2-21-14764/52 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

2-21-14764

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Tiia Bergson

Otsuse tegemise aeg ja koht

10. aprill 2024, Tallinna kohtumaja

Tsiviilasja number

2-21-14764

Tsiviilasi

Väikeladu OÜ (pankrotis) hagi Fausto Capital OÜ

vastu 129 710,40 euro ja lisanduva viivise saamiseks

Fausto Capital OÜ vastuhagi Väikeladu OÜ

(pankrotis) vastu üürivõlgnevuse 18 531,07 eurot ja

viivise summas 18 531,07 eurot saamiseks

Tsiviilasja hind

Hagi hind 140 115,66 eurot

Vastuhagi hind 37 062,14 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja/vastukostja:

Väikeladu OÜ (pankrotis,

registrikood: 12237517; asukoht: Peterburi tee 90f,

Tallinn, 11415)

tema pankrotihaldur Martin Krupp (e-post:

martin@cavere.ee)

tema lepinguline esindaja vandeadvokaat Maria Mägi-

Rohtmets (e-post menetlus@mmab.ee)

Kostja/vastuhageja Fausto Capital OÜ (registrikood:

11939341; asukoht: Tartu linn, Küütri tn 8, 51007),

tema seaduslikud esindajad X ja Y

tema lepinguline esindaja Juhan Raudam (e-post xxx)

Asja läbivaatamine

kohtuistung 07.11.2022, edasi kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta läbivaatamata Fausto Capital OÜ vastuhagi vastu üürivõlgnevuse 18 531,7

eurot ja viivise summas 18 531,07 eurot, kokku 37 062,14 euro saamiseks.

2. Jätta läbi vaatamata Väikeladu OÜ (pankrotis) nõue otsese varalise kahju

hüvitamiseks summas 1 053,80 eurot ja viivise väljamõistmiseks nimetatud

summalt.

2-21-14764

3. Jätta Väikeladu OÜ (pankrotis) hagi Fausto Capital OÜ vastu 128 656,60 euro ja

lisanduva viivise saamiseks rahuldamata.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

4. Jätta Fausto Capital OÜ vastuhagiga seonduvad kulud poolte endi kanda.

5. Ülejäänud menetluskulud jätta hageja Väikeladu OÜ (pankrotis) kanda.

Edasikaebamise kord

Pooled võivad esitada otsuse peale apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse

avalikult teatavakstegemisest. Ringkonnakohus võib apellatsioonkaebuse lahendada kirjalikus

menetluses, kui kaebaja ei taotle selle lahendamist istungil.

Menetlusabi taotlemise selgitus

Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab seaduses sätestatud

tähtaja järgimiseks menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille

tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või

riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi

andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või

tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUDED

1. Väikeladu OÜ (pankrotis, varasema ärinimega Cervus Pluss OÜ) esitas 21.09.2021 Harju

Maakohtule hagi Fausto Capital OÜ vastu 129 710,40 euro ja lisanduva viivise saamiseks.

2. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 07.08.2017 äriruumi üürilepingu. Vastavalt

lepingule pidi ostja andma üürile Maleva 1, Tallinnas olevas äri- ja eluhoones tekkiva

üüripinna ja oma kuludega ehitama välja vastavalt lepingu lisas 1 toodud plaanile hageja

jaoks sobivad väikesed laoruumid. Pooled leppisid kokku, et ruumide üleandmine toimub

01.11.2017.

3. Kostja andis hagejale laoruumid üle mitmekuulise hilinemisega (01.11.2017 asemel

27.02.2018), aktis fikseeriti ruumide olulised puudused ning pärast üleandmist ilmnesid

nendest veelgi olulisemad ja hageja jaoks varjatud puudused (vee läbijooks lume ja jää

sulamisel ja vihma tagajärjel ning ventilatsiooni puudumine ja nõuetele vastava

küttesüsteemi puudumine, hiljem ka seoses ülemäärasest niiskusest elektrisüsteemide

nõuetele mittevastavus).

4. Kostjale oli teada, millised on antud lepingulistes suhetes hageja jaoks sobivad laoruumid.

Kostja ja hageja vahel oli varem sõlmitud toimiv laopinna üürileping kostjale kuuluval

kinnisasjal asukohaga Tartu mnt 80L, Tallinn. Kostja oli täpselt teadlik, millise teenuse

osutamisega hageja tegeleb ja millise teenuse osutamiseks (majandustegevuseks) soovib

laoruume kasutada ning vastavalt sellele, millisele kvaliteedile ja tingimustele peab välja

ehitatav laoruum vastama. Sobivatest tingimustest üheselt arusaamiseks korraldati

eelnevalt ühine nõupidamine Tartu mnt 80L üüripinnal. Hageja ei võtnud lepingu järgi

kasutusse juba olemasolevat ruumi koos päraldistega, vaid lepingu järgi pidi kostja andma

üürile Maleva 1 , Tallinnas olevas äri- ja eluhoones tekkiva üüripinna ja oma kuludega

ehitama välja lepingu lisas 1 toodud plaanile hageja jaoks sobivad väikesed laoruumid.

Hagejale anti üle oluliste varjatud puudustega sobimatu laoruum.

5. Kostja ei kõrvaldanudki laoruumidel järgmisi puudusi: 1) katuse vee läbijooks; 2)

nõuetele mittevastav ventilatsiooni süsteem, mis ei taga vajalikku mahtu ega

2-21-14764

eesmärgipärast õhu liikuvust ning ruumide kuivust; 3) nõuetele mittevastav küttesüsteem,

mis ei taga ruumi ja selles asuvate asjade kuivust; 4) nõuetele mittevastav elektrisüsteem,

arvestades ruumi ülikõrget niiskustaset ja vee läbivoolu; 5) ehitise ja tehnosüsteemide

nõuetekohase dokumentatsiooni puudumine; 6) muud vähem olulised puudused.

6. Hageja leiab, et tal on tekkinud õigus nõuda üürilepingu rikkumisega tekitatud kahju

hüvitamist ja üürilepingu alusel tasutud summade tagastamist. Hagejal on tekkinud kostja

poolsest lepingu rikkumisest nii otsene varaline kahju kui ka saamatajäänud tulu kokku

summas 129 710,40 eurot, kuna: hageja ei saanud kogu lepingu perioodil laoruumi oma

majandustegevuseks kasutada, kuna kostja ei andnud hageja kasutusse sobivaid ja

vähemalt keskmisele kvaliteedile vastavaid ruume ega kõrvaldanud puudusi; hageja on

maksnud lepinguperioodil kostjale üüri ja kommunaalkulusid kokku summas 22 151,51

eurot, saamata kostjast tulenevatel põhjustel tegelikult ruume sihipäraselt kasutada, hageja

kandis kostjale lepingu tagatisena summa 16 594,50 eurot, mida kostja ei ole siiani

tagastanud, hageja on kandnud Maleva 1 laoruumi kasutusele võtmiseks ja

majandustegevuse alustamiseks otseseid kulusid kokku summas 41 064,39 eurot, hageja

pidi kasutama kostja poolt lepingu rikkumisest tuleneva suurema kahju ärahoidmiseks ja

oma õiguste kaitseks Maria Mägi Advokaadibüroo õigusabi (summas 3600 eurot), hagejal

jäi saamata majandustegevusest oodatav tulu (summas 46 300,00 eurot). Hageja palub

rahuldada hagi ja mõista Fausto Capital OÜ-lt välja 129 710,40 eurot Väikeladu OÜ

kasuks ning mõista Fausto Capital OÜ-lt välja põhinõudelt arvestatav viivis seadusest

tulenevas määras (VÕS § 113) alates hagi esitamise päevast kuni põhinõude täitmiseni

ning jätta kõik menetluskulud kostja kanda.

7. 28.10.2022 menetlusdokumendis täpsustas hageja oma nõuet ja vähendas otseste kuludega

seotud kahju nõuet 1 053,80 euro võrra ja palus otsese kahjus suuruseks lugeda 78 759,60

eurot. Hageja ei täpsustanud, millise otsese kulu liigi osas hageja oma nõuet muutis.

8. 15.03.2024 menetlusdokumendis avaldas hageja, et hagiavalduse p-s 45 hindas hageja

perioodi 01.11.2017-31.12.2018 saamatajäänud tulu suuruseks 46 300 eurot seega 10

310,66 euro võrra vähem, kui asjatundja arvamuses leitud. Hageja ei pidanud vajalikuks

selle summa võrra haginõuet suurendada. Kuna hageja ei vähendanud vastavalt

28.10.2022 menetlusdokumendis Lisas 1 toodud otseste kulude arvestuse alusel haginõuet

1053,80 euro võrra vaid haginõue on endiselt vastavalt hagiavalduses esitatule rahaline

nõue summas 129 710,40 eurot, siis koosneb see nõue järgmisest: 22 151,51 eurot hageja

poolt kostjale tasutud üüri ja kommunaalkulusid (kuigi ruume kasutada ei saanud ja mõne

üksiku kliendi poolt laoboksi kasutamine tekitas rohkem aja ja raha kulu, kui võimalikku

tulu); 16 594,50 eurot, mille hageja tasus kostjale lepingu tagatisena; 40 011 eurot, mis

hageja on kandnud Maleva 1 Laoruumi kasutusele võtmiseks ja majandustegevuse

alustamiseks; 3600 eurot, mille ulatuses hageja pidi kasutama kohtueelselt Maria Mägi

Advokaadibüroo õigusabi; 47 354 eurot hagejale majandustegevusest saamatajäänud

oodatava tuluna.

KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE

9. Kostja ei tunnista tema vastu esitatud hagi, vaidleb sellele täies ulatuses vastu ning palub

kohtul jätta see rahuldamata. Kostjale jäävad etteheited seoses üüripinna kokkulepitust

hilisema üleandmisega, nende asjakohasus ja seos hageja poolt kostja vastu esitatud

nõudega arusaamatuks. Poolte vahel 07.08.2017 sõlmitud äriruumi üürilepingu punkt

1.10. sätestab selgesõnaliselt: „Üürileandjal on õigus ühepoolselt muuta ruumide

üleandmise ja vastuvõtmise tähtpäeva [...]“. Seega pidi hageja juba lepingu sõlmimisel

ette nägema, et ruumide üleandmine ei pruugi toimuda poolte vahel algselt kokkulepitud

kuupäeval, vaid et see võib leida aset ka hiljem. Asjaolu, et kostja seda kuupäeva hiljem

2-21-14764

muutiski, ei kujuta endast mitte lepingurikkumist vaid kokkulepitud lepingujärgse õiguse

teostamist.

10. Üürilepingu punkti 1.10. kolmanda lause kohaselt: „Üürnikul ei ole õigust keelduda

ruumide vastuvõtmisest, kui ruumides esinevad mittevastavused ei takista oluliselt

üürniku tegevust.“ Hageja on kostjalt ruumid (kahes osas) aktiga vastu võtnud. Järelikult:

tuginedes üürilepingu punktile 1.10. ja aktidele, ei ole võimalik väita, nagu oleksid

ruumides esinenud sellised mittevastavused, mis oleks oluliselt takistanud hageja tegevust

– vastasel juhul oleks hagejal olnud õigus keelduda ruumide vastuvõtmisest, mida ta aga

ei teinud. Esimene osa ruumidest anti üle 27.02.2018, mida kinnitab hageja ka

hagiavalduse punktis 8 ning mille kohta koostatud akt on hagiavalduse lisaks nr 8. Osa

ruumidest (140 m2) jäi toona üle andmata ning anti üle alles kaks kuud hiljem, 26.04.2018,

mille kohta koostasid pooled teise akti.

11. Hagiavalduse punktides 9-17 on hageja kirjeldanud neid pretensioone, mis tal olid kostja

suhtes perioodil 01.04.2018-20.04.2018 ning mis olid enamjaolt seotud katuse

läbijooksuga, kuid on täielikult eiranud fakti, et katuse läbijooks toimus valdavalt hagejale

üle andmata ruumides, mida kostja alles üleandmiseks ette valmistas (remontis) ning mille

eest kostja hagejale ka üüri ei tasunud. Seda selgitas kostja hagejale oma 20.04.2018 kell

15:36 saadetud kirjas: „[...] need fotod on valdavalt tehtud üleandmata pinnast, mille eest

pole Teile ka üüriarvet esitatud. Täna toimus katuse remont ning loodetavasti on sellega

teema ammendunud. Ühtlasi palun tasuda võlgnevuses olevad arved.“ Hageja sellele vastu

ei vaielnud, vaid tasus võlgnetavad arved ning võttis kuus päeva hiljem (26.04.2018. a.)

ka need ruumid vastu. Seda, et katus oli tõepoolest värskelt remonditud ning korras,

kinnitab akt, milles on ainult kaks märkust ning mis mitte kumbki ei ole seotud ei katuse

ega selle läbijooksuga (käändmetallukse vahetamine, välisseina värvimine). Võib

mõistlikult eeldada, et arvestades hageja varasemate pretensioonide sisu (katuse

läbijooks), kontrollis hageja teist osa ruumidest vastu võttes erilise tähelepanelikkusega

just nimelt katuse ja selle remondiga seonduvat.

12. Järgneva kahe kuu jooksul puudusid hagejal ruumidega seoses kostja vastu üldse mistahes

pretensioonid. Selliste pretensioonide puudumist kinnitab ka hagiavalduses esitatud

sündmuste kronoloogia, mis ühtki eelnimetatud ajavahemikus toimunud sündmust ei

kajasta. Alates 01.06.2018 hakkas hageja kostjale taas üüri ja kõrvalteenuste eest võlgu

jääma ning esitas 27.06.2018 kostja vastu uue pretensiooni seoses väidetavalt toimunud

uue läbijooksuga. Kostja likvideeris ka selle läbijooksu põhjuse, remontis katuse ning

saatis 09.07.2018 hagejale kirja koos sellekohaste fotodega. Hageja mitte millelegi vastu

ei vaielnud, kuid võlgnetavaid arveid kostjale sellegipoolest enam ei tasunud.

13. Probleem teravnes taas 2018 juulikuu lõpus ja augustikuu alguses, mil hageja poolt

kostjale maksmata üüri ja kõrvalteenuste arvete summa kasvas juba 11 142,38 euroni,

millist summat keeldus hageja kostjale tasumast, viidates väidetavatele katuse

läbijooksudele ja sellele, nagu polevat üüritud ruumid endiselt vastavuses nende

sihtotstarbelist kasutamist võimaldavate tingimustega. Hoolimata ruumide väidetavatest

olulistest puudustest, tegeles hageja neis sellegipoolest jätkuvalt aktiivse

majandustegevusega, s.t. teenis endiselt tulu, kuid hoidis nüüdsest kokku sellega seonduva

kulu (ei tasunud üüri ega maksnud ka kõrvalteenuste eest). Hageja möönab 07.08.2018

kostjale saadetud kirjas ise: „Vaatamata sellele, et üürniku poolt esiletoodud puudused on

olulised, muudavad laoruumide lepingujärgse kasutamise sobimatuks, on üürileandja

poolt antud lubaduste ja kinnituste, aga ka aktiivse ärgitamise tulemusel üürnik andnud

kolmandatele isikutele väikesed laoruumid kasutusse alal, mille suhtes üürileandja on

selgitanud, et seal on sobivad tingimused laoteenuse pakkumiseks.“ Eriti kurioosse faktina

2-21-14764

tuleb välja tuua, et isegi pooltevahelise lepingulise suhte lõppedes (2018. aasta oktoobris)

keeldus hageja ruumidest õigeaegselt välja kolimast ning taotles nende kostjale

üleandmiseks lisaaega põhjendusega, et ta kasutab ruume ikka veel oma

majandustegevuseks ega saa neid niivõrd kiiresti kostjale üle anda. Lõpuks tagastas hageja

ruumid kostjale 24.10.2018.

14. Oma 01.08.2018 kell 15:14 saadetud kirjas keeldus hageja võlaõigusseaduse (VÕS) §-le

296 tuginedes esmakordselt üüri ja kõrvalteenuste eest maksmisest. Seda, miks oli hageja

lõpetanud kostjale üüri ja kõrvalteenuste eest maksmise sisuliselt juba mitu kuud varem,

enne vastavasisulise avalduse tegemist, ei suutnud hageja mitte millegagi põhjendada.

Ammugi ei suutnud hageja põhjendada seda, kuidas on üheaegselt võimalik esitada VÕS

§-le 296 vastav avaldus ja väita, et ta „ei saa asja sihtotstarbeliselt kasutada“, jätkates ise

aga samas faktiliselt asja sihtotstarbelist kasutamist, ruumides oma majandustegevusega

edasi tegelemist ja tulu teenimist.

15. Kostja märgib, et mitte kõik eksperdi poolt tuvastatud puudused ei kujuta endast veel

ilmtingimata ruumide lepingutingimustele mittevastavusi üürilepingu tähenduses. Nii

näiteks sätestab üürilepingu punkt 11.1., et: „üürnikul on kohustus viia ruumid vastavusse

oma majandustegevusega seonduvate võimalike eritingimustega omal kulul ja riisikol

ning üürileandja eelneval kirjalikul nõusolekul.“, üürilepingu punktid 2.1., 2.1.9. ja 2.1.11.

sätestavad aga, et: „üürnik kohustub: pidama kinni sanitaar-, tuleohutuse ja hoonete

ekspluateerimise eeskirjadest [...] tegema lepingu kehtivuse ajal vastavalt vajadusele

üüritud ruumides omal kulul jooksvat remonti ja kapitaalremonti [...]“. Seega: isegi kui

nõustuda mingite eksperdi järeldustega, on vajalik samas koheselt rõhutada, et: (i) hageja

ise oli ruumid eelnevalt üle vaadanud ja kahe aktiga vastu võtnud, kinnitades nende

sobivust enda majandustegevuseks ning (ii) vastavalt üürilepingule lasus nii ruumide

vastavusse viimise kohustus, erinevatest eeskirjadest ja nõuetest kinnipidamise kohustus

kui ka ruumide remondi- ning kapitaalremondi kohustus hoopis hagejal endal, mitte

kostjal.

16. Eelnimetatut arvestades ei jõudnud pooled ka 2018 augusti- ja septembrikuus

kokkuleppele võimalike ruumides teostatavate edasiste tööde osas ning hageja poolt

valitud positsioon (jätkata ruumide kasutamist, väites samas, et ruumid on täielikult

mittekasutatavad ja hoides sel viisil kõrvale ruumide kasutamisega seonduvatest

maksekohustustest) ei sisendanud kostjale piisavalt usaldust, et hageja oleks valmis täitma

oma ka siis, kui kostja hagejale mõningaid omapoolseid järeleandmisi teeb. Hageja lahkus

üüritud ruumidest lõplikult 24.10.2018, jätkates seal kuni viimase hetkeni oma

majandustegevusega tegelemist ning tasumata selle eest kostjale enam mitte ainsatki

makset.

17. Hageja ja kostja on sõlminud kokkuleppe lepingu punktis 7.8., milles sätestatakse, et:

„Pooled on leppinud kokku üürileandja vastutuse piiramises ainult nende juhtudega, mil

üürileandja rikub lepingut tahtlikult.“ Isegi hagiavalduses esitatu põhjal jääb täiesti

arusaamatuks, mida täpselt on kostja hageja meelest tahtlikult rikkunud. Kostja ei ole

käinud hageja poolt üüritud ruumide katusel tahtlikult läbijookse tekitamas ega ole ka

soovinud, et nende ruumide katus läbi jookseks. Vastupidi: kostja on katust remontinud ja

ta on üritanud läbijookse peatada. Katuse remontimise fakti kinnitavad kõik kohtule

esitatud tõendid, sealhulgas hageja enda poolt tellitud eksperdi arvamus. Uue läbijooksu

tekkimine (mõnes teises kohas) ei tähenda seda, et algne remont oleks ebaõnnestunud,

vaid seda, et katust tuleb remontida ka teisest kohast. Kuid isegi kui kohus peaks tõesti

tuvastama, et kostja remontis katust ebaõnnestunult, ei järeldu sellestki, nagu oleks kostja

rikkunud lepingut tahtlikult.

2-21-14764

18. 19.12.2022 menetlusdokumendis esitas kostja kohtule taotluse aegumise kohaldamiseks.

Hagi on kohtule esitatud 20.09.2021. Hageja poolt esitatud põhjendustest ja selgitustest

nähtub, et väga suures osas on Väikeladu OÜ väidetavad nõuded Fausto Capital AS-i

vastu tekkinud enne 20.09.2018, osalt olevat tegemist aga lausa 2017. aastal tekkinud

nõuetega. Kostja palus kohtul võtta aegumist arvesse maksimaalses ulatuses, mida seadus

võimaldab.

VASTUHAGI

19. Kostja esitas 07.10.2021 kohtule vastuhagi Väikeladu OÜ vastu. Vastuhagi kohaselt

sõlmisid hageja ja kostja 07.08.2017 äriruumi üürilepingu, milles vastuhageja oli

üürileandjaks ja vastukostja üürnikuks. Vastavalt lepingule anti hageja (vastukostja)

kasutusse üüripind (ruumid) asukohaga Maleva tn 1, Tallinn. Hageja võttis üüripinna

vastuhagejalt (kostjalt) vastu kahe eraldi aktiga ning kahes osas: 27.02.2018 ja

26.04.2018. Vasukostja kasutas üüripinda kuni 24.10.2018, mil ta tagastas selle aktiga

vastuhagejale.

20. Üürilepingu punkt 1.3. ja selle alapunktid sätestavad, et üüri arvestamist alustatakse alates

lepinguobjekti akti alusel üleandmisest kostjale ning et vastukostja maksab vastuhagejale

üüri lepinguobjekti ühe ruutmeetri eest igas kalendrikuus 5,75 eurot, millele lisandub

käibemaks. Üürilepingu punkt 1.7. sätestab täiendavalt, et üürile lisandub tasu vastukostja

poolt kasutatavate teenuste, üldteenuste ja muude vahendatavate või osutatavate teenuste

või kulude eest. Üüri eest pidi vastukostja tasuma jooksva kuu 10. kuupäevaks

(üürilepingu punkt 2.1.2.), teenuste eest aga järgneva kuu 10. kuupäevaks (üürilepingu

punkt 2.1.3.). Lisaks on pooled leppinud kokku, et lepingujärgselt tasumisele kuuluvate

maksete tasumisega viivitamise korral maksab kostja hagejale viivist 0,1% viivitatud

summalt iga viivitatud päeva eest (üürilepingu punkt 7.1.).

21. Vastukostja ei ole täitnud oma lepingust tulenevaid rahalisi kohustusi vastuhageja ees, mis

hagiavalduse esitamise seisuga koosnevad järgmistest summadest: tasumata üüriarved nr

182330 (juuli, 2018), 182684 (august, 2018) 183082 (september, 2018) ja 183489

(oktoober, 2018) kokku summas 27 922,96 eurot; tasumata kommunaalteenuste arved nr

182146 (mai, 2018) , 182528 (juuni, 2018), 182895 (juuli, 2018), 183276 (august, 2018)

ja 183684 (september, 2018) kokku summas 7202,61 eurot. Kokku on vastukostja

võlgnevuse suuruseks hageja ees seega (27 922,96 + 7202,61=) 35 125,57 eurot.

Vastukostja on tasunud vastuhagejale tagatisdeposiidina 16 594,50 eurot. Vastavalt

üürilepingu punktidele 1.5. ja 1.6. on tagatisega tagatud kõik kostja rahalised kohustused

hageja ees, sealhulgas üüri ja kõrvalkulude (sh teenused, üldteenused ja muud teenused)

võlgnevused, samuti viiviste, kahju hüvitamise ja leppetrahvi nõuded; tagatise arvelt on

hagejal õigus tasaarveldada kostja poolt täitmata kohustusi. Peale kostja võlgnevusest

tagatisdeposiidi väärtuse lahutamist jääb kostja võlgnevuse suuruseks 18 531,07 eurot.

22. Lisaks on vastuhagejal õigus arvestada kostja võlgnevuselt viivist vastavalt üürilepingu

punktile 7.1. Vastuhageja ei esita käesolevaga kostja vastu viivisenõuet täies ulatuses,

vaid üksnes summas, mis on võrdne vastukostja põhivõlgnevuse suurusega (18 531,07

eurot). Kokku nõuab hageja kostjalt seega (18 531,07 + 18 531,07 =) 37 062,14 euro

tasumist.

HAGEJA VASTUVÄITED VASTUHAGILE

23. Hageja (vastukostja) vastuhagi ei tunnista. Hageja leiab, et ei ole üürilepingut rikkunud.

Poolte vahel on vaidlus selles, kas vastuhageja (kostja) üürileandjana täitis omapoolsed

lepingust tulenevad kohustused, mille alusel tal tekkis õigus üüri ja muude kulude eest

tasumist nõuda. Hageja on seisukohal, et kostja andis hagejale üle sihtotstarbeliseks

2-21-14764

kasutamiseks kõlbmatud ruumid, rikkus seega oluliselt lepingut ning tal ei tekkinud õigust

hagejalt üüri ja kõrvalkulude tasumise nõudmiseks ja hagejal ei tekkinud kohustust

kostjale üüri ja kõrvalkulude tasumiseks.

24. Laoruumidel olid olulised puudused, mis olid ka eraldivõetavalt sedavõrd olulise mõjuga,

et ka ilma teiste puudusteta poleks olnud võimalik ruume sihtotstarbeliselt kasutada,

rääkimata siis puuduste kogumi mõjust. Hageja taotles kostjalt laoruumide puuduste

kõrvaldamist ja lepingust tulenevate üürileandja kohustuste kohast täitmist, kuid kostja

puuduseid, vaatamata antud lubadustele, ei kõrvaldanudki. Kuna kostja ei kõrvaldanud

puudusi, siis ei tekkinud tal õigust üüri ja muude kulude tasumise nõudmiseks ja

vastuhaginõue on alusetu.

25. Kui kohus siiski peaks leidma, et kostjal tekkis õigus lepingu alusel üüri ja muude kulude

nõudmiseks hagejalt, siis palub hageja arvestada kostja eriti pahatahtlikku käitumist

lepingu kehtivuse ajal ning samuti asjaolu, et kostja ei nõudnud enne vastuhagi esitamist

hagejalt kolme aasta jooksul arvete tasumist ja hagejal oli tekkinud mõistlik ootus, et

kostja on mõistnud, et tal pole õigust nõuda üüri ja kulude tasumist, mille tõttu ei ole

kostja enda käitumisest tulenevalt õigustatud viivist nõudma. Juhul, kui kohus siiski leiab,

et vastuhageja viivise nõue on põhjendatud, palub vastukostja viivise nõuet vähendada

kohtu poolt mõistlikuks peetava määrani.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

26. Kohus, tutvunud poolte seisukohtadega ning toimiku kõigi materjalidega, leiab, et

hagiavaldus tuleb jätta rahuldamata ja vastuhagi läbi vaatamata. Tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 järgi hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste

alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et pooltel on võrdne õigus ja

võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või selle vastu

vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste

tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 järgi kohus rajab otsuse üksnes asjas

esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud

poolte esitatud õiguslike väidetega.

27. Poolte vahel puudub vaidlus järgmiste oluliste asjaolude osas:



Pooled sõlmisid 07.08.2017 äriruumi üürilepingu, mille kohaselt üürileandja andis ja

üürnik võttis üürile tähtajaliselt ning tasu eest üürileandjale kuuluvale kinnistule

asukohaga Maleva tn 1, Tallinn, 11711 üürileandja omanduses olevas äri- ja

eluhoones tekkiva üüripinna. Pooled leppisid p 1.10 kokku, et ruumide üleandmine ja

vastuvõtmine toimub 01.11.2017. Üürileandjal on õigus ühepoolselt muuta ruumide

üleandmise ja vastuvõtmise tähtpäeva (sh üürileandjal on õigus anda ruumid üürnikule

üle ka enne kokkulepitud üleandmise tähtpäeva), teatades sellest üürnikule vähemalt

kolmkümmend päeva enne ruumide üleandmise ja vastuvõtmise toimumist. Üürnikul

ei ole õigust keelduda ruumide vastuvõtmisest, kui ruumides esinevad mittevastavused

ei takista oluliselt üürniku tegevust. Juhul, kui üürnik ei allkirjasta üürileandja poolt

esitatud ruumide üleandmis-vastuvõtmise akti viie (5) päeva jooksul ega esita

motiveeritud keeldumist, loetakse üürnik aktiga nõustunuks ning ruumide valdus

üürnikule üleläinuks (I kd tl 72-79).



Pooled kirjutasid 27.02.2018 alla 07.08.2017 äriruumi üürilepingu lisale - ruumide

üleandmisvastuvõtu aktile, mille alusel andis üürileandja üle ja üürnik võttis vastu

üürilepingu esemeks oleva ruumid (krundilasukohaga Maleva 1, Tallinn) Üürileandja

andis üürnikule üle võtmed (välja arvatud üürileandja eksemplar). Ruumide suuruseks

on 1 011,7 m2. Märkustena fikseerisid pooled aktis: et /tuleb/ lõpetada tööd ruumide

üleandmis-vastuvõtmisakti lisas 1 viirutatud alal esimesel võimalusel, kuid mitte

2-21-14764

hiljem kui 01.05.2018; paigaldada laobokside uksepalede katteplekid hiljemalt

15.03.2018; paigaldada lubatud küttesüsteem hiljemalt 15.03.2018; lõpetada

tualettruumide ehitus ja sanitaarseadmete paigaldus hiljemalt 15.03.2018; puhastada

lahtistest osadest ja värvida lao välissein esimesel võimalusel, kuid mitte hiljem kui

01.05.2018 (I kd tl 18).



Pooled allkirjastasid 26.04.2018 järgmise 07.08.2017 äriruumi üürilepingu lisa -

ruumide üleandmis - vastuvõtu akti, mille alusel andis üürileandja üle ja üürnik võttis

vastu üürilepingu esemeks oleva ruumid pindalaga 140 m2, mis jäid üleandmata

27.02.2018 sõlmitud aktis. Ruumide suuruseks on kokku 1011m2 (27.02.2018 ja

26.04.2018 akt kokku). Märkusena on fikseeritud lisatööd: vahetada käändmetalluks –

tähtaeg 01.06.2018 ja värvida välissein tähtaeg 01.06.2018 (I kd tl 126).



Hageja lepinguline esindaja esitas 24.04.2018 kostjale teate Maleva laoruumide

nõuetele vastavuses ja kasutamist takistavate puuduste kõrvaldamisest. Hageja

esindaja tõi teates esile, et laoruum ei vasta nõuetele ning andis kostjale tähtaja 2 kuud

24.08.2018 kirja kättesaamisest arvates üüripinna sihtotstarbeliselt kasutamiseks

lepingutingimustega vastavusse viimiseks (I kd tl 105-106).



Fausto Capital OÜ andis hagejale 20.09.2018 täiendava tähtaja lepingu rikkumise

kõrvaldamiseks ja lepingu ülesütlemisehoiatuse (I kd tl 112-113).



20.09.2018 esitas kostja hagejale üürilepingu korralise ülesütlemise avalduse, mille

kohaselt pidi üürileping lõppema 20.03.2019 (I kd tl 114-115).



18.10.2018 edastas hageja lepinguline esindaja teate Maleva 1 üürilepingu lõppemise

kohta (I kd tl 127-128).



Ruumide üleandmis-vastuvõtu aktiga 24.10.2018 andis üürnik üle ja üürileandja võttis

vastu üürilepingu esemeks olevad ruumid kokku 1 011,7m2 (I kd tl 129).

28. Kostja esitas 07.10.2021 vastuhagi hageja vastu 37 062,14 euro saamiseks. Kostja leiab, et

hagejal on tasumata järgmised üüri ja kommunaalteenuste arved: 31.05.2018 arve nr

182146 summas 763,67 eurot, 30.06.2018 arve nr 182528 summas 1 933,97 eurot,

01.07.2018 arve nr 182330 summas 6 980,74 eurot, 31.07.2018 arve nr 182895 summas 1

712,47 eurot, 01.08.2018 arve nr 182684 summas 6 980,74 eurot, 31.08.2018 arve nr

183276 summas 159,48 eurot, kokku summas 18 531,07 eurot (I kd tl 134-143). Lisaks on

kostja arvestanud tasumata arvetelt viivist põhivõla ulatuses.

29. Harju Maakohus on 26.06.2023 määrusega tsiviilasjas nr 2-23-6440 välja kuulutanud

Väikeladu OÜ pankroti (II kd tl 106). Pankrotiseaduse (PankrS) § 43 lg 2 järgi kui enne

pankroti väljakuulutamist alanud kohtumenetluses on varaline nõue võlgniku vastu või

kaebus võlgniku suhtes tehtud avalik-õigusliku rahalise nõude kohta käiva haldusakti

peale, mille kohta ei ole veel tehtud lahendit, jätab kohus nõude või kaebuse läbi

vaatamata, välja arvatud rahalise karistuse või konfiskeerimise või selle asendamise

määramise otsustamine kriminaalmenetluses ning elatise kohustuse nõue

tsiviilkohtumenetluses, samuti kaebus väärteoasjas mõistetud rahatrahvi kohta. PankrS §

35 lg 1 p 1 kohaselt pankroti väljakuulutamisega moodustub võlgniku varast pankrotivara.

PankrS § 44 lg 1 järgi pärast pankroti väljakuulutamist võivad pankrotivõlausaldajad

esitada oma nõudeid võlgniku vastu ainult pankrotiseaduses sätestatud korras. Kohus jätab

seega läbi vaatamata vastuhagis kostja poolt hageja vastu esitatud nõude üüri- ja

kõrvalteenuste võlgnevuse summas 18 531,07 euro ja viivise summas 18 531,07 euro,

kokku 37 062,14 euro saamiseks.

2-21-14764

30. Hageja palub kostjalt välja mõista 129 710,40 eurot ning mõista kostjalt välja põhinõudelt

arvestatav viivis seadusest tulenevas määras (VÕS § 113) alates hagi esitamise päevast

kuni põhinõude täitmiseni ning jätta kõik menetluskulud kostja kanda. Hagiavalduses tõi

hageja esile, et tema nõue koosneb lepinguperioodil kostjale tasutud üürist ja

kommunaalkuludest kokku summas 22 151,51 eurot, kostjale lepingu tagatisena kantud

summast 16 594,50 eurot, Maleva 1 laoruumi kasutusele võtmiseks ja majandustegevuse

alustamiseks kantud otsestest kuludest kokku summas 41 064,39 eurot, kohtueelsetest

õigusabikuludest summas 3600 eurot ja hagejal saamata jäänud majandustegevusest

oodatavast tulust summas 46 300,00 eurot, kokku summas 129 710,40 eurot. Menetluse

kestel so 28.10.2022 menetlusdokumendis vähendas hageja otseste kuludega seotud kahju

nõuet 1 053,80 euro võrra ja palus otsese kahju suuruseks lugeda 78 759,60 eurot. Hageja

ei täpsustanud, millise otsese kulu liigi osas hageja oma nõuet muutis. 15.03.2024

menetlusdokumendis suurendas hageja saamata jäänud tulu nõuet 1 053,80 euro võrra.

31. Kohus leiab, et 28.10.2022 menetlusdokumendis avaldatud hageja nõude vähendamise

avaldus tuleb vastu võtta ja 15.03.2024 menetlusdokumendis esitatud nõude suurendamise

avaldus tuleb jätta tähelepanuta. Kohus selgitab, et haginõude vähendamiseks ei ole

vajalik kostja või kohtu nõusolek. Nõude vähendamist kui menetluslikku toimingut

tsiviilkohtumenetluse seadustik ei tunne. Menetluslikult saab olla tegu kas haginõude

osalise tagasivõtmise või hagist osalise loobumisega, mis tuleb kohtumäärusega vastu

võtta ja vastavalt kas jätta hagi osaliselt läbi vaatamata või menetlus lõpetada. Kohus

mõistab hagejat niiviisi, et esialgses arvutuskäigus sisaldus tehniline arvutusviga, seega

käsitleb kohus hageja nõude vähendamise avaldust kui taotlust selles osas hagi

tagasivõtmiseks. TsMS § 423 lg 1 järgi jätab kohus hagi läbi vaatamata, kui hageja on

võtnud hagi tagasi. Kuivõrd hageja on hagis sellelt summalt palunud välja mõista ka

viivise, siis jätab kohus läbi vaatamata nõude viivise väljamõistmiseks osas, mis on

arvestatud eelpool viidatud summalt.

32. Kohus ei jaga hageja seisukohta selles, et kuivõrd hageja vähendas 28.10.2022

menetlusdokumendis oma nõude ühte komponenti ja nõude kogusummat ei vähendanud

siis nõude kogusumma ei muutunud ja selle võrra saab hageja oma nõude teist

komponenti vabalt suurendada. Liidetav on suvaline arv, mis teise suvalise arvuga

(liidetavaga) liitmisel annab mingi summa. Kui valemis olevat ühte liidetavat vähendada,

siis seniste liidetavate liitmisel saadud summa paraku väheneb samuti. Kuivõrd hageja

vähendas 28.10.2022 menetlusdokumendis otseste kuludega seotud kahju nõuet 1 053,80

euro võrra, siis vähenes selle summa võrra ka hageja kogunõue.

33. Kohtu hinnangul on hageja taotlus saamata jäänud tulu nõude suurendamiseks esitatud

hilinemisega. TsMS § 329 lg 1 järgi peavad menetlusosalised menetluses esitama oma

avaldused, taotlused, tõendid ja vastuväited nii varakult, kui menetluse seisund seda

võimaldab ning see on menetluse kiireks ja õigeks lahendamiseks vajalik. Pärast

eelmenetluse lõppemist võib uusi avaldusi, taotlusi, väiteid, tõendeid ja vastuväiteid

esitada üksnes juhul, kui neid ei olnud mõjuval põhjusel võimalik varem esitada. TsMS §

331 lg 1 sätestab, et kui menetlusosaline pärast selleks kohtu määratud tähtaja möödumist

või käesoleva seadustiku §-s 329 või 330 sätestatut rikkudes esitab avalduse, taotluse,

tõendi või vastuväite, menetleb kohus seda üksnes juhul, kui menetlusse võtmine ei

põhjusta kohtu arvates menetluse lahendamise viibimist või menetlusosaline põhistab, et

hilinemiseks oli mõjuv põhjus.

34. Kohus selgitab, et kui hageja esitab menetluse nõude suurendamise avalduse, peab kohus

selle määrusega menetlusse võtma ja küsima vastaspoole seisukohta. Menetluslikult ei ole

võimalik, et menetlusosaline lihtsalt suurendab ja vähendab oma nõuet. Kostja peab

2-21-14764

kahtlusteta teadma, kui suur on tema vastu suunatud kogunõue ja millistest erinevatest

väiksematest nõuetest see koosneb, ka kohus peab üheselt teadma, millised ja millises

summas nõuded on menetluses esitatud, seega ei saa hageja muuta nõude erinevaid

komponente neid vastavalt soovile suurendades või vähendades. Kuivõrd antud juhul on

hageja esitanud nõude suurendamise avalduse ajal, mil kohus oli andnud pooltele lõplike

seisukohtade esitamiseks tähtaja, siis kohus jätab hageja poolt 15.03.2024 esitatud nõude

suurendamise avalduse tähelepanuta, kuivõrd nõude suurendamise avalduse menetlusse

võtmine ja vastaspoolelt seisukoha küsimine tooks endaga kaasa kohtulahendi pikemaks

ajaks edasilükkamise. Seega lähtub kohus vaidluse lahendamisel varasemates

menetlusdokumentides esiletoodud saamata jäänud tulu nõude suurusest summas 46 300

eurot.

35. Seega hageja lõplik nõue koosneb lepinguperioodil kostjale tasutud üürist ja

kommunaalkuludest kokku summas 22 151,51 eurot, kostjale lepingu tagatisena kantud

summast 16 594,50 eurot, Maleva 1 laoruumi kasutusele võtmiseks ja majandustegevuse

alustamiseks kantud otsestest kuludest kokku summas 40 010,59 eurot, kohtueelsetest

õigusabikuludest summas 3 600 ja hagejal saamata jäänud majandustegevusest oodatavast

tulust summas 46 300 eurot, kokku summas 128 646,60 eurot.

36. Kõigepealt kohus annab hinnangu, kas kostja on üürilepingut rikkunud. Hageja hinnangul

on kostja rikkunud üürilepingut sellega, et andis hagejale üle oluliste varjatud puudustega

üürilepingu eseme, Maleva 1, Tallinnas olevas äri- ja eluhoones tekkinud üüripinna.

Hageja leiab, et üüripinnal esinesid järgmised olulised varjatud puudused: katuse vee

läbijooks, nõuetele mittevastav ventilatsioon, mis ei taganud laoruumidele vajalikku

mahtu ega õhu eesmärgipärast liikuvust ning ruumide kuivust, nõuetele mittevastav

küttesüsteem, mis ei taganud ruumi ja selles asuvate asjade kuivust ja ohutust, nõuetele

mittevastav elektrisüsteem, arvestades ruumi ülikõrget niiskustaset ja vee läbivoolu,

ehitise ja tehnosüsteemide nõuetekohase dokumentatsiooni puudumine lisaks veel muud

vähemolulised puudused. Hagejal on tekkinud kostja poolsest lepingu rikkumisest nii

otsene varaline kahju kui ka saamatajäänud tulu. Kostja vaidleb hagile vastu. Kostja

hinnangul üüripinnal olulisi puudusi ei esinenud. Kostja likvideeris läbijooksu põhjuse ja

remontis katuse.

37. VÕS § 271 kohaselt kohustub üks isik (üürileandja) üürilepinguga andma teisele isikule

(üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu

(üüri). VÕS § 276 lg 1 järgi on üürileandja kohustatud asja üürnikule üle andma

kokkulepitud ajaks koos päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja

tagama asja hoidmise selles seisundis lepingu kehtivuse ajal. Vaidlust ei ole selles, et

üürileandja andis ruumi hagejale üle üürilepingus kokkulepitud tähtajast hiljem so mitte

01.11.2017, vaid 27.02.2018. Kusjuures 27.02.2018 anti üüripind üle osaliselt ning pooled

fikseerisid aktis lõpetamist vajavad tööd akti lisas 1 viirutatud alal ja leppisid kokku

tähtajad märgitud puuduste kõrvaldamiseks (I kd tl 18). 26.04.2018 aktiga andis

üürileandja üle ja üürnik võttis vastu üürilepingu esemeks olevad ruumid pindalaga

140m2, mis jäid üleandmata 27.02.2028 aktiga. VÕS § 277 lg 2 järgi kui üürnik asja

üleandmisel teadis või pidi teadma, et asi ei vasta lepingutingimustele, kuid võttis sellele

vaatamata asja vastu, kaotab ta lepingust taganemise õiguse ning võib käesoleva seaduse

§-s 278 sätestatud õigusi teostada üksnes juhul, kui ta asja vastuvõtmisel endale sellise

õiguse jättis. Seega on üürnik üürilepingu eseme vastu võtnud ja hageja saab tugineda

vaid neile varjatud puudustele, mida ei olnud võimalik üürilepingu eseme vastuvõtmisel

märgata. Riigikohus on selgitanud, et VÕS § 277 lg 2 eesmärgiks ei ole võtta üürnikult

ära õigust kasutada õiguskaitsevahendit puuduse osas, mille üürileandja on lubanud

kõrvaldada, vaid selle sätte eesmärgiks on tagada see, kui üürnik võtab asja

2-21-14764

pretensioonideta vastu, ei asu ta hiljem üllatuslikult kasutama õiguskaitsevahendeid

puuduse osas, mille olemasolust ta oli teadlik (RKTKo 3-2-1-112-15, p 17).

38. VÕS § 278 p 1, 3 ja 4 kohaselt kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille

eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne

kasutamine on takistatud, võib üürnik nõuda üürileandjalt puuduse või takistuse

kõrvaldamist vastavalt käesoleva seaduse §-s 279 sätestatule või nõuda üürileandjalt kahju

hüvitamist või alandada üüri vastavalt käesoleva seaduse §-s 296 sätestatule. VÕS § 296

lg 1 järgi ei pea üürnik maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid või hoone korrashoiu- ja

parenduskulusid ajavahemiku eest, mil ta ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada

käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu või seetõttu, et

üürileandja ei andnud asja tema kasutusse.

39. Üürileandjal on seadusest tulenevalt üürieseme korrashoiu kohustus. Seadus lähtub

eeldusest, et suurem osa korrashoiukohustusest on üürileandjal ning üürnikul on üldjuhul

üksnes pisipuuduste kõrvaldamise kohustus (VÕS § 280). Üürileandja kohustus

võimaldada üürieseme kasutamist tähendab, et üürileandja peab tagama üürnikule

üürieseme kasutamise võimaluse kogu üürilepingu kehtivusajal. Üldreeglina toob

üürileandja üürieseme kasutamise võimaldamise või korrashoiukohustuse rikkumine alati

kaasa üürileandja vastutuse, st üürniku võimaluse kasutada üürileandja suhtes

õiguskaitsevahendeid.

40. Kui üürieseme seisund on võrreldes selle üleandmise hetkega halvenenud, kujutab see

endast üürieseme puudust VÕS § 278 tähenduses ning üürnik saab kasutada selles sättes

nimetatud õiguskaitsevahendeid, eelkõige nõuda puuduse kõrvaldamist. Seejuures tuleb

arvestada, et kui üürnik võttis asja vastu, ehkki teadis või pidi teadma puuduse

olemasolust, ning ei esitanud vastuväiteid, on määrav asja tegelik seisund üleandmisel (§

277 lg 2). VÕS § 279 lg 1 kohane üürnikupoolne ülesütlemisõigus tekib siis, kui

üürileandja teadis või pidi teadma §-s 278 sätestatud puudusest ning ei kõrvaldanud

puudust mõistliku aja jooksul. Seega peab üürnik ülesütlemise õiguspärasuse tõendamisel

näitama mitte ainult seda, et õiguskaitsevahendi kohaldamise ajal esinenud puudus vastab

§-s 278 sätestatule, vaid üürnik peab tõendama, et üürileandja puudusest teadis (või

teadma pidi) ja seda mõistliku aja jooksul ei kõrvaldanud. Samuti peab üürnik täiendavalt

tõendama, et kõnealune puudus välistab asja sihipärase kasutamise võimaluse või piirab

seda olulisel määral.

41. Kohus märgib, et normaalne sisekliima on väikelaoteenuse pakkumise puhul oluline,

kuivõrd hoiustavad asjad peavad säilima algsel kujul, need ei tohi minna hallitama, vettida

ega kopitanud lõhna juurde võtta. On õige hageja seisukoht, et klientide asjade hoidmise

teenuse pakkumiseks üüritud ruumide jaoks on oluline, et katus ei laseks vett läbi, et

ruumid ei oleks liigniisked, et ventilatsioonisüsteem töötaks vajalikus mahus, et

küttesüsteem ja elektrisüsteem töötaks ohutult ja kõik tehnilised süsteemid oleks

paigaldatud nõuetele vastavalt. Hageja leiab, et Maleva 1 üüritud ruumides sellised

tingimused puudusid. Kostja on viidanud üürilepingu punktile 1.11, mille viimase lause

kohaselt on üürnikul kohustus viia ruumid vastavusse oma majandustegevusega

seonduvate võimalike eritingimustega omal kulul ja riisikol ning üürileandja eelneval

kirjalikul nõusolekul ning leiab, et juhul, kui üürnik ongi tagantjärgi avastanud, et ruumid

tema majandustegevuseks ikkagi ei sobi, siis lasub vastutus ruumide nõuetekohasesse

seisukorda viimiseks üürnikul, mitte üürileandjal.

42. Kohus leiab, et laoruumide sisekliima so ruumi normaalne õhuniiskus, ühtlane piisav

temperatuur ja ventilatsioon ei ole sellisteks eritingimusteks, mida üürnik peaks omal

kulul pärast üüripinna kättesaamist täiendavalt teostama hakkama. Vaidlust ei ole selles, et

2-21-14764

poolte vahel oli juba eelnevalt sõlmitud sarnane üürileping Tallinnas Tartu mnt 80L asuva

laopinna suhtes ja seega teadis üürileandja, et väikelao teenuse pakkumiseks on vajalik

mõistliku sisekliimaga ruum. Ka vaidlusaluses üürilepingus leppisid pooled kokku, et

üürnik kasutab üüritud ruume lao- ja büroopinnana, seega pidid üürileandja poolt välja

üüritavad ruumid olema sobilikud väikelaoteenuse pakkumiseks. Laoteenuse pakkumiseks

sobilik sisekliima ei ole seega mingiks eritingimuseks, mida üürnik peaks ise omal kulul

ruumidesse täiendavalt sisse viima.

43. Hageja on kohtule oma seisukoha kinnituseks esitanud asjatundja TSi arvamuse.

Asjatundja hinnangul on üüripinnal probleeme tuleohutuse, sisekliima, katuslae

läbijooksu, elektripaigaldiste ja bokside seinte konstruktsiooniga. Kostja hinnangul TSi

arvamus tugineb vaid hageja kui arvamuse tellija enda selgitustele (kostjat ekspertiisist

osa võtma ei palutud).

44. Kohus märgib, et tõepoolest ei nähtu asjatundja arvamusest, kes asja ülevaatusel osalesid.

Asjatundja on arvamuses märkinud nii tellija kui ka lähteülesande, samuti selle, et

ruumidele teostati ülevaatus 11.04. ja 31.07.2018, kuid arvamusest ei nähtu üürileandja

positsiooni. Arvamuse punktis Olukorra analüüs on asjatundja märkinud, et omanik näitas

eksperdile ette kõik kohad, mis tema arust ei ole korrektsed. Samas avaldas asjatundja, et

kujundas oma seisukoha vaid ruumide ülevaatuse ja rentniku selgitusi kuulates.

24.08.2018 pöördumises hageja tõi esile, et 11.04.2018 toimus Maleva 1 hoone ülevaatus,

milles osalesid kostja poolt Y ja hageja poolt KM, lepinguline esindaja vandeadvokaat

Maria Mägi-Rohtmets ja juurde oli kutsutud ehitusekspert TS. Oma vastuskirjas kostja

seda konkreetset väidet ümber ei lükanud, kuigi vaidles vastu muudele kostja hinnangul

ebaõigetele väidetele. 30.011.2022 menetlusdokumendis hageja kinnitas, et ekspert kohtus

kostjate seaduslike esindajate Yi ja Xga Maleva 1, Tallinn ruumide ja katuse

ülevaatamisel 11.04.2018. Kostja sellele väitele taaskord vastu ei vaielnud, seega saab

kohus teha järelduse, et kostja esindaja viibis 11.04.2018 ülevaatuse juures ja tal oli

võimalus üüripinna suhtes selgitusi anda.

45. Kostja on seadnud kahtluse alla ruumide ülevaatuse asjatundja poolt 31.07.2018. Kohus

leiab, et asjatundja arvamuses toodud fotodest saab kahtlusteta tuvastada, et asjatundja on

käinud objektil lisaks 11.04.2018 ka 31.07.2018. Nimelt on arvamuse lk 7 ja 9 olevatelt

fotodelt märgata, et fotod on tehtud südasuve ajal, mitte varakevadel, kuivõrd puud on

täiesti lehtes (I kd tl 95 ja pöördel). Küll ei ole võimalik tuvastada ruumis sees tehtud

fotodelt konkreetselt nende tegemise aega, kas aprillis või juulis.

46. Hageja tugineb eelkõige sellele, et Maleva 1 hoone katus ei pidanud vett ja jooksis läbi,

samuti oli puudulik küttesüsteem ja ventilatsioon. Hageja on esitanud kostjale ja kohtule

hulgaliselt fotosid, kuidas ajavahemikul 14.03.-20.04.2018 on üüripinnal mitmes kohas

läbi sadevett läbi tulnud ja ruumis on niiskuselaigud (I kd tl 20-47, 53-54). Selles osas

iseenesest vaidlus puudub. Vaidlust ei ole ka selles, et kostja lasi katust parandada

20.04.2018. Nii on kostja avaldanud, et 20.04.2018 toimus katuse remont ja ka hageja

27.06.2018 pöördumises kostja poole märkinud, et kostja parandas laoruumi katust

20.04.2018 (I kd tl 55, 56). Hageja on 27.06.2018 kirjaga taas pöördunud kostja poole

teavitades teda toimunud vihmakahjustustest 04.06., 20.06. ja 22.06.2018 (I kd tl 56-69).

Kostja esindaja vastas 09.07.2018 e-kirjaga hageja 27.06.2018 pöördumisele ja andis

teada, et hageja 27.06.2018 kirjas märgitud puudused on kõrvaldatud ja puuduste

kõrvaldamist tõendavad fotod ventilatsioonitorude värvimise, õhuvõtu avade

paigaldamise, katusekatte täiendava SBS-materjaliga katmise ja sadevee ärajuhtimiseks

vihmaveetorudele sülitite paigaldamise kohta. 24.08.2018 teatele laoruumi nõuetele

vastavusele ja kasutamist takistavate puuste kõrvaldamiseks on hageja lisanud muuhulgas

2-21-14764

ka fotod 19.08.2018 ja 20.08.2018 vihmasajust põhjustatud ulatuslikust vee sissejooksust.

Kohtule neid fotosid esitatud ei ole.

47. Seega on iseenesest tõendatud, et perioodil 28.02.-20.04.2018 lasi katus vett läbi, ruumi

imbus nii sulavesi kui vihmavesi. Samuti on tõendatud vihmavee läbijooks juunis ja

augustis. Samas ei ole vaidlust ka selles, et vähemalt kahel korral on kostja katust lasknud

ka parandada, kuigi edutult. Asjatundja on esile toonud, et katuse parandust on tehtud

oskamatult: Seinale keeratud hüdroisolatsioon peab olema kokku viidud horisontaalse

hüdroisolatsiooniga. Selleks aga oleks vaja olnud lammutada parkla betoonist pealevalu.

Hetkel on SBS-kate kleebitud betooni peale ja see ei tekita katkematud seina ja lae

ühenduskoha hüdroisolatsiooni kihti. Lisaks on SBS-katte vertikaalne osa mehaaniliselt

kinnitamata ja kohati on SBS-kate seinast lahti. Jalakäijate panduse osas pole SBS-kate

nurgast toetatud. Seega on katuses esinenud puudus iseenesest tõendatud. Seda, et katus ei

pea vett, ei saanud hageja märgata ruumide vastuvõtmisel. Samuti on selge, et kostja ei ole

mõistliku aja jooksul puudust kõrvaldanud. Hageja on teatanud kostjale vee läbijooksust

01.04.2018 e-kirjaga, kuid 24.08.2018 seisuga, on hageja ikka saanud kostjale edastada

katuse läbijooksu fotosid.

48. Seda, et ka kostja ise on möönnud puuduse olemasolu, saab järeldada ka kostja koostatud

kokkuleppe (mida küll ei saavutatud) projektist, kus kostja võtab endale kohustuse

teostada katuse remont (tõenäolised lekkekohad paigatakse bituumenkattega) – hiljemalt

15.09.2018; samuti pidi kostja võtma kohustuse sadevee kanalisatsioonitorude

isoleerimiseks ning õhksoojuspumpade paigalduseks.

49. Samas nõustub kohus ka kostjaga selles, et asjatundja ei too esile, kui mitu läbijooksu ja

kui mitmes kohas on ruumides tegelikult esinenud, kui ulatuslikud või tõsised need on

olnud ja kui suurt osa ruumidest (proportsioon) on nad reaalselt mõjutanud. Kohus leiab,

et katuse läbijooks laoruumides ei ole lubatav, kuid vaatamata vee läbijooksule on hageja

siiski laoruumis asuvaid bokse klientidele välja üürinud. Seega ei ole vee läbijooks

takistanud hagejal ruumide sihtotstarbelist kasutamist ja klientidele bokside edasiüürimist.

Kui katus laskis vett läbi vaid ühest hoone servast, oli võimalik laobokse lao teises osas

vaatamata vee läbijooksule välja üürida.

50. TSi hinnangul on laoruumi seintes mitmeid suuri avasid, mis on kinni ehitamata.

Tulekahju korral ei ole tagatud suitsu ja tule levik kõrvalruumidest laoruumi ja vastupidi.

Puudub töötav tulekahjusignalisatsioon. Puudub evakuatsioonivalgustus ja juhised

evakuatsiooniks. Puudub EVS 919-le vastav suitsutõrje lahendus. Tulekustutid puuduvad

ruumis. Kohus märgib, et kuigi etteheited üüripinnale on tõsised, ei ole nende puhul

käesoleval juhul tegemist varjatud puudustega, mida hageja saaks pärast ruumide

vastuvõtmist kostjale ette heita. Hageja on ruumid kahe erineva aktiga vastu võtnud ja pidi

üleandmisel märkama, et seintes on suured avad, puudub evakuatsioonivalgustus, juhised

evakuatsiooniks tulekustutid ja suitsutõrjelahendus. Hageja oli majandustegevuse

valdkonnas tegutsev professionaalne isik, kellest võib mõistlikult eeldada, et ta enne

ruumide vastuvõtmist ruumi tähelepanelikult üle vaatab. Tegemist ei ole varjatud

puudustega.

51. Asjatundja heidab ruumidele ette ka seda, et üheski hoone välispiirdes tänapäevast

soojutust ei ole. Seinte puhul on tegemist silikaattellisest seintega. Katuse puhul on

tegemist ilma soojutuseta raudbetoonist õõnespaneelidest ja r/b pealevalust

konstruktsiooniga. Kohus märgib, et asjaolu, et hoone välisseinad ja katus on

soojustamata on juba välisel vaatlusel märgata. Seega pidi hagejale olema arusaadav, et

talvisel ajal on seinad ja lagi üsna külmad On elementaarne loodusseadus, et õhus olev

üleliigne niiskus kondenseerub kõige jahedamale pinnale ruumis ja talvisel ajal võib seega

2-21-14764

tekkida seinetele ja lakke härmatis. Tegemist ei ole varjatud puudusega. Kohus ei pea

varjatud puuduseks ka asjatundja etteheiteid isoleerimata sadevee kanalisatsioonitorude

suhtes, kuivõrd puudus pidi hageja esindajatele olema juba ruumide esmasel ülevaatusel

märgata. Kui sadevee kanalisatsioonitorud on isoleerimata siis ka neile hakkab kogunema

kondentsvesi, mis tilgub laest alla. Tegemist on taas elementaarse füüsikareegliga.

52. Asjatundja toob oma arvamuses esile, et välja ehitatud ventilatsiooni- ja küttesüsteem ei

ole võimeline tagama ühtlaselt kogu laoruumis +10 kraadi, väljaehitatud süsteemid on

väga primitiivsed ja ei ole tänapäevased. Kohus osundab, et üürilepingust tulenevalt ei ole

pooled kokku leppinud, et kostja tagab hagejale tänapäevase küte- ja

ventilatsioonisüsteemid.

53. Hageja tugineb ka sellele, et laoruum oli liigniiske. Samas ei ole kohtu ette toodud ühtegi

arvväärtust ega mõõtmistulemust, millest nähtuks, milline oli õhuniiskuse protsent

laoruumes.

54. VÕS § 279 lg 1 on sätestatud, et kui üürileandja käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud

puudusest või takistusest teab või peab sellest teadma, kuid ei kõrvalda puudust või

takistust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest või takistusest teada sai või

teada saama pidi, võib üürnik lepingu etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, kui

puudus või takistus välistab asja sihtotstarbelise kasutamise või piirab seda olulisel

määral. Praegu ei ole hageja esile toonud selliseid asjaolusid, millest kohus saaks

tuvastada, kui suures ulatuses puudused hagejat tegelikkuses piirasid üüripinda

kasutamast.

55. Kostja tugineb sellele, et pooled on lepingus kokku leppinud kostja vastutuse piiramises.

Üürilepingu p 7.8 järgi on pooled leppinud kokku üürileandja vastutuse piiramises ainult

nende juhtudega, mil üürileandja rikub lepingut tahtlikult. Kostja toob esile, et kostja ei

ole oma kohustusi tahtlikult rikkunud. Kostja on katust remontinud ja üritanud läbijookse

parandada. Uue läbijooksu tekkimine ei tähenda seda, et algne remont oleks

ebaõnnestunud, vaid seda, et katust tuleb remontida ka teisest kohast.

56. VÕS § 106 lg 1 kohaselt võlgnik ja võlausaldaja võivad eelnevalt kokku leppida

kohustuse rikkumise eest vastutuse välistamises või piiramises. Vastavalt VÕS § 104 lg-le

1 seaduses või lepingus ettenähtud juhtudel vastutab isik oma kohustuse rikkumise eest

üksnes süü olemasolu korral. Kohus juhib tähelepanu, et teatud õiguskaitsevahendeid võib

võlausaldaja kasutada võlgniku vastutusest sõltumata. Nii on VÕS §-s 105 sätestatud, et

kui võlgnik on kohustust rikkunud, on võlausaldajal sõltumata sellest, kas võlgnik

vastutab kohustuse rikkumise eest, õigus keelduda oma kohustuse täitmisest, lepingust

taganeda või leping üles öelda, samuti alandada hinda. Seega sõltub võlgniku vastutusest

üksnes kahju hüvitamise nõue ja viivisenõue. Kohus märgib, et hagejal oli õigus oma

kohustuste täitmisest keelduda, üürileping üles öelda või hinda alandada vaatamata sellele,

et kostja ei rikkunud oma kohustusi tahtlikult.

57. Hageja leiab, et on maksnud lepinguperioodil kostjale üüri ja kommunaalkulusid kokku

summas 22 151,51 eurot, saamata kostjast tulenevatel põhjustel tegelikult ruume

sihipäraselt kasutada. Kohtutoimikust nähtuvalt on hageja tasunud üüri- ja kõrvalkulude

katteks kostjale järgmised arved: 28.02.2018 arve nr 180803 summas 429,92 eurot (I kd tl

200, II kd tl 1), 01.03.2018 arve nr 180804 summas 6 014,74 eurot (II kd tl 2-3),

31.03.2018 arve nr 181404 summas 996,06 eurot (II kd tl 16-17), 01.04.2018 arvest nr

181203 summas 6 014,74 tasuti 21.05.2018 3 007,37 eurot (II kd tl 26-27), 30.04.2018

arve nr 181772 summas 2 426,11 eurot (II kd tl 36-37), 01.05.2018 arve nr 181578

summas 7 141,68 eurot (II kd tl 42-43), 01.06.2018 arve nr 181984 summas 6 980,74

eurot (II kd tl 48-49), kokku 26 996,62 eurot. Kõik arved on kostjale koos käibemaksuga

2-21-14764

reaalselt tasutud. Seega on hageja tegelikkuses tasunud hagejale reaalselt 4 845,11 eurot

rohkem, kui ta on kohtule väitnud.

58. VÕS § 297 lg 1 reguleerib, kuidas saab üürnik oma nõuet tasaarvestada või üüri

tasumisest keelduda. Tulenevalt VÕS § st 297 võib elu- või äriruumi üürnik talle kuuluva

nõude tasaarvestada üürileandja üürinõudega või seaduses sätestatud alusel keelduda üüri

maksmisest, kui ta on sellest kavatsusest teatanud üürileandjale kirjalikku taasesitamist

võimaldavas vormis vähemalt üks kuu enne üüri maksetähtpäeva saabumist. Sellest

kõrvalekalduv kokkulepe on tühine. Seega peab üürnik üürinõude tasaarvestamise või

üüritasu maksmisest keeldumise eelduste esinemisel vastava õiguskaitseabinõu

rakendamisest üürileandjat eelnevalt teavitama kirjalikku taasesitamist võimaldavas

vormis. Ei ole piisav, kui üürnik lihtsalt teatab, et ta mingist hetkest alates üüri tasumisest

keeldub või jätab oma kohustused täitmata. Õiguskirjanduses on selgitatud, et üürnik peab

teavitamisel ära märkima need asjaolud, mis tema meelest tasaarvestamise või üüri

maksmisest keeldumise õiguse annavad. Üürileandja peab teadma, mis üürniku meelest

selle õiguse andis (VÕS kommenteeritud väljaanne II, Juura 2019, lk 300).

59. Hageja on 01.08.08.2018 e-kirjas viidanud VÕS § 278, 279 ja 296. Kuivõrd üürniku

01.08.2018 e-kiri on vastus üürileandja hoiatusele üürivõlgnevuse 02.08.2018 kuupäevaks

mittetasumisel kõrvalteenuste vahendamise lõpetamise kohta, saab sellest kirjast

järeldada, et sellega keeldus üürnik oma kohustuste täitmisest, kuigi sõnaselgelt üürnik

seda väljendanud ei ole. 07.08.2018 pöördumises on üürnik väljendanud selget seisukohta,

et tema hinnangul puudub tal üüri ja kõrvalkulude tasumise kohustus. Varasemast

kirjavahetusest ei selgu, et üürnik oleks väljendanud selget tahet oma kohustuste täitmisest

keelduda või oleks teinud üürileandjale tasaarvestusavalduse. Kuigi üürnik on 31.03.2018

arve nr 181404 summas 996,06 eurot ja 01.05.2018 arve nr 181578 summas 7 141,68

eurot maksekorralduse selgitusse märkinud, et tegemist on aktsepteerimata arve

tasumisega (tasume suurema kahju ärahoidmiseks, II kd tl 17 ja 43), ei ole selline märkus

maksekorraldusel piisav ega käsitletav VÕS § 297 kohase teatisena.

60. Hageja teavitas üürileandjat 01.04.2018 e-kirjas kirjas üüripinnal esinevatest

veekahjustustest ja avaldas, et on omalt poolt maksnud üürileandjale ka märtsi kuu

üüriarve, mille sooviks tasaarvestada esimese kuu üüriarvega, peale veekahjustuste

likvideerimist (I kd tl 19). Üürnik lisas e-kirjale hulgaliselt fotosid, millest selgus vee

läbijooks (I kd tl 20-47). Üürileandja vastas üürniku pöördumisele 20.04.2018 e-kirjaga ja

selgitas, et lisatud fotod on valdavalt tehtud üleandmata pinnast, mille eest pole üürnikule

üüriarvet esitatud. Samuti juhtis üürileandja tähelepanu, et täna (so 20.04.2018) toimus

katuse remont. Üürileandja palus ühtlasi tasuda võlgnevuses olevad arved (I kd tl 55).

26.04.2018 aktiga on üürnik ülejäänud üüripinna vastu võtnud ja asunud ka arveid tasuma.

Nii on 31.03.2018 arve nr 181404 summas 996,06 eurot tasutud 31.07.2018 (II kd tl 16-

17), 01.04.2018 arvest nr 181203 summas 6 014,74 tasutud 21.05.2018 3 007,37 eurot (II

kd tl 26-27), 30.04.2018 arve nr 181772 summas 2 426,11 eurot tasutud 21.05.2018 (II kd

tl 36-37), 01.05.2018 arve nr 181578 summas 7 141,68 eurot tasutud 20.05.2018 (II kd tl

42-43), 01.06.2018 arve nr 181984 summas 6 980,74 eurot tasutud 01.06.2018 (II kd tl

48-49). Õiguskirjanduses on selgitatud, et üürnik peab üürileandjat üüritasu

tasaarvestamise või üüri maksmisest keeldumise kavatsusest teavitama vähemalt üks kuu

enne üüri maksetähtpäeva saabumist. See nõue puudutab iga konkreetset maksetähtpäeva

(VÕS kommenteeritud väljaanne II, ibid). Kuigi pooled on pidanud intensiivset

kirjavahetust ei ole kohtu ette toodud rohkem selliseid üürnikupoolseid avaldusi, mida

kohus saaks käsitleda VÕS § 297 kohase kohustuse täitmisest keeldumise või

tasaarvestusavaldusena. Kuigi hageja ise käsitleb 01.04.2018 e-kirja kui üürniku

selgesõnalist teadet laoruumide kasutamise võimatuse kohta ja üüriarvete mittetasumise

2-21-14764

kohta, kohus sellega nõustuda ei saa. Üürnik on 26.04.2018 aktiga ka teise osa üüripinnast

vastu võtnud ja arveid ka tasunud. Seega on kohus sisukohal, et üürnikul tekkis

hüpoteetiline õigus omapoolsete tulevaste kohustuste täitmisest keelduda alles 01.08.2018.

Tagasiulatuvalt üüri tasumisest keelduda ei saa. Kuivõrd hageja soovib enne 01.08.2018

tasutud summade tagastamist, on kohus seisukohal, et vastav hageja nõue tuleb jätta

rahuldamata.

61. VÕS § § 296 lg 1 ja 2 kohaselt ei pea üürnik maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid või

hoone korrashoiu- ja parenduskulusid ajavahemiku eest, mil ta ei saanud asja

sihtotstarbeliselt kasutada käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu

või seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema kasutusse. Kui asja sihtotstarbele vastava

kasutamise võimalus on käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu

üksnes vähenenud, võib üürnik alandada üüri puudusele vastaval määral puudusest teada

saamisest kuni puuduse kõrvaldamiseni kestnud ajavahemiku eest. Kohus selgitab

pooltele ka seda, et kostja on õigesti esile toonud, et VÕS § 296 lg 1 alusel saab üürnik

oma kohustuste täitmisest ainult siis täies mahus keelduda kui ta ei saa kogu üüripinda

sihtotstarbeliselt kasutada. Kui puudus või takistus välistab asja sihtotstarbelise

kasutamise siis üürnik üüri maksma ei pea, kui puudus või takistus piirab asja

sihtotstarbelist kasutamist, siis on üürnikul üksnes üüri alandamise õigus.

62. Kostja tugineb muuhulgas sellele, et üürnik on üüripinda sihtotstarbeliselt kasutanud,

nimelt üüripinda laoteenuse klientidele välja üürinud. Hageja vaidleb vastu ja leiab, et

hagejale ei tekkinud teenuse osutamisest tulu vaid hoopiski täiendavalt kulusid.

Üürilepingu sõlmimisel ei olnud hageja sihtotstarbeks anda klientidele asjade hoidmiseks

kasutusse käputäis üksikuid laobokse ja lahendada nende klientidega pidevaid

niiskuskahjustuste ja ebamugavuste probleeme. Hageja selgitas, et perioodil märts kuni

oktoober 2018 oli üüritud laoruumides mõni üksik klient, kes oli hagejalt laoboksi oma

asjade hoiustamiseks üürinud ajal, kui veel ei teatud vee läbivoolu ulatusest või usuti heas

usus kostja poolt antud lubadusi, et katus, ventilatsiooni-, kütte- ja elektrisüsteemid

viiakse vastavusse nõuetega. Tegelikult pidi hageja kümnekonna kliendiga pidevalt

mainekahju ärahoidmiseks tegelema, nendega kokkulepitud tasu vähendama, osaliselt

varale tekkinud niiskuskahju hüvitama või siis tasaarvestama nende ebamugavused

üüritasuga, kasutama õigusabi esitatud nõuetega tegelemiseks ning lõpuks tegema kulutusi

nende klientide vara tasuta ümberkolimiseks. 18.10.2018 pöördumises kostja poole on

hageja avaldanud, et annab temale antud ruumide kaasvalduse üle 24.10. kell 15:00.

Selleks kuupäevaks on evakueeritud kaks viimast laoteenuse kasutajat, kes on viibinud

välismaal.

63. Kohus märgib, et seega on hageja enda väidetega leidnud tõendamist, et mingis osas on

üüripind olnud sihtotstarbeliselt kasutatav kuivõrd seda on välja üüritud laoteenust

vajavatele klientidele. Üürilepingu p 2.1.15 kohaselt kohustus üürnik kasutama ruume

üksnes lao- ja bürooruumidena. Kui hageja on klientidele üürilepingu esemeks olevaid

ruume edasi üürinud ja kliendid on laopindu kasutanud, on tegemist olnud ka üüripinna

sihtotstarbelise kasutamisega. Sihtotstarbelise kasutamise määratlemisel ei ole tähendust,

kas üüripind oli puudustega ja kas hageja pidi klientide probleeme lahendama. Hageja

enda pöördumisest on näha et vähemalt 2 klienti on üüripinda kasutanud kuni üüripinna

üleandmiseni. Kuigi hageja väidetel on üüripinna kasutatavus olnud marginaalne,

tähendab see siiski seda, et isegi, kui hageja oleks VÕS § 297 kohase teate üüri tasumisest

keeldumise kohta esitanud korrektselt, ei oleks hagejal õigus üüri ja kõrvalkulude

tasumisest keelduda/raha tagasi nõuda täies mahus vaid proportsionaalselt

sihtotstarbeliselt kasutatud / klientidele väljaüüritud üüripinnaga. Hageja ei ole

esiletoonud, millises ulatuses hageja üüripinda klientidele kasutada andis, milline oli

2-21-14764

sihtotstarbeliselt kasutatava / kasutuskõlbmatu pinna vahekord. Ühtegi tõendit, mis

kinnitaksid hageja väiteid klientide kasutuses olnud üüripinna hagejale kahjumlikkuse

kohta hageja esitanud ei ole.

64. Vaidlust ei ole selles, et üürnik on üürilepingu sõlmimisel tasunud tagatisraha summas 16

594,50 eurot (I kd tl 188-189). Üürilepingu p 1.4, 1.5 ja 1.6 esimese lause kohaselt

kohustub üürnik hiljemalt 1 (ühe) nädala jooksul alates lepingu allkirjastamisest tasuma

oma kohustuste täitmise tagamiseks üürileandjale tagatisdeposiiti summa, mis vastab 3

(kolme) kuu üürile. Tagatisega on tagatud kõik üürniku rahalised kohustused üürileandja

ees, sealhulgas üüri ja kõrvalkulude (sh teenused, üldteenused ja muud teenused)

võlgnevused, samuti viiviste, kahju hüvitamise ja leppetrahvi nõuded. Tagatise arvelt on

üürileandjal õigus tasaarveldada üürniku poolt täitmata kohustusi. Hageja leiab, et kostja

on tagatisraha jätnud põhjuseta tagastamata, kostja leiab, et on tasutud tagatisraha

24.10.2018 tasaarvestanud kostjal hageja vastu oleva üüri- ja kommunaalteenuste

võlgnevuse nõudega.

65. Kostja on esitanud kohtule selgitava tabeli, millest nähtub, et kostja on tagatisrahaga

tasaarvestanud järgmised arved: 31.08.2018 arve nr 183276 summas 1 062,48 eurot,

01.09.2018 arve nr 183082 summas 6 980,74, 30.09.2018 arve nr 183684 summas 1

570,57 ning 01.10.018 arve summas 183489 summas 6 980,74 eurot (kokku 16 597,50

eurot, I kd tl 134).

66. Kohus on eelnevalt tuvastanud, et üürnikul tekkis õigus omapoolsete tulevaste kohustuste

täitmisest keelduda alles 01.08.2018. Samuti on kohus eelpool tuvastanud, et hageja

kasutas ruume osaliselt sihtotstarbeliselt ja teenis tulu, seega ei saa kohus lähtuda sellest,

et kostjal ei olnud õigust tagatisraha arvel tasaarvestust teostada. Kuivõrd hageja ei ole

esile toonud ega tõendanud, millises ulatuses üüripinda tegelikkuses kasutati, ükskõik kui

marginaalne see tema arvates oli, ei saa kohus kontrollida kostja tasaarvestust ja hageja

nõue tuleb selles osas jätta rahuldamata.

67. Hageja palub kostjalt kahjuhüvitisena välja mõista Maleva 1 laoruumi kasutusele

võtmiseks ja majandustegevuse alustamiseks kantud otsesed kulud kokku summas 40

010,59 eurot, kohtueelsed õigusabikulud summas 3 600 eurot (koos käibemaksuga 4 320

eurot) ja hagejal saamata jäänud majandustegevusest oodatav tulu summas 46 300 eurot.

68. VÕS § 115 lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse

täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju

hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui

kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. Sama paragrahvi 2. lõige

sätestab, et kohustuse täitmise asemel võib kahju hüvitamist nõuda pärast VÕS §-s 114

sätestatud täiendava tähtaja möödumist.

69. Riigikohus on selgitanud, et „hageja võib VÕS § 115 lg 1 ning §-de 127 ja 128 alusel

nõuda kahju hüvitamist, kui on täidetud eelkõige järgmised üldised eeldused (RKTKo nr

3-2-1-5-12, p 27): kostja on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1); kostja vastutab lepingu

rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1), st rikkumine ei ole VÕS § 103 lg 1 järgi vabandatav;

hagejale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128); kahju on hõlmatud rikutud

lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2); kahju oli rikkumise võimaliku

tagajärjena kostjale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või

raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3); rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS

§ 127 lg 4; RKTKo 08.01.2013.a, nr 3-2-1-173-12). Samas lahendis osundas

tsiviilkolleegium, et põhimõtteliselt peab kõiki kahju hüvitamise nõude aluseks olevaid

asjaolusid TsMS § 230 lg 1 esimese lause järgi tõendama hageja. VÕS § 103 lg 1 teise

2-21-14764

lause järgi eeldatakse siiski, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav ja kostja peab kahju

hüvitamise kohustusest vabanemiseks tõendama, et rikkumine oli vabandatav.

70. Hageja on laoruumi kasutusele võtmiseks ja majandustegevuse alustamiseks kantud

otsesed kulud loetlenud 28.10.2022 menetlusdokumendi lisaks 1 olevas Exceli tabelis,

samuti on hageja nimetatud dokumendi lisadena esitanud vastavad arved ja arvete

tasumist tõendavad maksekorraldused. Kohus kontrollis hageja arvestust ja leidis, et

hageja poolt laoruumi kasutusele võtmiseks ja majandustegevuse alustamiseks on kantud

otseseid kulusid 30 248,48 eurot. Seega hageja enda arvestus ja esitatud tõendid ei klapi

hageja poolt esile toodud summaga 40 010,59 eurot.

71. Kulud koosnevad (I kd tl 190-199, II kd tl 4-15, 18-25, 28-35, 38-41, 44-47, 50-73):



Veebilehega seotud arvetest: 05.12.2017 arve nr 1183 summas 1 459,20 eurot,

19.02.2018 arve nr 1253 summas 4 377,60 eurot, kokku 5 836,80 eurot. Kohus

märgib, et arve nr 1183 on iseenesest põhjendatud ja vajalik. On mõistetav, et uue

laopinna kasutusele võtul tuleb senist veebilehte muuta ja parendada. Samas nähtub

arvest nr 1253, et tegemist on täiesti uue veebilehe loomise ettemaksuga. Kohtule

esitatud kirjavahetusest hageja ning BitWeb OÜ esindaja vahel järeldub, et ainult

Maleva 1 laopinna tarbeks see loodud ei ole, kuivõrd BitWbi esindaja on märkinud, et

„ärge palun veel ruume lisage, peame ühe väikese muudatuse tegema Maleva 1

laoplaani osas. Kuna Maleva 1 on niivõrd palju suurem ruum, peame seal tiba

kõrgema resolutsiooniga pilti kuvama, et see loetav oleks.“ (II kd tl 101). Kohus

märgib, et kui veebileht oleks loodud vaid Maleva 1 laopinna tarbeks, puudunuks

veebilehe loojal vajadus rõhutada just Maleva 1 laopinna erisust ja seda aadressi

selgelt esile tuua. Kui tegemist oleks vaid Maleva 1 laopindu puudutava

veebileheküljega, oleks BitWeb esindaja sõnastanud oma pöördumise ilma konkreetset

laoasukohta märkimata. Iseenesest puudub vaidlus selles, et samal ajal oli poolte vahel

ka teine üürisuhe Tartu mnt 80 L ladude suhtes, seega peab kohus mõistlikuks

käesolevas vaidluses 19.02.2018 arvest nr 1253 summas 4 377,60 eurot mõistlikuks ja

asjaga seotud kulutuseks pool arvel näidatud summast so 2 188,80 eurot. Kokku on

kulud asjakohased summas 3 648 eurot.



Automaatuste ja lukkudega seotud kulud: 20.02.2018 arve nr 2180104 1 026,30 eurot,

28.02.2018 arve nr 1805180 summas 2 087,70 eurot, 13.03.2018 arve nr 218137

summas 1 074,23 eurot, 12.04.2018 arve nr 218181 summas 861,53 eurot, kõik kokku

5 049,76 eurot. Kohus peab viidatud kulutusi mõistlikeks ja asjakohasteks. Asja

materjalide hulgas olevatelt fotodelt nähtuvad uued värskelt paigaldatud lükanduksed,

kostja ei ole väitnud, et need uksed olid tema poolt paigaldatud.



Reklaamikulud koosnevad: 28.02.2018 arve nr 165188 summas 2 566,80 eurot,

09.03.2018 arve nr 180233 summas 1 170 eurot, 21.03.2018 arve nr 2-3026 summas

181,20 eurot, 28.03.2018 arve nr 165381 summas 477,60 eurot, 25.04.2018 arve nr

165650 summas 477,60 eurot, 31.05.2018 arve nr 165937 summas 477,60 eurot,

27.06.2018 arve nr 166143 summas 477,60 eurot, 31.07.2018 arve nr 166326 summas

477,60 eurot, 31.08.2018 arve nr 166499 summas 477,60 eurot, 30.09.2018 arve nr

166706 summas 477,60 eurot, 26.10.2018 arve nr 166869 summas 477,60 eurot,

17.12.2018 arve nr 167397 summas 477,60 eurot, kõik kokku 8 216,40 eurot. Kohus

leiab, et asjakohasteks saab lugeda 09.03.2018 arvet nr 180233 summas 1 170 eurot, ja

21.03.2018 arve nr 2-3026 summas 181,20 eurot. Numbrikleebised valmivasse lattu ja

kohalik valgusreklaam on mõistlikud ja vajalikud kulutused. Asja materjalis olevatelt

fotodelt nähtub, et valgusreklaamkast oli lao ukse juures ning numbrikleebised olid

boksidele paigaldatud, kostja ei ole esile toonud et numbrikleebised olid kostja poolt

2-21-14764

tellitud ja paigaldatud. Mis puudutab Digiekraanid OÜ arveid, neid peab kohus

mõistlikuks vaid 50% ulatuses. 28.02.2023 menetlusdokumendi lisaks nr 3 olevast

reklaamklipist nähtub, et reklaamitakse nii Tartu mnt 80L kui ka Maleva 1, Tallinn

laopindu. Seega ei ole need kulud tekkinud vaid vaidlusaluse laopinna reklaamimise

vajaduse tõttu ning kohus peab käesolevalt asjakohaseks vaid poolt valgusreklaamiks

tehtud kulutustest so 3 432,60 eurot. Kokku on reklaamkulud mõistlikud summas 4

783,80 krooni.



Valveteenusega seonduv Securitas Eesti AS arved: 02.03.2018 arve nr 412017

summas 6 272,64 eurot, 10.03.2018 arve nr 419656 summas 522,71 eurot, 31.03.2018

arve nr 419657 summas 522,71 eurot, 31.03.2018 arve 419658 summas 522,71 eurot,

31.03.2018 arve nr 419659 summas 522,71 eurot, 13.04.2018 arve nr 422535 summas

226,64 eurot, 13.04.2018 arve nr 422536 summas 226,64 eurot, 30.04.2018 arve nr

424570 summas 21,60 eurot, 31.10.2018 arve nr 460142 summas 18,00 eurot, kõik

kokku 8 856,36 eurot. Kohus ei pea asjassepuutuvaks 13.04.2018 arvet nr 422535

summas 226,64 eurot ega ka 13.04.2018 arve nr 422536 summas 226,64 eurot,

kuivõrd viidatud arve selgitusse on märgitud Tartu mnt 80L Valvesüsteem Leping nr.

PL180133. Kohus osundab, et 02.03.2018 Securitas Eesti AS arvest nr 412017 nähtub,

et Maleva 1, Tallinn suhtes kehtib valvesüsteemi leping nr PL180132 ja Tartu mnt

80L objekti suhtes valvesüsteemi leping nr. PL180133. Kohus ei pea võimalikuks

vaidlusaluse üüripinnaga mitteseotud valveteenuse kulusid asjassepuutuvaks lugeda.

Samuti ei pea kohus asjakohaseks 31.10.2018 arve nr 460142 summas 18,00 eurot,

kuivõrd arve on väljastatud pärast hageja poolt üüripinna vabastamist, ei ole võimalik

tuvastada väljakutse kuupäeva ega seda, kelle süül on väljakutse toimunud.

Valveteenusega seonduvaid kulusid peab kohus põhjendatuks ja asjakohaseks summas

8 385,08 eurot.



Interneti- ja sideteenused: 31.03.2018 arve 04201801977787 summas 223,76 eurot,

30.04.2018 arve nr 05201802540115 summas 61,08 eurot, arve nr 30.06.2018

07201803668876 summas 61,08 eurot, 31.07.2018 arve nr 08201804237500 summas

61,08 eurot, 30.09.2018 arve nr 10201805383946 summas 61,08 eurot, 31.10.2018

arve nr 11201805962803summas 61,08 eurot, kõik kokku 529,16 eurot. Kohtu

hinnangul on viidatud kulutused täies ulatuses põhjendatud ja vajalikud.



Eksperdiarvamus 23.08.2018 arve nr 180805 summas 540,00 eurot. Kohus peab antud

kulutust vajalikuks ja põhjendatuks.



Hageja on teinud 10.05.2018 sissemakse Messente kontole summas 20 eurot. Kohtule

ei ole selge seos tehtud sissemaksu ja käesoleva vaidluse või Maleva tn 1 üüripinna

vahel, kohus ei pea antud kulutust põhjendatuks.



Lisaks on hageja esile toonud, et on kandnud kulutusi ladude projekteerimise eest

summas 1 440 eurot. Hageja on 28.10.2022 menetlusdokumendi lisana esitanud Exceli

tabeli, milles on märkinud, et kulutusi tõendavad lisad 44 ja 44-44, kuid tegelikkuses

viidatud lisasid 28.10.2022 menetlusdokumendi lisadena esitatud ei ole. Viidatud

Exceli tabelis ei ole viidetatud ka konkreetsele arve numbrile, mille alusel hagejal

maksekohustus teenuse osutaja ees tekkis. Üürilepingu lisaks oleva lao põhiplaani

joonise kirjanurgast nähtuvalt on tellijaks Cervus Pluss OÜ ja arhitektiks AA, kes oli

siis ühtlasi ka Cervus Pluss OÜ juhatuse liige. Kostja on juhtinud 16.12.2022

menetlusdokumendis tähelepanu, et väidetavate ladude projekteerimisega seonduvate

kulude kohta pole esitatud kohtule mitte ühtki tõendit ja väitis, et tegelikkuses koostas

sellise projekti üürileandja ning kooskõlastas üürnik. Kuigi hageja esitas 28.02.2023

kohtule muude kulutuste kohta täiendavaid tõendeid, siis ladude projekteerimisega

2-21-14764

seonduvate kulude kohta, kahjuks mitte. Samuti ei selgitanud hageja

projekteerimisega seonduvate kulude teket ega toonud esile, et üürileandja väide

projekteerimise kohta oli ebaõige. Kohus ei pea kulutusi ladude projekteerimise eest

põhjendatuks.

72. Hageja palub kostjalt välja mõista kohtueelsed õigusabikulud summas 3 600 eurot. Maria

Mägi Advokaadibüroo on osutanud hagejale õigusabi soodustatud tunnihinnaga 160 eurot

tund, millele lisandub käibemaks. Kokku on õigusabi osutatud 24, 5 tunni ulatuses ja

summas 3920 eurot, millest hageja nõuab 3600 euro väljamõistmist kostjalt. Hageja on

vastavas summas (millele lisandub käibemaks) võtnud õigusabi osutamise eest tasumise

kohustuse Maria Mägi Advokaadibüroo ees. Õigusabikulud koosnevad järgmistest

toimingutest: äriruumi üürilepingu projekti analüüs - 2h, 11.04.2018 Maleva 1 ruumide ja

katuse seisukorra ülevaatus ja nõupidamine koos Yi. Xi ja eksperdiga — 2h, 01.08.2018

Fausto Capital raamatupidaja poolt esitatud hoiatusega tutvumine ja vastuse koostamine -

1,5h, 02.08.2018 Xi vastusega 01.08.2018 e-kirjaga tutvumine ja vastamine - 0,5h,

07.08.2018 seoses Maleva 1 laoruumide puudustega seisukohtade koostamine ja

asjakohaste tõendite analüüs - 8,5h, 15.08.2018 Xi vastusega tutvumine ja vastamine - 1h,

TSi poolt koostatud Maleva 1, Tallinn asuvate Väikelao ruumide ekspertarvamusega

tutvumine — 2,5h, 24.08.2018 Teate Maleva 1 laoruumide nõuetele vastavusest ja

kasutamist takistavate puuduste kõrvaldamisest koostamine - 1,5h, 24.08.2018 Xi poolt

esitatud vastusega Väikelao teatele tutvumine — 1h, 04.09.2018 Fausto Capital poolt

esitatud kokkuleppe projekti analüüs ja nõupidamine kliendiga - 1,5h, 06.09.2018

vastuskirja koostamine - 0,5h, 20.09.2018 Fausto Capital poolt esitatud, Täiendav tähtaeg

lepingurikkumise kõrvaldamiseks. Lepingu ülesütlemise avaldus.“ Tutvumine ja õigusliku

seisukoha kujundamine - 2h. Kostja vaidleb kuludele vastu. Kostja leiab, et kuna hagi

nõue õiguslikult ja faktiliselt põhjendamatu, on ka hageja nõue õigusabikulude

hüvitamiseks alusetu.

73. Kohtueelsete õigusabikulude kahjuna hüvitamiseks peavad olema täidetud kahju

hüvitamise nõude üldised eeldused VÕS § 115 lg 1 järgi (RKTKo 24.11.2021, 2-18-

13432, p 24; RKTKo 05.11.2008, 3-2-1-79-08, p 18). Lisaks peavad kulud olema

mõistlikud, st vajalikud ja mõistliku suurusega (RKTKo 24.11.2021, 2-18-13432, p 24).

See tähendab, et kohus peab kohtuvälise õigusabi kulude hüvitamisel VÕS § 128 lg 3

kohaldamisel kõigepealt hindama, kas õigusabi kasutamine oli mõistlikult võttes vajalik,

st kas ilma selleta oleks hageja saanud oma õigusi tõhusalt kaitsta. Kui õigusabi

kasutamine oli vajalik, peab kohus hindama, kas hageja kantud kulud on mõistliku

suurusega (RKTKo 03.04.2013, 3-2-1-19-13, p 11). Riigikohus on selgitanud, et „kostja

kohustuse rikkumisega seotud kohtueelsed õigusabikulud võivad olla osaks lepingu

rikkumise tõttu põhjustatud kahjust (kulutustest) VÕS § 115 lg 1 ja § 128 lg 3 järgi ning

nende hüvitamist võib hageda, kuivõrd nende hüvitamiseks ei tule TsMS § 174 lg 7 järgi

kohaldada menetluskulude kindlaksmääramise korda (RKTKo tsiviilasjas nr 3-2-1-138-

10, p-d 26–30). Need on hõlmatud ka VÕS § 127 lg-tega 2 ja 3 (RKTKo nr 3-2-1-5-13).

Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-128-10 p 29 asunud seisukohale, et advokaadi kaasamine

kohtueelsetele läbirääkimistele võib aidata kaasa kokkuleppele ning samuti aitab see pooli

valmistuda kohtuvaidluseks, aidates teha kohtusse nõuete esitamiseks vajalikke võib

vähemalt mõistlikke kohtuväliseid toiminguid. Professionaalne õigusabi kohtueelse

vaidluse staadiumis on seega vähemalt üldjuhul mõistlik ning sellega seotud kulud on

hilisemal kahju hüvitamise nõudmisel ka hüvitatavad.

74. Asja materjalist nähtub, et hageja lepinguline esindaja on 01.08.2018 edastanud hageja

positsiooni selgitava e-kirjaga kostja poole. 07.08.2018 on hageja esindaja koostanud

mahuka hageja positsiooni selgitava kirja, samuti on hageja esindaja pöördunud kostja

2-21-14764

poole 24.08.2018 ja 18.10.2018. Samuti on hageja esindaja pidanud kirjade koostamiseks

tutvuma üürilepinguga ja kostja poolt saadetud kirjade ning dokumentidega. Kõik hageja

esindaja poolt kostjale kohtueelselt edastatud kirjad on üheselt seotud käesoleva

kohtuvaidlusega. Kohtu hinnangul on kohtueelne suhtlus on olnud iseenesest põhjendatud

ja vajalik. Kohtu hinnangul hageja lepingulise esindaja poolt saadetud kirjad selgitasid

kostja positsiooni ja lõid iseenesest võimaluse asja lahendamiseks kompromissiga. Kohus,

leiab, et arvestades vaidluse keerukust, asja materjalide juurde esitatud kohtueelsete

dokumentide mahtu, et hageja kohtueelsed menetluskulud esindajakulule on põhjendatud.

Kohtu hinnangul on hageja kohtueelsele suhtlusele kulunud ajakulu põhjendatud ja

asjatundliku õigusabi osutamiseks vältimatult vajalik. Kuigi kohtueelsed nõudekirjad

sisaldavad ka väiteid ja nõudeid, mis kohtu hinnangul on põhjendamatud, ei pea kohus

vajalikuks sellepärast kahjusummat vähendada.

75. Hageja palub kostjalt välja mõista saamata jäänud tulu summas 46 300 eurot. VÕS § 128

lg 2 alusel on varaline kahju eelkõige otsene varaline kahju ja saamata jäänud tulu. VÕS §

128 lg 4 esimeses lause kohaselt on saamata jäänud tulu kasu, mida isik oleks vastavalt

asjaoludele, eelkõige enda tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju

hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Saamata jäänud tulu võib seisneda ka

kasu saamise võimaluse kaotamises.

76. Kohus selgitab, et saamata jäänud tulu nõude puhul tuleb hinnata tõenäosust, millega ja

millises suuruses tulu oleks saadud, kui kohustusi oleks nõuetekohaselt täidetud. VÕS §

128 lg 4 esimese lause kohaselt peabki kahjustatud isik tõendama üksnes neid asjaolusid,

millest nähtub tulu saamise tõenäosus, st et tal oli kavatsus ja võimalus tulu saada. VÕS §

128 lg 4 teise lause kohaselt võib saamata jäänud tuluks olla ka tulu saamise võimaluse

kaotus. Kuivõrd hageja tuginebki sellele, et tal jäi üürileandjast tulenevatel põhjustel

teenimata tulu ja ta kandis ka kulusid, peab hageja saamata jäänud tulu eest kahjuhüvitise

saamiseks muu hulgas tõendama, et tal oli kavatsus ja võimalus tulu saada.

77. Hageja tugineb nõude suuruse hindamisel asjatundja UV arvamusele, mille kohaselt

moodustab hageja perioodi 01.11.2017-31.12.2018 saamata jäänud tulu seoses Maleva

Tallinn äriruumide sobimatusega osutada nendes väikelao teenust 56 610,66 eurot (I kd, tl

176-179). Kostja ei nõustu hageja nõudega saamata jäänud tulu hüvitamiseks. Kostja

hinnangul vaidlusalusel üüripinnal äritegevuse lõppemine ei tähendanud Väikeladu OÜ

jaoks aga mitte mingi tulu saamata jäämist, vaid kahjumi edasise süvenemise ärahoidmist,

mis nähtub üheselt kohtule esitatud asjatundja arvamusest. Kostja juhib tähelepanu, et

antud juhul on väidetav saamata jäänud kasu summas 56 610,66 eurot, tekitatud seeläbi, et

äritegevuse tulusid on arvestatud progresseeruvalt kogu eelnimetatud perioodi vältel,

äritegevusega seonduvate kulude arvestus on millegipärast täielikult ära jäetud alates 2018

veebruarist. Tegelikkuses ei saa äritegevusega seonduvad kulud mitte kuidagi lihtsalt

niisama „ära kaduda“ (antud juhul: üür ja kõrvalkulud ei saa jäädagi etteplaneeritult

maksmata), vaid nad on möödapääsmatult vajalikud selleks, et äritegevuse käigus saaksid

tekkida tulud. Juhul, kui koostada alternatiivne arvestuskäik, milles jätta Väikeladu OÜ

tulud muutmata, kuid arvestada kulusid ka perioodi 2018. aasta märts kuni detsember eest

varasemal tasemel, siis nähtub sellest, et vaatlusaluse perioodi lõpus (31.12.2018 seisuga)

oleks olnud Väikeladu OÜ majandustegevuse tulem negatiivne (kahjum 23 056,64 eurot).

78. Kohus leiab, et hageja nõue saamata jäänud tulu saamiseks tuleb jätta rahuldamata.

Kõigepealt kohus märgib, et hagejal ei ole õigust nõuda saamata jäänud tulu perioodi

november 2017-veebruar 2018 eest. Üürilepingu p 1.10 järgi pidi ruumide üleandmine ja

vastuvõtmine toimuma 01.11.2017. Kusjuures üürileandjal oli õigus ühepoolselt muuta

ruumide üleandmise ja vastuvõtmise tähtpäeva (sh üürileandjal on õigus anda ruumid

2-21-14764

üürnikule üle ka enne kokkulepitud üleandmise tähtpäeva), teatades sellest üürnikule

vähemalt 30 päeva enne ruumide üleandmise ja vastuvõtmise toimumist. Asja materjalist

ei nähtu, et kostja oleks hagejat ruumide üleandmise edasilükkumisest 30 päeva ette

hoiatanud. Kohtule esitatud kirjavahetusest nähtuvalt uuris hageja ise vahetult enne

lepingus kokkulepitud ruumide üleandmise tähtaega, kas ja millal ruumide üleandmine

toimub. Edasisest kirjavahetusest selgub, et hageja aktsepteeris kostjapoolset viivitust

üürilepingu esemeks olevate ruumide üleandmisel, hageja ei kasutanud oma seadusest

tulenevat õigust (VÕS § 277 lg 1) üürilepingust taganeda vaid võttis üürilepingu eseme

27.02.208 ja 26.04.2018 aktidega vastu. VÕS § 277 lg 2 järgi kui üürnik asja üleandmisel

teadis või pidi teadma, et asi ei vasta lepingutingimustele, kuid võttis sellele vaatamata

asja vastu, kaotab ta lepingust taganemise õiguse ning võib käesoleva seaduse §-s 278

sätestatud õigusi teostada üksnes juhul, kui ta asja vastuvõtmisel endale sellise õiguse

jättis. Riigikohus on selgitanud, et VÕS § 277 lg 2 eesmärgiks ei ole võtta üürnikult ära

õigust kasutada õiguskaitsevahendit puuduse osas, mille üürileandja on lubanud

kõrvaldada, vaid selle sätte eesmärgiks on tagada see, kui üürnik võtab asja

pretensioonideta vastu, ei asu ta hiljem üllatuslikult kasutama õiguskaitsevahendeid

puuduse osas, mille olemasolust ta oli teadlik (RKTKo 3-2-1-112-15, p 17).

79. Käesoleval juhul on üürnik üürilepingu eseme vastu võtnud vaatamata sellele, et asi anti

üle ca neljakuuse hilinemisega. Hageja on sellist hilinemist aktsepteerinud. Kohtu

hinnangul ei saa hageja üürilepingu eseme üleandmisega viivitamise eest saamata jäänud

tulu nõuda. Asja materjalist ei nähtu, et hageja oleks endale üürilepingu eseme

vastuvõtmisel vastava õiguse reserveerinud.

80. Kohus märgib, et põhimõtteliselt on UV asjatundja arvamuses toodud arvutuskäik

korrektne. UV on oma arvamuses võtnud aluseks saamata jäänud tulu ja ka kandmata

kulud. UV tabelis toodud saamata jäänud tulu on planeeritud tulu ja tegelikkuses saadud

tulu vahe ja kandmata kulud on planeeritud kulude ja tegelikult kantud kulude vahe.

Sellepärast on alates aprillist-mais 2018 kulude ridadel nullid. Nii nähtub asjatundja

tabelist, et saamata jäänud tulu on novembrist 2017 kuni veebruarini 2018 miinusmärgiga.

Kuid vaatamata sellele on kohus seisukohal, et asjatundja tabel ei vasta reaalsele

olukorrale. Tabel ei võta arvesse seda, et tegelikkuses jättis hageja kostjale osad üüriarved

tasumata ega ka seda, et hageja andis osa üüripinnast klientide kasutusse ja tegelikkuses

teenis tulu.

81. Samuti ei võta asjatundja arvamus arvesse olukorda väikeladude üüriturul. Asjatundja on

vaid üldsõnaliselt selgitanud, et 14 kalendrikuuga on võimalik saavutada täituvus 70%.

Kohtu hinnangul on selline väide oletuslik ja kontrollimatu. Asjatundja ei ole analüüsinud

ei nõudlust ega pakkumist analoogsete laopindade turul, klientide vajadusi,

konkurentsisituatsiooni turul ega hindu, samuti mitte nende tegurite dünaamikat 2018-

2019. aastal. Asjatundja on vaid märkinud, et turusituatsioon novembris 2017 ja jaanuaris

2019 on erinev, kuivõrd lisandus uusi teenusepakkujaid ja eelis on varem alustanutel.

Kuigi hageja äriplaan võis näha ette, et 14 kalendrikuuga saavutatakse täituvus 70%, ei

saa saamata jäänud tulu kalkuleerimisel mööda minna reaalsest turusituatsioonist so palju

oli nõudlust ja palju oli laopinna teenuse pakkujaid turul 2018 aastal. Hageja võinuks

2017 sügisel avada ka 10 Maleva 1 sarnast ladu ja loota nende 70% täituvust, kuid kui

kliente napib ja konkurendid pakuvad paremat hinda, ei pruugi sellist täituvust saavutada.

Erinevad füüsilised või juriidilised isikud ei hakka oma vara hoiustama laopinnal lihtsalt

sellepärast, et turul on olemas vastav võimalus, kui neil hoiustamiseks vajadus puudub.

82. Kohus on eelpool tuvastanud, et poolte vahel oli kokkulepe, et kostja vastutab vaid

tahtliku rikkumise korral. Üürilepingu p 7.8 järgi on pooled leppinud kokku üürileandja

2-21-14764

vastutuse piiramises ainult nende juhtudega, mil üürileandja rikub lepingut tahtlikult. VÕS

§ 106 lg 1 kohaselt võlgnik ja võlausaldaja võivad eelnevalt kokku leppida kohustuse

rikkumise eest vastutuse välistamises või piiramises. Vastavalt VÕS § 104 lg-le 1 ning 2

seaduses või lepingus ettenähtud juhtudel vastutab isik oma kohustuse rikkumise eest

üksnes süü olemasolu korral. Süü vormid on hooletus, raske hooletus ja tahtlus. Sama

paragrahvi lõike 5 kohaselt tahtlus on õigusvastase tagajärje soovimine võlasuhte

tekkimisel, täitmisel või lõpetamisel. Seega peab tahtluse korral olema teadlik oma

käitumisega kaasneva tagajärje õigusvastasusest (rikkumisest) ja sellist tagajärge soovima.

83. Hageja on veendunud, et kostja rikkus oma kohustusi tahtlikult. Hageja tugineb oma

positsioonis sellele, et kostja on majandustegevuses kinnisvara arendajana tegutsedes

kinnisasja pikaajalise omanikuna olnud teadlik vara seisukorrast ja üürileandja, kui

omaniku kohustustest. Samuti on hageja juhtinud kostja tähelepanu korduvalt asjal

esinevatele puudustele ja sihtotstarbelise kasutamise takistustele. Hageja järeldab sellest,

et kostja on üürilepingut rikkunud äärmise pahatahtlusega ja kavatsusega tekitada hagejale

kahju. Kostja toob esile, et kostja ei ole oma kohustusi tahtlikult rikkunud. Kostja on

katust remontinud ja üritanud läbijookse parandada. Uue läbijooksu tekkimine ei tähenda

seda, et algne remont oleks ebaõnnestunud, vaid seda, et katust tuleb remontida ka teisest

kohast.

84. Kohus hageja seisukohta ei jaga. Asjas ei ole vaidlust selles, et kostja parandas katust

mitmel korral. Nii on 20.04.2018 e-kirjas hagejale kostja selgitanud, et „täna toimus

katuse remont ning loodetavasti on sellega teema ammendunud“ (I kd tl 55).“ Hageja ei

ole esile toonud, et see väide ei vasta tõele. 09.07.2018 e-kirjaga vastas kostja hageja

27.06.2018 saadetud pöördumisele ja tõi välja, et hageja 27.06.2018 saadetud kirjas

märgitud puudused on kõrvaldatud. Puudused ventilatsioonitorud on värvitud; paigaldatud

on õhuvõtu avad, katusekate on täiendavalt SBS-materjaliga kaetud; sadevee

ärajuhtimiseks on paigaldatud vihmaveetorudele sülitid.“ (I kd tl 80). Seega on kostja

üüripinnal olevate puudustega tegelenud kuigi ebaõnnestunult. Kohus nõustub kostja

arvamusega, et kuigi kostja remontis katust ebaõnnestunult, ei järeldu sellest, et kostja

oleks lepingut rikkunud tahtlikult. Riigikohus on leidnud, et ainuüksi kohustuste tahtlik

täitmata jätmine ilma õigusvastase tagajärje soovimiseta ei ole kohustuse tahtliku

rikkumise tuvastamiseks piisav (RKTKo 2-19-117829, p15). Kohtu hinnangul puudus

kostjal igasugune huvi soovida, et hagejale tekiksid mingid õigusvastased tagajärjed.

Kostja on õigesti osundanud, et kostja kui üürileandja huvid kattuvad üürilepingus olulisel

määral üürniku huvidega, sest ka üürileandja on huvitatud sellest, et üürniku

majandustegevus üüritaval pinnal õnnestuks ja oleks kasumlik, et üürnik tasuks üüri ja

täidaks muid üürilepinguga endale võetud kohustusi ning et üürnik ei saaks mingisugust

kahju. Hageja ei ole põhistanud oma väiteid selles, et kostja rikkus üürilepingut tahtlikult.

Seega ei vastuta kostja antud juhul hagejale tekkinud kahju eest.

85. Kõige eeltoodu alusel on kohus seisukohal, et hagi on põhjendamatu ja tuleb jätta

rahuldamata.

86. Kostja on palunud kohaldada aegumist. Kuivõrd kohus jätab hagi täies ulatuses

rahuldamata ei anna kohus hinnangut ka hageja nõuete aegumisele.

87. Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid hagiavalduse

läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitlenud.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

88. TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt näeb kohus

menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab

2-21-14764

kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse

kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 168 lg 2 ja lg 4 järgi kannab hageja

menetluskulud, kui hagi jäetakse läbi vaatamata või kui menetlus lõpetatakse määrusega

ja käesoleva paragrahvi lõigetest 3–5 ei tulene teisiti. Kuivõrd kohus jätab hagiavalduse

rahuldamata ja kostja vastuhagi läbi vaatamata põhjusel, et hageja pankrotistus menetluse

kestel, on kohus seisukohal, et vastuhagiga seonduvad menetluskulud tuleb jätta poolte

endi kanda ja hagiga seonduvad menetluskulud tuleb jätta hageja kanda.

89. Kuivõrd kostja on avaldanud, et tema ainus menetluskulu on vastuhagilt tasutud riigilõiv

summas 1 000 eurot, kohus menetluskulusid kindlaks ei määra. Kohus selgitab, et kostjal

(vastuhagejal) on õigus esitada TsMS § 150 lg 1 p 3 kohane taotlus riigilõivu

tagastamiseks. TsMS § 150 lg 4 kohaselt riigilõivu tagastab kohus, kelle menetluses asi

viimati oli, üksnes selle menetlusosalise avalduse alusel, kes riigilõivu tasus või kelle eest

riigilõiv tasuti.

90. TsMS § 178 lg 1 kohaselt saab hüvitatavate menetluskulude jaotust vaidlustada selle

kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks

määrati. TsMS § 178 lg 2 kohaselt võib menetluskulude kindlaksmääramise peale edasi

kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud

isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280 eurot. TsMS § 178 lg 4 sätestab,

et menetluskulude kindlaksmääramise vaidlustamisel tekkinud kulusid ei hüvitata.

/allkirjastatud digitaalselt/

Tiia Bergson, kohtunik

Kohtuotsus on osaliselt tühistatud Tallinna Ringkonnakohtu 19.12.2024. a otsusega nr 2-21-

14764.