2-19-18320/92 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Vallo Kariler, Kaija Kaijanen ja Maris Kuurberg

Otsuse tegemise aeg ja koht

10. aprill 2024. a, Tallinn

Kohtuasja number

2-19-18320

Kohtuasi

X hagi U ja Y vastu kaasomandi lõpetamiseks ning

tahteavalduste andmiseks kohustamiseks

U ja Y vastuhagi X vastu kaasomandi lõpetamiseks

ning tahteavalduste andmiseks kohustamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 05.07.2021 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

U ja Y apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

7000 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja (vastuhagis kostja, vastustaja): X (isikukood

XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat

Raul Keba

Kostja I (vastuhagis hageja I, apellant I): U (isikukood

XXXXXXXXXX)

Kostja II (vastuhagis hageja II, apellant II): Y (isikukood

XXXXXXXXX),

Kostjate lepinguline esindaja vandeadvokaat Eeva Mägi

Asja läbivaatamine

15.03.2024 kohtuistungil

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 05.07.2021 otsus ja saata asi samale maakohtule

arutamiseks eelmenetluse staadiumis.

2. Apellatsioonkaebus rahuldada.

3. Menetluskulud jaotatakse asja uuel läbivaatamisel.

2-19-18320

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. X esitas 22.11.2019 Harju Maakohtule hagi U ja Y vastu kaasomandi lõpetamiseks. Hageja

soovib kaasomandi lõpetamist selliselt, et kinnistu jäetakse hageja ainuomandisse, kohustusega

hüvitada kostjatele neile kuuluva kaasomandi osa väärtus 130 000 eurot. Hageja palus

kohustada kostjaid tegema tahteavaldus kinnistusraamatu kande muutmiseks selliselt, et

kinnisasja ainuomanik on hageja, ja asendada kostjate tahteavaldus kohtulahendiga.

2. Hageja ja kostjad on kinnisasja, asukohaga XXX, kaasomanikud. Hagejale kuulub ½ suurune

mõtteline osa kinnisasjast ja kostjate ühisomandisse samuti ½ suurune mõtteline osa

kinnisasjast. Kinnisasjal asub kahe korteriga elamu. Hageja kasutab korterit nr 1 ja kostjad

korterit nr 2. Pooltel on tekkinud kinnisasja kasutamise ja hooldamisega seotud olulisi

erimeelsusi, mida ei ole suudetud ületada. Hagejal ei ole võimalik kasutada kostjatega

kaasomandis olevat elamut nii, et säiliksid väärikad elamistingimused (öörahu, kaasomanike

hoolivus korra vastu, hoone rekonstrueerimine). Kostjad kahjustavad nii oma tegevuse kui ka

tegevusetusega kaasomandis olevat vara ning hageja õigusi ja tervist. Pooled ei ole kaasomandi

lõpetamises kokkuleppele jõudnud.

Kostjate vastuväited ja vastuhagi

3. Kostjad vaidlesid hagiavaldusele vastu ning esitasid vastuhagi, milles palusid jätta kinnistu

kostjate ainuomandisse, kohustusega hüvitada hagejale talle kuuluva kaasomandi osa väärtus

106 000 eurot.

4. Kinnistul paiknevat hoonet on aastate jooksul ehitatud ja arendatud erinevate omanike

koostöös. Kostjad soetasid neile kuuluva kaasomandi osa 2013. aastal Clt, kes ei ole hageja

sugulane ning kes oli selleks ajaks kinnistul paiknevas elamus elanud juba vähemalt 1975.

aastast. Kostjatel on kinnistuga tugev side. Kinnistul paiknev elamu on kostjate ühise lapse

kodu. Kostjad soovivad kinnistu eest hoolitseda ja tagada selle, et nad saavad seal veeta oma

vanaduspõlve. Samuti soovivad kostjad, et nende tütar saab tulevikus kinnistul paiknevas

elamus edasi elada ja kasvatada seal ka oma peret. Kostjale II on määratud invaliidsus ja ta

põeb rasket haigust (spinaalsteoos ehk lülisamba kitsenemine), mille tõttu on talle määratud ka

puuduv töövõime. Kodu otsides oli kostjate jaoks oluline, et kostja II oleks võimeline kodus ja

koduümbruses liikuma ka ratastoolis, mida kostja II võib tulevikus liikumiseks vajada.

Kinnistul paiknevat elamut on võimalik kohandada ratastooliga liikumiseks.

2-19-18320

5. Kostjad vaidlevad vastu hageja etteheidetele, nagu oleks kostjad kahjustanud kaasomandis

olevat vara ning hageja õigusi ja tervist. Hageja ja kostjad on pidanud mitmeid arutelusid elamu

renoveerimise üle, kuid ei ole kokkuleppele jõudnud. Kostjad on teinud elamus hädavajalikke

töid ja hoidnud hoovi korras. Kostjate hinnangul ei ole hageja suuteline elamut jagama ning

soovib kõike üksi määrata.

6. Juhul, kui kohus otsustab, et kaasomandi osa tuleb määrata hageja ainuomandisse, siis

vaidlevad kostjad vastu hageja pakutud hüvitise suurusele 130 000 eurot. Kostjate kasutuses

oleva korteri nr 2 väärtus hinnati juba 2015. aastal 131 000 eurole. Hiljem on kostjad nende

kasutuses olevas korteris teinud remonti ja ehitanud uue ahju, mistõttu on nende kaasomandi

osa väärtus oluliselt tõusnud.

7. Hageja ei ole tõendanud oma võimekust tasuda kostjatele kaasomandi lõpetamisel kohest ja

kohast hüvitist. Hageja pole tõendanud enda maksevõimelisust. Hageja poja F antud kinnitust

tuleb käsitada käendusena, mis on tühine, sest käendaja vastutuse rahalist maksimumsummat

pole määratud (võlaõigusseaduse (VÕS) § 143 lg 2). F pangakonto väljavõtted ei ole piisavad

tõendamaks tema võimekust tasuda kostjatele kohest ja kohast hüvitist.

8. Pärast vastuhagi esitamist esitasid kostjad taotluse jätta kaasomand lõpetamata.

Alternatiivselt palusid kostjad lõpetada kaasomand kinnistule kostjate vastuhagis toodud viisil.

8.1. Kaasomand tuleb jätta lõpetamata erandlike asjaolude tõttu. Kostja I on jäänud töötuks

ning kostja II tervislik seisund ei võimalda tal täiskoormusega töötada. Kostjate kaasomandi

osa on koormatud kahe hüpoteegiga (esimese järjekoha hüpoteek 110 300 eurot ja teise

järjekoha hüpoteek 19 000 eurot) AS-i SEB Pank kasuks, mis tagavad kostjate laenukohustust

summas 84 533,55 eurot (seisuga 8.06.2021). Kui kohus lõpetab kaasomandi hageja taotletud

viisil, oleksid kostjad pärast laenukohustuste täitmist hüvitise arvelt olukorras, kus nad ei saa

endale samaväärset kodu osta – kostjatele ei antaks sellises ulatuses, kui üldse, pangalaenu.

Kaasomandi lõpetamine asetaks kostjad äärmiselt raskesse olukorda.

8.2. Kostjad ei soovinud esitada alternatiivset kaasomandi lõpetamise nõuet, mille kohaselt

kaasomand lõpetataks kaasomanike vahelisel enampakkumisel. Kostjate majanduslik seis ei

võimaldaks neil teha pakkumisi ning enampakkumise tulemus oleks sisuliselt sama, kui see

oleks hageja hagi rahuldamisel.

Hageja vastuväited vastuhagile ja alternatiivne haginõue

9. Hageja vaidleb kostjate vastuhagile vastu. Hagejal on kinnisasjaga oluliselt suurem

emotsionaalne side kui kostjatel. Hageja ei näe võimalust kostjatega koos elamiseks, sest

kostjate käitumine kaasomanikuna on ühist vara kahjustav; kostjad ei hooli öörahust; kostjad

tegutsevad kaasomandi valitsemisel omavoliliselt; ning nende kombed ja arusaamad ei ole

hagejale vastuvõetavad. Kaasomandi lõpetamata jätmiseks puudub alus.

10. Kui kostjad ei nõustu neile kuuluva kaasomandi osa jätmisega hagejale, palub hageja

lõpetada kaasomand kinnistu müümisega kaasomanike vahelisel enampakkumisel.

Maakohtu otsus ja põhjendused

11. Maakohus rahuldas hagi ja jättis kostjate vastuhagi rahuldamata. Maakohus lõpetas hageja

ja kostjate kaasomandi kinnistule, jättis selle hageja ainuomandisse ning kohustas hagejat

tasuma kostjatele ühiselt hüvitis 192 500 eurot. Samuti kohustas maakohus kostjaid andma

2-19-18320

tahteavaldused asjaõiguslepingu sõlmimiseks omandi üleminekuks hageja ainuomandisse ja

kinnistusraamatus vastava kande tegemiseks. Menetluskulud jäid solidaarselt kostjate kanda.

12. Kaasomanikul on õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist (asjaõigusseaduse (AÕS)

§ 76 lg 1). AÕS § 76 lg 2 järgi on kaasomandi lõpetamise nõuet välistav asjaolu üksnes poolte

kokkulepe. Sellise kokkuleppe sõlmimist kohus ei tuvastanud – nagu ka muid piiranguid, mis

takistaksid kaasomandi lõpetamist. Kaasomandi jagamise nõude materiaalõiguslikud eeldused

on täidetud.

13. Põhjendatud on lõpetada kaasomand hageja poolt hagis taotletud viisil, mille kohaselt

kinnistu jääb hagejale ning hageja tasub kostjatele õiglase hüvitise omandi kaotuse eest. Kohus

ei pea võimalikuks kaasomandi lõpetamist kaasomanike vahelisel enampakkumisel, sest

kostjad on 08.06.2021 kohtuistungil avaldanud, et kostjate majanduslik olukord ei võimaldaks

neil enam hagejale omandi kaotuse eest õiglast hüvitist tasuda. Hageja on esitanud oma poja

kontoväljavõtte, mis kohtu hinnangul tõendab hagejale lähedase isiku majanduslikku

võimekust kostjate kasuks väljamõistetud hüvitis tasuda. Samuti on hageja poeg avaldanud

nõusolekut hüvitise maksmiseks.

14. Kohtu hinnangul puudub alus jätta kaasomand lõpetamata. Kostjad ei ole toonud kohtu ette

asjaolusid, mis tingiksid kaasomandi lõpetamata jätmise. Kaasomandi lõpetamata jätmine ei ole

üldjuhul lubatav.

Apellatsioonkaebus

15. Kostjad esitasid apellatsioonkaebuse, milles paluvad maakohtu otsuse tühistada ja teha uus

otsus, millega jätta hageja hagi rahuldamata ja kaasomand lõpetamata. Kostjad palusid jätta

menetluskulud hageja kanda.

16. Maakohus on rikkunud kohtuotsuse põhjendamise kohustust ja jätnud kaasomanike huvid

kaalumata. Otsusest ei nähtu, et kohus oleks kaalunud kostjate rõhutatud faktilisi asjaolusid,

mis tooksid kaasomandi lõpetamisel kaasa nende suhtes suure ebaõigluse. Kaasomandi

lõpetamine on vastuolus hea usu põhimõttega ning ei ole õiglane. Kaasomandi lõpetamine hagis

taotletud viisil paneks kostjad ääretult raskesse olukorda. Samuti ei ole kohus võtnud otsuses

seisukohta kõigi menetluses esitatud tõendite kohta. Kohus on jätnud hindamata, kas ja kuidas

tõendab hageja hüvitise maksmise võimekust hageja poja antud (kostjate hinnangul tühine)

garantiikiri.

17. Maakohus pole õigesti tuvastanud, kas hageja pojal Fl on olemas hüvitise maksmiseks

vajalik maksevõime. Hageja esitatud pangakonto väljavõttelt ei kajastu ühtegi F kohustust ning

on väheusutav, et kohustused Fl puuduvad. F pangakonto väljavõte kajastab enam kui

aastatagust sissetulekut. Kohus ei ole teinud hüvitise sissenõudmist ning vajalike tahteavalduste

andmist otsuse resolutsioonis omavahel sõltuvaks. Kostjatel puudub kindlus, et kui nad enda

kaasomandiosa kaotavad, on Fl vahendid hüvitise maksmiseks. Kui Fl vahendid puuduvad, siis

peavad kostjad ilma hüvitise saamiseta enda kodust lahkuma, mis paneb kostjad omakorda

äärmiselt raskesse ja ebaõiglasesse olukorda.

18. Menetluskulude jätmine solidaarselt kostjate kanda on ebaõiglane. Menetluskulud on

põhjustatud hageja enda käitumisest ning suutmatusest kinnistut jagada.

2-19-18320

Vastustaja seisukoht

19. Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud

kostjate kanda.

Edasine menetluse käik

20. Tallinna Ringkonnakohus rahuldas 10.12.2021 otsusega apellatsioonkaebuse ja tühistas

maakohtu otsuse osas, milles maakohus hagi rahuldas. Ringkonnakohus tegi uue otsuse,

millega jättis hagi rahuldamata.

21. Hageja

esitas

ringkonnakohtu

otsuse

peale

kassatsioonkaebuse,

milles

palub

ringkonnakohtu otsus tühistada ja jätta jõusse maakohtu otsus. Alternatiivselt palub hageja

saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks.

22. Riigikohus tühistas ringkonnakohtu otsuse ja saatis asja samale ringkonnakohtule uueks

läbivaatamiseks.

22.1. Kuna maakohtu otsuse vaidlustasid kostjad, tuginedes peamiselt sellele, et kaasomandi

lõpetamise muudab ebaõiglaseks kostjate majanduslik seis ning hageja väidetav võimetus

kostjatele hüvitist tasuda, ei olnud ringkonnakohtul alust leida, et maakohtu määratud viis

kaasomandi lõpetamiseks oli hageja suhtes ebaõiglane. Samuti väljus ringkonnakohus hagi ja

kaebuse piiridest, kui leidis, et kaasomandi lõpetamine on kostjate suhtes ebaõiglane põhjusel,

et nad saavad enda kaasomandi osa eest liiga suure hüvitise.

22.2. Kui ringkonnakohus

leidis, et praegusel

juhul võib otsuse täitmise viisi

kindlaksmääramise taotluse esitamata jätmine muuta kaasomandi lõpetamise ebaõiglaseks, s.o

tuua kaasa hagi rahuldamata jätmise, oleks ta pidanud seda pooltele selgitama ja andma

võimaluse vastava taotluse esitamiseks.

22.2.1. Kui kaasomandi lõpetamise hagis on taotletud sellist kaasomandi lõpetamise viisi, siis

on kaasomanikul, kes hagi rahuldamise korral jääks oma kaasomandi osast ilma, õigus keelduda

VÕS § 110 lg 5 alusel kaasomandi lõpetamiseks vajalike tahteavalduste andmisest seni, kuni

talle hüvitatakse tema kaasomandi osa õiglane väärtus. Sellise vastuväite esitamise korral ei

jäta kohus haginõuet rahuldamata, vaid teeb § 110 lg 5 järgi otsuse, millega kaasomanikku

kohustatakse andma kaasomandi lõpetamiseks vajalikud tahteavaldused üksnes juhul, kui

kaasomandi lõpetamist nõudev kaasomanik on oma hüvitise maksmise kohustuse täitnud või

kaasomanik on täitmise vastuvõtmisega sattunud viivitusse.

22.2.2. Kui omandama õigustatud kaasomanik otsustab teisele kaasomanikule hüvitise tasuda

alles pärast pika aja möödumist, võib see ka kaasomandi eseme vahepealse väärtuse tõusu tõttu

muuta hüvitise ebapiisavaks kompenseerimaks omandi kaotust. Kui kaasomanik, kelle vastu on

esitatud kaasomandi lõpetamise hagi, milles taotletakse kaasomandi lõpetamist selliselt, et

kostjaks olev kaasomanik on kohustatud andma tahteavaldused oma kaasomandi osa

ülekandmiseks hagejale rahalise hüvitise vastu, soovib kõrvaldada ebakindlust, mis tuleneb

sellest, et ta ei tea, millal kaasomandi lõpetamist nõudnud kaasomanik kohtulahendi täitmisele

pöörab ja millal ta oma omandi kaotab, on kostjaks oleval kaasomanikul võimalik taotleda

kohtult, et TsMS § 445 lg 1 järgi määrataks kindlaks otsuse täitmise tähtaeg, mille kestel saab

otsust omandamise osas täita.

22.2.3. Poolel, kelle vastu on kaasomandi lõpetamise hagi esitatud, võib olla mõistlik

kolleegiumi senist praktikat arvestades alternatiivselt lahendi täitmise korra kindlaksmääramise

2-19-18320

taotluse esitamisele esitada hüvitise saamise nõue samas menetluses vastuhagina. Vastuhagi

võib esitada ka tingimuslikult selliselt, et kostja taotleb vastuhagi menetlemist ainult juhul, kui

kohus rahuldab kaasomandi lõpetamise hagi. Kui kohus otsustab kaasomandi lõpetamise hagi

rahuldada, jättes kaasomandisse kuuluva eseme ühele kaasomanikule, pannes talle kohustuse

maksta oma kaasomandi osast ilma jäävale kaasomanikule kohtu määratud hüvitis, saab kohus

rahuldada ka vastuhagi VÕS § 110 lg 5 alusel selliselt, et vastuhagi esitanud kaasomanikul on

võimalik pöörata hüvitise maksmise nõue kaasomandi lõpetamist nõudnud kaasomaniku vastu

täitmisele tema enda kaasomandi lõpetamiseks vajalike tahteavalduste andmise vastu.

22.2.4. Kirjeldatud vastuväite, vastuhagi või täitmise korra kindlaksmääramise taotluse

esitamata jätmine ei välista kaasomandi lõpetamise nõude rahuldamist, kuid kohtud peavad

vastavate õiguste kasutamise võimalusi vajaduse korral kaasomandi lõpetamise vaidlustes

pooltele selgitama ja andma võimaluse vastava vastuväite, vastuhagi või täitmise korra

kindlaksmääramise taotluse esitamiseks. Vastavad selgitused tuleb anda maakohtul ja ka

kirjeldatud taotlus või vastuhagi tuleb esitada maakohtu menetluses. Käesoleval juhul ei

selgitanud maakohus menetlusosalistele vastuväidete ega vastuhagi esitamise võimalusi.

Seetõttu tuleb vastav viga parandada ringkonnakohtul asja uuel läbivaatamisel ning sõltuvalt

poole taotlusest (näiteks vastuhagi esitamise soov) otsustada asja maakohtule lahendamiseks

saatmise vajadus.

22.3. Juhul, kui mitu kaasomanikku on esitanud kaasomandi lõpetamise hagi, milles taotlevad

kaasomandi lõpetamist selliselt, et asi antaks ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile

kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, ja kaasomanike arvu tõttu ei

saa kohtud samal ajal rahuldada kõigi kaasomanike vastavaid nõudeid, tuleb kohtutel selgitada

kaasomanikele, et kaasomandi lõpetamiseks tuleb valida mõni muu kaasomandis oleva asja

jagamise viis.

22.4. Kohtud ei ole hageja alternatiivsena taotletud kaasomandi lõpetamise viisi piisavalt

kaalunud ja on jätnud selle rahuldamata asjasse puutumatute põhjendustega. Eelduslikult tuleb

kaasomandi lõpetamise nõue alati rahuldada ning üksnes erandlikel asjaoludel, nagu taotletud

kaasomandi lõpetamise viisi ebaõiglus või kaasomandis oleva asja reaalosadeks jagamise

võimatus saab kohus jätta nõude rahuldamata. Selliseid erandlikke asjaolusid ei ole kohtud

praeguses asjas tuvastanud.

22.5. Juhul, kui kohus jõuab järeldusele, et kaasomanike vaheline enampakkumine ei anna

piisavat kindlust, et kaasomandi eseme omandist ilma jäävatel kaasomanikel õnnestub saada

selle eest õiglane hüvitis, tuleb kohtutel teha pooltele ettepanek nõuda kaasomandi lõpetamist

viisil, et kaasomandis olev asi müüakse avalikul enampakkumisel.

22.6. Kui ükski poolte pakutud viisidest kohtu arvates jagamiseks ei sobi ja kõikidele sobivatele

viisidele ei ole tuginetud, peab kohus pooltele taotletud viiside sobimatust enne selgitama ja

andma võimaluse nõuda kaasomandi lõpetamist lisaks mõnel muul viisil.

22.7. Olukorras, kus kaasomand lõpetatakse viisil, et kaasomandis olev asi antakse kaasomandi

lõpetamist nõudvale kaasomanikule ja teda kohustatakse hüvitama teistele kaasomanikele

nende kaasomandi osa väärtus rahas või et kaasomandis olev asi müüakse enampakkumisel,

siis üldjuhul jääb kaasomandi osa koormanud hüpoteek senisel kujul kehtima. Sellisel juhul

peab seni kaasomandis olnud asja omandaja arvestama võimalusega, et juhul, kui oma senise

kaasomandi osa kaotav kaasomanik ei rahulda hüpoteegiga tagatud nõuet, tuleb tal taluda

sundtäitmist hüpoteegi alusel. Kui kaasomandi osa kaotav isik kaasomandi osa eest saadava

hüvitise arvel hüpoteegiga tagatud nõuet ei rahulda ning hüpoteegipidaja nõuab hüpoteegi

2-19-18320

realiseerimiseks kaasomandisse kuulunud eseme omandajalt sundtäitmise talumist, saab

kaasomandisse kuulunud eseme omandaja hüpoteegiga tagatud nõude ise VÕS § 78 lg 3 p 1

alusel rahuldada ning seeläbi vältida sundtäitmist hüpoteegiga koormatud eseme arvel. AÕS §

349 lg 3 näeb ette, et kui hüpoteegiga tagatud nõude rahuldab hüpoteegiga koormatud kinnisasja

omanik, kes ei ole hüpoteegiga tagatud nõude võlgnik, läheb nõue rahuldatud ulatuses talle üle.

Sellisel juhul kohaldatakse käenduse kohta käivaid sätteid (eelkõige VÕS §-d 151–152). Selle

õigusliku olukorraga peab kaasomandi lõpetamist nõudev või kaasomandi lõpetamiseks

korraldatud enampakkumiselt asja omandanud isik arvestama, kuid vastavad riskid ning nende

realiseerumisel tekkivad õigused ei välista kaasomandi lõpetamise nõude rahuldamist.

Hüpoteegiga koormatud kaasomandiosa omaniku huvides võib olla see, kui kohus määrab

otsuses, millega kohustatakse kaasomanikke taluma kaasomandi müüki enampakkumisel, tema

taotlusel TsMS § 445 lg 1 kohaselt otsuse täitmise korra, mille kohaselt enampakkumise

tulemist hüvitatakse kõigepealt hüpoteegipidajate nõuded ja kustutatakse hüpoteegid ning

seejärel makstakse üle jääv raha kaasomanikele.

23. Kostjad esitasid ringkonnakohtule 27.11.2023 taotluse saata asi maakohtule selleks, et

kostjad saaksid esitada vastuhagi, milles taotlevad lõpetada kaasomand reaalosadeks

jagamisega nii, et kaasomandi osadest moodustatakse 2 korteriomandit. Alternatiivselt (juhul,

kui kohus rahuldab hageja hagi) soovivad kostjad esitada tingimusliku vastuhagi, mille kohaselt

paluvad kostjad siduda kostjate vajalikud tahteavaldused kaasomandi lõpetamiseks sellega, et

eelnevalt on hageja täitnud oma hüvitise maksmise kohustuse kahe kuu jooksul alates otsuse

jõustumisest.

24. Hageja esitas ringkonnakohtule 27.11.2023 taotluse lõpetada kaasomand viisil, mille

kohaselt saab kinnistu ainuomanikuks hageja ja hageja kohustub kostjatele maksma hüvitise

summas 192 500 eurot, millest kõigepealt tasutakse hüpoteegipidajate nõuded ja ülejäänud

summa makstakse kostjatele välja. Alternatiivselt palub hageja lõpetada kaasomand

kaasomanike vahelisele enampakkumisele panemisega või avalikule enampakkumisele

panemisega. Mõlemal juhul tasutakse hageja taotlusel enampakkumise tulemist esmalt

hüpoteegipidajate nõuded.

25. 11.12.2023 vastustes vaidlevad mõlemad pooled vastaspoole taotlustele vastu.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

26. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) §

657 lg 1 p 3 alusel tühistada ja asi tuleb saata esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks

eelmenetluse staadiumis. Seoses sellega tuleb tühistada ka maakohtu määratud menetluskulude

jaotus. Menetluskulude jaotuse otsustab maakohus asja uuel lahendamisel. Apellatsioonkaebus

kuulub rahuldamisele.

27. Maakohus rikkus oluliselt menetlusõigust TsMS § 656 lg 1 p 1 mõttes, kuna ei viinud läbi

eelmenetlust nii nagu selle näevad ette TsMS § 329 lg 3 ja TsMS § 392 lg 1 p 1 ega täitnud

piisavalt selgitamiskohustust. Kuigi ainuüksi eelmenetluse nõuete rikkumine ei ole

menetlusõiguse normi oluliseks rikkumiseks TsMS § 656 lg 1 mõttes, saavad maakohtule ette

heidetavad rikkumised olla siiski kohtuotsuse tühistamise aluseks, kui rikkumine võis mõjutada

asja lahendamise tulemust ja seda ei saa kõrvaldada apellatsioonimenetluses (TsMS § 656 lg 2,

vt ka RKTKo 29.04.2015, 3-2-1-41-15, p 20). Praegusel juhul on võimalik, et menetluslikud

rikkumised mõjutasid asja lahendamise tulemust ja neid ei ole võimalik mõistlikult kõrvaldada

apellatsioonimenetluses.

2-19-18320

28. Hageja palus hagiavalduses lõpetada XXX asuva kinnisasja kaasomand selliselt, et

kinnisasi jäetakse hageja ainuomandisse, kohustusega hüvitada kostjatele neile kuuluva

kaasomandi osa väärtus 130 000 eurot. Alternatiivselt soovis hageja, et kinnisasi pannakse

kaasomanike vahelisele enampakkumisele. Kostjad esitasid 18.12.2019 vastuhagi, milles

palusid jätta kinnisasi kostjate ainuomandisse, kohustusega hüvitada hagejale talle kuuluva

kaasomandi osa väärtus 106 000 eurot. 23.04.2020 esitasid kostjad taotluse jätta kaasomand

lõpetamata, alternatiivselt palusid kostjad rahuldada vastuhagi. Kostjad tõid 23.04.2020 esile,

et asjaolud on muutunud, kuna kostja I on jäänud töötuks ning kostja II tervislik seisund ei

võimalda tal täiskoormusega töötada ning kodu kaotamine asetaks kostjad äärmiselt raskesse

olukorda.

29. Ringkonnakohtu hinnangul ei selgitanud maakohus kostjate 23.04.2020 esitatud taotluse

järgselt kostjate taotletud alternatiivse kaasomandi lõpetamise viisi sobimatust ega seda, et

kaasomandit kostjate esile toodud asjaoludel lõpetada ei saaks. Riigikohus on korduvalt ja ka

käesolevas asjas tehtud otsuses selgitanud, et kui ükski poolte pakutud viisidest kohtu arvates

jagamiseks ei sobi ja kõikidele sobivatele viisidele ei ole tuginetud, peab kohus pooltele

taotletud viiside sobimatust enne selgitama ja andma võimaluse nõuda kaasomandi lõpetamist

lisaks mõnel muul viisil (RKTKo 13.01.2020, 2-15-9117, p 13; RKTKo 26.04.2017, 3-2-1-14-

17, p 21). Maakohus selgitas 26.02.2020 menetlusdokumendis pooltele, et kuna mõlemad

pooled soovivad kinnisasja enda ainuomandisse, siis oleks mõistlik lõpetada kaasomand

kinnistu müümisega kaasomanike vahelisel enampakkumisel (I kd tl 80-81). Pärast 23.04.2020

kostjate poolt esitatud taotlust maakohus pooltele, kostjate esile toodud muutunud olukorda

silmas pidades, kaasomandi võimalikke lõpetamise võimalusi ega viise ei selgitanud ega

andnud võimalust lõpetada kaasomand mõnel teisel viisil. Riigikohus rõhutas käesolevas asjas,

et eelduslikult tuleb kaasomandi lõpetamise nõue alati rahuldada ning üksnes erandlikel

asjaoludel, nagu taotletud kaasomandi lõpetamise viisi ebaõiglus või kaasomandis oleva asja

reaalosadeks jagamise võimatus saab kohus jätta nõude rahuldamata. Selliseid erandlikke

asjaolusid ei ole Riigikohtu hinnangul kohtud praeguses asjas tuvastanud (22.03.2023 otsuse p

16). Samuti on Riigikohus asjas nr 2-17-9749 märkinud, et kui taotletud viisil kaasomandit

lõpetada ei saa, peab kohus pooltele selgitama, miks kaasomandit sellisel viisil lõpetada ei saa

ning millisel viisil kaasomandi lõpetamine oleks kohtu arvates sobiv (RKTKo 10.04.2019, 2-

17-9749, p 11). Seega oleks maakohus pidanud selgitama kostjatele, et kostjate taotlus

kaasomandi lõpetamata jätmiseks kostjate poolt esile toodud asjaoludel ei pruugi olla

tulemuslik ja ka kaasomandi lõpetamise alternatiivne viis – kinnisasja jätmine kostjate

ainuomandisse ei ole sobiv viis, põhjusel, et kostjad ei suuda majanduslike raskuste tõttu

hagejale tasuda kinnisasja omandiõiguse kaotamise eest õiglast hüvitist. Ühtlasi oleks

maakohus, sellise selgitamiskohustuse täitmise järgselt, pidanud andma kostjatele võimaluse

vastuhagis esitatud kaasomandi lõpetamise viisi muutmiseks.

30. Riigikohus selgitas 22.03.2023 otsuses hagis ja vastuhagis esitatud kaasomandi lõpetamise

viiside ebasobivust ja sellega seoses tekkinud vajadust teiste kaasomandi lõpetamise viiside

kaalumiseks. Riigikohus asus seisukohale, et kohtud on ebapiisavalt oma selgitamiskohustust

selles osas täitnud ja kohtud oleksid pidanud selgitama alternatiivsete viiside vajalikkust

(22.03.2023 otsuse punktid 16-17). Riigikohus juhtis käesolevas asjas tähelepanu lisaks ka

sellele, et maakohus ei selgitanud menetlusosalistele VÕS § 110 lg 5 kohaste vastuväidete,

TsMS § 445 lg 1 alusel täitmise korra taotluse ega hüvitise saamiseks vastuhagi esitamise

võimalusi (22.03.2023 otsuse punktid 15.1-15.4).

31. Asja uuel arutamisel andis ringkonnakohus pooltele tulenevalt Riigikohtu seisukohast

võimaluse esitada täiendavaid taotluseid. Kostjad esitasid 27.11.2023 taotluse saata asi

maakohtule selleks, et kostjad saaksid esitada vastuhagi, milles taotlevad lõpetada kaasomand

2-19-18320

reaalosadeks jagamisega nii, et kaasomandi osadest moodustatakse 2 korteriomandit.

Alternatiivselt (juhul, kui kohus rahuldab hageja hagi) soovivad kostjad esitada tingimusliku

vastuhagi, mille kohaselt paluvad kostjad siduda kostjate vajalikud tahteavaldused kaasomandi

lõpetamiseks sellega, et eelnevalt on hageja täitnud oma hüvitise maksmise kohustuse kahe kuu

jooksul alates otsuse jõustumisest. Hageja esitas 27.11.2023 taotluse lõpetada kaasomand viisil,

mille kohaselt saab kinnistu ainuomanikuks hageja ja hageja kohustub kostjatele maksma

hüvitise summas 192 500 eurot, millest kõigepealt tasutakse hüpoteegipidajate nõuded ja

ülejäänud summa makstakse kostjatele välja. Alternatiivselt palub hageja lõpetada kaasomand

kaasomanike vahelisele enampakkumisele panemisega või avalikule enampakkumisele

panemisega. Mõlemal juhul tasutakse hageja taotlusel enampakkumise tulemist esmalt

hüpoteegipidajate nõuded. Ringkonnakohtu hinnangul on poolte taotlused, lähtudes Riigikohtu

seisukohtadest, esitatud põhjendatult ja kohtul on võimalik neid menetleda. Haginõude

täiendamine kohtumenetluse kestel kaas- või ühisomandi lõpetamise viisidega AÕS § 77 lg 2

mõttes, ei ole hagi muutmine TsMS § 376 lg 1 tähenduses, kui pool on varem juba haginõude

või vastuhaginõude kaasomandi või ühisomandi lõpetamiseks esitanud ja seda menetletakse.

Samuti on võimalik kaasomandi lõpetamise viise täiendada ringkonnakohtus (RKTKo

10.04.2019, 2-17-11516, p 27-28). Seega on üldjuhul ringkonnakohtul endal võimalik

menetleda taotlust kaasomandi lõpetamiseks teisel viisil, kuid antud juhul on kostjad soovinud

esitada vastuhagis kaasomandi lõpetamiseks viisi, mille puhul jagatakse kinnisasi reaalosadeks.

Ringkonnakohtu hinnangul tingib kostjate sellekohane taotlus asja saatmise maakohtusse,

võimaldamaks kostjatel täiendav kaasomandi lõpetamise viis vastuhagi nõudena esitada

maakohtus.

31.1. Kostjad soovivad kaasomandi lõpetamiseks esitada viisi, mille kohaselt moodustataks

kinnisasjast korteriomandid. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 3 lg 1 kohaselt

võivad kinnisasja kaasomanikud kokku leppida selles, et igal kaasomanikul tekib eriomand

eluruumile või mitteeluruumile kinnisasjal olevas või sellele ehitatavas hoones. KrtS § 3 lg 2

kohaselt on eriomandi loomiseks nõutav kaasomanike kokkulepe ja sellekohase kande

tegemine kinnistusraamatusse. Kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult

tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 68 lg 5 alusel kaasomanike kokkuleppe sõlmimise

tahteavalduste asendamine. Seega asendab kohtulahend, millega kaasomand lõpetatakse,

kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise kohta (vt nt RKTKo 29.05.2013, 3-2-1-42-13,

p 12, samuti selles viidatud RKTKm 29.09.2010, 3-2-1-65-10, p 20). Eeltoodust tulenevalt saab

kaasomanike kokkulepet KrtS § 3 lg 1 ja lg 2 alusel korteriomandite moodustamise kohta

asendada kohtulahend.

31.2. Kaasomandis oleva ehitise reaalosadeks jagamisel, sealhulgas korteriomandite

moodustamisel, peab see olema ehitustehniliselt võimalik. Riigikohus on selgitanud, et ehitise

kui kinnisasja olulise osa reaalosadeks jagamise võimaluse hindamine nõuab tavaliselt

eriteadmisi ja põhjendatud eksperdiarvamust. Samas ei ole ka eksperdiarvamusel TsMS § 232

lg 2 kohaselt kohtu jaoks ette kindlaksmääratud jõudu (RKTKo 29.05.2012, 3-2-1-61-12, p 12).

Eeltoodud asjaoludega tuleb seega kohtul arvestada ning nende esile toomise vajadust ja

tõendamiskoormist peab kohus menetlusosalistele selgitama.

31.3. Samuti on Riigikohus selgitanud, et üksnes sellest, et mõlemal kaasomanikul on võimalus

hooneid kasutada, ei piisa kinnisasja kaasomandi lõpetamiseks reaalosadeks jagamisega. Kuigi

kaasomandi lõpetamiseks ei ole vaja olulist põhjust, saab kohus kaasomandi lõpetamise viisi

valikul arvestada mh poolte suhete ja senise läbisaamisega. Olukorras, kus pooled ei ole

saavutanud kinnisasja kasutamise kokkulepet, võib asja reaalosadeks jagamine olla ebamõistlik

ja kaasomanike huvide vastane (RKTKo 29.05.2012, 3-2-1-61-12, p 12). Seega, juhul kui

ehitustehniliselt on korteriomandite moodustamine võimalik, tuleb kohtul lisaks hinnata, kas

2-19-18320

hoone ja maatüki osasid on võimalik korteriomandite moodustamise järgselt mõistlikult

kasutada ning arvestades poolte vahelisi suhteid ka seda, kas korteriomandite moodustamine

on kaasomanike huve kõige paremini arvestav lahendus.

31.4. Kuna kaasomandis oleva kinnisasja lõpetamisel korteriomandite moodustamisega on

tegemist oluliselt erineva sisuga menetlusega võrreldes olemasolevate asjas esitatud

seisukohtade ja tõenditega, ei pea ringkonnakohus võimalikuks selle nõude esmakordset

menetlemist ringkonnakohtus. Tõendamist vajavate asjaolude eeldatavat mahtu arvestades ei

saaks ringkonnakohus asja ise sisuliselt lahendada, sest apellatsioonimenetluses esmakordselt

asja lahendamiseks oluliste faktiliste asjaolude kogumi olulises ulatuses tuvastamisel või ka

selle puudumise tuvastamisel rikutaks kassatsioonimenetluse eripära arvestades poolte õigust

kohtuotsuse peale faktiliste asjaolude tuvastamise ja tõendite hindamise osas edasi kaevata.

32. Eelnevast tulenevalt ei saa ringkonnakohus võtta seisukohta hageja kaasomandi lõpetamise

viisi põhjendatuse osas. Kaasomandi lõpetamine peab toimuma kõigi kaasomanike huve

võimalikult suures ulatuses arvestades. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama

kaasomanike huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest (RKTKo 10.05.2017, 3-2-1-39-17, p 10;

RKTKm 29.09.2010, 3-2-1-65-10, p 21). Seega peab maakohus kaaluma kõiki kohtule hagis ja

vastuhagis esitatud kaasomandi lõpetamise viise korraga ja hindama, milline neist on õiglasem

ja milline neist arvestab kaasomanike huve kõige rohkem.

33. Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul täita esmalt eelmenetluse ülesanded, mh

lahendada kostjate taotlus võimaldamaks kostjatel esitada vastuhagi nõue lõpetada kaasomand

reaalosadeks jagamisega nii, et kaasomandi osadest moodustatakse 2 korteriomandit, selgitada

selle nõude osas pooltele tõendamiskoormist ning anda võimalus esitada vaidlusaluste

asjaolude kohta täiendavaid tõendeid. Samuti tuleb maakohtul lahendada poolte taotlused VÕS

§ 110 lg 5 alusel esitatud vastuväidete ja TsMS § 445 lg 1 alusel esitatud täitmise korra kohta.

34. Kuivõrd ringkonnakohus saadab asja tagasi maakohtule uueks arutamiseks eelmenetluse

staadiumis, on hagejal võimalik esitada maakohtule ka muud praeguses apellatsioonkaebuses

esitatud taotlused. Kuna ringkonnakohtu tuvastatud asjaolud ei oleks maakohtule siduvad

(TsMS § 658 lg 2), ei anna ringkonnakohus hinnangut hageja apellatsioonkaebuse väidetele,

mis seonduvad asjaolude tuvastamisega.

35. Menetluskulude jaotuse otsustab TsMS § 173 lg 3 teise lause järgi esimese astme kohus

asja uuel läbivaatamisel.

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Vallo Kariler

Kaija Kaijanen

Maris Kuurberg