2-21-3581/105 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kersti Kerstna-Vaks, Margit Jäätma, Üllar Roostoja

Otsuse tegemise koht ja aeg

Tartu, 31. mai 2024

Tsiviilasja number

2-21-3581

Tsiviilasi

Tatjana Fjodorova ja Nikolay Fedorovi hagi Narva

kohtutäituri Tatjana Afanasieva, Hüpoteeklaen AS, Narva

linn, XXXXX korteriühistu ja Lemniskata Kinnisvara OÜ

vastu enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks ja

kinnistusraamatu kande parandamiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

Narva kohtutäituri Tatjana Afanasieva apellatsioonkaebuse

hind 32 000 eurot

Hüpoteeklaen AS apellatsioonkaebuse hind 32 000 eurot

Narva linn, XXXXX korteriühistu apellatsioonkaebuse hind

32 000 eurot

Lemniskata Kinnisvara OÜ apellatsioonkaebuse hind 0 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 24. oktoobri 2023 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Narva kohtutäituri Tatjana Afanasieva apellatsioonkaebus

Hüpoteeklaen AS apellatsioonkaebus

Narva linn, XXXXX korteriühistu apellatsioonkaebus

Lemniskata Kinnisvara OÜ apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellandid:

Kostja 1: Narva kohtutäitur Tatjana Afanasieva

2

Kostja 2: Hüpoteeklaen AS (rk: 11663703), lepinguline

esindaja vandeadvokaat Veikko Puolakainen

Kostja 3: Narva linn, XXXXX korteriühistu (rk: 80015323),

esindaja vandeadvokaat Andrei Matvejev

Kostja 4:

Lemniskata

Kinnisvara

OÜ

(rk: 14322471),

seaduslik esindaja Aleksandr Chernikov

Vastustajad:

Hageja 1: Tatjana Fjodorova (ik XXXXXXXXXXX)

Hageja 2: Nikolay Fedorov (ik: XXXXXXXXXXX)

RESOLUTSIOON

1 Tühistada Viru Maakohtu 24. oktoobri 2023 otsus ja teha asjas uus otsus, millega jätta

Tatjana Fjodorova ja Nikolay Fedorovi hagi Narva kohtutäituri Tatjana Afanasieva,

Hüpoteeklaen AS-i, Narva linn, XXXXX korteriühistu ja Lemniskata Kinnisvara OÜ

vastu enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks ja kinnistusraamatu kande

parandamiseks rahuldamata.

2. Tühistada Viru Maakohtu 09.03.2021 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu, s.o

kinnistusraamatu registriossa nr XXXXXXX seatud käsutamise keelumärge Narvas

XXXXX-X asuva korteriomandi käsutamise keelamiseks Tatjana Fjodorova ja Nikolay

Fedorovi kasuks, ning Viru Maakohtu 29.03.2021 määrusega kohaldatud hagi tagamise

abinõu, millega jäeti Narvas XXXXX-X asuv korteriomand Tatjana Fjodorova ja Nikolay

Fedorovi valdusesse ja kasutusse ning kohustati Lemniskata Kinnisvara OÜ-d

viivitamatult taastama Narvas XXXXX-X asuva korteriomandi elektriga varustamine.

3. Jätta menetluskulud maakohtus solidaarselt Tatjana Fjodorova ja Nikolay Fedorovi

kanda.

4. Rahuldada Narva kohtutäituri Tatjana Afanasieva, Hüpoteeklaen AS-i, Narva linn,

XXXXX korteriühistu ja Lemniskata Kinnisvara OÜ apellatsioonkaebused.

5. Jätta menetluskulud ringkonnakohtus solidaarselt Tatjana Fjodorova ja Nikolay

Fedorovi kanda.

6. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus pärast käesoleva otsuse

jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 ettenähtud korras.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

3

1. Tatjana Fjodorova (hageja 1) ja Nikolay Fedorov (hageja 2) esitasid 08.03.2021 maakohtule

Narva kohtutäituri Tatjana Afanasieva (kostja 1/kohtutäitur), Hüpoteeklaen AS (kostja 2),

Narva linn, XXXXX korteriühistu (kostja 3) ja Lemniskata Kinnisvara OÜ (kostja 4) vastu

hagi, milles palusid tunnistada kehtetuks täitemenetluses nr 197/2020/531 toimunud

enampakkumine, mille käigus müüs kostja 1 Narva linnas XXXXX-X korteriomandi

(kinnistusraamatu registriosa nr XXXXXXX) kostjale 4, mille kohta on koostatud 18.02.2021

enampakkumise akt, kohustada kostjat 4 andma nõusolek kinnistusraamatus XXXXX-X

korteriomandi omanikukande parandamiseks selliselt, et kustutada omanikukanne kostja 4

kohta ja kanda ühisomanikena sisse hagejad, ning asendada nõusolek kohtuotsusega.

Hagiavalduse kohaselt viis kostja 1 läbi hageja 1 ja hageja 2 suhtes algatatud täitemenetlusi

nr 197/2020/531 ja 197/2020/532 hüpoteegiga tagatud nõude sissenõudmiseks kostja 2 kasuks.

Täitemenetlustega on ühinenud kostja 3, paludes rahuldada hagejate ühisomandis oleva

XXXXX-X korteriomandiga seotud majandamiskulude nõue summas 2040,15 eurot.

Täitemenetluses nr 197/2020/531 18.02.2021 koostatud enampakkumise akti kohaselt on

kohtutäitur müünud hagejate ühisomandis oleva korteriomandi 32 000 euro eest kostjale 4.

18.02.2021 enampakkumise akt toimetati hagejale 1 kätte 23.02.2021 ja hagejale 2 03.03.2021.

Enampakkumine toimus tühise arestimise alusel ja rikkudes enampakkumise olulisi tingimusi.

Hagejale 2 ei olnud kätte toimetatud täitmisteadet ega ka muid dokumente, sh 29.05.2020

kutset kinnisvara arestimisele, 26.06.2020 kinnisasja arestimise akti ja 08.01.2021 teadet

enampakkumisele.

Hagejale 1 edastatud täitmisteate kohaselt on täitemenetluse aluseks Narva notari Oksana

Bauer-Karle 18.03.2019 tõestatud notariaalne leping nr 378 ja sissenõudja kostja 2 avaldus.

Täitmisteatele ei olnud lisatud dokumente, kust nähtuks, et kostja 2 ja OÜ EVNITA vahel

25.07.2019 sõlmitud krediidilepingust ning kostja 2 ja hageja 1 vahel 25.07.2019 sõlmitud

käenduslepingust tulenevad nõuded oleksid muutunud sissenõutavaks.

Hagejad olid seisukohal, et (i) enampakkumine toimus tühise arestimise alusel täitemenetluse

seadustiku (TMS) § 55 p-de 1, 2, 4 järgi ning (ii) rikuti enampakkumise olulisi tingimusi.

Korteriomandi arestimise tühisus tuleneb eelkõige asjaoludest, et (i) vara on arestitud ilma

kehtiva täitedokumendita, (ii) võlgnikule ei ole kätte toimetatud täitmisteadet, (iii) võlgnikke ei

ole olulises osas teavitatud nende õigustest täitemenetluses ja (iv) kohtutäitur rikkus oluliselt

muid arestimise kohta käivaid menetlusnorme.

Kostja 2 nõuab hüpoteegi realiseerimise kaudu kohustuste täitmist, mis ei olnud

hüpoteegilepingu sõlmimisel veel tekkinud. Hüpoteegi seadmise lepingus sisalduv

tagatiskokkulepe on heade kommetega vastuolus ja tühine osas, millega tagatakse

hüpoteegipidaja kõikvõimalikke nõudeid kolmanda isiku (põhivõlgniku) vastu ning mille

tekkimist ei ole hagejad kui koormatud korteriomandi ühisomanikud võimelised kontrollima ja

mõjutama. Tagatiskokkuleppe tühisuse tõttu puudub kostjal 2 täitedokument OÜ-ga EVNITA

sõlmitud krediidilepingust tulenevate nõuete sundtäitmiseks hagejate vara arvel.

Kohtutäitur ei toimetanud hagejale 2 kätte täitmisteadet, ei teavitanud hagejat 2 korteriomandi

arestimisest ning ei selgitanud õigust teha ettepanekuid korteriomandi hinna määramise osas ja

vaidlustada kohtutäituri määratud hinda. Rikutud on TMS § 75 lg-t 4, mille kohaselt, kui

võlgnik ei viibinud arestimise juures, toimetatakse talle arestimisakt kätte, ja TMS § 142 lg-t 1,

kuna kohtutäitur ei ole korteriomandit üles kirjutanud.

Lisaks on kohtutäitur rikkunud enampakkumise olulisi tingimusi, kuna (i) ei teavitanud

hagejat 2 enampakkumisest ning (ii) korraldas enampakkumise ja müüs korteriomandi

olukorras, kus enampakkumise ajal puudus sissenõutavaks muutunud nõue.

Krediidilepingust tulenev nõue oli enampakkumise akti koostamise ajaks muutunud

sissenõutavaks

5788,49 euro

ulatuses.

Täitemenetluses

nr 197/2020/531

kohtutäituri

4

ametialasele kontole laekunud summa arvelt rahuldati kostja 2 nõue summas 9265,38 eurot.

Seega kostja 2 sissenõutavaks muutunud nõue (seisuga 18.02.2021) oli täidetud. 16.02.2021

maksis hageja 1 kohtutäiturile 10 000 eurot, teatades, et on valmis tasuma kogu võlgu oleva

summa ning palus teavet võla jäägi kohta. Kohtutäitur teatas 17.02.2021, et võla jääk

(s.o lisandunud viivis) moodustab 4936,36 eurot. 17.02.2021 maksis kolmas isik kohtutäiturile

hageja 1 eest 6978,86 eurot ja 1025 eurot.

18.02.2021 enampakkumise akt on koostatud täitemenetluses nr 197/2020/531, mida viidi läbi

hageja 1 suhtes. Hagejate ühisomandis olevat korteriomandit oleks võimalik realiseerida üksnes

hagejate suhtes algatatud ühises täitemenetluses.

Kuna enampakkumine toimus tühise arestimise alusel ja kohtutäitur rikkus enampakkumise

olulisi tingimusi, siis tuleb enampakkumine tunnistada TMS § 223 lg 1 alusel kehtetuks.

Enampakkumise kehtetuks tunnistamise tagajärjeks on see, et enampakkumisel ostetud asjale

ei teki omand (TMS § 98 lg 2). Kostja 4 omanikukanne kinnistusraamatus on vale.

2. Kostja 1 hagi ei tunnistanud.

Kostja 1 vastuväidete kohaselt on võlgnike korteriomandile seatud hüpoteekidega tagatud

sissenõudja nõue, mis tuleneb krediidilepingu nr 3202.0319.NA lisast, mis oli üles öeldud ja

seega oli kogu nõue muutunud sissenõutavaks. Kohtutäitur teatas nõude sisust ja suurusest

(sh lisanduvast viivisest) võlgnikele täitmisteadetes, kinnisasja arestimise aktis ja igas

enampakkumise teates. Täitmisteated nr 197/2020/531 ja 197/2020/532 koos lisadega toimetas

kuller Andrei Larin mõlemale hagejale kätte 27.04.2020 aadressil Narva XXXXX-X. Isegi kui

hageja 1 allkirjastas hageja 2 väljastusteate ise, loetakse dokument hagejale 2 kätte toimetatuks

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 322 lg 1 alusel. Kutse kinnisvara arestimisele oli

29.05.2020 saadetud e-posti aadressil XXXXXXXXXXXXXXXXXXX, kust 01.05.2020 tuli

hagejate ühisavaldus. TsMS § 3141 lg 2 alusel saab lugeda kutse kättetoimetatuks 04.06.2020.

Kinnisasja arestimise akt oli toimetatud hagejale 1 isiklikult kätte 30.06.2020 ja hagejale 2

07.07.2020 TsMS § 322 lg 1 alusel. Alates 24.07.2020 oli hageja 2 esindajaks täitemenetluses

hageja 1. 08.01.2021 teade enampakkumisest oli saadetud hageja 1 e-posti aadressil

XXXXXXXXXXXXXXXXXXX ja loetakse TsMS § 3141 lg 2 alusel kättetoimetatuks

14.01.2021. Täitemenetlustes toimunust (sh nt hagejate 01.05.2020 avaldusest) nähtub selgelt,

et hageja 2 oli täitemenetlusest teadlik. Võlgnikud nõustusid nõude suurusega, sh sellega, et

summale lisandub viivis (vt nt hageja 1 pöördumine sissenõudja poole ning 16.02.2021 ja

17.02.2021 pöördumised kohtutäituri poole).

27.10.2020 seisuga olid võlgnikud maksnud kohtutäituri vahendusel 10 250 eurot. Peale

enampakkumise lõppemist laekus kohtutäituri ametialasele kontole kokku 18 978,86 eurot.

17.02.2021 kell 13.02 teatas kohtutäitur hagejale 1 lisandunud viivise summa, 4936,36 eurot.

17.02.2021 kell 16.11 laekus 1025 eurot. Enampakkumine lõppes 16.02.2021 kell 10.00.

Enampakkumise lõppemise ajaks ei olnud sundtäitmisel olev nõue (sh kohtutäituri tasu)

täidetud vähemalt selles summas, mis oli 08.01.2021 enampakkumise teates teatatud.

Täitemenetlusregister ei luba avada ühte toimikut rohkem kui ühe isiku suhtes. Ühisvarale

seatud hüpoteegiga tagatud nõude täitmisel ei nõua seadus igas toimikus eraldi kinnisasja

arestimise akti või enampakkumise akti koostamist, kuna vara ei saa arestida kahekordselt.

Dokumendid sisaldasid mõlema võlgniku andmeid ja viidet, et tegemist on solidaarse nõudega.

3. Kostja 2 hagi ei tunnistanud. Nõude aluseks olev krediidileping on kostja 2 poolt võlgnevuste

tõttu ennetähtaegselt üles öeldud ja kogu nõue on muutunud sissenõutavaks. Täitmisteated on

mõlemale hagejale kätte toimetatud. Täitmisteadetes on välja toodud nõude sisu – 10.04.2020

seisuga 26 552,76 eurot, viitega, et nimetatud summale lisandub viivis. Hageja 1 on

täitemenetluses tunnistanud oma e-kirjas summat 32 205,38 eurot ja kinnitanud, et on teadlik

nõude summa suurenemisest viivise arvelt. Kordusenampakkumine toimus ajavahemikus

5

09.02.2021 kell 10.00 kuni 16.02.2021 kell 10.00. Hagejad ei suutnud võlgnevust tasuda ka

kohtutäituri antud lisaaja jooksul.

4. Kostja 3 hagi ei tunnistanud. Hagejate väited ei anna alust enampakkumise kehtetuks

tunnistamiseks. Hagejale 2 täitmisteate kättetoimetamise osas nõustus kostja 3 kostja 1

seisukohtadega. Väide, et kinnisasja arestimise akt on tühine üksnes põhjusel, et hagejale 2 ei

olnud kätte toimetanud täitmisteadet, ei ole põhjendatud. Hagejate 01.05.2020 avaldusest

kohtutäiturile nähtub, et mõlemad hagejad olid ca aasta enne enampakkumist teadlikud sellest,

millist nõuet täitemenetluses menetletakse, ning et korteriomand on arestitud ja müüakse

avalikul enampakkumisel.

Hagejate nõue ei vasta TMS § 223 lg-le 2. Esitatud ei ole nõuet asjaõigusseaduse (AÕS) § 80

alusel asja ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks ega tulenevalt alusetust rikastumisest.

5. Kostja 4 hagi ei tunnistanud, leides samuti, et enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks

puudub alus. Hagejate väited ei ole tõendatud ega eluliselt usutavad. Enampakkumise

lõppemise ajal oli võla jääk tasumata.

MAAKOHTU LAHEND

6. Viru Maakohus rahuldas 24. oktoobri 2023 otsusega hagi ning tunnistas kehtetuks

enampakkumise, mille käigus müüs Narva kohtutäitur T. Afanasieva täitemenetluses

nr 197/2020/531 Narva linnas XXXXX-X asuva korteriomandi (kinnistusraamatu registriosa

nr XXXXXXX) Lemniskata Kinnisvara OÜ-le, mille kohta on koostatud 18. veebruari 2021

enampakkumise

akt,

kohustas

Lemniskata

Kinnisvara

OÜ-d

andma

nõusoleku

kinnistusraamatus XXXXX-X korteriomandi omanikukande parandamiseks selliselt, et

kustutada omanikukanne Lemniskata Kinnisvara OÜ kohta ja kanda ühisomanikena sisse

T. Fjodorova ja N. Fedorov, ning asendas nõusoleku kohtuotsusega.

Hagejate menetluskulud jäeti solidaarselt kostjate kanda ja määratakse kindlaks pärast

kohtuotsuse jõustumist.

Maakohtu 9. ja 29. märtsi 2021 määrustega kohaldatud hagi tagamise abinõud jäid kehtima.

Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt ei ole vaidlust selles, et kostja 1 müüs 18.02.2021 toimunud

enampakkumisel täitemenetluses nr 197/2020/531 hagejate kui abikaasade ühisomandisse

kuulunud XXXXX-X korteriomandi 32 000 euro eest kostjale 4. Täitemenetlustega on

ühinenud kostja 3.

Kostja 1 büroos oli 23.04.2020 alustatud täitemenetlust täiteasjas nr 197/2020/531 hageja 1

suhtes ja täiteasjas nr 197/2020/532 hageja 2 suhtes sissenõudja kostja 2 22.04.2020 avalduse

ja Narva notari O. Bauer-Karle 18.03.2019 tõestatud notariaalse lepingu nr 378 alusel. Nõude

sisuks oli hüpoteegiga tagatud nõue (solidaarne) 10.04.2020 seisuga 26 552,76 eurot (nõudele

lisandub viivis). Nõue tulenes kostja 2 ja krediidisaaja OÜ EVNITA (mille esindaja ja juhatuse

liige on hageja 1) vahel 25.07.2019 sõlmitud krediidilepingust nr 3202.0319.NA. Täitmisteade

on toimetatud hagejale 1 kätte 27.04.2020. Hagejale 2 on täitmisteade kostja 1 väitel toimetatud

kätte samuti 27.04.2020.

Vaidlusalusel täitmisteatel on märgitud dokumendi vastuvõtjaks Fedorov Nikolai, isikukood

XXXXXXXXXXXX, aadress XXXXX, kuupäev 27.04.2020, allkiri. Hagejale 2 täitmisteate

kättetoimetamise osas kuulati tunnistajana üle hagejatele täitmisteate kätte toimetanud kuller

Andrei Larin ning vande all hageja 1 ja hageja 2. Nende ütlustest ja väljastusteatest lähtuvalt ei

saa kohtu hinnangul järeldada, et hagejale 2 toimetati täitmisteade 27.04.2020 kätte

TsMS § 322 nõudeid järgides. Väljastusteade ei vasta TsMS § 313 lg 3 p-de 3, 4, 7 nõuetele

ning seetõttu ei saa lugeda väljastusteadet TsMS § 313 lg 5 alusel kättetoimetamiseks

piisavaks. 27.04.2020 väljastusteatelt ei nähtu, et menetlusdokumendid on üle antud teisele

6

isikule, sest hagejat 2 ei saadud tema eluruumis kätte. Kui väljastusteatest ei nähtu põhjust,

miks menetlusdokument anti üle muule isikule, ei ole kättetoimetamine nõuetekohane.

Hagejale 2 täitmisteate kätte toimetamata jätmise tõttu ei saa lugeda täitemenetlust

nr 197/2020/532 alanuks enne 03.03.2021.

Usaldusväärseid tõendeid ei ole esitatud ka teiste dokumentide hagejale 2 kättetoimetamise

kohta (arestimisest teatamine, arestimisakt), mistõttu ei ole hagejat 2 olulises osas teavitatud

tema õigustest täitemenetluses ning see tõi kaasa hageja 2 õiguste rikkumise, kuna ta ei saanud

õigeaegselt vaidlustada täitemenetluse alustamist, kinnisvara arestimist ja müügihinda. Seega

on arestimine TMS § 55 lg 1 järgi tühine. Kuna kinnisvara, millele sissenõuet pöörati, oli

hagejate ühisomandis, said hagejad vastutada vaid ühiselt. Kuivõrd kohus on tuvastanud, et

hagejale 2 täitmisteate 27.04.2020 kättetoimetamine jäi tõendamata ja arestimine on seetõttu

tühine, toob see kaasa TMS § 223 lg 1 alusel enampakkumise kehtetuks tunnistamise.

Kohus leidis, et hagejal 1 ei ole õigust põhjendada arestimise tühisust täitedokumendi

puudumisega. Täitedokumendiks on TMS § 2 lg 1 p 19 kohane notariaalselt tõestatud

kokkulepe, mis näeb ette kinnisasja omaniku kohustuse alluda kohesele sundtäitmisele

hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Hüpoteegikanne ja kinnistu igakordse omaniku

kohesele sundtäitmisele allumise kohustus nähtusid kinnistusraamatust. Hageja 1 sai

täitmisteate isiklikult kätte 27.04.2020. Riigikohus on leidnud, et isik, kes soovib vaidlustada

seda, et kohtutäitur alustas täitemenetlust dokumendi alusel, mis ei ole täitedokument TMS § 2

järgi, peab esitama kaebuse kohtutäituri otsuse peale. Hageja 1 ei ole vaidlustanud

täitemenetluse alustamist täitedokumendi puudumise tõttu või mõnel muul alusel.

26.06.2021 arestimisaktist nähtub, et hagejad ei viibinud arestimise juures. Hageja 1 sai

arestimisakti kätte 30.06.2020. Hageja 1 ei ole arestimist vaidlustanud.

Seega puudub hagejal 1 TMS § 217 lg-st 6 tulenevalt õigus tugineda praeguses asjas

asjaoludele, mida ta oleks võinud esitada kaebuses.

Ekslik on hagejate väide, et arestimisakt on tühine ka TMS § 142 lg 1 nõuete rikkumise tõttu.

Hagejale 1 oli tagatud võimalus vaidlustada täituri tegevust, samuti võis ta enne täitemenetluse

lõpetamist 26.02.2021 esitada hagi sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks. Hageja 1 ei teinud

seda. Nii täitmisteates kui arestimisaktis on võlgnike õigused ja kohustused loetletud.

Tõendamata on kostja 1 väide, et 24.07.2020 volikirja alusel oli hageja 1 sellest ajast hageja 2

esindaja täitemenetluses. Kohus nõustus hagejate seisukohaga, et 24.07.2020 dokumendist

nähtub, et hageja 2 volitab hagejat 1 esindama hagejat 2 kohtumenetlustes seoses abielu kestel

omandatud varaga ja finantsküsimustes, mis on seotud pangalaenudega, kuid mitte

täitemenetluses.

Hagejad leidsid, et enampakkumisel esinesid ka muud olulised rikkumised.

TMS § 84 lg 3 sätestab, et võlgnikule ja sissenõudjale tuleb enampakkumise kuulutuse sisust

teatada vähemalt kümme päeva enne enampakkumist. Teatamise peamine eesmärk on anda

võlgnikule viimane võimalus vältida arestitud asja väljaminekut võlgniku omandist. Seega

teatamiskohustuse rikkumine on käsitletav enampakkumise tingimuste olulise rikkumisena.

Vara enampakkumise akt täiteasjas nr 197/2020/531, millega korteriomand müüdi, koostati

18.02.2021. Enampakkumise 08.01.2021 teatest nähtub, et enampakkumine algab 09.02.2021

kell 10.00 ja lõpeb 16.02.2021 kell 10.00.

Hagejale 2 toimetati enampakkumise akt kätte tema esindaja kaudu 03.03.2021. Samuti on

esitamata tõendid, et hagejale 2 oleks enampakkumise kuulutuse sisust teatatud TMS § 84

lg-s 3 sätestatud korras. Hageja 1 esindaja sai enampakkumise akti kätte 23.02.2021.

7

Kohus jättis tähelepanuta hagejate väited nõuete sissenõutavaks muutumise kohta, sest kohus

on varem arestimisakti tühisuse ja seeläbi enampakkumise kehtetuse hageja 2 suhtes

tuvastanud. Hageja 1 suhtes ei ole enam selliste väidete esitamine võimalik.

Kohus ei nõustunud, et kohtutäitur on rikkunud selgitamiskohustust hageja 1 suhtes. Kõikides

hagejale 1 edastatud ja kättetoimetatud dokumentides oli nõude sisu ja suurus märgitud.

Pärast enampakkumise lõppemist on kohtutäituri ametialasele kontole laekunud kokku

18 978,86 eurot järgmiselt: 16.02.2021 kell 16.43 2000 eurot ning 17.02.2021 kell 8.54

10 000 eurot ja kell 9.13 6978,86 eurot.

17.02.2021 teatas kostja 1 hagejale 1 lisandunud viivise 4936,36 eurot ja hoiatas, et kui raha ei

laeku kohtutäituri kontole hiljemalt 17.02.2021 kell 15.00, tunnistab täitur enampakkumise

toimunuks. 17.02.2021 kell 16.11 laekus 1025 eurot. Ülejäänud osas jäi nõue täitmata.

Enampakkumine lõppes 16.02.2021 kell 10.00. Enampakkumise lõppemise ajaks ei olnud

sundtäitmisel olev nõue (sh kohtutäituri tasu) täidetud vähemalt selles suuruses, mis oli

enampakkumise 08.01.2021 teates võlgnikele teatatud.

Hagejate väidete kohta kahe täiteasja menetlemise osas nõustus kohus kostja 1 seisukohaga.

Enampakkumise kehtetuks tunnistamise otseseks tagajärjeks on see, et enampakkumisel

ostetud asjale ei teki TMS § 98 lg 2 kohaselt omandit ning koos enampakkumise kehtetuks

tunnistamisega saab nõuda kinnistusraamatu kande parandamist. Kostja 4 on kantud omanikuna

kinnistusraamatusse. Enampakkumise kehtetuse tõttu on kanne ebaõige. Tuginedes AÕS § 65

lg-le 1 ja TsÜS § 68 lg-le 5 rahuldas kohus hagi ka selles osas.

Hagi rahuldati täies ulatuses, seega on otsus tehtud kostjate kahjuks. Kohus jättis menetluskulud

TsMS § 162 alusel solidaarselt kostjate kanda.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

7. Narva kohtutäitur T. Afanasieva esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Viru Maakohtu

24. oktoobri 2023 otsuse tühistamist ning uue otsuse tegemist, millega jätta hagi rahuldamata

ja menetluskulud solidaarselt hagejate kanda.

Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt:

1) oli kinnistusraamatus korteriomandi omanikuks hageja 1 ainuisikuliselt. Vastavalt

täitmisavaldusele lisatud täitedokumentidele oli hüpoteegid seatud hagejate ühisomandisse

kuuluvale korteriomandile. Seetõttu oli menetlus algatatud ka hageja 2 suhtes, et viimane oleks

teadlik vara suhtes käivast täitemenetlusest ja saaks soovi korral oma õigusi kaitsta. Hageja 2

on TMS § 5 lg 2 kohane täitemenetluse osaline, mitte võlgnik, kellele täitmisteate

kättetoimetamine mõjutaks vara arestimise kehtivust TMS § 55 järgi. Vaidluse korral mingi

eseme kuulumise üle, mh selle kuulumise üle ühisvarasse, tuleb vaidlus vähemalt üldjuhul

lahendada hagimenetluses. Täitur saab lähtuda formaalsetest kriteeriumidest nagu kinnisasjade

puhul kinnistusraamatu kanne. Seda kinnitab ka TMS § 140 lg 1. Eelnevast tulenevalt ei saa

täiteasjas nr 197/2020/532 täitmisteate kättetoimetamine hagejale 2 olla aluseks täiteasjas

nr 197/2020/531 enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks;

2) on maakohtu otsus ebaselge.

Kutset kinnisvara arestimisele ei pea TMS §-st 10 tulenevalt võlgnikule kätte toimetama.

Kohus leidis, et kuna kinnisvara, millele sissenõuet pöörati, oli hagejate ühisomandis, said

hagejad vastutada vaid ühiselt. Kohtuotsuse resolutsiooni p-s 3 on kohus omaalgatuslikult

toonud välja, et omanikukannet tuleb parandada selliselt, et kanda hagejad sisse ühisomanikena.

Hagejad ei ole sellist taotlust esitanud.

Kohus tõlkis hageja 2 24.07.2020 volikirja omaalgatuslikult vene keelest eesti keelde ega

võtnud arvesse, et: 1) volikiri oli adresseeritud kohtutäiturile; 2) mõistele „kohtutäitur“ on vene

8

keeles vaste “судебный”; 3) on eraldi toodud „hagi- ja kohtuküsimustes“, mis viitab, et volitaja

on need kaks menetlust eristanud. Maakohtu eeldus, et hageja 2 andis kohtutäiturile edastatud

volikirja oma huvide esindamiseks muudes asjades peale täitemenetluse, ei ole usutav. Seega

alates 24.07.2020 oli hageja 1 hageja 2 esindaja täitemenetluses.

Põhjendamatu on ka kohtu väide, et hagejate 01.05.2020 ühisavaldusele peaks olema lisatud

mingi hageja 2 avaldus. Avalduse viimases lauses märgitud kuupäev ei ole viide avaldusele,

vaid analoogselt esimese lausega on viide 23.04.2020 täitmisteatele;

3) jääb kohtutäitur muus osas varem esitatud seisukohtade juurde:

Täitmisteade toimetati hagejale 2 kätte 27.04.2020 elukoha aadressil Narva XXXXX-X.

Väljastusteatel oli linnuke sõnade „Antud volitatud isikule“ kõrval, sest kiri jõudis saaja

elukohta, ei olnud jäetud postkasti ega tagastatud kohtutäiturile. Mõlemad täitmisteated olid

toimetatud samal ajal samale aadressile ning vormistatud samal kujul.

Kinnisasja arestimise akt toimetati hagejale 2 kätte 07.07.2020 elukoha aadressil Narva

XXXXX-X TsMS § 322 lg 1 alusel, s.o temaga koos elavale pereliikmele (hagejale 1).

Asjaolud, et hageja 1 on hageja 2 eest täitemenetlust varjanud ja hageja 2 ei ole asjadesse

süvenenud, ei pane kohtutäiturile vastutust selle eest, kas hageja 2 on tegelikult dokumentidega

tutvunud. Riigikohus on rõhutanud (3-2-1-168-11, p 12), et TsMS 36. ptk võimaldab lugeda

menetlusdokumendi kätte toimetatuks ka juhul, kui tehtud on menetlusdokumendi

kättetoimetamiseks ette nähtud toimingud ja dokument on jõudnud kohta, kust kättesaamise

riski peab kandma saaja.

8. Hüpoteeklaen

AS

esitas

apellatsioonkaebuse,

milles

taotleb

Viru

Maakohtu

24. oktoobri 2023 otsuse tühistamist osas, millega kohus kostjat 2 puudutavas osas hagi

rahuldas ja menetluskulude jaotuse osas ning uue otsuse tegemist, millega jätta hagi

rahuldamata ning kostja 2 menetluskulud solidaarselt hagejate kanda.

Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt:

1) kohaldas maakohus vääralt TMS § 223 lg-t 1, asudes seisukohale, et enampakkumine on

kehtetu, kuna see toimus tühise arestimise alusel. Arestimine ei olnud tühine. Samuti ei rikutud

enampakkumise olulisi tingimusi. Maakohus lähtus ebaõigest eeldusest, et kuna kinnisvara oli

hagejate ühisomandis, said hagejad vastutada vaid ühiselt. Maakohus ei ole viidanud, millisel

õigusnormil selline järeldus põhineb. Võlgniku staatus täitemenetluses oli hagejal 1, kes oli

kinnistusraamatu järgi vara omanik. Hagejate ühine vastutus tähendab, et hagejad on

solidaarvõlgnikud. Maakohus kohaldas ebaõigesti TMS §-i 55, mis sätestab arestimise tühisuse

üldised eeldused avatud loeteluna. Ainuüksi asjaoluga, et isikule ei ole enne kinnistu arestimist

täitmisteadet kätte toimetatud, ei kaasne automaatselt arestimise tühisust TMS § 55 p 2 alusel,

kuna TMS § 145 lg 4 kohaselt võib kinnistu arestida ka enne täitmisteate kättetoimetamist.

Maakohus ei tuvastanud ühtki minetust hageja 1 suhtes. Tõendid kinnitavad, et täitmisteade oli

kätte toimetatud ka hagejale 2, kas isiklikult allkirja vastu või TsMS § 322 alusel. Hageja 2

väide, et ta ei tea, kelle allkiri väljastusteatisel on või et see ei ole tema allkiri, ei ole eluliselt

usutav. Hageja 2 teadmist täitemenetlusest kinnitab 01.05.2020 avaldus kohtutäiturile, kus

hagejad palusid ühiselt sõlmida maksegraafik hagejaga 1. Kui hagejale 2 oleks olnud

täitmisteate olemasolu teadmata, ei oleks ta saanud 01.05.2020 avalduses viidata tema enda

suhtes koostatud täitmisteatele, samale täitmiskuupäevale ja täiteasja numbrile.

Hagejale 2 olid kätte toimetatud ka teised olulised täitemenetluse dokumendid, nagu kinnisasja

arestimise akt ja enampakkumise akt. Kohtutäitur edastas 29.05.2020 kutse kinnisvara

arestimisele

mõlemale

hagejale

e-posti

aadressil

XXXXXXXXXXXXXXXXXXX

(meiliaadress, kust saadeti kohtutäiturile 01.05.2020 avaldus). Kutse sai lugeda kättesaaduks

TsMS § 3141 lg 2 alusel. Kinnisasja arestimise akt toimetati kätte hagejale 1 isiklikult

9

30.06.2020 ja hagejale 2 TsMS § 322 lg 1 alusel 07.07.2020. Hageja 2 volitas 24.07.2020

volikirjaga enda esindajaks hageja 1. Volikiri oli koostatud täitemenetluse ajal, adresseeritud

kohtutäiturile ja sisaldas volitust esindamiseks kõikides varalistes küsimustes. On ilmne, et

isiku tahe oli anda esindusõigus täitemenetluses. Seega kõik hilisemad dokumendid, mis

edastati hagejale 1, sai lugeda edastatuks ka hagejale 2. 08.01.2021 teade enampakkumise

toimumise kohta saadeti samuti hageja 1 e-posti aadressil XXXXXXXXXXXXXXXXXXX.

Kohtutäitur edastas enampakkumise teated neljal korral (22.07.2020, 18.09.2020, 12.11.2020

ja 08.01.2020). Vähemalt kolm viimast teavitust saab lugeda edastatuks ka hagejale 2. Viimase

enampakkumise kuulutus avaldati kohtutäituri poolt Ametlikes Teadaannetes.

Lisaks on maakohus põhjendamatult lähtunud eeldusest, et arestimine on tühine, kui isikule ei

ole kätte toimetatud täitmisteadet. Riigikohtu uuema praktika kohaselt ei pruugi see nii olla, kui

isik on täitemenetlusest teada saanud muul viisil (Riigikohtu 06.05.2022 otsus tsiviilasjas nr 2-

20-8668, p 19).

Hageja 1 on täitemenetluses tunnistanud summat 32 205,38 eurot. Samas e-kirjas teatas

hageja 1, et on teadlik nii täitemenetlusest nr 197/2020/531 kui ka nr 197/2020/532, lisades

maksekorraldused, kus on märgitud mõlema täiteasja numbrid ja mõlema võlgniku nimed.

Maakohus on jätnud põhjendamatult tähelepanuta kohtutäituri esitatud kronoloogia. Hagejad

proovisid korduvalt maksegraafikuid sõlmida ja kolmandate isikute abil võlgnevust tasuda,

palusid võimalust vara müümiseks kohtutäituri kontrolli all. Faktilisi asjaolusid arvestades ei

ole eluliselt usutav, et hageja 2 polnud täitemenetlusest teadlik. Kohus jättis tõendid hindamata;

2) ei ole täitemenetluse reegleid rikutud. Lähtudes täitemenetluse formaliseerituse põhimõttest

peab kohtutäitur lähtuma kinnistusraamatu kandest. Hageja 2 kui ühisomaniku kohustus oli

hoolitseda kinnistusraamatu kande õigsuse eest. Vastasel juhul riskib ühisomanik

kinnistusraamatu ebaõigest kandest tulenevate tagajärgedega. Sama leidis Tallinna

Ringkonnakohus 16.03.2017 otsuses tsiviilasjas nr 2-14-51393. Kui vara ühisomanik ei esita

vara arestist vabastamise hagi ja kohtulahendit vara arestist vabastamise kohta, siis kaotab

kolmas isik õiguse varale ning tal on õigus üksnes enampakkumise tulemile. Kohtutäitur on nii

ka toiminud.

Enampakkumise õiguspärasuse hindamisel ei oma tähtsust see, kas tegemist oli ühisvaraga.

Täitedokument kehtis mõlema abikaasa suhtes. Abikaasad olid solidaarvõlgnikud. Kui lähtuda

formaliseerituse printsiibist, piisanuks dokumentide kättetoimetamisest üksnes hagejale 1.

Kohtutäitur on koostanud dokumendid ka hageja 2 suhtes, et viimane oleks täitemenetlusest

teadlik ning saaks oma õigusi kaitsta. Solidaarvõlgnike staatus tähendab seda, et sissenõudja

saaks oma nõude esitada üksnes ühe võlgniku vastu ja täitemenetluse tulemus oleks sama;

3) ei ole maakohtu otsuse alusel võimalik saavutada omandiõiguse taastamist hagejate soovitud

kujul. Valitseb õiguslik ebaselgus, kas ja kuidas on kohtuotsus täidetav, mis alusel toimuks

endise olukorra taastamiseks vajalike rahasummade tagasikanded, kuidas taastada kostja 2

kasuks seatud hüpoteek jms. Võlgnik ei ole esitanud müüdud asja väljaandmise nõuet AÕS § 80

alusel, mida omandi taastamine eeldaks. Enampakkumise kehtetuks tunnistamise tagajärg

praegusel kujul saaks olla vaid see, et kinnistusraamatu kanne on muutunud ebaõigeks.

Kinnistusraamatus oli omanik hageja 1. Kohus kohustas kostjat 4 andma nõusolek selliselt, et

kanda ühisomanikena sisse mõlemad hagejad.

9. Narva linn, XXXXX korteriühistu esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Viru Maakohtu

24. oktoobri 2023 otsuse tühistamist ning uue otsuse tegemist, millega jätta hagi rahuldamata

ja menetluskulud hagejate kanda.

Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on kohus hinnanud valesti tõendeid ja kohaldanud

valesti õigusnorme. Kohus pidas tõendatuks, et täitmisteade toimetati kulleriga kätte hagejale 1.

10

Täidetud on TsMS § 322 lg 1 kohased eeldused lugeda täitmisteade kättetoimetatuks ka

hagejale 2. Isegi kui väljastusteade ei vasta TsMS § 313 lg 3 nõuetele, tuleb anda hinnang

sellele, kas võlgnike õiguseid oli rikutud. TMS § 55 p-de 2 ja 4 kaitse-eesmärk on kaitsta

võlgnike õigust teada täitemenetlusest ning esitada vastuväiteid ja kaebusi kohtutäituri tegevuse

ja otsuste peale. Hagejate 01.05.2020 avaldusest kohtutäiturile nähtub, et mõlemad hagejad olid

ca aasta enne enampakkumist teadlikud sellest, millist nõuet täitemenetluses menetletakse, et

korteriomand on arestitud ja müüakse avalikul enampakkumisel.

Kuna kohus ei arutanud pooltega küsimust tõendamiskoormuse ümberpöördumisest hagejate

kasuks, on rikutud otsuse seaduslikkuse ja põhjendatuse nõuet ning selgitamiskohustust.

10. Lemniskata Kinnisvara OÜ esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Viru Maakohtu

24. oktoobri 2023 otsuse tühistamist menetluskulude jaotuse osas ning uue otsuse tegemist,

millega jaotada menetluskulud nii, et Lemniskata Kinnisvara OÜ ei kanna menetluskulusid või

kannab neid ainult oma osalemise ulatuses. Kui kohus leiab, et menetluskulud tuleb jätta

kostjate kanda, jätta need täies ulatuses kohtutäituri kanda.

Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt osales kostja 4 enampakkumisel heauskselt ja tasus

ostuhinna 32 000 eurot. Kohus tuvastas kohtutäituri poolt enampakkumise korraldamisel

olulised rikkumised. Enampakkumise kehtetuks tunnistamise tagajärjeks on see, et kostja 4 ei

omanda vara suhtes omandiõigust ning kostjalt 4 nõutakse nõusolekut kinnistusraamatus

omanikukande parandamiseks. Kostja 4 ei saanud esitada vastuväiteid ega osaleda muul viisil

kohtumenetluses tema suhtes esitatud nõude olemuse tõttu. Seega kostja 4 osalemine

menetluses on oluliselt väiksem võrreldes teiste kaaskostjatega, nt kostjaga 1, kelle tegevuse

osas toimub vaidlus, ega mõjuta otsust sisuliselt. Võttes aluseks kostja 4 kaduvväikest

osalemise ulatust kohtumenetluses ja heauskset käitumist enampakkumisel, on äärmiselt

ebaõiglane jätta vastaspoolte kulud kostja 4 kanda. TsMS § 165 lg 1 annab võimaluse võtta

kulude jaotamisel aluseks osalemise ulatus. Riigikohus on samuti leidnud (3-2-1-136-12, p 34),

et menetluskulude jaotamisel tuleb arvestada ka hageja erinevaid nõudeid eri kostjate vastu ning

nt hagi rahuldamisel tuleb menetluskulud jätta kostjate kanda vastavalt nende osadele

kohustuses, mitte aga nt solidaarselt. Maakohus jättis 29.03.2021 määrusega hagi tagamise

korras korteri kuni tsiviilasjas vaidluse lahendamiseni hagejatele vallata ja kasutada. Seega

kannab kostja 4 pikemat aega rahalist kahju korteriomandi kasutamise võimatuse tõttu, samal

ajal kannab ta korteriomandi hoolduskulusid.

Kostja 4 palub ringkonnakohtul võimalusel täiendada kohtuotsuse resolutsiooni selliselt, et

oleks selgelt määratletud tähtajad ja isikud, kes peavad tagastama kostjale 4 32 000 eurot juhul,

kui vaidlus lahendatakse hagejate kasuks.

VASTUSED APELLATSIOONKAEBUSTELE

11. Kohtutäitur T. Afanasieva leiab, et kostja 4 apellatsioonkaebus on põhjendatud nii

menetluskulude jaotamise kui ka ostjale raha tagastamisega otsuse täiendamise osas. Samuti on

põhjendatud kostja 2 ja kostja 3 apellatsioonkaebused.

12. Hüpoteeklaen AS teatas, et toetab nii kostja 1 kui kostja 3 apellatsioonkaebuseid ning ka

kostja 4 apellatsioonkaebust menetluskulude jaotust puudutavas osas. Kostja 4 taotletud

täiendava otsuse tegemine apellatsiooniastmes ei ole menetluslikult võimalik.

13. Narva linn, XXXXX korteriühistu peab samuti teiste kostjate kaebuseid põhjendatuks.

11

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

14. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel täielikult

tühistada.

Ringkonnakohus teeb asjas uue otsuse, millega jätab T. Fjodorova ja N. Fedorovi hagi Narva

kohtutäituri T. Afanasieva, Hüpoteeklaen AS-i, Narva linn, XXXXX korteriühistu ja

Lemniskata

Kinnisvara

OÜ

vastu

enampakkumise

kehtetuks

tunnistamiseks

ja

kinnistusraamatu kande parandamiseks rahuldamata.

Viru Maakohtu 09.03.2021 ja 29.03.2021 hagi tagamise määrused tuleb tühistada ning

menetluskulud tuleb jätta solidaarselt T. Fjodorova ja N. Fedorovi kanda.

Narva kohtutäituri A. Afanasieva, Hüpoteeklaen AS-i, Narva linn, X, XXXXX korteriühistu ja

Lemniskata Kinnisvara OÜ apellatsioonkaebused kuuluvad rahuldamisele.

15. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on rikkunud TMS §-i 223 ja §-i 55 ja sellest tulenevalt

ebaõigesti rahuldanud hagi. Ringkonnakohus põhjendab oma seisukohta alljärgnevalt.

16. Asja materjalide kohaselt viis kostja 1 hagejate suhtes läbi täitemenetluse (täiteasjad nr

197/2020/531 ja nr 197/2020/532), mille sisuks oli hüpoteegiga (hüpoteek oli seatud hagejate

ühisomandis olevale Narvas, XXXXX-X asuvale korteriomandile) tagatud nõude

sissenõudmine kostja 2 kasuks. Täitemenetlusega ühines kostja 3, kes palus rahuldada sama

korteriomandiga seotud majandamiskulude nõude. 18.02.2021 toimunud enampakkumisel

müüs kostja 1 Narvas, XXXXX-X asuva hagejate ühisomandisse kuulunud korteriomandi

32 000 euro eest kostjale 4.

Hagejad nõudsid TMS § 223 lg 1 alusel 18.02.2021 toimunud enampakkumise kehtetuks

tunnistamist, kuna enampakkumine toimus tühise arestimise alusel ning rikuti teisi

enampakkumise olulisi tingimusi. Arestimise tühisus tuleneb sellest, et arestimine toimus ilma

kehtiva täitedokumendita, hagejale 2 ei toimetatud kätte täitmisteadet ning hagejaid ei

teavitatud olulises osas nende õigustest täitemenetluses.

TMS § 223 lg 1 sätestab, et enampakkumise akti kättetoimetamisest alates 30 päeva jooksul

võib täitemenetluse osaline esitada kohtule hagi enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks, kui

vara on müüdud isikule, kellel ei olnud õigust vara osta, või kui enampakkumine toimus tühise

arestimise akti alusel või kui rikuti teisi enampakkumise olulisi tingimusi.

Kuna hagejad tuginesid oma nõudes esmalt arestimise tühisusele, siis tuleb tuvastada, kas

hagiavalduses nimetatud arestimise tühisuse eeldused on täidetud. Hagejad tuginesid TMS

§ 55 p-des 1, 2 ja 4 nimetatud tühisuse eeldustele, s.o vara arestiti ilma kehtiva täitedokumendita

(p 1), hagejale 2 ei ole kätte toimetatud täitmisteadet (p 2) ja hagejaid ei ole olulises osas

teavitatud nende õigustest täitemenetluses ja see võis kaasa tuua hagejate õiguste rikkumise.

17. Maakohus rahuldas hagi ja põhjendas seda sellega, et tõendatud ei ole hagejale 2 täitmisteate

kättetoimetamine 27.04.2020. Seetõttu on arestimine TMS § 55 p 2 alusel tühine.

Ringkonnakohus maakohtu selle seisukohaga ei nõustu.

Puudub vaidlus, et enampakkumise esemeks olnud korteriomand Narvas, XXXXX-X oli

hagejatest abikaasade ühisomandis ning nad mõlemad elasid samal aadressil ka täitmisteate

kättetoimetamise ajal 27.04.2020. Hagejad vastutasid täitemenetluses solidaarvõlgnikena ning

solidaarse vastutuse olid hagejad võtnud täitedokumendiks olnud 18.03.2019 notariaalses

hüpoteegi seadmise lepingus. Solidaarne vastutus tähendab seda, et täitemenetlus viidi hagejate

suhtes läbi ühiselt sama korteriomandi suhtes (vaatamata sellele, et kostja 1 oli algatanud eraldi

täitemenetluse hageja 1 ja hageja 2 suhtes). TMS § 14 lg 1 kohaselt on sissenõude pööramine

abikaasade ühisvarale lubatav mh siis, kui on olemas mõlemat abikaasat kohustuse täitmiseks

kohustav täitedokument (s.o eelviidatud notariaalne hüpoteegi seadmise leping).

12

Hageja 1 on täitmisteate 27.04.2020 isiklikult kätte saanud oma elukohas (II kd, tl 4 pöördel)

ning asja materjalide kohaselt oli kulleri poolt täitmisteadete kättetoimetamise ajal kodus ka

hageja 2.

Maakohus kuulas täitmisteateid kätte toimetanud kulleri A. Larini tunnistajana ära 08.05.2023

kohtuistungil ning hagejad vande all 19.06.2023 kohtuistungil. Ringkonnakohus leiab, et

maakohus on hagejate vande all antud seletusele ning menetlusdokumentides esitatud

seisukohtadele andnud ebaõige hinnangu ning põhjendamatult leidnud, et hageja 2 sai

täitmisteate kätte alles 03.03.2021. Hageja 1 on väitnud esmalt seda, et ta võttis ise abikaasalt

allkirja dokumendi kättesaamise kohta ja tagastas täidetud allkirja lehe kullerile. Hiljem on

hageja 1 väitnud, et võttis dokumendid kullerilt vastu, kuid ei andnud neid abikaasale edasi.

Ringkonnakohus leiab, et hageja 1 vastuolulised seletused ei ole usutavad ning täitmisteade

tuleb lugeda hagejale 2 kätte toimetatuks 27.04.2020 vähemalt TsMS § 322 lg 1 alusel (II kd,

tl 5). Hageja 2 vande all antud seletus, mille kohaselt võis ta alla kirjutada mingitele

dokumentidele, kuid ta ei süvenenud nende sisusse, kinnitab seda, et ta oli täitemenetluse

alustamisest teadlik.

Lisaks märgib ringkonnakohus, et hageja 2 teadmist täitemenetluse alustamisest kinnitab ka

hageja 2 01.05.2020 omakäeliselt allkirjastatud avaldus kostjale 1 (II kd, tl 8), milles hageja 1

ja hageja 2 palusid ühiselt sõlmida maksegraafik täitmisteates märgitud võlgnevuse kohta.

Avalduses on hageja 2 viidanud kuupäevale 23.04.2020 (hagejat 2 puudutava täitmisteate

koostamise kuupäevale ja täitemenetluse numbrile 197/2020/532). Kui hagejale 2 ei oleks

täitmisteadet kätte toimetatud, siis ei oleks ta saanud 01.05.2020 avalduses viidata tema enda

suhtes koostatud täitmisteatele ja sellele märgitud kuupäevale ja täiteasja numbrile.

Ülaltoodu kinnitab, et hagejale 2 on kätte toimetatud täitmisteade ning arestimine ei ole tühine

täitmisteate kätte toimetamata jätmise tõttu.

18. Hagiavalduses tuginesid hagejad arestimise tühisuse alusena ka sellele, et vara arestimine

toimus ilma kehtiva täitedokumendita (TMS § 55 p 1).

Ringkonnakohus leiab, et hagejate seisukoht ei ole põhjendatud.

Täitemenetlus vaidlusaluses asjas oli algatatud kostja 2 avalduse alusel ning täitedokumendiks

oli Narva notari O. Bauer-Karle poolt tõestatud notariaalne hüpoteegi seadmise leping nr 378,

milles hagejad nõustusid hüpoteegiga tagatud nõude mittekohasel täitmisel alluma kohesele

sundtäitmisele (TMS § 2 lg 1 p 19). Hagejatele kuuluv korteriomand tagas kostja 2 ja

krediidisaaja EVNITA OÜ (mille juhatuse liige oli ja on hageja 1) vahel sõlmitud

krediidilepingust tulenevat nõuet. Seega oli kostja 2 hüpoteegipidajaks, kelle nõude katteks

realiseeris kostja 1 krediidilepingu tagatiseks oleva hüpoteegi.

Ringkonnakohus tuvastas käesoleva otsuse p-s 17, et täitmisteated on mõlemale hagejale kätte

toimetatud. Täitmisteadetele märgitu kohaselt on hüpoteegiga tagatud nõude suurus 10.04.2020

seisuga 26 552,76 eurot, millele lisandub mh viivis. Kumbki hagejatest ei ole kasutanud

täitmisteates kirjeldatud võimalust vaidlustada kohtutäituri tegevust ega otsuseid (I kd, tl 31,

32). Samas on hagejad tuginenud mh sellele, et täitmisteadetel märgitud summas ei olnud

nendel veel kohustust tekkinud ja arestimine on seetõttu toimunud kehtiva täitedokumendita.

Riigikohus on korduvalt rõhutanud, et kui isik soovib vaidlustada seda, et kohtutäitur on

alustanud täitemenetlust kehtiva täitedokumendita, siis on kohaseks õiguskaitsevahendiks

TsMS § 217 lg-s 1 ettenähtud kaebus kohtutäituri otsuse või tegevuse peale täitedokumendi

täitmisel (vt Riigikohtu 04.12.2018 määrus tsiviilasjas nr 2-17-1859, p 21). Nagu

ringkonnakohus eelnevalt märkis, pöördusid hagejad vahetult pärast täitmisteate saamist

01.05.2020 kostja 1 poole avaldusega, milles soovisid sõlmida maksegraafikut täitmisteates

märgitud võlgnevuse kohta. Seega kinnitab hagejate käitumine, et täitmisteatel märgitud

summas 26 552,76 eurot tunnistasid nad kohustuse olemasolu.

13

Hagejad tuginesid hagiavalduses veel sellele, et 18.03.2019 hüpoteegi seadmise lepingus

sisalduv tagatiskokkulepe on heade kommetega vastuolus ja seega tühine. Hagejad põhjendasid

tagatiskokkulepe tühisust sellega, et tagatiskokkuleppega tagatakse hüpoteegipidaja kõiki

nõudeid põhivõlgniku vastu, mille tekkimist ei ole hagejad suutelised kontrollima.

Ringkonnakohus märgib siinkohal, et hageja 1 oli ja on põhivõlgniku EVNITA OÜ juhatuse

liige ning seega sõltus otseselt hagejast 1 põhivõlgnikule võimalike uute kohustuste võtmine.

Seetõttu ei saa ka väita, et hüpoteegi seadmise lepingus sisalduv tagatiskokkulepe oleks heade

kommetega vastuolus ja seetõttu tühine.

Hüpoteek asjaõigusena ei anna hüpoteegipidajale abstraktset õigust nõuda täitemenetluses

kinnisasja müümist ja seetõttu on täitemenetluse eeldusena vajalik kohtutäiturile esitada ka

hüpoteegiga tagatud nõuet ja selle suurust tõendavad dokumendid (vt Riigikohtu 05.03.2010

määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-8-10). Kuna hagejad ei vaidlustanud pärast täitmisteadete

kättesaamist täitedokumendist tuleneva nõude suurust 26 552,76 euro osas TMS § 217 lg-s 1

ettenähtud korras, siis on nad enampakkumise kehtetuks tunnistamise hagis minetanud

võimaluse vaidlustada nõude suurust (TMS § 217 lg 6).

Krediidileping, millest tulenevat nõuet hüpoteek tagas, öeldi kostja 2 poolt üles 02.04.2020 ning

ülesütlemise teated saadeti nii hagejale 1 kui EVNITA OÜ-le (I kd, tl 162, 163). Hageja 1 on

mõlemad teated (sh EVNITA OÜ seadusliku esindajana) kätte saanud 07.04.2020 (II kd, tl X).

Krediidilepingu üldtingimuste p 9.1.2 kohaselt on krediidiandjal õigus leping ühepoolselt üles

öelda, kui krediidisaaja on viivitanud maksekohustuse täitmisega vähemalt 30 päeva ja

krediidiandja on andnud krediidisaajale edutult vähemalt 1 nädala pikkuse täiendava tähtaja

võlgnetava summa tasumiseks koos hoiatusega, et ta ütleb võla tasumata jätmise korral lepingu

üles ja nõuab kogu võla tasumist. Kuna hageja 1 sai nii ise kui EVNITA OÜ seadusliku

esindajana ülesütlemise teate kätte 07.04.2020, siis lähtudes krediidilepingu üldtingimuste p-st

9.1.2 on krediidileping üles öeldud alates 15.04.2020 ning täitmisteadetes märgitud võlgnevus

26 552,76 eurot oli nii täitemenetluse algatamise avalduse esitamise ajaks 22.04.2020 kui ka

kinnisasja arestimise ajaks 26.06.2020 sissenõutav. Hagejate vastupidine seisukoht ei ole õige.

19. Põhjendatud ei ole hagejate seisukoht, et arestimine on tühine, kuna hagejaid jäeti olulises

osas teavitamata nende õigustest täitemenetluses ja see tõi kaasa hagejate õiguste rikkumise

(TMS § 55 p 4).

Kostja 1 edastas mõlemale hagejale 29.05.2020 kutse kinnisvara arestimisele (I kd, tl 22-24)

ning see saadeti samale e-posti aadressile, kust saadeti mõlema hageja poolt kohtutäiturile

eelnevalt 01.05.2020 avaldus (II kd, tl 8). Kutses sisaldusid kohtutäituri selgitused kinnisvara

arestimise, kinnisvara hindamise ja hinna vaidlustamise kohta. Kutse tuleb lugeda mõlemale

hagejale kättetoimetatuks TsMS § 3141 lg 2 alusel (kutset ei pea kätte toimetama TMS § 10 lg-

st 1 tulenevalt) ning põhjendamatu on hageja 2 väide, et teda on jäetud arestimisest teavitamata.

Kinnisasja arestimise akt (I kd, tl 25-28) on hagejatele kätte toimetatud 26.06.2020 e-kirjaga

samale e-posti aadressile, kust eelnevalt saadeti mõlema hageja poolt kohtutäiturile 01.05.2020

avaldus. Hageja 1 ei ole kinnisvara arestimisele saadet kutset ega kinnisvara arestimise akti

kättesaamist vaidlustanud. Riigikohus on 06.05.2022 otsuses tsiviilasjas nr 2-20-8668 p-s 19

asunud seisukohale, et arestimisakti võlgnikule kätte toimetamata jätmine ei ole tingimata

arestimise tühisuse alus, kuna see võib olla tagatud muude toimingutega. Praegusel juhul on

arestimise akt saadetud hagejaga 2 kooselavale abikaasale ning hageja 2 väide, et ta ei ole

teadlik korteriomandi arestimisest, ei ole usutav.

Ringkonnakohus leiab, et arestimise tühisuse põhjustamiseks peab õigustest teavitamata

jätmine tooma kaasa võlgniku õiguste rikkumise (näiteks kaebeõiguse kaotamine). Selliseid

asjaolusid asja materjalidest ei nähtu. 27.10.2020 kirjas kostjale 2 (I kd, tl 185) kinnitas hageja

1 võlgnevuse suurust 32 205,38 eurot ning tegi ettepaneku võlgnevuse tasumiseks graafiku

alusel. 18.02.2021 enampakkumine oli arvult neljas ning sellele eelnenud kolm enampakkumist

14

olid nurjunud hagejate tegevusest tulenevalt. Ka märgitud asjaolud kinnitavad, et hagejad olid

oma õigustest (sh korteriomandi arestimisest) teadlikud.

20. Rikutud ei ole ka muid enampakkumise olulisi tingimusi.

24.07.2020 on hageja 2 omakäeliselt allkirjastanud volikirja kohtutäiturile (II kd, tl 9), milles

volitas enda esindajaks kõikides varalistes küsimustes hagejat 1. Sellest hetkest alates oli

kohtutäituri jaoks hageja 1 hageja 2 esindajaks ning kõik hilisemad dokumendid, mis edastati

hagejale 1, sai lugeda edastatuks esindusõiguse regulatsiooni järgi ka hagejale 2. Kuna volikiri

oli edastatud kohtutäiturile, siis on ilmne, et hageja 2 volitas oma abikaasat esindama ennast

seoses käimasoleva täitemenetlusega. Hagejate väide, et volikiri ei ole seostatav vaidlusaluse

täitemenetlusega, on põhjendamatu. Eeltoodust tulenevalt ei ole õige ka see hagejate väide, et

enampakkumise läbiviimisel rikuti TMS § 84 lg-s 3 sätestatud nõuet teatada võlgnikule

enampakkumise kuulutuse sisust vähemalt kümme päeva enne enampakkumist.

Riigikohus on 06.05.2022 otsuses tsiviilasjas nr 8668 märkinud ka seda, et kui võlgnikku

teavitatakse enampakkumisest ja selle teavitusest nähtub, et tema vara on arestitud, ning talle

teatatakse ka enampakkumisele pandud vara hind, siis on tal võimalik TMS § 74 lg 7 alusel

kaebusega vaidlustada arestitud vara hinda selle mittevastavuse tõttu turuhinnale TMS § 217

lg-s 1 sätestatud korras. Kui menetlusosaline ei esita TMS § 217 lg 6 kohaselt kaebust, kaotab

ta õiguse tugineda hiljem asjaoludele, mida ta oleks võinud esitada kaebuses. Nimetatud sätte

eesmärk on teiste menetlusosaliste huvides tagada õigusselgus, et mh enampakkumise

kehtetuks tunnistamise hagis ei tuldaks välja vastuväidetega, mida oleks saanud varem

kaebuses esitada.

Ringkonnakohus nõustub siinkohal kostja 2 seisukohaga, et hagejad ei ole enne

enampakkumise kehtetuks tunnistamise hagi esitamist ühtegi TMS § 217 kohast kaebust

kohtutäituri tegevuse või otsuste peale esitanud.

08.01.2021 on kohtutäitur edastanud hageja 1 e-posti aadressile teate enampakkumisest (I kd,

tl 29), milles on märgitud korteriomandi alghind enampakkumisel, enampakkumise alguse ja

lõpu aeg, samuti vaidlustamise kord viitega TM;S §-le 217. 18.02.2012 on kohtutäitur

edastanud hageja 1 e-posti aadressile vara enampakkumise akti (I kd, tl 8-11).

21. Vastavalt TsMS § 386 lg 4 esimesele lausele tühistab kohus hagi tagamise kohtuotsusega,

kui hagi jääb rahuldamata.

Asja materjalide kohaselt kanti maakohtu 09.03.2021 määruse alusel kinnistusraamatu

registriosa nr XXXXXXX III jakku keelumärge Narvas, XXXXX-X asuva korteriomandi

käsutamiseks, ning maakohtu 29.03.2021 määrusega jäeti Narvas, XXXXX-X asuv

korteriomand hagejate valdusesse ja kasutusse ja kohustati kostjat 4 viivitamatult taastama

nimetatud korteriomandi elektriga varustamise.

Seoses hagi rahuldamata jätmisega tuleb eelnimetatud hagi tagamise abinõud TsMS § 386 lg 4

alusel tühistada.

22. Seoses hagi rahuldamata jätmisega jäävad menetluskulud nii maa- kui ringkonnakohtus

solidaarselt hagejate kanda.

Maakohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks ei määranud. Seetõttu määrab

menetluskulude rahalise suuruse kindlaks maakohus pärast kohtuotsuse jõustumist (TsMS

§ 174 lg 5 ja § 177 lg 2).

(allkirjastatud digitaalselt)

15