2-20-18261/135 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

Kohus

Harju maakohus, Tallinna kohtumaja

Kohtukoosseis

Kohtunik Kai Härmand

Otsuse avalikult

teatavakstegemise aeg ja

koht

20.06.2024, Tallinn

Tsiviilasja number

2-20-18261

Kohtuasi

Tallinn, Randla tn 15 korteriühistu hagi X vastu korteriomandi

võõrandamise kohustamiseks ning võla ja viivise

väljamõistmiseks ning X vastuhagi 26,20 euro nõudes.

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja (vastuhagis kostja): Tallinn, Randla tn 15 korteriühistu

(registrikood 80162053), lepinguline esindaja Dmitri Štšerbin,

e-post XXX

Kostja (vastuhagis hageja): X (isikukood XXX), lepinguline

esindaja Aleksei Smelov, e-post XXX

Kohtuistungi toimumise

aeg

Kohtuistung 15.04.2024.

Tsiviilasja hind

Hagihind 8846,66 eurot

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada hagi võla ja viivise nõudes osaliselt.

1.1. Mõista X’lt (X, isikukood: XXX) hageja Tallinn, Randla tn 15 korteriühistu kasuks välja

põhivõlgnevus 712,28 eurot ja kuni kohtuotsusse tegemiseni sissenõutavaks muutunud viivis

248,86 eurot.

1.2. Mõista X’lt (X, isikukood: XXX) hageja Tallinn, Randla tn 15 korteriühistu kasuks välja

viivis põhinõude summalt 712,28 eurot võlaõigusseaduse § 113 lg-s 1 sätestatud määras iga

viivitatud päeva eest alates kohtuotsuse tegemisest kuni kohtuotsuse täitmiseni, kuid mitte

rohkem kui põhinõue.

2. Jätta rahuldamata Tallinn, Randla tn 15 korteriühistu nõue kohustada kostjat X võõrandama

korteriomand XXX (kinnistu nr XXX).

3. Rahuldada vastuhagi ja teha selle osas tasaarvestus.

4. Võtta vastu hageja 20.05.2024 esitatud tõendid.

Menetluskulude jaotus

5. Jätta poolte menetluskulud nende endi kanda.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna

Tsiviilasi nr. 2-20-18261

ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada

kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse

koostamiseks, peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja

kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast

menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Asjaolud ja menetluse käik

1. Tallinn, Randla tn 15 korteriühistu (korteriühistu) esitas 10.12.2020 Harju Maakohtule hagi X

(korteriomanik) vastu korteriomandi asukohaga XXX võõrandamise kohustamiseks ning avalduse

2954,50 euro nõudes, millest 1835,61 eurot oli majandamiskulude võlgnevus ja 1118,89 eurot viivise

nõue. Maakohus võttis nõuded 29.12.2020 määrusega menetlusse.

2. Korteriomanikule kuulub korteriomand asukohaga XXX (kinnistu registriosa nr XXX).

Kinnistusraamatu andmetel kuulub korteriomandi koosseisu XXX mõttelist osa kinnisasjast ja

eriomandi ese eluruum nr XXX, mille üldpind on 16,80 m2 ja mille tähistus plaanil on XXX.

3. Hagiavalduse kohaselt võeti korteriühistu liikmete üldkoosolekul 17.12.2019 muu hulgas vastu

otsus, millega nõuti kahe korteriomandi (korteriomanikule kuuluva korteriomandi nr XXX ning

korteriomaniku ja Y kaasomandisse kuuluva korteriomandi nr XXX) võõrandamist 3 kuu jooksul

alates nõude esitamise päevast.

4. Y esitas 14.02.2020 Harju Maakohtule avalduse korteriomanike 17.12.2019 üldkoosoleku otsuste,

sh korteriomandi nr XXX võõrandamiseks kohustava otsuse tühisuse tuvastamiseks või kehtetuks

tunnistamiseks (tsiviilasi nr XXX). Harju Maakohus rahuldas 08.03.2022 määrusega avalduse

osaliselt, tuvastades, et üldkoosoleku otsus on tühine osas, millega kinnitati 2018. a majandusaasta

aruanne ja 2020. a majanduskava. Muus osas, sh korteriomandi nr XXX võõrandamiseks kohustava

otsuse osas, jättis maakohus avalduse rahuldamata.

4.1. Y esitas maakohtu määruse peale tsiviilasjas nr XXX määruskaebuse, milles palus tühistada

maakohtu määruse muu hulgas osas, milles maakohus jättis rahuldamata avalduse korteriomandi nr

XXX võõrandamise nõude esitamise kohta. Tallinna Ringkonnakohus jättis 25.08.2022 määrusega

määruskaebuse rahuldamata ja maakohtu määruse muutmata.

4.2. Y esitas ringkonnakohtu määruse peale tsiviilasjas nr XXX määruskaebuse Riigikohtule.

Riigikohus jättis oma 12.04.2023 määrusega muutmata Tallinna Ringkonnakohtu 25.08.2022 määruse

osas, millega jäeti muutmata maakohtu määrus osas, milles maakohus oli jätnud rahuldamata Y

avalduse tunnistada kehtetuks korteriühistu 17.12.2019 üldkoosoleku otsus osas, millega oli otsustatud

nõuda korteriomandi nr XXX omanikult korteriomandi võõrandamist kolme kuu jooksul alates nõude

esitamise päevast.

5. Praeguses asjas otsustas kohus 14.04.2021 määrusega korteriomandi võõrandamiseks kohustamise

nõudes menetluse peatada kuni menetluse lõppemiseni tsiviilasjades nr XXX ja XXX. Viimati

nimetatud asjas vaidlustas Y korteriühistu 03.07.2018 üldkoosoleku otsused, sh aastate 2016, 2017,

2018 ja 2019 majandamiskavade kinnitamise otsused. Tallinna Ringkonnakohus tegi selles asjas

31.08.2021 menetlust lõpetava määruse, milles tunnistas kehtetuks korteriühistu otsuse selles osas,

milles kinnitati aastate 2016 ja 2017 majanduskavad (määruse resolutsiooni p-d 1 ja 5.2). Korteriühistu

otsuseid aastate 2018 ja 2019 majanduskavade kehtestamiseks kohus kehtetuks ei tunnistanud. See

ringkonnakohtu lahend on jõustunud.

6. Kohus jätkas menetlust korteriühistu põhivõlgnevuse ja viivise väljamõistmise nõuete osas, lähtudes

korteriühistu 19.01.2021 hagiavalduse täpsustusest, mille kohaselt põhivõla nõue oli 886,54 eurot ja

sissenõutavaks muutunud viivise nõue 200,21 eurot. Kohus tegi 14.05.2021 osaotsuse, millega

rahuldas hagi osaliselt ja mõistis korteriomanikult korteriühistu kasuks välja põhivõlgnevuse 730,38

eurot ja alates 01.01.2017 kuni 14.04.2021 so kohtuotsuse tegemiseni sissenõutavaks muutunud viivise

214,06 eurot ja viivise alates 15.05.2021 kuni kohtulahendi täitmiseni põhinõudelt VÕS § 113 lg-s 1

sätestatud määras iga viivitatud päeva eest kuni kohtuotsuse täitmiseni, kuid mitte rohkem kui

põhinõue.

6.1. Korteriomanik esitas maakohtu 14.05.2021 osaotsuse peale apellatsioonkaebuse. Tallinna

Ringkonnakohus rahuldas 08.04.2022 otsusega apellatsioonkaebuse, tühistas osaotsuse ja saatis

tsiviilasja samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.

6.2. Ringkonnakohus heitis maakohtule ette, et see on korteriühistu nõude rahuldanud, jättes selle

sisuliselt kontrollimata. Nõude rahuldamise eeldusena tuleb kohtul kontrollida, kas saab lähtuda

kehtivast majanduskavast või võib korteriühistu tasumist nõuda ka ilma kehtiva kavata (nt tuginedes

varasemale üldkoosoleku otsusele või nõudes kulupõhist tasu nn vahendatud teenuste eest nagu elamu

üldkasutatavate ruumide elekter (üldelekter), jäätmevedu, küte, vesi- ja kanalisatsioon, kindlustus jmt).

6.3. Ringkonnakohus leidis ka seda, et korteriühistu majanduskava kehtestamise otsuse vaidlustamine

iseenesest otsuse mittekehtivust kaasa ei too, samas aga, arvestades nende otsuste vaidlustamist, oleks

maakohus pidanud kaaluma menetluse peatamist ka korteriühistu võlanõude osas.

6.4. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole maakohus võtnud vajalikku seisukohta korteriühistu algselt

esitatud nõude vähendamise kohta. Kui menetlusosaline vähendab nõuet, peab kohus välja selgitama,

kas ta võtab hagi osaliselt tagasi või loobub osaliselt nõudest. Kui hageja vähendab menetlusse võetud

nõuet tulenevalt kostja vastuväidetest või nõude osalisest rahuldamisest, tuleb nõudest loobumine või

tagasivõtmine nõuetekohaselt vastu võtta ja arvestada sellega menetluskulude jaotamisel.

7. Korteriomanik esitas maakohtule 12.04.2021 vastuhagi, mida täiendas 19.04.2021 ja 20.04.2021.

Korteriomanik palus vastuhagiga tuvastada korteriühistu 12.04.2011 ja 09.01.2012 üldkoosolekutel

vastu võetud otsuste tühisus ning mõista korteriühistult korteriomaniku kasuks välja 33,47 eurot.

Maakohus eraldas 27.04.2021 määrusega korteriomaniku vastuhagi eraldi menetlusse (tsiviilasi nr

XXX). Korteriomanik esitas maakohtu 27.04.2021 määruse peale määruskaebuse. Tallinna

Ringkonnakohus jättis 03.09.2021 määrusega korteriomaniku määruskaebuse läbi vaatamata, sest

menetlusosalisel puudub õigus haginõuete eraldamise määrust vaidlustada.

8. Kohus peatas 23.08.2022 määrusega menetluse praeguses asjas võla ja viiviste väljamõistmise

nõudes kuni menetluse lõppemiseni tsiviilasjades nr XXX ja XXX. Sama määrusega võttis kohus vastu

korteriühistu nõude vähendamise taotlusest taganemise.

9. Kohus uuendas 05.05.2023 määrusega menetluse praeguses asjas korteriomandi võõrandamise

kohustamiseks ning võla ja viivise väljamõistmiseks.

10. Kohus eraldas 05.05.2023 määrusega tsiviilasjas nr XXX iseseisvaks menetluseks korteriomaniku

12.04.2021 avalduse korteriühistu vastu 26,20 euro ja alates 12.04.2021 viivise saamiseks, liitis

eraldatud tsiviilasja tsiviilasjaga nr 2-20-18261 ja luges tsiviilasja numbriks 2-20-18261.

Korteriomaniku nõue 26,20 eurot koosneb kahest osast: enammakstud 14,46 eurot prügiveo ja 11,74

eurot liftide hooldustööde eest ajavahemikul 01.01.2017 – 31.03.2021.

11. Kohus kohustas 30.10.2023 määrusega korteriühistut esitama hagiavalduse tervikteksti.

Korteriühistu esitas hagiavalduse tervikteksti 16.11.2023. Selle kohaselt nõuab korteriühistu

korteriomanikult korteriomandi nr XXX võõrandamist ning võlgnevust 1835,61 eurot ja viivist

1118,89 eurot ehk täpselt samas suuruses, nagu esialgu esitatud hagis.

12. Kohus andis 30.01.2024 korteriühistule uue tähtaja hagiavalduse tervikteksti koos selgete

haginõuetega esitamiseks. Korteriühistu teatas 05.02.2024, et menetlusosalised peavad

kompromissläbirääkimisi teises tsiviilasjas (tsiviilasi nr XXX, milles hagejaks on korteriühistu ning

kostjateks korteriomandi nr XXX kaasomanikud korteriomanik ja Y) ning pooltel on soov lõpetada

mõlemad tsiviilasjad (nii XXX kui ka 2-20-18261) kompromissi sõlmimisega. Pooled kompromissi

sõlmimiseni ei jõudnud.

13. Korteriühistu esitas 31.03.2024 hagiavalduse täpsustuse, mida täiendas 01.04.2024. Selle kohaselt

on korteriühistu majandamiskulude võlgnevuse nõue perioodi 01.01.2014–27.03.2024 eest 5346,66

eurot, millest 2 976,02 eurot on põhivõlgnevus ja 2 370,64 eurot on viivisenõue.

14. Kohus pidas 15.04.2024 korraldava istungi, kus andis korteriomanikule 3 nädalat vastamiseks

korteriühistu 31.03.2024 esitatud täpsustatud võlanõudele. Pooled teatasid, et on nõus menetluse

jätkamisega kirjalikus menetluses.

15. Kuna korteriühistu on menetluse käigus olnud erinevatel seisukohtadel küsimuses, milline pindala

on korteriomandi nr XXX puhul korrektne majandamiskulude jaotamise alus, palus kohus 13.05.2024

korteriühistul täpsustada, milline on kõigi korteriomandite kogupindala, mida ta oma

majandamiskulude arvestuses kasutab. Samuti palus kohus korteriühistul esitada nimekiri kehtivatest

majanduskava kinnitamise või muudest korteriühistu liikmete üldkoosolekute otsustest, millega on

kehtestatud need kulud, mille aluseks ei ole teenuse osutaja arve.

16. Korteriühistu teatas oma 20.05.2024 vastuses, et vastavalt õiguslikult siduvale tavale on

korteriomandi nr XXX majandamiskulude arvestamise aluseks on 19,7 m2 ehk korteriomandi suurus

koos nende ruumidega, mis faktiliselt on kahe korteriomandi (nr XXX ja XXX) ainukasutuses. Sama

põhimõtet rakendatakse kõigi korteriomandite puhul ja kõikide korteriomandite summaarne arvestuslik

kogupindala on 4036,80 m2 ehk 283 m2 võrra suurem, kui kinnistusraamatusse kantud pindalade

summa (3753,80 m2).

17. Korteriühistu on seisukohal, et tema nõue ajavahemikul 01.01.2014–31.12.2016 ei ole aegunud,

sest sel ajavahemikul sissenõutavaks muutunud nõuete hilisema osalise tasumisega on korteriomanik

neid nõudeid tervikuna tunnustanud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 158 lg-te 1 ja 2

tähenduses. Alternatiivselt leiab korteriühistu, et korteriomanik on oma kohustusi rikkunud tahtlikult ja

seega kohaldub TsÜS § 146 lg 4, mille kohaselt on aegumistähtaeg kümme aastat.

Kostja vastuväited

18. Korteriomanik on esitanud aegumise vastuväite korteriühistu nõudele ajavahemikul 01.01.2014

kuni 31.12.2016. TsÜS § 154 kohaselt on korduvate kohustuste täitmisele suunatud nõude

aegumistähtaeg, olenemata sellest, milline on nõude õiguslik alus, kolm aastat iga üksiku kohustuse

jaoks, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Aegumistähtaeg algab selle kalendriaasta lõppemisest, kui

kohustusele vastav nõue muutub sissenõutavaks. Korteriühistu esitas hagi 10.12.2020, seega on

korteriomaniku hinnangul enne 2017. aastat sissenõutavaks muutunud nõuded (põhivõlgnevus 1294,59

eurot ja viivis 1681,28 eurot) aegunud.

19. Ülejäänud korteriühistu nõude osas leiab korteriomanik, et korteriühistu poolt esitatud tõenditega

(arved, maksekorraldused, koondtabel) ei ole tema nõue tõendatud. Korteriühistu on

majandamiskulude jaotamisel võtnud korteriomandi nr XXX suuruseks ekslikult 19,7 m2, samas kui

kinnistusraamatu andmetel on korteriomandi nr XXX eriomandi eseme üldpind (eluruumi suurus) 16,8

m2. Korteriomandi nr XXX kaasomandi osa suurus on XXX ehk ka selle arvutamisel on aluseks

võetud pindala 16,8 m2.

20. Korteriomanik vaidleb vastu korteriühistu väitele, et halduse ja hoolduse ning remondifondi tariifid

on kinnitatud korteriühistu 12.07.2011, 14.10.2011, 09.01.2012, 15.12.2014, 03.07.2018 ja 17.12.2019

üldkoosolekute otsustega.

21. Korteriomanik vaidleb vastu korteriomandi võõrandamise nõudele, leides, et puuduvad

korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 32 lg 2 p-s 2 sätestatud eeldused nõude esitamiseks.

Korteriomanik tasus enne võõrandamise otsuse tegemist 17.12.2019 üldkoosolekul korteriühistule

kogu võla, mida ta selle hetke seisuga tunnistas (544,64 eurot). Korteriühistu esitas üldkoosolekule

valeandmeid, nagu oleks korteriomaniku võla suurus olnud 2404,68 eurot, viies sellega üldkoosolekul

osalejad eksitusse.

22. Korteriomanik leiab, et korteriühistu tegelik eesmärk on sundvõõrandamise kaudu vabaneda

ebameeldivast korteriomanikust, kes on mitu korda pöördunud kohtusse, seejuures kohus kogu aeg

tühistab korteriühistu majanduskavad ja muud majandamisega seotud otsused.

23. Võlgnevuse tekitamise põhjuseks oli korteriomaniku kinnitusel see, et iga kord korteriomanik pidi

tegema arvete ümberarvestuse ja kuna korteriomanikul ei ole raamatupidamise oskusi, siis see oli

äärmiselt raskendatud ja korteriomanik pidi kasutama selleks tasulist teenust ja tegi ümberarvestust

korraga ühe makseperioodi eest. Maksete tegemine oli venitatud ka seoses sellega, et korteriomanik

ootas kohtulahendeid, mis pidid tõendama, et maksed on õigusvastased. Praegu korteriomanik enda

väitel tasub arved õigeaegselt.

24. Korteriomanik on esitanud ka väite, et KrtS § 32 lg 2 p 2, mille kohaselt võib korteriühistu

majandamiskulude võlgnevuse korral esitada korteriomandi võõrandamise nõude, on põhiseadusega

vastuolus. Korteriomanik leiab, et KrtS § 32 lg 2 p-s 2 sätestatud kuue kuu majandamiskulude

tasumisega viivitamine kahjustab teiste korteriomanike huve väheoluliselt. Sellises väheolulises

olukorras on põhjendamatu korteriomandi võõrandamise meetme rakendamine, mis kujutab endast

isiku põhiõiguse (omandiõiguse) rasket riivet ja on äärmuslik abinõu.

Kohtu põhjendused

25. Kohus leiab, et hagi tuleb rahuldada võla ja viivise nõudes osaliselt ning jätta korteriomandi

võõrandamise nõudes rahuldamata. Vastuhagi tuleb rahuldada ja teha tasaarvestus võlanõudega.

26. Kohus käsitleb kõigepealt menetluslikke küsimusi, lahendab korteriühistu majandamiskulude

võlgnevuse nõude, seejärel nõude korteriomandi võõrandamiseks ja lõpuks korteriomaniku vastuhagi.

I. Menetluslikud küsimused

27. Korteriühistu esitas 10.12.2020 kohtule dokumendi, mis oli pealkirjastatud kui hagiavaldus „X

vastu kaasomandis oleva korteriomandi võõrandamise kohustamiseks“ ja avaldus „X võlgnevuse

1835,61 ja viivise 1118,89 eurot nõudes“. Korteriühistu palus kohtul lahendada mõlemad nõuded koos

ühe tsiviilasja raames.

28. KrtS § 33 lg 1 kohaselt lahendab kohus korteriomandi võõrandamise nõude vähemalt ühe

korteriomaniku või korteriühistu hagi alusel. Ka TsMS § 613 lg 1 p 1 sätestab, et hagita menetluses ei

lahendata nõuet, mis KrtS § 33 järgi on esitatud korteriomandi võõrandamise kohustamiseks. Seega on

tegemist asjaga, mis tuleb läbi vaadata hagimenetluses.

29. Tallinna Ringkonnakohus juhtis oma 08.04.2022 otsuses tähelepanu asjaolule, et kui hageja esitab

nõude KrtS § 40 lg 1 alusel, siis tuleks see TsMS § 613 lg 1 p 1 alusel lahendada hagita asjana, aga

koos nõudega, mis tuleb läbi vaadata hagimenetluses, tuleneb TsMS § 613 lg-st 4 juhis vaadata see

läbi hagimenetluses. Samas tuleb menetluses järgida hagita menetluse põhimõtteid ja sätteid

(Riigikohtu 24.03.2016 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-175-15, p 10 teine lõik, samuti selles viidatud

13.11.2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-81-13, p 20).

30. Sellise olukorraga on tegemist ka praeguses asjas. Sellises olukorras vaatab kohus kõik ühes asjas

esitatud nõuded läbi hagimenetluses, sest kohus ei saa ühes tsiviilasjas korraga lahendada nii hagi kui

hagita asja. Samas järgib kohus selle nõude läbi vaatamisel, mis üldjuhul tuleks lahendada hagita

menetluses, hagita menetluse põhimõtteid (vt ka Riigikohtu 11.09.2019 otsus tsiviilasjas nr 2-16-

19005, p 12).

31. Kohus märgib siinkohal, et asjaolu, et korteriühistu majandamiskulude nõue vaadatakse kohtus läbi

hagita menetluse põhimõtteid arvestades, ei tähenda, et korteriühistu võib esitada kohtule nõudena

mistahes summasid ja neid menetluse käigus pidevalt muuta. Selline käitumine ei ole kooskõlas

seaduse nõudega kasutada oma menetlusõigusi heauskselt (TsMS § 200 lg 1). Kohus selgitab, et iga

sent, mida korteriühistu korteriomanikult nõuab, peab tuginema õiguslikule alusele ja selle õigusliku

aluse olemasolu tõendamine on korteriühistu kohustus ka hagita menetluses. Hagita menetluses kehtiv

uurimispõhimõte ei tähenda, et piisab sellest, kui korteriühistu esitab oma nõude raamatupidamisliku

arvestuse ja sinna juurde oma kuludokumendid ning kohus peab talle esitatud tuhandete lehekülgede

hulgast ise leidma sobivad tõendid menetlusosalise nõude tõendamiseks, vaid korteriühistu peab iga

arve iga rea juurde lisama viite, mis on selle sisu.

32. Kohus vaatab korteriomaniku 12.04.2021 esitatud avalduse selle osa, mis on eraldatud tsiviilasjast

nr XXX ja liidetud praeguse asjaga (korteriomaniku nõue korteriühistu vastu 26,20 euro saamiseks),

läbi vastuhagina.

33. Tallinna Ringkonnakohus leidis oma 08.04.2022 otsuses ka seda, et maakohus ei ole võtnud

seisukohta hageja algselt esitatud nõude vähendamise kohta (otsuse p 36). Ringkonnakohus leidis, et

nõudest osaline loobumine ei jõustu enne, kui kohus on selle määrusega vastu võtnud ja selle osas

menetluse lõpetanud. Senini on hagejal õigus ümber mõelda ja avaldus tagasi võtta, st oma

menetluslikku positsiooni muuta (vt nt Riigikohtu 12.06.2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-67-12, p 18

teine lõik). Korteriühistu esitas 19.02.2022 kohtule teate, et võtab tagasi 19.01.2021 nõude

vähendamise ja kohus on selle oma 23.08.2022 määrusega vastu võtnud.

34. Korteriühistu esitas 31.03.2024 hagiavalduse täpsustuse, mida täiendas 01.04.2024. Selle kohaselt

on korteriühistu majandamiskulude võlgnevuse nõue perioodi 01.01.2014–27.03.2024 eest 5346,66

eurot, millest 2 976,02 eurot on põhivõlgnevus ja 2 370,64 eurot on viivisenõue. Korteriühistu

täiendavat riigilõivu ei tasunud ja kohus seda ka ei nõudnud. Kohus on seisukohal, et kuna selle nõude

läbi vaatamisel tuleb järgida hagita menetluse põhimõtteid, kohaldub see ka riigilõivu tasumisele.

Avalduse esitamisel hagita menetluse korras läbivaadatavas asjas tasutakse riigilõivu 50 eurot

(riigilõivuseaduse § 59 lg 5), mille korteriühistu on tasunud algse hagiavalduse esitamisel.

35. KÜ esitas 20.05.2024 vastuse (dtl 3332) koos tõenditega. Kohus võtab need tõendid vastu, sest

need on esitatud kohtu nõudmisel ning on asjas olulised.

II. Korteriühistu majandamiskulude võlgnevuse nõue

a) 01.01.2014–31.12.2016

36. Ajavahemiku 01.01.2014–31.12.2014 eest on korteriühistu korteriomandi nr XXX

majandamiskulude suuruseks arvestanud 705,44 eurot, millest tasutuks on lugenud 427,45 eurot ja

võlgnevuseks 277,99 eurot (dtl 1948–1949). Viivise suuruseks 27.03.2024 seisuga ajavahemikul

01.01.2014–31.12.2014 sissenõutavaks muutunud ja täitmata kohustuste eest on korteriühistu

arvestanud 535,89 eurot (dtl 1948–1949).

37. Ajavahemiku 01.01.2015–31.12.2015 eest on korteriühistu korteriomandi nr XXX

majandamiskulude suuruseks arvestanud 1037,71 eurot, millest tasutuks on lugenud 543,44 eurot (dtl

1949–1951) ja võlgnevuseks 494,27 eurot. Viivise suuruseks 27.03.2024 seisuga ajavahemikul

01.01.2015–31.12.2015 sissenõutavaks muutunud ja täitmata kohustuste eest on korteriühistu

arvestanud 662,12 eurot (dtl 1949–1951).

38. Ajavahemiku 01.01.2016–31.12.2016 eest on korteriühistu korteriomandi nr XXX

majandamiskulude suuruseks arvestanud 858,98 eurot, millest tasutuks on lugenud 336,65 eurot ja

võlgnevuseks 522,33 eurot (dtl 1951–1953). Viivise suuruseks 27.03.2024 seisuga ajavahemikul

01.01.2016–31.12.2016 sissenõutavaks muutunud ja täitmata kohustuste eest on korteriühistu

arvestanud 483,27 eurot (dtl 1951–1953).

39. Kuna korteriomanik on esitanud korteriühistu nõudele ajavahemiku 01.01.2014 kuni 31.12.2016

eest aegumise vastuväite (dtl 3147–3148), lahendab kohus kõigepealt selle küsimuse. Kohus leiab, et

korteriomaniku vastuväide on põhjendatud ja ajavahemikul 01.01.2014 kuni 31.12.2016

sissenõutavaks muutunud korteriühistu nõue on aegunud. Seetõttu jätab kohus korteriühistu nõude

summas 2 975,87 eurot (põhivõlgnevus 1294,59 eurot (277,99 + 494,27 + 522,33) ja viivis 1681,28

eurot (535,89 + 662,12 + 483,27) rahuldamata.

40. Korteriühistu majandamiskulude nõue on Riigikohtu praktika kohaselt korduvate kohustuste

täitmisele suunatud nõue, mille aegumistähtaeg TsÜS § 154 kohaselt on kolm aastat iga üksiku

kohustuse jaoks, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Aegumistähtaeg algab selle kalendriaasta

lõppemisest, kui kohustusele vastav nõue muutub sissenõutavaks (vt Riigikohtu 14.02.2012 otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-174-11, p 11). Seega kuni 31.12.2016 sissenõutavaks muutunud nõuded aegusid

31.12.2019. Korteriühistu esitas hagi 10.12.2020 ehk pärast seda kuupäeva.

41. Korteriühistu on seisukohal, et hoolimata TsÜS §-s 154 sätestatud tähtaja möödumisest hagi

esitamise ajaks ei ole tema nõue ajavahemiku 01.01.2014 kuni 31.12.2016 eest aegunud, sest nõude

osalise tasumisega on korteriomanik seda kogu ulatuses tunnustanud TsÜS § 158 lg 1 tähenduses.

42. Kohus selle seisukohaga ei nõustu. Riigikohtu praktika kohaselt ei saa perioodiliste maksete korral

eeldada kostja tahet tunnustada hageja nõuet suuremas ulatuses, kui ta on maksnud (vt Riigikohtu

20.12.2017 otsus tsiviilasjas nr 2-15-10683, p 20.1; 16.11.2016 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-106-16, p

13). See tähendab, et perioodiliste maksete korral võib eeldada, et kohustatud isiku poolt nõude osalise

tunnustamisega katkeb hageja nõude aegumine üksnes selle summa osas, milles kohustatud isik nõude

rahuldas. Hagejal on võimalik põhjendada ja tõendada, et tegelikult tunnustas kostja hageja nõuet

makstust suuremas ulatuses. Praeguses asjas ei ole korteriühistu tõendanud, et korteriomanik oleks

tunnustanud tema nõuet makstust suuremas ulatuses. Korteriomanik on järjepidevalt olnud seisukohal,

et 17.12.2019 üldkoosoleku otsuse tegemise ajal tal võlgnevus puudus (dtl 3194).

43. Alternatiivselt esitas korteriühistu seisukoha, et tema nõue ajavahemikul 01.01.2014 kuni

31.12.2016 ei ole aegunud, sest korteriomanik rikkus oma kohustusi tahtlikult TsÜS § 146 lg 4

tähenduses.

44. Kohus ei nõustu ka selle seisukohaga. Riigikohtu praktika kohaselt ei ole ainuüksi kohustuste

tahtlik täitmata jätmine ilma õigusvastase tagajärje soovimiseta aegumise instituudi eesmärke

arvestades TsÜS § 146 lg 4 kohaldamiseks piisav (vt Riigikohtu 08.12.2021 otsus tsiviilasjas nr 2-19-

117829, p 15 ja seal viidatud lahendid). Praeguses asjas ei ole korteriühistu tõendanud, et

korteriomanik oleks soovinud korteriühistule õigusvastaselt kahju tekitada.

b) 01.01.2017–31.12.2017

45. Ajavahemiku 01.01.2017–31.12.2017 eest on korteriühistu korteriomandi nr XXX

majandamiskulude suuruseks arvestanud 670,23 eurot (31.03.2024 esitatud koondtabel, dtl 1953–

1954), mis jaguneb järgmiselt:



remondifond 98,16 eurot (8,18 eurot kuus);



hooldus ja haldus 158,76 eurot (13,23 eurot kuus);



lift 6,12 eurot;



prügi 31,69 eurot;



vesi ja kanalisatsioon 54,74 eurot;



vee soojendamine 68,17 eurot;



tsirkulatsioon 16,05 eurot;



küte 144,32 eurot;



elekter päevane 68,00 eurot;



üldelekter 18,31 eurot;



üldvesi 5,91 eurot.

46. Korteriühistu on sellest tasutuks lugenud 311,90 eurot ja võlgnevuseks 358,33 eurot (dtl 1953–

1954).

47. Tallinna Ringkonnakohus andis oma praeguses asjas 08.04.2022 tehtud otsuses suunise, et varem

kehtinud korteriomandiseadus (KOS) ega korteriühistuseadus (KÜS) ei näinud ette majanduskava

kehtestamist, vaid KÜS § 15 lg 1 kohaselt koostas ja esitas korteriühistu juhatus igal aastal

korteriühistu liikmete üldkoosolekule kinnitamiseks korteriühistu majandustegevuse aastakava.

Varem kehtinud õigus ei sidunud majandamiskulude tasumise kohustust otseselt nimetatud kavaga.

KÜS § 13 lg 4 ning § 151 lg-te 1 ja 2, aga ka KOS § 13 lg 1 järgi tuli korteriomanikul maksta tema

korteri pindalale vastav osa majandamiskuludest.

48. Ajavahemikul 01.01.2017–31.12.2017 reguleerisid korteriomandist ja korteriühistust tulenevaid

õigussuhteid KOS ja KÜS, seega tuleb sellel ajavahemikul sissenõutavaks muutunud kohustuste puhul

kohaldada neid seadusi. KÜS § 151 lg 1 kohaselt olid majandamiskulud KÜSi tähenduses korteriühistu

vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa

hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud

teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna

ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti.

49. Riigikohtu praktika kohaselt pidi korteriühistu KÜS § 151 lg 1 järgi tõendama, kui suured olid

tervikuna korteriühistu majandamiskulud mingis ajavahemikus, mille eest tasumist nõutakse. Seda

saab tõendada näiteks korteriühistu otsusega, millega määratakse kindlaks mõnd liiki

majandamiskulude suurus. Korteriühistu poolt elamu majandamiseks ostetud teenuste (nt kütte) puhul

on võimalik raamatupidamisdokumentidega tõendada, kui palju oli korteriühistu kohustatud

teenuseosutajale tasuma (Riigikohtu 16.06.2010 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-53-10, p 14). Seega pidi ka

ajavahemikul 01.01.2017–31.12.2017 kehtinud õiguse kohaselt olema sellise korteriühistu nõude

aluseks, mis ei tulenenud elamu majandamiseks ostetud teenusest, kehtiv korteriühistu otsus.

50. Selleks, et kohus saaks rahuldada korteriühistu otsusest tuleneva nõude (remondifond ning

hoolduse ja halduse kulud), peab korteriühistu tõendama vastava kehtiva otsuse olemasolu. Vastuseks

kohtu 13.05.2024 nõudele esitada nimekiri kehtivatest majanduskava kinnitamise või muudest

korteriühistu liikmete üldkoosolekute otsustest, millega on kehtestatud need kulud, mille aluseks ei ole

teenuse osutaja arve, esitas korteriühistu 20.05.2024 nimekirja otsustest ja majanduskavadest (dtl

3332). Korteriühistu viitas oma vastuses, et 2017. aasta majanduskava on esitatud 16.11.2023 hagi

tervikteksti lisas 15 lk-del 8–9 (dtl 1873–1874) ja et sama dokumendi lisas 14 on esitatud 03.07.2018

üldkoosoleku protokoll (dtl 1860–1865), mille p 3 kohaselt kinnitati sellel üldkoosolekul aastate 2016,

2017 ja 2018 majandustegevuse aastakavad (dtl 1862).

51. Teatavasti on kohus tsiviilasjas nr XXX tunnistanud kehtetuks korteriühistu 03.07.2018 korduva

üldkoosoleku otsuse punkti 3 osas, milles kinnitati aastate 2016 ja 2017 majanduskavad (vt käesoleva

lahendi p 5). Ringkonnakohus leidis viidatud lahendis, et KrtS § 41 ei võimalda majandusaastal

kehtestada eelnevate majandusaastate majanduskava, s.o tagasiulatuvalt eelnevate majandusaastate

kohta.

52. Juriidilise isiku organi otsuse kehtetuks tunnistamise või tühisuse tuvastamise kohtuotsus kehtib

kõigi juriidilise isiku ja tema organi liikmete suhtes, sõltumata nende osalemisest kohtumenetluses

(TsÜS § 38 lg 8). Seega tuleb ka praeguses asjas lähtuda sellest, et kohus on korteriühistu

üldkoosoleku otsuse, millega kinnitati 2017. aasta majanduskava, kehtetuks tunnistanud ja seega

puudub korteriühistul alus nõuda 2017. aasta eest korteriomanikelt nende maksete tegemist, mis olid

selles dokumendis ette nähtud ja mille nõudmiseks puudub muu alus.

53. Seega on korteriühistu oma 20.05.2024 vastuses kohtule teadlikult viidanud kehtetutele otsustele ja

majanduskavadele, mida kohus käsitleb katsena kohut eksitusse viia. Kohus juhib menetlusosaliste

tähelepanu seadusest tulenevale kohustusele kasutada oma menetlusõigusi heauskselt (TsMS § 200 lg

1). Kohus võib kõrvaldada menetlusosalise esindaja menetlusest või keelata tal teha avaldusi, kui

esindaja on kohtumenetluses näidanud end ebaausana, asjatundmatuna või vastutustundetuna, samuti

kui ta on pahatahtlikult takistanud asja õiget, kiiret ja võimalikult väikeste kuludega menetlemist või

jätnud korduvalt täitmata kohtu korralduse (TsMS § 45 lg 2). Kohus hoiatab, et TsMS § 45 lg 4

kohaselt võib kohus menetlusosalist või tema esindajat, kes on pahatahtlikult takistanud asja õiget,

kiiret ja võimalikult väikeste kuludega menetlemist või jätnud korduvalt täitmata kohtu korralduse,

trahvida või määrata talle aresti kuni seitse ööpäeva.

54. Tallinna Ringkonnakohus on praeguses asjas 08.04.2022 tehtud otsuses leidnud, et kui leiab

kinnitust, et perioodil 2017–2020 ei kehtestatud korteriomanike üldkoosolekul kehtivalt korteriühistu

majanduskava, saab korteriühistu nõuda majandamiskulude tasumist vaatamata majanduskava

puudumisele põhikirja ja varasemate üldkoosolekute otsuste alusel (otsuse p 32.4). Kohus on

seisukohal, et sellega viitas ringkonnakohus põhimõttelisele võimalusele kohaldada nõude alusena

põhikirja ja üldkoosoleku varasemaid otsuseid, mitte sellele, et ringkonnakohus oleks tuvastanud mõne

sellise otsuse kehtivuse. Praeguses asjas esitatud tõendite kohaselt ei ole korteriühistu teinud sellist

otsust, mida saaks kohaldada 2017. aastal. Korteriühistu on oma 20.05.2024 vastuses kohtule (dtl

3332) viidanud muu hulgas 2011. aasta majanduskavale (hagi 16.11.2023 tervikteksti lisa 8) ja 2013.

aasta majanduskavale (hagi 16.11.2023 tervikteksti lisa 13). Samuti on korteriühistu viidanud

15.12.2014 korduva üldkoosoleku protokollile (hagi 16.11.2023 tervikteksti lisa 12). Sellel

üldkoosolekul kinnitati muu hulgas nii korteriühistu 2011. aasta majandustegevuse aastakava

(protokolli p 3, dtl 1857) kui ka 2013. aasta majandustegevuse aastakava (protokolli p 6, dtl 1857).

Kohus on seisukohal, et ka kuni 31.12.2017 kehtinud õiguse kohaselt ei olnud võimalik kehtestada

korteriomanikele rahalisi kohustusi tagasiulatuvalt ja seega ei saanud 15.12.2014 toimunud

üldkoosolek kehtivalt kinnitada 2011. ja 2013 aasta majanduskavasid. Lisaks ei saa dokumenti, mille

korteriühistu on esitanud kui 2011. aasta majanduskava (dtl 1831-1832), ka sisuliselt selleks pidada.

Sellest dokumendist nähtub, et tegemist on mitte varem kui 2011. aasta detsembris koostatud

ülevaatega 2011. aasta esimese 11 kuu kuludest, sest seal on viide 2011. aasta novembri kulude täpsele

suurusele. Ka korteriühistu põhikirjas ei sisaldunud sätet, mis võimaldaks korteriühistul

korteriomanikult nõuda kindla suurusega haldus- ja hoolduskulu või remondifondi makset ilma selle

kulu suurust eraldi otsustamata. Seega ei ole korteriühistu tõendanud sellise kehtiva otsuse või muu

aluse olemasolu, mille alusel saaks ajavahemikul 01.01.2017–31.12.2017 korteriomanikult nõuda

halduse ja hoolduse ning remondifondi makset. Samas ei muuda see korteriomandi omanike poolt

tehtud makseid ebaseaduslikuks, sest korteriomandi omanikel on kohustus kanda kinnistuga seotud

haldus- ja hoolduskulud ning elamu korrashoiuks sh remontimiseks vajalikud kulud.

55. Korteriühistu 31.03.2024 esitatud hagi täpsustuse lisana 1 esitatud analüütilise arvestusliku

koondtabeli kohaselt on 2017. aasta eest remondifondi maksetena arvestatud 98,16 eurot ning hoolduse

ja halduse maksetena 158,76 eurot (dtl 2787). Neist viimases kategoorias on korteriühistu lugenud

tasutuks 62,88 eurot. Seega tuleb jätta rahuldamata korteriühistu nõue 2017. aasta eest summas 256,92

eurot ja tasutuks loetud summa 62,88 eurot arvestada tasutuks muude kulude eest.

56. Kohus selgitab siinkohal, mida peaks korteriühistu tegema, kui otsus, mille alusel on

korteriomanikelt majandamiskulude kandmist nõutud, osutub kehtetuks. Nagu kohus juba eelnevalt

selgitas (vt käesoleva lahendi p 50), kehtib korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise või

tühisuse tuvastamise kohtuotsus kõigi korteriühistu ja tema organi liikmete suhtes, sõltumata nende

osalemisest kohtumenetluses (TsÜS § 38 lg 8). Seega, kui kohus on sellise lahendi teinud, puudutab

see kõiki korteriomanikke, ka neid, kes on kehtetu otsuse alusel makseid teinud. Sellises olukorras

peaks korteriühistu kõigile korteriomanikele enammakstud summad tagastama. Kuna üldjuhul tooks

sellise kohustuse täitmine kaasa korteriühistu maksejõuetuse, peaks korteriühistu juhatus kohe tegema

korteriomanikele ka ettepaneku sellise majanduskava kehtestamiseks, millega on võimalik

korteriühistu maksevõime taastada. Alates 01.01.2018 kehtivas õiguses on see juhatuse kohustus ka

selgelt reguleeritud (KrtS § 41 lg 4), kuid ka varem kehtinud õiguse puhul sai selle tuletada juriidilise

isiku juhatuse üldisest hoolsuskohustusest (TsÜS § 35). See ei oleks majanduskava tagasiulatuv

kehtestamine, sest kohustus tekiks alles uuest otsusest edasiulatuvalt. Seejuures saab korteriühistu

korteriomanike poolt varasema kehtetu otsuse alusel või üldse ilma otsuseta juba tasutud summad

arvestada ettemakseteks, mis tähendab, et juurde peaksid maksma ainult need korteriomanikud, kes ei

ole ettemakseid teinud- või on olnud oma maksetega võlgnevuses.

57. Kohus on ka seisukohal, et tulenevalt hea usu põhimõttest (TsÜS § 32 ja KrtS § 12 lg 2) on

võimalus arvestada varem tehtud maksed uue otsuse kohasteks ettemakseteks ajaliselt piiratud.

Korteriühistu juhatus peaks korteriomanike üldkoosoleku kokku kutsuma kohe pärast seda, kui on

selgunud mõne varasema otsuse kehtetus ehk kui vastav kohtulahend on jõustunud. Kõige hiljem saaks

tasaarvestuse otsuse teha järgmisel korralisel korteriomanike üldkoosolekul. Praegusel juhul jõustus

Tallinna Ringkonnakohtu 31.08.2021 määrus tsiviilasjas nr XXX 04.10.2021, seega oleks saanud

tasaarvestuse otsuse teha 2022. aastal toimunud korteriomanike üldkoosolekul.

58. Muude kui korteriühistu otsusest tulenevate kulude puhul (korteriühistu vahendatud teenuste osas)

peab korteriühistu tõendama nii kulude kandmist kui ka seda, et konkreetselt korteriomanikult nõutav

kulude osa on põhjendatud suurusega. Kuna poolte vahel on vaidlus ka selle üle, milline on

majandamiskulude jaotuse õige alus, siis lahendab kohus kõigepealt selle küsimuse.

59. Kuna lisaks seadusele võis majandamiskulude jaotus tuleneda ka korteriühistu põhikirjast, tuleb

lisaks seadusele kohaldada korteriühistu põhikirja seda versiooni, mis kehtis sel ajavahemikul.

Korteriühistute registri andmetel on käsitletaval ajavahemikul korteriühistu põhikirjast kehtinud

järgmised versioonid: 07.01.2015 kuni 30.12.2017 ja 30.12.2017 kuni 21.08.2018. Majandamiskulude

arvestuse küsimuses nende vahel erinevusi ei olnud, mõlema põhikirja versiooni p 3.2.6 kohaselt oli

ühistu liige kohustatud tasuma regulaarselt, üks kord kuus, hiljemalt juhatuse poolt kindlaksmääratud

kuupäevaks, elamu majandamise jooksvate kulutuste (sh prügivedu, elamu ja selle juurde kuuluva

maatüki korrashoidmine, üldelekter, maksed kütt-, vee-, kanalisatsiooni- ja elektriavariide

likvideerimiseks, eraldised reservfondi, ettemaksed, võetud laenude tasumine, töötasud ja muud ühistu

tegevusega seotud kulutused) katteks sihtotstarbelisi makseid juhatuse poolt kehtestatud suuruses ja

korras. Sihtotstarbeliste maksete suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse liikme omanduses oleva

korteri üldpinna osast maja korterite kogupinnas. Põhikirja p 3.2.7 kohaselt oli ühistu liige kohustatud

tasuma regulaarselt üks kord kuus, hiljemalt juhatuse poolt kindlaksmääratud kuupäevaks, elamu

ühiste kommunikatsioonide kaudu kasutatavate kommunaalteenuste (sh vesi, soojus, kanalisatsioon)

eest makseid juhatuse poolt kehtestatud korras. Maksete suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse a)

külma vee ning kanalisatsiooni eest tasu arvestamisel korteri üldpinna või mõõturi näidu järgi; b)

kütteks kuluva soojusenergia puhul korteri üldpinna suurusest.

60. Korteriühistu on seisukohal, et korteri üldpinnana tuleb seejuures arvestada lisaks eriomandi eseme

(reaalosa) pindalale ka seda osa kaasomandi esemest, mis väljakujunenud tava kohaselt on mõne

korteriomaniku ainukasutuses või ühises kasutuses teise korteriomanikuga. Praeguses asjas tähendab

see, et 16,8 m2 asemel on korteriühistu majandamiskulude jaotamisel korteriomandi nr XXX suuruseks

arvestanud 19,7 m2 ja kõigi korteriomandite kogupindalaks 3753,8 m2 asemel 4036,8 m2 (dtl 3330–

3331).

61. Kohus sellise käsitlusega ei nõustu.

61.1. Vaidlust ei ole selles, et hoone on juba algselt ehitatud selliselt, et kahe toa ühises kasutuses olid

esik, WC ja duširuum. Vaidlust ei ole ka selles, et olukorras, kus need ruumid eriomandi kokkuleppe

kohaselt osaliselt kuuluvad kaasomandi eseme hulka, kasutavad neid väljakujunenud tava kohaselt

ainult külgnevate korteriomandite omanikud. Kohus nõustub korteriühistuga ka selles, et asjakohane

on Riigikohtu viidatud seisukoht, mille kohaselt kokkuleppega kaasomandiosa ainukasutusõiguse

saanud korteriomanikul on eelduslikult õigus saada endale ka vastava kaasomandiosa kasutusest või

kasutusse andmisest tulenev vili (nii loodusvili kui ka üüritulu), samuti et korteriomanikul lasub

vastava kaasomandiosa korrashoiu kohustus (analoogselt eriomandi korrashoiukohustusega)

(Riigikohtu 07.04.2021 määrus tsiviilasjas nr 2-18-15391, p 14). Praeguses asjas korteriühistu enda

esitatud tõendite kohaselt ongi korteriomanik tema ja korteriomandi nr XXX omanike ainukasutuses

olnud ruume nii üürile andnud (dtl 3260–3262) kui ka korras hoidnud (dtl 3258–3259).

61.2. Kohus ei nõustu aga korteriühistu seisukohaga, et viidatud Riigikohtu lahendist tuleb järeldada,

et kostjal lasub ka majandamis- ja kommunaalkulude tasumise kohustus sellise kaasomandiosa eest,

mis on tema ainuvalduses. Viidatud kohtulahendis Riigikohus midagi sellist ei öelnud ja see ei olnud

ka selle tsiviilasja vaidluse ese.

61.3. Korteriühistu viidatud teises lahendis on Riigikohus tõepoolest leidnud, et hoolimata konkreetsel

viisil (üldelektri kulu jaotamine korteri elektri kulu järgi) kulujaotuse puudumisest korteriühistu

põhikirjas, võib selline iseenesest mõistlik kulujaotus olla välja kujunenud ka hageja liikmete

üldkoosoleku otsuste alusel või tavana (Riigikohtu 09.05.2012 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-52-12, p

12). Nii Riigikohtus lahendatud asjas kui ka praeguses asjas ei ole aga tegemist olukorraga, kus

põhikirjas puuduks mingi kulu jaotuse alus. Seetõttu leidis ka Riigikohus viidatud asjas, et üldelektri

eest arvete esitamisel tuleb korteriühistul lähtuda hageja põhikirja p-s 4.6 sätestatud põhimõttest, et

maksete suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse liikme omandis oleva korteri üldpinna osast maja

korterite kogupinnas (Riigikohtu 09.05.2012 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-52-12, p 12 viimane lause).

Seega leidis Riigikohus, et tava võib olla kulude jaotamise alus põhikirjas ette nähtud jaotuse aluse

puudumisel, aga mitte muuta kehtetuks põhikirjas ette nähtud tingimusi. See järeldus kehtib ka

praeguses asjas – kulude jaotamisel tuleb lähtuda põhikirjas ette nähtud tingimustest.

61.4. Kohus ei nõustu ka seisukohaga, et korteriühistu põhikirjas ette nähtud tingimust „korteri

üldpinna suurus“ saaks praegusel juhul tõlgendada nii, et see hõlmab ka selle osa kaasomandi esemest,

mis väljakujunenud tava kohaselt kuulub korteriomanike ainukasutusse. Kuigi kohtu hinnangul oleks

selline põhikirja tingimus võinud olla kehtiv nii tol ajal kehtinud õiguse kohaselt kui võiks olla kehtiv

ka praegu, ei saa siiski mööda vaadata asjaolust, et seadusjärgsest erinev jaotus oleks pidanud

põhikirjast selgelt ja ühemõtteliselt nähtuma. Tol ajal kehtinud õigus nägi ette korteriomandi reaalosa

üldpinna suuruse kinnistusraamatusse kandmise (KOS § 5 lg 2). Kuigi nendel andmetel ei olnud ka tol

ajal õigustloovat ega seadusega kaitstud tähendust (vt Riigikohtu 08.02.2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-

156-11, p 31), oleks pidanud korteriühistu põhikirjast siiski selgelt nähtuma, et konkreetne

korteriühistu käsitleb osade korteriomandite puhul eluruumi või korteri üldpinnana midagi muud kui

on kinnistusraamatusse kantud andmed. Praegusel juhul see nii ei olnud ja seega ei ole ka põhjendatud

korteriühistu nõue, mis lähtub korteriomandi pindalast 19,7 m2. Seega tuleb majandamiskulude

jaotamisel ajavahemikul 01.01.2017–31.12.2017 lähtuda korteriomandi pindalast 16,8 m2 ja

eluruumide kogupindalast 3753,8 m2.

62. Ajavahemikul 01.01.2017–31.12.2017 on korteri pindalast sõltuvate kulude suuruseks

korteriomandi nr XXX jaoks arvestatud 222,40 eurot (lift 6,12 eurot, prügi 31,69 eurot, sooja vee

tsirkulatsioon 16,05 eurot, küte 144,32 eurot, üldelekter 18,31 eurot, üldvesi 5,91 eurot, 2017. aastal

esitatud arved, dtl 1313–1324, 31.03.2024 esitatud koondtabel, dtl 1953–1954), sellest tasutuks on

korteriühistu lugenud 175,94 eurot (5,35 + 25,83 + 123,06 + 15,00 + 6,70). Kulude arvestamisel on

korteriühistu lähtunud korteri pindalast 19,7 m2. Nagu eelmises punktis tuvastatud, tuleb

majandamiskulude jaotamisel lähtuda pindalast 16,8 m2 ja seega suhtarvu 197/40368 asemel suhtarvust

XXX. Seega on nende kulude põhjendatud suuruseks 203,96 eurot (222,40 / (197/40368) x (XXX)),

millest tasutud on 175,94 eurot ja tasumata 28,02 eurot. Summa 28,02 eurot tuleb korteriomanikult

välja mõista.

63. Lisaks korteri pindalast sõltuvatele kuludele on korteriühistu 2017. aasta esimesel neljal kuul

arvestanud ka vee ja kanalisatsiooni kuluks 54,74 eurot ning vee soojendamise kuluks 68,17 eurot,

kokku 122,91 eurot. Vee ja kanalisatsiooni tariifiks on arvetel 2,0800 eurot/m3 ning vee soojendamise

tariifiks 5,2000 eurot/m3. Arvetel esitatud info kohaselt ei ole tegemist veemõõtjate näitude järgi

arvestatud tegeliku tarbimisega, vaid arvestusliku kuluga.

64. Neid kulusid ei ole korteriomanik tasunud. Samas ei ole korteriomanik ka väitnud, et ta neid

teenuseid ei ole tarbinud. Kuna korteriühistu põhikirjas ei ole ette nähtud sellist kulu jaotust, tuleb ka

see kulu korrigeerida põhikirjas ette nähtud jaotusega ja põhjendatud suuruseks on 112,72 eurot

(122,91 / (197/40368) x (XXX)). Summa 112,72 eurot tuleb korteriomanikult välja mõista.

65. Elektri kuluks on korteriühistu ajavahemikul 01.01.2017–31.12.2017 arvestanud 68,00 eurot ja

tasutuks lugenud 73,08 eurot, seega on korteriomanik enam tasunud 5,08 eurot. Summa 5,08 eurot

tuleb arvestada tasutuks muude kulude katteks.

66. Kokkuvõttes loeb kohus korteriühistu majandamiskulude põhjendatud suuruseks ajavahemikul

01.01.2017–31.12.2017 384,68 eurot. Korteriomanik on sellest tasunud 311,90 eurot. Seega rahuldab

kohus korteriühistu nõude ajavahemiku 01.01.2017–31.12.2017 eest osaliselt ja mõistab

korteriomanikult korteriühistu kasuks välja 72,78 eurot. Ülejäänud osas ehk summas 285,55 eurot

(358,33 - 72,78) jääb korteriühistu nõue rahuldamata.

67. Viivise suuruseks 27.03.2024 seisuga ajavahemikul 01.01.2017–31.12.2017 sissenõutavaks

muutunud ja täitmata kohustuste eest on korteriühistu arvestanud 236,30 eurot (dtl 1954). Kuna viivise

täpse suuruse väljaselgitamine iga esitatud arve ja makse kaupa oleks kohtu jaoks ebamõistlikult raske,

arvestab kohus TsMS § 233 lg-le 2 tuginedes viivist alates 01.01.2018 sellelt summalt, mille kohus

korteriomanikult korteriühistu kasuks ajavahemiku 01.01.2017–31.12.2017 eest välja mõistis ehk

72,78 eurolt kuni otsuse tegemiseni 20.06.2024. Alates 01.01.2018 kehtiva õiguse kohaselt võib

korteriühistu nõuda korteriomanikult viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud

suuruses (KrtS § 42 lg 1). Seega rahuldab kohus korteriühistu viivise nõude ajavahemikul 01.01.2017–

31.12.2017 sissenõutavaks muutunud ja täitmata kohustuste eest osaliselt ja mõistab korteriomanikult

korteriühistu kasuks välja 41,58 eurot. Ülejäänud osas ehk summas 194,72 eurot (236,30 - 41,58) jääb

korteriühistu viivise nõue ajavahemiku 01.01.2017–31.12.2017 eest rahuldamata.

c) 01.01.2018–31.12.2018

68. Ajavahemiku 01.01.2018–31.12.2018 eest on korteriühistu korteriomandi nr XXX

majandamiskulude suuruseks arvestanud 545,01 eurot (31.03.2024 esitatud koondtabel, dtl 1954–

1956), mis jaguneb järgmiselt:



remondifond 98,16 eurot (8,18 eurot kuus);



hooldus ja haldus 158,76 eurot (13,23 eurot kuus);



lift 6,12 eurot;



prügi 23,36 eurot;



tsirkulatsioon 22,26 eurot;



küte 155,98 eurot;



elekter päevane 55,80 eurot;



üldelekter 20,51 eurot;



üldvesi 4,06 eurot.

69. Korteriühistu on sellest tasutuks lugenud 297,64 eurot ja võlgnevuseks 247,37 eurot (dtl 1954–

1956).

70. Kuna 01.01.2018 jõustus korteriomandi- ja korteriühistuseadus, tuleb ajavahemikul 01.01.2018–

31.12.2018 sissenõutavaks muutunud kohustuste puhul kohaldada seda seadust. Sel ajavahemikul

kehtinud KrtS § 40 lg 1 kohaselt teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi

ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Korteriomanike kokkuleppe tingimusi

arvestades võib korteriühistu põhikirjaga ette näha KrtS § 40 lõikes 1 sätestatust erineva kohustuste

jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades

mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga

ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude

suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud

teenuse mahule (KrtS § 40 lg 2). Seega kehtis alates 01.01.2018 põhimõte, et kõigi kulude puhul, mille

kohta puudub erireegel põhikirjas, on jaotuse aluseks korteriomandi kaasomandi osa suurus ja need

kulud tuleb tasuda ettemaksuna.

71. Ajavahemikul 01.01.2018–31.12.2018 kehtisid korteriühistu põhikirjast järgmised versioonid:

30.12.2017 kuni 21.08.2018 ja 21.08.2018 kuni 17.11.2023. Neist viimase p-s 2.2.9 oli ette nähtud, et

arvestuse aluseks võetakse korteriomandi 1 m2 järgmiste kulude puhul: prügivedu, remondifond,

hoolduskulud, küte, üldvesi ja üldelekter. Vee ja kanalisatsiooni puhul oli arvestuse aluseks ette nähtud

korteriühistu liikme esitatud näit, andmete esitamata jätmise korral eelmise kuu kulu, aga mitte kauem

kui kaks kuud.

72. Korteriühistu kinnitas oma 03.07.2018 üldkoosolekul muu hulgas 2018. aasta majanduskava,

vaidlus selle otsuse kehtivuse üle (tsiviilasi nr XXX) on lõppenud ja kava kehtiv.

73. Oma 20.05.2024 vastuses kinnitas korteriühistu, et 2018. a. majanduskava on esitatud 16.11.2023

hagi tervikteksti lisas 15, lk 10. Selle dokumendi (dtl 1875) kohaselt oli halduse ja hoolduse tariif

0,8316 eurot ruutmeetri kohta kuus ja remondifondi tariif 0,41 eurot ruutmeetri kohta kuus. Samas

16.11.2023 esitatud hagi tervikteksti lisas 4 esitatud arvete (dtl 1325–1336) kohaselt oli korteriomandi

nr XXX haldus- ja hoolduskulu tariif kogu 2018. aasta jooksul 0,6716 eurot/m2 ja remondifondi tariif

0,4154 eurot/m2. Samadest tariifidest (ja pindalast 19,7 m2) lähtuvalt on arvestatud ka summad

koondtabelis (dtl 1954–1956).

74. Ringkonnakohus leidis 31.08.2021 tsiviilasjas nr XXX tehtud otsuses, et erinevalt aastate 2016 ja

2017 majanduskavade tagantjärele kinnitamisest, mis ei ole seadusega kooskõlas, on lubatav KrtS 41

lg 5 alusel majanduskava kinnitamine ka majandusaasta jooksul (otsuse p 45). Seejuures tuleb aga

arvestada, et uus majanduskava hakkab kehtima selle kehtestamisest (sama otsuse p 45). Seega sai

korteriühistu 2018. aasta majanduskavast tulenevaid tariife rakendada kõige varem alates juulist 2018.

75. Praeguses asjas esitatud tõendite kohaselt korteriühistu seda aga ei teinud, vaid esitas edasi arveid

osaliselt madalama (0,6716 eurot/m2) ja osaliselt kõrgema tariifiga (0,4154 eurot/m2). Kohtu hinnangul

tuleb sellises olukorras lähtuda korteriomanikule soodsamast tariifist. Korteriühistu poolt

korteriomanikule esitatud arve ei ole küll ise nõude aluseks, kuid hea usu põhimõttega oleks vastuolus

olukord, kus korteriühistu esitab arve ühe summaga, aga hiljem esitab nõude suuremas summas. Võib

eeldada, et ka teistele korteriomanikele on esitatud arved sama tariifiga.

76. Kulude jaotusel kasutatava pindala osas leidis kohus ajavahemiku 01.01.2017–31.12.2017 kohta, et

tuleb lähtuda kinnistusraamatusse kantud pindalast 16,80 m2. See järeldus kehtib ka ajavahemikul

01.01.2018–31.12.2018, sest ka sel ajal kehtinud põhikirja versioonid ei näinud ette muud alust.

77. Olukorras, kus alates juulist 2018 oli korteriühistul olemas kehtiv majanduskava, aga arveid esitati

sellest erinevalt, loeb kohus korteriühistu halduse ja hoolduse kulu nõude põhjendatud suuruseks

ajavahemikul 01.01.2018–31.12.2018 67,70 eurot (6 x 0,6716 x 16,8). Kuna korteriomanik on tasunud

62,68 eurot, tuleb talt korteriühistu kasuks välja mõista 5,02 eurot (67,70 – 62,68).

78. Remondifondi kulu põhjendatud suuruseks ajavahemikul 01.01.2018–31.12.2018 loeb kohus 41,33

eurot (6 x 0,41 x 16,8). Kuna korteriomanik 2018. aasta eest remondifondi makseid tasunud ei ole,

tuleb talt korteriühistu kasuks 41,33 eurot välja mõista.

79. Kohtu hinnangul oleks 2018. aasta esimesele poolaastale põhimõtteliselt võimalik kohaldada KrtS

§ 41 lg-t 5, mille kohaselt kehtib senine majanduskava kuni uue majanduskava kehtestamiseni. Seda

sätet saaks kohaldada ka enne 01.01.2018 tehtud otsustele, mis olid sama sisuga kui majanduskava

kehtestamine korteriomanike üldkoosolekul KrtS § 41 lg 3 tähenduses, kuid nagu eelnevalt tuvastatud,

ei ole korteriühistu praeguses asjas tõendanud sellise kehtiva otsuse olemasolu (vaata käesoleva

lahendi p 52).

80. Ajavahemikul 01.01.2018–31.12.2018 on muude korteri pindalast sõltuvate kulude suuruseks

korteriomandi nr XXX jaoks arvestatud 232,29 eurot (lift 6,12 eurot, prügi 23,36 eurot, sooja vee

tsirkulatsioon 22,26 eurot, küte 155,98 eurot, üldelekter 20,51 eurot, üldvesi 4,06 eurot, 2018. aastal

esitatud arved, dtl 1325–1336, 31.03.2024 esitatud koondtabel, dtl 1953–1954), sellest tasutuks on

korteriühistu lugenud 179,18 eurot (5,28 + 19,94 + 133,02 + 17,47 + 3,47). Kulude jaotamisel on

korteriühistu lähtunud korteri pindalast 19,7 m2. Nagu eelnevalt tuvastatud, tuleb majandamiskulude

jaotamisel lähtuda pindalast 16,8 m2 ja seega suhtarvu 197/40368 asemel suhtarvust XXX. Seega on

nende kulude põhjendatud suuruseks 213,03 eurot (232,29 / (197/40368) x (XXX)), millest tasutud on

179,18 eurot. Summa 33,85 eurot (213,03 – 179,18) tuleb korteriomanikult välja mõista.

81. Vee ja kanalisatsiooni eest ei ole korteriühistu nõuet esitanud ning elektri eest on korteriomanik

tasunud täpselt selle summa, mida korteriühistu on põhjendatuks pidanud (55,80 eurot).

82. Kokkuvõttes loeb kohus korteriühistu majandamiskulude põhjendatud suuruseks ajavahemikul

01.01.2018–31.12.2018 377,85 eurot. Korteriomanik on sellest tasunud 297,66 eurot. Seega rahuldab

kohus korteriühistu nõude ajavahemiku 01.01.2018–31.12.2018 eest osaliselt ja mõistab

korteriomanikult korteriühistu kasuks välja 80,19 eurot. Ülejäänud osas ehk summas 217,43 eurot

(247,37 - 80,19) jääb korteriühistu nõue rahuldamata.

83. Viivise suuruseks 27.03.2024 seisuga ajavahemikul 01.01.2018–31.12.2018 sissenõutavaks

muutunud ja täitmata kohustuste eest on korteriühistu arvestanud 115,19 eurot (dtl 1956). Kuna viivise

täpse suuruse väljaselgitamine iga esitatud arve ja makse kaupa oleks kohtu jaoks ebamõistlikult raske,

arvestab kohus TsMS § 233 lg-le 2 tuginedes viivist alates 01.01.2019 sellelt summalt, mille kohus

korteriomanikult korteriühistu kasuks ajavahemiku 01.01.2018–31.12.2018 eest välja mõistis ehk

80,19 eurolt kuni otsuse tegemiseni 20.06.2024. Alates 01.01.2018 kehtiva õiguse kohaselt võib

korteriühistu nõuda korteriomanikult viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud

suuruses (KrtS § 42 lg 1). Seega rahuldab kohus korteriühistu viivise nõude ajavahemikul 01.01.2018–

31.12.2018 sissenõutavaks muutunud ja täitmata kohustuste eest osaliselt ja mõistab korteriomanikult

korteriühistu kasuks välja 39,40 eurot. Ülejäänud osas ehk summas 75,79 eurot (115,19 – 39,40) jääb

korteriühistu viivise nõue ajavahemiku 01.01.2018–31.12.2018 eest rahuldamata.

d) 01.01.2019–31.12.2019

84. Ajavahemiku 01.01.2019–31.12.2019 eest on korteriühistu korteriomandi nr XXX

majandamiskulude suuruseks arvestanud 596,79 eurot (31.03.2024 esitatud koondtabel, dtl 1956–

1957), mis jaguneb järgmiselt:



remondifond 113,54 eurot;



hooldus ja haldus 177,66 eurot;



lift 6,12 eurot;



prügi 29,72 eurot;



tsirkulatsioon 23,01 eurot;



küte 173,48 eurot;



elekter päevane 46,09 eurot;



üldelekter 21,16 eurot;



üldvesi 6,01 eurot.

85. Korteriühistu on sellest tasutuks lugenud 391,39 eurot ja võlgnevuseks 205,40 eurot (dtl 1957).

86. KrtS § 40 lg 1 kohaselt teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid

vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Korteriühistu kinnitas oma 03.07.2018 üldkoosolekul muu

hulgas nii 2019. aasta majanduskava (protokolli p 5, dtl 1862) kui ka kinnitas eraldi otsusega haldus-

hooldusfondi ja remondifondi tariifid kindlateks ajavahemikeks (protokolli p 8, dtl 1863). Vaidlus

nende otsuste kehtivuse üle (tsiviilasi nr XXX) on lõppenud ja mõlemad otsused on kehtivad.

87. 2019. aasta majanduskavas oli halduse ja hoolduse fondi tariifiks 0,83 eurot/m2 ning remondifondi

jaoks oli kirjas kaks tariifi (0,4154 ja 0,5454 eurot/m2) ilma täpsustuseta, millal kumbki kehtib.

Eelmises punktis viidatud otsusega kehtestati ajavahemikuks 01.05.2019–31.10.2019 haldus-

hooldusfondi tariifiks 0,8316 eurot/m2 kuus ja remondifondi tariifiks 0,5454 eurot/m2 kuus.

Ajavahemikuks 01.11.2019–30.04.2020 kehtestati haldus-hooldusfondi tariifiks 0,6716 eurot/m2 kuus

ja remondifondi tariifiks 0,4154 eurot/m2 kuus. Seaduse kohaselt peaks kehtivad tariifid kajastuma

majanduskavas endas (KrtS § 41 lg 1) ja juhul, kui majanduskava koosolekul muudetakse, tuleks

koostada selle lõplik versioon. Siiski ei oleks seaduse mõttega ja senise kohtupraktikaga kooskõlas

eraldi tariifide kehtestamise otsuse kehtetuks lugemine. Selle otsuse sõnastusest võib järeldada ka seda,

et 2019. aasta esimesel neljal kuul pidid kehtima 2018. aasta majanduskavas ette nähtud tariifid

(haldus-hooldusfondi tariif 0,6716 eurot/m2 ja remondifondi tariif 0,4154 eurot/m2), mitte

majanduskava dokumendis ette nähtud tariif 0,83 eurot/m2 kohta kuus (dtl 1877). Nendest tariifidest

lähtuvalt on esitatud ka arved (dtl 2705-2716) ja arvestatud summad koondtabelis (dtl 1956–1957).

88. Kulude jaotusel kasutatava pindala osas leidis kohus ajavahemiku 01.01.2017–31.12.2017 kohta, et

tuleb lähtuda kinnistusraamatusse kantud pindalast 16,80 m2. See järeldus kehtib ka ajavahemikul

01.01.2019–31.12.2019, sest ka sel ajal kehtinud põhikirja versioonid ei näinud ette muud alust.

89. Haldus-hooldusfondi makse põhjendatud suuruseks ajavahemikul 01.01.2019–31.12.2019 loeb

kohus 151,52 eurot (4 x 0,6716 x 16,8 + 6 x 0,8316 x 16,8 + 2 x 0,6716 x 16,8). Kuna korteriomanik

on tasunud 73,86 eurot, tuleb talt korteriühistu kasuks välja mõista 77,66 eurot (151,52 – 73,86).

90. Remondifondi makse põhjendatud suuruseks ajavahemikul 01.01.2019–31.12.2019 loeb kohus

96,85 eurot (4 x 0,4154 x 16,8 + 6 x 0,5454 x 16,8 + 2 x 0,4154 x 16,8). Kuna korteriomanik on

tasunud 66,75 eurot, tuleb talt korteriühistu kasuks välja mõista 30,10 eurot (96,85 – 66,75).

91. Ajavahemikul 01.01.2019–31.12.2019 on muude korteri pindalast sõltuvate kulude suuruseks

korteriomandi nr XXX jaoks arvestatud 259,50 eurot (lift 6,12 eurot, prügi 29,72 eurot, sooja vee

tsirkulatsioon 23,01 eurot, küte 173,48 eurot, üldelekter 21,16 eurot, üldvesi 6,01 eurot, 2018. aastal

esitatud arved, dtl 2705-2716, 31.03.2024 esitatud koondtabel, dtl 1956–1957). Samal ajavahemikul on

korteriühistu nende kulude eest tasutuks lugenud 201,67 eurot (5,24 + 25,35 + 147,94 + 18,03 + 5,11).

Kulude jaotamisel on korteriühistu lähtunud korteri pindalast 19,7 m2. Nagu eelnevalt tuvastatud, tuleb

majandamiskulude jaotamisel lähtuda pindalast 16,8 m2 ja seega suhtarvu 197/40368 asemel suhtarvust

XXX. Seega on nende kulude põhjendatud suuruseks 237,98 eurot (259,50 / (197/40368) x (XXX)),

millest tasutud on 201,67 eurot. Summa 36,31 eurot (237,98 – 201,67) tuleb korteriomanikult välja

mõista.

92. Vee ja kanalisatsiooni eest ei ole korteriühistu nõuet esitanud. Elektri kuluks on korteriühistu

ajavahemikul 01.01.2019–31.12.2019 arvestanud 46,10 eurot ja tasutuks lugenud 49,10 eurot, seega on

korteriomanik enam tasunud 3,00 eurot. Summa 3,00 eurot tuleb arvestada tasutuks muude kulude

katteks.

93. Kokkuvõttes loeb kohus korteriühistu majandamiskulude põhjendatud suuruseks ajavahemikul

01.01.2019–31.12.2019 532,45 eurot. Korteriomanik on sellest tasunud 391,39 eurot. Seega rahuldab

kohus korteriühistu nõude ajavahemiku 01.01.2019–31.12.2019 eest osaliselt ja mõistab

korteriomanikult korteriühistu kasuks välja 141,06 eurot. Ülejäänud osas ehk summas 64,34 eurot

(205,40 - 141,06) jääb korteriühistu nõue rahuldamata.

94. Viivise suuruseks 27.03.2024 seisuga ajavahemikul 01.01.2019–31.12.2019 sissenõutavaks

muutunud ja täitmata kohustuste eest on korteriühistu arvestanud 85,15 eurot (dtl 1957). Kuna viivise

täpse suuruse väljaselgitamine iga esitatud arve ja makse kaupa oleks kohtu jaoks ebamõistlikult raske,

arvestab kohus TsMS § 233 lg-le 2 tuginedes viivist alates 01.01.2020 sellelt summalt, mille kohus

korteriomanikult korteriühistu kasuks ajavahemiku 01.01.2019–31.12.2019 eest välja mõistis ehk

141,06 eurolt kuni otsuse tegemiseni 20.06.2024. Alates 01.01.2018 kehtiva õiguse kohaselt võib

korteriühistu nõuda korteriomanikult viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud

suuruses (KrtS § 42 lg 1). Seega rahuldab kohus korteriühistu viivise nõude ajavahemikul 01.01.2019–

31.12.2019 sissenõutavaks muutunud ja täitmata kohustuste eest osaliselt ja mõistab korteriomanikult

korteriühistu kasuks välja 58,02 eurot. Ülejäänud osas ehk summas 27,13 eurot (85,15 - 58,02) jääb

korteriühistu viivise nõue ajavahemiku 01.01.2019–31.12.2019 eest rahuldamata.

e) 01.01.2020–31.12.2020

95. Ajavahemiku 01.01.2020–31.12.2020 eest on korteriühistu korteriomandi nr XXX

majandamiskulude suuruseks arvestanud 644,62 eurot (31.03.2024 esitatud koondtabel, dtl 1957–

1959), mis jaguneb järgmiselt:



remondifond 165,48 eurot;



hooldus ja haldus 196,20 eurot;



lift 5,18 eurot;



prügi 26,66 eurot;



tsirkulatsioon 23,76 eurot;



küte 147,31 eurot;



elekter päevane 50,88 eurot;



üldelekter 28,46 eurot;



üldvesi 0,69 eurot.

96. Korteriühistu on sellest tasutuks lugenud 303,27 eurot ja võlgnevuseks 341,35 eurot (dtl 1959).

97. KrtS § 40 lg 1 kohaselt teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid

vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Tsiviilasjas nr XXX rahuldas Harju Maakohus oma

08.03.2022 määrusega osaliselt Y avalduse, tuvastades muu hulgas, et korteriühistu üldkoosoleku

17.12.2019 otsus on tühine osas, millega kinnitati 2020. a majanduskava. Seega ei saa korteriühistu

nõude aluseks 2020. aastal olla selle aasta majanduskava.

98. KrtS § 40 lg 5 kohaselt, kui majandusaasta alguseks ei ole kehtestatud uut majanduskava, kehtib

senine majanduskava kuni uue majanduskava kehtestamiseni. Kohtu hinnangul saab seda sätet

kohaldada ka olukorras, kus kohus on tuvastanud majanduskava kehtestava otsuse tühisuse. Seega saab

korteriühistu lähtuda varem kehtestatud tariifidest ja 2019. aasta majanduskavast.

99. Korteriomanike 03.07.2018 üldkoosoleku otsusega kehtestati erinevad tariifid kindlateks

ajavahemikeks: ajavahemikuks 01.05.2019–31.10.2019 haldus-hooldusfondi tariifiks 0,8316 eurot/m2

kuus ja remondifondi tariifiks 0,5454 eurot/m2 kuus, ajavahemikuks 01.11.2019–30.04.2020 haldus-

hooldusfondi tariifiks 0,6716 eurot/m2 kuus ja remondifondi tariifiks 0,4154 eurot/m2 kuus (vt

käesoleva otsuse p 85). Seega tekib küsimus, milliseid tariife tuleks muude kehtivate otsuste

puudumisel kohaldada alates 01.05.2020 – kas neid madalamaid tariife, mis kehtisid vahetult enne või

varasemaid ehk kõrgemaid. Ajavahemikul 01.01.2020–31.12.2020 esitatud arvetel (dtl 2716–2727) ja

koondtabelis (dtl 1957–1959) on haldus-hooldusfondi tariifiks 0,8300 eurot/m2 kuus ja remondifondi

tariifiks 0,7000 eurot/m2 kuus. Seega ületab arvetel remondifondi tariif mõlemat 03.07.2018 otsusega

kehtestatud tariifi.

100. Kohus on seisukohal, et ajavahemikuks 01.11.2019–30.04.2020 kehtestatud madalamad tariifid

olid mõeldud ajutistena ja alates 01.05.2020 on põhjendatud need tariifid, mis olid ette nähtud 2019.

aasta majanduskavas – haldus-hooldusfondi tariif 0,8300 eurot/m2 kuus ja remondifondi kõrgem tariif

0,5454 eurot/m2 kuus.

101. Kulude jaotusel kasutatava pindala osas leidis kohus ajavahemiku 01.01.2017–31.12.2017 kohta,

et tuleb lähtuda kinnistusraamatusse kantud pindalast 16,80 m2. See järeldus kehtib ka ajavahemikul

01.01.2020–31.12.2020, sest ka sel ajal kehtinud põhikirja versioonid ei näinud ette muud alust.

102. Haldus-hooldusfondi makse põhjendatud suuruseks ajavahemikul 01.01.2020–31.12.2020 loeb

kohus 167,33 eurot (12 x 0,83 x 16,8). Kuna korteriomanik on tasunud 60,42 eurot, tuleb talt

korteriühistu kasuks välja mõista 106,91 eurot (167,33 – 60,42).

103. Remondifondi makse põhjendatud suuruseks ajavahemikul 01.01.2020–31.12.2020 loeb kohus

109,95 eurot (12 x 0,5454 x 16,8). Kuna korteriomanik on tasunud 27,92 eurot, tuleb talt korteriühistu

kasuks välja mõista 82,03 eurot (109,95 – 27,92).

104. Ajavahemikul 01.01.2020–31.12.2020 on muude korteri pindalast sõltuvate kulude suuruseks

korteriomandi nr XXX jaoks arvestatud 232,06 eurot (lift 5,18 eurot, prügi 26,66 eurot, sooja vee

tsirkulatsioon 23,76 eurot, küte 147,31 eurot, üldelekter 28,46 eurot, üldvesi 0,69 eurot, 2020. aastal

esitatud arved, dtl 2716–2727, 31.03.2024 esitatud koondtabel, dtl 1957–1959). Samal ajavahemikul

on korteriühistu nende kulude eest tasutuks lugenud 176,06 eurot (4,44 + 22,75 + 125,62 + 23,25).

Kulude arvestamisel on korteriühistu lähtunud korteri pindalast 19,7 m2. Nagu eelnevalt tuvastatud,

tuleb majandamiskulude jaotamisel lähtuda pindalast 16,8 m2 ja seega suhtarvu 197/40368 asemel

suhtarvust XXX. Seega on nende kulude põhjendatud suuruseks 212,82 eurot (232,06 / (197/40368) x

(XXX)), millest tasutud on 176,06 eurot. Summa 36,76 eurot (212,82 – 176,06) tuleb korteriomanikult

välja mõista.

105. Elektri kuluks on korteriühistu arvestanud 50,90 eurot ja korteriomanik on tasunud 38,90 eurot.

Kuna seda kulu arvestatakse tegeliku tarbimise järgi, loeb kohus selle põhjendatuks kogu ulatuses ja

mõistab korteriomanikult välja 12,00 eurot (50,88 – 38,88).

106. Kokkuvõttes loeb kohus korteriühistu majandamiskulude põhjendatud suuruseks ajavahemikul

01.01.2020–31.12.2020 540,98 eurot. Korteriomanik on sellest tasunud 303,27 eurot. Seega rahuldab

kohus korteriühistu nõude ajavahemiku 01.01.2020–31.12.2020 eest osaliselt ja mõistab

korteriomanikult korteriühistu kasuks välja 237,71 eurot. Ülejäänud osas ehk summas 103,64 eurot

(341,35 - 237,71) jääb korteriühistu nõue rahuldamata.

107. Viivise suuruseks 27.03.2024 seisuga ajavahemikul 01.01.2020–31.12.2020 sissenõutavaks

muutunud ja täitmata kohustuste eest on korteriühistu arvestanud 99,98 eurot (dtl 1959). Kuna viivise

täpse suuruse väljaselgitamine iga esitatud arve ja makse kaupa oleks kohtu jaoks ebamõistlikult raske,

arvestab kohus TsMS § 233 lg-le 2 tuginedes viivist alates 01.01.2021 sellelt summalt, mille kohus

korteriomanikult korteriühistu kasuks ajavahemiku 01.01.2020–31.12.2020 eest välja mõistis ehk

237,71 eurolt kuni otsuse tegemiseni 20.06.2024. Alates 01.01.2018 kehtiva õiguse kohaselt võib

korteriühistu nõuda korteriomanikult viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud

suuruses (KrtS § 42 lg 1). Seega rahuldab kohus korteriühistu viivise nõude ajavahemikul 01.01.2020–

31.12.2020 sissenõutavaks muutunud ja täitmata kohustuste eest osaliselt ja mõistab korteriomanikult

korteriühistu kasuks välja 78,75 eurot. Ülejäänud osas ehk summas 21,23 eurot (99,98 – 78,75) jääb

korteriühistu viivise nõue rahuldamata.

f) 01.01.2021–31.12.2021

108. Ajavahemiku 01.01.2021–31.12.2021 eest on korteriühistu korteriomandi nr XXX

majandamiskulude suuruseks arvestanud 636,39 eurot (31.03.2024 esitatud koondtabel, dtl 1959–

1961), mis jaguneb järgmiselt:



remondifond 165,48 eurot;



hooldus ja haldus 196,20 eurot;



lift 5,60 eurot;



prügi 23,63 eurot;



tsirkulatsioon 23,56 eurot;



küte 163,34 eurot;



elekter päevane 30,96 eurot;



üldelekter 27,14 eurot;



üldvesi 0,48 eurot.

109. Korteriühistu on sellest tasutuks lugenud 471,82 eurot ja võlgnevuseks 164,57 eurot (dtl 1961).

110. KrtS § 40 lg 1 kohaselt teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid

vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Korteriühistu esitatud andmetel 2021. aasta jaoks

majanduskava kehtestatud ei ole (dtl 3332) ja kohus on tuvastanud 2020. aasta majanduskava

kehtestava otsuse tühisuse (Harju Maakohtu 08.03.2022 määrus tsiviilasjas nr XXX). Seega ei saa

korteriühistu nõude aluseks 2021. aastal olla selle aasta ega eelmise aasta majanduskava.

111. KrtS § 40 lg 5 kohaselt, kui majandusaasta alguseks ei ole kehtestatud uut majanduskava, kehtib

senine majanduskava kuni uue majanduskava kehtestamiseni. Kohtu hinnangul saab seda sätet

kohaldada ka olukorras, kus kohus on tuvastanud majanduskava kehtestava otsuse tühisuse, samuti

võib senine majanduskava olla kehtestatud rohkem kui üks aasta varem. Seega saab korteriühistu

lähtuda varem kehtestatud tariifidest ja 2019. aasta majanduskavast. Ajavahemikul 01.01.2021–

31.12.2021 esitatud arvetel (dtl 2728–2739) ja koondtabelis (dtl 1959–1961) on haldus-hooldusfondi

tariifiks 0,8300 eurot/m2 kuus ja remondifondi tariifiks 0,7000 eurot/m2 kuus. Kohus asus ajavahemiku

01.01.2020–31.12.2020 kohta seisukohale, et alates 01.05.2020 on põhjendatud need tariifid, mis olid

ette nähtud 2019. aasta majanduskavas – haldus-hooldusfondi tariif 0,8300 eurot/m2 kuus ja

remondifondi kõrgem tariif 0,5454 eurot/m2 kuus. Seda järeldust saab kohaldada ka ajavahemikul

01.01.2021–31.12.2021.

112. Kulude jaotusel kasutatava pindala osas leidis kohus ajavahemiku 01.01.2017–31.12.2017 kohta,

et tuleb lähtuda kinnistusraamatusse kantud pindalast 16,80 m2. See järeldus kehtib ka ajavahemikul

01.01.2021–31.12.2021, sest ka sel ajal kehtinud põhikirja versioonid ei näinud ette muud alust.

113. Haldus-hooldusfondi makse põhjendatud suuruseks ajavahemikul 01.01.2021–31.12.2021 loeb

kohus 167,33 eurot (12 x 0,83 x 16,8). Kuna korteriomanik on tasunud 141,67 eurot, tuleb talt

korteriühistu kasuks välja mõista 25,66 eurot (167,33 – 141,67).

114. Remondifondi makse põhjendatud suuruseks ajavahemikul 01.01.2021–31.12.2021 loeb kohus

109,95 eurot (12 x 0,5454 x 16,8). Kuna korteriomanik on tasunud 90,74 eurot, tuleb talt korteriühistu

kasuks välja mõista 19,21 eurot (109,95 – 90,74).

115. Ajavahemikul 01.01.2021–31.12.2021 on muude korteri pindalast sõltuvate kulude suuruseks

korteriomandi nr XXX jaoks arvestatud 243,75 eurot (lift 5,60 eurot, prügi 23,63 eurot, sooja vee

tsirkulatsioon 23,56 eurot, küte 163,34 eurot, üldelekter 27,14 eurot, üldvesi 0,48 eurot, 2021. aastal

esitatud arved, dtl 2728–2739, 31.03.2024 esitatud koondtabel, dtl 1959–1961). Samal ajavahemikul

on korteriühistu nende kulude eest tasutuks lugenud 208,45 eurot (4,77 + 20,14 + 21,12 + 139,29 +

23,13). Kulude arvestamisel on korteriühistu lähtunud korteri pindalast 19,7 m2. Nagu eelnevalt

tuvastatud, tuleb majandamiskulude jaotamisel lähtuda pindalast 16,8 m2 ja seega suhtarvu 197/40368

asemel suhtarvust XXX. Seega on nende kulude põhjendatud suuruseks 223,54 eurot (243,75 /

(197/40368) x (XXX)), millest tasutud on 208,45 eurot. Summa 15,09 eurot (223,54 - 208,45) tuleb

korteriomanikult välja mõista.

116. Elektri kuluks on korteriühistu arvestanud 30,96 eurot ja korteriomanik on tasunud 30,96 eurot.

117. Kokkuvõttes loeb kohus korteriühistu majandamiskulude põhjendatud suuruseks ajavahemikul

01.01.2021–31.12.2021 531,78 eurot. Korteriomanik on sellest tasunud 471,82 eurot. Seega rahuldab

kohus korteriühistu nõude ajavahemiku 01.01.2021–31.12.2021 eest osaliselt ja mõistab

korteriomanikult korteriühistu kasuks välja 59,96 eurot. Ülejäänud osas ehk summas 104,61eurot

(164,57 - 59,96) jääb korteriühistu nõue rahuldamata.

118. Viivise suuruseks 27.03.2024 seisuga ajavahemikul 01.01.2021–31.12.2021 sissenõutavaks

muutunud ja täitmata kohustuste eest on korteriühistu arvestanud 73,61 eurot (dtl 1959). Kuna viivise

täpse suuruse väljaselgitamine iga esitatud arve ja makse kaupa oleks kohtu jaoks ebamõistlikult raske,

arvestab kohus TsMS § 233 lg-le 2 tuginedes viivist alates 01.01.2022 sellelt summalt, mille kohus

korteriomanikult korteriühistu kasuks ajavahemiku 01.01.2021–31.12.2021 eest välja mõistis ehk

59,96 eurolt kuni otsuse tegemiseni 20.06.2024. Alates 01.01.2018 kehtiva õiguse kohaselt võib

korteriühistu nõuda korteriomanikult viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud

suuruses (KrtS § 42 lg 1). Seega rahuldab kohus korteriühistu viivise nõude ajavahemikul 01.01.2021–

31.12.2021 sissenõutavaks muutunud ja täitmata kohustuste eest osaliselt ja mõistab korteriomanikult

korteriühistu kasuks välja 15,07 eurot. Ülejäänud osas ehk summas 58,54 eurot (73,61-15,07) jääb

korteriühistu viivise nõue rahuldamata.

g) 01.01.2022–31.12.2022

119. Ajavahemiku 01.01.2022–31.12.2022 eest on korteriühistu korteriomandi nr XXX

majandamiskulude suuruseks arvestanud 777,29 eurot (31.03.2024 esitatud koondtabel, dtl 1961–

1963), mis jaguneb järgmiselt:



remondifond 165,48 eurot;



hooldus ja haldus 196,20 eurot;



lift 5,68 eurot;



prügi 24,07 eurot;



tsirkulatsioon 42,90 eurot;



küte 248,93 eurot;



elekter päevane 71,04 eurot;



üldelekter 22,55 eurot;



üldvesi 0,44 eurot.

120. Korteriühistu on sellest tasutuks lugenud 584,78 eurot ja võlgnevuseks 192,51 eurot (dtl 1963).

121. KrtS § 40 lg 1 kohaselt teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid

vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Korteriühistu esitatud andmetel 2022. aasta jaoks

majanduskava kehtestatud ei ole (dtl 3332) ja kohus on tuvastanud 2020. aasta majanduskava

kehtestava otsuse tühisuse (Harju Maakohtu 08.03.2022 määrus tsiviilasjas nr XXX). Seega ei saa

korteriühistu nõude aluseks 2022. aastal olla selle aasta ega kahe eelmise aasta majanduskava.

122. KrtS § 40 lg 5 kohaselt, kui majandusaasta alguseks ei ole kehtestatud uut majanduskava, kehtib

senine majanduskava kuni uue majanduskava kehtestamiseni. Kohtu hinnangul saab seda sätet

kohaldada ka olukorras, kus kohus on tuvastanud majanduskava kehtestava otsuse tühisuse, samuti

võib senine majanduskava olla kehtestatud rohkem kui üks aasta varem. Seega saab korteriühistu

lähtuda varem kehtestatud tariifidest ja 2019. aasta majanduskavast. Ajavahemikul 01.01.2022–

31.12.2022 esitatud arvetel (dtl 2740–2751) ja koondtabelis (dtl 1961–1963) on haldus-hooldusfondi

tariifiks 0,8300 eurot/m2 kuus ja remondifondi tariifiks 0,7000 eurot/m2 kuus. Kohus asus ajavahemiku

01.01.2020–31.12.2020 kohta seisukohale, et alates 01.05.2020 on põhjendatud need tariifid, mis olid

ette nähtud 2019. aasta majanduskavas – haldus-hooldusfondi tariif 0,8300 eurot/m2 kuus ja

remondifondi kõrgem tariif 0,5454 eurot/m2 kuus. Seda järeldust saab kohaldada ka ajavahemikul

01.01.2022–31.12.2022.

123. Kulude jaotusel kasutatava pindala osas leidis kohus ajavahemiku 01.01.2017–31.12.2017 kohta,

et tuleb lähtuda kinnistusraamatusse kantud pindalast 16,80 m2. See järeldus kehtib ka ajavahemikul

01.01.2022–31.12.2022, sest ka sel ajal kehtinud põhikirja versioonid ei näinud ette muud alust.

124. Haldus-hooldusfondi makse põhjendatud suuruseks ajavahemikul 01.01.2022–31.12.2022 loeb

kohus 167,33 eurot (12 x 0,83 x 16,8). Kuna korteriomanik on tasunud 135,42 eurot, tuleb talt

korteriühistu kasuks välja mõista 31,91 eurot (167,33 – 135,42).

125. Remondifondi makse põhjendatud suuruseks ajavahemikul 01.01.2022–31.12.2022 loeb kohus

109,95 eurot (12 x 0,5454 x 16,8). Kuna korteriomanik on tasunud 83,76 eurot, tuleb talt korteriühistu

kasuks välja mõista 26,19 eurot (109,95 – 83,76).

126. Ajavahemikul 01.01.2022–31.12.2022 on muude korteri pindalast sõltuvate kulude suuruseks

korteriomandi nr XXX jaoks arvestatud 344,57 eurot (lift 5,68 eurot, prügi 24,07 eurot, sooja vee

tsirkulatsioon 42,90 eurot, küte 248,93 eurot, üldelekter 22,55 eurot, üldvesi 0,44 eurot, 2022. aastal

esitatud arved, dtl 2740–2751, 31.03.2024 esitatud koondtabel, dtl 1961–1963). Samal ajavahemikul

on korteriühistu nende kulude eest tasutuks lugenud 294,56 eurot (4,84 + 20,54 + 36,59 + 212,30 +

20,29). Kulude arvestamisel on korteriühistu lähtunud korteri pindalast 19,7 m2. Nagu eelnevalt

tuvastatud, tuleb majandamiskulude jaotamisel lähtuda pindalast 16,8 m2 ja seega suhtarvu 197/40368

asemel suhtarvust XXX. Seega on nende kulude põhjendatud suuruseks 316,00 eurot (344,57 /

(197/40368) x (XXX)), millest tasutud on 294,56 eurot. Summa 21,44 eurot (316,00 - 294,56) tuleb

korteriomanikult välja mõista.

127. Elektri kuluks on korteriühistu arvestanud 71,04 eurot ja korteriomanik on tasunud 71,04 eurot.

128. Kokkuvõttes loeb kohus korteriühistu majandamiskulude põhjendatud suuruseks ajavahemikul

01.01.2022–31.12.2022 664,32 eurot. Korteriomanik on sellest tasunud 584,78 eurot ehk 79,54 eurot

vähem. Seega rahuldab kohus korteriühistu nõude ajavahemiku 01.01.2022–31.12.2022 eest osaliselt

ja mõistab korteriomanikult korteriühistu kasuks välja 79,54 eurot. Ülejäänud osas ehk summas 112,97

eurot (192,51 - 79,54) jääb korteriühistu nõue rahuldamata.

129. Viivise suuruseks 27.03.2024 seisuga ajavahemikul 01.01.2022–31.12.2022 sissenõutavaks

muutunud ja täitmata kohustuste eest on korteriühistu arvestanud 54,82 eurot (dtl 1963). Kuna viivise

täpse suuruse väljaselgitamine iga esitatud arve ja makse kaupa oleks kohtu jaoks ebamõistlikult raske,

arvestab kohus TsMS § 233 lg-le 2 tuginedes viivist alates 01.01.2023 sellelt summalt, mille kohus

korteriomanikult korteriühistu kasuks ajavahemiku 01.01.2022–31.12.2022 eest välja mõistis ehk

79,54 eurolt kuni otsuse tegemiseni 20.06.2024. Alates 01.01.2018 kehtiva õiguse kohaselt võib

korteriühistu nõuda korteriomanikult viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud

suuruses (KrtS § 42 lg 1). Seega rahuldab kohus korteriühistu viivise nõude ajavahemikul 01.01.2022–

31.12.2022 sissenõutavaks muutunud ja täitmata kohustuste eest osaliselt ja mõistab korteriomanikult

korteriühistu kasuks välja 13,63 eurot. Ülejäänud osas ehk summas 41,19 eurot (54,82 - 13,63) jääb

korteriühistu viivise nõue rahuldamata.

h) 01.01.2023–31.12.2023

130. Ajavahemiku 01.01.2023–31.12.2023 eest on korteriühistu korteriomandi nr XXX

majandamiskulude suuruseks arvestanud 825,12 eurot (31.03.2024 esitatud koondtabel, dtl 1963–

1965), mis jaguneb järgmiselt:



remondifond 165,48 eurot;



hooldus ja haldus 196,20 eurot;



lift 6,38 eurot;



prügi 24,96 eurot;



tsirkulatsioon 44,23 eurot;



küte 271,46 eurot;



elekter päevane 79,39 eurot;



üldelekter 37,02 eurot.

131. Korteriühistu on sellest tasutuks lugenud 682,64 eurot ja võlgnevuseks 142,48 eurot (dtl 1965).

132. KrtS § 40 lg 1 kohaselt teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid

vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Korteriühistu esitas oma 20.05.2024 vastuses kohtule 2023.

aasta majanduskava (dtl 3419–3420) ja selle kinnitamise otsuse protokolli (dtl 3414–3418). Kuna

majanduskava kinnitati 25.10.2023 toimunud koosolekul, saab selles ette nähtud tariife (haldus-

hooldusfondi tariif 0,83 eurot/m2 kuus ja remondifondi tariif 0,7 eurot/m2 kuus) kohaldada alles alates

2023. aasta novembrist. 2023. aasta esimese kümne kuu jaoks kehtivad korteriomanike 03.07.2018

üldkoosoleku otsusega kehtestatud tariifid (haldus-hooldusfondi tariif 0,83 eurot/m2 kuus ja

remondifondi tariif 0,5454 eurot/m2 kuus).

133. Kulude jaotusel kasutatava pindala osas leidis kohus ajavahemiku 01.01.2017–31.12.2017 kohta,

et tuleb lähtuda kinnistusraamatusse kantud pindalast 16,80 m2. See järeldus kehtib ka ajavahemikul

01.01.2023–31.12.2023, sest ka sel ajal kehtinud põhikirja versioonid ei näinud ette muud alust.

134. Haldus-hooldusfondi makse põhjendatud suuruseks ajavahemikul 01.01.2023–31.12.2023 loeb

kohus 167,33 eurot (12 x 0,83 x 16,8). Kuna korteriomanik on tasunud 156,66 eurot, tuleb talt

korteriühistu kasuks välja mõista 10,67 eurot (167,33 - 156,66).

135. Remondifondi makse põhjendatud suuruseks ajavahemikul 01.01.2023–31.12.2023 loeb kohus

115,15 eurot (10 x 0,5454 x 16,8 + 2 x 0,7 x 16,8). Korteriomanik on tasunud 122,00 eurot, seega 6,85

eurot rohkem. Summa 6,85 eurot tuleb arvestada tasutuks muude kulude katteks.

136. Ajavahemikul 01.01.2023–31.12.2023 on muude korteri pindalast sõltuvate kulude suuruseks

korteriomandi nr XXX jaoks arvestatud 384,05 eurot (lift 6,38 eurot, prügi 24,96 eurot, sooja vee

tsirkulatsioon 44,23 eurot, küte 271,46 eurot, üldelekter 79,39 eurot, 2023. aastal esitatud arved, dtl

2752-2763, 31.03.2024 esitatud koondtabel, dtl 1963–1965). Samal ajavahemikul on korteriühistu

nende kulude eest tasutuks lugenud 332,39 eurot (5,44 + 21,85 + 35,38 + 239,14 + 30,58). Kulude

arvestamisel on korteriühistu lähtunud korteri pindalast 19,7 m2. Nagu eelnevalt tuvastatud, tuleb

majandamiskulude jaotamisel lähtuda pindalast 16,8 m2 ja seega suhtarvu 197/40368 asemel suhtarvust

XXX. Seega on nende kulude põhjendatud suuruseks 352,21 eurot (384,05 / (197/40368) x (XXX)),

millest tasutud on 332,39 eurot. Summa 19,82 eurot (352,21-332,39) tuleb korteriomanikult välja

mõista.

137. Elektri kuluks on korteriühistu arvestanud 79,39 eurot ja korteriomanik on tasunud 71,59 eurot.

Kuna seda kulu arvestatakse tegeliku tarbimise järgi, loeb kohus selle põhjendatuks kogu ulatuses ja

mõistab korteriomanikult välja 7,80 eurot (79,39 - 71,59).

138. Kokkuvõttes loeb kohus korteriühistu majandamiskulude põhjendatud suuruseks ajavahemikul

01.01.2023–31.12.2023 714,07 eurot. Korteriomanik on sama aja eest tasunud 682,64 eurot ehk 31,43

eurot vähem. Seega rahuldab kohus korteriühistu nõude ajavahemiku 01.01.2023–31.12.2023 eest

osaliselt ja mõistab korteriomanikult korteriühistu kasuks välja 31,43 eurot. Ülejäänud osas ehk

summas 111,05 eurot (192,51 - 31,43) jääb korteriühistu nõue rahuldamata.

139. Viivise suuruseks 27.03.2024 seisuga ajavahemikul 01.01.2023–31.12.2023 sissenõutavaks

muutunud ja täitmata kohustuste eest on korteriühistu arvestanud 23,61 eurot (dtl 1965). Kuna viivise

täpse suuruse väljaselgitamine iga esitatud arve ja makse kaupa oleks kohtu jaoks ebamõistlikult raske,

arvestab kohus TsMS § 233 lg-le 2 tuginedes viivist alates 01.01.2024 sellelt summalt, mille kohus

korteriomanikult korteriühistu kasuks ajavahemiku 01.01.2023–31.12.2023 eest välja mõistis ehk

31,43 eurolt kuni otsuse tegemiseni 20.06.2024. Alates 01.01.2018 kehtiva õiguse kohaselt võib

korteriühistu nõuda korteriomanikult viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud

suuruses (KrtS § 42 lg 1). Seega rahuldab kohus korteriühistu viivise nõude ajavahemikul 01.01.2023–

31.12.2023 sissenõutavaks muutunud ja täitmata kohustuste eest osaliselt ja mõistab korteriomanikult

korteriühistu kasuks välja 1,85 eurot. Ülejäänud osas ehk summas 52,97 eurot (54,82 - 1,85) jääb

korteriühistu viivise nõue rahuldamata.

i) 01.01.2024–27.03.2024

140. Ajavahemiku 01.01.2024–27.03.2024 eest on korteriühistu korteriomandi nr XXX

majandamiskulude suuruseks arvestanud 209,78 eurot (31.03.2024 esitatud koondtabel, dtl 1965–

1966), mis jaguneb järgmiselt:



remondifond 27,58 eurot;



hooldus ja haldus 32,70 eurot;



lift 1,22 eurot;



prügi 4,27 eurot;



tsirkulatsioon 12,89 eurot;



küte 103,84 eurot;



elekter päevane 17,46 eurot;



üldelekter 9,82 eurot.

141. Korteriühistu on sellest tasutuks lugenud 180,35 eurot ja võlgnevuseks 29,43 eurot (dtl 1966).

142. KrtS § 40 lg 1 kohaselt teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid

vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Korteriühistu esitas oma 20.05.2024 vastuses kohtule 2023.

aasta majanduskava (dtl 3419–3420) ja selle kinnitamise otsuse protokolli (dtl 3414–3418). Kuna

majanduskava kinnitati 25.10.2023 toimunud koosolekul ja uuema majanduskava kohta ei ole

korteriühistu tõendeid esitanud, saab selles ette nähtud tariife (haldus-hooldusfondi tariif 0,83 eurot/m2

kuus ja remondifondi tariif 0,7 eurot/m2 kuus) kohaldada ka 2024. aasta esimesel kahel kuul, mille

kohta korteriühistu on nõude esitanud.

143. Kulude jaotusel kasutatava pindala osas leidis kohus ajavahemiku 01.01.2017–31.12.2017 kohta,

et tuleb lähtuda kinnistusraamatusse kantud pindalast 16,80 m2. See järeldus kehtib ka ajavahemikul

01.01.2023–31.12.2023, sest ka sel ajal kehtinud põhikirja versioonid ei näinud ette muud alust.

144. Haldus-hooldusfondi makse põhjendatud suuruseks ajavahemikul 01.01.2024–27.03.2024 loeb

kohus 27,89 eurot (2 x 0,83 x 16,8). Korteriomanik on tasunud 27,88 eurot, seega 0,01 eurot vähem.

Summa 0,01 eurot tuleb korteriomanikult korteriühistu kasuks välja mõista.

145. Remondifondi makse põhjendatud suuruseks ajavahemikul 01.01.2024–27.03.2024 loeb kohus

23,52 eurot (2 x 0,7 x 16,8). Korteriomanik on tasunud 23,52 eurot, seega täpselt sama summa.

146. Ajavahemikul 01.01.2024–27.03.2024 on muude korteri pindalast sõltuvate kulude suuruseks

korteriomandi nr XXX jaoks arvestatud 132,04 eurot (lift 1,22 eurot, prügi 4,27 eurot, sooja vee

tsirkulatsioon 12,89 eurot, küte 103,84 eurot, üldelekter 9,82 eurot, 2024. aastal esitatud arved, dtl

2764–2765, 31.03.2024 esitatud koondtabel, dtl 1965–1966). Samal ajavahemikul on korteriühistu

nende kulude eest tasutuks lugenud 111,49 eurot (1,06 + 3,64 + 9,87 + 88,55 + 8,37). Kulude

arvestamisel on korteriühistu lähtunud korteri pindalast 19,7 m2. Nagu eelnevalt tuvastatud, tuleb

majandamiskulude jaotamisel lähtuda pindalast 16,8 m2 ja seega suhtarvu 197/40368 asemel suhtarvust

XXX. Seega on nende kulude põhjendatud suuruseks 121,09 eurot (132,04 / (197/40368) x (XXX)),

millest tasutud on 111,49 eurot. Summa 9,60 eurot (121,09 – 111,49) tuleb korteriomanikult välja

mõista.

147. Elektri kuluks on korteriühistu arvestanud 17,46 eurot ja korteriomanik on tasunud 17,46 eurot.

Kuna seda kulu arvestatakse tegeliku tarbimise järgi, loeb kohus selle põhjendatuks kogu ulatuses.

148. Kokkuvõttes loeb kohus korteriühistu majandamiskulude põhjendatud suuruseks ajavahemikul

01.01.2024–27.03.2024 189,96 eurot. Korteriomanik on sama aja eest tasunud 180,35 eurot ehk 9,61

eurot vähem. Seega rahuldab kohus korteriühistu nõude ajavahemiku 01.01.2024–27.03.2024 eest

osaliselt ja mõistab korteriomanikult korteriühistu kasuks välja 9,61 eurot. Ülejäänud osas ehk summas

19,82 eurot (29,43 - 9,61) jääb korteriühistu nõue rahuldamata.

149. Viivise suuruseks 27.03.2024 seisuga ajavahemikul 01.01.2024–27.03.2024 sissenõutavaks

muutunud ja täitmata kohustuste eest on korteriühistu arvestanud 0,71 eurot (dtl 1966). Kuna viivise

täpse suuruse väljaselgitamine iga esitatud arve ja makse kaupa oleks kohtu jaoks ebamõistlikult raske,

arvestab kohus TsMS § 233 lg-le 2 tuginedes viivist alates 28.03.2024 sellelt summalt, mille kohus

korteriomanikult korteriühistu kasuks ajavahemiku 01.01.2023–27.03.2024 eest välja mõistis ehk 9,61

eurolt kuni otsuse tegemiseni 20.06.2024. Alates 01.01.2018 kehtiva õiguse kohaselt võib korteriühistu

nõuda korteriomanikult viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud suuruses (KrtS §

42 lg 1). Seega rahuldab kohus korteriühistu viivise nõude ajavahemikul 01.01.2024–27.03.2024

sissenõutavaks muutunud ja täitmata kohustuste eest osaliselt ja mõistab korteriomanikult korteriühistu

kasuks välja 0,56 eurot. Ülejäänud osas ehk summas 0,15 eurot (0,71 - 0,56) jääb korteriühistu viivise

nõue rahuldamata.

j) Kokkuvõte

150. Kokkuvõttes rahuldab kohus korteriühistu majandamiskulude võlgnevuse nõude 2976,02 eurot

osaliselt summas 712,28 eurot ja jätab rahuldamata summas 2263,74 eurot.

151. Korteriühistu viivise nõude 2370,64 eurot rahuldab kohus osaliselt summas 248,86 eurot ja jätab

rahuldamata summas 2121,78 eurot.

152. Ülevaatlikkuse huvides esitab kohus rahuldatud nõuete suurused ja rahuldamise määrad aastate

kaupa.

Ajavahemik

KÜ

põhi-

nõude

suurus

rahul-

datud

nõude

suurus

rahul-

damise

määr

KÜ

viivise

nõude

suurus

rahul-

datud

nõude

suurus

rahul-

damise

määr

01.01.2014-31.12.2014

277,99

0,00

0%

535,89

0,00

0%

01.01.2014-31.12.2015

494,27

0,00

0%

662,12

0,00

0%

01.01.2014-31.12.2016

522,33

0,00

0%

483,27

0,00

0%

01.01.2014-31.12.2017

358,33

72,78

20%

236,30

41,58

18%

01.01.2014-31.12.2018

247,37

80,19

32%

115,19

39,40

34%

01.01.2014-31.12.2019

205,40

141,06

69%

85,15

58,02

68%

01.01.2014-31.12.2020

341,35

237,71

70%

99,98

78,75

79%

01.01.2014-31.12.2021

164,57

59,96

36%

73,61

15,07

20%

01.01.2014-31.12.2022

192,51

79,54

41%

54,82

13,63

25%

01.01.2014-31.12.2023

142,48

31,43

22%

23,61

1,85

8%

01.01.2014-27.03.2024

29,43

9,61

33%

0,71

0,56

79%

ümardamisviga

-0,01

-0,01

Kokku

2976,02

712,28

24%

2370,64

248,86

10%

III. Korteriomandi võõrandamise nõue

a) Korteriomandi võõrandamise nõude põhiseaduspärasus

153. Korteriühistu on esitanud korteriomandi võõrandamise nõude KrtS §-de 32 ja 33 alusel, tuginedes

KrtS § 32 lg 2 p 2 alusel tehtud otsusele. Korteriomanik on seisukohal, et viimati nimetatud säte ei ole

põhiseadusega kooskõlas ja seega peaks kohus põhiseaduse § 152 lg 1 kohaselt jätma praeguse

kohtuasja lahendamisel selle sätte kohaldamata. Seetõttu käsitleb kohus kõigepealt küsimust, kas KrtS

§ 32 lg 2 p 2 on kooskõlas põhiseadusega.

154. Kohus selgitab, et Riigikohtu praktika kohaselt tähendab tsiviilkohtumenetluses õigusakti

põhiseadusvastaseks tunnistamise nõude esitamine õigusliku väite esitamist, mitte menetlusliku

taotluse esitamist (vt Riigikohtu 20.06.2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06, punkt 46). Seega ei pea

kohus selle taotluse suhtes seisukohta võtma otsuse resolutsioonis või eraldi määruses.

155. Seaduse sätte põhiseaduspärasuse hindamisel tuleb kõigepealt kindlaks teha, kas tegemist on

asjassepuutuva normiga. Riigikohtu praktika kohaselt on asjassepuutuvaks norm, mida tuleb kohtuasja

lahendamisel kohaldada ja mille põhiseadusvastasuse korral peaks kohus otsustama teisiti kui selle

põhiseaduspärasuse korral (vt nt RKÜK 26.03.2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-140-12, p 18).

156. Praeguses asjas on korteriühistu esitanud korteriomandi võõrandamise nõude. Selle nõude

õiguslikuks aluseks on KrtS § 32 lg 1, mille kohaselt kui korteriomanik on korduvalt rikkunud oma

kohustusi teise korteriomaniku või korteriühistu suhtes ja kui korteriomanikud ei pea enam

võimalikuks tema kuulumist korteriomanike hulka, võivad nad nõuda, et ta oma korteriomandi

võõrandab. KrtS § 32 lg 2 p-des 1–3 on sätestatud olukorrad, mille puhul võõrandamisnõude võib

eelkõige esitada. Korteriühistu on oma nõudes tuginenud KrtS § 32 lg 2 p 2 tingimuse täitmisele, mitte

ainult ja otse KrtS § 32 lg-le 1, seega on KrtS § 32 lg 2 p 2 praeguses asjas kohalduv säte.

157. Asjassepuutuvuse peamiseks kriteeriumiks on vaidlusaluse normi otsustavus asja lahenduskäigu

määramisel. Otsustava tähtsusega on säte siis, kui kohus peaks sätte põhiseadusele mittevastavuse

korral otsustama teisiti kui põhiseadusele vastavuse korral (vt nt RKÜK 28.10. 2002 otsus

põhiseaduslikkuse järelevalve asjas nr 3-4-1-5-02, p 15). Kohtu hinnangul KrtS § 32 lg 2 p 2 praeguses

kohtuasjas otsustava tähtsusega ei ole. See säte loob ainult eelduse, et majandamiskulude kindla

suurusega võlgnevus on piisav põhjus võõrandamisnõude esitamiseks. Kui see säte seaduses puuduks,

siis saaks korteriühistu võõrandamisnõude esitamisel tugineda otse KrtS § 32 lg-le 1, mis muudaks

nõude põhjendamise keerulisemaks, kuid ei välistaks selle rahuldamist. Teisest küljest ei tähenda KrtS

§ 32 lg 2 p-s 2 nimetatud olukorra esinemine ja vastava otsuse tegemine korteriomanike poolt, et

kohus võõrandamise nõude kindlasti ka rahuldab. Seega ei peaks kohus selle sätte puudumisel

tingimata otsustama teisiti kui selle kehtivuse korral.

158. Kohtu hinnangul on põhiseaduspärane ka KrtS § 32 lg 1 kui võõrandamisnõude üldine õiguslik

alus. Kuna selline võimalus on Eesti Vabariigi õiguskorras kehtinud alates KOSi jõustumisest

01.07.2001 ja vastavaid sätteid (kuni 31.12.2017 KOS § 14) on kohtupraktikas, sh Riigikohtu praktikas

pika aja jooksul korduvalt rakendatud (vt näiteks Riigikohtu 22.11.2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-107-

06; 27.11.2007 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-110-07), ei käsitle kohus seda küsimust siinkohal

põhjalikumalt.

b) Korteriomandi võõrandamise nõude lahendamine

159. Kohus jätab rahuldamata korteriühistu nõude korteriomanikule kuuluva korteriomandi nr XXX

võõrandamiseks.

160. KrtS § 32 lg 1 sätestab, et kui korteriomanik on korduvalt rikkunud oma kohustusi teise

korteriomaniku või korteriühistu suhtes ja kui korteriomanikud ei pea enam võimalikuks tema

kuulumist korteriomanike hulka, võivad nad nõuda, et ta oma korteriomandi võõrandab. KrtS § 32 lg 3

kohaselt otsustavad korteriomanikud korteriomandi võõrandamise nõude üle häälteenamuse alusel.

Tallinnas, Randla tn 15 asuva kinnisasja korteriomanikud on teinud otsuse, millega nõutakse

korteriomanikule kuuluva korteriomandi nr XXX võõrandamist. Menetlus selle otsuse vaidlustamiseks

on lõppenud ja kohus seda otsust kehtetuks ei tunnistanud (vt Riigikohtu 12.04.2023 otsus tsiviilasjas

nr XXX, p 17).

161. KrtS § 33 lg 1 sätestab, et kui kohustust rikkunud korteriomanik ei ole korteriomandit

võõrandanud hiljemalt kolme kuu möödumisel nõude esitamisest, otsustab võõrandamise kohus

vähemalt ühe korteriomaniku või korteriühistu hagi alusel. Hagi tuleb esitada enne ühe aasta

möödumist nõude esitamisest. Praeguses asjas otsustasid korteriomanikud võõrandamise nõude esitada

17.12.2019 toimunud üldkoosolekul ja korteriühistu esitas hagi kohtusse 10.12.2020. Seega on hagi

esitatud tähtaegselt.

162. Korteriühistu on võõrandamise nõude otsustamisel tuginenud KrtS § 32 lg 2 p-le 2, mille kohaselt

võib võõrandamise nõude esitada, kui korteriomanik on vähemalt kuue kuu majandamiskulude

tasumisega viivitanud üle kolme kuu. Kohtu hinnangul saab korteriühistu võlana KrtS § 32 lg 2 p 2

tähenduses arvestada ainult nõuet, mis ei ole otsuse tegemise ajaks aegunud. Seega sai korteriühistu

otsuse tegemise ajal 17.12.2019 arvestada ka 2016. aasta võla nõudega, aga mitte varasemate aastate

omaga (TsÜS § 154).

163. Teiseks saab arvestada ainult sellise võlaga, mis on olemas otsuse tegemise ajal. Korteriühistu

17.12.2019 üldkoosoleku protokolli kohaselt oli korteriomaniku võlgnevus 01.12.2019 seisuga

korteriühistu ees 3280,56 eurot, millest põhivõlg oli 2217,38 eurot ja viivis 1068,11 eurot (dtl 90).

Protokolli kohaselt oli tegemist 13 kuu võlaga. 16.12.2019 ehk päev enne üldkoosoleku toimumist

maksis korteriomanik korteriühistule 422,75 eurot (dtl 90). Seega pidi korteriühistu võlast maha

arvama selle summa, mille korteriomanik eelmisel päeval tasus.

164. Praeguses asjas esitatud andmetel oli korteriühistu nõude suurus aastate 2016-2019 eest 1333,43

eurot. See summa on oluliselt väiksem kui märgitud protokollis, kuid siiski selgelt rohkem kui kuue

kuu majandamiskulud. Praeguses asjas esitatud tõendite kohaselt arvestas korteriühistu ise

korteriomandi nr XXX majandamiskulude suuruseks 2014. aastal 705,44 eurot, 2015. aastal 1037,71

eurot, 2016. aastal 858,98 eurot, 2017. aastal 670,23 eurot ja 2018. aastal 545,01 eurot.

165. Võõrandamise otsuse tegemisel saab aga arvestada ainult sellise võlaga, mis on ka põhjendatud.

Kuna praeguses asjas mõistis kohus korteriomanikult aastate 2017-2019 eest välja 811,10 eurot, saab

korteriühistu nõude selles ulatuses lugeda põhjendatuks ka KrtS § 32 lg 2 p 2 tähenduses. Seega oli

otsuse tegemise ajal korteriomanikul korteriühistu ees vähemalt kuue kuu majandamiskulude suurune

võlgnevus, mille tasumisega korteriomanik oli viivitanud üle kolme kuu.

Seaduses sätestatud suurusega võla olemasolu ei tähenda siiski, et kohus peaks võõrandamise nõude

automaatselt rahuldama. Seaduse kohaselt lähtub kohus korteriomandi võõrandamise nõude otsust

tehes võõrandamisnõude aluseks olevatest asjaoludest (KrtS § 33 lg 1 teine lause). Praegusel juhul on

korteriühistu ja korteriomanik aastaid vaielnud korteriühistu otsuste kehtivuse ja majandamiskulude

õige suuruse üle. On selge, et iga otsuse vaidlustamine tähendab täiendavat koormust ja kulutusi

korteriühistule. Sellest ei saa siiski järeldada, et olukorras, kus vähemalt osaliselt on need vaidlused

olnud korteriomaniku jaoks edukad, saaks korteriomanikule kohtusse pöördumist ette heita ja pidada

seda tegevust asjaoluks, mis peaks toetama võõrandamise nõuet. Praeguses asjas on kohus leidnud, et

korteriühistu nõue aastate 2017 ja 2018 eest tuleb rahuldada ainult vastavalt 20% ja 32% ulatuses ehk

suuremas osas on see nõue olnud põhjendamatu. Sellises olukorras oleks korteriomandi võõrandamise

nõude rahuldamine ebaproportsionaalne.

166. Kohus on selgitanud, mida peaks korteriühistu tegema olukorras, kus on ilmnenud mõne otsuse

kehtetus (vt otsuse p-d 54 ja 55). Seega on korteriühistul olemas võimalused, kuidas tagada enda

majanduslik jätkusuutlikkus ja kõigi korteriomanike võrdne kohtlemine ka olukorras, kus tema otsused

vaidlustatakse.

167. Kohus märgib ka seda, et rahalise nõude puhul peaks korteriühistu juhatus esmajärjekorras

tegelema selle sissenõudmisega, mitte laskma võlal aastaid koguneda ja lõpuks aeguda. Seadusandja

on muutnud korteriühistu majandamiskulude nõude lahendamise kohtus soodsamaks võrreldes paljude

muude rahaliste nõuetega – selle asja lahendamine toimub hagita menetluses (TsMS § 613 lg 1) ja

maksekäsu kiirmenetluse avalduse esitamisel tasumisele kuuluv riigilõiv on väiksem (25 eurot) kui

teiste nõuete puhul (riigilõivuseaduse § 59 lg-d 6 ja 61). Seega ei ole põhjendatud hakata

majandamiskulude suuruse üle kohtus vaidlema alles koos korteriomandi võõrandamise nõudega.

IV. Korteriomaniku vastuhagi

168. Kohus menetleb vastuhagina korteriomaniku 12.04.2021 avaldust korteriühistu vastu 26,20 euro

ja alates 12.04.2021 viivise saamiseks. Korteriomaniku nõue põhineb väitel, et kuna korteriühistu on

tema korteri pindalaks arvestanud 19,7 m2, mitte 16,8 m2, on ta ajavahemikul 01.02.2017–31.03.2021

korteriühistule prügiveo eest maksnud alusetult rohkem 14,46 eurot ja lifti hoolduse eest 11,74 eurot.

Vastuhagi tuleb sisuliselt rahuldada ja teha tasaarvestus korteriühistu võlanõudega. Kohus on seotud

asjaoluna korteriomaniku väitega, et rahaline nõue põhineb pindala arvestuse veal. Samuti on kohus

seotud rahalise nõude suurusega, kuid mitte otseselt korteriomaniku välja toodud väitega, et tegemist

on kommunaalteenuste alusel enamamakstud summaga.

Tegemist on sisuliselt vastuväitega korteriühistu nõudele ja selle saaks rahuldada juhul, kui

korteriühistu nõue jääks täies ulatuses rahuldamata. Kohus nõustub korteriomanikuga, et korteriühistu

praktika arvestada korteri pindalaks suurem pindala kui on kinnistusraamatusse kantud, ei ole

õiguspärane. Selline arvestuse alus võiks olla seadusega kooskõlas, kui see oleks põhikirjas selgelt ette

nähtud, aga senistes põhikirjades seda tehtud ei ole (vt ka otsuse p-d 58–59.4).

169. Kuna kohus on pindalade erinevust juba arvestanud majandamiskulude nõude põhjendatud

suuruse hindamisel, teeb kohus sisulise tasaarvestuse korteriomaniku nõude ja korteriühistu rahalise

nõude osas. Resolutsioonis täpse arvutustehingu tegemine ei ole seetõttu põhjendatud.

V. Tsiviilasja hinna määramine

170. Kohus määrab hagi hinnaks 8846,66 eurot. TsMS § 132 lg 11 kohaselt on TsMS § 132 lg-s 4

sätestatud nõuete puhul hagihind 3500 eurot. TsMS § 132 lg 4 p 4 kohaselt loetakse hagihinna

tähenduses mittevaraliseks kaasomandi lõpetamise nõue. Seda sätet tuleb kohaldada ka KrtS § 32

alusel korteriomandi võõrandamise nõude esitamisel.

171. Kuna lisaks korteriomandi võõrandamise nõudele on korteriühistu esitanud ka majandamiskulude

võlgnevuse nõude, mille lõplik suurus oli 5346,66 eurot, on selle nõude hagi hind TsMS § 124 lg 1

kohaselt 5346,66 eurot. Kuna aga selle nõude läbi vaatamisele hagimenetluses kohaldatakse hagita

menetluse põhimõtteid, laieneb see ka hagi hinnale, kuid ei mõjuta riigilõivu suurust.

VI. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

172. Kohus rahuldab hagi osaliselt ja vastuhagi täiel määral. TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise

rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota

menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või

osaliselt poolte endi kanda. Kohtu hinnangul on praeguse asjas põhjendatud jätta poolte menetluskulud

nende endi kanda. Vastuhagi menetluskulude osas märgib kohus, et kostjal puudus tegelikult vajadus

vastuhagi esitamise vajadus ja vastuhagi esitamine ei mõjuta hagi rahuldamise määra. Seetõttu ei pea

kohus vajalikuks eraldi käsitleda vastuhagi menetluskulusid.

/digitaalselt allkirjastatud/

Kai Härmand

Kohtunik

Tallinna Ringkonnakohtu 15.12.2025 kohtumäärusega on osaliselt tühistatud Harju Maakohtu Tallinna

kohtumaja 20.06.2024 kohtuotsus.