3-24-84/18 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Maret Hallikma

Otsuse tegemise aeg ja koht

09.05.2024, Tallinn

Haldusasja number

3-24-84

Haldusasi

Albiorix Osaühing kaebus Maksu- ja Tolliameti 11.12.2023

maksuotsuse nr 12.2-3/062284-5 tühistamiseks

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Kaebaja – Albiorix Osaühing, volitatud esindaja Aleksandra

Hlebnikov-Klink

Vastustaja – Maksu- ja Tolliamet, volitatud esindaja Aiki

Meister

Asja läbivaatamise vorm

Kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Jätta kaebus rahuldamata.

2. Menetluskulud jätta poolte endi kanda.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva

jooksul arvates otsuse avalikult teatavakstegemisest, s.o hiljemalt 10.06.2024, mis on

puhkepäevale langevale tähtpäevale esimene järgnev tööpäev.

Vastuseks menetlusosalise poolt esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline

esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse kättetoimetamisest

arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva. Kui apellant

soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral

eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Maksu- ja Tolliamet (MTA) alustas 25.09.2023 korraldusega nr 12.2-3/062284-1

Albiorix Osaühingu käibemaksu deklareerimise õigsuse kontrolli maksustamisperioodide

august 2022 ja oktoobrer 2022 kohta. Kontrolli käigu kohta koostas maksuhaldur

08.11.2023 kontrolliakti nr 12.2-3/062284-3, millele Albiorix OÜ esitas eriarvmuse

24.11.2023.

2. MTA tegi Albiorix Osaühingulele 11.12.2023 maksuotsuse nr 12.2-3/062284-51,

millega nõutakse Albiorix Osaühingult tagasi ettemaksukontole täidetud perioodide

august 2022 ja oktoober 2022 tagastusnõuded kokku summas 197 837,50 eurot ning

kohustatakse kaebajat tasuma maksusumma 737,62 eurot.

3-24-84

3. Maksuotsuse kohaselt tuvastas MTA kontrollimeneltuse tulemusel, et Albiorix

Osaühingu ja Simetra Kinnisvara OÜ vahel ei ole perioodidel august 2022 ja oktoober

2022 tegelikult toimunud kinnisasjade võõrandamistehinguid ning sellest tulenevalt on

Albiorix Osaühing alusetult deklareerinud sisendkäibemaksu. Tegelikult toimusid

kinnisvara võõrandamistehingud Simetra Kinnisvara OÜ ja eraisikute vahel, kes said

asjaõiguslepingute alusel kinnisasjade omanikeks. Võõrandamistehingute ebaõigesti

kajastamise eesmärgiks oli vältida käibemaksukohustuse tekkimist kinnisasjade

võõrandamisel enne esmast kasutuselevõttu ja Albiorix Osaühing oli sellest teadlik oma

juhatuse liikme kaudu, kes esitas mõlemat äriühingut. Eeltoodust tulenevalt ei ole

Albiorix Osaühingul õigust deklaeerida Simetra Kinnisvara OÜ poolt väljastatud

käibemaksu sisendkäibemaksuna, samuti ei ole Albiroix Osaühingul õigust deklareerida

sisendkäibemaksu hulgas samade tehingutega seotud notariarvetel kajastatud käibemaksu.

4. Albiorix Osaühing (kaebaja) esitas 09.02.2024 Tallinna Halduskohtule kaebuse

Maksu- ja Tolliameti 11.12.2023 maksuotsuse nr 12.2-3/062284-5 tühistamiseks.

5. Kohus võttis 24.01.2024 määrusega kaebuse menetlusse ja tunnistas vastustajaks

Maksu- ja Tolliameti. Esialgse õiguskaitse taotluse jättis kohus rahuldamata.

6. MTA esitas vastuse kaebusele 26.02.2024.

7. Kaebaja esitas täiendavad seisukohad 15.03.2024 ja 01.04.2024.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

Kaebaja seisukohad

8. Kaebaja leiab, et maksuotsus on põhjendamatu ja ebaõige ning see tuleb tühistada.

9. Albiorix Osaühingul õigus sisendkäibemaksu arvestada, kuna Albiorix Osaühing müüs

edasi Albiorix Osaühingule Saksamaa filiaalile (registrikood HRB90126).

9.1. Kaebaja

on

tõendanud

kinnisasjade

notaritehingutelt

käibemaksu

maksekorraldustega, pearaamatu väljavõttega, deklaratsiooni väljavõtetega.

Käibemaksuseadusest (KMS) lähtuvalt on maksukohustuslasel õigus maha arvata nende

kaupade ja teenuste sisendkäibemaksu maksustamisperioodil, kui need kaubad ja teenused

käibena edasimüüdi ja edasi osutati. Seoses teenuste edasimüügiga on Albiorix OÜ-l

õigus arvestada sisendkäibemaksu. Vastustaja ignoreerib tõendamise fakti ja rahaliste

vahendite liikumist kui sellist. Kaebaja tehingud oma Saksa filiaaliga seoses objektiga

Lõhe 10 on identsed tehingutega, mille kohta maksuhaldur koostas kontrolliakti. Lõhe 10

objekti tehingutel on täpselt sama eesmärk kui Simetra Kinnisvara OÜ ja Albiorix

Osaühingu vahelistel tehingutel. Neid tehinguid maksuhaldur aktsepteerib, samas ei

aktsepteeri identseid tehinguid Simetra Kinnisvara OÜ ja Albiorix Osaühingu vahel.

9.2. Simetra Kinnisvara OÜ poolt väljastatud arved vastavad KMS § 37 lg-s 7 sätestatud

nõuetele. Seetõttu viitab vastustaja selles kontekstis maksuotsuses tehtud järeldustes

täiesti põhjendamatult KMS § 37 lg-le 7 ja väidab, et arvetel toimuvate tehingute vorm ja

tegelik sisu ei ole omavahel kooskõlas. Vastustaja sellised järeldused on paljasõnalised.

9.3. Jääb arusaamatuks, kuidas vastustaja tuvastas, et kinnisasjade tegelikuks soetajaks ei

olnud Albiorix Osaühing, vaid notariaalsetesse asjaõiguslepingutesse märgitud eraisikud.

Simetra Kinnisvara OÜ kontrollimenetluse raames (siinjuurde kaebaja selgitab, et kaebaja

esindaja isikus Aleksandra Hlebnikov-Klink esindab ka Simetra Kinnisvara OÜ-d) nõudis

maksuhaldur ühelt tehingus osalenud eraisikult dokumente ja teavet. See isik kinnitas, et

temale müüs kinnisasja Albiorix Osaühing. Samas vastuses kinnitas ka eraisik, et Albiorix

Osaühing on garantiipakkuja. Muuhulgas esitas kaebaja ostjatega kirjavahetuse seoses

2(8)

3-24-84

kaebaja kohustusega anda ostjale pärast vara ostmist tagatisi, samuti esitas kaebaja

dokumente ja registriväljavõtteid, mis põhjendasid kaebaja tegevuse seaduslikkust.

9.4. Vastustaja järeldus maksuotsuse punktis 2.1.3 et Albiorix OÜ ei ole ostja ja ei saa

arvestada sisendkäibemaksu, kuna kinnisvara edasimüük toimus eraisikutele on

põhjendamatu ja vale.

9.5. Kõik edasimüügid kajastati Albiorix OÜ raamatupidamises, samuti esitati vastustajale

selle kohta kõik kinnitused. Kaebaja selgitas vastustajale oma eriarvamuses, miks sellised

tehingud KMD deklaratsioonides ei kajastu ning lisas juurde spetsialisti arvamuse. Nagu

vastustajale eelnevalt talle esitatud dokumentide ja selgituste kohaselt märgitud, on

Albiorix Osaühingu Saksamaa filiaalil (registrikood HRB90126) tegevusluba

kinnisvaraga tegevuste tegelemiseks. Sama asjaolu on näha ka notariaalsetes lepingutes,

kus on märgitud, et tehingutest on kasusaajaks Albiorix Osaühingu Saksamaa filiaal,

kellel on oma protsent ja oma boonus. Õiguslikel alustel saab sellistele dokumentidele alla

kirjutada vaid peaettevõte ning antud juhul on selleks eesti Albiorix OÜ, mitte aga

Albiorix Osaühingu Saksamaa filiaalil (registrikood HRB90126). Seega ei pea KMD

deklaratsioonis kuvama selle kinnisvara teenuse edasimüüki Albiorix OÜ ja Albiorix

Osaühingu Saksamaa filiaali vahel.

9.6. Kui Albiorix Osaühing ei ole müüja, tähendab see, et kaebaja ei saa ostjale

garantiiteenust osutada. Albiorix Osaühing on solidaarselt Simetra Kinnisvara OÜ-ga

kohustatud tagama garantiiremondi perioodiks 2 kuni 5 aastat. Nende asjaolude tõestuseks

on lisatud kirjavahetus klientidega.

9.7. Vastustaja kandis tagastusnõuded kaebaja ettemaksukontole 17.11.2023 ja

21.11.2023 kokku on 197 837, 50 eurot. Siinkohal on MTA tegevus on vastuoluline kuna

maksuhaldur ei nõustu kaebaja tegevusega, kuigi siiski tagastab küsitud sisendkäibemaks

kaebaja ettemaksukontole.

10. Seoses sellega, et MTA soovitas Simetra Kinnisvara OÜ-le juhatuse liikmel

deklaratsioone parandada, esitas kaebaja 15.12.2023 Maksu- ja Tolliametile nõude

distsiplinaarmenetluse alustamise kohta. MTA vastas, et, et vestluse fakti ei salvestatud

ning seetõttu ei ole põhjust distsiplinaarasja algatada. Seega on kahtlus, et vastustaja

väldib tahtlikult kaebaja taotlust, kuna on olemas kõik asjaolud teabe varjamiseks.

Vastustaja seisukohad

10.1. Vastustaja jääb kõigi maksuotsuses toodud seisukohtade juurde ning leiab, et

vaidlustatud maksuotsuse näol on tegemist õiguspärase haldusaktiga.

10.2. Vastustaja selgitab, et käivet (sh maksustavat käivet) ei teki äriühingu ja tema filiaali

vahelistelt tehingutelt. Seega ei teki kaebajale käivet ka sellest, kui kaebaja ja tema filiaal

teevad omavahelisi pangatehinguid. KMS § 29 lg 1 kohaselt on maksukohustuslasel õigus

sisendkäibemaksu arvestada vaid neilt tehingutelt ja toimingutelt, mida kasutatakse

maksustatava käibe tarbeks. Notariarvetel kajastatud tehingud ei ole seotud kaebaja

maksustatava käibega. Samal seisukohal on ka kaebaja ise kaebuse p-s 4.3.

10.3. Seejuures ei ole asjakohased kaebuse väited, mis seonduvad väidetavalt

samasisuliste tehingutega Lõhe 10 objektiga. Vaidlustatud maksuotsuse koostamisel oli

tegemist kontrollitoimingutega, mis seonduvad Simetra Kinnisvara OÜ arvete alusel

deklareeritud sisendkäibemaksuga, millega kaasnesid käibemaksu tagastusnõuded

perioodist august 2022 ja oktoober 2022.

10.4. Kaebaja esitas 21.09.2023 MTA-le august 2022 ja oktoober 2022

käibedeklaratsioonide parandused, mis seonduvad Simetra Kinnisvara OÜ-le 17.08.2023

koostatud maksuotsusega nr 12.2-3/059956-10 ja Simetra Kinnisvara OÜ 21.09.2023

3(8)

3-24-84

esitatud INF A 082022 ja INF A 102022 parandusdeklaratsioonidega. MTA 17.08.2023

maksuotsusega 12.2-3/059956-10 tuvastati, et korteriomandite müügitehingud on

toimunud enne esmast kasutuselevõttu Simetra Kinnisvara OÜ ja lõppostjate vahel ning

tehingutesse on ühe müüjana vahelüliks lisatud Albiorix OÜ. Albiorix OÜ on vahelüliks

lisatud selleks, et jätta muljet kui Eestis mitte maksustatavast müügitehingust. Simetra

Kinnisvara OÜ-l ei olnud õiguslikku alust peale maksuotsuse tegemist INF A 082022 ja

INF A 102022 esitamiseks, seega puudus ka kaebajal õigus Simetra Kinnisvara OÜ

deklaratsiooniparandustest tulenevalt oma käibedeklaratsioone korrigeerida.

10.5. KMS § 16 lg 2 p 3 alusel kuulub enne esmast kasutusele võttu korteriomandite

müük 20% käibemaksumääraga maksustamisele. Simetra Kinnisvara OÜ arved, mille

alusel kaebaja augustis ja oktoobris 2022 sisendkäibemaksu arvestas, võivad vastata

valdavas osas küll KMS § 37 lg-s3 sätestatud vormilistele nõuetele, kuid ei kajasta neil

näidatud tehinguid sisuliselt õigesti, sest tegemist on näilike tehingutega. Tehingute

näilikkus on tuvastatud Simetra Kinnisvara OÜ-le tehtud jõustunud MTA 17.08.2023

maksuotsusega 12.2-3/059956-10.

10.6. Asjaolu, et Albiorix OÜ võib olla kinnisvara edasimüüjaks, garantiide esitajaks,

vahendajaks, maakleriks ja turundusjuhi pakkujaks, ei tähenda seda, et kaebaja täitis neid

funktsioone ka Simetra Kinnisvara OÜ poolt müüdud Saha tee korteriomandite puhul.

Notariaalsetest lepingutest ei nähtu, et kaebajal oleks tekkinud garantiiremondi kohustust,

sest see jäi endiselt Simetra Kinnisvara OÜ kohustuseks.

10.7. Oluline on asjaolu, et juhul, kui Saha tee korteriomandite puhul oleks kaebaja olnud

ka tegelikuks müüjaks, tulnuks tal deklareerida käibedeklaratsioonidel kinnisasjade müüki

neile eraisikutele, kes said Saha tee 26a-5, Saha tee 26a-2, Saha tee 26a-1, Saha tee 26a-4,

Saha tee 26b-2 Liivamäe küla, Jõelähtme vald, Harjumaa asuvate korteriomandite

omanikeks. Kaebaja ei ole seda teinud.

10.8. Kaebuse väide, et korteriomandite edasimüügiga tegeles tema Saksamaa filiaal, ei

ole asjakohane ega tähenda seda, et kaebajal puudunuks tegelikuks müüjaks olemise

korral käibemaksukohustus. Simetra Kinnisvara OÜ-le 17.08.2023 koostatud

maksuotsuses nr 12.2-3/059956-10 on selgitatud, et Eestis asuva kinnisvara müügi puhul

tekib käive alati Eestis ja seetõttu tekib ka käibemaksukohustus Eestis.

10.9. Kaebaja on esitanud küll kaebuse lisas 10 kirjavahetuse klientidega, nagu osutaks ta

reaalset garantiiremondi teenust. Samas nähtub kirjavahetusest, et tegu on Saha tee 26b-4

korteriomandiga, mis aga käesoleva vaidlusega ei seostu.

10.10. Asjakohaseks ei saa pidada ka kaebuse väiteid, mis seonduvad kaebaja käibemaksu

tagastusnõuete alusel kaebaja ettemaksukontole kantud summadega. KMS § 34 näeb ette

suhteliselt lühikesed tähtajad enammakstud käibemaksu tagastamiseks. Seetõttu esitas

MTA kohtule taotluse täitmist tagavate toimingute sooritamiseks, mille Tallinna

Halduskohus 15.11.2023 haldusasjas nr 3-23-2539 ka rahuldas. Seega arestis maksuhaldur

halduskohtu loal kaebaja ettemaksukontole kantud tagastusnõude summa ning kaebajale

ei saanud tekkida muljet, nagu oleks MTA aktsepteerinud kaebaja käibemaksu

tagastusnõudeid.

10.11. Samuti ei muuda vaidlustatud maksuotsuse järeldusi kaebaja hinnangud Simatra

Kinnisvara OÜ maksumenetluses toimunud 27.06.2023 kohtumise kohta. Nimetatud

kohtumist on maksuhaldur kirjeldanud 10.11.2023 täitmist tagavate toimingute taotluses

ja seda on ka halduskohus hinnanud 15.11.2023 kohtumääruses haldusasjas nr 3-23-2539.

Maksukohustused tekivad MKS § 31 lg-st 2 tulenevalt seadusega sätestatud tingimuste

saabumisel, mitte aga maksukohustuslase väärast arusaamast maksuhalduri ametnikega

toimunud vestluse käigust.

4(8)

3-24-84

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

11. Vaadanud läbi poolte seisukohad leian, et maksuotsus on õiguspärane ning selle

tühistamiseks puudub alus.

12. KMS § 16 lg 2 p-s 3 sätestatu kohaselt on kinnisasjade võõrandamine üldjuhul

maksuvaba käive. Erandina tuleb käibemaksuga maksustada kinnisasjade (käesoleval

juhul korteriomandiite) võõrandamistehing, mis toimub enne nende esmast

kasutuselevõttu 20% käibemaksumääraga maksustamisele. Käesoleva asja materjalidest

nähtuvalt kajastuvad kaebaja sisendkäibemaksuarvestuses maksustamisperioodidel august

2022 ja oktoober 2022 tehinguid, mille kohaselt soetas kaebaja nendel

maksustamisperioodidel Simetra Kinnisvara OÜ-lt korteriomandid (Jõelähtme vallas,

Liivamäe külas, Saha tee 26a asuvad korteriomandid 1; 2; 4; 5 ja Saha tee 26b- 2).

13. Maksuotsuse kohaselt tuvastas MTA kontrollimeneltuse tulemusel, et Albiorix

Osaühingu ja Simetra Kinnisvara OÜ vahel ei ole perioodidel august 2022 ja oktoober

2022 tegelikult toimunud kinnisasjade võõrandamistehinguid ning sellest tulenevalt on

Albiorix Osaühing alusetult deklareerinud sisendkäibemaksu. Tegelikult toimusid

kinnisvara võõrandamistehingud Simetra Kinnisvara OÜ ja eraisikute vahel, kes said

asjaõiguslepingute alusel kinnisasjade omanikeks ning Võõrandamistehingute ebaõigesti

kajastamise eesmärgiks oli saavutada maksueelis, st saavutada olukord, kus kaebaja näitab

ennast kinnisasjade ostjana, mille tõttu talle laieneb õigus kajastada sisendkäibemaksu

kinnisasjade soetamisel, ilma selleta, et talle laieneks kohustus lisada käibemaksu

kinnisasjade võõrandamisel eraisikutele. Kuna Simetra Kinnisvara OÜ ja kaebaja

vahelised tehingud olid näilikud, ei Albiorix Osaühingul õigust deklaeerida Simetra

Kinnisvara OÜ poolt väljastatud käibemaksu sisendkäibemaksuna, samuti ei ole Albiroix

Osaühingul õigust deklareerida sisendkäibemaksu hulgas samade tehingutega seotud

notariarvetel kajastatud käibemaksu.

14. Halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 165 lg-st 2 tuleneb, et kohus ei pea

kordama vaidlustatud haldusakti põhjendusi, milles on juba piisava põhjalikkusega

vastatud ka kaebaja poolt kohtumenetluses esitatud väidetele ja millega kohus nõustub (vt

nt Riigikohtu 17.03.2015 otsus nr 3-3-1-76-14, p 21; 02.06.2014 otsus nr 3-3-1-27-14, p

12). Kuna kaebuses esitatud vastuväited ühtivad osaliselt eriarvamuses esitatutega ning

vastustaja on maksuotsuses ja vastuses kaebusele neile põhjalikult vastanud, siis

maksuotsuses ning kaebusele esitatud kirjalikus vastuses toodud seisukohtadega

nõustudes ei korda ma kohtuotsuses kõiki kaebajale juba senises haldus- ja

kohtumenetluses vastuseks antud põhjendusi. Vastuseks kaebusele märgin järgmist.

15. Esmalt märgin, et kaebaja on ebaõigesti väitnud, et tal on sisendkäibemaksu

mahaarvamise õigus, sest Simetra Kinnisvara OÜ arved, mille alusel kaebaja augustis ja

oktoobris 2022 sisendkäibemaksu arvestas, vastavad kõikidele KMS § 37 lg 3 nõuetele.

KMS § 29 lg 1, lg 3 p 1 ja § 31 lg 1 kohaselt võib sisendkäibemaksu arvestada teiselt

käibemaksukohustuslaselt kauba või teenuse soetamisel KMS § 37 sätestatud nõuetele

vastava arve alusel. Kaebaja raamatupidamises olevad arved võivad vastata formaalselt

küll KMS § 37 lg-s 3 sätestatud vormilistele nõuetele, kuid ei kajasta maksuhalduri

hinnangul neil näidatud tehinguid sisuliselt õigesti ja seetõttu ei teki kaebajal

sisendkäibemaksu mahaarvamise õigust pelgalt seetõttu, et formaalselt on arved KMS §-s

37 sätestatud nõuetele vastavad. Kohtupraktika selles osas on ulatuslik ning ei vaja

ülekordamist.

16. Asja materjalide kohaselt on vaidlusaluste tehingute toimumise skeem olnud järgnev:

sõlmitud on kolmepoolsed notariaalsed asjaõiguslepingud (dtl 878-959859), milles

märgitud võõrandamistehingute osalisteks on Simetra Kinnisvara OÜ (lepingutes Müüja I

5(8)

3-24-84

või Üleandja), Albiorix Osaühing (lepingutes Ostja I või Ülevõtja või Müüja II) ning

eraisik(ud) (lepingutes Ostja II). Lepingute kohaselt:

16.1. Müüja I müüb Ostjale I kinnisasja, kusjuures ostuhind on enne lepingu sõlmimist

Müüjale I tasumata. Ostuhind ei sisalda käibemaksu ega sellele ei lisandu (märkusena

toodud: notar ei ole osalejaid nõustanud maksuküsimustes). Osa ostuhinnast loetakse

tasutuks võlaõiguslepingu sõlmimisel Ostja II (st eraisiku(te) poolt Üleandjale (ehk

Simetra Kinnisvara OÜ-le) tasutud summaga. Ülejäänud osa ostuhinna tasumine toimub

nii, et Ostja II tasub raha osaliselt Estateguru tagatisagent OÜ (hüpoteegipidaja) kontole,

Uus Maa al Mare OÜ (vahendaja) kontole, osa Müüja I (Simetra Kinnisvara OÜ) kontole

ja osa kaebaja kontole.

16.2. Müüja I ja Ostja II (ehk Simetra Kinnisvara OÜ ja eraisik(ud)) on eelnevalt

sõlminud võlaõigusliku lepingu, mille järgsed müüja õigused ja kohustused antakse üle

Ülevõtjale (Albiorix Osaühing).

16.3. Müüja II (Albiorix Osaühing) müüb vastavalt võlaõiguslikule lepingule kinnisasjsa

Ostjale II (eraisik(ud)). Ostuhinna osas ei ole käibemaksu kohta märget. Ostuhinna

tasumine käib eelnevalt p-s 16.1 märgitu kohaselt.

16.4. Müüja II (Albiroix Osaühing), Ostja II ja Üleandja (Simetra Kinnisvara OÜ)

lepivad kokku, et eseme otsene valdus antakse Ostjale II üle võlaõiguslepingus toodud

tähtajal, Üleandja (Simetra Kinnisvara OÜ) garanteerib ehitustööde vastavuse nõuetele

ning kohustub kõrvaldama puudused, mis ilmnevad kahe aasta jooksul lepingu eseme

üleandmisest (ehitusgarantii).

17. Lepinute alusel tehakse kinnistusraamatuse kanne, kus Albiroix Osaühing kantakse

Simetra Kinnisvara OÜ asemel sisse kinnistu omanikuna ning kohe samal ajal kustutakse

omanikukanne ja omanikuna kantakse sisse Ostja II ehk eraisik(ud).

18. Seega sisulised toimuvad korteriomandite võõrandamistehingud järgenvalt: Simetra

Kinnisvara OÜ on korteriomandite algne omanik, kes ka tegeleb kinnistute arendamisega

(ehitamisega) ming kes on korteriomandi võõrandamiseks sõlminud eelnevalt

võlaõiguslepingu eraisiku(te)ga. Tehingut vahendab kinnisvarabüroo Uus Maa al Mare

OÜ. Korteriomandid võõrandatakse käibemaksuta Albiorix Osaühingule ning kohe sama

lepinguga edasi eraisikutele. Müügihinnast osa saab Simetra Kinnisvara OÜ (tasutud

võlaõigusliku lepingu sõlmimisel), osa kannavad ostajat kinnisvarabüroole

vahendustasuna, osa Estateguru tagatisagent OÜ-le (hüpoteegipidaja kelle kasuks on

varasemalt kinnistutele seatud hüpoteek arendustegevuse finantseerimsieks ja see

kustutatakse sama lepingu sõlmimisel ja raha laekumisel) ja osa Albiorix Osaühingle.

19. Simetra Kinnisvara OÜ oma käibedelaratsioonides võõrandamise perioodidel

korteriomandite müüki ei deklareeri kuid MTA on Simetra Kinnisvara OÜ-le 17.08.2023

teinud maksuotsuse (dtl 412-424), milles leiab, et tegelikult pidanuks Simetra Kinnisvara

OÜ deklareerima korteriomandite võõrandamise 20%-lise maksustatava käibena, sest on

võõrandanud korteriomandid eraisikutele enne nende esmast kasutuselevõttu. Maksuotsus

on jõustunud. Seejuures on Simetra Kinnisvara OÜ volitatud esindajana maksumenetluses

tegutsenud kaebaja esindaja Alexandra Hlebnikov-Klink, kes on MTA-le andnud

selgituse, mille kohaselt on võõrandamisel tegemist kolmnurktehinguga, kus Simetra

Kinnisvara OÜ müüb korteriomandid Albiroix Osaühingule, kes omakorda võõrandab

need oma Saksamaa filiaalile ja see siis eraisikutele (dtl 859-862).

20. MTA tegi 17.08.2023 Simetra Kinnisvara OÜ-le maksuotsuse, kus asus seisukohale,

et kinnisasjade võõrandamine ei allu kolmnurktehingute regulatsioonile ning kuivõrd

tehemist on korteriomandite müügi eraisikutele, tulnuks Simetra Kinnisvara OÜ-l tasuda

nendelt tehingutelt käibemaksu. Peale maksuotsuse tegemist on Simetra Kinnisvara OÜ

6(8)

3-24-84

esitanud kaebajale arved kinnisasjade müügi kohta koos käibemaksuga ning kaebaja on

arvetel kajastatud käibemaksu sisendkäibemaksu hulgast maha arvanud kuid samal ajal ei

ole oma deklaratsioonides deklareerinud kinnisasjade võõrandamistehinuid eraisikutele

20%-lise maksustatava käibena.

21. Eelnevast järeldub, et kaebaja on tehingute jada tulemusel koostöös Simetra

Kinnisvara OÜ-ga tekitanud olukorra, kus algselt ei deklareeri Simetra Kinnisvara OÜ

kinnisasjade müügilt käibemaksu, peale maksuotsuse saamist ja täiendava maksusumma

määramist aga esitab arved kaebajale koos käibemaksuga, kes omakorda deklareerib

arvetele näidatud käibemaksu sisendkäibemaksuna kuid samal ajal ei näita, et tal oleks

tekkinud käibemaksukohustus kinnisasjade müügilt eraisikutele, ehkki selline kohustus

oleks kaebajal pidanud tekkima KMS § 16 lg 2 p-i 3 alusel kinnisasjade võõrandamisel

enne nende esmast kasutuselevõttu. Kaebaja ei vaidlusta seejuures, et kinnisasjad ei olnud

nende võõrandamise hetkel kasutusele võetud, vaid on jätnud lihtsalt

võõrandamistehingutelt käibemaksu deklareerimata, põhjendades seda väitega, et

kolmnurktehingu tulemusena oli võõrandajaks kaebaja Saksamaa filiaal. Selline käsitlus

on aga ilmses vastuolus tuvastatud faktiliste asjaolude ning ka käibemaksuseaduse

sätetega. Nii Simetra Kinnisvada OÜ kui kaebaja esindajana tegutses seejuures Alexandra

Hlebnikov-Klink kes tegeleb mh ka äriühingute raamatupidamise ja

maksudeklaratsioonide esitamisega. Seega on õigustatud väita, et kaebaja tegevus sellise

tehingute jada kujunemisel oli teadlik ning suunatud alusetule sisendkäibemaksu

kajastamisele ja tagasinõudmisele.

21.1. Eeltoodu alusel on selge, et Simetra Kinnisvara OÜ-le maksuotsuse tegemise

järgselt on kaebaja koostöös Simetra Kinnisvara OÜ-ga oma volitatude esindaja ja

prokuristi (A. Hlebnikov- Klink) kaudu püüdnud tekitada olukorda, kus korteriomandite

võõrandamisel eraisikutele jääks seaduses sätestatud käibemaksukohustus täitmata. MTA

järeldused selles osas on õiged ning maksuotsus piisavalt põhjalikult motiveeritud. MTA

viitab õigesti, et juhul, kui Saha tee korteriomandite puhul oleks kaebaja olnud ka

tegelikuks müüjaks, tulnuks tal deklareerida käibedeklaratsioonidel kinnisasjade müüki

neile eraisikutele, kes said Saha tee 26a-5, Saha tee 26a-2, Saha tee 26a-1, Saha tee 26a-4,

Saha tee 26b-2 Liivamäe küla, Jõelähtme vald, Harjumaa asuvate korteriomandite

omanikeks. Kaebaja ei ole seda teinud.

22. MTA järeldusi ei lükka ümber ka kaebaja väited, et kaebaja tegutses tehingute jadas

vahendajana ja viide sellele nagu oleks kaebajale üle läinud garantiikohustused

lõppostjate ees. Esimese väite osas märgin, et lepingutest nähtuvalt on vahendajana

tegutsenud hoopis Uus Maa al Mare OÜ, kes on saanud ka vastavalt vahendustasu.

Kaebaja ei ole ka täpsemalt selgitanud, milles pidanuks seisma kaebaja roll tehingute

vahendamisel, kui samal ajal on vahendajana tegutsenud professionaalne kinnisvarabüroo.

Ka kaebaja viide garantiikohustuste ülemineku osas on ebaõige, kuivõrd

asjaõiguslepingutest tuleneb selgesti, et kõikide puuduste likvideerimise kohustuse võtab

endale Simetra Kinnisvara OÜ, kes kohustub tagama ka ehitustööde vastavuse

kvaliteedinõuetele ning hankima kinnisasjale ka kasutusloa. Lepingus kokkulepitut ei

lükka ümber ka kaebusele lisatud kirjavahetus (dtl…) Saha tee 26b-4 ostjaga, sest selle

korteriomandi võõrandamine ei ole käesoleva vaidluse esemeks. Samuti ei tee seda hiljem

kohtule esitatud kirjavahetus (dtl 1211) Saha tee 26a välisustega seonduvalt, sest sellest

kirjavahetusest nähtub, et ostjad on siiski pöördunud Simetra Kinnisvara OÜ poole ning

kiri kaebajale on saadetud peale seda, kui Simetra Kinnisvara OÜ-lt ei ole lahendust

saabunud.

23. Maksuotsuse järeldused on õiged ka osas, mis puudutab ülalviidatud korteriomandite

võõrandamistehingutega seotud notariarvetel märgitud sisendkäibemaksu mahaarvamist.

7(8)

3-24-84

Kuivõrd MTA on põhjendatult leidnud, et tegelikult ei toimunud kinnisasjade müüki

Simetra Kinnisvara OÜ-lt kaebajale ning kaebaja poolt eraisikutele, vaid korterimandid

võõrandati Simetra Kinnisvara OÜ poolt otse eraisikutele, ei ole kaebajal õigust ka nende

tehingutega seotud notariarvetel märgitud käibemaksu maha arvata. KMS § 29 lg 1

kohaselt on maksukohustuslasel õigus sisendkäibemaksu arvestada vaid neilt tehingutelt

ja toimingutelt, mida kasutatakse maksustatava käibe tarbeks. Notariarvetel kajastatud

tehingud ei ole seotud kaebaja maksustatava käibega.

24. Kokkuvõtvalt leian, et kaebaja ei ole esitanud veenvaid põhjendusi ja väiteid ega

viidanud tõenditele, mis lükkaks ümber maksuotsuses toodud põhistusi. Seega jääb

kaebus tervikuna rahuldamata.

Menetluskulud

25. Menetluskulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti (HKMS § 108 lg 1). MTA ei ole

menetluskulude nõuet esitanud. Kaebus jäi täies osas rahuldamata, seega jäävad poolte

menetluskulud nende endi kanda

(allkirjastatud digitaalselt)

Maret Hallikma

8(8)