2-19-2219/163 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

ohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Margo Klaar, Ele Liiv, Mati Maksing

Määruse tegemise aeg ja koht 18.06.2024, Tallinn

Kohtuasja number

2-19-2219

Kohtuasi

Osaühingu Restwert avaldus kinnistule avalikult

kasutatavalt teelt juurdepääsu määramiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 30.11.2023 määrus

Kaebuse esitaja ja liik

Osaühingu Restwert määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja Osaühing Restwert (registrikood 10464054),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Rivo Kaldvee

Puudutatud isik Office Building Holding OÜ (registrikood

14300409), lepingulised esindajad vandeadvokaadid

Indrek Leppik ja Jana Tudelep

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Võtta vastu Osaühingu Restwert määruskaebemenetluses esitatud tõend.

2. Tühistada Harju Maakohtu 30.11.2023 määrus juurdepääsutasu suuruse osas.

Muus osas jätta maakohtu määrus muutmata.

3. Teha tühistatud osas uus määrus, millega määrata juurdepääsutasu suuruseks 2295

eurot aastas.

4. Parandada Harju Maakohtu 30.11.2023 määruses resolutsiooni p 7 teises lauses

ilmne ebatäpsus ja lugeda määruse resolutsiooni p 7 teine lause õigeks järgmises

sõnastuses: Asendada Office Building Holding OÜ tahteavaldus käesoleva

kohtumäärusega.

5. Määruskaebus rahuldada osaliselt.

6. Määruskaebusega seonduvad menetluskulud jätta menetlusosaliste endi kanda.

7. Määruse terviklik resolutsioon:

7.1. Rahuldada avaldus osaliselt.

7.2. Määrata, et Harju maakonnas Tallinnas Narva mnt 4a asuva kinnistu

(registriosa nr 382701) igakordsel omanikul ja temalt nõusoleku saanud

isikutel on tähtajatu ööpäevaringne jalgsi ja igat liiki transpordivahenditega

juurdepääs avalikult kasutatavale Narva maanteele üle Harju maakonnas

2-19-2219

Tallinnas Narva mnt 4 asuva kinnistu (registriosa nr 1508701).

Juurdepääsuõigusega koormatud ala pikkus on 35 m, laius on 3 m, pindala on

105 m2 ning selle ligikaudne asukoht on määruse lisaks nr 1 oleval plaanil

tähistatud punase joonega.

7.3. Määrata kohtumääruse resolutsiooni p-s 7.2 nimetatud juurdepääsu

kasutamise eest Narva mnt 4 kinnistu (registriosa nr 1508701) igakordsele

omanikule makstavaks tasuks 2295 eurot aastas, mis tuleb Harju maakonnas

Tallinnas Narva mnt 4a asuva kinnistu (registriosa nr 382701) igakordsel

omanikul tasuda Narva mnt 4 kinnistu igakordsele omanikule iga aasta

1. juuliks. Tasumise kohustus muutub sissenõutavaks alates käesolevas

tsiviilasjas kohtulahendi jõustumisest.

7.4. Määrata, et kohtumääruse resolutsiooni p-s 7.2 nimetatud kinnistut koormava

juurdepääsutee hooldamise kohustus lasub Narva mnt 4a kinnistu (registriosa

nr 382701) igakordsel omanikul.

7.5. Määrata, et Narva mnt 4a kinnistu (registriosa nr 382701) igakordsel

omanikul ning temalt kinnisasja külastamiseks nõusoleku saanud isikutel on

kohustus Narva mnt 4 kinnistul (registriosa nr 1508701) paiknev värav

igakordselt sulgeda.

7.6. Määrata, et Narva mnt 4a kinnistu (registriosa nr 382701) igakordsel

omanikul on õigus paigaldada Narva mnt 4 kinnistul (registriosa nr 1508701)

paikneva värava avamiseks ja sulgemiseks sidevahendi ja interneti kaudu

juhitav automaatikaseade. Eelnimetatud tehnilise lahenduse rajamise ja

käitamisega seotud kulude kandmise kohustus on Narva mnt 4a kinnistu

(registriosa nr 382701) igakordsel omanikul.

7.7. Kohustada Office Building Holding OÜ-t (registrikood 14300409) andma

tahteavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr 1508701

kolmandasse jakku märkuse kandmiseks sõnastusega: „Kinnistu on

koormatud registriossa nr 382701 kantud kinnistu igakordse omaniku kasuks

juurdepääsuõigusega

vastavalt

tsiviilasjas

nr

2-19-2219

tehtud

kohtulahendile.“ Asendada Office Building Holding OÜ tahteavaldus

käesoleva kohtumäärusega.

7.8. Lugeda käesoleva kohtumääruse lahutamatuks osaks kohtumäärusele lisatud

plaan.

7.9. Jätta

maa-

ja

ringkonnakohtumenetluses

kantud

menetluskulud

menetlusosaliste endi kanda.

7.10. Jätta menetluskulude rahaline suurus kindlaks määramata.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse (v.a resolutsiooni p 1) peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul

alates määruse kättetoimetamisest.

Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning

avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb

määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele

esitada ka määruskaebus.

2-19-2219

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Osaühing Restwert (avaldaja) esitas 11.02.2019 Harju Maakohtule avalduse kinnistule

avalikult kasutatavalt teelt juurdepääsu määramiseks.

2. Avalduse kohaselt on avaldaja alates 05.08.2005 Tallinnas Narva maantee 4a asuva kinnistu

(registriosa nr 382701) omanik, Office Building Holding OÜ (puudutatud isik I) Narva mnt 4

asuva kinnistu (registriosa nr 1508701) omanik ja Tallinna linn Narva mnt 4b asuva kinnistu

(registriosa nr 7226050) omanik.

3. Narva mnt 4a kinnistu on hoonestamata ärimaa, mis on kohandatud parkimisteenuse

osutamiseks ja seeläbi tulu teenimiseks. Avalikult kasutatavalt Narva maanteelt pääseb

kinnistule mööda Narva mnt 4 kinnistu osa laiusega 4,0 m, pikkusega 30,4 m ja pindalaga 121,6

m2. Üle Narva mnt 4 kinnistu kulgev juurdepääsutee on kõige lühem ja kõige vähem

koormavam lahendus. Nimetatud juurdepääsuteed sai avaldaja ka kasutada. Puudutatud isik

paigaldas Narva mnt 4 kinnistu piirile metallpaneelaia, mis osaliselt paikneb ka avaldaja

kinnistul, takistades juurdepääsu Narva mnt 4a kinnistule. Riikliku ehitisregistri andmetel

piirdeaia püstitamiseks ehitusteatist esitatud ei ole. Samuti puudub piirdeaia rajamiseks

kokkulepe avaldajaga. Avaldaja palub määrata enda kinnistule juurdepääsu Narva mnt 4

kinnistu kaudu ilma mistahes piiranguteta ööpäev läbi nii jalgsi kui ka igat liiki

transpordivahendiga.

4. Narva mnt 4 kinnistu on kogu ulatuses kaetud asfaldiga, puudutatud isik kasutab iga päev

enda kinnistul olevat juurdepääsuteed ning ei ole põhjust rääkida Narva mnt 4 juurdepääsutee

alla jääva maatüki kasutamise võimaluse kaotusest. Juurdepääsutee määramisel üle Narva

mnt 4 kinnistu väheneks nimetatud kinnistu parkimiskohtade arv vaid 2 koha võrra.

5. Avaldaja on valmis tasuma puudutatud isikule mõistliku tasu, s.o juurdepääsutee alla jääva

osa maamaksust proportsionaalselt sama juurdepääsuteed kasutavate Narva mnt 2 korterelamu

korteriomandite omanikega ja korrashoiu kulu proportsionaalselt teiste kasutajatega (s.o Narva

mnt 2 korterelamu, Narva mnt 2a, Narva mnt 4b, Gonsiori 3a). Tõendatud ei ole korrashoiuga

seotud märkimisväärne kulude tõus. Avaldajale teadaolevalt ei maksa juurdepääsuteed

kasutavad Narva mnt 2 korterelamu korteriomandite omanikud teealuse maa kasutuseelise

kaotamise eest tasu. Avaldajat ei tuleks kohelda teisiti. Arvestades kohtupraktikat, on

juurdepääsutee määramisel üle Narva mnt 4 kinnistu iga-aastane kasutuseelise ja omandiõiguse

riivega seotud tasu põhjendatud kokku 100 eurot. Omandiõiguse riivega seotud tasu ei saa

seostada tuluga, mida avaldaja oma kinnistu kasutusele andmisega teenib. Puudutatud isik ei

ole esitanud kohtule tõendeid kulude, kahju vms kohta, mis kaasneksid juurdepääsutee

määramisega üle Narva mnt 4 kinnistu.

6. Alternatiivselt on võimalik määrata juurdepääs, mis hõlmaks lisaks Narva mnt 4 kinnistu

osale ka Narva mnt 4b kinnistu osa laiusega 4 m, pikkusega 8,6 m ja pindalaga 34,4 m2. Teine

alternatiivne juurdepääs on avaldaja kinnistuga mittepiirneva Maneeži 6 kangialuse kaudu läbi

kolme kinnistu: Maneeži tn 6, Maneeži tn 6a ja Narva mnt 4b kinnistu. Kolmas alternatiivne

juurdepääs on avaldaja kinnistuga mittepiirneva A. Laikmaa tn 5 kangialuse kaudu läbi nelja

kinnistu Narva mnt 2, Narva mnt 4, Narva mnt 4b ja A. Laikmaa tn 5. Avaldaja kinnisasjaga

piirneb ka Maneeži 4 kinnistu, kuid sellelt kinnisasjalt ei ole võimalik juurdepääsutee

määramine, kuna kinnistu piirneb Rahvusarhiivi maja seinaga.

2-19-2219

7. Avaldaja esitas 16.04.2019 dokumendis täiendava taotluse/nõude, milles palub kõrvaldada

puudutatud isiku rajatud avaldaja kinnistule ligipääsu ja sihtotstarbepärast kasutust takistavad

ning seadusega kooskõlastamata piirdeaed ja värav. Avaldaja palus kohustada puudutatud isikut

korraldama piirdeaia ja värava kõrvaldamise 3 kuu jooksul peale kohtulahendi jõustumist või

kandma kõrvaldamisega seotud kulud. Puudutatud isik ei ole põhjendanud, kuidas sõidukitega

kinnistule sisenemine turvariski oluliselt suurendab. Olemasolev värav ja kiibisüsteem ei taga

Narva mnt 4 kinnistu omanikule turvalisust, kuna ei võimalda kõiki kinnistule sisenejaid

identifitseerida.

8. Narva mnt 4 kinnisasjale on juba määratud Harju Maakohtu 16.03.2022 määruse tsiviilasjas

2-19-19570 alusel juurdepääsutee Gonsiori tn 3a kinnisasjale. Muu hulgas on puudutatud isik

ja Elering AS leppinud viidatud määruse resolutsiooni p 1.3.5 järgi kokku, et kinnisasjal

paikneva värava ümbertõstmise või -ehitamisega seotud kulu kannab Elering AS, kui selline

vajadus seoses juurdepääsu kasutamisega tekib.

Puudutatud isikute seisukohad

9. Puudutatud isik Office Building Holding OÜ palub jätta avalduse rahuldamata.

9.1. Avaldaja kinnisasjal asub parkla. Puudutatud isik üüris avaldajalt parkimiskohti kuni

01.10.2018. Puudutatud isik on andnud avaldajale läbipääsukiibi, et avaldaja juhatuse liikmed

pääseksid avaldajale kuuluvale kinnisasjale, sh ka autoga. Avaldaja ei nõua juurdepääsu mitte

endale, vaid kolmandatele isikutele, s.o oma võimalikele klientidele.

9.2. On tõenäoline, et avaldaja parklasse suunduvad isikud pargivad ka puudutatud isiku

kinnisasjale. Seega kaotaks puudutatud isik kontrolli oma kinnisasjal toimuva tegevuse üle ning

järelevalve teostamisega kaasneks puudutatud isikule suur aja- ja rahakulu.

9.3. Puudutatud isik ei nõustu avaldaja soovitud juurdepääsu tingimustega.

9.4. Puudutatud isik ei ole nõus, et juurdepääsuteed võib kasutada mistahes sõidukitega.

Juurdepääsuõigus annab õiguse kasutada teed ennekõike jalgsi liikumiseks.

9.5. Avaldajal tuleb hüvitada puudutatud isikule I kõik piirdeaia ja värava lammutamisega ja

uuesti paigaldamisega seotud kulud.

9.6. Avaldajal tuleb juurdepääsu määramise korral tasuda puudutatud isikule I hüvitist nii

omandi väärtuse vähenemise kui ka juurdepääsutee korrashoiu jm sellega seotud kulude eest.

Puudutatud isiku kinnisasja korrashoiu ja haldamisega seotud kulutused tõusevad

märkimisväärselt. Juurdepääsu määramine läbi puudutatud isikule kuuluva kinnisasja

vähendab puudutatud isiku vara väärtust. Lisaks väärtuse langusele kaoks juurdepääsutee tõttu

puudutatud isikul võimalus kasutada oma kinnistul parkimiskohti. Puudutatud isik on välja

toonud kalkulatsioonid, sh mis on parkimiskohtade hind selles piirkonnas.

9.7. Avaldaja kinnisasjale on võimalik määrata juurdepääs ka üle Maneeži tn 6, Maneeži tn 6a

ja Narva mnt 4b asuvate kinnisasjade.

10. Tallinna linn leidis, et puudub põhjendus, et miks ei võiks jätkuda seni toiminud juurdepääs

avalikult kasutatavale teele läbi Narva mnt 4 kinnistu.

11. Osaühing Vara HTG (A. Laikmaa tn 5 kinnistu omanik) ei olnud nõus Narva mnt 4a

kinnistu kasuks juurdepääsu seadmisega läbi A. Laikmaa tn 5 kinnistu.

2-19-2219

12. Monika Neft (Narva mnt 2 elanik) oli vastu, et avaldaja Narva mnt 2 hoovi kasutab.

13. Loca OÜ, kes omab äripinda (pontšikukohvik) Narva mnt 2 majas, rõhutas, et vaidlusalusel

alal paikneb 2 klientide parkimiskohta.

14. KŽ (Maneeži 6a kinnistu omanik) toetas nägemust, et hoov tehtaks korda ja oleksid maa-

alused parklad ja kõigil head juurdepääsud, seega tuleks teha detailplaneering.

Maakohtu määrus

15. Maakohus rahuldas 30.11.2023 määrusega avalduse osaliselt ja otsustas:

− määrata, et Narva mnt 4a kinnistu igakordsel omanikul ja temalt nõusoleku saanud

isikutel on tähtajatu ööpäevaringne jalgsi ja igat liiki transpordivahenditega juurdepääs

avalikult kasutatavale Narva maanteele üle Narva mnt 4 kinnistu, märkides, et

juurdepääsuõigusega koormatud ala pikkus on 35 m, laius 3 m, pindala 105 m2

(ligikaudne asukoht on maakohtu määruse lisaks oleval plaanil tähistatud punase

joonega);

− määrata, et Narva mnt 4a kinnistu igakordne omanik kohustub tasuma Narva mnt 4

kinnistu igakordsele omanikule juurdepääsu kasutamise tasu 3060 eurot aastas;

− määrata, et juurdepääsutee hooldamise kohustus lasub Narva mnt 4a kinnistu igakordsel

omanikul;

− määrata, et Narva mnt 4a kinnistu igakordsel omanikul ja temalt kinnisasja

külastamiseks nõusoleku saanud isikutel on kohustus Narva mnt 4 kinnistul paiknev

värav igakordselt sulgeda;

− määrata, et Narva mnt 4a kinnistu igakordsel omanikul on õigus paigaldada Narva mnt 4

kinnistul paikneva värava avamiseks ja sulgemiseks sidevahendi ja interneti kaudu

juhitav automaatikaseade ja selle tehnilise lahenduse rajamise ja käitamisega seotud

kulude kandmise kohustus on Narva mnt 4a kinnistu igakordsel omanikul.

− kohustada puudutatud isikut andma tahteavaldus vastava kinnistusraamatu kande

tegemiseks ning asendas Puruplast OÜ tahteavalduse määrusega.

− jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

16. Avaldaja kinnistule puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Vaidlust ei olnud, et

avaldaja kasuks ei ole asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 alusel määratud juurdepääsuteed.

17. Juurdepääsu asukoha osas tuvastas maakohus, et lisaks avaldaja taotletud juurdepääsule üle

Narva mnt 4 kinnistu (variant I), oli alternatiivselt võimalik kaaluda juurdepääsu määramist ka

üle Narva mnt 4 ja Narva mnt 4b kinnistute (variant II), avalikult kasutatavale Maneeži tänavale

üle Maneeži tn 6, Maneeži tn 6a ja Narva mnt 4b kinnistute (variant III) ning avalikult

kasutatavale Ants Laikmaa tänavale üle Narva mnt 2 / Narva mnt 4, Narva mnt 4b ja A. Laikmaa

tn 5 kinnistute (variant IV).

17.1. Maakohus asus seisukohale, et juurdepääsuõigus tuleb määrata variandi I kohaselt Narva

maanteele üle Narva mnt 4 kinnistu. Juurdepääsuõiguse määramine eelnimetatud viisil riivab

küll Narva mnt 4 kinnistu omanike huve, kuid nimetatud asukohas on juurdepääs kõiki

võimalusi kõrvutades optimaalseim valik, kuna seal on liiklemist võimaldav tee olemas,

avaldaja omandis olevale kinnistule on kõnealusel viisil pääsenud juba enam kui 15 aastat, s.t

et tegemist on olemasoleva tavaga. Kõnealuse variandi rakendamisel saab koormatud vaid üks

kinnistu, mille puhul on tegemist ärimaaga. Kinnistut koormab samas asukohas ka teine

juurdepääsuservituut, mistõttu käesolev juurdepääsuservituut enam oluliselt täiendavat riivet ei

põhjusta.

2-19-2219

17.2. Maakohus arvestas juurdepääsu asukoha määramisel ka sellega, et Narva mnt 4 kinnistu

lõunaosas paiknevad parkimiskohad jääksid alles maksimaalses ulatuses, s.t juurdepääsuala alla

jääb vaid üks olemasolev parkimiskoht. Selliselt on riive minimaalne.

17.3. Maakohus ei pidanud põhjendatuks avaldaja taotlust eemaldada Narva mnt 4 kinnistule

paigaldatud metallist piirdeaed ja värav, kuna sellisel juhul pääseksid hoovi kõrvalised isikud,

kellel puudub seos nii avaldajaga kui ka Narva mnt 4 kinnistu omanikuga või tema rentnikega.

Puudutatud isiku huvi kaitsta oma vara ja territooriumi suletud väravaga kaalub üles

ebamugavuse, mis avaldajale ja tema klientidele värava kasutamisega kaasneb. Maakohus pani

avaldajale kuuluva kinnisasja igakordsele omanikule ning temalt kinnisasja külastamiseks

nõusoleku saanud isikutele kohustuse värav igakordselt sulgeda.

17.4. Kuivõrd avaldaja huvi on enda kinnistul pakkuda avalikku parkimisteenust, on

põhjendatud värava avamine sidevahendi ja interneti kaudu juhitava avamisseadmega. Kui

avaldaja soovib oma kinnistule ligipääsu tagamiseks värava avamiseks kasutada autonoomset

tehnoloogilist lahendust (nt vastav modem, mis on ühendatud väravaautomaatikaga ning mida

on võimalik kontrollida sidevahendi abil), tuleb avaldajal vastav tehniline lahendus enda

rahaliste vahenditega paigaldada ja tagada selle nõuetekohane hooldamine ja toimivus.

17.5. Maakohus määras avaldaja kinnistule juurdepääsutee viisil, et juurdepääsutee pikkusega

ca 35 m kulgeb üle Narva mnt 4 kinnistu avalikult kasutatavale Narva maanteele määruse lisaks

oleva plaani kohaselt. Võttes arvesse, et avaldaja soovib juurdepääsuteed kasutada ka

sõidukitega, määras kohus juurdepääsutee laiuseks 3 m (veoki tavapärane laius on ca 2,5 m).

Avaldaja ei põhjendanud, miks peaks juurdepääsutee laius olema 4 m. Seega on juurdepääsuala

pindala 105 m2 (35 x 3).

18. Juurdepääsutasu suuruse osas selgitas maakohus, et kuivõrd Narva mnt 4 kinnistu omanik

ei tõendanud omandiõiguse riivega seotud tasunõude suurust, hoolduskuludega seotud

tasunõude suurust, maamaksukuluga seotud tasunõude suurust ega koormatava kinnisasja

väärtuse vähenemisega seotud asjaolusid, tuleks juurdepääs määrata tasuta, kuid see ei oleks

kooskõlas kohtupraktikaga. Seetõttu otsustas kohus hüvitise määramise oma siseveendumuse

alusel tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 233 kohaselt. Maakohus lähtus

siseveendumuse kujundamisel maa hindamise seaduse (MHS) § 81 esimesest lausest, mille

kohaselt on kasutustasu 3% maa turuväärtusest või maksustamishinnast, kui viimane vastab

turuväärtusele. Veebilehelt https://minu.kataster.ee/ on võimalik tuvastada, et 2022 toimunud

korralise maade hindamise tulemusel on Narva mnt 4 kinnistu väärtus (maksustamishind alates

01.01.2024) 1 867 082 eurot (pindala 1922 m2; ruutmeetri hind 971,43 eurot). Kinnistule jääva

servituudiala pindala on 105 m2, mistõttu on kasutustasu suuruseks 3060 eurot aastas (971,43

x 105 x 3%). Maakohus ei lisanud kasutustasule hüvitist maamaksu eest (MHS § 81 teine lause),

kuivõrd maamaksuga seonduvat ei ole vaatamata kohtu selgitustele esile toodud ega tõendatud.

19. Maakohus arvestas juurdepääsu tingimuste määramisel sellega, et avaldaja kinnistu on

ärimaa, mida avaldaja on kasutanud ja plaanib edaspidi kasutada avaliku parkimisteenuse

osutamiseks. Selleks, et tagada kinnistu sihtotstarbeline kasutamine, asus maakohus

seisukohale, et avaldajale tuleb juurdepääs määrata nii jalgsi kui igat liiki sõidukitega.

Maakohus ei pidanud vajalikuks sõidukite kaalupiirangu kehtestamist, kuivõrd pooled ei ole

sellisele vajadusele selgesõnaliselt viidanud ega asjakohaseid asjaolusid tõendanud.

Juurdepääsutee hooldamise kohustuse jättis maakohus avaldaja kanda.

2-19-2219

Määruskaebus

20. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada osas, milles

avaldus rahuldati osaliselt, määrati juurdepääsuala laius, tasu ja menetluskulude jaotus, ning

uue määrusega rahuldada avaldus täielikult ja määrata, et juurdepääsuõigusega koormatud ala

laius on 4 m ja pindala 140 m2 ja tasu 100 eurot aastas ning jätta menetluskulud puudutatud

isiku kanda. Lisaks palub avaldaja parandada resolutsiooni p-s 7 ebatäpsus.

21. Avaldaja ei nõustu järeldusega, et tema avaldus rahuldati osaliselt. Avaldaja taotles

juurdepääsu määramist Narva mnt 4a kinnistult avalikult kasutatavale Narva maanteele üle

Narva mnt 4 kinnistu ja sellise avaldaja soovi kohus sisuliselt ka rahuldas. Teisi juurdepääsuteid

oli avaldaja kohustatud taotlema tulenevalt kohtupraktikast, kuna kohus peab kaaluma kõiki

võimalikke juurdepääsuteid.

22. Avaldaja ei nõustu määratud juurdepääsutee laiuse ja pindalaga. Vastavalt standardi EVS

812-7:2018 „Ehitiste tuleohutus. Osa 7: Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded“ p-le 14.1.4 peab

Päästeametile olema tagatud kustutustööde ja päästetööde tegemiseks kinnistule juurdepääsutee

minimaalselt laiusega 3,5 m, et päästeautodele oleks tagatud ligipääs kinnistule tulekahju,

õnnetuse vms korral. Selline tulekahju või õnnetus võib aset leida ka avaldaja kinnistul asuvas

parklas, mis on samuti ehitis. Juurdepääsutee laiuse küsimust ei arutatud 27.06.2019 ja

19.12.2022 ärakuulamistel või muul viisil, mistõttu on maakohtu vastav lahend üllatav. Kuivõrd

juurdepääsutee soovitud laiuse osas ei tekkinud menetlusosaliste vahel vaidlust ega kohtul selle

kohta küsimusi, siis on kohatu maakohtu etteheide, et avaldaja ei selgitanud, miks peab

juurdepääsutee laius olema 4 m. Maakohus ei ole juurdepääsutee laiuse määramisel arvestanud

päästesõidukite laiusega, mis on rohkem kui tavapärase veoki laius 2,5 m. Kuivõrd

juurdepääsutee peaks olema vähemalt 3,5 m lai, siis peaks juurdepääsutee pindala olema

vähemalt 122,5 m2. Avalduse järgi peaks juurdepääsutee olema 4 m lai ja juurdepääsutee

pindala 140 m2.

23. Avaldaja ei nõustu määratud juurdepääsu tasu suurusega. Maakohus määras juurdepääsutee

tasu selliselt, nagu kasutaks juurdepääsuteed üksnes avaldaja ja tema kinnistu kasutajad. Tasu

määramisel tuleb arvestada asjaolu, et avaldaja kinnistule suunduv liiklus kulgeks Narva mnt 4

kinnistul mööda siiani kasutatavat sõiduteed, nagu seda kasutavad ka sõidukid, kes pargivad

Narva mnt 4 kinnistul või läbivad seda kinnistut. Lisaks tuleb arvestada asjaolu, et Harju

Maakohtu 16.03.2022 määruse alusel on tsiviilasjas 2-19-19570 määratud tasuline

juurdepääsuala Gonsiori tn 3a kinnistule üle Narva mnt 4 kinnistu, mistõttu puudutatud isik

juba saab sama juurdepääsuala eest hüvitist 6500 eurot aastas. Topelttasu määramine sama

juurdepääsuala eest ei ole põhjendatud. Lisaks kasutavad Narva mnt 4 kinnistut

juurdepääsuteena Narva mnt 2 kinnisasjal parkijad. Avaldaja jääb oma seisukoha juurde, et

iga-aastane kasutuseelise ja omandiõiguse riivega seotud tasu, sh kulud maamaksule,

hooldusele jms, on põhjendatud maksimaalselt 100 eurot aastas.

24. Maakohus on määruse resolutsioonis ekslikult asendanud vale isiku tahteavalduse

kohtumäärusega.

25. Avaldaja ei nõustu menetluskulude jaotusega, kuna avaldus sisuliselt rahuldati. Õiglane ja

põhjendatud oleks jätta kõik menetluskulud puudutatud isiku kanda TsMS § 172 lg 1 teise lause

alusel. Maakohus selgitas, et puudutatud isik ei tõendanud menetluses oma väiteid, samuti oli

puudutatud isiku taotletud ekspertiisi läbiviimine ebamõistlik ja jäi tegemata. Samas tuli

avaldajal esitada täiendavaid seisukohti ja küsimusi võimalikele ekspertidele, milleks puudus

tegelikult vajadus.

2-19-2219

Menetlusosaliste seisukohad

26. Puudutatud isik palub jätta määruskaebuse rahuldamata ja uue tõendi vastu võtmata.

Menetluse edasine käik

27. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel

läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

28. Ringkonnakohus, tutvunud määruskaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu

määrus tuleb TsMS § 667 lg 2 esimese lause alusel tühistada juurdepääsutasu suuruse osas.

Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue määruse, millega määrab juurdepääsutasu suuruseks

2295 eurot aastas. Ringkonnakohus parandab ebatäpsuse maakohtu resolutsiooni p 7 teises

lauses. Muus osas jätab ringkonnakohus maakohtu määruse muutmata. Määruskaebus kuulub

rahuldamisele osaliselt. TsMS § 654 lg 22 ja § 659 alusel esitab ringkonnakohus määruse

resolutsiooni terviklikus sõnastuses. Ringkonnakohus jätab tervikresolutsioonist välja

maakohtu korralduse määruse kättetoimetamise kohta, kuna määruse kättetoimetamise sätestab

TsMS § 479 lg 2.

29. Ringkonnakohus lahendab esmalt määruskaebemenetluses esitatud taotluse tõendi

vastuvõtmiseks. Avaldaja on määruskaebemenetluses esitanud täiendava tõendi – standard

EVS 812-7:2018 „Ehitiste tuleohutus. Osa 7: Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded“. Esitatud

tõend on TsMS § 662 lg 3 järgi lubatav. Ringkonnakohus võtab esitatud tõendi asja materjalide

juurde.

30. TsMS § 651 lg 1 ja § 659 järgi kontrollib ringkonnakohus määruskaebuse põhjal maakohtu

määruse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Avaldaja

esitas määruskaebuse juurdepääsutee laiuse (sh pindala) ja tasu ning menetluskulude jaotuse

osas. Juurdepääsu asukoha ja muude tingimuste määramise osas ei ole määrust vaidlustatud.

Seega kontrollib ringkonnakohus, kas maakohtu määratud juurdepääsutee laius ja tasu ning

menetluskulude jaotus on seaduslik ja põhjendatud. Kuigi ülejäänud osas ei ole maakohtu

määrust vaidlustatud, juhib ringkonnakohus tähelepanu juurdepääsu talumise kohustuse ja selle

eest määratud hüvitise (juurdepääsutasu) omavahelisele seotusele. Riigikohtu seisukoha järgi

saavad nii juurdepääsu talumise kohustus kui ka selle eest hüvitise (juurdepääsutasu) maksmise

kohustus tekkida ajast, mil sellekohane kohtulahed jõustub (RKTKm 06.06.2023, 2-21-4128,

p 11).

31. Esmalt võtab ringkonnakohus seisukoha juurdepääsutee laiuse osas. Avaldajale on

arusaamatu, miks on maakohus määranud juurdepääsu laiuseks 3 m, kui avaldaja taotles

juurdepääsu laiusega 4 m ja selle üle maakohtus ei vaieldud.

31.1. Juurdepääsu määramise avalduse lahendab kohus hagita menetluses (TsMS § 6181 lg 1).

Sarnaselt muudele hagita asjadele kehtib ka juurdepääsu määramise menetluses hagita

menetlusele omane uurimispõhimõte, mille kohaselt ei ole kohus seotud menetlusosaliste

esitatud taotluste ega asjaoludega, samuti nende hinnanguga asjaoludele ning peab kontrollima

avalduse vastavust seadusele ja avalduse tõendatust ka juhul, kui avalduse kohta ei ole esitatud

vastuväiteid, samuti nõudma vajaduse korral avaldajalt tõendite esitamist või koguma neid

omal algatusel. Samas ei seisne uurimispõhimõtte esmane tähtsus aktiivses informatsiooni

kogumises ja tõendite otsimises.

2-19-2219

31.2. Avaldaja on juurdepääsu taotlemisel lähtunud enda kinnistu sihtotstarbest (ärimaa) ja

enda äritegevuse vajadusest, s.o soovist pakkuda enda kinnistul parkimisteenust. Ka

määruskaebuses ei väida avaldaja, et tema või tema kliendid ei saaks määratud juurdepääsuteed

läbida selle laiuse tõttu. Määruskaebuse esitanud avaldajat on kogu menetluse vältel esindanud

vandeadvokaat ja avaldajal oli võimalik põhjendada laiema juurdepääsutee vajadust. Vajadust

määrata avaldaja kinnisasjale pääsemiseks 4 m laiune tee, tuleb eraldi põhjendada. Avaldaja ei

ole seda vajadust põhjendanud.

31.3. Määruskaebuse lisana esitatud tõendile tuginedes väidab avaldaja, et juurdepääsutee laius

peab olema 4 m, kuna vastavalt standardi EVS 812-7:2018 „Ehitiste tuleohutus. Osa 7: Ehitisele

esitatavad tuleohutusnõuded“ p-le 14.1.4 peab Päästeametile olema tagatud kustutustööde ja

päästetööde

tegemiseks

kinnistule

juurdepääsutee

minimaalselt

laiusega

3,5

m.

Ringkonnakohtu hinnangul ei ole viidatud standardi näol tegemist õigusaktiga, s.t õiguslikult

siduva eeskirjaga. Kuivõrd avaldaja kinnistu on hoonestamata, ei ole põhjendatud praegusel

juhul määrata ehitistet tuleohutust reguleeriva standardi tingimustele vastavat juurdepääsu.

31.4. Lisaks selgitab ringkonnaohus, et AÕS § 156 alusel ei määrata juurdepääsu

päästeautodele. Juurdepääs määratakse kinnisasja omanikule, kellel puudub vajalik juurdepääs.

Teenindustranspordi, sh päästesõidukite poolt eratee kasutamise vajadust ei saa lugeda

mõjuvaks põhjuseks juurdepääsu tagamiseks ja määramiseks, sest päästesõidukitele on tagatud

juurdepääs avaldaja hoone juurde üle puudutatud isiku kinnisasja päästeseaduse § 132 lg-te 2 ja

3 alusel (vt ka RKTKo 19.02.2014, 3-2-1-172-13, p 11; RKTKo 21.05.2008, 3-2-1-41-08,

p 21). Hädaseisundis tagab puudutatud isiku kinnisasja kasutamise ka tsiviilseadustiku üldosa

seadus § 141. Avaldaja väide, et tema kinnistul asuvas parklas võib tulekahju või õnnetus aset

leida, on niivõrd üldsõnaline, et ei võimalda järeldada, et selleks on vaja kinnistule 4 m laiune

juurdepääs määrata.

32. Järgmisena kontrollib ringkonnakohus maakohtu määruse seaduslikkust ja põhjendatust

määratud juurdepääsutasu osas.

32.1. AÕS § 156 lg 1 järgi on juurdepääsuga koormatava kinnisasja omanikul õigus saada tasu,

mis hõlmab hüvitist maamaksu, juurdepääsutee korrashoiu kulude (juhul kui juurdepääsutee

korrashoiu kohustus lasub juurdepääsuteed taluma kohustatud kinnisasja omanikul) ning

omandiõiguse riive eest, mis peab vastama juurdepääsutee kasutamisest saadavale

kasutuseelisele (RKTKm 20.12.2023, 2-19-6901, p 14; RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416,

p-d 15.3 ja 15.4 ning nendes viidatud kohtulahendid).

32.2. Juurdepääsutasu on võimalik arvutada valemi järgi, mis võtab arvesse seda, kui palju

juurdepääsutee talumise kohustus kinnisasja väärtust vähendab (koormatava kinnisasja

väärtuse vähenemine ehk koormatistest vaba ja koormatud kinnisasja väärtuse vahe, RKTKm

01.06.2022, 2-19-20416, p 15.5 toodud valem). Kui juurdepääsutasu määratakse kindlaks

koormatava kinnisasja väärtuse vähenemist arvesse võttes, siis eelduslikult hõlmab see ka

hüvitist kaotatud kasutuseeliste, kinnisasja korrashoiu kulude ja maamaksu eest (RKTKm

01.06.2022, 2-19-20416, p-d 15.5 ja 15.6).

32.3. Kohus saab juurdepääsutee talumise tasu suuruse määramisel tugineda ka TsMS §-le 233,

kui menetlusosaliste kohtu ette toodud juurdepääsuteega koormatava kinnisasja omaniku suhtes

negatiivset mõju avaldavate juurdepääsuteest lähtuvate asjaolude korral ei ole võimalik

kinnisasja väärtuse vähenemist kindlaks teha või oleks see seotud eriliste raskustega või

ebamõistlikult suurte kuludega (RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416, p 15.6).

2-19-2219

32.4. Maakohus selgitas 19.02.2019 määruses juurdepääsutasu määramisega seotud Riigikohtu

praktikat, samuti arutas maakohus juurdepääsutasu määramisega seotud asjaolusid 27.06.2019

ja 19.12.2022 toimunud ärakuulamistel ning tegi menetlusosalistele ettepaneku esitada kohtule

tõendid, mis võimaldavad määrata õiglase juurdepääsutasu. Puudutatud isik ei avaldanud

maakohtule andmeid ega tõendeid, mille alusel tasu arvutada. Puudutatud isik ei tõendanud, et

taotletav juurdepääs vähendaks puudutatud isiku kinnistu väärtust, puudutatud isik kaotaks

kasutuseelise või tal jääks saamata tulu (RKTKm 13.12.2023, 2-18-12098, p 14; RKTKm

01.06.2022, 2-19-20416, p 15.4). Puudutatud isik taotles küll ekspertiisi läbiviimist Riigikohtu

poolt viidatud valemi alusel väljaarvutatava juurdepääsutasu leidmiseks, kuid vastava

ekspertiisi läbiviimine oleks ekspertide hinnangul olnud seotud ebamõistlike raskustega.

Avaldaja on olnud läbivalt seisukohal, et mõistlik juurdepääsu tasu on 100 eurot, kuid on jätnud

selle kujunemise selgitamata. Seega oli ringkonnakohtu hinnangul praegusel juhul tegemist

sellise olukorraga, kus maakohus sai otsustada juurdepääsutee talumise tasu suuruse üle

siseveendumuse alusel.

32.5. Kolleegiumi hinnangul on maakohtu määratud aastatasu 3060 eurot iseenesest mõistliku

suurusega, arvestades, et asjas on esile toodud, et Gonsiori 3a kinnistule on tagatud juurdepääs

üle puudutatud isiku kinnistu jõustunud kohtulahendi alusel aastatasuga 6500 eurot (dtl 577) ja

avaldaja taotleb juurdepääsu oma kinnistule parkimisteenuse osutamise eesmärgil, s.t avaldaja

poolt planeeritav juurdepääsutee kasutamine hakkab olema intensiivne.

32.6. Samas on ringkonnakohtu arvates põhjendatud määruskaebuse väide, et juurdepääsutasu

määramisel tuleb arvestada, kas juurdepääsuteed kasutavad lisaks avaldajale ka teised

naaberkinnistute

omanikud.

Riigikohtu

praktikast

lähtudes

tuleb

olukorras,

kus

juurdepääsuteed kasutab mitu isikut, võtta tasu suuruse määramisel arvesse iga isiku osa tee

kasutamisel, kusjuures neid osi tuleb eelduslikult pidada võrdseteks ja seda olenemata sellest,

kas tee omanik nõuab tasu ka teistelt kasutajatelt või mitte (RKTKm nr 3-2-1-170-12, p 12;

RKTKo nr 3-2-1-90-11, p 12).

32.7. Avaldaja on esile toonud, et vähemalt osaliselt kasutatakse sama juurdepääsuteed

avalikult teelt ka Gonsiori 3a kinnistule pääsemiseks ning samuti kasutavad juurdepääsuala

Narva mnt 2 ja Narva mnt 4 kinnistutel parkijad. Maakohus ei ole juurdepääsutasu määramisel

nimetatud asjaolu arvesse võtnud. Ringkonnakohtu hinnangul saab juurdepääsutasu määramisel

esile toodud ja tõendatud asjaoludel arvesse võtta, et Gonsiori 3a kinnistule on tagatud

juurdepääs üle puudutatud isiku kinnistu. Asjaolu, et juurdepääsuteed kattuvad väravast Narva

mnt poole jääval alal, möönab vastuses määruskaebusele ka puudutatud isik. Maakohtu

määruse lisaks oleva plaani kohaselt kattub avaldaja kinnistule pääsemiseks määratud

juurdepääsuala umbes pooles ulatuses Gonsiori 3a kinnistule pääsemiseks määratud

juurdepääsualaga. Seega, võttes arvesse maakohtu määratud aastatasu 3060 eurot ja asjaolu, et

umbes poolt juurdepääsuteest kasutab avaldaja üksinda ja poolt juurdepääsuteed kasutavad

avaldaja ja Gonsiori 3a kinnistu omanik eelduslikult võrdsetes osades ühiselt, on põhjendatud

aastatasu 2295 eurot (1560 + 1560/2). Avaldaja ei ole ringkonnakohtu hinnangul põhjendanud

määruskaebuses oma seisukohta, kuidas peaks kohus jõudma seisukohale, et mõistlik

juurdepääsu tasu on 100 eurot aastas.

33. Avaldaja on määruskaebuses põhjendatult juhtinud tähelepanu veale maakohtu määruse

resolutsioonis.

33.1. TsMS § 447 lg 2 kohaselt parandab kohus igal ajal otsuses kirja- ja arvutusvead ning

ilmsed ebatäpsused, mis ei mõjuta otsuse sisu. Vead parandab kohus määrusega.

2-19-2219

33.2. Vaidlustatud määruse põhjenduste p-s 59 leidis maakohus, et Narva mnt 4 kinnistu

omaniku nõusolek tuleb kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks asendada AÕS § 641

kohaselt käesoleva määrusega, kuid määruse resolutsiooni p-s 7 teises lauses märkis, et

asendatakse Puruplast OÜ tahteavaldus.

33.3. Tegemist on ilmse ebatäpsusega, mis ei mõjuta määruse sisu, kuivõrd maakohus on

ekslikult märkinud määruse resolutsiooni menetlusvälise isiku nime. Seetõttu parandab

ringkonnakohus maakohtu määruse resolutsiooni p 7 teises lauses ilmse ebatäpsuse ja loeb selle

õigeks järgmises sõnastuses: „Asendada Office Building Holding OÜ tahteavaldus käesoleva

kohtumäärusega.“

34. Avaldaja seisukoht, et tema avaldus rahuldati täielikult, ei ole põhjendatud. Maakohus

määras juurdepääsu üle puudutatud isiku kinnistu, kuid mitte täpselt sellisel trajektooril ja

sellise tasuga nagu avaldaja taotles ning ei pidanud põhjendatuks avaldaja taotlust eemaldada

Narva mnt 4 kinnistule paigaldatud metallist piirdeaed ja värav. Seega on maakohus õigesti

määruse resolutsiooni märkinud, et avaldus rahuldatakse osaliselt. Avaldaja on esitanud

määruskaebuse maakohtu määruse peale, kuna avaldaja ei ole määratud juurdepääsu

tingimustega nõus. Ringkonnakohus pidas avaldaja määruskaebust põhjendatuks üksnes

osaliselt.

35. Viimasena võtab ringkonnakohus seisukoha menetluskulude jaotuse osas.

35.1. TsMS § 172 lg 1 teine lause annab hagita menetluses kohtule ulatusliku

diskretsiooniõiguse otsustamaks, kelle kanda on asjaolusid arvestades õiglane menetluskulud

jätta. Ka Riigikohus on selgitanud, et hagita asja menetluse kulude jaotuse otsustab maakohus

TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel lähtudes mh õiglusest (RKTKo 11.03.2015, 3-2-1-87-14,

p 29). TsMS § 172 lg 1 teise lause kohaldamisel teeb kohus diskretsiooniotsuse, mida kõrgema

astme kohus saab tühistada vaid juhul, kui diskretsiooni piire on ületatud (RKTKm 13.05.2020,

2-16-5794, p 12).

35.2. Maakohus selgitas, et kuigi menetlus toimus avaldaja huvides, rahuldas kohus avalduse

osaliselt ja seetõttu oli põhjendatud jätta menetluskulud TsMS § 172 lg 1 alusel

menetlusosaliste endi kanda. Ringkonnakohus nõustus eespool maakohtuga selles, et avaldus

rahuldati osaliselt. Maakohtu seisukoha kujunemine on järgitav ja ringkonnakohtu hinnangul ei

rikkunud maakohus menetluskulude jaotamisel diskretsioonipiire, jättes menetlusosaliste

menetluskulud nende endi kanda.

36. Ringkonnakohus leiab, et kuna määruskaebus rahuldatakse osaliselt, tuleb menetluskulud

ringkonnakohtus jätta samuti TsMS § 172 lg 1 alusel menetlusosaliste endi kanda. Kui

menetluskulud jäävad menetlusosaliste endi kanda, siis puudub vajadus nende rahaliseks

kindlaksmääramiseks.

37. TsMS § 178 lg 1 esimese lause järgi saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle

kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.

(allkirjastatud digitaalselt)

2-19-2219