2-23-6699/21 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Maris Kuurberg, liikmed Indrek Soots ja Neve

Uudelt

Määruse tegemise aeg ja koht 19.04.2024, Tallinn

Kohtuasja number

2-23-6699

Kohtuasi

X hagi Y vastu eluruumi ebaseaduslikust valdusest

väljanõudmise, eluruumi õigusliku aluseta valdajate

väljatõstmise

ja

eluruumi

valduse

omanikule

üleandmise nõudes

Vaidlustatud kohtulahend

Pärnu Maakohtu 17.01.2024 määrus

Kaebuse esitaja ja liik

X ja Y määruskaebused

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja: X (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline

esindaja vandeadvokaat Margo Põbo

Kostja: Y (isikukood XXXXXXXXXX), lepinguline

esindaja vandeadvokaat Andrus Lillo

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Y määruskaebus rahuldamata.

2. Rahuldada X määruskaebus.

3. Tühistada Pärnu Maakohtu 17.01.2024 määrus menetluskulude jaotuse osas

(resolutsiooni p 3) ning teha tühistatud osas uus määrus, millega jätta

menetluskulud Y kanda.

4. Sõnastada kohtumääruse tervikresolutsioon järgmiselt:

4.1. Võtta vastu X avaldus hagist loobumiseks ning lõpetada asja menetlus.

4.2. Toimetada määrus menetlusosalistele kätte.

4.3. Jätta menetluskulud Y kanda.

5. Jätta määruskaebuste esitamisega seotud menetluskulud Y kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

2-23-6699

2

Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning

avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb

määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele

esitada ka määruskaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul

pärast menetlust lõpetava määruse jõustumist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. X (hageja) esitas 05.05.2023 Pärnu Maakohtule hagiavalduse Y (kostja) vastu eluruumi

ebaseaduslikust valdusest väljanõudmise, eluruumi õigusliku aluseta valdajate väljatõstmise ja

eluruumi valduse omanikule üleandmise nõudes.

2. Hagiavalduse ja hageja täiendavate seisukohtade kohaselt on poolte vahel sõlmitud suuline

üürileping, mille kohaselt hageja andis kostjale kasutada talle kuuluva eluruumi aadressil XXX

(registriosa nr XXXXXXXX) ning kostja kohustus maksma eluruumi kasutamise eest tasu 240

eurot kalendrikuus. Üürile lisandusid kokkuleppe kohaselt kommunaalkulud. Üürilepingu

kehtivuse ajal tekkisid kostjal üüri- ja kommunaalmaksete tasumisega raskused ning kostja jäi

hagejale võlgu üürimaksete ja kommunaalkulude eest. Hageja ütles üürilepingu üles alates

01.03.2023 ja palus eluruumi vabastada. Kostja teavitas hagejat, et annab eluruumi hagejale üle

30.04.2023 ajavahemikus 17.00–18.00. Hageja läks kokkulepitud ajal kohale ja soovis valdust

üle võtta, kuid temale ust ei avatud. Hagejale teadaolevalt valdavad eluruume koos kostjaga ka

teised isikud, kellel samuti puudub eluruumi valdamiseks õiguslik alus. Hagejale ei ole teada

ning kostja ei ole avaldanud eluruumi valdavate isikute andmeid. Kostjaga sõlmitud üürileping,

mille alusel kostja eluruumi valdas, lõppes 01.03.2023, misjärel on eluruum kostja ja temaga

koos elavate isikute ebaseaduslikus valduses. Seega on kostja ja temaga koos elavad isikud

kohustatud üle andma hagejale kuuluva eluruumi valduse. Hageja viitas oma nõude alusena

asjaõigusseaduse (AÕS) §-le 80.

2.1. Hageja leidis, et XXX asuva eluruumi suhtes sõlmitud üürilepingu osapoolteks olid hageja

üürileandjana ning kostja üürnikuna. Hagejal ei ole ei üürilepingu sõlmimise hetkel ega mitte

kunagi hiljem olnud põhjust arvata teisiti, kui et kostja sõlmis üürilepingu iseenda nimel ja

huvides ning et üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused on kostja kanda. Sealhulgas ka

kohustus vabastada ja anda üle eluruumi valdus pärast üürilepingu lõppemist, kuivõrd kostja

on eluruumi üürilepingu kestel ja selle järgselt vallanud. Hageja pidas kostjaga lepingueelseid

läbirääkimisi ja näitas kostjale viimase soovil üürilepingu esemeks olevat eluruumi. Eluruumi

ülevaatamisel ja lepingu sõlmimisel osalesid kostja ja hageja. Mitte kordagi ei väljendanud

kostja, et esindab tehingute ja toimingute tegemisel teist isikut. Hagejale ja kostjale oli

mõlemale selge, et üürileping sõlmitakse hageja ja kostja vahel ning eluruumi asub valdama

kostja. Ka üürilepingujärgseid makseid on tehtud kostja pangakontolt.

2.2. 15.03.2023 kell 17.59 saadetud e-kirjas hagejale märgib kostja: „hetkel saatsin Xle sms,

pakkusin ka varianti, et üüriksin seda korterit edasi, kui saaksin makstud korteri kogu

võlgnevuse.“ 15.03.2023 kell 21.27 saadetud e-kirjas märgib kostja: „Mina olen kindlasti nõus,

et jätkan eluruumide üürimist, hetkel on meil suusõnaline leping, minule võib saata kirjalikku

üürilepingu e-mailile!“ 16.03.2023 kell 13.04 saadetud e-kirjas märgib kostja: „Kindlasti on

vaja teada anda mulle, juhul kui X ei soovi meiega lepingut enam, kuna korteris on vaja teostada

värskendus, samuti tekkinud võlgnevused ära maksta.“

2-23-6699

3

2.3. Igal juhul on hageja pidanud kostjat korteri otseseks valdajaks ning asjaolu, et hageja on

korteri otsene valdaja tõendab pooltevaheline kirjavahetus, milles hageja pöördub kostja poole

alati kui korteri üürniku poole ning kostja ei väida mitte ühelgi juhul, et ta korterit ei valda või

et korteri kommunaalkulude tasumise eest vastutab keegi teine peale tema. 08.10.2019 korteri

valduse üleandmise-vastuvõtmise akt tõendab korteri valduse üleandmist kostjale.

2.4. Hagejale on teada, et korteris võivad viibida kostja pereliikmed, sh kostja ema ja kostja

alaealine laps, kuid nende täpsed isikuandmed ei ole hagejale teada. Hageja nõude kostja vastu

rahuldamine ei ole välistatud juhul, kui kostja oleks hagejale kuuluva korteri kaudne valdaja.

Hageja leidis, et kostja on ebaõigesti järeldanud, justkui AÕS §-st 80 tulenevat

vindikatsiooninõuet ei saaks esitada kaudse valdaja vastu. Hageja sellist seisukohta toetab ka

Riigikohtu praktika (RKTKo 19.12.2012, 3-2-1-165-12, p 65), milles Riigikohus on jaatanud

võimalust nõuda välja asja valdust kaudselt kaasvaldajalt. Eesti õiguskirjanduses on samuti

asutud seisukohale, et vindikatsiooninõude esitamine kaudse valdaja vastu on vajalik ja

põhjendatud eelkõige praktilistel kaalutlustel (AÕS I komm (2014), § 80, p 3.2.2).

3. Kostja leidis, et hagi on esitatud vale kostja vastu. Hageja ei ole tõendanud, et kostja on

korteriomandi üürnikuks või valdajaks. Kostja ei ole kunagi mingit üürilepingut enda nimele

hagejaga sõlminud ega korteri otsest valdust saanud. Kostja ei ole (ja ei ole kunagi olnud)

korteriomandi otseseks ega kaudseks valdajaks. Riigikohus on oma praktikas selgitanud, et

AÕS § 80 alusel ei ole võimalik rahuldada hagi asjade kaudse, vaid üksnes otsese valdaja vastu.

Kaudne valdaja saab ennast AÕS § 80 alusel esitatud hagi vastu kaitsta ka väitega, et ta ei ole

asja otsene valdaja (RKTKo 03.10.2013, 3-2-1-94-13, p 13). Seda kinnitab ka hageja ise.

Näiteks on hageja kostjale 02.05.2023 saadetud kirjas kinnitanud, et „hetkel toimub teie ema ja

lapse viibimine korteris ilma igasuguse õigusliku aluseta“. Seega on hageja ise teadlik, et

korteriomandi otseseks valdajaks ei ole mitte kostja, vaid kostja ema. Hageja peab tõendama,

et just kostja on korteriomandi otsene valdaja, mida hageja ei ole käesoleva ajani teinud. Kuna

hagi on esitatud isiku vastu, kes ei ole korteriomandi otsene valdaja, siis ei ole hageja taotletavat

eesmärki võimalik saavutada ja hagi tuleb jätta läbi vaatamata.

4. 23.11.2023 andis kostja kohtule teada, et kostja ema on talle täna edastanud informatsiooni,

mille kohaselt on kostja ema paigutanud vaidlusaluse korteri võtmed sama korteri (XXX)

postkasti.

5. 30.11.2023 esitas hageja kohtule hagi tagasivõtmise avalduse, kuna hageja on pärast hagi

esitamist saanud tagasi eluruumi valduse ning palus jätta menetluskulud tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 168 lg 5 alusel kostja kanda. Hageja sai 24.11.2023 tagasi eluruumi

valduse, kuid eluruumi üleandmist ei akteeritud. Kostja ega kostja esindaja ei ilmunud eluruumi

üle andma ega selle kohta üleandmise-vastuvõtmise akti vormistama. Hagejale võimaldati

ligipääs eluruumile postkasti jäetud võtme abil, millega hageja eluruumi sisenes ja eluruumi

olukorra fikseeris.

6. 04.12.2023 seisukohas märkis kostja, et olukorras, mil hageja on võtnud hagi tagasi, ei oma

enam tähtsust asjaolu tuvastamine, milliste isikute vahel oli üürileping sõlmitud, vaid üksnes

asjaolu, kes oli hagiavalduse esitamisest kuni hageja poolt hagi tagasivõtmiseni vaidlusaluse

korteriomandi otseseks valdajaks, kuna ainult sellise isiku vastu sai hageja esitada

vindikatsiooninõude. Hageja ei ole tõendanud, et korteriomandi otseseks valdajaks on kunagi

olnud kostja ega seda, et just kostja on hageja nõude pärast hagi esitamist täitnud. Hageja

esitatud tõendid ei tõenda kuidagi asjaolu, et korteriomandi otseseks valdajaks on üldse kunagi

olnud kostja. Kostja on hageja poolt esitatud kirjavahetuses kasutanud „meie“ vormi,

rõhutamaks, et üürisuhe on hageja ja kostja ema vahel, mitte hageja ja kostja vahel.

2-23-6699

4

6.1. Juhul, kui kohus peab siiski vajalikuks tuvastada, kes oli vaidlusaluse korteriomandi otsene

valdaja hagi esitamise ja sellest loobumise vahelisel ajal, siis soovib kostja oma ema ütlustega

tõendada, et tema selleks isikuks ei olnud. Samuti soovib kostja tõendada oma ema ütlustega

asjaolu, et tema ei olnud isikuks, kes tagastas vaidlusaluse korteri valduse, pannes võtmed

korteri postkasti. Majas, kus asub vaidlusalune korteriomand, on mh hageja poolt paigaldatud

turvakaamerad, mille salvestisest peaks olema üheselt näha, et vaidlusaluse korteriomandi

postkasti pani korteriomandi võtme just korteriomandi otsene valdaja ehk kostja ema.

6.2. Hageja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et vaidlusaluse korteriomandi valduse oleks

talle tagastanud kostja. Kostja on korduvalt rõhutanud ka asja suulisel arutamisel kohtus, et teeb

oma emale ettepaneku korteri valduse tagastamiseks, mida viimane ka tegi võtmete asetamisega

korteriomandiga seotud postkasti.

6.3. Kostja leidis, et menetluskulud tuleb TsMS § 168 lg 2 ja 4 alusel jätta hageja kanda. Igal

juhul oleks menetluskulude kostja kanda jätmine äärmiselt ebaõiglane ja ebamõistlik.

Maakohtu määrus ja põhjendused

7. Pärnu Maakohtu 17.01.2024 määrusega võeti vastu hageja avaldus hagist loobumiseks ning

lõpetati asja menetlus (TsMS § 428 lg 1 p 3, § 429 lg 1). Maakohus jättis menetluskulud poolte

endi kanda.

8. Maakohus märkis määruse kirjeldavas osas, et on menetlusosalistele selgitanud, et pooled ei

ole käesoleval juhul kohtu ette toonud väidet, et kolmandast isikust otsese valdaja puhul on

tegemist allüürilepinguga. Kostja on selgitanud nii hagejale (kohtueelne kirjavahetus poolte

vahel) kui ka kohtule, et eluruumi otsene valdaja on tema eakas ema ning kostja on kaudne

valdaja. Maakohus märkis, et kuivõrd kostjatega sõlmiti eluruumide allüürilepingud, sõltub

nende õigus eluruume kasutada sellest, kas allüürilepingu järgi üürileandjal on õigus eluruume

kasutada või mitte. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 288 lg 6 järgi ei või allkasutaja kasutada asja

pärast üürilepingu lõppemist ega teisiti, kui see on lubatud üürnikule ning üürileandja võib seda

allkasutajalt vahetult nõuda. VÕS § 334 lg-st 5 tulenevalt võib üürileandja pärast üürilepingu

lõppemist nõuda asja välja ka kolmandalt isikult, kui asja kasutamise õigus oli kolmandale

isikule edasi antud

9. Määruse põhjendavas osas märkis kohus, et võttes arvesse lepingu sõlmimise asjaolusid ning

kogu kohtuasjas mõlema menetluspoole poolt kohtu ette toodud asjaolusid ning vaidlusaluseid

küsimusi, on kokkuvõtvalt asjaolud olnud kahepoolselt ebaselged ja vastuolulised. Kohus

nõustus kostjaga selles osas, et olukorras, kus hageja on võtnud hagi tagasi, omab tähtsust vaid

see, kes oli hagiavalduse esitamisest kuni hageja poolt hagi tagasivõtmiseni vaidlusaluse

korteriomandi otseseks valdajaks. Kostja on esitanud kohtule teate, mille kohaselt on kostja

ema kui korteriomandi otsene valdaja tagastanud hagejale kui üürileandjale korteri võtmed,

pannes need korteri juurde kuuluvasse postkasti. Antud olukorras ei ole kohtu hinnangul

põhjendatud ega vajalik enam tuvastada muid ja täiendavaid asjaolusid.

10. Kohus leidis, et vastavalt TsMS § 168 lg-tele 4 ja 5 kõigi menetluskulude väljamõistmine

kostjalt oleks antud menetluslikus olukorras nii ebamõistlik kui ka ebaõiglane. Samas, arvesse

võttes kostja avaldatud seisukohti kaudse valduse osas, valduse taastamist otseseks valdajaks

olnud kolmanda isiku rolli nõudest loobumise asjaoludes ning poolte poolt menetluses antud

kolmandat isikut puudutavaid selgitusi, on ebaõiglane kõigi menetluskulude kandmise

panemine ka hageja suhtes. Kohus, kasutades diskretsiooniõigust ning võttes arvesse kogu

2-23-6699

5

kaasuse asjaolusid, peab põhjendatuks TsMS § 162 lg 4 toodud erandlikul alusel jätta poolte

menetluskulud antud juhul täielikult nende endi kanda.

Hageja määruskaebus

11. Hageja esitas määruskaebuse, milles palub tühistada maakohtu määruse menetluskulude

jaotuse osas ja teha selles osas uus määrus, millega jätta menetluskulud kostja kanda.

12. Maakohtu määrusest ei tulene, et tõendamist oleks leidnud asjaolu, justkui hagi oleks

esitatud vale kostja vastu. Samuti ei ole tõendatud, et nõue oleks rahuldatud kellegi teise kui

kostja poolt. Sellest tulenevalt on kohus põhjendamatult jätnud kohaldamata TsMS § 168 lg 5.

Kuna kostja on rahuldanud hageja nõude pärast hagi esitamist, tuleb hageja menetluskulud jätta

täies ulatuses kostja kanda.

13. Hagejale on arusaamatu ja üllatav kohtu seisukoht, milles kohus on leidnud, et poolte vahel

oli sõlmitud allüürileping, ning on asunud selgitama võlaõigusseaduses allkasutaja kohta

sätestatut. Sealjuures on arusaamatu kohtu viide, justkui oleks üürilepinguid mitu ning nende

osapoolteks ühelt poolt hageja ja teiselt poolt veel mitu isikut. Hageja on tõendanud, et XXX

asuva eluruumi üürileping oli sõlmitud tema ja kostja vahel ning et kostja oli kõnealuse

eluruumi valdaja. Hagejal ei ole olnud põhjust eelnimetatud asjaoludes kahelda ning hageja ei

ole mingilgi viisil kujundanud seisukohta, et XXX asuva eluruumi suhtes oli sõlmitud

allüürileping. Kohus on meelevaldselt püüdnud omistada hagejale seisukohti, mida hageja ei

ole esitanud. Kohus ei ole vähimalgi määral analüüsinud hageja esitatud tõendeid ega ole

põhjendanud, miks on antud juhul asjakohane rääkida allüürilepingust või millel põhinevad

kohtu järeldused allüürilepingu olemasolu kohta. Isegi kui tegemist oleks allüürilepinguga

(mida hageja ei mööna), siis VÕS § 288 lg 5 kohaselt lasuks eluruumide tagastamise kohustus

siiski kostjal, kui üürnikul ning seetõttu ei ole üldse võimalik kaaluda sellise kohustuse

olemasolu kolmandal isikul (allüürijal).

14. Hageja ei väitnud 30.11.2023 avalduses kordagi, et sai kõnealuse eluruumi valduse tagasi

kolmandalt isikult. Seega on selgusetu, miks või kuidas on kohus määruse p-s 10 jõudnud

järeldusele, et kostja ema kui korteriomandi otsene valdaja on tagastanud hagejale kui

üürileandjale korteri võtmed, pannes need korteri juurde kuuluvasse postkasti. Pelgalt kostja

poolt teate esitamine kohtule ei tõenda esiteks eluruumide otsest valdamist kostja ema poolt ega

ka seda, et kostja ei ole eluruumide otsene valdaja, ega seda, kuidas sai eluruumile ligipääsu

võimaldav võti postkasti.

Kostja määruskaebus

15. Kostja esitas määruskaebuse, milles palub tühistada maakohtu määruse menetluskulude

jaotuse osas ja teha selles osas uus määrus, millega jätta menetluskulud hageja kanda.

16. Kostja on olnud läbivalt seisukohal, et ta ei ole (ja ei ole kunagi olnud) korteriomandi

valdajaks. Vaidlust ei ole selles, et kohus ei ole tuvastanud ja hageja ei ole tõendanud, et

vaidlusalune korteriomand on olnud kostja valduses. Kohus on tuvastanud, et vastav

korteriomand oli kostja ema valduses ja et just kostja ema, kui korteriomandi otsene valdaja,

vastava korteri tagastas. Ühtlasi ei ole hageja vastu vaielnud, et hagiavalduse esitamisel oli

hageja teadlik, et kostja ei ole korteriomandi valdajaks. Isegi hagis oli välja toodud, et korteris

elavad kostja ema ja laps. Kuna hageja esitas teadlikult hagi vale isiku vastu, siis oleks

ebamõistlik jätta menetluskulud kostja kanda. Tekkinud olukorras ei kuulu TsMS § 162 lg 4

2-23-6699

6

kohaldamisele, kuna selle eeldused ei ole täidetud. Praegusel juhul kuulub kohaldamisele TsMS

§ 168 lg 4 ja menetluskulud tuleb jätta hageja kanda.

Menetlusosaliste seisukohad ja menetluse edasine käik

17. Hageja palus jätta kostja määruskaebuse rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda.

Maakohtu määrusest ega ka kohtuasja materjalidest ei tulene, et tõendamist oleks leidnud

asjaolu, justkui hagi oleks esitatud vale kostja vastu. Tõendamist ei ole leidnud, et nõue oleks

rahuldatud kellegi teise kui kostja poolt. Kuna kostja on rahuldanud hageja nõude pärast hagi

esitamist, tuleb kostja menetluskulud jätta täies ulatuses kostja kanda.

18. Maakohus jättis määruskaebused rahuldamata ja edastas need TsMS § 663 lg 5 alusel

läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

19. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb vaidlustatud osas TsMS § 667 lg 2 alusel

tühistada ja teha asjas uus määrus, millega jätta menetluskulud kostja kanda. Hageja

määruskaebus tuleb rahuldada ning kostja määruskaebus jääb rahuldamata. Juhindudes TsMS

§ 654 lg-st 22 ja §-st 659 esitab ringkonnakohus käesoleva määruse resolutsioonis määruse

kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse.

20. TsMS § 659 ja § 651 lg 1 koosmõjust tulenevalt kontrollib ringkonnakohus määruskaebuste

põhjal maakohtu määruse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi

kaevatud. Pooled vaidlustavad maakohtu määrust üksnes menetluskulude jaotuse osas.

Ülejäänud osas on maakohtu määrus edasikaebamata jõustunud (TsMS § 466 lg 3).

21. Käesoleval juhul on hageja esitanud kostja vastu eluruumi ebaseaduslikust valdusest

väljanõudmise nõude. Vaidlus puudub, et hageja on menetluse kestel eluruumi valduse tagasi

saanud ning on seetõttu hagist loobunud. Pooled vaidlevad selle üle, kelle kanda tuleks jätta

menetluskulud seoses hagist loobumisega. Ringkonnakohus leiab, et maakohus jättis praegusel

juhul menetluskulud ebaõigesti poolte endi kanda. Ringkonnakohtu hinnangul tuleb

menetluskulud jätta kostja kanda, kuna praegusel juhul saab asuda seisukohale, et hageja loobus

hagist seetõttu, et kostja on pärast hagi esitamist hageja nõude rahuldanud või on kostja

kohustus hageja ees täidetud kolmanda isiku (kostja ema) poolt.

22. TsMS § 168 lg 2 kohaselt kannab hageja menetluskulud muu hulgas siis, kui menetlus

lõpetatakse määrusega ja sama paragrahvi lg-test 3-5 ei tulene teisiti. TsMS § 168 lg 4 kohaselt,

kui hageja loobub hagist, kannab ta kostja menetluskulud, v.a juhul, kui ta loobub hagist

seetõttu, et kostja on nõude pärast hagi esitamist rahuldanud. TsMS § 168 lg 5 järgi, kui hageja

loobub hagist seetõttu, et kostja on pärast hagi esitamist tema nõude rahuldanud, kannab kostja

hageja menetluskulud. Viidatud sätetest tuleneb, et kui hageja pöördus enne haginõudest

loobumist oma õiguste kaitseks kohtusse põhjendatult (kostja on hageja nõude rahuldanud), siis

kannab kostja loobutud nõude senise menetlemisega seotud kulud (vt RKTKm 10.06.2020, 2-

18-17703, p 11.2 ja seal viidatud kohtupraktika).

23. Hageja tugines hagis sellele, et poolte vahel oli sõlmitud suuline üürileping, mille kohaselt

andis hageja kostjale kasutada talle kuuluva eluruumi aadressil XXX. Hageja ütles üürilepingu

üles alates 01.03.2023, misjärel oli eluruum kostja ja temaga koos elavate isikute

ebaseaduslikus valduses. Seega nõuab hageja kostjalt üüriruumide valduse üleandmist põhjusel,

et üürileping on ülesütlemisega lõppenud. 20.11.2023 istungil on hageja täpsustanud, et

2-23-6699

7

pooltevaheline suuline üürileping sõlmiti 08.10.2019 ning samal kuupäeval (08.10.2019) on

sõlmitud ka valduse üleandmise akt. Hageja tõendab oma väiteid pooltevahelise e-kirjavahetuse

ja sõnumivahetusega. Kostja vaidles hageja nõudele vastu ja leidis, et tema ei ole üürilepingu

pool ega korteriomandi valdaja ning et leping on sõlmitud hoopis kostja emaga.

24. Ringkonnakohus leiab, et hageja on esitatud tõenditega muutnud piisavalt veenvaks oma

väite, et suuline üürileping oli sõlmitud hageja ja kostja vahel. Kostja on pooltevahelises e-

kirjavahetuses tunnistanud nii üürilepingu kui ka võlgnevuse olemasolu. Hageja on esitanud

tõendina kostja 15.03.2023 kell 17.59 saadetud e-kirja, milles kostja märgib järgmist: „Hetkel

saatsin Xle sms, pakkusin ka varianti, et üüriksin seda korterit edasi, kui saaksin makstud korteri

kogu võlgnevuse“ (dtl 90). 15.03.2023 kell 21.27 saadetud e-kirjas märgib kostja: „Mina olen

kindlasti nõus, et jätkan eluruumide üürimist, hetkel on meil suusõnaline leping, minule võib

saata kirjalikku üürilepingut e-mailile“ ning „Loodan, et ka X on nõus jätkama meiega koostööd

ja temale kuuluva korteri üürimist meie poolt“ (dtl 11). 16.03.2023 e-kirjas märgib kostja:

„Kindlasti on vaja teada anda mulle, kui X ei soovi meiega lepingut enam“ (dtl 8). 13.04.2023

e-kirjas märgib kostja: „Oleme arvestanud, et vabastame 30.04 korteri ja samuti tasume ka

võlgnevused“ (dtl 14). 15.03.2023 kell 17.59 saadetud e-kirjas märgib kostja: „Kohtusse mina

tõesti minna ei soovi, kuna see oleks ajaraisk, maksma peaksin ikka ära“ (dtl 90). 15.03.2023

kell 21.27 saadetud e-kirjas märgib kostja: „Kindlasti ei soovi ma, et antud asi jõuaks kohtusse

välja, nagu eelmises kirjas mainisin siis üüri võlgnevus on tekkinud minu süül, ja kokkuvõttes

on ajakulu suurem, aga lõpplahendus ikka sama. Maksma peab ikka kas kohtuga või ilma“ (dtl

11). 16.03.2023 e-kirjas märgib kostja: „hetkel tegelen sellega, et maksta ära tekkinud

võlgnevus“ (dtl 8). Kostja on 30.11 kell 16.18 saatnud vastuseks hageja sõnumile (milles hageja

märgib, et laekumist ei ole toimunud) omapoolse sõnumi: „Tere, Tõesti ei ole laekunud, minu

tööandja ei ole siiani minule palka üle kandnud. Üritan täna ise kuskilt raha laenata, et ära

maksta koheselt üür ja kommunaalid“ (dtl 96). Hageja on esitanud ka tõendi selle kohta, et

lepinguga seotud laekumised on toimunud kostja pangakontolt (dtl 89). Poolte 27.12.2022

sõnumivahetuse raames on kostja edastanud hagejale foto dokumendist, mida hageja tõlgendab

valduse üleandmise aktina (dtl 44, 45). Vastavalt dokumendilt nähtuvad veenäit, korteris olevad

asjad ning asjaolu, et oktoobrikuu üür ja tagatisraha kokku 400 eurot on tasutud. Dokumendilt

nähtub kostja nimi ja isikukood ning see, et võtmed on üle antud 08.10.2019. Ringkonnakohtu

hinnangul võib selle dokumendi põhjal teha järelduse, et korteri valdus on 08.10.2019 üle antud

kostjale. Ringkonnakohus leiab, et eeltooduga on hageja muutunud piisavalt usutavaks, et

üürileping on sõlmitud hageja ja kostja vahel. Arvestades kostja esitatud väiteid ja menetluses

kogutud tõendeid, ei ole kostja suutnud hageja väited veenvalt ümber lükata. See, et kostja

viitab pooltevahelises e-kirjavahetuses „meie“ vormile ja on hagejale teatanud, et korteris elab

kostja ema, ei võimalda, arvestades kõiki esitatud tõendeid kogumis, praegusel juhul järeldada,

et üürileping oleks sõlmitud hoopis hageja ja kostja ema vahel.

25. Seetõttu on hageja õigesti esitanud nõude eluruumi ebaseaduslikust valdusest

väljanõudmiseks kostja kui üürniku vastu. Hageja on hagiavalduses oma nõude õigusliku

alusena tuginenud AÕS §-le 80. Ringkonnakohus märgib, et juhul, kui üürnik ei tagasta üüritud

asja pärast üürilepingu lõppemist, on üürileandjal õigus nõuda asja tagasi enda valdusse kas

VÕS § 334 lg 1 või AÕS § 80 alusel (RKTKo 07.10.2009, 3-2-1-83-09, p 11).

26. Vastuseks kostja väidetele, mis puudutavad seda, et vindikatsiooninõuet kaudse valdaja

vastu esitada ei saa, märgib ringkonnakohus, et olgugi, et hageja on hagiavalduses oma nõude

õigusliku alusena tuginenud AÕS §-le 80, ei tähenda see seda, et kohus ei oleks asja sisulisel

lahendamisel pidanud kontrollima, kas hageja nõue võiks kuuluda rahuldamisele mõnel teisel

alusel. Kohus ei ole nõude rahuldamisel seotud hageja viidatud õigusliku alusega, vaid võib

hagi alusena esitatud asjaoludel rahuldada hageja nõude ka muul õiguslikul alusel, sest õiguse

2-23-6699

8

kohaldamine on kohtu otsustada (vt TsMS § 436 lg 7, § 438 lg 1 esimene lause; RKTKo

21.12.2016, 3-2-1-129-16, p 12.2). Seega, kui kohus oleks asja sisulise lahendamise käigus

tõendeid hinnates jõudnud järeldusele, et hagi ei kuulu rahuldamisele AÕS § 80 alusel, oleks

kohus pidanud igal juhul kontrollima, kas hageja nõue võiks kuuluda rahuldamisele VÕS § 334

lg 1 alusel.

27. VÕS § 334 lg 1 esimese lause järgi peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu

lõppemist üürileandjale tagastama. Erialakirjanduses on selgitatud, et VÕS § 334 lg-st 1

tuleneb üürnikupoolne asja tagastamise kohustus. Asi tuleb tagastada lepingu lõppedes.

Üürileandjal tekib üüritud asja suhtes nõudeõigus sellest alates hetkest, mil üürileping enam ei

kehti. Sellest hetkest alates kasutab üürnik asja ilma õigusliku aluseta. VÕS § 334 lg-st 1

tuleneva nõude puhul on tegemist lepingulise nõudega. Selle nõude eeldus on, et poolte vahel

eksisteeris üürileping, mis lõppes. Erialakirjanduses on rõhutatud, et kuigi VÕS § 334 lg 1

esimene lause reguleerib ka seisundit, millisel kujul asi tagastada tuleb, siis kindlasti tuleneb

esimesest lõikest ka asja tagastamise nõudeõigus kui selline (VÕS II komm (2019), § 334, p

3.1).

28. Hageja on esitatud tõenditega muutnud usutavaks, et tema ja kostja vahel oli sõlmitud

suuline eluruumi üürileping. Hageja on üürilepingu üles öelnud (dtl 6) ning alates 01.03.2023

on eluruum kostja ebaseaduslikus valduses. Seega on hagejal VÕS § 334 lg 1 alusel nõudeõigus

kostja vastu eluruumi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks.

29. Asjaolu, et kostja väidetel oli korter tema ema kasutuses, ei tähenda, et hageja oleks esitanud

hagi vale kostja vastu. Ringkonnakohus on eelnevalt märkinud, et hageja on esitatud tõenditega

usutavaks muutnud, et üürileping oli sõlmitud hageja ja kostja vahel. VÕS § 334 lg-st 1

tulenevalt saab hageja esitada hagi üürniku vastu. Hageja on selgitanud, et hagejale teadaolevalt

valdavad eluruume koos kostjaga ka teised isikud, kelle andmed ei ole hagejale teada ning kellel

samuti puudub eluruumi valdamiseks õiguslik alus. VÕS § 334 lg 5 kohaselt kui üürnik annab

asja kasutamise õiguse edasi kolmandale isikule, võib üürileandja asja pärast lepingu lõppemist

ka kolmandalt isikult välja nõuda. Seega annab VÕS § 334 lg 5 hagejale üksnes võimaluse

pöörduda hagiga kolmanda isiku vastu, tegemist ei ole hageja kohustusega. Käesoleval juhul

otsustas hageja esitada hagi kostja kui üürniku vastu.

30. Lisaks on maakohus vaidlustatud määruses viidanud allüürilepingut puudutavatele sätetele.

Samas ei ole pooled menetluses tuginenud sellele, et kostja oleks sõlminud allüürilepingu oma

emaga. Vaidlustatud määruses märgib maakohus ka ise, et pooled ei ole käesoleval juhul kohtu

ette toonud väidet, et kolmandast isikust väidetava otsese valdaja puhul on tegemist

allüürilepinguga. Seega ei ole maakohtu viited allüürilepingu sõlmimise kohta asjakohased.

31. Kostja märgib ka, et igal juhul ei ole tema hageja nõuet täitnud, kuna hageja korteri võtmed

on tagastanud kostja ema. 23.11.2023 andis kostja kohtule teada, et kostja ema on talle

edastanud informatsiooni, mille kohaselt on kostja ema paigutanud vaidlusaluse korteri võtmed

sama korteri postkasti. Ringkonnakohus nõustub hageja väidetega, et pelgalt kostja poolt teate

esitamine kohtule selle kohta, kuidas sai eluruumile ligipääsu võimaldav võti postkasti, ei

võimalda väita, et hageja nõude on täitnud kolmas isik. Igal juhul ei väära menetluskulude

jaotamist TsMS § 168 lg 5 alusel asjaolu, et hageja nõuded rahuldas kostja eest kolmas isik.

32. Ringkonnakohus on eelnevalt tuvastanud, et asja materjalidest nähtuvalt pöördus hageja

enne haginõudest loobumist oma õiguste kaitseks kohtusse põhjendatult (RKTKm 10.06.2020,

2-18-17703, p 11.2). Kui hageja pärast hagi esitamist kostja tegevuse tulemusena saavutab

eesmärgi, mida järgides ta kohtusse pöördus, siis saab lugeda, et kostja on TsMS § 168 lg-te 4

2-23-6699

9

ja 5 mõttes hageja nõude rahuldanud (RKTKm 15.05.2013, 3-2-1-55-13, p 13). Kohtupraktikas

on leitud, et vabatahtlikuks täitmiseks tuleb lugeda igasugune täitmine, mille tagajärjel hageja

hagist loobub. Täitmiseks selle sätte järgi tuleb lugeda ka täitmine VÕS § 78 alusel (RKTKo

09.03.2005, 3-2-1-5-05, p 18).

33. Poolte esile toodut arvestades ja tõendeid kogumis hinnates on kolleegium veendumusel, et

üürileping on sõlmitud hageja ja kostja vahel, leping on lõppenud, hageja on esitanud

käesolevas asjas valduse üleandmise nõude kostja vastu ning hageja on menetluse kestel

eluruumi valduse tagasi saanud. Isegi kui kostja ema täitis valduse üleandmise nõude (milline

asjaolu tõendatud ei ole), täitis ta käesolevas tsiviilasjas kostja vastu esitatud nõude, st täitis

kostja kohustuse hageja ees. Kuna praegusel juhul tuleb lugeda, et kostja (või kostja eest tema

ema) täitis hageja nõude pärast hagi esitamist, tuleb jätta menetluskulud TsMS § 168 lg 5 alusel

jätta kostja kanda.

34. Kostja on maakohtu menetluses välja toonud, et igal juhul oleks menetluskulude kostja

kanda jätmine äärmiselt ebaõiglane ja ebamõistlik. Ringkonnakohus märgib, et menetluskulude

osaliselt või täielikult poole enda kanda jätmine äärmise ebaõigluse tõttu on TsMS § 162 lg 4

kohaselt kohtu diskretsiooniotsus. TsMS § 162 lg 4 kohaldamiseks ei piisa üksnes ebaõiglusest

või ebamõistlikkusest, vaid kehtestatud on kõrgendatud standard, mille järgi peab olema

äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik menetluskulude väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks

otsus tehti (RKTKm 04.04.2024, 2-22-17383, p 13.1 ja seal viidatud kohtupraktika). Kostja ei

ole esile toonud selliseid asjaolusid, mis annaksid alust pidada menetluskulude kostja kanda

jätmist kostja suhtes äärmiselt ebaõiglaseks või ebamõistlikuks.

35. Ülaltoodud põhjendustel rahuldab ringkonnakohus hageja määruskaebuse, jätab kostja

määruskaebuse rahuldamata ning tühistab vaidlustatud määruse osas, millega maakohus jättis

kostja menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue määruse, millega

jätab kõik menetluskulud kostja kanda.

36. Kuivõrd hageja määruskaebus kuulub rahuldamisele ning kostja määruskaebus jääb

rahuldamata, jäävad määruskaebuste menetlemise kulud TsMS § 171 lg 1 alusel kostja kanda.

37. Arvestades seda, et ringkonnakohus muudab esimese astme menetluskulude jaotust ning

jätab hageja menetluskulud kostja kanda, tuleb kindlaks määrata hageja menetluskulude

rahaline suurus. Maakohus määrab TsMS § 177 lg 2 järgi menetluskulude rahalise suuruse

kindlaks mõistliku aja jooksul pärast menetlust lõpetava lahendi jõustumist.

(allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt)

Maris Kuurberg Indrek Soots Neve Uudelt