2-23-497/10 · Tartu Maakohus Viljandi kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

LIHTMENETLUSOTSUS

Otsuse tegemise koht ja aeg

Tartu Maakohtu Viljandi kohtumaja

4. juuni 2024

Tsiviilasja number ja hagi ese

nr 2-23-497

Hilda Invest OÜ hagi M.K. vastu tasumata üüri ja

kõrvalkulude 675,38 euro hüvitamiseks ja viivise alates

8.01.2023 kuni põhinõude (675,38 eurot) täitmiseni 0,06%

tasumata põhinõude osalt päevas väljamõistmiseks ning

tekitatud kahju 1858,50 euro hüvitamiseks ja viivise alates

8.01.2023 kuni põhinõude (1858,50 eurot) täitmiseni 0,06%

tasumata põhinõude osalt päevas välja-mõistmiseks

hagimenetlus lihtmenetlusena

Kohtunik

Kadi Aavik

Hagihind

2831,40 eurot

Hageja

Hilda Invest OÜ (registrikood: 14684692, asukoht Urga,

Raveliku küla, Kose vald, Harju maakond)

Hageja lepinguline esindaja

advokaat Päivi Margna (Advokaadibüroo LMP, e-post:

paivi.margna@lmp.ee)

Kostja

M.K. (isikukood: xxxxxxxxxxx; elukoht: xxxxxxxx x-x,

xxxxxxxx xxxx; e-post: xxxxxxxxxxx

@xxxxx.

xxx)

Kostja esindaja

Jurist Viljar Subka (AiWil Õigusbüroo OÜ, e-post:

viljar@aiwil.ee)

RESOLUTSIOON

1. Jätta hagi rahuldamata.

2. Jätta menetluskulud hageja kanda.

3. Välja mõista Hilda Invest OÜ-lt M.K. kasuks kostja kantud põhjendatud menetluskulud

648 eurot ja viivis tasumata menetluskuludelt alates käesoleva kohtuotsuse jõustumisest

kuni täitmiseni võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

4. Toimetada kohtuotsus kätte hageja esindajale ja kostja esindajale.

Edasikaebe kord ja selgitused

Kohtumenetluse poolel on kohtuotsuse peale õigus edasi kaevata Tartu Ringkonnakohtule

apellatsioonkaebuse esitamisega. Apellatsioonkaebuse esitamise tähtaeg on 30 päeva, alates otsuse

apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult

teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses

ei taotleta selle lahendamist istungil (TsMS § 630 lg 1, § 632 lg 1, § 633).

Arvestades hagihinda, mis ei ületa põhinõudelt 3500 eurot ning koos kõrvalnõuetega 7000 eurot,

on kohus lahendanud asja TsMS § 405 lg 1 kohaselt õiglase äranägemise kohaselt lihtsustatud

korras, kaldudes kõrvale üldistest menetlusreeglitest, s. o ilma kohtuistungi pidamiseta;

menetlusosalistele on teatatud õigusest olla kohtu poolt ära kuulatud.

Kohus ei anna luba lihtmenetlusotsuse edasikaebamiseks. See ei välista samas edasikaebeõiguse

kasutamist. Kohus selgitab aga, et lihtmenetluse asjas esitatud apellatsioonkaebus võetakse Tartu

Ringkonnakohtus menetlusse üksnes juhul, kui maakohtu otsuses on antud luba edasikaebamiseks

või kui maakohtu otsuse tegemisel on selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või on

selgelt rikutud menetlusõiguse normi või on selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis

oluliselt mõjutada lahendit (TsMS § 637 lg 21).

Menetluskulude jaotuse kohta tehtud kohtulahendit saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi

peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Menetluskulude

kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või

menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280

eurot (TsMS § 178 lg-d 1 ja 2).

ASJAOLUD

1. Hageja nõuab kostjalt hüvitist tasumata üüri ja kõrvalkulude eest 675,38 eurot, alates

08.01.2023 (k.a) kuni põhinõude täitmiseni viivist 0,06% põhinõude (675,38 eurot) tasumata osalt

päevas, kahjuhüvitist 1858,50 eurot, alates 08.01.2023 (k.a) kuni kahjunõude täitmiseni viivist

kahjunõude (1858,50 eurot) tasumata osalt päevas VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

Hageja palub jätta kõik menetluskulud kostja kanda ja välja mõista ka viivis menetluskuludelt.

2. Hageja märgib 11.01.2023 hagis, et kostja ja hageja seaduslik esindaja H.R. füüsilise isikuna

sõlmisid 29.12.2016 eluruumi üürilepingu, mille esemeks korteriomand asukohaga Xxxx-xxxxx

xx-xx, xxxxxxxx xxxx. H. R. asutas 19.03.2019 osaühingu Hilda Invest OÜ (registrikood

14684692), s.o hageja. Vahetult pärast hageja asutamist andis hageja seaduslik esindaja talle

kuuluva eluruumi koos eluruumi juurde käivate kehtivate lepingutega 01.04.2019 tasuta

kasutamise lepingu alusel üle hagejale.

3. Hageja ja kostja sõlmisid 22.04.2019 uue parandatud eluruumi üürilepingu. Kostja allkirjastas

22.04.2019 üürilepingu ja nõustus seega, et üürileandja isik on muutunud. Üürilepingu p-i 3

muudeti 21.09.2022. Taaskord kinnitas kostja lepingu allkirjastamisega, et nõustub üürilepingu p-s

1.7.2 toodud kinnitusega üürileandja õiguste ja volituste kohta. Üür tasuti just hageja

arvelduskontole, mitte hageja seadusliku esindaja arvelduskontole.

4. Alates 21.09.2022 üürilepingu sõlmimisest tekkisid kostjal eluruumiga seoses mitmed

pretensioonid, sh heideti hagejale ette, et eluruumi välisuks logiseb ning loginast tekkiv müra ei

lase üürnikul ja tema perekonnal magada. Samal ajal tekkisid hageja ja kostja vahel ka muud

pinged, mis olid eelkõige seotud üürilepingu p 5.1.5 rikkumisega kostja poolt („Üürileandja

kohustub tagama oma kohustusi kohaselt täitnud Üürnikule Eluruumi kasutamise võimaluse. Teisi

isikuid, sh perekonnaliikmeid, võib Eluruumi majutada Üürileandja eelneval kirjalikul nõusolekul.

Üürileandja võib nõusoleku andmise eeldusena nõuda teiste isikute ühinemist Üürniku Lepingust

tulenevate kohustustega või Üürniku kõrval Lepingu pooleks asumist.“) Vaatamata üürilepingus

sätestatule majutas kostja ilma üürileandja ehk hageja nõusolekuta eluruumis ka oma alaealisi

lapsi ning elukaaslast (hiljem abikaasat). Kuigi hagejal ei olnud iseenesest midagi selle vastu, et

kostja majutab eluruumis oma alaealisi lapsi ilma hageja nõusolekuta (kuigi üürilepingu kohaselt

oli nõusolek vajalik), siis elukaaslase sissekolimine ilma hageja eelneva kirjaliku nõusolekuta

tundus hagejale ebaõige.

5. Hagejale sai teatavaks, et kostja on hakanud üürilepingu esemeks olevat eluruumi kasutama

äritegevuse jaoks, registreerides eluruumi oma äriühingu Xxxxx xx (registrikood xxxxxxxx(dtl

30-37), mis oli vastuolus üürilepingu p-ga 5.2.1.

6. Hageja ütles üürilepingu 12.10.2022 korraliselt 3-kuulise etteteatamisega üles. Üürileping

poolte vahel pidi lõppema 12.01.2023.

7. Kostja asus hageja jaoks 20.11.2022 üllatuslikult seisukohale, et pooltevaheline üürileping ei

ole kehtiv ja seetõttu on kostjal õigus lõpetada üürileping lepingust ning seadusest tulenevaid

tähtaegasid ja nõudeid järgimata. Kostja teavitas resoluutselt, et vabastab eluruumi 12.12.2022,

mistõttu pidi hageja tagama, et hageja poolelt oleks keegi, kes saaks eluruumi vastu võtta

(kehvade teeolude tõttu ei olnud võimalik hageja seaduslikul esindajal endal kohale minna).

Hageja seaduslik esindaja volitas korterit vastu võtma V.P.(P.).

8. Kui hageja eluruumi üle vaatama läks, tuvastas ta, et eluruumist on puudu mitmed

mööbliesemed, mis said fikseeritud eluruumi üleandmisaktis, mh eluruumi elutoa sektsioonkapp,

esiku riidenagi-jalatsikapp ja magamistoa öökapp. Samuti on eluruumil puudused, mis kindlasti ei

ole hõlmatud hariliku kulumisega. Nimelt on rikutud eluruumi elutoa uks ja vannitoa uksepiit.

Kokku on hagejale tekkinud kahju hinnanguliselt summas 1231,84 eurot, millest mööbli väärtus

kokku on hinnanguliselt 1156 eurot ja puuduste kõrvaldamise väärtus 75,84 eurot. Väärtuse

aluseks on hageja võtnud sarnaste mööbliesemete hinnad ON24 e-poes, kusjuures iga mööblitüki

puhul valis hageja kõige odavamad versioonid. Ukse ja uksepiida parandamise väärtusena on

hageja võtnud aluseks hinnad K-Rauta veebipoes (taaskord võetud aluseks odavaimad tooted),

millele on lisanud 20% tööde teostamise kuluna. Hageja nõuab VÕS § 128 lg 3 alusel varalise

kahju, st mööbliesemete väärtuse, hüvitamist 1156 euro ulatuses.

9. Samuti ei ole kostja endiselt tasunud üürilepinguga kokkulepitud tasusid (üür ja kõrvalkulud),

mille tasumise kohustus kostjal kuni üürilepingu lõppemiseni oli. Kostja kohustus muuhulgas

tasuma üüri 320 eurot kuus ja kõrvalkulusid. Tasumata on:

-

osaliselt oktoobri 2022 kõrvalkulud 72,06 eurot (arve nr A221113-1), kommunaalid

243,27 eurot, kostja on tasunud vaid 171,21 eurot);

-

täielikult novembri 2022 kõrvalkulud 202,80 eurot (arve nr A221208-1);

-

täielikult detsember 2022 kõrvalkulud 180,85 eurot ja üür 320 eurot;

-

täielikult jaanuar 2023 kõrvalkulud üürilepingu kehtivuseni 79,68 eurot ja üür

jaanuar 2022 eest kuni üürilepingu kehtivuseni 123,87 eurot (320/31x12).

10. Hageja nõuab kostjalt ka üürilepingu p 3.6 alusel viivist 0,06% tähtaegselt tasumata summalt

iga viivitatud päeva eest, kokku 16,12 eurot.

11. Kostja on kehtiva üürilepingu alusel tasunud hagejale tagatisraha (VÕS § 308 lg 1) ühe kuu

üürile vastavas, s.o. 320 eurot. Seetõttu tasaarvestab hageja oma nõuded kostja vastu osaliselt

tagatisraha arvelt. Hageja üürilepingust tulenev nõue kostja vastu on seega 675,38 eurot (tasumata

üür + tasumata kõrvalkulud + viivis – tagatisraha).

12. Lisaks eelnevale, kuna kostja ei näidanud välja, et on valmis leidma asjale kohtuvälise

lahenduse, pidi hageja oma õiguste teostamiseks kasutama õigusabi, mistõttu on hageja kandnud

kohtuväliseid õigusabikulusid. Hageja nõustamiseks, kostja avaldusele vastuse koostamiseks ja

hageja nõustamises suhtluses kostjaga on hagejale osutatud kokku õigusteenust 626,66 euro

ulatuses.

KOSTJA VASTUS

13. Kostja märgib 16.02.2023 vastuses, et hagi tuleb jätta läbi vaatamata või alternatiivselt

rahuldamata. Menetluskulud tuleb jätta hageja kanda.

14. Kostja leiab, et hageja ja kostja vahel puudub lepinguline suhe. Hageja ja kostja vahel

21.09.2022 sõlmitud eluruumi üürileping on tühine, kuna lepinguese oli kostja valduses H. R. ja

kostja vahel 29.12.2016 sõlmitud kehtiva suusõnalise tähtajatu eluruumi üürilepingu poolte vahel

samal päeval allkirjastatud eluruumi üleandmisakti alusel. Seega hageja valduses ei olnud

korteriomandit asukohaga Xxxx-xxxxx xx-xx, xxxxxxxx, mida oleks saanud kostjale üürida.

Kostja sõlmis 21.09.2022 tühise eluruumi üürilepingu hagejaga, kuna oli H. R. poolt viidud

tahtlikult eksitusse ja kostja oli sundseisus, kuna temal oli koos lastega vaja eluruumi. H. R. e-kiri

kinnitab, et hageja nõue hüvitada tekitatud kahju 1858,50 euro on alusetu, kuna vana mööbli

lammutamine ja utiliseerimine toimus korteri omaniku H. R. nõusolekul ja teadmisel. Eluruumi

üürileping lõppes 12.12.2022 korteriomandi valduse üleandmisega V. P.. 15.12.2022 edastas H. R.

kostjale e-kirja milles teatas, et kostja soovile vastu tulles lõpetab H. R. kostja poolt õiguslikuks ja

kostja jaoks ainukehtiva üürilepingu ühepoolselt üürniku poolt üürilepingu rikkumise tõttu.

15. Kostja ei ole hagi p 1.1 kirjeldatud ja hagi lisana 1 esitatud eluruumi üürilepingut H. R.ga

kirjalikult sõlminud ega seda allkirjastanud. H. R. ja kostja vahel oli 29.12.2016 sõlmitud suuline

tähtajatu eluruumi üürileping. H. R. oli üürileandja ja kostja oli üürnik, kuna H. R. ja kostja on

29.12.2016 allkirjastanud eluruumi üleandmisakti, mille alusel H. R. andis kostjale üle

vaidlusaluse korteriomandi valduse. Samuti tegid 02.06.2017 H. R. ja kostja eluruumi

üleandmisaktis muudatusi. Seisuga 01.04.2019 puudus H. R.l vaidlusaluse korteriomandi, mille H.

R. vara tasuta kasutamise lepinguga soovis anda tasuta kasutamiseks koos eluruumi juurde käivate

kehtivate lepingutega äriühingust hagejale, valdus. H. R. ja hageja vahel 01.04.2019 sõlmitud vara

tasuta kasutamise leping on kostja hinnangul seetõttu tühine. Samuti on alust arvata, et sõlmitud

vara tasuta kasutamise leping on fabritseeritud tagasiulatuvalt, kuna H. R. ei ole kostjat selle

lepingu sõlmimisest teavitanud.

16. Kostja ei ole 22.04.2019 hagejaga sõlminud hagi p 1.3 märgitud uut parandatud eluruumi

üürilepingut, kus on käsitsi parandatud üürisummat (hagi lisa 4). Samuti puudub sellel lepingul

kostja allkiri. Hageja ja kostja vahel puudub lepinguline suhe. Vaidlusalune korteriomand oli

kostja valduses H. R. ja kostja vahel 29.12.2016 sõlmitud kehtiva suusõnalise tähtajatu eluruumi

üürilepingu ja samal päeval allkirjastanud eluruumi üleandmisakti alusel. Hageja valduses ei olnud

korteriomandit, mida oleks saanud kostjale üürida. Kostja sõlmis 21.09.2022 hagejaga tühise

eluruumi üürilepingu (hagi lisa 5), kuna oli H. R. poolt viidud tahtlikult eksitusse ja sundseisus,

kuna tal oli koos lastega vaja eluruumi.

17. Kostjal tekkisid pretensioonid seoses korteri amortiseerunud välisuksega. Kostja pretensioon

oli seotud naabrite hilisõhtuse- ja öise liikumisega, mille tõttu logises/kolises korteri välisuks väga

häirivalt ja see mõjutas kostja päevaseid otsuseid ja tegemisi. Korteriomanik H. R. ei soovinud

kulutada raha amortiseerunud korteri välisukse remontimiseks või selle ära vahetamiseks ja pigem

otsustas kostjale saata 12.10.2022 e-kirjaga kirjaliku teavituse, milles teavitab kostjat, et tema H.

R., korteri, asukohaga Xxxxxxxx xxxx, xxxx-xxxxx xx-xx omanik ja üürileandja, lõpetab

üürilepingu 3-kuulise etteteatamisega (dtl 86).

18. Hagejale ja tema juhatuse liikmele H. R.le ei saanud tulla üllatuseks olukord, mida kostja oma

20.11.2022 avalduses kirjeldas, kuna selle olukorra tekitas H. R. ise oma käitumise ja õigusvastase

tegevusega. Kostja ja H. R. kokkuleppel andis 12.12.2022 kostja korteriomandi valduse üle

korteriomaniku volitatud esindajale V. P.le (dtl 88-89). Seega seisuga 12.12.2022 lõppes H. R. ja

kostja vahel 29.12.2016 sõlmitud suusõnaline tähtajatu eluruumi üürileping. Samuti on kostja

poolt korteriomandi valduse üle andmise fakt fikseeritud Xx xxxx-xxxxx xx, xxxxxxxx esindaja

poolt 12.12.2022 (dtl 90). Kostja on tasunud kõik korteri üürimisega seotud kulud kuni

12.12.2022. See kuidas korteri omanik ja üürileandja H. R. ning hageja seda raha omavahel

jagavad ei puutu kostjasse.

19. Pretensioonid kostjale mööbliesemete ja eluruumi puuduste osas on alusetud. Samuti on

alusetu ja tõendamata hageja kahjunõue 1231,84 eurot, millest 1156 eurot mööbli väärtus ja

puuduste kõrvaldamise väärtus on 75,84 eurot. H. R. ja kostja vahel 29.12.2016 allkirjastanud

eluruumi üleandmisaktist (dtl 47) nähtub eluruumi seisund ja seal olev mööbel ning muud esemed.

Eluruumist puuduolevad vanad mööbliesemed on lammutatud ja utiliseeritud H. R. teadmisel ja

nõusolekul, kes edastas 07.11.2022 kostjale e-kirja, milles kirjutab „Kirjutasite mulle, et saite

hakkama sanitaarremondiga, saite hakkama osa mööbli lammutamise ja utiliseerimisega

(minupoolsel vastutulekul) aga uks liistule väikest tihendit panna ei suuda“ (dtl 86). Nimetatu

kinnitab, et hageja nõue hüvitada tekitatud kahju 1858,50 eurot on alusetu. Eluruumi elutoa

sektsioonkapi osas on korteriomanik H. R. andnud 11.07.2021 e-kirjaga kostjale teada, et temal

pole selle suure sektsiooniga midagi teha ja kui kostja selle lahtivõtmise ja utiliseerimise oma

kanda võtab, siis võib selle ka ära viia (dtl 94). Kostja viiski selle sektsioonikapi minema. Kostja

jättis 12.12.2022 H. R.le tagastatud korterisse ka kaasaegset mööblit, mille kohta H. R.l

vastuväiteid kostjale esitanud ei ole (dtl 100-105). Eluruumides olevad puudused on hõlmatud

hariliku kulumisega, kuna korteris on viimati remonti tehtud 2013. aastal.

20. Kostjal ei ole kohustust tasuda hagejale mingeid tasusid, mis on väljatoodud hagiavalduse p-s

2.5. H. R. edastas 15.12.2022 kostjale e-kirja „Vastuseks Teie üürilepingu lõpetamise avaldusele“,

milles teatab, et kostja soovile vastu tulles lõpetab H. R. kostja poolt õiguslikuks ja kostja jaoks

ainukehtiva üürilepingu ühepoolselt üürniku poolt üürilepingu rikkumise tõttu (dtl 91-93).

Nimetatud avalduses viidatakse, et kostja võlgnevuse summa H. R.le on kokku 12905,53 eurot. H.

R. palub võlgnevus likvideerida 20.12.2022, sest vastasel korral on H. R. sunnitud pöörduma

kohtu poole nõude tuvastamiseks ja sissenõudmiseks. Kostja ei ole kunagi saanud hagejalt

esemeid, millede omastamises ja hävitamises hageja kostjat süüstab. Kostja ja hageja vahel ei ole

kehtivat eluruumi üürilepingut, millest tulenevalt oleks kostjal tekkinud kohustus tasuda hagejale

mingeid summasid. Samuti on hageja ja kostja vahel sõlmitud eluruumi üürileping kostja

hinnangul tühine.

HAGEJA TÄIENDAV SEISUKOHT

21. Hageja on 03.03.2023 täiendavas seisukohas mh märkinud, et kostja on allkirjastanud kõik

eluruumi üürilepingud, st kostja on alates 1.04.2019 nõustunud ja kinnitanud hageja astumist

üürileandja isikuks.

22. Kostja ei ole põhjendanud, millisele TsÜS sättele tuginedes on üürileping hageja ja kostja

vahel tühine. Hageja rõhutab, et kostja hinnangul on tühine vaid eluruumi üürilepingu viimane,

s.o. 21.09.2022 muudatus, samas kui 22.04.2019 eluruumi üürilepingu muudatus, mille pooleks on

samuti hageja, on kostja arvates kehtiv.

23. Kostja viitab sundseisule ja eksitusele 21.09.2022 üürilepingu sõlmimisel, kuid ei ole oma

vastuväidet põhjendanud ega tõendanud, sh ei ole kostja tõendanud ega selgitanud, milles seisnes

hageja seadusliku esindaja poolne eksitusse viimine. Kostja oli juba aprillis 2019 sõlminud

üürilepingu muudatuse, mille pooleks oli hageja. Seega olid kostjale kõik sellised asjaolud aastaid

teada. 21.09.2022. a eluruumi üürilepingu muudatusega muudeti vaid üürilepingu p-i 3 (üür ja

kõrvalkulud), mida hageja ei olnud aastaid tõstnud.

24. Hageja selgitab, et see, et ülesütlemisavaldus on saadetud hageja ametlikult e-postilt ning

poolte tavast (vt nt dtl 94) tulenevalt pidi kostja aru saama, et kui hageja asemel kirjutab hageja

seaduslik esindaja, siis tegutseb hageja seaduslik esindaja hageja nimel ja eest. Kostja on

pooltevahelises käibes alates aprillist 2019 tunnustanud fakti, et üürileandjaks on hageja, tasudes

üüri hageja arvelduskontole, mitte enam hageja seadusliku esindaja kontole. Seega ei ole eluliselt

usutav, et kostja ei teadnud ega nõustunud eluruumi üürilepingus üürileandja vahetusega. Sellest,

et hageja eest kirjutas kostjale hageja seaduslik esindaja, ei saa teha järeldust, nagu oleks taas

lepingupooleks hageja seaduslik esindaja. Hageja selgitab kostjale, et äriühing kui selline ei oma

kirjaoskust ja äriühingu juhatuse liige esindab äriühingut, mh asjaajamises üürnikuga.

25. Viimane kehtiv eluruumi üürilepingu muudatus sõlmiti 21.09.2022 ning eluruumi üürileping

öeldi üles 12.10.2022. Kuna hageja poolt 12.10.2022 tehtud ülesütlemisavaldus on kehtiv, siis tuli

pooltel edasises suhtes lähtuda just sellest. Fakt, et kostja kolis eluruumist varem välja, kui

ülesütlemisavalduse alusel oleks kostja kohustatud olnud, ei muuda olematuks kostja kohustusi

hageja ees kuni üürilepingu kehtivuseni. Hageja oli valmis kompromissi korras eluruumi

üürilepingu varem lõpetama, kui kostja kõrvaldab juba tekkinud võlgnevuse (dtl 44-45), kuid

kostja sellise kompromissiga ei nõustunud. Seega lõppes pooltevaheline üürileping 12.01.2023.

Hageja rõhutab ka, et 29.12.2016 eluruumi üürileping ei olnud suuline, vaid oli kirjalik (dtl 10-

16), mistõttu on kostja kohust teadlikult eksitada proovinud. Mh on 2016. a üürilepingu punktiga

ette nähtud, et üürnikul on õigus igal ajal leping üles öelda, teatades sellest üürileandjale kirjalikult

vähemalt kolm (3) kuud ette (p 6.2). Kostja ei ole tõendanud, et ta oleks 12.12.2022 kolm kuud

varem üürilepingu üles öelnud.

26. Vastuse p-s 15 on kostja viidanud hageja 15.12.2022 kirjale, kuid kostja ei ole selgitanud,

mida selle kirjaga tõendada või selgitada tahetakse, st millist asjas tähtsust omavat asjaolu kostja

selle dokumendiga tõendab. Seega tuleb vastav tõend jätta asja juurde võtmata. Hageja ei nõustu

kostjaga vastuse punktis 16 toodud asjaoludega. Üleandmisakt (hagiavalduse lisa 13) oli

29.12.2016 üürilepingu viimane leht ja seega allkirjastati sealsega nii akt ise kui ka üürileping.

Vaatamata eelnevale, isegi kui nõustuda kostjaga (mida hageja kindlasti ei tee), siis on poolte

vahel digitaalselt allkirjastatud üürileping 21.09.2022 seisuga.

27. Hageja märgib, et asja valdus võib olla ka kaudne ja kaudne valdus omandatakse asja

väljanõudeõiguse loovutamisega omandajale, kui asja võõrandaja ise või kolmas isik jääb asja

valdama (AÕS § 37). Seega ei määra tasuta kasutamise lepingu sõlmimise juures rolli asjaolu, kas

tasuta kasutusse andja valdab asja otseselt ning leping on sõlmitud õiguspäraselt ka siis, kui tasuta

kasutamise lepinguga antakse üle asja kaudne valdus.

28. Hageja ei nõustu kostja väitega, et 22.04.2019. a lepingumuudatust pooled sõlminud ei ole.

Hageja toob välja, et nagu ka kostja kinnitanud on, siis esimene eluruumi üürileping sõlmiti 2016.

a kahe eraisiku vahel. Alates aga 22.04.2019 muudatuse sõlmimisest on kostja hakanud üüri

tasuma hagejale (vt nt dtl 54).

29. Kui kostjal tõesti olid niivõrd tõsised etteheited eluruumile, et mõjutatud oli kostja päevased

otsused, siis oli kostjal sarnaselt hagejaga õigus leping korraliselt üles öelda. Kostja seda õigust ei

kasutanud. Kostja viitab, et üürileping lõppes 12.12.2022, kuid kostja ei selgita, millisel alusel või

millele tuginedes just siis üürileping lõppes. Hageja rõhutab, et eluruumi üürilepingu

ülesütlemiseks on seaduses sätestatud konkreetne kord, mida tuleb ka kostjal kui üürnikul järgida.

Kui kostja ei olnud üürilepingut üles öelnud, siis jääb hagejale arusaamatuks, miks peaks üksnes

valduse üleandmist lugema eluruumi üürilepingu lõppemise kuupäevaks.

KOHTU PÕHJENDUSED

30. Kui kohus menetleb hagi lihtmenetluses, võib põhjendavas osas piirduda üksnes õigusliku

põhjenduse ja tõendite, millele on rajatud kohtu järeldused, märkimisega (TsMS § 444 lg 2). TsMS

§ 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.

31. Kohus leiab, et hagile lisatud dokumentide alusel on tuvastatav (dtl 10-13), et kostja (endise

perekonnanimega M.) ja H.R. füüsilise isikuna sõlmisid 29.12.2016 korteriomandi asukohaga

Xxxx-xxxxx xx-xx, xxxxxxxx xxxx kirjaliku tähtajatu üürilepingu koos eluruumi

üleandmisaktiga. Kuigi üürilepingul puudub kostja allkiri, on allkiri olemas üleandmisaktil (dtl

47), millega on tuvastatav, et tegemist oli kirjaliku, mitte suulise üürilepinguga. See, et

üleandmisakt oli üürilepingu osa, tuleneb vastava lepingu p-st 1.6.

32. Pooltel on vaidlus mh küsimuses, kas hilisemad üürilepingu muudatused on sõlmitud hoopis

hageja kui äriühingu ja kostja vahel ning kas hagejal oli õigus üürileping korraliselt üles öelda ja

kas kostjal oli õigus üürileping erakorraliselt üles öelda.

33. Võlaõigusseadus (VÕS) § 271 järgi kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma

teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest

tasu (üüri). VÕS § 276 järgi on üürileandja kohustatud asja üürnikule üle andma kokkulepitud

ajaks koos päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise

selles seisundis lepingu kehtivuse ajal ja üürnik peab asja kasutama hoolikalt ja vastavalt

sihtotstarbele, millest üürileandmisel lähtuti. VÕS § 13 lg 1 sätestab, et lepingut võib muuta või

lepingu võib lõpetada lepingupoolte kokkuleppel või lepingus või seadusega ettenähtud muul

alusel. Kohtuotsuse p-s 32 nimetatud üürilepingu p-s 9.1 oli kirjas, et lepingu tingimusi võib

muuta üksnes poolte kirjalikul kokkuleppel. Kirjaliku vormi mittejärgimisel on muudatused

tühised.

34. Kohtule ei ole esitatud kostja poolt 22.04.2019 allkirjastatud üürilepingu muudatust (dtl 17-

21), mistõttu ei ole vastava muudatuse kokkuleppeline sõlmimine tõendatud, kuid on esitatud

hageja (seadusliku esindaja H. R.) ja kostja vahel 21.09.2022 sõlmitud (dtl 23-27) digitaalselt

allkirjastatud üürileping, mis puudutab sama korteriomandit, kus kostja juba H. R. kui eraisiku ja

korteriomanikuga sõlmitud üürilepingu alusel elas. Kohtu hinnangul on viimati nimetatud

üürilepingu alusel tuvastatav uue lepingu sõlmimine hageja ja kostja vahel. Samas tuleb kohtul

õiguslikus plaanis hinnata 21.09.2022 üürilepingu sisu ja eesmärki kohtule teadaolevate asjaolude

valguses. Nimelt sätestab 21.09.2022 üürilepingu p 1.4, et üürileandja kohustub eluruumi valduse

üle andma ja üürnik vastu võtma hiljemalt 01.11.2022. Ka üüriarvestus pidi toimuma alates

nimetatud kuupäevast (p 3.2). Samas ei ole vaidlusalune, et kostja elas korteriomandis juba alates

2016. aastast, seega oli kostjal tegelik otsene valdus korteriomandile juba ammu üle läinud ja

kohtule teadaolevalt ei olnud kostja vahepeal korterist välja kolinud. Juba 12.10.2022, st enne

21.09.2022 sõlmitud lepinguobjekti üleandmiskohustuse täitma pidamist 01.11.2022 ja ca 3

nädalat pärast lepingu sõlmimist, saatis H. R. kostjale endale kui korteriomanikule viidates selle

üürilepingu korralise ülesütlemise teate (dtl 42), mh põhjendustel, et üürileandja ei oma huvi

üürida korterit mitmekordselt alla turuhinna. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 89 lg 1

sätestab, et näilik on tehing, mille puhul pooled on kokku leppinud, et tehingu tegemisel tehtud

tahteavaldustel ei ole avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi, sest pooled tahavad jätta

mulje tehingu olemasolust või varjata tehingut, mida nad tegelikult teha tahavad. Sisuliselt on

pooled kohtu hinnangul soovinud jätta muljet tehingu olemasolust, kuigi tegelikkuses üürilepingu

täitmisele omaseid toiminguid ei ole tehtud – lepinguobjekti üle ei antud ja see oli juba aastaid

olnud kostja valduses. Juba enne väidetava tehingu alusel esimese üürimakse tegemist 01.11.2022

avaldas H. R., et ei soovigi sellise hinnaga objekti üürida. Kohus leiab, et 21.09.2022 hageja ja

kostja vahel sõlmitud üürileping oli TsÜS § 89 lg 1 tähenduses näiline tehing. Sama paragrahvi lg

2 kohaselt on näiline tehing tühine. TsÜS § 84 lg 1 järgi ei ole tühisel tehingul algusest peale

õiguslikke tagajärgi. Seega kehtis vaidlusaluse korteriomandiga seonduvalt jätkuvalt H.R. kui

eraisiku ja korteriomaniku ning kostja vahel sõlmitud 29.12.2016 kirjalik tähtajatu üürileping ning

sellest tulenevalt sai üürileandjale lepingust tulenevaid õigusi teostada üksnes H. R. kui eraisik.

35. Üürilepinguga seonduvalt on erisättena võimalik üürniku nõusolekuta üürilepingu üleminek

üksnes seaduses sätestatud ammendavatel juhtudel, nt üüritud kinnisasja omaniku vahetumisel

(VÕS § 291). Kohtule ei ole esitatud andmeid, et vaidlusaluse korteriomandi omanik oleks hageja.

Kohtule on esitatud hageja ja H.R. vahel sõlmitud vara tasuta kasutamise leping (dtl 15-16),

millest ei saa aga tuvastada ega järeldada, et kostjale üüritud korteriomand on vahetanud

omanikku. Samuti ei ole nimetatud leping allkirjastatud kirjalikult kostja poolt, millest saaks

jaatada kostja nõusolekut üürilepingu poole vahetamiseks (VÕS § 179). Asjaoluga, et kostja on

tasunud üürimakseid hagejale kui kolmandale isikule, ei saa täita kirjaliku lepingumuudatuse

kokkuleppe või nõusoleku nõuet, mis on sätestatud pooltevahelises 29.12.2016 üürilepingus.

Samuti võimaldab võlaõigusseadus täita lepingust tulenevaid kohustusi kolmandale isikule. Nii

sätestatakse seaduses, et lepingus võib ette näha või võlasuhte olemusest tuleneda, et kohustus

tuleb võlausaldaja asemel täita kolmandale isikule (leping kolmanda isiku kasuks) (VÕS § 80 lg

1). Samuti on võimalik, et kui kohustus on täidetud isikule, kes ei ole võlausaldaja (nt

üürileandja), loetakse kohustus täidetuks, kui kohustus sellele isikule täideti täitmise

vastuvõtmiseks õigustatud isiku nõusolekul või kui täitmise vastuvõtmiseks õigustatud isik kiitis

sellele isikule täitmise hiljem heaks (VÕS § 79 lg 1). Kohtule esitatud faktilistest asjaoludest ja

tõenditest ilmneb, et üürileandja H. R. on kiitnud heaks, et kostja on üürimakseid tasunud

hagejale, kuid sellest ei saa tuletada kostja varasemat kirjalikku nõusolekut üürileandja

vahetamiseks.

36. Kuivõrd kohus on seisukohal, et kehtiv üürileping oli 29.12.2016 sõlmitud kostja ja H. R. kui

eraisiku, mitte kostja ja hageja vahel, ning 21.09.2022 sõlmitud üürileping oli tühine, ei ole

hagejal kui äriühingul üürilepingust tulenevaid nõudeid kostja vastu. Seega jätab kohus hagi täies

ulatuses rahuldamata.

37. TsMS § 162 lg 1 alusel jätab kohus menetluskulud hageja kanda. Menetlusosalist esindanud

lepingulise esindaja kulud mõistab kohus välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses (TsMS § 175 lg

1). Menetluskulude kindlaksmääramise taotluse (dtl 107-108) kohaselt olid kostja õigusabikulud

648 eurot (4,5 h õigusabi). Kohtu hinnangul oli nimetatud kulu täiel määral vajalik ning kooskõlas

tsiviilasja olemuse ja esindaja tehtud toimingute mahuga ning tuleb hagejalt kostja kasuks välja

mõista. TsMS § 177 lg 2 ja kostja taotluse alusel mõistab kohus hagejalt kostja kasuks tasumata

menetluskuludelt alates käesoleva kohtulahendi jõustumisest kuni nõude täitmiseni välja viivise

VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

/allkirjastatud digitaalselt/