2-22-1257/26 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Vallo Kariler, Kaija Kaijanen, Maris Kuurberg

Määruse tegemise aeg ja koht 14. mai 2024. a, Tallinn

Kohtuasja number

2-22-1257

Kohtuasi

X avaldus Tallinn, P. Süda tn 9 korteriühistu

04.10.2021

üldkoosoleku

otsuste

tühisuse

tuvastamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 10.02.2023 määrus

Kaebuse esitaja ja liik

X määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja: X (isikukood XXXXXXXXXXX)

Puudutatud isik: Tallinn, P. Süda tn 9 korteriühistu

(registrikood 80501348)

Puudutatud isiku lepinguline esindaja Mihkel Nukka

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 10.02.2023 määrus muutmata.

2. Määruskaebus jätta rahuldamata.

3. Määruskaebuse menetlemisega seonduvad menetluskulud jätta X kanda.

4. Puudutatud isikul määruskaebemenetluses menetluskulud puuduvad.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning

avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb

määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele

esitada ka määruskaebus.

2-22-1257

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud

1. X (avaldaja) esitas 25.01.2022 (täpsustatud 07.02.2022) Harju Maakohtule avalduse Tallinn,

P. Süda tn 9 korteriühistu (puudutatud isik) vastu, milles palub tuvastada 04.10.2021

üldkoosoleku tühisus.

1.1. 04.10.2021 üldkoosolekul on vastuvõetud järgmised otsused: 1) võeti vastu uus

korteriühistu põhikiri, 2) kinnitati majanduskava ja 3) reservkapitali arvestus. Avaldaja leiab,

et 04.10.2021 üldkoosoleku otsused on tühised järgmistel põhjustel.

1.1.1. Avaldaja koosolekul ei osalenud. Avaldaja sai 04.10.2021 üldkoosoleku materjalid kätte

alles 26.12.2021. Avaldajale ei toimetatud korteriühistu 04.10.2021 üldkoosoleku materjale

kätte avaldaja e-posti aadressile, vaid avaldajale kuuluva ettevõtte vanale e-posti aadressile, kus

nad sattusid automaatselt prügikasti.

1.1.2. Avaldajale ei teatatud enne koosolekut võimalusest tutvuda põhikirja ja majanduskava

eelnõuga ning reservkapitali arvestuse kavaga. 04.10.2021 üldkoosolek on kokku kutsutud

korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 20 lg 3 rikkumisega.

1.1.3. Korteriühistu 04.10.2021 otsusega vastuvõetud reservkapitali arvestuses on viga. Tulba

pealkirjaga „1/12 KÜ kulud“ summaks on 100%, kuid kokku liites saab summaks 102%.

Terviku jaotamisel osadeks ei saa osade summa olla suurem kui tervik (100%). Reservkapitali

arvestuse kajastamine näitab matemaatilist viga. Ebatäpse reservkapitali arvestuse alusel

nõutakse ühistu liikmetelt kokku ebatäpsete ja alusetute summade tasumist.

1.1.4. Puudutatud isiku reservkapitali arvestus pani avaldajale kohustuse tasuda igakuiselt

makseid avaldajale toona kuulunud korteri nr 9 ja 11 eest, milles asub puudutatud isiku veesõlm

ja gaasikatel. Avaldaja hinnangul ei pea ta tasuma reservkapitali, sest talus enda omandis

puudutatud isiku gaasikatelt ja veesõlme, mis takistas tal enda vara sihipäraselt kasutada. See

viis avaldaja otsusele vara madala hinnaga müüa. Avaldajale põhjustas majandusliku kahju

puudutatud isiku keeldumine viia veesõlm ja gaasikatel korteritest nr 9 ja 11 ära. Avaldajal on

puudutatud isiku vastu varaline nõue enam kui 40 000 eurot, mille ta esitab eraldi menetluses.

Avaldaja võõrandas 2022. aasta jaanuaris korterid nr 9 ja 11 Dinero OÜ-le. Puudutatud isik

oma hilisema üldkoosoleku otsusega pidas võimalikuks uue korteriomaniku Dinero OÜ

vabastamist kulude kandmisest põhjusel, et korteris nr 11 asub gaasikatel. Puudutatud isiku

vaidlustatud otsus riivab avaldaja põhiõigust omandit vabalt kasutada.

Puudutatud isiku seisukoht

2. Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu järgmistel põhjendustel.

2.1. Avaldaja kasutas aktiivselt e-posti XXX korteriühistuga suhtlemisel nii enne kui ka pärast

koosolekut. Avaldaja ei ole teavitanud ühistut, et ta ei loe e-maili nimetatud e-postilt. Avaldaja

ei ole avaldanud enda muid kontaktandmeid, tegelikku elukohta ega avaldanud muud

sidekanalit, mille kaudu peaks toimuma tema ja ühistu vaheline suhtlus. Äriregistri andmetel

on nimetatud e-post TR Grupp OÜ, kelle ainus juhatuse liige on avaldaja, ametlik elektronposti

aadress. Puudutatud isik on õigustatult saatnud üldkoosolekuga seonduvad dokumendid (sh

otsuse) elektronposti aadressile XXX.

2-22-1257

2.2. Avaldaja väited koosoleku kokkukutsumise korra rikkumise kohta on ebaõiged ja

põhjendamata. Korteriühistu saatis 23.09.2021 e-kirjaga kõigile ühistu liikmetele tutvumiseks

kutse 04.10.2021 koosoleku toimumise kohta, reservkapitali suuruse ja arvestuse ettepaneku,

majanduskava ja korteriühistu põhikirja. Puudutatud isik edastas 23.09.2021 e-kirja ja

01.10.2021 meeldetuletuskirja avaldaja e-postile XXX, mille kaudu oli nad suhelnud nii enne

kui pärast üldkoosolekut.

2.3. Reservkapital ei ole ekslikult arvestatud. Iga korteri kohta arvutatud reservkapitali

proportsioon (%) on ümardatud täisarvuni, millest tulenevalt ei ole selles midagi tavapäratut, et

tervik on suurem kui 100%. Oluline on reservkapitali proportsioon korterite lõikes, mis on õige

sõltumata sellest, et täisarvuni ümardamisel on tervikuks 102%. Avaldaja ei esitanud

omapoolset arvestust reservkapitali jagamiseks koos proportsioonide ja summadega. Samuti ei

nähtu avaldaja selgitustest, millises ulatuses on puudutatud isik avaldaja hinnangul

reservkapitali valesti arvestanud. Avaldaja ei ole ka põhjendanud, et väidetav arvutusviga oleks

vastuolus seaduse, põhikirja, heade kommetega või rikuks juriidilise isiku võlausaldajate

kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet.

2.4. Puudutatud isik leiab, et KrtS-st ega teistest õigusaktidest ei tulene piirangut, mille kohaselt

on keelatud nõuda reservkapitali korteriomandi omanikult, kelle korteri reaalosa piirides asub

kortermaja teenindamiseks vajalik tehnosüsteem või selle osa.

2.5. Käesoleva tsiviilasja lahendamise juures ei ole asjakohased avaldaja väited seoses Dinero

OÜ-ga ja tema suhtes tehtud otsustega. 14.02.2022 hääletuse protokolli kohaselt ei ole Dinero

OÜ-d vabastatud reservkapitali tasumisest ja otsus kehtib ajutiselt 6 kuud ning lisaks korterite

10 ja 12 suhtes, kus vee- ega küttesõlme ei ole. 14.02.2022 otsus tehti Dinero OÜ initsiatiivil

ja ettepanekul, kuna ta neid kortereid ei kasutanud ja ta soovis ajutist vabastust kasutamisega

seotud kulude maksmisest. Muud üldkoosolekul otsustatud kulude (sh reservkapitali) maksmise

kohustused jäid tema suhtes kehtima.

2.6. Asja lahendamisel ei oma ka tähendust avaldaja väited seoses tema nõudeõigusega

puudutatud isiku vastu. Avaldajale kuulusid algselt kõik korteriühistu liikmete korteriomandid

ja ta oli isik, kes paigaldas või lasi paigaldada oma korteritesse 9 ja 11 kõnealused

tehnosüsteemid. Avaldaja on ise põhjustanud kahju, mis talle väidetavalt on tekkinud seoses

gaasikatla ja veesõlme paiknemisega.

Maakohtu määrus ja põhjendused

3. Maakohus jättis avalduse rahuldamata ja jättis menetluskulud avaldaja kanda ning mõistis

välja avaldajalt puudutatud isiku kasuks menetluskulud 1428 eurot (sh käibemaks) ja

edasiulatuva viivise menetluskuludelt seadusjärgses määras.

3.1. Avaldaja omab korteriomandit aadressil P. Süda tn 9, Tallinn ja on korteriühistu liige ning

huvitatud isik, kes saab korteriomanike üldkoosolekul vastu võetud otsuseid vaidlustada, mis

on nende vastu võtmisel korteriomanikele siduvad. Üldkoosoleku protokollist nähtub, et

04.10.2021 üldkoosoleku päevakorras oli: 1) KÜ põhikirja vastuvõtmine, 2) KÜ majanduskava

kinnitamine, 3) reservkapitali suuruse kinnitamine, 4) juhatuse liikmete valimine. Kohus leidis,

et 04.10.2021 üldkoosoleku otsuste vastuvõtmine oli üldkoosoleku pädevuses.

3.2. Tõendatud ei ole, et avaldaja ei olnud 04.10.2021 toimunud üldkoosolekust teadlik ning et

ta ei saanud kutset ja selle lisasid kätte ning et dokumendid edastati valele e-posti aadressile.

Puudutatud isik on tõendanud, et on 23.09.2021 edastanud 04.10.2021 üldkoosoleku kutse ja

2-22-1257

selle lisad, muu hulgas majanduskava, põhikirja ja reservkapitali arvestuse projektid avaldajale

e-posti aadressi XXX kaudu. Avaldaja ei ole avalduses märkinud ja tõendanud, millisele e-posti

aadressile oleks puudutatud isik pidanud kutse ja selle lisad saatma. Avaldaja ei ole muuhulgas

selgitanud, et ta oleks puudutatud isikule avaldanud mõne muu e-posti aadressi. Samuti ei

vaidlustanud puudutatud isiku väidet, et ta on suhelnud puudutatud isikuga e-posti XXX kaudu.

Puudutatud isik on tõendanud, et avaldaja on aktiivselt e-posti XXX kaudu puudutatud isikuga

suhelnud nii enne kui ka pärast 04.10.2021 üldkoosolekut. Avaldaja ei ole esitanud tõendeid

selle kohta, et ta on teinud puudutatud isikule etteheiteid selle kohta, et puudutatud isik saadab

avaldajale e-kirju valele e-postile ning avaldanud talle muu e-posti aadressi. Avaldaja ülesanne

on KrtS § 46 lg 1 kohaselt teavitada puudutatud isikut e-posti aadressi muutumisest ja ta kannab

riisikot, kui ta ei saa talle edastatud dokumente e-posti muutumise tõttu kätte. Puudutatud isik

võis pidada eeltoodud e-posti aadressi avaldaja isiklikuks e-posti aadressiks ning edastada

04.10.2021 üldkoosoleku kutse ja selle lisad eeltoodud e-posti aadressi kaudu. Puudutatud isik

ei saa vastutada selle eest, kui avaldaja kirjad satuvad prügikasti.

3.3. Kohus leidis, et puudutatud isik on avaldajale 04.10.2021 üldkoosoleku kutse ja sellele

lisad kohaselt edastanud. 04.10.2021 üldkoosolek on kokku kutsutud juhatuse poolt. Avaldajale

on 04.10.2021 üldkoosolekust ette teatatud vähemalt 7 päeva. Kutses on märgitud koosoleku

toimumise koht, aeg ja päevakord. 04.10.2021 üldkoosolek on kokku kutsutud seaduse ja

põhikirja nõudeid järgides.

3.4. Avaldaja on esitanud 04.10.2021 üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamise nõude. Otsuste

tühisuse tuvastamise alused tulenevad KrtS § 29 lg-st 1 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse

(TsÜS) § 38 lg-st 2. Arvutusviga reservkapitali arvestuses ei ole korteriühistu otsuste tühisuse

aluseks. Arvutusviga reservkapitali arvestuses võib olla aluseks otsuse kehtetuks

tunnistamiseks TsÜS § 38 lg 1 esimese lause kohaselt. Kohus leidis, et arvutusviga

reservkapitali protsentide osas (kokku 102%) ei ole antud juhul aluseks otsuse kehtetuks

tunnistamiseks. Oluline on reservkapitali proportsioon korterite lõikes, mis on õige sõltumata

sellest, et täisarvuni ümardamise tõttu on tervikuks kujunenud 102%.

3.5. Puudutatud isiku põhikirja punkti 7.7.1 kohaselt on üldkoosolek otsustusvõimeline, kui

selles osaleb üle poole ühistu liikmetest. Reservkapitali arvestusest nähtub, et puudutatud isikul

on 18 korteriühistu liiget. 04.10.2021 üldkoosoleku protokollist nähtub, et üldkoosolekul osales

11 liiget. 04.10.2021 üldkoosolekul osales üle poole ühistu liikmetest või nende esindajatest.

Seega oli 04.10.2021 üldkoosolek otsustusvõimeline.

3.6. Õigusaktidest ei tulene piirangut, mille kohaselt on keelatud nõuda reservkapitali

korteriomandi omanikult, kelle korteri eriosal asub kortermaja teenindamiseks vajalik

tehnosüsteem või selle osa. Korteriühistu otsuse kehtivuse osas ei oma tähendust ka asjaolu, et

avaldajal on enda hinnangul ühistu vastu nõue. Avaldaja väited seoses Dinero OÜ-ga ja tema

suhtes tehtud otsustega ei ole käesoleva tsiviilasja lahendamise juures asjakohased.

Määruskaebus

4. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub vaidlustatud määruse tühistada ja teha uus

määrus, millega avaldaja avaldus rahuldada või alternatiivselt saata tagasi maakohtusse uueks

arutamiseks ning jätta menetluskulud avaldaja kanda.

4.1. Maakohus ei ole määruses põhjendanud, kuidas ta jõudis seisukohale, et reservkapitali

proportsioon on korterite lõikes õige vaatamata asjaolule, et tervikuks ümardamisel on saadud

2-22-1257

102% tervikust. Puudutatud isiku otsus paneb korteriühistu liikmetele tasuda igakuiselt 2%

rohkem. Eeltoodust on maakohtu määrus üllatav ja selles osas põhjendamata.

4.2. Avaldajal on põhiseaduslik õigus oma vara vabalt käsutada ja kasutada ning nõuda tema

omandiõiguse piiramise eest hüvitist puudutatult isikult. Maakohus ei ole käsitlenud avaldaja

seisukohti, et ta ei saanud endale kuulunud kahte korteriomandit käsutada ja oli sunnitud need

soodushinnaga võõrandama. Maakohtul tuli anda hinnang, kas avaldajale pidi kohaldama

vabastust reservkapitali tasumisest, kuna avaldaja ei saanud puudutatud isiku tõttu enda

korteriomandeid kasutada. Maakohus pidi arvestama, et puudutatud isik oli keeldunud avaldaja

korteriomandites asuvaid ja korteriühistut teenindavaid tehnosüsteeme teisaldama üldpinnale

või arvestama nõutavad reservkapitali summad tasaarvestatuks avaldaja hüvitisenõudega

tehnosüsteemide talumise eest. Selline puudutatud isiku teisaldamisest keeldumine on

vastuolus heade kommetega ja tekitas avaldajale suure majandusliku kahju. Avaldaja on endale

tekitatud kahju sissenõudmiseks pöördumas maakohtusse.

Menetluse edasine käik

5. Maakohus võttis kaebuse menetlusse ja andis puudutatud isikule tähtaja sellele vastamiseks.

5.1. Puudutatud isik vaidles kaebusele vastu. Avaldaja esitas korteriühistu üldkoosoleku otsuse

tühisuse tuvastamise nõude. Avaldaja väited seoses rahaliste ja asjaõiguslike nõuetega ühistu

vastu ei ole asjakohased. Maakohus on asja lahendamisel menetlusnorme järginud ega ole neid

rikkunud. Avaldaja ei ole põhjendanud, et 04.10.2021 üldkoosoleku otsuste puhul oleks

õigusnormides toodud tühisuse tuvastamise eeldused täidetud. Maakohus on õiguspäraselt ja

matemaatiliselt korrektselt selgitanud, et oluline on reservkapitali proportsioon korterite lõikes,

mis on õige sõltumata sellest, et täisarvuni ümardamise tõttu on tervikuks 102%.

6. Maakohus kaebust ei rahuldanud ja edastas selle lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

7. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS)

§ 659 ja § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata ja määruskaebus rahuldamata. Maakohtu määrus

on seaduslik ja põhjendatud ning määruskaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks.

8. Ringkonnakohus nõustub maakohtu määruse põhjendustega ega korda neid (TsMS § 659 ja

§ 654 lg 6). Vastuseks kaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.

9. Ringkonnakohus nõustub avaldajaga osas, et avaldaja saadetud tabelis moodustab

reservkapitali arvestuse 2091,65 eurot kokku 102% (vt ka avaldaja 07.02.2022

menetlusdokumendi lisa 2.1). Puudutatud isik selgitas, et avaldaja esitatud tabelis on

reservkapitali arvestuse protsendid ümardatud täisarvuni. Ringkonnakohus leiab, et sellise

ümardamisega ei muutu antud juhul proportsioon korterite vahel ja ebaõigeks ei muutu ka

jagatav reservkapitali summa 2091,65 eurot ega reservkapitali arvestus. Puudutatud isik esitas

tabeli 2091,65 euro suuruse reservkapitali jagamise kohta, milles on protsendid näidatud neli

kohta peale koma (vt ka puudutatud isiku 21.03.2022 menetlusdokumendi lisa 4). Tabelist

nähtub, et reservkapitali arvestus toimub vastavalt puudutatud isiku põhikirja punktile 5.6.12

ruutmeetri põhiselt korteriomandi 1 m2 kohta (vt ka puudutatud isiku 20.01.2023

menetlusdokumendi lisa 5). Puudutatud isiku esitatud tabelist nähtub arvutades, et kokku

moodustuvad samad reservkapitali rahalised summad iga korteri kohta, mis on avaldaja esitatud

2-22-1257

ümardatud protsentidega reservkapitali tabelis. Ringkonnakohtu hinnangul on puudutatud isiku

reservkapitali arvestus seega õige.

10. Kokkuvõtvalt jääb maakohtu määrus muutmata ja määruskaebus seega rahuldamata. Muud

kaebuse väited on asjakohatud ega anna alust muuta maakohtu määrust.

11. Kaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad kõik määruskaebuse menetlemisega seotud

menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel avaldaja kanda.

12. Puudutatud isik ei esitanud määruskaebemenetlusega seotud menetluskulude nimekirja.

Samuti ei nähtu toimikust, et puudutatud isik oleks määruskaebemenetluses põhjendatud ja

vajalikke kulusid kandnud. Seetõttu leiab ringkonnakohus, et puudutatud isikul

määruskaebemenetluses menetluskulud puuduvad.

13. TsMS § 696 lg 1 esimene lause võimaldab esitada ringkonnakohtu määruse peale

määruskaebuse Riigikohtule üksnes juhul, kui see on seaduse järgi lubatud. Käesoleva määruse

peale saab kaevata TsMS § 696 lg 1 teise lause ja TsMS § 617 lg 2 alusel.

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Vallo Kariler

Kaija Kaijanen

Maris Kuurberg