2-17-10074/204 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Maris Kuurberg, liikmed Kairi Piirisild ja Neve

Uudelt

Otsuse tegemise aeg ja koht

06.05.2024, Tallinn

Kohtuasja number

2-17-10074

Kohtuasi

AS

K-MOST

(endine

AS

BAUMOST)

hagi

OÜ Bauschmidt (pankrotis) vastu pankrotivarast vara

välistamiseks ja vara väljaandmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 25.08.2023 otsus

Kaebuse esitaja, liik ja

kaebuse hind

OÜ UNV Varahaldus apellatsioonkaebus, 1 614 000 eurot

OÜ Bauschmidt (pankrotis) pankrotihaldur Andrias

Palmitsa apellatsioonkaebus, 1 614 000 eurot

AS K-MOST vastuapellatsioonkaebus, 3500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja:

AS

K-MOST

(registrikood

10066253),

lepingulised esindajad vandeadvokaadid Chirag Mody ja

Peeter Viirsalu, seaduslik esindaja BL

Kostja:

OÜ

Bauschmidt

(pankrotis,

registrikood

12243943) pankrotihaldur Andrias Palmits

Iseseisva nõudeta kolmas isik kostja poolel: OÜ UNV

Varahaldus (registrikood 12789412), lepinguline esindaja

vandeadvokaat Eerik Entsik

Menetluse liik

Asja läbivaatamine 16.04.2024 kohtuistungil

RESOLUTSIOON

1. Jätta

OÜ Bauschmidt

(pankrotis)

pankrotihaldur

Andrias

Palmitsa

apellatsioonkaebus rahuldamata.

2. Jätta OÜ UNV Varahaldus apellatsioonkaebus rahuldamata.

3. Rahuldada AS K-MOST vastuapellatsioonkaebus.

4. Tühistada Harju Maakohtu 25.08.2023 otsus osas, milles maakohus ei teinud otsust

AS K-MOST taotluse kohta kohustada OÜ-d Bauschmidt (pankrotis) andma

nõusolek registriosa nr 191501 (Vesse tn 12, Tallinn) II jaos kannete tegemiseks ja

2-17-10074

nõusolekute

asendamiseks

ning

teha

selles

osas

uus

otsus

vastavalt

tervikresolutsiooni p-le 5.4. Jätta Harju Maakohtu 25.08.2023 otsuse resolutsioon

muus osas muutmata, kuid muuta ja täiendada maakohtu otsuse põhjendusi.

Ringkonnakohus parandab ka maakohtu otsuse resolutsioonis oleva hageja nime

puudutava ebatäpsuse ning teeb otsuse AS K-MOST suhtes (endise nimega

AS BAUMOST).

5. Sõnastada kohtuotsuse tervikresolutsioon järgmiselt:

5.1. Rahuldada hagi.

5.2. Välistada OÜ Bauschmidt (pankrotis) pankrotivarast Vesse tn 12, Tallinn asuv

kinnisasi (registriosa nr 191501).

5.3. Kohustada OÜ-d Bauschmidt (pankrotis) tagastama AS-ile K-MOST Vesse

tn 12, Tallinn asuv kinnisasi (registriosa nr 191501) ning andma AS-ile K-

MOST üle Vesse tn 12, Tallinn asuva kinnisasja (registriosa nr 191501) valdus.

5.4. Kohustada OÜ-d Bauschmidt (pankrotis) andma nõusolek kustutada

kinnistusraamatu registriosa 191501 II jao kanne nr 2, mille kohaselt on

kinnistu omanikuks OÜ Bauschmidt (registrikood 12243943, pankrotis), ning

andma nõusolek uue kande tegemiseks, millega kantakse kinnistusraamatu

registriosa nr 191501 II jakku kinnistu omanikuna AS K-MOST (registrikood

10066253) ning lugeda tahteavaldused asendatuks käesoleva kohtuotsusega.

5.5. Kohtuotsuse täitmist tagavad käesolevas asjas Harju Maakohtu 03.07.2017 ja

30.09.2019 määrustega seatud hagi tagamise abinõud.

5.6. Jagada menetluskulud järgmiselt:

5.6.1. Jätta AS K-MOST maakohtus kantud menetluskulud OÜ Bauschmidt

(pankrotis) kanda, v.a AS K-MOST menetluskulud, mis jäävad p 5.6.2

alusel iseseisva nõudeta kolmanda isiku OÜ UNV Varahaldus kanda.

5.6.2. Jätta AS K-MOST maakohtus kantud menetluskulud, mis tulenevad

OÜ UNV Varahaldus poolt menetluses esitatud ja rahuldamata jäetud

määruskaebustest, OÜ UNV Varahaldus kanda.

5.6.3. Jätta OÜ UNV Varahaldus maakohtus kantud menetluskulud tema enda

kanda.

5.6.4. Jätta AS K-MOST ja OÜ Bauschmidt (pankrotis) apellatsiooniastmes

kantud menetluskulud OÜ Bauschmidt (pankrotis) kanda.

5.6.5. Jätta OÜ UNV Varahaldus apellatsiooniastmes kantud menetluskulud

tema enda kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul

pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.

2-17-10074

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. AS K-MOST (hageja) esitas 30.06.2017 Harju Maakohtule hagiavalduse OÜ Bauschmidt

(pankrotis) (kostja) vastu, milles palus:

1) välistada kostja pankrotivarast Vesse 12, Tallinn asuv kinnisasi (registriosa nr 191501);

2) kohustada kostjat tagastama hagejale Vesse 12, Tallinn asuv kinnisasi ning andma

hagejale üle Vesse 12, Tallinn asuva kinnisasja valdus;

3) hageja taganemise õigusliku alternatiivi (s.o tehingust taganemine võlaõigusseaduse

(VÕS) § 189 lg 1 alusel) korral: kohustada kostjat avaldama oma tahet ja andma

nõusolek asjaõiguslepingu sõlmimiseks vastavalt Tallinna notar Mari-Liis Parmase

poolt 29.03.2017 tõestatud „avalduse“ p-le 4.2, millest tulenevalt kostja avaldab tahet

ning annab nõusoleku kinnistusregistrisse registriossa nr 191501 kantud kinnistu

omandi üleandmiseks hagejale;

4) kohustada kostjat andma nõusolek Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa

nr 191501 II jakku kantud kande kustutamiseks, mille kohaselt omanikuks on kostja, ja

kande tegemiseks, mille kohaselt on omanikuks hageja;

5) märkida kohtuotsuses, et kohtuotsus asendab käesoleva resolutsiooni p-des 3 ja 4

toodud kostja tahteavaldusi.

2. Hagiavalduse ja selle täienduste kohaselt sõlmisid hageja müüjana ja kostja ostjana

29.03.2017 Vesse 12, Tallinn asuva kinnisasja müügilepingu. Kostja kohustus tasuma hagejale

Vesse 12 kinnisasja eest 100 000 eurot. Kinnistu omandiõigus on kostjale lepingu alusel üle

läinud, samas ei ole kostja lepingust tulenevat müügihinna tasumise kohustust seniajani täitnud.

Mõlemat ettevõtet esindas tehingu tegemisel juhatuse liikmena MS. 17.04.2017 kuulutati välja

kostja pankrot. 29.06.2017 esitas hageja kostjale avalduse lepingu tühistamiseks ja nõude

kinnistu väljaandmiseks, samuti taganemisavalduse koos nõudega kinnistu väljaandmiseks.

3. Hageja hinnangul on 29.03.2017 müügileping tühine, alternatiivselt tühistatud või

alternatiivselt on sellest taganetud.

4. 29.03.2017 tehing on tühine järgmistel põhjustel. Esiteks on ühise esindusõiguse rikkumise

korral tehing tühine, kuna tegemist on esindusõiguseta isiku mitmepoolse tehinguga

(tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 129 lg 1). Teiseks on tühine ka juhatuse liikme poolt

huvide konfliktis (majanduslike huvide kattumine ja mõlema tehingupoole samaaegne

esindamine) tehtud tehing, milleks ei ole nõukogu nõusolekut (äriseadustiku (ÄS) § 307 lg 3).

Kolmandaks on tehing tühine ka heade kommetega vastuolu korral (TsÜS § 86 lg 1).

4.1. Hageja nimel sõlmiti leping esindusõiguseta, kuna puudus hageja teise juhatuse liikme

nõusolek. Hageja nimel sõlmis juhatuse liikmena lepingu MS üksinda, kuigi hagejal oli ka teine

juhatuse liige GB ja juhatuse liikmetel oli ühine esindusõigus. Kuigi hageja nõukogu

29.03.2017 otsuse kohaselt anti MSile volitus kinnisasja müümiseks kostjale, siis nõukogu

29.03.2017 otsus ei saa eirata põhikirjast tulenevat ühise esindusõiguse nõuet. Isegi, kui

viidatud nõukogu otsus oleks kehtiv (mida see ei ole), ei saa nõukogu oma otsusega volitada

ühte juhatuse liiget aktsiaseltsi esindama, kui aktsionärid on otsustanud ja ka põhikirjas ette

näinud, et aktsiaseltsi saavad esindada üksnes kaks juhatuse liiget korraga (vt ka ÄS § 298 lg 1

p 1, § 307 lg 1).

2-17-10074

4.2. Tehing tehti ilma hageja nõukogu nõusolekuta, mis oli vajalik, kuna MSi majanduslikud

huvid kattusid kostja huvidega ja MS tegi tehingu, esindades samaaegselt hagejat ja kostjat. MS

oli ühtlasi kostja asutaja ja enamusosanik (60%) läbi oma äriühingu Schmidt & Sons ning kostja

juhatuse liige. Hageja nõukogu ei ole andnud MSile tehinguks nõusolekut. Hageja nõukogu

29.03.2017 otsus on ÄS § 321 lg 5 ja § 322 lg 7 alusel tühine, kuna rikuti nõukogu

kokkukutsumise korda ja OB hageja nõukogu liikmena ei ole kunagi 29.03.2017 nõukogu

otsuse poolt hääletanud ega seda heaks kiitnud. Alternatiivselt on nõukogu otsus TsÜS § 38 lg

2 ja analoogia korras kohalduva ÄS § 1771 lg 1 alusel tühine otsuse vastuvõtmise korra olulise

rikkumise tõttu. Teise alternatiivina puudus hagejal nõukogu otsuse vastuvõtmise ajal nõukogu,

mistõttu puudus organ, mis oleks saanud kinnistu võõrandamist kehtivalt heaks kiita.

4.2.1. Tühine on ka hageja nõukogu 27.03.2017 otsus, mis allkirjastati UK ja HS poolt.

Nõukogu koosolekut ei toimunud või esines korra oluline rikkumine, mis tõi kaasa otsuse

tühisuse. Vaidlusalust nõukogu otsust ei tehtud koosolekul, kuivõrd nõukogu koosoleku

kokkukutsumist ei toimunud (ÄS § 321 lg 1) ning ei toimunud ka koosolekut, kus kõik kolm

nõukogu liiget oleksid osalenud (ÄS § 321 lg 5 esimene lause). Samuti puudub ühehäälne

nõukogu otsus, kuna kolmas nõukogu liige OB ei ole müügitehingu tegemise otsusele

heakskiitu andnud ega seda hiljem heaks kiitnud. Seega ei ole nõukogu vaidlusalust otsust vastu

võetud ühehäälse otsusena (ÄS § 323 lg 6).

4.2.2. Alternatiivselt, isegi kui kostja tugineks otsuse tegemisele koosoleku vormis, oleks otsus

oluliste korra rikkumiste tõttu igal juhul ÄS § 322 lg 7 alusel tühine. Kirjaliku hääletamise teel

otsuse tegemine ei olnud lubatud ja rikutud on otsuse vastuvõtmise korda. Kostja ei ole

tõendanud, et on olemas nõukogu töökord, mis oleks ette näinud võimaluse teha nõukogu otsus

kirjaliku hääletamise teel või et oleks olnud kõigi nõukogu liikmete nõusolek selleks (ÄS § 323

lg 1). Alusetu on kostja väide koosoleku läbiviimisest vastavalt tavale. Kostja ei ole sellist tava

tõendatud. Samuti ei koostanud ega saatnud nõukogu esimees otsuse eelnõud kõigile nõukogu

liikmetele koos vastamise tähtaja määramisega (ÄS § 323 lg 2). Puudub ka ÄS § 323 lg 4

kohane hääletusprotokoll. ÄS § 323 lg 6 kohaselt pidanuks sellisel juhul nõukogu otsus olema

allkirjastatud kõigi kolme nõukogu liikme poolt.

4.2.3. Alternatiivselt ei ole otsust võetud vastu, kuna hagejal puudus nõukogu, kes oleks saanud

vaidlusaluse nõukogu otsuse vastu võtta. Hageja nõukogu liikmed OB, UK ja HS olid

vaidlusaluse otsuse tegemise ajaks nõukogu liikme kohalt tagasi astunud. Alternatiivselt

puudusid üldkoosoleku otsuse vastuvõtmiseks vajalikud hääled. UK avaldas soovi enda

tagasikutsumiseks hageja üldkoosolekule, täites sellega ÄS § 319 lg 7 nõuded. Seega astus UK

hageja nõukogust tagasi enne vaidlusaluse nõukogu otsuse tegemist. UK küll allkirjastas

vaidlusaluse nõukogu otsuse, kuid tema allkirjal ei ole õiguslikku tähendust, sest ta ei olnud

allkirja andmise ajal enam hageja nõukogu liige. Seega tekib olukord, kus hageja nõukogus

vaidlusaluse otsuse vastuvõtmisel oli hagejal vaid kaks nõukogu liiget, kes iseenesest said küll

otsustada (ÄS § 322 lg 11), kuid arvestades häälte jagunemist, ei võetud vaidlusalust nõukogu

otsust vastu. Nimelt hääletas ainsana vaidlusaluse nõukogu otsuse poolt HS.

4.3. Alternatiivselt on 29.03.2017 müügilepingu sisu ja eesmärk heade kommete vastane,

mistõttu on 29.03.2017 leping tühine.

4.3.1. Kinnisasja hageja vara hulgast väljaviimiseks puudus hageja jaoks äriline eesmärk ja

vajadus. Hageja ei saanud kinnisasja võõrandamisest mingit kasu, tekkis vaid ulatuslik kahju.

Kostjal ei olnud kunagi kavatsust kinnisasja eest tegelikult tasuda. Kostja püsiv maksejõuetus

oli lepingu sõlmimise ajal selge nii MSile kui ka kostja ajutisele haldurile Veli Kraavile. Hageja

selgitas, et MS ja kostja korraldasid 2015. aastal hageja vara koormamise kostja kohustuste

2-17-10074

tagamiseks Nordea panga ees. MS korraldas äriseadustikust tuleneva laenukeelu (ÄS § 281 lg

3) vastaselt teadvalt tehingud nii, et kostja võttis Nordea pangast laenu hageja osaluse ostmiseks

ning nii seda laenu kui ka kõiki teisi kostja finantskohustusi asus tagama Vesse tn 12 kinnisasi

ja hageja vallasvara. Hageja ei saanud mingit kasu sellest, et tema vara hakkas tagama tema

jaoks kolmanda äriühingu ehk kostja kohustusi Nordea panga ees. Kuna MS ja kostja olid

korraldanud hageja vara pantimise kostja kohustuste tagamiseks Nordea panga ees ja kostja

jättis oma kohustused Nordea pangale maksejõuetuse tõttu täitmata, müüakse Vesse tn 12

kinnisasi kostja kohustuste katteks. Selle tulemusel tekib hagejal asjaõigusseaduse (AÕS) § 349

lg 3 alusel regressinõue 1,6 miljonit eurot (s.o kinnistu turuhind müügitehingu ajal) kostja

vastu, kuna hageja varaks oleval Vesse tn 12 kinnisasjal lasuv hüpoteek realiseeritakse võõra

isiku ehk kostja kohustuste katteks. Kinnisasi müüdi kostjale selleks, et välistada hageja 1,6

miljoni euro suurune regressinõue kostja vastu.

4.3.2. Kostja nõuab tsiviilasjas nr 2-20-5508 hageja käest kontsernikontost tuleneva nõude

373 702,59 euro tasumist. Kui 29.03.2017 müügileping ei kehti, saab hageja tasaarvestada

kostja väidetava kontsernikonto nõude ja hagejale jääks üle 1,2 miljoni euro suurune

tunnustatud nõue kostja pankrotimenetluses. Kui aga kinnisasja müügileping kehtib, jääb

hagejale ainult 100 000 euro suurune müügilepingust tulenev nõue kostja vastu ning kostjale

jääb 373 702,59 euro suurune kontsernikonto võla nõue hageja vastu.

4.3.3. Kinnisasi müüdi oluliselt alla turuhinna. Asjaomase kinnistu turuhind oli

1,6 miljonit eurot. Isegi kui arvestada kinnistu väärtusest maha õigusvastaselt seatud

hüpoteegid, sai hageja kinnisasja võõrandamisest minimaalselt kahju 400 000 eurot (kuna

regressinõudega ei saa tasaarvestada kostja kontsernikontost tulenevat nõuet).

4.3.4. MS, esindades samaaegselt nii hagejat kui ka kostjat, oli või pidi olema hagejale

ulatusliku kahju põhjustamisest teadlik. Kinnisasi müüdi, et välistada hageja poolt

omanikuõiguste teostamine ning kinnistul lasuvate hüpoteekide vaidlustamine. Kinnistu

võõrandati MSi ja Nordea panga seadusevastase skeemi mahavaikimiseks. Lepinguga viidi

hageja vara hulgast välja kinnisasi, millel asub hageja põhitegevuskoht ja mis on hageja kõige

olulisem vara, mis on hageja majandustegevuse läbiviimiseks hädavajalik ning milleta hageja

tegevuse jätkamine ei ole võimalik. Hageja kaotaks müügilepingu alusel omandi oma

kinnisasjale, mille tõttu ei saaks ta teostada omandiga seotud õigusi.

4.4. Müügileping on heade kommetega vastuolus ka usalduse kuritarvitamise tõttu

(TsÜS § 86 lg 1 ja karistusseadustik (KarS) § 2172). 29.03.2017 leping sõlmiti MSi poolt

juhatuse liikme kohustusi rikkudes, leping kahjustas hageja huve ning põhjustas hagejale

ulatusliku kahju tekkimise.

5. Kui müügileping ei ole tühine, siis on müügileping tühistatud. Hageja esitas 29.06.2017

kostjale avalduse lepingu tühistamiseks (TsÜS § 131 lg 1). MS rikkus lepingu sõlmimisel ÄS

§ 306 lg-s 2 sätestatud esindusõiguse piirangut, kuivõrd tegi ilma nõukogu nõusolekuta ning ka

hilisema heakskiiduta ettevõtte kinnisvara müües tehingu väljaspool hageja igapäevast

majandustegevust. Asjaomane kinnistu oli hageja ainus kinnisasi. Hageja nõukogu ei ole

andnud MSile tehinguks nõusolekut, nõukogu 27.03.2017 otsus on tühine. Kinnisasja müümine

ei olnud hageja huvides ja oli hagejale äärmiselt kahjulik. MS rikkus lepingu sõlmimisel

hoolsus- ja lojaalsuskohustust (ÄS § 315 lg 1, TsÜS § 35). Tuleb eeldada, et MS rikkus oma

kohustusi hageja ees. Mõlema poole esindamine loob TsÜS § 131 lg 1 teise lause alusel

tõendusliku eelduse, et MS rikkus tehingu tegemisel esindamise aluseks olevast õigussuhtest

tulenevaid kohustusi. Kostja teadis või pidi teadma, et tehing kahjustab hageja huve ning et

tehing tehti ilma hageja nõukogu volituseta.

2-17-10074

6. Alternatiivselt on hageja müügilepingust taganenud tasumise kohustuse rikkumise tõttu

(VÕS § 116 lg 2 p 1). 29.03.2017 lepingu kohaselt pidi kostja tasuma kinnisasja eest

100 000 eurot hiljemalt 5 pangapäeva jooksul alates lepingu sõlmimisest. Kostja ei täitnud

müügisumma tasumise kohustust. Hageja esitas 29.06.2017 kostjale taganemisavalduse.

Hageja kostja 22.02.2018 tasaarvestusega (millega kostja väidetavalt tasaarvestas

müügilepingust tuleneva ostuhinna tasumise nõude oma väidetava nõudega hageja vastu) ei

nõustu, sest hageja oli tasaarvestuse ajaks müügilepingu juba 29.06.2017 avaldusega, s.o

kaheksa kuud varem, lõpetanud (mistõttu ei kohaldu ka VÕS § 193).

7. Hagejal esineb õiguslik huvi kinnisasja omandi ja käesoleva vaidluse vastu. Hagejalt võeti

võimalus kasutada seadusjärgseid omanikuõigusi. Sellest, kas kinnisasja omanik on hageja või

kostja, sõltub see, kas kostja ja kolmas isik võivad hageja ja viimase juhatuse liikme BLe käest

nõuda kinnisasjalt väidetavalt laekuva üüri väljaandmist 277 470 euro ulatuses (millele

lisanduvad pärast hagi esitamist edasised üürimaksed ja viivis). Sellise nõude esitas kostja

hageja vastu tsiviilasjas nr 2-20-17894 ja kolmas isik tsiviilasjas nr 2- 20-17894. Kui kohus

peaks asuma seisukohale, et kinnisasja omand kuulub hagejale, ei saa kostjal tekkida

kasutuseeliste nõuet hageja vastu. Kinnisasja omaniku isikust sõltub ka see, kas hageja saab

tasaarvestada oma nõude kostja kontsernikonto lepingust tuleneva nõudega 373 702,59 eurot.

Samuti oleks hagejal võimalik esitada regressinõue kostja vastu ning vaielda vastu kinnisasjal

lasuva hüpoteegi realiseerimisele.

8. Hageja selgitas ka, et õigusvastased hüpoteegid ei mõjuta kinnisasja väärtust. Kinnistule

seatud hüpoteeke ei ole õigust realiseerida, sest hüpoteekide seadmine on tühistatud. Hageja on

tühistanud 20.11.2015 sõlmitud tagatistehingud, mille tulemusena hakkas kinnisasi tagama

kostja kõiki olemasolevaid ja tulevasi kohustusi Nordea panga ees, sh laenulepingust tulenevaid

kohustusi, mille eesmärgiks oli rahastada kostja poolt hageja aktsiate omandamist. Hüpoteeke

ei ole õigust realiseerida, sest tagatiskokkulepped on tühised või rakendamatud. Nordea pank

ja kostja rikkusid ÄS § 281 lg-s 3 sätestatud tagatise andmise ja võtmise keeldu tahtlikult ja

teadlikult, mistõttu on tagatiskokkulepped tühised. Alternatiivselt on tagatiskokkulepped

VÕS § 6 lg 2 ja TsÜS § 138 alusel rakendamatud. Hüpoteegipidaja nõuded ei ole seetõttu

kinnisasja koormavate hüpoteekidega tagatud ja hüpoteegid on n-ö tühjad.

9. Eeltoodust tulenevalt palub hageja välistada pankrotiseaduse (PankrS) § 123 lg 1 alusel

kostja pankrotivarast Vesse tn 12 kinnisasi, kuna selle omand kuulub jätkuvalt hagejale. Kuna

kinnisasi kuulub jätkuvalt hagejale, tuleb see alusetu rikastumise sätete (VÕS § 1028 ja § 1032)

või vindikatsiooninõude (AÕS § 80) või tagasitäitmise võlasuhte (VÕS § 189 lg 1) alusel

hagejale tagastada ja seetõttu pankrotivarast välistada.

10. Teiseks palub hageja kohustada kostjat nõusoleku andmiseks Vesse tn 12 kinnisasja

kinnistusraamatu kannete muutmiseks (AÕS § 65 lg 1) ja asendada nõusolekuks vajalik

tahteavaldus kohtulahendiga (TsÜS § 68 lg 5). Juhuks kui kohus tuvastab müügilepingu

tühistamise, palus hageja kohustada kostjat andma nõusolek kinnistusraamatu kande

muutmiseks ja hagejaga asjaõiguslepingu sõlmimiseks, mille alusel kantakse Vesse 12

kinnisasja omand kinnistusraamatus üle hageja omandisse ja vastavad tahteavaldused

asendatakse (AÕS § 641, kinnistusraamatuseadus (KRS) § 341 lg 1, TsÜS § 68 lg 5). Hageja

eelnev taotlus puudutas ka olukorda, kui maakohus peaks leidma, et hageja on müügilepingust

taganenud.

2-17-10074

Kostja vastuväited

11. Kostja palus jätta hagi läbi vaatamata või alternatiivselt rahuldamata ja menetluskulud

hageja kanda.

12. Hagi on perspektiivitu, kuna kinnistu väärtus koos hüpoteekidega on 0 eurot. Kinnistu

baasväärtus ilma hüpoteeke arvestamata on kõigest 1 614 000 eurot. Hüpoteegid ületavad

kinnistu väärtust enam kui 900 000 euro võrra. Hüpoteekidega tagatud nõuded kogusummas

6 134 777,44 eurot ületavad kinnistu väärtust ligi neljakordselt ning on kostja

pankrotimenetluses tervikuna tunnustatud. Kinnistu võõrandamisel ei jää kinnistu omanikule

(pärast hüpoteekidega tagatud nõuete rahuldamist) kätte sentigi. Ei ole võimalik, et hageja

õigusi on rikutud väärtusetu kinnistu võõrandamisega hagejalt kostjale 100 000 euro eest.

Müügihind 100 000 eurot on hagejale tasutud. Kostja on kinnistu müügihinna tasunud

tasaarvestusega. Olematu turuväärtusega asja võõrandamine 100 000 euro eest ei saanud

rikkuda hageja õigusi viisil, mis annaks alust käesolevaks tsiviilkohtumenetluseks.

13. Kuna kinnistu müügileping on kehtiv, siis tuleb jätta hagi rahuldamata.

14. MS võõrandas kinnistu hageja nõukogu volitusel. Hageja nõukogu otsus võeti vastu

27.03.2017 ning otsuse vastuvõtmise juures olid esindatud kolmest nõukogu liikmest UK ja

HS, kes olid hageja nõukogu liikmed kuni 28.06.2017. Nõukogu kolmanda liikme ja esimehe

OBi volitused olid 27.03.2017 nõukogu otsuse allkirjastamise ajaks lõppenud. Seega nõukogu

otsuse, millega kooskõlastati kinnistu müük, allkirjastamise ajaks oli saabunud olukord, kus

hageja nõukogus oli vähem liikmeid, kui põhikirjaga ette nähtud. Samas sätestab ÄS § 322 lg

11, et olukord, kus nõukokku kuulub vähem liikmeid kui põhikirjaga ette nähtud, ei mõjuta

nõukogu otsuste kehtivust. Kinnistu müügilepingu võis ja sai allkirjastada MS ainuisikuliselt,

kuna 27.03.2017 nõukogu otsusega kutsuti juhatusest tagasi teine juhatuse liige GB vastavalt

tema esitatud avaldusele. MS oli seega ainus hageja juhatuse liige. Perioodil 28.12.2015 kuni

18.07.2018 kehtinud hageja põhikirja p 4.3.1. järgi koosnes hageja juhatus ühest kuni viiest

liikmest. Seega sai hageja tegutseda ühe juhatuse liikme, s.o MSi kaudu. GB ei soovinud olla

juhatuse liige ning hageja katse käsitleda teda juhatuse liikmena ei ole kohane. Seega ei

rikkunud MS kinnistut võõrandades ÄS § 317 lg 8 tulenevat esindusõiguse piirangut. Kinnistu

müügileping ei ole tühine ÄS § 307 lg 3 ega TsÜS 129 lg 1 alusel, kuna leping sõlmiti nõukogu

nõusolekul ja volitusel.

15. MS ei rikkunud kinnistut võõrandades ÄS § 306 lg-st 2 tulenevat kohustust käituda

majanduslikult kõige otstarbekamal viisil. MS ei rikkunud kinnistut võõrandades TsÜS §-st 35

tulenevat lojaalsus- ja hoolsuskohustust ega TsÜS §-st 32 tulenevat hea usu põhimõtet. Kinnistu

võõrandati nõukogu käsul ning kinnistu võõrandamine oli majanduslikult otstarbekas ja

hagejale kasulik.

16. Etteheited selle kohta, et MS ei saanud 27.03.2017 nõukogu koosolekut kokku kutsuda,

kuna see õigus oli vaid kunagisel nõukogu esimehel OBil, ei ole asjakohased. OB keeldus

nõukogu töös osalemast ning ka tema nõukogu liikme volituste tähtaeg oli möödunud. OB ei

saanud seega nõukogu koosolekut kokku kutsuda. Lisaks eeltoodule ei saa koosoleku

kokkukutsumise korra rikkumisele käesoleval juhul tugineda, kuna otsuse on allkirjastanud

kõik nõukogu liikmed, kelle volitused sellel ajal kehtisid. Lisaks ei too nõukogu otsuse

vastuvõtmise korra rikkumine automaatselt kaasa otsuse tühisust. Hageja nõukogu tavaks oli

otsuste vastuvõtmine ilma koosolekut kokku kutsumata (st ilma teadet ja päevakorda

edastamata). Hageja oli teadlik 27.03.2017 nõukogu otsusest, vaidlusalune nõukogu otsus on

hageja äritoimikus kajastatud. Nõukogu otsuse vastuvõtmine lihthäälteenamusega on võimalik.

2-17-10074

17. Kuivõrd puuduvad tühistamise alused, siis ei ole hageja kehtivalt müügilepingut tühistanud

ning müügileping on kehtiv.

18. Hagejal puudub alus kinnistu müügilepingust taganemiseks, kuivõrd kostja ei ole rikkunud

kinnistu müügilepingu tingimusi. Hagejal oli kostja ees täitmata rahaline kohustus

373 702,59 eurot.

Vastastikuste

kohustuste

tõttu

on

kinnistu

müügihind

tasutud

tasaarvestusega. Igal juhul ei ole kostja rikkumine oluline. Hageja ei ole esitanud kostjale

täiendavat tähtaega müügihinna tasumiseks VÕS § 114 mõttes ning hageja on kaotanud

viivituse tõttu taganemisõiguse VÕS § 118 lg 1 tähenduses. Taganemine ei ole hageja toodud

põhjendustel võimalik.

19. Juhul, kui kostjale laenu andmisel on rikutud laenukeelu sätteid, siis ei too see kaasa

hüpoteegilepingute sõlmimise ja hüpoteekide seadmise tühisust (vt ÄS § 281 lg 3).

Iseseisva nõudeta kolmanda isiku seisukoht

20. Kolmas isik palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kolmas isik on

hüpoteegipidaja ning on omandanud Luminor Bank AS-ilt ka Vesse tn 12 asuvat kinnisasja

koormavate hüpoteekidega tagatud nõude kostja vastu. Kolmanda isiku kasuks on Vesse tn 12

asuvale kinnisasjale seatud kinnistusraamatusse hüpoteegid 2 518 453,85 euro ulatuses. Kostja

29.09.2017 nõuete kaitsmise koosoleku protokolli kohaselt tagavad hüpoteegid kolmanda isiku

eesõigusnõudeid kostja vastu kokku 4 715 982,30 euro ulatuses (PankrS § 153 lg 1 p 1).

21. Hagejal puudub hagi esitamiseks õiguskaitsevajadus, kuivõrd hagi esemeks olev ja

tagasinõutav Vesse tn 12 kinnisasi on hüpoteeke ja hüpoteegiga tagatud nõudeid arvestades

väärtusetu. Sõltumata asjaolust, kas Vesse tn 12 kinnisasja omanikuks lugeda hageja või kostja,

peaks hüpoteekidega koormatud kinnisasi kuuluma pankroti- või täitemenetluses

realiseerimisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Olematu väärtusega kinnisasja

müügiga ei saanud hageja endine juhatuse liige MS rikkuda hageja sisesuhtest tulenevaid

kohustusi, mis saaksid kaasa tuua tehingu tühistamise TsÜS § 131 lg 1 või tehingu tühisuse ÄS

§ 307 lg 3 või TsÜS § 129 alusel, sh tehingust taganemise VÕS § 189 lg 1 alusel.

Kohtumenetluses puudub mistahes õigusvaidlus hüpoteekide kehtivuse või hüpoteegiga

tagatud nõude kehtivuse või suuruse osas.

Maakohtu otsus ja põhjendused

22. Harju Maakohtu 25.08.2023 otsusega hagi rahuldati, välistati kostja pankrotivarast

Vesse tn 12 kinnisasi ning kohustati kostjat tagastama hagejale Vesse tn 12 kinnisasi ja andma

hagejale üle Vesse tn 12 kinnisasja valdus. Maakohus määras, et kohtuotsuse täitmist tagavad

käesolevas asjas 03.07.2017 ja 30.09.2019 määrustega seatud hagi tagamise abinõud.

Maakohus jättis 1) hageja menetluskulud kostja kanda, v.a hageja menetluskulud, mis jäävad

iseseisva nõudeta kolmanda isiku kanda; 2) hageja menetluskulud, mis tulenevad iseseisva

nõudeta kolmanda isiku poolt menetluses esitatud ja rahuldamata jäetud määruskaebustest,

iseseisva nõudeta kolmanda isiku kanda; 3) iseseisva nõudeta kolmanda isiku menetluskulud

tema enda kanda.

23. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt puudub poolte vahel vaidlus järgnevate asjaolude

üle. 29.03.2017 sõlmisid hageja ja kostja kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu, millega

kostja kohustus tasuma hagejale Vesse tn 12, Tallinn asuva kinnisasja eest 100 000 eurot.

Kinnistu omandiõigus on kostjale lepingu alusel üle läinud. Mõlemat ettevõtet esindas tehingu

tegemisel juhatuse liikmena MS.

2-17-10074

24. Pooled vaidlevad selle üle, kas 29.03.2017 müügileping on tühine, tühistatud või

müügilepingust on taganetud ning sellest lähtuvalt, kas Vesse tn 12 kinnisasi tuleb välistada

kostja pankrotivarast ja anda välja hagejale.

25. PankrS § 123 lg-te 1-2 kohaselt ei kuulu pankrotivara hulka esemed, mis kuuluvad

kolmandale isikule. Kui kolmandal isikul on nõue talle kuuluva eseme väljaandmiseks, peab

haldur eseme tagastama (vara välistamine). Vara välistamist nõudev isik ei ole välistamisnõude

osas pankrotivõlausaldajaks. Haldur tagab vara säilimise kuni selle tagastamiseni.

26. Hageja nõue ei ole perspektiivitu ning asja läbivaatamata jätmise aluseid ei esine. Nii

vaidlusaluse kinnisasja turuväärtus kui ka sellel lasuvate hüpoteekidega tagatud nõuete suurus

on ajas muutuvad, millest lähtuvalt ei ole kohtul võimalik asuda üheselt seisukohale, et

kinnisasjal puuduks väärtus ja seetõttu oleks hageja nõue perspektiivitu. Asjaolu, kas üldse või

milline väärtus on pankrotivarast välistataval asjal, ei ole seotud hageja nõudeõigusega

pankrotivarast asja välistamiseks. Juhul, kui hageja on kinnisasja omanik, on tal nõudeõigus

igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab, sõltumata asja väärtusest või võimalikust

(rahaliselt mõõdetavast) hüvest. Hageja on toonud esile, et kinnistu omab tema jaoks olulist

väärtust toomis-, lao- ja tehnika hoiustamise kohana ning juhul, kui vaidlusalune kinnistu

võõrandatakse, ei ole hagejal võimalik kaasata kapitali, mis võiks olla huvitatud kinnisasja

koormavate hüpoteekide väljaostmisest ja tootmise jätkamisest. Samuti on hageja välja toonud,

et kinnistu puudumise tõttu ei ole hagejal enam kinnisvara, mida anda pangagarantiide

tagatiseks.

27. Maakohus leidis, et 29.03.2017 tehing ei ole tühine.

27.1. Maakohus ei nõustunud, et 29.03.2017 tehing on tühine lähtuvalt ÄS § 307 lg-st 3. Hageja

ei ole kohtu ette toonud ega tõendanud asjaolusid, millest nähtuks, et hageja nõukogu tehinguga

ei nõustunud. Hageja endiste juhatuse liikmete ütlustest nähtub vastupidiselt, et nõukogu

liikmed olid teadlikud sõlmitavast tehingust ning neil puudusid selle osas vastuväited.

27.2. Maakohus ei nõustunud, et 29.03.2017 sõlmitud tehing on tühine lähtuvalt TsÜS § 129

lg-st 1. Hageja on viidanud äriseadustiku sätetele, millest lähtuvalt oli hageja kinnistu

võõrandamine õigustühine seepärast, et puudus nõukogu nõusolek ja luba, et juhatus MSi isikus

selle tehingu teeks. Hageja ei ole toonud kohtu ette ega tõendanud asjaolusid, millest nähtuks,

et hageja tehinguaegne nõukogu ei kiitnud tehingut heaks.

28. Maakohus leidis siiski, et hagi kuulub rahuldamisele PankrS § 123 lg 1 ja TsÜS § 131 lg 1

alusel, kuna hageja on 29.03.2017 tehingu, millega hageja võõrandas Vesse 12 kinnisasja

kostjale, kehtivalt tühistanud.

29. Tunnistajate (UK, MS) ütlustest nähtuvalt tuli kinnisasja kostjale võõrandamise ettepanek

ja ajend vahetult kostja toonaselt pankrotihaldurilt Veli Kraavilt eesmärgiga saada Vesse tn 12

kinnisasi kostja pankrotivarasse ning tekitada hagejale kostja vastu nõue 100 000 eurot, kuivõrd

võõrandamise eelselt oli selge, et kinnisasja eest ei ole võimalik hagejale tasuda. Kinnisasja

tehingulise väärtuse ehk vaidlusaluse kinnisasja võõrandamise hinna kujundas kostja

pankrotihaldur Veli Kraavi, seostamata seda võõrandatava kinnisasja tegeliku turuväärtuse

ja/või sellel lasunud hüpoteekide ja nendega tagatud nõuete suurusega.

30. Veli Kraavi nimetati võlgniku ajutiseks pankrotihalduriks 01.03.2017. Vaidlusalune

kinnisasi võõrandati pärast seda. Kuivõrd ajutise pankrotihalduri seadusest tulenevaks

ülesandeks oli tagada võlgniku vara säilimine, saab asuda seisukohale, et 29.03.2017 tehing oli

2-17-10074

tehtud kostja, mitte hageja huvides. Lähtuvalt asjaolust, et ajutine pankrotihaldur määras

pankrotipessa võõrandatava kinnisasja hinna ja pidi tagama, et võlgniku vara säiliks, ei saanud

võõrandatava kinnisasja tegelik väärtus (sh koos kinnisasjal lasuvate hüpoteekidega) olla

madalam kui 100 000 eurot. Selleks, et nimetatud tehingul oleks pankrotivara suurendamise

seisukohast olnud ajend, pidi väärtus olema sellest suurem.

31. MS, kes oli 29.03.2017 tehingu sõlmimise ajal samaaegselt hageja ja kostja juhatuse liige,

tõi välja, et Vesse tn 12 kinnisasja müügiga seotud otsuste tegemisel lähtusid nad sellest, et Veli

Kraavi kui ajutine haldur on asunud kostjat juhtima. Nii lähtuti Veli Kraavi antud juhistest ning

tehingu sõlmimisel ei olnud MSil mingit ettekujutust, millist kasu oleks olnud sellest tehingust

hagejale või kostjale.

32. Eeltoodust on võimalik järeldada, et MS, olles 29.03.2017 tehingut sõlmides samaaegselt

hageja ja kostja juhatuse liige, kahjustas pankrotihaldur Veli Kraavi juhiseid järgides hageja

huve selliselt, et võõrandas hageja majandustegevuseks vajaliku kinnisasja kostjale tasu eest,

mille puhul puudus teadmine kinnisasja tegelikust turuväärtusest, ning teades, et kostjal

puuduvad vahendid kinnisasja eest hagejale tasumiseks.

33. Täidetud on TsÜS § 131 lg 1 kohane eeldus hageja poolt 29.03.2017 tehingu tühistamiseks.

Maakohus viitas Riigikohtu lahendile asjas nr 3-1-1-22-17. Hageja on esitanud 29.06.2017

koostatud ja notariaalselt tõestatud 29.03.2017 lepingu tühistamisavalduse ning nõude

kinnisasja väljaandmiseks VÕS § 116 lg 1 alusel lepingu olulise rikkumise tõttu. Kohtu

hinnangul on põhjendatud antud dokumente käsitleda TsÜS § 98 lg 1 kohaselt avalduse

tegemisena teisele poolele tehingu tühistamiseks. Kohus ei nõustunud, et tehingu tühistamise

avaldus oleks tehtud aluseta ja/või hilinenult. Puudub vaidlus, et 17.04.2017 määrusega

kuulutati välja kostja pankrot, 16.06.2017 kuulutati välja oksjon kinnisasja enampakkumisel

müümiseks ning 29.06.2017 tühistamisavalduse ja 30.06.2017 hagiavalduse esitamise aja

seisuga ei olnud kostja täitnud oma müügihinna tasumise kohustust.

34. 29.03.2017 tehing, millega hageja võõrandas Vesse tn 12 kinnisasja kostjale, oli vastuolus

hageja huvidega ning hagejal oli õigus esindaja tehtud tehing tühistada. Hageja esitas kostjale

tühistamisavalduse 29.06.2017 notariaalselt ja 30.06.2017 hagiavalduse esitamise teel. Kuna

PankrS § 123 lg 1 kohaselt ei kuulu pankrotivara hulka esemed, mis kuuluvad kolmandale

isikule, tuleb välistada Vesse tn 12 kinnisasi kostja pankrotivarast ning tagastada hagejale.

35. Kohus jättis kohtuotsuse täitmist tagama käesolevas asjas seatud hagi tagamise abinõud

(TsMS § 445 lg 2). Harju Maakohtu 03.07.2017 määrusega määras kohus hagi tagamise korras

kanda käsutamise keelumärge kostjale kuuluvale Vesse tn 12 kinnisasjale hageja kasuks.

30.09.2019 määrusega määras kohus keelata kostja pankrotihalduril Veli Kraavil Vesse tn 12

kinnistu osas pankrotimenetluses kinnisasja võõrandamise korraldamine kuni kohtumenetluse

lõpuni käesolevas tsiviilasjas.

36. Maakohus jättis hageja menetluskulud kostja kanda (TsMS § 162 lg 1). Hageja

menetluskulu, mis tuleneb iseseisva nõudeta kolmanda isiku poolt menetluses esitatud ja

rahuldamata jäetud määruskaebustest, jääb iseseisva nõudeta kolmanda isiku kanda

(TsMS § 167 lg 3). TsMS § 167 lg-st 2 lähtuvalt jäävad iseseisva nõudeta kolmanda isiku

menetluskulud tema enda kanda.

2-17-10074

Kostja apellatsioonkaebus

37. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha asjas uus

otsus, millega jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

38. Maakohus kohaldas ebaõigesti TsÜS § 131 lg-t 1. Olukorras, kus tõenditest nähtub, et

hüpoteegiga tagatud nõude suurus ületab kinnisasja väärtuse, ei saa TsÜS § 131 lg-s 1

nimetatud vastuolu esindatava huvidega tekkida ja seega ei ole ka TsÜS § 131 lg 1 eeldus

täidetud. Kinnistu on kuni käesoleva ajani koormatud hüpoteekidega kolmanda isiku kasuks.

Kolmas isik on omandanud ka võlgniku pankrotimenetluses nõude, mis on tunnustatud. Kuna

hüpoteegiga tagatud nõuded ületasid lepingu sõlmimise ajal kinnisasja turuväärtust, siis ei

saanud tehing hagejat kahjustada.

39. Maakohus oleks pidanud hindama kohtule esitatud tõendeid, millest nähtus kinnisasja

väärtus lepingu sõlmimise ajal ning hüpoteegiga tagatud nõude suurus. Sellisteks tõenditeks on

22.12.2015 seisuga koostatud eksperthinnang Vesse tn 12 kinnisasja turuväärtuse kohta ning

nõuete kaitsmise koosoleku protokoll kostja pankrotimenetluses. Olukorras, kus tõenditest

nähtub, et hüpoteegiga tagatud nõude suurus ületab kinnisasja väärtuse, ei saa TsÜS § 131 lg-

s 1 nimetatud vastuolu esindatava huvidega tekkida.

Iseseisva nõudeta kolmanda isiku apellatsioonkaebus

40. Kolmas isik esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha asjas

uus otsus, millega jätta hagi läbivaatamata või alternatiivselt rahuldamata. Kolmas isik palus

jätta menetluskulud hageja kanda.

41. Ebaõige on maakohtu seisukoht, et käesolevas asjas olid täidetud seaduses sätestatud

eeldused vaidlusaluse tehingu tühistamiseks. Konkreetsel juhul puudus alus TsÜS § 131 lg 1

kohaldamiseks. Kuivõrd maakohus tuvastas, et hageja nõukogu nõustus vaidlusaluse tehingu

tegemisega, mistõttu tehing ei olnud tühine, siis kohaldub ka TsÜS § 132 lg 2, mille kohaselt

ei või esindatav tehingut tühistada, kui ta teadis või pidi teadma asjaoludest, mis annavad õiguse

tehing vastavalt TsÜS § 131 lg 1 sätestatule tühistada, ja andis nõusoleku esindaja poolt sellise

tehingu tegemiseks.

42. Ebaõige on maakohtu seisukoht, et 29.03.2017 tehing oli väidetavalt vastuolus hageja

huvidega. TsÜS § 131 lg 1 alusel kehtetuks tunnistatav tehing peab kahjustama esindatava

tegelikke varalisi huve. Esindatava huve ei kahjusta turutingimustel tehtud tehing. Maakohus

on ebaõigesti jätnud tuvastamata Vesse 12 kinnisasja hariliku väärtuse vaidlusaluse tehingu

tegemise hetkel. Kui vaidlusalune kinnisasi on hüpoteeke ja tagatavaid nõudeid arvestades

väärtusetu, st juhul, kui hüpoteegisummad ja hüpoteekidega tagatud nõuete suurus ületab

kinnisasja võimaliku turuväärtuse, siis ei saa esindaja vaidlusaluse tehinguga kahjustada

esindatava huve. Seega puudus alus müügilepingu tühistamiseks TsÜS § 131 lg 1 alusel.

Vesse 12 kinnisasi oli seda koormavaid hüpoteeke ja hüpoteegiga tagatud nõudeid arvestades

sisuliselt väärtusetu, mistõttu vaidlusalune kinnisasja müügileping oli sõlmitud turutingimustel.

43. Hagejal puudub hagi esitamiseks õiguskaitsevajadus, kuivõrd esitatud hagi alusel ei ole

hagejal võimalik mingisugust vara tagasi saada või on tagasisaadav vara sisuliselt väärtusetu ja

selle eest ei saa nõuda mingisugust rahalist väärtust omavat hüvitust. Sõltumata asjaolust, kas

Vesse 12 kinnisasja omanikuks saab hageja või kostja, on hüpoteegipidajal õigus nõuda

hüpoteegi realiseerimiseks kinnisasja müüki ja rahuldada oma hüpoteegiga tagatud nõue

kinnisasja realiseerimise tulemi ja viljade (üür, renditulu) arvelt. Hageja ei ole seaduses

2-17-10074

sätestatud korras vaidlustanud kinnisasja koormavaid hüpoteeke ega täitedokumendiks olevat

hüpoteegi seadmise lepingut ega ei saa seda PankrS § 103 lg 5 kohaselt teha.

44. Käesoleval hetkel piiravad käesolevas tsiviilasjas toimuv õigusvaidlus ning maakohtu

kohaldatud hagi tagamise abinõud õigusvastaselt ja põhjendamatult võimalust müüa Vesse

tn 12 kinnisasi kostja pankrotimenetluses, mida tuleb lugeda oluliseks hüpoteegipidaja AÕS

§ 325 lg-s 1 ja AÕS § 352 lg-s 1 sätestatud õiguse rikkumiseks. Kinnisasja eelmise ja praeguse

omaniku vaheline vaidlus kinnisasja omandiõiguse üle, mis paneb hüpoteegi realiseerimise

seisma määramata ajaks, kahjustab põhiseadusevastaselt hüpoteegipidaja omandipõhiõigust.

Hetkel on kinnisasi hageja ja BL õigusvastases ja ebaseaduslikus valduses ja kasutuses ning

kinnisasjaga seotud õigusviljad ning üüri- ja rendimakseid omandavad õigusvastaselt hageja ja

BL. Seda tuleb lugeda oluliseks hüpoteegipidaja AÕS § 343 lg-s 1, §-s 344 ning täitemenetluse

seadustiku (TMS) §-s 139 sätestatud õiguste rikkumiseks.

45. Hageja ei ole vaidlustanud kolmanda isiku tunnustatud nõuet kostja pankrotimenetluses ega

esitatud hagiavaldust või muud nõuet hüpoteekide kustutamiseks. ÄS § 281 lg 4 välistab

tagatise andmise keeldu rikkuva tagatiskokkuleppe tühisuse.

Hageja vastuapellatsioonkaebus

46. Hageja esitas vastuapellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu otsuse osas,

milles kohus jättis lahendamata hageja nõude kohustada kostjat andma nõusolek registriosa

nr 191501 teises jaos kostja kohta tehtud omanikukande kustutamiseks ja hageja omanikuna

sissekandmiseks ning alternatiivselt Vesse tn 12 kinnisasja kostja omandist hageja omandisse

üleandmise asjaõiguslepingu sõlmimiseks. Samuti palub hageja tühistada otsuse osas, millega

kohus jättis lahendamata nõude asendada kostja tahteavaldused kohtuotsusega. Hageja palub

teha asjas uue otsuse, millega antud nõuded rahuldada. Hageja palub jätta menetluskulud kostja

kanda.

47. Maakohus jättis ebaõigesti lahendamata ja rahuldamata hageja nõuded kostja

kohustamiseks AÕS § 65 lg 1 alusel nõusoleku andmiseks kinnistusraamatu kande

parandamiseks ja vastava tahteavalduse asendamiseks TsÜS § 68 lg 5 alusel ning hageja

alternatiivsed nõuded kostja kohustamiseks asjaõiguslepingu sõlmimiseks, nõusoleku

andmiseks omandi hagejale ülekandmiseks ja vastavate tahteavalduste asendamiseks TsÜS

§ 68 lg 5 alusel.

48. Maakohus leidis ebaõigesti, et müügileping ei ole tühine. Hageja nõuded tuleks rahuldada

just müügilepingu tühisuse tõttu, alles alternatiivselt müügilepingu tühistamise või taganemise

tõttu. Müügileping on tühine esiteks seetõttu, et hageja teine juhatuse liige GB ei allkirjastanud

müügilepingut, kuigi kehtis ühine esindusõigus. Teiseks, hageja ja kostja nimel müügilepingu

sõlminud MS oli huvide konfliktis. Kolmandaks, müügileping on heade kommetega vastuolus,

kuna selle eesmärk oli kostja varade vähendamine ja müügilepinguga sooviti soodustada kostja

pankrotimenetluses selle võlausaldajaid. Neljandaks, müügileping on heade kommetega

vastuolus, kuna hageja ja kostja nimel selle sõlminud MS kuritarvitas hageja usaldust.

49. Maakohus ei analüüsinud erinevaid tühisuse aluseid ja leidis, et igal juhul muudab hageja

nõukogu 27.03.2017 otsus müügilepingu kehtivaks. Müügileping on tühine sõltumata nõukogu

otsusest. Nõukogu otsus ei saa eirata põhikirjast tulenevat ühise esindusõiguse nõuet. Nõukogu

ei saa oma otsusega volitada ühte juhatuse liiget aktsiaseltsi esindama, kui aktsionärid on

otsustanud ja põhikirjas on ette nähtud, et aktsiaseltsi saavad esindada üksnes kaks juhatuse

2-17-10074

liiget korraga. Teiseks ei saa nõukogu otsus muuta heade kommetega vastuolus olevat tehingut

kehtivaks.

50. Vaidlusalune 27.03.2017 nõukogu otsus on tühine. Vaidlusalust nõukogu otsust ei võetud

ühelgi viisil vastu (ÄS § 322 lg 7). Nõukogu otsust ei võetud vastu koosolekul, seda ei võetud

vastu ühehäälselt ega hääletamise teel ilma koosolekut kokku kutsumata.

50.1. Nõukogu otsust ei võetud vastu ühehäälselt, kuna OB ei ole vaidlusalusele nõukogu

otsusele poolthäält andnud. Põhjendamatu on maakohtu seisukoht, mille kohaselt hageja

nõukogul puudusid vastuväited vaidlusalusele müügilepingule või on tõendamata, et hageja

nõukogu ei kiitnud tehingut heaks. OBi kinnitusest nähtub ühemõtteliselt, et OB ei ole andnud

nõusolekut vaidlusaluse müügilepingu sõlmimiseks ja OBi kinnituste ja ütlustega on tõendatud,

et ta ei kiitnud hageja nõukogu otsust heaks.

50.2. Nõukogu otsust ei võetud vastu ka ilma koosolekuta hääletamise teel. Seaduse kohaselt

võib nõukogu vastu võtta otsuseid nõukogu koosolekut kokku kutsumata, kui põhikirjaga ei ole

ette nähtud teisiti ja kui see on ette nähtud nõukogu töökorras või sellega on nõus kõik nõukogu

liikmed (ÄS § 323 lg 1). Antud juhul ei saanud nõukogu antud viisil otsust vastu võtta, kuna

puudus töökord ja kõik nõukogu liikmed ei olnud sellise korraga nõus. Nõukogus ei

eksisteerinud töökorda, mille alusel võtta otsuseid vastu ilma koosolekuta hääletamise teel.

50.3. Samuti ei võetud otsust vastu ilma koosolekuta hääletamise teel, kuna ükski sellise

vastuvõtmise korra tingimus ei olnud täidetud. Esiteks, hageja nõukogu esimees OB ei

valmistanud ette nõukogu otsuse eelnõud, mida võib ette valmistada üksnes nõukogu esimees

või viimase asetäitja (ÄS § 323 lg 2). Teiseks, hageja nõukogu esimees OB ei määranud otsuse

päevakorda. Kolmandaks, hageja nõukogu esimees OB ei saatnud otsuseprojekti teistele

nõukogu liikmetele hääletamiseks (ÄS § 323 lg 2). Neljandaks, hageja nõukogu esimees OB ei

saatnud eelnõud teistele nõukogu liikmetele hääletamiseks ette teatamisega (ÄS § 323 lg 6).

Viiendaks, hageja nõukogu esimees OB ei määranud teistele nõukogu liikmetele vastamiseks

mõistlikku tähtaega (ÄS § 323 lg 2). Kuuendaks, puudus ka hääletusprotokoll, mille oleks

pidanud allkirjastama hageja nõukogu esimees OB (ÄS § 323 lg 4).

50.4. Samuti ei olnud hageja nõukogu liikmed nõus otsust vastu võtma ilma koosolekuta

hääletamise teel. Juhatuse liikme MSi enda korraldatud dokumendile allkirjade kogumise fakt

ei kvalifitseeru nõukogu otsuse vastuvõtmiseks ilma koosolekuta hääletamise teel.

50.5. OB ei osalenud ega saanud osaleda 27.03.2017 ilma koosolekuta hääletamisel. Ilma

koosolekuta hääletamist ei saanud toimuda (eeldused täitmata) ja sellist hääletamist ei toimunud

ka sisuliselt (eeldused täitmata), mistõttu puudus koosolek, kus OB oleks saanud anda oma

vastuhääle.

51. Alternatiivselt on vaidlusalune otsus vastu võtmata. Vaidlusaluse otsuse tegemise ajaks ehk

27.03.2017 olid lõppenud UK volitused. Kuna UK oli hageja nõukogust 26.12.2016 tagasi

astunud, ei saanud hageja nõukogu, kuhu kuulusid ainult OB ja HS, 27.03.2017 nõukogu otsust

vastu võtta. Seadus ei võimalda nõukogu otsuseid vastu võtta alla seaduses ette nähtud

minimaalse arvu nõukogu liikmeteta (ÄS § 318 lg 1). Kuna hageja nõukogus oli alla 3 liikme,

ei olnud nõukogu otsustusvõimeline.

52. Maakohus ei hinnanud müügilepingust taganemist. Hageja taganes müügilepingust

29.06.2017 avaldusega, kuna ostusumma oli jäetud tasumata. Ringkonnakohus saab hinnata

müügilepingust taganemist, kui müügileping peaks olema kehtiv.

2-17-10074

Vastustajate seisukohad

53. Hageja vaidleb kostja ja kolmanda isiku apellatsioonkaebustele vastu, palub jätta need

rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda.

53.1. Kolmas isik on asunud väärale seisukohale, et ÄS § 281 lg 3 ja lg 4 välistavad tagatise

andmise keeldu rikkuva tagatiskokkuleppe tühisuse või tühistamise. Kui tagatise saaja teab, et

temale antav tagatis rikub ÄS § 281 lg-t 3, siis ei saa selline tagatiskokkulepe jääda kehtima.

Pandipidajal ei saa olla pandi realiseerimise õigust olukorras, kus ta on ise teadlikult rikkunud

seadust.

53.2. Kolmanda isiku väitel ei saa hageja enam kinnisasjale seatud hüpoteeke vaidlustada, kuna

tema hüpoteekidega tagatud nõuded on kostja pankrotimenetluses tunnustatud. Hageja leiab, et

kinnisasja pankrotivarast välistamise korral ei rakendu pankrotivara reguleerivad sätted, kuna

sellisel juhul ei kuulu pandiõigus enam pankrotivarasse – sellisel juhul saab võlgnikule

mittekuuluvale kinnisasjale seatud hüpoteeke vaidlustada pankrotimenetluse väliselt. Samuti ei

välista hüpoteekide vaidlustamist see, et hageja on enne kinnisasja omandi tagasisaamist

esitanud ÄS § 281 lg 4 alusel kahju hüvitamise nõude.

53.3. Kolmanda isiku väitel tõendab 27.03.2017 nõukogu otsus, et hageja kui esindatav oli

teadlik tühistamise aluseks olevatest asjaoludest ja sellest hoolimata andis nõusoleku

müügilepingu sõlmimiseks. Nõukogu ei teadnud ega pidanudki teadma, et kostjal on väidetav

nõue 373 702,59 eurot hageja vastu ja et kinnisasja müümisel kaotab hageja võimaluse antud

nõue tasaarvestada.

53.4. Hageja hinnangul tuleks ÄS § 322 lg-t 11 tõlgendada lähtuvalt Saksa õigusest – nõukogu

ei saa otsuseid vastu võtta siis, kui selle liikmete arv on langenud alla kolme. Vastasel juhul ei

ole täidetud nõukogu kollektiivne eesmärk ja kõrvale oleks võimalik hiilida nõudest, mille

kohaselt peab nõukogus olema vähemalt kolm liiget (ÄS § 318 lg 1).

54. Kostja vaidleb hageja vastuapellatsioonkaebusele vastu, palub jätta see rahuldamata ja

menetluskulud hageja kanda.

54.1. 29.03.2017 tehing ei ole tühine. Kinnistu müügitehingu tegemise ja tingimused on

kooskõlastanud hageja nõukogu. Nõukogu kolmanda liikme ja esimehe OBi volitused olid

27.03.2017 nõukogu otsuse allkirjastamise ajaks lõppenud. Seega oli nõukogu otsuse

allkirjastamise ajaks saabunud olukord, kus hageja nõukogus oli vähem liikmeid, kui

põhikirjaga ette nähtud. Samas sätestab ÄS § 322 lg 11, et olukord, kus nõukokku kuulub vähem

liikmeid, kui põhikirjaga on ette nähtud, ei mõjuta nõukogu otsuse kehtivust.

54.2. Kinnistu müügilepingu võis ja sai allkirjastada juhatuse liige MS ainuisikuliselt, kuna

27.03.2017 nõukogu otsusega kutsuti juhatusest tagasi teine juhatuse liige GB. Perioodil

28.12.2015 kuni 18.07.2018 kehtinud hageja põhikirja p 4.3.1. järgi koosnes hageja juhatus

ühest kuni viiest liikmest. Seega sai hageja tegutseda ühe juhatuse liikme kaudu, kellel olid

kinnistu müümiseks kõik vajaminevad volitused (sh nõukogu otsus).

54.3. Heade kommetega vastuolus olevast otsusest on võimalik rääkida siis, kui see seondub

otsuse sisuga. Kui see seondub otsuse vastuvõtmise korraga, ei ole nimetatud asjaolu otsuse

tühisuse aluseks. Kinnistu omand anti üle tütaräriühingult emaäriühingule, st tegemist oli

kontsernisisese tehinguga. Tehingu eesmärk oli tagada hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamine

ilma, et sellega kahjustataks teisi kostja võlausaldajaid ehk saavutada olukord, kus

2-17-10074

pankrotivõlgniku tütaräriühing ehk võlgnikuga seotud isik ei konkureeriks teiste kostja

võlausaldajatega. Tehingu sellist eesmärki ei saa pidada heade kommetega vastuolus olevaks.

54.4. Kinnistu müügitehing ei saanud olla hageja huvide vastane. Kinnistu hüpoteekidega

koormatuse tõttu on kinnistu hageja jaoks n-ö nullväärtusega.

55. Kolmas isik vaidleb hageja vastuapellatsioonkaebusele vastu, palub jätta see rahuldamata

ja menetluskulud hageja kanda. Vaidlusalune tehing ei ole tühine. Hageja ei ole maakohtu

menetluses kohtu ette toonud ega tõendanud asjaolusid, millest nähtuks, et hageja nõukogu ei

nõustunud vaidlusaluse tehingu tegemisega. 27.03.2017 nõukogu otsust ei muuda tühiseks ega

kehtetuks asjaolu, et nõukogu otsust ei ole allkirjastanud OB. 27.03.2017 nõukogu otsuse

tegemise ajal ei olnud OB enam hageja nõukogu liige ega omanud volitusi nõukogu liikmena

hääletamiseks. Asjaolu, et 27.03.2017 oli hageja nõukogus üksnes kaks liiget, ei muuda

nõukogu otsust tühiseks ega kehtetuks (ÄS § 322 lg 11). Isegi, kui lugeda OB hageja nõukogu

liikmeks, osales ta isiklikult kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis elektrooniliste

sidevahendite vahendusel (s.o elektronkirjade vahetamise teel) 27.03.2017 nõukogu otsuse

vastuvõtmisel, kuid ta hääletas otsuse vastu. Müügilepingu sõlmimisel ei olnud juhatuse

liikmetel enam ühist esindusõigust. Hageja teine juhatuse liige oli 27.03.2017 nõukogu

otsusega tagasi kutsutud.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

56. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb osaliselt tühistada, samuti tuleb muuta ja

täiendada maakohtu otsuse põhjendusi (TsMS § 657 lg 1 p 2, p 2¹). Ringkonnakohus rahuldab

hageja vastuapellatsioonkaebuse, kuna maakohus ei lahendanud kõiki hageja taotlusi.

Ringkonnakohus tühistab selles osas maakohtu otsuse ning teeb ise uue otsuse, millega

rahuldab hageja nõude kohustada kostjat kinnistusraamatu kannete tegemiseks nõusoleku

andmiseks. Kostja ja kolmanda isiku apellatsioonkaebused jäävad rahuldamata. Maakohtu

otsuse resolutsioon jääb muus osas muutmata, kuid ringkonnakohus muudab ja täiendab

maakohtu otsuse põhjendusi. Samuti parandab ringkonnakohus maakohtu otsuse resolutsioonis

hageja nime (AS K-MOST), kuna maakohus on viidanud resolutsioonis hageja varasemale

nimele AS BAUMOST (TsMS § 447 lg 2). Ringkonnakohus jagab apellatsiooniastmes kantud

menetluskulud.

Kuna ringkonnakohus muudab maakohtu otsuse resolutsiooni, esitab ringkonnakohus otsuse

kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse (TsMS § 654 lg 2 p 2²).

57. Vastavalt TsMS § 651 lg-le 1 kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme

kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud.

Käesoleval juhul on kostja ja kolmas isik vaidlustanud maakohtu 25.08.2023 otsuse osas, milles

hagi rahuldati, samuti menetluskulude jaotuse. Hageja vaidlustas maakohtu otsuse osas, milles

osa tema taotlusi jäeti lahendamata. Seega kontrollib ringkonnakohus maakohtu otsust kogu

ulatuses.

58. Ringkonnakohus täpsustab esmalt, mis on käesoleval juhul vaidluse all. Hageja taotles oma

hagiavalduses, et Vesse tn 12, Tallinn kinnisasi (registriosa nr 191501) välistataks kostja

pankrotivarast ja kostjat kohustataks tagastama kinnistu ja selle valdus hagejale. Maakohus on

tuvastanud ning ringkonnakohtus ei ole vaidlustatud, et Vesse tn 12, Tallinn kinnistu kuulus

hagejale ning et 29.03.2017 sõlmisid hageja ja kostja kinnistu müügilepingu ja

asjaõiguslepingu, millega kostja kohustus tasuma hagejale Vesse tn 12, Tallinn asuva kinnisasja

eest 100 000 eurot (I kd, tl 7–12). Ringkonnakohtus on vaidluse all, kas hagejal on

2-17-10074

õiguskaitsevajadus sellise hagi esitamiseks ning kui on, siis kas hagejal on õigus nõuda Vesse

tn 12, Tallinn kinnisasja pankrotivarast välistamist põhjusel, et 29.03.2017 tehing on tühine,

tühistatud või sellest on kehtivalt taganetud.

59. Ringkonnakohus käsitleb esmalt hageja õiguskaitsevajadust (I), seejärel hindab 29.03.2017

tehingu kehtivust, sh 27.03.2017 hageja nõukogu otsuse kehtivust (II) ning lahendab seejärel

need

hageja

taotlused,

mille

maakohus

jättis lahendamata (III).

Viimasena

jagab

ringkonnakohus menetluskulud (IV).

I Hageja õiguskaitsevajadus

60. Kostja ja kolmas isik paluvad jätta hagi läbi vaatamata, kuna hagejal ei ole

õiguskaitsevajadust (TsMS § 423 lg 2 p 2). Kostja ja kolmas isik tuginevad sellele, et Vesse

tn 12, Tallinn kinnistul puudus 29.03.2017 tehingu tegemise ajal turuväärtus ning isegi

100 000 eurot oli selle eest palju makstud. Kinnistut koormavad hüpoteegid tagavad nõudeid,

mis on tunduvalt suuremad kui kinnistu turuväärtus. Kostja ja kolmas isik viitavad sellele, et

kuna asjaomane kinnistu on senini koormatud hüpoteekidega kolmanda isiku kasuks, kes on

omandanud ka kostja pankrotimenetluses nõude ja see on tunnustatud, siis ei saanud 29.03.2017

tehing hagejat kahjustada. Kostja ja kolmas isik heidavad ette, et maakohus ei hinnanud kinnistu

turuväärtust tõendavaid dokumente ega teinud kindlaks, milline oli kinnistu turuväärtus koos

seda koormavate hüpoteekidega. Kuna kinnistu oleks hagejale väärtusetu, siis puudub hagejal

üldse hagi esitamiseks seadusega kaitstud õiguskaitsevajadus. Kolmas isik viitab lahenditele,

kus eelkõige pankrotimenetluses tagasivõitmise asjades on Riigikohus leidnud, et hagi

esitamiseks võib puududa õigustatud huvi, kui selle alusel ei ole võimalik midagi tagasi saada

või kui tagasisaadav vara on väärtusetu ja selle eest ei saa nõuda hüvitist (RKTKo 15.01.2014,

3-2-1-149-13, p 59; RKTKo 20.12.2016, 3-2-1-74-16, p 15; RKTKm 19.02.2020, 2-19-4765,

p 11.4).

61. Ringkonnakohus ei nõustu kostja ja kolmanda isiku väidetega selle kohta, et hagejal ei ole

õiguskaitsevajadust (TsMS § 423 lg 2 p 2). Hageja oli Vesse tn 12, Tallinn (registriosa

nr 191501) omanik (I kd, tl 13). AÕS § 68 lg 1 kohaselt on omand isiku täielik õiguslik võim

asja üle. Omanikul on õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt

nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. AÕS § 80 lg 1

kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab ning lg 2

järgi on omaniku nõue suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele

ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. VÕS § 1028 lg 1 näeb ette, et kui isik on teiselt isikult

midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt

tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära.

Kehtetu võõrandamislepingu korral, mille täitmiseks tehtud käsutustehing osutub samuti

kehtetuks, saab võõrandaja üleantu (valduse) tagastamist nõuda nii AÕS § 80 kui VÕS § 1028

alusel (RKTKo 20.12.2005, 3-2-1-136-05, p 22; vt ka AÕS I. Komm, § 80, p 3.7.2).

62. Hageja on esitanud omandi kaitse hagi, nõudes kinnisasja välistamist kostja pankrotivarast

ning kinnisasja omandi ja valduse tagastamist, kuna pankrotivarasse ei kuulu esemed, mis

kuuluvad kolmandale isikule, ning kui kolmandal isikul on nõue talle kuuluva eseme

väljaandmiseks, peab haldur eseme tagastama (PankrS § 123 lg 1, VÕS § 1028, AÕS § 80 ning

AÕS § 65 ja TsÜS § 68 lg 5). Kui leiab tuvastamist, et kinnisasi kuulub jätkuvalt hagejale, kuna

29.03.2017 tehing on tühine või see on kehtivalt tühistatud, on hagejal õigus nõuda, et kostja

tagastaks talle kinnisasja ja annaks üle selle valduse. Ringkonnakohus leiab, et kolmanda isiku

viidatud Riigikohtu lahendid ei ole käesolevas asjas relevantsed, kuna puudutavad

pankrotimenetluses tagasivõitmise eeldusi. Käesoleval juhul on hagejast omanik (kes ei ole

2-17-10074

pankrotis) esitanud hagi talle väidetavalt kuuluva vara pankrotivarast välistamiseks ja

tagastamiseks.

63. Eeltoodust tulenevalt ei pea ringkonnakohus käesolevas asjas oluliseks ka seda, milline on

vaidlusaluse kinnistu väärtus tulenevalt sellest, et sellele on seatud kolmanda isiku kasuks

hüpoteegid. Ringkonnakohus leiab, et maakohus ei pidanud seda tuvastama. Kohus märgib

siiski, et toimikust nähtub, et 2015. a eksperthinnangu kohaselt oli kinnisasja turuväärtus

1 614 000 eurot (I kd, tl 23–31). Hageja ja kostja vahel sõlmitud tehingus lepiti kokku hinnas

100 000 eurot. Seejuures nähtub toimikust selgelt ka asjaolu, et hind 100 000 eurot on määratud

meelevaldselt. Kostja ajutine haldur Veli Kraavi on oma 24.03.2017 e-kirjas MSile, kes esindas

29.03.2017 tehingus nii hagejat kui ka kostjat, märkinud, et kinnistu müüakse koos

hüpoteekidega, mistõttu ei saa hind just suur olla. „Midagi väikest, aga sellist, et notar päris ära

ei solvuks“ (V kd, tl 119 pöördel). Edasi pakub Veli Kraavi välja, et hind võiks olla

100 000 eurot ning selgitab vastuseks MSi küsimusele, et kui raha on maksmata, kas siis

omaniku muudatus ikka vormistatakse, et „kirjutaks näiteks, et tasutakse 5 pangapäeva jooksul.

Selle tulemusena tekib hagejal kostja pankrotimenetluses nõue, millel „ei ole meie seisukohast

mingit sisulist tähtsust“ (V kd, tl 119). Isegi kui kinnistut koormavad hüpoteegid suuremas

summas, kui on kinnistu turuväärtus, tuleb nõustuda hageja väitega, et ta on kaotanud

29.03.2017 tehingu tagajärjel regressinõude kostja vastu, mis tal oleks, kui hüpoteegipidajate

nõuded rahuldataks tema kinnistu arvel. Kui Vesse tn 12, Tallinn kinnistu välistatakse

pankrotivarast, ei oleks enam tegemist pankrotivaraga.

64. Hageja on oma huvi põhistanud ka sellega, et Vesse tn 12, Tallinn kinnisasjal asub hageja

kontor ja tootmishoone, samuti kasutas hageja seda kinnistut pangagarantiide saamiseks. Seega

on kinnisasi hageja äritegevuse jaoks olulise tähtsusega. Lisaks on hageja põhistanud, et tal on

huvi saada omand tagasi ka selleks, et vaidlustada omanikuna kinnistule seatud hüpoteegid.

Ringkonnakohus ei saa käesolevas menetluses anda vastust selle kohta, kas ja kui

perspektiivikas hageja sellekohane nõue oleks, kuid see ei muuda asjaolu, et hagejal on õigus

oma omandi kaitseks kohtusse pöörduda.

65. Ringkonnakohus leiab, et hagiavalduse läbivaatamata jätmiseks puudub alus, kuna hagejal

on õigus oma omandi kaitseks kohtusse pöörduda ning ei saa asuda seisukohale, et hageja ei

vajaks õiguskaitset (TsMS § 423 lg 2 p 2). Seetõttu ei vasta ringkonnakohus kostja ja kolmanda

isiku erinevatele täiendavatele apellatsioonkaebuse väidetele ega hageja vastuväidetele, mis

seonduvad kinnistu väärtusega, kuna sellel aspektil ei ole käesoleva vaidluse lahendamisel

tähtsust.

II 29.03.2017 tehingu kehtivus

66. Hageja taotleb, et kostja pankrotivarast välistataks Vesse tn 12, Tallinn asuv kinnisasi, kuna

29.03.2017 müügi- ja asjaõigusleping, millega kostja kinnistu omandas, on tühine, tühistatud

või alternatiivselt on sellest tehingust taganetud.

67. Kuigi maakohus asus seisukohale, et 29.03.2017 tehing ei ole tühine, vaid kehtivalt

tühistatud (PankrS § 123 lg 1 ja TsÜS § 131 lg 1), peab ringkonnakohus esmalt hindama seda,

kas asjaomane tehing võib olla tühine. Kuigi käesoleval juhul on hageja eelkõige tuginenud

sellele, et tehing on tühine, on Riigikohus korduvalt selgitanud, et kohtul tuleb tehingu tühisuse

aluseid hinnata ka omal algatusel (nt RKTKo 14.06.2023, 2-20-14179, p 13: RKTKo

17.12.2009 3-2-1-137-09, p 12; RKTKo 25.02.2009 3-2-1-122-08, p 19). Ringkonnakohus

selgitas seda ka oma 23.11.2023 määruse p-s 7, samuti ringkonnakohtu 16.04.2024 istungil

(VII kd, tl 58, tl 124 pöördel, ajamärge 00:03:54). Kostjal ja kolmandal isikul oli võimalik oma

2-17-10074

menetlusdokumentides esitada asjaomased seisukohad. Kui ringkonnakohus peab tehingut

tühiseks, siis puudub vajadus hinnata hageja alternatiivseid väiteid selle kohta, et tehing on

tühistatud või et tehingust on taganetud. Seega analüüsib ringkonnakohus esmalt seda, kas

29.03.2017 tehing võib olla tühine.

68. Hageja väitel on 29.03.2017 tehing tühine seetõttu, et selle on sõlminud hageja poolelt vaid

üks juhatuse liige, kuigi hagejat pidid põhikirja järgi esindama juhatuse esimees ja teine

juhatuse liige koos (ÄS § 307 lg 1). Samuti on tehing tühine seetõttu, et selle tegemiseks puudus

nõukogu nõusolek (ÄS § 307 lg 3, § 317 lg 1 p 3, lg 8). Hageja väidab, et 27.03.2017 nõukogu

otsus, millega anti nõusolek Vesse tn 12, Tallinn kinnistu müümiseks ja selle lepingu

allkirjastamiseks üksnes ühe juhatuse liikme (MS) poolt, on tühine tulenevalt ÄS § 322 lg-st 7.

Selle sätte kohaselt on nõukogu otsus tühine, kui nõukogu kokkukutsumisel rikuti seaduse või

põhikirja nõudeid või kui otsus rikub aktsiaseltsi võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi

tõttu kehtestatud seaduse sätet või ei vasta headele kommetele, samuti muul seadusega

ettenähtud juhul.

69. Kuna 29.03.2017 tehingu kehtivus võib sõltuda 27.03.2017 nõukogu otsuste kehtivusest,

tuleb esmalt hinnata 27.03.2017 hageja nõukogu otsuste kehtivust. Selleks tuleb kõigepealt

tuvastada, kes olid kõnealusel ajal hageja nõukogu liikmed, kuna menetlusosalised on selles

osas erinevatel seisukohtadel. Hageja on väitnud, et nõukogu esimeheks oli OB ja liikmeteks

UK ja HS või alternatiivselt, et 27.03.2017 otsuse tegemise ajal ei olnud UK enam nõukogu

liige. Kostja ja kolmas isik väidavad omakorda, et OB ei olnud 27.03.2017 enam hageja

nõukogu liige. Nõukogu otsuse on allkirjastanud vaid UK ja HS.

• Hageja nõukogu koosseis

70. Ringkonnakohus leiab, et toimiku materjalide põhjal on tuvastatav, et 27.03.2017 nõukogu

otsuse tegemise ajal oli hageja nõukogu esimees OB ja liikmed UK ja HS. Kuna maakohus ei

ole hageja nõukogu liikmete volituste küsimust täpsemalt käsitlenud, täiendab ringkonnakohus

järgnevaga maakohtu otsuse põhjendusi. Ringkonnakohus tugineb järgmistele asjas esitatud

tõenditele.

70.1. OB valiti hageja nõukogu liikmeks hageja 13.06.2011 korralisel üldkoosolekul (VI kd,

tl 105–106).

70.2. 19.11.2015 ja 26.11.2015 hageja nõukogu otsuste kohaselt valiti OB nõukogu esimeheks

(II kd, tl 108, 105).

70.3. 28.12.2015 hageja erakorralisel üldkoosolekul kutsuti tagasi kaks hageja nõukogu liiget

(AR ja NS) ja valiti hageja uuteks nõukogu liikmeteks UK ja HS, kelle volitused algasid

koosoleku otsuse kuupäevast ja pidid kestma 5 aastat (II kd, tl 95 – 97).

70.4. 25.06.2016 aktsionäride üldkoosolekul otsustati OBi kui nõukogu liikme volituste

pikendamine kuni „nõukogu töö tähtaja aegumiseni“ (VI kd, tl 99-101). 28.12.2015 vastu

võetud hageja põhikirja p 4.2.2 kohaselt valitakse nõukogu liikmed viieks aastaks (VI kd,

tl 102 pöördel).

70.5. 28.06.2017 toimunud hageja üldkoosolekul otsustati kutsuda tagasi hageja nõukogu

liikmed OB, HS ja UK (II kd, tl 138 – 140 pöördel). 29.06.2017 esitas hageja juhatuse liige BL

asjaomase avalduse Tartu Maakohtu registriosakonnale (II kd, tl 135). E-äriregistri

2-17-10074

teabesüsteemist nähtub, et OBi, HS ja UK volitused hageja nõukogu liikmena lõppesid

28.06.2017 (I kd, tl 110 pöördel).

11.07.2017 toimunud hageja üldkoosolekul kinnitati, et aktsionäride 28.06.2017 üldkoosoleku

otsuse alusel on alates 28.06.2017 lõppenud kõigi enne 28.06.2017 valitud või määratud hageja

nõukogu liikmete volitused, sh OBi, HS ja UK volitused (II kd, tl 116–118).

71. Ringkonnakohus ei nõustu kostja väitega, et 2011. aastal nõukogusse valitud OBi volitused

kehtisid vaid kuni 10.06.2016 (s.o viis aastat). Hageja on selgitanud ja tõendanud, et 25.06.2016

aktsionäride üldkoosolekul otsustati OBi nõukogu liikme volituste pikendamine vastavalt

põhikirjale viieks aastaks ehk kuni 25.06.2021 (VI kd, tl 99–103). Kuigi kõnealuse aktsionäride

üldkoosoleku protokoll ei ole notariaalselt tõestatud, ei olnud OBi volituste pikendamiseks see

vajalik. ÄS § 304 lg 7 näeb ette vorminõude aktsionäride üldkoosoleku protokollile, kui

üldkoosoleku otsus on nõukogu liikme valimise või tagasikutsumise aluseks. Õiguskirjanduses

on selgitatud, et nõukogu liikme ametiaja pikendamise kohta tehtav otsus peab olema vähemalt

lihtkirjalikus vormis, kuid sellele ei kohaldata erinevalt nõukogu liikme valimisest või

tagasikutsumisest notariaalse tõestamise vorminõuet (K. Saare jt. Ühinguõigus. I. 2015, lk 363,

märkus 1822). Hageja aktsionäride 25.06.2016 üldkoosoleku otsus OBi volituste pikendamise

kohta oli seega kehtiv. Ka hageja pidas seda kehtivaks, kuna hageja aktsionäride 21.12.2016

erakorralisel üldkoosolekul püüti hagejat nõukogust tagasi kutsuda (VI kd, tl 147, 148). Kuna

asjaomase koosoleku otsused ei olnud notariaalselt tõestatud (nõukogu liikme tagasikutsumine

peab olema vormistatud notariaalses vormis, ÄS § 304 lg 7), ei olnud tagasikutsumine aga

kehtiv.

Ringkonnakohus lisab, et kui 21.12.2016 koosoleku lihtkirjalikud otsused nõukogu liikmete

tagasikutsumise ja uute valimise kohta oleksid kehtivad, siis oleksid tagasi kutsutud olnud ka

nõukogu liikmed HS ja UK ning 29.03.2017 tehingu tegemisel hageja juhatuse liikmena

tegutsenud MS (ning lisaks GB ja PP) oleks saanud hageja nõukogu liikmeks (VI kd, tl 147 ja

pöördel). Ka kostja ise ei ole midagi sellist väitnud.

72. Asjaolu, et hageja pidas OBi nõukogu liikmeks ja esimeheks kinnitab ka vaidlusalune

27.03.2017 hageja nõukogu otsus, milles OB on kajastatud nõukogu esimehena (nt II kd,

tl 172). Samuti toetab seda kostja enda väide, et kõnealuse otsuse saatis MS ka OBle (MSile ja

kostja ajutisele haldurile Veli Kraavile oli nimetatud otsuse omakorda ette valmistanud

vandeadvokaat Paul Keres) (V kd, tl 102). Ringkonnakohus leiab, et kostja väide, et OB vastas

MSi e-kirjale omapoolse avaldusega, et tal ei tohiks olla õiguslikku alust nõukogu otsusele alla

kirjutamiseks, ei muuda asjaolu, et OB oli hageja nõukogu liige ja esimees (V kd, tl 102).

Esiteks ei ole näha, kas, kellele ja millal kostja viidatud tekst on saadetud, teiseks on fakt, et

OB on hageja nõukogust tagasi kutsutud alles 28.06.2017. OB on küll ühelt poolt väitnud, et ta

ei pidanud ennast nõukogu liikmeks, ent teisalt nähtub esitatud tõenditest, et ta sai aru, et ta on

jätkuvalt nõukogu liige, sest miks muidu oleks ta esitanud nõukogust tagasiastumise avalduse

30.03.2017 (V kd, tl 110, ajamärge 00:23:44).

73. Kohus lisab, et tunnistajate ütlustest nähtub, et nõukogu liige UK andis samuti ütlusi selle

kohta, et ta palus ennast juba 2016. a lõpus toimunud aktsionäride koosolekul tagasi kutsuda

(V kd, tl 110 pöördel, ajamärge 00:56:50). Nõukogu liige HS väitis samuti, et ta palus end

vabastada nõukogu liikmeks olekust juba 2016 (V kd, tl 111, ajamärge 01:24:58). Kui lähtuda

kostja loogikast, et OB ei olnud enam nõukogus, kuna ta ei pidanud end ise enam nõukogus

olevaks, siis kuna ükski nõukogu liige ei soovinud 2017. aastal enam nõukogus olla, ei olekski

hagejal 27.03.2017 seisuga nõukogu olnud. Asjaolu, et nõukogu liikmed soovisid, et nad tagasi

2-17-10074

kutsutaks, ei muuda fakti, et 27.03.2017 olid nad kõik jätkuvalt hageja nõukogu liikmed (vt ka

äriregistri teabesüsteemi andmed, I kd, tl 110 pöördel).

• Hageja nõukogu 27.03.2017 otsused

74. Seega oli hagejal 27.03.2017 seisuga kolm nõukogu liiget – OB (nõukogu esimees), HS ja

UK – ning ringkonnakohus peab hindama, kas nõukogu 27.03.2017 otsused (mille on

allkirjastanud vaid HS ja UK) kehtivad. Kuna maakohus ei ole hageja nõukogu otsuste kehtivust

täpsemalt käsitlenud, täiendab ringkonnakohus järgnevaga maakohtu otsuse põhjendusi. Osas,

milles maakohus märkis, et ei ole tõendatud, et hageja nõukogu ei kiitnud 29.03.2017 tehingut

heaks, asendab ringkonnakohus otsuse põhjendused järgnevalt oma põhjendustega.

75. TsÜS § 67 lg 2 kolmanda lause tähenduses on nõukogu otsus mitmepoolne tehing. ÄS järgi

on nõukogu otsuseid võimalik teha kolmel viisil: nõukogu koosolekul (ÄS §-d 321–322);

kirjaliku ühehäälse otsusena (ÄS § 323 lg 6) või koosolekut kokku kutsumata, korraldades

hääletamise kirjalikus vormis, põhikirjas või nõukogu töökorras ettenähtud juhtudel ka mõnes

muus vormis, välja arvatud suulises vormis (ÄS § 323 lg-d 1–5). Käesolevas asjas on tuvastatud

ning pooled ei vaidle selle üle, et 27.03.2017 otsuseid ei võetud vastu nõukogu koosolekul ega

kirjaliku ühehäälse otsusena. Vaidlus on selle üle, kas otsused võeti vastu ÄS § 323 lg-tes 1–5

ette nähtud viisil. Hageja leiab, et seda ei tehtud, mistõttu on nõukogu otsus ÄS § 322 lg 7 järgi

tühine.

76. ÄS § 323 lg 1 kohaselt on nõukogul õigus võtta otsuseid vastu nõukogu koosolekut kokku

kutsumata, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti ja kui see on ette nähtud nõukogu töökorras

või sellega on nõus kõik nõukogu liikmed. Õiguskirjanduses on selgitatud, et otsuse

vastuvõtmine koosolekut kokku kutsumata on lubatud üksnes kahel juhul. Esiteks siis, kui seda

ei välista põhikiri ning sellisel viisil otsuse tegemisega on nõus kõik nõukogu liikmed. Nõukogu

liikmed peavad olema nõusolekut väljendanud ühehäälselt. Selleks piisab, kui kasvõi ühel

korral on kogu koosseis võtnud ühehäälselt vastu otsuse, mille kohaselt liikmed nõustuvad

edaspidi otsuste vastuvõtmisega koosolekut kokku kutsumata. Teiseks saab otsuse vastu võtta

koosolekut kokku kutsumata siis, kui seda ei välista põhikiri ning sellisel viisil otsuse tegemine

on ette nähtud nõukogu töökorras. Kui need eeldused täidetud ei ole, siis on nõukogu otsused

ÄS § 322 lg 7 kohaselt tühised, kuna nõukogu kokkukutsumisel on rikutud seaduse nõudeid

(Ühinguõigus I, lk-d 379, 380, märkused 1914–1917).

77. Käesoleval juhul ei ole menetlusosalised väitnud ega tõendanud, et hageja nõukogul oleks

olnud töökord, milles oleks ette nähtud otsuste vastuvõtmine koosolekut kokku kutsumata.

Seega sai nõukogu otsuseid koosolekut kokku kutsumata vastu võtta vaid siis, kui sellega olid

nõus kõik nõukogu liikmed. Käesoleval juhul väidab hageja, et sellisel viisil otsuste

vastuvõtmises ei olnud nõukogu liikmed kokku leppinud. Kostja väidab vastupidist, kuid ei ole

seda tõendanud. Harju Maakohtu 18.04.2023 istungil andsid hageja nõukogu liikmed ütlusi

(V kd, tl 109–112). Istungiprotollist nähtub, et nõukogu liige UK ei mäletanud, kas ka muudel

kordadel on kasutatud ilma koosolekuta otsustamist (ajamärge 00:56:50) ning HSle ei

meenunud, et peale selle otsuse oleks teisi otsuseid vastu võetud koosolekut pidamata

(ajamärge 01:24:58). Nõukogu liige OB selgitas, et kui toimus nõukogu otsuste vastuvõtmine

erandkorras, ilma koosolekut kokku kutsumata, siis need allkirjastasid kõik nõukogu liikmed

(ajamärge 00:23:44). Viimati nimetatut saab pidada otsuste vastuvõtmiseks kirjaliku ühehäälse

otsusena (ÄS § 323 lg 6). Seega on nõukogu liikmete ütlustega tõendatud, et neil ei olnud tava

võtta otsuseid vastu koosolekut kokku kutsumata ning sellist kokkulepet ei ole tõendatud ka

27.03.2017 koosoleku puhul.

2-17-10074

78. Ringkonnakohus leiab, et eelnevast tulenevalt ei olnud hageja nõukogul võimalik võtta

27.03.2017 otsuseid vastu ÄS § 323 lg-tes 1–5 ette nähtud korras, kuna sellist otsuste

vastuvõtmise korda ei olnud ette nähtud ning ka konkreetse otsuse tegemisel ei lepitud kokku,

et kõik nõukogu liikmed on nõus otsuse vastuvõtmisega sellisel moel (ÄS § 323 lg 1). Seega

on juba sel põhjusel 27.03.2017 nõukogu otsused ÄS § 322 lg 7 alusel tühised. Tühisust

kinnitab asjaolu, et järgitud ei ole ka ühtegi ÄS § 323 lg-tes 2–5 ette nähtud tingimust.

79. ÄS § 323 lg 2 järgi saadab nõukogu esimees otsuse eelnõu kõigile nõukogu liikmetele ja

määrab tähtaja, mille jooksul nõukogu liige peab esitama selle kohta oma seisukoha. Nõukogu

liikme seisukoht peab olema antud kirjalikus vormis, kui põhikirjas või nõukogu töökorras ei

ole ette nähtud teisiti. Kui nõukogu liige ei teata nimetatud tähtaja jooksul, kas ta on otsuse

poolt või vastu, loetakse, et ta hääletab otsuse vastu. Neid seaduse nõudeid ei ole hageja

nõukogu 27.03.2017 otsuse vastuvõtmisel järgitud.

Käesoleval juhul on 27.03.2017 otsuse projekti koostanud advokaat Paul Keres, kes on e-

kirjavahetusest nähtuvalt teinud seda hageja ja kostja juhatuse liikme MSi ja kostja ajutise

halduri Veli Kraavi juhiste järgi. Dokumendid on valminud 27.03.2017 pärastlõunal (V kd,

tl 118–120). Nõukogu liikmetele, sh väidetavalt OBile saatis otsuse projekti 27.03.2017 edasi

MS (V kd, tl 102; vt ka tl 111 pöördel). Tõendatud on seega, et nõukogu esimees OB asjaomast

nõukogu otsust nõukogu liikmetele ei saatnud ega seisukoha võtmiseks tähtaega ei andnud. OB

on 16.06.2017 kirjas kinnitanud, et tema sellele nõukogu otsusele oma nõusolekut ei andnud

ega allkirjastanud seda otsust (II kd, tl 31). 18.04.2023 istungil kinnitas OB, et ta ei ole ka hiljem

seda otsust heaks kiitnud. Samuti märkis ta, et teda ei ole kutsutud ühelegi nõukogu

koosolekule, mille päevakorras oleks olnud Vesse tn 12 müük (V kd, tl 110, ajamärge

00:23:44).

80. Kuna nõukogu otsuste vastuvõtmist koosolekut kokku kutsumata ÄS § 323 lg 1 tähenduses

ei olnud kokku lepitud ning nõukogu esimees nõukogu otsuse eelnõu nõukogu liikmetele

seisukohavõtuks ei saatnud, siis ei ole saadud otsust teha ÄS § 323 lg 3 tähendusest, st ei saa

lähtuda sellest, et kuna 27.03.2017 otsusel on kahe nõukogu liikme allkirjad, siis on otsuse poolt

antud üle poole häältest. OBi puuduvat häält ei saa eelnevalt esile toodud asjaoludel lugeda

vastuhääleks. Lisaks ei ole nõukogu esimees koostanud hääletustulemuste kohta koosoleku

protokolli asendavat hääletusprotokolli ega saatnud seda nõukogu liikmetele ja juhatusele (ÄS

§ 323 lg 4, lg 5).

81. Eeltoodust nähtuvalt ei ole hageja nõukogu 27.03.2017 otsus võetud vastu ÄS § 323 lg-tes

1–5 ette nähtud korda järgides, mistõttu on see ÄS § 322 lg 7 kohaselt tühine. Seega ei ole

hageja nõukogu võtnud kehtivalt vastu otsust, millega oleks (i) kutsutud tagasi juhatuse liige

GB; (ii) pikendatud juhatuse liikme MSi volitusi kuni 26.10.2020; otsustatud võõrandada

kostjale Vesse tn 12 Tallinn (registriosa nr 191501) kinnistu hinnaga 100 000 eurot

tingimusega, et kinnistut koormavad hüpoteegid jäävad peale tagamaks neid nõudeid, mis

hüpoteekide seadmisel on kokku lepitud; (iv) volitatud juhatuse liiget MSi allkirjastama

eelnimetatud lepingut (II kd, tl 71–72).

82. Edasi tuleb hinnata, kas 27.03.2017 hageja nõukogu eelnimetatud otsuste tühisus toob kaasa

29.03.2017 tehingu tühisuse.

• 29.03.2017 tehingu tühisus

2-17-10074

83. Hageja tugineb sellele, et 29.03.2017 kinnistu müügi- ja asjaõigusleping on tühine, kuna

hageja nimel sõlmis asjaomase lepingu juhatuse liige MS üksinda, kuigi põhikirja järgi kehtis

ühine esindusõigus ning GBi nõusolek tehinguks puudus (ÄS § 307 lg 1, TsÜS § 129 lg 1).

Samuti on hageja väitel tehing tühine seetõttu, et selleks oli ÄS § 307 lg 3 kohaselt vajalik

nõukogu nõusolek, kuna tegemist oli samaväärse tehinguga kui tehing aktsiaseltsi ja tema

juhatuse liikme vahel. Hageja tugines ka sellele, et igal juhul on tehing heade kommete vastane.

Samuti märkis hageja, et tegemist oli tavapärasest majandustegevusest väljuva kinnisasja

müügitehinguga, mille tegemiseks oli vaja nõukogu nõusolek (ÄS § 317 lg 1 p 3).

84. Ringkonnakohus nõustub hagejaga, et 29.03.2017 tehing on tühine, kuna selle tegemiseks

puudus teise juhatuse liikme nõusolek ning nõukogu nõusolek. Kuna maakohus rahuldas hagi

tuginedes sellele, et hageja on tehingu kehtivalt tühistanud, kuid ringkonnakohus leiab, et tehing

oli algusest peale tühine, asendab ringkonnakohus järgnevalt maakohtu otsuse põhjendused

enda põhjendustega.

85. 29.03.2017 vaidlusaluses lepingus on märgitud, et notar lähtus hageja esindusõiguse

kontrollimisel registriandmetest ning nõukogu liikmete otsusest, millega juhatuse liige GB on

tagasi kutsutud (I kd, tl 7). Ringkonnakohus on juba tuvastanud, et nõukogu asjaomane otsus

sh GBi tagasikutsumise kohta oli tühine. Ringkonnakohus nõustub, et hageja poolt oleks

29.03.2017 tehingu saanud teha ainult kaks juhatuse liiget koos. Hageja alates 28.12.2015

kehtinud põhikirja, mis oli kehtiv ka 29.03.2017, p 4.3.4 kohaselt võis hagejat kõigis

õigustoimingutes esindada juhatuse esimees koos ühe juhatuse liikmega (II kd,

tl 101 pöördel – 103). Tuginedes nõukogu otsusele on Tartu Maakohtu registriosakonnale

esitatud avaldus, mille p-s 2 on palutud kanda äriregistrisse, et hagejat võib esindada MS koos

GBiga (II kd, tl 104). Vastav 02.12.2015 kanne on nähtav e-äriregistri teabesüsteemist ning see

kehtis kuni 11.04.2017 (I kd, tl 110). Põhikirja on esindusõiguse osas kehtivalt muudetud alles

11.07.2017 (II kd, tl 131–132). Seega oli 29.03.2017 tehingu tegemise ajal ka äriregistrist

esinduseõiguse piirang nähtav (ÄS § 307 lg 1) ja tehingu said hageja poolt teha üksnes kaks

juhatuse liiget koos või pidi GB volitama MSi tehingu tegemiseks. Kuna äriregistrisse oli

kantud juhatuse liikmete ühine esindusõigus ning 29.03.2017 tehingu tegemine ilma GBi

volituseta on käsitatav esindusõiguseta tehtud tehinguna (TsÜS § 129), siis on selle tagajärjeks

tühisus. Ei ole tõendatud, et hageja oleks selle tehingu hiljem heaks kiitnud (vt ka

Ühinguõigus I, lk 154, märkus 697, lk 352, märkus 1755).

86. Lisaks oli 29.03.2017 tehingu tegemiseks vaja hageja nõukogu nõusolek. Esiteks oli

nõukogu nõusolek vajalik seetõttu, et müüdi hageja põhitegevuskohaks olev kinnistu (ÄS § 317

lg 1 p 3). Siiski ei too nõusoleku sel põhjusel puudumine kaasa tehingu tühisust. Küll aga on

aktsiaseltsi ja juhatuse liikme vahel tehtud tehing tühine, kui tavapärasest majandustegevusest

väljuva tehinguga ei nõustunud nõukogu (ÄS § 307 lg 3 esimene lause). Käesoleval juhul on

selge, et tegemist ei olnud aktsiaseltsi igapäevases majandustegevuses kauba või teenuse

turuhinna alusel müümisega (ÄS § 307 lg 3 teine lause), kuna maha müüdi hageja peamiseks

tegutsemiskohaks olev kinnistu, mille turuväärtus ilma hüpoteekideta oli 1,6 miljonit eurot. ÄS

§ 317 lg 8 kohaselt otsustab nõukogu juhatuse liikmega tehingute tegemise ja määrab tehingute

tingimused, samuti otsustab õigusvaidluse pidamise juhatuse liikmetega. Tehingu tegemiseks

ja õigusvaidluse pidamiseks määrab nõukogu aktsiaseltsi esindaja.

87. Käesoleval juhul allkirjastas vaidlusaluse 29.03.2017 tehingu nii hageja juhatuse liikmena

kui ka kostja juhatuse liikmena MS. Seega esindas MS kostjat, mitte ei teinud hagejaga ise

tehingut. Riigikohtu väljakujunenud praktika kohaselt kohaldub ÄS § 307 lg 3 ja § 317 lg 8 aga

ka olukorras, kus tehingu teiseks pooleks on juhatuse liikme kontrolli all olev äriühing (vt nt

RKTKo 26.04.2017, 3-2-1-26-17, p 9 ja 10; RKTKo 22.11.2019, 2-17-1725, p 15.1; RKTKo

2-17-10074

18.12.2019, 2-17-10474, p 24). Kõnealused osaühingu regulatsiooni puudutavad lahendid on

asjakohased ka aktsiaseltsi kohta, kuna ÄS § 307 lg 3 ja § 181 lg 3 on identsed. Kuna käesoleval

juhul oli MS kostja asutaja ja 60% osanik (st enamusosanik) läbi talle 100% kuuluva OÜ

Schmidt & Sons, siis oli tegemist tehinguga, mille hageja tegi oma juhatuse liikmega

samaväärset majanduslikku huvi omava isikuga (kostja oli MSi kontrolli all olev isik). Hageja

on välja toonud, et isegi kostja nimes kajastub MSi nimi (Bauschmidt).

Riigikohus on eelviidatud lahendites selgitanud, et osanike nõusolek juhatuse liikmega tehingu

tegemiseks on sätestatud huvide konflikti vältimise eesmärgil, sest juhatuse liikmel võib

tehingut tehes tekkida soov eelistada oma majanduslikke huve, mis on sellises olukorras

potentsiaalseks lepingupartneriks oleva äriühingu majanduslike huvidega suurel määral

sarnased. Ka õiguskirjanduses on kinnitatud, et juhatuse esindusõiguse piirang laieneb nii

tehingu tegemisele isikuga, mis on juhatuse liikme 100%-lise kontrolli all, kui ka muudele

juhtudele, milles juhatuse liikme ja ühinguga tehingut tegeva isiku majanduslikud huvid on

suurel määral sarnased. Olukorras, kus sellise esindusõiguse piirangu isikulise laiendamise

põhjusena on viidatud asjaolule, et selle piirangu (s.t kõrgemalseisva organi nõusoleku

vajalikkuse) eesmärgiks on vältida huvide konflikti, s.t olukorda, kus juhatuse liikmel võib

tehingut tehes tekkida soov eelistada oma majanduslikke huve ühingu omadele, ei ole välistatud

ka tõlgendus, mille kohaselt laieneb esindusõiguse piirang juhtudele, kus juhatuse liige omab

muul viisil kontrolli konkreetse ühingu üle. Huvide konflikti olukorraga on tegemist ka juhul,

kui üks isik omab olulist mõju teises isikus (K. Saare, „Kapitaliühingu juhatuse liikme

esindusõigus“, Juridica 2020/9, lk 736).

88. Eeltoodust tulenevalt on 29.03.2017 Vesse tn 12, Tallinn müügi- ja asjaõigusleping tühine

nii seetõttu, et selle sõlmis ainuesindusõiguseta juhatuse liige üksi kui ka seetõttu, et tehingu

tegemiseks ei olnud hageja nõukogu nõusolekut (ÄS § 307 lg 3, § 317 lg 8). TsÜS § 84 lg 1

esimese lause järgi ei ole tühisel tehingul algusest peale tagajärgi. PankrS § 123 lg 1 esimese

lause järgi ei kuulu pankrotivara hulka esemed, mis kuuluvad kolmandale isikule. Kui

kolmandal isikul on nõue talle kuuluva eseme väljaandmiseks, peab haldur eseme tagastama

(vara välistamine). Seega on käesoleval juhul maakohus lõppastmes õigesti rahuldanud hageja

hagi ning välistanud kostja pankrotivarast Vesse tn 12, Tallinn kinnistu (registriosa nr 191501),

kuigi on ekslikult jätnud tuvastamata tehingu tühisuse.

89. Kuna hagi rahuldamine on asjakohane seetõttu, et 29.03.2017 tehing on tühine, siis puudub

menetlusökonoomia põhimõttest vajadus hinnata apellatsioonkaebused esitanud isikute väiteid,

mis puudutavad tehingu tühistamist ja tehingust taganemist. Tulenevalt 29.03.2017 tehingu

tühisuse tuvastamisest ei käsitle ringkonnakohus muid kostja ja kolmanda isiku

apellatsioonkaebuste väiteid ega vastuväiteid hageja vastuapellatsioonkaebusele, kuna

29.03.2017 tehingu tühisuse tuvastamise järgselt ei saaks need tuua kaasa maakohtu otsuse

tühistamist.

III Hageja maakohtus lahendamata jäänud taotlused

90. Hageja on vaidlustanud maakohtu otsuse osas, milles maakohus ei lahendanud tema

kinnistusraamatu kannetega seotud taotlusi. Hageja on palunud tühistada maakohtu otsuse osas,

milles kohus jättis lahendamata hageja nõude kohustada kostjat andma nõusolek registriosa

nr 191501 II jaos kostja kohta tehtud omanikukande kustutamiseks ja hageja omanikuna

sissekandmiseks. Samuti palus hageja tühistada maakohtu otsuse osas, milles kohus jättis

lahendamata nõude asendada kostja tahteavaldused kohtuotsusega. Hageja palus teha uue

2-17-10074

otsuse, millega asjaomased nõuded rahuldada (PankrS § 123 lg 1, VÕS § 1028/AÕS § 80, AÕS

§ 65 ja TsÜS § 68 lg 5).

91. AÕS § 65 järgi isik, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, võib nõuda ebaõige kande

parandamiseks nõusolekut isikult, kelle õigusi parandamine puudutab. TsÜS § 68 lg 5 kohaselt,

kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või

viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust

andma.

92. Ringkonnakohus nõustub, et maakohtu otsus tuleb osaliselt tühistada, kuna olukorras, kus

ringkonnakohus jätab jõusse maakohtu otsuse, millega hageja hagi rahuldati, tuleb rahuldada

ka hageja kinnistusraamatu kannetega seotud taotlused. Ringkonnakohus teeb selles osas ise

uue otsuse, millega kohustab kostjat andma nõusolek kustutada kinnistusraamatu registriosa

191501 II jao kanne nr 2, mille kohaselt on kinnistu omanikuks OÜ Bauschmidt (registrikood

12243943, pankrotis), ning andma nõusolek uue kande tegemiseks, millega kantakse

kinnistusraamatu registriosa nr 191501 II jakku kinnistu omanikuna AS K-Most (registrikood

10066253) ning lugeda tahteavaldused asendatuks käesoleva kohtuotsusega.

93. Ringkonnakohus jätab käesolevas asjas määratud hagi tagamise abinõud jõusse. Harju

Maakohtu 03.07.2017 määrusega on rahuldatud hagi tagamise taotlus ja määratud hagi

tagamise korras kanda käsutamise keelumärge OÜ-le Bauschmidt (pankrotis, registrikood

12243943) kuuluvale kinnisasjale aadressil Vesse tn 12, Tallinn (registriosa nr 191501)

aktsiaseltsi BAUMOST (registrikood 10066253) kasuks (I kd, tl 49 – 50 pöördel). 30.09.2019

määrusega keelas maakohus OÜ Bauschmidt (pankrotis, registrikood 12243943)

pankrotihalduril Veli Kraavil Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr 191501

(asukoht Vesse tn 12, Tallinn) alla kantud kinnistu osas pankrotimenetluses kinnisasja

võõrandamise korraldamine kuni kohtumenetluse lõpuni käesolevas tsiviilasjas (III kd, tl 20–

21).

TsMS § 445 lg 2 kohaselt, mh kui hagi otsusega rahuldatakse, jätab kohus kohaldatud hagi

tagamise abinõu jõusse kohtulahendi täitmist tagava abinõuna, kui see on lahendi täitmise

tagamiseks ilmselt vajalik ja pool, kelle kasuks otsus tehti, ei taotle abinõu tühistamist.

Ringkonnakohus leiab, et kuivõrd hagi rahuldamine jääb jõusse ning hageja ei ole taotlenud

hagi tagamise abinõude tühistamist, tuleb Harju Maakohtu 03.07.2017 ja 30.09.2019

määrustega seatud hagi tagamise abinõud jätta kohtuotsuse täitmist tagama.

IV Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

94. Maakohus jättis hageja menetluskulud kostja kanda, v.a hageja menetluskulud, mis

tulenesid iseseisva nõudeta kolmanda isiku poolt menetluses esitatud ja rahuldamata jäetud

määruskaebustest, mis jäid kolmanda isiku kanda. Iseseisva nõudeta kolmanda isiku

menetluskulud jättis maakohus tema enda kanda. Kuna ringkonnakohus ei muuda maakohtu

otsust kostja kasuks, siis ei muuda ringkonnakohus maakohtu otsust menetluskulude jaotuse

osas.

95. Kuna kostja apellatsioonkaebus jääb rahuldamata ja hageja vastuapellatsioonkaebus

rahuldatakse, jäävad hageja ja kostja ringkonnakohtus kantud menetluskulud kostja kanda

(TsMS § 171 lg 1).

96. Kolmanda isiku apellatsioonkaebus jääb rahuldamata ning tema menetluskulud jäävad tema

enda kanda (TsMS § 167 lg 2).

2-17-10074

(allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt)

Maris Kuurberg Kairi Piirisild Neve Uudelt