2-20-14464/56 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Gea Lepik (eesistuja), Meeli Kaur ja Villem Lapimaa

Määruse tegemise aeg ja koht

26. aprill 2024, Tallinn

Kohtuasja number

2-20-14464

Kohtuasi

Tallinn,

Pärnu

mnt

korteriühistu

avaldus

Godsent Holdings

OÜ

vastu

võla

ja

viivise

väljamõistmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 16. mai 2022. a määrus

Kaebuse esitaja ja liik

Godsent Holdings OÜ määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja Tallinn, Pärnu mnt 82 korteriühistu (registrikood

80022352), lepinguline esindaja vandeadvokaat Alar

Eiche

Puudutatud isik Godsent Holdings OÜ (registrikood

14227919), lepinguline esindaja vandeadvokaat Katrin

Prükk

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Võtta asja materjalide juurde Tallinn, Pärnu mnt 82 korteriühistu 27. juuni 2022. a

määruskaebuse vastusele lisatud tõendid ja 1. aprilli 2024. a menetlusdokumendi

lisadena 2–6 esitatud tõendid.

2. Jätta asja juurde võtmata Tallinn, Pärnu mnt 82 korteriühistu 18. märtsi 2024. e-

kirjaga esitatud kinnistusraamatu väljavõte Pärnu mnt 82-10 korteriomandi

(registriosa nr 16676201) kohta ning 1. aprilli 2024. a menetlusdokumendi lisana 1

esitatud 2. jaanuari 2023. a notariaalne leping.

3. Jätta rahuldamata Tallinn, Pärnu mnt 82 korteriühistu taotlus kaasata menetlusse

KK.

4. Jätta rahuldamata Tallinn, Pärnu mnt 82 korteriühistu taotlus kohustada Godsent

Holdings OÜ-d või KKt esitama kohtule Pärnu mnt 82-10 korteriomandi 2. jaanuari

2023. a ja 5. mai 2017. a võõrandamistehingu lepingudokumendid.

5. Jätta rahuldamata Godsent Holdings OÜ taotlus määruskaebuse läbivaatamiseks

kohtuistungil.

6. Jätta Harju Maakohtu 16. mai 2022. a määruse resolutsioon muutmata, osaliselt

muutes ja täiendades maakohtu määruse põhjendusi.

7. Jätta Godsent Holdings OÜ määruskaebus rahuldamata.

8. Jätta määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulud Godsent Holdings OÜ

kanda, välja arvatud Tallinn, Pärnu mnt 82 korteriühistul KK menetlusse

2-20-14464

2 (22)

kaasamise ja tõendite kogumise taotluste esitamisega seoses tekkinud kulud, mis

jätta Tallinn, Pärnu mnt 82 korteriühistu enda kanda.

9. Rahuldada Tallinn, Pärnu mnt 82 korteriühistu määruskaebemenetluse

menetluskulude kindlaksmääramise taotlus osaliselt. Mõista Godsent Holdings OÜ-

lt Tallinn, Pärnu mnt 82 korteriühistu kasuks välja määruskaebemenetluse

menetluskulude hüvitis 1611,54 eurot (km-ga). Nimetatud summalt tuleb alates

määruse jõustumisest kuni kohustuse kohase täitmiseni tasuda võlaõigusseaduse §

113 lg 1 teises lauses sätestatud määras viivist.

Edasikaebamise kord

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning

avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb

määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele

esitada ka määruskaebus.

MENETLUSE KÄIK

1. Tallinn, Pärnu mnt 82 korteriühistu (avaldaja, korteriühistu) esitas 2. oktoobril 2020 Harju

Maakohtule avalduse Godsent Holdings OÜ (puudutatud isik) vastu põhivõla 3680,83 euro,

viivise 316,33 euro ja edasiulatuva seadusjärgses määras viivise väljamõistmiseks põhivõlalt

alates 3. oktoobrist 2020 kuni võlgnevuse tasumiseni. Avaldaja palus menetluskulud jätta

puudutatud isiku kanda.

1.1. Avalduse kohaselt kuulub puudutatud isikule korteriomand nr 10 korterelamus aadressiga

Pärnu mnt 82, Tallinn, mille reaalosa on eluruum üldpinnaga 79,7 m² (registriosa nr 16676201),

mis

moodustab

797/77820

mõttelist

osa

kinnistust

(korteriomand).

Korterelamu

majandamiseks on asutatud korteriühistu. Puudutatud isik on korteriühistu liige.

1.2. Puudutatud isik on jätnud perioodil 2018. a august kuni 2020. a september tasumata 25

arve alusel majanduskulud. Puudutatud isiku võlgnevus avaldajale on 3680,83 eurot ja viivis

316,33 eurot.

Majanduskulusid

on

kahte

sorti:

ühed

kehtestatakse

üldkoosolekul

majanduskavaga ja teised on sisse ostetud teenused. Majanduskavades on üksikasjalikult lahti

kirjutatud, millest koosnevad majandamiskulud kuude lõikes ja aasta arvestuses seoses

haldusteenusega,

hooldusteenusega,

remondifondiga

ja

muude

kuludega,

samuti

prognoositavad kulud seoses sisse ostetavate kommunaalteenustega. Majanduskavaga

ettenähtud tariifid rakenduvad pärast korteriühistu otsusega majanduskava kehtestamist, mitte

aasta algusest. Majandamiskulud jaotatakse ühistu liikmete vahel eluruumi ruutmeetrite alusel.

Avaldaja on esitanud ülevaate teenuste ostmise kohta erinevatelt teenusepakkujatelt koos

arvetega. Puudutatud isik ei ole ühelegi arvestusele, majanduskulu tariifile ega majanduskavale

vastu vaielnud. Puudutatud isik ei ole kunagi osalenud ühistu koosolekutel, esitanud

ettepanekuid ega taotlusi ühistu dokumentidega tutvumiseks. Ühtegi üldkoosoleku otsust

puudutatud isik vaidlustanud ei ole.

2. Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu, kuivõrd nõue ja selle suurus ei ole tõendatud.

Puudutatud isik ei võtnud omaks ühtki avalduses nimetatud asjaolu, mistõttu peab avaldaja

tõendama iga oma väidet ja nõuet. Muu hulgas jäid arusaamatuks väidetavate lepingute

sõlmimise aeg ja koht, iga lepingu tähtajad, hinna määramise ja kehtestamise kokkulepped,

arveldamise kord, kõrvalkulude jaotamise kord, kauba või teenuse maht, koosseis ja kvaliteedi

2-20-14464

3 (22)

omadused või muud tunnused, mõõtmise kord, tarnetingimused, vastavus lepingutingimustele,

ülevaatamise, üleandmise-vastuvõtmise ja aktsepteerimise tingimused jmt. Avaldaja on jätnud

tõendamata arvetel olevad kululiigid nagu haldustasu, hooldustasu, remonditasu, vee

soojendamine, vesi- ja kanalisatsioon arvestiga. Viivisenõue ei ole põhjendatud. Puudutatud

isik palus vabastada ta täielikult viivise tasumisest või oluliselt vähendada kohustust, kuna

avaldaja esitas pahatahtlikult kohtusse avalduse eesmärgiga põhjustada vastaspoolele tarbetut

kohtuskäimist. Menetluskulud palus puudutatud isik jätta avaldaja kanda.

Maakohtu määrus ja põhjendused

3. Maakohus rahuldas 16. mai 2022. a määrusega avalduse ja mõistis puudutatud isikult

avaldaja kasuks välja põhivõlgnevuse 3680,83 eurot, viivise 316,33 eurot ja edasiulatuva

seaduses sätestatud määras viivise põhinõudelt, s.o 3680,83 eurolt alates 3. oktoobrist 2020

kuni põhinõude täitmiseni, kuid mitte üle põhivõlgnevuse. Kohus jättis menetluskulud

puudutatud isiku kanda ja mõistis puudutatud isikult avaldaja kasuks välja menetluskulud

6669,20 eurot ning seaduses sätestatud määras viivise hüvitamisele kuuluvatelt

menetluskuludelt (6669,20 eurot) menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest

alates kuni täitmiseni.

3.1. Maakohus selgitas, et korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS) § 34 lg 1 sätestab, et

korteriomandite eset valitsetakse seadusest, korteriühistu põhikirjast, korteriomanike

kokkulepetest ja korteriomanike huvidest lähtudes. KrtS § 34 lg 2 järgi korteriomandite

kaasomandi osa eset valitsevad korteriomanikud korteriühistu kaudu. Vastavalt KrtS § 40 lg-

tele 1 ja 2 teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma

kaasomandi osa suurusele. Lõike 3 kohaselt korteriomanik võib keelduda kandmast kulusid,

millega ta ei ole nõustunud, kui nende kandmise nõudmine temalt oleks vastuolus hea usu

põhimõttega.

3.2. Maakohus tuvastas, et:

• avaldaja on kantud mittetulundusühingute registrisse ja loodud Tallinn, Pärnu mnt 82/88

asuva kinnisvara ühiseks haldamiseks ja säilitamiseks;

• puudutatud isik on korteriomandi aadressil Tallinn, Pärnu mnt 82/88 omanik ja avaldaja

liige;

• avaldaja põhikirja p-de 69 ja 70 kohaselt on puudutatud isik kohustatud kandma

sihtotstarbelisi makseid seoses elamu majandamisega. Igakuised maksed väljastatakse

liikmetele raamatupidaja poolt järgneva kuu 20-daks kuupäevaks ja kuuluvad

tasumisele kümne päeva jooksul.

3.3. Menetlusosalised vaidlevad selle üle, kas puudutatud isik peab tasuma avaldajale

3680,83 eurot, mis koosneb 25 tasumata arvest perioodil 2018. a august kuni 2020. a september.

Arvetel on kululiikideks haldustasu, hooldustasu, kindlustus, küte, lifti hooldus, prügivedu,

remonditasu, vee soojendamine, vesi- ja kanalisatsioon, üldelekter. Kohtuistungil avaldas

puudutatud isik, et probleemsed kululiigid on haldustasu, hooldustasu ja remonditasu.

3.4. Avaldaja on tõendanud kohtule esitatud korteriühistu 21. mai 2018. a kordusüldkoosoleku

protokolliga, et koosolek kinnitas 2018. a majanduskava kulude suuruse ühehäälselt. Lisaks on

tõendatud, et 8. mai 2019. a kordusüldkoosolek kinnitas 2019. a majanduskava kulude suuruse,

jaotuse ning 2018. a majandusaasta aruande ning 30. septembri 2020. a hääletustulemuste

protokolli kohaselt kinnitati 2020. a majanduskava ja 2019. a majandusaasta aruanne. Seega on

tõendatud, et korteriühistu on vastu võtnud 2018. a, 2019. a ja 2020. a majanduskavad, mille

alusel toimub liikmete poolt tasude maksmine korteriühistule kooskõlas KrtS § 40 lg-ga 1.

2-20-14464

4 (22)

3.5. Avaldaja esitas kohtule AS Tallinna Vesi, AS Utilitas Tallinn, AS Eesti Energia,

Tallinna Jäätmete Taastuskasutuskeskus AS, VR Vedu OÜ, Eesti Otis AS igakuised arved koos

selgitustega. Viidatud arvetest nähtub kohustuse ulatus ja tasumise tähtaeg. Puudutatud isik ei

ole neile arvetele konkreetseid vastuväiteid esitanud. Kohtuistungil avaldas puudutatud isik, et

ta eeldab, et need on õiged. Puudutatud isik ei vaidle, et ta on teenuseid saanud. Seega on

avaldaja nõue selles osas põhjendatud.

3.6. Puudutatud isik on vaidlustanud haldustasu, hooldustasu ja remonditasu.

3.6.1. 2018. a-l on kinnitatud haldusteenuse kogukuluks 9293,12 eurot, mis on ruutmeetri kohta

0,09952 eurot, ning vastavalt sellele on arvestatud puudutatud isiku 2018. a haldustasuks 7,93

eurot kuus (79,7 × 0,09952). Hooldustasu kogukuluks on kinnitatud 2018. a-l 13 469,04 eurot,

mis on ruutmeetri kohta 0,14423 eurot, ning vastavalt sellele on arvestatud puudutatud isiku

2018. a hooldustasuks 11,50 eurot kuus (79,7 × 0,14423). Remondifondi kogukuluks on

kinnitatud 45 004 eurot, mis on ruutmeetri kohta 0,48192 eurot, ning vastavalt sellele on

arvestatud puudutatud isiku 2018. a remonditasuks 38,41 eurot kuus (79,7 × 0,48192).

3.6.2. 2019. a-l on need kulud järgmised: haldustasu samas summas, s.o 7,93 eurot; hooldustasu

samas summas, s.o 11,50 eurot; remonditasu samas summas, s.o 38,41 eurot.

3.6.3. 2020. a-l on haldustasu ja hooldustasu muutunud, mistõttu kulud on järgmised:

haldustasu 16,74 eurot (79,7 × 0,21000); hooldustasu 17,53 eurot (79,7 × 0,22000);

remonditasu (summa on jäänud samaks) 38,41 eurot.

3.7. Puudutatud isik esitas kohtule ehitise erakorralise auditi, mis on tellitud kortermaja

ehitustehnilise seisukorra hindamiseks ja mille kohaselt korterelamu on halvas seisus. See, et

korterelamu on halvas seisus, ei anna liikmele alust jätta kohustusi täitmata. Kuna tegemist on

korterelamuga, kus on 98 eluruumi ja 5 äripinda, ning auditi järgi on vaja teha hulgaliselt

avariitöid ja renoveerimine, siis on mõeldamatu, et kõiki vajaminevaid töid on võimalik teha

koheselt ning kogutava remondifondi abil. Vajalikke remonttöid saab teha üksnes rahaliste

vahendite olemasolu korral ning selleks on vaja koguda raha remondifondi või taotleda laenu.

Remondifondi maksete suurendamist ja/või laenu võtmist saab otsustada ühistu üldkoosolek.

3.8. Asjas leidis tõendamist, et puudutatud isik ei ole arveid tasunud. Esitatud vastuväited

seoses korteriühistu juhtimisega ja majandamisega ei anna alust keelduda kohustuse täitmisest.

Puudutatud isiku hinnang avaldaja juhatuse tegevusele on subjektiivne. Korteriühistu liige saab

teostada oma õigusi üldkoosolekul, kus ta saab mh anda hinnangu juhatuse tegevusele ja

kinnitada eelarve. Puudutatud isik ei ole esitanud veenvaid põhjendusi, millest tulenevalt

esineks tal õiguslik alus keelduda avaldaja esitatud majandamiskulude arvete tasumisest.

Samuti ei ole puudutatud isik toonud välja eksimusi võlgnevuse arvestamisel. Puudutatud isiku

vastuväiteid nõudele on üldsõnalised. Kohtu arvates on nõue jälgitav ja kontrollitav. Eeltoodust

tulenevalt leidis kohus, et avaldaja nõue on põhjendatud ja tuli VÕS § 108 lg 1 alusel rahuldada.

Puudutatud isikult tuli välja mõista majandamiskulude võlg ajavahemiku august 2018. a kuni

september 2020. a eest 3680,83 eurot.

3.9. Kohus leidis, et ka viivisenõue on põhjendatud ja tuli KrtS § 42 lg 1 järgi rahuldada. Viivise

vähendamiseks alused puudusid. Puudutatud isik on jätnud pikema ajavahemiku vältel oma

kohustused täitmata. Kohtule esitatud viivise arvestus on selge ja jälgitav. Viivisemäär ei ole

ülemäära suur ja tuleneb seadusest. Puudutatud isik, jättes oma kohustused täitmata, oli teadlik,

et avaldajal on õigus kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist. Samuti oli viivise

suurus alati kajastatud esitatud arvetel. Kohus mõistis puudutatud isikult avaldaja kasuks välja

316,33 eurot. Lisaks mõistis kohus kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) §-ga

367 puudutatud isikult avaldaja kasuks välja seaduses sätestatud määras viivise põhinõudelt,

2-20-14464

5 (22)

s.o 3680,83 eurolt alates 3. oktoobrist 2020 kuni põhinõude täitmiseni, kuid mitte üle

põhivõlgnevuse.

3.10. Kohus leidis, et siinses asjas, kus tegemist on võlgnevuse ja viivise nõudega puudutatud

isiku vastu, millise tasumisega on viimane jäänud viivitusse ja põhjustanud sellega avaldaja

pöördumise kohtusse, on asjaolusid arvestades õiglane jätta menetluskulud täielikult

puudutatud isiku kanda. Kohus määras kindlaks avaldaja menetluskulude rahalise suuruse.

Määruskaebus ja menetluse edasine käik

4. Puudutatud isik esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ja teha uus

määrus, millega jätta avaldus läbi vaatamata, alternatiivselt rahuldamata. Kui ringkonnakohus

uut määrust teha ei saa, palub puudutatud isik saata asi uueks lahendamiseks tagasi

maakohtusse. Menetluskulud palub puudutatud isik jätta avaldaja kanda osas, millega avaldus

jäeti rahuldamata.

4.1. Määruskaebuse kohaselt jättis maakohus tähelepanuta puudutatud isiku väited, et avaldaja

esitatud dokumendid võivad olla võltsitud, need on vastuolulised ja puudulikud.

4.1.1. Kõigil makseteatistel, mida avaldaja nimetab arveteks, on märge „Viimati laekunud

04.02.2019 84,17“. Samas osa makseteatisi kannab kuupäevi, mis on varasemad kui

4. veebruar 2019. Seega ei ole makseteatised koostatud dokumentides märgitud kuupäevadel,

vaid hiljem. Kohus sellele tähelepanu ei pööranud.

4.1.2. Avaldaja esitas kohtule 21. mai 2018. a ja 8. mai 2019. a korteriomanike

kordusüldkoosoleku protokollid. Kummastki neist ei nähtu, kes olid need korteriomandi

omanikud, kes koosolekutel väidetavalt otsuseid langetasid. Prokollide päisest nähtuvalt

kajastub see registreerimislehel ja volikirjades, kuid protokollides pole märget, et neil oleks

lisasid. Seega on protokollid selles osas vastuolulised. 21. mai 2018. a ja 8. mai 2019. a

koosolekute registreerimislehti ei ole kohtule esitatud. Mittetulundusühingute seaduse (MTÜS)

§ 21 lg 6 kohaselt on osalejate nimekiri üldkoosoleku protokolli lahutamatu lisa. KrtS § 20 lg

1 kohaselt kohaldatakse seda sätet ka korteriomanike üldkoosolekule. Seega, lisaks võltsituse

kahtlusele on protokollid poolikud ja ei saa seetõttu olla tõendiks. Samuti ei ole nimetatud

koosolekute juhataja ja protokollija avaldaja liikmed ega juhatuse liikmed, vaid PLM Hoolduse

OÜ esindajad. Seega puudub kindlus, et protokollid kajastavad korteriomanike otsuseid.

4.1.3. 21. mai 2018. a korteriomanike kordusüldkoosolekul kinnitati väidetavalt 2018. a

majanduskava ja 8. mai 2019. a koosolekul 2019. a majanduskava. Kummaski protokollis pole

märget, et sellel oleks lisasid (sh märget majanduskava kui lisa kohta). Seega pole võimalik

tuvastada, millised majanduskavad nendel üldkoosolekutel kinnitati.

Avaldaja esitas kinnistu majandamise aasta eelarve 1. jaanuari 2018 kuni 31. detsembri 2018

kohta, mida ta nimetab 2018. a majanduskavaks. Sellel on märge „Kinnitatud 6. juunil 2018. a

Ühistu üldkoosolek“. Seega nähtub dokumendist üheselt, et seda ei kinnitatud 21. mai 2018. a

koosolekul, nagu on ebaõigesti leidnud maakohus. Lisaks on 21. mai 2018. a koosolekul

väidetavalt kinnitatud majanduskava vastuolus koosolekul otsustatuga. Nimelt on protokollis

otsus, et roostetanud parapetid asendatakse uutega (p 4.1). Majanduskavas aga parapettide

asendamist sätestatud pole. See kinnitab, et väidetavalt 21. mail 2018 kinnitatud majanduskava

ei ole see, mis kohtule esitati.

Kinnistu majandamise aasta eelarve projekti 1. jaanuari 2019 kuni 31. detsembri 2019 kohta

nimetab avaldaja 2019. a majanduskavaks. Sellel on märge „Kinnitatud 08 mai 2019. a.“, alla

on kirjutatud „Koosoleku juhataja“ ning käsitsi „JM“ ja allkiri. Millise koosoleku juhatajast

2-20-14464

6 (22)

käib jutt, dokumendist ei nähtu. Puudutatud isiku arvates ei saa selleks olla 8. mai 2019. a

korteriomanike üldkoosolek, kuna selle protokoll on allkirjastatud digitaalselt, eelarve projekt

aga lihtkirjalikult. Isegi kui kohus peaks asuma seisukohale, et mõeldud on 8. mai 2019. a

koosolekut, siis MTÜS § 21 lg 6 kohaselt on igasugused kirjalikud avaldused ja ettepanekud

protokolli lahutamatu lisa. Sellest järeldub, et lisad peavad nagu protokollgi olema allkirjastatud

nii koosoleku juhataja kui ka protokollija poolt. Käesoleval juhul puudub eelarve projektil

koosoleku protokollija allkiri.

4.1.4. Mis puudutab 30. septembri 2020. a hääletustulemuste protokolli, siis sellel puudub

osalejate nimekiri. Erinevalt teistest protokollidest ei ole selles märgitud mitte ühtegi

vastuvõetud otsust. Seega ei vasta protokoll MTÜS § 21 lg-le 6. Sedasi väidetavalt kinnitatud

majanduskavas ei ole viiteid selle kinnitamise kohta üldkoosolekul, samuti pole seda kellegi

poolt allkirjastatud. Sellist paberit ei saa pidada tõendiks.

4.1.5. Seega ei ole tõendatud, et avaldaja üldkoosolek on makseteatistes märgitud haldustasu,

hooldustasu ja remonditasu kinnitanud. Maakohtu vastupidine seisukoht on ebaõige.

4.2. Lisaks puuduvad tõendid haldusteenuse, hooldusteenuse ja remondi tegeliku kulu kohta.

Maakohus on õigesti märkinud, et majanduskava näeb ette üksnes perioodilised ettemaksed.

Riigikohus on asjas nr 3-2-1-53-10 selgitanud, et nõude esitanud korteriühistu peab tõendama

vastavat kulu. Maakohus pole pööranud tähelepanu sellele, et kohtule ei ole esitatud mitte

ühtegi haldustasu, hooldustasu ega remondikulu arvet. Avaldus on puudustega ja tuleb jätta läbi

vaatamata.

4.3. Juhuks kui vaidlusalused üldkoosolekute protokollid kajastavad korteriomanike otsuseid

ning kohtule esitatud 2018. a eelarve, 2019. a eelarve projekt ja 2020. a majanduskava on

käsitatavad üldkoosoleku kinnitatud majanduskavadena, märkis puudutatud isik järgmist.

4.3.1. 21. mai 2018. a protokolli p-st 2 ja 8. mai 2019. a protokolli p-st 1.2 nähtub, et eelmise

aasta remondiplaani ei täidetud täies mahus. Näiteks nägi 2018. a majanduskava ette 80 000

eurot elektrisüsteemi renoveerimisele. Tegelikult tehti 2018. a-l remonttöid 8035,22 euro

ulatuses ning 2019. a majanduskava nägi uuesti ette elektrisüsteemi renoveerimise. Seega jättis

avaldaja 2018. a-l majanduskava osaliselt täitmata. Puudutatud isikul on õigus jätta oma

kohustused täitmata seni, kuni avaldaja ei ole oma kohustusi täitnud.

4.3.2. 2019. a majanduskava nägi ette remondikuludeks 113 062,4 eurot. Avaldaja kulutas

tegelikult rohkem. Remondiraha jäägi prognoos oli 31. detsembri 2019. a seisuga 78 516,7

eurot. Tegelikult oli saldo 46 938,7 eurot. Avaldaja ei ole selgitanud ega tõendanud, kuhu kadus

31 579 eurot. Seega rikkus avaldaja ka 2019. a majanduskava vastavat osa. Puudutatud isikul

on õigus teada, millest tekkis ülekulu. Puudutatud isikul on õigus jätta oma kohustused täitmata

seni, kuni avaldaja ei ole ülekulu selgitanud ja tõendanud.

4.3.3. Lisaks on teostatud remonttööd mittenõuetekohased. Seda tõendavad fotod ning

korteriomanike ja haldusfirma kirjavahetus. Töid ei teinud avaldaja, kuid avaldaja pidi tööde

tellijana seisma hea nende nõuetekohasuse eest või jätma mittenõuetekohase töö eest tasumata.

4.3.4. Kui kohus leidis, et puudutatud isiku tõendid avaldaja kohustuste täitmata jätmise kohta

ei ole piisavad, siis tulnuks kohtul seda puudutatud isikule selgitada.

4.4. Igal juhul on maakohtu lahend ebaõige menetluskulude väljamõistmise osas.

4.4.1. Puudutatud isik keeldus kohustuste täitmisest mh põhjusel, et avaldaja ei esitanud

dokumente, mis võimaldaks makseteatistes toodud summasid kontrollida. Kütte, lifti hoolduse,

2-20-14464

7 (22)

prügiveo, vee soojendamise, vee ja kanalisatsiooni ning üldelektri kohta esitas avaldaja need

kohtumenetluse käigus. Haldustasu, hooldustasu ja remonditasu kohta avaldaja neid ei

esitanudki. Seega ei põhjustanud kohtus käimist puudutatud isik ja kohus pidi menetluskulude

jaotamisel sellega arvestama.

4.4.2. Maakohtu hinnang avaldaja lepingulise esindaja menetluskulude suurusele on ebaõige.

Seda väljendab ainuüksi asjaolu, et välja mõistetud menetluskulu on ca 3000 euro võrra suurem

avaldaja põhinõudest. Kohtupraktikas on leitud, et üldjuhul ei ületa hagimenetluses

põhjendatud menetluskulu haginõuet. Samuti on leitud, et hagita menetluses on menetluskulu

reeglina väiksem kui hagimenetluses. Kohus ei ole välja toonud, miks siinses asjas tuleb

kohtupraktikast kõrvale kalduda.

4.4.3. Maakohtu seisukoht läheb vastuollu ka võrdse kohtlemise ja õiguspärase ootuse

põhimõtetega. Puudutatud isiku õiguseellane ja avaldaja on varasemalt taolises vaidluses juba

kohtus käinud. Mitmele kohtuastmele vaatamata mõistis kohus puudutatud isiku õiguseellase

kasuks avaldajalt välja õigusabikulud 390 eurot.

4.4.4. Maakohus ei arvestanud ka sellega, et avaldaja põhjustas kohtuasja venimise. Avaldaja

esitas 30. septembri 2020. a hääletusprotokolli kohtule alles 28. märtsil 2022, ehkki see oli

2020. a makseteatiste üheks väidetavaks aluseks ja puudutatud isik tõi oma esimeses

menetlusdokumendis välja, et esitada tuleb makseteatiste alused. Lisaks on avaldaja erinevates

menetlusdokumentides korranud samu seisukohti, mis tingis vajaduse puudutatud isiku

korduvateks vastuväideteks. Maakohus arvestas menetluskulude kindlaksmääramisel

kordamisega vaid osaliselt.

5. Avaldaja vaidles määruskaebusele vastu ning palus jätta see rahuldamata, maakohtu määrus

muutmata ja menetluskulud puudutatud isiku kanda.

6. Maakohus määruskaebust ei rahuldanud ja edastas selle lahendamiseks Tallinna

Ringkonnakohtule.

7. Ringkonnakohus selgitas 11. märtsi 2024. a kirjas avaldajale, et avaldaja esitatud dokument

2020. a majanduskava kohta (II kd, tl-d 116 – 117 pöördel) ei võimalda järeldada, et selline

majanduskava oleks 30. septembri 2020. a hääletusprotokolli (avaldaja 28. märtsi 2022. a

menetlusdokumendi lisa 1 (II kd, tl-d 112 – 115 pöördel) p 10 kohaselt kinnitatud. Kuna

maakohus ei olnud tõendi puudusele tähelepanu juhtinud, võimaldas ringkonnakohus avaldajal

esitada lisatõendeid selle kohta, et avaldaja 28. märtsi 2022. a menetlusdokumendi lisana 2

esitatud dokument on korteriühistu 2020. a majanduskava, mille kinnitamise üle

korteriomanikud üldkoosolekut kokku kutsumata otsustasid ja mis 30. septembri 2020. a

hääletustulemuste protokolli p 10 kohaselt kinnitati. Ühtlasi juhtis ringkonnakohus tähelepanu,

et avaldaja 27. juuni 2022. a vastuse määruskaebusele kohaselt peaks dokumendil olema neli

lisa, mh lisa 4 „06.06.2018 korduskoosolekul osalejad“. Sellist lisa ei ole avaldaja kohtule

esitanud. Ringkonnakohus võimaldas avaldajal selle puuduse kõrvaldada ja tõendi kohtule

esitada. Kohus määras avaldajale tähtaja viidatud tõendite esitamiseks ja puudutatud isikule

tähtaja nende kohta seisukoha esitamiseks.

8. Avaldaja teavitas 18. märtsil 2024 kohut sellest, et pärast määruskaebuse esitamist on

puudutatud isik võõrandanud Pärnu mnt 82-10 korteriomandi 2. jaanuaril 2023 KKle

(puudutatud isiku juhataja). KK, puudutatud isik ega puudutatud isiku lepinguline esindaja pole

kohut ega avaldajat võõrandamistehingust teavitanud. Avaldaja on seisukohal, et puudutatud

isik ja KK ei teosta menetlusõigusi heas usus. Avaldaja viitas KrtS § 43 lg-le 1 ning esitas

taotluse kaasata menetlusse KK ning kohustada puudutatud isikut ja/või KKt esitama 2. jaanuari

2023. a võõrandamistehing ja sellele eelnenud 5. mail 2017 sõlmitud võõrandamistehing.

2-20-14464

8 (22)

Avaldaja selgitas, et tema teada on puudutatud isik n-ö tühi keha, mille eesmärk oli tekitada

võlgu, tegelikult puudutatud isik eelmise omaniku suhtes lepingut ei täitnud ja tehing keerati

menetluse ajal jälgede segamiseks tagasi. Kohtul ja avaldajal on võimalik selles veenduda vaid

juhul, kui kohus nõuab välja need kaks lepingut. Koos oma kirjaga esitas avaldaja

kinnistusraamatu väljavõtte Pärnu mnt 82-10 korteriomandi (registriosa nr 16676201) kohta.

9. Avaldaja esitas 1. aprillil 2024 vastuse ringkonnakohtu 11. märtsi 2024. a kirjale.

Avaldaja palus ringkonnakohtul selgitada, kas avaldajal on õigus nõuet menetluses suurendada,

viidates oma 27. juuni 2022. a menetlusdokumendi p-le 11.

Avaldaja esitas kohtule 2. jaanuari 2023. a lepingu (menetlusdokumendi lisa 1), millega lõpetati

puudutatud isiku (ostja), keda esindas tehingus KK, ja KK (müüja) vahel 5. mail 2017 sõlmitud

korteriomandite müügileping ja asjaõigusleping, millega KK müüs puudutatud isikule kaks

korteriomandit, millest üks on siinses asjas vaidluse all olev korteriomand. 2. jaanuari 2023. a

lepingu p 3.2 kohaselt „[k]umbki lepingupool ei ole lepingut täitma asunud ning täitmiseks

puudub mõlema poole huvi, samuti ei ole Ostja tasunud ostuhinda ning Müüja ei ole Ostjale

üle andnud lepingu eseme valdust, seega on mõlemal lepingupoolel alus lepingust

taganemiseks“. Avaldaja selgitas, et KK näol on tegemist kriminaalse mustriga skeemitajaga,

kes peaks vastutama praeguse olukorra eest nii puudutatud isiku juhatuse liikmena kui ka

eraisikuna. Puudutatud isik ei ole alates registreerimisest 2017. a-l esitanud äriregistrile

majandusaasta aruandeid ja on seetõttu saanud pidevalt kustutamishoiatusi. Avaldaja palus

kohtul õigusselguse huvides olukorda selgitada ja kaaluda KK suhtes kriminaalmenetluse

algatamist. Avaldaja arvates ei saa olla nii, et KK vastu nõude maksmapanekuks tuleb algatada

uus kohtumenetlus.

Avaldaja kordas taotlust nõuda puudutatud isikult välja 2. jaanuari 2023. a lepingu p-s 3.1

viidatud 5. mai 2017. a leping. Avaldaja arvates peaks see looma õigusselguse, kes on uus või

vana omanik, ja võimaldama kohtul selgitada, kuidas kujunenud olukorras võlg võlgnikult

kohtuotsuse täitmise käigus kätte saada.

Seoses 2020. a majanduskavaga selgitas avaldaja, et see saadeti korteriühistu liikmetele koos

kõigi muude dokumentidega laiali 14. augustil 2020, kui neid teavitati juhatuse otsusest võtta

otsused vastu korteriomanike üldkoosolekut kokku kutsumata (KrtS § 21). Korteriühistu

liikmed pidid esitatud dokumentide ja otsuste eelnõude kohta esitama seisukohad hiljemalt 28.

augustil 2020. Asjaolu, et korteriühistu liikmed said 14. augustil 2020 kl 14.45 saadetud e-

kirjaga 2020. a majanduskava, mis on sama dokument kui 28. märtsi 2022. a

menetlusdokumendi lisa 2, tõendab täiendavalt:

• video 14. augustil 2020 kl 14.45 saadetud e-kirjast (menetlusdokumendi lisa 2). E-kirja

saatis korteriühistu liikmetele juhatuse korraldusel laiali korteriühistu haldur KM.

Kirjale oli lisatud 9 dokumenti, sh 2020. a majanduskava;

• 14. augustil 2020 kl 14.45 KM poolt korteriühistu liikmetele saadetud e-kiri (lisa 3);

• 14. augustil 2020 kl 14.45 korteriühistu liikmele ja tänasele juhatuse liikmele MJle

saabunud e-kiri (lisa 4), mille on saatnud KM ja millele on lisatud 9 dokumenti, sh 2020.

a majanduskava, mis on sama kui 28. märtsi 2022. a menetlusdokumendi lisaks 2 olev

dokument;

• avaldaja juhatuse kinnitatud 2020. a majanduskava (lisa 5), mis langeb kokku eespool

viidatud kirjale lisatud 2020. a majanduskavaga.

2-20-14464

9 (22)

Samuti esitas avaldaja kohtule 6. juuni 2018. a korduskoosolekul osalejate nimekirja

(menetlusdokumendi lisa 6), mis on allkirjastatud avaldaja juhatuse liikme PN ja protokollija

KM poolt.

10. Puudutatud isik esitas avaldaja esitatu kohta seisukoha 17. aprillil 2024.

Puudutatud isik leiab, et avaldaja esitatud seisukohad tuleb jätta asja juurde võtmata.

Puudutatud isik leiab, et kuna ta oli maakohtus välja toonud, et avaldaja tõendid on puudulikud

ja vastuolulised, sai avaldaja tõendite puudulikkusest teada juba maakohtus, kuid jättis

korrektsed tõendid teadlikult esitamata. Sellises olukorras ei saa neid vastu võtta

ringkonnakohtus. Kui kohus peaks need tõendid siiski vastu võtma ja avalduse rahuldama,

palub puudutatud isik seda arvestada menetluskulude jaotamisel. Suur osa kulust oleks jäänud

olemata, kui tõendid oleks esitatud aegsasti.

Puudutatud isik leiab, et 2020. a üldkoosoleku materjalid tõendavad, et koosoleku

kokkukutsumisel rikuti oluliselt seadust:

• otsuse vastuvõtmiseks ilma koosolekut kokku kutsumata peab teated välja saatma

juhatus (KrtS § 21 lg 2). Tõenditest nähtuvalt on seda siinsel juhul teinud

kinnisvarahaldur KM, kes ei ole olnud avaldaja juhatuse liige. 14. augusti 2020. a e-

kirjale ei ole lisatud ka juhatuse volikirja;

• hääletussedeli kohaselt saadetakse hääletussedelid laiali 4. augustil 2020 ja need tuleb

tagastada 18. augustil 2020. Avaldaja väitel saadeti need tegelikult laiali 14. augustil

2020, seega 10-päevase viivitusega. Nii jäi korteriomanikel hääletamiseks aega kõigest

neli päeva, mis on kolm päeva vähem kui seadusjärgne miinimum (KrtS § 21 lg 2);

• kohtule pole esitatud protokolli lisa 3: 74-lt korteriomanikult laekunud seisukohti.

Seaduse kohaselt on need protokolli lahutamatud lisad (KrtS § 21 lg 5). Lahutamatute

lisadeta ei saa hinnata hääletusprotokolli õigsust;

• majanduskaval on kellegi allkiri, kuid pole märgitud, kelle. Kui võrrelda majanduskaval

olevat allkirja protokollidel olevate allkirjadega, siis on majanduskava allkirjastajaks

PN. Hääletussedeli kohaselt on protokollijaks aga KM. KM oli ka isik, kellele saadeti

hääletussedelid. Seega ei saanud kellelgi teisel olla veendumust, et protokoll vastab

tegelikkusele. Seega on KM allkiri protokollil hädavajalik, kuid see puudub nii

hääletusprotokollilt kui ka majanduskavalt. Eraldi küsimus on, kuidas ilmus pea neli

aastat pärast koosolekut välja allkirjastatud majanduskava, kusjuures kui protokollil on

neli allkirja, siis lisal vaid üks. See süvendab kahtlust, et dokumendid võivad olla

võltsitud;

• protokolli tuleb kanda vastuvõetud otsused (KrtS § 21 lg 4 p 3). Siinsel juhul ei ole seda

tehtud. Protokolli kandmata otsust ei saa lugeda vastuvõetuks;

• kuuendaks, allkirjastatud hääletusprotokoll tuleb saata viivitamatult korteriomanikele

(KrtS § 21 lg 4). Avaldaja ei ole tõendanud, et seda siinsel juhul tehti. Protokolli

saamiseni ei saa korteriomanikud teada, millised otsused on vastu võetud.

Lisaks tõi puudutatud isik esile, et hääletussedelist nähtuvalt jäeti 8. mail 2019

revisjonikomisjon valimata. Sedeli järgi õigustab see revisjonikomisjoni aruande esitamata

jätmist. Hääletusprotokolli kantud eriarvamuse kohaselt kehtisid selles olukorras aga

varasemalt valitud revisjonikomisjoni liikmete volitused, kes esitasid korteriomanikele oma

aruande. Avaldaja ei ole seda aruannet kohtule esitanud. Põhikirja kohaselt teostab

revisjonikomisjon kontrolli juhatuse tegevuse üle. Olukorras, kus see organ puudus, ei ole

korteriomanikel kindlust, et neile esitatud arved põhinevad tegelikel kuludel. Sel juhul on eriti

oluline, et avaldaja tõendaks vaidluses korteriomanikuga kulude kandmist. Tõendamata kulude

osas puudub avaldajal puudutatud isiku vastu nõudeõigus. Muude kulude puhul tuleks

2-20-14464

10 (22)

arvestada puudutatud isiku õigusega kohustuse täitmisest keelduda, kuni avaldaja pole täitnud

oma kohustusi.

Puudutatud isik leidis, et kuna kohus andis avaldajale tähtaja esitada tõendeid, tuleks muu osa

1. aprilli 2024. a menetlusdokumendist jätta tähelepanuta. See on esitatud menetlustähtaega

rikkudes. Samuti palus puudutatud isik kutsuda avaldaja korrale seoses KK kohta reljeefsete

väljendite esitamisega.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

11. Ringkonnakohus leiab, et TsMS § 657 lg 1 p 21 ja § 659 järgi tuleb maakohtu määruse

resolutsioon jätta muutmata, kuid osaliselt tuleb muuta ja täiendada kohtumääruse põhjendusi.

Määruskaebus tuleb jätta rahuldamata. Ringkonnakohus jaotab ka määruskaebemenetluses

kantud menetluskulud ja määrab kindlaks hüvitatavate menetluskulude rahalise suuruse.

12. Ringkonnakohus jätab avaldaja 18. märtsi 2024. a e-kirjas sisalduva taotluse kaasata

tsiviilasja menetlusse KK rahuldamata.

12.1. Avaldaja taotleb KK menetlusse kaasamist põhjusel, et pärast määruskaebuse esitamist,

2. jaanuaril 2023 on puudutatud isik võõrandanud korteriomandi KKle. Oma taotluse alusena

tugineb avaldaja KrtS § 43 lg-le 1.

12.2. KrtS § 43 lg 1 kohaselt lähevad korteriomandi võõrandamisel korteriomaniku õigused ja

kohustused omandajale üle alates omandi ülemineku hetkest. Sama paragrahvi 2. lõike

esimesest lausest tuleneb, et korteriomandi võõrandamisel (v.a täite- ja pankrotimenetluses)

vastutab selle omandaja korteriühistu ees käendajana võõrandaja korteriomandist tulenevate

sissenõutavaks muutunud kohustuste eest. Omandaja vastutus on piiratud korteriomandi

väärtusega.

12.3. Need kohustused, mille täitmist avaldaja siinses kohtuasjas puudutatud isikult nõuab, on

tekkinud ja sissenõutavaks muutunud ajal, mil korteriomand kuulus puudutatud isikule (selle

üle asjas vaidlust ei ole). Seega vastutab nende kohustuste täitmise eest põhivõlgnikuna

puudutatud isik. Omandi üleminek ei vabasta korteriomandi võõrandajat kohustustest, mis on

juba muutunud sissenõutavaks (seda kinnitab ka KrtS seletuskiri, vt lk 75). KK kui

korteriomandi uus omanik võib nende kohustuste eest vastutada KrtS § 43 lg 2 järgi käendajana.

Käendaja vastutus on põhivõlgnikuga solidaarne (VÕS § 145 lg 1). Seega võib avaldajal olla

õigus esitada puudutatud isiku täitmata kohustuste täitmiseks paralleelselt nõue ka KK kui

käendaja vastu. Sellist nõuet ei saa aga esitada siinses kohtumenetluses, kuna ringkonnakohus

ei saa lahendada nõuet, mida maakohus pole lahendanud. Seega ei ole alust kaasata KKt siinse

tsiviilasja menetlusse.

12.4. KK praeguses menetlusetapis menetlusse kaasamiseks ei anna alust ka avaldaja 1. aprilli

2024. a seisukohas esitatud väited, mille kohaselt KK on korteriomandiga skeemitanud ja peaks

vastutama tekkinud olukorra eest. Kui avaldaja hinnangul on tal KK vastu nõudeid, tuleb need

esitada eraldiseisvas menetluses, sest uusi nõudeid uute isikute vastu pole võimalik esitada

määruskaebemenetluses.

13. Ringkonnakohus võtab kooskõlas TsMS § 662 lg-ga 3 asja materjalide juurde

määruskaebuse vastusele lisatud dokumentaalsed tõendid, s.o Tartu Maakohtu registriosakonna

24. mail 2022 avaldatud teade puudutatud isiku kustutamishoiatuse kohta (lisa 1), avaldajale

raamatupidamist pakkuva PLM Hooldus OÜ juhatuse liikme selgituskiri (lisa 2), äriregistrist

võetud 8. mai 2019. a avaldaja kordusüldkoosolekul osalejate nimekiri (lisa 3). Samuti võtab

2-20-14464

11 (22)

kohus asja materjalide juurde avaldaja 1. aprilli 2024. a menetlusdokumendi lisadena 2–6

esitatud tõendid (video 14. augustil 2020 kell 14,45 KM saadetud e-kirjast korteriühistu

liikmetele; 14. augustil 2020 kell 14.45 KM saadetud kiri korteriühistu liikmetele; korteriühistu

liikmele MJle 14. augustil 2020 kell 14.45 saabunud e-kiri KMlt; korteriühistu juhatuse

kinnitatud Pärnu mnt 82 2020. a majanduskava; 8. juuni 2018. a korduskoosolekul osalejate

nimekiri). Nimetatud tõenditel on asja lahendamisel TsMS § 238 lg 1 järgi tähtsust.

14. Kohus jätab TsMS § 238 lg 1 alusel asja juurde võtmata avaldaja 18. märtsi 2024. e-kirjaga

esitatud kinnistusraamatu väljavõtte Pärnu mnt 82-10 korteriomandi (registriosa nr 16676201)

kohta ning avaldaja 1. aprilli 2024. a menetlusdokumendi lisana 1 esitatud 2. jaanuari 2023. a

notariaalse lepingu. Asjaolud, mida avaldaja soovib nende tõenditega tõendada, ei ole siinse

asja lahendamisel tähtsust. Samal põhjusel jätab ringkonnakohus rahuldamata avaldaja taotluse

kohustada puudutatud isikut ja/või KKt esitama 5. mail 2017 sõlmitud võõrandamistehingu

leping. Vaidlust ei ole selles, et siinses asjas nõutava võlgnevuse tekkimise ajal kuulus

korteriomand puudutatud isikule. Puudutatud isiku vastu siinses asjas esitatud rahalise nõude

lahendamist ei mõjuta see, et ta on korteriomandi hiljem võõrandanud. Samuti ei mõjuta siinses

asjas esitatud nõude lahendamist see, et avaldaja hinnangul on KK võõrandanud korteriomandi

2017. a-l puudutatud isikule kui n-ö tühjale kehale, eesmärgiga tekitada võlgu, ja keeranud

tehingu menetluse ajal jälgede segamiseks tagasi. KK vastu ei ole siinses asjas nõuet esitatud

ning seda ei saa menetluse praeguses staadiumis ka enam teha (vt praeguse määruse p 12.3).

15. Määruskaebuses taotleb puudutatud isik asja arutamist kohtuistungil. TsMS § 667 lg 3

kohaselt lahendatakse määruskaebus kirjalikus menetluses, kui kohus ei pea vajalikuks

kohtuistungit korraldada. Siinsel juhul ei pea kolleegium kohtuistungi korraldamist vajalikuks.

Seega jätab ringkonnakohus puudutatud isiku taotluse kohtuistungi korraldamiseks

rahuldamata.

16. Kohus vaatab korteriühistu avalduse alusel asja, mis tuleneb korteriomandist ja

korteriomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja

kohustusi ning korteriomanike ja korteriühistu vahelisi õigusi ja kohustusi, läbi hagita asjana

(TsMS § 475 lg 1 p 13, § 613 lg 1 p 1). Hagita asja läbivaatamisel ei ole kohus seotud

menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega (TsMS § 477 lg 5). Kohtul on tulenevalt

hagita menetluses kehtivast uurimisprintsiibist kohustus selgitada välja kõik asja lahendamiseks

olulised asjaolud ja vajaduse korral koguda ise tõendeid (TsMS § 477 lg 7).

17. Siinses asjas on avaldaja esitanud puudutatud isiku vastu ajavahemiku 2018. a august kuni

2020. a september majandamiskulude võlgnevuse ja viivise tasumise nõude. Ringkonnakohus

nõustub maakohtuga, et avaldaja majandamiskulude nõude õiguslik alus on KrtS § 40 lg 1 koos

VÕS § 101 p-ga 1 ja § 108 lg-ga 1 ning viivise nõude puhul KrtS § 42 lg 1 koos VÕS § 113 lg-

ga 1. Ühistu liikme kohustust osaleda elamu majandamise kulude kandmisel sihtotstarbeliste

maksete tegemisega ja tasuda nende maksete mittetähtaegsel tasumisel viivist täpsustavad ka

avaldaja põhikirja p-d 69 ja 71 (I kd, tl 44).

18. Oma 27. juuni 2022. a seisukohas määruskaebuse kohta ja 1. aprilli 2024. a

menetlusdokumendis palub avaldaja kohtul selgitada, kas ta saab nõuet menetluses suurendada.

Avaldaja tõi välja, et siinses menetluses on avaldaja nõudnud puudutatud isikult põhivõlga

ajavahemiku august 2018 kuni september 2020 eest, kuid pärast seda on puudutatud isiku võlg

suurenenud. Seisuga 31. mai 2022 on puudutatud isiku põhivõlg kasvanud 7604,81 euroni ja

viivised 1023,23 euroni. Avaldaja avaldas, et kui see on ringkonnakohtu arvates võimalik,

soovib ta oma nõuet suurendada.

Ringkonnakohus selgitab, et kuna avaldaja sooviks esitada nõudeid varasemaga võrreldes

erineva ajavahemiku eest, on nende nõuete aluseks erinevad arved ja seega ka seni esitatuga

2-20-14464

12 (22)

võrreldes erinevad asjaolud. Seega kaasneks nõude suurendamisega nii avalduse aluse kui ka

eseme muutmine. TsMS § 376 lg-st 1 koosmõjus § 477 lg-ga 1 tuleneb, et pärast avalduse

menetlusse võtmist ja vastaspoolele kättetoimetamist võib avaldaja muuta avalduse eset või

alust üksnes vastaspoole või kohtu nõusolekul. TsMS § 376 lg 2 koosmõjus § 477 lg-ga 1

kohaselt nõustub kohus hagi muutmisega üksnes mõjuval põhjusel, eelkõige kui senises

menetluses esitatud faktiväited ja tõendid võimaldavad muudetud hagi lahendada eeldatavasti

kiiremini ja säästlikumalt. Ehkki avaldaja ei ole avalduse muutmise taotlust kohtule esitanud,

on kohus avaldaja esile toodu põhjal seisukohal, et siinsel juhul ei võimaldaks menetluses juba

esitatud faktiväited ja tõendid lahendada muudetud avaldust eeldatavasti kiiremini ja

säästlikumalt. Avaldaja soov on esitada puudutatud isiku vastu sisuliselt uus nõue. Seega ei

annaks kohus avaldajale nõusolekut avalduse soovitud viisil muutmiseks. Ringkonnakohtu

hinnangul ei ole ka maakohus rikkunud menetlusõigust, kui ei võimaldanud avaldajal nõuet

suurendada. Avalduse muutmiseks nõusoleku andmise näol on tegemist diskretsiooniotsusega

ja siinsel juhul on maakohus oma 13. jaanuari 2022. a e-kirjas selgitanud, miks ta ei pidanud

põhjendatuks võimaldada avaldajal täiendavate nõuete esitamist samas menetluses. Avaldajal

on võimalik esitada oma nõue hilisema perioodi kohta eraldi menetluses.

19. Menetlusosalised ei vaidle praeguse määruse p-s 3.2 viidatud maakohtu tuvastatud

asjaolude üle, mistõttu ringkonnakohus võtab need asja lahendamisel TsMS § 652 lg 1 ja § 659

järgi aluseks.

20. Ringkonnakohus ei nõustu puudutatud isiku väitega, et avaldaja poolt kohtule esitatud

makseteatised (I kd, tl-d 16–40) on võltsimise tunnustega, sest kõigil makseteatistel, mida

avaldaja nimetab arveteks, on märge „Viimati laekunud 04.02.2019 84,17“, mh kuupäeva

poolest varem väljastatud arvetel. Avaldaja on määruskaebemenetluses selgitanud, et see oli

tingitud raamatupidamisprogrammi eripärast, mis makseteatiste uuel väljastamisel (kohtule

esitamiseks) genereerib makseteatisele viimati laekunud makse (vt 4. veebruari 2019. a makse

maksekorraldus: I kd, tl 8) kuupäeva (vt avaldaja 27. juuni 2022. a määruskaebuse vastus, p

21). Avaldaja väiteid kinnitab korteriühistule raamatupidamisteenust osutava PLM Hooldus

OÜ juhatuse liikme JM 27. juuni 2022. a selgitus (II kd, tl-d 164–165). Puudutatud isik ei ole

väitnud, et talle tegelikult esitatud makseteatised oleksid olnud erinevalt nendest, mis avaldaja

esitas siinses kohtumenetluses (v.a kõnealuse märke osas).

21. Praeguses asjas tugineb avaldaja sellele, et puudutatud isik on rikkunud avaldaja

liikmesusest tulenevat kohustust tasuda majandamiskulude eest. Järelikult pidi avaldaja TsMS

§ 230 lg 1 ja § 477 lg 1 järgi tõendama, et puudutatud isikul oli kohustus tasuda

majandamiskulude eest, samuti kohustuse suuruse (vt Riigikohtu 16. juuni 2010. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-53-10, p 13).

22. Maakohus tuvastas ja menetlusosalised ei vaidle, et puudutatud isikule esitatud arvetel

(makseteatistel) on kululiikideks haldustasu, hooldustasu, kindlustus, küte, lifti hooldus,

prügivedu, remonditasu, vee soojendamine, vesi ja kanalisatsioon, üldelekter. Maakohtus pidas

puudutatud isik lõpuks probleemseks vaid haldustasu, hooldustasu ja remonditasu (vt 7. aprilli

2022. a kohtuistungi protokoll, ajamärk 00:47:43). Puudutatud isik ei esitanud vastuväiteid

seoses muude talle esitatud arvetelt nähtuvate tasudega (s.o küte, lifti hooldus, prügivedu, vee

soojendamine, vesi ja kanalisatsioon ning üldelekter), mh ei vaielnud puudutatud isik vastu

avaldaja esitatud teenusepakkujate arvetele (vee ja kanalisatsiooni, soojusenergia, elektri,

prügiveo ja liftiteenuse kohta, vt I kd, tl-d 71–213) ega selgitustele puudutatud isikule esitatud

arvetel märgitud summade kujunemise kohta (vt avaldaja 3. detsembri 2020. a

menetlusdokumendi p-d 3–7 ja lisad 2–4 (I kd, tl-d 65–70)) ning ei väitnud, et ta pole neid

teenuseid saanud (vt 7. aprilli 2022. a kohtuistungi protokoll, ajamärge 00:47:43). Vastupidi, 7.

aprilli 2022. a kohtuistungil avaldas puudutatud isik, et ta eeldab, et need arvetel märgitud

2-20-14464

13 (22)

kulud, mille kohta avaldaja on esitanud dokumentaalsed tõendid, on õiged (vt samas). Eelnevast

tulenevalt pidas maakohus hageja nõuet kindlustuse, kütte, lifti hoolduse, prügiveo, vee

soojendamise, vee- ja kanalisatsiooni ning üldelektri kulude osas õigustatult põhjendatuks (vt

maakohtu määruse põhjenduste p 11, millega ringkonnakohus viidatud osas nõustub).

Määruskaebuses ei ole puudutatud isik maakohtu määrusele selles osas vastuväiteid esitanud

ega maakohtu tuvastatud asjaolusid vaidlustanud (v.a osas, milles puudutatud isik tugines talle

esitatud arvete (makseteatiste) võimalikule võltsitusele, vt praeguse määruse p 20), vaid märgib

ka ise, et avaldaja on osa kuludest tõendanud. Puudutatud isiku seisukohta, et tal on õigus

keelduda ka tõendatud kulude tasumisest, kuna avaldaja ei ole täitnud oma kohustusi

korteriomandite kaasomandi eseme valitsemise, käsitleb kolleegium praeguse määruse p-s 27.

23. Puudutatud isik vaidlustab määruskaebuses maakohtu järeldust, et korteriühistu on vastu

võtnud 2018. a, 2019. a ja 2020. a majanduskavad ning kinnitanud nendega makseteatistes

märgitud haldustasu, hooldustasu ja remonditasu suurused. KrtS § 40 lg 1 kohaselt teevad

korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa

suurusele. Nii on korteriomanikult majandamiskulude maksmise nõude eeldus üldjuhul kehtiv

majanduskava. Seega juhindus maakohus kõnealuste kindla määraga kulude osas

põhimõtteliselt õigesti majanduskavadest (KrtS § 41). Siiski jäi maakohtul kontrollimata, kas

need kavad on kohaselt kehtestatud. Maakohus rikkus TsMS § 465 lg 2 p-s 8 sätestatud

põhjendamiskohustust, kui jättis tuvastamata, kas avaldaja nõude aluseks on kehtivad

majanduskavad. Ringkonnakohtul on võimalik see minetus kõrvaldada.

24. KrtS § 41 lg 3 sätestab, et majanduskava kehtestab korteriomanike üldkoosolek. Avaldaja

väidab, et 2018. a majanduskava (I kd, tl 11) kehtestati 6. juuni 2018. a üldkoosolekul (I kd, tl-

d 9–10), 2019. a majanduskava (I kd, tl 15) kehtestati 8. mai 2019. a üldkoosolekul (I kd, tl-d

12–14) ning 2020. a majanduskava (II kd, tl-d 116–117) kehtestati koosolekut pidamata

augustis 2020 toimunud hääletusel, mille tulemused nähtuvad 30. septembril 2020 koostatud

hääletustulemuste protokollist (II kd, tl-d 112–115). Pooled vaidlevad selle üle, kas avaldaja

esitatud majanduskavad on nimetatud koosolekutel või hääletustel kehtivalt kehtestatud.

24.1. Puudutatud isiku hinnangul võivad avaldaja esitatud 2018. a ja 2019. a korteriomanike

kordusüldkoosoleku protokollid olla võltsitud: esiteks neist ei nähtu, kes olid need

korteriomanikud, kes koosolekutel väidetavalt otsuseid langetasid; teiseks on protokollid

vastuolulised, kuna nende päisest nähtuvalt kajastuvad osalejad registreerimislehel ja

volikirjades, kuid protokollides pole märget, et neil oleks lisasid.

Kolleegium leiab, et puudutatud isiku väited ei annaks alust järeldada, et protokollid ei ole

ehtsad. Sisuliselt viitab puudutatud isik puudustele protokollide vormistamisel. Puudutatud isik

ei ole väitnud, et protokolle oleks moonutatud, ega põhistanud avaldaja esitatud dokumentide

võltsitust TsMS § 277 lg 1 mõttes. Puudutatud isiku väidetud eksimused (s.o protokollil vajalike

lisade või nende kohta märke puudumine) ei annaks alust järeldada, et protokollis viidatud

üldkoosolekuid ei ole tegelikult toimunud või protokollist nähtuvaid otsuseid ei ole tehtud.

Eelnevat ei ole puudutatud isik ka väitnud. Muu hulgas ei ole puudutatud isik väitnud, et

tegelikud hääletamistulemused ja vastu võetud otsused oleksid olnud teistsugused kui

protokollides kajastatud.

24.2. Puudutatud isik leiab ka seda, et asjas esitatud tõendid ei võimalda järeldada, et 2018. a

ja 2019. a üldkoosolekutel ning 30. septembri 2020. a hääletusprotokolliga oleks kinnitatud just

avaldaja esitatud majanduskavad. Kolleegium puudutatud isiku väidetega ei nõustu.

24.2.1. Puudutatud isik leiab, et kuna 2018. a ja 2019. a üldkoosoleku protokollides pole

märget, et neil oleks lisasid (sh märget majanduskava kui lisa kohta), ei ole võimalik tuvastada,

millised majanduskavad nendel üldkoosolekutel kinnitati. Kolleegium märgib, et see, millised

2-20-14464

14 (22)

dokumendid tuleb üldkoosoleku protokollile lisada, tuleneb KrtS § 20 lg 1 kaudu kohalduvast

MTÜS § 21 lg-st 6. Asjaolu, et üldkoosoleku protokollis ei ole eraldi loetelu sellele lisatud

dokumentidest, ei anna alust järeldada, et protokollil lisasid ei olnud.

24.2.2. Seda, et avaldaja poolt kohtule esitatud 2018. a majanduskava (I kd, tl-d 11 – 11

pöördel) kinnitati 6. juuni 2018. a kordusüldkoosolekul, kinnitab asjaolu, et majanduskava ülal

paremal nurgas on märge „KINNITATUD: 06. juuni 2018.a Ühistu üldkoosolek“ ning sellel on

6. juuni 2018. a kordusüldkoosoleku juhatajaks valitud PN omakäeline allkiri. Ehkki dokument

on esitatud kohtule ärakirjana, mida TsMS § 273 lg 1 võimaldab, ei ole kohtul alust kahelda

ärakirja õigsuses. Ka puudutatud isik ei ole ärakirja õigsust kahtluse alla seadnud ega nõudnud

avaldajalt menetluses originaaldokumendi esitamist.

Ehkki 2018. a üldkoosoleku protokollil on koosoleku toimumise ajana märgitud 21. mai 2018

(I kd, tl 9), oli avaldaja ka maakohtu menetluses viidanud sellele, et üldkoosolek, kus 2018. a

majanduskava kinnitati, toimus 6. juunil 2018 (vt avalduse lisade loetelu, lisa 5).

Määruskaebuse vastuses selgitas avaldaja, et korteriühistu korraline üldkoosolek toimus 21.

mail 2018, kuid kvoorumi puudumise tõttu ei saanud sellel otsuseid vastu võtta.

Korduskoosolek toimus 6. juunil 2018, kus kehtestati mh 2018. a majanduskava. Inimliku

eksimuse tõttu jäi 6. juuni 2018. a korduskoosoleku protokolli esialgse korralise üldkoosoleku

toimumise kuupäev, s.o 21. mai 2018 (vt avaldaja 27. juuni 2022. a määruskaebuse vastus, p

24). Kolleegiumi hinnangul on avaldaja selgitus usutav, st 6. juuni 2018. a üldkoosoleku

protokollil märgitud kuupäev 21. mai 2018 on ilmne ebatäpsus. Selles osas tuleb muuta ka

maakohtu määruse põhjendusi, kuna maakohus tuvastas ekslikult, et 2018. a majanduskava

kehtestati 21. mai 2018. a kordusüldkoosolekul (vt maakohtu määruse põhjenduste p 10);

tegelikult kehtestati see 6. juuni 2018. a kordusüldkoosolekul. Kuna avaldaja esitatud 2018. a

majanduskava ongi kinnitatud 6. juunil 2018, on majanduskaval olev kuupäev korrektne.

See, et avaldaja esitatud 2018. a majanduskavas ei ole ette nähtud parapettide asendamist, samas

kui 21. mai 2018. a kuupäeva kandvas üldkoosoleku protokollis on otsus, et roostetatud

parapetid asendatakse uutega (p 4.1), ei anna alust järeldada, et avaldaja oleks esitanud kohtule

vale majanduskava. Puudutatud isik ei ole ka põhjendanud, mis teave tema hinnangul

majanduskavast puudu on. Olukorras, kus korteriühistu liikmed ei olnud otsustanud parapettide

asendamisega kaasneva kulu suurust, ei olnud üldkoosoleku protokollist nähtuv otsus ka

piisavalt detailne selleks, et seda majanduskavva kanda.

24.2.3. Seda, et avaldaja poolt kohtule esitatud 2019. a majanduskava (I kd, tl-d 15 – 15

pöördel) kinnitati 8. mai 2019. a kordusüldkoosolekul, kinnitab asjaolu, et majanduskava ülal

paremal nurgas on märge „KINNITATUD: 08 MAI 2019.A.“ ja sellel on 8. mai 2019. a

kordusüldkoosoleku juhatajaks valitud JMi omakäeline allkiri. Ehkki dokument on esitatud

kohtule ärakirjana, mida TsMS § 273 lg 1 võimaldab, ei ole kohtul alust kahelda ärakirja

õigsuses. Ka puudutatud isik ei ole ärakirja õigsust kahtluse alla seadnud ega nõudnud

avaldajalt menetluses originaaldokumendi esitamist. Seega ei ole põhjendatud puudutatud isiku

väide, et 2019. a majanduskavalt ei nähtu, millisel koosolekul see on kinnitatud. 2019. a

majanduskava kinnitamises 8. mai 2019. a kordusüldkoosolekul ei anna alust kahelda see, et

koosoleku protokoll on allkirjastatud digitaalselt, samas kui 2019. a majanduskava on

allkirjastatud omakäeliselt. Seadusest (sh MTÜS § 21 lg-st 6 protokolli lisade kohta) ei tulene

nõuet, et need dokumendid peaksid olema allkirjastatud samal viisil. MTÜS § 21 lg 6 kohaselt

kirjutavad protokollile alla üldkoosoleku juhataja ja protokollija, kuid sellist nõuet ei ole

kehtestatud protokolli lisaks olevate üldkoosolekule esitatud kirjalike ettepanekute ja avalduste

kohta. Seega ei pidanud 2019. a majanduskaval olema ka koosoleku protokollija allkirja.

2-20-14464

15 (22)

24.2.4. Puudutatud isik leiab, et kuna avaldaja maakohtus esitatud 2020. a majanduskaval (II

kd, tl-d 116–117) ei ole viiteid selle kinnitamise kohta üldkoosolekul ja see pole allkirjastatud,

ei saa seda käsitada tõendina. Avaldaja väitel kehtestati 2020. a majanduskava otsuse

vastuvõtmisega üldkoosolekut kokku kutsumata vastavalt KrtS § 21 lg-le 2 ning otsuse

vastuvõtmist kinnitab 30. septembril 2020 koostatud hääletustulemuste protokoll (II kd, tl-d

112–115). Määruskaebemenetluses esitas avaldaja 2020. a majanduskava ka allkirjastatud

(juhatuse kinnitatud) kujul (II kd, tl-d 241 – 242 pöördel), kusjuures dokumendil olev allkiri

sarnaneb hääletusprotokollil oleva PN allkirjaga (sellele viitab oma 17. aprilli 2024. a

seisukohas ka puudutatud isik), kes äriregistrist nähtuvalt oli ajavahemikul 29. detsember 2017

– 10. september 2021 avaldaja juhatuse liige. Puudutatud isik viitas oma 17. aprilli 2024. a

seisukohas, et PN kinnitatud dokument võib olla võltsitud, kuid pole seda põhistanud.

Dokumendi võltsitust ei saa järeldada üksnes sellest, et allkirjastatud dokument esitati kohtule

pärast seda, kui kohus juhtis tähelepanu allkirjastamata tõendi puudusele. Seda, et 2020. a kohta

otsustati vastu võtta just selline majanduskava, nagu nähtus avaldaja maakohtus esitatud

(allkirjastamata) dokumendist, kinnitavad ka avaldaja 1. aprilli 2024. a seisukoha lisad 2–4 (II

kd, tl-d 188–247), millest nähtub, et samasugune majanduskava saadeti 14. augustil 2020

korteriühistu liikmetele hääletamiseks (II kd, tl-d 205 – 206 pöördel, 232 – 233 pöördel). Seega

on menetluses leidnud tõendamist, et 2020. a majanduskava võeti vastu avaldaja väidetud kujul.

2020. a majanduskava kinnitamises ei anna alust kahelda ka puudutatud isiku väide, et 30.

septembri 2020. a hääletustulemuste protokolli juures pole osalejate nimekirja ja selles ei ole

märgitud vastuvõetud otsuseid. KrtS § 21 lg 3 kohaselt on otsuse vastuvõtmisel korteriomanike

üldkoosolekut kokku kutsumata otsus vastu võetud siis, kui selle poolt on antud üle poole antud

häältest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet. Siinsel juhul ei ole

põhikirjaga ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet. Kuna 30. septembri 2020. a

hääletustulemuste protokollist nähtuvalt on 2020. a majanduskava kinnitamise poolt antud 61

häält, vastu 6 häält ja erapooletuid hääli on olnud 7, on otsuse poolt antud üle poole antud

häältest, mistõttu otsus on vastu võetud. Seejuures on protokollis märgitud nimeliselt need

korteriomanikud, kes otsuse poolt hääletasid.

24.3. Puudutatud isiku väited ei anna alust tuvastada majanduskavade kehtestamise otsuste

tühisust.

24.3.1. Ringkonnakohus selgitab, et korteriühistu organi otsus võib seadusest tulenevate aluste

esinemisel korral olla tühine või kehtetuks tunnistatav. TsÜS § 38 lg 2 esimese lause järgi on

juriidilise isiku organi otsus tühine, kui see on tagajärjena seaduses otse sätestatud või kui otsus

on vastuolus heade kommetega või kui see rikub juriidilise isiku võlausaldajate kaitseks või

muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt

selleks ettenähtud korda. Huvitatud isik saab otsuse tühisusele tugineda, kui kohus on otsuse

tühisuse tuvastanud.

24.3.2. Puudutatud isik tugines maakohtus järgmistele otsuste või neid kajastavate protokollide

puudustele:

• avaldaja esitatud koosolekute protokollides on moonutatud hääletamistulemusi ja

otsuseid, tegelikult hääletati otsustele vastu ja tehti teistsuguseid otsuseid (puudutatud

isiku 28. mai 2021. a seisukoht, p 8; 18. märtsi 2022. a seisukoht, p-d 14 ja 15);

• otsuste poolt ei ole antud piisavat arvu poolthääli (vt samas; puudutatud isiku 23.

novembri 2021. a seisukoht, p 5).

Määruskaebemenetluses tugineb puudutatud isik järgmistele puudustele:

2-20-14464

16 (22)

• 21. mai 2018. a ja 8. mai 2019. a koosolekute protokollid on puudustega, kuna kohtule

ei ole esitatud registreerimislehti;

• 21. mai 2018. a ja 8. mai 2019. a koosolekute juhataja ja protokollija ei ole avaldaja

liikmed ega juhatuse liikmed, vaid PLM Hoolduse OÜ esindajad;

• 30. septembri 2020. a hääletustulemuste protokollil puudub osalejate nimekiri ja selles

ei ole märgitud ühtegi vastu võetud otsust (vastuolu MTÜS § 21 lg-ga 6);

• 2019. a majanduskava on vastuolus üldkoosolekul otsustatuga, kuna protokolli kohaselt

otsustati asendada roostetatud parapetid uutega (p 4.1), aga majanduskavas ei ole seda

sätestatud;

• 2020. a üldkoosoleku kokkukutsumisel rikuti oluliselt seadust:

-

otsuse vastuvõtmiseks ilma koosolekut kokku kutsumata peab teated välja saatma

juhatus (KrtS § 21 lg 2), kuid siinsel juhul on seda teinud kinnisvarahaldur KM, kes

ei ole olnud avaldaja juhatuse liige;

-

korteriomanikel jäi hääletamiseks aega neli päeva, mis on kolm päeva vähem kui

seadusjärgne miinimum (KrtS § 21 lg 2);

-

kohtule pole esitatud protokolli lisa 3, s.o 74-lt korteriomanikult laekunud

seisukohti, mis seaduse kohaselt on protokolli lahutamatud lisad (KrtS § 21 lg 5);

-

protokolli tuleb kanda vastuvõetud otsused (KrtS § 21 lg 4 p 3). Siinsel juhul ei ole

seda tehtud. Protokolli kandmata otsust ei saa lugeda vastuvõetuks;

-

30. septembri 2020. a hääletustulemuste protokollil ei ole KM allkirja, kellele

korteriühistu liikmed pidid hääletussedelid saatma;

-

avaldaja ei ole tõendanud, et allkirjastatud hääletusprotokoll oleks viivitamata

saadetud korteriomanikele (KrtS § 21 lg 4).

24.3.3. Puudutatud isik ei ole põhistanud ega tõendanud oma väiteid selle kohta, et avaldaja

poolt siinses menetluses esitatud 6. juuni 2018. a ja 8. mai 2019. a üldkoosolekute protokollid

ja/või 30. septembri 2020. a hääletustulemuste protokoll oleks intellektuaalselt võltsitud, s.o et

protokollide sisu ei vastaks tegelikele hääletustulemustele ja vastu võetud otsustele.

Ringkonnakohus on puudutatud isiku sellekohastele väidetele vastanud praeguse määruse p-s

24.1. 30. septembri 2020. a hääletustulemuste protokolli usaldusväärsust tõendina ei mõjuta ka

see, et avaldaja ei ole esitanud kohtule protokolli lisa 3, s.o korteriomanikelt laekunud

seisukohti.

24.3.4. Puudutatud isiku etteheited ei annaks TsÜS § 38 lg 2 esimese lause järgi alust tuvastada

vaidlusaluste otsuste tühisust.

Seoses 6. juuni 2018. a ja 8. mai 2019. a üldkoosolekutega ei ole puudutatud isik toonud esile

asjaolusid, millest nähtuvalt oleks otsuste vastuvõtmisel rikutud oluliselt selleks ettenähtud

korda. Seadusest ega ka avaldaja põhikirjast ei tulene, et koosoleku juhataja ja protokollija

peavad olema korteriühistu juhatuse liikmed. Võimalikud puudused üldkoosoleku protokolli

vormistamisel ei tooks kaasa üldkoosolekul vastu võetud otsuste tühisust. Puudutatud isiku

viited koosolekul osalenute registreerimislehtede puudumisele ei ole ka sisuliselt põhjendatud,

kuna avaldaja esitas määruskaebemenetluses kohtule 6. juuni 2018. a (II kd, tl-d 248–252) ja

8. mai 2019. a (II kd, tl-d 157–160) üldkoosolekute registreerimislehed. See, kui 2019. a

majanduskava oleks osaliselt vastuolus üldkoosolekul otsustatuga, ei tooks kaasa

majanduskava kinnitamise otsuse tühisust, vaid see võiks anda alust otsuse (osaliselt) kehtetuks

tunnistamiseks. Ringkonnakohus ei tuvastanud ka ise 6. juuni 2018. a ja 8. mai 2019. a

üldkoosolekutel vastu võetud otsuste tühisuse aluseid. Kuna 6. juuni 2018. a ja 8. mai 2019. a

koosolekute puhul oli tegemist kordusüldkoosolekutega, ei saanud probleeme olla ka

hääletamiseks nõutava kvoorumiga.

2-20-14464

17 (22)

30. septembri 2020. a hääletustulemuste protokollist nähtuvate otsuste vastuvõtmise kehtivust

ei mõjuta see, et otsuste eelnõud saatis korteriomanikele korteriühistu kinnisvarahaldur, mitte

juhatuse liige. Ehkki KrtS § 21 lg 2 kohaselt saadab korteriomanikele otsuste eelnõu juhatus, ei

tulene seadusest, et juhatus ei võiks delegeerida seda ülesannet haldurile. Eksitav on puudutatud

isiku väide, et otsuste vastuvõtmisel rikuti KrtS § 21 lg-st 2 tulenevat nõuet, mille kohaselt

korteriomanikele seisukoha andmiseks antav tähtaeg peab olema vähemalt seitse päeva, kui

põhikirjaga ei ole ette nähtud pikemat tähtaega. Avaldaja esitatud tõenditest nähtub, et otsuste

eelnõud saadeti korteriomanikele 14. augustil 2020 (II kd, tl 188) ning hääletamiseks oli aega

kuni 28. augustini 2020 (II kd, tl 201 (hääletussedel) ja tl 212 (koosoleku teade)), mistõttu

korteriomanikele otsustamiseks antud tähtaeg oli 14 päeva. Puudutatud isik on eksitavalt

viidanud hääletussedeli allosas olevale ilmsele ebatäpsusele hääletussedelite laiali saatmise ja

tagastamise

kuupäevade

osas.

Puudutatud

isiku

viidatud

võimalikud

puudused

hääletustulemuste protokolli vormistamisel ei tooks kaasa vastu võetud otsuste tühisust. Tehtud

etteheited ei ole ka sisuliselt põhjendatud. Hääletustulemuste protokollis on märgitud iga otsuse

kohta poolt antud häälte arv ja ka poolt hääletanud isikud nimeliselt, samuti vastu antud ja

erapooletuks jäänud häälte arv, mis võimaldab selgelt tuvastada, millised otsused hääletamise

tulemusel vastu võeti. KrtS § 21 lg 4 kohaselt koostab hääletustulemuste kohta

hääletusprotokolli juhatus ning siinsel juhul ongi hääletusprotokoll allkirjastatud nelja juhatuse

liikme poolt. Seadusest ei tulene nõuet, et hääletustulemuste protokolli peab allkirjastama

konkreetne isik, kes hääletussedelid korteriomanikele välja saatis ja kelle e-posti aadressile tuli

saata täidetud hääletussedelid, mistõttu KM allkirja puudumine hääletustulemuste protokollilt

ei ole käsitatav rikkumisena. Hääletamise teel vastu võetud otsuste tühisust ei too kaasa ka

puudutatud isiku etteheide, et avaldaja pole tõendanud allkirjastatud hääletusprotokolli

viivitamatult korteriomanikele saatmist (KrtS § 21 lg 4).

24.4. Puudutatud isik ei saa nõuda ka vaidlusaluste otsuste kehtetuks tunnistamist.

24.4.1. TsÜS § 38 lg 1 esimese lause järgi võib huvitatud isik nõuda kohtus juriidilise isiku

organi seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva otsuse kehtetuks tunnistamist. Osad puudutatud

isiku viidatud rikkumised, sh võimalikud häälteenamuse nõuete rikkumised, võivad iseenesest

olla aluseks üldkoosoleku või koosolekut kokku kutsumata vastu võetud otsuse kehtetuks

tunnistamiseks. Vaidlus puudub, et puudutatud isik vaidlusalustel üldkoosolekutel ei osalenud

ja 2020. a-l otsuste vastuvõtmisel ei hääletanud, mistõttu ei välista TsÜS § 38 lg 4 teine lause

puudutatud isikul otsuste kehtetuks tunnistamise nõudmist.

24.4.2. Siiski on puudutatud isik minetanud õiguse nõuda vaidlusaluste otsuste kehtetuks

tunnistamist. KrtS § 29 lg 3 sätestab, et korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise

nõude esitamise tähtaeg on 60 päeva otsuse vastuvõtmisest arvates. 2018. a majanduskava

kehtestati 6. juuni 2018. a kordusüldkoosolekul, 2019. a majanduskava 8. mai 2019. a

kordusüldkoosolekul ja 2020. a majanduskava vastuvõtmine kinnitati 30. septembri 2020. a

hääletustulemuste protokolliga. Puudutatud isik ei ole väitnud ning ka kohtute infosüsteemist

ei nähtu, et puudutatud isik või mõni teine korteriühistu liige oleks nendel üldkoosolekutel või

koosolekut kokku kutsumata vastu võetud otsuseid varem kohtus vaidlustanud. Olukorras, kus

otsuseid tähtaegselt ei vaidlustatud, on need kehtivad ja kõigile korteriühistu liikmetele

kohustuslikud.

24.5. Eelnevat arvestades on maakohus lõppastmes põhjendatult leidnud, et avaldaja

korteriomanike 2018. a kordusüldkoosolekul on kehtestatud avaldaja esitatud 2018. a

majanduskava, 8. mai 2019. a kordusüldkoosolekul on kehtestatud avaldaja esitatud 2019. a

majanduskava ja koosolekut kokku kutsumata vastu võetud otsusega on kehtestatud avaldaja

esitatud 2020. a majanduskava. Nimetatud majanduskavade kehtestamise otsused on kehtivad.

2-20-14464

18 (22)

25. Seoses majanduskavadega kehtestatud haldustasu, hooldustasu ja remonditasu suurusega

tuvastas maakohus vaidlustatud määruse p-des 12–13 järgnevad asjaolud:

• 2018. a-l on kinnitatud:

-

haldusteenuse kogukuluks 9293,12 eurot, s.o 0,09952 eurot/m2, ning puudutatud

isikule on arvestatud 2018. a-l haldustasu iga kuu 7,93 eurot (79,7 × 0,09952);

-

hooldustasu kogukuluks 13 469,04 eurot, s.o 0,14423 eurot/m2, ning puudutatud

isikule on arvestatud 2018. a-l hooldustasu iga kuu 11,50 eurot (79,7 × 0,14423);

-

remondifondi kogukuluks 45 004,00 eurot, s.o 0,48192 eurot/m2, ning puudutatud

isikule on arvestatud 2018. a-l remonditasu iga kuu 38,41 eurot (79,7 × 0,48192);

• 2019. a-l on need kulud olnud samas summas, s.o haldustasu 7,93 eurot, hooldustasu

11,50 eurot ja remonditasu 38,41 eurot;

• 2020. a-l on muutunud haldustasu ja hooldustasu suurused, mistõttu kulud olid

järgmised: haldustasu 16,74 eurot (79,7 × 0,21000), hooldustasu 17,53 eurot (79,7 ×

0,22000) ja remonditasu endiselt 38,41 eurot.

Ringkonnakohus täpsustab eelneva osas maakohtu määruse põhjendusi järgnevaga. Asja

materjalidest nähtuvalt kehtestati 2019. a majanduskavaga haldustasu suuruseks alates

oktoobrist 2019 0,16701 eurot/m2 (I kd, tl 15). Avaldaja esitatud arvetest nähtuvalt arvestati

puudutatud isikule 2019. a oktoobris, novembris ja detsembris haldustasu 13,31 eurot (s.o 79,7

× 0,16700) (I kd, tl-d 30–32). Samas summas on haldustasu arvestatud ka jaanuarist juulini

2020 (I kd, tl-d 33–39). Vastavalt augustis 2020 toimunud hääletamisel vastu võetud 2020. a

majanduskavale on haldustasu ja hooldustasu arvestatud alles septembris esitatud arvel (I kd, tl

40).

Muus osas nõustub ringkonnakohus maakohtu põhjendustega. Korrigeeritud ebatäpsused

maakohtu määruse põhjendustes ei mõjutanud asja lahendust, kuna maakohus on puudutatud

isikult välja mõistetud summa suuruse osas lähtunud avaldaja nõudest, mis lähtub avaldaja

esitatud arvetest. Puudutatud isik ei ole esitanud vastuväiteid, sh määruskaebuses avaldaja

nõutud haldustasu, hooldustasu ja remondifondi maksete arvutuskäigule ega konkreetsetele

arvetelt (makseteatistelt) nähtuvate summade suurusele.

26. Põhjendatud ei ole puudutatud isiku etteheide, et avaldaja ei ole esitanud tõendeid (arveid)

haldusteenuse, hooldusteenuse ja remondi tegeliku kulu kohta.

26.1. KrtS § 40 lg 1 kohaselt teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi

ettemakseid korteriühistule vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Ka avaldaja põhikirja p

69 kohaselt võtavad ühistu liikmed elamu majandamise kulude kandmisest osa sihtotstarbeliste

maksete tasumisega (I kd, tl 44). Siinsel juhul olid haldusteenuse, hooldusteenuse ja

remondifondi tehtavate maksete (vt KrtS § 41 lg 1 p 4) suurused kehtestatud 2018. a, 2019. a

ja 2020. a majanduskavadega ning kooskõlas KrtS § 40 lg-ga 1 lähtus maksete suurus

kaasomandi osa suurusest. Kõnealused kulud ei sõltunud korteriomaniku tegelikust tarbimisest

ning avaldaja põhikirjaga ei olnud ette nähtud nende kohustuste korteriühistu liikmete vahel

jaotamiseks erinevat alust võrreldes KrtS § 40 lg-ga 1 (s.o pindalapõhise arvestusega). Avaldaja

põhikirja (I kd, tl-d 41 – 44 pöördel) kohaselt on korteriühistu liige kohustatud täitma ühistu

juhtimisorganite otsuseid ja tasuma sihtotstarbelisi makseid (p 23), mis hõlmavad mh elamu

majandamiseks, hooldamiseks, remondiks ja elamu territooriumi korrashoiuks vajalikke

makseid ning mille suurus määratakse kindlaks ühistu üldkoosoleku otsustega (p 28).

26.2. Puudutatud isiku viidatud Riigikohtu otsusest tsiviilasjas nr 3-2-1-53-10 ei tulene, et

avaldaja oleks pidanud tõendama haldus- ja hooldusteenusele ning remondile tegelikult kantud

kulusid, esitades sellekohased arved. Selles lahendis on Riigikohus märkinud, et korteriühistu

2-20-14464

19 (22)

saab majandamiskulude suurust tõendada nt korteriühistu otsusega, millega määratakse

kindlaks mõnd liiki majandamiskulude suurus (vt viidatud Riigikohtu 16. juuni 2010. a otsus,

p 14). Siinsel juhul olid haldusteenuse ja hooldusteenuse tasu ning remondifondi maksete

suurus majanduskavaga kindlaks määratud. Puudutatud isik ei ole vaidlustanud seda, et tema

korteriomandi reaalosaks oleva eluruumi pindala on 79,9 m2 ja see moodustab 797/77 820

mõttelist osa kinnistust (see nähtub ka kinnistusregistri väljavõttest (I kd, tl 6)), millest on

lähtutud puudutatud isikule langeva majandamiskulu suuruse arvutamisel. Samuti ei ole

puudutatud isik toonud esile asjaolusid, millest nähtuvalt oleks temalt kõnealuste kulude

kandmise nõudmine vastuolus hea usu põhimõttega (KrtS § 40 lg 3).

27. Puudutatud isiku kohustust tasuda majandamiskulusid ei mõjuta tema etteheited avaldaja

tegevusele, mille kohaselt avaldaja on jätnud 2018. a majanduskava osaliselt täitmata, kuna ei

täitnud remondiplaani täies mahus; rikkunud 2019. a majanduskava, kulutades remondiks

rohkem kui sel aastal majanduskavaga ette nähtud ja jättes ülekulu selgitamata ja tõendamata;

jätnud tellijana tagamata selle, et tehtud remonttööd oleks nõuetekohased, või puudustega tööd

vastu võtmata. Need etteheited ei mõjuta puudutatud isiku seadusest (KrtS § 40), põhikirjast (p

23) ja korteriomanike otsustest tulenevat kohustust tasuda majandamiskulude eest. Kui

korteriühistu juhatuse liikmed on rikkunud oma kohustusi, jättes täitmata korteriomanike

otsused korteriomandite kaasomandi osa eseme valitsemise, sh remondi osas (vt KrtS § 34 lg

1), ning sellega on tekitatud korteriühistule kahju, võib korteriühistul olla nõudeid juhatuse

liikmete vastu (vt ka avaldaja põhikirja p 50). Teenuste puudulikust osutamisest tulenevaid

nõudeid saab teenuse osutajate vastu esitada avaldaja kui teenuse tellija (vt ka Riigikohtu 8.

oktoobri 2014. a otsus tsiviilasjas 3-2-1-61-14, p 25).

28. Määruskaebuses ei ole puudutatud isik esitanud vastuväiteid maakohtu määrusele osas,

millega maakohus rahuldas avaldaja viivisenõude. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus

avaldaja viivisenõude põhjendatult rahuldanud, kolleegium nõustub selles osas maakohtu

määruse põhjendustega ja ei korda neid (TsMS 654 lg 6 ja § 659).

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

29. Kuna maakohtu määrus jääb asja sisulise lahendamise osas muutmata, ei ole seda TsMS §

173 lg 3 esimese lause järgi vaja muuta ka menetluskulude jaotuse osas. Arvestades, et

maakohus rahuldas avalduse täielikult, jättis maakohus menetluskulud TsMS § 172 lg 1 teise

lause järgi põhjendatult puudutatud isiku kanda. Puudutatud isiku väide, et kohtusse

pöördumise põhjustas avaldaja ise sellega, et ei esitanud makseteatistes toodud summade

kontrollimiseks vajalikke dokumente, ei ole põhjendatud. Puudutatud isik jätkas avaldusele

vastu vaidlemist ning pole avaldaja nõuet (sh osaliselt) täitnud ka pärast avaldaja poolt

kohtumenetluses lisadokumentide esitamist (sh kütte, lifti hoolduse, prügiveo, vee

soojendamise, vee ja kanalisatsiooni ning üldelektri kulude suuruse kohta), mistõttu pole alust

arvata, et nende dokumentide varasem esitamine oleks aidanud kohtumenetlust vältida. Samuti

ei õigusta menetluskulude erinevat jaotust TsMS § 169 lg 1 alusel asjaolu, et avaldaja esitas 30.

septembri 2020. a hääletusprotokolli kohtule alles 28. märtsil 2022. Avaldaja ei esitanud seda

tõendit hilinenult ning tõendi esitamine 28. märtsil 2022 ei tinginud siinses asjas menetluse

viibimist.

30. Puudutatud isik vaidlustab avaldaja maakohtus kantud menetluskulude kindlaksmääramist,

leides, et maakohus ei arvestanud sellega, et välja mõistetud menetluskulu on avaldaja

põhinõudest

suurem

(u

3000

euro

võrra),

avaldaja

on

korranud

erinevates

menetlusdokumentides samu seisukohti ning puudutatud isiku õiguseellase ja avaldaja vahel

varem toimunud sarnases vaidluses mõisteti avaldajalt puudutatud isiku õiguseellase kasuks

2-20-14464

20 (22)

välja õigusabikulud 390 eurot. Ringkonnakohus leiab, et puudutatud isiku väited ei anna alust

muuta maakohtu määrust ka menetluskulude kindlaksmääramise osas.

30.1. Maakohus on avaldaja lepingulise esindaja ajakulu põhjendatust kooskõlas TsMS § 175

lg-ga 1 hinnanud, võttes seejuures arvesse esitatud menetlusdokumentide sisu ja mahtu, sh neis

esitatud korduvaid väiteid. Puudutatud isik ei ole välja toonud, millise menetlusdokumendi

koostamise ajakuluga ta ei nõustu ja miks. Puudutatud isiku üldsõnalise väite alusel ei ole

ringkonnakohtul alust maakohtu diskretsiooniotsustusse sekkuda.

30.2. Kindlaks määratud menetluskulude põhjendamatut suurust ei saa järeldada sellest, et

menetluskulud ületavad avalduses nõutud võlgnevuse summat. Riigikohus on 14. aprilli 2021.

a määruses tsiviilasjas nr 2-19-10324 muutnud oma varasemaid seisukohti ja leidnud, et ei ole

põhjendatud siduda menetluskulusid kandma kohustatud menetlusosaliselt väljamõistetava

menetluskulu suuruse ülempiiri rangelt tsiviilasja hinnaga (p 19; vt ka Riigikohtu 12. mai 2021.

a määrus tsiviilasjas nr 2-20-114596, p 13). Maakohus on avaldaja lepingulise esindaja

konkreetsete toimingute ja nende ajakulu ning õigusabiteenuse hinna põhjendatust siinses

menetluses hinnanud, arvestades seejuures asja keerukust. Ehkki asi lahendati hagita

menetluses, oli vaidlus oma olemuselt sarnane hagimenetluses lahendatavate asjadega, mistõttu

üksnes asja menetlusliik ei õigusta siinsel juhul hüvitatavate menetluskulude vähendamist.

30.3. Lepingulise esindaja kulude põhjendatust ja vajalikkust tuleb TsMS § 175 lg 1 järgi

hinnata konkreetse menetluse puhul, lähtudes seejuures menetluskulude hüvitamiseks

õigustatud isiku tegelikult kantud kuludest. Seetõttu ei ole tähtsust puudutatud isiku viidatud

asjaolul, et teises menetluses mõisteti avaldajalt puudutatud isiku õiguseellase kasuks välja

väiksemad õigusabikulud.

31. Ringkonnakohus leiab, et määruskaebemenetluse kulud tuleb jätta määruskaebuse

rahuldamata jätmise tõttu TsMS § 171 lg 1 ja § 172 lg 1 teise lause järgi puudutatud isiku kanda,

v.a avaldajal KK menetlusse kaasamise ja tõendite kogumise taotluste esitamisega seoses

tekkinud kulud, mis tuleb jätta nende taotluste rahuldamata jätmise tõttu TsMS § 169 lg 3 järgi

avaldaja enda kanda. Ringkonnakohus ei nõustu puudutatud isikuga, et kui avaldaja oleks

esitanud 1. aprilli 2024. a menetlusdokumendiga esitatud tõendid varem, oleks menetluskulud

jäänud osaliselt tekkimata, mistõttu sellega tuleks arvestada menetluskulude jaotamisel.

Puudutatud isik on jätkanud avaldusele vastu vaidlemist ka pärast avaldaja tõendite esitamist.

TsMS § 662 lg 3 kohaselt on määruskaebemenetluses uute tõendite esitamine lubatud ja ükski

avaldaja poolt määruskaebemenetluses esitatud tõend ei olnud selline, mis oleks mõjutanud

põhimõtteliselt asja lahendust.

32. Vastavalt TsMS § 174 lg-le 3 määrab ringkonnakohus kindlaks määruskaebemenetluses

kantud menetluskulude rahalise suuruse. Menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud

mõistab kohus TsMS § 175 lg 1 järgi välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses.

32.1. Avaldaja esitas 17. aprillil 2024 menetluskulude nimekirja, milles palub mõista

puudutatud isikult enda kasuks välja määruskaebemenetluses kantud menetluskulud 3901,78

eurot (koos käibemaksuga).

32.1.1. Menetluskulude nimekirja kohaselt on avaldajale osutatud õigusabi 20,95 t järgmiste

toimingutega:

-

Harju Maakohtu 16. mai 2022. a määruse analüüs – 0,9 t;

-

puudutatud isiku poolt Harju Maakohtu 16. mai 2022. a määrusele esitatud

määruskaebuse analüüs – 1,9 t;

2-20-14464

21 (22)

-

arutelu kliendiga seonduvalt puudutatud isiku määruskaebuses esitatud asjaoludega –

0,6 t;

-

kohtupraktika analüüs – 0,55 t;

-

maakohtu 7. aprilli 2022. a istungi protokolliga tutvumine, 27. juuni 2022. a kirjaliku

vastuse koostamine puudutatud isiku määruskaebusele – 6,5 t;

-

27. juunil 2022 määruskaebusele esitatud vastuse lisade komplekteerimine, kliendilt

selgituste küsimine kohtule esitatud arvetel sisaldunud viimase maksekuupäeva kohta –

0,8 t;

-

11. märtsi 2024. a kohtunõudega tutvumine – 0,2 t;

-

arutelu juhatusega pärast kinnistusraamatu väljavõttega tutvumist, mille kohaselt

muutus kinnistusraamatu järgne Pärnu mnt 82-10 korteriomandi omanik ja uueks

omanikuks sai 2. jaanuari 2023. a kinnistamisavalduse järgselt 4. jaanuaril 2023 KK –

1,8 t;

-

äriregistrist ja erinevatest andmebaasidest andmete hankimine puudutatud isiku kohta –

0,8 t;

-

18. märtsi 2024. a taotluse koostamine kohtule (taotlus abi saamiseks dokumentide

väljanõudmisel, taotlus KK kaasamiseks menetlusse) – 0,8 t;

-

19. märtsi 2024. a kohtu seisukohaga (vastus avaldaja 18. märtsi 2024. a taotlusele)

tutvumine ja arutelu kliendiga – 0,3 t;

-

päringute koostamine ja suhtlemine kinnistusosakonnaga, et saada 2. jaanuari 2023. a

leping, millega muutus Pärnu mnt 82-10 korteriomandi omanik – 2,1 t;

-

1. aprillil 2024 kohtule seisukoha, tõendite ja taotluse esitamine, kooskõlastamine

kliendiga – 2,8 t;

-

menetluskulude nimekirja koostamine – 0,9 t.

32.1.2. Avaldajale on osutatud õigusteenust tunnitasuga 140 eurot (koos käibemaksuga 168

eurot) 11,25 t ehk koos käibemaksuga 1890 eurot (11,25 × 168) ning tunnitasuga 170 eurot

(koos käibemaksuga 207,40 eurot) 9,7 t ehk koos käibemaksuga 2011,78 eurot (9,7 × 207,4).

Kokku on tasutud õigusteenuse eest ringkonnakohtus 3901,78 eurot. Kuna avaldaja ei ole

käibemaksukohustuslane, taotleb ta menetluskulude hüvitamist koos käibemaksuga.

32.2. Puudutatud isik vaidles avaldaja menetluskuludele 19. aprillil 2024 esitatud seisukohas

vastu. Puudutatud isiku hinnangul on avaldaja õigusabikulud ülemäära suured, seda nii ajakulu

kui ka tunnitasu osas. Tegemist on võrdlemisi lihtsa kohtuasjaga, mille puhul taoline

menetluskulu ei ole vajalik ega põhjendatud. Riigikohus on leidnud, et hagita menetluses tuleks

menetluskulud üldjuhul välja mõista väiksemas ulatuses, võttes mh arvesse kohtu suuremat rolli

hagita asjade lahendamisel (uurimisprintsiip), mistõttu esineb väiksem vajadus professionaalse

õigusabi järele. Samuti arvestatakse asjaolu, et hagita menetluses lahendatavad asjad ei ole

keerulised õigusvaidlused. Esindajakulude vajalikkuse ja põhjendatuse hindamisel tuleb

arvestada mh asja olemust ja hinda. Mõistlikuks ei saa pidada asja endaga võrreldes

ebaproportsionaalsete esindajakulude väljamõistmist.

32.3. Ringkonnakohus leiab, et avaldaja lepingulise esindaja ajakulu on põhjendatud osaliselt.

32.3.1. Avaldaja lepingulise esindaja toimingud ajavahemikul 16. mai 2022 kuni 27. juuni 2022

(kokku 11,25 t) on seotud puudutatud isiku määruskaebusele vastamisega. Ringkonnakohus

leiab, et arvestades maakohtu määruse mahtu (6,5 lk), puudutatud isiku määruskaebuse sisu ja

mahtu (4,5 lk) ning avaldaja 27. juuni 2022. a vastuse sisu ja mahtu (8,5 lk, millest vastuväited

määruskaebusele u 3,5 lk), on määruskaebuse vastuse koostamise, sh selleks vajaliku eeltöö (sh

maakohtu määruse ja määruskaebusega tutvumine, arutelu kliendiga), ja vastuse koos lisadega

kohtule esitamise põhjendatud ajakulu kokku 7 t.

2-20-14464

22 (22)

32.3.2. Põhjendatud on 11. märtsi 2024. a kohtunõudega tutvumise ajakulu 0,2 t. 1. aprilli 2024.

a seisukoha esitamise ajakulu on põhjendatud pooles ulatuses, s.o 1,4 t osas, kuna umbes pooles

ulatuses puudutab menetlusdokument taotlusi, millega seotud avaldaja kulud jäid

menetluskulude jaotusest tulenevalt avaldaja enda kanda. Menetluskulude nimekirja

koostamise põhjendatud ajakulu on menetluses tehtud toimingute mahtu arvestades 0,5 t.

32.3.3. Avaldaja lepingulise esindaja kulud seoses kohtule 18. märtsi 2024. a taotluste

koostamisega dokumentide väljanõudmiseks ja KK menetlusse kaasamiseks (0,8 t) ning kohtu

19. märtsi 2024. a seisukohaga tutvumisega ja kliendiga arutamisega (0,3 t) jäävad

menetluskulude jaotusest lähtuvalt avaldaja enda kanda. Osas, milles avaldaja lepingulise

esindaja 18. märtsi 2024. a e-kiri sisaldas avaldajale määratud menetlustähtaja pikendamise

taotlust ja kohtu 19. märtsi 2024. a e-kiri sisaldas selle rahuldamise määrust, ei ole põhjendatud

jätta avaldajast endast tingitud taotlusega seoses tekkinud kulusid puudutatud isiku kanda.

32.3.4. Muud toimingud (s.o arutelu juhatusega pärast kinnistusraamatu väljavõttega tutvumist

1,8 t; äriregistrist ja erinevatest andmebaasidest andmete hankimine puudutatud isiku kohta 0,8

t; päringute koostamine ja suhtlemine kinnistusosakonnaga 2,1 t) ei olnud siinses menetluses

põhjendatud ja vajalikud. Andmete kogumine ja kohtule esitamine selle kohta, et puudutatud

isik on määruskaebemenetluse ajal korteriomandi võõrandanud KKle, ei omanud siinses

menetluses tähtsust, mistõttu ei ole need kulud siinse tsiviilasjaga seotud ja pole põhjendatud

nende jätmine puudutatud isiku kanda. Samuti seonduvad need andmed taotlustega, millega

seotud kulud jäid avaldaja enda kanda. Lisaks ei ole avaldaja pärast määruskaebusele vastamist

esitanud kohtule äriregistrist või muudest andmebaasidest hangitud andmeid puudutatud isiku

kohta.

32.3.5. Eelnevat arvestades on avaldaja lepingulise esindaja ajakulu määruskaebemenetluses

põhjendatud kokku 9,1 t (7 + 0,2 + 1,4 + 0,5) ulatuses.

32.4. Avaldaja lepingulise esindaja tunnitasu suurusega seonduvat mõistab ringkonnakohus

selliselt, et kuni 27. juuni 2022. a menetlustoiminguni oli lepingulise esindaja tunnitasu 140

eurot, millele lisandub käibemaks, ja alates 11. märtsi 2024. a toimingust 170 eurot, millele

lisandub käibemaks. Ringkonnakohus leiab, et sellised tunnitasu määrad on põhjendatud,

kooskõlas asja keerukusega ja vastavad kohtupraktikas selliste vaidluste puhul põhjendatuks

peetud tunnitasu määradele, arvestades ka viimastel aastatel toimunud üldist hinnatõusu.

32.5. Eelnevat arvestades on avaldaja lepingulise esindaja põhjendatud tasu kokku 1337 eurot

(140 × 7 + 170 × 2,1), millele lisandub käibemaks. Enne 1. jaanuari 2024 tehtud toimingute

puhul on käibemaks 196 eurot (140 × 7 × 0,2) ja pärast seda kuupäeva tehtud toimingute puhul

78,54 eurot (170 × 2,1 × 0,22). Koos käibemaksuga (TsMS § 174 lg 10) on avaldajale

hüvitatavate lepingulise esindaja kulude suurus 1611,54 eurot (1337 + 196 + 78,54).

32.6. Vastavalt avaldaja taotlusele ja kooskõlas TsMS § 177 lg-ga 4 tuleb puudutatud isikult

mõista avaldaja kasuks välja ka VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras viivis

hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt alates menetluskulude suurust kindlaks tegeva

lahendi jõustumisest kuni täitmiseni.

33. TsMS § 696 lg 1 esimene lause võimaldab esitada ringkonnakohtu määruse peale

määruskaebuse Riigikohtule üksnes juhul, kui see on seaduse järgi lubatud. TsMS § 696 lg 3

kohaselt saab määruse peale esitada määruskaebuse.

(allkirjastatud digitaalselt)