2-20-17213/141 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Triin Uusen-Nacke, Andra Pärsimägi, Margit Jäätma

Otsuse tegemise koht ja aeg

Tartu, 25. juuni 2024

Tsiviilasja number

2-20-17213

Tsiviilasi

Anete Kallioni hagi Inga Bõstrova ja Aleksandr Bõstrovi

vastu võlgnevuse nõudes

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

Apellatsioonkaebuse hind 36 250 eurot

Vastuapellatsioonkaebuse hind 10 764 eurot 29 senti

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 6. veebruari 2023. a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Inga Bõstrova ja Aleksandr Bõstrovi apellatsioonkaebus

Anete Kallioni vastuapellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

4. juuni 2024

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja Anete Kallion (isikukood XXXXXXXXXXXX),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Rene Hallemaa

Kostjad Aleksandr Bõstrov (isikukood XXXXXXXXXXXX)

ja Inga Bõstrova (isikukood XXXXXXXXXXXX),

lepinguline esindaja Marina Smirnova

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Maakohtu 6. veebruari 2023. a otsus tsiviilasjas nr 2-20-17213 osas,

milles maakohus mõistis Inga Bõstrovalt ja Aleksandr Bõstrovilt solidaarselt Anete

Kallioni kasuks välja hinna alandamise tulemusel rohkem kui 28 745 eurot 88 senti,

samuti menetluskulude jaotuse osas.

2. Teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta Anete Kallioni hagi Inga Bõstrova ja

Aleksandr Bõstrovi vastu 28 745 eurot 88 senti ületavas osas rahuldamata ning jätta

Anete Kallioni poolt maakohtus kantud menetluskuludest 61% solidaarselt Inga

Bõstrova ja Aleksandr Bõstrovi kanda ning Inga Bõstrova ja Aleksandr Bõstrovi poolt

maakohtus kantud menetluskuludest 39% Anete Kallioni kanda.

3. Täiendada tsiviilasjas nr 2-20-17213 6. veebruaril 2023 tehtud Tartu Maakohtu otsuse

resolutsiooni kohtuotsuse täitmise korra ja tähtaja kindlaksmääramisega. Määrata

(tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 445 lg 1 alusel) otsuse täitmise kord ja tähtaeg

selliselt, et Inga Bõstrova ja Aleksandr Bõstrov on kohustatud neilt solidaarselt

väljamõistetud summa 28 745 eurot 88 senti tasuma Anete Kallionile mitte hiljem kui

kolme kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.

Ülejäänud osas jätta maakohtu otsuse resolutsioon muutmata, arvestades ka

ringkonnakohtu otsuse põhjendusi.

4. Rahuldada Inga Bõstrova ja Aleksandr Bõstrovi apellatsioonkaebus osaliselt.

5. Jätta Anete Kallioni vastuapellatsioonkaebus rahuldamata.

6. Jätta ringkonnakohtus kantud poolte menetluskulud poolte endi kanda.

7. Kohtuotsuse kehtiv resolutsioon on järgmine:

7.1. Rahuldada Anete Kallioni hagi Inga Bõstrova ja Aleksandr Bõstrovi vastu

võlgnevuse nõudes osaliselt.

7.2. Välja mõista Inga Bõstrovalt ja Aleksandr Bõstrovilt solidaarselt hinna

alandamise tulemusel 28 745 eurot 88 senti Anete Kallioni kasuks.

7.3. Jätta Anete Kallioni poolt maakohtus kantud menetluskuludest 61% solidaarselt

Inga Bõstrova ja Aleksandr Bõstrovi kanda ja Inga Bõstrova ja Aleksandr Bõstrovi

poolt maakohtus kantud menetluskuludest 39% Anete Kallioni kanda.

7.4. Jätta ringkonnakohtus kantud poolte menetluskulud poolte endi kanda.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus pärast asjas

kohtuotsuse jõustumist.

7.5. Määrata (tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 445 lg 1 alusel) kohtuotsuse täitmise

kord ja tähtaeg selliselt, et Inga Bõstrova ja Aleksandr Bõstrov on kohustatud neilt

solidaarselt väljamõistetud summa 28 745 eurot 88 senti tasuma Anete Kallionile

mitte hiljem kui kolme kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.

7.6. Jätta käesoleva kohtuotsuse täitmist tagava abinõuna jõusse Tartu Maakohtu 4.

novembri 2022. a määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu, millega seati Inga

Bõstrovale ja Aleksandr Bõstrovile kuuluvale Tartu Maakohtu kinnistusosakonna

registriossa XXXXXXXXX kantud kinnistule asukohaga XXXXXXXXX linnaosa,

Tallinn III jakku esimesele vabale järjekohale kohtulik hüpoteek Anete Kallioni

(isikukood XXXXXXXXXXXX) kasuks summas 60 000 eurot.

7.7. Jätta rahuldamata Anete Kallioni poolt 14. novembril 2022 esitatud taotlus.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Anete Kallion (hageja) esitas 20. novembril 2020 Tartu Maakohtule hagi Inga Bõstrova

(kostja I) ja Aleksandr Bõstrovi (kostja II) vastu kinnisasja mõttelise osa müügilepingu hinna

alandamisest tuleneva võlgnevuse väljamõistmiseks. Hageja palus lõpliku nõudena kostjatelt

solidaarselt hageja kasuks välja mõista 47 014 eurot 29 senti.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostjad 24. novembril 2017 notariaalse

müügilepingu, mille kohaselt müüsid kostjad hagejale kinnisasjast aadressiga XXXXXXXXX

suuruse mõttelise osa hinnaga 65 820 eurot.

Kohe pärast müügilepingu sõlmimist ilmnesid müügilepingu esemeks oleval kinnisasjal

erinevad (varjatud puudused): kinnisasja küttesüsteem on kasutuskõlbmatu, elektrisüsteem on

kasutuskõlbmatu ja eluohtlik ning kinnisasja plaanid ei vasta tegelikkusele.

2020. a ilmnesid ulatuslikud varjatud puudused seoses 1. korruse konstruktsioonides

tuvastatud majavammiga. Müügilepingu objektiks olnud elumaja 1. korruse siseseinte

avamise järgselt selgusid hageja kaasomanikule varjatud puudused. Varjatud puuduste

avastamise järgselt tellis hageja ehitusauditi. Eksperdi seisukohast lähtuvalt on majavammi

kahjustus sedavõrd ulatuslik, et lisaks majavammi termilisele ja keemilisele tõrjele tuli

ulatuslikult tegeleda ka kahjustuste parandamisega ning konstruktsioonide asendamisega.

Asjaolu, et kandekonstruktsioonid vajavad vahetamist ning kandekonstruktsioonide

vahetamisega tekkiv kulu on kõigi kaasomanike kulu, vähendab see hagejale kuuluva

mõttelise osa väärtust.

Kostjad vastutavad hageja ees lepingutingimustele mittevastava asja üleandmise eest ning

hageja nõuab hinna alandamist. Hageja esitas kostjale 16. novembril 2020 avalduse kinnistu

mõttelise osa ostuhinna alandamiseks. Hageja palus mõista kostjatelt solidaarselt hageja

kasuks välja 42 312 eurot 86 senti. Hageja täpsustas nõuet 14. aprillil 2022, suurendades

nõudesummat 47 014 euro 29 sendini tulenevalt 4. aprillil 2022 koostatud hindamisaktis

märgitud ostuobjekti täpsustatud väärtusest. Hageja esitatud hindamisaktis on märgitud hageja

poolt ostetud kinnisasja mõttelise osa tegelikuks väärtuseks tehingu toimumise ajal 20 000

eurot, arvestades lepinguobjekti hilisemalt kindlaks tehtud varjatud puudusi.

2. Kostjad vaidlesid hagile vastu, paludes jätta selle rahuldamata.

Lepingu eseme loomulik kulumine/amortiseerumine ei saa olla hinna alandamise aluseks.

Tartu linn, XXXXXXXXX elamu oli ehitatud vähemalt 56 aastat tagasi. Arvestades maja

vanust võib mõningast seinte kallet, kandvate konstruktsioonide kulumist, tänaseks

ebasobilike materjalide kasutamist ning muu kulumise tekkimist pidada loomulikuks

amortiseerumiseks.

Hageja on põhjalikult tutvunud maja seisundiga, vaadanud kõiki olemasolevaid

tehnosüsteeme ja tutvunud maakleri käes olevate elamu plaanidega. Hageja on korduvalt

teinud fotosid ja esitanud kostjatele küsimusi, mh plaanide ja abiruumide kohta, saades neile

vastuseid ja nähes kogu dokumentatsiooni ning on notariaallepingus ise kinnitanud, et „ostja

on üle vaadanud kinnistu koosseisu kuuluva ehitise ning talle müüjate poolt selle kohta

esitatud dokumentatsiooni ja on eelnimetatud andmete alusel teadlik ehitise seisukorrast“.

Kostjad on kasutanud ahju ja mitte mingeid probleeme või vahejuhtumeid ei esinenud. Tehing

oli tehtud 2017. a novembris, kui kütteperiood oli juba kestnud vähemalt paar kuud. Kostjad

aga ei saanud hagejalt mingeid pretensioone ei enne ega pärast ostu. Hageja pöördus kostjate

poole alles 16. novembri 2020. a hinna alandamise avaldusega.

Majavammi osas tehtud ekspertiisiakti suhtes leidsid kostjad, et majavamm hakkas tekkima

siis, kui hageja alustas lepingu eseme ekspluateerimist. Akti kohaselt võis majavamm tekkida

5. oktoobril 2017 ja on ilmselge, et selle tekkimise alguses aastal 2017 ei olnud selle levik nii

ulatuslik kui 5. oktoobril 2020 või praegu. Kui hageja hooldaks lepingu eset korralikult,

kütaks korralikult ja tagaks majas lepingu eseme säilitamiseks vajaliku niiskustaseme, ei

leviks majavamm edasi.

Kui hageja avas põrandad, laed ja seinad, siis see ei ole kostjate vastutusala. Ilmnenud

konstruktsioonide seisund on kunagise ehitustehnoloogia tagajärg. Ehkki kostjate

mitteteadmine varjatud puudustest ei ole vabandavaks asjaoluks, on seda siiski ehitise

loomulik amortiseerumine ja mõistliku kõrvaltvaataja kriteerium, mille järgi hageja oleks

pidanud mõistliku kõrvaltvaatajana aru saama, et ehitis on vana ja võib olla suuremas osas

amortiseerunud. Kostjad on seisukohal, et hageja on võlaõigusseaduse (VÕS) § 220 lg 3

alusel kaotanud õiguse tugineda elamu lepingutingimustele mittevastavusele, kuna ta ei

teatanud kostjatele puudustest mõistliku aja jooksul. Leping sõlmiti 24. novembril 2017,

hinna alandamise avaldus esitati alles 16. novembril 2020. Ostuhinna alandamine on

lubamatu vastuolu tõttu hea usu põhimõttega (VÕS § 6 lg 1), sest kostjatele on puuduste

kõrvaldamise õiguse pikka aega teostamata jätmisega tekitatud õigustatud ootus, et hinda ei

alandata. Tulenevalt VÕS § 220 lg-st 3 ei saa hageja enam tugineda asja lepingutingimustele

mittevastavusele, seetõttu puudub ka alus müügihinna alandamiseks ning hagi tuleb jätta

rahuldamata. Kostjad paluvad jätta menetluskulud hageja kanda.

MAAKOHTU LAHEND

3. Tartu Maakohus rahuldas 6. veebruari 2023. a otsusega hagi osaliselt ning mõistis kostjatelt

solidaarselt hageja kasuks välja hinna alandamise tulemusel 36 250 eurot. Maakohus jättis

hageja menetluskulud proportsionaalselt hagi rahuldamise ulatusega, s.o 77% solidaarselt

kostjate kanda ja kostjate menetluskulud 23% ulatuses hageja kanda. Maakohus jättis

kohtuotsuse täitmist tagava abinõuna jõusse maakohtu 4. novembri 2022. a määrusega

kohaldatud hagi tagamise abinõu, millega seati kostjatele kuuluvale Tartu Maakohtu

kinnistusosakonna registriossa XXXXXXXXX kantud kinnistule asukohaga XXXXXXXXX

linnaosa, Tallinn III jakku esimesele vabale järjekohale kohtulik hüpoteek hageja kasuks

summas 60 000 eurot. Maakohus jättis rahuldamata hageja poolt 14. novembril 2022 esitatud

taotluse.

Maakohus viitas VÕS § 112 lg-tele 1, 2, 3, § 217 lg 2 p-le 2, § 218 lg-le 1. Hageja ostis

kostjatelt 24. novembril 2017 notariaalselt tõestatud müügilepinguga 3/7 suuruse mõttelise

osa XXXXXXXXX Tartu linn asuvast kinnistust, registriosa nr XXXXXXX. Lepingu punkti

1.9.5 kohaselt soovis ostja lepingu eseme osta eesmärgiga kasutada seda elukohana ja peab

eelnimetatud asjaolusid ja müüja antud kinnitusi seda eesmärki silmas pidades lepingu

sõlmimiseks piisavaks. Pooled ei vaidle, et hageja soovis kasutada müügieset elukohana. Kui

müügiese ostetakse elukohaks, tuleb müüjal arvestada, et müügiese peab eelduslikult vastama

elementaarsetele elamistingimustele ja kui müügiese eeltoodule ei vasta, on tegemist

eelduslikult VÕS § 217 lg 2 p-s 2 sätestatud lepingueseme puudustega ning müüja saab oma

vastutuse selle eest välistada üldjuhul üksnes siis, kui ta on puuduse enne müügilepingu

sõlmimist ostjale avaldanud.

VÕS § 112 lg 1 esimese lause kohaselt peab hinna alandamisele tuginev pool hinna

alandamise eeldusena kohase ja mittekohase täitmise väärtusi üldjuhul tõendama. See

tähendab, et hinna alandamisest tuleneva raha saamise nõude esitanud hageja peab üldjuhul

esitama kohtule tõendid kohase ja mittekohase täitmise väärtuse kindlakstegemiseks.

Kohtule on esitatud hageja poolt 19. jaanuaril 2018 saadetud e-kiri, adressaadid

XXXXXXXXXXXXXXXXXXX ja XXXXXXXXXXXXXXXXXXX. Saadetud kirjas

pöördub hageja kostja Inga Bõstrova poole ja kinnisvara maakleri poole, kus teavitab, et

kvalifitseeritud pottsepa hinnangul on köögis olev puupliit lõhki köetud ja tuleohtlik, toas

asuv ahi on kokku kukkumas, kuna kandvast võlvist on kriitilistelt kohtadelt kivid puudu.

Täiendavalt on hageja teavitanud maaklerit 22. jaanuari 2018. a ja 25. jaanuari 2018. a kirjaga

müügieseme puudustest.

16. novembril 2020 tegi hageja kostjatele avalduse müügilepingu ostuhinna alandamiseks (dtl

46–48). Avalduse kohaselt on peale müügilepingu sõlmimist ilmnenud müügilepingu esemeks

oleval kinnisasjal erinevad (varjatud) puudused: kinnisasja küttesüsteem on kasutuskõlbmatu,

elektrisüsteem on kasutuskõlbmatu ja eluohtlik ning kinnisasja plaanid ei vasta tegelikkusele

(laed on normist madalamad, mis omakorda on terve elamise ventilatsiooni rikkunud). Lisaks

on kinnisasja abiruum ca 25 m2 vormistatud eluruumiks, mida tegelikkuses ei ole võimalik

kütta, kuigi kirjalikult on seda kinnitatud. Tegelikkuses puudub selles ruumis küttevõimalus,

ruum on soojustamata ja hallitab. Hageja tegi kostjatele avalduse XXXXXXXXX, X kinnistu

mõttelise osa ostuhinna alandamiseks 35 820 euro võrra.

Hageja on nimetanud suure hulga lepinguesemel esinevaid puudusi, kuid maakohtu arvates

puudus vajadus neid kõiki eraldi käsitleda. Lisaks ei saa mitte kõiki neid asjaolusid käsitleda

lepinguobjekti varjatud puudustena. Hageja oli enne lepingu sõlmimist ostuobjekti korduvalt

üle vaadanud ning mõistlikult tähelepaneliku ostjana pidi aru saama, et ostetaval hoonel

esinevad palja silmaga vaatlusel nähtavad praod, vajumised, ebatasasused, lagede puudulik

kõrgus, jmt asjaolud. Arvestades maja vanust ja konstruktsiooni, pidi hageja arvestama, et

tegemist ei ole uue ehitisega ning selle omandamisega kaasneb paratamatult oluliselt suurem

võimalik remondi- ja hooldusvajadus, kui seda oleks olnud uue ehitise omandamisel.

Samas on hageja loetlenud puudused, mida ta tuvastas pikema aja jooksul, asudes ostetud

majaosas tegema remonti, avama konstruktsioone ja eemaldama seinamaterjali. Nii ilmnesid

hoone kandekonstruktsiooni olulised otstarbekohast kasutamist välistavad puudused alles

esimesel korrusel kaasomaniku poolt alustatud remondi käigus. Nendest puudustest ei saanud

ostja olla teadlik ega pidanud neid ka mõistlikult ette nägema.

Maakohus leidis, et asjas on tõendatud peamise varjatud puuduse olemasolu ostetud objektil –

ulatuslik seenkahjustus esimesel korrusel, mis on muutnud hoone remondi või taastamise

rahaliselt ebaotstarbekaks. Kahjustuse kohta on esitatud spetsialisti arvamus. Kahjustuse

likvideerimise kohta on esitatud tööde mahu- ja maksumuse pakkumine. Hageja on

omandanud majaosa, mida ei saagi põhimõtteliselt kasutada eesmärgipäraselt, vaid see tuleb

hoopis lammutada ehitustehnilistel põhjustel. Taolist laadi n-ö absoluutse varjatud puuduse

olemasolul puudub vajadus eraldi käsitleda teisi hageja poolt välja toodud puudusi.

Majavammi ulatusliku leviku tõttu on hoone kasutamine muutunud võimatuks ning hoone

kuulub lammutamisele. Lepingust ei tulene, et hageja oleks maja osa omandanud selle

lammutamise eesmärgil ja uue ehitise püstitamise sooviga. Hageja võis ja pidi ette nägema

majaosa ulatuslikku remondivajadust, kuid mitte selle kasutamise täielikku võimatust ja

lammutamisvajadust.

Seetõttu puudub käesolevalt ja puudus ka tehingu sooritamise ajal ehitisel eraldivõetuna

sisuline väärtus ning arvesse tuleb võtta üksnes kinnistu kui ehitusõigusega maatüki väärtus.

Ulatusliku majavammi kahjustuse osas on kostjad põhimõtteliselt möönnud selle olemasolu,

kuid leidnud, et müügitehingu tegemisel ei saanud seda esineda. Samuti võib kostjate

seisukohtadest järeldada, et kostjad ei pea ennast vastutavaks hoone esimesel korrusel

paikneva majavammi kahjustuste eest. Maakohus märkis, et kostjad olid kinnistu

kaasomanikud alates 2005. a-st, vammikahjustus on ulatuslik ning selle tulemusena on

hävinenud hoone kandvad konstruktsioonid. Kaasomanikena vastutavad kostjad kogu hoone

oluliste osade, sh ka esimesel korrusel paiknevate kandvate seinte olukorra eest. Kostjad on

olnud ehitise kaasomanikud pikemat aega, teinud nende valduses oleva maja teisel korrusel

ulatusliku siseremondi, mis kajastub hindamisaktide fotodelt. Samas ei ole kostjad ilmselt

pööranud piisavalt tähelepanu maja kandekonstruktsioonidele tervikuna. Selle tulemusena on

ehituse elutsükkel sisuliselt lõppenud. Kostjad müüsid hagejale kaasomandi osa, mis annab

kasutuskorra järgi õiguse kasutada maja teist korrust, kuid maja esimese korruse

kandekonstruktsioonid ei täida enam oma funktsiooni ning seetõttu on hagejal võimatu

kasutada ostetud vara elamiseks. Seega ei ole ostetud kinnisasja võimalik otstarbekohaselt

kasutada.

Poolte vahel 24. novembril 2017 sõlmitud müügilepingus ei ole müüjad märkinud ühtegi

tehnilist või ehituslikku laadi asjaolu, mis puudutaks müügiobjekti. Ostja on avaldanud

ostetava objekti omandamise eesmärgi (elamiseks) ning kinnitanud, et on pidanud piisavaks

müüjate kinnitusi objekti osas ning müüjate poolt esitatud dokumentatsiooni. Lepingus ei ole

mainitud, et ostetav ehitis vajaks isegi väiksemas ulatuses remonti. Seega on leping sõlmitud

sisuliselt müüjate poolt esitatud andmete põhjal ning ostja on objekti üksnes visuaalselt üle

vaadanud. Hageja ei saanud ega pidanudki eeldama, et tegelikkuses on ehitis amortiseerunud

ja kuulub lammutamisele. Jättes kõrvale muud hageja poolt hagi aluseks olevad asjaolud,

pidid müüjad olema teadlikud hoone tehnilisest seisukorrast, sh sellest, et hoone

kandekonstruktsioonid ei pruugi olla kasutuskõlblikud. Kostjad on majas elanud pikemat

aega, teinud selles märkimisväärset siseremonti, uuendanud garaažipealse katuse. Heas usus

tegutsev ning mõistlikult heaperemehelik omanik pidi vähemalt möönma, et hoone vanust

arvestades ei pruugi selle olukord vastata müügilepingu kirjeldusele, milles ei ole mainitud

ühtegi tehnilist puudust.

Menetluse kestel kahel korral teostatud paikvaatluse käigus olid selgelt nähtavad hoone

kandekonstruktsioonide puudused, ulatuslik vammikahjustus, maja välisseinte parandused,

vajumised, deformeerumised, sh ka elumaja ja selle kõrval oleva kõrvalhoone ühenduskoha

katuseneelud, millest on ilmselt pikemat aega esinenud läbijooks maja kandvale välisseinale

ning selle tagajärjel on arenenud majavamm. Vaatluste ajal ei olnud niiskus täheldatav, kuid

vammikahjustus oli juba toimunud.

Vastuseks kostjate väidetele selle kohta, et ilmnenud kahjustused võisid tekkida hageja enda

tegevuse või tegevusetuse tagajärjel, märkis maakohus, et ekspertiisidega on tuvastatud

majavammi ulatuslik kahjustus, mis on alguse saanud oluliselt varem kui hageja omandas

kinnistu osa. Selline arvamus sisaldub isegi kostjate endi poolt 14. novembril 2022 esitatud

pädeva isiku Tanel Seppeli hinnangu vastuses nr 2. Maakohus leidis, et nähtav

vammikahjustus ei saa tekkida esimesel korrusel alustatud remonttööde, sh ajutiste tugede

paigaldamise tagajärjel. Seenkahjustus tekib teadaolevalt puidu pikaajalises kokkupuutes

niiskusega puuduliku ventilatsiooniga tingimustes. Paikvaatlustel oli näha, et

seinakonstruktsioonid olid juba avatud, pehkinud puit, seeneniidistik, tõrvapapi tükid,

põrandaalune pinnas olid kuivad. Paikvaatlusel oli samuti näha, et elamu kandev puitsein oli

vahetus kokkupuutes kõrvalhoone silikaattellistest seinaga, mis teadaolevalt soodustab

seenkahjustuste levikut. Kuna elamu kandev välissein oli silmnähtavalt pehkinud kogu

ulatuses põrandast laeni, on maakohtu hinnangul aset leidnud minevikus pikaajaline

sademevee läbijooks vahetult seina kohal asuvast kahe katuse neeluliitest. Pooltevahelise

müügitehingu sõlmimise ajaks oli maja kandev sein juba pöördumatult kahjustunud.

Asjas on nõude rahalise arvutuse alusena esitanud hageja 14. aprillil 2022 hindamisakti,

milles on välja toodud 3/7 mõttelise osa kinnisasja väärtus, arvestades teadaolevaid

kahjustusi. Kutseline hindaja on nimetanud ostetud objekti tegelikuks turuhinnaks 20 000

eurot, hinnakõikumisega kuni 20%. Hageja arvates on sellest tulenevalt kostjate kohustus

tagastada hagejale tasutud hinna ja tegeliku väärtuse vahe.

Kostjad on esitanud kohtule menetluse lõppstaadiumis 14. novembril 2022 asjakohase tõendi

müüdud kinnisasja võimaliku väärtuse kohta. Kuigi aktile on lisatud teadmata ajal tehtud

fotod hoonest, ei muuda fotode vähene usaldusväärsus hindaja arvamust kinnistu väärtuse

kohta, kuna hinnatud on maatükki ilma ehitisteta. Kutseline hindaja on avalikult

kättesaadavate andemete ja temale kostjate poolt esitatud info põhjal leidnud, et kinnistu

XXXXXXXXX väärtus tervikuna oli 2017. a novembris 92 000 eurot hinnakõikumisega

15%. Hindamine on tehtud eeldusel, et tegemist on ehitusõigusega hoonestamata krundiga.

Vara parimaks kasutusviisiks on loetud ehitusõiguse realiseerimine. Hindaja on vara üle

vaadanud 11. novembril 2022, kuid ei ole aktis märkinud seisukohta olemasoleva hoone

lammutamise põhjendatuse osas. Hindaja on võtnud eelduseks, et hoonestus on lammutatud ja

hindamisel ei ole arvestatud sellega kaasnevate kuludega.

Maakohus leidis, et puudub mõistlik alus eelistada kumbagi hindamisakti, kuna need on

koostanud vastavat pädevust omavad isikud poolte tellimusel ning aktid toetavad neid

esitanud poolte seisukohti. Aktide kirjeldavas osas on selgitatud hindamise aluseid ning

kasutatud algandmeid. Mõlemal juhul on kasutatud võrreldavate tehingute andmebaasi.

Saadud tulemuse erinevus mahub kohtu hinnangul vea kõikumise piiridesse, eriti arvestades

olukorda, et kostja esitatud hindamine lähtub n-ö ehitistest puhta krundi olemasolust, st

lammutuskulud puuduvad. Hageja esitatud aktis on lammutuskulu hinnatud summale 5000

eurot, mis on kinnistu väärtusest lahutatud. Samas lõplik turuväärtus 20 000 eurot hageja

poolt ostetud kinnistu osale on antud koos amortiseerunud hoonega. Hinna alandamisel tuleb

maakohtu hinnangul arvesse võtta mõlema hindamisakti keskmist tulemust. Arvestuslikult

tuleb sellisel juhul hageja nõue rahuldada järgmise arvutuskäigu alusel (92000 + 46000 =

138000:2 = 69000:7x3 = 29 571 eurot). Tulemus tuleb lahutada müügihinnast 65820 -29571

= 36 250 eurot. Tulemusena hagi rahuldatakse 77% ulatuses esitatud nõudest

(36250:47014x100=77%).

Vastuseks kostjate seisukohale, et hinna alandamine on lubamatu vastuolu tõttu hea usu

põhimõttega märkis maakohus, et ostuhinna alandamine on kujundusõigus, mille ostja teostab

avalduse tegemisega müüjale (VÕS § 112 lg 2 esimene lause). Avalduseks ei ole ette nähtud

vorminõuet, avalduse võib teha ka kohtumenetluses, mh hagis, kui see jõuab kostjani.

Seaduses ei ole sätestatud hinna alandamise tähtaega. Kujundusõigusena ei allu see ka

aegumisele (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 142 lg 1). Siiski võib ostuhinna

alandamine olla lubamatu vastuolu tõttu hea usu põhimõttega (VÕS § 6 lg 1), kui müüjas on

õiguse pikka aega teostamata jätmisega tekitatud õigustatud ootus, et hinda ei alandata.

15. novembril 2021 esitas hageja kohtu nõudmisel hagiavalduse tervikteksti, milles palus

mõista kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja 42 312 eurot 86 senti. Kostjad leidsid, et

tegu on hagi muutmisega, millega kostjad ei nõustunud. Esitatud on uusi tõendeid. Kohus

võttis hageja täpsustatud hagiavalduse menetlusse 4. aprilli 2022. a määrusega ja toimetas

kostjatele koos menetlusse võtmise määrusega kätte. 14. aprillil 2022 esitas hageja esindaja

avalduse nõude täpsustamiseks ja taotluse tõendi vastuvõtmiseks. Esitatud taotlusega palub

esindaja kohtul vastu võtta hinnang, mille kohaselt on 5. septembri 2017. a seisuga 3/7

mõttelise osa turuväärtus koos puudustega 20 000 eurot, ning mõista kostjatelt solidaarselt

välja 47 014 eurot 29 senti. Maakohus leidis, et hageja on lõpliku nõude esitanud pärast

pädeva õigusabi saamist ja nõuet tõendava hindamisakti saamist. Maakohus leidis, et kostjate

14. novembril 2022 esitatud taotlus tõendite vastuvõtmiseks tuleb rahuldada, kuna tegemist

on asjas oluliste kostjate seisukohti põhjendavate tõenditega.

Maakohus jättis jõusse 4. novembri 2022. a kohtumäärusega kohaldatud hagi tagamise abinõu

kohtulahendi täitmist tagava abinõuna.

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 163 lg 1 järgi jättis maakohus hageja

menetluskulud proportsionaalselt hagi rahuldamise ulatusega 77% ulatuses solidaarselt

kostjate kanda ja kostjate menetluskulud 23% ulatuses hageja kanda. Maakohus märkis, et

määrab asjas menetluskulud kindlaks TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras pärast kohtuotsuse

jõustumist.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Kostjad esitasid apellatsioonkaebuse, paludes maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus,

millega jätta hagi rahuldamata, menetluskulud hageja kanda ning tühistada kohtuotsuse

täitmist tagav abinõu.

Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt pole maakohus hinnanud kõiki tõendeid

objektiivselt ja igakülgselt (TsMS § 232 lg 1). Maakohus pole kostjate vastuväiteid hinna

alandamise lubamatusest vastuolu tõttu hea usu põhimõttega analüüsinud. Tõendite ja kostjate

seisukohtade valikuline ja puudulik hindamine tõi kaasa maakohtu eksimuse asjal esinevate

puuduste hindamisel ja maja (lepingu eseme) loomuliku amortisatsiooni argumendi

mittearvestamise (nn kvaliteedinõuete hindamise kriteerium). Maakohus ei eristanud, millised

väidetavatest varjatud puudustest vastavad sarnase lepingu eseme (maja) keskmisele

kvaliteedile (ehk loomulikule amortisatsioonile, mis ei sega maja elamiseks kasutamist) ja

millised mitte. XXXXXXXXX maja vastas elementaarsetele elutingimustele. Maakohus pole

arvestanud eksperdi Tanel Seppeli arvamusega ega pole tõendi arvestamata jätmist ka

lahendis põhjendanud.

Hinna alandamine võib olla lubamatu vastuolu tõttu hea usu põhimõttega (VÕS § 6 lg 1), nt

juhul kui müüjas on õiguse pikka aega teostamata jätmisega tekitatud õigustatud ootus, et

hinda ei alandata.

Maakohus jättis käsitlemata kostjate seisukohad selle kohta, et hageja nõuded on aegunud ja

et hageja ei käitunud heas usus. Hageja on ise oma lammutustöödega kahjustanud maja

konstruktsioone, et hiljem esitada hinna alandamise nõue kostjate vastu. Selline hageja ja

tema elukaaslase tegevus on olnud selgelt pahauskne, mis välistab hinna alandamise õiguse.

Maakohus tegi järeldusi asjaolude kohta, mis vajavad eriteadmisi.

Maakohus on eelduste kontrollimisel lähtunud ekslikust loogikast, nagu tegemist oleks

uueväärse või renoveeritud majaga. Hageja etteheide maja varisemisohtlikkusest ja

lammutamise vajadusest on otsitud.

Maakohus jättis põhjendamatult tähelepanuta, et hageja ja tema elukaaslase Margus Tauri

selgitused on olnud menetluses vastuolulised. Tsiviilasjas nr 2-21-14073 arutatakse üksnes

vammi olemasolu ja selle likvideerimise võimalikku kulu, mis moodustab kuni ca 8000 eurot.

Kogu kahju, mida menetluses oleks võinud esitada terve maja kohta, suunati lihtsalt kostjate

vastu, mis on ebaproportsionaalne ja ebaõiglane.

Maakohus jättis põhjendamatult rahuldamata kostjate poolt TsMS § 267 alusel esitatud

taotlused. Maakohus kohtles pooli ebavõrdselt.

5. Hageja esitas maakohtu otsuse peale vastuapellatsioonkaebuse, paludes tühistada maakohtu

otsuse resolutsiooni p-d 1, 2, 3 ja 5 osas, milles maakohus jättis hagi rahuldamata,

menetluskulud hageja kanda ning jättis rahuldamata hageja 14. novembri 2022. a taotluse.

Maakohus on hinna alandamisel arvestanud kahe hindamisakti keskmist tulemust. Maakohus

on jätnud täielikult tähelepanuta asjaolud, mida kumbki hindamisakt kajastab ja kuidas

mõjutab see kinnisasja tegelikku väärtust tehingu tegemise ajahetkel. Kuigi mõlemad aktid on

koostanud pädevust omavad isikud, on aktide koostamise aluseks olevad lähteülesanded

püstitanud pooled ning mõlema akti lähteülesanded on olnud täiesti erinevad. Hageja 14.

aprillil 2022 esitatud hindamisaktis on hindaja lähtunud väärtust leides majanduslikult

otstarbekama kasutuse alusest, st olemasoleva hoone lammutamisest ja uue hoone

püstitamisest. Kinnisasja väärtus on leitud eeldusel, et enne selle saavutamist on vajalik

investeering 5000 eurot olemasoleva hoone lammutamise kulude kandmiseks. Kostjate 14.

novembril 2022 esitatud hindamisaktis on kajastatud aga kinnistu väärtus tingimustel, mis ei

vasta tegelikkusele. Kostjate esitatud hindamisaktis on välja toodud, et hindaja on võtnud

eelduseks, et hoonestus on lammutatud ja hindamisel ei ole arvestatud sellega kaasnevate

kuludega. On üheselt selge, et kui lammutamise kulusid ei võeta arvesse ja lähtutakse

tegelikkusele mittevastavatest andmetest, siis kajastatud väärtus 92 000 eurot ei ole tegelik

hoonestatud kinnistu väärtus. Kuigi kostjate esitatud hindamisakt võib kajastada õiget

väärtust, siis ei kajasta ta püstitatud ebaõigest lähteülesandest tulenevalt tõendamist vajanud

tehingu esemeks olnud mõttelise osa tegelikku turuväärtust tehingu tegemise hetkeseisuga.

Erinevate väärtustega hindamisaktide korral võib olla põhjendatud lähtuda hindamisaktide

keskmisest väärtusest. Samas hageja ja kostjate poolt esitatud aktide puhul on tegemist

võrreldamatute tõenditega ning hoonestatud kinnistu tegeliku turuhinna määramisel ei ole

võimalik lähtuda kahe akti keskmisest väärtusest. Kuna hageja esitatud hindamisakt lähtus

asjaolust, et kinnistu on koos hoonega nii nagu see ka faktiliselt on, siis pidanuks kohus

lähtuma hageja esitatud hindamisaktist ning vajadusel arvestama võimalikku hindamise

veapiiri.

Maakohus ei ole lähtunud materiaalõigusest ega kohaldanud õigesti hinna alandamiseks ette

nähtud valemit. Isegi kui eeldada, et kohus lähtus õigest kinnisasja väärtusest koos

puudustega ning hindas kõiki tõendeid õigesti, ei ole alandatud hinda võimalik sellisel kujul

leida. Lähtudes tegelikust müügihinnast ja müümise hetkel ilma puudusteta teadaolevast vara

väärtusest, siis oleks alandatud hind pidanud kohtu leitud väärtusest tulenevalt olema 29 571 *

65 820 / 70 000 = 27 805,19 eurot. Seega kujunenuks hageja nõudeks 65 820 – 27 805,19 =

38 014,81 eurot. Lähtudes aga asjaolust, et kohus lähtus lubamatust tõendist ning ei

arvestanud tõendi ebakohasust, pidanuks kohus jõudma järeldusele, et tegelik hüvitatav

summa hinna alandamise järgselt on veel suurem.

Maakohus on otsuses märkinud, et kostjate 14. novembril 2022 esitatud taotlus tõendite

vastuvõtmiseks tuleb rahuldada, kuna tegemist on asjas oluliste kostjate seisukohti

põhjendavate tõenditega. Hageja esitas tõendite vastuvõtmisele vastuväite, kuna kostjate

esitatud uued seisukohad ja seni esitamata tõendid esitati kuupäeval, millal kohus andis

tähtaja lõppseisukohtade esitamiseks. Maakohus ei ole antud vastuväidet analüüsinud ning ei

ole tõendeid vastu võttes juhindunud menetlusnormidest. Hageja taotluse tõendite

tagastamiseks lahendas kohus alles vaidlustatud kohtuotsuse resolutsiooni punktis 5.

Maakohus on ebaõigesti jätnud hagiavalduse osaliselt rahuldamata. Ebaõige otsuse tõttu on

kohus jaotanud ebaõigesti menetluskulud. Hagiavaldust rahuldades pidanuks maakohus jätma

menetluskulud kostjate kanda.

6. Kostjad vaidlevad hageja vastuapellatsioonkaebusele vastu. Elamut ei ole vaja majavammi

tõttu lammutada. Majaosa vastas elementaarsetele elamistingimustele. Kostjatel oli kohustus

hoida korras nende valduses olevaid ruume teisel korrusel.

7. Hageja vaidleb kostjate apellatsioonkaebusele vastu, paludes jätta see rahuldamata.

Maakohus on arvestanud Tanel Seppeli arvamusega. Kohus on vaidlustatud otsuses tõendeid

hinnates jõudnud põhjendatud järeldusele, et hageja ei saanud ega pidanudki eeldama, et

tegelikkuses on ehitis amortiseerunud ja kuulub lammutamisele. Tanel Seppel on aktis ka ise

rõhutanud: „Samas seinasisesed probleemid on minu hinnangul 10+ aasta tagused“.

Hageja on esitanud hinna alandamise nõude põhjendatult ning hea usu põhimõttega kooskõlas

olevalt. Hageja nõude esitamise ajahetk lähtus asjaolust, et hagejal ei olnud võimalik varjatud

siseseina puuduseid märgata varem koheselt pärast müügitehingu tegemist. Kohus on

vaidlustatud otsuses põhjendatult märkinud, et hageja on lõpliku nõude esitanud pärast pädeva

õigusabi saamist ja nõuet tõendava hindamisakti saamist.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

8. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada osas,

milles maakohus mõistis kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja hinna alandamise

tulemusel rohkem kui 28 745 eurot 88 senti, samuti menetluskulude jaotuse osas. Tühistatud

osas teeb ringkonnakohus uue otsuse, millega jätab hagi kostjate vastu 28 745 eurot 88 senti

ületavas osas rahuldamata. Samuti muudab ringkonnakohus maakohtus kantud

menetluskulude jaotust ning jätab maakohtus kantud hageja menetluskuludest 61%

solidaarselt kostjate kanda ja kostjate menetluskuludest 39% hageja kanda. Ringkonnakohus

täiendab maakohtu otsuse resolutsiooni ka täitmise korra ja tähtaja kindlaksmääramisega.

Ülejäänud osas jätab ringkonnakohus maakohtu otsuse resolutsiooni muutmata, arvestades ka

ringkonnakohtu otsuse põhjendusi. Ringkonnakohus rahuldab kostjate apellatsioonkaebuse

osaliselt ning jätab hageja vastuapellatsioonkaebuse rahuldamata. Apellatsioonimenetluse

kulud jätab ringkonnakohus poolte endi kanda.

9. Esmalt käsitleb ringkonnakohus hageja vastuapellatsioonkaebuses toodud väidet, et

maakohus on vääralt arvestanud kostjate poolt 14. novembril 2022 esitatud uute tõenditega

(sh Grete Laanmetsa koostatud hindamisaktiga ja Tanel Seppeli hinnanguga), kuna tõendid

esitati hilinenult. Hageja möönab samas, et osaliselt võib tegemist olla asjas tähtsust omavate

tõenditega. Samuti viitab hageja, et maakohus otsustas alles kohtuotsuses tõendite

vastuvõtmise.

9.1. 31. oktoobri 2022. a vaatluse protokollist nähtub, et maakohus küsis poolte nõusolekut

jätkata menetlust kirjalikult, millega pooled on nõustunud. Maakohus määras seejärel pooltele

tähtaja 2 nädalat, s.o kuni 14. novembrini 2022 lõplike seisukohtade esitamiseks (dtl 1162).

7. novembril 2022 esitas hageja maakohtule protokolli parandamise taotluse, kus märkis

järgmist: „Hageja märgib, et tegemist on osalise protokolliga, kuna pärast kohtu määratud

tähtaega avaldasid mõlemad pooled oma seisukohta ning kohus sätestas uued tähtajad.

Kostjad andsid teada, et soovivad esitada täiendavaid tõendeid ja teevad seda ettenähtud

tähtaja jooksul. Hageja vaidles sellest tulenevalt vastu, et 14.11.2022 on lõplike seisukohtade

esitamise tähtaeg, kuna hageja ei saa tutvuda kostja esitatavate tõenditega, neid uurida ning

kujundada nende suhtes enda seisukohta. Hagejale arusaadavalt ning hageja ja esindaja

arusaamise kohaselt andis kohus seejärel kostjale ja hagejale tähtaja 14.11.2022 esitada

täiendavad seisukohad ja tõendid. Kohus märkis, et kui antud kuupäevaks midagi ei esitata,

siis määrab kohus lõppseisukoha esitamise tähtaja või alternatiivselt arutab pooltega

menetluslikku olukorda vaidluste lõpetamiseks. Palun täiendada protokolli lõppu käesolevas

punktis märgitud seisukohtadega.“ (dtl 1176–1177).

Seejärel esitasidki kostjad 14. novembril 2022 oma seisukoha ja taotluse uute tõendite (sh

Grete Laanmetsa koostatud hindamisakti ja Tanel Seppeli hinnangu) vastuvõtmiseks ja mh

leidsid, et ei näe vajadust protokolli parandamiseks, kuid toetavad ammendavate tõendite ja

lõplike seisukohtade esitamise võimaluse andmist. Kostjad polnud vastu sellele, et hageja

saaks vastata kostjate seisukohtadele ja tõenditele (dtl 1188). 14. novembril 2022 esitas

omakorda hageja oma seisukoha, kus viitas sellele, et kuna kostjate hinnangul puuduvad

alused protokolli parandamiseks, on ilma helisalvestiseta protokolli parandamine võimatu

ning tuleb lähtuda sellest, et 14. november 2022 on lõppseisukohtade esitamise tähtaeg.

Hageja vaidles uute tõendite vastuvõtmisele vastu (dtl 1244–1245).

Seejärel tegi maakohus 22. novembril 2022 määruse, milles märkis, et jätkab asja lahendamist

kirjalikus menetluses ning et menetlusosalistel tuleb esitada lõplikud seisukohad,

menetluskulude nimekiri või kompromissileping hiljemalt 20. detsembriks 2022. Maakohus

määras ka kohtulahendi tegemise ajaks hiljemalt 20. jaanuari 2023 (dtl 1248). Maakohus

märkis määruse põhjendustes, et uusi tõendeid kohtule enam esitada ei ole võimalik (dtl

1249).

7. detsembril 2022 esitas hageja taotluse, et tema varasem taotlus tõendite tagastamiseks

lahendataks (dtl 1251–1252). Seejärel esitasid nii kostjad kui ka hageja 20. detsembril 2022

oma lõplikud seisukohad, mh andis hageja oma seisukohad kostjate esitatud uute tõendite

kohta. Maakohus tegi seejärel 19. jaanuaril 2023 määruse, millega muutis otsuse

teatavakstegemise aega (dtl 1308). Tõendite vastuvõtmise kohta tegi maakohus otsustuse 6.

veebruari 2023. a otsuses.

9.2. Ringkonnakohus möönab, et menetlusõiguse norme arvestades peaks kohus otsustama

tõendite vastuvõtmise enne lõpplahendi tegemist, et pooltele oleks selge, missugustest

tõenditest kohus asja lahendamisel juhindub. Praeguses asjas nähtub, et maakohus on

menetluses käitunud tõendite ja seisukohtade esitamise tähtaegade andmisel ning tõendite

vastuvõtmisega seoses vastuoluliselt. Maakohus on mitmel korral andnud lõplike

seisukohtade esitamiseks tähtaja ja pole lahendanud enne lõpplahendit esitatud taotlusi. Kuna

maakohus on vastuoluliselt käitunud, peab ringkonnakohus põhjendatuks arvestada ka

kostjate poolt 14. novembril 2022 esitatud tõenditega (sh Grete Laanmetsa koostatud

hindamisaktiga ja Tanel Seppeli hinnanguga). Asjas nähtub, et hageja on kostjate tõenditele

ka oma sisulised vastuväited esitanud. Mh on hageja ka ise möönnud, et osaliselt võib

tegemist olla asjas tähtsust omavate tõenditega.

10. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on hinna alandamisest tuleneva nõude osas

põhjendatult tuvastanud, et hageja ja kostja vahel sõlmitud kehtiva lepingu alusel kostjatelt

hagejale üleantud lepinguesemel (3/7 mõttelisel osal kinnisasjast) esines peamise varjatud

puudusena ulatuslik seenkahjustus esimesel korrusel, kostjad vastutavad puuduse eest, hageja

on kostjatele hinna alandamise avalduse edastanud ja kostjad on selle kätte saanud. Asjas ei

ole vaidlust selle üle, et kostjad ei ole puudust kõrvaldanud.

Ringkonnakohus nõustub selles osas maakohtu otsuse põhjendustega ega pea vajalikuks neid

kõiki korrata.

11. Vastuseks kostjate apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.

11.1. Õige on kostjate väide, et maakohus pole analüüsinud kõiki hageja väljatoodud puudusi.

Samas olukorras, kus maakohus leidis, et ulatusliku seenkahjustuse olemasolu oli selline

varjatud puudus, mis välistab lepingueseme eesmärgipärase kasutamise ehk kinnisasjal asuva

elamu kasutamise eluasemena ning maja tuleks hoopis lammutada, ei pidanud maakohus

ringkonnakohtu hinnangul ülejäänud puudusi üksikasjalikult käsitlema.

11.2. Ringkonnakohus ei nõustu kostjate väitega, nagu ei oleks maakohus lähtunud sellest, et

tegemist on vähemalt 56 aastat tagasi ehitatud majaga. Maakohus on viidanud, et arvestades

maja vanust ja konstruktsiooni, pidi hageja arvestama, et tegemist ei ole uue ehitisega ning

selle omandamisega kaasneb oluliselt suurem võimalik remondi- ja hooldusvajadus, kui seda

oleks olnud uue ehitise omandamisel. Kostjate vastupidine seisukoht, justkui oleks maakohus

lähtunud sellest, et tegemist on uueväärse või renoveeritud majaga, on maakohtu põhjendusi

arvestades ekslik.

Hageja ostis kinnisasja mõttelise osa elamiseks, lepingueset oli ka enne selle müümist

kasutatud elamuna ning ka lepingu p-st 1.9.5 tulenes hageja soov osta lepingu ese eesmärgiga

kasutada seda elukohana. Nagu maakohus viitas, ei nähtunud ka müügilepingus ühtegi

ehituslikku laadi asjaolu, mis puudutaks müügiobjekti. Asja materjalidest tuleneb ka see, et

kinnisasjal paikneva elamu osas oli tehtud remonti, uuendatud oli garaažipealse katus.

Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et ka vähemalt 56 aastat vana maja puhul, kus kostjad

olid kuni kinnisasja mõttelise osa müümiseni elanud, võis ja pidi hageja küll ette nägema

majaosa ulatuslikku remondivajadust, kuid mitte selle kasutamise täielikku võimatust

majavammi tõttu ja lammutamisvajadust. Kui lähtuda keskmisest kvaliteedist, siis 56 aastat

vana elumaja, mida on remonditud ja kus on sees ka enne müümist elatud, keskmiseks

kvaliteediks ei saa pidada seda, et maja konstruktsioonid on majavammist niivõrd

kahjustunud, et selle eesmärgipärane kasutamine pole enam võimalik (vt vanade majade

keskmise kvaliteedi kohta ka nt Riigikohtu 31. märtsi 2023. a otsus tsiviilasjas nr 2-19-

19586/85, p-d 13–14).

Kostjate väited selle kohta, et maja pole vaja lammutada, ei ole asja materjale arvestades

tõendamist leidnud.

11.3. Kostjad on väitnud, et maakohus pole käsitlenud aegumise vastuväidet. Maakohus on

põhjendatult viidanud otsuses sellele, et kujundusõigusena ei allu hinna alandamine

aegumisele. Samas viitab ringkonnakohus, et küll aeguvad hinna alandamisest tulenevad

lepingulised nõuded (vt Riigikohtu 8. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-156-11, p

22). Samas ei ole ringkonnakohtu hinnangul põhjendatud kostjate menetluses esitatud väide,

justkui oleks praegusel juhul hageja puhul puuduste kõrvaldamise nõue aegunud, mis

muudaks ka hinna alandamise puudustele tuginedes tühiseks (vt selle kohta ka Riigikohtu 8.

veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-156-11, p 22). Leping on sõlmitud 24. novembril

2017 ning hagi on esitatud 20. novembril 2020, seega kolme aasta jooksul alates lepingu

sõlmimisest. Hagis on tuginetud erinevatele puudustele, mh kandekonstruktsiooni puudustele.

Seega ei olnud hagi esitamise ajaks puuduste kõrvaldamise nõue aegunud.

11.4. Õige on kostjate väide, et maakohus pole põhjalikult hinnanud kostjate väiteid seoses

hea usu põhimõttega. Samas, asjas esitatud materjalidest ei tulene ringkonnakohtu hinnangul

see, nagu oleks hageja olnud pahatahtlik. Maakohtu tuvastatust nähtub, et hageja esitas

kostjatele ja maaklerile pretensioone erinevate puuduste kohta juba 2018. a alguses (dtl 1056,

1057). Hinna alandamise avalduse esitamist mitu aastat hiljem pärast müügilepingu sõlmimist

olukorras, kus varjatud puudused konstruktsioonide kahjustuste näol ilmnesid kinnisasja

puhul pikema aja jooksul, kui hageja asus koos teise kaasomanikuga remontima maja, avama

kandekonstruktsioone ja eemaldama seinamaterjali, ei saa pidada hea usu põhimõttega

vastuolus olevaks käitumiseks, mis välistaks hinna alandamise võimaluse kasutamise.

Kostjad ei ole tõendanud, et hageja koos teise kaasomanikuga (kes on hageja elukaaslane)

kahjustas ise elamu konstruktsioone. Maakohus on õigesti tuvastanud, et esitatud tõenditest

nähtuvalt on majavammi ulatuslik kahjustus saanud alguse oluliselt varem kui hageja

omandas kinnisasja osa ja selline arvamus sisaldub ka Tanel Seppeli hinnangu vastuses nr 2.

Seega on ekslik kostjate arvamus, et maakohus pole arvestanud Tanel Seppeli hinnangut,

mille kostjad tõendina esitasid. Ehitusinsener Tanel Seppel on esitatud hinnangus märkinud:

„Hoone mitte kütmine ei saa tekitada nii suuri seina kahjustusi 3 aastaga. Seintes on näha

pikaajalised probleemid, mida on ka varasemalt remonditud, samas raske täpselt öelda millal

seda tehtud on. Välisseina praod ja krohvi deformatsioon on väga suure tõenäosusega

tekkinud lammutuse tagajärjel. Samas seinasisesed probleemid on minu hinnangul 10+ aasta

tagused. Seega tegemist on väga vana probleemiga.“ (dtl 1193). Seega nähtub T. Seppeli

vastusest see, et lammutuse tagajärjel võisid tekkida küll välisseina praod ja krohvi

deformatsioon, mitte aga seinasisesed probleemid, mis on T. Seppeli hinnangul vanemad kui

10 aastat. Asjaolu, et kahjustused on vanemad kui 3 aastat, tuleneb ka Kalle Pildi poolt tehtud

„Biokahjustuste ekspertiisist 4384/0920“ (dtl 406). Eeltoodud tõenditega on ümber lükatud

kostjate väited selle kohta, et majavammist tingitud seinakonstruktsioonide kahjustused on

põhjustatud sellest, et hageja hoonet ei kütnud, või et seinakonstruktsioonide kahjustused

tulenesid remondi käigus konstruktsioonide avamisest.

Paljasõnalised on ka kostjate väited, et hageja kahjustas maja konstruktsioone, et hiljem

esitada nõue kostjate vastu. Selliseid asjaolusid asja materjalidest ei nähtu.

11.5. See, et maakohtu kohtunik püstitas hüpoteese asjaolude kohta, mis nõuavad kostjate

hinnangul eriteadmisi, ei muuda ringkonnakohtu hinnangul ebaõigeks maakohtu järeldust

majavammist tingitud kahjustuse olemasolu kohta enne lepingu sõlmimist, kuna maakohus

tugines selle tuvastamisel asjatundjate arvamustele, lisades seejärel omapoolse seisukoha

paikvaatlusel vahetult tajutu kohta.

11.6. Kostjate väide, et õiglane ei ole kostjate vastutus olukorras, kus tegelikult esinesid

puudused esimese korruse puhul, kus kostjad ei elanud, ei ole praegusel juhul asjakohane.

Maakohus märkis õigesti, et kostjad vastutavad kaasomanikena kogu hoone oluliste osade, sh

ka esimesel korrusel paiknevate kandvate seinte olukorra eest. Ringkonnakohus juhtis kostjate

tähelepanu sellele, et praegusel juhul ei ole tegemist kaasomanike omavahelise vaidlusega,

vaid ostja ja müüja vahelise vaidlusega (dtl 1461) mõttelise osa lepingutingimustele vastavuse

üle.

11.7. Ringkonnakohus võttis kohtuistungil asja juurde Tartu Maakohtu 18. detsembri 2023. a

otsuse tsiviilasjas nr 2-21-14073. Kostjad on oma 7. märtsi 2024. a arvamuses viidanud, et

toetavad selles otsuses märgitut, et hageja poolt väidetud puuduste esinemist on kaasomandi

iseloomust tulenevalt võimalik ja otstarbekas kahe lepingu eseme osas analüüsida ühtsena.

Sellest tulenevalt leiavad kostjad, et sellisel juhul on kohtul võimalus õigesti hinnata

kinnisasja iga kaasomaniku vastutuse õiglast suurust varjatud puuduste eest. Ringkonnakohtu

hinnangul ei saa järeldada, et kuna asjas nr 2-21-14073 käsitleti XXXXXXXXX asuva

kinnisasja 4/7 suuruse kaasomandi mõttelise osa müümist, peaks tsiviilasjas nr 2-21-14073

tehtud järeldused ja väljamõistetud summad mõjutama praeguses tsiviilasjas tehtavaid

otsustusi. Tegemist on erinevate lepingupoolte vahel erinevatel tingimustel erinevatel aegadel

sõlmitud erinevate lepingutega. Samas on maakohus tsiviilasjas nr 2-21-14073 pidanud silmas

seda, et lähtuda tuleb kõigist puudustest, mis kinnisasjal esinesid, mitte vaid ühe korruse

omadest, kuna tegemist on kaasomandiga.

Kostja on viidanud ka sellele, et tsiviilasjas nr 2-21-14073 tehtud otsuses kirjeldatu välistab

vastutuse küttesüsteemi puuduste eest. Ringkonnakohus juhib tähelepanu, et praeguses asjas

on maakohus tuvastanud ulatusliku vammikahjustuse, mis on varjatud puudusena hinna

alandamise aluseks. Viited vastutuse välistamisele küttesüsteemi eest ei muudaks praegusel

juhul lõppjäreldust vastutuse osas vammikahjustuse kui varjatud puuduse eest.

Kuigi see ei oma ringkonnakohtu hinnangul praeguse asja lahendamisel tähendust, siis

kostjate väide, justkui käsitleks tsiviilasi nr 2-21-14073 üksnes vammi likvideerimise

võimalikku kulu, mis on u 8000 eurot, on esitatud kohtuotsusega ümber lükatud. Tegemist oli

ostuhinna alandamisest tuleneva nõudega, kus kummaltki müüjalt mõisteti välja 8700 eurot.

11.8. Ringkonnakohtule ei nähtu, et maakohus oleks pooli kohelnud ebavõrdselt. Kostjad

esitasid omapoolseid uusi tõendeid (sh hindamisakti) üsna menetluse lõpus. Maakohus võttis

esitatud tõendid ka hageja vastuväidetele vaatamata vastu ja arvestas nendega otsuse

tegemisel.

12. Kuigi ringkonnakohus nõustub maakohtuga varjatud puuduse tuvastamist puudutavas osas

ning selles, et kostjad vastutavad lepingueseme puuduse eest ning hinna alandamise õiguse

kasutamine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega, on õige hageja vastuapellatsioonkaebuses

väidetu selles osas, et maakohus on kohaldanud vääralt hinna alandamise valemit.

12.1. Maakohus on lähtunud puudustega asja väärtuse hindamisel kahe hindamisakti alusel

arvutatud keskmisest tulemusest. Ringkonnakohus ei pea sellist lähenemist põhjendatuks.

Ringkonnakohus leiab, et olukorras, kus kumbki pool on esitanud oma hindamisakti ja pole

vaidlust, et kinnisasja väärtuse tõendamine on võimalik (tegemist pole VÕS § 112 lg 1

kolmandas lauses märgitud olukorraga), ei ole põhjendatud lähtuda puudustega asja väärtuse

hindamisel kahe hindamisakti keskmisest tulemusest. Lisaks ei nähtu maakohtu otsuse

põhjendustes esitatud arvutusest, et alandatud hinna leidmisel oleks arvesse võetud puudusteta

kinnisasja mõttelise osa väärtust. Selliselt on maakohus rikkunud VÕS § 112 lg 1 lauset 1,

mille kohaselt, kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada

tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise

väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. VÕS § 112 lg 1 esimeses lauses märgitut saab

väljendada järgmise valemina:

alandatud hind = eseme väärtus koos puudusega (mittekohase täitmise väärtus) *

kokkulepitud hind

eseme väärtus puuduseta (kohase täitmise väärtus).

12.2. Kuigi eeldatavalt on kohase täitmise väärtus võrdne ostuhinnaga, võivad ostja ja müüja

tõendada, et asja turuväärtus (TsÜS § 65) oli ostuhinnast erinev. Praegusel juhul on nii hageja

kui ka kostjad tuginenud sellele, et puudusteta asja (kinnisasja mõttelise osa) väärtus oli 70

000 eurot, mis tulenes R. Värniku poolt koostatud hindamisaktist („Eksperthinnang nr ARE-

173277-B, dtl 237). Seda, et puudusteta eseme väärtus on 70 000 eurot, kinnitasid mõlema

poole lepingulised esindajad ka ringkonnakohtu 4. juuni 2024. a istungil (dtl 1460).

Lepingueseme (ehk kinnisasja 3/7 mõttelise osa) kokkulepitud hinnaks oli notariaalse lepingu

järgi 65 820 eurot (dtl 24).

12.3. Pooled vaidlevad selle üle, missugune oli lepingueseme väärtus puudusega (ehk

mittekohase täitmise väärtus). Hageja on tuginenud tema poolt 14. aprillil 2022 esitatud

hindamisaktile (dtl 939–994), mille kohaselt on puudusega kinnisasja väärtus 46 000 eurot ja

sellest 3/7 mõttelise osa väärtus 20 000 eurot (dtl 972).

Kostjad on omakorda tuginenud 14. novembril 2022 kohtule esitatud Grete Laanmetsa

koostatud hindamisaktile (dtl 1195–1217), mille kohaselt on kogu kinnisasja (kui

hoonestamata elamumaa) väärtus 92 000 eurot (dtl 1196).

12.4. Kuna asjas ei ole põhjendatud lähtuda 14. aprillil 2022 ja 14. novembril 2022 esitatud

hindamisaktide keskmisest väärtusest, tuleb analüüsida, kummast hindamisaktist on

põhjendatud lähtuda puudusega asja väärtuse hindamisel.

Hageja 14. aprillil 2022 esitatud hindamisaktis võrdlusena aluseks võetud kolmest tehingust

nähtub, et kahe võrdlusaluse kinnisasja puhul on kinnisasja pindalad olnud vastavalt 776 m2 ja

578 m2. Hindaja on teinud küll kinnisasja pindalast tuleneva kohanduse, samas on

vaidlusaluse kinnisasja suurus 1149 m2 ehk oluliselt suurem. On üldteada asjaolu, et

elamumaa ostmisel linnas mängib olulist rolli kinnisasja suurus. Võib eeldada, et ostjad

eelistavad linnatingimustes kinnisasju, mille puhul elumaja ehitades mahub kinnisasjale mitte

üksnes maja, vaid seda ümbritseb ka piisava suurusega aed.

Hageja esitatud hindamisaktis võrdlusalustest kinnisasjadest ei asu ükski Tammelinnas, vaid

aluseks on võetud 3 kinnisasja, mis asuvad vastavalt Ropka linnaosas (776 m2), Maarjamõisa

linnaosas (1016 m2) ja Veeriku linnaosas (578 m2). Kostjate esitatud hindamisaktis on

võrdlusena kasutatud kahte kinnisasja, mis asuvad sarnaselt vaidlusalusele kinnisasjale

Tammelinna linnaosas (1400 m2 ja 1366 m2), ja kolmandaks võrdlusena kasutatud

kinnisasjaks on võetud ka hageja hinnangus viidatud Ropka linnaosas asuv kinnisasi (776 m2).

Ka kostjate esitatud hindamisaktis on tehtud kinnisasjade pindalast tulenevad kohandused.

Kuigi ühe Tammelinnas asuva kinnisasjaga on tehtud tehing aprillis 2016 (dtl 1208), võib

järeldada, et ajas on kinnisasjade väärtused tõusnud, mitte langenud.

Hageja viide sellele, et kostjate hindamisaktis pole arvestatud seda, et kinnisasjal asub

amortiseerunud elamu, ei tähenda, et kostjate hindamisakt ei kajastaks kinnisasja väärtust.

Nagu nähtub maakohtus tuvastatust, siis ehitisel puudub eraldivõetuna sisuline väärtus ning

arvesse tuleb võtta üksnes kinnisasja kui ehitusõigusega maatüki väärtus. Hageja esitatud

hindamisaktis on hindajad samuti lähtunud lõppastmes sellest, missuguse väärtusega oleks

kinnisasi, kui seal poleks elamut – samas on ekslikult lähtutud sellest, et amortiseerunud

elamuga kinnisasja väärtus on arvutatav selliselt, et hoonestamata kinnisasja väärtusest

lahutada eeldatavad lammutamiskulud, mida hageja hindamisaktis on viidatud kui vajalikule

investeeringule (dtl 972). Ringkonnakohtu hinnangul ei saa lähtuda sellest, et

lammutamiskulu suurus mõjutab automaatselt kinnisasja väärtust.

Eeltoodud asjaolusid (mh hindamisaktides võrdlusena kasutatud kinnisasjade asukohta ja

suurust) arvestades on põhjendatud lähtuda puudusega kinnisasja väärtuse hindamisel seega

kostjate esitatud hindamisaktist. Kuna kostjate hindamisaktist tulenevalt on kogu puudusega

kinnisasja väärtus 92 000 eurot, siis 3/7 mõttelise osa kinnisasja väärtus puudusega on 39 428

eurot 57 senti.

12.5. Eelnevat arvestades on kinnisasja 3/7 mõttelise osa alandatud hind 37 074 eurot 12 senti

= 39 428 eurot 57 senti (mittekohase täitmise väärtus) * 65 820 eurot (kokkulepitud hind)

70 000 eurot (kohase täitmise väärtus)

Kuna hageja on tasunud ostuhinnana 65 820 eurot ning alandatud hinnaks on 37 074 eurot 12

senti, tuleb ülemäära tasutud 28 745 eurot 88 senti (65 820 – 37 074,12) VÕS § 112 lg 3

alusel kostjatel hagejale tagastada. Kuna maakohus mõistis hinna alandamise tulemusel

kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja 36 250 eurot, tuleb maakohtu otsus tühistada osas,

milles maakohus mõistis kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja rohkem kui 28 745 eurot

88 senti.

13. 4. juuni 2024. a ringkonnakohtu istungil taotlesid kostjad, et kui kohus peaks mõistma

kostjatelt välja rohkem kui 5000 eurot, siis määraks kohus otsuse täitmise korra selliselt, et

kostjad peaksid tasuma väljamõistetud summa kolme kuu jooksul, kuna neil on vaja võtta

laenu ja see võtab aega (dtl 1463). TsMS § 445 lg 1 esimese lause kohaselt võib kohus otsuses

poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja või

tähtpäeva ja asjaolu, et otsus täidetakse viivitamata või et otsuse täitmine tagatakse mõne hagi

tagamise abinõuga. Täitmise korra kindlaksmääramine on kohtu diskretsiooniotsus. Hageja ei

esitanud ringkonnakohtu istungil nimetatud taotluse osas omapoolseid vastuväiteid.

Ringkonnakohus leiab, arvestades väljamõistetud summa suurust ja taotluses toodud

põhjendusi, samuti poolte huve, et põhjendatud on määrata TsMS § 445 lg 1 alusel otsuse

täitmise kord ja tähtaeg kindlaks selliselt, et kostjad on kohustatud tasuma neilt solidaarselt

välja mõistetud summa 28 745 eurot 88 senti hagejale mitte hiljem kui kolme kuu jooksul

alates kohtuotsuse jõustumisest.

14. Tulenevalt TsMS § 654 lg-st 22 esitab ringkonnakohus otsuse resolutsioonis kehtiva

resolutsiooni tervikliku sõnastuse.

15. Ringkonnakohus jätab TsMS § 445 lg 2 järgi kohtuotsuse täitmist tagava abinõuna jõusse

maakohtu poolt 4. novembri 2022. a hagi tagamise määrusega kostjatele kuuluvale kinnistule

seatud kohtuliku hüpoteegi.

16. Kuna ringkonnakohus tühistab osaliselt maakohtu otsuse väljamõistetud summa osas,

tuleb muuta ka menetluskulude jaotust. Arvestades TsMS § 163 lg-t 1, tuleb maakohtus

kantud hageja menetluskulud jätta proportsionaalselt hagi rahuldamise ulatusega 61%

solidaarselt kostjate kanda ja kostjate maakohtu menetluses kantud menetluskulud 39%

ulatuses hageja kanda.

Kuna ringkonnakohus rahuldab kostjate apellatsioonkaebuse üksnes osaliselt, pidades hageja

hinna alandamise alusel makstu tagastamise nõuet osaliselt siiski põhjendatuks (vähendades

kostjatelt väljamõistetud summat kokku vaid 7504 euro 12 sendi võrra) ning jätab hageja

vastuapellatsioonkaebuse rahuldamata, peab ringkonnakohus põhjendatuks jätta

ringkonnakohtus kantud menetluskulud poolte endi kanda (TsMS § 163 lg 1, § 171 lg 1).

Kuna maakohus pole menetluskulusid kindlaks määranud, siis lähtudes TsMS § 177 lg-test 2

ja 4 määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks maakohus pärast kohtuotsuse

jõustumist.

(allkirjastatud digitaalselt)