3-24-1086/13 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtunik

Monika Laatsit

Määruse tegemise aeg ja koht

31.05.2024, Tallinn

Haldusasja number

3-24-1086

Haldusasi

X ja Y kaebus Saku Vallavalitsuse 21.02.2023

ehitusloa nr 2312271/01322 tühistamiseks

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Kaebajad X ja Y, ühine esindaja vandeadvokaat

Kristo Kallas

Vastustaja Saku vald, esindaja vandeadvokaat Indrek

Lillo

Kolmas isik I OÜ Prisma Kinnisvarabüroo ja kolmas

isik II OÜ Prisma Ärimajad, ühine esindaja

vandeadvokaat Raul Keba

Kolmas isik III C

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 23.04.2024 määrus

Menetluse alus ringkonnakohtus

X ja Y määruskaebus

RESOLUTSIOON

1. Võtta menetlusse X ja Y määruskaebus Tallinna Halduskohtu 23.04.2024 määruse

resolutsiooni p 8 peale.

2. Võtta asja juurde X ja Y määruskaebusele lisatud foto ning OÜ Prisma

Kinnisvarabüroo ja OÜ Prisma Ärimajad 21.05.2024 ja 26.05.2024 vastustele lisatud

tõendid.

3. Jätta X ja Y määruskaebus rahuldamata ning Tallinna Halduskohtu 23.04.2024

määruse resolutsiooni p 8 muutmata.

EDASIKAEBAMISE KORD

Määrus ei ole edasikaevatav (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 252 lg 7).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Saku Vallavolikogu kehtestas 08.02.2007 otsusega nr 21 Aiandi tn 2b detailplaneeringu.

Detailplaneeringu kohaselt määrati Aiandi 2b kinnistule ehitusõigus 3-korruselise 8–10

korteriga elamu püstitamiseks; detailplaneeringu põhijoonisel määrati korterite arvuks 10 ja

seletuskirjas 8. Elamu ehitisealuseks pinnaks määrati 350 m2, kõrguseks 10,65 m (3 korrust) ja

maksimaalseks brutopinnaks 1000 m2. Saku Vallavolikogu tunnistas 21.06.2018 otsusega nr 43

detailplaneeringu kehtetuks. Otsuse põhjenduste kohaselt asub ehitisregistri andmetel Aiandi tn

2b maaüksusel ühekorruseline korterelamu, mille ehitisealune pind on 228 m2 ja hoone kõrgus

5,6 m. Omanik soovib olemasolevat korterelamut laiendada 2-korruseliseks korterelamuks.

3-24-1086

2(7)

2. Saku Vallavalitsus andis 09.04.2019 korraldusega nr 184 projekteerimistingimused PT-007-

19 korterelamu laiendamise ehitusprojekti koostamiseks Saku alevikus aadressil Aiandi tn 2b

ja 2c ning mänguväljaku rajamiseks Kooli tee 1a kinnistule.

3. Prisma Kinnisvarade OÜ esitas Saku vallale 24.01.2022 ehitusloa taotluse nr

2211271/01974, eesmärgiga laiendada Aiandi tn 2b paiknevat hoonet, ehitades juurde 4

korteriga hooneosa.

4. Saku Vallavalitsus väljastas 21.02.2024 ehitusloa nr 2312271/01322 Aiandi tn 2 asuva

hoone laiendamiseks kokku 8 korteriga elamuks, ehitisealuse pinnaga 385 m2, maksimaalse

kõrgusega 7,1 m ning suletud netopinnaga 447,2 m2. Ehitamise alustamise teatis esitati

16.03.2024.

5. X, Y ja Saku vald, Saku alevik, Aiandi tn 2a korteriühistu esitasid 11.04.2024 Tallinna

Halduskohtule kaebuse Saku Vallavalitsuse 21.02.2024 ehitusloa nr 2312271/01322

tühistamise nõudes. Koos kaebusega esitati esialgse õiguskaitse taotlus ehitusloa kehtivuse

peatamiseks kuni asjas tehtava kohtuotsuse jõustumiseni.

Ehitusluba on vastuolus Saku valla üldplaneeringuga. Ehitusõigust ei saa anda

detailplaneeringut koostamata. Täiendava hoone ehitamine ja 4 korteri lisandumine ületab

kinnistu lubatud koormusindeksit ja ehitusalust pinda ning on vastuolus kinnistule lubatud

hoonete arvuga. Lisanduv hoone rikub vaateid Aiandi 2a kinnistult, mõjub lisanduva hoone

läheduse ja mahu tõttu rõhuvalt ning vähendab kaebajate privaatsust. Vastustaja on oluliselt

rikkunud menetlusnorme, kui on jätnud kaebajad ehitusloa menetlusse kaasamata. Tegemist ei

ole hoone laiendamisega, vaid uue täiendava hoone ehitamisega. Ehitusprojektis on püütud

näidata, et vana hoone on uuega ühendatud, kuid see ei ole õige. Ehkki üks lisanduv müüri osa

on puutumuses nii vana kui ka uue hoonega, ei saa seda pidada vana hoone juurdeehituseks.

Vanast hoonest ei ole võimalik liikuda ühendava osa kaudu uude hoonesse.

Ehkki õigusvastaselt väljastatud ehitusloa tühistamise tagajärg peaks olema juba ehitatud osa

lammutamine, ei ole kindlust, et selline lammutamisettekirjutus tehakse. Kuna tegemist on

korterite ehitamisega, on ilmselge, et valminud kortereid asutakse müüma või üürima ja sinna

kolivad pered, kes on kodu ostmiseks võtnud laenu või teinud muid kulutusi. Seega edasi

ehitamise lubamine looks Aiandi 2b omanikele põhjendamatu eelise ja kaitse. Sellist olukorda

tuleks vältida ja ehitamine keelata. Nii on võimalik vältida ka hiljem tekkivaid võimalikke

kulutusi ja minimeerida kahjusid. Juba praegu on esimese korruse seinad püsti ning ehitise seis

muutub iga päevaga. Aiandi 2b elamu ehitamise keelamine ei riiva avalikke huve ega

kolmandate isikute subjektiivseid õigusi määral, mis kaaluksid üles kaebajate huvi olukorra

säilitamisele kohtumenetluse ajaks. Ehitamise keelamine ei võimalda kolmandatel isikutel

jätkata ehitamisega, kuid tegemist on üksnes viivitusega, mitte korterelamu valmis ehitamise ja

kasutusele võtmise välistamisega, kui kaebus peaks jääma rahuldamata.

6. Vastustaja leidis, et esialgse õiguskaitse taotlus tuleks jätta rahuldamata.

Ehitisregistri andmetel asub Aiandi tn 2b maaüksusel ühekorruseline korterelamu, mille

ehitisealune pind on 228 m2 ja hoone kõrgus on 5,6 m. Omanik soovis olemasolevat

korterelamut laiendada 2-korruseliseks korterelamuks, milleks vastustaja andis 21.02.2023

ehitusloa. Ehitusõigus hoone laiendamiseks anti 09.04.2019 projekteerimistingimuste alusel.

Sel ajal kehtis Saku Vallavolikogu 16.08.2012 otsusega nr 60 kehtestatud Saku aleviku ja

lähiala üldplaneering (uus üldplaneering kehtestati 20.04.2023, s.o pärast ehitusloa andmist).

Seega sai projekteerimistingimuste andmisel arvestada ainult Saku aleviku ja lähiala

üldplaneeringus määratud tingimusi, mille järgi oli Aiandi tn 2b maaüksuse juhtotstarve

korterelamumaa. Tegemist ei ole uue, vaid olemasoleva korterelamukrundiga. Koormusindeksi

nõue kehtib uue korterelamukrundi moodustamisel, mitte olemasoleva hoone laiendamisel.

Koormusindeksi sisuline mõte on parkimise korraldamine oma kinnistu piires, mis antud juhul

3-24-1086

3(7)

on lahendatud oma krundil. Kavandatav korterelamu sobib mahult ja otstarbelt piirkonnas

väljakujunenud keskkonda.

Ehitusseadustiku (EhS) § 42 lg 6 kohaselt kaasatakse piirneva kinnisasja omanik menetlusse

üksnes vajaduse korral. Projekteerimistingimuste andmise menetlusse kaasati Aiandi tn 2a

korterelamu elanikud korteriühistu kaudu. Korteriühistu esitas arvamused 11.02.2019 ja

05.03.2019. Menetluse käigus vähendati ehitusmahte, sh maksimaalselt lubatavat kõrgust,

suletud brutopinda ja korterite arvu. Ehitusluba vastab projekteerimistingimustele. Kaebajad ei

ole projekteerimistingimusi vaidlustanud. Kaebajad pidid arvestama, et kinnistule on võimalik

rajada korterelamu. Ka detailplaneeringu koostamine ei oleks välistanud kinnistule

korterelamu kavandamist või olemasoleva korterelamu laiendamist. Igasugune ehitamine võib

riivata naabrite huve, kuid siinsel juhul on mõjud väheintensiivsed. Kinnistu otstarbekohase

kasutamise keelamine tähendaks praegusel juhul aga väga intensiivset sekkumist puudutatud

isiku põhiõigustesse. Kaebusel puuduvad eduväljavaated ning esialgse õiguskaitse

rakendamine tooks kaasa märkimisväärse kahju Aiandi 2b kinnistu omanikele.

7. Kolmandad isikud I ja II olid seisukohal, et Saku vald, Saku alevik, Aiandi tn 2a

korteriühistu kaebus tuleb tagastada, kuna korteriühistul puudub kaebeõigus vaidlustatud

ehitusloa vaidlustamiseks, ning esialgse õiguskaitse taotlus tuleb jätta rahuldamata.

Isiku menetlusse kaasamise otsustab vastustaja. Ainuüksi asjaolu, et tegemist on

naaberkinnistuga, ei ole automaatselt kaasamise aluseks. Kaebajad kaasati 2019. a-l Aiandi tn

2b projekteerimistingimuste menetlusse. Ehitusloa väljastamisel on kaebajate arvamusega

osaliselt arvestatud. Kaasamine on kohustuslik isikute puhul, kes ei ole teadlikud ehitise

kavandamisest. Ehitusluba vastab projekteerimistingimustele. Vastustaja ei pidanud ehitusloa

menetluses ümber hindama ehitusprojekti vastavust üldplaneeringule ega uuesti põhjendama,

miks

puudub

vajadus

detailplaneeringu

koostamise

järele.

Vastustaja

on

projekteerimistingimuste menetluses leidnud, et tegemist on olemasoleva hoone laiendamisega.

Puudub alus arvata, et kavandatava juurdeehitusega Aiandi tn 2b kinnistule kaasneksid

kaebajatele ilmselgelt ülemäärased ja nende subjektiivseid õigusi rikkuvad mõjud. Samuti ei

ole äratuntav, et piirkonda 4 korteri lisandumine tooks kaasa negatiivseid mõjusid hulgal, et see

ületaks õigusaktides sätestatud piirnorme. Kaebajatel ei ole subjektiivset õigust nõuda, et

naaberkinnistult ei lähtuks neile mis tahes mõjutusi. Kaebajad ei ole välja toonud, milline

konkreetne kaebajate subjektiivne õigus saab rikutud, kui esialgse õiguskaitse taotlust ei

rahuldata. Kaebus on perspektiivitu. Kolmandad isikud on ehitusluba usaldades teinud juba

kulutusi 173 150 eurot, sõlmitud on siduvad lepingud ehitustööde läbiviimiseks ja materjalide

tarnimiseks. Kui kohus keelab ehitustööde jätkamise, toob see kolmandate isikute jaoks kaasa

sisuliselt maksejõuetuse, sest krediidiasutused lõpetavad ehituse rahastamise ning töövõtjad ja

tarnijad ütlevad erakorraliselt üles nendega sõlmitud lepingud.

8. Tallinna Halduskohus tagastas 23.04.2024 määrusega Saku vald, Saku alevik, Aiandi tn

2a korteriühistu kaebuse läbivaatamatult (resolutsiooni p 1) ning jättis teiste kaebajate esialgse

õiguskaitse taotluse rahuldamata (resolutsiooni p 8).

Kaebajatel on esialgse õiguskaitse vajadus. Kui vaidlusaluse ehitusloa alusel ehitatakse Aiandi

tn 2b kinnistule hoone laiendus valmis, on kaebajatel hiljem oma õigusi oluliselt raskem kaitsta,

sh tuleb neil ilmselt algatada täiendavaid kohtuvaidlusi, kui kasutusluba väljastatakse

kohtumenetluse kestel. Kaebajate esialgse õiguskaitse vajadust tuleb jaatada hoolimata

asjaolust, et kolmandatel isikutel ei ole tekkinud usaldust vaidlusaluse ehitusloa kehtima

jäämise suhtes (vt haldusmenetluse seaduse § 67 lg 4 p 1). Esialgse õiguskaitse kohaldamine

tähendaks sisuliselt asja ette ära otsustamist. Sellises olukorras eeldab esialgse õiguskaitse

kohaldamine kaebuse väga häid eduväljavaateid. Siinsel juhul ei saa pidada kaebuse

eduväljavaateid nii heaks, et see õigustaks esialgse õiguskaitse kohaldamist.

3-24-1086

4(7)

Ehitusloa kohaselt on see antud ehitise laiendamiseks. Ka 09.04.2019 projekteerimistingimused

anti korterelamu laiendamise ehitusprojekti koostamiseks, mitte uue hoone ehitamiseks.

Ehitusloas märgitud tingimused nagu suurim ehitusalune pind, korruselisus ja korterite arv on

kooskõlas projekteerimistingimustega. Küsimus sellest, kas pelgalt uue ja vana hoone müüriga

ühendamine tähendab hoone laiendamist või uue hoone rajamist, tuleb lahendada asja sisulise

läbivaatamise käigus. Riigikohus märkis siiski asjas nr 3-17-1930, et kahe korpuse (ehk

ehitusprojekti sõnastuses kahe majaosa või hooneosa) ühendamine galeriiga ei ole piisav, et

pidada neid üheks hooneks, kuigi galerii kaudu on kavandatud ka sissepääs hoonetesse.

Käesoleval juhul ühendatakse hooned müüriga, millel on ilmselgelt väiksem funktsionaalsus

kui Riigikohtu lahendis märgitud galeriil. Seega ei saa kaebust pidada ilmselgelt

perspektiivituks.

Seda,

kas

ehitusluba

on

vastuolus

üldplaneeringus

sätestatud

koormusindeksiga, tuleb samuti hinnata asja sisulisel läbivaatamisel. Kaebajate väide, et

vastustaja ei tohtinud anda ehitusõigust projekteerimistingimuste alusel, vaid oleks pidanud

koostama detailplaneeringu, väljub kaebuse esemest. Ärakuulamisõigus on oluline, kuid ka

selle rikkumise korral ei ole alust haldusakti tühistada, kui see ei mõjutanud lõpptulemust.

Kaalukausil on kaebajate naabrusõigused ning kolmandate isikute majanduslikud huvid.

Kaebajatele ei kaasne pöördumatuid tagajärgi, kui esialgset õiguskaitset ei kohaldata.

Kolmandad isikud I ja II on aga välja toonud, et esialgse õiguskaitse kohaldamine võib kaasa

tuua nende maksejõuetuse, sest krediidiasutused lõpetavad ehituse rahastamise ning töövõtjad

ja tarnijad ütlevad erakorraliselt üles nendega sõlmitud lepingud. On usutav, et lepingupartnerid

võivad ehitustegevuse seiskamisel lepingud üles öelda ning arvestades 2022. a majandusaasta

aruandeid on usutav, et kui kulutusi on juba tehtud 173 150 euro ulatuses, siis võib sellega

kaasneda ebaproportsionaalne kahju kolmandatele isikutele.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS

9. X ja Y esitasid Tallinna Ringkonnakohtule 08.05.2024 määruskaebuse, milles paluvad

keelata vaidlustatud ehitusloaga lubatud ehitustegevus Aiandi tn 2b kinnistul kuni haldusasjas

lõpliku kohtulahendi jõustumiseni.

Puudub kahtlus kaebajate esialgse õiguskaitse vajaduses. Kaebajad ei nõustu kohtu järeldusega,

et esialgse õiguskaitse kohaldamine tähendaks sisuliselt asja ette ära otsustamist. Esialgse

õiguskaitse abinõu rakendamisel jääks menetluse kestel olukord kinnistul samaks, ehitamine

jääks menetluse lõpuni ootele ning kaebuse rahuldamata jätmisel saaksid kolmandad isikud

ehitamist jätkata. Kuna kaebajate üks argumente on vaidlustatud ehitusloa alusel ehitatava

hoone tõttu päikesevalguse vähenemine, varjude teke ning vaadete ja privaatsuse häiring, jääks

need häiringud esialgse õiguskaitse kohaldamisel kohtumenetluse ajaks tekkimata. Kaebajad ei

pea taluma naaberkinnisasjale õigusvastaselt antud ehitusloa alusel ehitatavast ehitisest

tulenevaid kahjulikke mõjutusi. Senise kohtupraktika järgi õigustaks esialgse õiguskaitse

mittekohaldamist kaebuse ilmselge perspektiivitus. Halduskohus on leidnud, et kaebust ei saa

pidada ilmselgelt perspektiivituks, ometi jätnud esialgse õiguskaitse kohaldamata.

Kaebajad ei eita, et kolmandad isikud on teinud kulutusi. Aiandi 2b kinnistule on juba ehitatud,

teise korruse laepaneelid on paigaldatud, kohe asutakse ehitama katust, peagi saavutab ehitis

oma täiskõrguse ja -mahu. Kui ehitamine kohtumenetluse ajaks peatada, ei lähe tehtud

kulutused kaotsi. Finantseerimisasutuste jaoks ei ole tavapäratu, et kinnisvaraprojektide

rahastamisel tekib vaidlusi ning rahastatava objekti valmimine viibib. Ei tasu pimesi usaldada

kolmandate isikute väiteid, et ehitamise peatamisel hakkavad nende lepingupartnerid kohe

sanktsioone rakendama ja lepinguid üles ütlema. Kolmandad isikud pidid arvestama, et

ehitamisega võivad kaasnevad vaidlused. Ebaõige on eelistada raha (materiaalseid huve)

inimlikumatele väärtustele. Selliselt oleks alati arendajatel eelis ning investeeringute tegemine

on justkui kindlustus naabrite õiguste rikkumisest tulenevast vastutusest vabanemiseks.

3-24-1086

5(7)

Riigikohtu 25.08.2022 määrusest nr 3-20-771 (p 18) tuleneb, et kaebaja väljavaated muuta

vaidlusalust ehitist olematuks vähenevad üha enam, mida rohkem ehitis valmib. Jättes kaebajate

esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata, muudab kohus ise kaebajate kaebuse eduväljavaated

ja selle tegeliku eesmärgi saavutamise võimalused olematuks. Praeguses vaidluses puudub

Aiandi 2b kinnistule uue 4 korteriga kortermaja ehitamiseks avalik huvi ning see teenib üksnes

kolmandate isikute ärihuve. Esialgse õiguskaitse lahendamisel peab hindama kohtuotsuse

täidetavuse võimalusi. Ehitatavat hoonet ei tohiks kaebuse rahuldamise korral eksisteerida ning

taastuma peaks ehitamisele eelnenud olukord. Edasi ehitamise võimaldamisega luuakse

kolmandatele isikutele põhjendamatu eelis. Kohus jättes kaebajate huvid sisuliselt kõrvale.

Olukorras, kus insolatsioonianalüüsi tegemine oli projekteerimistingimuste järgi nõutav, kuid

seda pole tehtud, ei saa eelistada kolmandate isikute paljasõnalisi väiteid, et mingit insolatsiooni

vähenemist ei saa olla. Kolmandate isikute viide ja joonis on eksitavad.

10. Vastustaja palus jätta määruskaebus rahuldamata.

Esialgse õiguskaitse kohaldamine tähendaks asja ette ära otsustamist. On väga tõenäoline, et

esialgse õiguskaitse korras ehitustegevuse keelamise tõttu muutuksid kolmandad isikud I ja II

juba kohtumenetluse ajal maksejõuetuks. Sellest tulenevalt ei oleks neil kaebuse rahuldamata

jätmise korral võimalik ehitustegevusega jätkata. Kohtul puudus põhjus kahelda kolmandate

isikute selgitustes. Kaebajate subjektiivsed õigused ei kaalu üles esialgse õiguskaitse

kohaldamisega kaasnevat riivet kolmandate isikute õigustele. Tegemist on väheintensiivsete

mõjutustega. Kaebajad elavad tiheasustusalal, kus tuleb taluda muutusi ja uut arendustegevust.

Kaebajad saavad nõuda üksnes väidetavate negatiivsete mõjutuste leevendamist mõistlikus

ulatuses. Ehitusluba on projekteerimistingimustega kooskõlas. Kaebajad olid kaasatud

projekteerimistingimuste menetlusse ja esitasid arvamusi, millega vastustaja osaliselt arvestas.

Projekteerimistingimusi kaebajad ei vaidlustanud. Kaebajad saaksid tugineda üksnes sellele, et

ehitusluba ei vasta projekteerimistingimustele, kuid siinses asjas pole see nii. Vaidlusaluse

ehitusloa alusel on ehitustöödega juba alustatud ja need on olulises osas valminud. Seega ei

kaasneks ehitustöödega jätkamisega kaebajate õigustele suuremat riivet, kui on juba saavutatud.

11. Kolmandad isikud I ja II palusid jätta määruskaebus rahuldamata, jäädes varasemate

seisukohtade juurde.

Kolmandad isikud I ja II on tellinud täiendavalt insolatsiooni kestuse arvutuse, mille kohaselt

ehitusloa alusel püstitatav hoone ei mõjuta Aiandi tn 2 korterite 2 või 10 insolatsiooni kestvust.

Ruumi otsese päikesevalguse kestuse arvutamise juhendi kohaselt ei võeta insolatsiooni

hindamisel arvesse ajutisi takistusi nagu reklaamkandjad jms, samuti haljastust. Esialgse

õiguskaitse taotlusele vastamise hetkel oli ehitusluba usaldades tehtud kulutusi 173 150 eurot,

sh sõlmitud siduvad lepingud ehitustöödeks ja materjalide tarnimiseks. Nüüdseks on

kolmandad isikud kulutusi teinud kokku u 250 000 eurot, sh on tarnijatele ette makstud akende,

soojustehnika, katuse materjalide ja elektritarvikute eest. Ehitustegevuse peatamine oleks eriti

praeguses majanduslanguses kolmandatele isikutele väga suur löök ning halvaks sisuliselt

ettevõtete majandustegevuse. Teadmata ajaks ehitustegevuse peatamise korral lõpetavad

krediidiasutused ehituse rahastamise ning töövõtjad ja tarnijad ütlevad erakorraliselt üles

nendega sõlmitud lepingud. Kaebajate viited päikesevalguse vähenemisele, varjude tekkele,

vaadete ja privaatsuse häiringule ei too kaasa kaebajate seadusega kaitstud õiguste riivet,

rääkimata nende rikkumisest. Tegemist on muudatustega, mida tiheasustusalal elades tuleb

aktsepteerida. Faktiliselt on hoone välispiirded kogu mahus valmis ehitatud. Seega ei saa

ehitustöödega jätkamisega kaasneda kaebajate õigustele täiendavat riivet võrreldes tänase

olukorraga.

12. Kolmas isik III ei esitanud vastust määruskaebusele.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

3-24-1086

6(7)

13. Määruskaebuse võib HKMS § 207 lg 1 alusel menetlusse võtta. Määruskaebuse esitamine

on seaduse kohaselt lubatud (HKMS § 203 lg 1, § 252 lg 7), määruskaebus on tähtaegne (HKMS

§ 204 lg 1) ning vastab HKMS §-des 52–54 ja 205 sätestatud nõuetele. Määruskaebuse

esitamine on riigilõivuvaba (HKMS § 104 lg 1 ja riigilõivuseaduse § 22 lg 1 p 9). HKMS § 210

lg 1 alusel lahendab määruskaebuse üks ringkonnakohtunik.

14. Ringkonnakohus võtab määruskaebuse õigemaks lahendamiseks asja juurde kaebajate

määruskaebusele lisatud foto ning kolmandate isikute I ja II 21.05.2024 seisukohale lisatud

arved ning 26.05.2024 seisukohtale lisatud insolatsioonianalüüsi (HKMS § 62 lg 2 ja § 198 lg

3).

15. HKMS § 249 lg 1 kohaselt võib kohus kaebaja põhjendatud taotluse alusel või omal

algatusel teha igas menetlusstaadiumis määruse kaebaja õiguste esialgse õiguskaitse kohta, kui

vastasel juhul võib kaebaja õiguste kaitse või kaebuse eesmärgi saavutamine kohtuotsusega

osutuda oluliselt raskendatuks või võimatuks. Esialgse õiguskaitse määruse tegemisel arvestab

kohus avalikku huvi ja puudutatud isiku õigusi ning hindab kaebuse perspektiive ja esialgse

õiguskaitse määruse ettenähtavaid tagajärgi (HKMS § 249 lg 3).

16. Kaebeõiguse aluseks on õiguse võimalik riive, mis ei pea olema intensiivne (vt Riigikohtu

12.12.2017 määrus nr 3-17-981, p 11). Kohtulikult on kaitstavad põhiõigused ja -vabadused,

seadustest, muudest õigustloovatest aktidest ja haldusaktidest tulenevad õigused. Subjektiivsed

õigused võivad võrsuda ka planeeringust. Ainuüksi isiku lootus olemasoleva elukeskkonna (sh

vaate või miljöö) muutusteta säilimise vastu ei ole kohtulikult kaitstav (nt Riigikohtu

28.03.2012 otsus nr 3-3-1-4-12, p 12; 24.05.2010 otsus nr 3-3-1-29-10, p 22). Kaebajad on

esitanud kaebuse omandiõiguse ja eraelu kaitseks ning tuginevad ka üldplaneeringust võrsuvate

õiguste riivele. Kaebajad on oma väiteid põhjendanud. Praeguses menetlusstaadiumis ei saa

kaebeõigust välistada.

17. Kaebajatel on esialgse õiguskaitse vajadus. Vaidlustatud ehitusloaga lubatud hoone

ehitamine on veel pooleli. Kui ehitis on valmis ehitatud, siis on selle hilisem kõrvaldamine ka

kaebajatele soodsa kohtuotsusega oluliselt raskendatud. Ehitusluba ammendub pärast

kasutusloa andmist ning selle tühistamine pärast kasutusloa andmist ei ole enam võimalik

(Riigikohtu 30.11.2010 otsus nr 3-3-1-63-10, p 19). Kasutusloa võib anda põhimõtteliselt ka

ehitisele, mille ehitusluba on õigusvastane, kuid mille kasutamine kasutusloaga määratud

otstarbel on ohutu ega too kaasa kolmandate isikute õiguste ega avaliku huvi ülemäärast riivet

(Riigikohtu 24.11.2017 määrus nr 3-17-1398, p-d 15–17). Kui aga kasutusluba pole veel antud

ja kohus ehitusloa tühistab, tuleks vastustajal ehitise valmisehitamise korral kaaluda

kolmandale isikule lammutamisettekirjutuse tegemist või kui see pole arvestatavaid õigusi ja

huve arvestades proportsionaalne, siis ehitis seadustada. Täiendav kohtuvaidlus võib kaasneda

nii lammutamisettekirjutuse tegemise kui selle tegemata jätmisega. Selliselt raskendab esialgse

õiguskaitse kohaldamata jätmine kaebajatel oma õiguste kaitset.

18. Esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmise aluseks on kaebuse ilmselge perspektiivitus, s.o

olukord, kui kaebuse eduväljavaated on olematud ning tegemist on õiguslikult selge olukorraga

(vrd Riigikohtu 15.12.2011 määrus nr 3-3-1-57-11, p 16; 15.12.2011 määrus nr 3-3-1-57-11, p

16). Praegusel juhul ei ole see nii. Tähelepanu väärib kaebajate väide, et faktiliselt ei kavandata

ehitusloa alusel ehitise laiendamist, nagu on märgitud projekteerimistingimustes ja ehitusloas,

vaid sisuliselt on tegemist uue ehitisega (vrd Riigikohtu 25.11.2019 otsus nr 3-17-1930, p 12),

nagu ka halduskohus asjakohaselt märkis. Seoses vastustaja ja kolmandate isikute väitega, et

ehitusluba

on

kooskõlas

projekteerimistingimustega

ning

kaebajad

ei

ole

projekteerimistingimusi vaidlustanud, viitab ringkonnakohus Riigikohtu 20.06.2023 otsusele

nr

3-20-19.

Riigikohus

märkis

selles

asjas,

et

kehtivaid,

aga

õigusvastaseid

projekteerimistingimusi on ehitusloa menetluses põhimõtteliselt võimalik muuta. Kui ehitusloa

3-24-1086

7(7)

andmise otsustamisel ilmneb, et projekteerimistingimused on õigusvastased ja ehitusloa

andmine kahjustaks üleliia selle mõjuväljas olevaid isikuid, tuleb projekteerimistingimused

tunnistada kehtetuks või neid muuta ning ehitusloa andmisest keelduda (p 19). Riigikohus

märkis ka, et planeerimisseaduse (PlanS) § 125 lg 5 ei anna isikule eraldiseisvat subjektiivset

õigust nõuda detailplaneeringu koostamist, kuid see ei välista samas muude subjektiivsete

õiguste (sh oluliste menetluslike õiguste) kaitset, toetudes PlanS § 125 lg‑le 5. Ilma nõutava

planeeringuta antud ja seetõttu õigusvastane ehitusluba võib samuti rikkuda kaebaja õigusi (p

25). Kaebajad on õigesti rõhutanud ka ehitusloast puudutatud isiku (sh piirneva kinnisasja

omaniku) ärakuulamise olulisust. Neid asjaolusid, nagu ka kaebajate ülejäänud väiteid, tuleb

täpsemalt hinnata asja sisulisel lahendamisel.

19. Praeguses menetlusstaadiumis ei nähtu siiski, et Aiandi tn 2b kinnisasjale ehitamine

kooskõlas vaidlustatud ehitusloaga riivaks kaebajate õigusi väga intensiivselt. Kaebajad ei

väida, et kavandatavast hoonest või selle kasutamisest lähtuks neile mingi oht. Kaebajad elavad

tiheasustusalal ega saa eeldada, et nende senised vaated ja miljöö säilivad muutumatuna.

Kolmandad isikud I ja II esitasid 26.05.2024 seisukoha lisana Aiandi tn 2a insolatsiooni

analüüsi, mille järelduste kohaselt säilib kaebajate korterites insolatsioon senises mahus.

Parkimine on kavas korraldada Aiandi tn 2b krundil. Pole mõistlikku põhjust kahelda, et

kolmandad isikud on ehitamiseks teinud küllalt suuri kulutusi ning neil on kehtivad lepingud

edasiste ehitustööde tegemiseks ja selleks vajalike kaupade tarnimiseks. On eluliselt usutav, et

ehitustööde peatamine kohtumenetluse ajaks – mis võib kesta mitu aastat – tekitaks

kolmandatele isikutele suure majandusliku kahju. Kolmandad isikud on määruskaebuse

menetluses välja toonud, et lisaks kulutustele, mis ulatuvad praeguseks ajaks ca 250 000 euroni,

eksisteerib risk, et krediidiasutused lõpetavad ehitamise seiskumise korral rahastamise ning

töövõtjate ja tarnijatega sõlmitud lepingud tuleb erakorraliselt lõpetada, mis omakorda toob

kaasa leppetrahvid; praeguseks on tarnijatele ette makstud ka aknad, soojustehnika,

katusematerjalid ja elektritarvikud. Lisaks tuleb arvestada, et ehitustööd olid juba kaebajate

kohtusse pöördumise ajal alanud. Kolmandate isikute I ja II 21.05.2024 seisukohas on

märgitud, et faktiliselt on hoone välispiirded valmis ehitatud. Seega ka esialgse õiguskaitse

kohaldamisega ei õnnestuks kohtumenetluse ajal enam ära hoida selliseid kaebajate väidetud

häiringuid nagu vaadete halvenemine ja päikesevalguse vähenemine. Neil asjaoludel leidis

halduskohus õigesti, et kaebajate õigusi ei saa pidada praegusel juhtumil kolmandate isikute

õigustest kaalukamaks. Kolmandad isikud peavad siiski arvestama, et vaidlustatud ehitusloa

kehtivuse esialgse õiguskaitse korras peatamata jätmisest ei saa neile tuleneda kaitstavat

usaldust (st õiguspärast ootust), et vaidlustatud ehitusluba ei tühistata. Seega on ehitamisega

jätkamine kaebajate risk.

20. Eelnevat arvestades jääb määruskaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 23.04.2024

määruse resolutsiooni p 8 muutmata.

(allkirjastatud digitaalselt)