18. augusti 2023. a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Maiki Imala apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

Hageja (vastustaja)

Riin Raukas (isikukood XXX),

esindajad

lepinguline esindaja Ravo Vitsut

Kostja (apellant) Maiki Imala (isikukood XXX), esindaja

Kristel Kangilaski

RESOLUTSIOON

1. Jätta Maiki Imala apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tartu Maakohtu 18.

augusti 2023. a otsus tsiviilasjas nr 2-22-208 muutmata, arvestades ka

ringkonnakohtu otsuse põhjendusi.

2. Jätta ringkonnakohtus kantud poolte menetluskulud Maiki Imala kanda.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus pärast asjas

kohtuotsuse jõustumist.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Riin Raukas (hageja) esitas 6. jaanuaril 2022 hagi Maiki Imala (kostja) vastu ja hiljem

hagiavalduse täpsustused, paludes kostjalt hageja kasuks välja mõista võlgnevus 51 000 eurot,

kahjuhüvitis 4270 eurot 12 senti, sissenõutavaks muutunud viivis 312 eurot 99 senti ning

viivis 55 270 eurolt 12 sendilt võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg-s 1 nimetatud määras alates

hagi esitamisest kuni kohustuse täitmiseni. Hageja palus jätta menetluskulud kostja kanda

ning mõista menetluskuludelt välja viivis VÕS § 113 lg-s 1 nimetatud määras. Hageja palus

täiendavalt märkida, et kostja poolt oma kohustuste täitmisel kohustada hagejat andma

kostjale üle XXXXXXXXXXXXXXX (Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr

XXXXXXXX) korteriomandi omandiõigus vabana seda koormavatest asjaõigustest.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 4. mail 2021 korteriomandi müügilepingu,

millega hageja ostis kostjalt korteriomandi aadressiga XXXXXXXXXXXXXXX linn

(kinnistu registriosa nr XXXXXXXX). Hageja tasus kostjale müügilepingu eseme eest 51 000

eurot. Pärast korteriomandi müügilepingu sõlmimist selgus, et lepingu eseme suhtes on

vaidlused E.E.ga seoses trepikoja ilma kaasomaniku loata ümberehitamisega ja

õhksoojuspumbaga (pump on paigaldatud ilma kaasomanike kokkuleppeta). Lisaks ei lähe ahi

soojaks, halva ventilatsiooni tõttu tekib hallitus akende ümbrusesse, kütmisel lähevad aknad

seest uduseks ning kinnistu veesõlm ei vasta nõuetele. Hageja leiab, et lepingu ese ei vasta

lepingutingimustele ja kostja on müüjana rikkunud oluliselt müügilepingut. Hageja tegi 8.

detsembril 2021 notariaalse müügilepingust taganemise avalduse, mille hageja volitatud

esindaja saatis kostjale 9. detsembril 2021. Hageja pakkus kostjale välja tehingu

tagasitäitmiseks notari aja 20. detsembriks 2021. Kostja kinnitas 10. detsembril 2021

müügilepingust taganemise avalduse kättesaamist. Kostja esitas 13. detsembril 2021 ja 14.

detsembril 2021 e-kirjadega oma seisukohad ja teatas, et ta avaldusega ei nõustu ja keeldub

vabatahtlikust tagasitäitmisest. Kuivõrd hageja on müügilepingust kehtivalt taganenud, tuleb

kostjal tagastada lepingu tagasitäitmisena hagejale tasutud ostuhind 51 000 eurot. Samuti

tuleb kostjal hüvitada kahju (kulutused notarile, õigusabile seoses lepingust taganemisega,

laenulepingu tõttu kantud intress) ja tasuda viivist.

Hageja ei pidanud andma enne taganemist kostjale täiendavat tähtaega, taganemisavaldus on

tehtud mõistliku aja jooksul.

2. Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning menetluskulud hageja

kanda.

Kostja väitel ei ole hageja lepingust kehtivalt taganenud. Hagejal puudus õigus ja alus

lepingust taganeda, sest täitmata on lepingust taganemise nii materiaalsed kui ka formaalsed

eeldused. Hageja ei andnud kostjale enne taganemist täiendavat tähtaega puuduste

kõrvaldamiseks. Hageja oli 9. detsembriks 2021 kaotanud ka õiguse lepingust taganemiseks,

sest taganemisavaldus ei ole tehtud mõistliku aja jooksul. Hageja väited, et ülemise naabri

E.E. sõnul oli tal kostjaga vaidlus seoses trepikojas tehtud ümberehitusega alates 11.

detsembrist 2020 ja ümberehitustööd on tehtud ilma E.E. nõusolekuta, ei vasta tõele. Kostja ei

ole korteris ümberehitustöid teinud, vaid need tehti enne kostja poolt korteri omandamist.

Hageja väited seoses asjaoluga, et ahi ei lähe soojaks, on hakanud lagunema ja on

potentsiaalselt tuleohtlik, on tõendamata ja paljasõnalised. Hageja väide, et korteris on

hallitus, on tõendamata ja see ei muuda vastutavaks kostjat. Hageja oli hindamisaktiga

tutvumisest tulenevalt teadlik asjaolust, et õhksoojuspump on paigaldatud ilma kaasomanike

kokkuleppeta. Hageja oli teadlik, et veesõlm tuleb viia vastavusse nõuetega ning reovee eest

tuleb edaspidiselt tasuda. Hageja ei ole kehtivalt lepingust taganenud, seetõttu kostjal puudub

kohustus ostuhinnana tasutu tagastamiseks, viivise tasumiseks ja kahju hüvitamiseks. Kostja

palus vähendada viivist nullini.

Kostja esitas alternatiivselt kasutuseelise nõudele tuginedes tasaarvestusavalduse – hageja

oleks saanud korteri välja üürida, et saada tulu. Lisaks on alust kahjuhüvitise vähendamiseks

VÕS § 139 lg 1 ja § 140 lg 1 alusel – kui korter oleks välja üüritud, oleks hageja saanud

üüritulu teenida, mis oleks katnud intressimaksetega seotud kulud.

MAAKOHTU LAHEND

3. Tartu Maakohus rahuldas 18. augusti 2023. a otsusega hagi ning mõistis kostjalt hageja

kasuks välja võlgnevuse 51 000 eurot, kahjuhüvitise 4270 eurot 12 senti, sissenõutavaks

muutunud viivise 312 eurot 99 senti ja viivise VÕS § 113 lg-s 1 nimetatud määras 55 270

eurolt 12 sendilt alates hagi esitamisest kuni kohustuse täitmiseni. Maakohus kohustas hagejat

andma kostja poolt eelnimetatud kohustuste täitmisel kostjale üle XXXXXXXXXXXXXXX

(Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr XXXXXXXX) korteriomandi

omandiõiguse vabana seda koormavatest asjaõigustest. Maakohus jättis menetluskulud kostja

kanda ning märkis, et määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määrusega pärast

tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse

jõustumist.

Maakohus leidis, et hageja etteheited kostjale toovad kogumina kaasa hagi rahuldamise.

Kostja on müüjana oluliselt korteriomandi müügilepingut rikkunud ja hageja on

korteriomandi müügilepingust kehtivalt taganenud. Kuivõrd hageja on korteriomandi

müügilepingust kehtivalt taganenud, siis tuleb kostjalt välja mõista hageja kasuks tasutud

ostuhind 51 000 eurot. Ka muud nõuded on põhjendatud.

Maakohus viitas VÕS § 218 lg 1 esimesele lausele ning leidis, et asjaolu, mille kohaselt on

korteriomandi müügilepingu eseme suhtes vaidlused seoses trepikojaga, on tõendatud. Ka

ainuüksi see hageja etteheide kostjale toob kaasa hagi rahuldamise. Nimetatud vaidlused ja

nõude esitamise õigus kaasomaniku poolt olid olemas enne vaidlusaluse korteriomandi

müügilepingu sõlmimist. VÕS § 217 lg 2 p 4 sätestab, et asi ei vasta muu hulgas

lepingutingimustele, kui kolmandal isikul on asja suhtes nõue või muu õigus, mida ta võib

esitada. Seega on tegemist lepingutingimustele mittevastavusega, mida saab pidada oluliseks

lepingu rikkumiseks, mis on taganemise materiaalseks eelduseks ja mis andis sellisena aluse

lepingust kehtivalt taganeda.

Isegi kui naaber E.E. ei ole varem kirjalikus vormis vaidlusega seotud nõuet esitanud, siis

sellise nõudeõiguse olemasolu toob kaasa järelduse, et korteriomandi müügilepingu ese ei

vasta lepingu tingimustele, sest kostja kinnitas korteriomandi müügilepingut sõlmides, et

müüdava kinnisasja ja lepingu eseme suhtes ei ole vaidlusi ning seda ei ole koormatud ühegi

muu isiku õigusega (lepingu punktid 2.1.2 ja 2.1.3). Samuti kinnitas kostja, et lepingu eseme

omamise ja kasutamisega seoses ei ole kellegi ees täitmata rahalisi kohustusi (lepingu punkt

2.1.7). Korteriomandi müügilepingu punkt 4.1 kohaselt müüs kostja hagejale korteri vabana

mis tahes kolmandate isikute õigustest ning kõigi õigustega, millega kostja ise seni seda

vallata ja kasutada on võinud.

Puudub alus kahelda hageja väites, mille kohaselt pärast korteriomandi müügilepingu

sõlmimist avaldas kaasomanikust naaber E.E. talle, et eelmise korteri omanikuga ehk kostjaga

oli vaidlus seoses trepikojas teostatud ümberehitustega, sest trepikoda, mis oli kaasomand, oli

ilma loata ja korteriomanike kokkuleppeta ümber ehitatud korteri nr 1 ehk korteriomandi

müügilepingu eseme esikuks ja vannitoaks. E.E. sõnul soovis ta trepikoda ja treppi taastada,

et seda kasutada oma korterisse saamiseks. E.E. kinnitas tunnistajana ütlusi andes

eelnimetatut ja vaidluse olemasolu. Kaudselt kinnitas sama ka tunnistajana ütlusi andes M.M..

E.E. on 2. oktoobril 2021 esitanud avalduse, millest nähtub tema soov trepikoja taastamiseks.

E.E. on esitanud põhilises osas samasisulise seisukoha. E.E. ei ole andnud nõusolekut

ümberehituste tegemiseks kaasomandi pinnale, sh vana trepi eemaldamiseks ja trepikoja

muutmiseks korteri nr 1 eriomandiks. Sellekohane notariaalselt tõestatud kaasomanike

kokkulepe trepikoja korteri nr 1 eriomandi koosseisu arvamiseks ja vastav kanne

kinnistusraamatus puuduvad.

Tõendeid kogumis hinnates järeldas kohus, et puudub põhjus lugeda E.E. ütlusi

ebausaldusväärseteks. Kostja poolt esitatud asjaolu, mille kohaselt E.E. poolt kohtusse

pöördumine on väheusutav, ei ole tõendamisesemega seotud. Ümberehitustööde tegemine

E.E. väidetaval nõusolekul City Kinnisvarahooldus ja Arendus OÜ poolt ei too kaasa hagi

rahuldamata jätmist. U.U. juhitava äriühingu suhtlus majaelanikega, sh kostjaga, samuti tema

ütlused seoses olukorraga enne vaidlusaluse korteriomandi müügilepingu sõlmimist ei asenda

notariaalselt tõestatud kaasomanike kokkulepet. Välistrepi olemasolu City Kinnisvara

Arendus OÜ poolt korteri omandamise eelselt ja tunnistaja U.U. hea läbisaamine E.E.ga ei

välista vaidluse olemasolu. Samal põhjusel ei too kaasa hagi rahuldamata jätmist kostja

vastuväited, et kostja ostis vaidlusaluse korteri nimetatud äriühingult samas seisus ja et hageja

oli teadlik plaane ja kommentaare võrreldes ja lugedes, et ümberehitustööd on tehtud

kaasomandi pinnale.

Korteri müügikuulutuse kohaselt on korter renoveeritud. Nimetatud kuulutuse juures olevalt

korteri plaanilt ei nähtunud kaasomandi osa. Ka 8. aprilli 2021. a eksperdihinnangust nr 0070-

21 ei nähtu ühtegi kaasomandiga seotud asjaolu. Eksperthinnanguna pealkirjastatud

dokumendis (hindamisaktis) on märgitud, et hindaja soovitab andmete korrastamist.

Olukorras, kus registriandmed ei ole vastavusse viidud tegeliku olukorraga, puudub põhjus

kahelda hageja poolt esitatud eelduses, et ta ei ostnud korterit registriandmete põhjal. Kostja

poolt korteri müügi eesmärgil avaldatud korteri plaanilt nähtub tegelik olukord.

Puudub alus kahelda hageja väites, et kaasomandi eseme võimalikul füüsilisel taastamisel

jääb ta ilma eraldi sissepääsust, millele müügikuulutus viitab. VÕS § 217 lg 2 p 1 sätestab, et

asi ei vasta muu hulgas lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi. Õige on

hageja väide, et ta ei pidanud teadma ega eeldama, et korteris tehtud renoveerimis- ja

ümberehitustööd on teostatud kaasomandi pinnale, ilma kaasomaniku nõusolekuta ja

kaasomanik nõuab ümberehituse lammutamist. Kostja ei teavitanud hagejat enne lepingu

sõlmimist puudustest ja võimalike vaidlustega seotud asjaoludest. Kostja väide ehitusteatise

mitteesitamisest ei välista hagi rahuldamist, sest hageja ei pidanud seda asjaolu teadma.

Puudub alus kahelda hageja poolt esitatud asjaolus, mille kohaselt on korteri üheks

kütteallikaks olev õhksoojuspump paigaldatud kaasomanike nõusolekuta. Nimetatu on kaasa

toonud olukorra, mille kohaselt võivad nõusolekut mitte andnud kaasomanikud nõuda

õhksoojuspumba kõrvaldamist. Järelikult on tegemist võimaliku vaidlusega, mille puudumist

kostja aga korteriomandi müügilepingu sõlmimisel kinnitas.

Ahjul olevad vead nähtuvad hageja esitatud 2021. a sügisel tehtud fotodelt. 11. augusti 2020.

a korstnapühkija akt on koostatud ajaliselt lahutatuna ega tõenda sellisena ahju korrasolekut 4.

mail 2021, s.o vaidlusaluse korteriomandi müügilepingu sõlmimise ajal. Akt nr 63 on

koostatud samuti müügilepingu sõlmimise ajaga võrreldes erineval ajal. Kostja tõendid ei

lükka ümber hageja poolt esitatud tõendeid, s.o fotosid ahju vigadest.

Hageja poolt esitatud fotod hallitusest ei oma asja lahendamisel määravat tähendust. Hallituse

tekkimise põhjused saavad olla erinevad ja võivad olla seotud ka muude põhjustega, mis ei

ole kostjaga seostatavad ja vaidlusaluse lepinguga puutumuses.

Hageja etteheide kostjale seoses kinnistu veesõlme mittevastavusega tehnilistele tingimustele

on leidnud kinnitust AS Viljandi Veevärk 12. novembri 2021. a teavitusega. Nimetatud

asjaolu ei oma asja lahendamisel määravat tähendust, sest piisavalt kaalukas ei ole asjaolu, et

kostja jättis hagejale avaldamata, et tsentraalse veevärgiga liitumiseks on vajalik teha

kulukaid kaevetöid veetrassi majani vedamiseks ja teiste korteriomanike nõusolekut.

Nimetatud asjaolud kaasnevad ehitustegevusega möödapääsmatult.

Hageja taganes korteriomandi müügilepingust mõistliku aja jooksul, sest lepingust

taganemiseks pidi hageja selgeks tegema kõik kinnisasja ja naabri nõudega seotud asjaolud.

Hageja väited advokaadiga suhtlemisele kulunud aja osas ja hageja tööga seonduva osas

pandeemia olukorras on põhjendatud. Kostja suhtlus hagejaga tekkinud olukorra

selgitamiseks ei olnud selline, et käesolevas menetluses taganemisavalduse tegemiseks

mõistliku aja möödumist hagejale ette heita. Hageja ja kostja vestluse sisu ei välista hagejal

tekkinud vajadust siiski asjaolusid täiendavalt kontrollida, sest tegemist oli koduks ostetud

korteriga ja seetõttu sedavõrd kaalukat otsustust tingiva olukorraga ning seega ei saa nõustuda

kostja seisukohaga, et hageja pidi hiljemalt 5. juunil 2021 teada saama, et esineb puudus ja et

6 kuud 4 päeva hiljem tehtud taganemisavaldus ei ole tehtud mõistliku aja jooksul.

Hagejal ei olnud vajalik taganemisavalduse tegemise eelselt anda kostjale tema kohustuse

täitmiseks täiendavat tähtaega, sest kostjal puudus võimalus kaasomandi pinna määramiseks

korteri 1 eriomandi koosseisu, seega asja parandamine või asendamine ei ole võimalik.

Korteriomandi müügilepingu täitmine on kostja poolt võimatu, kuivõrd tal ei ole võimalik

puudusi kõrvaldada ja lepingueset lepingutingimustega vastavusse viia. Kostja vastuväide, et

uute plaanide koostamise ja nendele korteriühistu liikmete nõusoleku võtmise kaudu saanuks

ta lepingu täidetud, ei too kaasa hagi rahuldamata jätmist, sest kostja lahendus ei tähendaks

lepingu täitmist, vaid osalist muutmist. Lisaks puudub kostja pakutud lahenduse

realiseerumiseks piisav tõenäosus, sest vaidlused E.E.ga ei näita vaibumise märke. Asjas ei

ole ainsaks lahenduseks küll vaid endise olukorra taastamine ja olukord on võimalik

lahendada naabri tahteavalduse asendamisega kohtulahendiga, samas kohtulahendi saamine

jääb väljapoole asja parandamist või asendamist.

Kahjunõude osas leidis maakohus, et tõendatud on, et hageja on tasunud notaritele 207 eurot

43 senti ja 124 eurot 44 senti, õigusabi eest seoses taganemisavalduse tegemisega 480 eurot,

intresse Coop Pank AS-le ja sellel alusel korduvalt nõuet suurendanud. Selliselt on

kahjunõude suuruseks kujunenud 4270 eurot 12 senti. Kostja ei ole hageja arvutustele

vastuväiteid esitanud. Kostja on esitanud üldise vastuväite kahjunõude põhjendamatusest

seoses väitega, et taganemisavaldus ei kehti. Kuivõrd taganemisavaldus on kehtiv, siis on

põhjendatud ka kahjunõude täielik rahuldamine.

Viivise summa on hagi esitamise seisuga 312 eurot 99 senti. Viivisenõue on põhjendatud ja

maakohus rahuldas selle täielikult.

Kostja on esitanud hagile tasaarvestuse vastuväite, esitades tasaarvestusavalduse, leides, et kui

korter ei oleks olnud alates 31. maist 2021 hageja omandis, oleks kostjal võimalik olnud saada

üüritulu ja tegemist on kasutuseelisega, mille osas on võimalik tasaarvestus. Kostja esitas

kv.ee väljavõtte ja maakleri arvamuse (kuu üüritulu 250–300 eurot) ja leiab, et kasutuseelise

nõude suurus on 5573 eurot 60 senti. Hageja vaidleb tasaarvestusavaldusele vastu ja leiab, et

kostja on ise vastuvõtuviivituses, sest keeldus müügilepingu tagasitäitmisest ja korter on

olnud osa tasaarvestusavalduses nimetatud ajast kostja enda valduses.

Maakohus viitas, et osa tasaarvestusavalduses nimetatud ajast oli korter kostja valduses.

Pooled soovisid ühiselt jõuda kompromissile. Hageja kandis osaliselt elektrikulu perioodil,

kui korter oli kostja valduses. Ettepanekud korter välja üürida oli seotud asja

kompromissilepingu kaudu lahenduse saavutamisega. Kostjal puudub selge nõue, mida hageja

nõudega tasaarvestada. Nõue pole muutunud ka sissenõutavaks. Kostja tasaarvestusavaldus

tuleb jätta rahuldamata, seda hageja nõudega mitte tasaarvestades.

Hageja palus täiendavalt märkida, et maakohus kohustaks hagejat kostja poolt oma kohustuste

täitmisel andma kostjale üle XXXXXXXXXXXXXXX (Tartu Maakohtu kinnistusosakonna

registriosa nr XXXXXXXX) korteriomandi omandiõigus vabana seda koormavatest

asjaõigustest. Kostja ei ole vastuväiteid nimetatud nõudele esitanud ja nõude rahuldamine on

põhjendatud. Kostja taotlus teha otsuse täitmine sõltuvaks hageja poolt omandiõiguse

ülekandmise kohustuse täitmisest on eelnimetatud hageja taotluse rahuldamisega sisuliselt

lahendatud.

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 alusel jättis maakohus menetluskulud

kostja kanda. Maakohus ei määranud menetluskulude rahalist suurust kindlaks, vaid märkis,

et määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtulahendi jõustumist.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, paludes maakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega jätta

hagi täielikult rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda.

Kohus on rikkunud TsMS § 442 lg-t 8 ning § 232 lg-t 1 ning kohaldanud ebaõigesti VÕS §

218 lg-t 1 ning VÕS § 217 lg 2 p 4, kui asus seisukohale, et korteriomand ei vasta

lepingutingimustele seetõttu, et ülemine naaber E.E. on hageja vastu esitanud nõude ning

nõudeõigus oli olemas müügitehingu hetkel.

Kohus on ebaõigesti asunud seisukohale, et korter ei vasta lepingu tingimustele seetõttu, et

kostja kinnitas korteriomandi müügilepingut sõlmides, et müüdava kinnisasja ja lepingu

eseme suhtes ei ole vaidlusi ning seda ei ole koormatud ühegi muu isiku õigusega (lepingu p-

d 2.1.2 ja 2.1.3). Müügitehingu hetkel puudusid kostja ja E.E. vahel kaasomandi pinna osas

igasugused vaidlused.

Kohus on rikkunud TsMS § 232 lg-t 1, kui asus tunnistaja E.E. ütlusi hinnates seisukohale, et

E.E. sõnul soovis ta trepikoda ja treppi taastada, et seda kasutada oma korterisse saamiseks.

Ütlustest järeldub, et trepi osas oli kostja ja E.E. vahel suhtlus vaid ühel kuupäeval (11.

detsembril 2020), mil E.E. ütles, et soovib treppi tagasi. Vaidlus tähendab kahepoolset

argumentatsiooni, mis aga puudus. Kostja ei pidanud mittesõbraliku vestluse käigus õhku

visatud väitest aru saama, mis treppi E.E. üleüldse silmas peab. E.E. 2. oktoobri 2021. a

avaldus on esitatud pärast müügilepingu sõlmimist, seega vaidlust enne ei olnud.

Kohus on rikkunud TsMS § 232 lg-t 1, kui asus tunnistaja M.M. ütlusi hinnates seisukohale,

et kaudselt kinnitas vaidlust kaasomandi pinna osas ka M.M.. Tunnistaja ütluste kohaselt ei

olnud ta kostja ja oma ema E.E. vaidluste juures.

Olulist lepingurikkumist ei esine, maakohus kohaldas vääralt VÕS § 116. Asjaolu, et E.E.

pole kohtusse pika aja jooksul pöördunud, näitab seda.

Kohus kohaldas ebaõigesti VÕS § 217 lg 2 p 1, leides, et kaasomandi füüsilisel taastamisel

jääb hageja ilma eraldi sissepääsust, millest tulenevalt ei vasta korter lepingu tingimustele.

Notariaalse ostu-müügilepingu kohaselt ei olnud lepingu tingimuseks eraldi sissepääsuga

korter.

Plaani ja eksperthinnangu (hindamisakti) selgitustega tutvumise järgselt pidi hageja aru

saama, et korteris tehtud renoveerimis- ja ümberehitustööd on tehtud kaasomandi pinnale,

ilma kaasomaniku nõusolekuta ja kaasomanik võib nõuda ümberehituse lammutamist ning

kohtu vastupidine järeldus on ebaõige. Igal juhul ei saanud hageja hindamisakti alusel

eeldada, et korteris ei oleks tehtud ebaseaduslikke ümberehitustöid.

Faktist, et ehitustööd on tehtud ilma ehitusteatist esitamata, pidi hageja mõistma või eeldama,

et võivad puududa kaasomanike nõusolekud.

Maakohus jättis põhjendamata, kuidas õhksoojuspumba paigaldamise osas kaasomanike

nõusoleku puudumine annab aluse lepingust taganemiseks ja seda ilma täiendavat tähtaega

andmata.

Maakohus on vääralt tõendeid hinnates tuvastanud, et hageja on tõendanud fotodega, et

esitatud ahi ei ole korras – ei lähe soojaks ja on tuleohtlik ning laguneb. Maakohtu otsus on

selles osas vastuoluline. Analüüsimata on ahjuga seoses taganemise materiaalsete ja

formaalsete eelduste esinemine.

Kohus on jätnud kohaldamata VÕS § 218 lg 4 ning rikkunud TsMS § 232 lg-t 1, jättes

analüüsimata ning hindamata kostja poolt 14. juuli 2023. a lisa 1 (notari e-kiri) ning 8. juunil

2022 esitatud lisad 1 ja 2 (notari e-kiri ja plaan, mida notar tehingu tegemisel tutvustas).

Hageja pidi olema etteheidetavast puudusest (korteri esik on ehitatud kaasomandi pinnale)

teadlik.

Maakohus on kohaldanud ebaõigesti VÕS § 118 lg 1 p 1, asudes seisukohale, et hageja

taganes lepingust mõistliku aja jooksul. Taganemise mõistlik aeg möödus hiljemalt 3.

oktoobril 2021.

Maakohus on kohaldanud ebaõigesti VÕS § 116 lg-t 4, asudes seisukohale, et taganemine oli

lubatud ilma täiendavat tähtaega andmata. Kostja võimuses oleks olnud kaasomandi pinna

määramine korteri 1 eriomandi koosseisu (tulnuks koostada uued plaanid ja nendele võtta

korteriühistu liikmete nõusolek). Vale on maakohtu järeldus, et väidetava puuduse

kõrvaldamine oleks olnud võimatu. Kostja pole arvestanud kostja vastuväidetega seoses

sellega, et lepingust taganemisel kannaks kostja ebamõistlikult suurt kahju, millest johtuvalt

tulnuks igal juhul määrata kohustuse täitmiseks täiendav tähtaeg.

Kohus on jätnud kohaldamata VÕS § 139 lg 1 ja § 140 lg 1 hageja kahjunõude lahendamisel,

eelkõige intressimaksetega seoses. Kui hageja oleks korteri välja üürinud või ise sees elades

saanud kasutuseeliseid, olnuks hagejal võimalik teenida üüritulu, mis oleks katnud hageja

intressimaksed ning olulises osas ka hageja viivisenõude. Alternatiivselt on põhjendatud

kahju vähendada, sest kostja suhtes on ebaõiglane kahju hüvitamine olukorras, kus hageja ise

on kahju tekkimises süüdi (kahju ei oleks tekkinud, kui hageja oleks korteri välja üürinud või

ise korteris sees elades saanud kasutuseeliseid).

Kohus on jätnud kohaldamata VÕS § 113 lg 8, rikkudes seeläbi ka TsMS § 442 lg-t 8 ja § 232

lg-t 1, jättes täielikult arvesse võtmata kostja esitatud nõude viivise vähendamiseks (otsuse

punkt 25).

Kohus on rikkunud TsMS § 436 lg-t 1 ning kohaldanud ebaõigesti VÕS § 200 lg-t 4 ning

VÕS § 82 lg-t 7, asudes seisukohale, et kostjal puudub selge nõue, mida hageja nõudega

tasaarvestada ning kostja tasaarvestusavalduses nimetatud nõue ei ole muutunud

sissenõutavaks. Isegi kui möönda (millega hageja ei nõustu), et kasutuseelis ei ole

põhjendatud aja eest, mil korter oli seoses kompromissläbirääkimistega kostja valduses, jääb

arusaamatuks, miks ei tasaarvestanud kohus kostja nõuet perioodi osas, mil korter ei olnud

kostja valduses. Kasutuseelise nõude lahendamiseks piisab sellest, et hageja oli korteri

omanik ning omanikuna oli tal õigus korterit kasutada ja käsutada. Apellatsioonimenetluses

esitatud Lea Kallase teatisega soovib kostja tõendada, et hageja teenib reaalselt korterit välja

üürides üüritulu alates maist. Seetõttu on ainetu ka hageja väide, et korter on elamiskõlbmatu.

Alternatiivselt tuleks hageja kahjunõuet vähendada VÕS § 140 lg 1 alusel seetõttu, et kostja

suhtes oleks äärmiselt ebaõiglane, et kostja hüvitab hagejale kahju ning lisaks saab hageja

kasutuseeliseid. Eelnev oleks vastuolus kahju hüvitamise eesmärgiga.

5. Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, paludes jätta see rahuldamata, maakohtu otsus

muutmata ning jätta menetluskulud kostja kanda.

Maakohus ei ole ebaõigesti kohaldanud materiaal- või menetlusõiguse norme ning puudub

alus maakohtu otsusest erineva otsuse tegemiseks. Maakohtu otsus on põhjendatud.

Maakohus on õigesti leidnud, et kostja ja naaber E.E. vahel olid vaidlused trepi taastamise ja

kaasomandi pinna üle ajal, mil kostja oli veel korteri omanik.

Müügilepingu tingimuste ja eseme omaduste tuvastamisel tuleb lähtuda müügikuulutusest ja

kostja poolt avaldatud asjaoludest, sealhulgas kostja poolt esitletud korteri plaanist.

Müügilepingu ühestki tingimusest ei tulene, et kaasomanikuga on vaidlused, lepinguesemeks

olev korter on osaliselt ehitatud kaasomandi pinnale ebaseaduslikult, ilma kaasomaniku

nõusolekuta ja korter tuleb taastada nii, et seetõttu muutuvad korteri omadused – väheneb

korteri eriomandina kasutatav reaalne pindala, ruumide arv, ruumide paigutus, sissepääs, uste

asend ja kaob eraldi sissepääs. Kostja ei teatanud mingil viisil puudustest enne müügilepingu

sõlmimist ega müügilepingu sõlmimisel. Korteril ei ole kokkulepitud omadusi, kuivõrd

korteriga seoses on kaasomandi vaidlus, osa korteri eriomandi pinnast on kaasomandi osa.

Hageja ei pidanud teadma ega eeldama puudusi lepingu esemel. Hindaja on pelgalt

soovitanud andmete korrastamist ehk soovitanud viia registris olevad andmed kooskõlla

tegeliku olukorraga. Hageja ei ole eriteadmistega isik ega pidanud esitatud hinnangust või

muudest asjaoludest välja lugema mingeid andmeid ja järeldusi, mida hindaja otsesõnu ega

isegi kaudselt ei viidanud.

Kohus ei ole jätnud analüüsimata 8. juuni 2022. a notari e-kirja ja plaani. Tegelikkuses

hagejale nimetatud plaani tehingu tõestamisel ei näidatud. Tehing toimus kaugtõestamise teel.

Kostja kohustus müüjana oli puudustele selgelt viidata ja müügilepingus välja tuua. Kui

müügilepingus on kostja selgelt ja konkreetselt kinnitanud vaidluste puudumist ja kolmandate

isikute ees kohustuste puudumist, ei pidanud hageja eeldama, et vaidlusi tekib ja kinnisasi ei

ole vaba kolmandate isikute õigustest.

Maakohus leidis põhjendatult, et hageja taganes lepingust mõistliku aja jooksul ja taganemine

oli lubatud ilma täiendavat tähtaega andmata.

Kostjal oli alates 2021. a juuni algusest kuni käesoleva ajani aega puudused kõrvaldada.

Kostja on seda ka üritanud alates 2022. a juunist, kui poolte vahel olid läbirääkimised

kompromissi sõlmimiseks. Kostjal oli korteri valdus ja ta üritas seda võõrandada või E.E.ga

kokkuleppeid sõlmida. Kostja müüs hagejale teadlikult puudustega asja. Kostja on andnud

mõista ja teada, et ta oma kohustust ei täida. Seega ei pidanud hageja enne lepingust

taganemist andma täiendavat tähtaega.

Kostja ei ole menetluses ega apellatsioonkaebuses mingil viisil tõendanud ega põhistanud,

kuidas ta kandis lepingust taganemisel ebamõistlikult suurt kahju, võrreldes olukorraga, kus

hageja oleks andnud talle täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks.

Kohtu otsuse põhjendustest tuleneb, et kostja esitatud taotlus kahju vähendamiseks ei ole

põhjendatud. Kohus on tuvastanud, et korter oli kostja valduses ja pooled soovisid ühiselt

kompromissile jõuda ning hageja kandis korteri kostja valduses oleku ajal elektrikulu. Seega

on kohus selgitanud, et hageja ei pidanud korterit välja üürima, mistõttu on alusetu väide, et

hageja oli kahju tekkimises ise süüdi.

Kahjuhüvitise nõude vähendamine oleks antud juhul vastuolus ka VÕS § 127 lg-st 1 tuleneva

kahju hüvitamise peamise põhimõttega.

Alust ei ole vähendada viivisenõuet põhjusel, et kostja töötasu on alla keskmise ja nii suur

viivis ei ole enam õiguskaitsevahendiks. Hageja hinnangul on kostja keskmisest paremal

majanduslikul järjel isik. Hageja nõuab kostjalt viivist VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras

ehk seaduses sätestatud määras. Seega ei saa öelda, et hageja poolt nõutud viivis on

ebamõistlikult suur.

Ka on kostja alates ostuhinna 51 000 euro saamisest nimetatud raha kasutanud ja selle eest

saanud otsest või kaudset kasu. Inflatsiooni tõttu on raha väärtus langenud. Sellest tulenevalt

ei ole asjakohane väide, et hageja viivisenõue on ebamõistlikult suur ning et seda tuleb

vähendada. Viivise vähendamine oleks ebaõiglane ja kahjustaks hagejat.

Kohus on otsuses käsitlenud kostja tasaarvestusega seotud väiteid.

Hageja oleks väljaüürimisega pidanud võtma omale kohustused ja vastutuse teise

lepingupoole ees. Hagejal ei olnud väljaüürimise kohustust ja temalt ei saanud seda oodata,

olukorras kus korter oli kostja valduses, kostja tegeles aktiivselt selle müügiga, näitas ostjatele

ja iga hetk oli võimalus, et korter müüakse. Apellatsioonkaebuse lisas 1 esitatud tõendi osas

leiab hageja, et nimetatud tõend ei tõenda kasutuseelise nõuet. Jääb arusaamatuks, kuidas

naaber teab, et korteris elavad üürnikud ning kas ja kui palju ja mis tingimustel nad selle eest

raha maksavad. Nimetatud tõend ei tõenda, et hageja teenib korteriga tulu, mida saab

kasutuseelisena käsitleda.

Maakohus on ahju ja õhksoojuspumba osas seisukoha võtnud. Maakohus ei ole väitnud, et

ainuüksi ahju korrasolek või õhksoojuspumba paigaldamise nõusoleku puudumine oleks

lepingust taganemise materiaalseks aluseks. Asjaolude kogumis on taganemine põhjendatud.

Maakohus on toonud välja, et kaasomandiga seotud vaidlused on juba iseseisvaks aluseks

lepingust taganemiseks ja hagi rahuldamiseks.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et

maakohtu otsus tuleb jätta TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel muutmata, arvestades ka

ringkonnakohtu otsuses toodud põhjendusi. Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata.

7. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on põhjendatult hagi rahuldanud, leides, et kostja on

lepingut oluliselt rikkunud, mis andis aluse lepingust taganemiseks, hageja ei pidanud andma

enne taganemist kostjale täiendavat tähtaega, hageja taganes lepingust mõistliku aja jooksul,

põhjendatud on kahjunõue ja viivisenõue ning nende vähendamiseks alust pole. Mh nõustub

ringkonnakohus maakohtu järeldusega selle kohta, et praegusel juhul ei ole alust

tasaarvestamiseks.

Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ega pea vajalikuks neid kõiki TsMS

§ 654 lg-st 6 tulenevalt korrata. Arvestada tuleb samas ka allpool toodud ringkonnakohtu

otsuse põhjendusi.

8. Vastuseks kostja apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.

8.1. Maakohus on põhjendatult tuvastanud, et müügilepingu ese ei vastanud müügilepingu

tingimustele VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes. Müügitehingu tegemise hetkel oli kostja ja E.E.

vahel kaasomandi pinna osas vaidlus – E.E. soovis, et kaasomandi osal, millel oli tehtud

ümberehitustöid ilma E.E. nõusolekuta, taastataks lammutatud trepp. Maakohus tuvastas E.E.

ütluste alusel põhjendatult, et E.E. kinnitas vaidluse olemasolu. Mh on E.E. viidanud oma

ütlustes sellele, et „Maiki Imala-ile ma lihtsalt teatasin 11.12.2020, et ma soovin treppi tagasi

ja õhksoojuspumpa ma ei taha. Me ei olnud tollel päeval teineteise suhtes eriti sõbralikud“ (dtl

180). Lisaks vastas E.E. küsimusele, kas ta teavitas kostjat, et soovib ära lammutatud treppi

taastada, jaatavalt ning lisas, et tegi seda 11. detsembril 2020 ja jaanuaris pandi korter juba

müüki (dtl 180). Asjaolu, et tõendatud on E.E.ga vestlus vaid ühel päeval või et E.E. ei

kinnitanud istungil otsesõnu kavatsust kohtusse pöörduda, ei muuda maakohtu järeldust

ebaõigeks. Asjaolu, et poolte vahel polnud vestlus sõbralik, kinnitab ringkonnakohtu

hinnangul just vaidluse olemasolu, mitte ei lükka seda ümber. Lisaks, nagu on viidanud

hageja, nähtub ka hageja ja kostja vestlusest, kus hageja teavitas kostjat E.E. nõudest trepp

taastada, et kostja oli ka eelnevalt E.E.ga vaielnud. Nii märgib kostja vastuseks hageja

sõnumitele selle kohta, et E.E. nõuab trepi taastamist, kuna tema poolt kasutatav trepp on

ohtlik, järgmist: „Ma nii tõsiselt seda asja ei võtaks. Ennegi mingit jama ajanud.“ (dtl 117).

Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus põhjendatult viidanud ka sellele, et vaidluse

olemasolu kinnitavad kaudselt E.E. tütre M.M. ütlused. Ringkonnakohus nõustub kostjaga, et

kuigi M.M. ei olnud oma ema ja kostja vestluse juures, siis kuna ta elas koos oma emaga,

võib eeldada, et ta oli vaidlusest teadlik.

Asjas nähtub, et ümberehitusteks ei olnud kaasomanike nõusolekut ja üks kaasomanikest

avaldas soovi ümberehituste lammutamiseks ja trepi taastamiseks kaasomandi osal, millele oli

tehtud ümberehitused. Kostja oli korteriomandi müügilepingut sõlmides mh kinnitanud, et

müüdava kinnisasja ja lepingu eseme suhtes ei ole vaidlusi ning seda ei ole koormatud ühegi

muu isiku õigusega (lepingu p-d 2.1.2 ja 2.1.3). Kuna asjas nähtub, et E.E.ga oli kaasomandi

eseme suhtes vaidlus ja ta pole andnud nõusolekut ümberehituste teostamiseks kaasomandi

pinnale, sh vana trepi eemaldamiseks ja trepikoja muutmiseks korteri nr 1 eriomandiks, siis

polnud kostja kinnitus õige. U. U., kes tegi ümberehitustöid, kirjalikud ütlused E.E. võimaliku

suulise nõusoleku kohta ei anna alust asuda maakohtust erinevale seisukohale kaasomanikuga

notariaalselt tõestatud kokkuleppe puudumise kohta.

Maakohus on põhjendatult viidanud, et korteriomandi taastamisel jääb hageja ilma lisaks ka

eraldi sissepääsust, millele müügikuulutus viitab (dtl 24). Hageja on ka viidanud, et

kaasomandi taastamisel ja korteri ümberehitamisel väheneks lisaks korteri pindala, muutuks

ruumide suurus, arv, nende paigutus ja otstarve.

Kostja on viidanud apellatsioonkaebuses sellele, et hageja pidi aru saama plaani ja

hindamisaktiga tutvudes, et korteris tehtud renoveerimis- ja ümberehitustööd on tehtud

kaasomandi pinnale, ilma kaasomandi nõusolekuta ja kaasomanik nõuab ümberehituste

lammutamist. Hindamisaktis on hindaja viidanud järgnevale: „Elamu kütteallikaks on lisaks

ahiküttele ka õhksoojuspump, mida ehitisregistrisse ei ole kantud. Korteris on teostatud

ümberehitusi. Esiku (plaanil nr 12) asemele on ehitatud san. Ruum. Tuulekojas (plaanil nr 11)

asuv trepp on eemaldatud, uks on kinni ehitatud ning uus uks on ehitatud toa (plaanil nr 14)

suunas. Ehitisregistris on märgitud veevarustuse liigiks võrk, tegelikkuses on lokaalne.

Teostatud on osaline fassaadi renoveerimine. Puuduvad vajalikud dokumendid (ehitusteatis).

Hindamisel on arvestatud tegeliku olukorraga. Hindaja soovitab andmete korrastamist.“ (dtl

32). Sama on hindaja korranud hindamisaktis ruumilahenduse/planeeringu all, viidates

järgnevale: „Esik, köök, magamistuba, elutuba, WC/duširuum. Eraldi sissepääs. Korteris on

teostatud ümberehitusi. Esiku (plaanil nr 12) asemele on ehitatud san. Ruum. Tuulekojas

(plaanil nr 11) asuv trepp on eemaldatud, uks on kinni ehitatud ning uus uks on ehitatud toa

(plaanil nr 14) suunas. Hindamisel arvestatakse tegeliku olukorraga. Hindaja soovitab

plaanimaterjali korrigeerimist. Plaanimaterjal on välja toodud lisas nr 4.“ (dtl 37).

Ringkonnakohus leiab, et kuigi hindamisaktist ja plaanist võis järeldada, et tehtud on

ümberehitustöid, ei pidanud hageja eeltoodust järeldama, et ümberehitustööd on tehtud

kaasomandi pinnale ilma kaasomaniku nõusolekuta ja et kaasomanik nõuab ümberehituse

lammutamist ja endise olukorra taastamist. Ehitusteatise puudumisele viitamine hindamisaktis

pole samuti asjaoluks, millest tulenevalt pidi hageja eeldama, et kaasomanik vaidlustab

ümberehituste tegemist või et need on tehtud kaasomaniku nõusolekuta. Olukorras, kus kostja

ei teavitanud hagejat sellest, et korteri puhul on tehtud ümberehitustöid kaasomandi pinnale

ilma kaasomaniku nõusolekuta, kaasomanikuga on selles osas vaidlus, kaasomanik nõuab

ümberehituse lammutamist ja endise olukorra taastamist, vaid vastupidiselt kinnitas, et

vaidlusi ei ole, ei muutunud eelnev asja kokkulepitud omaduseks VÕS § 217 lg 2 p 1

tähenduses.

Ringkonnakohus leiab, et kui müüakse korteriomand, kus eriomandi eset on faktiliselt

laiendatud kaasomandi pinna arvelt ilma kaasomaniku nõusolekuta tehtud ümberehitusega,

kaasomanikuga on selles osas vaidlus ning kaasomanik nõuab ümberehituse lammutamist ja

endise olukorra taastamist, lepingus kinnitatakse aga vaidluste puudumist, on tegemist

korteriomandi puudusega nii VÕS § 217 lg 2 p 1 kui ka p 2 mõttes. Tegemist on sellise

puuduse puhul olulise lepingurikkumisega, mis annab aluse lepingust taganemiseks.

8.2. Õige on kostja väide, et maakohus pole eraldi viidanud VÕS § 218 lg-le 4, mille kohaselt

ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel

asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma. Käesoleva lõike esimeses

lauses sätestatut ei kohaldata tarbijalemüügi puhul. Samas on maakohus hageja teadmist või

teadma pidamist otsuses käsitlenud, viidates, et hageja ei pidanud teadma, et ümberehitustööd

on tehtud kaasomandi pinnale ilma kaasomaniku nõusolekuta ja kaasomanik nõuab

ümberehituse lammutamist. Ringkonnakohus nõustub maakohtu järeldusega, et hageja ei

teadnud ega pidanudki teadma võimalikust puudusest seoses vaidluse ja nõusoleku

puudumisega kaasomandi osa ümberehituseks.

Nõustuda võib kostjaga, et maakohus pole eraldi viidanud tõenditena notari e-kirjale ja

plaanile. Ringkonnakohus, hinnates esitatud tõendeid, leiab, et seda, et kaasomandi pinnale on

tehtud ümberehitustööd ilma kaasomaniku nõusolekuta ja kaasomanikuga on vaidlus, ei

pidanud hageja järeldama ka notari väidetavalt tutvustatud plaanist (dtl 206), eriti arvestades

seda, et kostja ise kinnitas notariaalses lepingus, et lepingueseme suhtes ei ole vaidlusi. Notari

e-kirjades märgitud ja tagantjärele esitatud hinnang, et kostjale ei saa ette heita plaani ja

tegeliku olukorra erinevust (dtl 207, 340), ei muuda ringkonnakohtu hinnangul järeldust, et

hageja ei pidanud teadma kaasomaniku nõusoleku puudumisest ja vaidlusest kaasomanikuga.

8.3. Maakohus on põhjendatult jõudnud järeldusele, et hageja ei pidanud andma kostjale

täiendavat tähtaega lepingust taganemiseks. Lepingust taganemise ajal kehtinud VÕS § 223 lg

1 kohaselt loetakse müüjat müügilepingut oluliselt rikkunuks muu hulgas ka siis, kui asja

parandamine või asendamine ei ole võimalik või ebaõnnestub või kui müüja keeldub

õigustamatult asja parandamast või asendamast või ei tee seda mõistliku aja jooksul pärast

talle lepingutingimustele mittevastavusest teatamist. Samal ajal kehtinud VÕS § 223 lg 3

kohaselt ei pea selle paragrahvi lõigetes 1 ja 2 nimetatud juhul ostja määrama müüjale tema

kohustuse täitmiseks VÕS §-s 114 nimetatud täiendavat tähtaega ning võib muu hulgas

lepingust taganeda. Asjas nähtub, et kostja ei tunnistanud seda, et esineks rikkumine. Nii

viitab kostja oma sõnumis, et „see naaber pole normaalne oma jutuga. Midagi pole seal

kaasomandis. Notar on kaks korda kinnitanud plaani kohaselt korteri paigutuse ja see kuulub

siis sellele korterile.“ (dtl 141). Lisaks nähtub asjas, et täiendava tähtaja andmine ei oleks

võimaldanud ka puudust kõrvaldada – asjas ei ole vaidlust, et kaasomanik pole senini andnud

oma nõusolekut ümberehitustööde seadustamiseks. Muul viisil puuduse kõrvaldamine ei oleks

ka ringkonnakohtu hinnangul võimalik. Asjas ei saa järeldada, et kuna on teoreetiline

võimalus kostjal nõusolekut küsida, kuigi nõusolekut pole senini saadud, oleks hageja

pidanud kostjale andma enne taganemist täiendava tähtaja. Lisaks märgib ringkonnakohus, et

hageja ei taganenud lepingust kohe pärast vaidlusest teadasaamist, vaid tegi seda alles 8.

detsembri 2021. a notariaalse taganemisavaldusega, mille hageja esindaja saatis kostjale 9.

detsembril 2021. Seega sisuliselt on hageja võimaldanud kostjal ligi pool aastat puudus

kõrvaldada. Hageja on mh apellatsioonimenetluses viidanud sellele, et kostja on üritanud

puudusi kõrvaldada alates 2022. a juunist, kui poolte vahel olid läbirääkimised kompromissi

sõlmimiseks, kostjal oli korteri valdus ja ta üritas seda võõrandada või E.E.ga kokkuleppeid

sõlmida. Kõik sellekohased katsed ebaõnnestusid.

8.4. Õhksoojuspumpa puudutavate väidetega seonduvalt märgib ringkonnakohus, et

maakohus pole viidanud, et üksnes õhksoojuspumbaga seonduv oleks andnud alust lepingust

taganeda. Samuti pole maakohus pidanud ahjuga seonduvat eraldi võttes aluseks, et lepingust

taganeda. Maakohus on viidanud, et taganemiseks annab alust ainuüksi vaidlus

kaasomanikuga trepikoja üle. Seega asjaolu, et õhksoojuspumba ja ahjuga seotud puuduste

osas pole maakohus eraldi hinnanud, kas see andnuks õiguse lepingust taganeda ja seda ilma

täiendavat tähtaega määramata, pole aluseks maakohtu otsuse tühistamiseks.

Nõustuda võib kostjaga, et esitatud fotod ei tõenda seda, et ahi ei lähe soojaks ning on

tuleohtlik. Fotodelt nähtuvad samas praod ahjus, mistõttu saab fotode põhjal järeldada, et ahi

laguneb. Samas, nagu eelnevalt leitud, annab aluse lepingust taganemiseks vaidlus

kaasomanikuga trepikoja üle, mistõttu ahjuga seonduvad maakohtu järeldused ahju

soojapidavuse ja tuleohtlikkuse kohta ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks.

8.5. Maakohus on ringkonnakohtu hinnangul põhjendatult leidnud, et hageja taganes lepingust

mõistliku aja jooksul. Maakohus hindas õigustatult, et hageja pidi lepingust taganemiseks

selgeks tegema kõik kinnisasja ja naabri nõudega seotud asjaolud, mis võttis aega.

8.6. Maakohus pole küll eraldi hinnanud VÕS § 139 lg 1 ja § 140 lg 1 võimalikku

kohaldamist, kuid ringkonnakohus leiab, et praegusel juhul ei ole alust eelnimetatud sätete

alusel hageja kahjunõuet (sh intressimaksetega seoses) vähendada. Väide, et hageja oleks

pidanud korteri välja üürima, ei ole ringkonnakohtu hinnangul põhjendatud. Nagu nähtub, ei

nõustunud kostja taganemisega. Asjas nähtub ka see, et vahepeal oli korter kostja valduses,

hageja maksis samal ajal elektri eest. Asja materjalidest tulenes, et kostja tegeles aktiivselt

korterile uue ostja leidmisega. Lisaks ei saa eeldada, et hageja võtab endale üürileandjana

kohustusi sel ajal, kui vaieldakse selle üle, et kaasomanik esitab kaasomandi osaga seonduvalt

nõudmisi, soovib ümberehituste lammutamist ning on mh viidanud, et asub neid ise teostama.

Ei saa öelda, et hageja on tekkinud kahju ise põhjustanud.

8.7. Õige on see, et maakohus pole käsitlenud kostja väidet viivise vähendamiseks. Samas,

hinnates hageja sellekohast taotlust, leiab ringkonnakohus, et esitatud asjaolud ei anna alust

väitmaks, et põhjendatud oleks viivise vähendamine. Praegusel juhul tuleb mh arvestada, et

hageja nõuab viivist seadusjärgses määras.

8.8. Kostja esitatud kasutuseelistega seotud nõude ja selle võimaliku tasaarvestusega seoses

on maakohus leidnud lõppjärelduses õigesti, et tasaarvestuseks praegusel juhul alust pole.

VÕS § 189 lg 1 esimese lause järgi võib lepingust taganemise korral kumbki lepingupool

nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu

väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu. VÕS § 191 lg 1 järgi, kui lepingupool ei saanud

vilju või muud kasu, mida tal oleks olnud võimalik korrapärase majandamise nõudeid järgides

saada, peab ta taganemise korral teisele lepingupoolele hüvitama saamata jäänud viljade või

muu kasu väärtuse. Seadusest tuleneva taganemisõiguse korral vastutab taganemiseks

õigustatud lepingupool viljade ja kasu saamisel üksnes sellise hoole ilmutamise eest, mida ta

rakendab oma asjades.

Ringkonnakohtu hinnangul ei saa eeldada, et korrapärase majandamise nõudeid järgides oleks

hageja pidanud välja üürima korteri, mis on osaliselt ehitatud ilma kaasomaniku nõusolekuta

kaasomandis olevale osale, kaasomanik vaidlustab ümberehitusi, vaidluse all on

õhksoojuspumbaga seonduv, kaasomanik soovib ümberehituste lammutamist ja on mh

viidanud, et asub neid ise teostama. Ei saa eeldada, et sellises olukorras peab võtma

taganemisõigust omav isik endale täiendavaid kohustusi üürilepingu sõlmimise näol üürnike

ees.

Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonimenetluses esitatud Lea Kallase 12. septembri 2023. a

teatis, kus L. Kallas märgib, et sai naabritega suheldes teada, et korteris elavad üürnikud

alates maist ja et väliselt on näha, et keegi korteris elab (dtl 409), ei tõenda kasutuseeliste

nõuet. Tegemist on üldsõnaliste väidetega, mida L. Kallas on esitanud. L. Kallase

üldsõnalistest väidetest ei saa järeldada, et hageja on korteri alates eelmise aasta maist välja

üürinud. Hageja on korteri väljaüürimist kogu menetluse jooksul ka eitanud. Eeltoodut

arvestades on maakohus põhjendatult leidnud, et kostjal puudub selge nõue, mida hageja

nõudega tasaarvestada.

8.9. Eeltoodut arvestades on maakohus ringkonnakohtu hinnangul põhjendatult hagi

rahuldanud, mistõttu tuleb maakohtu otsus jätta muutmata, arvestades ka ringkonnakohtu

otsuses toodud põhjendusi ning apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.

9. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad ringkonnakohtus kantud poolte

menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel kostja kanda. Maakohus menetluskulude suurust

kindlaks ei määranud. Lähtudes TsMS § 177 lg-st 2 määrab seega menetluskulude rahalise

suuruse kindlaks maakohus pärast kohtuotsuse jõustumist.

(allkirjastatud digitaalselt)