3-22-506/27 · Tartu Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Maili Lokk, Tanel Saar, Tiina Pappel

Otsuse avalikult

teatavakstegemise aeg ja koht

25.06.2024, Tartu

Haldusasja number

3-22-506

Haldusasi

X.X. kaebus Kambja valla kohustamiseks anda uus

haldusakt, millega määrata ja maksta kaebajale

täiendav sundvalduse tasu summas 10 252,80 eurot,

alternatiivselt Kambja valla kohustamiseks anda

haldusakt kaebajale täiendava sundvalduse tasu

määramiseks ja maksmiseks ning Kambja

Vallavalitsuse 27.01.2022. a korralduse nr 101

õigusvastasuse tuvastamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Halduskohtu 14.08.2023. a otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

Kambja valla apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised

Kaebaja X.X.

Esindaja vandeadvokaat Kristo Kallas

Vastustaja/apellant Kambja vald

RESOLUTSIOON

1. Võtta kaebaja 25.05.2024. a menetlusdokumendi lisad ning vastustaja 27.05.2024. a

menetlusdokumendi lisad haldusasja toimikusse.

2. Rahuldada Kambja valla apellatsioonkaebus ning tühistada Tartu Halduskohtu

14.08.2023. a otsuse p-d 1-4. Teha uus otsus, millega jätta kaebus täies ulatuses

rahuldamata ning poolte menetluskulud nende endi kanda.

3. Jätta poolte menetluskulud ringkonnakohtus nende endi kanda.

4. Asendada avaldatavas otsuses kaebaja ja Y.Y.i nimed tähemärgiga.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

avalikult teatavakstegemise päevast arvates, s.o kuni 25.07.2024 (k.a.) (HKMS § 212 lg 1).

Kassatsioonkaebus võidakse lahendada kohtuistungit korraldamata kirjalikus menetluses, kui

kassaator või teised menetlusosalised ei ole HKMS § 213 lg 1 p 5 ja § 218 lg 2 p 5 kohaselt

avaldanud soovi kohtuistungist osa võtta.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. X.X. on Tartumaal Kambja vallas Räni alevikus asuvate Xxx registriosa nr xxx,

katastritunnus xxx, sihtotstarve 100% elamumaa, suurus 2338 m²) ja Xxx (registriosa nr xxx,

katastritunnus xxx, sihtotstarve 100% elamumaa, suurus 833 m²) omanik.

2. Kambja Vallavalitsus seadis 05.09.2019. a korraldusega nr 1330 Xxx ja Xxx kinnistutele

tähtajatu ja tasuta sundvaldus Räniküla tänava avaliku kasutamise tagamiseks.

3. Tartu Halduskohus tühistas 13.04.2020. a otsusega haldusasjas nr 3-19-1860 Kambja

Vallavalitsuse 05.09.2019. a korralduse nr 330 resolutsiooni punkti 4, millega keelduti

sundvalduse seadmisel tasu maksmisest ja seati sundvaldus tasuta. Halduskohtu otsus jõustus

08.01.2021. a Tartu Ringkonnakohtu 08.12.2020. a otsusega, millega jäeti X.X.

apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tartu Halduskohtu 13.04.2020. a otsus muutmata,

täiendades halduskohtu otsuse põhjendusi.

4. Kambja Vallavalitsus saatis 30.04.2021. a kirjaga nr 2-7/987 X.X.-ile ettepaneku

sundvalduse ala võõrandamiseks ettepanekule lisatud Domus Kinnisvara 28.05.2020. a

eksperthinnangus nr 0308-20-TA toodud maksumusega. Hinnangu kohaselt on 1 m2

hüvitusväärtus 6,6 €/m2, millest tulenevalt on sundvalduse ala hüvitusväärtus Xxx kinnistul

1650 eurot ning Xxx kinnistul 990 eurot.

5. X.X. ei nõustunud 19.05.2021. a vastuses Kambja Vallavalitsuse ettepanekuga

sundvalduse ala võõrandamiseks Domus Kinnisvara 28.05.2020. a eksperthinnangu alusel.

6. Kambja vald edastas X.X.-ile sundvalduse tasu määramise korralduse eelnõu, millele X.X.

esitas 20.12.2021 eriarvamuse koos lisadega.

7. Kambja Vallavalitsuse 27.01.2022. a korraldusega nr 101 otsustati Tartu Maakonnas

Kambja vallas Räni alevikus Xxx ja Xxx asuvate kinnistute osas määrata sundvalduse tasu

kokku 2563,20 eurot ühekordse maksena. Korralduses märgiti järgnevat:

Kohtud on varasemalt pidanud X.X. õigusi rikkuvaks asjaolu, et sundvaldus seati tasuta.

Sundvaldus ise on loetud õiguspäraseks (haldusasi nr 3-19-1860). Haldus- ja ringkonnakohus

tuvastasid viidatud haldusasjas, et sundvalduse ala on alati kasutusel olnud sõiduteena, millest

tulenevalt on selle elamumaa sihtotstarvet kandva maa ainuke ja tegelik kasutusfunktsioon

olnud transpordimaa. Sellest tulenevalt iseloomustab sundvalduse ala kahju liiki mitte

elamumaa väärtus, vaid transpordimaa väärtus. Vabariigi Valitsuse 05.06.2001. a määruse nr

193 „Maa korralisel hindamisel kasutatava metoodika“ (redaktsiooni kehtivuse lõpp

14.03.2022) § 34 sätestas, et kui turuinformatsioonile tuginedes ei ole võimalik määrata

sotsiaalmaa, veekogude maa, transpordimaa, jäätmehoidlamaa, riigikaitsemaa, kaitsealuse

maa ja sihtotstarbeta maa väärtust, kasutatakse hindamise alusena piirkonna (näiteks tsooni)

valdavale sihtotstarbe liigile või kõlvikule vastavat keskmist väärtust, mida korrigeeritakse

parandusteguriga 0,2. Kambja Vallavalitsus võttis 06.12.2021 X.X.-ile edastatud sundvalduse

tasu määramise korralduse eelnõus aluseks piirkonna tehinguid analüüsides Maa-ameti

tehingute andmebaasi hoonestamata elamumaa tehingud kogu Räni aleviku osas alates 2021.

aasta algusest. Kinnistute omanikku teavitati 06.12.2021, et sundvalduse tasu kokku on

3093,60 eurot ja see tasutakse ühekordse maksena. 27.01.2022. a korralduse tegemise ajaks

oli müügitehingute müügihinda korrigeeritud. Selles vahemikus oli hoonestamata elamumaa

müügitehingute keskmine hind 32,04 €/m2 ja mediaanhind 27,31 €/m2. Kasutades

hoonestamata elamumaa keskmist väärtust 32,04 €/m2 ja korrutades selle Viirupuu tn 14

kinnisasja pindalaga 250 m2 ja Xxx kinnisasja pindalaga 150 m2, sai Kambja vald tulemuseks:

250 m2 x 32,04 €/m2 = 8010 € ning 150 m2 x 32,04 €/m2 = 4806 €. Kuna sundvalduse ala

2

sisuline kasutus on transpordimaa, korrigeeris vastustaja väärtust parandusteguriga 0,2, sest

lähtus haldusasjas nr 3-19-1860 tuvastatust, et sundvalduse ala on alati kasutusel olnud

sõiduteena, millest tulenevalt on selle elamumaa sihtotstarvet kandva maa ainuke ja tegelik

kasutusfunktsioon olnud transpordimaa.

8. X.X. esitas 28.02.2022 Tartu Halduskohtule kaebuse, milles jäi lõplikuks nõudeks

kohustada Kambja valda vastu võtma haldusakti, mille kohaselt makstakse X.X.-ile lisaks

korralduses nr 101 määratud tasule välja sundvalduse tasu täiendavalt 10 252,80 eurot.

Alternatiivselt taotles kaebaja Kambja valla kohustamist anda haldusakt, millega määrata ja

maksta kaebajale täiendav sundvalduse tasu ning tuvastada Kambja Vallavalitsuse

27.01.2022. a korralduse nr 101 „Sundvalduse tasu määramine“ õigusvastasus. Kaebuse

põhjendused:

1) Sundvalduse tasu määramine teemaa sihtotstarbe järgi ei ole õige, kuna kinnistusraamatus

on sundvalduse ala elamumaa sihtotstarbega. Kaebaja omandas kinnistud elamumaa

turuhinnaga 2001. a ning seda ilma igasuguste piiranguteta. Lisaks on kaebajale kuuluv maa

maksustatud samuti elamumaa sihtotstarbe järgi.

2) Vald jättis teadlikult Sepa detailplaneeringu koostamisel tee jaoks maa eraldamata ning ei

informeerinud sellest ka kinnistute omanikke ja registreeris kinnistusraamatus maa

sihtotstarveteks elamumaa. Samaaegselt Sepa detailplaneeringuga viis vald läbi ka

naaberalade detailplaneeringud ja alates Räniküla tn 20 ja 13 juurest on teemaa planeeringus

korrektselt välja mõõdetud. Ei ole eluliselt usutav, et vald ei teadnud planeeringu koostamisel

asjaolu, et soovi korral rajada planeeringualale teed, tuleb planeeringus selle tarbeks

broneerida ka teemaa.

3) Kaebaja ei ole kunagi olnud nõus sellega, et tema elamumaal kulgeb tee ja ei ole seda maad

ka selliselt kasutanud. Asjaolu, et kaebaja on osa sundvalduse alast lubanud kasutada

läbipääsuks Viirpuu tänavale, ei muuda maa sihtotstarvet. Ala, millel on liiklus toimunud, on

olnud isetekkeline.

4) Kaebaja ei nõustu valla otsusega hinnata kinnistuid Maa-ameti keskmise hinna metoodikat

kasutades ja soovib hüvitise määramist eksperthinnangu alusel. Kaebaja tõi välja, et kinnistud

asuvad vahetult Tartu linna piiril. Räni küla on suur ja elamumaa hinnad vahetult linna servas

Lõunakeskuse juures on oluliselt kallimad 3 km kaugusel tänastel põldudel asuvate

elamupiirkondade omast. Vaidlustatud korralduse alusel määratud tasu ei ole õiglane ega

vasta sundvaldusega koormatud maa turuhinnale. Kaebajale tuleks tasuda täiendav hüvitis

sundvalduse seadmise eest. Ehkki kaebaja hinnangul on sundvaldusega koormatud elamumaa

väärtus kõrgem kui on Kambja vald oma arvestuse aluseks võtnud, on kaebaja valmis

nõutavat hüvitise suurust vähendama. Kaebaja nõustub Kambja valla sundvalduse tasu

arvestusmetoodikas märgitud elamumaa keskmise hinnaga 32,04 eurot/m2, seega tuleb

Kambja valda kohustada kaebajale tasuma konkreetselt selle ruutmeetrihinna järgi arvutatud

summa ning kaebajale juba makstud summa vahe. Kambja vald on kaebajale tasunud 2563,20

eurot. Arvestades ruutmeetrihinda 32,04 eurot/m2, on sundvaldusega koormatud ala 400 m2

(250 m2 + 150 m2) sundvalduse tasu tegelikuks suuruseks 12 816 eurot (400 x 32,04). Seega

peab Kambja vald kaebajale veel täiendavalt maksma 10 252,80 eurot (12 816 – 2563,20).

Kui vastustajat ei saa kohustada konkreetset tasu välja maksma, kuna see tuleb otsustada

kaalutlusõiguse alusel, tuleb halduskohtul kohustada valda sundvalduse tasu suurust uuesti

otsustama.

9. Vastustaja palus jätta kaebuse rahuldamata.

10. Tartu Halduskohus rahuldas 14.08.2023. a otsusega kaebuse (resolutsiooni p 1), tuvastas

Kambja Vallavalitsuse 27.01.2022. a korralduse nr 101 õigusvastasuse (resolutsiooni p 2)

ning tegi Kambja Vallavalitsusele ettekirjutuse asja uueks otsustamiseks (resolutsiooni p 3).

3

Halduskohus mõistis vastustajalt kaebaja kasuks välja menetluskulu 2022,50 eurot

(resolutsiooni p 4). Otsuse põhjendused:

1) Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 39 lg 5 sätestab, et

sundvalduse seadmise eest tuleb maksta kinnisasja omanikule sundvalduse tasu, kui ei lepita

kokku teisiti. Sundvalduse tasu määratakse KAHOS § 12 lg-s 2 sätestatud korras, mille

kohaselt tellitakse vajaduse korral väärtuse määramiseks hindamine kutsetunnistusega

hindajalt, kellel on kutseseaduse kohane kehtiv 7. taseme vara hindaja kutse, või selgitab

väärtuse välja Maa-amet maakatastriseaduse (MaaKatS) § 9 lg 21 alusel peetavas tehingute

andmebaasis sisalduvate tehinguandmete ja turuanalüüsi alusel. KAHOS eelnõu seletuskirjas

on § 12 lg 2 kohta märgitud, et tasu peab üldjuhul tuginema turupõhisel tasul, mis määratakse

kutselise hindaja poolt koostatavas hindamisaruandes. Hindamisaruande koostamisel lähtub

kutseline hindaja hindamise heast tavast ja vara hindamise standarditest. Avalikes huvides

kinnisasja omandamise, sealhulgas sundvõõrandamise aluseks oleva hüvitusväärtuse

määramisel tuleb hindajal juhinduda vara hindamise standardi EVS 875-12:2016 osast 12

„Hindamine hüvitamise eesmärgil“. MHS § 8 lg 1 kohaselt on erakorraline hindamine

hindamise objekti maksumuse kindlaksmääramine tehingu teostamiseks või muul eesmärgil.

MHS § 8 lg 5 sätestab, et maakorralduse läbiviimisel kasutatakse alusena harilikku väärtust

või suhtelist väärtust, kusjuures viimasel juhul kasutatakse võrdluse elementidena maa

kvaliteeti ja asukohta. Muude maa väärtust oluliselt mõjutavate tegurite olemasolul võetakse

need arvesse. Maakorralduse läbiviimisel maareformi käigus kasutatakse alusena maa

maksustamishinda. Halduskohus on seisukohal, et kuna haldusmenetluses ei toimetatud

maareformi käigus, ei saanud vastustaja lähtuda maksustamishinnast.

2) Ülenurme Vallavolikogu 19.08.2003. a otsusega nr 38 kehtestatud Sepa detailplaneering ei

muutnud kaebaja kinnisasjade kõlvikulist koosseisu, mis on tõendatud vastustaja kui kohaliku

omavalitsuse andmete alusel aastate jooksul kaebajale väljastatud maksuteadetega maamaksu

kohta, mis laekub teadete kohaselt Kambja Vallavalitsusele. Maa-ameti geoportaali andmetel

on Xxx õuemaa kõlviku suuruseks 2210 m2 ja muu maa kõlvik 129 m2. Xxx õuemaa kõlviku

suuruseks on 746 m2 ja muu maa kõlvik 88 m2. Kambja Vallavalitsuse 05.09.2019. a

korralduse nr 1330 kohaselt on sundvaldus seatud Xxx kinnisasjal pindalaga 250 m2 ja Xxx

kinnisasjal pindalaga 150 m2. Sama nähtub vaidlustatud korraldusest nr 101. Vaidlustatud

korraldusega on sundvalduse tasu kaebajale määratud vähemalt osaliselt õuemaa kõlvikutele

vastavat õiguslikku alust omamata. Vastustaja on rõhutanud, et eratee avalikuks kasutamiseks

määramisega kaasnevad maaomanikule seadusest tulenevad soodustused. Näiteks ei ole

maaomanikul maamaksuseaduse § 4 lg 1 p 7 kohaselt avalikult kasutatava tee aluse maa osas

maamaksukohustust. Samuti lähevad ehitusseadustiku § 94 lg 3 alusel eratee avalikuks

kasutamiseks määramisega riigile või kohalikule omavalitsusele üle kõik teeomaniku

kohustused, õigused ja vastutus. Kohtu hinnangul on vastustaja kaalutlused deklaratiivsed ja

pole avaldanud mingit õiguslikku mõju kaebaja õigustele. Kohtu arusaamisel pidid kaebajale

vastustaja osundatud soodustavast haldusaktist tulenevad õigused laienema juba Kambja

Vallavalitsuse 05.09.2019. a korralduse nr 1330 kehtima hakkamisest, s.o korralduse kaebajale

teatavakstegemisest. Vaidlustatud korraldusest nr 101 ei leia ühtegi kaalutlust, miks selle

korralduse andmiseks möödunud paari aasta jooksul vastustaja kaebajat viidatud

maamaksukohutusest vabastanud ei ole. Selles valguses on tegemist ebaseaduslikul kaalutlusel

põhineva haldusaktiga, sest koormised on kaebajale jätkuvalt pandud kuni 2023. aastani maa

eest, millele vald on seadnud sundvalduse. Seega ei saa ka see kaalutlus õigustada vastustaja

valitud sundvalduse tasu määra, muutes selle õigusvastaseks ja kaebaja õigusi rikkuvaks.

3) Kaebaja avaldas oma rahulolematust sundvalduse tasu suurusega juba 02.02.2022. a e-kirjas.

Asjaolu, et vastustaja kandis kaebaja pangakontole üle vaidlustatud korraldusega määratud tasu

summas 2563,20 eurot, ei tähenda, et kaebaja oleks kaotanud sellega võimaluse pöörduda

kaebusega kohtu poole eesmärgiga vaidlustada sundvalduse tasu suurust. Vastustaja ei ole

ümber lükanud kaebaja väidet, et teda on kohaldud ebavõrdselt menetlusdokumentides

4

nimetatud katastriüksuste omanikega, kelle suhtes ei ole vastustaja viidatud detailplaneeringut

ellu viidud sellise rangusega nagu seda on tehtud kaebaja suhtes. Ka see asjaolu toob kaasa

kaebuse rahuldamise. Halduskohus leidis kokkuvõttes, et vastustaja lähtus sundvalduse tasu

määramisel ebaõigesti valest alusest ja korrigeeris alusetult väärtust parandusteguriga 0,2.

KAHOS § 12 lg 2 annab vastustajale kaalutlusõiguse haldusakti andmisel asjaolude uueks

kaalumiseks, mistõttu tegi kohus vastustajale ettekirjutuse asja uueks otsustamiseks.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED RINGKONNAKOHTUS

11. Kambja vald esitas 13.09.2023 apellatsioonkaebuse, milles ta taotleb Tartu

Halduskohtu 14.08.2023. a otsuse resolutsiooni p-de 1–4 tühistamist ja asjas uue otsuse

tegemist, millega jäetakse kehtima Kambja Vallavalitsuse 27.01.2022. a korraldus nr 101.

Apellatsioonkaebuse põhjendused:

1) Vastustaja on seisukohal, et halduskohus on haldusasja läbivaatamisel ebaõigesti

kohaldanud materiaalõiguse norme ning ebaõigesti hinnangud kaebaja esitatud tõendeid ning

selgitusi, millest tulenevalt on tuvastanud vastustaja 27.01.2022. a korralduse nr 101

õigusvastasuse ning kohustanud Kambja valda otsustama sundvalduse tasu suuruse üle uuesti.

2) Vaidlustatud korraldusega määrati sundvalduse tasu Xxx ja Xxx kinnistute osas KAHOS §

12 lg-s 2 viidatud maa hindamise seaduse alusel ja tasu määramisel lähtus vastustaja Maa-

ameti tehingute andmebaasis hoonestamata elamumaa tehingute väärtustest Räni aleviku

ulatuses alates 2021. a algusest. Selles vahemikus oli hoonestamata elamumaa

müügitehingute keskmine hind 32,04 €/m2 ja mediaanhind 27,31 €/m2. Kasutades

hoonestamata elamumaa keskmist väärtust 32,04 €/m2 ja korrutades selle Viirupuu tn 14

kinnisasja pindalaga 250 m2 ja Xxx kinnisasja pindalaga 150 m2 oli tulemuseks: 250 m2x32,04

€/m2 = 8010 €; 150 m2 x 32,04 €/m2 = 4806 €. Kuna sundvalduse ala sisuline kasutus on

transpordimaa, korrigeeriti väärtust parandusteguriga 0,2. Kokku määras vastustaja

27.01.2022. a korraldusega nr 101 kinnistute omanikule sundvalduse tasuks ühekordse

maksena 2563,20 eurot. Ülenurme Vallavolikogu 19.08.2003. a otsusega nr 38 kehtestatud

Sepa detailplaneering nägi ette Xxx ja Xxx kinnistutel oleva tee kasutamist avaliku teena ning

muuhulgas läbipääsu tagamist naaberkinnistutele. Detailplaneeringu joonisel on antud teele ka

nimetus Räniküla tänav, mistõttu on põhjendamatu kaebaja väide, et vastustaja on tee avaliku

kasutamise õigustamisel ning sundvalduse ala määramisel planeeringulahendusele ebaõigesti

tuginenud.

3) Vastustaja on korduvalt selgitanud, et detailplaneeringu joonist tuleb vaadata lahutamatult

koos ehitusloa andmise aluseks oleva Xxx ehitusprojektiga, mille asendiplaanil on selgelt

välja toodud planeeritav tee, hoonestatava kinnistu piirid ning hoonete paiknemine. Nimetatud

lahendus on olnud kaebajale teada algusest peale, mistõttu on kaebaja poolt seni

põhjendamata väited selles osas, et tema elamumaa sihtotstarbega kinnistu kasutamise

võimalused on oluliselt kitsendatud sundvalduse seadmise tõttu. On ilmselge, et

sundvaldusega hõlmatud ala osas ei ole võimalik kasutada maa-ala elamumaa sihtotstarbele

vastavalt. Sundvalduse tasu määramise õiguslikuks aluseks ei ole detailplaneering ise, vaid

selles toodu. Kambja Vallavalitsuse 05.09.2019. a korraldusega nr 1330 on seatud Xxx ja Xxx

kinnistutele tähtajatu ja tasuta sundvaldus Räniküla tänava avaliku kasutamise tagamiseks.

4) Seoses Ülenurme Vallavolikogu 19.08.2003. a otsusega nr 38 kehtestatud Sepa

detailplaneeringu ja sundvalduse ala kinnistute kõlvikulise koosseisu osas selgitas vastustaja,

et varasemalt sisestati maamaksu alt vabastatud maa-alad maamaksu infosüsteemi ning kord

juba sisestatud andmed jäid süsteemi püsivalt, ilma et oleks olnud vajadust iga-aastaselt

andmeid uuendada. Seoses maamaksuseaduse muudatustega, mille alusel seni Maa-ametis

kohalikele omavalitsustele abivahendiks loodud maamaksu infosüsteem suleti 31.12.2020,

liideti maamaksu infosüsteemi funktsioonid Maksu- ja Tolliameti maamaksu arvutamiseks

loodud rakendustega. Uude rakendusse senised andmed täies ulatuses üle ei läinud, mistõttu

5

jäi maamaksu kohustus ka sundvalduse ala suhtes kehtima. Vastustaja on kaebajale

selgitanud, et tegemist oli eksitusega ning tulevikus tasaarveldatakse enammakstud maamaks.

Eelnevale tuginedes ei nõustu vastustaja halduskohtu otsuses nimetatud seisukohaga, nagu

oleks viidatud eksimuse tõttu Kambja Vallavalitsuse 27.01.2022. a korralduse nr 101 puhul

tegemist ebaseaduslikul kaalutlusel põhineva haldusaktiga, sest koormised on kaebajale

jätkuvalt pandud kuni 2023. a maa eest, millele vald on seadnud sundvalduse.

5) Vastustajale jääb arusaamatuks kohtu järeldus, et kaebajat on koheldud ebavõrselt

võrreldes teiste sundvalduse ala kinnistute omanikega. Vastustaja 27.01.2022. a korraldustega

nr 99 ja 100 on seatud tasuta ja tähtajatud sundvaldused Kambja valla kasuks Kambja vallas

Räni alevikus asuvale Viirpuu tn 16 kinnisasjale (kinnistusregistriosa nr xxx, katastriüksus

xxx, sihtotstarve elamumaa, suurus 2339 m²) ning Kambja vallas Räni alevikus asuvale

Räniküla tn 1 kinnisasjale (kinnistusregistriosa nr xxx, katastriüksus xxx, sihtotstarve

elamumaa, suurus 1800 m²). Vastustaja hinnangul ei ole kaebajat ebavõrdselt koheldud.

12. Kaebaja palub 09.10.2023. a vastuses jätta apellatsioonkaebus rahuldamata

1) Kaebaja hinnangul leiab vastustaja jätkuvalt ekslikult, et tal on sundvalduse tasu

määramisel õigus võtta aluseks transpordimaa väärtus, kuna ala, millele sundvaldus seati, oli

Sepa detailplaneeringuga teemaaks määratud ning teena kasutusel ka enne sundvalduse

seadmist. Selline lähtekoht ei ole ega saagi olla õige ega õiglane, kuna võimaldab maale

detailplaneeringuga avalikes huvides või muul viisil kinnistuomanike huvide vastaselt

teistsuguse kasutusviisi määramisega enne sundvalduse seadmist või sundvõõrandamist selle

väärtust alandada.

2) Sepa detailplaneeringu jooniselt nähtuvalt on kaebaja kinnistute servas asuv tee vajalik

juurdepääsuks teistele kinnistutele. Sellelt ei ole ette nähtud mahasõite kaebaja kinnistutele

ning selliselt ei ole seda teed ka kunagi kasutatud. Kaebaja kinnistud on ja olid ka enne Sepa

detailplaneeringu kehtestamist elamumaad. Kaebaja omandas kinnistu 29.05.2001, seega enne

Sepa detailplaneeringu kehtestamist ja veel enne kui planeering kaebaja kinnistu serva tee ette

nägi. Juba kinnistut omandades oli see elamumaa. Määrates osa sellest maast kaebaja kui

kinnistuomaniku tahte vastaselt ja tema huve riivavalt tema jaoks mittevajalikuks teemaaks,

on kaebaja jäänud ilma võimalusest seda maad vastavas osas elamumaana kasutada. Seega

ongi ainuõige tasuda hüvitisena elamumaale vastav väärtus.

3) Kaebaja märgib, et ehitusloa asendiplaanil ei ole tee kaebaja kinnistul, vaid väljaspool. On

arusaamatu, miks vald järjekindlalt vastupidist väidab. Vald ei ole kaebaja väidet tõenditega

ümber lükanud. Samas ei olnud ka detailplaneeringus märgitud tee asukoht nii selge ja üheselt

mõistetav, et kaebaja pidanuks sellest selgelt aru saama, et tee hakkab asuma tema kinnistul.

Seevastu ehitusprojektis on see piir väga selge ning üheselt mõistetavalt väljaspool kaebaja

kinnistut. Kaebaja kordab taas, et ei ole õige tugineda sundvaldusega koormatud ala

praegusele kasutusviisile, vaid sellele, mis see oli enne detailplaneeringu kehtestamist ja tee

rajamist. Vaidlusaluse tee rajamine ei ole olnud kaebaja soov ega vajalik tema enda tarbeks.

Kaebaja hinnangul ei oma vaidluse lahendamisel määravat tähtsust halduskohtu seisukohad ja

käsitlus seoses kaebaja kinnistute kõlvikulise koosseisuga. Elamumaa, samuti transpordimaa

on MaaKatS § 181 järgi katastriüksuse sihtotstarvete liigid, kuid mitte kõlvikud. Sõltumata

sellest, kas kõlvikulises koosseisus on 100% õuemaa (mis vastab enim elamumaa

funktsioonile) või on ka midagi muud (haritav maa, loodusliku rohumaa, metsamaa, õuemaa

vms), on tegemist tänaseni elamumaaga. Isegi kui see oleks teisiti, tuleb hüvitise lähtekohaks

võtta ikkagi see, millisest maast jäi kaebaja ilma, kui vald selle avalikult kasutatavaks teeks

ette nägi ja selle detailplaneeringulahenduse aastaid hiljem ellu viis.

4) Kaebaja hinnangul ei oma vaidluse lahendamisel määravat tähtsust ka see, miks ja millisel

ajavahemikul on vald esitanud maamaksunõudeid kaebajale ka teealuse maa eest, ehkki see

ala pidanuks olema kogu aeg maamaksust vabastatud. Isegi kui teealuse maa eest ei oleks

alates 2003. a Sepa detailplaneeringu kehtestamisest tasu võetud, ei saa mööda vaadata faktist,

6

et vald realiseerib nüüd, ca 20 aastat hiljem, detailplaneeringulahendust ja viib ellu kava,

mille kohaselt on osa kaebajale kuuluvatest elamumaade kinnistutest ette nähtud avaliku

kasutusega tee tarbeks.

5) Kaebajale jääb arusaamatuks, miks vastustaja rõhutab apellatsioonkaebuses, et 27.01.2022.

a korraldustega nr 99 ja 100 on Viirpuu 16 ja Räniküla 1 kinnistutele seatud tasuta

sundvaldus. See, et viidatud kinnistute omanikud on nõustunud tasuta sundvaldusega, ei

mõjuta kuidagi kaebaja kinnistutele seatud sundvalduse eest tasu määramist ega õigusta tasu

alandamist valla soovitud suuruseni. Vastustaja on apellatsioonkaebuses püüdnud jätta muljet

justkui on sundvaldused Viirpuu 16 ja Räniküla 1 kinnistutele seatud oluliselt suuremas

ulatuses, märkides sundvalduse seadmise fakti kirjeldamise juurde elamumaa suurused, mitte

aga sundvaldusega koormatud ala suurused. Sundvaldus ei ole seatud kogu elamumaale, vaid

üksnes teeks vajalikule maale. Kaebaja väide oligi see, et tema kinnistust on võetud tee

tarbeks suurem tükk, kui seda on tehtud teisel pool teed olevate kinnistute puhul, võimaldades

neil oma elamumaad kasutada suuremas ulatuses kui seda võimaldatakse kaebajal.

13. Kaebaja esitas 25.05.2024 Tartu Ringkonnakohtule täiendavate tõenditena Xxx ja Xxx

kinnistute osas ostu-müügilepingud.

14. X.X. esindaja esitas 26.05.2024 menetluskulude nimekirja, milles ta palub mõista

vastustajalt kaebaja kasuks välja apellatsiooniastmes kantud menetluskulud summas 1123,70

eurot (koos käibemaksuga).

15. Kambja vald esitas 27.05.2024 asjas täiendavate tõenditena Ülenurme Vallavolikogu

13.03.2001. a otsuse nr 11 „Räni külas kinnistu Sepa detailplaneeringu kehtestamine“;

Ülenurme Vallavolikogu 19.08.2003. a otsuse nr 38 „Räni külas Sepa maaüksuse

detailplaneeringu kehtestamine“; Sepa detailplaneeringu seletuskirja osas, mis puudutab

vaidlusalust teed; andmed kaebaja detailplaneeringu menetlusse kaasamise kohta.

Vastustaja selgitab, et pärast 19.01.2001 Sepa detailplaneeringu kehtestamise otsust jagati

Ülenurme vallas Räni külas asuv Sepa kinnistu pindalaga 8,72 ha 18 maaüksuseks Ülenurme

Vallavalitsuse 19.03.2001. a korraldusega nr 132. Maaüksuste jagamise aluseks oli Ülenurme

Vallavolikogu 13.03.2001. a otsus nr 11 „Räni külas kinnistu Sepa detailplaneeringu

kehtestamine“ ning Sepa kinnistu omaniku avaldus. Vastustaja selgitab, et kaebaja kinnistu

tekkis Ülenurme Vallavolikogu 19.03.2002. a otsuse nr 11 järgselt ning vastustajale

teadaolevalt sai kaebaja endise nimega xxx kinnistu omanikuks 29.05.2001. See tähendab, et

kaebajale ei olnud võimalik ega ka kohustuslik esialgse Sepa detailplaneeringu

menetlemisega seotud infot edastada. Ülenurme Vallavolikogu 19.08.2003. a otsusest nr 38

„Räni külas Sepa maaüksuse detailplaneeringu kehtestamine“ pidi kaebaja olema teadlik,

kuna detailplaneeringuga tekkisid juurde Räniküla tn 1 ja Räniküla tn 3 krundid ning kaebaja

kinnistule Xxx liideti tänase nimetusega Xxx kinnistu. On ebausutav, et kaebajale ei olnud

nimetatud detailplaneeringu menetlemine teada, mis puudutas ka temale kuuluva kinnistuga

seotud maakorraldustoiminguid. Vastustaja juhib täiendavalt kohtu tähelepanu asjaolule, et

Räniküla tänav on märgitud nii 2001. a kui ka 2003. a detailplaneeringu põhijoonisel.

16. Kaebaja esitas 04.06.2024 täiendava seisukoha, milles märgib järgnevat:

1) Kuigi vaidlust ei ole selles, et detailplaneering kehtestati 2001, mil kaebaja ei olnud veel

oma kinnistuid ostnud, rõhutab kaebaja, et tal ei olnud teavet, et vald on detailplaneeringuga

tema kinnistu serva ette näinud liiklusmaa. Ka kaebaja esitatud müügilepingutest nähtub, et

tegemist on 100% elamumaaga. Xxx kinnistu (Xxx) müügilepingu p-s 4 ja Xxx müügilepingu

p-s 6.1 sisalduv viide, et ostja (st kaebaja) on tutvunud kinnistu plaani ja piiriprotokolliga ning

on teadlik detailplaneeringust, on standardne lepingupunkt. Kaebaja ei mäleta, et notar oleks

neid asjaolusid kontrollinud ning kaebajale tehingu eel detailplaneeringut tutvustanud.

7

Kaebajale näidati vaid kinnistu plaani, kusjuures mistahes märkeid kavandatud liiklusmaale

sellel ei olnud. Seega sai kaebaja eeldada, et tegemist on täielikult elamumaa kinnistuga.

2) 2003. a detailplaneeringust teavitamise kohta ei ole vald selget vastust andnud, vaid märgib

üksnes, et pole usutav, et kaebaja sellest ei teadnud. Kaebaja ei saa tõendada negatiivset

asjaolu, st seda, et ta ei saanud sellest detailplaneeringu menetlusest teada, teda sellesse ei

kaasatud ega informeeritud teda sellest. Vald peaks aga olema suuteline tõendama vastupidist,

st seda, et kaebaja oli vastavast menetlusest teadlik ja sellesse kaasatud.

3) 2001. a detailplaneeringu seletuskirjas ei ole märgitud, et liiklusmaa peaks olema avaliku

kasutusega. Sellist märget ei ole ka joonisel. 2003. a planeeringul puudus seletuskiri üldse,

kuid joonis on 2001. a detailplaneeringu joonisega analoogne ning sellelgi puudusid mistahes

viited liiklusmaa avaliku kasutuse kohta. 2003. a detailplaneeringu kehtestamise ajal kehtis

juba planeerimis- ja ehitusseaduse asemel ehitusseadus (jõustunud 01.01.2003). Toona

kehtinud ehituseaduse §-st 13 saab järelda, et neid teid ei kavandatud avalikku kasutusse. Ka

19.08.2003. a Räni küla Sepa maaüksuse detailplaneeringu kehtestamise otsuse nr 38 p-s 4 on

selgelt öeldud, et vald ei võta tänavate ja insenerrajatiste väljaehitamise kohustust. Tegemist

on täielikult nn erakinnistutega ning ka detailplaneeringu alusel tekkinud kinnistute

moodustamine, nende registreerimine ja kasutamine täielikult elamumaana tingib nende

väärtuse arvestamise üksnes elamumaa järgi.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

17. Ringkonnakohus on seisukohal, et apellatsioonkaebus tuleb rahuldada, halduskohtu

otsus tühistada ning kaebus täies ulatuses rahuldamata jätta.

18. Ringkonnakohus võtab haldusasja toimikusse kaebaja 25.05.2024. a

menetlusdokumendi lisadena esitatud Xxx ja Xxx kinnistute ostu-müügilepingud. Ka võtab

ringkonnakohus haldusasja toimikusse vastustaja 27.05.2024. a menetlusdokumendi lisadena

esitatud Ülenurme Vallavolikogu 13.03.2001. a otsuse nr 11 ja 19.08.2003. a otsuse nr 38,

väljavõtte Sepa DP seletuskirjast ning Sepa DP põhijoonised 2001. ja 2003. a

detailplaneeringu kehtestamise juurde.

19. Pooled vaidlevad ka ringkonnakohtus jätkuvalt kaebajale kuuluvast Xxx kinnistust

250 m2 ja Xxx kinnistust 150 m2 avalikuks kasutuseks määratud maa sundvalduse tasu

suuruse üle. Vaidlustatud korralduses määrati sundvalduse tasuks sundvaldusega kaetud maa

eest ühekordse maksena 2563,20 eurot. KAHOS § 39 lg-st 5 tuleneb, et kinnisasja omanikule

makstakse sundvalduse seadmise korral sundvalduse tasu, kui ei lepita kokku teisiti ning

sundvalduse tasu määratakse § 12 lõikes 2 sätestatud korras. KAHOS § 12 lg 2 kohaselt

tellitakse vajaduse korral kinnisasja väärtuse määramiseks hindamine kutsetunnistusega

hindajalt, kellel on kutseseaduse kohane kehtiv 7. taseme vara hindaja kutse, või selgitab

väärtuse välja Maa-amet maakatastriseaduse § 9 lõike 21 alusel peetavas tehingute

andmebaasis sisalduvate tehinguandmete ja turuanalüüsi alusel. Menetluse läbiviija võib

väärtuse määrata, lähtudes maa hindamise seaduse, looduskaitseseaduse, riigivaraseaduse või

muu asjakohase seaduse alusel kinnitatud metoodikast. Vaidlust ei ole selle üle, et vastustaja

tellis sundvalduse ala hüvitusväärtuse kohta Domus Kinnisvara eksperthinnangu (tl 10-26),

mille järgi oli hüvitusväärtus Xxx ja Xxx kinnistute sundvaldusega kaetud alade puhul

vastavalt 1650 eurot ja 990 eurot, kokku seega 2640 eurot, kuid kaebaja sundvalduse tasuga ei

nõustunud. Seejärel arvutas vastustaja sundvalduse tasu välja ise.

20. Vastustaja kasutas arvutamise alusena Maa-ameti tehingute andmebaasist nähtuvaid

andmeid hoonestamata elamumaa keskmise väärtuse 32,04 €/m2 kohta ning korrutas selle

kinnisasjadest avalikuks kasutuseks määratud maatükkide pindalaga, saades tulemuseks

8

vastavalt (250x32,04) 8010 eurot ja (150x32,04) 4806 eurot, kokku 12 816 eurot. Kuigi

kaebuses halduskohtule ei nõustunud kaebaja esiti valla otsusega hinnata kinnistuid Maa-

ameti keskmise hinna metoodikat kasutades, leides, et hüvitis tuleks määrata eksperthinnangu

alusel, nõustus kaebaja lõppkokkuvõttes siiski sundvalduse tasu arvestusmetoodikas märgitud

elamumaa keskmise hinnaga 32,04 €/m2 ning sellest tulenevalt ka maa keskmise väärtusega

summas 12 816 eurot ning leidis, et see peabki olema sundvalduse tasu suuruseks. Eeltoodust

lähtudes ei käsitle ringkonnakohus seda, kes ja milliste andmete alusel pidanuks hindamise

läbi viima. Vaidlustatud korraldusest nähtuvalt korrigeeris vastustaja siiski leitud väärtust

parandusteguriga 0,2, kuna leidis, et sundvalduse ala sisuline kasutus ei ole elamumaa, vaid

transpordimaa, mis andis tulemuseks vaidlustatud korralduses märgitud väärtuse 2 563,20

eurot. Pooled vaidlevad kohtus sisuliselt vaid selle üle, kas elamumaa sihtotstarbega

kinnistutest transpordimaana kasutatava osa korrigeerimine parandusteguriga 0,2 on

õigustatud või mitte.

21. Maa hindamise seaduse § 5 lg 4 järgi kehtestab korralise hindamise läbiviimise korra

ja hindamisel kasutatava metoodika Vabariigi Valitsus. Vabariigi Valitsuse 05.06.2001. a

määrusega nr 193 kehtestatud „Maa korralisel hindamisel kasutatava metoodika“ (Metoodika)

§ 4 järgi kasutatakse hindamisel otsest ja kaudset turuinformatsiooni. Otsese

turuinformatsioonina käsitatakse maaregistri tehingute andmebaasi kantud vallas- ja

kinnisasja tehingu- ja rendiinformatsiooni (§ 5). Kaudse turuinformatsioonina käsitatakse

muud maatüki väärtust mõjutavat teavet (piirkonna üldine majanduslik areng, tööpuuduse

tase, kasutamata hoonete ja hooneosade osakaal, kasutamata haritava maa osakaal, piirkonna

arenguperspektiivid jne) (§ 6). Maa hindamisel võetakse aluseks „Maakatastriseaduse“ §-s 181

sätestatud katastriüksuse sihtotstarbe liigid (§ 10). Hindamisel lähtutakse maakatastris

registreeritud katastriüksuse sihtotstarbe liigist ja kõlvikust (§ 17). Kui maatükk ei ole

maakatastris registreeritud, võetakse hindamisel aluseks linna- või vallavalitsuse andmed

tegeliku maakasutuse kohta (§ 18). Kui tegemist on sihtotstarbe liigi või kõlvikuga, mille osas

turuinformatsioon puudub, võib hindamisel kasutada eeldatavale alternatiivsele kasutusele

vastavat samas piirkonnas (hinnatsoonis) oleva maa väärtust (§ 19). Vastustaja lähtus

hindamisel Metoodika §-st 34, mis sätestab: „Kui turuinformatsioonile tuginedes ei ole

võimalik määrata sotsiaalmaa, veekogude maa, transpordimaa, jäätmehoidlamaa,

riigikaitsemaa, kaitsealuse maa ja sihtotstarbeta maa väärtust, kasutatakse hindamise alusena

piirkonna (näiteks tsooni) valdavale sihtotstarbe liigile või kõlvikule vastavat keskmist

väärtust, mida korrigeeritakse parandusteguriga 0,2“. Metoodika §-st 35 tuleneb ühtlasi, et kui

saadud maa väärtus on madalam kui hinnatsoonis paikneva muu maa väärtus, kasutatakse maa

hindamise alusena vastava hinnatsooni muu maa väärtust.

22. Maa-ameti katastrikaardi andmetel on Kambja vallas Räni alevikus asuva Xxx

katastriüksuse (xxx), pindalaga 2338 m2, sihtotstarve 100% elamumaa, kuid katastriüksusel

asub ka sundvaldusega kaetud tee (kollasega viirutatud ala), väline ID xxx, pindalaga 250,71

m2.

9

23. Ka Kambja vallas Räni alevikus asuva Xxx katastriüksuse (xxx) sihtotstarve,

pindalaga 833 m2 on 100% elamumaa, kuid Maa-ameti kitsenduste kaardilt nähtub ka

katastriüksusel asuv sundvaldusega tee (kollasega viirutatud ala), väline ID xxx, pindalaga

150,35 m2.

24. Maa-ameti geoportaalist nähtub ühtlasi selgelt, et kummagi kinnistu (kinnistu nr xxx ja

kinnistu nr xxx) piir ulatub Räniküla tänavale ning tänavale jäävas osas on kaebaja

omandiõigus kinnistut elamumaana kasutada kitsendatud.

10

25. MaaKatS §-st 17 tuleneb, et hindamisel lähtutakse maakatastris registreeritud

katastriüksuse sihtotstarbe liigist ja kõlvikust. MaaKatS §-st 18 tuleneb ühtlasi, et vaid siis,

kui maatükk ei ole maakatastris registreeritud, lähtutakse selle tegelikust kasutusest.

Vastustaja on käesoleval juhul lähtunud sundvaldusega kaetud alade tegelikust kasutusest

transpordimaana. Xxx registreeriti maakatastris 27.03.2001 ning Xxx 05.04.2001. Kambja

vallavalitsuse 05.09.2019. a korralduse nr 1330 alusel sundvalduse seadmise ajal oli samas

mõlema kinnistu katastriüksuse sihtotstarve maakatastris määratud ja selleks oli

väikeelamumaa. Vastustaja pidas sundvalduse tasu määramisel oluliseks, et Sepa

detailplaneering nägi ette Xxx ja Xxx kinnistutel oleva tee kasutamist avaliku teena ning

läbipääsu tagamist naaberkinnistutele, samuti asjaolu, et nimetatud lahendus oli kaebajale

teada algusest peale.

26. 2001. aastal kehtinud maakatastriseaduse (MaaKatS1) § 18 lg 1 järgi peab

katastripidaja katastriüksuse registreerimisel katastris fikseerima katastriüksuse kõlvikute

pindalad ja sihtotstarbe või sihtotstarbed. Katastriüksuse sihtotstarve määratakse planeerimis-

ja ehitusseaduses2 nimetatud üldplaneeringuga hajaasustuses ja detailplaneeringuga või

üldplaneeringuga tiheasustuses või maakorraldusseaduse3 kohase maakorralduskavaga

hajaasustuses, kui üldplaneering puudub. Kehtiva MaaKatS § 18 lg 1 näeb ette, et linna- või

vallavalitsus määrab katastriüksusele §-s 181 nimetatud sihtotstarbe, lähtudes järgmistest

põhimõtetest: 1) ehitisteta katastriüksusele määratakse sihtotstarve maa tegeliku kasutuse

alusel või detailplaneeringu koostamise kohustuse puudumisel üldplaneeringu alusel; 2)

katastriüksusele määratakse sihtotstarve detailplaneeringu koostamise kohustuse korral

1 RT I 2001, 9, 41 (terviktekst muudatustega kuni 15.11.2000).

2 RT I 1995, 59, 1006; 1996, 36, 738; 49, 953; 1999, 27; 380; 29, 398 ja 399; 95, 843; 2000, 54, 348.

3 RT I 1995, 14, 169; 59, 1006; 1996; 36, 738; 1999, 10, 155; 54, 580.

11

kehtestatud detailplaneeringu alusel; 3) ehitist teenindavale katastriüksusele määratakse kogu

ulatuses ehitise kasutamise otstarbest tulenev sihtotstarve ehitise tegeliku kasutuse, ehitusloa,

ehitisteatise, linna- või vallavalitsuse kirjaliku nõusoleku või kasutusloa alusel. Seejuures

ühele katastriüksusele määratakse kuni kolm sihtotstarvet viieprotsendise täpsusega. Kui

planeeringust või ehitise kasutusotstarbest, ehitusloast, ehitisteatisest, linna- või vallavalitsuse

kirjalikust nõusolekust või kasutusloast tuleneb katastriüksusele enam kui kolm sihtotstarvet,

määratakse sihtotstarbeks kolm kõige suurema osatähtsusega sihtotstarvet (lg 2).

27. Vastustaja poolt ringkonnakohtule 27.05.2024 esitatud menetlusdokumendi lisadest

nähtub, et 13.03.2001 otsusega nr 11 kehtestas Ülenurme Vallavolikogu Sepa kinnistu

detailplaneeringu (kinnistu omanik Y.Y.). Detailplaneeringu jooniselt koos väljavõttega

seletuskirjast ilmneb, et krundi, aadressiga „Pos 2“, mis vastab praegusele Xxx krundile,

detailplaneeringu seletuskirjas pindalaga 2360 m2, sihtotstarbeks on 84,7% ulatuses elamumaa

ja 15,3% ulatuses liiklusmaa. Krundi kitsenduseks on märgitud liiniservituut ja tänavamaa

360 m2. Ilma kitsenduseta krundi pindala ehk elamumaa pindala on detailplaneeringu järgi

seega 2000 m2, mis on mõnevõrra väiksem kui kaebajale praegu kuuluva kinnistu pindala

ilma sundvalduse all oleva maata (2087,29 m2). Seega vastab sundvalduse ulatus 2001. a

kehtestatud detailplaneeringule.

28. Sepa kinnistu detailplaneeringu seletuskiri ei ütle midagi Xxx krundi kohta. Samas on

detailplaneeringu joonisel kajastatud ka Xxx krundist mööduv tänavaala ning seletuskirjas

selgitatakse: „Planeeritavale maa-alale on ette nähtud rajada tänavaala laiusega 12 m (2 m

kõnniteed+8m sõiduteed+2 m kõnniteed). Tänava lõpus on ümberpööramise koht (kõnnitee

välja ehitamata). Tänav on piisava laiusega, et kasutada tänavat parkimiskohana. Tänav on

kahepoolse liiklusega. Tulevikus naaberkinnistu detailplaneeringu koostamisel tänav jätkub

(läbides naaberkinnistu)“. Seega saab järeldada, et planeeritav tänavaala ei lõppenud Xxx

kinnistuga, vaid kulges edasi ka piki Xxx kinnistut. Ülenurme Vallavolikogu 19.08.2003. a

otsusega nr 38 kehtestatud detailplaneeringu joonisele on kantud juba ka mõlemate

kinnistutega piirnev ja neid osaliselt hõlmava teemaana Räniküla tänav.

29. Kohtupraktikas on leitud, et kohaliku omavalitsuse planeerimisautonoomia hõlmab ka

sundvalduse seadmise vajadusega seotud planeerimisotsustusi ning juba

planeerimismenetluses tehakse esialgne kaalumine sundvalduse seadmist õigustava avaliku

huvi ja muude õiguste ning huvide vahel. Asjakohane planeering või

projekteerimistingimused on nende koostamise kohustuslikkuse korral sundvalduse seadmise

alus (vt RKPsJKo asjas nr 5-21-18/18, p 25) (RKHKo, 10.01.2023, 3-20-1280, p 10.2).

30. Kuigi jääb arusaamatuks, miks vaidlusaluste kinnistute detailplaneeringute järgset

liiklusmaa sihtotstarvet maakatastris ei kajastata, on ringkonnakohus seisukohal, et see ei saa

mõjutada kinnistute hindamist kaebaja soovitud suunas ning sundvaldusega kaetud alade

hindamisel tuleb lähtuda nende detailplaneeringute järgsetest maa sihtotstarvetest.

31. Kaebaja poolt ringkonnakohtule 25.05.2024 esitatud menetlusdokumendi lisadest

nähtub, et kaebaja omandas Y.Y.ilt kinnistu, nimetusega xxx, so praegune Xxx

(katastritunnus xxx) ostu-müügi lepingu ja asjaõiguslepinguga 23.05.2001 ning Xxx

(katastritunnus xxx) 03.10.2001, seega pärast Sepa detailplaneeringu kehtestamist. Kummagi

kinnistu sihtotstarbeks oli lepingutes märgitud väikeelamumaa. Samas on kaebaja mõlemas

lepingus ostjana avaldanud, et ta on teadlik ala üld- ja detailplaneeringutest, samuti

võimalikest kasutuskitsendustest (loodus- ja muinsuskaitselised jms.) (lepingute p-d 4 ja 6.1).

Kaebaja pidi seega kinnistute ostmisel arvestama, et nende tegelik kasutus elamumaana saab

olema tänavamaa võrra väiksem ehk et katastriüksustel on faktiliselt kaks sihtotstarvet.

12

32. Vastustaja kinnitusel on ka kaebajale väljastatud ehitusloa andmise aluseks oleva Xxx

ehitusprojekti asendiplaanil selgelt välja toodud planeeritav tee, hoonestatava kinnistu piirid

ning hoonete paiknemine. Eramu tehniline projekt on kooskõlastatud 22.08.2001 ning samast

kuupäevast on lubatud ka ehitustöödega alustamine (tl 98). Ringkonnakohus nõustub

vastustajaga selles, et kinnistu asendiplaanile on märgitud ka planeeritav tee (tl 99).

Kohtuvaidluses samade poolte vahel sundvalduse seadmise üle asjas 3-19-1860 on kohtud

leidnud, et vaidlusalune teemaa oli sundvalduse seadmise ajal ka reaalselt erateena kasutuses

(vt TrtRngKo 08.12.2020, 3-19-1860, p 14) ning Räniküla tänav on olnud vähemalt 2007.

aastast samas kohas, kusjuures seda teed on kasutatud sihtotstarbeliselt transpordivahendiga

liiklemiseks (vt TrtHKo 13.04.2020, 3-19-1860, p 12). Seega toetab ka sundvalduse ala

faktiline kasutus sundvalduse tasu maksmist transpordimaa sihtotstarbe järgi.

33. KAHOS § 39 kohaselt kohaldatakse sundvalduse seadmisele kinnisasja

sundvõõrandamise sätteid, kui peatükist ei tulene teisiti. KAHOS § 39 lg-st 6 tuleneb, et

kinnisasja omanikule tuleb hüvitada varaline kahju, mis tekib sundvalduse seadmise tõttu.

KAHOS § 11 lg 2 järgi koosneb sundvalduse tasu (KAHOS § 39 lg 2 kaudu) kinnisasja

väärtusest ja hüvitisest sundvalduse seadmisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata

jääva tulu eest, kui need esinevad (vt ka RKHKo 10.01.2023, 3-20-1280, p 12).

Ringkonnakohtu hinnangul ei eksinud vastustaja, kui kasutas varalise kahju

kindlaksmääramise alusena elamumaa funktsiooniga sundvaldusega kaetud alade turuväärtust

12 816 eurot, ning rakendas seejärel selle suhtes Metoodika §-le 34 tuginedes parandustegurit

0,2, saades seeläbi hüvitamisele kuuluvaks summaks 2563,20 eurot. Kaebaja poolt taotletud

väärtus 12 816 eurot, mis vastab elamumaa funktsiooniga ala väärtusele, oleks

ringkonnakohtu hinnangul selgelt ülemäärane. Isegi kui mitte arvestada detailplaneeringutest

tulenevat sihtotstarvet ja tegelikku kasutust, loeb ringkonnakohus oluliseks ka seda, et kaebaja

omandas Xxx kinnistu 60 000 eesti krooni eest, mille ostujõud vaidlustatud korralduse

tegemise aja seisuga vastab 8291 eurole, ning Xxx kinnistu 28 000 eesti krooni eest, mille

ostujõud vastab 3869 eurole, mis on kokku seega 12 160 eurot4. Sundvalduse seadmine

hõlmab samas vaid 11% (Xxx) ja 18% (xxx) kaebajale kuuluvatest kinnistutest, mistõttu ei

saa vastavas osas sundvalduse seadmisega kinnisasja omanikule makstav hüvitis olla

samaväärne 2001. aastal kinnistute kui terviku eest makstud ostuhinnaga.

34. Eeltoodud põhjendustel rahuldab ringkonnakohus Kambja valla apellatsioonkaebuse

ning tühistab Tartu Halduskohtu 14.08.2023. a otsuse punktid 1-4. Ringkonnakohus teeb

vastavas osas uue otsuse, millega jätab kaebuse täies ulatuses rahuldamata.

35. Vastavalt HKMS § 108 lõikele 1 kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Kuna ringkonnakohus teeb otsuse kaebaja kahjuks, tuleb HKMS § 109 lõikest 4 tulenevalt

muuta menetluskulude jaotust halduskohtus ning jätta poolte menetluskulud nende endi

kanda. Ka poolte menetluskulud ringkonnakohtus jäävad nende endi kanda.

36. Ringkonnakohus asendab HKMS § 175 lõikele 3 tuginedes avaldatavas otsuses

kaebaja ja Y.Y.i nimed tähemärgiga.

(allkirjastatud digitaalselt)

4 https://www.stat.ee/ostujou-kalkulaator

13