2-21-11423/64 · Tartu Maakohus Tartu kohtumaja

Lahend jõustus osaliselt 19.01.2026 Riigikohtu lahendiga.

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Maakohus

Kohtunik

Hele Kaldma

Otsuse tegemise aeg ja koht

10. juuni 2024, Tartu

Tsiviilasja number

2-21-11423

Tsiviilasi

N.E ja U.H hagi J.G vastu kahju hüvitamiseks

Hagi hind

96 262,99 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja I N.E (isikukood XXX, elukoht: XXX-i )

Hageja II U.H (isikukood XXX, elukoht XXX-i )

Hagejate lepinguline esindaja: vandeadvokaat Rene Varul

(Advokaadibüroo Lillo & Lõhmus, e-post)

Kostja J.G (isikukood XXX, e - post)

Kostja lepinguline esindaja Liina Karlson (e-post)

Kohtuistungi toimumise aeg

29. aprill 2024

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada N.E ja U.H hagi J.G vastu kahju hüvitamiseks osaliselt.

2. Mõista J.G-lt solidaarselt N.E ja U.H kasuks välja 6514 eurot ning alates 21.

juulist 2021 sissenõutavaks muutuv viivis põhinõudelt (6514 eurot) VÕS § 113 lg 1

teises lauses sätestatud määras nõude tasumata osalt kuni kohustuste kohase

täitmiseni.

3. Jätta rahuldamata kahju hüvitamise nõue 82 618,40 euro ulatuses.

4. Jätta menetluskulud hagejate kanda.

5. Rahuldada J.G menetluskulude kindlaksmääramise ja väljamõistmise avaldus

osaliselt.

6. Määrata J.G menetluskulude suuruseks 11 503 eurot (õigusabikulu ja

eksperditasu).

7. Välja mõista solidaarselt N.E-lt ja U.H-lt J.G kasuks 11 503 eurot.

8. Välja mõista N.E-lt ja U.H-lt J.G kasuks väljamõistetud menetluskuludelt (11 503

eurot) menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni

täitmiseni viivis võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

9. Välja mõista solidaarselt N.E-lt ja U.H-lt täiendav eksperdikulu summas 475 eurot

riigi tuludesse.

Kohtuotsus toimetada kätte pooltele.

Edasikaebamise kord

Pool võib esitada Tartu Ringkonnakohtule otsuse peale apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul

alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu

otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta

seda apellatsioonkaebuses märkima. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui

kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.

Selgitus menetlusabi taotlejale

Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks,

mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi

andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE

1. N.E ja U.H (hagejad) esitasid 21.07.2021 Tartu Maakohtule hagiavalduse J.G (kostja) vastu

kahjuhüvitise ja alates hagi esitamisest seadusjärgses määras viivise kuni põhinõude täitmiseni

väljamõistmiseks. Hagi täienduse (II kd tl 22-23) kohaselt paluvad hagejad kostjalt välja mõista

kahjuhüvitise summas 89 132,40 eurot. Menetluskulud koos seadusjärgse viivisega paluvad

hagejad jätta kostja kanda.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 19.08.2020 kinnisasja müügilepingu ja asjaõiguslepingu

(edaspidi leping). Hagejad avastasid peale kinnisasja ostmist, et hoone ei ole ehitatud

projektijärgselt, mistõttu on kostja rikkunud müügilepingut, andes hagejatele üle

lepingutingimustele mittevastava asja. Lisaks esineb elamul ka muid puuduseid, millised

lühendavad konstruktsioonide eluiga, ei kaitse ehitise osasid nõutaval määral

ilmastikutingimuste eest või on ohtlikud hoone kasutajale. Viidatud puudused on tuvastatud

asjatundja Kuldar Käsperi 28.12.2020 arvamusega. Hagejad esitasid kostjale 28.12.2020

nõudekirja ning andsid tähtaja puuduste kõrvaldamiseks hiljemalt 28.01.2021. Kostja 15.01.2021

vastusest tulenes, et hagejad on teadlikud teise korruse rõduga (hagejad on kasutanud hagis rõdu

asemel määratlust terrass, kuid kohus lähtub eksperdiarvamuses esitatud mõistetest) seonduvast

puudusest ja teise korruse magamistoa parketi veekahjustusest ning palusid esitada vajalike

tööde maksumuste kohta hinnapakkumise. Hagejad tõlgendasid kostja vastust keeldumisena ja

tellisid Ränilinna Ehituse OÜ-lt hinnakalkulatsiooni asjatundja arvamuses märgitud puuduste

kõrvaldamiseks, mis on 61 052,40 eurot (sh käibemaks). Hagejad käsitlevad nimetatud summat

neile tekitatud kahjuna.

08.12.2023 hagitäienduse kohaselt paluvad hagejad kostjalt välja mõista uue kasutusloa saamise

kulu summas 3000 eurot ja hoone katusekonstruktsioonide vahetamise kulu 25 080 eurot.

Hagejad ei nõustu kostja vastuväidetega. Müügikuulutuse kohaselt oli tegemist uue majaga, mis

asub hinnatud Ihaste uuselamurajoonis; hoonele on tehtud täielik remont nii sees kui ka väljas

2019. aastal. Hagejate hinnangul on müügikuulutuses avaldatud teave kokkulepe nõutavate

omaduste kohta. Kuna müügilepingu esemel on mitmeid puudusi, siis asi ei vasta kokkulepitud

omadustele, sh ei vasta müügikuulutuses toodule. Kuna müügikuulutuses esitleti müügilepingu

eset kui uut maja, siis tuleb ostetud asja omadusi võrrelda uue asja omadega, mille puhul

lepingutingimustele mittevastavus võib seisneda puudulikus konstruktsioonis, valmistamisel

tehtud veas või kasutatud sobimatus materjalis. Seega olid hagejad õigustatud ootama keskmisest

kõrgemate kvaliteedinõuete täitmist.

Hagejad on esitanud järgmised tõendid: müügileping (I kd, tl 6-14), ekspertarvamus nr 2-12-

2020 (I kd, tl 15-19), Ränilinna Ehituse OÜ kalkulatsioon (I kd, tl 23), Luunja Vallavalitsuse

korraldus kasutusloa kehtetuks tunnistamise kohta ( II kd, tl 25), hindamisakt nr 63 991/TR (II

kd, tl 27-45), eksperdi hinnang kasutusloa saamise kulude kohta (II kd, tl 46), Ränilinna Ehituse

OÜ ehituskalkulatsioon katusekonstruktsioonide vahetamise kohta (dtl 434).

KOSTJA SEISUKOHT

2. Kostja palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

Kostja leiab, et on hagejatele andnud üle lepingutingimustele vastava eseme ega ole

müügilepingut rikkunud. Kostja ei vastuta puuduste eest, mida hagejatele kinnisasja ülevaatusel

näidati, mh veekahjustused teise korruse magamistoa parketil ja puudused seoses terassiga. Muid

puuduseid elamul ei olnud. Hagejad olid ka teadlikud, et garaaži lagi on puidust, kuna ülevaatuse

käigus käidi koos garaaži katusel, millel hageja I hüppas ning küsis: „Kas ta siia katusele võiks

teha tulevikus terrassi?“. Kostja vastas, et: „Ei, see lagi on puidust ning pole mõeldud selliseks

kasutuseks.“ Samuti said hagejad aru, et tegu on puidust laega, kui ülevaatuse käigus käidi

garaažis, kus garaaži laes olid kipsi sees mõrad (kohtades, kuhu kinnituvad garaažiukse siinide

kandurid). Hagejad nägid seda. Kostja selgitas, miks mõrad laes on, st et puidu külge kinnitatud

kronstein rappub pisut koos puittalaga, kui ukse automaatika ust avab ja selle tagajärjel tekib

mõra. Seega ei ole tegemist varjatud puudustega ja hagejad olid elamu seisukorrast teadlikud nii

enne kui pärast müügitehingut. Hagejad ja kostja ei ole kokku leppinud, et garaaži lagi peab

olema raudbetoonist. Olenemata sellest, kas garaaži laekonstruktsioonid on raudbetoonist või

puittaladel kergkonstruktsioonina, ei välista see kinnistu kasutamist elamiseks. Isegi, kui hageja

väidetud puudused eksisteerivad, ei ole need valdavas ulatuses varjatud puudused. Kostja

hinnangul ei vastuta kostja puuduste eest, millest hagejad pidid teadma. Lisaks viitab kostja, et

XXX müügihind oli 320 000 eurot, kuid ostjad leppisid elamu olukorraga ja said soodushinna, st

allahindlust 20 000 eurot. Hagejatele kahju tekkimine ei ole tõendatud.

Kostja ei nõustu ekspertarvamuses välja toodud puudustega, vajaminevate töödega ja selle alusel

valminud hinnakalkulatsiooniga. Samuti on kostja seisukohal, et hagejad on puudustest

teavitamisega viivitanud, st teavitasid puudustest 4 kuu möödumisel. Ka ei ole kostja hinnangul

nõutava kahju hüvitamine hõlmatud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga. Kallite

ümberehitustööde tellimine hagejate poolt ei saanud olla kostjale ettenähtav. Ka viiks kostja

poolt kahju hüvitamine remonttööde finantseerimiseks hagejate alusetu rikastumiseni.

Kostja hinnangul ei ole katuslagede puhul raudbetooni asendamine puiduga toonud kaasa

kõrvalekallet projektist, kuivõrd projekti on muudetud 2006. aastal, st ehitamise ajal. Muutmine

toimus seetõttu, et ehitusbuumi ajal ei olnud raudbetooni saada mõistliku aja jooksul ning tuli

leida alternatiiv, milleks sai puit. Projektimuudatuse järgi on katuslaed puidust ja vahelaed

raudbetoonist.

Kostja on seisukohal, et hagejad on hagi täiendusega lepingutingimustele mittevastavusest

teatamisega hilinenud. Hagejatele oli kasutusloa ja katuslagede probleem teada hiljemalt

19.08.2020 (ostu-müügilepingu sõlmimisel) või alternatiivselt 28.12.2020, kui ekspert Kuldar

Käsper andis arvamuse. Uue kasutusloa kulude hüvitamise nõude esitasid hagejad 08.12.2023

ehk 36 kuu möödumisel. Seega on hagejad kaotanud mittevastavusele tuginemise õiguse (VÕS §

220 lg 3). Samuti oli katuslagede probleem hagejatele teada hiljemalt 24.10.2022, kui esitati

ekspertarvamus kohtuliku ekspertiisi käigus, kuid hagejad esitasid vastava nõude seoses kõigi

katuslagede ümberehitamisega 14-36 kuu möödumisel ning hagejad on kaotanud

mittevastavusele tuginemise õiguse.

Kostja on esitanud tõendina müügikuulutuse (tl 34-36), muudatusprojekti (I kd, tl 56-59), AS

RIS Ehitus hinnapakkumise (I kd, tl 60 , RMC Ehitus OÜ hinnapakkumise (I kd, tl 62) ja

Mammut KV OÜ hinnapakkumise (I kd, tl 63), Marko Perv kinnituskiri projekti muudatuse

edastamise kohta valda (I kd, tl 183; II kd, tl 20), kutselise hindaja Kadri Käära vastuskiri (I kd tl

192).

KOHTU SEISUKOHT

3. Kohus leiab, et hagi tuleb rahuldada osaliselt.

4. Hagejad on esitanud kostja vastu hagi müügilepingu rikkumisest tuleneva kahju 89 132,40

euro hüvitamiseks. Hagejate nõue on kvalifitseeritav VÕS § 115 lg 1 alusel kohustuse täitmise

asemel esitatava kahju hüvitamise nõudena ja tegemist on kahjuga kui hageja tulevikus kantavate

kuludega.

5. Tuvastatud on, et pooled sõlmisid 19. augustil 2020 müügilepingu, millega hagejad ostsid

kostjalt kinnistu asukohaga XXX-i registriosa numbriga 3458804 (tl 6-14). Tehingu hinnaks oli

300 000 eurot, millest 285 000 eurot märgiti notarilepingusse ja 15 000 eurot tasuti notarilepingu

väliselt. 28. detsembril 2020 saatsid hagejad kostjale kirja puuduste kohta ja andsid puuduste

kõrvaldamiseks tähtajaks 28. jaanuari 2021 (tl 20). Pooled vaidlevad selle üle, kas müüdud

elamu vastas lepingutingimustele.

6. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 217 lg 1 kohaselt peab müügilepingu ese vastama

lepingutingimustele. VÕS § 217 lg 2 p-de 1 ja 2 kohaselt ei vasta asi mh lepingutingimustele, kui

asjal ei ole kokkulepitud omadusi ning kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi

otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. VÕS § 77 lg 1 kohaselt tuleb kohustus

täita lepingule või seadusele vastava kvaliteediga. Kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei

tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt

keskmise kvaliteediga. Seega tuleb asja lahendamisel hinnata, kas hagejate välja toodud

puudused tingivad müügilepingu eseme mittevastavuse lepingutingimustele.

7. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool

hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui

seadusest ei tulene teisiti. Seega peavad hagejad kahju hüvitamise nõude esitamisel üldjuhul

tõendama, et nõude esitamise eeldused on täidetud.

8. Hagejad on lepingut sõlmides kinnitanud, et ostavad lepingu eseme eesmärgiga kasutada seda

oma elukohana ja peavad müüja poolt antud kinnitusi eeltoodud eesmärki arvestades piisavaks

(lepingu p 2.5.2). Ostjad on müügilepingu eseme müüja poolt antud kinnitustele ja müügilepingu

eseme kohta kinnisvarabüroo poolt koostatud hindamisaktile (II kd, tl 27-45) tuginedes üle

vaadanud ning selle seisukorrast teadlikud (lepingu p 2.5.3).

Kostja on lepingut sõlmides kinnitanud, et lepingu esemel ei ole mingeid müüjale teadaolevaid

varjatud puuduseid ega vigu, mida ei oleks võimalik märgata selle tavapärasel viisil ülevaatamise

käigus (lepingu p 2.4.3). Puuduvad muud eritunnused või puudused, mille fikseerimist lepingus

müüja peaks vajalikuks (lepingu p 2.4.5).

9. Hagejad on esitanud Kuldar Käsperi 28. detsembril 2020 koostatud ekspertarvamuse nr

2-12-2020 (I kd, tl 15-19), millest nähtuvad projektijärgsed puudused: terrass on ehitatud

projektivastaselt puittaladele, millele on paigaldatud OSB ehitusplaadid, kuigi projekti kohaselt

oleks terrass pidanud olema betoonist postidele toetatud raudbetoonplaadil; terrassil puuduvad

projektijärgsed puitrestid; garaaži lagi ei ole ehitatud projektijärgselt raudbetoonist, vaid

puittaladel kergkonstruktsioonina. Lisaks on tuvastatud mitmed ehituslikud puudused, sh

katusekatte ülespööret teise korruse välisseinale ei ole teostatud, millest on tekkinud terrassi ja

teise korruse magamistoa põranda niiskuskahjustused, terrassi piirdepostid on nõuetekohaselt

kinnitamata, põhjustades läbijookse postide asukohtades; terrassile avanevate rõduuste ees ei ole

piisavat hüdroisolatsiooni, mistõttu on sadevesi tunginud tuppa ja kahjustanud soojustusmaterjali

ning parketti; esimese korruse elutoa põrand on vajunud 25 mm, mis on tingitud põrandaaluse

täitepinnase ebapiisavast tihendamisest.

Hagejate peamine väide on, et müügilepingu ese ei vastanud lepingutingimustele, sh poolte

kokkulepetele, mis tulenesid müügikuulutuses ja hindamisaktis saadud teabest. Lisaks ei vasta

lepingu ese ka keskmisele kvaliteedile, sest hagejatel oli õigustatud ootus lepingu eseme

keskmisest kõrgemale kvaliteedile (maja Ihaste uuselamurajoonis, hoonele tehtud täielik remont

nii sees kui väljas 2019. aastal, maja vastavus projektdokumentatsioonile).

10. Kohus käsitleb esmalt ehitusprojektiga seonduvaid puuduseid. Hagejate kohtuistungil antud

selgituste kohaselt käisid nad kinnisasja vaatamas, kuid ülevaatuse käigus ei avaldanud kostja, et

maja ei ole projektijärgselt ehitatud. Hagejad ostsid kinnisasja ehitisregistris olevate andmete

alusel, mis vastasid ehitusloa aluseks olevale ehitusprojektile, ehk nö kivimaja, mille vahe- ja

katuslaed on monteeritavatest raudbetoonpaneelidest ning ülemise rõdu raudbetoonplaat on

toetatud betoonist postidele. Mõne aja pärast ilmnes, et garaaži- ja vahelagi on

puitkonstruktsioonist ning teise korruse rõdu on ehitatud puitkonstruktsioonile. Hagejate

hinnangul ei vasta elamu ka müügikuulutuses ega hindamisaktis kirjeldatule.

Kostja vande all ütlustega on tuvastatud, et tema ostis vaidlusaluse kinnistu nö „võtmed kätte“ (II

kd, tl 19). Ehitusprojekti muudatused (garaažilagi on ehitatud raudbetooni asemel puittaladel

kergkonstruktsioonina) teostati elamu ehitamise käigus, mitte hiljem ning kostja teadis (ta nägi,

kuidas ehitati) ja aktsepteeris seda. Kostja selgitas, et kasutusloa taotlemise menetluse raames

edastas ta vallaametniku poolt nõutud dokumendid (ei mäleta millised), kuid vaatamata sellele

on ehitisregistris jätkuvalt ebaõiged andmed. Kostja väitel on ehitaja poolt muutmisprojekt valda

edastatud.

Vaidlust ei ole selles, et ehitisregistrisse on andmed kantud vastavalt ehitusloa aluseks olevale

ehitusprojektile. Tuvastatud on, et ehitisregistris ei ole projekti muudatust registreeritud, kuid

mitte seda, et elamut ei ehitatud kehtiva projekti järgi. Kohus märgib, et üksnes muudetud

projekti ehitisregistris õigeaegselt registreerimata jätmine ei ole käsitletav lepingu rikkumisena.

Kuigi hagejad esitasid väite, et nemad soovisid osta nö „kivimaja“, siis vastavasisulist

kokkulepet poolte vahel sõlmitud ei ole, ega ole ka kostja kinnitust, et tegemist on elamuga,

millel on raudbetoonist katus- ja vahelaed. Samuti ei ole tõendatud, et kostja oleks ostjatele

kinnitanud, et müüdav elamu vastab ehitisregistris kajastatud andmetele. Hagejad tuginesid

müügikuulutuses antud lubadusele, et vahelaed on õõnespaneelidest ning selgitasid, et see on

muutunud poolte vahelise kokkuleppe üheks osaks. Kohtu hinnangul ei ole vastavasisuline

kokkulepe garaaži- ega katuslae osas tuvastatav, kuna müügikuulutuses räägitakse vahelagedest,

mis ei ole samastatavad katuslagedega. Ka ei nähtu müügilepingust, et pooled oleksid kokku

leppinud, et elamu peab vastama ehitusprojektile, st et elamu katuslaed ja vahelaed peavad olema

raudbetoonist ja teise korruse rõdu ehitatud raudbetoonplaadile. Poolte vande all antud ütlustega

on tuvastatud, et kinnisasja ülevaatamise käigus hagejad ei küsinud ning kostja ei selgitanud, et

garaažilagi on ehitatud puittaladel kergkonstruktsioonina. Kohtu hinnangul ei ole hagejad

tõendanud, et neil oli ilmselge huvi nö „kivimaja“ ostmiseks ja seda, mis tähendus „kivimaja“

mõistel hagejate jaoks ehitustehniliselt oli (kas peeti silmas kivist seinu ja katuseid või ainult

kivist seinu). Kohus on seisukohal, et vastavate kokkulepete puudumisel ei ole võimalik elamu

mittevastavust ehitusprojektile automaatselt käsitleda müügilepingu rikkumisena, vaid kohtul

tuleb hinnata, kas mittevastavus avaldab mõju lepingu eseme kvaliteedile.

Isegi kui poolte vahel oleks olnud kokkulepe katuslagede ja vahelagede osas, mida kohus ei

tuvastanud, siis on tõendatud, et hagejad teadsid, et garaažilagi on puidust ning tegemist ei ole

varjatud puudusega. Kostja vande alla antud seletuste kohaselt käidi maja ülevaatuse käigus koos

hagejaga I garaaži katusel, millel hageja I hüppas ning küsis: „Kas ta siia katusele võiks teha

tulevikus terrassi?“. Kostja vastas, et: „Ei, see lagi on puidust ning pole mõeldud selliseks

kasutuseks.“ Eeltoodut kinnitavad ka tunnistaja Janika Kaitsa kohtuistungil antud ütlused, mille

kohaselt ta nägi, et maja ülevaatamise ajal hageja I hüppas garaažilael. Miks hageja I seda tegi,

tunnistaja ei tea, sest vestlust ta ei kuulnud. Kohtu hinnangul on eluliselt usutav, et pärast hageja

küsimust ja kostjalt viidatud vastuse saamist, püüdis hageja I garaažilael hüpates tuvastada lae

kandevõimet ja kontrollida ka kostja poolt avaldatud fakti, et lagi on puitkonstruktsioonist.

Eelnevast tulenevalt loeb kohus tõendatuks, et kostja avaldas hageja küsimusele vastates, et

garaažilagi on puidust ning seega pole tegemist varjatud puudusega.

11. Kui pooled ei ole asja omadusi täpsemalt kokku leppinud, siis tuleb asja lepingutingimustele

vastavuse hindamisel lähtuda sellest, mida ostja võis eseme vanust, kasutusotstarvet ja senist

tegelikku kasutust arvestades müügilepingu eseme seisukorra kohta mõistlikult oodata. Üksnes

juhul, kui müügilepingu eseme seisukord on halvem sellest, mida ostja võis mõistlikult oodata,

võib tegemist olla müügilepingu eseme lepingutingimustele mittevastavusega VÕS § 217 lg 2 p

2 ja § 77 lg 1 tähenduses (RKTKo 14.02.2024, 2-21-1758/64, p 10.2).

12. Kohus leiab, et tulenevalt VÕS § 217 lg-st 2 ning § 77 lg-st 1 pidi ostetud elamu olema

kasutatav elamiseks ja vastama keskmisele elamule esitatavatele kvaliteedinõuetele. Vaidlust ei

ole selles, et hagejad ostsid kinnisasja elamiseks. Ekspertarvamuse TR 2030/2022 (I kd, tl 106-

155) kohaselt on elamu garaaži- ja katuslaed ehitatud keskmise kvaliteediga, lagede kandevõime

ja jäikus on tagatud. Hoone garaaži- ja katuslae konstruktsioon vastab 2007. a muutmisprojektile

esitatud lahendusele. Muutmisprojektis on võrreldes algse projektiga kasutatud katuslagede

kandetarindites alternatiivseid ehitustooteid, mille puhul uue ehitusloa taotlemine ei olnud

vajalik. Tuleohutusnõuetest tulenevalt ei ole üksikelamu puittaladel katuslagede asendamine

raudbetoonist õõnespaneelidest katuslaega nõutav ega vajalik. Hoone katuslaed vastavad

kandetarinditele esitatavatele tugevus- ja jäikusnõuetele ning välispiiretele esitatavatele

tuleohutus- ja isolatsiooninõuetele, sh soojustuse ja hüdroisolatsiooni nõuetele. Garaaži ja katuse

puidust kandetaladega katuslaed ei muuda elamut elamiskõlbmatuks. Kuna elamu garaaži- ja

katuslae konstruktsioonide kandevõime ja jäikus on tagatud, siis ehitise puidust kandetarindite

raudbetooniks ümberehitamise nõuded ja vajadus puuduvad. Kohus on seisukohal, et

igasuguseid kõrvalekaldumisi projektist ei saa iseenesest lugeda ehitise puudusteks, kui ehitatu

vastab ehitus- ja tuleohutusnõuetele. Kohtu hinnangul on ekspertarvamusega tuvastatud, et

kinnisasi on kasutatav elamiseks ja vastab keskmisele elamule esitatavatele kvaliteedinõuetele

garaaži- ja katuslagede konstruktsioonide osas ning ehitatu vastab ehitus- ja tuleohutusnõuetele.

Lisaks ei mõjutanud betooni asendamine puiduga kinnisasja turuväärtust (kutselise hindaja Kadri

Käära kirjalik vastus (kd, tl 192). Seega tuleb hagejate nõue katuslagede ja vahelagede

ümberehitamise kulude hüvitamiseks jätta rahuldamata.

13. Järgmisena käsitleb kohus garaažilae läbijooksuga seonduvat. Hagejad on esitanud video,

millest nähtub garaažilae läbijooks. Eksperdiarvamuse p-st 6.5 nähtub, et sajuvee läbitungimine

läbi garaaži katuse SBS-katte on ebatõenäoline. Eksperdi hinnangul on tõenäoline, et videolõigul

nähtava garaaži laest tilkumise põhjuseks võib olla pesuruumis toimunud veeavarii, mille

tagajärjel valgus vesi läbi tarindite garaaži lae kipsplaadikatte peale ja sealt kipsplaatide vahede

kaudu lae alapinnale. Eksperdi arvamuse kohaselt ehitustöid garaaži lae läbijooksu peatamiseks

teha ei ole vaja. Kuna puudust ei esine, tuleb hagejate nõue garaaži lae läbijooksust tekkinud

kahju hüvitamiseks jätta rahuldamata.

14. Järgmisena käsitleb kohus II korruse rõdu konstruktsioonilisi puuduseid. Hagejate etteheide

on, et teise korruse rõdu kandeelement pidi olema betoonplaat, mitte puitkonstruktsioon.

Ekspertarvamusest (I kd, tl 113 p) nähtub, et muutmisprojekti joonise AE-8 kohaselt on rõdu

tarindust muudetud: betoon 120 mm on asendunud puitlaudise 35 mm ja puittaladega 150x50

mm. Paikvaatlusega tuvastati rõdu kandetarindi konstruktiivne lahendus: puidust kandetalad

45x220 mm toetuvad nelikant-terastorudest 100x100 mm kandetaladele ja nelikant-terastorudest

140x140 mm kandepostidele. Puittaladele olid kinnitatud täiendavad tugevdusprussid 50x100

mm. Ekspertarvamuse kohaselt on rõdu kandetarindi tugevus ja jäikus tagatud. Rõdu

kandetarindis ehituslikke puudusi ei tuvastatud. Kohtu hinnangul, tuginedes otsuse p-s 12

motiveeritule, vastab rõdu kandetarind ehitusnõuetele ja seega keskmisele kvaliteedile. Seega

tuleb hagejate nõue teise korruse rõdu uue kandekonstruktsiooni ehitamiskulude hüvitamiseks

jätta rahuldamata.

15. Järgmisena käsitleb kohus rõdul puuduvaid projektijärgseid puitreste. Ekspertarvamuse

kohaselt oli projekti kohaselt puitrestid rõdu konstruktiivses lahenduses. Projekti kohaselt ei

olnud rõdu puitrestid projekteeritud ehitise külge püsivalt ühendatuna, seega tuleb puitreste

käsitleda teisaldatava inventarina, mitte konstruktsiooni osana. Eksperdiarvamuse kohaselt ei ole

puitrestid ehituslik puudus. Kohtu hinnangul on tegemist siiski lepingutingimustele

mittevastavusega, kuna projekti kohaselt pidid puitrestid seal olema. Kuna aga puitrestide

puudumine pidi olema hagejatele nähtav ning hagejad on müügilepingu eseme üle vaadanud

ning selle seisukorrast teadlikud (lepingu p 2.5.3), siis ei vastuta kostja selle lepingutingimustele

mittevastavuse eest (VÕS § 218 lg 4). Seega tuleb hagejate nõue puitrestide kulude hüvitamiseks

jätta rahuldamata.

16. Järgmisena käsitleb kohus teise korruse magamistoa põrandakatte puuduseid. Hagejate väitel

on magamistoa parketi ja soojustuse niiskuskahjustused tingitud valesti teostatud katusekatte

ülespöördest ja puudulikust hüdroisolatsioonist. Ekspertarvamuse p 6.10 kohaselt katuslagede

katusekatete ülespööretes ehituslikke puudusi ei tuvastatud. P 6.6 kohaselt ei tuvastatud

paikvaatlusel garaaži katuse SBS-katte defekte ja kahjustusi. Ülespöörded seinale olid kuni 250

mm, ülespöördele oli paigaldatud terasprofiilist kate, mis vastab juhendites ja standardis EVS

838:2003 „Katused“ sätestatud nõuetele. Ekspertarvamuse p 6.8 kohaselt nii projektis kui ka

muutmisprojektis esitatud hoone arhitektuurse lahenduse kohaselt ei ole standardi EVS 838:2003

juhiseid võimalik täita – teise korruse põranda pind ja rõdu pind on projekteeritud samale

kõrgusele. Muutmisprojektis on rõdu pind +2,780 m ja magamistoa pind +2,800 m, st rõdu on 20

mm madalamal ning sajuvee äravool on lahendatud kaldega. Standardis EVS 838:2003 esitatud

juhis rõduuste juures ülespöörde kõrgusega 150 mm tegemiseks ei ole võimalik, kuna projektis

ja muutmisprojekti kohaselt on rõdu ja magamistoa põrand samal kõrgusel. Kuna välisseina ja

rõduuste liitekoha hüdroisolatsiooni lahendus ei vasta nõuetele, tuleks see teostada uuesti.

Sajuvesi on liitekoha kaudu tunginud konstruktsiooni ja magamistoa põrandakatet kahjustanud.

Seega teise korruse magamistoas on tekkinud niiskuskahjustus puudulikust hüdroisolatsioonist

tulenevalt.

Asjaolu, et kostja on juhtinud tähelepanu teise korruse magamistoa parketi niiskuskahjustustele,

on kinnitust leidnud ka hageja I vande alla ärakuulamisel (II kd, tl 123p.). Seega loeb kohus

tuvastatuks, et kostja olid enne müügilepingu sõlmimist teavitanud hagejaid asjaolust, et teise

korruse magamistoa põrand on saanud niiskuskahjustusi. Kuigi lepingutingimustele

mittevastavus on tuvastatud, ei vastuta kostja selle puuduse eest, sest juhtis sellele tähelepanu

( VÕS § 218 lg 4). Seega jääb rahuldamata hagejate nõue teise korruse magamistoa

niiskuskahjustuse kahjude hüvitamiseks.

17. Järgmisena käsitleb kohus teise korruse rõduga seotud puuduseid. Eksperdiarvamusega on

tuvastatud, et välisseina ja rõduuste liitekoha hüdroisolatsiooni lahendus ei vasta nõuetele. Kostja

on omaks võtnud asjaolu, et maja üleandmise päeval ilmnes, et teise korruse rõdu põrand vetrus

sinna peale astudes, st et OSB plaat oli järelikult niiskuskahjustuse saanud (II kd, tl 124p) ja

pooled möönsid, et tegemist on puudusega. Kostja kohtuistungil antud ütlused kinnitavad, et

kostja oli nõus rõdu põrandaga seotud puuduste kõrvaldamisega kaasnevad kulutused hüvitama

(II kd, tl 124p), kui hagejad leiavad ehitaja ning edastavad kostjale hinnapakkumised. Kohtu

hinnangul on tegemist pooltevahelise täiendava lepingulise kokkuleppega, milles kostja on

tunnistanud nimetatud puuduse olemasolu ja võtnud endale kohustuse nimetatud kulude

hüvitamiseks. Seega saavad hagejad nõuda nimetatud töödele tehtavate kulutuste hüvitamist

ulatuses, milles tööd ei ole veel tehtud VÕS § 108 lg 1 järgse täitmisnõudena.

VÕS § 132 lg 3 kohaselt hõlmab kahjuhüvitis eelkõige asja parandamise mõistlikud kulud, st

hüdroisolatsiooni parandustööde tegemise kulu. Ekspertarvamuse kohaselt tuleb rõdu põranda ja

rõduuste liitekoha nõuetekohase hüdroisolatsiooni tagamiseks OSB-plaat ja EPS plaadist alus

eemaldada (lisa 1 fotod 17-18) ja hoolikalt puhastada; pehastunud puitosad eemaldada; rõduuste

demonteerimine ei ole vajalik; teostada liitekoha ja uue lävepleki alune hüdroisolatsioon

ilmastikukindla mastiksiga; paigaldada veekindlast vineerist alus lävepleki alla; paigaldada

rõduuste ette min 2 mm paksusest roostevaba terasest läveplekk. Eksperdiarvamuse kohaselt

oleks selle puuduse eemaldamise kulu 1550 eurot. Hagejad on kahju suuruse tõendamiseks

esitanud ekspertarvamuse (I kd, tl 17p-18) ja Ränilinna Ehituse OÜ hinnapakkumise (I kd, tl 23),

kuid hagejate esitatud pakkumises on rõdu ehitusega seotud kulud grupeeritud koos muude

kuludega, mille hüvitamise kohustust kostjal ei ole, mistõttu kohus ei saa lähtuda hagejate

hinnapakkumisest. Kostja on esitanud rõdu ehitustööde osas AS RIS Ehitus hinnapakkumise (I

kd, tl 60), millest nähtub tööde maksumus 4459 eurot (read 1-6), RMC Ehitus OÜ

hinnapakkumise (I kd, tl I kd, tl 62), mille kohaselt tööde maksumuseks oleks 4989 eurot (read

1-6) ja Mammut KV OÜ hinnapakkumise (I kd, tl 63), summas 4146 eurot (read 1-6). Kuna

kohus on eelpool motiveerinud, et kostja ei pea hüvitama uue konstruktsiooni ehitamiskulusid,

va kulusid, mis seonduvad pehkinud puitosade eelmaldamise ja vahetamisega, siis arvestab

kohus eksperdiarvamuses loetletud vajalike töödega (rõduuste lävepleki eemaldamine ja aluse

puhastamine – 40 eurot; rõduuste plekialuse tihendamine ilmastikukindla mastiksiga – 340 eurot;

rõduuste läve veekindla vineeraluse ja 2 mm teraspleki paigaldus – 420 eurot; rõdu SBS-katte

osaline eemaldamine, OSB-plaadi asendamine – 180 eurot; rõdu asendatud OSB-plaadile SBS-

lisakiht – 90 eurot; rõdu täiendav SBS-kiht – 480 eurot), kokku 1550 eurot, millele lisanduvad

veo ja muud ettenägematud kulutused summas 150 eurot, seega 1700 eurot, milline summa tuleb

kostjal hüvitada hagejatele rõdu sooja- ja hüdroisolatsiooni parandamise katteks.

18. Järgmisena käsitleb kohus rõdu piirdepostidega seotud puuduseid. Ekspertarvamuse p 6.7

kohaselt rõdu piirdepostide kinnituste all olevas rõdu kandekonstruktsioonis visuaalselt

nähtavaid läbijookse ei tuvastatud. Paikvaatluse kohaselt on kinnitusplaadi alune

tihendusmastiks kasutusaja jooksul amortiseerunud ja kinnituskruvid lahti keerdunud. Rõdu

piirdepostid tuleks demonteerida ning paigaldada uuesti selliselt, et kinnitusplaadi alla jääb SBS-

kate. Lisaks tihendada plaadi alune ilmastikukindla tihendusmastiksiga ja kasutada tihendseibiga

kinnituskruve. Kohtu hinnangul pidid teise korruse rõdupiirete toekinnituste defektid olema

hagejatele maja ülevaatamise käigus nähtavad, mistõttu ei vastuta kostja lepingu eseme

lepingutingimustele mittevastavuse eest VÕS § 218 lg 4 kohaselt. Seega tuleb hagejate nõue

rõdupiirete paigaldamise kulude hüvitamiseks jätta rahuldamata.

19. Järgmisena käsitleb kohus esimese korruse elutoa põranda vajumisega seotud puudust.

Ekspertarvamuse p 6.9 kohaselt ei olnud paikvaatlusel võimalik tuvastada põranda varasemat

tehnilist seisundit. Betoonpõranda purunemise tõendamiseks on hageja esitanud fotod, millest

nähtub köök-elutoa betoonpõranda purunemine piki vundamentide sisemist serva. 28.12.2020

Kuldar Käsperi ekspertarvamuse kohaselt oli betoonpõrand purunemise tagajärjel vajunud kuni

25 mm. Eksperdi arvamuse kohaselt on esimese korruse köök-elutoa põranda aluskihtide

vajumine ja betoonpõranda purunemine ehituslik puudus. Eksperdi hinnangul pidi selliselt

paigaldatud põrandakate tuntavalt vetruma-kõikuma. Kostja vande alla antud ütluste kohaselt ei

olnud tema teadlik põranda vajumisest. Hageja I vande all antud ütlustest nähtub, et põranda

vajumine oli toimunud elutoas oleva diivani all. Kostja möönis kohtuistungil, et diivanit ta majas

elades kohapealt liigutanud ei olnud. Tuvastatud on, et kostja vastavast puudusest hagejaid ei

teavitanud, kuid vaidlust ei ole selles, et esimese korruse elutoa põrand oli vajunud ning

ekspertarvamusest nähtuvalt oli tegemist ehitusliku puudusega. Seega on tegemist varjatud

puudusega, mistõttu ei vastanud lepinguesemeks olev kinnisasi VÕS § 217 lg 2 p 1 kohaselt

lepingutingimustele.

Kahju suuruse tõendamiseks on hagejad esitanud asjatundja arvamuse (I kd, tl 15-18), Ränilinna

Ehituse OÜ pakkumise (I kd, tl 23), mille kohaselt kuluks esimese korruse põranda

korrastamiseks 5547 eurot. Kostja on esitanud vastavate ehitustööde osas AS RIS Ehitus

hinnapakkumise (I kd, tl 60), millest nähtub tööde maksumus 2110 eurot (read 9-10), RMC

Ehitus OÜ hinnapakkumise (I kd, tl I kd, tl 62), mille kohaselt tööde maksumuseks oleks 2239

eurot ja Mammut KV OÜ hinnapakkumise (I kd, tl 63), summas 1796 eurot. Ekspertarvamuses

toodud hinnakalkulatsiooni kohaselt maksaksid vastavad ehitustööd aga 3550 eurot. Kohus

lähtub ekspertarvamuses toodud hinnapakkumisest, sest kohtu hinnangul on hagejate

hinnapakkumine ülepaisutatud, parketi eemaldamine ja utiliseerimine maksab 602 eurot, kui

ekspertarvamuse kohaselt on võimalik sellist tööd teostada 180 euro eest, parketi kogupaigaldus

3010 eurot, kui eksperdiarvamuse kohaselt oleks kulu 2290 eurot. Eeltoodust tulenevalt lähtub

kohus riikliku eraeksperdi poolt avaldatud hindadest ning peab õiglaseks kahju hüvitamise

suuruseks 3700 eurot, sh veokulu ja ettearvamatud kulud 150 eurot.

Eeltoodut arvesse võttes tuleb kostjal hüvitada hagejatele lepingueseme mittevastavuse tõttu

lepingutingimustele 6514 eurot (3700+20%+1700+22%km).

20. Kasutusloa kehtetuks tunnistamise kulu. Kuna kohus ei tuvastanud müügieseme

lepingutingimustele mittevastavust katuslagede osas (kohtuotsuse p 10-12), ei ole põhjendatud

hagejate vastava nõude rahuldamine.

21. Kuna kohus rahuldab hagi osaliselt ja sellesarnases ulatuses, nagu on kohtumenetluses

kompromissina pakkunud kostja (I kd, tl 160), jätab kohus menetluskulud tervikuna hagejate

kanda, kes kompromissiga ei nõustunud (TsMS § 163 lg 2).

22. TsMS § 174 lg 1 näeb ette, et menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude

jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas,

millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 177 lg 1 p 1 kohaselt määrab kohus menetluskulude

rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses.

Kostja on palunud menetluskuludena hagejatelt välja mõista 21 152,22 eurot, mis koosneb

eksperditasust 4018 eurot ja esindajatasust 17 134,22 eurot.

Kohus on seisukohal, et hagejatelt tuleb kostja kasuks välja mõista eksperditasu summas 4018

eurot.

23. TsMS § 175 lg 1 järgi, kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava

kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud,

mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Nimetatud sätte järgi on

menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamine

kaalutlusotsus, mille kohus teeb eelkõige õigusabile kulunud aega ja asja keerukust arvestades.

Esindajakulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisel tuleb arvestada mh kohtuvaidluse

asjaoludega, asja keerukuse ja mahukuse, samuti menetlusdokumentide sisu ja mahuga. Lisaks

eeltoodule tuleb hinnata ka esindaja ühe tööühiku hinna, s.o esindaja tunnitasu põhjendatust ja

vajalikkust (vt kokkuvõtvalt Riigikohtu 14. aprilli 2021. a määrus tsiviilasjas nr 2-19-10324/42,

p 17).

Kohus märgib, et õigusabile tehtud kulutuste põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisel ei ole

kohtul kohustust analüüsida minutilise täpsusega iga üksiku õigusabitoimingu põhjendatust ja

vajalikkust eraldi. Õigusabikulu suurus peab tervikuna vastama tsiviilasja olemusele,

keerukusele ja mahule, sh menetlustoimingute hulgale.

Hagejatel on õigusabile kulunud ca 43 tundi ning kostjal ca 104 tundi. Hagejate esindaja

tunnihind on hinnavahemikus 120-140 eurot, millele lisandub käibemaks ja kostja esindajal kuni

31.12.2023 137,50 eurot ja alates 01.01.2024 135,24 eurot. Õigusabikulude osas leiab kohus, et

hageja kulud õigusabile on üldjuhul suuremad kui kostja omad, sest hagiavalduse koostamine on

olemuslikult aeganõudvam kui kostja vastuse kirjutamine. Käesoleval juhul on tsiviilasi olnud

keskmisest keerulisem ja mahukam ning aeganõudvam ja kostja esindaja on esitanud sisukaid ja

põhjendatud vastuseid, kuid kohtu hinnangul on esindaja ajakulu olnud siiski ülemäärane.

Ajakulu on paisutanud iga menetlusdokumendi kliendiga kooskõlastamine, samuti kõned

kliendiga ja kohtumiseks ettevalmistumine. Kohtu arvates ei pea nimetatud toimingute eest

vastutama täies ulatuses vastaspool. Samuti on mitmel juhul kohtule esitatavate dokumentide

koostamisele kulutatud aeg ülepaisutatud, eelkõige võttes arvesse lepingulise esindaja

tunnihinda, millest saab järeldada, et tegemist on kogenud ja seetõttu ka oma töös efektiivsema

esindajaga. Lisaks ei ole paljude kuluartiklite puhul arusaadav nende seos käesoleva tsiviilasjaga,

nt „kõne Ülole“, „Excel“, „kohtekspertiisist“, „AET“, „EHR analüüs“, „Kristel Kangilaski

ekspertiis“, „toimiku printimine“, „ehitaja vastus“, „kompromissi uuendamine“ jne. Poolte

seisund menetluses nii õiguslikust kui ka tõenduslikust vaatepunktist vaadates on olnud

võrreldav, mistõttu ei saa pidada mõistlikuks kostja rohkem kui 2 korda suuremat esindajakulu.

Mööndes, et esindajakulud ei pea olema mõlemal poolel võrdsed, ei saa põhjendatud

esindajakulude suurus niivõrd oluliselt erineda. Seda eriti arvestades asjaolu, et mõlema poole

esindajate tunnihind oli peaaegu sama. Kostja on palunud hüvitada ka esindaja 23. novembril

2023 ja 29. aprillil 2024 toimunud kohtuistungitele sõitmisele kulunud aja (Tallinn-Tartu-

Tallinn), kokku10 tundi, lähtudes tunnitasust 165 eurot. Kohtu hinnangul saab seda ajakulu

hüvitada vaid osaliselt.

Riigikohus on 29. septembri 2021 määruses tsiviilasjas nr 2-14-63261 leidnud, et alates 1.

augustist 2016 saab sõidule kulunud aja hüvitamisel lähtuda analoogia korras justiitsministri

26.07.2016 määrusega nr 16 kehtestatud advokaadile riigi õigusabi tasu maksmise ja kulude

hüvitamise korrast (kord). Alates 29. jaanuarist 2018 näeb korra § 151 ette hüvitise ka riigi

õigusabi osutaja sõidule kulutatud aja eest. Korra § 151 lg 1 alates 8. detsembrist 2018 kehtiva

redaktsiooni kohaselt, kui riigi õigusabi osutamise koht jääb advokaadibüroo asukohast

kaugemale kui 40 kilomeetrit, makstakse riigi õigusabi osutamise kohta ja tagasi jõudmiseks

kulutatud aja eest kokku täiendavat tasu vastavalt advokaadibüroo kaugusele, arvestades ühte

suunda. Sõiduaja eest makstava hüvitise suurus sõltub advokaadibüroo ja riigi õigusabi

osutamise koha vahemaast (korra § 151 lg 1 p-d 1-5). Tallinna Tartu vahemaa on keskmiselt 185

km, seega kohaldub korra § 151 lg 1 p 4, mille kohaselt kuulub edasi-tagasi sõidu eest

hüvitamisele 30 eurot. Seega on kohtu hinnangul põhjendatud määrata esindajakulu kindlaks

summas 60 eurot (2 x 30 eurot).

Kohus peab kostja esindaja põhjendatuks ajakuluks kuni 31.12.2023 25 tundi ja alates

01.01.2024 20 tundi, seega kokku 45 tundi. Sellest lähtudes loeb kohus kostja põhjendatud

esindajakuluks 7485 eurot (7425+60 eurot), millise summa peavad hagejad hüvitama kostjale.

Kuivõrd kostja on taotlenud ka viivise väljamõistmist, rahuldab kohus kostja taotluse välja

mõista solidaarselt N.E-lt ja U.H-lt hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt menetluskulude

suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivis võlaõigusseaduse § 113

lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

24. TsMS § 151 lg 3 kohaselt kui ekspert on oma kohustuse täitnud, maksab kohus talle tasu

välja sellest sõltumata, kas menetlusosalised on kulud ette tasunud või kas kulud on

menetlusosalistelt sisse nõutud. Tartu Maakohtu 20. mai 2024 määrusega on ekspert D.L-ile

tasutud kohtuistungil osalemise aja eest eksperditasu 475 eurot riigi vahenditest. Kuna

menetluskulud jäid hagejate kanda, siis tuleb solidaarselt hagejatelt välja mõista eksperditasu

kohtuistungil osalemise aja eest summas 475 eurot riigi tuludesse TsMS § 179 lg 1 alusel.

/allkirjastatud digitaalselt/

kohtunik