2-20-133965/99 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Mati Maksing, Kaija Kaijanen ja Ulvi Loonurm

Määruse kuupäev

24.05.2024, Tallinn

Tsiviilasja number

2-20-133965

Tsiviilasi

Tallinn, A. Weizenbergi tn 10 korteriühistu avaldus

OÜ Pride Invest vastu majandamiskulude nõudes

Vaidlustatud määrus

Harju Maakohtu 15.02.2024 määrus

Kaebuste esitajad ja liik

Tallinn, A. Weizenbergi tn 10 korteriühistu ja OÜ Pride

Invest määruskaebused

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja (korteriühistu, määruskaebuse esitaja): Tallinn,

A. Weizenbergi tn 10 korteriühistu (registrikood

80171141), seaduslik esindaja juhatuse liige AK

Puudutatud isik (korteriomanik, määruskaebuse esitaja):

OÜ Pride Invest (registrikood 12961762), seaduslik

esindaja juhatuse liige SS

Asja läbivaatamine

Kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Harju Maakohtu 15.02.2024 määrus tühistada menetluskulude jaotuse ja menetlus-

kulude rahalist kindlaksmääramist puudutava otsustuse osas (resolutsiooni p 7).

Teha tühistatud osas uus määrus, millega jaotada menetluskulud vastavalt

käesoleva resolutsiooni p-s 5 märgitule ja jätta nende rahaline kindlaksmääramine

maakohtu otsustada. Ülejäänud osas jätta sama määruse resolutsioon muutmata,

arvestades lisaks käesoleva määruse põhjendava osa p-dega 13–14.4.

2. Eelmises p-s 1 viidatud määrus on edasi kaebamata jõustunud osas, milles korteri-

ühistu nõuded jäid osaliselt rahuldamata (resolutsiooni p 2 viimane lause ja p 6).

3. Korteriühistu määruskaebus rahuldada osaliselt.

4. Korteriomaniku määruskaebus jätta rahuldamata.

5. Menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jaotada järgmiselt:

5.1. korteriomaniku 29.02.2024 määruskaebuse menetlemisega seotud kulud jätta

korteriomaniku kanda;

5.2. kõigist ülejäänud menetluskuludest jätta 92% korteriomaniku ja 8%

korteriühistu kanda.

Edasikaebamise ja kulude kindlaksmääramise kord

Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse vahetult Riigikohtule 15 päeva jooksul alates

määruse kättesaamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel määruse tegemisest. Hagita

menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi

esitada ise või advokaadi vahendusel. Määruskaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv.

2 (9)

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetlus-

kulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema

tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks, riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast

menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja lahendanud maakohus.

MENETLUSE KÄIK

1. Tallinn, A. Weizenbergi tn 10 korteriühistu (avaldaja, korteriühistu) esitas 09.09.2020

Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse OÜ LP Varad 2 (praeguse nimega

OÜ Pride Invest, puudutatud isik, korteriomanik) vastu. Korteriomanik vastuväidet ei esitanud

ja kohus koostas 09.10.2020 maksekäsu. Pärnu Maakohus rahuldas korteriomaniku 26.11.2020

esitatud määruskaebuse 16.12.2020 määrusega ja edastas avalduse Harju Maakohtule (edaspidi:

maakohus) lahendamiseks.

2. Korteriühistu esitas 04.01.2021 maakohtule avalduse, milles palus mõista korteriomanikult

välja 01.12.2020 seisuga 1835,49 €. Ta suurendas nõuet 15.06.2021 avaldusega 184,35 € võrra

ja 10.12.2021 veel 194,20 € võrra. Kokkuvõtvalt nõudis korteriühistu korteriomanikult

11.11.2021 seisuga majandamiskulu 2214,05 € ja viivise maksmist.

3. Avaldust esimest korda läbi vaadates tegi maakohus 02.09.2022 määruse, millega rahuldas

avalduse osaliselt, mõistes korteriomanikult korteriühistu kasuks välja 166,24 € ja viivise.

Viidatud määruse vaidlustas ainult korteriühistu ning nimetatud summa ja viivise osas jõustus

määrus ilma edasi kaebamata (vt ka ringkonnakohtu 12.12.2023 määruse resolutsiooni p 2).

Korteriühistu ülejäänud nõuete rahuldamata jätmise osas tühistas ringkonnakohus 12.12.2023

määrusega maakohtu lahendi ja saatis asja uueks läbivaatamiseks maakohtule.

4. Avaldust teist korda läbi vaadates otsustas maakohus praegu vaidlustatud 15.02.2024

määruses, et korteriomanikul tuleb korteriühistule tasuda remondifondi maksed 58 kuu eest

(jaanuar 2017 – oktoober 2021) kokku 1729,56 € (= 58 × 29,82) ja sellelt summalt viivist.

Korteriomanik vaidlustas temalt nii põhisumma kui ka viivise väljamõistmise. Korteriühistu

ülejäänud nõue jäi rahuldamata, mida korteriühistu ei vaidlustanud.

5. Praegu veel vaidlusaluses osas tõi korteriühistu esile ja põhjendas järgmist.

5.1. Korteriomanikule kuulub alates 22.12.2015 korteriomand aadressil A. Weizenbergi

tn 10-2 (edaspidi: korter). Korterit kasutasid perekonna huvides SS ja RS, kes olid ühtlasi

korteriomaniku juhatuse liikmed. Korteriühistu juhatuse otsuse ja 2018. a majanduskava alusel

tuli tasuda majandamiskulude eest vastavalt tegelikule tarbimisele, kui tegemist oli mõõdetava

teenusega, muudel juhtudel vastavalt korteri ruutmeetri kohta arvestatud kuludena.

Korteriühistu 27.06.2016 üldkoosolekul päevakorra p 2 all hääletamisele pandud ettepaneku

teise taande kohase otsuse alusel tuli remondifondi makseid tasuda määraga 0,6 €/m² lähtudes

korteriomaniku korteri nr 2 pindalast 49,7 m², st 29,82 € kuus. Sama määraga tasumise nägi

ette korteriomanike 19.06.2018 üldkoosolekul päevakorra p 6 all hääletamisele pandud

majanduskava. Korteriomanik rikkus tasumise kohustust.

5.2. Kinnisasja ehitised (seitsme korteriga peamaja ja ühe korteriga hoovimaja) kuuluvad

korteriomanikele ühiselt. Korter paikneb hoovimajas, kus asusid ka ühiseks kasutamiseks

ettenähtud garaažid. Korteriomanik võttis kogu hoovimaja alusetult ja pahatahtlikult alates

22.12.2015 enda valdusesse ja ehitas ühe garaaži ümber eluruumiks. Ehitusi tehti omavoliliselt,

ilma ehitusloata ning selleks puudus teiste korteriomanike ja korteriühistu nõusolek. Ühistu ega

korteriomanikud ei nõustunud rahastama hoovimaja juurde- ja ümberehituste remonti.

3 (9)

5.3. Lähtudes korteriomaniku taotlusest, remontida hoovimaja eraldiseisvalt, võttis ühistu

üldkoosolek 17.01.2017 vastu otsuse, mille kohaselt peetakse majade remondifondi arvestust

eraldi. Otsusega ei vabastatud korteriomanikku maksete tegemisest remondifondi. Sellest

hoolimata on korteriomanik jätnud remondifondi maksed tasumata. Nii tuli hoovimaja remont-

ja hooldustöid, samuti kinnistu heakorda ja tehnosüsteemide ning rajatiste remonti ja hooldust

teostada peamiselt teiste korteriomanike maksete arvel.

5.4. Maksete tegemata jätmisega rikkus korteriomanik kuni 30.12.2017 kehtinud põhikirja

p 3.2 alapunkte 6 ja 7, samuti järgneva põhikirja p 2.2.9 tingimust tasuda regulaarselt üks kord

kuus, hiljemalt juhatuse määratud kuupäevaks, ühistu arvetel märgitud kululiikide eest ühistu

arvele makseid. Korteriomaniku käitumine, millega ta jättis teiste korteriomanike arvelt oma

kohustused täitmata, oli vastuolus heade kommetega, sest tal puudus õiguslik alus keelduda

remondifondi maksete tegemisest.

6. Korteriomanik vaidles avaldusele vastu, tema vastuväited praegu veel vaidlusaluse

remondifondi osas on kokkuvõtvalt järgmised.

6.1. Korteriomanikel on pidevad vaidlused kaasomandisse kuuluva varaga seotud õiguste ja

kohustuste osas. Korteriomanik pöördus korduvalt teiste korteriomanike ja korteriühistu

juhatuse poole nõudega hoovimaja remontimiseks, kuid sellest keelduti. Sarnase nõudega

pöördus korteriomanik 2016. a kohtusse (tsiviilasi nr 2-16-19092), milles määratud ekspert

tuvastas, et hoovimaja oli avariiline ja varisemisohtlik ning ehitise säilimiseks tuli teha mitmeid

hädavajalikke töid.

6.2. Korteriomanik lõpetas õiguspäraselt maksete tegemise remondifondi, sest korteriühistu

juhatus kasutas fondi vaid peamaja huvides. Remondifondi raha ei jaotatud õiglaselt, samuti

puudusid fondil selged eesmärgid ja kasutusreeglid. Nii pidi korteriomanik ise korraldama

hoovimaja säilitamise ja kulutas selleks alates 2019. a üle 3500 €. Korteriomanik ei vaielnud

vastu remondifondi maksete suurusele, vaid leidis, et temalt maksete nõudmine oli vastuolus

hea usu põhimõttega.

6.3. Korteriomanik tasaarvestas korteriühistu nõudega oma vastunõuded, mille suuruseks

märkis kokku 5074 € (= 4340 + 414 + 320):

-

kulutused hoovimaja projektile 4340 €, sh 15.02.2018 makstud 1120 € ekspertiisitasu,

04.06.2019 muinsuskaitse eritingimuste eest makstud 720 € (nõue loovutatud korteri-

omanikule 04.01.2024) ning 2500 € projekteerimise tasu (makstud kahes osas:

11.01.2022 osasumma 1000 € ja 29.12.2023 osasumma 1500 €);

-

september 2022 – aprill 2023 hoovimaja kanalisatsiooni avariitööde eest 414 €, sh

14.09.2022 summas 50 €, 22.12.2022 summas 264 € (nõue loovutatud korteri-

omanikule 04.01.2024) ja 27.04.2023 summas 100 €;

-

geodeesiaplaani eest 23.05.2023 makstud 320 € (nõue loovutatud korteriomanikule

25.01.2024).

MAAKOHTU MÄÄRUS

7. Maakohus tegi 15.02.2024 määruse (vaidlustatud määrus), millega rahuldas avalduse

osaliselt, mõistes korteriomanikult korteriühistu kasuks lisaks välja 1729,56 € ja sellelt summalt

viivise. Menetluskulud jättis maakohus menetlusosaliste endi kanda.

7.1. Maakohus kirjeldas senist menetlust (määruse põhjendava osa p-d 30–32, 34–35, 37).

Ringkonnakohtu 12.12.2023 määruse põhjenduste järgi on korterühistul õigus nõuda korteri-

omanikult remondifondi makseid (p 33). Maakohtu varasema määruse ning jaanuari 2017 kuni

oktooberi 2021 eest esitatud 58 arve põhjal on põhjendatud remondifondi maksete nõude

suurus 1729,56 € (= 58 × 29,82) (p-d 36, 51 ja 52), mis tuleb VÕS § 76, § 82 lg 1, § 101 lg 1

p 1 ja § 108 lg 1 alusel korteriomanikult välja mõista. Korteriühistu nõue ei ole aegunud.

4 (9)

7.2. Järgnevalt kontrollis kohus, kas korteriomanikul on tasaarvestatav nõue (p-d 38–51).

Maakohus leidis, et korteriomaniku tasaarvestus on vastunõuete puudumise tõttu alusetu ja

põhjendas seda järgmiselt.

7.2.1. Ekspertiisi- ja projekteerimistööde kulu ei ole vajalik ega põhjendatud kulu KrtS § 37

lg 1 ja TsÜS § 63 p 1 tähenduses järgmistel põhjustel:

-

esiteks on tsiviilasja nr 2-16-19092 ekspertiisi kulu 1120 € TsMS § 138 ja § 143 p 1

järgi selle asja menetluskulu. Ekspertiis määrati korteriomaniku taotlusel ja asjas tehtud

lõpplahendiga (ringkonnakohtu 07.08.2019 määrus) jäid menetluskulud korteri-

omaniku kanda. Sama kulu hüvitamist ei saa korteriomanik enam nõuda;

-

teiseks ei ole projekteerimisega seotud kulutuste tegemine kaasomandi säilitamiseks

vajalik toiming. Projekteerimislepingu sõlmimise ajaks oli ekspertiisi tegemisest

möödunud ligi 2,5 a, mis seab kahtluse alla kulu hädavajalikkuse. Lisaks kandis

korteriomanik kulu üksnes lähtudes isiklikest huvidest, sest projekti ese on

korteriomaniku ainuvalduses olev hoovimaja, täpsemalt selle varasema laiendamise

seadustamine ja ümber ehitamine;

-

kolmandaks pole põhjendatud ega vajalik muinsuskaitse eritingimuste koostamise tasu.

Eritingimuste ese oli taas hoovimaja ja neist ei nähtu, et projekteerimisega seotud

kulutuste tegemine oleks kaasomandi säilitamiseks vajalik toiming.

7.2.2. Samadel kaalutlustel pole viidatud normide tähenduses vajalik ka geodeesiaplaani kulu

320 €. Paljasõnalised on väited, nagu olnuks plaani tellimine vajalik ehitise säilimiseks.

7.2.3. Korteriomanik ei tõendanud, et SSi tasutud kanalisatsioonitööde arved summas 414 €

kajastavad põhjendatud ja vajalikku kulu. Ummistuse esinemisest ei saa järeldada selle

tekkepõhjust. Korteriühistu selgituse kohaselt ummistus ebaseaduslikult hõivatud garaažist

tulev väike toru, millele ühistul ligipääs puudub. Korteriomanik ega tema juhatuse liige, kes

valdasid ainuisikuliselt ka hoovimaja osi, mis kuulusid tegelikult korteriomanikele ühiselt, ei

saa eeldada, et korteriühistu hüvitaks kõik nende tegevuse tõttu tekkivad ja nende mõjusfäärist

lähtuvad kulutused. Kohus nõustus korteriühistuga, et õiguspärane ei ole korteriomaniku poolt

omavoliline toimetamine hoovimajaga ja eeldus, et ühistu on kohustatud sellise tegevuse kinni

maksma. Lisaks ei saa korteriomanik kasutada väidetava ummistuse kulusid tasaarvestuseks ka

seetõttu, et need tehti pärast korteri võõrandamist. Korteriomanik võõrandas korteri oma

juhatuse liikmele SSle, kes kanti 21.06.2022 kinnistusraamatusse omanikuna. Korteriomandi

võõrandamisel lähevad korteriomaniku õigused ja kohustused omandajale üle alates omandi

ülemineku hetkest (KrtS § 43 lg 1).

7.2.4. Ükski kulunõue ei ole põhjendatud ka käsundita asjaajamise sätete alusel (VÕS § 1018),

sest vastavad eeldused pole täidetud. Korteriühistu pole korteriomaniku asjaajamist heaks

kiitnud (VÕS § 1018 lg 1 p 1), kulud ei vastanud ühistu huvile ega tegelikule või eeldatavale

tahtele (p 2), samuti pole asjaajamine seotud seadusest tuleneva ülalpidamiskohustuse vm

avalike huvidega (p3). Lisaks ei nähtu tõenditest, et korteriomanikul olnuks tahe tegutseda

ühistu või teiste korteriomanike kasuks (VÕS § 1018 lg 2).

7.3. KrtS § 42 lg 1 alusel mõistis kohus põhinõude rahuldatud osalt välja viivise järgmiselt:

-

avalduse esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivis 94,37 €;

-

osasummalt 1431,36 € (põhivõlg kuni 04.01.2021 esitatud 48 arve eest) VÕS § 113

lg 1 ls 2 määras alates 05.01.2021 kuni põhivõla tasumiseni, kuid mitte rohkem kui

1336,99 € (= 1431,36 – 94,37);

-

osasummalt 178,92 € (kuus täiendavat makset) alates 15.06.2021 samas määras ja

piiratud nimetatud põhivõla summaga;

-

osasummalt 119,28 € (neli täiendavat makset) alates 10.12.2021 samas määras ja

piiratud nimetatud põhivõla summaga.

5 (9)

7.4. Rahuldamata jäi nõue prügikasti vedamise ja prahi koristuse eest summas 159,60 €, sest

vastava kulu põhjustanud teo toimepanemine või vähemalt korteriomanikule kui juriidilisele

isikule omistamine on tõendamata. Samuti vähendas maakohus korteriühistu märgitud

remondifondi maksete kogusummat ühe sendi võrra arvutusvea tõttu.

7.5. Menetluskulud jaotas maakohus TsMS § 172 lg 1 alusel. Määruses täpsemalt nimetamata

asjaolusid arvestades pidas maakohus õiglaseks, et menetlusosalised kannavad kumbki oma

menetluskulud ise. Kulude sellise jaotuse korral pole vaja neid rahaliselt kindlaks määrata.

MÄÄRUSKAEBUSED JA NENDE MENETLUS MAAKOHTUS

8. Korteriomanik esitas 29.02.2024 määruskaebuse, milles palub vaidlustatud määruse

tühistada ja jätta avaldus tervikuna rahuldamata. Menetluskulud palub ta panna korteriühistu

kanda.

8.1. Esiteks tuleb nõue jätta rahuldamata KrtS § 40 lg 3 alusel, sest:

-

puudub korteriomanike otsus remondifondi moodustamise kohta;

-

hea usu põhimõtetega on vastuolus maksete kogumine remondifondi, mille eesmärgid

ja juhtimisreeglid on määratlemata;

-

vähemalt kuni 2020. aastani puudub majanduskava;

-

iga korteriomanik on remondifondi osanik ja tal on õigus kontrollida fondi juhtimist,

kuid korteriühistu rikub seda õigust;

-

remondifondi on kasutatud ebaõiglaselt, mittemõistlikult ja kontrollimatult.

8.2. Teiseks on korteriomaniku tasaarvestuseks kasutatud nõuded KrtS § 37 lg 1 ja AÕS § 72

lg 4 alusel põhjendatud. Maakohus eksis KrtS § 37 lg 1 ja TsÜS § 63 p 1 kohaldamisel, kui ei

hinnanud korteriomaniku kulutusi vajalikeks.

8.2.1. Maakohus sidus ekspertiisikulu (1120 €) asjatult varasema tsiviilasjaga. Selle lahend

kehtib ainult sama juhtumi raames ega mõjuta muudel alustel tekkinud õigussuhteid. Kohus

pidi tuvastama, et kõnealune ekspertiis oli vajalik korteriomandite kaasomandi eseme

säilitamiseks. Eksperdi järeldustest nähtub, et hoovimaja vajas kiiret remonti.

8.2.2. Kõik projektiga seotud tööd (st 3220 €) ja geodeesiaplaani tellimine (320 €) olid

vajalikud põhjusel, et hoovimajal muidu üldse puuduks projektdokumentatsioon (v.a umbes

1957. a paar eskiisi). Ilma projektita pole hoovimaja remonditööd võimalikud. Kuigi hoovimaja

seisukord on eelkõige korteriomaniku huvi, siis ei ole sellise huvi realiseerimine keelatud.

Teiste korteriomanike huvi on kaasomandis olevate hooneosade seisukorra parandamine.

8.2.3. Maakohus omistas liiga suure tähenduse projekti algselt pealkirjale „Ümberehituse

legaliseerimine“, sest see oli ametniku nõue ja vahepeal oli pealkiri „Elamu ümberehitamine“

ja „Elamu laiendamise seadustamine ja ümberehitamine“, aga praegu on see taas „Elamu

ümberehitamine“. Samuti jäi tähelepanuta, et projekt ei ole lõplikult valmis.

8.2.4. Peamajal on olemas projekt, aga see ei ole takistanud teisi korteriomanikke tegemast

ebaseaduslikke ümberehitusi. Seetõttu on asjakohatud maakohtu etteheited nagu sooviks

korteriomanik üksnes legaliseerida oma lubamatuid ehitustöid. Tegelikult muudeti hoovimaja

enne selle puudutatud isiku valdusesse andmist ja praegune valduse ulatus (sh garaaži osas) on

seaduslik.

8.2.5. Ekslik on kohtu järeldus, et kanalisatsioonitöid (ummistuste kõrvaldamine, 414 €) ei

tehtud kõigi korteriomanike huvides. Maakohus jättis tähelepanuta vastava nõude loovutamise.

9. Korteriühistu esitas samuti 29.02.2024 määruskaebuse, milles vaidlustab menetluskulude

jaotuse ja palub need kõik panna korteriomaniku kanda. Korteriühistu heidab ette maakohtu

valitud jaotuse ebaõiglust ja põhjenduste puudumist.

6 (9)

10. Maakohus võttis kaebused menetlusse ja andis tähtaja neile vastamiseks. Korteriühistu ja

korteriomanik vaidlesid teineteise kaebustele vastu. Maakohus kaebuseid ei rahuldanud ja

edastas need lahendamiseks ringkonnakohtule, kuhu tsiviilasja toimik saabus 08.03.2024.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

11. Ringkonnakohus tühistab maakohtu määruse menetluskulude jaotust ja rahalist kindlaks-

määramist puudutavate otsustuste osas ning jaotab menetluskulud maakohtust erinevalt,

lähtudes avalduse rahuldamise ulatusest (TsMS § 667 lg 2 ls 1). Ülejäänud osas jääb määruse

resolutsioon muutmata, aga ringkonnakohus täiendab selle põhjendusi (TsMS § 659 kaudu

kohalduv § 657 lg 1 p 2¹). Korteriühistu kaebus rahuldatakse osaliselt ja korteriomaniku kaebus

jääb rahuldamata. Korteriomaniku määruskaebuse menetlemise kulud jäävad tema enda kanda

ja korteriühistu kaebuse kulud jaotuvad samal viisil nagu ülejäänud menetluskulud.

12. Ringkonnakohus täiendab esmalt maakohtu põhjendusi (järgnevas p 13), lahendab seejärel

korteriomaniku kaebuse (p-d 14 ja 15) ning lõpuks korteriühistu kaebuse (p 16).

13. Maakohus eksis õiguse kohaldamisel ja vaidlustatud määruse põhjendamisel, kui ei

eristanud korteriühistu nõude, aga ka korteriomaniku hea usu põhimõttel rajaneva vastuväite

õiguslikke ja faktilisi aluseid 2017. a ja hiljem. Sellega seoses täiendab ringkonnakohus

vaidlustatud määrust järgmiselt.

13.1. KrtS jõustus 01.01.2018 ega ole tagasiulatuvalt kohalduv. Ringkonnakohus selgitas

kohaldatavat õigust 12.12.2023 määruse p-s 38, aga maakohus jättis need selgitused sisulise

tähelepanuta. Piisav ei ole asja uuel läbivaatamisel viidata maakohtu eelmisele (suures osas

tühisatud) ega ka ringkonnakohtu määrusele, vaid maakohtul tulnuks TsMS § 465 lg 2 p 8 järgi

esitada vaidlustatud määruses õiguslikud põhjendused ning siduda need menetlusosaliste

väidete ja tõenditega. Ringkonnakohus saab kirjeldatud puuduse kõrvaldada.

13.2. Kui korteriomanikud on asutanud korteriühistu, valitsesid nad kuni 31.12.2017

kaasomandi eset eelkõige KÜS-i alusel (KOS § 8 lg 1 ls 2). Korteriühistu juhatus pidi koostama

ja esitama igal aastal ühistu liikmete üldkoosolekule kinnitamiseks korteriühistu majandus-

tegevuse aastakava, mis sisaldas mh liikmete kohustusi sihtkulutuste kandmisel (KÜS § 15 lg 1

p 2). Korteriühistu otsused elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise

ning majandamiskulude kandmise kohta olid kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud

(KÜS § 13 lg 4). Majandamiskulud jaotati korteriomanike vahel nende eluruumi üldpinna ühe

ruutmeetri kohta, kui põhikiri ei sätestanud teisiti (KÜS § 15¹ lg 1). Enne 01.01.2018 kehtinud

põhikiri (dtl 192–195) ei näinud ette ruutmeetripõhisest erinevat kulujaotust.

13.3. Korteriomanik tugines maakohtus vastuväitele, et enne 01.01.2018 puudus ühistul

majandustegevuse aastakava. Korteriühistu ei ole vastavat kava ega selle kinnitamise otsust

menetluses ka esitanud. Siiski ei takista kava puudumine 2017. a eest remondifondi maksete

määramist ega väljamõistmist. Nimelt võis korteriühistu liikmete üldkoosolek otsustada KÜS

§ 15 lg 1 p 1 ja KÜS § 15¹ lg 1 alusel koguda liikmetelt majandamiskuludena kindlaksmääratud

igakuiste tariifide alusel raha lisaks juba teada olevate (majandustegevuse aastakava järgi

otsustatud) kulutuste katmisele ka ettenägematuteks juhtudeks. Samuti on võimalik

üldkoosoleku otsusega heaks kiita majandustegevuse aastakavas mitteettenähtud kulutuste

tegemine (RKTKo 06.11.2013, 3-2-1-89-13, p 11). Neil kaalutlustel saab korteriühistu

27.06.2016 üldkoosolekul (protokoll dtl 581–583) päevakorra p 2 all hääletamisele pandud

ettepaneku teise taande kohase otsuse alusel nõuda korteriomanikult 2017. a iga kuu eest

remondifondi makse tasumist määraga 0,6 €/m² lähtudes korteriomaniku korteri nr 2 pindalast

49,7 m². Viidatud otsus on kooskõlas samal ajal kehtinud põhikirja p 3.2 alapunktiga 6.

Korteriomanik ei toonud esile ja toimikust ei nähtu, et korteriomanikud oleks otsustanud muuta

kõnealust otsust enne 25.08.2020 koosolekut (protokoll dtl 392–395).

7 (9)

13.4. Alates 01.01.2018 valitsevad korteriomanikud korteriomandite kaasomandiosa samuti

korteriühistu kaudu (KrtS § 34 lg 2). Ühistu juhatus koostab majandusaastaks majanduskava,

milles peab mh kajastuma remondifondi tehtavate maksete suurus (KrtS § 41 lg 1).

Majanduskava kehtestab korteriomanike üldkoosolek (KrtS § 41 lg 3). Majanduskava alusel

teevad korteriomanikud perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele (KrtS

§ 40 lg 1). Kui majandusaasta alguseks ei ole kehtestatud uut majanduskava, kehtib senine

majanduskava kuni uue kehtestamiseni (KrtS § 41 lg 5).

13.5. Korteriomanikud kehtestasid 2018. a majanduskava 19.06.2018 üldkoosolekul (protokoll

dtl 316–320, päevakorra p 6). Kava kohaselt tuli korteriomanikel iga kuu tasuda remondifondi

0,6 €/m². Üldjuhul ei saa majanduskava kehtestada tagasiulatuvalt, aga kui korteriomanike

üldkoosoleku vastavat otsust pole vaidlustatud, siis on see kehtiv ja täimiseks kohustuslik (vt

nt TlnRnKm 31.08.2021, 2-18-13079, p 45). Otsuse vaidlustamata jätmine ei takista tuginemist

KrtS § 40 lg-le 3 (RKTKm 20.06.2022, 2-19-8045, p 14). Lisaks ei takista majanduskava

puudumine majandamiskulu nõudmist korteriomanike üldkoosoleku otsuse alusel (ibid p 11).

Kuigi korteriühistu pole toonud esile ega tõendanud hilisemate majanduskavade kehtestamist,

siis on endiselt kehtiv eespool p-s 13.3 tuvastatud 27.06.2016 üldkoosoleku otsus ja KrtS § 41

lg 5 järgi kehtis 2018. a majanduskava järgmistel aastatel kuni uue kava kehtestamiseni.

13.6. Käesoleval juhul arvestab korteriühistu remondifondi makseid ka pärast 01.01.2018

korteri pindala järgi, kuigi KrtS § 40 lg-s 1 nimetatud kaasomandi osa suurus tähendab eelkõige

kinnistusraamatusse kantud mõttelise osa suurust (KrtS § 1 lg 1 ja § 6 lg 3, vrd RKTKm

24.05.2023, 2-20-119460, p 16.3; RKTKm 22.11.2023, 2-21-18998, p 13). KrtS § 40 lg 2

võimaldab korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades põhikirjaga ette näha erineva

kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki

asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemäära ühegi korteriomaniku õigustatud huve.

Korteriomanike 19.06.2018 otsuse vastuvõtmise ajal kehtinud põhikirja (dtl 187–191) p 2.2.9

kohaselt tuli remondifondi makse arvutada korteriomandi 1 m² kohta. Menetlusosalised ei

seadnud kahtluse alla ruutmeetripõhise arvestuse mõistlikkust ja ringkonnakohus ei tähelda

asjaolusid, mis viitaks sellise arvestuse kahjustavale iseloomule (vrd RKTKm 22.04.2021, 2-

18-12753, p-d 13.1 ja 13.2).

13.7. Järelikult saab korteriühistu 19.06.2018 üldkoosolekul päevakorra p-ga 6 kehtestatud

majanduskava alusel nõuda korteriomanikult alates 2018. a algusest, aga ka järgnevate aastate

iga kuu eest remondifondi makse tasumist määraga 0,6 €/m². Kõrgema määraga remondifondi

makseid maakohus välja ei mõistnud, mistõttu ei oma korteriomaniku kaebuse lahendamisel

tähtsust, et korteriomanikud otsustasid 25.08.2020 üldkoosolekul kehtestada alates 01.09.2021

remondifondi makse uue määra 2 €/m².

14. Järgmiseks käsitleb ringkonnakohus korteriomaniku kaebuse esimest väidet, mille kohaselt

on temalt remondifondi maksete nõudmine vastuolus hea usu põhimõttega. Kirjeldatud väide

pole põhjendatud ega anna alust maakohtu määruse lõppjäreldust muuta, aga ka vaidluse

kõnealuses osas täiendab ringkonnakohus määruse põhjendusi.

14.1. Esmalt märgib ringkonnakohus, et korteriomanike otsuse ja enne 2020. a majanduskava

puudumise väited on põhjendamatud eespool p-des 13.3 ja 13.5 tuvastatu järgi.

14.2. Seadusest ei tulene, et remondifond tuleks eraldi moodustada korteriomanike otsusega,

vaid selleks on käesoleval juhul piisav 27.06.2016 otsus, mida sisuliselt kinnitas ka 19.06.2018

otsus. Remondifondi maksete määra otsustamisel ei pidanud korteriomanikud kohe määrama,

kuidas kogutavat raha hakatakse kasutama, samuti ei pidanud nad seadma kogutavale fondile

eesmärke, juhtimisreegleid või mingeid eraldi kontrolli kriteeriume. Korteriühistu juhatus

vastutab remondifondi maksetest kogunenud vara sihipärase kasutamise eest seaduses ette

nähtud alustel ja piires. Kohus ei saa remondifondi maksete määra ja selle järgi tasumis-

kohustuse hindamisel analüüsida, kuidas remondifondi kasutatakse.

8 (9)

14.3. Alates 01.01.2018 võib korteriomanik keelduda kandmast kulusid, millega ta ei ole

nõustunud, kui nende kandmise nõudmine temalt oleks vastuolus hea usu põhimõttega (KrtS

§ 40 lg 3). Kui korteriomanik leiab, et enne 01.01.2018 kohalduva õiguse alusel nõutavad

maksed on vastuolus hea usu põhimõttega, saab ta tugineda TsÜS §-des 32 ja 138, VÕS §-s 6

ja AÕS § 72 lg 5 ls-s 2 sätestatud hea usu põhimõttele (vrd nt RKTKo 24.10.2018, 2-17-7999,

p 27.1). Sisuliselt on üldkoosoleku otsusega kehtestatud remondifondi maksmisest keeldumise

alused sarnased tingimustega, mida kohtud on rakendanud KrtS § 40 lg 3 puhul. Seetõttu saab

kõnealust vastuväidet hinnata tervikuna kõigi maksete osas, mis maakohus korteriomanikult

puudutatud isiku kasuks välja mõistis.

14.4. Kohtupraktikas on leitud, et korteriomanikel ei ole kohustust teha ühele või mitmele neist

soodsaid erandeid küttesüsteemist lahtiühendamise tõttu (RKTKm 24.05.2023, 2-20-119460,

p 23). Ringkonnakohus märkis 12.12.2023 määruse p-s 45, et sarnaselt ei ole soodustamise

kohustust remondifondi maksete osas. Ringkonnakohus jääb selle seisukoha juurde ka korteri-

omaniku praegust kaebust lahendades. Korteriühistu hallataval kinnisasjal kahe hoone

paiknemine ei ole asjaolu, mille tõttu oleks korteriomanikud kohustatud tegema erisusi

remondifondi kogumisel. Neil kaalutlustel pole korteriomanikult teiste korteriomanikega

samadel alustel remondifondi maksete nõudmine vastuolus hea usu põhimõttega. Korteri-

omanik ei väida, et remondifondi makseid kogutaks ebamõistlikus suuruses.

15. Kaebuse teise väitega heidab korteriomanik ette tema tasaarvestuse vastuväite rahuldamata

jätmist. Selles osas nõustub ringkonnakohus maakohtu põhjendustega ega korda neid (TsMS

§ 659 kaudu kohalduv § 654 lg 6). Vastuseks kaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.

15.1. Korteriomaniku majandamiskulude hüvitamise nõue korteriühistu vastu võib tuleneda

KrtS § 37 lg-st 1. Viidatud säte näeb ette, et korteriomanikul on õigus teha kaasomandi eseme

säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike ja korteriühistu nõusolekuta ning ta

võib nõuda korteriühistult vajalike kulutuste hüvitamist. Maakohus leidis asjakohaselt, et

kulutuste vajalikkust tuleb hinnata TsÜS § 63 p 1 järgi (vt ka nt RKTKm 20.06.2022, 2-19-

8045, p 16).

15.2. Vajalikud kulutused on TsÜS § 63 p 1 järgi sellised, millega säilitatakse eset või

kaitstakse seda täieliku või osalise hävimise eest. Korteriomaniku tehtavate kulutuste puhul

tähendab see, et kulutused peavad teenima korteriomanike kaasomandis olevate hooneosade

säilitamise või hävimise eest kaitsmise eesmärki. Vajalikud kõnealuses tähenduses on nt kütte-,

vee- ja kanalisatsioonisüsteemi uuendamine, kui asjaomane süsteem on amortiseerunud, või

olulise puudusega katuse remontimis- ja soojustamistöid (RKTKo 02.11.2016, 3-2-1-105-16,

p 14; RKTKm 09.12.2015, 3-2-1-139-15, p 10; RKTKo 22.04.2015, 3-2-1-31-15, p 9; RKTKo

13.02.2012, 3-2-1-116-11, p 33; RKTKo 16.11.2006, 3-2-1-114-06, p 18). Seega on töö või

toimingu vajalikkuse tunnus, et sellega parandatakse hoone teatav osa või tehnosüsteem, mille

toimimine on hoone (ja selles asuvate korteriomandite) sihipärase kasutamise mõistlik eeldus.

15.3. Pelgalt ekspertarvamuse tellimine või projekteerimine ega selle ettevalmistavad

toimingud ei vasta eelmises alapunktis kirjeldatud tunnustele. Korteriomanik ei põhjendanud

ega tõendanud maakohtu menetluses või kaebuses, et projekteerimine on ainus võimalus teha

vajalikke töid. Eelkõige pole esile toodud ega nähtu ka tõenditest (sh ekspertarvamusest,

dtl 273–306 ja projektist, dtl 1126–1176), et hoovimaja võimalike puuduste kõrvaldamine

eeldab projekteerimistegevust. Ekspert märkis, et hoovimaja katuses on praod ja purunenud

kohad, vundament ja idaseina kivide vahed vajavad täitmist ning korstnad renoveerimist. Need

puudused on võimalik tuvastada ilma eksperti kaasamata, mistõttu pole ekspertiisikulu sisuliselt

vajalik. Projekti p-s 3.2 sisalduv praeguse olukorra kirjeldus ei viita muudele vajalikele

toimingutele, mistõttu ei teeninud ka projekt ega sellega seotud kulud (sh geodeesiaplaan)

korteriomanike kaasomandis olevate hooneosade säilitamise või hävimise eest kaitsmise

eesmärki. Samuti ei nähtu muinsuskaitse eritingimustest (dtl 635–643), et nende koostamine oli

vajalik hoone säilitamiseks või kaitsmiseks.

9 (9)

15.4. Kanalisatsiooni ummistuste osas leidis maakohus kokkuvõttes õigesti, et tõendamata on

vastava kulu seos korteriomanike kaasomandis olevast hooneosast tingitud puudusega.

Menetlusliku tasaarvestuse alusena nimetatud nõude puhul on asjaolude esile toomise ja

tõendamise koormis tasaarvestusele tugineva menetlusosalise kanda. Olukorras, kus hoovimaja

on ainult korteriomaniku kasutuses, ei saa eeldada, et seal tekkiva kanalisatsiooniprobleemi

põhjus on korteriomanike kaasomandis olev tehnosüsteem. Pigem saab lähtuda korteriomandi

reaalosaga seonduva ummistuse puhul sellest, et vastava kulu peab kandma korteriomanik ise.

Vastupidist korteriomanik ei tõendanud. Õige on küll kaebuse etteheide, et maakohus jättis

tähelepanuta nõuete loovutused, aga need ei ole käesoleval juhul ka olulised. Eeltoodud

põhjendustel otsustas maakohus õigesti, et mh loovutatud nõuetele vastavad toimingud ei olnud

vajalikud KrtS § 37 lg 1 ja TsÜS § 63 p 1 tähenduses.

15.5. Maakohus käsitles õigesti ja piisavalt korteriomaniku nõudeid käsundita asjaajamise

sätete alusel (selles osas on eksivat ja asjakohatu ringkonnakohtu 19.04.2024 korraldava

määruse p 5.2 selgitus). Kuivõrd korteriomanikul pole vastunõuet ühelgi õiguslikul alusel, siis

ei olnud tema tasaarvestus edukas ja maakohus rahuldas korteriühistu nõude põhjendatuks

peetud osas õigesti, mõistes mh välja viivise. Selles osas ei sisalda korteriomaniku kaebus

väiteid ja ringkonnakohtul ei ole maakohtule õiguslikke etteheiteid. Kokkuvõttes jääb korteri-

omaniku kaebus rahuldamata.

16. Korteriühistu vaidlustas menetluskulude jaotuse. See kaebus on osaliselt põhjendatud

Ringkonnakohus nõustub korteriühistuga, et maakohus ei põhjendanud piisavalt TsMS § 172

lg 1 alusel tehtud kaalutlusotsust. Kuigi viidatud säte näeb ette avara kaalumisruumi, ei saa seda

kohaldada täiesti meelevaldselt. Rahalises nõudes esitatud avalduse läbivaatamisel tekkinud

menetluskulude jaotamisel on kohane võtta arvesse TsMS § 163 lg-s 1 alternatiivina märgitud

võimalust, et kulud jaotatakse vastavalt avalduse rahuldamise ulatusele. Käesoleval juhul esitas

korteriühistu rahalised nõuded, mille rahuldamise ulatus on võimalik välja arvutada. Nõue

koosnes põhivõlast ja viivisest, aga avalduse rahuldamise ulatus on mõistlik leida põhivõla

järgi. Maakohtu 22.09.2022 määruse p 20 ja vaidlustatud määruse p 35 põhjal on aru saada, et

maakohus lahendas põhivõla nõuet summas 2055,40 € (= 166,24 + 1729,56 + 159,60), millest

rahuldati kokku 1895,80 € (= 166,24 + 1729,56) ehk ca 92% (≈ 1895,80 : 2055,40). Neil

kaalutlustel on õiglane jaotada maakohtu menetluse ja varasema ringkonnakohtu menetluse

kulud TsMS § 172 lg 1 alusel nii, et 92% neist jääb korteriomaniku ja 8% korteriühistu kanda.

17. Ringkonnakohtu praeguse menetluse kulud jaotuvad järgmiselt. Korteriomaniku kaebuse

rahuldamata jätmise tõttu kannab ta TsMS § 171 lg 1 alusel oma kaebusega seotud kulud.

Korteriühistu kaebus rahuldatakse osaliselt ja sellise menetlusliku olukorra kohta ei sisalda

seadus eraldi norme kulujaotuse kohta (vt nt RKTKo 27.03.2017, 3-2-1-18-17, p 18). Seetõttu

on põhjendatud ja õiglane, et korteriühistu kaebusega seotud kulud jaotvad TsMS § 172 lg 1

alusel samal viisil põhimenetluse kuluga: 92% jääb korteriomaniku ja 8% korteriühistu kanda.

Kulud määrab rahaliselt kindlaks maakohus, sest seni on need kindlaks määramata (TsMS

§ 177 lg 2).

18. Käesoleva määruse peale saab esitada määruskaebuse Riigikohtule (TsMS § 696 lg 3 ls 1).

(allkirjastatud digitaalselt)