2-18-19185/131 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Margo Klaar, Ele Liiv ja Mati Maksing

Otsuse tegemise aeg ja koht

18.06.2024, Tallinn

Kohtuasja number

2-18-19185

Kohtuasi

R.C hagi I.V vastu kahju hüvitamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 12.06.2023 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

R.C apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

20 000 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja R.C (isikukood XXX), lepinguline esindaja Riho

Viik

Kostja I.V (isikukood XXX), riigi õigusabi korras

määratud esindaja vandeadvokaat Robert Suir

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 12.06.2023 otsus osas, milles maakohus jättis hagi

rahuldamata ja tühistas hagi tagamise abinõu. Rahuldada hagi osaliselt, jaotada

menetluskulud ja muuta hagi tagamise abinõu vastavalt käesoleva otsuse

tervikresolutsioonile. Harju Maakohtu otsus jätta muutmata osas, milles

maakohus jättis hagi 8508 euro saamiseks rahuldamata.

2. Harju Maakohtu 12.06.2023 otsus on jõustunud osas, milles maakohus jättis läbi

vaatamata nõude vee- ja kanalisatsiooniga liitumise tasu 4080 eurot hüvitamiseks

(maakohtu otsuse resolutsiooni p 1).

3. R.C apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

4. Kohtuotsuse tervikresolutsiooni sõnastus:

4.1. Jätta läbi vaatamata R.C nõue I.V vastu vee- ja kanalisatsiooniga liitumise

tasu 4080 eurot hüvitamiseks.

4.2. Rahuldada R.C hagi I.V vastu osaliselt.

4.3. Välja mõista I.V-lt R.C kasuks 18 090 eurot.

4.4. Jätta rahuldamata R.C hagi I.V vastu 8508 euro saamiseks.

4.5. Jätta jõusse Harju Maakohtu 21.01.2018 määrusega kohaldatud hagi tagamise

abinõu, millega seati kohtulik hüpoteek I.V-le kuuluvale kinnisasjale

2-18-19185

(registriosa nr XXXXX) esimesele vabale järjekohale R.C kasuks tsiviilasjas

nr 2-18-19185 esitatud nõude tagamiseks, kuid vähendada hagi tagamise

abinõuna rakendatud kohtuliku hüpoteegi summat 20 000 euroni ja jätta

selles ulatuses hagi tagamine kehtima otsuse täitmise tagamiseks.

4.6. Maakohtu menetluskulud jätta 41% ulatuses R.C ja 59% ulatuses I.V kanda.

4.7. Ringkonnakohtu menetluskulud jätta I.V kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult

teatavaks tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. R.C (hageja) esitas 20.12.2018 Harju Maakohtule I.V (kostja) vastu hagi kahju

hüvitamiseks.

2. Hagiavalduse kohaselt 22.12.2016 ostis hageja (ostja) kostjalt (müüja) Tallinnas XXX

asuva korteriomandi, mille reaalosaks on eluruum nr 2.

2.1. Vastavalt korteriomandi müügilepingule, hüpoteegiga tagavate nõuete muutmise

lepingule, hüpoteegiga koormamise lepingule ja asjaõiguslepingule (edaspidi müügileping)

kinnitas kostja, et lepingu esemel ei ole mingeid temale teadaolevaid varjatud puudusi, millest

müüja ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Kostja

kinnitas, et 28.06.2005 väljastatud ehitusloa alusel on aiamaja ümberehitatud elamuks ja

ehitamisel on majandushoone. Elamu on valmis, tehtud on kõik kasutusloa väljastamiseks

vajalikud toimingud ja saadud vastavad kooskõlastused. Samuti kinnitas kostja, et lepingu ese

on lepingu sõlmimise hetkel ühendatud ja liitunud, s.h on tasutud liitumistasud, lepingu eseme

teenindamiseks vajaliku elektrivõrguga, vee- ja kanalisatsioonisüsteemiga. Pooled leppisid

kokku, et hageja taotleb ehitisele kasutusloa, ja juhul, kui tehtud tööde osas on puudusi, mis

takistavad kasutusloa väljastamist, vastutab nende puuduste eest kostja.

2.2. Kostja on müügilepingut rikkunud, kuna on hagejale üle andnud lepingutingimustele

mittevastava ja varjatud puudustega kinnisasja.

2.3. Kostja esitas lepingu sõlmimisel valeandmeid. Korteri kasutamisel ilmnes, et korter ei

olnud lepingu sõlmimise hetkel ühendatud ja liitunud lepingu eseme teenindamiseks vajaliku

elektrivõrguga, vee- ja kanalisatsioonisüsteemiga. Korteri ülevaatamise hetkel oli korter

ajutiselt ühendatud naaberkorteri kaudu. Seega tuli hagejal kanda kulud, mis on seotud

liitumislepingute sõlmimisega.

2-18-19185

2.4. Korteril ilmnesid varjatud puudused, mis takistasid kasutusloa saamist. Vastavalt

05.12.2018 ekspertarvamusele ei vasta korteri 2 ja korteri 1 vaheline vahelaetarind lepingu p-s

1.6.8 nimetatud tingimustele osas, mis puudutab vastavust ehitusprojektile, mille suhtes on

väljastatud ehitusluba. Varjatud puudusteks on tegeliku olukorra mittevastavus ehitusloa

aluseks olevale ehitusprojektile vahelae kandevõime, tulepüsivuse ning helipidavuse osas.

Ekspertarvamuse kohaselt on puuduste kõrvaldamiseks tehtavate tööde maksumus 17 862

eurot. Hinnapakkumise kohaselt on tööde maksumus 23 040 eurot. Hageja nõuab ka

asjatundja arvamuse koostamisega seotud kulu hüvitamist.

3. 02.02.2023 menetlusdokumendis avaldas hageja, et nõue veevärgiga ühendamiseks ei ole

enam aktuaalne ja seega palub hageja kostjalt välja mõista kahju hüvitise 26 598 eurot, mis

moodustub Elektrilevi OÜ teenusega liitumisega seotud kulust 2568 eurot, puuduste

kõrvaldamiseks vajalike tööde maksumusest 23 040 eurot ja asjatundja arvamuse

koostamisega seotud kulust 990 eurot.

Kostja vastuväited

4. Kostja palus jätta hagi rahuldamata.

5. Kostja avaldas veebilehel Kuldne Börs müügikuulutuse, mille järgi oli korteriomandi

alghind 124 500 eurot ja soodushind 119 500 eurot. Kostja avaldas muuhulgas, et majas on

elektriküte, ahjuküte, tsentraalne kanalisatsioon, pööning lisaruumide väljaehitamise

võimalusega, gaasitrass aia taga ja võimalus liituda gaasikütteks. Kuulutuse piltidelt on näha,

et maja osa oli kaasaegselt remonditud. Läbirääkimiste käigus toimusid hageja nõudel

pidevad hinna alandamised. Hageja põhjendas hinna alandamise soovi 102 000 euroni sellega,

et niikuinii tulevad välja mingid puudused, mida kohe ei näe, näiteks lisasoojustus või

ümberehitus või muud kulud.

6. Korteri ülevaatamisel avaldas hageja kostjale, et tal on plaanis sissepääsu treppi laiendada,

Soome kaminaahjude tootja Tulikivi ahi paigaldada (mis on kaalult raske ja nõuab tugevdatud

alustalasid) ning garaaž-abihoonesse ilusalong (juuksur) rajada, mille jaoks on kohe vaja

abihoone ümber ehitada ja sinna eraldi kanalisatsioon teha. Abihoone ümberehitusega alustati

ilmselt lepingujärgsel kevadel ja kostjal puudub teave, et hageja ehitusprojekt oleks

kooskõlastatud.

7. Kostja ei ole müügilepingu p-s 1.6.9 antud kinnitust rikkunud. Pooltel oli enne müüki ühine

arusaam, et korter on lepingu sõlmimise hetkel ühendatud ja liitunud korteri teenindamiseks

vajaliku elektrivõrguga, vee- ja kanalisatsioonisüsteemiga. Müügilepingust ei nähtu, et selline

ühendus ja liitumine pidi olema korteritel eraldi. Võrgu- ja elektrileping on 10.03.2005

sõlmitud eelmise omaniku poolt tervele majale, 30 amprit kummalegi korteriomandile,

vooluvõimsus laienes ka järgmisele omanikule. Alumise korteri nr 1 müümisel leppis eelmine

omanik uue omanikuga kokku, et 2. korrusele (korter nr 2) paigaldatud eraldi voolu- ja

veemõõtjate näitude järgi tasumine kõigi kommunikatsioonide eest hakkab toimuma korteri nr

1 uue omaniku kaudu, et kokku hoida pangatasude arvelt. Sellisest kokkuleppest oli teadlik ka

hageja. Kostja ei ole kunagi rääkinud eraldi kommunikatsioonidest. Tegemist oli maja

tavapärase ja pikaaegse kasutamisega, mille korral lülitati ja arveldati elektrit ja vett alumise

korteri kaudu. Kostja ei ole midagi pahatahtlikult varjanud.

8. Hagiavaldus ei ole väidetavate varjatud puuduste osas tõendatud. Hageja on tuginenud

ekspertarvamusele, kuid see on koostatud puudulikult ega vasta tegelikkusele. Tõendatud ei

ole, et väidetavad puudused olid müügilepingu sõlmimise ajal. Majas on elanud palju elanikke

2-18-19185

üle 11 aasta ja vahelagi/põrand pole kunagi äratanud kahtlust, et see võib puruneda. Oma

väidete kinnitamiseks esitas kostja asjatundja EE 03.03.2019 arvamuse.

9. Puuduste kõrvaldamiseks hinnapakkumise teinud äriühing on registreeritud septembris

2017 ja selle tegevusvaldkond on hulgi- ja jaekaubandus ning mootorsõidukite ja

mootorrataste müük. Hinnad on motiveerimatult kõrged ja viitavad pigem

käibemaksupettusele kui reaalsele kulule.

10. Müügileping sõlmiti 2016 lõpus ja ekspertarvamus koostati alles 2018 lõpus. Kuigi hageja

nõue ei ole aegunud, on kaheldav, kas heas usus tegutsev ostja oleks samas väidetavas

olukorras käitunud niivõrd pika viivitusega.

11. Hageja ei ole tõendanud väidet kasutusloa saamise takistuste kohta ega selle asjakohasust

käesoleva vaidlusega seoses.

Maakohtu otsus

12. Maakohus jättis 12.06.2023 otsusega läbi vaatamata nõude kostja vastu vee- ja

kanalisatsiooniga liitumise tasu 4080 eurot hüvitamiseks ja ülejäänud osas hagi rahuldamata

ning menetluskulud hageja kanda. Maakohus tühistas 21.01.2019 määrusega kohaldatud hagi

tagamise abinõu.

13. Kuivõrd müügilepingu sõlmimise ajaks oli suvila ehitusloa alusel ümberehitatud elamuks,

siis asja kokkulepitud omaduste kontekstis leidis maakohus, et kostja müüs aastaringselt

kasutatavas elamus asuvat korteriomandit. Samas märkis maakohus, et ka suvilal/aiamajal

peab olema liitumine elektrivõrgu, vee- ja kanalisatsioonivõrguga, kui selles on

müügilepingus kokku lepitud. Samuti peavad suvila ehituskonstruktsioonid vastama

ehitusnormidele ja lepingus kokkulepitule. Tähtsust ei ole sellel, et müügieelsete

läbirääkimiste käigus on kostja müügihinda alandanud. Asja materjalidest ei nähtu, et

müügihinda oleks alandatud mingite konkreetsete puuduste tõttu.

14. Maakohus ei nõustunud, et kostja ei ole rikkunud müügilepingus antud kinnitust, et

lepingu ese on lepingu sõlmimise hetkel ühendatud ja liitunud, sh tasutud liitumistasud,

lepingu eseme teenindamiseks vajaliku elektrivõrguga, vee- ja kanalisatsioonisüsteemiga.

Vaidlust ei olnud selles, et elektriühendus oli korteris nr 2 olemas, kuid elektriühendus toimis

läbi korteri nr 1. Kostja kinnitas müügilepingus, et korteril nr 2 on iseseisev ja sõltumatu

elektriühendus ja liitumisleping. Tõendid, sh kostja ütlused kinnitasid, et liitumised olid

tehtud kogu maja peale. Maakohus osundas, et müügilepingu esemeks oli korteriomand.

Seega puudutasid müüja kinnitused müügilepingus konkreetset korteriomandit, mitte kogu

maja tervikuna.

15. Samas oli maakohtu hinnangul tunnistaja VP ütlustega tõendatud, et hageja pidi

müügilepingu sõlmimise ajal teadma, et elektrivõrguga liitumist korteril nr 2 tegelikult ei ole.

Kostja tõendas, et müügieelsete läbirääkimiste käigus selgitas kostja maakler hagejale

elektrienergia eest tasumise korda, samuti edastas elektrilepingu. Kuivõrd vaidlust ei olnud

selles, et korterile nr 2 eraldi lepingut sõlmitud ei olnud, seega seda lepingut hagejale ei

edastatud, järelikult pidi hageja aru saama, et korteriomandil eraldi liitumislepingut ei ole.

Samuti pidi hageja talle enne müügilepingu sõlmimist tutvustatud kokkulepitud elektri eest

tasumise korrast aru saama, et ostetaval korteriomandil puudub iseseisev liitumisleping või

oleks see pidanud tekitama hageja täiendavaid küsimusi, miks ja millisel põhjusel peab ta

teatama oma tarbimise näidud alumisele naabrile ja tasuma talle, mitte Eesti Energia AS-le.

2-18-19185

Kui hageja neid asjaolusid ei täpsustanud, lepingu olemasolu selgelt ei küsinud, siis oli ta

kohtu hinnangul käitunud raskelt hooletult VÕS § 15 lg 4 mõttes. Tunnistaja ütlustega oli

tõendatud, et hageja oli korteril nr 2 elektri liitumislepingu puudumisest teadlik. Sellest

hoolimata sõlmis hageja kostjaga müügilepingu. Kuigi ostjale teadaolevat puudust (eraldi

liitumislepingu puudumine) ei ole asja kokku lepitud omadustena nimetatud, kujutab puudus

endast küll lepingutingimustele mittevastavust, ent hageja teadmise tõttu välistab VÕS § 218

lg 4 kostja vastutuse selle eest.

16. Kuivõrd seoses müügilepingu esemel esinevate väidetavate varjatud puudustega, s.o

korterite 1 ja 2 vahelise vahelae kandevõime kohta, esitati maakohtule kaks vastandlikku

asjatundja arvamust, määras maakohus asjas kohtuliku ehitustehnilise ekspertiisi.

17. Kohtuekspert TS jõudis septembris 2021 koostatud ehitustehnilises ekspertiisis

seisukohale, et tegemist on varjatud puudustega. Vahelaetalad ei vasta kande- ja

kasutuspiirseisundi, tulepüsivuse ja helipidavuse nõuetele. Maakohus nõustus eksperdi

arvamusega. Kuivõrd hageja avaldas 26.02.2020 kohtuistungil, et vahelagi on korda tehtud,

viis TS ekspertiisi läbi IM kogutud algandmete põhjal. Ka kostjapoolne asjatundja on oma

arvamuse koostamisel lähtunud nendest andmetest, kuid jõudnud vastupidisele seisukohale.

Maakohtul puudus kahtlus, et vahelaetalad ei vastanud kande- ja kasutuspiirseisundi,

tulepüsivuse ja helipidavuse nõuetele. Kuivõrd tegemist oli ehitusveaga, olid puudused

olemas ka müügilepingu sõlmimise ajal. Vahelael olevaid puudusi ei olnud võimalik

tuvastada tavapärase ülevaatuse käigus, sest seda ei olnud näha ilma põrandakonstruktsioone

avamata. Maakohus arvestas ka seda, et kostja valduses on kinnistu olnud alates 19.02.2009 ja

seega pidi ta olema teadlik sellel olevatest puudustest. Et kostja ise ei ole kinnistul viimasel

ajal reaalselt elanud, ei vabasta see teda teadmise vastutusest.

18. Eeltoodust tulenevalt tuvastas maakohus, et kostja on rikkunud lepingust tulenevaid

kohustusi ning andis hagejale üle puudustega lepingueseme, kostja vastutab lepingu rikkumise

eest, puudus oli olemas riisiko üleminekul ostjale, ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal

puudusest ega pidanudki teadma, samuti ei ole sõlmitud müüja vastutust piiravat kokkulepet.

Samuti oli olemas põhjuslik seos tekkinud kahju ja kostja rikkumise vahel.

19. Hinnates seda, kas ja millises summas tuleb kostjal hagejale kahju hüvitada, märkis

maakohus, et ostja saab nõuda müüjalt VÕS § 115 lg 1 ja § 127 lg 2 alusel korteriomandi

puuduste kõrvaldamiseks tulevikus tehtavate kulutuste hüvitamist. Menetluse ajal avaldas

hageja, et vahelae puudused on kõrvaldatud, kuid hageja on vaidlusaluse korteriomandi

võõrandanud ja seega ei saa hagejale enam tulevikus korteriomandil puuduste kõrvaldamisega

kahju tekkida. Maakohus juhtis 11.01.2023 kirjaga hageja tähelepanu, et hageja ei ole

tõendanud, et ta on hagiavalduses esiletoodud korteriomandil esinenud varjatud puudused

kõrvaldanud ja talle on sellega tekkinud hagetavas summas kahju. Maakohus tegi hagejale

ettepaneku esitada täiendavaid tõendeid kahju suuruse ja kahju tekkimise kohta. Vaatamata

sellele ühtegi vahelae puuduste kõrvaldamiseks tehtud kulutuste kandmist tõendavat

maksedokumenti asja materjalide juurde hageja ei esitanud. Seega ei olnud maakohtul

võimalik hinnata, kas ja millises summas on hagejale vahelae puuduste kõrvaldamisega

seoses kahju tekkinud. Kohtul puudus võimalus hinnata, kas puuduste kõrvaldamiseks

tegelikult tehtud kulutused on olnud mõistliku suurusega, kas ostetud ehitusmaterjali kogus ja

tehtud töö vastab asjatundja ning eksperdi arvamustes toodule.

20. Maakohus jättis rahuldamata ka hageja nõude asjatundja IM arvamuse saamiseks tehtud

kulutuse 990 eurot hüvitamiseks. Asjatundja arvamuse saamise kulu on hüvitatav eeldusel, et

on täidetud kahju hüvitamise nõude üldised eeldused, eelkõige kahju olemasolu ja põhjuslik

2-18-19185

seos rikkumise ja kahju vahel. Olukorras, kus puudub lepingurikkumine, võlgnik kohustuse

rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel

hüvitamisele, ei saa nõuda kahju hüvitamist, sh kohtumenetluse eelselt asjatundja arvamuse

saamise kulu hüvitamist kahjuna. Hageja nõue kahju hüvitamiseks ei ole tervikuna olnud

põhjendatud, mistõttu ei saa hageja sellises olukorras nõuda kohtumenetluse eelse asjatundja

arvamuse saamise kulu hüvitamist.

Apellatsioonkaebus

21. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada osas, millega

maakohus jättis rahuldamata hageja nõude 20 000 euro ulatuses, ja teha selles osas uue otsuse,

millega mõista kostjalt hageja kasuks välja põrandavahetustööde maksumus 17 100 eurot ja

elektri liitumistasude kulu 2900 eurot. Hageja palub jätta menetluskulud mõlemas

kohtuastmes kostja kanda ja mõista kostjalt hageja kasuks välja menetluskuludena asjatundja

IM arvamuse saamiseks tehtud kulutus 990 eurot. Hageja palub jätta hagi tagamise abinõu

tühistamata.

22. Hageja möönab, et ei esitanud maakohtule remonditööde kulutuste kohta tõendeid, kuid

apellatsioonkaebuse esitamise ajaks on leitud tõendid (arved), mis kinnitavad vahelae

remonditööde tegemist 17 100 euro ulatuses. Kostja vastuväidete tõttu loobus hageja

ülejäänud hinnapakkumises märgitud tööde hüvitamise nõuetest. Tööde vajalikkuses vaidlust

ei olnud, eksperdid on kinnitanud seda. Kostja ei vaielnud samuti tööde vajalikkusele vastu,

väites vaid, et need on kalkulatsioonis üle paisutatud.

23. Hageja ei nõustu maakohtu hinnanguga seoses elektrivõrguga liitumise kulude

mittearvestamisega. Maakohus lähtus eelkõige tunnistajaks olnud maakleri tunnistustest, et

hageja pidi müügilepingu sõlmimise ajal teadma, et elektrivõrguga liitumist korteriomandil ei

ole. Tegemist ei ole hageja eksimusega. Maakohus hindas tunnistaja ütlusi ebaõigesti ja tegi

neist vale järelduse, et hageja oli korteriomandi nr 2 elektri liitumislepingu puudumisest

teadlik. Hageja sai elektri liitumislepingute puudumisest kui varjatud puudusest otsest kahju.

24. Hageja nõuab vahelae remondikulude 17 100 eurot ja elektriga liitumisega kantud kulude

3268 eurot hüvitamist, kuid vähendab oma nõuet kokku 20 000 eurole, nõudes elektriga

liitumisega seoses kulude hüvitamist 2900 euro ulatuses.

Vastustaja seisukoht

25. Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud

hageja kanda.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

26. Ringkonnakohus leiab, et vaidlustatud maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 järgi

tühistada osas, millega maakohus jättis rahuldamata hagi 18 090 euro saamiseks, jaotas

menetluskulud ning tühistas hagi tagamise abinõu. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue

otsuse, millega rahuldab hagi osaliselt ja mõistab kostjalt hageja kasuks välja 18 090 eurot,

jaotab menetluskulud ning muudab hagi tagamise abinõu. Hageja apellatsioonkaebus

rahuldatakse osaliselt. Maakohtu otsus on jõustunud osas, millega jäi hageja nõue 4080 euro

saamiseks läbi vaatamata. Juhindudes TsMS § 654 lg-st 2² esitab ringkonnakohus käesolevas

otsuses kohtuotsuse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse. Apellatsioonkaebus kuulub

rahuldamisele osaliselt.

2-18-19185

27. TsMS § 651 lg 1 järgi kontrollib ringkonnakohus maakohtu otsuse seaduslikkust ja

põhjendatust osas, milles hageja on maakohtu otsuse vaidlustanud. Hageja ei vaidlusta

maakohtu otsust osas, milles maakohus jättis läbi vaatamata hageja nõude vee- ja

kanalisatsiooniga liitumise tasu 4080 eurot hüvitamiseks. Hageja palub apellatsioonkaebuses

hagi rahuldada osaliselt ja kostjalt välja mõista kahju seoses vahelae puuduste kõrvaldamisega

17 100 eurot, elektrivõrguga liitumise kulu 2900 eurot ja IM arvamuse saamiseks kantud kulu

990 eurot.

28. Poolte vahel oli 22.12.2016 sõlmitud korteriomandi müügileping, millega kostja müüs

hagejale korteriomandi asukohaga XXX Tallinnas (registriosa XXXXXXX) (I kd, tl 6-11).

Pooled vaidlesid selle üle, kas müüdud korteriomand vastas müügilepingus kokkulepitud

tingimustele ja juhul kui ei vastanud, siis kas tegemist oli varjatud puudustega ja kas kostja

vastutab rikkumise eest. Vaidluse all oli ka kahju suurus.

29. Hageja väitis, et korteriomandil olid mh järgmised varjatud puudused:



korteriomandi põrand (I ja II korruse vahelagi) ei vastanud projektile ega

ehitusnormidele ega olnud seetõttu helipidav ja tulepüsiv ning selle kandevõime ei

olnud piisav;



korteriomandi osas ei olnud sõlmitud elektrivõrguga liitumislepingut ega

elektrienergia müügilepingut.

30. Kostja väitel vastas korteriomand müügilepingus kokkulepitule ning korteriomandi suhtes

eraldi elektrivõrguga liitumislepingu ja müügilepingu puudumisest pidi olema hageja teadlik.

Kostja vaidles vastu ka kahju hüvitise suurusele.

31. Ringkonnakohtu arvates on maakohus õigesti hageja nõude kvalifitseerinud VÕS § 217 lg

1 ja lg 2 p 1, § 218 lg-te 1 ja 4 ning § 115 järgi. Kostja vastutab hageja ees müügilepingu

eseme lepingutingimustele mittevastavuse eest vastavalt VÕS § 218 lg-le 1. Hagejal on õigus

nõuda kostjalt kahju hüvitamist VÕS § 115 lg 1 alusel.

32. Ringkonnakohus leiab, et maakohus ei ole müüdud korteriomandi lepingutingimustele

mittevastavuse kohta asjaolude tuvastamisel ja järelduste tegemisel eksinud materiaalõiguse

kohaldamisel ega tõendite hindamisel. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega

osas, milles kohus leidis, et pooled leppisid kokku, et müüdav korteriomand peab vastama

projektile, mis oli ehitusloa väljaandmise aluseks (müügilepingu p 1.6.8), ja müügilepingu p-s

1.6.9. on kostja kinnitanud, et korteriomand on liitunud elektrivõrguga. Kostja on rikkunud

müügilepingust tulenevat kohustust, andes hagejale üle korteriomandi, mille põrand ei

vastanud projektile ega kehtivatele ehitusnormidele ja millel puudus iseseisev elektriühendus

ja liitumislepingud elektrivõrguga. Eeltoodud osas järgib ringkonnakohus maakohtu otsuse

põhjendusi, mistõttu ei pea TsMS § 654 lg-st 6 juhindudes vajalikuks neid korrata.

33. VÕS § 218 lg 1 järgi vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui

mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale,

isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. Varjatud puudusteks on lepingutingimustele

mittevastavused, mida ostja ei võinud avastada asja temalt eeldatava hoolsusega üldiselt

väliselt üle vaadates. Varjatud puuduste tuvastamisel tuleb lähtuda eriteadmisteta isiku, mitte

2-18-19185

asjatundja mõistlikest ja põhjendatud järeldustest (RKTKo 30.09.2015, 3-2-1-100-15, p 31;

RKTKo 30.05.2017, 3-2-1-46-17, p 25). VÕS § 218 lg 4 sätestab, et müüja ei vastuta asja

lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele

mittevastavust teadis või pidi teadma. Pooled ei ole apellatsioonimenetluses vaidlustanud, et

põranda ehituslikud puudused on müüdud korteriomandi varjatud puudus ja põranda

puudused olid korteriomandil juhusliku hävimise ja kahjustamise riisiko ülemineku ajal ning

hagejal ei olnud võimalik enne lepingu sõlmimist puudustest teada saada. Küll on aga vaidlus

selle üle, kas korteriomandi elektrivõrguga liitumise puudumine oli varjatud puuduseks või

pidi hageja seda enne müügilepingu sõlmimist teadma.

34. Maakohus jättis rahuldamata hagi korteromandi elektrivõrguga liitumise puudumise tõttu

tekkinud kahju hüvitamiseks, kuna hageja teadis või pidi teadma sellest puudusest enne

lepingu sõlmimist. Hageja leiab, et maakohus on järelduse tegemisel hinnanud tõendeid

ebaõigesti. Ringkonnakohus hagejaga ei nõustu. TsMS § 232 lg 1 järgi hindab kohus

seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustab oma

siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte.

Maakohtu otsusest nähtuvalt on kohus hinnanud tunnistaja VP, kes vahendas pooltevahelise

müügilepingu sõlmimist maaklerina, ütlusi (I kd, tl 211-213) ja teinud tunnistaja ütluste

põhjal järelduse, et hageja pidi teadma, et müüdud korteriomandil puuduvad elektrivõrguga

liitumislepingud ja müüjaga müügilepingud. Hageja ei ole vaidlustanud seda, et talle oli enne

müügilepingu sõlmimist teada, et ta peab elektri eest tasuma alumisel korrusel asuva

korteriomandi omanikule, s.t mitte elektrienergia müüjale. Lisaks ei olnud talle üle antud ka

liitumis- ega müügilepinguid. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et selliste asjaolude

korral oleks pidanud isikul, kes ostab kinnisasja, tekkima kahtlus, et korteriomandi elektriga

varustamiseks pole sõlmitud liitumis- ega müügilepingut. Eelloetletud asjaolusid teades peaks

ostja, kes eeldatavalt teab, et elektrienergiat saab talle müüa ainult elektrienergia müügiga

tegelev isik, kelleks tavapäraselt ei ole alumise korruse korteriomandi omanik, tegema

järelduse, et müüdud kinnisasja suhtes võivad liitumis- ja müügilepingud olla sõlmimata, s.t

korteriomand ei ole liitunud elektrivõrguga.

35. Eelnevas lõigus toodut arvestades on õige maakohtu poolt hageja nõude korteriomandi

elektrivõrguga liitumise puudumisest tekkinud kahju 2568 eurot hüvitamiseks rahuldamata

jätmine. Ringkonnakohus osutab, et hageja on apellatsioonkaebuses märkinud, et tema nõude

suuruseks puutuvalt korteriomandi elektrivõrguga liitumise puudumist on 3264 eurot, kuid ta

nõuab sellest 2900 euro hüvitamist. Hageja ei ole maakohtu menetluses oma nõuet 2568 eurot

suurendanud (TsMS § 376 lg 4 p 2). Apellatsioonimenetluses nõude suurendamine ei ole

võimalik.

36. Maakohus tuvastas, et müüdud korteriomandi põrand (I ja II korruse vaheline vahelagi) ei

vastanud projektile ja ehitusnormidele helipidavuse, tulepüsivuse ja kandevõime osas,

mistõttu rikkus kostja müügilepingust tulenevat kohustust anda üle projektile ja

ehitusnõuetele vastav lepingu ese. Vaidlustatud ei ole maakohtu järeldust, et tegemist oli

varjatud puudusega, mida ei olnud võimalik avastada ilma konstruktsioone avamata.

Maakohus on puuduse tuvastamisel põhjalikult hinnanud kohtule esitatud asjatundjate

arvamusi, kohtu määruse alusel TSi poolt läbi viidud ekspertiisi akti ja muid tõendeid.

Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et puudus oli olemas juhusliku hävimise ja

kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3),

hageja ei teadnud ega pidanud teadma puudusest lepingu sõlmimise ajal ning pooled ei olnud

vastutust välistanud. Samuti on maakohus kaalunud kostja teadma pidamist puudusest,

arvestades, et korteriomand on olnud kostja omandis pikemat aega. Maakohus tuvastas

2-18-19185

põhjusliku seose hagejale tekkinud kahju ja kostja lepingurikkumise vahel. Juhul, kui kostja

oleks hagejale üle andnud korteriomandi, mille põrand oleks vastanud projektile ja

ehitusnormidele, ei oleks hagejal vaja teha kulutusi kahju kõrvaldamiseks. Ringkonnakohus

nõustub maakohtu sellekohase järeldusega ja TsMS § 654 lg 6 järgi selles osas maakohtu

otsuse põhjendusi ei korda. Apellatsioonimenetluses maakohtu järeldusi pooled vaidlustatud

ei ole. Hageja väitel teavitas ta puudustest kostjat, kuid kostja ei vastanud tema

telefonikõnedele, e-kirjadele ega sõnumitele.

37. Hageja vaidlustas maakohtu järelduse osas, milles maakohus leidis, et hageja nõude

rahuldamise välistab see, et hageja ei ole tõendanud korteriomandi põranda (vahelae)

konstruktsiooni parandamise kulude suurust. Maakohus leidis, et kuna hageja oli menetluse

ajal vahelae puuduse kõrvaldanud, siis on võimalik hüvitada kulud, mis vastavate tööde

tegemiseks on kantud (VÕS § 222 lg 5).

38. Hageja esitas nõude VÕS § 217 lg 1 ja lg 2 p 1 ning § 115 lg 1 järgi, nõudes kahju

hüvitamist. Hageja ei ole esile toonud, et ta oleks määranud kostjale puuduse kõrvaldamiseks

täiendavat tähtaega (VÕS § 115 lg 2), kuid kostja vastuväidetest tulenevalt ei oleks täiendava

tähtaja määramisel andnud tulemust, kuna kostja ei ole väitnud, et ta oleks nõustunud puuduse

kõrvaldama. VÕS § 127 lg 1 sätestab, et kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku

asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju

hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Ringkonnakohus ei nõustu

maakohtuga, et pärast puuduste kõrvaldamist on võimalik hüvitada ainult vastavate tööde

tegemiseks tegelikult kantud kulusid. Eeltoodu on vastuolus VÕS § 127 lg-s 1 sätestatud

kahju hüvitamise eesmärgiga. Maakohtu käsitlus välistaks kahju hüvitamise juhul, kui näiteks

ostja ise teeb vajalikud tööd ja ta ei tee rahalisi kulutusi. Ringkonnakohus leiab, et hagejal on

õigus nõuda kahju hüvitamist olenemata sellest, et korteriomandi puudused on kõrvaldatud,

kuid otseste juba kantud kulutuste tegemise kohta tõendeid kohtule esitatud ei ole. Kohtul on

võimalik kahju suurust hinnata ka sellisel juhul hinnapakkumiste, kalkulatsioonidega,

asjatundjate arvamuste ja muude tõendite põhjal.

39. Hageja esitatud IM arvamuse järgi on 107 m2 suuruse põranda konstruktsiooni puuduste

kõrvaldamise maksumus 17 862 eurot koos käibemaksuga (ilma käibemaksuta 14 885 eurot).

Arvamuses on välja toodud põhjendused kulude suuruse kohta (I kd, tl 25-26). Lisaks esitas

hageja B&B Consult OÜ hinnapakkumise, mille kohaselt on tööde tegemise kulu

käibemaksuga 23 040 eurot (I kd, tl 29). Kostja väitel ei ole B&B Consult OÜ

hinnapakkumine usaldusväärne, kuna äriühing ei tegutse ehituse valdkonnas ja

hinnapakkumise algandmed ei ole usaldusväärsed (I kd, tl 116). Ringkonnakohus leiab, et IM

arvamuses ja B&B Consult OÜ hinnapakkumises toodud tööde maksumus põranda

parandamise tööde osas on samas suurusjärgus: IM pakkumine ilma käibemaksuta on 14 885

eurot ja B&B Consult OÜ pakkumine ilma käibemaksuta 14 250 eurot. Selliste kulutuste

usutavus on kinnitanud ka TS eksperdi arvamuses, kus ta on selgitanud vastuseks küsimusele

tööde hinna kohta, et ca 140 eurot/m2 on nende vahelagede nõuetekohaseks ümberehitamiseks

liiga vähe, kuna seal puuduvad sammumüra tagamiseks vajalikud kihid, mille maksumus on

suurusjärgus 30–40 eurot/m2 + käibemaks (II kd, tl 137 pöördel). Arvestades, et IM arvamuse

kohaselt on ümberehitamist vajava põranda suurus 107 m2, siis tuleks TSi arvamuse järgi on

tööde maksumus 14 980 eurot, mida TS pidas liiga väikseks. IM arvamuses toodud hüvitise

suuruse kohta ei ole kostja sõnaselgeid vastuväiteid esitanud. Eeltoodud summadele lisandub

ka käibemaks, mida hageja füüsilise isikuna tagasi arvestada ei saa. Eeltoodut arvestades

kuulub hageja kahju hüvitamise nõue apellatsioonkaebuses soovitud määras, s.o 17 100 eurot,

rahuldamisele.

2-18-19185

40. Hageja palus kostjalt välja mõista IM arvamuse saamiseks kantud kulu 990 eurot.

Maakohus jättis nõude rahuldamata. Apellatsioonkaebuses palub hageja sama kulu välja

mõista menetluskuluna. Ringkonnakohus leiab, et tegemist on VÕS § 128 lg 3 järgi hüvitava

kahju kindlakstegemise kuluga, mis kuulub hüvitamisele, kui kahju hüvitamise muud

eeldused on täidetud. Kuna hageja nõue kahju hüvitamiseks kuulub osaliselt rahuldamisele

osas, milles hageja palus välja mõista kahju hüvitise põranda lepingule mittevastavuse

kõrvaldamiseks ja IM ekspertarvamus on esitatud just selle puuduse kindlakstegemise kohta,

siis leiab ringkonnakohus, et 990 eurot kuulub kostjalt hageja kasuks väljamõistmisele kahju

hüvitisena.

41. Kokku kuulub kostjalt hageja kasuks väljamõistmisele 18 090 eurot. Asjaolusid, mis

annaksid alust hüvitist VÕS § 139 ja § 140 alusel vähendada, kohtu ette toodud ei ole.

42. Kuna maakohtu otsus kuulub tühistamisele ja hagi osaliselt rahuldamisele, siis tühistab

ringkonnakohus ka maakohtu otsuse osas, milles maakohus tühistas 21.01.2018 kohaldatud

hagi tagamise abinõud. 21.01.2018 määrusega seadis kohus kostjale kuuluvale kinnisasjale

(registriosa nr XXXXX) esimesele vabale järjekohale kohtuliku hüpoteegi summas 34 000

eurot. Arvestades hagi rahuldamise ulatust ja seda, et kostja peab kandma ka menetluskulud,

muudab ringkonnakohus kohtuliku hüpoteegi suurust ja vähendab hüpoteeki 20 000 euroni,

mis tagab eelduslikult ka menetluskulude hüvitamise.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

43. Seoses maakohtu otsuse osalise tühistamisega tühistab ringkonnakohus ka menetluskulude

jaotuse.

44. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu menetluskulud tuleb jaotada TsMS § 163 lg 1 järgi

vastavalt hagi rahuldamise proportsioonile ja jätta 41% menetluskuludest hageja kanda ja

59% kostja kanda.

45. Hageja teatas 03.06.2024 ringkonnakohtule, et ta on nõus kohtu poolt pooltele tehtud

ettepanekuga lahendada vaidlus kompromissiga, millega kostja hüvitab hagejale tekkinud

kahju katteks 15 000 eurot ja menetluskulud jäävad poolte enda kanda. Kostja hageja

ettepanekule sõlmida kompromiss vastanud ei ole. Ringkonnakohus leiab, et hagi rahuldamise

ulatust ja hageja poolt pakutud kompromissi arvestades tuleb TsMS § 163 lg 2 järgi jätta

ringkonnakohtu menetluskulud kostja kanda.

46. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates,

millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.

(allkirjastatud digitaalselt)