3-22-2610/42 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

KOHTUOTSUS

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Daimar Liiv

Otsuse tegemise aeg ja koht

12.04.2024, Tallinn

Haldusasja number

3-22-2610

Haldusasi

J.W kaebus Pärnu Linnavalitsuse 14.11.2022 korralduse

nr 742 "Pärnu linnasas Kuninga 30a kinnistu ja lähiala

detailplaneeringu kehtestamine" tühistamiseks

Menetlusosalised

Kaebuse esitaja: J.W, esindaja adv Liina Hansen

Vastustaja: Pärnu linn

Kolmas

isik:

Valgetalli

arenduse

OÜ,

esindajad vandeadvokaat Veiko Viisileht ja vandeadvokaat

Annika Klettenberg

Asja läbivaatamise vorm

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Võtta asja juurde kaebaja ja kolmanda isiku poolt kohtule täiendavalt esitatud

tõendid - Muinsuskaitseameti 25.05.2021 kooskõlastamise komisjoni protokoll nr

454, Muinsuskaitseameti 29.06.2021 kooskõlastamise komisjoni protokoll nr 456,

Pärnu Linnavalitsuse 09.06.2016 planeerimisosakonna koosoleku protokoll; tn 30

a (vana katlamaja) plaan ja Kuninga tn 30a asendiplaan.

2. Jätta kaebus rahuldamata.

3. Mõista kaebajalt kolmanda isiku kasuks välja menetluskulud kokku summas

9000 eurot (käibemaksuta).

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, so hiljemalt 13.05.2024 (halduskohtumenetluse

seadustiku (HKMS) § 181 lg 1). Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine

menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse

vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud

apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184). Kui apellant

soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel

korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p

9).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Kaebajale kuulub Pärnu linnas kinnistu aadressiga XXX. Valgetalli arenduse OÜle kuulub

sellega külge pidi kokku puutuv kinnistu aadressiga Kuninga tn 30a.

Valgetalli Arenduse OÜ esitas 8. jaanuaril 2021 taotluse Kuninga 30a ning selle lähiala

detailplaneeringu menetluse algatamiseks. Detailplaneeringu menetlus algatati 16.08.2021. a

korraldusega nr 531 ja see kehtestati 14. novembril 2022 Pärnu Linnavalitsuse korraldusega nr

742 "Pärnu linnasas Kuninga 30a kinnistu ja lähiala detailplaneeringu kehtestamine“ (edaspidi

detailplaneering).

2.

13.12.2022 esitas J.W Tallinna Halduskohtule kaebuse Pärnu Linnavalitsuse

14.11.2022 korralduse nr 742 "Pärnu linnas Kuninga 30a kinnistu ja lähiala detailplaneeringu

kehtestamine" (DP) tühistamiseks.

3. Kohus võttis kaebuse oma 21.12.2022 määrusega menetlusse ja jättis rahuldamata

kaebaja esialgse õiguskaitse taotluse. 08.09.2023 määrusega määras kohus asja lahendamise

viisiks kirjaliku menetluse.

KAEBAJA SEISUKOHAD

4. Kaebaja leiab, et vaidlustatud Pärnu Linnavalitsuse korraldus on õigusvastane ja tuleb

tühistada. Kaebaja palub kaebuse rahuldada alljärgnevalt kokkuvõtlikult toodud põhjustel.

5. Kaebaja leiab, et detailplaneeringu kehtestamisega on rikutud järgmisi avalikke huve

(populaarkaebuse osa):

5.1.

Kaebaja on seisukohal, et olemasoleva ehitise mahu suurendamiseks puudus

käesoleval juhul õigustus ja tegemist ei olnud erandliku asjaoluga. Samuti ei ole varasemast

erineva otsuse tegemise motiivid välja toodud ning on rikutud kaebaja ootust, et varasem

16.09.2004 Pärnu Linnavolikogu otsusega nr 121 (kaebaja hinnangul tänaseni kehtiv otsus)

algatatud detailplaneering, mis küll kehtestati Pärnu Linnavolikogu 18.06.2009 otsusega nr

50, kuid on Tallinna Ringkonnakohtu poolt tühistatud, kehtestatakse algse taotluse alusel

büroohoone ehitamiseks. Kaebaja leiab, et siin on vastustaja teinud kaalutlusvea jättes selle

16.09.2004 otsuse arvesse võtmata. Vaidlustatud korralduse nr 743 kehtestamisel ei ole

arvestatud otsuse nr 121 kehtivusega, mille suhtes leiab kaebaja, et tal oli usaldus ja

põhjendatud ootus et selle otsuse, mis kehtib kaebaja arvates) alusel algatatud DP

kehtestatakse

Kaebaja on seisukohal. et Kuninga 30a kohta kehtib endiselt Pärnu Linnavolikogu 16.09.2004

otsus nr 121 detailplaneeringu algatamise kohta. Arvestatud ei ole ka sellegagi, et Kuninga 30

suhtes juba kehtib 18.10.2007 Pärnu Linnavolikogu otsusega nr 107 kehtestatud

detailplaneering. Kaebaja leiab, et motiive detailplaneeringu senise eesmärgi muutmiseks

avalik-õiguslikust aspektist lähtudes ja käesoleva kaebuse seisukohast ei käsitletud ega

kaalutud.

Kaebaja on seisukohal, et haldusorgani menetluses on veel nii 16.09.2004, otsus

detailplaneeringu algatamiseks, kui ka 27.02.2012 Pärnu Linnavalitsuse korraldusega nr 110

alustatud Kuninga tn 30 a kinnisasja puudutav detailplaneering ja 16.08.2021 korraldusega nr

531 algatatud detailplaneering. Kaebaja märgib, et ühegi varasema detailplaneeringu

menetlust ei lõpetatud Pärnu Linnavalitsuse poolt teadlikult uue menetluse algatamisel

16.08.2021 ja enne viimase detailplaneeringu algatamist temaga ei kohtutud, kuigi ta selleks

XXX omanikuna soovi avaldas.

5.2.

Kaebaja leiab, et vastustaja on jätnud vaidlustatud detailplaneeringu menetluses

kaalumata ja põhjendamata, miks on käesoleval juhul tehtud varasemast erinev otsustus.

Kaebaja leiab, et tal oli põhjendatud ootus, et juba 16.09.2004 Pärnu Linnavolikogu otsusega

nr 121 avalikes huvides algatatud ja tema arvates hetkel kehtiva algatamisotsuse alusel viiakse

planeeringu menetlus lõpuni seal pakutud lahenduse osas lähtudes põhiosas Pärnu

Linnavolikogu 18.06.2009 otsusega nr. 50 kinnitatud detailplaneeringust täiendades seda

kõrvaldades puudused, millele viidati selle otsuse tühistanud Tallinna Ringkonnakohti otsuses

haldusasjas nr 3-08-1855. Samuti leiab kaebaja, et vastustaja ei ole korralduses nr 742

arvestanud sellega, et Kuninga 30 osas juba kehtib 18.10.2007 Pärnu Linnavolikogu otsusega

nr 107 kehtestatud detailplaneering. Motiive detailplaneeringu senise eesmärgi muutmiseks

avalik-õiguslikust aspektist lähtudes korralduses nr. 742 ei käsitletud ega kaalutud nagu seda

ei ole tehtud ka ehitiste maa sihtotstarbe muutmise osas. Kaebaja on seisukohal, et 18.10.2007

otsus, millega on kehtestatud detailplaneering osaliselt ühe kvartali osas, on kehtiv ja seda

tuleb otsuste langetamisel arvestada. Kaebaja väidab, et temale on see oluline seetõttu, et

18.10.2007 otsuses on fikseeritud, millisest Kuninga 30 a ehitise kõrgusest tuleb jätkuvas

menetluses lähtuda ja see kõrgus oli seal Ehitisregistri kohaselt asunud katlamaja kõrgus.

5.3.

Kaebaja leiab, et vastustaja ei ole täitnud oma kaalutlusõigusest tulenevat kohustust

käsitleda piirinaabrite huve tasakaalustatult ja asjaõigusseaduse § 151 lg 3 sätestatut

arvestades ning kohelda piirinaabreid võrdselt. Kaebaja leiab, et kuna Kuninga 30 piiripoolne

sein on piirinaabrite ühiskasutuses, oleks vastustajal tulnud hinnata, kuidas uue

detailplaneeringuga kavandatud olukord on kooskõlas AÕS § 153 lg 3 tooduga ja kaebaja

huviga ja kas õiguste riived piirinaabrite avalikele naabrusõigustele olid ikka

proportsionaalsed. Kaebaja leiab, et kahjustatud on tema valgustingimusi (insolatsiooni).

Kaebaja leiab, et käesoleval juhul on vastustaja jätnud arvestamata AÕS § 151 lg 3 toodud

piirinaabri kohustusliku kooskõlastuse nõude piirirajatise muutmisel (eelkõige siis kõrgus ja

katusekorruse osaline väljaehitamine).

5.4.

Kaebaja leiab, et lisaks avalikkuse huvidele on vastustaja rikkunud ka tema

subjektiivseid õigusi. Oma subjektiivsete õiguste rikkumise all toob kaebaja kohtule

arusaadavalt välja oma hinnangul järgmiste subjektiivsete õiguste rikkumise:

5.5.

Vaidlustatud detailplaneeringuga on lubatud ehitatava hoone kõrguseks oluliselt

suurem kõrgus, kui 5 m, mis oli kaebaja veendumusel menetlusosaliste vaheline kokkulepe

18.10.2007 otsusega nr 107 kehtestatud detailplaneeringus. Kaebaja leiab, et endise katlamaja

kõrgusega oleks tulnud arvestada tulenevalt asjaolust, et see oli viimase tema naaberkrundil

seaduslikult asunud hoone kõrgus ja teema oli varasemate detailplaneeringute menetlustes

menetlusosaliste kokkuleppe osa.

5.6.

Kaebaja leiab, et detailplaneeringus ei kohelda piirinaabreid võrdselt ja kaalutlusotsuse

tegemisel ei ole arvestatud proportsionaalsuse põhimõtet. Kaebaja leiab, et võrdse kohtlemise

tagamiseks oleks õige olnud nõue tulemüüri püstitamiseks XXX ja Kuninga 30a vahele,

millise ettepaneku on kaebaja teinud nii vaidlusaluses kui ka varasemates menetlustes ja

kvartalis on mitmed hooned tulemüüriga eraldatud.

Kaebaja leiab, et vaidlustatud detailplaneeringu menetlemisel ei ole üldse arvestatud tema, kui

Pühavaimu

omaniku

õigustega

(ehitusõigus, ehituse

väärtuse

vähenemine, kasutusvõimaluste piiramine). Samas oli neid ja eriti ehitusõigust arvestatud

18.06.2009 detailplaneeringu kehtestamisel otsusega nr. 50.

5.7.

Kaebaja leiab, et kaalutlusmenetluses oleks tulnud lahendada lamekatusega

katuseharja probleemid, kinnisasja täisehitamise osatähtsus (%), kõrgusel täiendavalt ehitise

mahu suurendamine, insolatsiooniga seotud küsimused, samuti täiendavate pinnase uuringute

küsimus seoses keldrikorruse ehitusega.

5.8.

Kaebaja leiab, et DP kehtestamine ei ole kooskõlas Pärnu vanalinna muinsuskaitsealal

kehtiva regulatsiooniga ja selle eesmärkidega (muinsuskaitseala põhimääruse § 6). Kaebaja

leiab, et hotelli ehitus vähendab tema privaatsust ja ta vara väärtust ning on vastuolus

eesmärgiga säilitada vanalinnas elamufunktsiooni. Vastustaja ei ole kaebaja arvates neid

küsimusi planeeringumenetluses kaalunudki.

Kaebaja leiab, et kaasaegse 3-e maapealse korrusega SPA rajamine ühise kinnisasja piirile

vähendab tema muinsuskaitse all oleva ja väärtusliku ehitise väärtust. Kaebaja leiab, et Pärnu

linnavalitsus ei ole detailplaneeringuga avaldatavat negatiivset mõju XXX elamu ja kinnisasja

miljööle tunnistanud ja pole seda kaalunudki.

5.9.

Kaebaja leiab, et vastustaja rikkus PlanS § 128 lg 4, kui lahendas 08.01.2021 saadud

taotluse detailplaneeringu algatamiseks alles 16.08.2021. Kaebaja arvates venitas vastustaja

detailplaneeringu algatamisega, sest soovis oodata uue Pärnu linna üldplaneeringu 2025

kehtestamiseni 01.06.2021, mis andis kaebaja arvates vastustajale võimaluse kehtestada

kolmandale isikule soodsamad tingimused näiteks krundi täisehitusprotsendi lubatud

suuruses, mida uues detailplaneeringus enam ei piirata.

5.10.

Kaebaja leiab, et seoses insolatsiooni tingimustega oleks tulnud otsuse langetamisel

lähtuda algpunktina olukorrast, mis oli ajal, kui oli alles veel katlamaja ja võtta arvestada

nende muutumist oluliselt kõrgema uue ehitise püstitamisel tekkivate tingimustega. Kaebaja

väidab, et ei saa olla vaidlust et uues olukorras rikutakse siinkohal tema subjektiivseid õigusi,

sest elamistingimused pereelamus halvenevad oluliselt.

5.11.

Kaebaja leiab, et temaga on kooskõlastamata piirirajatisega seotud muutused ja

muuhulgas ettepanek katusepaneelide osas tema vara muutmiseks.

5.12.

Kaebaja leiab, et tõsised probleemid on ka Muinsuskaitseameti poolt antud Kuninga

30 a detailplaneeringu muinsuskaitse eritingimused, Kuninga 30 a omanikule täiendavalt

otsustuskorras linnatänava osa (T3) võõrandamise kooskõlastamine ja terve detailplaneeringu

kooskõlastamine. Kaebaja leiab, et Muinsuskaitse eritingimustes on kajastamata kohustuslike

muinsuskaitseliste põhjenduste lisamine eritingimustesse seoses Kuninga 30 a

täisehitusprotsendiga. Lisaks kahtlustab kaebaja, et asjas muinsuskaitse poolset menetlust

vedanud Muinsuskaitseameti Pärnumaa nõunik H-T H oli vaidlusaluses detailplaneeringu

menetluses erapoolik ja lähtunud eelkõige kolmanda isiku huvidest.

Kaebaja leiab kaebuses ka, et kavandatav detailplaneering ise oli algusest peale vastuolus

Pärnu Linavolikogu poolt kehtestatud Pärnu vanalinna ja kuurordi muinsuskaitseala

põhimäärusega ja eelkõige selle § 6 fikseeritud peamise eesmärgiga säilitada

„muinsuskaitseala kui ajalooliselt väljakujunenud linnaehitusliku koosluse ja muinsuskaitseala

kujundavate ehitiste plaanistruktuuri..“, samuti „...miljöölise eripära...“, aga ka § 10 lg 3

punktidega 3-5. Kaebaja toob välja, et õigustatud ei ole kolmekordse hoone ehitamine

muinsuskaitsealale, kus on valdavas enamuses 1- ja 2-kordsed hooned ja ainult 2

kolmekordset hoonet.

Kokkuvõtvalt leiab kaebaja, et ametiasutustele antud kaalutlusõigust ei ole käesoleval juhul

seoses ehitise planeerimisega muinsuskaitsealal kohaselt teostatud ja tema subjektiivsed

avalikud õigused ja õiguslike hüvede võimalik jaotus on jäetud kaalumata.

5.13.

Seoses tulemüüriga leiab kaebaja, et kuigi selle ehitamine ei ole kohustuslik, oleks

pidanud Pärnu linnavalitsus planeeringumenetluses seda kaaluma kõrvuti teiste lahendustega

ja see küsimus oleks tulnud lahendada juba vaidlustatud detailplaneeringu menetluses.

5.14.

Kaebaja leiab, et Rahandusministeerium on teinud DP heakskiitmisel mitmeid vigu. Ta

toob välja, et kaebaja arvates on Rahandusministeerium kaalutlusmenetluse kontrollist

sisuliselt loobunud. Nii ei ole Rahandusministeerium kaebaja arvates korrektselt hinnanud

varasemate planeeringumenetluste ja nendega seotud tegevuse ja nende kehtivuse lõpetamata

jätmise mõju tänasele olukorrale. Samuti on jäetud tähelepanuta vaatamata oma esialgses

arvamuses toodule sisuliselt hindamata planeeringulahenduse põhjendatus ja sobivus ning

Kuninga 30a väga kõrge täisehitusprotsent ja väike haljastuse osakaal. Kokkuvõtvalt leiab

kaebaja, et Rahandusministeerium on jätnud detailplaneeringu heakskiitmisel osaliselt

täitmata Riigikohtu 06.11.2002 otsuses nr 3-3-1-62-02 punktis 11 sätestatud kohustuse

kontrollida nii lahenduste vastavust seadusele (PlanS § 138 lg 4), kui ka võrdse kohtlemise ja

proportsionaalsuse (HMS § 4 lg 2) osas.

5.20. Kaebaja palub vastustajal välja mõista menetluskulud kokku summas 6340 eurot.

Kaebaja palub oma 03.10.2023 esitatud menetlusdokumendi punktis 2 ja selle alapunktides

toodud ulatuses vähendada võimalikku kolmanda isiku kasuks väljamõistetud menetluskulude

hüvitust, sest kaebaja arvates ei ole kolmanda isiku menetluskulud kaebaja poolt väljatoodud

põhjustel ja ulatuses põhjendatud.

VASTUSTAJA SEISUKOHAD

6. Vastustaja vaidleb kaebusele täies ulatuses vastu, palub selle rahuldamata jätta ja

põhjendab oma seisukohti alljärgnevaga:

6.1.

Vastustaja märgib kõigepealt, et kuigi kaebuses on märgitud, et see esitatakse ka

populaarkaebusena, siis kaebusest ei nähtu, mis viisil ja kujul on avalike huve rikutud ja

kuidas on kaebaja nende kaitseks välja astunud. Seega ei ole võimalik selles osas kaebusele

sisuliselt vastata.

6.2.

Vastustaja leiab, et Kuninga 30a endise katlamaja kõrgus ning sellega seotud väidetav

õiguste rikkumine ei ole tõendatud. Vastustaja hinnangul ei tulene kaebajale haldusasjast

308-1855 õigust korraldada naaberkinnistul ehitustegevust ja määrata selle sisu. Pärnu

Linnavolikogu 18. juuni 2009 otsuse nr 50 vastuvõtmisel ja seega detailplaneeringu

terviklikul kehtestamisel muutus kehtetuks samale maa-alale varem kehtestatud

detailplaneering, so Pärnu Linnavolikogu 18. oktoobri 2007 otsusega nr 170 osaliselt

kehtestatud detailplaneering. Tallinna Ringkonnakohtu 28. jaanuari 2011 otsusega tühistati

viimane Pärnu Linnavolikogu 18. juuni 2009 otsus nr 50 ehk terviklikult detailplaneeringu

kehtestanud haldusakt. Arvestades, et varasem osaliselt kehtestatud detailplaneering (Pärnu

Linnavolikogu 18. oktoobri 2007 otsus) muutus kehtetuks seaduse alusel järgmise

planeerimisetapi elluviimisel (osaliselt kehtestatud planeeringu terviklikul kehtestamisel), ei

saanud ka detailplaneeringu osaliselt kehtestatud osa, mis oli juba kehtetuks muutunud,

Tallinna Ringkonnakohtu kohtuotsuse järgselt jääda või hakata uuesti kehtima. Seetõttu on

vastustaja veendumusel ainsaks hetkel kehtivaks planeeringuks Rüütli-Pühavaimu-Kuninga-

Hospidali tänavate vahelises kvartalis Pühavaimu tn 20 kinnistu detailplaneering.

Lisaks toob vastustaja siin välja, et Pärnu Linnavolikogu 18. oktoobri 2007 otsusega osaliselt

kehtestatud planeering ei sisaldanud tingimusi Kuninga tn 30a ja XXX kinnistute osas.

Nimetatud otsusega kehtestati planeering osaliselt ja kõnealused Kuninga tn 30a ning XXX

kinnistud jäeti planeeringualast välja, millest tulenevalt ei saanud Pärnu Linnavolikogu 18.

oktoobri 2007 kehtestatud osaline detailplaneering sisaldada ka olulises osas Kuninga tn 30a

kinnistu detailplaneeringu menetluses pidepunktiks olevaid arhitektuurseid ja ehituslikke

tingimusi, sest detailplaneering saab määrata ehitusõigust üksnes oma planeeringualal.

6.3.

Seoses Kuninga 30 a hoonestamisega toob vastustaja välja, et Kuninga tn 30a kinnistu

detailplaneeringu koostamise eesmärgiks oli leida võimalusi uue hoone rajamiseks, mitte

katlamaja endisel kujul taastamiseks. Seetõttu ei olnud oluline hinnata, millisel viisil on

kinnistut varasemalt hoonestatud, vaid planeeringumenetluses tuleb läbi mängida just

kavandatava hoone sobivus. Tühistatud detailplaneeringu kehtestamisest on möödunud ka

palju Aega ja selles ei arvestata nii muutunud planeeringutega kui ka kinnisasja tänaseks

muutunud omaniku huvidega. Samuti ei ole nimetatud planeeringuga varem seatud

eesmärgid käesolevaks ajaks enam olulised, sest Kuninga tn 30a krundi uus omanik krundil

asuvale hoonele varem soovitud kujul kasutust ei plaani. Seetõttu ei ole asjakohane siduda

varem toimunud planeeringumenetlusi koostatava detailplaneeringuga.

6.4.

Vastustaja ei nõustu kaebaja etteheitega, et vastustaja ei ole kinnistute omanike

võrdselt kohelnud, kuivõrd detailplaneeringus ei ole ette nähtud, et naaberkinnistutel (XXX

ja Kuninga 30a) asuvate hoonete osas tuleb rajada tulemüür. Vastustaja leiab, et kaebajal ei

ole subjektiivset õigust nõuda kinnistule tulemüüri püstitamist. Kaebaja subjektiivseks

õiguseks saab olla üksnes nõudmine, et tema vara osas oleks tagatud tuleohutusnõuete

järgimine ehk kuivõrd tema kinnistu kõrval asuva kinnistule rajatakse hoone, siis tuleb tema

omandipõhiõiguse tagamiseks rajada niisugune hoone tuleohutusnõudeid järgides. Seda on

detailplaneeringuga ka nõutud. Vaidlustatud detailplaneeringust ei nähtu, et Kuninga tn 30a

kinnistule on lubatud rajada hoone selle juures tuleohutusnõudeid rikkudes või järgimata

jättes. Kaebaja ei ole niisugust kartust ka usutavalt põhistanud ega tõendanud.

6.5.

Vastustaja ei näe, et ta oleks rikkunud tulemüüri küsimuses ka võrdse kohtlemise

põhimõtet. Tulemüür ei loo mingilgi kombel kolmandale isikule eeliseid oma kinnistu

kasutamiseks. Kaebajal on võimalik enda kinnistut samaväärselt kasutada sõltumata sellest,

kas

Kuninga tn 30a kinnistu hoone võimalik tule levik tõkestatakse kõrvalkinnistute hoonetele

tulemüüriga või mõne muu asjakohase ja nõuetele vastava ehitusliku meetmega.

6.6.

Vastustaja leiab, et kaebaja ei ole suutnud tõendada, kuidas ja kas üldse ning kui palju

vähendab detailplaneeringuga kavandatu kaebaja kinnistul XXX asuva hoone väärtust.

Vastustaja toob välja, et kaebaja ei saa oodata, et Pärnu linna südames kõrvalkinnistu kasutus

säilib nii, nagu see aastakümneid tagasi otsustati, sh Kuninga tn 30a kinnistul asuvat

katlamaja kasutamine katlamajana. Kaebaja pidi eeldama, et niivõrd tihedalt hoonestatud

alal esinevad konkureerivad kasutushuvid ning Kuninga tn 30a kinnistut võidakse asuda

kasutama, sh hoonestatakse õiguspäraselt ja sihtotstarbeliselt.

Vastustaja leiab, et käesoleval juhul rajatakse kooskõlas muinsuskaitse eritingimustega

Kuninga 30 a krundile uus hoonemaht, mis taotleb kaasaegset arhitektuuri ja on ühendatud

ehitismälestisega Kuninga tn 30 hoonega teise korruse klaasgalerii kaudu. Seega on

arusaamatu ja üllatuslik, et Kuninga tn 30a kasutusest väljalangenud vana katlamaja asemele

läbimõeldud ja arhitektuurselt sobiva hoone rajamisel võiks XXX kinnistu väärtus väheneda –

vastupidi, piirkonna arenemise kaudu tõuseb ka sellega seotud kinnisvara väärtus.

Vastustaja leiab, ka et detailplaneeringu realiseerimise tulemusel ei vähene kaebaja privaatsus

oluliselt. XXX hoones asuvad korterid ning hoone sisehoov on ka täna avatud kõrvalhoonete

akendele. Linnaruumis ja tiheasustusalal elamisel on paratamatus teatav privaatsuse

vähenemine. See tähendab, et olukorras, kus naaberkinnistud asuvad lähestikku moodustades

tiheasustusala, ei ole mõistlike lahendustega võimalik saavutada absoluutset privaatsust.

Samuti ei ole privaatsuse vähenemine käesoleval juhul ülemäära suur. XXX hoone on

korterelamu, mistõttu kasutavad seda juba täna erinevad leibkonnad ja seega teevad nii hoovi

kui ka korterite kasutajad kasutusprivaatsuses juba täna järeleandmisi. Samuti tuleb mõista, et

kavandatava Kuninga tn 30a hoone on detailplaneeringuga kavandatud majutushooneks,

mistõttu on ilmne, et kui isegi selle hoone aknad peaksid avanema XXX kinnistu suunas, siis

majutusruume kasutatakse eelkõige hilistel õhtutundidel, mis ajal XXX sisehoovi kasutamine

on vähetõenäoline.

6.7.

Vastustaja ei nõustu kaebajaga ja ei näe, et 7 kuine viivitus planeeringu koostamise ja

algatamise otsustamisel pärast selle taotluse saamist oleks rikkunud kaebaja tema õigusi või

kuidas on vastustaja detailplaneeringu koostamise menetluses eksinud. Planeeringute

koostamine on pikaajaline protsess ja haldusorganil tulnuks Pärnu linna üldplaneeringust

2025+ lähtuda ka juhul, kui kõnealuse detailplaneeringu koostamine oleks algatatud enne

üldplaneeringu kehtestamist.

6.8.

Vastustaja toob välja, et XXX hoone isolatsioon ei vähene määras, mida ei tuleks

kaebajal taluda. Detailplaneeringu lisaks oleva insolatsioonianalüüsi tegemisel kasutatavas

standardis EVS 894 „Loomulik valgustutus elu- ja bürooruumides“ on kajastatud, et

uusehitiste planeerimisel ja projekteerimisel tuleb tagada olemasolevates korterites piisava

insolatsiooni säilimine, kusjuures insolatsiooni kestuse vähenemine ei tohi ületada 50%

esialgsest kogukestusest vaadeldavas toas. Kui korteri insolatsioon ei ole piisav, siis

insolatsiooni kestuse vähendamine ei ole lubatud ja suurendamine ei ole kohustuslik.

Detailplaneeringu insolatsioonianalüüsis on kirjeldatud, kajastatud ja tuvastatud, et võrreldes

katlamaja ehk Kuninga tn 30a hoone rekonstrueerimise eelse olukorraga väheneb

insolatsiooni arvestuslik kestus XXX I korruse põhjapoolses korteris ja lõunapoolses korteris,

kuid mõlemal juhul säilitatakse varasemaga võrreldes isolatsioon rohkem kui 50 protsenti.

Märkida tuleb, et faktiliselt XXX hoone kasutamise osas ei muutu, kuivõrd kavandatud hoone

kõrgust võrreldes olemasoleva olukorraga ei muudeta.

Vastustaja toob välja, et kaebaja ei ole esitanud ühtegi eluliselt kontrollitavad selgitust või

insolatsioonianalüüsiga samaväärset hinnangut, millega oleks jõutud olemasolevate

analüüsidega võrreldes erinevale tulemusele. Kaebaja on seega paljasõnaline. Vastustajale ei

saa olla etteheidetav, et ta on kaalutlusotsuse tegemisel lähtunud saadaolevatest andmetest,

mitte aga vahetult kaebaja esitatud paljasõnalistest väidetest. Kuivõrd kaebaja ei ole viidanud

ühelegi õigusaktile ega standardile, millest tulenevalt pidanuks detailplaneeringu koostamisel

kasutatud insolatsioonianalüüsis jõudma erinevale tulemusele, või esitanud olemasolevaid

andmete konkureerivaid analüüse, siis on vastustaja lahendanud kaalutlusküsimuse

õiguspäraselt ning kaebaja õiguste rikkumist või huvide järgimata jätmist ei ole toimunud.

6.9.

Vastustaja ei nõustu kaebaja väitega, et tema kinnistul asuva kuuri ja Kuninga tn 30a

endise katlamaja hoone sein on justkui piirirajatis, mille osas muudatuste tegemine (sh

detailplaneeringu kehtestamine) eeldab XXX kinnistu omaniku nõusolekut/kooskõlastust.

Vastustaja toob välja, et olemasolev hoone Kuninga tn 30a kinnistul on ehitatud kinnistu

piiriga külgnevalt ning selle kõrval asuva XXX kinnistu kuuride laepaneelid on toetatud

ehitamise käigus Kuninga tn 30a hoone silikaatseina sisse, ulatudes üle kinnistu piiri ca 15-

20 cm. Samas ei ole vastustaja hinnangul Kuninga tn 30a kinnistul asuva hoone sein

piirirajatis asjaõigusseaduse (AÕS) § 151 lg 1 mõttes. Vastustaja selgitab, et hoone, mille

üks sein asetseb kinnistu piiril, ei muutu selles osas piirirajatiseks asjaõigusseaduse § 151 lg

1 mõttes ja see ei ole kaasomandis – asjaolu, et hoone on ehitatud kinnistu piirile või

vahetult selle lähedale ei muuda seda piirirajatiseks. AÕS § 151 lg 1 on piirirajatistena siiski

käsitletud selliseid asju, mis on konkreetselt mõeldud kinnisasjade eraldamiseks ning selleks

ei saa olla hoone või selle sein (vt. Tallinna Ringkonnakohtu 27.07.2007 otsus asjas nr 3-06-

1860, p 8).

Detailplaneeringu realiseerimisel tuleb piirinaabritel vajadusel kokku leppida viis, kuidas

antud küsimus lahendatakse ehituslikult, kas vajadus on naaberkinnisasja kasutamine

asjaõigusseaduse § 147 mõttes või kuidas asja edaspidi kasutatakse. Detailplaneering ei

asenda omanike nõusolekuid või tahteavaldusi ehk detailplaneeringu elluviimisel tuleb

naabritel asjakohastel juhtudel kokkulepeteni jõuda, kuid asjaolu, et detailplaneeringu

koostamise menetluses ei ole niisuguseid tahteavaldusi antud ehk ehitustehniliselt kõikides

detailides kokku lepitud, ei anna kaebajale õigust korraldada naaberkinnistul ehitustegevust.

Kaebajal on õigus astuda välja üksnes enda õiguste (nt omandipõhiõiguse) ja huvide kaitseks,

kuid praegusel juhul on detailplaneeringuga tema õigused kaitstud ja huvid tagatud. Kaebajale

kuuluva XXX kinnistul asuva kuuri osas on detailplaneeringu seletuskirja leheküljel 8 antud

kaks alternatiivset ehitusinseneri väljatöötatud viisi, millega on võimalik tagada kaebajale

kuuluvate kuuride säilimine. Detailplaneering ei anna õigust muuta XXX kinnistul asuvat

vara. Nii vaidlustatud haldusaktis kui ka detailplaneeringus on toonitatud, et Kuninga tn 30a

hoonestuse rajamisel tuleb tagada, et naabrite (XXX omaniku) õigused ei saaks hoone

ehitamisel kuidagi rikutud. See tähendab, et Kuninga tn 30a kinnistu omanikul tuleb

ehitustehniliselt lahendada hoonete lammutamine nii, et XXX kinnistul asuv kuur ei saaks

kahjustatud.

Juhul, kui kaebaja arvab, et tal on temale mittekuuluva seina osas otsustusõigus ehk see on ka

tema omandis, siis ta ei saa niisugust vaidlust üle kanda detailplaneeringu koostamise

menetlusse, vaid tal tuleb enda õiguste kaitseks pöörduda maakohtusse. Detailplaneeringu

koostamine ja kehtestamine ei eelda kinnistute omanike nõusolekuid või muus viisil tekkinud

võimalike kaasomanike tahteavaldusi (vt PlanS § 133 lg 1) - detailplaneering on kohaliku

omavalitsuse, mitte arendaja tegevuskava, mis tähendab, et kõik, sh kinnisvara omanikud,

saavad detailplaneeringu menetluses kaasa rääkida arvamuste kujul üksnes enda õiguste ja

huvide raamides ja piirides.

6.10. Vastustaja leiab, et kaebaja muinsuskaitsealased selgitused ei ole seotud

detailplaneeringuga ja tehtud etteheited on eelkõige kaebaja isiklikud hinnangud. Vastustaja

hinnangul on ei ole kaebaja enda etteheiteid sidunud detailplaneeringuga ja valdav osa

selgitusi miljöö ja hoonestuse põhimõtete järgimata jätmise osas on paljasõnalised. Seetõttu

ei ole võimalik selles osas vastustajal ka sisuliselt vastata.

Samas toob vastustaja välja, et vaidlustatud korralduses on selgitatud, et kavandatava hoone

kõrgus Kuninga tn 30a kinnistul ei erine olemasoleva hoone kõrgusest (mõlemal juhul on see

15,1 m abs) ja on sarnane ka piirkonna hoonestusele. Kuninga tn 30a krundi täisehitus on

82%, Kuninga tn 30 täisehitus 80%. Planeeringualaga sarnast või veelgi suuremat täisehitust

võib leida naaberkinnistutelgi, näiteks Pühavaimu tn 20 kinnistul on see 94% ja Rüütli tn 37

kinnistul 96%. Kavandatav hoone on 3 maapealse ja 1 maa-aluse korrusega. Linnaruumilist ja

mahulist mõju avaldavad üksnes maapealsed

Muinsuskaitseamet kooskõlastas nii eritingimused kui ka detailplaneeringu. Kaitsekorra

uuendamisega seotud analüüsid on näidanud, et Pärnu vanalinnale on kinnistute suur

täisehitus loomuomane. Seega antud asukohas suurem krundi täisehitusprotsent on

põhjendatud. Uue hoone kõrgus ei domineeri ajaloolise hoonestuse üle ja ka

muinsuskaitseamet on oma analüüsis leidnud, et uus hoone ei tohiks olla oluliselt kõrgem

olemasolevast ning et see võib olla eristatav ja kaasaegne.. Sissesõidutee ei ole ajalooline,

seetõttu lubas Muinsuskaitseamet liita selle Kuninga tn 30a kinnistuga ja mitte Kuninga tn 30

kinnistuga.

Vastustaja leiab, et kaebaja eksib oma seisukohtades selles, et nii Pärnu vanalinna ja kuurordi

muinsuskaitseala põhimäärus kui ka Pärnu linna üldplaneering 2025+ on seadnud eesmärgiks

Pärnu vanalinna kuju, tänavate ja krundistruktuuri ning seal asuvate hoonete taastamise.

Nende dokumentide eesmärk on olemasoleva säilitamine ja üksnes oluliste osade taastamine.

Hoone sisehoovide suurust ei saa pidada oluliseks osaks, mida tuleb taastada, ning see ei ole

iseenesest avalikes huvides.

Vastustaja märgib, et kaebajal puudub õigus nõuda, et Kuninga tn 30a kinnistut ei

hoonestataks ning et see liidetaks tema kinnistuga seetõttu, et see oli ajalooliselt XXX

kinnistu sisehoov ning seesugune krundi struktuur tuleb taastada.

Kinnistu täisehituse osas on vaidlustatud korralduses antud sisulised kaalutlused, kuid

kaebusest ei nähtu, mis kujul on kaalutlustes eksitud – see, et krundi täisehitusprotsent ei ole

kaebajale vastuvõetav, ei tähenda, et vastu on võetud õigusvastane õigusakt.

Detailplaneeringus märgitud Kuninga tn 30a kinnistu täisehitusprotsent järgib piirkonna

täisehitust ja üldplaneeringuga antud juhiseid, see on asjakohane, mõistlik ja optimaalne.

6.11. Vastustaja märgib, et kaebaja tegevus ka kohtumenetluse ajal kohtu poolt toetatud

kompromissi leidmise küsimuses näitab selgelt, et kaebaja ei soovinudki saavutada

kompromissi.

6.12. Kokkuvõtvalt leiab vastustaja, et kaebus ei ole esitatud subjektiivsete õiguste kaitseks

või on kaebaja võimendanud oma subjektiivseid õigusi suuremaks, kui seda võimaldab seadus

või varasem kohtupraktika. Valdav osa kaebuses esitatud etteheidetest on lahendatud sisuliselt

ja põhjalikult varasemas detailplaneeringu koostamise menetluses ja selle kehtestamise.

Kaebaja antud selgitustega lihtsalt ei nõustu ja on esitanud detailplaneeringu koostamise

menetluses esitatud arvamused kohtusse kaebuse kujul. See ei ole vastustaja hinnangul

mõistlik ning seda tuleks kaebajale ka selgitada, sh seda, et kaalutlusotsuste kohtuliku

kontrolli ulatus on piiratud ja kohus saab hinnata üksnes kaalutlusreeglite järgimist, kuid mitte

asuda pädeva haldusorgani asemel ise kaalutlusõigust teostama ehk sisuliselt otsustama selle

üle, milliseid vastandlikest õiguspärastest kaalutlustest tuleks pidada kõige olulisemateks ja

lõpptulemust määravateks. Vastustaja on kaalutlustes olnud põhjalik ja sisuline, sh järginud

kaalutlusreegleid, mistõttu ei ole kaebaja etteheidete pinnalt võimalik kaebust rahuldada.

KOLMANDA ISIKU SEISUKOHT

7. Kolmas isik vaidleb kaebusele vastu, palub selle rahuldamata jätta ja põhjendab oma

seisukohti alljärgnevalt tooduga:

7.1. Kolmas isik leiab, et väär on kaebaja arusaam, et vaidlustatav DP on algatatud olukorras, kus

samale alale on eelnevalt algatatud ja lõpule viimata kaks detailplaneeringut. Tallinna

Ringkonnakohtu 28.01.2011. a kohtuotsust haldusasjas 3-08-1855 ei ole vääralt tõlgendatud.

Kolmas isik märgib, et Planeeringu tervikuna kehtestamise otsuse tegemise ajal ehk

18.06.2009. a kehtinud planeerimisseaduse redaktsiooni § 24 lõige 6 nägi ette, et planeeringu

kehtestamisega muutub kehtetuks samale maa-alale varem kehtestatud sama liigi planeering.

Sama põhimõte on sätestatud ka kehtivas PlanS §-s 140 lg 8. Järelikult muutus Pärnu

Linnavolikogu 18.06.2009 otsusega nr 50 detailplaneeringu kehtestamisel volikogu

18.10.2007 otsusega nr 107 kehtestatud varasem detailplaneering kehtetuks. Tallinna

Ringkonnakohtu 28.01.2011 otsusega haldusasjas nr 3-08-1855 tühistati Pärnu Linnavolikogu

18.06.2009 otsus nr 50 tervikuna. Järelikult, Tallinna Ringkonnakohus ei pidanudki oma

otsuses eraldiseisvalt käsitlema volikogu 18.10.2007 otsusega nr 107 kehtestatud

detailplaneeringut, sest see oli juba kehtetu uue, 18.06.2009. a otsuse nr 50 tõttu, seega on

kaebaja kaebuse p-s 5 ja p-des 13-14 täielikult valel arusaamal nagu oleks kohus pidanud

18.10.2007. a otsust nr 107 või selle kehtivust eraldi käsitlema. Vastustaja pole Tallinna

Ringkonnakohtu 28.01.2011. a kohtuotsust haldusasjas 3-08-1855 valesti tõlgendanud. Kõike

eeltoodut on ka Pärnu Linnavalitsus kaebajale 28.04.2022 vastuskirjas nr 8-4/211-90 ja DP

kehtestamise Korralduses leheküljel 5 pikemalt selgitanud ning Valgetalli ei pea põhjendatuks

kõiki seisukohti uuesti üle korrata.

Õige on DP kehtestamise Korralduses lk-l 1 märgitu, mille kohaselt ei ole alal kehtivaid DPsid

ning asjakohane ei ole siduda varem toimunud planeeringumenetlusi 14.11.2022. a

korraldusega nr 742 kehtestatud detailplaneeringuga. Järelikult on vastustaja vaidlustatud DP

menetluse põhjendatult läbi viinud ning kaebaja vastupidised väited tuleb jätta tähelepanuta.

7.2. Kolmas isik leiab, et asjaolu, et vaidlustatav DP algatati 08.01.2021 taotluse alusel

16.08.2021 ( mille üle vaidlust ei ole), ei riku kaebaja õigusi. Kolmas isik selgitab, et antud

juhul ilmselt ei pidanud vastustaja põhjendatuks algatada uut DP menetlust enne seda, kui

kehtestati uus Pärnu linna üldplaneering, kuid kahjuks võttis üldplaneeringu kehtestamine

oodatust kauem aega, kuid selles osas saab pretensioone esitada ainult kolmas isik, mida

kinnitab ka Tallinna Ringkonnakohtu lahend haldusasjas nr 3-21-2681.

7.3. Vastustaja leiab, et kaebust ei ole võimalik käsitleda populaarkaebusena, sest kaebuses ei ole

asjakohast avalike huvide riivet esile toodud ega selgelt piiritletud. AÕS § 151 lg 3 sätestatud

tingimusi ei rikutud, Pärnu Linnavalitsus on esitanud vastavad kaalutlused ja hinnangud.

Ehitusinsener OÜ 15.10.2021. a eksperthinnang (töö nr 21139) on planeeringu lisa PlanS § 3

lg 4 mõttes ning seda dokumenti tuleb kohtumenetluses arvestada.

Kolmas isik leiab, et avalikud huvid ei toeta antud juhul kaebaja seisukohti ega positsiooni.

Nimelt, Kuninga tn 30a vaidlusaluse hoone näol on tegemist tühjalt ja kasutuna seisva ning

ajas paratamatult laguneva hoonega, mis mingit esteetilist välimust ega mõju ümbruskonnale

ei evi – pigem vastupidi, riivab silma. Mingist olemasolevast miljööst kui väärtusest ei saa

praeguse hoone kontekstis üldse rääkida. Kinnistule planeeritav hotellihoone on aga

visuaalselt kena disainiga ja piirkonda selgelt korrastav, moderniseeriv. Antud kontekstis

paraneks ka senine vaade kaebaja kinnistult vaidlusaluse hoone poole (hoone kõrgus ei

suurene) ning kaebaja kinnisvara väärtus võib ümbruskonna korrastamise ja vaate paranemise

tõttu mõistlikult võttes hoopis tõusta.

Kolmas isik ei nõustu kaebaja seisukohaga, et kehtiva 100 % ühiskondlike ehitiste maa

muutmine 100 % ärimaaks ei ole avalikes huvides. Pärnu linna üldplaneeringu kohane

maakasutuse juhtotstarve planeeringualal on segahoonestuse maa-ala ning maa sihtotstarbe

muutmine võimaldab rajada avalikes huvides oleva hotellihoone, mille rajamine loob Pärnu

linna juurde uusi töökohti, toob linna täiendavalt turiste ning see elavdab ühtlasi ka majandust

tervikuna. Samuti on tegu avaliku linnaruumi kvaliteedi tõstmisega, mida kaasaegse ja

läbimõeldud arhitektuuriga ning piirkonda sobituva majutushoone rajamine kaheldamatult

kaasa toob.

Kolmas isik ei nõustu kaebajaga, et tema hoone sein on piirirajatiseks. Kolmas isik toob välja,

et andmed ja dokumendid Kuninga 30a kinnistul oleva hoone osas seda ei kinnita. Kuninga

30a konstruktiivne sein ei ulatu kinnistu piirini või üle piiri. Vaidlust ei ole, et XXX

kõrvalhoone katuse paneelid toetuvad Kuninga tn 30a kinnistul asuva büroohoone (endine

katlamaja) seina sisse, kuid see ei tähenda, et antud sein oleks piirirajatis. AÕS § 151 lg 1

kohaselt on piirirajatis müür, hekk, kraav, peenar või muu selline objekt, mille eesmärgiks on

eelkõige kinnisasjade piiride markeerimine ja nende eraldamine (aed, hekk, müür). Kuninga

tn 30a ja XXX kinnistud sellise objektiga eraldatud ei ole. Piiriga külgnevad hooned ei ole

piirirajatised, kuivõrd neid ei ole piirile rajatud kinnisasjade eraldamiseks ehk need ei eralda

kinnisasja. Asja ei muuda teiseks ka asjaolu, et XXX kinnistu kuuride laepaneelid on

ehituslikult toetatud Kuninga tn 30a kinnistu hoone seinale.

Kolmas isik toob välja, et DP materjalidest nähtub, et rekonstrueeritava katlamaja projekt ei

sisaldanud kuure ning need ehitati sinna omavoliliselt, st ebaseaduslikult. Ehitusinsener OÜ

15.10.2021 eksperthinnanguga (töö nr 21139) on selline ebaseaduslik teostus tuvastatud.

Kolmas isi ei nõustu kaebaja etteheidetega sellele eksperthinnangule. Tulenevalt

eksperthinnangus mainitust on kolmandal isikul kas õigus nõuda ehitise selle osa kõrvaldamist

või nõuda XXX kinnistu omanikult perioodilist hüvitist nö toetumise talumise eest (vt AÕS §

148 regulatsioon). Seda kõike on käsitletud ka DP seletuskirjas ning vastustaja poolt kaebajale

06.06.2022 edastatud vastuskirjas nr 8-4/211-99, mistõttu on põhjendamatud kaebaja poolt

kaebuse p-des 15.1-15.2 tehtud etteheited nagu poleks vastustaja vajalikke kaalutlusi

teostanud või kaebaja murekohtadele tähelepanu pööranud. Ka sisaldab detailplaneeringu

seletuskiri (lk 8) Kuninga tn 30a kinnistul asuva olemasoleva hoone ühistarindite käsitlust ja

lahendusi seoses XXX ja Pühavaimu 20 paikneva kuuri katusepaneelide üleehitusega Kuninga

tn 30a kinnistule. Täpsem lahendus on olukorrale ette nähtud anda detailplaneeringu

kehtestamisele järgnevalt projekteerimistööde käigus sõltuvalt kruntide omanike

omavahelisest kokkuleppest, mida detailplaneering teha ei saa. Ka on samas võtmes selgitatud

tulemüüriga seotut ja asjaolu, et tuleohutuse tagamiseks ei ole tulemüür ainuvõimalik

lahendus.

7.4. Kolmas isik on seisukohal, et kaebaja subjektiivseid õigusi pole rikutud ka Kuninga tn

30a hoone kõrguse ja kinnisasja täisehitamise osatähtsuse ja rekonstrueeritava ehitise mahu

suurendamisel (lamekatuse osas). Selles on osas kaalutlusõigust rakendatud õiguspäraselt.

Samuti on Muinsuskaitseamet kolmanda isiku arvates DP õiguspäraselt ja põhjendatult

kooskõlastanud.

Kolmas isik toob välja, et Pärnu Linnavolikogu 18.10.2007. a otsus nr 107 ei ole kehtiv ning

seda ei saanud aluseks võtta kõnealuse DP menetlemisel ega ehitiste kõrguste sätestamisel.

Järelikult on ebaõige kaebaja väide, et DP koostamisel ning ehitamisel tuleks ehitise

kõrguseks lugeda ehitisregistris sätestatud ehitise kõrgust (u 5 m).

Vastustaja on vaidlustatud 14.11.2022. a Korralduse lk-l 9 selgitanud, et kavandatava hoone

kõrgus Kuninga tn 30a kinnistul ei erine olemasoleva hoone kõrgusest (mõlemal juhul on see

15,1 m abs) ja on sarnane ka piirkonna hoonestusele. Kuninga tn 30a krundi täisehitus on

82%,

Kuninga tn 30 täisehitus 80%. Planeeringualaga sarnast või veelgi suuremat täisehitust võib

leida naaberkinnistutelgi, näiteks Pühavaimu 20 kinnistul on see 94% ja Rüütli tn 37 kinnistul

96%. Kavandatav hoone oleks maksimaalselt 3 maapealse ja 1 maa-aluse korrusega.

Linnaruumilist ja mahulist mõju avaldavad üksnes maapealsed korrused. Suuremale osale

hoonest kavandatakse kaldkatus, millele võivad lisanduda katuseluugid. Kaldkatus koos

katuseväljaehitistega on vanalinnas levinud arhitektuurne lahendus.

Eeltoodust nähtub, et vastustaja teostas vajalikul määral diskretsiooniõigust ning leidis, et

kaebaja etteheited ei ole põhjendatud, sest Kuninga tn 30a maksimaalse täisehituse protsent

jääb sarnaseks nagu naaberkinnistutel, niisamuti ei näinud vastustaja probleemi kaldkatuse

rajamises, sest see on vanalinnas levinud arhitektuurseks lahenduseks. Seega, vastustaja on

vaidlustatud Korralduse lk-l 9 käsitlenud kaebaja poolt kaebuse p-s 18.4 esitatud etteheiteid

seonduvalt kavandatava hoone katuse liigiga ning jõudnud diskretsiooni teostades õigele

järeldusele, et kald- ja lamekatus on lubatav ega riku kaebaja õiguseid.

Kolmas isik toob välja, et vastustaja on ka Kuninga tn 30a kinnisasja täisehitamise osatähtsuse

ja rekonstrueeritava ehitise mahu suurendamisel kaalutlusõigust rakendanud. DP seletuskirja

peatükis 5.3 „Krundi kavandatav ehitusõigus ja arhitektuursed tingimused“ (lk 7) on

tingimuseks seatud, et Kuninga tn 30a krundile kavandatav majutushoone peab arvestama

kesklinna hoonestuslaadi ja arhitektuurset üldpilti ning sobituma Pärnu vanalinna ja kuurordi

muinsuskaitsealale. Hoonete projektid tuleb kooskõlastada linnaarhitekti ja

Muinsuskaitseametiga. Seega on detailplaneeringus lähtutud üldplaneeringus määratud

tingimusest, mille kohaselt hoone peab sobituma olemasoleva hoonestusega. Hoone lõplik

arhitektuurne lahendus selgub ehitusprojekti koostamise käigus, projekti kooskõlastab

Muinsuskaitseamet.

Valgetalli märgib, et muinsuskaitse eritingimused lubavad Kuninga tn 30a kinnistult

täisehitust kuni 96,5 %, eritingimused on kooskõlastanud Muinsuskaitseamet ja need olid

aluseks planeeringu koostamisel (vt Muinsuskaitseameti 21.01.2022 kirja nr 5-1-17.5/2.1

(kooskõlastuse nr 42575)). Muinsuskaitseamet kooskõlastas nii eritingimused kui ka

detailplaneeringu, seega on põhjendamatud kaebuse p-s 16.4, 18.3 ja 18.6 esitatud viited nagu

oleks DP kehtestamisel rikutud Pärnu vanalinna muinsuskaitsealal kehtivat regulatsiooni.

Vastupidi, kaitsekorra uuendamisega seotud analüüsid on näidanud, et Pärnu vanalinnale on

kinnistute suur täisehitus loomuomane. Seega antud asukohas suurem krundi

täisehitusprotsent on põhjendatud ning uue hoone kõrgus (mis olemasoleva situatsiooniga

võrreldes ei muutu!) ei domineeri ajaloolise hoonestuse üle.

Kolmas isik ei nõustu krundi täisehituse osas ka kaebaja seisu, et ta on üritanud kunstlikult

kahe kinnistu liitmise tulemusena oma kinnistu täisehitusprotsenti alla viia ning seeläbi

sobituda Pärnu vanalinna südamikku. Kolmas isik leiab, et kaebaja väited on ebaõiged ning ei

vasta tõele. Erinevalt kaebajast leiab kolmas isik, et ajalooliselt on kõrge täisehitusprotsent

iseloomulik kogu Pärnu vanalinnale, mitte ainult kvartali ääres paiknevatele kinnistutele.

Näiteks on Kuninga tn 30a vahetus läheduses asuv krundi Pühavaimu 20 täisehitusprotsent

lausa 94,4 %, samuti teine näitena toodud krunt Rüütli tn 37 (täisehitusprotsent 96%) asub

südalinnas, mitte kuskil eemal nagu väidab kaebaja alusetult (vt selles osas täpsemalt ka

kolmanda isiku 27.01.2023. a vastus kaebusele, p 25, ning Muinsuskaitse eritingimused, lk

15).

Kolmas isik toob välja, et Kuninga 30 kinnistu täisehitusprotsent 71,9 % ja Valgetalli soov oli

seda kinnistut suurendada (liita Kuninga 30a kinnistuga, millisel juhul oleks läinud

täisehitusprotsent väiksemaks), kuid Muinsuskaitse ei olnud sellega nõus, sest Kuninga 30 ja

paljud teised kinnistud ongi Pärnu vanalinnas ajalooliselt olnud suure täisehitusprotsendiga.

Seega, käsitletava kvartali kinnistute täisehitusprotsendid on sarnaselt kõrged ning seetõttu

pole ka Valgetalli taotletav täisehitusprotsent midagi eriskummalist, seetõttu vastustaja sellega

õiguspäraselt nõustuski

Eelnevaid asjaolusid on vastustaja selgitanud ka vaidlustatud Korralduse lk-l 9 ning jõudnud

õige järelduseni, et selleks, et vanalinn säiliks, tuleb teatud muudatusi lubada ning uus hoone

peab olema eristatav ja kaasaegne. Järelikult on asjakohatud ka kaebuse p-s 16.4 esitatud

väited nagu vähendaks kolmanda isiku tegevus Kuninga tn 30a kinnistu arendamisel ning

hotelli/SPA rajamisel kaebaja kinnistu väärtust. Kolmas isik sellega ei nõustu ning leiab, et

korda tehtud ning naabruskonda sobituvad hooned hoopis tõstavad kaebaja kinnisvara

väärtust. Uusehitise püstitamine ajalooliste kinnistute hoovialale ei riku kaebaja avalikke

õigusi (vt kaebuse p 18.3), sest kavandatav uus hoone ei vähenda ümbritseva ajaloolise

linnaruumi väärtuseid, vaid tekitab pigem võimaluse väärindada ajaloolist keskkonda

kvaliteetse kaasaegse arhitektuuriga (vt ka Muinsuskaitseameti 29.12.202. a seisukoht

Kuninga tn 30a eskiisi materjalidele, lk 2). Ühtlasi on Muinsuskaitseamet kaebajale juba

26.07.2021. a kirjas (vt kaebuse lisa 6) selgitanud, et

Valgetalli poolt kavandatud hoonemahus (sh kõrguses) ei ole riivatud muinsuskaitseala

sisevaateid, samuti ei teki avalikust ruumist (tänavatelt, vaatesektoritest ja -sihtidel)

negatiivset mõju vanalinna miljööle. Järelikult on kaebaja viited avalike õiguste rikkumisele

põhjendamatud.

Kolmas isik ei nõustu kaebaja etteheidetega Muinsuskaitseameti Pärnumaa nõuniku H-T. H

suhtes ja leiab, et need on pahatahtlikud ja põhjendamatud. Käesoleva asja DP menetlust viis

läbi vastustaja nagu näeb ette PlanS § 4 lg 1. Muinsuskaitseameti täidetavate ülesannete, sh

kooskõlastatuste andmise ametisiseseks korraldamiseks on Muinsuskaitseameti peadirektori

31.12.2019 käskkirjaga nr 69-A kehtestatud „Muinsuskaitseameti 9 menetluste läbiviimise

kord“, mille kohaselt vastutab Muinsuskaitseameti piirkonna maakonnanõunik üld- ja

detailplaneeringute muinsuskaitse eritingimuste ning üld- ja detailplaneeringute

kooskõlastamise eest. H-T. H on Muinsuskaitseameti Pärnumaa nõunik, on tal

Muinsuskaitseameti esindajana õigus kooskõlastada nii üld- kui detailplaneeringute

eritingimusi ning ka üld- ja detailplaneeringuid Pärnu maakonnas. Neid asjaolusid on

kaebajale selgitatud Muinsuskaitseameti poolt juba 04.05.2022. a vastuses selgitustaotlusele

(vt kaebuse lisa 9).

7.5. Kolmas isik leiab, et kaebajale kuuluval kinnistul XXX on Kuninga tn 30a

rekonstrueerimise järgselt tagatud minimaalne normatiivne insolatsiooni kestus ning kaebaja

etteheited selles osas on põhjendamatud.

Kõigepealt leiab kolmas isik, et detailplaneeringu menetluse raames on tehtud põhjalik

insolatsiooni mõõdistus, mille käigus tuvastati, kas esineb probleeme päikese varjutamisega.

Vastustaja on vaidlustatud Korralduse lk-l 7 selgitanud, et tiheasustusega linnaruumis ei ole

võimalik tagada keskkonna säilimist ja kõikidel Kuninga 30a kinnistuga puutumuses olevatel

isikutel tuleb taluda muutusi, kui need jäävad lubatavatesse piiridesse ja ei ole ülemäärased.

Seega ei ole asjakohane võtta rangelt aluseks järeldus, et XXX kinnistul asuvate eluruumide

insolatsioon ei tohi muutuda, vaid hinnata tuleb, kas insolatsioon vastab eluruumile

mõistlikuks kasutamiseks ettenähtud piiridele. Niisamuti on vaidlustatud Korralduse

seletuskirjas lk-l 9 selgitatud, et koostatud on uuring „Kuninga tn 30a, Pärnu asuva hoone

mõju analüüs XXX, Pärnu asuvale naaberhoone insolatsiooni olukorrale“ ning sellest

uuringust selgub, et Kuninga tn 30a rekonstrueerimise järgses olukorras on minimaalne

normatiivne insolatsiooni kestus (s.o minimaalselt 2 h 30 min ühes toas või 2 h kahes toas)

tagatud kõigis korterites. Valgetalli rõhutab, et käesoleval juhul on eelnevalt viidatud

insolatsiooni uuringuga tuvastatud, et kuigi XXX hoone osades korterites väheneb

insolatsiooni arvestuslik kestus, siis see jääb lubatud normatiivide piiresse (maksimaalne

lubatav vähenemine on 50%) (vt TIB OÜ töö nr 21103 „Kuninga tn 30a, Pärnu asuva hoone

mõju analüüs XXX, Pärnu asuvale naaberhoone insolatsiooni olukorrale“ lk 8) ning järelikult

on kõik kaebaja vastavasisulised etteheited otsitud ja põhjendamatud. Lisaks toob kolmas isik

seda teemat käsitledes välja, et kaebaja on ebaõigesti ja asjakohatult võrrelnud hoone

absoluutkõrgust ja maapinna kõrgust. Maapinna kõrgus on 4.5-5.2 m abs, mis tuleb kaebaja

väljakäidud 15 m lahutada. Kaebaja võrdleb olukorda ehitisregistris oleva katlamaja

mõõtudega, mitte olemasoleva hoonega, mille ehitusluba on peatatud. Kui arvestada

olemasoleva hoonega, siis selle räästas ja hari jäävad sama kõrgeks nagu praegu ehk faktiline

olukord kaebaja jaoks selles osas ei muutu.

7.6. Kolmas isik leiab, et kaebaja etteheited tulemüüri küsimuse käsitlusele detailplaneeringus

on alusetud. Kolmas isik toob esile, et DP seletuskirja p-s 5.7 on põhjalikult selgitatud

tuleohutuse tagamise võimalikkust planeeringualal, sealjuures on märgitud, et üks võimalus

tule leviku tõkestamiseks on tulemüüri rajamine. Ka vaidlustatud Korralduse lk-l 7 on

arutletud selle üle, et tuleohutuse tagamine tulemüüri abil on küll efektiivne, kuid mitte

ainuvõimalik moodus ning asjakohast regulatsiooni arvestades on tuleohutus tagatav ka

muude ehituslike meetmetega, mistõttu ei ole põhjendatud selle detailplaneeringuga

otsustamine. DP seletuskirja p-s 5.7 on märgitud, et täpsemad põhimõtted ja lahendused tule

leviku tõkestamiseks antakse ehitusprojektis, seega on põhjendamatud kaebaja seisukohad

nagu sellised asjaolud oleks tulnud juba DP lahenduses ära otsustada või et vastustaja on

jõudnud kindla seisukohani, et tulemüüri rajamine pole vajalik.

Kolmas isik ei nõustu kaebaja nõudega, et tulemüüri püstitamise küsimus lahendataks

detailplaneeringuga nii, et sellega oleks tagatud ka piirinaabrite võrdne kohtlemine ning

lahenduse eeskujuks võiks olla Pärnu Linnavolikogu poolt 2009. otsusega nr 50 kehtestatud ja

hiljem vormivea tõttu tühistatud DP lahendus. Selles osas leiab kolmas isik, et kaebaja

kuritarvitab oma õigusi ning üritab teha vastustajale ettekirjutusi, millist DP lahendust tuleks

eelistada. Riigikohus on 13. märtsi 2018. a lahendis 3-17-643 p-s 14 selgitanud, et

kinnistuomanikul pole alust dikteerida kohalikule omavalitsusele planeeringulahendust ning 2.

detsembri 2019. a lahendis 3-17- 1909 p-s 19 veel kord rõhutanud, et detailplaneering on

kohaliku omavalitsuse, mitte arendaja või kinnistuomaniku tegevuskava. Kahetsusväärselt

üritab kaebaja praegusel juhul oma tahet läbi suruda ning vastustajale dikteerida, kuidas peaks

DP-alal olema lahendatud tuleohutuse küsimus. Arvestades eelnevaid Riigikohtu lahendeid

tuleb kaebaja nõue konkreetse tuleohutuse lahenduse kehtestamise osas jätta tähelepanuta.

7.7. Kolmas isik on ka seisukohal, et Rahandusministeerium on põhjendatult ja kaalutletult

detailplaneeringu heaks kiitnud ja talle jääb arusaamatuks kaebaja seisukoht nagu oleks

Rahandusministeerium oma varasemat seisukohta muutnud, sest Rahandusministeerium sai

kooskõlastada ja analüüsida üksnes talle esitatud DP viimast lahendust. Tallinna

Ringkonnakohtu 18.06.2011 otsus kohtuasjas nr 3-08-1855 või Pärnumaa maavanema

kunagine seisukoht ei ole Rahandusministeeriumile DP heakskiitmisel siduvad. Kolmas isik

leiab, et Rahandusministeeriumil puudub pädevus kinnisasja täisehitatuse protsendi

otstarbekuse või piirkonna keskkonda sobivuse hindamiseks. Rahandusministeeriumi

pädevusse kuulub üksnes planeeringu lahenduse õigusaktidele vastavuse kontrollimine ning

sellega vaidlusaluses planeeringulahenduses probleeme polnud, sest DP vastab kehtivale

seadusandlusele.

7.8. Kokkuvõtvalt leiab kolmas isik, et kaebus on oma sisult perspektiivitu ning sellel puudub

edulootus. J.W on kaebuses viidanud nii avalike huvide kui ka subjektiivsete õiguste kaitse

eesmärgile, kuid kaebusest nähtuvalt on peamised etteheited DP-le (tuleohutus, täisehituse

ulatus, insolatsioon, piirirajatised) seotud kaebaja kui naaberkinniku omaniku isiklike õiguste

kaitsega ning viited vastuolule avalike huvidega on pigem kõrvalised. Kolmas isik leiab, et

kaebaja etteheited on alusetud, vaidlustatud Korraldus on õiguspärane ja põhjendatud,

mistõttu puuduvad alused selle tühistamiseks ning kaebus tuleb jätta rahuldamata ja palub

kaebajalt kolmanda isiku kasuks välja mõista kantud menetluskulud kokku summas 13 260,85

eurot (käibemaksuta summa) .

KOHTU PÕHJENDUSED Taotluse lahendamine

8. Kohus on käesoleva asja menetluses jätnud oma 11.10.2023 määruses varasemalt 08.09

2023 määruses väljendatud seisukoha juurde, et otsustab kaebaja ja kolmanda isiku poolt

kohtule täiendavalt tõendite, mille asjakohasuse on vastaspool kahtluse alla seadnud -

Muinsuskaitseameti 25.05.2021 kooskõlastamise komisjoni protokoll nr 454,

Muinsuskaitseameti 29.06.2021 kooskõlastamise komisjoni protokoll nr 456, Pärnu

Linnavalitsuse 09.06.2016 planeerimisosakonna koosoleku protokoll; tn 30 a (vana katlamaja)

plaan ja Kuninga tn 30a asendiplaan – kohtuotsuses. Kohus leiab, et esitatud tõendid on asja

lahendamisel asjakohased ja võtab need asja juurde.

Kohtuotsuse selgitused ja põhjendused

9. Kohus võtab asja lahendama asudes kõigepealt seisukoha küsimuses, mis puudutab

erinevatel aegadel kehtinud ja menetletud planeeringute kehtivust.

9.1.

Käesolevas asjas ei ole vaidlust selles, et 06.19.2004 otsusega nr 121 algatati Pärnu

Linnavolikogu poolt Pühavaimu tn, Rüütli tn, Kuninga tn ja Hospidali tn vaheline kvartali

detailplaneering, mis kehtestati osaliselt 18.10.2007 Pärnu Volikogu otsusega nr 107 ja

sellest jäid välja kinnisasjad aadressiga Kuninga 30a ja XXX.

9.2.

Oma 18.06.2009 otsusega nr 50 kehtestas Pärnu Linnavolikogu detailplaneeringu

uuesti ja nähtuvalt otsusest tervikuna lisades sellesse ka Kuninga 30 a ja XXX kinnistute

osa.

9.3.

Tallinna Ringkonnakohus tühistas oma 28.01.2011 otsuse resolutsiooni punktiga nr 3

asjas nr 3-09-1855 Pärnu Linnavolikogu 18.06.2009 otsuse nr 50 ja kohtuotsus on jõustunud

01.03.2011. Kohus märgib, et nimetatud otsusega ei puudutatud mingil moel 18.10.2007

Pärnu Volikogu otsusega nr 107 kehtestatud detailplaneeringut, mis oli selleks ajaks

muutnud kehtetuks tulenevalt 18.06.2009 kehtinud planeerimisseaduse redaktsiooni § 24

lõige 6. See nägi ette, et planeeringu kehtestamisega muutub kehtetuks samale maa-alale

varem kehtestatud sama liigi planeering. Sama põhimõte on sätestatud ka kehtivas PlanS §-s

140 lg 8.

Kohus ei nõustu ka kaebaja seisukohaga, et tulenevalt 28.01.2011 Tallinna Ringkonnakohtu

otsusest oli endiselt jõus Pärnu Volikogu 06.19.2004 otsus nr 121. Kohus on seisukohal, et

esiteks ei ole detailplaneeringu algatamise otsuse puhul tegemist mitte haldusakti, vaid

menetlustoiminguga ehk sellele ei rakendu HMS haldusakti kehtivuse osas ettenähtud sätteid.

Kohus märgib, et kohtupraktikas on asutud seisukohale, et pärast planeeringu kehtestanud

haldusakti tühistamist on haldusorganil soovi korral võimalik kaaluda kas uuendada juba

varasemalt algatatud planeerimismenetlus või algatada uus planeerimismenetlus

planeerimisküsimuse lahendamiseks (Riigikohtu otsused haldusasjades 3-17-563 p 13 ja 3-

18529 p 36). See tähendab, et automaatselt tühistatud planeerimisaktiga seotud

planeerimismenetlus ei uuene. Vastupidist ei näe ette ka seadused. Automaatselt saaks

planeerimismenetlus jätkuda selle mingist varasemast staadiumist ainult siis, kui seda nähtaks

ette planeerimisakti tühistanud kohtuotsuses. Seega saab kohtupraktikast lähtudes asuda

seisukohale, et planeerimismenetluse jätkamine sellisel juhul on haldusorgani

diskretsiooniotsus ehk tühistatud planeerimisakti andmiseks toimunud haldusmenetlus jätkub

ainult haldusorgani poolt tehtava vastava menetlusliku otsuse tagajärjel. Teisisõnu – kui sellist

menetluslikku otsust planeerimismenetluse jätkamiseks mõistliku aja jooksul pärast

planeeringu tühistanud kohtu otsuse jõustumist ei ole langetatud, on võimalik asuda

seisukohale, et vastav planeerimismenetlus on lõppenud. Sellise järelduse kasuks räägib ka

asjaolu, et nii varasem planeerimismenetlus kui ka kohtumenetlus kestavad piisavalt pikalt ja

seetõttu ei ole ilmselgelt mõistlik ilma täiendava olukorra hindamiseta (eelkõige arendaja huvi

ja võimalikud olukorra muutused planeeringuala naabruses) jätkata varasema menetlusega.

Samuti ei ole kolmanda isiku huvid sellises olukorras, kus menetlus on veninud ja asjaolud

ning huvid võivad olla muutunud, prioriteetsed planeeringulahendust taotleva isiku(te)

(tavaliselt arendaja või oma kinnistu hoonestaja) huvide ees.

Eeltoodut kokku võttes nõustub kohus vastustaja seisukohaga, et käesoleval juhul ei olnud

vaja eraldi lõpetada Pärnu Volikogu 06.19.2004 otsusega nr 121 alustatud detailplaneeringu

menetlust. Sisuliselt ja faktiliselt oli selle mõju lõppenud vastava kohtuotsuse jõustumisel.

Kohus peab oluliseks siinkohal välja tuua, et eelnevaid seisukohti toetab üheselt ka Tallinna

Ringkonnakohtu poolt haldusasja nr 3-21-2681 lõpetamise määruse p-s 9 toodu: “9.

Vastustaja on 25.10.2021 korralduses ja halduskohus on vaidlustatud määruses õigesti

kummutanud kaebaja eksiarvamuse, et DP kehtestatakse kindlasti kujul, mis toob vältimatult

kaasa kaebaja huvide kõrvalejätmise. Planeeritava kinnisasja piirinaabrina on kaebaja

õigustatud nõudma, et planeeringulahendus ei rikuks tema subjektiivseid õigusi ning et tema

huve planeeringumenetluses ja planeeringu kehtestamisel õiglaselt kaalutaks (vt Tallinna

Ringkonnakohtu 14.11.2013 määrus asjas nr 3-12-687 (p 16), millega loeti samamoodi õigeks

J.W kaebuse tagastamine Pärnu Linnavalitsuse 27.02.2012 korralduse nr 110 „Kuninga tn

30a kinnistu detailplaneeringu koostamise algatamine“ peale HKMS § 45 lg 3 alusel). Mis

puudutab kaebaja viiteid varasematele vaidlustele seoses Kuninga tn 30a kinnistul oleva

ehitisega, siis ka nendes asjades tehtud kohtuotsustest ei saa tuleneda ega tulene kaebajale

erandlikku nõudeõigust keelata edaspidi mistahes uudseid lahendusi sisaldavate DP-de

koostamise algatamist. Tallinna Ringkonnakohus leidis 07.02.2018 otsuses asjas nr 3-16-948,

p 12, et praegusel juhtumil on kohtud andnud Kuninga tn 30a kinnistul oleva ehitise

ehitusloaga seonduva lahendamiseks selge juhise lahendada probleem läbi

planeerimismenetluse ning et Pärnu linn menetlebki DP-d ja kaebaja saab enda õigusi kaitsta

DP menetluses. Ringkonnakohtu otsuse seisukohad on kujunenud sel ajal olemas olnud

asjaoludele tuginedes ning kusagilt ei nähtu, et kohtud oleks teinud ettekirjutuse või

avaldanud seisukohta, et kaebajal on subjektiivne õigus nõuda oma probleemi lahendamist

ainuüksi sel ajal menetluses olnud Eesti Punase Risti büroohoone DP menetluse raames.

Pärnu Linnavolikogu 18.10.2007 otsuses nr 107 kajastuv kokkulepe, millele kaebaja tugineb,

samuti tolleaegsed kohtuotsused lähtusid eeldusest, et kaebaja naaberkrundi omanikul on

plaan rekonstrueerida katlamaja büroohooneks. Nüüdseks on asjaolud, sh kaebaja õiguste

võimalik riive oluliselt muutunud, kuna naaberkrundi omanik planeerib praeguse hoone

lammutamist ja uue püstitamist. Kõik küsimused seoses kaebaja krundil asuva kõrvalhoone

saatusega tuleb lahendada uue algatatud DP raames ja kaebaja saab DP menetluses

tõstatada kõik oma väited piirirajatiste lammutamiseks või muutmiseks nõusoleku andmise

küsimuses.“.

9.4. Kohus märgib täiendavalt, et kaebaja seisukoht, nagu oleks 28.01.2011 kohtuotsusega

haldusasjas tühistatud detailplaneering ainult osaliselt, ei ole õige. Otsuse resolutiivosa p. 3

ütleb selles osas sõnaselgelt „ ...tühistada Pärnu Linnavolikogu 18.06.2009 otsus nr 50.“.

Järeldust, et Ringkonnakohus oleks tühistanud otsuse nr 50 ainult osaliselt, ei ole võimalik

kohtu hinnangul teha ka kohtuotsuse kirjeldavast ja selgitavast osast. Kohus peab siinkohas

vajalikuks märkida, et ka kaebaja on ise kohtumenetluses olnud seisukohal, et selle otsuse

tühistamine on võimalik ainult täies ulatuses (vt. kaebaja 08.12.2010 kolmanda isikuna

apellatsioonmenetluses antud vastus kaebusele haldusasjas nr. 3-08-1855). Lisaks nähtub asjas

13.01.2011 toimunud kohtuistungi protokollist, et kaebaja on taotlenud nõude muutmist

detailplaneeringu tervikuna tühistamiseks ja lähtudes kohtuotsuses kajastatust on kohus selle

nõude sisuliselt rahuldanud.

9.5. Kohus märgib veel, et käesoleval juhul ei ole tulenevalt HKMS § 241 lg 4 sätestatud

teistmistähtajast (5 aastat alates kohtuotsuse jõustumisest) võimalik nimetatud kohtuasja

uuesti läbivaatamine teistmisavalduse alusel isegi siis, kui kohus asuks seisukohale, et

ringkonnakohus oli haldusasja nr 3-08-1855 lahendamisel eksimuses menetletava

detailplaneeringu sisu osas (mida kohus siinkohal ei väida). Õigusrahu huvides tuleks kohtul

ka siis käesolevas asjas lähtuda ikkagi vastavast kohtulahendist.

Kohus märgib täiendavalt, et kohtu hinnangul ei tooks ka ringkonnakohtu lahendi

tõlgendamine (mida kohus eeltoodut põhjustel siiski teha ei saa) kaebajale soovitud viisil,

kaasa käesolevas asjas automaatselt erinevat otsust, sest ka sel juhul puuduks vaidlusaluse

detailplaneeringu alal varasemalt kehtiv detailplaneering ehk kohtul tuleks paratamatult

lähtuda käesolevas asjas vaidlustatud detailplaneeringuga seotust.

9.6. Nähtuvalt käesoleva asjas esitatud tõenditest, ei ole vaidlust asjaolu üle, et Pärnu

linnavalitsus algatas 27.02.2012. Kuninga 30a käsitleva detailplaneeringu ja seda menetleti ca

8 aastat ning käesolevaks hetkeks ei ole selle menetluse suhtes lõpetavat otsust kohtule

kättesaadavatest tõenditest nähtuvalt langetatud.

9.7. Vaidlust ei ole, et kolmas isik OÜ Valgetalli Arendus omandas Kuninga tn 30a kinnistu

17.12.2020 ja esitas 08.01.2021 vastustajale taotluse DP algatamiseks Kuninga tn 30a

kinnistule. Kuninga tn 30a ja lähiala detailplaneering algatati Pärnu Linnavalitsuse

16.08.2021 korraldusega nr 531.

Kohus peab siinkohal täiesti alusetuks kaebaja väiteid, et 08.01.2021 esitatud

detailplaneeringu algatamise taotluse rahuldamine toimus alles pärast seaduses sätestatud

tähtaega 16.08.2021 ja rikkus sellega kaebaja õigusi, sest nii sai arvestada 01.06.2021

kehtestatud uut Pärnu linna üldplaneeringut. Kohus märgib, et detailplaneeringu algatamist ei

taotlenud kaebaja ja seega ei saa detailplaneeringu algatamiseks seaduses sätestatud tähtaja

ületamine rikkuda tema õigusi.

Kohus märgib siinkohal, et kaebaja süüdistus üldplaneeringu kehtestamise aja ära ootamise

osas on tegelikkuses sisutu ja otsitud, sest kolmas isik oleks soovi korral arvestada kindlasti

uues üldplaneeringus toodut, võinud esitada detailplaneeringu algatamise taotluse hiljem.

Samuti on planeerimismenetluses küllaltki tavaline, et kehtestamisele lähedale jõudnud

üldplaneeringut arvestatakse enne selle kehtestamist menetlusse võetud detailplaneeringutes.

Samuti on kohtupraktikas laialdaselt tunnustatud kohaliku omavalitsuse õigust arvestada alles

menetletavas üldplaneeringus toodud lahendusi samal ajal kehtestatavate detailplaneeringutes.

Viimasena märgib kohus, et sõltumata algatamisest oleks saanud ka juba algatatud

detailplaneeringu puhul arvesse võtta selle menetlemise ajal kehtestatud uues üldplaneeringus

sätestatut.

Kohus leiab eeltoodut kokku võttes, et kaebaja vastav väide on sisuliselt põhjendamatu

õigustamatu ja ei saa kuidagi kaasa tuua vaidlustatud detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist.

9.8. Kohus märgib, et kuigi hea haldustavaga ei ole täielikus kooskõlas algatatud

detailplaneeringu menetluse selgelt ja eraldi haldusaktiga lõpetamata jätmine samale alale uue

detailplaneeringu menetluse algatamisel, ei ole see siiski selline menetlusviga, mis muudaks

uue detailplaneeringu menetluse õigusvastaseks või lubamatuks. Kohus märgib, et

detailplaneeringu algatamine ja menetlus toimus käesoleval juhul nähtuvalt mõlema algatatud

detailplaneeringu sisust eelkõige Kuninga tn 30a omaniku huvides ja initsiatiivil. Kinnistu

omaniku vahetumise tõttu ilmneb algatatud planeeringute võrdlemisel selgelt, et

omanikuvahetus tõi kaasa uue omaniku oluliselt erineva nägemuse kinnistu edasisest

kasutamisest ja hoonestamisest võrreldes varasema omanikuga. Sellest tulenevalt ei olnud

kohtu veendumusel kohalikul omavalitsusel mõistlik jätkata varasema detailplaneeringu

menetlusega.

Kohus on seisukohal, et kohalikul omavalitsusel puudus sellises olukorras sisuliselt ka

õiguslik alus jätkata varem algatatud detailplaneeringu menetlusega vastuolusuue kinnistu

omaniku oluliselt teistsuguse tahtega. Kohus möönab, et korrektne oleks sellises olukorras

olnud uue detailplaneeringu menetluse algatamisel lõpetada varasem menetlus, kuid sellise

otsuse vastu võtmata jätmine ei mõjuta nõudeid uuele menetlusele. Tuleb tähele panna, et

mõlema menetluse puhul on tegemist eelkõige, aga mitte ainult, kinnistu omaniku huvides

toimuva menetlusega. Ka uue menetluse läbiviimisel pidi kohalik omavalitsus täitma kõiki

detailplaneeringu kehtestamiseks seaduse ja muude õigusaktidega seatud nõudeid ning

kaaluma avalikkuse ja kaebaja (puudutatud isiku) huve ja õigusi. Nende nõuete täitmise

kontrolli seisukohalt ei oma varasem menetlus ja selle raames tehtu määravat õiguslikku

tähendust.

Kokkuvõtvalt puudub kohtul eeltoodu alusel võimalus kaebuse rahuldamiseks põhjusel, et

vastustaja on algatanud kolmanda isiku taotluse alusel 16.08.2021 detailplaneeringu ja selle

lõpuni menetlenud.

10. Järgnevalt käsitleb kohus kaebaja esitatud vastuväiteid vaidlustatud detailplaneeringule

ja lahendab esitatud kaebuse.

10.1. Kaebaja on asjaoludest nähtuvalt ekslikul seisukohal, et ainsaks Kuninga 30a

hoonestamise võimaluseks oli vastavalt Pärnu Halduskohtu 18.05.2001 kohtuotsusele

haldusasjas nr 3-31/2001 detailplaneeringu koostamine, et võimaldada EPR-le projektikohase

büroohoone püstitamine. Kohus leiab, et sellest otsusest ei tekkinud ega saanud kaebajal

tekkida õigustatud ootust, et ainsaks edasiseks võimalikuks Kuninga tn 30 a hoonestamise

viisiks on büroohoone püstitamine uue detailplaneeringu alusel. Nimetatud otsus oli vastu

võetud tolleaegseid olusid ja huve arvestades ning mis põhiline – eeldusel, et kinnistu omanik

soovib ebaseaduslikult ehitatud büroohoonet seadustada ja tulevikus kinnistut sellel otstarbel

kasutada.

Kohus märgib, et kinnistu omanikul puuduvad ka kohtuotsusest tulenevalt igasugused

õiguslikud takistused oma kavatsuste muutmiseks. Nii võib ta näiteks otsustada kohtuotsusega

tuvastatult õigusvastaselt püstitatud hoone täielikult või osaliselt lammutada ja selle asemel

juhul, kui ta saab selleks õigusliku aluse, mingi muu otstarbega hoone ehitada. Halduskohtu

otsus ei saa teda kohustada valima ühte või teist lahendust oma edasiseks tegevuseks, see

ütleb ainult seda, kuidas tuleb omanikul käituda juhul, kui ta soovib ebaseaduslikku hoonet

seadustada. Vastav tegevusotsus sõltub täielikult omaniku tahtest. Sellisele õiguslikule

käsitlusele viitab selgelt ka eelnevalt viidatud Tallinna Ringkonnakohtu otsus haldusasjas nr.

3-21-2681.

Käesoleval juhul nähtub asjaga seotud asjaoludest, et kaalunud pikalt planeeringumenetlusega

seotut, otsustas eelmine omanik ilmselt ka naabri vastuseisu tõttu tema kavatsuste

realiseerimisele oma kinnistust loobuda. Uus omanik aga leidis, et tema plaanid kinnistu

kasutamiseks on teistsugused ja esitas nende teostamiseks vastustajale taotluse algatada uus

detailplaneering. Sellises tegevuses ei ole mitte midagi õigusvastast ja kaebaja peab

arvestama, et tema enda sihikindlal ja pikaajalisel tegevusel võivad olla tagajärjed, mis võivad

viia planeerimismenetluses olukorra erinevale lahendamisele võrreldes varasemalt

kaalutletuga.

10.2. Kaebaja on kaebuses ja detailplaneeringu menetluses tõstatanud küsimuse, et vastustaja

on kaebaja arvates jätnud asjakohaselt kaalumata ja põhjendamata Kuninga 30 a kinnistu

sihtotstarbe muutmise ühiskondlike ehitiste maast ärimaaks. Kaebaja leiab, et selline

muudatus on küll kooskõlas kolmanda isiku huvidega, mis on ka kooskõlas Pärnu linna

üldplaneeringuga 2025+ kohase juhtotstarbega, kuid ei arvest kaebaja huvi ja ei vasta

küsimusele, miks ei ole avalikes huvides põhjendatud säilitada vanalinna piirkonnas

ühiskondlike hoonete maa sihtotstarbega kinnistut, mis ei laseks vanalinnas domineerida

ärilisel sihtotstarbel ja võib mitte vastata Pärnu vanalinna vajadustele.

Kohus nõustub siinkohas vastustaja ja kolmanda isikuga, et vastustaja on sellist otsust

põhjendanud vaidlustatud korralduse lk 8. Kohus märgib, et kõigepealt ei ole asjakohane

kaebaja viide üldplaneeringu väidetavale puudusele juhtotstarbe talle mittesobivuse tõttu.

Vastavad vastuväited oleks kaebaja pidanud esitama üldplaneeringu menetluses. Sellest

tulenevalt on kohtu hinnangul igati õigustatud vastustaja ja kolmanda isiku eeltoodud viited

korralduses üldplaneeringule ja selles ettenähtud võimalustele, et „... planeeringualale

ärihoonestuse kavandamise võimalus tuleneb otseselt üldplaneeringust (üldplaneeringu

kohaselt sobivad segahoonestusega alale majutusasutused) ning antud tüüpi ettevõtluse

edendamine on piirkonda üldiselt sobilik, toetab piirkonna arengut ja on seotud olemasoleva

majutushoone kasutusvõimaluste laiendamisega .“. Kohus märgib, et olukorras, kus kolmas

isik soovib ellu viia üldplaneeringus otsesõnu ettenähtud ja soovitatud lahendusi, ei saa

vastustajalt nõuda, et ta hakkaks ilma selleks tõeliselt mõjuvat põhjust omamata eraldi

põhjendama, miks ei tohiks sellisele alale üldplaneeringuga ettenähtud ja soovitatud otstarbel

ehitist püstitada. Veelgi enam – kohtu hinnangul on vastustaja õigesti märkinud, et soovitud

lahendus toetab ka piirkonna arengut ja on loogiliselt seotud juba olemasoleva majutushoone

kasutamisvõimaluste laiendamisega. Kohus märgib, et arvestades ka kinnistute paiknemist, on

kehtestatud detailplaneeringus leitud lahendus mõistlik ja kooskõlas kolmandale isikule

kuuluvate kinnistute maakasutuse loogikaga. Asjaolu, et kaebajale selline lahendus ei meeldi,

ei tähenda, et kolmas isik ja vastustaja peaksid otsuste langetamisel lähtuma tema

seisukohtadest. Olukorras, kus üldplaneering näeb otsesõnu ette kinnistu (ala) kasutamise

äriotstarbel ja peab seejuures otsesõnu sobivaks majutusasutusi, ei saa vastustaja hakata

kinnistuomanikele peale sundima nende tahte vastaselt kohustust püstitada tema kinnistule

ühiskondlikke ehitisi või jätta oma kinnistu hoopis hoonestamata. Kui kinnistu hoonestamine

linnas ei ole planeeringutega otsesõnu välistatud, tuleb eeldada, et kinnistu omaniku jaoks on

mõistlik ärilise juhtotstarbega kinnistu hoonestada suurimas teiste isikute õigusi mitte

rikkuvas mahus ja hoone kasutusele võtta.

10.3. Kaebaja leiab, et detailplaneeringule väljastatud muinsuskaitse eritingimused ja eelkõige

neis ette nähtud Kuninga 30a kinnistule planeeritud ehitusmahu liitmine Kuninga 30 kinnistul

asuva ehitusmahuga, rikuvad vaidlustatud detailplaneeringu kehtestamise ajal jõus olnud

06.02.2006 määruse nr 32 „Pärnu vanalinna ja kuurordi muinsuskaitseala põhimääruse § 10 lg

3 p 5 sätestatut, sest planeerimislahendus võimaldab haarata mitu Teise maailmasõja eelset

kinnistut suure ehituskompleksi ehitamise eesmärgil. Samuti leiab kaebaja, et väljastatud

muinsuskaitse eritingimused on vastuolus nende väljastamist arutanud komisjoni

protokollides kajastatud seisukohtadega.

Kohus märgib, et kaebaja on nii vaidlustatud detailplaneeringu kui ka varasemate ala

käsitlenud detailplaneeringute menetluste käigus korduvalt pöördunud erinevate küsimustega

ja selgitus- ja täpsustustaotlustega Muinsuskaitseameti poole muinsuskaitse eritingimustega

seotud küsimustes. Kohus toob siinkohal välja kõige olulisemad Muinsuskaitseameti

kaebajale vastuseks esitatud seisukohad, mis omavad tähtsust asja lahendamisel. Kõigepealt

märgib kohus, et nõustub Muinsuskaitseameti keskse seisukohaga, et „...kaalutlusõiguse

alusel tehtavates otsustes tuleb hinnata, kas soovitud asukohas ja soovitud lahenduses

kavandatu kaitstavat muinsuskaitselist hüve riivab, kuivõrd oluline see riive on, kas erahuvi

piiramine on olukorras vajalik ning kas seatav piirang on proportsionaalne. Piirang ja selle

proportsionaalsus tuleb kõne alla kui kavandatu riivab olulist avalikku hüve.“

(Muinsuskaitseameti 26.07.2021 Vastus selgitustaotlusele nr 1.1-7/1460-4, Kaebuse lisa 6).

Samas vastuses on Muinsuskaitseamet selgitanud, et „ Kuninga 30a ümbritsetuna Kuninga,

Pühavaimu, Hospidali ja Rüütli tänava äärsetest hoonestatud kinnisasjadest jääb nendega

suurel määral tänavavaadetes varjatuks või on mõju marginaalne. Taotleja poolt kavandatud

hoonemahus (sh kõrguses) ei ole riivatud muinsuskaitseala sisevaateid, samuti ei teki

avalikust ruumist (tänavatelt, vaatesektoritest ja -sihtidel) negatiivset mõju vanalinna

miljööle.“.

Kohus leiab, et käesoleval juhul ei ole tegemist ka suure ehituskompleksiga, vaid kahe

suhteliselt väikesemahulise sisuliselt iseseisva ja omavahel ainult II korruse tasemel

klaasgaleriiga ühendatud hoonega. Nende hoonete kasutus küll toetab ühist majanduslikku

otstarvet, kuid nad ei moodusta ainuüksi hoonete mahte, asetust ja võimalikku välisilmet

arvestades kohtu hinnangul vaieldamatult sellisena tajutavat ühist suurt ehituskompleksi selle

tavapärases mõttes.

Kohus leiab, et kolmas isik toob oma vastuses kaebusele igati õigustatult välja, et korda

tehtud ning naabruskonda sobituvad hooned tõstavad kaebaja kinnisvara väärtust. Uusehitise

püstitamine ajalooliste kinnistute hoovialale ei riku kaebaja avalikke õigusi (vt kaebuse p

18.3), sest kavandatav uus hoone ei vähenda ümbritseva ajaloolise linnaruumi väärtuseid, vaid

tekitab pigem võimaluse väärindada ajaloolist keskkonda kvaliteetse kaasaegse arhitektuuriga

(vt ka Muinsuskaitseameti 29.12.202. a seisukoht Kuninga tn 30a eskiisi materjalidele, lk 2).

Järelikult on kaebaja viited ka avalike õiguste rikkumisele selles osas ilmselgelt

põhjendamatud.

Kohus märgib ka, et kaebaja viidatud muinsuskaitseameti eritingimusi arutanud komisjoni

seisukohad on erinevalt kaebaja väidetest leidnud kajastamist eritingimustes. Sellele on

otsesõnu ja selgelt viidanud ka Muinsuskaitseamet oma 18.03.2022 vastuses nr 1.1-7/230-3

(kaebuse lisa 13) kaebaja 03.02.2022 selgitustaotlusele märkides muuhulgas järgmist: “Teile

on edastatud kooskõlastatud Kuninga tn 30a kinnistu detailplaneeringu muinsuskaitse

eritingimused (29.08.2021 saadetud vastus teabenõudele nr 1.1-//1470-6). Antud tingimustes

on täisehitusega seonduv põhjus välja toodud peatükis 5.1.2.“. Kohus märgib, et selles

peatükis on toodud jaotuses krundistruktuur vähemalt kohtule selgelt arusaadavad

põhjendused krundi täisehitusprotsendile (algsel krundil 96,5% ja näidatud muuhulgas ära, et

Pärnu vanalinnas on sarnase täisehitusprotsendiga ja krundistruktuuriga ning isegi

funktsiooniga kvartalisiseselt Hospidali 6 ja 6a krundid, kusjuures viimse täisehitusprotsent on

isegi 98%.

Asjaolu, et kaebajale nimetatud põhjendus ei meeldi, ei tähenda, et tegemist oleks

õigusvastase lahendusega, mille tõttu tuleks detailplaneering tühistada.

Kohus leiab, et eeltoodud kontekstis on alusetu ka kaebaja seisukoht, et majutushoone

katusele ette nähtud väljaehitused on vastuolus muinsuskaitse nõuetega. Kohus ei saa

siinkohal asendada Muinsuskaitseameti seisukohti ja märgib ainult, et kui viimane vastava

valdkonna eest vastustajana kaheldamatult väga head ekspertiisi omava riigiasutusena ei

näinud siin vastuolu muinsuskaitse nõuetega, siis puudub kohtul põhjus kaebaja subjektiivse

hinnangu alusel asuda teistsugusele seisukohale.

10.4. Kohus leiab, et kaebajal ei ole õigus ka insolatsiooniga seotud küsimustes. Kõigepealt ei

selles küsimuses vaidlust asjaolu üle, et kaebajale ei kuulu ühtegi eraõiguslikku insolatsiooni

tagavat õigust, mis nähtuks kohtule esitatud dokumentidest või kinnistusraamatust. Teisisõnu

puudub igasugune eraõiguslik kokkulepe kaebaja ja kolmanda isiku vahel, mis välistaks

detailplaneeringuga ettenähtud ehitise püstitamise Kuninga 30a krundile või piiraks selle

kõrgust. Vale on ka kaebaja väide, et eksisteerib mingi avalik-õiguslik alus, mis kohustaks

otseselt linnavalitsust piirama Kuninga 30a krundile ehitatava hoone kõrguse sellel varasemalt

asunud katlamaja katuse kõrgusega või siis vahepeal EPR poolt õigusvastaseks tunnistatud

detailplaneeringu alusel ehitatud ehitise kõrgusega. Kohus on seisukohal, et vastustaja on

õigustatult lähtunud hoone maksimaalse kõrguse määramisel kõigepealt kolmanda isiku

taotlusest ja täiendavalt muinsuskaitse eritingimusest ja detailplaneeringu kehtestamise ajal

jõus olnud üldplaneeringust.

Kuna kaebajal puudusid ja puuduvad era- ja avalikõiguslikud alused nõudmaks hoone kõrguse

piiramist tänaseks lammutatud katlamaja katuse kõrgusega (5 m), siis oli vastustajal õigus

arvestada otsuse langetamisel kinnistuomaniku soovi (see on asjaõiguses üks peamine omandi

vaba kasutamise garantii). Samas kaasnes sellise otsusega kohustus kaaluda ka kaebaja

seaduslikke huve.

Nähtuvalt detailplaneeringu menetluses koostatud ja ka kohtumenetluses tõendina esitatud

insolatsiooniuuringust (TIB OÜ töö nr 21103 „Kuninga tn 30a, Pärnu asuva hoone mõju

analüüs XXX, Pärnu asuvale naaberhoone insolatsiooni olukorrale“) on Kuninga tn 30a

rekonstrueerimise järgses olukorras minimaalne normatiivne insolatsiooni kestus (s.o

minimaalselt 2 h 30 min ühes toas või 2 h kahes toas) tagatud kõigis XXX korterites. Lisaks

on uuringuga tuvastatud (vt uuringu lk 8), et kuigi XXX hoone osades korterites väheneb

insolatsiooni arvestuslik kestus, siis see jääb lubatud normatiivide piiresse (maksimaalne

lubatav vähenemine on 50%). Kaebaja ei ole ühegi tõendiga neid asjaolusid ümber lükanud.

Järelikult ei riku kolmanda isiku poolt soovitud hoone kaebaja seadusega kaitstud õigusi.

Seetõttu leiab kohus, et on tõendatud, et kolmanda isiku poolt soovitud kõrgusega ja kujul

hoone ehitamine kaebaja majas ei põhjusta insolatsiooni vähenemist alla õigusaktides

sätestatud (miinimum)normide.

Kohtupraktikas on üldtunnustatud põhimõte, et sellisel juhul puudub linnas hooneid omavatel

isikutel subjektiivne õigus nõuda teise kinnistu omaniku poolt soovitud hoonestusõiguse

ruumilise ulatuse piiramist ja nad peavad taluma linnaruumis ja tihehoonestusalal hoonete

üksteise lähedusse püstitamisel paratamatult tekkivaid mõjutusi. Seega puudus vastustajal ka

kohustus lähtuda otsuse tegemisel kinnistul varasemalt asunud hoone kõrgusest.

Kohus märgib täiendavalt, et tänaseks kehtetuks tunnistatud detailplaneeringus sätestatud

hoone kõrgusega, mis on sama käesolevas asjas vaidlustatud hoone kõrgusega, nõustus kohtu

arusaama järgi ka kaebaja ise, sest nähtuvalt kohtuasjas nr 3-18-885 avaldatust, oli kaebaja

rahul EPR poolt vaidlustatud DP-s ette nähtud hoone kõrgusega, kuid mitte sellega, et tema

kinnistule olid suunatud büroohoone aknad. Kaebaja oli selles kohtuasjas kohtule arusaadavalt

seisukohal, et tema õigusi rikub eelkõige akende ettenägemine ettenähtud hoone tema krundi

poolsele seinale ja ta oleks soovinud seal näha tuletõkkemüüri, milles puuduvad aknad.

10.5. Seoses kaebaja korduvalt väljendatud sooviga vältida akende ehitamist tema kinnistu

poolsesse naabermaja seina (mis väljendub kaebaja järjepidevas nõudes tulemüüri ehitamiseks

kahe kinnistu piirile), leiab kohus järgmist.

Kohus leiab, et linnakeskkonnas ei ole ilma vastavate selgelt fikseeritud era- või

avalikõiguslike alusteta ühelegi (maja)omanikule garanteeritud, et tema maja kõrvale ei

ehitata ja ei muudeta tema maja akendest või muudest kohtadest avanevaid vaateid või et tema

maja suunas asuvasse teise hoone seintesse ei tehta aknaid. Selline õigus esineb ainult juhul,

kui see on õiguslikult tagatud ehk isiku kasuks on seatud näiteks vastav servituut, mis näiteks

kohustab hoiduma akende ehitamisest valitseva kinnisasja suunas või piirab tema aknast

avanevale vaatejoonele ehitatava hoone mahtu ja kõrgust. Kohus märgib, et lisaks

eraõiguslikele kaitsevahenditele võivad sellised piirangud tulla ka planeeringutest. Käesoleval

juhul ei ole kaebaja suutnud näidata, et oleks olemas sellist õigust tagavad selgelt fikseeritud

eraõiguslikud lepped või tugineks kaebaja soovitav vaatevõi privaatsuse kaitse muule avalik-

õiguslikult fikseeritud dokumendile. Kohus märgib, et sellest tulenevalt puudus vastustajal ka

kohustus eelistada kaebaja huve, mis on kohtule arusaadavalt eelkõige seotud privaatsuse

tagamisega tema kinnistul, naaberkinnistu omaniku huvidele omada päevavalgust hoonesse

laskvate akendega hoonet.

Mis puudutab privaatsuse tagamist kaebaja kinnistute korterites, siis vähemalt Eestis on kohtu

hinnangul siinkohal üldiseks tavaks linnakeskkonnas kasutada kardinaid või sarnaseid varjeid.

Lisaks märgib kolmas isik õigustatult, et tulenevalt ettenähtud hoone otstarbest, milleks on

hotell, esineb kaebaja märgitud privaatsuse riive eelkõige õhtuti, ehk ajal mil linnaruumis

tavapäraselt kasutatakse privaatsuse tagamiseks kardinaid.

10.6. Kaebaja on oma kaebusest küllalt suure osa ehitanud üles väitele, et tema kinnistuga

külgnev ja ka tulevikus kavandatava hoone sein on piirirajatis AÕS § 151 mõttes. Kaebaja

tuletab sellest endale kuuluva õiguse nõustuda või mitte nõustuda selle muutmisega ehk

käesoleva asja kontekstis õiguse dikteerida kolmandale isikule mitmes küsimuses (hoone

kõrgus, seina kasutamine oma krundil täiendavaks ehitamiseks, hoonele akende ette nägemine

kaebaja kinnistu suunas) endale sobivat lahendit. Kaebaja leiab kokkuvõtvalt, et kuna tema

vastavaid õigusi ei ole detailplaneeringus tunnistatud ja kolmanda isiku hoonestusõigust

vastavalt tema huvile piiratud ning temaga talle sobivaid kokkuleppeid enne detailplaneeringu

vastuvõtmist sõlmitud,

on

tegu

õigusvastase ja

kaalutlusveaga

vastu

võetud detailplaneeringuga.

10.7. Kohus peab kaebaja väiteid hindama hakates kõigepealt märkima, et need on mõneti

segadusttekitavad arvestades, et kaebaja nõudis detailplaneeringu menetluses kinnistute piirile

vana hoone seina asemel hoopis tulemüüri püstitamist, mis tähendab, et ta ise võttis sisuliselt

seisukoha, et sein ei ole piirirajatis.

10.8. Kohus on seisukohal, et käesoleval juhul üritab kaebaja põhjendamatult tugineda oma

väidetavate õiguste kaitsel AÕS § 151 toodud piirirajatise regulatsioonile. Kohus märgib, et

antud juhul ei ole nähtuvalt kohtule esitatud dokumentidest tegemist selle sätte sisuks oleva

olukorraga. Kohtu hinnangul ei ole poolte vahel vaidlust, et tänase Kuninga 30 a kinnistule

ehitati nõukogude okupatsiooni ajal kõigepealt katlamaja, mis jäi täies ulatuses tänase

Kuninga 30 a krundi sisse. Kohus on asjaolude ja tõendite uurimise järel seisukohal, et

katlamaja kaebaja krundi poolset külge ei ehitatud mitte piirirajatisena, vaid iseseisva hoone

seinana tänasele Kuninga 30 a krundile. Asjaolu, et ta katlamaja sein asus väga lähedal krundi

piirile (aga mitte piiril endal) ei tähenda, et tegemist oleks kruntide piirile mõlema krundi

omaniku huvides püstitatud piirirajatisega. Samuti on kohus veendunud, et ka hetkel krundil

oleva hoone asjakohane sein ei olnud ehitatud mõttega, et tegu oleks piirirajatisega ja et see

võiks anda XXX omanikule mingit täiendavat ehitusõigust või vetoõigust EPR poolt

võimalikult tekkivate ehitussoovide puhul. Kohus märgib, et kuuride hilisemat (pärast

katlamaja hoone valmimist) ja piirirajatise kontseptsiooniga seostamata valmisehitamist

näitab kõige ilmekamalt see, et kuuri seinad ei ole ehitustehniliselt ühendatud Kuninga 30 a

asuva seinaga, mis tähendab, et see ehitati väga suure tõenäosusega eraldi valmis pärast

katlahoone püstitamist kasutades katlamaja seina selle katuse toestamiseks.

Kohus märgib, et poolte vahel ei ole ka tegelikult sisulist vaidlust selles, et kaebaja ehitas

oma puukuurid ja toetas selle katuse katlamaja seinale ehk ehitas teise omaniku krundile alles

pärast katlamaja valmimist, mitte selle ehitamise ajal. Kohtul puuduvad igasugused tõendid,

mis annaksid alust arvata, et katlamaja püstitati kaebaja krundile piirinaabrite teadlikult

sõlmitud kokkuleppel piirirajatisena, millele oli kohe ette nähtud toetada kaebaja ja tema

naabri krundil asuvad kuurid. Kohus märgib, et ühtegi tõendit, mis sellist kokkulepet kinnitaks

menetlusosalised kohtule esitanud ei ole.

Arvestades kuuri ehitamisest möödunud aega, sel ajal kehtinud erinevat õigussüsteemi ja

toimunu dokumenteerimise puudulikkust, on kohtul täna sisuliselt võimatu tõsikindlalt välja

selgitada, mida kuuri ehitamise ajal mõeldi ja kokku lepiti. Küll aga on kohus veendunud, et

väga suure tõenäosusega ei toimunud kahel krundil (ka XXX naaberkinnistul asub sisuliselt

samasugune kuur) kuuri ehitamine ja toetamine katlamaja seinale tolleaegset olustikku

arvesse võttes tänapäeva mõistes pahauskselt. Kohtu hinnangul oli tegemist mingisuguse

tolleaegsesse õigusruumi poolt võimaldatud tegevusega.

Oluline on siinkohal asjaolu, et pärast Eesti Vabariigis põhiseadusliku korra ja õigusriigi

taastamist on kehtivate seaduste kohaselt moodustatud Kuninga 30a ja XXX kinnistud ja

tehtud nende kohta kanded kinnistusraamatusse. Menetlusosaliste vahel ei ole vaidlust, et

mingeid täiendavaid asjaõigusi peale kinnistute omandiõiguse seoses XXX asuva kuuriga ja

selle katuse faktilise toetumisega üle kinnistute vahelise piiri Kuninga 30 a asuva hoone

seinale, ei ole kinnistusraamatusse märgitud. Kohtule teadaolevalt puuduvad ka kaebaja ja

kolmanda isiku (kinnisasjade omanike) vahelised muud eraõiguslikud kokkulepped Kuninga

30 a kinnistul asuva hoone seina kasutamiseks XXX kinnistu kasuks.

Kohus leiab, et selline olukord vastab täielikult AÕS § 148 toodud regulatsioonile. Kõigepealt

ulatub kaebajale kuuluv kuur osaliselt naaberkinnisasjal (üle selle piiri) (AÕS § 148 lg 1).

Teiseks on see püstitatud ilma asjaõiguseta - nõukogude okupatsiooni ajal vastav

õigusinstituut puudus ja asjaosalised pole tekkinud olukorda ka tänaseks asjaõigusliku

kokkuleppega lahendanud. Kohus on küll asunud seisukohale, et väga suure tõenäosusega ei

toimunud kuuri püstitamine ja katuse toestamine naaberkrundil asuva ehitise seinale

pahauskselt, kuid samas ei olud kohtu hinnangul sein ise ehitatud naabrite kinnistute

eraldamiseks ja selle kasutamiseks mõlema kinnistuomanike huvides piiriehitisena.

Tulenevalt AÕS § 148 lg 2 regulatsioonist peab kinnistu omanik sellist ehitist omal kinnistul

taluma ehk tegemist on seadusjärgse talumiskohustusega. Samas ei tähenda see regulatsioon

seda, et kaebajal oleks õigus esitada kolmandale isikule või vastustajale vastuvaidlematuid

nõudeid, mis võimaldaks kaebajal laiendada talle kuuluvat ehitusõigust. Sellist õigust

kaebajale AÕS § 148 regulatsioonist ei tulene. Kohus märgib, et tulenevalt järeldusele

jõudmisest, et käesoleval juhul ei ole tegemist AÕS § 151 sätestatud olukorraga, on sisuliselt

alusetud ja tuleb käesoleva asja lahendamisel jätta tähelepanuta kõik kaebaja nõuded ja väited,

mis sellele eeldusele tuginevad kaasa arvatud etteheited kaalutlusõiguse teostamata jätmisele

vastustaja poolt selles küsimuses. Põhjendatud on vastustaja ja kolmanda isiku seisukoht, et

detailplaneeringus on arvestatud vajadusega tagada kaebaja kuuri säilimine uue hoone ehituse

käigus. Selliselt on kaebaja seadusega kaitstud õigused detailplaneeringus kajastamist leidnud

ja neid ei rikuta detailplaneeringu järgmise korral ehitamisel.

10.9. Kohus märgib seoses naaberkinnistule ulatuvate ehitiste regulatsiooniga, et kolmas isik

on juhtinud tähelepanu ka sellele, et DP-ga ette nähtud uue ehituse püstitamisel on tal

kavatsus kõrvaldada need mõjud, mida kaebaja on olnud tulenevalt sinna tänaseks ehitatud

hoonest sunnitud taluma vastavuses AÕS § 148 – eelkõige üle kaebaja piiri ulatuvad ja

naaberkrundile vett suunavad räästad. Seega muutub kaebaja olukord detailplaneeringu

realiseerimisel selles osas tänasest sisuliselt paremaks.

10.10. Käesolevas kaebuses on kaebaja mitmed oma väited ja õigused seostanud tulemüüri

püstitamise nõudmisega Kuninga 30 a ja XXX kinnistu piirile ja seoses selle ette nägemata

jätmisega kaalutlusõiguse teostamise veana. Tulemüüri püstitamise nõude

detailplaneeringusse lisamise nõudmine näitab, et kaebaja soovib luua endale läbi AÕS § 151

toodud olukorra tekitamise täiendavaid õigusi võrreldes olemasolevatega.

Kohus ei nõustu siinkohal kaebaja etteheitega, et vastustaja ei ole kinnistute omanike võrdselt

kohelnud, kuivõrd detailplaneeringus ei ole ette nähtud, et naaberkinnistutel (XXX ja Kuninga

30a) asuvate hoonete osas tuleb rajada tulemüür.

Tulemüüri ettenägemisega detailplaneeringus saavutaks kaebaja olukorra, kus temale

kuuluvad ehitusõigused oleks võrreldes varasemaga laienenud ja ta oleks saanud täiendaval

alusel realiseerida oma õiguslikult mitte tagatud huvi takistada naabril ehitada tema krundiga

piirnevasse seina aknaid ning toetada oma kinnistule ehitatavat võimalikku uut või

olemasolevast kuurist suuremat ehitist selle vastu.

Kohus märgib, et linnatingimustes puudub üldiselt naabril subjektiivne õigus sellise lahenduse

nõudmiseks. Ta võib küll taotleda, et selline ehituslik lahendus detailplaneeringus ette

nähtaks, kuid ta ei saa eeldada, et ilma (asja)õigusliku aluseta tuleb selline nõudmine

rahuldada. Kohus märgib, et ehitusõiguse ulatust saab naaberkrundile dikteerida ainult

vastavate õiguslike aluste olemasolul. Muul juhul, on tegemist õigustamatu sekkumisega teise

omaniku õigusesse oma omandit vabalt kasutada.

Üldisteks piiravateks normideks on siinkohal eelkõige asjaõiguse §-d 89 ja 143. Kohus

märgib, et Eesti asjaõiguse alases kohtupraktikas on asutud väga selgele seisukohale, et

negatiivsed mõjutused (mille alla kuulub ka privaatsuse vähendamine läbi akende ehitamise

naaberkrundi suunas – kohtuniku märkus) ei kujuta endast omandiõiguse rikkumist, kui sellise

mõjutuse põhjustanud kinnistu omanik kasutab oma kinnisasja omandiõiguse piirides ja

õiguspäraselt, st kui negatiivse mõjutuse põhjustanud tegu või tegevusetus (nt valgust või

vaadet varjava hoone ehitamine) ei ole õigusvastane (RKTKo 3-2-1-33-05 p 14; RKHKo 3-3-

1-42-03 p 18). Ka on Riigikohus leidnud, et kuigi omanikud peavad vastastikku arvestama

üksteise õigustega ulatuses, mis on vajalik teiste omanike õiguste teostamiseks, (RKTKo3-2-

1-33-05 p 13), on igal kinnisasjal ehitusõiguse määramisel prioriteetsed tema omaniku huvid

ja esmajärjekorras on just omanikul õigus oma huve kinnisasjal realiseerida. Omaniku huvi

oma kinnisasja vastavalt oma soovidele kasutada on seega reeglina eelistatud naabrite huvile

sellist kasutust piirata või takistada. Kui kinnisasja omanik peaks esmajärjekorras lähtuma

naaberkinnisasjade omanike või kolmandate isikute soovidest, oleks tema omandiõigus

suuresti näiv (RKTKo 32-1-33-05 p 13).

Kohus märgib, et vastustajal ei olnud planeerimise käigus mingit seadusest tulenevat

kohustust tulla vastu kaebaja huvile privaatsuse tagamiseks ja takistada kolmandal isikul

paigutada ehitatavale hoonele aknaid kaebaja krundi suunas või näha ette piirile

tuletõkkeseina ehitamine, mis sisuliselt tähendaks sama. Kohus märgib veel täiendavalt, et

ilmselgelt ei oleks õiguspärane kolmanda isiku tulemüüri ehitamiseks kohustamine ilma

arvestamata kolmanda isiku huve ja seda, et olemasoleva õigusliku olukorra olulist muutmist

kolmanda isiku kahjuks ilma sisulise põhjenduseta selliseks omandiõiguse kitsenduseks.

Tulemüüri põhiline eesmärk on takistada tule levikut. Seda eesmärki on sama efektiivselt

võimalik saavutada ka teiste ehitustehniliste vahenditega. Siinkohal tuleb kohtu veendumusel

tuld tõkestava lahenduse valikul arvestada eelkõige kinnisasja omaniku kaalutluste ja

huvidega, mitte tema naabri seisukohtadega.

Omandi instituudist lähtudes tuleb sellistes olukordades valiku tegemisel eelistada omaniku,

mitte naabri, huve. Valiku põhialuseks on siinkohal nõue, et tuleohutus tagatakse vastavates

normides ettenähtut järgides. Kohus märgib, et vastustaja ei pea olemasolevat olukorda

arvestades siinkohal looma tulemüüri püstitamise kohustusega kaebajale täiendavat

ehitusõiguse alust ja võimalust ning seda ei pea tegema ka vastustaja, eriti arvestades, et

kaebaja krunt on juba sihipäraselt (otstarbele vastavalt) hoonestatud. Kinnistu omanikule

antav võimalus ehitada oma krundile hoone ei too automaatselt kaasa naaberkrundi

omanikule õigust nõuda endale täiendavat ehitusõigust ehk õigust ehitada oma krundile

täiendavaid hooneid või neid laiendada. Vastav õigus sõltub eelkõige selles, kas ja mida

ehitada soovitakse ja kas selleks puuduvad õiguslikud takistused.

Eeltoodust tuleneval tuleb vastustaja tulemüüriga seotud vastuväited jätta tähelepanuta ja need

ei sa olla põhjuseks vaidlustatud detailplaneeringu õigusvastaseks tunnistamiseks ja

tühistamiseks. Kohus märgib siinkohal täiendavalt, et nähtuvalt detailplaneeringust ja

vastustaja ja kolmanda isiku seisukohtadest ei ole tulemüüri ehitamine detailplaneeringuga ka

täielikult välistatud, kuid kolmanda isiku poolt ühe või teise lahenduse otstarbekuse ja

vajalikkuse üle otsustamine toimub ehitusloa menetluses, mille käigus tuleb igal juhul tagada

ka ehitiste tuleohutuse nõuetest kinni pidamine.

10.11 Kaebaja on leidnud veel, et detailplaneeringus ei ole piisavalt kaalutud parkimisõiguse

küsimusi ja eelkõige parkimiskohtade mittekavandamist planeeringualal. Kohus märgib nende

etteheidete osas kõigepealt seda, et kohtu hinnangul on korralduses põhjendatud piisavalt

arusaadavalt seda, miks parkimiskohti Kuninga 30 a krundile ei looda. Asjaolu, et tsiteeritud

on üldplaneeringut ei tähenda, et kaalutlust ei oleks arusaadavalt põhjendatud. Kohtu

hinnangul on kaalutlus tuvastatav ja selle põhjused langevad kokku üldplaneeringus toodud

võimalustega parkimisala vähendada. Kohus ei pea tõsiseltvõetavaks kaebaja süüdistust, et

planeeringus on analüüsimata üldkasutatava parkimismaja mahutavus arvestades teiste

kehtestatud detailplaneeringutega ettenähtud parkimiskohtasid. Kaebaja ei ole toonud ühtegi

tõendit, et neid ei jätkuks ja sellise nõude esitamine peaks põhinema mingilgi arvestataval

põhjendusel, mis ei ole puhtalt spekulatiivne. Kohus leiab, et täiesti selgusetu on kaebaja

väide, et vastustaja ei ole kaalunud kaebaja subjektiivsete õiguste rikkumist seoses

parkimiskohtade ette nägemata jätmisega Kuninga 30a kinnistul. Kohtule ei ole teada sellist

subjektiivset õigust, mille järgi oleks naaberkrundi omanikul õigust nõuda oma

naaberkrundile parkimiskohtade ettenägemist.

10.12. Viimase sisulise küsimusena märgib kohus, et ta ei nõustu kaebaja seisukohaga, nagu

oleks Rahandusministeerium on jätnud detailplaneeringu heakskiitmisel osaliselt täitmata

Riigikohtu 06.11.2002 otsuses nr 3-3-1-62-02 punktis 11 sätestatud kohustuse kontrollida nii

lahenduste vastavust seadusele (PlanS § 138 lg 4), kui ka võrdse kohtlemise ja

proportsionaalsuse (HMS § 4 lg 2) osas. Kohus leiab eelnevalt tuvastatud silmas pidades, et

Rahandusministeerium on põhjendatult ja kaalutletult detailplaneeringu heaks kiitnud. Kohus

nõustub kolmanda isikuga, et Rahandusministeerium sai kooskõlastada ja analüüsida üksnes

talle kooskõlastamiseks esitatud DP viimast lahendust. Seejuures ei olnud talle ükski

varasema detailplaneeringu osas antud või saadud seisukoht või otsus siduvad. Kohus leiab

sarnaselt kolmanda isikuga, et Rahandusministeeriumil puudub pädevus kinnisasja

täisehitatuse protsendi otstarbekuse või piirkonna keskkonda sobivuse hindamiseks.

Rahandusministeeriumi pädevusse kuulub üksnes planeeringu lahenduse õigusaktidele

vastavuse kontrollimine ja seda ülesannet on Rahandusministeerium ka kohtuotsuses eelnevalt

tuvastatut arvesse võttes õiguspäraselt täitnud. Seetõttu on sisuliselt alusetud ka kaebaja

etteheited Rahandusministeeriumile detailplaneeringule heakskiidu õigusvastases andmises.

11. Kõike eeltoodut kokku võttes leiab kohus, et vaidlustatud detailplaneering on

õiguspärane ja kohtul puudub alus kaebuse rahuldamiseks. Kohus jätab kaebuse täies ulatuses

rahuldamata.

12. HKMS § 108 lõike 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Käesolevas asjas tehti otsus kaebaja kahjuks.

Vastustaja ei esitanud taotlust menetluskulude väljamõistmiseks ja need jäävad ta enda kanda.

13. HKMS § 108 lõike 8 kohaselt hüvitab kolmanda isiku menetluskulud tema poole

vastaspool samade reeglite järgi nagu poolele. Kolmas isik on esitanud taotluse mõista

kaebajalt tema kasuks välja menetluskulud kokku summas 13 260,85 eurot koos

menetluskulude nimekirjaga (kolmanda isiku 26.09.2023 menetlusdokument).

Kaebaja vaidles kolmanda isiku menetluskuludele oma 03.10.2023 vastu ja leidis, et neid

tuleb dokumendi II osas kajastatud ulatuses ja eelkõige nende mittevajalikkuse põhjustel

vähendada.

Kohus leiab, et kaebaja väljatoodud põhjendused kolmanda isiku hüvitatavate

menetluskulude vähendamiseks on osaliselt põhjendatud. Kohus märgib, et kolmanda isiku

esitatud kuluarvestus on raskesti jälgitav just tööaja täpsest kulutamisest arusaamise ja kaebaja

esindajate tööjaotuse seisukohast. Seda kajastab tegelikult ka kaebaja esitatud kulude

vähendamise taotlus, kus kaebaja on kohati saanud välja tuua põhjendused konkreetsete

kulude vähendamiseks ja samas sunnitud alternatiivselt esitama tema arvates põhjendatud

kulud arvestades konkreetsete menetlusdokumentide koostamiseks ja/või nendega tutvumise

peale õigustatult kulutatud aega. Kohus nõustub kaebajaga selles, et kaebaja välja toodud

arvete puhul võib tõepoolest nõustuda tehtud kulutuste vähemalt osalise ülepaisutatusega.

Tulenevalt esitatud tööajaarvestuse üldisusest (erinevad tegevused on kokku liidetud ühe rea

alla) on kohtul väga raske täpselt hinnata iga konkreetse ajakulutuse põhjendatust. Kohus

märgib, et käesolev asi on oma keerukuselt ja mahult keskmisest kohtuasjast keerukam ja

mahukam ning kolmandal isikul tuli vastuste koostamisel uurida ka üle paarikümne aasta

taguseid sündmusi ja faktilisi olukordi. Seetõttu loeb kohus õigustatuks kahe vandeadvokaadi

kasutamist õigusabi osutamisel ja loeb õigustatuks tulenevalt kohtule esitatud dokumentide

mahust ja sisust mõista kaebajalt kolmanda isiku kasuks välja menetluskulud kokku 9000 euro

ulatuses ilma käibemaksuta.

(allkirjastatud digitaalselt)

Daimar Liiv Kohtunik