2-23-9020/18 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtukoosseis

Kohtunik Anu Uritam

Otsuse tegemise aeg ja koht

07.05.2024 Tallinna kohtumaja

Tsiviilasja number

2-23-9020

Tsiviilasi

Rae valla hagi Rae Vallavalitsuse kaudu Mittetulundusühing

Peetri Selts vastu kinnistu ebaseaduslikust valdusest

väljanõudmiseks

Hagihind

hagi hind 3500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: Rae vald Vallavalitsuse kaudu (registrikood: 75026106

Aruküla tee 9, Jüri, 75301 Harju maakond);

Hageja lepinguline esindaja:

vandeadvokaat Kalev Aavik

(Advokaadibüroo Koch & Partnerid, aadress: Tartu mnt 25,

Tallinn, e-post: kalev.aavik@kochpartners.ee);

Kostja: Mittetulundusühing Peetri Selts (registrikood: 80291721,

aadress: Peetri alevik, Pargi tee 6, 75312 Harjumaa, e- post: xxx);

Kostja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Viktor Särgava

(Advokaadibüroo Laus & Partnerid, Narva mnt 7B, e-post:

viktor@lauspartners.ee).

Menetluse liik

kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta rahuldamata hageja 25.03.2024 taotlused eelmenetluse taastamiseks, täiendavate

kirjalike tõendite vastuvõtmiseks ning tunnistajate A ja B ülekuulamiseks.

2. Jätta tähelepanuta hagiavaldusele lisatud helisalvestis.

3. Hagi rahuldada.

4. Välja nõuda kostja mittetulundusühingu Peetri Selts (registrikood 80291721)

ebaseaduslikust valdusest hageja Rae valla Rae Vallavalitsuse kaudu (registrikood 75026106)

valdusesse Harju maakonnas Rae vallas Assaku alevikus Turu tee 2 asuv kinnistu

(registriosa nr 367650) ning kohustada kostjat mittetulundusühingut Peetri Seltsi vabastama

ning hagejale üle andma selle kinnistu otsene valdus, sealhulgas kõik kinnistul asuvatele

hoonetele juurdepääsu võimaldavad võtmed.

5. Määrata kindlaks kohtuotsuse täitmise viis, kus kinnistu valduse hagejale üle andmata

jätmise korral 30 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest tuleb tõsta kostja

mittetulundusühing Peetri Selts kinnistult välja koos talle kuuluvate esemetega

täitemenetluse seadustikus ettenähtud korras.

Menetluskulude jaotus

1. Jätta menetluskulud kostja kanda.

2. Mõista kostjalt mittetulundusühingult Peetri Selts (registrikood 80291721) hageja Rae

valla Rae Vallavalitsuse kaudu (registrikood 75026106) menetluskuludena välja 3666,31

(kolm tuhat kuussada kuuskümmend kuus eurot ja 31 senti) eurot, millest 3246,31 eurot on

kulud õigusabile ja 420 eurot tasutud riigilõiv.

3. Mõista kostjalt mittetulundusühingult Peetri Selts (registrikood 80291721) hageja Rae

valla Rae Vallavalitsuse kaudu (registrikood 75026106) välja viivis menetluskuludelt 3666,31

eurolt alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni VÕS

§ 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsusele võivad pooled esitada apellatsioonkaebuse Tallinna ringkonnakohtule 30 päeva

jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna

ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada

kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks

peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks,

mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise

taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

HAGEJA NÕUE

1. Hageja esitas hagiavalduse kinnistu ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks. Hageja palus nõuda

kostja ebaseaduslikust valdusest hageja valdusesse Harju maakonnas Rae vallas Assaku alevikus Turu

tee 2 asuv kinnistu (registriosa nr 367650) ning kohustada kostjat vabastama ning hagejale üle andma

selle kinnistu otsese valduse, sh kõik kinnistul asuvatele hoonetele juurdepääsu võimaldavad võtmed.

Hageja palus määrata kohtuotsuse täitmise viis kindlaks selliselt, kus kinnistu valduse hagejale üle

andmata jätmise korral 30 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest tõstetakse kostja kinnistult välja

koos talle kuuluvate esemetega täitemenetluse seadustikus ettenähtud korras.

2. Hagiavalduse kohaselt kuulub hagejale kinnistu Harju maakonnas Rae vallas Assaku alevikus Turu

tee 2. 15.03.2016 sõlmis hageja kostjaga lepingu kinnistu ja sellel asuva veski kostja tasuta kasutusse

andmiseks. 2021.a augustis leping lõpetati ja selle asemel sõlmiti Assaku veski tasuta kasutusse

andmise leping nr 13-14/47 kehtivusajaga kuni 01.08.2031. Nii 2016 lepingu kui 2021 lepingu järgi

anti kinnistu koos sellel asuva veskiga avalikes huvides kostja kasutusse Rae valla elanikule vaba aja

veetmise võimaluste loomiseks ja kogukonnaelu arendamiseks (lepingute p 1.1 ja 1.2).

3. 2022. a sügisel tekkis hagejal kahtlus, kas lepingu eseme kasutamine on kooskõlas lepingu

tingimustega. Sellega seoses viidi 06.09.2022 läbi paikvaatlus, mille tulemusena koostati paikvaatluse

akt koos fototabeliga. 20.09.2022 toimus antud küsimuse aruteluks hageja ja kostja esindajate

kohtumine. 21.09.2022 saatis kostja juhatuse liige X vallavanem Madis Sarikule elektronkirja, milles

samuti selgitas kinnistu kasutamisega seotud asjaolusid.

4. 06.09.2022 paikvaatluse käigus andsid kostja esindajad selgitusi, mille järgi kinnistul asuvat ait-

kuuri lubati kasutada Warao Bygg AB-l. 20.09.2022 kohtumisel väitis X, et nimetatud isik investeeris

kinnistusse 100 000 eurot ning sellel investeeringul oli hind ehk õigus oma asju kinnistul asuvas

hoones ladustada ja/või seal vastavalt vajadusele koosolekuid pidada. Päev hiljem saatis X vallavanem

Madis Sarikule e-kirja, milles kordas sama infot.

5. 22.11.2022 ütles hageja lepingu alates 16.12.2022 üles põhjendusega, et kostja on omavoliliselt

andnud kolmanda isiku kasutusse kinnistul oleva hoone, mille kasutamiseks ei ole kostjale õigust

antud. 15.12.2022 vastuses ei eitanud kostja hoone kolmanda isiku kasutusse andmist, kuid leidis, et

leping seda ei keela ning järelikult on lepingu erakorraline ülesütlemine tühine, sest puudub oluline

lepingurikkumine. 02.05.2023 esitas hageja kostjale kinnistu ebaseaduslikust valdusest välja andmise

nõude tähtajaga 16.05.2023. 15.05.2023 vastas kostja nõudele ja pidas seda alusetuks.

6. Lepingu p 1.1 ja 1.2 järgi anti kinnistu kostja kasutusse avalikes huvides Rae valla elanikele vaba

aja veetmise võimaluse loomiseks ja kogukonnaelu arendamiseks. Hageja viitas VÕS § 392 lõikele 2.

Tegelikkuses andis kostja ilma hagejalt nõusolekut küsimata kinnistul asuva hoone Rootsi äriühingu

Warao Bygg AB tasuta kasutusse. Õiguslikku tähendust ei oma see, kas kasutus oli pidev või toimus

vastavalt vajadusele. See, kui Rootsi äriühing ladustab oma asju kinnistul asuvas hoones, ei kujuta

endast Rae valla elanikele vaja aja veetmise võimaluste loomist ega kogukonnaelu arendamist ning

rikub VÕS § 392 lõikes 1 sätestatud kohustust kasutada eset üksnes lepingus ettenähtud viisil. Seega

on kinnistul asuva hoone Warao Bygg AB kasutusse andmine vastuolus lepingu punktiga 2.1 ning

VÕS § 392 lõikega 1.

7. Hageja viitas VÕS § 394 lõikele 2 ja § 196 lõikele 1 ning 2. Käesoleval juhul ei olnud enne lepingu

VÕS § 392 p 2 alusel ülesütlemist kohustuse rikkumise lõpetamiseks tähtaja määramine vajalik, sest

rikkumine vastas kõigile VÕS § 116 lg 2 punktides 2-4 toodud tunnustele. Tasuliste kasutuslepingute

puhul on kasutusse andja esmaseks eesmärgiks reeglina kasutamise eest makstavalt tasult tulu

teenimine ning muud lepingu tingimused on suunatud sellele, et see eesmärk saaks täidetud. Seevastu

lepingu puhul, mille objektiks on kinnistu avalikes huvides tasuta kasutada andmine, on kinnistu

kasutamine kooskõlas selle kasutusotstarbega lepingu ülekaalukalt kõigi olulisem tingimus. Reeglina

sõlmitaksegi tasuta kasutamise leping üksnes selleks, et kinnistut teatud konkreetsel otstarbel

kasutataks.

8. Lepinguga anti kinnistu kostja kasutusse tasuta avalikul otstarbel kasutamiseks. Sellise lepingu

sõlmimist ja selle täitmist soovis hageja üksnes eeldusel, et kinnistut tõepoolest kasutatakse läbivalt

avalikul otstarbel, mitte kasutaja äranägemisel vastavalt vajadusele kolmandate isikute ärilistel

eesmärkidel. Paraku selgus 2022. a sügisel, et kinnistu tegelik kasutus kujutab endast ebaselges mahus

vajaduse kasutamist ühe Rootsi äriühingu poolt asjade hoiustamiseks ja nõupidamisruumi

kasutamiseks.

9. 20.09.2022 kohtumisel ja 21.09.2022 e-kirjas selgitas seda X. Hagejal puuduvad tõendid selle kohta,

kas ja millises mahus on Rootsi äriühing kinnistusse investeerinud. Oluline on see, et kostja hinnangul

on ta saanud äriühingult soorituse, millel oli „hind“ ning on otsustanud selle soorituse vastutasuks

võimaldada äriühingul kasutada hagejale kuuluvat kinnistut vastuolus selle kasutusotstarbega ärilistel

eesmärkidel. X selgitustest nähtuvalt on sellises kasutuses kokku lepitud 2021. a ning see on

tõenäoliselt toimunud pikema aja jooksul. Selline kostja teguviis on vastuvõetamatu.

10. Hageja ei oleks kostjaga lepingut sõlminud, kui ta oleks olnud teadlik kostja kavatsusest või

valmisolekust suvaliste äriühingutega hagejale kuuluva kinnistu kasutamiseks kokkuleppeid teha.

Hageja soovis kinnistu kostja kasutusse andmist ja selle kinnistu kasutamist üksnes eeldusel, et kostja

järgib lepingu põhieesmärki ja kõige olulisemat kohustust. Selle kohustuse täpne järgimine oli

eelduseks sellele, et hagejal püsiks huvi lepingu täitmise vastu.

11. Kostja on rikkunud oma kohustusi tahtlikult või vähemalt raskest hooletusest. Kinnistut ei ole

võimalik „kogemata“ kolmanda isiku kasutusse anda. Samuti on vähetõenäoline, et ükski kostja

seaduslik esindaja ei suuda aru saada sellest, et vallale kuuluva kinnistu kolmandatele isikutele nende

ärilisteks eesmärkideks kasutada andmine ei kujuta endast kasutust avalikes huvides. Isegi kui eeldada,

et kostja seaduslikud esindajad ei andnud endale aru sellest, et sellised kokkulepped on vastuolus

lepingu ja VÕS § 392 lõikes 2 sätestatuga, saab seda selgitada vaid raske hooletusega. Võttes tasuta

kasutusse valla vara selle avalikes huvides kasutamise eesmärgil, ei saa kasutaja õigustada selle

kolmandale isikule ärilistel eesmärkidel kasutada andmist piisavate õigus- või muude teadmiste

puudumisega.

12. Kostja juhatuse liikmed, kes arvavad, et nad võivad valla antud kinnistut kasutada oma

äranägemist mööda mingite teenete vastutasuna kolmandatele isikutele ärilisteks eesmärkideks

kasutada andmiseks, ilmselgelt ei täida juhatuse liikme hoolsuskohustustust ning seetõttu oli kostja

rikkumine on põhjustatud kui mitte tahtlikult, siis vähemalt raskest hooletusest.

13. 20.09.2022 kohtumisel väitis kostja juhatuse esimees Y, et leping ei keela neil kinnistut

kolmandate isikute kasutusse anda. Paralleelselt väitis juhatuse liige X, et nad ei ole kinnistut allrendile

andnud. Juriidiliselt ebatäpse „allrendile andmise“ all pidasid nii valla esindajad kui kostja esindajad

ilmselt laiemalt silmas mistahes „allkasutusse andmist“. Seda kinnitab kostja 15.12.2022 vastus

ülesütlemise teatisele, kus korratakse seisukohta, et neil ei ole keelatud vaidlusalust hoonet kolmanda

isiku kasutusse anda ning kostja esindaja 15.05.2023 vastus, mille kohaselt ei ole kinnistut ega sellel

asuvaid hooneid kellegi kolmanda isiku allkasutusse antud.

14. Järelikult võib kostja kuni lepinguperioodi lõpuni jääva 8 aasta jooksul oma äranägemist mööda

kolmandate isikutega „koostööleppeid“ sõlmida, mis annavad kolmandatele isikutele õiguse vastavalt

vajadusele kinnistut oma ärilistel eesmärkidel kasutada ilma et kostja sellega ühtegi kohustust rikuks.

Hageja hinnangul annab see mõistliku põhjuse eeldada, et kostja ei täida kinnistu sihtotstarbekohase

kasutamise kohustust ka edaspidi (VÕS § 116 lg 2 p 4). Eeltoodust tulenevalt oli lepingu ülesütlemine

põhjendatud ja kehtiv ning kostja valdab kõnealust kinnistut alates 17.12.2022 ilma õigusliku aluseta.

Hageja viitas AÕS §-le 80. Lepingu punkti 3.1.4 järgi on kasutaja kohustatud lepingu erakorralisel

ülesütlemisel andma vara omanikule üle 10 tööpäeva jooksul alates lepingu erakorralisest

ülesütlemisest.

15. Kostja vastuväidetega hageja ei nõustunud. Hageja viitas, et nii 15.03.2016 lepingu kui 2021

augustis sõlmitud lepinguga anti kostja kasutusse „maaüksus koos sellel asuva endise veskiga“. Selline

sõnastus oleks kummaline, kui poolte sooviks oleks olnud mõlema kinnistul asuva hoone kostja

kasutusse andmine. Lisaks oli kostja mõlema lepingu punkti 3.1.2 järgi kohustatud kandma vara

hooldamisega seonduvad kulud (sh kommunaalkulud) ja parendama maaüksusel asuva endise veski

seisukorda ning tegema selleks omal kulul remonti. Ait-kuuri näol oli nii 15.03.2016 kui augustis 2021

tegemist lagunenud ja kasutusest välja langenud hoonega, mida ei hooldatud ja millel puudusid

kommunaalkulud. Lisaks räägib punkt 3.1.2 sõnaselgelt endise veski, mitte ühegi muu hoone

parendamisest ja selleks remondi 2 tegemisest. Seega on ebaselge, millel kostja arusaam lepingu

esemest põhineb, igal juhul on see otseses vastuolus lepingute tekstiga.

16. Tõele ei vasta kostja väited, et ta kasutas ait-kuuri ja renoveeris selle juba alates 15.03.2016.

15.03.2016 lepingu kehtivuse ajal ei pöördunud kostja kordagi hageja poole ait-kuuri kasutamise ja/või

renoveerimisega seotud küsimustes. Nagu nähtub fotodest, oli kõnealune hoone veel hiljemalt

12.05.2021 seisuga Maa-ameti kaardirakenduses oleva ortofoto kohaselt renoveerimata ning hoone

väliskujus ja ümbruses ei viita miski sellele, et renoveerimistööd oleksid pooleli. Sama olukorda

kajastab 06.06.2021 foto. Kostja vastuse lisaks olev fototabel kajastab hoone seesmist olukorda enne

renoveerimistööde algust 2021. a sügisel.

17. Hageja pidas ilmseks, et ait-kuur ei kuulunud 15.03.2016 lepingu eseme hulka ning kostja ei

arvanud teisiti. Vastasel juhul vajaks selgitamist, miks kostja, kes uskus kõnealuse hoone kuuluvat

lepingu eseme hulka, mille ta enda arvates pidi renoveerima ja vaba aja veetmiseks vallaelanikel

kasutada võimaldama, seda viie aasta jooksul renoveerima ei hakanud, rääkimata mistahes

kasutusvõimaluste loomisest. Lepingu tasandil ei muutunud midagi uue lepingu sõlmimisega 2021. a

augustis. Vallavalitsuse sooviks oli jätkuvalt endise veskihoone renoveerimine ning seal vallaelanikele

vaba aja veetmise võimaluste loomine ning täpselt nii sai see ka lepingu punktidesse 1.1, 1.2 ja 3.1.2

kirja pandud. Vana lepingu lõpetamise ja selle uuega asendamise ainsaks põhjuseks oligi see, et

kasutusleping vastaks tingimustele, mis võimaldaksid kostjal taotleda rahalist toetust veskihoone

renoveerimiseks.

18. Hagejale on selgunud, et kostja alustas juba 2021. a sügisel ait-kuuri renoveerimistöid, saades

sellega seonduvalt abivallavanem Priit Põldmäelt 14.09.2021 allkirjastatud kinnituskirja. Kinnituskirja

ei olnud registreeritud Rae Vallavalitsuse dokumendiregistris. Kinnituskirja olemasolust sai Rae

Vallavalitsus esmakordselt teada 20.09.2022 vallavalitsusel toimunud kohtumise käigus. Priit Põldmäe

ei olnud 14.09.2021 ametnikuks, kelle pädevuses oleks olnud ehituslubade taotluste ja/või

ehitusteatiste menetlemine. Hagejale teadaolevalt ei eelnenud kinnituskirja väljastamisele ühtegi

kirjalikult või kirjalikult taasesitataval kujul esitatud taotlust, selgitustaotlust või muud dokumenti.

Vastuseks suulistele päringutele ei ole Priit Põldmäe osanud või soovinud kinnituskirjas käsitletud

asjaolusid täpsustada.

19. 26.09.2023 saatis Rae Vallavalitsus Priit Põldmäele päringu kinnituskirjas käsitletud asjaolude

kohta, paludes vastata hiljemalt 17.10.2023, ent Priit Põldmäe ei ole päringule vastanud. Hagejale ei

ole senini teada, millist „kavandatavat investeeringut“ ja milliseid „renoveerimis- ja remonttöid“

kinnituskiri puudutab.

20. Kinnituskirja koostamisel rikkus Priit Põldmäe mitmeid kohalduvaid õigusnorme. Esiteks vastavalt

märgukirjale ja selgitustaotlusele vastamise ning kollektiivse pöördumise esitamise seaduse (MSVS) §

7 lõikele 1 tuleb registreerida selgitustaotlus ja selle vastus, sealhulgas suuliselt esitatud selgitustaotlus,

millele vastatakse kirjalikult. Teiseks eeldades, et kinnituskirja väljastamisele eelnenud suuline taotlus/

teade puudutas samu renoveerimis- ja remonttöid, mis näivad olevat tegelikkuses teostatud, on

kinnituskiri oma sisult vale. EhS lisaks 1 olevast tabelist ehitusteatise, ehitusprojekti ja ehitusloa

kohustuslikkuse kohta nähtub, et ehitusaluse pinnaga üle 60 m2 mitteelamu ümberehitamisel on vajalik

ehitusluba. Seega vastas ehitustööde sisu ja maht EhS § 4 lg 3 sätestatud nõuetele. Seega oleks kostjat

tulnud informeerida sellest, et kõnealuseid ehitustöid puudutav ehitusloa taotlus tuleb esitada

ehitusregistri kaudu Rae Vallavalitsusele, pärast mida menetleb seda juba pädev ametnik. Hagejale ei

ole teada Priit Põldmäe kinnituskirja väljastamise asjaolud ja motiivid. Igal juhul on selge, et

nimetatud kiri ei muuda poolte vahel sõlmitud tasuta kasutamise lepingu eset.

21. Kostja väitis, et ta ei ole Warao Bygg AB-le hoone kasutusõigust andnud, vaid on üksnes

võimaldanud äriühingul hoone valmimiseni hoiustada seal tööde teostamiseks vajalikke materjale ja

tööriistu. See väide on otseses vastuolus kostja varasemate väidetega. 20.09.2022 vallavalitsuse

toimunud kohtumisel selgitas kostja seaduslik esindaja, et Rootsi äriühing tegi hoonesse investeeringu

ning vastutasuks lubati tal oma asju seal ladustada. 15.12.2022 vastuses lepingu ülesütlemisele ei

pidanud kostja vajalikuks vaielda vastu hageja väidetele selle kohta, et Warao Bygg AB-le anti õigus

ait-kuuri kasutamiseks.

22. 27.02.2023 saatis Rae abivallavanem Tanel Tammela kostja juhatuse liikmele Xle e-kirja, milles

palus muuhulgas selgitada Warao Bygg AB-le kasutusõiguse andmise asjaolusid. Nimetatud e-kirjale

vastas kostja teine juhatuse liige Y 21.03.2023 e-kirjaga, milles kinnitas kokkulepet Rootsi ühinguga.

Ka 15.05.2023 vastuses möönis kostja, et on lubanud Warao Bygg AB-l hoones hoiustada tööriistu ja

inventari. Alles kohtumenetluses muutis kostja oma seisukohta.

23. Hageja nõustus, et ehitamiseks otseselt vajalike tööriistade ja materjalide hoid objektil ehitustööde

teostamise ajal on tavapärane. Samas ei ole see asjakohane, sest kostja varasemate väidete järgi ei

olnud kasutus piiratud ehitamiseks vajaliku materjali ja tööriistade hoiuga, vaid hõlmas mistahes

inventari, sh autode ja autorehvide hoidu ning lisaks sellele teise korruse saali kasutamist

nõupidamisteks või muuks otstabel. Kasutus ei piirdunud ehitamise ajaga, vaid on jätkunud pärast

ehitustööde lõpetamist ning ehitamisega mitte seotud inventari (nt autorehvid) suhtes.

24. Kostjal ei olnud lepingu alusel õigust renoveerida ega kasutada teist maaüksusel asuvat hoonet ait-

kuuri. Teise hoone kasutamine rikkus lepingu tingimusi. Kui lepingu esemesse mitte kuuluva hoone

omavolilist renoveerimist, kasutamist ja kolmandale isikule kasutada andmist ei saaks lugeda tasuta

kasutamise lepingu rikkumiseks, oleks kostjal kohustus selle hoone valdus hagejale tagastada. Kui

tasuta kasutamise leping ei puuduta seda hoonet, ei ole selle hoone valdamisel mitte õiguslikku alust

olnud ning omavoliline ning õigusliku aluseta valdus tuleks viivitamata hagejale tagastada sõltumata

sellest, kas tasuta kasutamise leping kehtib või ei kehti.

25. Hageja ei nõustunud, et veskihoone on viidud seisundisse, mis võimaldaks seda kasutada lepingus

sätestatud eesmärgil, s.t. Rae valla elanike vaba aja veetmiseks ja kogukonnaelu arendamiseks.

Paikvaatluse aktile lisatud fototabelist nähtub, et oli veski paikvaatluse toimumise hetkel kasutusel

sisuliselt laoruumina. Hagejale teadaolevalt ei ole veskihoonet senini viidud seisukorda, mis

võimaldaks seal avalikke üritusi korraldada ning seni ei ole seal avalikke üritusi korraldatud. Seega on

saavutamata tasuta kasutamise lepingu põhieesmärk, milleks oli veskihoone kasutamine valla elanike

vaja aja veetmiseks ja kogukonnaelu arendamiseks. Selle asemel on kostja omavoliliselt renoveerinud

ja võtnud kasutusele hoopis ait-kuuri.

26. Kostja ei ole välja toonud, kuidas lepingu ennetähtaegne lõpetamine tema õigusi kahjustab. Leping

oli sõlmitud Rae valla elanike jaoks ja lepingu ülesütlemine Rae valla elanikke ei kahjusta. Kinnistu

valduse tagasisaamisel looks Rae vald esmalt võimalused seal asuvate hoonete õiguspäraseks ja

ohutuks kasutamiseks, tehes esmalt kindlaks ümberehitustööde seadustamiseks ja kasutusloa

väljastamiseks vajalikud toimingud. Kostja liikmed ja/või juhatuse liikmed saavad kinnistut kasutada

samadel alustel teiste Rae valla elanikega. Rae valla elanike huvide ja õiguste kõrval ei eksisteeri

ühtegi kaalukat kostja õigust kinnistut kitsalt oma liikmete ja/või juhatuse liikmete huvides kasutada.

27. 25.03.2024 esitas hageja kohtule taotluse taastada eelmenetlus. Hageja palus kohtul vastu võtta

hageja esindaja päringu ja A ja B vastuse. Hageja taotles tunnistajatena Rae Vallavalitsuse

sisekontrolöri A ja Rae Vallavalitsuse järelevalvespetsialist B ülekuulamist.

28. Hageja esitas varem kohtule 20.09.2022 kohtumise salvestise. Kohus lõpetas eelistungil

eelmenetluse, määras kirjaliku menetluse ning palus kostjal esitada salvestise osas seisukoht hiljemalt

04.03.2024. Kohus osundas, et kui kostja pärast eelmenetluse lõpetamist esmakordselt väidab, et teda

20.09.2022 kohtumise salvestamisest ei teavitatud, võib hagejal tekkida vajadus täiendavate tõendite

esitamiseks. Seda arvestades andis kohus hagejale võimaluse esitada hiljemalt 25.03.2024 lõplikud

seisukohad ja vajadusel taotlused. 26.02.2024 väitis kostja, et teda salvestise tegemisest ei teavitatud ja

temalt eelnevat nõusolekut ei võetud.

29. Hagejal mõjuv põhjus taotleda eelmenetluse taastamist ja tunnistajate ülekuulamist ja kohus on

sellist võimalust aktsepteerinud. Koosolekut juhatanud Rae Vallavalitsuse järelevalvespetsialist B

teavitas koosolekul osalejaid sellest, et kohtumine salvestatakse. Salvestamiseks kasutatud B

nutitelefon oli kogu kohtumise ajal laual, mille ümber osalejad istusid.

30. Hageja päringutest ja vastustest nendele nähtub, et B teavitas 20.09.2022 kohtumisel osalejaid

kohtumise salvestamisest enne salvestamise algust, mille peale kostja seaduslik esindaja X vastas, et

ka tema lindistab kohtumist. Salvestamine toimus B nutitelefoniga, mis oli kogu kohtumise ajal

nähtavalt nõupidamise ruumi laual. Ükski osaleja ei esitanud salvestamisele vastuväiteid.

Tunnistajatena saavad samad isikud anda ütlusi samade asjaolude kohta, mis nähtuvad nende

kirjalikest seletustest.

31. Rae Vallavalitsuse isikuandmete töötlemise üldpõhimõtted on esitatud valla kodulehel. Muuhulgas

on seal selgitatud, et isikuandmeid töödeldakse avaliku ülesande täitmisel, isikuga sõlmitud lepingu

täitmisel ning juriidilise kohustuse täitmisel. Käesoleval juhul kohalduvad kõik kolm viidatud alust.

Rae vald avastas 2022. a septembri algul, et vaidlusalusel kinnistul toimuv ei ole kooskõlas ehitamist

reguleerivate õigusaktide ning hageja ja kostja vahelise lepinguga. Olukorra selgitamiseks teostati

esmalt paikvaatlus. Täiendavate kostja selgituste saamiseks lepiti kokku kohtumine Rae

Vallavalitsuses, mis toimus 20.09.2022. Kohtumisel täitis Rae Vallavalitsust oma avalikke ülesandeid,

kontrollis hageja poolt vallavara kasutamiseks sõlmitud lepingu täitmist ning täitis oma kohustusi valla

vara valitsemisel.

32. Olukorras, kus isikuandmete töötlemine toimub IKÜM artiklites 6(1)(b), 6 (1)(c) ja 6(1)(e)

sätestatud alustel, ei ole nõusolek selleks vajalik ega kohane. Kui isikuandmete töötlemine on vajalik

eeltoodud alustel, ei ole isikul õigus sellest keelduda. Käesoleval juhul oli olemas üldine teavitus valla

kodulehel ja salvestamist puudutav teavitus, mida tõendavad kohtumisel osalenud vallaametnike

selgitused. Kostja ei ole selgitanud, milles seisneb tema õiguste riive. 20.09.2022 kohtumine toimus

selleks, et selgitada ja talletada vaidlusaluse kinnistu kasutamise asjaolusid. Salvestiselt kuuldub

selgesti, et kostja esindajad said aru kohtumise eesmärgist. Tegemist oli 06.09.2022 paikvaatluse

jätkuna tehtava ametliku toiminguga. Kostja ei ole väitnud, et tema esindajad andsid 20.09.2022

kohtumisel selgitusi, mille talletamist nad ei soovinud.

33. Hageja on soovinud tugineda vaid paarile salvestiselt kostuvale lausele: „See kolmas isik pani õla

alla, investeeris 100 000 eurot sinna. Ja tingimus oli see et /…/ kui tal on vaja mingit asja seal meie

laopinnal ladustada, siis … igal asjal on oma hind. Ja kui tal on vaja pidada seal mõned koosolekud või

muud asjad, siis ta saab teha seda tasuta“.

34. Seaduslik esindaja X saatis järgmisel päeval vallavanemale e-kirja, milles avaldas, et eelmisel

aastal ütles ettevõtja, et tema osalusega Rootsi ettevõte võiks meie tegevust toetada ja et me lisaruumi

saaksime, siis kõrvalhoone korda teha. Kuna kõrvalhoone seisukord oli üpris täbar ja pakkumine oli

uskumatult hea, siis sellega ka nõustusime. Võtsimegi Warao Bygg AB pakkumise vastu ja tulemus on

tänaseks suurepärane. Teine seaduslik esindaja kinnitas seda samuti teises e-kirjas.

35. E-kirjad on salvestisega võrreldes palju detailsemad. Isegi juhul, kui kohtu arvates ei ole tõendatud

kostjate esindajate teavitamine salvestise tegemisest, ei saa salvestist jätta arvestamata. Salvestamine

toimus legitiimsel eesmärgil. E-kirjad on kooskõlas salvestisega. Salvestist ei ole saadud kuriteoga

ning kostja ei ole põhistanud ka seda, kuidas tema põhiõigusi oleks õigusvastaselt rikutud.

36. Menetluskuludena palus hageja kostjalt välja mõista 5027,64 eurot. Hagiavalduselt tasutud riigilõiv

on 420 eurot ja kulud õigusabile 5027,64 eurot. Hageja ei ole käibemaksukohustuslane. Hageja palus

kostjalt välja mõista ka viivise menetluskuludelt.

KOSTJA VASTUVÄITED

37. Kostja vaidles hagile vastu. 15.03.2016 sõlmiti hageja ja kostja vahel vara tasuta kasutusse

andmise leping, millega hageja andis kostjale avalikes huvides tasuta kasutamiseks Rae vallas, Assaku

alevikus, Turu tee 2 asuva maaüksuse koos sellel asuva endise veskiga. 2021. a augustis leping

lõpetati ja selle asemel sõlmiti Assaku veski tasuta kasutusse andmise leping nr 13-14/47

kehtivusajaga 01.08.2031. Kõik uue lepingu tingimused jäid identseteks varasemaga.

38. Kinnistul asuvad kaks hoonet – veski ja aidahoone. Kostja on alates 15.03.2016 kasutanud ja

renoveerinud mõlemaid hooneid ning olnud pidevas arusaamises, et mõlemad hooned kuuluvad

lepingu eseme hulka. 20.09.2022. a toimunud kohtumisel teatas hageja ootamatult kostjale, et soovib

kostja lepingu rikkumise tõttu lepingu lõpetada. Kuna kostja hinnangul ei olnud ta lepingut rikkunud,

kostja sellega ei nõustunud. 22.11.2022 saatis hageja kostjale lepingu erakorralise ülesütlemise teate,

milles teatas lepingu erakorralisest ülesütlemisest seoses kostja rikkumisega.

39. Teate kohaselt seisnes lepingu rikkumine selles, et kostja oli kinnistul asuva aidahoone kolmanda

isiku kasutusse andnud, kuid lepingu kohaselt ei olnud kostjal endal õigust seda aidahoonet kasutada.

Kostja teatas 15.12.2022, et tema hinnangul on ülesütlemine tühine, õiguslike tagajärgedeta ja leping

kehtib edasi. Kostja teatas, et ta ei ole lepingut rikkunud. 02.05.2023 esitas hageja kostjale kinnistu

ebaseaduslikust valdusest väljanõudmise nõude. 15.05.2023 vastas kostja, et peab nõuet alusetuks ja

keeldus nõude täitmisest.

40. Kostja ei ole kinnistut ega sellel asuvaid hooneid allkasutusse andnud. Kui kostja on vahel lubanud

hoida Warao Bygg AB-le aidahoone laos tööriistu ja inventari, ei tähenda see laohoone andmist

kolmanda isiku valdusesse. Tööriistu on kostja kasutanud kinnistul asuva hoone parandamiseks ja

remontimiseks, samuti ürituste läbiviimiseks. Lisaks leidis kostja, et kui lepinguga ei ole talle

aidahoone kasutust üle antud, ei saa talle sellega seoses lepingu rikkumist ette heita.

41. Hageja nõue kinnistu valduse üleandmiseks on alusetu, sest kostja kasutab kinnistut kehtiva

lepingu alusel. Kostja ei ole lepingut rikkunud. Hageja lepingu ülesütlemine on tühine, mistõttu kehtib

leping edasi. Täitmata on materiaalsed eeldused lepingu ülesütlemiseks. Kostja ei ole kinnistul asuvat

aidahoonet Warao Bygg AB kasutusse andnud. Aidahoone kasutusõigus ja valdus on pidevalt kostja

käes olnud. See, kui kostja on aidahoone lao osas lubanud Warao Bygg AB-l tööriistu ja inventari

hoida, ei tähenda, et aidahoone valdus ja kasutusõigus on Warao Bygg AB-le üle läinud.

42. Kostja on võimaldanud Warao Bygg AB-l, kes teostab kõrvalhoone renoveerimistöid, hoiustada

hoone valmimiseni tööde teostamiseks vajalikke materjale ja tööriistu kõrvalhoones asuvas laoruumis.

Selles ei ole midagi tavapäratut. Vastasel juhul tuleks jaatada hoone valduse/kasutusõiguse üleminekut

kostja liikmeteks olevatele isikutele olukorras, kui nad on aidahoones remonti käinud tegemas ja

pooleliolevate remonttööde raames jätnud mugavuse huvides sinna erinevaid isiklike tööriistu ja

tööriideid. Seega lepingu erakorralise ülesütlemise alus VÕS § 394 p 2 järgi puudub. Leping kehtib

kuni 01.08.2031 ja selle ajani on kostja valdus kinnistule ja seal asuvate hoonete osas õiguspärane.

Hageja ei saa kinnistu valduse üleandmist kostjalt nõuda.

43. 22.11.2022 saatis hageja kostjale lepingu erakorralise ülesütlemise teate, milles heitis ette kinnistul

asuva aidahoone kolmanda isiku kasutusse andmist. Samal ajal leidis hageja, et see aidahoone ei kuulu

lepingu esemesse. Kui hageja käsitluse järgi aidahoone lepingu esemeks ei olnud, siis selle kasutusse

andmisega või mitte andmisega ei saa lepingu rikkumist kostjale üldse ette heita.

44. Lepingu ülesütlemisega kuritarvitab hageja oma õigusi. Lepingust või seadusest tulenevate õiguste

teostamist loetakse alati õiguse kuritarvitamiseks, kui õigusi teostatakse vastuolus hea usu

põhimõttega. Õiguste teostamise piiramine tähendab, et kohus ei kohalda konkreetsel halvas usus

käitumise juhul seadusest või lepingust tulenevat. Kinnistu koos sellel asuvate hoonetega anti kostja

valdusesse 2016. aasta märtsis. Kinnistul asuvad hooned anti kostjale üle kasutuskõlbmatutena, sh ei

olnud võimalik tagada hoonete ohutut kasutamist. Hoonetel puudusid avatäited, need olid prügi täis ja

kodutute kasutuses, kes hoonetes muuhulgas lõket tegid, ohustades seeläbi oluliselt hoonete püsima

jäämist. Käesolevaks ajaks on veski renoveeritud ja aidahoone renoveerimistööd on lõppjärgus.

45. Kostja on paigaldanud hoonetele avatäited, uuendanud hoonete elektri- ja turvasüsteemi,

soojustanud tornikupli, soojustanud põrandad luues sh nii elektri- kui vesikütte valmiduse, parandanud

hoonete fassaadi ja tellinud õhksoojuspumbad. Lisaks eelnevale on kostja välja ehitanud WC, mis

varasemalt puudus. Tellitud, kuid paigaldamata on kööginurk, rajatud trassid liitumispunktist

hooneteni, teostatud liitumised, paigaldatud tänavakivi veski välisuksest kuni parklani jne. Kostja

väiteid tõendavad fotod aidahoonest enne ja pärast renoveerimist. Fotodelt nähtub aidahoone

kardinaalne parendamine. Seejuures kostja oli eelnevalt hagejaga mõlema hoone suhtes tehtavad

renoveerimistööd kooskõlastanud ja hageja andis sellele aktsepti.

46. Kostja on täitnud lepingu punktis 1.2 nimetatud kohustuse ja loonud kinnistul asuvatesse

hoonetesse Rae valla elanikele vaba aja veetmise võimalused. Samuti on kostja täitnud lepingu

punktist 3.1.2 tuleneva kohustuse, teostades kinnistul asuvate hoonete täieliku renoveerimise.

Paralleelselt hoonete renoveerimistöödega on kostja kavandanud lepingu punkti 1.2 alusel kinnistule ja

sellel asuvatesse hoonetesse erinevaid vaba aja veetmise võimalusi. Näiteks on kostja paralleelselt

hoonete parendamisega saanud Kohaliku Omaalgatuse Programmi 2023. a kevadisest taotlusvoorust

toetust 10 erineva rahvusköögi õpitoa korraldamiseks, millest osa on kavandatud läbi viia kinnistul

asuvas veskis ja osa kõrvalhoones.

47. Lepingu erakorralise ülesütlemisega jääksid kõik parendused hagejale. Samas ei saaks kostja

kinnistut kuni lepingus ettenähtud tähtaja lõpuni 01.08.2031 kasutada. Olukorras, kus kostja ei ole

aidahoonet kolmanda isiku 5 valdusesse andnud, vaid võimaldanud kolmandal isikul aidahoones

tööriistu hoiustada, millega aidahoonet remonditi, ei teki hagejale õigustatud alust lepingut

erakorraliselt üles öelda. Sellega ei ole hageja huve ega lepingu eesmärki kahjustatud.

48. Menetluskuludena palus kostja hagejalt välja mõista kulud õigusabile. Kostjale osutati õigusabi

kokku 10,25 tundi hinnaga 190 eurot tunnis, millele lisandus käibemaks. Kuni 31.12.2023 osutatud

õigusteenuse puhul oli käibemaks 20% ja pärast seda 22%. Kuivõrd kostja ei ole

käibemaksukohustuslane, on käibemaks on talle kuluks. Kostja nõudis menetluskulude hüvitamist

käibemaksuga. Õigusabi kuluks 20% käibemaksuga on 1 596 eurot ja koos 22% käibemaksuga 753,35

eurot. Kostja palus 12.02.2024 kohtuistungil osalemise eest õigusabikulu välja mõista vastavalt

faktiliselt kuluvale ajale arvestusega hinnaga 190 eurot tunnis, millele lisandub käibemaks. Kostja

palus hagejalt välja mõista ka viivise menetluskuludelt.

KOHTU PÕHJENDUSED

49. Kohus leiab, hinnates asjas kogutud tõendeid ning arvestades poolte seisukohti, et hagi kuulub

rahuldamisele.

50. Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle:

1) hagejale kuulub kinnistu Harju maakonnas Rae vallas Assaku alevikus Turu tee 2;

2) hageja ja kostja sõlmisid 15.03.2016 lepingu kinnistu ja sellel asuva veski kostjale tasuta

kasutamiseks andmiseks, mille nad kokkuleppel 2021. a augustis lõpetasid;

3) hageja ja kostja sõlmisid 18.08.2021 teise lepingu sama kinnistu kostjale tasuta kasutamiseks

andmiseks kuni 01.08.2031;

4) hageja saatis kostjale 22.11.2022 lepingu erakorralise ülesütlemise teate kostja rikkumise tõttu,

millega kostja ei nõustunud.

51. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja rikkus lepingulisi kohustusi ning kas seetõttu oli hagejal

õigus leping üles öelda ning nõuda kostjalt kinnistu valduse üleandmist.

52. Käesolevas asjas lõpetas kohus 12.02.2024 eelmenetluse, jätkas menetlust poolte nõusolekul

kirjalikus menetluses ning andis pooltele aega täiendavate seisukohtade esitamiseks. 26.02.2024 teatas

kostja, et hagiavaldusele lisatud salvestis on tehtud ilma tema esindajate nõusolekuta ning kostja palus

salvestist asja lahendamisel mitte arvestada. Hageja esitas kohtule 25.03.2024 taotluse eelmenetluse

taastamiseks, täiendavate kirjalike tõendite vastuvõtmiseks ja kahe tunnistaja ülekuulamiseks.

53. Kohus leiab, et hageja taotlused ei kuulu rahuldamisele. TsMS § 329 lg 1 sätestab, et

menetlusosalised peavad menetluses esitama oma avaldused, taotlused, tõendid ja vastuväited nii

varakult, kui menetluse seisund seda võimaldab ning see on menetluse kiireks ja õigeks lahendamiseks

vajalik. Pärast eelmenetluse lõppemist võib uusi avaldusi, taotlusi, väiteid, tõendeid ja vastuväiteid

esitada üksnes juhul, kui neid ei olnud mõjuval põhjusel võimalik varem esitada. Hageja ei ole esile

toonud ega tõendanud mõjuva põhjuse olemasolu eelmenetluse taastamise taotlemiseks ja täiendavate

tõendite esitamiseks. Eksitav on hageja väide, et kohus möönis hagejal sellise õiguse olemasolu.

54. TsMS § 331 lg 1 sätestab, et kui menetlusosaline pärast selleks kohtu määratud tähtaja möödumist

või TsMS §-s 329 või 330 sätestatut rikkudes esitab avalduse, taotluse, tõendi või vastuväite, menetleb

kohus seda üksnes juhul, kui menetlusse võtmine ei põhjusta kohtu arvates menetluse lahendamise

viibimist või menetlusosaline põhistab, et hilinemiseks oli mõjuv põhjus. Antud juhul tooks hageja

taotluste rahuldamine kaasa menetluse venimise.

55. Kohus leiab, et hageja taotluste rahuldamiseks puudub ka sisuline vajadus. TsMS § 238 lg 1 näeb

ette, et kohus võtab vastu ainult sellise tõendi ja korraldab selliste tõendite kogumise ning arvestab asja

lahendamisel ainult sellist tõendit, millel on asjas tähtsust. Tõendil ei ole asjas tähtsust eelkõige, kui

tõendatavat asjaolu ei ole vaja tõendada, muu hulgas kui asjaolu ei ole vaidlusalune (p 1) või kui

asjaolu kohta on kohtu hinnangul juba piisavalt tõendeid esitatud (p 2).

56. Käesolevas asjas ei ole asjakohane ega hageja nõude rahuldamise üheks eelduseks see, kas

helisalvestis kui üks paljudest hageja esitatud tõenditest on tehtud kostja esindajate nõusolekul või

mitte. Seetõttu ei ole asjas vajalik eraldiseisvalt uute kirjalike tõendite vastuvõtmine küsimuses, kas

kostja esindajaid teavitati salvestise tegemisest või samade asjaolude kohta mitme tunnistaja

ülekuulamine. Tegemist oleks menetlust tarbetult koormavate tõenditega, millistel ei ole hagiavalduse

lahendamisel sisulist tähendust. Lisaks on hageja ise möönnud, et ta soovib salvestisest tugineda vaid

ühe isiku paarile lausele, kuid samu asjaolusid tõendavad paremini ja detailsemalt hageja esitatud e-

kirjad. Seega on hageja esitanud sama asjaolu tõendamiseks mitu tõendit, milleks vajadus puudub.

Kuna kostja on tõendi arvestamisele vastu vaielnud ning sama asjaolu kohta on esitatud piisavalt muid

tõendeid, tuleb hagiavaldusele lisatud salvestis jätta tähelepanuta. Kuna hageja tõendite taotlused ei ole

asjakohased ning eelmenetluse taastamine tooks kaasa menetluse venimise, tuleb kõik hageja

25.03.2024 taotlused jätta rahuldamata.

57. Sisulise vaidluse osas leidis hageja, et kostja rikkus vara tasuta kasutamiseks andmise lepingu

tingimusi, sest asus renoveerima ilma lepingulise aluseta kinnistul asunud ait-kuuri ning andis viimase

kasutamise õiguse Warao Bygg AB-l. Tegu oli lepingu olulise rikkumisega, sest kostja pidi tasuta talle

kasutamiseks antud vara kasutamine üksnes lepingus toodud viisil. Kuna kinnistu anti kostjale tasuta

kasutamiseks avalikes huvides, oli kinnistu kasutamine kooskõlas lepinguga hageja jaoks kõige

olulisem tingimus. Hagejal oli õigus leping üles öelda.

58. Kostja leidis, et hagejal puudus õigus lepingu ülesütlemiseks. Kostja on alates 2016. aastast

renoveerinud mõlemat kinnistul asuvat hoonet ja on olnud arusaamisel, et mõlemad hooned kuuluvad

lepingu eseme hulka. Kostja ei ole hooneid andnud kolmanda isiku valdusesse ning hoonete

renoveerimiseks kasutatavate tööriistade ja inventari hoidmine laohoones ei tähenda hoone kolmanda

isiku valdusesse andmist. Kui hageja arvates ei olnud kostjal õigust kasutada ait-kuuri, ei saa hageja ka

sellest tulenevalt heita kostjale lepingu rikkumist ette.

59. Kohus leiab, et kostja vastuväited ei võimalda jätta hagi rahuldamata. Kohus selgitas seda kostjale

12.02.2024 (toimiku lk 74-76). Kohus selgitas kostjale vajadust välja tuua asjaolud, mis välistaksid

lepingu rikkumise. Vaatamata kohtu selgitusele kostja täiendavaid asjaolusid välja ei toonud ega

tõendanud.

60. AÕS § 32 järgi on valdus tegelik võim asja üle. Eeltoodust tuleneb, et ait-kuuri või selles asuvate

ruumide valdajaks saab lugeda kõiki isikuid, kellel on tegelik võim ruumide üle ehk kes ruumidesse

saavad siseneda ning neid ühel või teisel viisil kasutada. AÕS § 33 lg 1 järgi on valdajaks isik, kelle

tegeliku võimu all asi on.

61. AÕS § 127 lg 1 järgi ulatub kinnisomand maapinnale ning õhuruumile ülalpool ja maapõuele

allpool seda pinda sellise kõrguse või sügavuseni, milleni ulatub omaniku huvi kinnisasja kasutamisel.

Eeltoodust tulenevalt saab järeldada, et kui kinnistul asub mitu hoonet või hoone jäänukit, on tegemist

kinnisomandi osadega.

62. VÕS § 389 sätestab, et tasuta kasutamise lepinguga kohustub üks isik (kasutusse andja) andma

teisele isikule (kasutaja) üle eseme tasuta kasutamiseks. Iseenesest ei vaidle pooled selle üle, et hageja

ja kostja vahel oli sõlmitud vara tasuta kasutamise leping. VÕS § 392 lg 1 näeb ette, et kasutaja võib

eset kasutada üksnes lepingus ettenähtud viisil, kokkuleppe puudumisel aga eseme olemusest või

kasutamise eesmärgist tuleneval viisil. Eeltoodust tuleneb, et kui leping andis kostjale õiguse kasutada

ja renoveerida vaid ühte kinnistul asunud hoonet, tuli kostjal lepingulisi kohustusi täita. VÕS § 392 lg

2 järgi ei või kasutaja anda eseme kasutamist üle kolmandale isikule ilma kasutusse andja nõusolekuta.

Kohus leiab, et kui lepingu alusel antakse tasuta kasutamiseks kinnistu, ei ole kasutajal ilma kasutusse

andja loata õigust anda kinnistut kolmandale isikule kasutamiseks ka osaliselt.

63. VÕS § 394 p 2 järgi võib kasutusse andja tasuta kasutamise lepingu sõltumata VÕS §-s 393

sätestatust üles öelda ja kasutusse antud eseme tagasi nõuda, kui kasutaja kasutab eset vastuolus VÕS

§-s 392 sätestatuga, eelkõige kui ta annab eseme kasutamise õigustamatult üle kolmandale isikule või

kui ese on tõsiselt ohustatud kasutaja kohustuste rikkumise tõttu. Eeltoodust tuleneb kohtu hinnangul,

et kasutusse andja võib lepingu üles öelda mitte ainult siis, kui ese on õigustamatult antud üle

kolmanda isiku valdusesse, vaid ka siis, kui eset ei ole kasutatud lepingus toodud viisil.

64. VÕS § 23 lg 1 p 1 järgi võivad lepingupoolte kohustused olla kindlaks määratud lepingus või

sätestatud seaduses ning lepingupoolte kohustused võivad tuleneda ka lepingu olemusest ja eesmärgist.

Kohus leiab, et olukorras, kus tasuta kasutusse antakse vallale kuuluv vara, tuleneb lepingu olemusest

ja eesmärgist, et seda vara võib kasutada vaid lepingus selgesõnaliselt märgitud avalikel eesmärkidel,

mitte kellegi erahuvides.

65. VÕS § 116 lg 2 p 2 järgi loetakse oluliseks lepingu rikkumiseks olukorda, kus rikutakse kohustust,

mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu

täitmise vastu. Kohus nõustub hageja väitega, et vallale kuuluva vara tasuta kasutusse andmise puhul

on vara omaniku esmaseks huviks see, et vara kasutatakse täpselt kooskõlas lepinguga ning avalikes

huvides.

66. Asjas kogutud tõenditest nähtub, et hagejale kuulub kinnistuna ühiskondlike ehitiste maa Rae

vallas Järvekülas aadressil Turu tee 2 (kinnistusraamatu väljavõte, toimiku lk 5). 15.03.2016 olid

hageja ja kostja sõlminud vara tasuta kasutusse andmise lepingu (toimiku lk 6-8), millega anti kostjale

avalikes huvides tasuta kasutamiseks Rae vallas Assaku alevikus Turu tee 2 asuv maaüksus koos sellel

asuva endise veskiga. Vara anti kostja kasutusse Rae valla elanikele vaba aja veetmise võimaluste

loomiseks ja kogukonnaelu arendamiseks. Pooled lõpetasid lepingu kokkuleppel alates 01.09.2021

(toimiku lk 9-10).

67. 18.08.2021 sõlmisid pooled uue lepingu Assaku veski tasuta kasutusse andmise lepingu nr 13-

14/47 (toimiku lk 11-12). Lepingu punkti 1.1 järgi andis hageja kostjale avalikes huvides tasuta

kasutamiseks Rae vallas Assaku alevikus Turu tee 2 asuva maaüksuse koos sellel asuva endise

veskiga. Punkti 1.2 järgi anti vara kasutaja kasutusse Rae valla elanikele vaba aja veetmise võimaluste

loomiseks ja kogukonnaelu arendamiseks. Punkti 3.1.2 järgi oli kostja kohustuseks kanda vara

hooldamiseks seonduvad kulud (sh kommunaalkulud) ja parendama maaüksusel asuva endise veski

seisukorda ning tegema selleks omal kulul remonti. Eeltoodust tulenes kohtu hinnangul, et lepingu

järgi oli kostjal õigus renoveerida üksnes veskihoonet ning seda sõltumata sellest, et tema valdusesse

antud kinnistul asus veel üks hoone.

68. Lepingu punktis 2.1. oli märgitud, et vastavalt Rae valla põhimäärusele võis vallavalitsus valla

vara tasuta kasutusele anda mittetulundusühingutele avalike ürituste läbiviimiseks ning kultuuri- ja

spordiringide tegevuseks. Seega oli lepingus määratletud eesmärk, mille täitmiseks vara kostjale tasuta

kasutamiseks anti. Leping ei näinud kostjale ette õigust anda vara osaliselt või tervikuna mõnele

kolmandale isikule kasutamiseks viimase huvides.

69. Lepingu punkti 4.2. järgi võis pool lepingu erakorraliselt üles öelda, kui teine pool on lepingut

oluliselt rikkunud ning ei kõrvalda rikkumist ka ühe kuu jooksul peale nõude esitamist. Lepingu võis

erakorraliselt üles öelda ka muul seadusest tuleneval põhjusel. Seega võimaldas leping selle

ülesütlemist seaduses toodud juhtudel ehk siis, kui vara ei kasutata kooskõlas lepinguga või antakse

osaliselt või tervikuna mõne kolmanda isiku valdusesse ilma hageja nõusolekuta.

70. Hageja esitas kohtule paikvaatluse 06.09.2022 akti koos sellele lisatud fotode tabeliga (toimiku lk

13-24). Akti kohaselt tuvastati paikvaatlusel 06.09.2022, et kostja oli võtnud omavoliliselt kasutusse

samal kinnistul asunud eraldiseisva ait-kuuri ning teinud selles ümberehituse- ja renoveerimistöid

hagejat teavitamata. Samuti on aktis märgitud, et kostja andis kinnistul eraldiseisva hoone ait-kuuri

rendile kolmandale isikule Warao Bygg AB-le ning lubas kolmandal isikul ladustada hoones

kolmandale isikule kuuluvat vallasvara.

71. Fotode tabelist nähtub, et Maa-ameti kaardirakenduse kuvatõmmistel seisuga 12.05.2021 ja seisuga

27.04.2022 on erinevused – hilisemast seisust nähtub kõrvalhoone väljaehitamine. Eeltoodust lähtuvalt

on iseenesest ebaõige kostja väide, et kostja asus kõrvalhoonet renoveerima juba 2016. aasta lepingu

alusel ning pidas ait-kuuri talle kasutada antud vara osaks alates 2016. aastast.

72. Fotodest nähtub, et lisaks töödele veskis olid teostatud tööd ait-kuuris, millel oli uuendatud katus

ning teostatud fassaaditööd. Antud hoonest seest tehtud fotodest nähtub, et ka siseruumides oli tehtud

renoveerimistöid ja välja ehitatud tualettruum. Hoones olid paigaldatud riiulid erinevate esemete

ladustamiseks. Ladustatud esemed kujutasid endast sõidukitele vajalikke tarvikuid ja

hooldusvahendeid, sealhulgas klaasipesuvedelikke ja rehve. Teisel korrusel asus möbleeritud

puhkeruum. Hoonesse oli rajatud ka küttesüsteem. Seega tõendavad fotod, et ruumidesse ei olnud

ladustatud mitte renoveerimistöödeks vajalikke tööriistu ja materjale, vaid sõidukitega seotud

vahendeid ning materjale. Kostja ei ole ühegi tõendiga tõendanud, et ait-kuuris ladustati vaid

renoveerimistööde tegemiseks vajalikke tööriistu ja vahendeid. Kostja ei ole ümber lükanud asjaolusid,

mis nähtuvad hageja esitatud fotodest.

73. Kostja esindaja X saatis hagejale 21.09.2022 e-kirja (toimiku lk 25-26), milles ta muuhulgas teatas,

et üks Rootsi ettevõte lubas kostjat toetada ja kõrvalruumi korda teha. Antud ettevõte soovis kohe

alguses, et seda hoone osa, kus asub laoruum, saaks tema vajadusel kasutada mõningate asjade

hoiustamiseks ja vajadusel teise korruse nõupidamiste ruumi kasutada. Kostja nõustus sellega ilma

tasu küsimata. Eeltoodust tuleneb, et kolmas isik asus kostja nõusolekul, kuid ilma õigusliku aluseta

renoveerima kinnistul asunud ait-kuuri ning kostja võimaldas kolmandal isiku vastutasuks teostatud

tööde eest kasutada ait-kuuri ruume kolmanda isiku enda huvides. Seesuguste tööde võimaldamiseks ja

kolmandale isikule ruumide kasutamise lubamiseks kostjal lepingust tulenev õiguslik alus puudus.

74. 22.11.2022 saatis hageja kostjale lepingu erakorralise ülesütlemise teate (toimiku lk 27-28), milles

leidis, et kostja on omavoliliselt andnud kolmanda isiku kasutusse Turu tee 2 kinnistul asunud hoone,

mille kasutamiseks ei olnud kostjale lepinguga õigust antud. Hageja leidis, et tegu on kaaluka lepingu

rikkumisega ning teatas, et ütleb kostjaga sõlmitud lepingu erakorraliselt üles ja leping lõpeb

16.12.2022. Kostja vastas sellele 15.12.2022 (toimiku lk 29-30) ega pidanud lepingu ülesütlemist

seaduslikuks. Kostja leidis, et lepinguga ei keelatud tal aita kolmanda isiku kasutusse anda.

75. 02.05.2023 esitas hageja kostjale nõude kinnistu ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks

(toimiku lk 31-32), millega kostja samuti ei nõustunud (toimiku lk 33-34). Kostja eitas 15.05.2023

erinevalt varasemast ait-kuuri kolmanda isiku valdusesse andmist, vaid leidis, et kostja on vahel

lubanud Warao Bygg AB-l hoida aida laos tööriistu ja inventari, mida on kasutatud hoonete remondi –

ja parandustööde tegemiseks ning ürituste läbiviimiseks. Kohtusse esitatud tõenditega ei ole see väide

kooskõlas. Kostja esitas kohtule 11.09.2022 tehtud fotod (toimiku lk 49-50), millest muuhulgas nähtub

ait-kuuris tehtud tööde ulatus. Selle üle, et ait-kuuris on renoveerimistöid tehtud, pooled ei vaidle.

76. Kostja esitas kohtule Rae Vallavalitsuse abivallavanema Priit Põldmäe 14.09.2021 kinnituse

(toimiku lk 51-52), milles viimane kinnitas, et on teadlik kavandatavatest investeeringutest Turu tee 2

veski ja kõrvalhoonete renoveerimiseks. Kinnituses on leitud, et tööd ei vaja ehitusluba ega kohaliku

omavalitsuse kirjalikku nõusolekut. Millisel õiguslikul või faktilisel alusel on kinnitus koostatud,

kirjast ei nähtu. Hageja esitas kohtule Rae Vallavalitsuse 26.09.2023 päringu Priit Põldmäele (toimiku

lk 61-62), milles hageja küsis viimaselt kostja pöördumisi ja sellele lisatud dokumente, mis olid

kinnituse andmisel aluseks. Päringule Priit Põldmäe ei vastanud.

77. Hageja abivallavanem Tanel Tammela saatis 27.02.2023 kostja esindajale e-kirja (toimiku lk 63),

milles palus muuhulgas esitada koopia kostja ja Warao Bygg AB vahel sõlmitud lepingust, paludes

samuti lisada kõik lepingu sõlmimisega seotud detailid. Kostja seaduslik esindaja vastas sellele

21.03.2023 e-kirjaga (toimiku lk 64) ning teatas, et kokkulepe Warao Bygg AG-ga oli, et viimane võib

hoida oma inventari hoone lao osas. Samas väideti e-kirjas, et kirja saatmise ajal kasutas Warao Bygg

AB vaid 5% hoone pindalast ning seal hoitavaid tööriistu ja inventari kasutas kostja oma ürituste

tarbeks. Samas nimetati e-kirjas hoitavaks inventariks autosid, minibusse, generaatoreid, kaableid,

valgusteid ja puhureid, aga ka sõidukite hooajalisi rehve.

78. Eeltoodud tõendeid kogumis hinnates leiab kohus, et kostja rikkus oluliselt vara tasuta

kasutamiseks andmise lepingut, millest tulenevalt oli hagejal seaduslik alus leping erakorraliselt üles

öelda. Kostjale ei olnud lepinguga antud õigust renoveerida samal kinnistul asunud ait-kuuri ning

abivallavanema Priit Põldmäe kinnitus, et nende tööde jaoks ei olnud vaja ehitusluba ega kohaliku

omavalitsuse kirjalikku luba, ei too kaasa poolte vahel sõlmitud lepingu muutmist. Kirjalikku lepingut

selle kohta, milliseid töid ja millise hoone osas oli kostjal õigus teha, pooled ei sõlminud ega muutnud

varasemat lepingut. Ühtlasi nähtub asjas kogutud tõenditest selgelt, et ait-kuuri osas teostas

renoveerimistöid kolmas isik, kellel kostja võimaldas ruumide kasutamist viimase enda huvides ja

majandustegevuses, mitte avalikes huvides ega kooskõlas lepinguga. Seega rikkus kostja oluliselt

lepingut. Kohus nõustub hagejaga, et viimase kui kohaliku omavalitsuse eriliseks huviks lepingu

sõlmimisel oli tagada vara kasutamine kooskõlas lepinguga ja avalikes huvides.

79. Kuna hageja ütles lepingu seaduslikult üles ning kostja ei ole kinnistu valdust vabatahtlikult

hagejale üle andnud, on hagejal õigus nõuda valduse tagastamist. VÕS § 80 lg 1 näeb ette, et omanikul

on nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Hageja taotlusele määrata

kindlaks kohtuotsuse täitmise viis kostja vastuväiteid ei esitanud.

80. Eeltoodut kokku võttes kuulub hagi rahuldamisele. Kostja ebaseaduslikust valdusest tuleb hageja

valdusesse välja nõuda Harju maakonnas Rae vallas Assaku alevikus Turu tee 2 asuv kinnistu

(registriosa nr 367650) ning kostjat tuleb kohustada vabastama ning hagejale üle andma selle kinnistu

otsene valdus, sealhulgas kõik kinnistul asuvatele hoonetele juurdepääsu võimaldavad võtmed. Samuti

tuleb kindlaks määrata kohtuotsuse täitmise viis, kus kinnistu valduse hagejale üle andmata jätmise

korral 30 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest tuleb tõsta kostja kinnistult välja koos talle kuuluvate

esemetega täitemenetluse seadustikus ettenähtud korras.

81. TsMS § 162 lg 1 järgi kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus tegi

otsuse kostja kahjuks, tuleb menetluskulud jätta kostja kanda. TsMS § 174 lg 1 sätestab, et

menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud

ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg

2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust

lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust

lõpetava määruse tegemist.

82. Menetluskuludena palus hageja kostjalt välja mõista 5027,64 eurot. Hagiavalduselt tasutud riigilõiv

on 420 eurot ja kulud õigusabile 5027,64 eurot. Hageja ei ole käibemaksukohustuslane. Hageja palus

kostjalt välja mõista ka viivise menetluskuludelt. Kohus leiab, et hageja esindaja tunnitasu 130 eurot

on mõistlik ja kooskõlas vaidluse keerukusega. Hageja esindaja ajakulu on ebavajalik 45 min osas, mis

kulus protokolli parandamise taotluse ja selle kohta koostatud kohtu määrusega tutvumiseks, sest

taotlus oli ebavajalik ja jäi rahuldamata. Ebavajalik on ka ajakulu 25.03.2024 taotluste koostamiseks 7

h 50 min, sest taotlused jäid rahuldamata. Seega on arve nr 2024066 alusel põhjendatud ajakulu mitte

12 h 10 min, vaid 3 h 35 min ehk 465,83 euro ulatuses ilma käibemaksuta ja 568,31 euro ulatuses

käibemaksuga. Koos varasema arve alusel osutatud õigusteenusega on hageja kulud õigusabile

kogumis põhjendatud 2 678 eurot + 568,31 eurot = 3246,31 eurot.

83. Koos riigilõivuga 420 eurot tuleb kostjalt hageja kasuks menetluskuludena välja mõista 3666,31

eurot. Kooskõlas hageja taotlusega tuleb kostjalt välja mõista viivis menetluskuludelt 3666,31 eurolt

alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises

lauses sätestatud määras.

/allkirjastatud digitaalselt/

Anu Uritam

kohtunik