2-23-4100/39 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju maakohus, Tallinna kohtumaja

Kohtukoosseis

Kohtunik Kai Härmand

Otsuse avalikult

teatavakstegemise aeg ja

koht

24.05.2024, Tallinn

Tsiviilasja number

2-23-4100

Kohtuasi

Clos Resto OÜ hagi Beir OÜ vastu kostja kohustamiseks

tagastama hagejale kokkuleppe alusel kostja kasutusse antud vara

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: Clos Resto OÜ (14697016), lepinguline esindaja M V

Kostja: Beir OÜ (14195007), lepinguline esindaja A O

Kohtuistungi toimumise aeg 16.04.2024

Tsiviilasja hind 4 758 eurot

RESOLUTSIOON

Jätta hagi rahuldamata.

Menetluskulude jaotus

Jätta menetluskulud hageja kanda.

Clos Resto OÜ-lt tuleb Beir OÜ kasuks välja mõista menetluskulud 1256,65 eurot.

Menetluskuludelt tuleb tasuda viivist alates kohtulahendi jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113

lg 1 sätestatud määras.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates

kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna ringkonnakohtule

asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada kirjalikus menetluses,

kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks

peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks,

mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise

Tsiviilasi nr. 2-23-4100

taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue

Clos Resto OÜ (edaspidi hageja) esitas 15.03.2023 kohtule hagi Beir OÜ (edaspidi kostja) vastu

vara tagastamise nõudes.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 14.05.2019. üürilepingu xxx asuvate ruumide

kasutamiseks viieks aastaks. Hageja sooviks oli avada ruumides restoran. Hageja tegi olulisi

kulutusi üüripinnale, teostades maalri ja sisekujundustöid ruumides. Restoran avati 2019. aasta

maikuus ning Clos Resto nimEt restorani opereeris hageja kuni 08.05.2022.

Üürilepingu sõlmimise ajal oli kostja osanikeks ja juhatuse liikmeteks P S ja tema abikaasa E S. P

S oli ja on hageja osanik ning juhatuse liige.

Kostja edastas 21.04.2022. hagejale teate üüri suurendamisest 3000 eurolt 3495 euroni alates

21.05.2022. a tuginedes VÕS § 299 lg 1 p-le 1 ning lisaks teatas kostja lepingu ülesütlemise

kavatsusest juhul, kui hageja ei nõustu üüri tõstmisega. P S teavitas korduvad suuliselt hageja

teisele juhatuse liikmele K Rele, et kostja kavatseb lepingu üles öelda enne suve algust.

Paralleelselt eeltooduga asutas P S uue ettevõtte, xxx OÜ (registrikood xxx), mille äritegevuseks

oli samuti restorani pidamine ja juhatuse liikmeks ning osanikuks P S.

06.05.2022. a laadis P S hageja juhatuse liikmena xxx keskkonda 2022. aasta maikuu üüri arve,

mis kandis kuupäeva 01.05.2022. a. ning millel oli juba üüri tõstetud 3 165 euroni, maksetähtajaga

07.05.2022. a. Arvet ei saadetud e-kirjaga ega informeeritud teist hageja juhatuse liiget arve

esitamisest. Arvele oli lisatud uus kuluartikkel summas 480 eurot selgitusega „xxx maja äripinna

kindlustamise makse“. 10.05.2022. a tasus P S kui hageja juhatuse liige arve Beir OÜ-le, kuigi

hageja teine juhatuse liige oli keelanud seda teha, kuivõrd arvele oli märgitud alusetult kindlustuse

kuluartikkel ning arve oli esitatud vales üüri summas. Hageja ei olnud üüri tõstmisega nõustunud

ja veelgi vähem nõustunud tasuma kindlustusmakseid äripinna kindlustamise eest, kui tegelikkuses

oli tegemist eluruumidega.

Hageja juhatuse liikmete vahel tekkisid erimeelsused majandustegevuse jätkamise osas. P S saatis

26.05.2022. a hageja juhatuse liikmele K Rele e-kirja, kus sedastas, et on otsustanud hageja

tegevuse lõpetada ja kulude kokku hoidmiseks lõpetada sõlmitud üürilepingu. Beir OÜ osanikuks

ja juhatuse liikmeks oli sel ajal juba M K (isikukood xxx).

Üürilepingu lõpetamiseks sõlmis P S hageja esindajana kostjaga hageja huvide vastaselt

üürilepingu lõpetamise kokkuleppe, milles lepiti kokku, et seoses üürilepingu lõpetamisega on

hagejal kohustus teostada üüripinna remonttööd ja kasutatud seadmete remonttööd ning

likvideerida väidetavalt üüripinna kasutamisega tekkinud „kahju“. P S hageja esindajana kinnitas,

et need kulud kannab hageja. Kokkuleppe p 7 kohaselt tuleks hagejal hüvitada 5 429,50 eurot koos

käibemaksuga ning lisaks andis hageja kostjale üle vara, hinnates selle väärtuseks 5 710 eurot koos

käibemaksuga. Sisuliselt tasaarvestati kostja alusetu nõue hageja vastu ning olematu kohustuse

täitmiseks andis hageja kostjale üle hagejale kuulunud varakogumi.

Hageja leiab, et kahju ei ole üüripinnale tekitatud ja sisuliselt kinkis P S hageja väärtusliku ja

restorani pidamiseks tarviliku vara endaga seostud äriühingule. Kokkuleppe p-d 7-10 on tühised,

kuivõrd need vastuolus heade kommetega, mistõttu pole kostjal alust nõuda kohustuse täitmist ja

vara on saadud alusetult. Hageja palus 21.06.2022. P Sl selgitusi, kuid nendest keelduti. Hageja

palus 29.06.2022 selgitada Beir OÜ nõude õiguslikku alust.

Hageja palub kostjalt välja nõuda kostja valduses olev hageja vara: jäämasin; kassasüsteem; viis

ovaalset lauda; seitse komplekti aiamööblit (ümar laud ja 4 tooli); gaasipliidi alune külmsahtlitega

tööpind; valgusketid õues; valgustid toas; helisüsteem toas ja õues; eestlaetav nõudepesumasin.

Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.

Kostja vastuväited

Kostja hagi ei tunnista ja vaidleb sellel vastu. Pooled sõlmisid mais 2019 üürilepingu Tallinnas xxx

asuvate ruumide kasutamiseks. Puuduvad tõendid, et kostja oleks aktsepteerinud üürilepingu lisas

1 olevas lepingus märgitud tingimustel. Leping oli tähtajatu, sest hageja juhatuse liikmetel ei

olnud kogemust varasemalt restoraniäris.

Kostja soovis üüritasu suurendada ja nõudis kindlustusmaksete hüvitamist, aga see ei puuduta

vaidlust, sest kostja võttis need nõuded tagasi. Asjakohatud on väited, et P S soovis restorani

sulgemist. Pooled lõpetasid üürilepingu, sest hagejal ei olnud raha. Hagejale oli väga kasulik kostja

ettepanek, et üürileping lõpetatakse alates 01.06.2022. a, millega hageja nõustus. 25.05.2022. a

allkirjastati vastav kokkulepe.

Ruumide kasutamisest oli tekkinud kahjustusi. Pooled vaatasid ruumid üle ja fikseerisid puudused,

mille likvideerimise kohustus on üürnikul. Üürilepingu lõpetamise kokkuleppes fikseerisid pooled,

milliseid töid oleks hageja pidanud teostama. Kuna hagejal rahalised vahendid puudusid, siis ei

olnud hageja võimeline neid puudusi likvideerima. Pooled leppisid kokku, et puudusi likvideerib

hoopis kostja ja kulude osas tehakse tasaarvestus.

Lisaks ruumidele üüris kostja hagejale ka seadmeid, mida hageja kasutas oma majandustegevuses.,

mille kahjustused ületasid normaalse kulumise taseme. Kuna ka nende remondi jaoks hagejal

puudusid rahalised vahendid, siis leppisid pooled kokku, et nende remondi teostab kostja ja kulud

tasaarvestatakse.

Pooled leppisid koheselt kokku ka kahjustuste likvideerimise kulus, mis kahjuks aga osutus hiljem

kahjulikuks kokkuleppeks kostjale. Tegelikkuses kõik kulutused ületasid kokkuleppes märgitud

kulutusi. Kui kokkuleppes lepiti kokku, et puuduste likvideerimise kulu on kokku 5 429,5 eurot,

siis tegelikkuses oli see 11 586,03 eurot. Kostjal puudub õigus nõuda täiendavat kulu hüvitamist

kuna pooled leppisid selliselt kokku.

Kohtu põhjendused

Kohtu hinnangul on hagi põhjendamatu ja tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulud tuleb jätta

hageja kanda.

Hageja on esitanud vallasasjade väljanõudmise nõude väites, et kokkulepe, mille alusel

vallasasjade omandiõigus kostjale üle anti, on tühine. Tehing on TsÜS § 86 lg 1 p 1 ja 2 järgi

tühine, kui see on vastuolus heade kommetega, eelkõige siis, kui tehing on tehtud poole jaoks

äärmiselt ebasoodsatel tingimustel või poolte kohustused on heade kommete vastaselt tasakaalust

väljas. Tõendamiskoormus lasub hagejal. Asjaõigusliku tehingu puhul tuleb eristada

kohustustehingut ja käsutustehingut. Omanikul on õigus asi ebaseaduslikust valdusest välja nõuda

AÕS § 80 lg 1 alusel, kui ta tõendab, et on asja omanik. Kostjal lasub kohustus tõendada, et tal on

asja valdamiseks õigus.

Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et hageja ja ostja sõlmisid 2019. aasta mais üürilepingu xxx

ruumide kasutamiseks. Pooled sõlmisid 25.05.2022 üürilepingu lõpetamise kokkuleppe.

Pooled on välja toonud ja esitanud tõendeid üürilepingu sõlmimise asjaolude, üürilepingu eseme

staatuse ja üürilepingu lõpetamise asjaolude kohta sh esitatud arved (dtl 20, 21, 23, 24, ), kuid need

ei oma kohtuasjas tähendust. Seega ei analüüsi kohus väiteid ega tõendeid, mis puudutab üüritud

ruumide parendamist, kasutusotstarvet, üürilepingu tähtajalisust, üürilepingu tingimusi. Tähendust

omab üksnes üürilepingu lõpetamise kokkulepe, sest selle p 7.-10. tühisuse üle on vaidlus (dtl 32-

34. Üürilepingu vormi ja tingimuste kohta märgib kohus siiski, et kohtule on esitatud üürileping, mille

on üksnes hageja seadusliku esindaja allkiri. Kostja väidab, et kuna lepingul puudub kostja allkiri

on leping sõlmitud suuliselt ja lepingus kajastatud tingimused ei ole pooltele siduvad.

Kohtu hinnangul on võimalik sõlmida üürileping ka suuliselt, sest VÕS § 274 sätestab kirjaliku

vorminõude üksnes eluruumi üürilepingule. Kirjaliku vorminõude järgimata jätmine ei mõjuta

äriruumi üürilepingu kehtivust, kuid raskendab lepingu tingimuste tõendamise võimalust, sest ka

suulisel lepingul on ju olemas tingimused, milles pooled kokku leppisid. Kohtu hinnangul saab ühe

poole poolt allkirjastatud üürilepingut kasutada suulise üürilepingu tingimuste tõendamiseks.

Pole vaidlust selles, et üürilepingu sõlmimise ajal oli kostja osanikeks ja juhatuse liikmeteks P S ja

tema abikaasa E S ning P S on ka hageja osanik ning juhatuse liige. Seega oli P S nii üürileandja

kui ka üürniku seaduslik esindaja. Pole ka vaidlust selles, et hageja juhatuse liikmete P S ja K Re

(Rgi) esindusõigus ei ole piiratud, seega said mõlemad juhatuse liikmed hagejat esindada.

Lepingu heade kommetega vastasuse hindamisel tuleb arvestada kogumis kõiki sellega seotud

olulisi asjaolusid, sh nii lepingu sisu kui ka lepingu sõlmimise asjaolusid, poolte ettekujutusi,

ajendeid ja eesmärke lepingu sõlmimisel. Kohtu hinnangul on poolte poolt välja toodud

asjaoludeks see, et P S oli mõlema äriühingu osanik ja juhatuse liige, P S asutas 15.01.2021 xxx

OÜ; mis samuti tegeleb toitlustusega, P S kostja juhatuse liikmena soovis tõsta üüri restorani

ruumide kasutamise eest ning sõlmis hagejat kahjustava kokkuleppe üürilepingu lõpetamiseks.

Varakäsutus on sisuliselt toimunud ilma vastusoorituseta ja selle eesmärgiks on saada vallasvara

omanikuks.

Üürilepingu lõpetamise kokkuleppes on pooled leppinud kokku, et hageja hüvitab kostjale

kasutatud ruumide korrastamise ja seadmete remondi kulud (lagede ja põrandate korrastamine ja

gaasiahju ning -pliidi remont) kokku 5 429,5 eurot kooskäibemaksuga. Pooled piirasid üürileandja

kahjuhüvitise suurust eelnimetatud summale. Hüvitise tasus üürnik varaga, mille väärtus on

hinnatud.

Hageja hinnangul on kahju hüvitamise kokkulepe hagejat äärmiselt kahjustav, sest ei ole

tõendatud, et kahju üldse tekkis. Kohtu hinnangul lasub tehingu tühisuse väite esitamisel

tõendamiskoormus hagejal, kes oleks pidanud välja tooma ajaolud, ja tõendi, mis näitavad, et

kokkulepe on hagejat äärmiselt kahjustav ehk vastusooritus puudus. Hageja selliseid tõendeid ega

täpsemaid asjaolusid välja toonud ei ole.

Kostja esitas kohtule tõendid, millest nähtub, et xxx OÜ on teostanud remonditöid 5269 euro eest

(dtl 118) ja 2 877,65 eest (dtl 122). Maksjaks märgitud kostja, tööde objekti nimetust arvel ei ole.

xxx OÜ on esitanud kostjale arve seadmete remondi eest 148,58 euro (dtl 119) ja 648,70 euro (dtl

121) suuruses summas, mõlemal arvel on märge Clos resto: xxx OÜ esitanud kostjale arve

remonditööde eest 2142,10 euro (dtl 120) ulatuses, arvel ei kajastu remonditava objekti asukoht.

Kostja on esitanud ka üüritud ruumide fotod (dtl 129-133), millest on näha põrandate ja seinte

kahjustused. Kohtu hinnangul on kostja esitatud fotodest võimalik järeldada, et üüritud ruumides

olid pärast nende kostjale üleandmist kahjustused. See, et esitatud arved ei ole otseselt seostatavad

hageja kasutuse olnud pindadega, ei tähenda, et kahjustuste likvideerimine ei osutunud vajalikuks.

Kohtu hinnangul kajastavad eitatud arved mõistlikult nii tehtud tööde mahtu kui ka hinda.

Remonditööde hinnad vastavad tavapärasele. Üürnikul on üldjuhul VÕS § 334 lg 2 järgi kohustus

hüvitada kahju üürilepingu lõppemisel.

Kokkuvõtvalt järeldab kohus, et kohustustehingu puhul ei saa väita, et see oleks äärmiselt

kahjustav hageja suhtes ning seega ei ole see heade kommete vastane, sest kahjustuste suurus ning

hüvitatavad remondikulud on omavahel proportsionaalsed. Kohustuse täitmine natuuras on küll

ebatavaline, kuid mitte seadusega vastuolus. Kuna kohustustehing on kehtiv, ei analüüsi kohus

edasi käsutustehingu kehtivust.

Hageja on esitanud alternatiivselt nõude tehingu tühistamiseks TsÜS § 131 lg 1 alusel, mis

sätestab, et esindatav võib tühistada esindaja poolt tehtud tehingu, mille tegemisel rikkus

esindamise aluseks olevast õigussuhtest tulenevaid kohustusi ja tegi tehingu, mis oli vastuolus

esindatava huvidega, kui teine pool kohustuse rikkumisest teadis või pidi teadma. Kui esindaja

tegutses ühtlasi teise poole esindajana või kui esindaja tegi tehingu iseendaga, eeldatakse, et

esindaja rikkus tehingu tegemisel esindamise aluseks olevast õigussuhtest tulenevaid kohustusi.

TsÜS § 131 lg 2 p 2 järgi peab tühistamine toimuma mõistliku aja jooksul. Seadusega sätestatud

eelduse peab ümber lükkama kostja, mõistliku aja jooksul tehingu tühistamist peab tõendama

hageja.

Kohus nõustub hagejaga, et P Sl lasub nii hoolsus- kui ka lojaalsuskohustus hageja ees ning ka

kostja ees kuni osaluse võõrandamiseni. Beir OÜ juhatuse liige vahetus 20.05.2022 (dtl 42).

Hageja juhatuse liikmete kirjavahetuses (dtl 167-168) nähtub, et juhatuse liikmed olid eriarvamusel

äriühingu edasise e tegevuse osas mais 2022 st vahetult enne üürilepingu lõpetamist.

Pärast üürilepingu lõpetamist küsis hageja e-kirja teel selgitust 21.06.2022 ning kirjavahetus kestis

kuni 29.07.2022 (dtl 35-41). E-kirjadest ei selgu, et hageja oleks tehingu tühistanud. Tehingu

tühistamiseks saab seega pidada hagi esitamist 15.03.2023. Kohtu hinnangul ei ole

tühistamisavaldus esitatud mõistliku aja jooksul pärast tehingu tegemist. Hageja sai tehingust

vahetult pärast kokkuleppe sõlmimist, pooled pidasid õigusnõustajate vahendusel juunis ja juulis

2022 kirjavahetust, kuid tühistamisvaldust ei tehtud.

Kokkuvõtvalt järeldab kohus, et tühistamisavaldus on tehtud mõistliku aja möödudes ning on

seega toimetu.

Tsiviilasja hinna määramine

TsMS § 126 lg 1 järgi on isiku valdusest asja väljanõudmise või asja omandi üleandmise või asja

kuluvuse või valduse üle toimuva muu vaidluse puhul, muu hulgas kinnistusraamatusse tehtud

ebaõige omanikukande parandamise vaidluse puhul, hagihinnaks asja väärtuse. See kehtib

sõltumata sellest, kas asi lahendatakse lepingu või lepinguvälise õigussuhte alusel, kui seadusest ei

tulene teisti. Kokkuleppega üleantava vara väärtus on 4758, mis on see ka hagi hinnaks.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

TsMS § 162 lg 1 järgi tuleb jätta menetluskulud hageja kanda. TsMS § 173 lg 1; § 174 lg 1 ja §

177 lg 1 ja 4 järgi määrab kohus menetluskulud kindlaks summaliselt vaidlust lõpetavas

kohtulahendis ja määrab ka menetluskuludelt tasutava viivise.

Kostjale on osutatud õigusabi teenust maksumusega 130 ühe tunni eest kokku 9 tunni ja 40 minuti

eest, kogusummas 1256.65 eurot. Kohtu hinnangul on menetluskulud mõistlikud, arvestades

kohtuasja keerukust ja tehtud menetlustoimingute hulka. Hagejalt tuleb kostja kasuks välja mõista

menetluskulud 1256,65 eurot ning neilt tuleb tasuda viivist alates kohtulahendi jõustumisest kuni

täitmiseni VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras.

/digitaalselt allkirjastatud/

Kai Härmand

Kohtunik