2-23-2701/73 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kairi Piirisild, Ele Liiv, Siret Siilbek

Otsuse tegemise aeg ja koht

11. juuni 2024, Tallinn

Kohtuasja number

2-22-130765

Kohtuasi

WINGMACHT OÜ hagi Tammlaane kodu OÜ vastu

ostuhinna tagastamiseks ja intressi väljamõistmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 01. märtsi 2024. a otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Tammlaane kodu OÜ apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

368 732,05 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja: WINGMACHT OÜ (registrikood 12545696),

lepingulised

esindajad

vandeadvokaadid

Ksenia

Kravtšenko ja Aljona Burova

Kostja: Tammlaane kodu OÜ (registrikood 12929385),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Piret Kergandberg

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Keelduda WINGMACHT OÜ 17. aprillil 2024. a esitatud tõendi (e-kiri koos lisaga)

asja materjali juurde võtmisest.

2. Jätta Harju Maakohtu 01. märtsi 2024. a otsus muutmata.

3. Jätta rahuldamata WINGMACHT OÜ taotlus kohtuotsuse täitmise korra

kindlaksmääramiseks.

4. Jätta rahuldamata Tammlaane kodu OÜ taotlus kohtuotsuse täitmise korra

kindlaksmääramiseks.

5. Jätta Tammlaane kodu OÜ apellatsioonkaebus rahuldamata.

6. Jätta ringkonnakohtus kantud menetluskulud Tammlaane kodu OÜ kanda.

2-23-2701

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul

pärast kohtuotsuse jõustumist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. WINGMACHT OÜ (hageja, ostja) esitas 16.02.2023 Harju Maakohtule Tammlaane kodu

OÜ (kostja, müüja) vastu hagivalduse, milles palus mõista kostjalt hageja kasuks välja

330 000 eurot ja määrata kindlaks kohtuotsuse täitmise kord selliselt, et hagejal on õigus

keelduda kinnistu registriosa nr 17849450 kinnistusraamatu omanikukande muutmiseks

vajalike tahteavalduste andmisest kuni kostja poolt müügihinna 330 000 euro tagastamiseni.

Lisaks palus hageja mõista kostjalt hageja kasuks välja intressi 3910,27 eurot raha kasutamise

eest kuni 20.12.2022 ja viivise 5352,33 eurot põhivõlalt 330 000 eurolt ajavahemiku eest

21.12.2022–17.02.2022 ning alates 18.02.2023 kuni kohustuse täitmiseni võlaõigusseaduse

(VÕS) § 113 lg 1 sätestatud määras. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.

2. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ostjana ja kostja müüjana 13.05.2022 Tammeõie

tee 13, Randvere küla, Viimsi vald, Harju maakond asuva kinnistu (registriosa nr 17849450,

edaspidi kinnisasi) võlaõigusliku müügilepingu. 13.07.2022 sõlmisid pooled asjaõiguslepingu,

mille alusel kanti hageja 18.07.2022 kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse. Kinnisasja

ostuhind, 330 000 eurot, on tasutud.

3. Müügilepingu p 4.6 nägi ette, et juhul, kui Viimsi Vallavolikogu 28.04.2020 otsus nr 26

„Randvere küla, kinnistu Tammelaane ja osaliselt reformimata riigimaa detailplaneeringu

kehtestamine“ peaks tühistatama või vastava detailplaneeringuga ettenähtut ei ole võimalik ellu

viia hiljemalt 31.12.2022, on hagejal õigus müügilepingust taganeda. Kuna Riigikohus tühistas

15.12.2022 otsusega Viimsi Vallavolikogu viidatud otsuse (haldusasi nr 3-20-1310), teatas

hageja kostjale 19.12.2022, et taganeb müügilepingust ja broneerib notariaja. Kostja sai

taganemisavalduse kätte hiljemalt 20.12.2022. Kostja teatas, et tal ei ole võimalik ostuhinda

tagastada ja loobus kinnisasja omandiõiguse üleandmiseks notariaalse asjaõiguslepingu

sõlmimisest.

4. Seoses lepingust taganemisega tuleb kostjal tagastada hagejale müügilepingu alusel üle antud

330 000 eurot. Lisaks on hagejal õigus nõuda kostjalt raha kasutamise aja eest intressi tasumist

seaduses sätestatud määras, mis on alates 01.07.2022 2,5% päevas. Samuti on hagejal õigus

nõuda viivist VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras alates 21.12.2022 kuni kohustuse täitmiseni.

2-23-2701

Kostja vastuväited

5. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

6. Hageja nõue ei ole selge. Taganemisõigust saab kasutada lepingu rikkumise korral, kuid

kostja ei ole lepingut rikkunud. Hageja ei ole põhjendanud ega tõendanud, mis oli poolte tahte

võlaõigusliku lepingu sõlmimisel ja millise lepingurikkumise puhuks sooviti hagejale p-s 4.6

taganemisõigus anda. Hagist ei ole aru saada, kas hageja tugineb lepingust taganemisele või

sellele, et leping on lõppenud äramuutva tingimuse saabumisega.

7. Hageja taganemisavaldus on tühine. Taganemisõigus oli avalduse esitamise ajaks lõppenud,

kuna kostja on lepinguga võetud kohustused nõuetekohaselt täitnud. 13.05.2022 võlaõiguslik

leping, sh selle p 4.6 lõppes hiljemalt 13.07.2022 kinnisasja omandi üleandmisega. Pärast

asjaõiguslepingu sõlmimist ei oma võlaõiguslik leping enam toimet ja sellest ei saa taganeda.

Igal juhul puudub taganemise materiaalne alus, sest kostja ei ole lepingut rikkunud. Kui ka

lugeda Riigikohtu 15.12.2022 otsuse tegemine kostja mõjusfääri kuuluvaks rikkumiseks, ei saa

seda lugeda oluliseks. Riigikohtu lahend ei oma otsest toimet hageja õigustele. Viimsi

Vallavolikogu detailplaneeringu kehtestamise otsuse (28.04.2020 otsus nr 26) tühistamisega

Riigikohtu poolt on planeeringumenetlus tagasi kehtestamise otsuse tegemise eelses faasis, s.t

menetlus on pooleli. Hageja ei määranud kostjale täiendavat tähtaega kohustuse täitmiseks ega

põhjendanud selle võimatust. Kostja kannab lepingust taganemisel ebamõistlikult suurt kahju.

8. Taganemine on vastuolus hea usu põhimõttega ja tagajärjetu. Detailplaneeringut menetles

Viimsi vald ja Riigikohus tühistas selle keskkonnakaitselistel kaalutlustel avalikes huvides.

Riigikohtu otsusest ei tulene etteheiteid kostjale. Kostja kannab Riigikohtu otsusest tulenevalt

ka ise märkimisväärset kahju. Samal ajal ei pruugi hagejale kahju tekkida.

9. Hageja ei saa nõuda kostjalt ostuhinnalt tasutud käibemaksu tagastamist. See maksti riigile,

mitte kostjale. Lepingu p 6.5 tulenevalt ei ole hagejal kostja vastu intressi nõuet. Hageja nõuab

viivist VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras, kuid lepingu p 6.4 näeb ette 0,01% päevas.

Maakohtu otsus ja põhjendused

10. Harju Maakohus rahuldas 01.03.2024 otsusega hagi osaliselt ja mõistis kostjalt hageja

kasuks välja 334 082,05 eurot ning viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates

18.02.2023 kuni kohustuse täitmiseni, kuid mitte rohkem kui 325 917,95 eurot. Maakohus jättis

hageja nõude kostjalt viivise väljamõistmiseks 691,65 euro ulatuses rahuldamata ning võttis

vastu hageja loobumise 3910 euro suuruse intressi nõudest ja 578,63 euro ulatuses viivise

nõudest. 21.02.2023 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu jättis maakohus jõusse

kohtulahendi täitmist tagava abinõuna. Menetluskulud jäid 1,39% ulatuses hageja ja 98,61%

ulatuses kostja kanda. Maakohus märkis, et määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks

pärast kohtuotsuse jõustumist.

11. Maakohus tuvastas asjas esitatud tõendite alusel järgmised asjaolud, mille üle pooled ka ei

vaidle:

a) hageja ostjana ja kostja müüjana sõlmisid 13.05.2022 müügilepingu, millega kostja võttis

kohustuse anda hagejale üle kinnisasi ja hageja kohustus kostjale tasuma 330 000 eurot

(dtl 13–24);

b) pooled sõlmisid 13.07.2022 asjaõiguslepingu, millega kostja andis kinnisasja omandi

hagejale üle (dtl 28–35 ja 36–37);

c) ostuhind on tasutud;

2-23-2701

d) müügilepingu punkt 4.6 nägi ette järgmist: „Müüja ja ostja lepivad kokku, et juhul, kui

Viimsi Vallavolikogu 28.04.2020 otsus nr 26 „Randvere küla, kinnistu Tammelaane ja

osaliselt reformimata riigimaa detailplaneeringu kehtestamine“ peaks tühistatama või

vastava detailplaneeringuga ettenähtut ei ole võimalik ellu viia hiljemalt 31.12.2022, siis on

ostjal õigus käesolevast lepingust taganeda.“;

e) Riigikohus tühistas 15.12.2022 otsusega Viimsi Vallavolikogu 28.04.2020 otsuse nr 26

(dtl 38–50);

f) hageja tegi 19.12.2022 kostjale avalduse müügilepingust taganemiseks (dtl 51), mille kostja

sai kätte hiljemalt 20.12.2022.

12. Pooled ei vaidle selle üle, et lepingust taganemise formaalsed eeldused on täidetud.

Täidetud on ka lepingust taganemise materiaalsed eeldused.

12.1. Pooled leppisid müügilepingu p-s 4.6 kokku võlasuhte lõppemise alusena sellises

lepingust taganemises, mis ei ole õiguskaitsevahend ja mille kasutamise õigus ei sõltu sellest,

kas kostja rikkus lepingut. Pooltel on selline võimalus tulenevalt lepinguvabaduse põhimõttest.

Seega ei oma tähtust, kas hageja andis kostjale täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks. Kui

sellise lepingust taganemise õiguse teostamise viisis ja taganemise õiguslikes tagajärgedes ei

ole eraldi kokku lepitud, kohaldub võlaõigusseaduses lepingust taganemise kohta sätestatu.

Taganemise õiguslikke tagajärgi ei välista see, et pooled on lepingut täitnud.

12.2. Arvestades müügilepingu p-s 4.6 kasutatud sõnade üldlevinud tähendust ei ole

lepingupunkti võimalik tõlgendada kostja soovitud viisil, s.o selliselt, et taganemisõigus tekib

siis, kui detailplaneering tühistatakse, seda ei ole võimalik uuesti kehtestada ja hageja ei saa

kasutada kinnistut ehitamiseks. Hageja tõendid kinnitavad, et tingimuse töötas välja kostja ja

pooled ei mõistnud seda teisiti, kui see lepingusse kirja sai. Taganemiseks ei olnud ette nähtud

muid tingimusi, kui Viimsi Vallavolikogu otsuse tühistamine.

13. Lepingust taganemise tagajärg on tagasitäitmise võlasuhte tekkimine VÕS § 189 lg 1 järgi

ja kostjal tuleb tagastada hagejale temalt saadud ostuhind. Ostuhind tuleb tagastada koos

käibemaksuga, nagu see tasuti. Kostja ei esitanud vastuväiteid, mis välistaksid kohustuse

täitmise kestvalt, ajutiselt või seoks selle hageja kohustusega tagastada kostjale kinnistu.

14. Kostja pidi arvestama taganemise võimalusega ja tagastama hagejale ostuhinna mõistliku

aja jooksul pärast taganemisavalduse saamist. Raha tagastamiseks oli mõistlik vajalik aeg

maksimaalselt kaks nädalat, s.o kuni 05.01.2023. Seega on hagejal õigus viivisele alates

06.01.2023 kuni kohustuse täitmiseni. Viivisenõue ajavahemiku eest 29.12.2022 kuni

05.01.2023 jääb rahuldamata. Hageja viivisenõuet tuleb piirata põhinõude summaga.

Apellatsioonkaebus

15. Kostja palub maakohtu otsuse tühistada osas, milles kostjalt mõisteti hageja kasuks välja

334 082,05 eurot ja viivis ning menetluskulud jäeti 98,61% ulatuses kostja kanda. Kostja palub

jätta hageja hagi tervikuna rahuldamata või, kui maakohtu otsus jääb muutmata, siis määrata

kindlaks kohtuotsuse täitmise viisi.

16. Kaebuse kohaselt võib hageja taganemisõigus olla käsitatav ka äramuutva tingimusega

lepinguna. Maakohus ei selgitanud, miks ta kohaldas VÕS § 186 p 9 aga mitte tsiviilseadustiku

üldosa seaduse (TsÜS) § 102 lg-t 3. Hageja kinnitas kohtuistungil, et ta taganemisele kui

õiguskaitsevahendile ei tugine.

2-23-2701

17. Kostja nõustub, et müügilepingu p 4.6 märgitud „taganemisõigust“ saab käsitleda hageja

kokkuleppelise õigusena ühepoolse avalduse alusel leping lõpetada. Maakohus leidis aga

ebaõigesti, et selle tagajärjel tekib seadusest tulenevalt tagasitäitmise võlasuhe. Lepingu

tagasitäitmise võlasuhte tekkimise kokkulepet pooled p 4.6 kontekstis ei sõlminud.

18. Müügileping oli taganemisavalduse esitamise ajaks kohase täitmisega juba lõppenud.

Lõppenud lepingut ei saa lõpetada.

19. Kuna pooled ei käsitlenud lepingus asjaõiguslepingust taganemise õigust ja tagajärgi, oli

nende ühine tahe hagejale taganemisõigust pärast asjaõiguslepingu sõlmimist mitte anda.

Asjaõigusleping ei ole kehtetu ja seega tekitaks müügihinna tagastamine ebaloogilise olukorra.

20. Kuna hagi on valesti rahuldatud, on valesti jaotatud ka kõrvalnõuded ja menetluskulud.

21. Maakohus jättis tähelepanuta hageja nõude määrata kindlaks, et hagejal on õigus keelduda

kinnistusraamatu omanikukande muutmiseks vajalike tahteavalduste andmisest kuni kostja

poolt müügihinna tagastamiseni. Kostja sellele nõudele vastu ei vaielnud. Kui ringkonnakohus

maakohtu otsust ei tühista, tuleb määrata otsuse täitmise viis selliselt, et kostjal ei ole kohustust

kohtuotsust täita enne hageja poolt kinnisasja omanikukande muutmiseks nõusoleku andmist.

Vastustaja seisukoht

22. Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud

kostja kanda. Samuti palub hageja määrata kindlaks maakohtu otsuse täitmise viisi vastavalt

esialgses hagiavalduses taotletule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

23. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS)

§ 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohus

lahendab esmalt apellatsioonimenetluses esitatud tõendi vastuvõtmise taotluse (I), seejärel

vastab apellatsioonkaebuse sisulistele väidetele (II), lahendab kohtuotsuse täitmise korra

kindlaksmääramise taotlused (III) ja viimaks lahendab maa- ja ringkonnakohtus kantud

menetluskulude küsimuse (IV).

I

24. Hageja esitas 17.04.2024 koos vastusega apellatsioonkaebusele kostja esindaja poolt

24.01.2024 hageja esindajale saadetud e-kirja koos manusega (dtl 601–618). Hageja soovib

kirjaga tõendada, et apellatsioonkaebus esitati üksnes kohtuotsuse jõustumise edasilükkamiseks

ja et tegelikult kostja mõistab, et peab ostuhinna hagejale tagastama. Kostja uute tõendite ega

nende vastuvõtmise kohta seisukohta ei esitanud.

25. Üldjuhul võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel

aluseks maakohtu tuvastatud faktilised asjaolud (TsMS § 652 lg 1). Tõendite ja asjaolude

esitamine ringkonnakohtus on piiratud. Hageja esile toodud asjaoludel tekkis tõend pärast

lõplike seisukohtade esitamist maakohtus, s.o pärast TsMS § 330 lg-s 1 sätestatud tähtaja

möödumist ja tegemist võiks seega olla TsMS § 652 lg 3 p 2 alusel ringkonnakohtu menetluses

lubatava tõendiga. Hageja ei ole aga esile toonud, et tõendist nähtuks apellatsioonkaebuse

lahendamise seisukohalt tähtust omavaid asjaolusid, s.o hageja nõuet või kostja vastuväiteid

puudutavaid asjaolusid. Seetõttu ei ole tõendil asjas tähtsust ja selle vastuvõtmisest tuleb TsMS

2-23-2701

§ 238 lg 1 p 1 alusel keelduda. Kohus kõrvaldab tõendi asja materjali juurest ja ei arvesta sellega

lahendi tegemisel.

II

26. TsMS § 651 lg 1 kohaselt kontrollib ringkonnakohus esimese astme kohtu otsuse

seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Kostja ei vaidlusta

maakohtu otsust osas, milles maakohus võttis vastu hageja loobumise 3910 euro suurusest

intressi nõudest ja 578,63 euro ulatuses viivise nõudest (resolutsiooni punkt 1), jättis viivise

nõude 691,65 euro ulatuses rahuldamata (resolutsiooni punkt 4) ja 1,39% maakohtu menetluses

kantud menetluskuludest hageja kanda (resolutsiooni p 7). Selles osas on maakohtu otsus TsMS

§ 456 lg 2 p 1 alusel jõustunud. Apellatsioonimenetluses vaidlevad pooled endiselt hageja

põhinõude ja sellele lisanduva viivisenõude üle (resolutsiooni p 3 ja 5), s.o eelkõige

nendevahelise müügilepingu p 4.6 tõlgendamise ja hageja taganemisavalduse tagajärgede üle,

samuti otsuse täitmise korra üle.

27. Ringkonnakohus võtab asja lahendamisel aluseks esimese astme kohtu poolt tuvastatud

faktilised asjaolud (vt käesoleva otsuse p 11). Maakohus ei ole vaidluse lahendamiseks oluliste

faktiliste asjaolude tuvastamisel menetlusõiguse norme rikkunud ja ringkonnakohus saab neist

asja lahendamisel lähtuda (TsMS § 652 lg 1 p 1).

28. Maakohus ei ole asja lahendamisel materiaalõigust ebaõigesti kohaldanud ega jätnud

mõnda asjakohast õigusnormi kohaldamata. Samuti ei ole maakohus hinnanud ebaõigesti

tõendeid. Apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks ja hagi

rahuldamata jätmiseks, nagu palub kostja. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse

põhjendustega ja TsMS § 654 lg 6 alusel neid ei korda. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele

märgib ringkonnakohus järgmist.

29. Õige ei ole apellatsioonkaebuse väide, et hagejaga müügilepingu p-s 4.6 kokku lepitud

taganemisõigus (käesoleva otsuse p 11.d) võib olla vaadeldav äramuutva tingimusega sõlmitud

lepinguna. TsÜS § 102 lg 3 kohaselt sõltub äramuutva tingimusega sõlmitud lepingu puhul

lepingu õiguslike tagajärgede lõppemine kokku lepitud tingimuse saabumisest (vt ka TsÜS

§ 105 lg 1). See tähendab, et tingimuse saabumisel leping lõpeb automaatselt. Müügilepingu

p 4.6 ei vasta nendele kriteeriumitele. Punkt 4.6 kohaselt ei lõpeta tingimuse saabumine

lepingut vaid annab hagejale üksnes õiguse lepingust taganeda. Hageja ongi seda võimalust

kasutanud.

29.1. Kostja on küll alates esialgsest hagiavaldusele esitatud vastusest selgitanud, et hageja

taganemisõigusel võib olla ka alternatiivne õiguslik käsitus, kuid ei ole esile toonud, millisel

viisil see hageja nõuet mõjutab. Ka äramuutva tingimusega sõlmitud lepingu puhul tuleks

pooltel seoses tingimuse saabumisega lepingu alusel saadu tagastada. Riigikohus on selgitanud,

et kui äramuutva tingimuse saabumise tõttu lepingu õiguslikud tagajärjed lõpevad, saab lepingu

tagasitäitmisel analoogia alusel lähtuda taganemise sätetest (RKTKo 08.11.2011, 3-2-1-104-

11, p 23). Apellatsioonkaebuses märgib kostja ka ise, et äramuutva tingimuse saabumisel võib

hageja lepingu kehtetuks muutumisele tugineda. Hageja ongi seda algusest peale teinud ja

soovinud tehingu tagasitäitmist (dtl 51). Kostja õigusteoreetilised käsitlused ei mõjuta seega

asja lahendust. Kostja seisukohad jäävad samas ka ebaselgeks, kuna samal ajal nõustub kostja

oma apellatsioonkaebuses ka maakohtu käsitlusega, et lepingu punkti 4.6 saab käsitleda hageja

kokkuleppelise õigusena ühepoolse avalduse alusel leping lõpetada.

2-23-2701

30. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et lepingu p-s 4.6 leppisid pooled kokku hageja

täiendavas taganemisõiguses ja pooltel on tulenevalt lepinguvabaduse põhimõttest õigus selles

kokku leppida. Sellise õiguse näeb ette ka VÕS § 186 p 9. Asjaolu, et võlaõigusseadus seob

seadusest tuleneva taganemisõiguse lepingurikkumise olukordadega, seda järeldust ei muuda.

Ringkonnakohtu hinnangul saab lepingupunkti mõista selliselt, et pooled käsitlevad punktis 4.6

nimetatud tingimuse saabumist lepingueseme puudusena, mis annab hagejale taganemisõiguse.

Selguse huvides märgib kolleegium, et mõistab hageja kinnitust selle kohta, et ta

lepingurikkumisele ei tugine, selliselt, et ta ei tugine õiguskaitsevahendi kasutamisele seoses

kostjapoolse lepingurikkumisega, kuna lepingu p 4.6 kohaselt ei oma taganemisõiguse

tekkimiseks kostja tegevus või tegevusetus tähtsust. Küll aga on hageja tuginenud sellele, et

seoses lepingus nimetatud tingimuse saabumisega ei vasta kinnistu enam kokkulepitud

omadustele, sh tema ootustele ja vajadustele.

31. Apellatsioonkaebuses nõustub kostja, et hagejal on p-i 4.6 alusel õigus ühepoolse

avaldusega leping lõpetada, kuid ei nõustu, et sellega kaasneb tagasitäitmise võlasuhe, kuna

selles oleks pidanud eraldi kokku leppima. Taganemise õiguslikke tagajärgi reguleerivad VÕS

§ 188 lg 1 ja § 189 lg 1, mille kohaselt kaasneb lepingust taganemise avalduse tegemisega

lepingupoolte õigus nõuda lepingu alusel üleantu tagastamist, s.t tekib tagasitäitmise võlasuhe.

Kostja seisukoht, nagu ei oleks kokkuleppe alusel esitatud taganemisavaldusel seaduses

sätestatud taganemise tagajärgi, on ekslik.

31.1. Maakohus tuvastas menetlusnorme rikkumata, et lepingu p-i 4.6 tuleb mõista selliselt,

nagu see on kirja pandud, sõnade üldlevinud tähendust arvestades. Lepingu p 4.6 kohaselt „on

ostjal õigus käesolevast lepingust taganeda“. Sellega ongi pooled väljendanud soovi justnimelt

taganemise õiguslike tagajärgede tekkimisele, s.o tagasitäitmise võlasuhte tekkimisele. Pooled

ei pidanud seaduses sätestatud taganemise korda ja tagajärgi lepingusse ümber kirjutama.

Kostja teistsugune tõlgendus on kunstlik, kuna taganemisõigus on ilma taganemise

tagajärgedeta sisutu.

31.2. Samuti pöörab kohus tähelepanu VÕS §-le 27, mille kohaselt, kui lepingupooled ei ole

kokku leppinud nende õiguste ja kohustuste määramiseks olulises tingimuses või üksnes

arvavad, et nad on selles tingimuses kokku leppinud, on leping kehtiv, kui võib eeldada, et

leping oleks sõlmitud ka selles tingimuses kokku leppimata. Sellisel juhul kohaldatakse

tingimust, mis on mõistlik asjaoludest, lepingupoolte tahtest, lepingu olemusest ja eesmärgist

ning hea usu põhimõttest lähtudes. Seega, isegi kui õige oleks kostja seisukoht, et tagasitäitmise

võlasuhte tekkimiseks tuli selles lepingus sõnaselgelt kokku leppida, oli maakohtul võimalik

tagasitäitmise võlasuhte sätteid kohaldada VÕS § 27 lg 2 alusel.

32. Õige ei ole ka kostja käsitus, nagu ei saaks müügilepingust taganeda pärast selle täitmist ja

asjaõiguslepingu sõlmimist. Lepingu p 4.6 selliseid tingimusi ei sea. Samuti ei tulene sellist

piirangut seadusest. Lepingust taganemise korral toimub selle tagasitäitmine sõltumata sellest,

millises mahus on leping seni juba täidetud. Seejuures ei ole müügileping kestvusleping, mille

ülesütlemisel lepingut üldjuhul tagasi ei täideta ja mille puhul jäävad kuni ülesütlemiseni

tekkinud õigused ja kohustused kehtima (VÕS § 195 lg 5).

33. Kostja rõhutab oma apellatsioonkaebuses, et pooltevaheline asjaõigusleping ei ole kehtetu,

kuid maakohus ei olegi oma otsuses sellist järeldust teinud. Kostja hirm, et hagi rahuldamisel

tekib ebaloogiline olukord, kus hagejale jääb nii kinnisasi kui ka selle eest tasutud raha, on

alusetu, kuna kostjal on õigus nõuda hagejalt kinnisasja tagastamist. Asjaõiguslepingu

tagasitäitmine toimub VÕS § 189 lg 1 alusel müügilepingu tagasitäitmise võlasuhte raames, s.t

2-23-2701

kumbki pool võib nõuda teiselt tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist. Hageja ongi

kinnisasja kostjale tagasi pakkunud.

34. Eeltoodust tulenevalt leidis maakohus õigesti, et hageja on lepingust kehtivalt taganenud ja

kostjal tuleb tagastada hagejale tema poolt lepingu alusel üle antu. Maakohtu otsus jääb seega

vaidlustatud osas muutmata, s.o osas, millega maakohus hagi osaliselt rahuldas ja mõistis

kostjalt hageja kasuks tagasitäitmise võlasuhte raames välja ostuhinna 330 000 eurot ja viivise

4082,05 eurot ning viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 18.02.2023

kuni kohustuse täitmiseni, kuid mitte rohkem kui 325 917,95 eurot. Apellatsioonkaebus jääb

rahuldamata.

III

35. Hagiavalduses palus hageja määrata kindlaks kohtuotsuse täitmise korra selliselt, et hagejal

on õigus keelduda kinnistusraamatu omanikukande muutmiseks vajalike tahteavalduste

andmisest kuni kostja poolt müügihinna tagastamiseni. Kostja hageja taotlusele vastuväiteid ei

esitanud. Õige on apellatsioonkaebuse etteheide, et maakohus on jätnud hageja taotluse

lahendamata. Apellatsioonkaebuses palub kostja, et kohus määraks, et kostjal ei ole kohustust

kohtuotsust täita enne hageja poolt kinnisasja omanikukande kostja kasuks muutmiseks

nõusoleku andmist.

36. Pooled taotlevad seega otsuse täitmise korra kindlaksmääramist TsMS § 445 lg 1 esimese

lause mõttes. Poolte taotlused on aga vastassuunalised, s.t hageja soovib oma kohustuse täitmise

siduda kostja kohustuse täitmisega ja kostja oma kohustuse täitmise hageja kohustuse

täitmisega. Seejuures on kostja taotlus esitatud esmakordselt alles apellatsioonimenetluses.

37. Ringkonnakohus märgib esmalt, et maakohus rikkus hageja taotluse lahendamata jätmisel

menetlusõiguse norme, eelkõige TsMS § 442 lg 5, mille kohaselt tuleb otsuse resolutsiooniga

lahendada selgelt ja ühemõtteliselt poolte nõuded ja veel lahendamata taotlused.

Ringkonnakohus saab selle eksimuse kõrvaldada ja hageja taotluse ise lahendada. Samuti on

iseenesest lubatav kostja esmakordselt apellatsioonkaebuses esitatud otsuse täitmise korra

kindlaksmääramise taotlus (RKTKo 03.04.2019, 2-16-3785, p 22).

38. Nii hageja kui kostja taotlus tuleb aga jätta rahuldamata. VÕS § 189 lg 1 kohaselt võib

lepingust taganemise korral kumbki lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu

tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu. Seega

peavad lepingupooled täitma taganemisest tulenevad kohustused üheaegselt, kusjuures

vastavalt kohaldatakse VÕS §-s 111 sätestatut. Viidatud sätte esimese lõike kohaselt, kui

lepingupooltel on lepingust tulenevad vastastikused kohustused (vastastikune leping), võib üks

lepingupool oma kohustuse täitmisest keelduda, kuni teine lepingupool on oma kohustuse

täitnud, täitmist pakkunud või andnud täitmiseks tagatise või on kinnitanud, et ta kohustuse

täidab. VÕS §-le 111 tuginemine eeldab seega vastastikuseid kohustusi. Kinnisasja

müügilepingu tagasitäitmise korral on reeglina ostja kohustusteks anda müüjale üle kinnisasja

valdus ja omand sh nõusolek omanikukande muutmiseks kinnistusraamatus, müüja

kohustuseks on tagastada ostjale kinnisasja müügihind. Lisaks on asjakohane täitemenetluse

seadustiku (TMS) § 21, mille kohaselt, kui täitedokumendi täitmine sõltub sissenõudja

kohustuse samaaegsest täitmisest võlgnikule, ei või kohtutäitur täitemenetlust alustada enne,

kui sissenõudja kohustus on täidetud või kui sissenõudja või kohtutäitur on võlgnikule

pakkunud sissenõudja kohustuse täitmist ja võlgnik on alusetult keeldunud täitmist vastu

võtmast või muul põhjusel täitmise vastuvõtmisega viivitanud.

2-23-2701

39. Ringkonnakohus pöörab aga tähelepanu sellele, et käesolevas asjas menetleb kohus üksnes

hageja raha saamisele suunatud nõuet kostja vastu. Kostja ei ole esitanud hageja vastu nõuet

asjaõiguslepingu sõlmimiseks vajalike tahteavalduste asendamiseks. Otsuse resolutsiooniga

seega sellist nõuet ei lahendata ja seda ei saa teha ka kohtuotsuse täitmise korra

kindlaksmääramise raames. Seetõttu ei saa siduda kostja raha maksmise kohustust hageja

tahteavalduse andmise kohustusega, nagu palub kostja. Hageja taotlus märkida kohtuotsuse

resolutsioonis tema õigus keelduda tahteavalduste andmisest on aga olemuselt VÕS § 111

alusel kostja tahteavalduste asendamise nõudele esitatav vastuväide. Kuna sellist nõuet ei ole

kostja esitanud, on hageja vastuväide ennatlik. Hageja saab tugineda VÕS §-st 111 tulenevale

vastuväitele siis, kui kostja nõude esitab, ilma hagejale raha tagastamata. Üksnes hageja rahalise

nõude rahuldamiseks ei ole otsuse täitmise korra kindlaksmääramine vajalik.

40. Kuigi iseenesest on õige see, et hageja peab kinnisasja kostjale raha vastu tagastama, ei ole

poolte vahel selle üle vaidlust. VÕS § 111 ja TMS § 21 sätestatut arvestades pöörab kolleegium

tähelepanu sellele, et hageja ongi algusest peale pakkunud kostjale oma kohustuse täitmist, s.o

kinnisasja tagastamist (dtl 51).

IV

41. Kostja palub maakohtu otsuse tühistada ka menetluskulude jaotuse osas. Kostja taotlus

tugineb asjaolule, et maakohus on hagi valesti rahuldanud. Muid sisulisi vastuväiteid kostja

menetluskulude jaotusele ei esitanud.

42. Ringkonnakohus leiab, et maakohus ei ole menetluskulude jaotuse kindlaksmääramisel

eksinud. Kuna maakohtu otsus jääb muutmata, jääb muutmata ka maakohtu määratud

menetluskulude jaotus. Apellatsioonkaebus jääb ka selles osas rahuldamata.

Ringkonnakohtus kantud menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

43. Seoses kostja apellatsioonkaebuse rahuldamata jäämisega jäävad apellatsioonimenetluse

kulud TsMS § 171 lg 1 alusel kostja kanda.

44. Kuna maakohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks ei määranud, siis ei tee seda ka

ringkonnakohus. Tsiviilasjas kantud menetluskulude rahalise suuruse määrab TsMS § 177 lg 2

järgi kindlaks maakohus mõistliku aja jooksul pärast menetlust lõpetava lahendi jõustumist.

(allkirjastatud digitaalselt)